序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關鍵詞：建筑施工企業(yè) 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務管理 差異性

一、經(jīng)營對象

建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

建筑施工企業(yè)承接的是“先有買主（即客戶），后有標的（即資產(chǎn)）”的建造合同。在建設中，按客戶（建設單位）的施工圖紙實施建設。不承擔設計不合理的責任，也不面對市場銷售產(chǎn)品。

與建筑施工企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務構(gòu)成上，多出設計、銷售兩個部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項目產(chǎn)品定位。

舉個例子：收入水平不同的消費群體，在面對高層、洋房、別墅這三個業(yè)態(tài)時，其購買能力及購買意愿有著質(zhì)的區(qū)別。

項目產(chǎn)品定位決定了項目物業(yè)類型、產(chǎn)品方案、建造標準、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的不同建造標準，工程成本的差異可能會較大。這也讓房產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制更加復雜。

為了做好項目產(chǎn)品定位，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入細致地開展項目前期市場調(diào)研，力求使項目產(chǎn)品定位與市場需求相吻合，做到項目成本與售價相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場。

二、上下游企業(yè)

建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務公司、材料及設備供應商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設單位（包括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），上下游關系相對簡單。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設備供應商，下游企業(yè)有營銷策劃公司、銷售公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)運營公司。隨著社會分工的進一步細化，下游關系日趨完善。在整個投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。

三、行業(yè)特點

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有資源整合、資金密集、政策性強等特點。資源整合包括內(nèi)外兩個方面。對外，企業(yè)在融資、拿地、建設、銷售、交付產(chǎn)品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個部門、各類供應商、不同產(chǎn)品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內(nèi)，單從房產(chǎn)公司的部門（人員）設置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響大，政府對土地供應、貸款利率、各種稅費、交易政策的宏觀調(diào)控，都可能會對企業(yè)產(chǎn)生深遠影響。房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還是資金密集型行業(yè)，籌集資金渠道多元性，資金占用形態(tài)多元化。

而建筑施工企業(yè)具有“生產(chǎn)型”特點，靠自有工人、設備、按進度生產(chǎn)、回款。發(fā)展壯大的主要壓力是承攬施工業(yè)務、提升自身技術實力等。

四、納稅主體

由于施工企業(yè)生產(chǎn)具有流動性大、施工生產(chǎn)分散、地點不固定等特點。在“營改增“前，國家征管營業(yè)稅的納稅地點是建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地。對于簡易征收的建筑施企業(yè)，在外地施工時，需開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》。按開具發(fā)票金額的一定比例，在施工地點繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，代扣個人所得稅等。這讓長期從事建筑施工行業(yè)的財務人員，在納稅中認為稅收主體是“項目”，日常工作中更關注“項目”的開票金額、收入、回款。

在“營改增”后，由于增值稅的特點，國家征管增值稅的納稅地點是個‘混合體’，即按照一定比例的預征率在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關進行增值稅納稅申報。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”前，是地方稅收的重要來源，各地稅務局為了完成地方稅收任務，往往要求在土地所在地成立房a開發(fā)公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當?shù)乩U納營業(yè)稅，土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。這讓長期從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財務人員，以“企業(yè)”為稅收主體。在納稅申報中關注企業(yè)的收入、成本、費用。

五、適用稅收征管文件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收征繳中，需執(zhí)行行業(yè)專用稅收文件。如：國稅發(fā)【2009】31號，是專門針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳企業(yè)所得稅的文件。國稅發(fā)【2009】91號，是針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳土地增值稅的專項文件。這兩個稅收文件與國家其他稅收文件有很大差異。

而建筑施工企業(yè)，在稅收征繳上適用于通用的國家增值稅、企業(yè)所得稅文件。

六、稅種與稅負

建筑施工企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），企業(yè)所得稅。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。比建筑施工企業(yè)多了個土地增值稅。

土地增值稅依據(jù)增值額占（稅法認可的）成本的比例，實行四級超率累進稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規(guī)劃及管理，可能“吃掉”房產(chǎn)公司大部分的項目利潤。

兩個行業(yè)在國家稅收稅種上的差異，以及高稅負的稅種，加上房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的獲利率普遍高于建筑施工行業(yè)，導致兩個行業(yè)在稅收總額、稅種、稅負上有著很大差異。

七、稅務籌劃的作用

稅務籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)前提下，在納稅行為發(fā)生前，通過對納稅主體經(jīng)營、投資活動的涉稅事項，進行交易結(jié)構(gòu)規(guī)劃、調(diào)整、控制，達到減輕稅負目的的活動。

由于建筑施工企業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅，是按收入比例繳稅。行業(yè)毛利率較低，企業(yè)所得稅稅負不高。對于規(guī)模不大的建筑施工企業(yè)，經(jīng)稅務管理部門批準，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅計算上，在（稅法準予的）扣除項目金額上，有專項規(guī)定，加之實行四級超率累進稅率，稅負間距較大，再加上前期毛利率較高，導致房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關注稅收籌劃。

在關注時間上，往往在項目拿地之前，就結(jié)合項目實際情況，對各稅種進行測算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點。

八、經(jīng)濟合同類型

建筑施工企業(yè)的合同類型相對簡單，對上是與業(yè)主簽訂的合同，對下是建筑勞務施工合同、分包合同、材料設備采購合同， 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同類型則要豐富的多，包括：設計合同、（甲供材/設備）采購合同、建筑施工合同、營銷合同、商品房銷售（預售）合同、物業(yè)服務合同、商業(yè)運營管理合同、融資合同、咨詢服務合同等。不同合同類型，在權(quán)利義務界定上，涉及不同的國家標準、行業(yè)標準、企業(yè)管理要求。

九、營銷推廣費用

在建筑施工企業(yè)財務賬面，較少看到有大額營銷費用。當然，有些建筑施工企業(yè)通過分包方式、轉(zhuǎn)包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項目的“關系人”分享了項目收益。

而房產(chǎn)開發(fā)公司的營銷推廣費用可以說是金~大，種類全。隨著房產(chǎn)營銷產(chǎn)業(yè)鏈的進一步分工細化，形式日趨多樣，營銷費用的構(gòu)成越加豐富。對營銷費用的規(guī)劃、監(jiān)督、費效評估等，是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作日程上，是一個重要組成部分。

十、財務核算方面

（一）財務核算的集中程度

由于施工企業(yè)的流動性大，地點分散等特點，為了讓會計核算直接反映施工生產(chǎn)的經(jīng)濟效果，多采用分級核算、分級管理的辦法。

而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業(yè)所得稅存在先預繳再清算方式等，需要在開發(fā)公司層面集中核算。

（二）成本的計劃與控制方式

建筑施工企業(yè)是簽定建造合同，在合同范圍內(nèi)管理成本。多采用“定單成本計算法”，單獨核算每項工程的成本，形成預算成本。在成本控制中，將實際成本與預算成本進行對比、分析、考核。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則根據(jù)開發(fā)地塊來建項目，往往項目數(shù)量少，投資總額巨大，。大多企業(yè)采用 “項目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構(gòu)成要素。為了實現(xiàn)目標利潤，對各構(gòu)成要素進行分析，要素數(shù)量很多，且相互關聯(lián)。當某一項成本要素發(fā)生變化時，需要系統(tǒng)、全面地對其他成本要素進行測算。比如：項目搶工產(chǎn)生的搶工費會加大項目的工程成本，此時應測算項目提前銷售對降低財務成本的有利影響；項目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點附近時，要測算稅負與售價的敏感性。

（三）經(jīng)營成果的確認方式

由于建筑施工企業(yè)的施工周期比較長，為正確反映各項的經(jīng)營成果，核實墊付資金，要分階段進行工程成本核算、工程價款結(jié)算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認成本、收入、利潤，并與建設單位進行工程價款結(jié)算。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務核算，大多與國稅發(fā)【2009】31號保持一致，依據(jù)2009年第多少號文件，在簽訂《商品房預售合同》后，按取得的預售收入，繳納增值稅、預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。在達到“完工條件”時，確認收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本。

參考文獻：

[1]綠城房產(chǎn)建筑管理有限公司企業(yè)標準GCS――項目全成本管理手冊

篇(2)

【關鍵詞】建筑企業(yè)；歷史文化古鎮(zhèn)；城市化；經(jīng)濟效益：保護開發(fā)

我國歷史文化古鎮(zhèn)的保護現(xiàn)狀可以用一句話來概括，即“前所未有的重視，前所未有的破壞”。為保護歷史古鎮(zhèn)風貌的延續(xù)、傳承歷史文化、保留文化的原真性，有必要認真探討傳統(tǒng)的保護和開發(fā)模式面臨的矛盾，并結(jié)合四川某鎮(zhèn)的實踐提出新的保護和開發(fā)模式。

一、當前古鎮(zhèn)的保護與開發(fā)的主要矛盾

1、社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益間的矛盾

古鎮(zhèn)的保護與開發(fā)中，社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益間存在著突出的矛盾。一方面，年輕一代原住民喜歡居住在具有現(xiàn)代化設施的環(huán)境中，拋棄了陳舊、設施落后的老建筑，造成古鎮(zhèn)傳承多年的原真特色面臨消亡的境地，古鎮(zhèn)不進行開發(fā)將失去生命力；另一方面，古鎮(zhèn)無序的城市化進程使其人文歷史和環(huán)境風貌在不知不覺中消逝，以后即使表面上恢復了古鎮(zhèn)的歷史面貌，也可能因為缺乏文化的支撐而喪失了內(nèi)在價值；同時，歷史文化古鎮(zhèn)又因擁有難以復制且受到高度關注的旅游資源，保護與開發(fā)工作往往與旅游開發(fā)相結(jié)合，在單純追求經(jīng)濟效益最大化目標的驅(qū)使下，可能會使古鎮(zhèn)遭到新一輪的建設性破壞，甚至是掠奪式開發(fā)、災難性損毀。

2、地方政府、原住居民和開發(fā)企業(yè)間的矛盾

地方政府、原住居民和開發(fā)企業(yè)是古鎮(zhèn)開發(fā)中的最重要的三個主體。開發(fā)企業(yè)偏重經(jīng)濟效益考量，希望以最少的投入取得最快最好的收益；地方政府偏重于政績考量，對古鎮(zhèn)硬件變化和社會形象關注更多；而原住居民本身既是古鎮(zhèn)文化的組成部分，又是開發(fā)過程中直接受影響者，既希望在開發(fā)中獲得最直接的好處，卻又往往不愿意放棄既有的利益。三者利益訴求的不同，在古鎮(zhèn)的開發(fā)中常常引發(fā)矛盾。

二、新型保護性開發(fā)的基本思路

通過與四川某歷史文化名鎮(zhèn)的合作，我們從有利于古鎮(zhèn)老百姓生活質(zhì)量的改善和提升，有利于古鎮(zhèn)經(jīng)濟社會的轉(zhuǎn)型升級和持續(xù)發(fā)展，有利于自然資源、人文資源的切實保護和合理利用入手，匯集各方面力量，發(fā)揮各方面的積極性，統(tǒng)一認識，凝聚人心，共同探尋促進古鎮(zhèn)發(fā)展的保護開發(fā)方案。

1、社會、經(jīng)濟、環(huán)境三者統(tǒng)一的規(guī)劃方案

編制一份好的規(guī)劃方案是古鎮(zhèn)保護和開發(fā)的基礎和關鍵。古鎮(zhèn)的規(guī)劃在確立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、原真保護與永續(xù)利用、資源剛性控制、產(chǎn)業(yè)支撐、生態(tài)環(huán)境優(yōu)先與文化品味高雅五項原則的基礎上，對古鎮(zhèn)的風貌、建筑保護、基礎設施、公共服務、生態(tài)資源以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行了統(tǒng)籌安排，重點挖掘了古鎮(zhèn)的自然風光、建筑景觀、文化底蘊，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三者兼顧統(tǒng)一，為保護和開發(fā)工作提供了良好的基礎。

2、 政府引導、大型企業(yè)主導的綜合開發(fā)方案

確立“政府引導、大型企業(yè)主導”的開發(fā)方案，即政府不直接設立負責古鎮(zhèn)開發(fā)的機構(gòu)，而是通過引進一家大型企業(yè)全面負責古鎮(zhèn)的古建修繕、景點建設、市政設施、旅游用房等的投資工作，授予其景點的特許經(jīng)營權(quán)，并在房產(chǎn)開發(fā)上給予優(yōu)惠政策以平衡收益。而政府則承擔古鎮(zhèn)的保護管理、規(guī)劃監(jiān)督、居民安置，社會矛盾協(xié)調(diào)等工作。

3、滾動式開發(fā)

在規(guī)劃階段，即考慮了滾動開發(fā)的可能；實施時將古鎮(zhèn)劃分為若干片區(qū)，先對核心景區(qū)進行修復和基礎設施建設，同步開建安置房。在核心景區(qū)具備開放條件后先行開放，并借旅游人氣推動商品房銷售，同步開發(fā)其它片區(qū)。整個項目分4個片區(qū)，在5—6年時間完成全部開發(fā)工作。滾動開發(fā)既有利于開發(fā)企業(yè)的資金回收，又可避免同時出現(xiàn)大量原住居民生活受到影響，從而避免社會矛盾。

4、以人為本，尊重原住民利益

古鎮(zhèn)無形的旅游資源看不見、摸不著，但深入其境可以從當?shù)厝说纳a(chǎn)生活中感悟、領略到，這就是通常所說的民俗文化。這種文化根植于本族，依賴于本土本族而存在，是古鎮(zhèn)居民心理的折射、習俗的匯集、愿望的表達和智慧的凝結(jié)，有著濃郁的鄉(xiāng)土氣息和自發(fā)性、傳承性、適應性等鮮明的個性特征。原住居民作為這些無形旅游資源展現(xiàn)的核心因素，為古樸的巷道、民居注入了勃勃生機。只有尊重原住居民的切身利益，保護其賴以生存的“真實情境”，才能為冰冷的古鎮(zhèn)旅游環(huán)境賦予無限的活力。

三、綜合建筑企業(yè)參與整體開發(fā)的方案

大型綜合建筑企業(yè)，通常集房產(chǎn)開發(fā)、建設投資、項目管理、設計施工、物業(yè)管理于一體，較一般的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者旅游開發(fā)企業(yè)而言，具有資金雄厚、融資能力強、開發(fā)管理能力強、工程管理能力強等優(yōu)勢，是進行古鎮(zhèn)保護開發(fā)的理想主體。引進綜合建筑企業(yè)作主體，整體參與古鎮(zhèn)保護開發(fā)工作，較好地解決了古鎮(zhèn)保護與開發(fā)的難題。具體方案為：

1、景觀、市政、房產(chǎn)一體性開發(fā)模式

古鎮(zhèn)保護性開發(fā)由于項目數(shù)量多、種類繁、時間長、交叉多，大部分工作需要相應的資質(zhì)。傳統(tǒng)的開發(fā)方式由地方政府將項目分別招標委托各類企業(yè)，政府在開發(fā)過程中承擔古建修繕、居民搬遷和安置房建設間的民事協(xié)調(diào)，古建修繕、景點建設和市政路水電通訊消防間的工程協(xié)調(diào)，開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)和景點（物業(yè)）經(jīng)營企業(yè)間的商業(yè)協(xié)調(diào)工作。

景觀、市政、房產(chǎn)一體化開發(fā)的方案是由綜合建筑企業(yè)與政府簽約承擔古鎮(zhèn)保護中古建修繕、市政、水系、房建等全部建設項目。大大地減輕了地方政府的協(xié)調(diào)壓力，而開發(fā)主體則因包干全部開發(fā)工作，經(jīng)濟效益更佳、責任性更強、專業(yè)性更好。

2、投資、房產(chǎn)、建筑施工和旅游產(chǎn)業(yè)一體化開發(fā)模式

古鎮(zhèn)保護性開發(fā)涵蓋的項目，經(jīng)濟效益不一。住宅和酒店等房產(chǎn)開發(fā)等能在較短時間內(nèi)收回投資，景點建設和旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的投資回收期較長，而市政基礎設施、水系修復等是純粹的投資沒有直接收益。傳統(tǒng)的開發(fā)模式，由地方政府投入資金進行市政和水利設施建設、景點居民搬遷、古建修復和景點建設，最后通過房產(chǎn)項目的土地出讓金和景點特許經(jīng)營權(quán)來作為收益償還。這種模式使地方政府承擔巨大的前期投入，存在融資困難、投資周期長、收益無法預測的缺陷。

綜合建筑企業(yè)因其資金雄厚，經(jīng)驗豐富，具備將短期收益、中長期和純投入項目一體化打包開發(fā)的能力。在該模式中，開發(fā)企業(yè)負責承擔古建修繕、景點建設和基礎設施的投資，由此換取景點經(jīng)營和旅游產(chǎn)業(yè)招商的特許權(quán)益，通過經(jīng)營景點或者轉(zhuǎn)讓特許權(quán)益來收益，并通過房產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策來平衡收益，從而解決了地方政府的融資困境，而開發(fā)企業(yè)也有動力加大投入盡早建成盡早收益。

3、旅游產(chǎn)業(yè)、景點經(jīng)營和居民生活開發(fā)一體化

縱觀成功的古鎮(zhèn)開發(fā)實例，收益前期主要來自景點經(jīng)營，當游客達到一定數(shù)量后，旅游產(chǎn)業(yè)的收益遠遠超過景點經(jīng)營。要實現(xiàn)古鎮(zhèn)良好的旅游經(jīng)營，挖掘景點的文化內(nèi)涵尤為重要。該方案依托古鎮(zhèn)，以原住居民不可替代的原生生活風貌、當?shù)鬲毺氐拿袼罪L情為重心來吸引游客，從而推動產(chǎn)業(yè)整體持續(xù)發(fā)展。

具體實施為：用安置房和古建進行交換，以騰出古建進行修復，而后仍以免費或者出租的形式，將居民適當回搬；對于有特色手工藝甚至是非物質(zhì)文化遺產(chǎn)傳承人員，由景點經(jīng)營企業(yè)出資讓其進行展示；鼓勵當?shù)鼐用褡庥镁包c建筑進行小吃、手工產(chǎn)品或者旅游紀念品的經(jīng)營活動。不但豐富了景點內(nèi)容，充實了人文內(nèi)涵，還解決了一部分居民的就業(yè)問題，更能照顧很多老人不愿離開故宅的意愿，實現(xiàn)了與居民的雙贏。同時，旅游產(chǎn)業(yè)中的安保、綠化、餐飲等又可容納部分就業(yè)，從而有利于居民安置。

四、結(jié)語

采用新的保護開發(fā)思路，以大型綜合建筑企業(yè)為主體進行古鎮(zhèn)保護開發(fā)，可以實現(xiàn)兩個三贏，即社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益三贏，地方政府、居民和開發(fā)企業(yè)三贏，是古鎮(zhèn)保護開發(fā)的新探索。

參考文獻

[1]四川省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院，崇州市元通鎮(zhèn)總體規(guī)劃說明書，2010

篇(3)

1.投資風險

房產(chǎn)開發(fā)通常周期較長，而且容易受到外界影響而發(fā)生變化，各類因素都可能導致房產(chǎn)企業(yè)面臨投資風險，當前形勢下，各類房產(chǎn)企業(yè)將大部分精力放在如何籌資、創(chuàng)效益方面，卻忽視了財務風險的預測、控制與分析，導致面臨財務風險時沒有任何抓手，在沒有對客觀市場做出調(diào)查分析的前提下就盲目投產(chǎn)投資，最終導致面臨巨大的投資風險，企業(yè)債務量過大、債務過于繁重，預期收益得不到有效確保。

2.資金回收風險

資金回收風險是房產(chǎn)企業(yè)面臨的又一大風險，具體體現(xiàn)在：房產(chǎn)建設完成后面臨著房產(chǎn)滯銷、低價銷售等問題，使得經(jīng)濟收入無法達到預期的目標利益需求，回款緩慢，使得企業(yè)資金回收不及時，償債能力下降，面臨著巨大的財務危機，如果資金回收與需求出現(xiàn)差池，就會加劇企業(yè)的經(jīng)營負擔，面臨更繁重的債務危機，陷入更深的財務困境，長時間下去會影響企業(yè)的信譽和形象，甚至使企業(yè)走向破產(chǎn)邊緣。

3.籌資風險

籌資風險也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身面臨的又一風險，很多房產(chǎn)企業(yè)不能正確融資與籌資，所選擇的籌資、融資渠道相對較為單一，過于依賴某一種單一的融資方式，為企業(yè)的經(jīng)營帶來了巨大的風險和危機，因為一旦這一種融資方式不能發(fā)揮作用，就可能導致企業(yè)資金鏈斷裂，從而影響企業(yè)資金的可持續(xù)供應。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險控制對策

1.創(chuàng)建并完善財務戰(zhàn)略系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營、運營需要一定科學的企業(yè)戰(zhàn)略的支持，更需要與企業(yè)戰(zhàn)略同步的財務戰(zhàn)略作用的發(fā)揮，房產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略來制定財務戰(zhàn)略，形成財務風險防范控制系統(tǒng)，發(fā)揮這一系統(tǒng)在企業(yè)投資決策中的監(jiān)督與約束作用，利用財務戰(zhàn)略來引導企業(yè)發(fā)展，使企業(yè)朝著良好、和諧、健康方向發(fā)展，有效抵御并防范財務風險。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須及時了解并掌握國內(nèi)外房地產(chǎn)市場行情，根據(jù)市場行情、結(jié)合自身的發(fā)展狀況等來制定企業(yè)戰(zhàn)略，從而形成科學的財務戰(zhàn)略，創(chuàng)建財務戰(zhàn)略系統(tǒng)來有效抵御財務風險。

2.創(chuàng)建預警系統(tǒng)抵御財務風險

預警系統(tǒng)主要體現(xiàn)為指標性系統(tǒng)，通過創(chuàng)設并形成科學的財務指標來積極分析企業(yè)的資金實力、償債能力、盈利能力與發(fā)展程度等等，通過調(diào)用財務、金融、營銷管理等多種手段，利用比例分析、量化測算與質(zhì)化分析等模式來預測出企業(yè)經(jīng)營狀況，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供參考與借鑒，以此來積極控制企業(yè)財務風險。

3.做好預算與財務管控工作

（1）實行全面預算管理

房地產(chǎn)企業(yè)必須創(chuàng)建科學、有效的預算系統(tǒng)，依靠這一系統(tǒng)來有效控制一些非計劃性的經(jīng)濟業(yè)務，從而控制企業(yè)的經(jīng)濟損失，定期來查看企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與預算之間的差異，來對自身的經(jīng)濟活動作出科學合理的調(diào)整，從而從根源上來有效防范企業(yè)財務風險，使企業(yè)的經(jīng)營按照預算有目標、有計劃地展開。

（2）加強資金流動性管理

一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，所需時間較多，在這一周期內(nèi)如果某一環(huán)節(jié)有異常情況，整個的資金鏈條供應會存在問題，這使得房產(chǎn)企業(yè)會面臨資金困境，房地產(chǎn)企業(yè)必須意識到資金這一關鍵問題，加強對資金的流動性管理，科學測算、審核企業(yè)的財務資金收支狀況，從而科學合理地安排資金資源，實現(xiàn)資金的高效、流動化運轉(zhuǎn)，以此來確保各個開發(fā)項目得以持續(xù)運營，同時也要積極完善資金的周轉(zhuǎn)，不斷調(diào)整企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，確保資金庫存在合理范圍內(nèi)，以此來提升企業(yè)的支付能力，為企業(yè)各個新項目的開發(fā)提供充足的資金保障。

（3）優(yōu)化調(diào)整資金結(jié)構(gòu)

科學完善的資金結(jié)構(gòu)是確保資金資源合理分配、充分利用的基礎，房產(chǎn)企業(yè)必須積極優(yōu)化并調(diào)整自身的資金結(jié)構(gòu)，在科學預測自身資金實力、償債能力的基礎上來控制負債經(jīng)營比例，并采用各種籌資方式、開通各種渠道來籌集資金，既要發(fā)揮傳統(tǒng)籌資功能與作用，又要采取多元化籌資渠道，從而有效控制籌資風險，防止企業(yè)陷入債務困境，減少企業(yè)的財務風險。為了確保資金能夠充分有效供應，加快資金回籠速度，重點加強應收賬款的回收，以此來維護企業(yè)資金的持續(xù)供應，或者通過發(fā)放股票、購買債券等方式來增加自身的資金儲備，有效拓展企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，達到企業(yè)的高效、持續(xù)經(jīng)營。

（4）項目開發(fā)的可行性

研究在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，必須做好項目開發(fā)的可行性研究，可以專門建立研討小組，小組成員由專家、經(jīng)濟人士以及行業(yè)領軍人物等進行集中研討和論證，從項目開發(fā)面臨的經(jīng)濟形勢、市場形勢等方面進行深入分析和論證，通過可行性分析來明確所開發(fā)項目的類型、規(guī)模，預測其成本造價等等，從而為項目開發(fā)提供科學的依據(jù)。

（5）重視成本管理

篇(4)

未來幾年，精裝修成為住宅商品的重要賣點，成為市場竟爭的高級形式，建造精裝房是房地產(chǎn)業(yè)由半成品向成品的回歸。房產(chǎn)開發(fā)商如何對精裝房進行施工階段的成本控制？

關鍵詞：精裝修；成本控制；

一、招標文件的編制與合同的編制

招標文件的編制與合同的編制是招標階段成本控制的關鍵，招標文件對以后所有過程產(chǎn)生影響：招標文件中需明確材料備選的幾個品牌，因為精裝修的材料特別多，且材料價格因材料品牌的差異相差特別大，所以在編寫招標文件時，要提供價格相近的幾個品牌要求投標單位選其一作相應報價。明確土建與精裝的工作界面。措施項目的費用的內(nèi)容：精裝總包與土建的總包配合費用是否包含，精裝總包與專業(yè)分包的配合費用如何計取，是否提供住宿、是否提供施工電梯、水電的駁接點位置等都要在招標文件中明確。招標文件中的合同內(nèi)容宜簡明扼要，主述合同的重點部分，合同條款中的語言應周密、詳實，不能模棱兩可，有關條款的描述必須清晰。完善、有效的合同可以預防糾紛的發(fā)生，有效減少或避免施工索賠，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結(jié)算方式、量度標準等，質(zhì)量標準評定等級要合理，工期推算準確，獎懲條款要實際等等。甲供、甲指甲定材料要明確，對于非總包單位的專項施工（如木地板、櫥柜、收納）應采用專業(yè)分包。精裝總包與專業(yè)分包的工作界面要明確。

二、總包單位的確定

對于一個工程項目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等。選擇一個好的施工單位很重要的，好的施工企業(yè)在工程的全過程、全壽命期（項目的決策階段、設計階段、經(jīng)營階段、施工階段、竣工驗收階段以及項目的保修期）起著相當重要的作用。如何選擇有與工程相匹配的施工總包單位？對于房產(chǎn)開發(fā)商招標來說，首選采取邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，對非長期合作的投標單位的企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)性質(zhì)、資金實力、企業(yè)信譽、公司理念、管理模式、施工質(zhì)量、標化工地、配合方案等要進行全面考察。對于施工難度高、工期長，對施工工藝和現(xiàn)場管理要求非常高，精裝修施工單位應采用戰(zhàn)略協(xié)議單位，精裝修施工單位按協(xié)議利潤、固定費率，類似包清工方式承包精裝修工程。戰(zhàn)略施工單位不僅能保證品質(zhì)，而且成本合理、可控。

三、甲供材的選用

房產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)裝修的圖紙和風格，對工程中用量較大、部位重要，材料考究，對造價影響較大的石材、木制品、墻紙、瓷磚（墻地磚）、潔具、燈具、面板甲供，由裝修單位提供尺寸、工程量，由房產(chǎn)開發(fā)商自己的材料工廠供貨（對于沒有自己工廠的房產(chǎn)開發(fā)商，采用長期合作的戰(zhàn)略供應商供貨），生產(chǎn)出的產(chǎn)品是市場上具有獨特性，并且還能節(jié)省成本、保證品質(zhì)。對甲供材進行材料封樣，是保證品質(zhì)的較好的方法，房產(chǎn)開發(fā)商和材料供應商雙方對樣品的質(zhì)量、規(guī)格、外觀、顏色進行確認，供應商提供簽字蓋章、封存的樣品，作為投標、報價的實物依據(jù)。

三、精裝修樣板要先行

精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務的，而對于精裝修工程來說，實體交房樣板間才有意義，實體樣板間要盡量在樣板間施工時，將設計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。實體樣板間不僅能反應設計是否合理、成本是否可控、營銷承諾是否切實，而且能指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，并通過營銷實體感受，對樣板間裝修效果進行反饋，整理客戶的感受和意見，為交房提前準備預案，避免交房時出現(xiàn)不可預知的情況。

四、幾種常見材料的控制內(nèi)容及要點

1、壁紙

由于精裝房的設計師經(jīng)常選用進口墻面壁紙，而進口壁紙的國內(nèi)總目前做法是對某一項目選定的型號立即鎖定，其他二三級商不再報價。這給甲方成本人員材料認價造成困難，很難貨比三家。作為成本人員，可以要求設計師，在不同品牌間選出幾組材質(zhì)、顏色相近的壁紙作為備選，以便在公司限價時不被動。另外，在壁紙的花色選擇上，避免選用拼花壁紙，因為住宅墻面的特點，有些大拼花壁紙損耗率能達到30%。

2、石材

大部分高檔的精裝修房必然會選用天然地面石材，石材施工質(zhì)量也往往影響到精裝修順利交房。有時石材天然存在的不足或缺陷也會成為拒絕收房的理由。裝修單位由于利潤的原因，經(jīng)常在石材的采購方面降低等級，施工過程對斷裂石材采用粘接修復等手段而不更換。提高石材質(zhì)量可以采取甲供石材的方式，這樣做雖然增加甲方的人員投入，但對成本和石材品質(zhì)都能夠有效控制，也消除了不同施工單位之間各自采購所造成的色差過大等問題。

3、潔具選擇

出于控制成本的考慮，衛(wèi)生間潔具最好選擇知名品牌的中低檔產(chǎn)品，用科勒潔具配摩恩龍頭，成本降低的同時，也不影響裝修檔次和樓盤銷售。

4、木地板

地面不要選用純實木地板。選用了實木地板，在地面龍骨固定時，易打壞混凝土樓板的暗埋電線管，造成大量機電維修施工重新簽證，增加了工程造價；還由于龍骨、大芯板加上實木地板的高度，造成房間凈高減少近10厘米；而且在業(yè)主入住后，夜深人靜常會聽到樓上住戶行走發(fā)出的回聲。若房產(chǎn)開發(fā)商在地板龍骨間填充隔音棉，成本增加，隔音效果也不好。因此，高層住宅居室地面首選實木復合地板，對精裝成本控制最為有利。

五、結(jié)論

篇(5)

【關鍵詞】：物業(yè)管理；公共服務；保值；增值；價格影響

物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。[1]物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。

一、物業(yè)管理的質(zhì)量和服務效果對房產(chǎn)價值的影響

現(xiàn)今物業(yè)管理已經(jīng)成為了在房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中不可或缺的一部分。雖然物業(yè)管理不能對房價起最終的決定性作用，但也起到了影響的作用。良好的物業(yè)管理可以讓房產(chǎn)本身保值增值，相反將會影響房產(chǎn)自身的價值。

房產(chǎn)是固定的資產(chǎn)，是不動物。物業(yè)本身是無形的，它是通過有形的展示才能夠體現(xiàn)出來自身的價值。房地產(chǎn)通過物業(yè)得以提升自身價值，物業(yè)管理的成果也通過房產(chǎn)得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關系。品質(zhì)不佳的物業(yè)管理會使同水平的房產(chǎn)失去自身價值。房地產(chǎn)競爭日益增大，樓盤相臨、房價接近，對于消費者來說物業(yè)服務就顯得尤為重要了。如果因為物業(yè)服務拖了后腿，整個房產(chǎn)價值甚至開發(fā)商的聲譽可能都會受到影響。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的自身價值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的前景。

二、物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格的影響

在一級市場上房地產(chǎn)的銷售價格受到位置、規(guī)劃設計、施工質(zhì)量、周圍環(huán)境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產(chǎn)自身價值量大，流動性差的特點，加之目前一級市場上大多采用期房銷售的方式，使得購買者在選擇項目時十分注重開發(fā)商、建筑商與服務商（物業(yè)管理公司）的品牌，因為品牌作為一種無形資產(chǎn)是良好信譽的集中體現(xiàn)，通常一個在市場上知名度和美譽度高的物業(yè)管理公司對房地產(chǎn)項目的品質(zhì)及價格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個賣點，而且其對銷售價格的影響相對開發(fā)商和建筑商而言的特殊性在于：開發(fā)商和建筑商只有經(jīng)過一定程度的投入并達到法規(guī)的要求后才能制定價格對外銷售，而且他們對銷售價格的影響絕大部分都是可以量化的；而作為服務商的物業(yè)管理公司卻在沒有開始服務的時候已經(jīng)對銷售價格產(chǎn)生了影響，并且是很難予以量化的。由此可見，物業(yè)管理對一級市場上房地產(chǎn)銷售價格的影響主要是通過企業(yè)的品牌，樹立了購買者對項目的信心，產(chǎn)生了對項目今后使用的良好預期來實現(xiàn)的，因此在制定銷售價格時應該充分考慮物業(yè)管理因素，對其影響進行正確地評估。

在二級市場上，物業(yè)管理是通過大量、具體和持續(xù)地管理和服務來影響房地產(chǎn)價格的。影響二級市場上房地產(chǎn)成交價格的因素往往比一級市場多且更加復雜，這主要是因為交易雙方的信息非常不對稱，同時包括前任業(yè)主自身的身份地位及其發(fā)展變化情況都會通過影響購買者的心理進而使價格產(chǎn)生浮動。為了能夠更清楚地說明問題，本文只是從的房地產(chǎn)估價的角度出發(fā)，來分析物業(yè)管理對房地產(chǎn)客觀合理價格的影響，指出房地產(chǎn)估價過程中在哪些方面應該考慮物業(yè)管理的因素，從而使估價結(jié)果更為貼近估價對象真實的價值。

三、物業(yè)管理對房地產(chǎn)的品牌效應的影響

隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來越關注。良好的物業(yè)管理服務能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得買房等于買氣受。筆者做過市場調(diào)查：物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，銷售極差。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。

從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導致物業(yè)內(nèi)部設施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)濟體制改革相適應的，它使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務有機地結(jié)合起來，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。

篇(6)

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)是國家的基礎行業(yè)，對社會經(jīng)濟有著重要的影響，合理的控制開發(fā)工程的造價問題，能夠使項目的建設更加順利。本文探討了房產(chǎn)開發(fā)的造價背景及其意義，從決策、設計和投資三個階段對其內(nèi)容進行了論述，分析了目前房地產(chǎn)開發(fā)過程當中存在的種種問題，并提出了相關的解決措施和辦法。

[關鍵詞]房地產(chǎn)；管理控制；造價；成本

[中圖分類號]F274[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）42-0044-02

房地產(chǎn)行業(yè)對國民來說有著重要的影響，它關系著國民的切身利益，同時受到國家政府的高度重視，國家的工業(yè)化和城市化發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它為國民的安居提供了強大的物質(zhì)基礎，與其他產(chǎn)業(yè)有很強的關聯(lián)度。對于中國來說，儲蓄率較高，對于高儲蓄率而言，會帶來高投資率的氛圍，越來越多的人開始追捧房地產(chǎn)這個保值手段。目前房地產(chǎn)業(yè)暴利問題成為了人們討論的焦點，在公眾心中，房地產(chǎn)的定價高，開發(fā)商必定獲取了暴利，而對于房地產(chǎn)商自身來說，之所以擬定那么高的價位是為了抵消房產(chǎn)的成本問題。所以，為了有效化解這兩個方面的矛盾，國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列的法規(guī)政策，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，開發(fā)商應該更加重視對公司的管理和控制，不斷更新工作方法，從而適應更高的市場需求。

1房產(chǎn)開發(fā)工程的控制管理內(nèi)容

在房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和管理中，其成本的管理是重要部分。企業(yè)對工程的成本控制并不只是為了節(jié)約資金，也不是為了降低成本而對其進行控制，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在市場激烈競爭中的優(yōu)勢而采取的一種手段。

對于房地產(chǎn)的成本控制主要有以下幾個方面的內(nèi)容：

11土地、安裝及設備成本

在房地產(chǎn)的開發(fā)成本中，這三個方面占據(jù)總成本的80%，其中土地的使用資金是最主要的成本支出，占據(jù)了很大的份額。并且土地成本費用的多少決定著開發(fā)的項目是否能夠順利進行，是否能達到預期的經(jīng)濟指標。在土地的費用中主要包含土地的出讓金、置換成本、拍賣的傭金和契稅等。房產(chǎn)商在開發(fā)一個項目之前，必須將土地所需的成本費用進行換算，從而對項目的可行性進行合理的評估，在保證工程質(zhì)量的前提下，要將成本的控制放在首要的位置。

12廣告推廣成本在當今社會上，任何一件商品都離不開推廣，也離不開廣告。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，后期工作主要是廣告營銷環(huán)節(jié)，同時也是成本支出的又一重要方面。一般推廣的費用包括：路牌、廣告牌和橫幅等；還有媒體、報紙雜志費用；網(wǎng)絡推廣和電視廣告的推廣費用。這些推廣構(gòu)成了房地產(chǎn)的營銷成本，并且成本的支出隨著時間的推移會日益增加，廣告效益的好壞會直接影響到房地產(chǎn)的銷售和經(jīng)濟利益，使其競爭氛圍變得更加激烈。

13工程管理中的成本

房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，有著自身獨特的特點，例如建設周期較長、投資的數(shù)額巨大、風險高等。使得開發(fā)商們需要通過銀行貸款的方式來解決建設中的資金問題，但是貸款的方式會帶來較大的利息支出。開發(fā)商如果合理的對其進行核算和控制，將對自身的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生有利的影響。

14不可預見的財務費用

在房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，有可預見和不可預見的成本費用問題。可預見的包括：土地的使用權(quán)成本、工程的管理成本等。對于廣告的營銷成本和工程的施工成本均有著不可預見性，房產(chǎn)商在運行成本的控制中，一定要進行嚴格的管理和控制。

2房地產(chǎn)企業(yè)對造價進行控制的措施和方法

控制造價是項目決策中的重點之一，將項目進行合理有效的決策，能夠決定項目是否有可實現(xiàn)性，通過如下方式進行造價的管理控制對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，也是極為可行的。

21編寫可行性報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特殊性決定了相關部門應該建立并完善科學有效的管理和決策機制，上述機制的關鍵是對項目進行判斷從而確定其是否具備可行性。在該步驟中，首先要進行有效的、大范圍的市場調(diào)研，以期實現(xiàn)社會的發(fā)展要求和市場的高度統(tǒng)一，其次，從根本上適應城市的規(guī)劃和建設方針，最終才能確定房地產(chǎn)開發(fā)項目具備廣泛的、有實力的、優(yōu)秀的消費人群。

需要建立完善的估算程序，在估算工作開始之初，需要準確地反映工程建設的投資內(nèi)容。估算人員要對投資進行合理的預測，并實時關注各類因素的變化情況。對工程的建設環(huán)節(jié)，要將多種設計方案進行比較，將好的設計方案不斷優(yōu)化，使其不僅能夠達到技術上的要求，并在經(jīng)濟上更加的合理。

在開發(fā)工程項目過程中，在保證項目的建立及其可行性通過的前提下，還應該考慮到工程的選址是否合理，是否和城市的規(guī)劃相融合，在做市場預測和定位時眼光是否準確，同時，還要認真地編制環(huán)境評估報告，要做好實地的勘察，這一系列措施對工程的造價控制管理是十分重要的。

22對制定項目的階段進行控制管理

房地產(chǎn)企業(yè)在對自身的收入和工程造價進行分析時，收入具有不確定性。對于工程的造價而言，如材料的成本費用，可能會隨著市場的波動而有所降低。對于項目造價進行準確的估算，對于項目的造價控制十分重要。在進行估算的過程中，要將工作盡可能的進行細致分類，使造價的成本能夠得到合理的控制。對于同一個工程來說，不同的企業(yè)因為自身信用和融資能力的不同，會產(chǎn)生不同的造價和風險。所以企業(yè)應該依據(jù)自身的特點對風險的把控能力進行掌握，平衡好風險和資金使用的關系，合理安排資金鏈。

23對設計階段的成本進行控制

資料顯示，房產(chǎn)開發(fā)的設計初級階段對投資影響的可能性在75%～95%，技術設計的投資影響可能性在35%～75%，在施工圖實施階段中，可能性已經(jīng)降低至10%。綜上可以看出，工程的造價關鍵取決于工程的設計階段，設計階段對企業(yè)投資控制環(huán)節(jié)起著關鍵的作用。在項目的建設當中，對項目設計的成本進行控制就是最大限度地節(jié)約。房產(chǎn)商要認真做好項目的設計方案，不僅要取得一定的社會效益，而且還要實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

24在基建階段進行造價控制

依照工程建設的相關規(guī)律對造價進行控制，也就是按照基建的一般程序進行工作，控制造價是多年來的工程建設所積累下來的經(jīng)驗，其分為兩個方面：第一，正面激勵作用，第二，反面阻礙作用。所以在工程建設的過程中，要從根本上將工作重點進行規(guī)劃，將開工的順序安排到位，將建筑標準有效提升。在控制造價的同時，需要將社會主義市場機制和競爭機制充分引進，這是在基建階段控制造價的重要手段。而引進競爭機制之后，招標和投標就能夠在統(tǒng)一的條件下實現(xiàn)平等競爭，承包公司能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勝劣汰，工程設計部門、原料供應部門以及施工部門就能最大程度地實現(xiàn)公平、和諧、真實的競爭。在工程竣工、進行結(jié)算的同時，相關部門還需要以施工合同、藍圖為基礎，將驗收單完善，如果工程中出現(xiàn)甩項，那么應該明確標注并在結(jié)算的當天扣除。對于工程洽商簽證而言，工程中的預算賬目同樣需要清理到位，對原材料價格波動以及竣工后的價格調(diào)整進行審核。

3結(jié)論

在房地產(chǎn)長期開發(fā)中，人們習慣將工作的重點放在項目的開發(fā)和實施上，對于工程的造價控制和對其的管理工作放在即將竣工的階段，然而房地產(chǎn)商應該將“開源”和“節(jié)流”同時重視起來，在工程建設的整個過程中，對造價問題進行合理的控制，加大對工程的監(jiān)督管理力度，使企業(yè)的利益最大化、為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。

參考文獻：

[1]王利對中國房產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本管理控制的探討[J].當代經(jīng)濟，2011（14）.

[2]徐健房地產(chǎn)成本核算及其信息披露研究[D].青島：青島理工大學，2011

[3]沙立軍淺談房地產(chǎn)開發(fā)造價控制[J].當代經(jīng)濟，2011（22）.

篇(7)

為深入推進幸福建設，通過制度創(chuàng)新打造房地產(chǎn)新品，通過創(chuàng)造消費拓展地產(chǎn)市場，進一步促進房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展，提升全市人居環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展水平，結(jié)合我市實際，現(xiàn)提出如下實施意見。

一、堅持房地產(chǎn)開發(fā)和城市功能提升相結(jié)合，創(chuàng)新房地產(chǎn)雙贏模式

堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，將政府的公共服務功能與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，推進非政府投資類公共服務設施建設管理市場化，發(fā)展配套完善、功能齊全、人性化的公共服務設施，提高城鎮(zhèn)居民居住品質(zhì)。

（一）強化規(guī)劃引領，完善公共服務設施規(guī)劃。組織編制完成《市公共服務設施規(guī)劃》，加強對文化、教育、體育、醫(yī)院等用地的強制性規(guī)劃控制，保護好公共空間。以商業(yè)網(wǎng)點的結(jié)構(gòu)調(diào)整和布局優(yōu)化為宗旨，對城鄉(xiāng)各類商貿(mào)網(wǎng)點、大型專業(yè)市場和物流園區(qū)的空間布局和功能調(diào)整進行規(guī)劃引導，促進我市經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。11月20日前完成《市公共服務設施規(guī)劃》，對近期公共服務設施建設項目進行計劃梳理，納入城市發(fā)展兩年行動計劃。（責任部門：規(guī)劃局）

（二）引導民間資本，投資公共服務設施建設。鼓勵和引導民間資本進入市政公用事業(yè)領域、商貿(mào)流通領域、社會事業(yè)領域，積極打造城市各級商業(yè)文化中心及新市鎮(zhèn)商業(yè)文化中心。大力推行公共服務設施建設的投資主體、運營主體招標制度，健全公共服務設施特許經(jīng)營制度。加強市政基礎設施的建設，鼓勵民間資本參與市政公用事業(yè)建設。對于非市屬辦公、商業(yè)金融業(yè)等項目，充分利用市場資源，根據(jù)不同地段、不同性質(zhì)，采取不同的鼓勵開發(fā)政策。（責任部門：財政局、建設局、教育局、交通局、商務局、體育局、衛(wèi)生局、城管局、國教公司、澄江街道、規(guī)劃局）

（三）加強規(guī)劃管理，完善小區(qū)配套設施。大力推進重點發(fā)展地區(qū)與居民生活緊密相關的公共服務設施網(wǎng)絡建設，堅持“政府主導、市場化運作”模式，科學配套建設教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂、城市管理、社會福利等設施，創(chuàng)造舒適型住宅區(qū)。住宅區(qū)各項配套設施與住宅同步規(guī)劃、同步建設，同時投入使用，對分期開發(fā)的住宅區(qū)，明確分期建設的配套設施項目。（責任部門：建設局、房管局、教育局、衛(wèi)生局、規(guī)劃局）

二、堅持房地產(chǎn)開發(fā)和生態(tài)保護相結(jié)合，發(fā)展創(chuàng)新型生態(tài)地產(chǎn)

圍繞建設高品質(zhì)人居，將不開發(fā)區(qū)域的生態(tài)環(huán)境作為項目來經(jīng)營和打造，實現(xiàn)基地的生態(tài)環(huán)境資源與項目開發(fā)的互動提升。

（一）加強整體環(huán)境保護、打造生態(tài)基底。嚴格貫徹關于不開發(fā)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展暨結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，切實保護基地內(nèi)良好的水系、綠化、生產(chǎn)資源等，營造良好的生態(tài)環(huán)境基底。

1、加強生態(tài)綠化建設：加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)建設，鼓勵發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè)。保護基地內(nèi)良好的公園綠地、防護綠地及既有的農(nóng)林果園系統(tǒng)，增加景觀建設的引導，嚴格控制區(qū)內(nèi)污染物的排放，加強生態(tài)環(huán)境的修復和保護力度，對重點地區(qū)進行環(huán)境監(jiān)控，保護、恢復自然生態(tài)。（責任單位：徐霞客鎮(zhèn)、青陽鎮(zhèn)、月城鎮(zhèn)、長涇鎮(zhèn)、祝塘鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、園林旅游局、農(nóng)工辦、規(guī)劃局）

2、暢通城鄉(xiāng)水系：強化河流水系的生態(tài)功能，盡量保護和恢復自然的河流形態(tài)，結(jié)合水利工程，溝通主要水系，對主要水系兩側(cè)實施生態(tài)恢復工程，促進水體與環(huán)境的共生，展現(xiàn)水鄉(xiāng)特色；在保持水系形態(tài)特色的基礎上，通過人工方式對河流進行適當調(diào)整和改造，優(yōu)化水系結(jié)構(gòu)；挖掘水系歷史，豐富文化內(nèi)涵，延續(xù)文脈。（責任單位：徐霞客鎮(zhèn)、青陽鎮(zhèn)、月城鎮(zhèn)、長涇鎮(zhèn)、祝塘鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、水利局、交通局、規(guī)劃局）

（二）完善基礎設施建設，營造良好開發(fā)環(huán)境。

1、加快交通性干道建設：完善各功能區(qū)之間的主要道路，構(gòu)建快速便捷的交通性干道。近期打通暨南大道、長山大道、惠澄大道、顧桐路等區(qū)內(nèi)主次干道。形成“一橫兩縱”（“一橫”即沿江高速公路，“兩縱”即錫澄高速公路、錫通高速公路）的高速公路系統(tǒng)；“一橫四縱”（“一橫”即暨南大道，“四縱”即第二過江通道、徐霞客大道、長山大道、新長路）的快速路系統(tǒng)；“三橫四縱”的二級公路系統(tǒng)。（責任單位：交通局、建設局、規(guī)劃局）

2、加快市政基礎設施建設：加強農(nóng)田水利、防洪排澇工程建設，為高效生態(tài)農(nóng)業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造條件。完善市政管線等基礎設施的建設。（責任單位：建設局、交通局、水利局、規(guī)劃局）

（三）實施項目打包操作，實現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟雙贏。將基地內(nèi)的環(huán)境資源與項目開發(fā)進行大手筆打包操作。政府加強前期環(huán)境投入，整治整體大環(huán)境，吸引國內(nèi)外知名房產(chǎn)開發(fā)公司參與地塊的開發(fā)建設，將環(huán)境與開發(fā)進行整體打包，打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。近期重點借助現(xiàn)狀良好的自然生態(tài)人文資源，推進五福島濕地、旸岐濕地、濕地公園、悟空寺等周邊旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)建設。（責任單位：徐霞客鎮(zhèn)、祝塘鎮(zhèn)、青陽鎮(zhèn)、園林旅游局、宗教局）

（四）做強農(nóng)業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)，促進徐霞客旅游開發(fā)。依托南部六鎮(zhèn)的高效生態(tài)農(nóng)業(yè)，以現(xiàn)代化的多功能生態(tài)農(nóng)業(yè)園為核心，發(fā)展農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)業(yè)休閑度假、綠色養(yǎng)生康體等多種形式的旅游活動，以旅游業(yè)的發(fā)展帶動周邊房地產(chǎn)的開發(fā)，形成農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。近期重點打造徐霞客大道兩側(cè)40平方公里的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)，發(fā)展農(nóng)業(yè)深度旅游。（責任單位：徐霞客鎮(zhèn)、園林旅游局、農(nóng)林局）

三、堅持創(chuàng)建人居環(huán)境城市，鼓勵開發(fā)綠色低碳房產(chǎn)

以創(chuàng)建人居環(huán)境城市為抓手，進一步促進城市人居環(huán)境的改善，促進城市功能的優(yōu)化，促進基礎設施的完善，全面提升城市可持續(xù)發(fā)展能力。

（一）推進人居環(huán)境創(chuàng)建。今年12月底前創(chuàng)建成國家節(jié)水型城市；9月9日已通過省無障礙環(huán)境建設示范城市中期檢查，2011年創(chuàng)建成省無障礙環(huán)境建設示范城市；今年已啟動“中國人居環(huán)境獎”創(chuàng)建工作，力爭年內(nèi)、確保明年創(chuàng)建成功；2011年啟動創(chuàng)建“聯(lián)合國人居環(huán)境獎”工作，確保2012年創(chuàng)建成“聯(lián)合國人居環(huán)境獎”。（責任單位：建設局）

（二）倡導低碳房產(chǎn)開發(fā)。推廣普及節(jié)能建筑。進一步落實新建建筑未達節(jié)能標準不予驗收和不得上市銷售等措施，推進建筑節(jié)能普及，保持全省領先地位。2010年底全市節(jié)能建筑面積達720萬平方米，2011年底達1000萬平方米，2012年底達1300萬平方米并開始實施建筑物節(jié)能65%的設計標準。大力推廣綠色建筑。落實“四節(jié)一環(huán)保”（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)境保護）措施，狠抓試點項目，2010年推進兩個試點項目，2011年完成上海愛家大院等6個項目的試點。至2012年底全市有20個以上的項目獲得省綠色建筑認證標識。推進綠色施工。2011年制訂出臺考核獎懲制度，推廣智富大廈綠色施工典型經(jīng)驗，從政府投資項目和房產(chǎn)開發(fā)著手，加強施工管理、節(jié)地與施工用地保護等六個環(huán)節(jié)的監(jiān)控管理。2011年30%的政府投資項目、20%的房產(chǎn)項目建成綠色施工工地，2012年50%的政府投資項目、40%的房產(chǎn)項目建成綠色施工工地，走在全省乃至全國前列。（責任單位：建設局、規(guī)劃局）

（三）推進新型市鎮(zhèn)建設。突出綠色、生態(tài)、低碳理念，著力建設低碳社區(qū)、低碳城鎮(zhèn)，大力發(fā)展生態(tài)房地產(chǎn)、低碳房地產(chǎn)，追求人與自然、社會與自然的和諧。總結(jié)推廣申港“季子文化園”建設、華士“城市主題公園”、長涇歷史文化街區(qū)、馬鎮(zhèn)明清古街、東方大院開發(fā)典型經(jīng)驗，在房產(chǎn)開發(fā)和集鎮(zhèn)建設中融入地方特色文化元素；推廣佳兆業(yè)與三街六鎮(zhèn)戰(zhàn)略合作模式，大力開展創(chuàng)新型房產(chǎn)發(fā)展招商活動，不斷提升開發(fā)品位。10月12日召開市發(fā)展創(chuàng)新型房地產(chǎn)懇談會，10月底組織創(chuàng)新型房地產(chǎn)金秋交易會，12月中旬召開市房產(chǎn)新品投資說明會。2011年，推出華士華益生態(tài)園、顧山佳兆業(yè)可園、祝塘五福島、徐霞客鑫城湖公園、青陽凝秀湖公園、南閘佳福花園、申港錦湖公園、利港親水湖生態(tài)公園、璜土香樹灣花園和美的山莊等一批亮點項目。（責任單位：建設局、規(guī)劃局、住房局、各鎮(zhèn)（街道））

四、堅持房地產(chǎn)開發(fā)中融入文化元素，發(fā)展房產(chǎn)精品旅游

堅持“城市即旅游、旅游即城市”理念，在房地產(chǎn)開發(fā)中融入城市歷史文化元素，使房地產(chǎn)品“處處皆景、區(qū)區(qū)宜游”，實現(xiàn)旅游業(yè)與房地產(chǎn)的良性互動。

（一）加快現(xiàn)有房產(chǎn)精品的旅游串線。加大整合力度，精心組織策劃，推進房產(chǎn)精品“三線旅游”。東南線：青陽農(nóng)科園、嘉茂花鳥園、奧特萊斯、悟空寺、月城雙涇云外水莊、華西“增地空中新農(nóng)村大樓”、新橋桃花島、長涇歷史文化街區(qū)、徐霞客故居、徐霞客旅游博覽園、徐霞客濕地公園等。中線：地區(qū)總部經(jīng)濟園，良宵民俗藝術街坊，青果路明清美食一條街，澄江福地商業(yè)步行街，城市客廳天華軸線、玫瑰酒吧街、沃爾瑪、1912特色街區(qū)（嘉年華）、“芙蓉花”新體育中心、市民水上活動中心，北門“中國裳島”，南門風貌帶歷史老街，劉家大院、敔山灣東方大院、國際會展中心、西堤酒吧街等。西線：臨港新城商務中心、申港河豚魚村、季子文化園、錦繡天成、夏港長江之星生態(tài)園等。（責任單位：園林旅游局）

（二）加快推進在建旅游地產(chǎn)重點項目。推進澄南六鎮(zhèn)重點旅游地產(chǎn)項目。徐霞客鎮(zhèn)徐霞客濕地項目，月城鎮(zhèn)水韻新城項目，青陽鎮(zhèn)五星生態(tài)酒店項目，顧山鎮(zhèn)千年紅豆樹——中國最浪漫的婚慶之都等項目。2010年完成徐霞客濕地項目一期工程、長涇歷史文化街區(qū)；2011年完成徐霞客濕地公園二期工程、月城鎮(zhèn)水韻新城項目；2012年完成青陽鎮(zhèn)五星生態(tài)酒店工程、顧山鎮(zhèn)千年紅豆樹——中國最浪漫的婚慶之都項目。（責任單位：徐霞客鎮(zhèn)、月城鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、長涇鎮(zhèn)、青陽鎮(zhèn)）

（三）集中打造城區(qū)旅游地產(chǎn)重點項目。加快開發(fā)黃山軍事旅游景點地產(chǎn)，加快推進“中國軍事文化主題公園”建設。在西組團投資建設城市綜合體項目“萬達廣場”，列入西線旅游點。開發(fā)旅游度假地產(chǎn)，推進長晟豪昇大酒店、豪庭大酒店、新長江雅閣大酒店等高星級酒店建設，使全市星級酒店2011年突破25家，2012年達到30家。（責任單位：園林旅游局、房管局、建設局、澄江街辦、城市投資開發(fā)公司）

五、堅持保障與市場相統(tǒng)一，發(fā)展多層次廣覆蓋的新型住宅

加大保障性住房建設力度，鼓勵開發(fā)適應不同消費需求的、個性特色明顯的新型住宅。

（一）建立保障住房建設全新機制。鼓勵民間資本參與經(jīng)濟適用房、廉租房、限價商品房、公共租賃房等保障性住房建設，通過政府投入和社會投資相結(jié)合，建立“政府引導、企業(yè)參與、多元投入、市場動作”的建設管理新機制，保障性住房建設涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金按規(guī)定給予減免優(yōu)惠。