序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇固定資產和不動產范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

固定資產處置的方式主要包括“出售與轉讓、報廢和毀損、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組、贈送”等六種方式。企業固定資產處置的全過程一般應通過“固定資產清理”科目進行核算。企業在處置固定資產的過程中，具體會涉及到營業稅和增值稅的計算和繳納問題。營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。企業有償轉讓不動產所有權的方式具體包括：銷售建筑物或構筑物、銷售建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。增值稅是對在我國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務，以及進口貨物的單位和個人，就其取得的貨物或應稅勞務的銷售額，以及進口貨物的金額計算稅款，并實行稅款抵扣制的一種流轉稅。按照《增值稅暫行條例》的規定，企業處置使用過的固定資產屬于銷售貨物(舊貨)的行為，應當計算并繳納增值稅。

一、處置不動產類固定資產涉稅處理

一是出售、轉讓時的涉稅處理。企業在將包括房屋、建筑物、構筑物等在內的不動產所有權有償轉讓給他人、將企業自建住房銷售給本單位職工時，應當根據《營業稅暫行條例》的規定，按照此項交易營業額的5％計算繳納營業稅?！盃I業額=轉讓不動產所有權的全部收入－不動產的購置原價”。

二是報廢和毀損時的涉稅處理。此種情況下，企業將報廢和毀損后的不動產類固定資產的殘值變價出售或作為消耗性材料使用的行為，無須繳納營業稅。

三是對外投資時的涉稅處理。企業以不動產類固定資產向他人投資入股、參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。在投資后轉讓其股權的，也不征收營業稅。

四是非貨幣性資產交換、債務重組、無償贈與時的涉稅處理。凡此種種行為均應當視同企業將不動產所有權有償轉讓給他人，應當就其營業額計算并繳納營業稅。

二、處置機動車、摩托車、游艇等固定資產涉稅處理

一是企業出售、轉讓該類固定資產時的涉稅處理。企業銷售、轉讓自己使用過的屬于應征消費稅的機動車、摩托車、游艇時，應分別不同情況進行處理：(1)售價超過該類固定資產原值的，按照4％的征收率減半征收增值稅；(2)售價未超過原值的，免征增值稅；(3)舊機動車經營單位銷售舊機動車、摩托車、游艇，按照4％的征收率減半征收增值稅。

二是報廢和毀損時的涉稅處理。此種情況下，企業將報廢和毀損后的機動車、摩托車、游艇類固定資產的殘值變價出售或作為消耗性材料使用時，不用繳納增值稅。

三是對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組、無償贈與時的涉稅處理。上述行為均應當視同為企業的銷售行為并按規定進行相應的處理，其中：售價超過該類資產原值的，按照4％的征收率減半征收增值稅；未超過原值的，免征增值稅。

三、處置其他機器、機械、設備、器具、工具類固定資產涉稅處理

一是企業出售、轉讓時的涉稅處理。按照財政部、國家稅務總局《關于舊貨和舊機動車增值稅政策的通知》(財稅[2002]29號)的規定：納稅人銷售自己使用過的上述應稅固定資產時，無論其是增值稅一般納稅人或小規模納稅人，也無論其是否為批準認定的舊貨調劑試點單位，一律按4％的征收率減半征收增值稅，并不得抵扣進項稅額，已經抵扣的應當轉出。

二是報廢和毀損時的涉稅處理。此種情況下，企業將報廢和毀損后的其他機器、機械、設備、器具、工具類固定資產的殘值變價出售或作為消耗性材料使用時，也不需要計算并繳納增值稅。

三是對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組、無償贈與他人時的涉稅處理。這種情況應當視同銷售行為發生，按售價的4％減半計算并繳納增值稅。

[例]甲公司將自己擁有的一項固定資產A以14萬元的價格進行出售，其原值為12萬元，累計已提取折舊2萬元、已計提減值準備2000元。則會計處理如下：

首先，將該項固定資產轉入清理：

借：固定資產清理――A

98000

累計折舊

20000

固定資產減值準備――A

2000

貸：固定資產――A

120000

其次，計算應繳納的稅款：

(1)如果A系房屋、建筑物、構筑物等不動產，則應當按照此項交易營業額的5％計算繳納營業稅：

應交營業稅＝營業額×5％

＝(140000-120000)×5％

＝1000(元)

借：固定資產清――A

1000

貸：應交稅費――應交營業稅

1000

需要說明的是，如果A的售價在12萬元以下(含12萬元)，則其營業額為零，該種情況下不需要計算繳納營業稅。

(2)如果A系機動車、摩托車、游艇等固定資產，因為其售價(14萬元)超過原值(12萬元)，則應當按照4％的征收率減半征收增值稅，會計處理為：

應交增值稅＝銷售額×4％×50％

＝140000×4％×50％

＝2800(元)

借：固定資產清――A

2800

貸：應交稅費――應交增值稅

2800

需要說明的是，如果A的售價在12萬元以下(含12萬元)，則免征增值稅；如果甲公司系舊機動車經營單位，則無論其售價是多少，均應當按照售價的4％減半征收增值稅。

(3)如果A系除機動車、摩托車、游艇之外的其他機器、機械、設備、器具、工具等固定資產，同時假設其售價變更為人民幣8萬元，則：

應交增值稅＝銷售額×4％×50％

＝80000×4％×50％

＝1600(元)

借：固定資產清理――A

1600

貸：應交稅費――應交增值稅

1600

第三，反映收到的變價收人：

借：銀行存款

140000

貸：固定資產清理――A

140000

篇(2)

在2016年，為支持企業發展，國家稅務總局第15號規定，根據其中的條款，增值稅一般納稅人從2016年5月1日始，按照固定資產核算所取得的不動產或在建工程，都需要分2年從銷項稅額中抵扣其進項稅額。整體來看，在取得不動產時，分期抵扣進項稅額的會計核算整體來看，可以分為兩類情況進行分析。

（一）關于取得不動產分期抵扣進項稅額的會計核算

從實質上來說，一般納稅人在具體實踐中，利用多種合法形式來取得不動產，例如，通過購買、捐贈、入股或抵債等，得到不動產的產權。一般納稅人應當從當期銷項稅額中，將進項稅額60%進行抵扣；其余的40%待抵扣進項稅額，可在后續銷項稅額中抵扣，時間是取得扣稅憑證的當月算起的第13個月。

舉例如下：在2016年8月期間，為改善公司辦公經營條件，A公司（一般納稅人）新購一座辦公樓，金額為20億元，稅額為2.2億元。該新購辦公樓納入固定資產核算范疇，在當年9月根據相關規定就可以進行計提折舊。如果經過認證，在購買固定資產中當月取得的增值稅專用發票，對其進行會計處理。具體情況如下：借：辦公樓為固定資產，價值2000000000萬元，需要交納的增值稅稅費，也就是進項稅額為132000000 （220000000×60%）萬元。經過計算后，待抵扣進項稅額為88000000 （220000000 ×40%）萬元；貸：A公司在銀行擁有存款金額為2220000000萬元。根據相關規定，在第13個月也就是2017年8月時，經過計提折舊后，該固定資產的會計處理變為：借：需要交納的增值稅稅費，也就是進項稅額為為88000000；貸：待抵扣進項稅額為88000000萬元。

（二）關于不動產在建工程分期抵扣進項稅額的會計核算

不動產在建工程是指尚未完工并交付使用的工程，對于這類在建的工程，一般納稅人需要采購相應的材料和服務、設備等進行建設、裝飾等。如果不動產在建工程要適用分期抵扣進項稅額，需要達到如下兩個標準：一是不動產在建工程行為發生在2016年5月1日后，二是通過對不動產進行擴建或裝飾修繕后，不動產實現了增值且增值≥50%。對于一般納稅人所采購的用于不動產建設的相關的材料和設備，其會計核算可繼續細分為兩種情況：

1.如果一般納稅人所購材料、設備等用于不動產在建工程，而且，也符合分期抵扣的相關規定，可按取得不動產分期抵扣進項稅額的相關規定進行抵扣。

2.如果已全額抵扣進項稅額的物資，在進行抵扣之后，轉用在不動產在建工程上，同時，也符合分期抵扣的相關規定，就可以將已抵扣進項稅額的40%，在轉用當期的進項稅額中扣減，然后，在第13個月的銷項稅額中予以抵扣。

二、一般企業轉讓不動產使用權的會計核算

（一）取得不動產時一般納稅人同時獲得增值稅發票

按照財稅[2016]36號文件中的相應的條例規定，如果企業是在2016年4月30日后取得了不動產，不管是購買還是自建，都稱為新項目，同理，在此日期之前取得的都稱為老項目。老項目的轉讓過程中，增值稅計算可采取簡易征收辦法或一般計稅辦法。新項目必須要按照一般計稅辦法進行。如果在轉讓過程中，采取的是跨地區轉讓的形式，還需要向機構所在地主管國稅機關申報納稅，同時，向不動產所在地主管地稅機關預繳相關的稅款。

（二）取得不動產時一般納稅人未同時獲得發票

對于此種情況，按照國家稅務總局2016年第73號公告，一般納稅人需要憑借相應的材料，例如完稅憑證等相關資料，才能進行不動產差額抵扣。2016年4月30日前繳納契稅，那么，可按照如下公式進行計算：增值稅應納稅額=[全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）]÷（1+5%）×5%；之后的，則按增值稅應納稅額=[全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）]×5%進行計算。

篇(3)

關鍵詞：營改增 不動產 增值稅

一、“營改增”后納稅人銷售不動產的增值稅征收規定

不動產的銷售行為原屬于營業稅的應稅范圍，2016年全行業實現“營改增”，原營業稅納稅人轉變為增值稅納稅人?！盃I改增”后，銷售不動產稅率11%、5%。一般納稅人采用一般計稅方法，適用11%的稅率；小規模納稅人適用5%的稅率，適用簡易計稅方法。一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法。

（一）房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第18號公告）規定：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的稅率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

（二）非房地產開發企業銷售不動產

根據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）規定：一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的稅率計算應納稅額；一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的稅率計算應納稅額；一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額；一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額；一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額；一般納稅人轉其2016年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

（三）小規模納稅人轉讓其取得的不動產

小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的稅率計算應納稅額；小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的稅率計算應納稅額。

（四）個人轉讓其購買的住房

個人轉讓其購買的住房，按有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的稅率計算應納稅額；個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的稅率計算應納稅額。

（五）房地產開發企業銷售不動產

房地產開發企業銷售不動產賬務處理：按確認的收入和按規定收取的增值稅額借記“應付賬款”“銀行存款”等科目，按規定收取的增值稅額貸記“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）”“應交稅費――應交增值稅”（簡易計稅）科目，按確認的收入貸記“主營業務收入”科目。非房地產開發企業銷售不動產應通過“固定資產清理”賬戶核算，按規定收取的增值稅額貸記“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）”“應交稅費――應交增值稅”（簡易計稅）科目，按發生的凈損益記入“營業外收入”或“營業外支出”科目。

二、“營改增”后不動產進項稅額分期抵扣辦法

根據國家稅務總局頒布的《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。納稅人按規定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額按規定自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，應按取得的成本，借記“固定資產”“在建工程”等科目，按當期可抵扣的增值稅額，借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，按以后期間可抵扣的增值稅額，借記“應交稅費――待抵扣進項稅額”科目，按應付或實際支付的金額，貸記“應付賬款”“銀行存款”等科目。尚未抵扣的進項稅額待以后期間允許抵扣時，按允許抵扣的金額，借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應交稅費――待抵扣進項稅額”科目。

三、“營改增”后不動產進項稅額不得抵扣的規定

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第27條中對不動產進項稅額不得從銷項稅額中抵扣的情形主要包括：用途改變，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產；非正常損失的不動產（因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規造成被依法沒收、銷毀、拆除的損失），以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務；非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

不得抵扣的進項稅額=（已抵扣進項稅額+待抵扣進項稅額）×不動產凈值率，不動產凈值率=（不動產凈值÷不動產原值）×100%，不得抵扣的進項稅額≤該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。不得抵扣的進項稅額≥該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。不動產、不動產在建工程發生非正常損失，按照轉出的進項稅額與待抵扣進項稅額之和，借記“固定資產”“在建工程”等科目，貸記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額轉出）”“應交稅費――待抵扣進項稅額”等科目。一般納稅人購進時已全部抵扣進項稅額的貨物或服務等轉用于不動產在建工程的，原已抵扣的進項稅額40%部分應于轉用當期轉出，借記“應交稅費――待抵扣進項稅額”科目，貸記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額轉出）”科目。

四、“營改增”后不動產改變用途可抵扣進項稅額

根據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的規定，不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額，按規定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。需要注意的是，納稅人抵扣上述進項稅額應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。可抵扣進項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率，原不得抵扣且未抵扣進項稅額的不動產，因改變用途等用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，應在用途改變的次月調整相關資產的賬面r值，按允許抵扣的進項稅額，借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“固定資產”等科目。

五、“營改增”后出租不動產的增值稅征收規定

根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）及現行增值稅有關規定，國家稅務總局制定了《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》，并自2016年5月1日起施行。

（一）一般納稅人出租不動產

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的稅率計算應納稅額；一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅；一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，也按照此規定執行。

（二）小規模納稅人出租不動產單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房）

小規模納稅人出租不動產單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房）按照5%的稅率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的稅率減按1.5%計算應納稅額；其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的稅率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的稅率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

（三）個人出租不動產

應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%；出租非住房：應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%，納稅人應按出租不動產取得的收入借記“銀行存款”“應收賬款”等科目，貸記“其他業務收入”科目，同時貸記“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）”或“應交稅費――應交增值稅（簡易計稅）”科目。Z

參考文獻：

[1]財政部，國家稅務總局.關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知[S].財稅[2016]36號，2016.

[2]國家稅務總局.不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法[S].國家稅務總局[2016]15號，2016.

[3]國家稅務總局.房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法[S].國家稅務總局[2016]18號，2016.

篇(4)

（一）對外購固定資產一般納稅人增值稅的會計處理

1.購買固定資產買價的增值稅處理。固定資產的買價是指企業購入的固定資產發票賬單上列明的價款。但是按照稅法的規定可以抵扣的增值稅額是不能包含在購買價款中的。如果買價是含稅的，應按照稅法規定的稅率折算為不含稅的價款。如果進行大批大量購買，供貨方給予了一定的商業折扣，而且價款和增值稅開在同一張增值稅專用發票上，應該按照商業折扣后實際支付的金額也就是發票金額為購買價款。同時按商業折扣后的金額計算應支付的增值稅。

2“.營改增”后對運輸費用增值稅的會計處理。交通運輸業分為“營改增”之前和“營改增”之后。交通運輸業在“營改增”之前，不屬于增值稅的納稅范圍，而屬于應繳納營業稅。但是《增值稅暫行條例》規定了增值稅一般納稅人在生產經營活動中，支付了運輸費用，可以按照運輸費用結算單據上注明的運輸費用金額和7%的比例進行計算，并可以抵扣計算出的增值稅進項稅額。運輸費用除了按7%可以計算抵扣的增值稅外和裝卸費、保險費等其他雜費一并可以計入外購存貨的采購成本。交通運輸業進行“營改增”后，交通運輸業屬于增值稅提供的應稅服務征稅范圍。稅率為11%。根據“營改增”的規定，對于發生的運輸費用不再按7%進行計算抵扣，而是憑貨物運輸業增值稅專用發票上注明的增值稅額進行抵扣。把發生的運輸費用全部計入外購存貨的成本。

3.已經抵扣的增值稅進項稅額特殊情況下的會計處理。如果對于進項稅額已經進行了抵扣，但以后改變了固定資產的用途，例如用于集體福利或個人消費等方面，應當在當月按照扣除后的固定資產的凈值和適用的增值稅稅率計算出進項稅額，這就是不允許抵扣的增值稅進項稅額。例1：天方藥業有限公司是增值稅一般納稅人，2014年5月1日用銀行存款支付從國內北京購進不需要進行安裝的設備，設備的買價的金額為240萬元、支付的增值稅進項稅額40.8萬元，為購買設備支付的運輸費的金額為10萬元，支付的增值稅進項稅額1.1萬元、裝卸費2萬元。假設該固定資產使用壽命是10年，采用平均年限法計提折舊，凈殘值為12萬元，在2014年5月31日該固定資產用于職工集體福利了。天方藥業有限公司，2014年5月1日購進固定資產和支付的運輸費用取得專用發票注明的增值稅稅額是可以進行抵扣，因為該企業是增值稅一般納稅人?？梢缘挚鄣脑鲋刀愡M項稅額=40.8+10×11%=41.9（萬元），購買固定資產機器設備的初始確認成本=240+10+2=252（萬元）。會計業務處理：借：固定資產———機器設備2520000，應交稅費———應交增值稅（進項稅額）419000；貸：銀行存款2939000。2014年5月31日該固定資產用于職工集體福利，應當在當月按照扣除后的固定資產凈值和適用的增值稅稅率計算增值稅，該增值稅屬于不能抵扣的進項稅。當月增加的固定資產，當月不計提折舊，所以固定資產的凈值還是252萬元。需要轉出的進項稅額=40.8+10×11%=41.9（萬元），計入固定資產的成本41.9,萬元。相關的會計處理：借：固定資產———機器設備419000；貸：應交稅費———應交增值稅（進項稅額轉出）419000。

（二）小規模納稅人對外購固定資產增值稅的處理

如果購買固定資產的企業是小規模納稅人，不管有沒有取得增值稅發票或完稅憑證的，在采購固定資產過程中支付的增值稅進項稅額，不能進行抵扣，而是一律計入外購的固定資產的成本。例2：假設華駿車輛廠是增值稅小規模納稅人，2014年5月1日用銀行存款支付從國內北京購進不需要進行安裝的一臺設備，購買固定資產的價款為240萬元、增值稅為40.8萬元，購買固定資產支付運輸費取得增值稅專用發票注明的金額為10萬元，增值稅稅金1.1萬元、裝卸費2萬元。在2014年5月31日該固定資產用于集體福利了。華駿車輛廠屬于小規模納稅人，購買固定資產的增值稅進項稅不能進行抵扣。2014年5月1日計算購買設備的固定資產的初始確認成本=240+10+2+40.8+1.1=2939000（萬元）。會計業務處理：借：固定資產———機器設備2939000；貸：銀行存款2939000。2014年5月31日該固定資產用于集體福利了，由于購買該固定資產的增值稅的進項稅額沒有進行抵扣，所以后來該固定資產用于職工集體福利，也不需要進行進項稅額的轉出處理，不需要進行額外的會計處理。

二、增值稅對自營建造固定資產初始成本計量的影響

企業的固定資產除外購外，還需要自行建造一部分固定資產，自行建造的固定資產包括為建造固定資產領用的各種工程物資和各種原材料成本，及購建固定資產消耗的人力費用等使固定資產達到使用狀態前發生的合理和必要的支出。

（一）一般納稅人對自營建造固定資產增值稅的會計處理

企業為建造固定資產購買的物資時，需要區分是購建一般的固定資產，還是購建的是不動產。如果企業自建的是一般固定資產，其為建造固定資產購買的工程物資而支付的增值稅進項稅額是可以抵扣的，領用的生產用材料也不需要增值稅的進項稅額轉出處理。但是如果自建的是不動產，屬于非增值稅應稅項目，為自建固定資產而購買的工程物資而支付的增值稅是不能進行抵扣的，應當計入購買的工程物資的成本，領用時計入固定資產的成本。領用的生產用原材料需要做增值稅的進項稅額轉出的業務處理，也計入工程成本。

1.自營建造一般固定資產。企業如果自建的是機器設備、交通運輸工具等屬于一般固定資產，不屬于購建不動產。自建機器設備、交通運輸工具等一般固定資產時購入的各種物資，按購買工程物資支付的買價和包裝費、運輸費等，計入“工程物資”，增值稅進項稅額單獨計入“應交稅費”。例3：天方藥業有限公司于2014年9月擬自營建造一條生產流水線，發生的經濟業務如下：9月1日購入工程用材料一批，買價50萬元，支付的增值稅稅額8.5萬元，款項已有銀行存款支付。9月3日領用50萬元工程材料用于生產流水線的建造。9月5日領用生產用原材料一批，實際成本10萬元。9月30日結算工程工人工資30萬元。工程并于當日完工，交付使用。由于天方藥業建造的是一般固定資產，購入的工程用材料支付的增值稅可以進行抵扣，同時在9月5日領用生產用原材料已經抵扣的增值稅也不用做轉出處理。因此該生產流水線的構建成本=50+10+30=90（萬元）。

2.自營建造不動產的固定資產。企業自建的房屋建筑物等屬于不動產，按稅法的規定不屬于繳納增值稅的納稅范圍，為自建房屋建筑物等不動產購買的工程物資支付的增值稅進項稅額不得抵扣，計入購建的固定資產成本。例4：天方藥業有限公司于2014年9月擬自營建造一棟倉庫，發生的經濟業務如下：9月1日為購建倉庫而購入工程用材料一批，買價50萬元，增值稅專用發票上注明的增值稅進項稅額8.5萬元，用銀行存款支付。9月3日領用50萬元工程材料用于倉庫的建造。10月5日領用生產用原材料一批，實際成本10萬元。12月31日結算工程工人工資30萬元。倉庫并于當日完工，交付使用。由于天方藥業建造的是不動產的在建工程，為倉庫購入的工程用材料支付的增值稅不可以進行抵扣，應計入建造的倉庫成本。同時在10月5日領用生產用原材料已經抵扣的增值稅因為原材料改變了用途，用于非增值稅應稅項目，需要做增值稅進項稅額轉出。需要轉出的增值稅進項稅額10*17%=1.7（萬元）。因此該生產流水線的構建成本=50+8.5+10+1.7+30=100.2（萬元）。

（二）對自營建造固定資產小規模納稅人增值稅的會計處理

篇(5)

關鍵詞： 增值稅; 生產型增值稅; 消費型增值稅; 煤炭行業 

 

2008年11月5日,國務院第34次常務會議決定自2009年1月1日起在全國范圍內實施增值稅轉型改革。作為我國重要的資源類行業的煤炭行業主要受兩個增值稅政策的影響:一是新購入設備所含增值稅的抵扣;二是礦產品增值稅從13%恢復到17%。 

 

一、增值稅的內涵和類型 

 

增值稅是對在我國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的企業單位和個人,就其貨物銷售或提供勞務的增值額和貨物進口金額為征稅對象所課征的一種流轉稅。 

依據實行增值稅的各個國家允許抵扣已納稅款的扣除項目范圍的大小,增值稅可分為三種類型:生產型增值稅、收入型增值稅和消費型增值稅。三種類型增值稅的根本區別在于對固定資產所含稅金的扣除政策不同。生產型增值稅對納稅人外購的貨物和應稅勞務已納的稅金允許抵扣,而對固定資產所含的稅金不予扣除;收入型增值稅對納稅人外購的貨物和應稅勞務已納的稅金允許抵扣,對固定資產所含的稅金允許按當期折舊費分期扣除;消費型增值稅對當期購入的包括固定資產在內的全部貨物和應稅勞務所含稅金都予以抵扣。 

 

二、2009年增值稅轉型的主要內容 

 

我國增值稅對銷售、進口貨物以及提供加工、修理修配勞務的單位和個人征收,覆蓋了貨物的生產、批發和零售各環節,涉及眾多行業。1994年稅制改革以來,我國一直實行生產型增值稅。所謂增值稅轉型,是指從生產型增值稅轉變為消費型增值稅。根據國務院常務會議精神,這次增值稅轉型改革的內容主要包括以下幾個方面: 

一是自2009年1月1日起,全國所有增值稅一般納稅人新購進設備所含的進項稅額可以計算抵扣。 

二是購進的應征消費稅的小汽車、摩托車和游艇不得抵扣進項稅。 

三是取消進口設備增值稅免稅政策和外商投資企業采購國產設備增值稅退稅政策。 

四是小規模納稅人征收率降低為3%。 

五是將礦產品增值稅稅率從13%恢復到17%。 

 

三、增值稅轉型中煤炭行業出現的主要問題 

 

一是煤炭行業稅收負擔居高不下。2009年1月1日起增值稅轉型改革實施后,對煤炭行業最明顯的變化有二:一是煤炭增值稅率由13%恢復為17%;二是增值稅一般納稅人購進或自制的固定資產進項稅額可按規定從銷項稅額中抵扣。煤炭企業普遍反映稅負偏高,煤炭行業年產規模受國家產業政策影響明顯,國家要求煤礦在一定時間內必須達標,年產量不達標的煤礦必須進行改擴建。2010年進行改擴建的煤礦數量將比上年增加,產量將難有大的增長。稅率的恢復和買方市場下的價格因素,決定了2010年煤炭稅負將居高不下。 

二是煤礦改擴建適用稅法有爭議。財稅[2008]170號文規定“增值稅一般納稅人購進(包括接受捐贈、實物投資)或者自制(包括改擴建、安裝)固定資產的進項稅額可根據增值稅暫行條例和實施細則的規定,從銷項稅額中抵扣”,明確可以抵扣的前提條件是“根據增值稅暫行條例和實施細則的規定”。新增值稅暫行條例第十條規定:“用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利項目或者個人消費的購進貨物或應稅勞務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。”新增值稅暫行條例實施細則第二十三條規定:“條例第十條和本細則所稱非增值稅應稅項目,是指提供非增值稅應稅勞務,轉讓無形資產、銷售不動產和不動產在建工程。前款所稱不動產是指不能移動或移動后會引起性質、形狀改變的財產,包括建筑物、構筑物和其他土地附著物。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產屬于不動產在建工程?！庇纱水a生了兩種爭議,即煤礦的改擴建屬不屬于“非增值稅應稅項目”?煤礦的改擴建屬不屬于“不動產在建工程”?為改擴建而購進材料的進項稅額是否能抵扣?煤礦在改擴建過程中也會產出一部分工程煤,在工程煤的銷售記銷項稅額的同時,煤礦在改擴建中購進的貨物和應稅勞務能不能抵扣卻困擾著基層稅收管理員。 

三是固定資產抵扣打“時間差”。增值稅轉型以前,使用年限超過一年,價值在 2 000元以上的固定資產進項稅額不可以抵扣,新的增值稅暫行條例實施細則取消了2 000元以上的價值規定,第二十一條重新定義了固定資產:“前款所稱固定資產是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等”,煤炭行業的固定資產主要有礦車、礦用電纜線、變壓器、裝載機、臺秤、絞車、電機、刮板機、炸藥庫監控系統、電腦、貨車、工字鋼等等。因2009年之前固定資產進項稅額不能抵扣,部分煤炭企業在購進固定資產時存在不索取發票、不入賬等情況。財稅[2008]170號文規定,“納稅人允許抵扣的固定資產進項稅額,是指納稅人2009年1月1日以后實際發生,并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額”。部分煤礦鉆時間差的空子,將2009年前購買的固定資產補開發票以求抵扣稅款。 

四是煤炭行業稅收管理轉型滯后。增值稅轉型前的煤炭行業稅收管理,主要聚焦于煤炭行業購進材料和固定資產的區分,嚴控將固定資產化整為零違規進行抵扣。對于煤炭企業會計核算特別是大額現金流動則監督不強,一部分煤炭企業聘請了兼職會計為其做賬,即每月將收入、費用、成本等單據收集交給兼職會計,兼職會計按照有關會計制度的規定對其單據進行歸集和整理,出憑證、登記賬簿、填制報表,并按時向稅務機關申報納稅,形式上無可挑剔,但實質上一些煤礦的現金日記賬一個月做一次,銀行存款日記賬也只有稅款的繳納,其它生產經營發生的費用或購進大額設備或材料的資金都是現金支付,在銀行網絡業務發達的今天,幾十萬、上百萬的現金交易是不符合常理的,但稅法對大額現金的流入流出沒有明確的規定,使得一些煤炭企業資金會計核算流于形式,難以體現其業務的真實性。

四、應對增值稅轉型,采取措施,強化行業稅收管理 

 

一是建議上級明確界定政策如何執行。即煤礦屬不屬于不動產,煤礦的改擴建屬不屬于不動產的在建工程,煤礦的改擴建屬不屬于增值稅非應稅項目。這樣可避免基層管理人員在“是否”之間徘徊,減少執法風險,切實維護納稅人利益。

二是增值稅轉型后,應將稅務管理的焦點盡快轉移到煤炭企業購進固定資產的真實性、合法性審核上,對煤炭企業固定資產明細賬進行嚴格管理。所謂真實,就是要有購進固定資產的資金流出、固定資產的貨物流入、固定資產的發票取得。票、貨、款是否一致,防止不法分子利用固定資產的增值稅抵扣政策虛開發票,或是一些要貨不要票的人,將票轉讓給可以抵扣的另一方,或購貨人從銷售方的第三方取得增值稅專用發票用于進項抵扣,虛增進項稅額,偷逃國家稅款,還應對2009年以前購進的固定資產進行清查盤點,做好2009年固定資產的期初結轉,防止2009年取得之前購進固定資產的補開發票。首先對于新增固定資產要求煤礦從銀行賬上劃款給購貨方,以證實真實的資金流向;新增固定資產的入庫手續要完備,相關的保管人員、采購人員簽字認可,以證實其固定資產的貨物流向;新增的固定資產取得發票的時間、數量、金額要與資金、貨物實物對照比對,以證實其票、貨、款的一致。其次對煤礦企業從生產中更換的設備、工具、器具要作相應的減少。一方面是廢棄物品的變賣要計收入,計提增值稅的銷項稅額;另一方面,要及時核算固定資產的增、減變化,期末還應對固定資產進行盤點,促使煤炭企業的固定資產增加、減少、結存有依有據,真實合法。

三是抓住煤炭企業一般納稅人“資金流、物流、票流”三個流向,促使煤炭企業會計核算從形式的健全向實質的健全轉變。新增值稅實施細則第三十二條和第三十四條規定為煤炭企業的會計核算從形式上的健全向實質的健全提供了法律依據。根據這兩條和稅收征管法第十七條、第十九條規定向所轄煤礦下達《稅務事項告知書》,規范“資金流、物流、票流”三個流向的會計核算,要求煤炭企業的資金流入流出應根據金融機構頒布的《現金管理制度》進行核算,大額資金必須通過銀行轉賬,并按實際發生額及時做好《現金日記賬》和《銀行存款日記賬》的登記;在貨物的購進、銷售方面要有交易雙方的購銷合同,相關責任人員認可的出庫單、入庫單,真實體現貨物的流向;在購進或銷售方面取得或開具的增值稅專用發票、普通發票,要按規定及時入賬,否則按增值稅條例的規定,一般納稅人會計核算不健全的不得抵扣進項稅額,也不得使用增值稅專用發票,并按法定稅率征收稅款。 

四是對內改進完善稅源管理互動機制,形成橫向、縱向管理合力。在數據分析、納稅評估聯動、稅收檢查統籌、各類核查反饋等方面,橫向上發揮征管、計統、稅政、票管、稽查、信息中心等各部門協同作用,縱向上縣局和分局兩級合理分工,各有側重,細分稅源管理各個環節,整合稅收分析、納稅評估,稅源監控、稅務稽查,形成控管合力。對外積極爭取地方黨政支持和相關部門配合協作,有效獲取相關部門的涉稅信息,建立長效機制,健全協稅護稅體系,形成綜合治稅合力。 

五是強化信息采集,開展數據分析,搭建評估模型,遵守評估程序,規范評估過程和評估文書的運用,每月開展電費成本模型、工資成本模型、原料成本模型、礦產資源補償費模型、以產控銷模型、以進控銷模型等六個方面的納稅評估,建立健全行業綜合評估模型和指標體系。從行業生產經營規律中探尋征管規律,完善煤炭生產企業按“掘進圖”計算產量、銷量等征管手段,堅持每月對煤炭行業業戶開展一次巡查,每月建立健全《煤炭開采產量表》、《煤炭銷售情況表》、《電煤銷售情況表》三個電子檔案,每月開展煤炭銷售價格、煤炭企業工資與產量、煤炭企業電耗與產量、煤炭企業炸藥與產量四個方面的統計分析,依托綜合征管信息系統,搭建行業管理信息平臺,稅負和進行稅負預警,構建“四位一體”的行業管理體系。

 

【參考文獻】 

[1] 中國注冊會計師協會.稅法[m].北京:中國財政經濟出版社,2010. 

[2] 雷鴻.我國增值稅轉型所面臨的主要問題及路徑選擇[j].金融與經濟,2008(8). 

篇(6)

關鍵詞：資產，固定資產，負債、或有資產、未來經濟利益、不良債權、機會損失。

前不久，美國著名投資家—羅伯特·T·清崎寫了一本書《窮爸爸、富爸爸》，在這本書中，作者提出了許多令人深思的觀點，其中之一就是：房子不是一項資產而是一項負債。

從會計的角度來看，這一觀點似乎不正確，因為我們所接受的會計知識已在我們意識中形成，房屋是資產中的固定資產，那么房屋究竟是資產？還是負債？

一、資產的含義及特征：

（一）資產的定義：

資產是指過去的交易或事項形成并由企業擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益。

（二）資產的特征：

1、資產能夠直接或間接的給企業帶來經濟利益。

所謂經濟利益，是指直接或間接的流入企業的現金或現金等價物，資產之所以成為資產，就在于其能夠為企業帶來經濟利益，如果某項目不能給企業帶來經濟利益，那么就不能確認為企業的資產。

2、資產是為企業所擁有的，或者即使不為企業所擁有也是企業所控制的。

企業擁有資產，就能夠排他性地從資產中獲取經濟利益，有些資產雖然不為企業所擁有，但是企業能夠支配這些資產風險利益，因此同樣能夠排他性地從資產中獲取經濟利益，如果企業不能擁有或控制資產所能帶來的經濟利益，那么就不能作為企業的資產。

3、資產是由過去的交易或事項形成的。

資產必須是現實的資產，而不能是預期的資產，只有過去發生的交易或事項才能增加或減少企業的資產，而不能根據談判中的交易或計劃中的經濟業務來確認資產。

二、固定資產的定義及范疇

（一）固定資產是指具有以下特征的有形資產。

（1）為生產產品、提供勞務，出租或經營管理而持有。

（2）使用年限超過一年。

（3）單位價值較高。

由于企業的經營內容，經營規模等各不相同，固定資產的標準也不可能強求絕對一致。

（二）固定資產的范疇

固定資產大體可分為動產和不動產，其中不動產包括房屋、土地、建筑物等土地上的附屬物。

由上述可知，房屋只要復核以上特征便認可為企業的固定資產，那么為什么在《窮爸爸，富爸爸》中，作者一再強調：房屋是負債？要弄清這個，我們由必要對負債作一下了解。

三、負債的定義及特征。

（一）負債的定義

負債，是指過去的交易或事項形成的現實義務，履行該義務預期會導致經濟利益流出企業。

（二）負債的特征：

1、負債的清償預期會導致經濟利益流出企業。

對此，企業不能或很少可以回避，如果企業能夠回避，則不能確認為企業的負債。

2、負債是由過去的交易或事項形成的

只有過去一經發生的交易或事項才能增加或減少企業的負債，而不能根據談判中的交易或事項或計劃中的經濟業務來確認負債。

由以上分析可知，房屋、建筑物只有在導致企業發生經濟利益的流出時，才可確認為負債，可是在會計中，這種情況似乎沒有發生過，可是為什么羅伯特·T·清崎還一再強調：房屋是負債，并得到大多數人的認可呢？

房屋、建筑物是固定資產還是負債，為澄清這一問題，我們從一下兩種情況進行分析：

（1） 用自有貨幣購建的房屋、建筑物：

企業用自己存入銀行的貨幣資金購建的房屋、建筑物等為企業所擁有的現實的資產并且符合固定資產的特征，那么企業自建的房屋、建筑物能否給企業帶來未來收益呢？

1、確定能帶來“未來經濟利益”

首先需要明確“未來經濟利益”的涵義，從字面上看，“未來”是時間上相對于現在而言的，指以后，將來；“未來經濟利益”可以理解為：因為過去或現在的某一行為而帶來的、在以后才能夠實現的、比行為本身所耗成本費用大的那部分經濟利益，也即從貨幣量上看，遵循幣值穩定的前提，企業未來實際擁有的要比現在擁有的多，也就是帶來增值。

若企業用自有資金購建的房屋、建筑物能帶來未來經濟利益，即增值時，那么房屋、建筑物則為企業的固定資產，反之，若不能確定能否帶來經濟利益，是否就該定性為負債呢？

2、不能確定能否帶來“未來利益”

因為市場上風險的存在，“未來經濟利益”或有或無，或大或小，不宜事先確定，即“未來經濟利益”具有很大的不確定性。

筆者認為，若“基本確定”，能帶來“未來經濟利益”，則確認為固定資產；若其確定發生的概率介于95%與50%（不包括50%）之間，則我們應稱其為或有固定資產或為或有資產，若其發生的概率小于、等于50%，則我們應稱其為負債。原因是：

（1）我們知道，投資于房屋、建筑物時 ，會造成一定的機會損失，即會失去用其他資產增值的機會，當然，若投資的房屋、建筑物能確定帶來“未來經濟利益”則不會存在這些“機會損失”。

（2）為房屋、建筑物發生的環境方面的額外支出或因環境而導致房屋、建筑物使用年限的減少，如由于國家的禁令而提前報廢的房屋、建筑物等，若“未來經濟利益“發生的概率小于等于50%，而現在又發生了經濟利益的流出，我們稱其為負債。

（3）只要有房產、就要交納房產稅，所謂房產，是指有屋面或圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨可供人們在其中生產、、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。從此可知，房屋、建筑物都屬于房產，都要交房產稅，并且房產稅是依照房產原值一次減除10% 30%后的余額值交納的，若“未來經濟利益“發生的概率小于50%，并且每年還要發生的房產稅的支出，即只有現在經濟利益的流出，沒有經濟利益的流入，或經濟利益的流出大于經濟利益的流入，則我們稱其為負債。

（二）企業貸款購建的房屋、建筑物：

企業貸款形成一項負債，但企業購建的房屋、建筑物也并非為企業現時擁有，因為我們知道：企業貸款，銀行要“雙保“，即要產權抵押貸款并有第三方的擔保，抵押物可為動產或不動產，不動產必須以產權為抵押物。

1、企業貸款購建的房屋、建筑物確定能帶來“未來經濟利益”若能“基本確定 ，能帶來 未來經濟利益 ，也不能就此肯定，此為固定資產。

（1）若在房屋、建筑物有效使用年限內帶來的“未來經濟利益 小于、等于 貸款+利息 ，則我們稱其為負債，因為除了每年企業要歸還貸款和利息外，企業還要支付環境費，房產稅等費用以及一些機會損失等。

（2）若在房屋、建筑物有效使用年限內帶來的“未來經濟利益”大于“貸款+利息”，但不能確定是否還大于環境費，房產稅，機會損失等支出，則我們就把其確定為或有資產。

（3）若在房屋、建筑物有效使用年限內，帶來的“未來經濟利益”大于“貸款+利息”并能確定其也大于房產稅、環境費、機會損失等支出，則可確定為固定資產。

2、不能確定能否帶來“未來經濟利益”。

（1）若房屋、建筑物能帶來“未來經濟利益”發生的概率介于95%至50%之間，其不確定性很大，所以即使前者大于后者，并且也大于房產稅、環境費、機會損失支出，也不可確定為固定資產，只能稱其為或有資產。

（2）若房屋、建筑物能帶來“未來經濟利益”發生的概率小于50%，則無論是“未來經濟利益”大于、等于還是小于“貸款+利息”，都應稱其為負債。

此外，在企業與銀行的貸款合同期，由于企業方面發生一些變化，導致收入的減少，費用支出的增加等，因此企業就會有可能因無力按期償還債務，而放棄房產的權利，那么此時，根本就無“未來經濟利益”而言，相反還要支出一筆財務費用，購建前期的各項費用開支以及一些機會損失等。

同樣情況下還有在貸款合同期，由于市場上房地產價下跌，以至借款人所未償還的房產抵押貸款債務高于其抵押物（房屋）本身的現有市場價格，無論將來能否帶來“未來經濟利益”，現在就可預見未來貸款支出遠遠高于“未來經濟利益”，此外，還有企業在還債期內，可能會遭受一些意外災害，現在所創造的收益還抵不過貸款和利息。

有人會說，企業的錢和銀行的錢都是由國家來共同掌握，只不過是一件衣服上兩個口袋的錢罷了，確實，以前銀行與國有企業之間的信用關系被扭曲為資金供給關系，根本不考慮貸款的歸還問題和效益問題，銀行的巨額不良債權和國有企業的巨額不良債務，可以說是一個問題的兩個方面，據統計1996 1997年初，在我國32.2萬戶預算內國有企業的7.29萬億資產中，負債為5.18萬億元，資本金僅為2.11萬億，資產負債率為71%，而其負債中70%以上是銀行貸款，在這里，我們雖然不知道，這些貸款中哪些投資于了房屋、建筑物等不動產中，但每年的房屋折舊費、修補費都是要發生的，即使是錢從一個口袋轉到了另一個口袋，但在所創造的“未來經濟利益”微乎其微的情況下，無論錢周轉幾個口袋，所發生的支出仍然大于收入，那么，這些就永遠是國家的債務。

是一個有著幾千年的農業文明大國，“面朝黃土，背朝天”的生息方式，使稀缺的土地成為農民的生命依賴，“地主式”的思維方式深烙于人們的心靈深處，步入市場經濟大潮后，這種地主情結便以另一種方式表現出來，盲目追求有形資產的擴展，并美其名曰“規模經營”，于是，不管市場如何，技術如何，先把土地圍起來，廠房蓋起來，殊不知，廠房蓋起的同時，就意味著債務的增加。

我們雖然不認同廠房就是負債，但是我們卻認為羅伯特·T·清崎的觀點也有其合理性，性。雖然，我們不否認房屋、建筑物是企業的資產，一項固定資產，但是我們也不肯定“不動產就是企業的固定資產 。

如何使不動產成為固定資產，取決于“未來收益 的大小，而這又取決于企業領導者的決策，現在，中國加入了WTO，固定資產的確定將會促使企業為創造更多的收益努力，從而成為世界的強企。

：

《當代財經》：尚遒 《中國住宅信貸遲緩的成因及創新》

《財經問題》：《對我國信貸資產質量問題的理性思考》

《之友》：劉建英、胡曼軍《論環境問題造成企業資產減值的會計處理》

《財會期刊》：韋桂華《解析“大企業病“》

《注冊會計師叢書·會計》

《注冊會計師考試叢書·稅法》

篇(7)

（江西經濟管理干部學院 江西 南昌 330088）

摘 要：十幾年來，關于對個人住房征收房產稅的爭論頻繁見諸報端。2015年3月，不動產登記條例的公布再次掀起對房產稅制改革的熱議，文章通過國外征收房地產稅的經驗比較，對我國房產稅改革提出個人看法。

關鍵詞 ：個人住房；房產稅；國際比較

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015

1 國外房地產稅制概況

1．1 美國的房地產稅

美國對土地、房屋及車船等少量動產合并課征財產稅，是地方稅的主體稅種。財產稅以不動產的所有人為納稅人，稅率由地方政府依據地方的支出規模、非財產稅收入及可征稅財產的估價來確定。財產稅采用從價計征的方法，財產價值的估算是財產稅制的核心。估價的方法有三種：一是市場信息法，又稱可比價格法，即通過比較最近在市場被售出的類似財產的價格來估價；二是所得法，即通過預計財產的預期收益來估計財產的價值；三是成本法，即重置成本法，同時還要合理地確定累計折舊。美國各地方政府都擁有自己的房地產估價部門，還建立了比較詳細的財產信息管理制度，其中資料卡是最常見的管理方法?？ㄆ系男畔ㄋ诘亍⒍愄枴⒇敭a類別、所有權的變更情況、估價的日期、估價的組成及變化情況，土地的類別、建筑的種類、房屋的種類和數量等。在計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息：可以作為財產重新估價時的參考；把財產的估價匯總可以掌握財產稅的稅基情況；財產的信息也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。財產稅的優惠規定主要是針對各級政府包括外國政府擁有的非商業財產和宗教、慈善、教育等非盈利組織擁有的財產；對老人、退伍軍人和家庭自用住房稅法也規定了一定的寬免，部分政策鼓勵項目也可享受寬免；低收入家庭繳納的財產稅與個人所得稅的比率達到一定標準時，可以抵免個人所得稅或直接退稅；所得有限的老人和殘疾人、靠近發達地區的農場主可以享受稅收遞延。

1．2 英國的房地產稅

英國對住房所有者或承租者征收住房財產稅，對企業法人或個人擁有的營業用房征收營業房屋稅。住房財產稅是英國唯一的地方稅，采用從價計征的方法。住房的價值由英國政府國內稅收局所屬的房屋估價機構進行估價。營業房屋稅按租金計稅，租金由專門設置的評估機構對納稅人財產按視同出租的租金收入進行估定，每5年重估一次。住房財產稅的稅率由各地議會根據地方政府開支情況以及從其他渠道可獲收入的差額確定。房屋價值不同，地區不同，適用稅額也不同。營業房屋稅稅率全國統一，由財政部確定，目前稅率為41．6％。住房財產稅主要對傷殘者和低收入者實行減免稅優惠，住宅所有人或使用人是未成年人、醫生或學生等的可享受一定折扣優惠。營業房屋稅對工業、運輸業空置房屋，農業房屋免稅，慈善機構用房和其他空置房屋也可享受相應減免優惠。

1．3 日本的房地產稅

日本對土地所課征的稅種有地價稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產稅、不動產購置稅和城市規劃稅。其中，地價稅屬國稅，固定資產稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動產購置稅和城市規劃稅屬市町村稅。

（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內土地及租地權的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權力。稅法規定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務，地價稅的計稅依據為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。

（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設置了較高的起征點，只對較大規模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產購置稅額。

（3）固定資產稅。固定資產稅對個人或法人所有的固定資產課稅，包括土地、房屋和折舊資產。其計稅依據為各市町村《固定資產登記冊》中所列示的應稅財產的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當地同期買賣價格）來計算固定資產的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權下調。固定資產稅對土地、房屋和折舊資產分別設置了起征點，對新建住宅可以適當減免。

（4）不動產購置稅。不動產購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據為固定資產課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據中扣除一定金額。不動產購置稅實行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規定了起征點。

（5）城市規劃稅。城市規劃稅的納稅人、計稅依據、繳納方法等與固定資產稅相同，通常與固定資產稅一并征收。不同之處在于：城市規劃稅不對折舊資產課稅；對住宅用地的計稅依據所設置的扣除比例也不同于固定資產稅；稅率上規定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。

1．4 加拿大的房產稅制度

加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產稅，對不動產的占用者征收營業財產稅。各省對房地產稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優惠都作了規定。房地產稅和營業財產稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構，并制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大多數省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統一的稅率。加拿大房地產稅的稅收優惠與美國類似，主要依據房地產的用途和所有者確定減免。

1．5 香港的房產稅制度

在香港，房產稅又稱為物業稅。香港物業稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業稅。物業稅的稅率為15％左右，業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表中，接受稅務機關評稅，再根據評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業稅的免稅項目主要有：由業主支付的差餉（即物業管理費）；來自物業的租金收入，但在該課稅年度內無法收??；作為支付修理費及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數目大小無關，統一按20％扣除。

2 國外關于房產稅的做法對我國的啟示

從國外房產稅的概況及其比較可以看到，房產稅是一個地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產及其他建筑物的保有環節征稅，按房地產的評估價值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產稅的做法對我國房地產稅制有以下啟示：

2．1 合理確定房產稅稅制要素

（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產稅的納稅人可以設定為擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個人。

（2）征稅范圍。建議將房產稅的征收范圍擴大到城市非經營性房地產和農村地區的房地產。同時，借鑒日本的做法，通過設置一個足夠高的起征點，使城鄉中低收入者不用負擔房產稅。

（3）計稅依據。遵循國際慣例，房產稅應以房地產的市場價值為計稅依據。這里的市場價值即經過評估機構評估確定的評估價值。評估價值可以依據房地產的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據不同的價值，比如，對商業用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。

（4）稅率。房產稅稅率的設計有一個基本原則，即科學測算現行房地產相關稅費的總體規模，使房產稅的總體收入規模與之基本相當。在具體制定稅率時，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據本地經濟發展水平、房地產市場狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經驗，對不同用途的房地產設置不同的稅率。

（5）減免稅。房產稅的減免規定應該規范透明，體現國家重要的長期政策走向。建議房產稅保留對國家和政府所擁有的房地產、外國領事館房地產給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業給予免稅，對城鄉居民住房設定起征點，對農業用地暫免征收房產稅。已售住房因為已經預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當的稅收優惠。

2．2 建立房地產價值評估機制

房產稅以房地產的市場價值為計稅依據，這就要求我國建立完善的房地產評估機制。首先要制定與價值評估有關的評估方法、技術手段、操作程序、爭議處理等法規，然后再設定專門的評估機構，配備專業的評估人員。在評估機構的設置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協調，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構，市（縣）級政府則具體負責轄區內的評估工作。對評估從業人員也要定期進行培訓，并考核其執業能力。

2．3 建立與不動產登記、評估有關的數據庫

房地產價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經驗，建立房產登記制度。在對房地產信息進行登記時，要運用計算機技術對房地產信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產登記條例終于開始實施。

2．4 適當下放房產稅的征管權限

從國際經驗來看，房產稅是地方稅，其征管應該由地方政府負責，并把房產稅逐漸培育成地方政府的一項重要收入來源。在我國現在的五級政府的框架下，省以下的省、地（市）、縣、鄉鎮都叫地方，本文所說的地方與現在的地方還不完全一樣，與國際上通常所講的地方也不一致。只有在完成了“鄉財縣管”、“省管縣”等改革將我國政府減少到中央、省、市（縣）三級政府時，國外所說的地方才能對應到我國的市（縣）一級，房產稅才可以清晰的配在市（縣）一級政府上。

將房產稅的征管權限下放到市（縣）政府是因為房產稅以不動產為征稅對象，它幾乎沒有流動性，具有很強的穩定性，便于地方掌握。具體的下放的征管權限有具體稅率的最終決定權、具體起征點的最終決定權以及對低收入者和缺乏收入來源的傷殘者的減免規定等。

參考文獻

1 王喬，席衛群．比較稅制［M］．上海：復旦大學出版社，2004

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