序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產投資的策略范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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論文關鍵詞：商業房地產投資風險　防范風險　防范

論文摘要：商業房地產的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業房地產的投資風險也是存在的，怎樣正確認識商業房產的風險并通過有效的措施進行防范，是本文講述的重點。

由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。

一、商業房地產的概念及特點

所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業房地產的投資風險

由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：

(一)經營風險

經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。

(二)財務風險

財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。

(三)市場風險

市場風險是指由于商業房地產市場價格得變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。

(四)利率風險

利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。 轉貼于

(五)無流動性變化風險

由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。

(六)自然災害帶來的風險

自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震，水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。

三、商業房地產風險的防范策略

商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。

總結

總之，商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風險，必要時采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻

[1]楊洋，房地產估價風險分析與防范[J]價值工程，2010，26

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策略一:尋找合適時機出手

因為擔心房價變化,不少購房者開始觀望。但專家認為可以尋找合適機會出手,因為歷史經驗告訴我們,買房時機永遠都存在。

案例:方先生在西湖附近找到一套兩房后,決定買下來。去年初,方先生開始關注房產,考慮到小孩上學問題,他想在名校附近置業。2009年初害怕房價下跌而猶豫不決,沒料到房價反而上漲了,讓他錯過了一次機會。回過頭來觀察以前的市場發展規律,方先生意識到雖有可能會經歷調整階段,但總體趨勢還是會保持向上。

應對策略:現在這種市場行情可以選擇合適的機會出手。雖然在這之前房地產市場經歷過兩次調整,其間也曾出現過房價回調幅度達30%的情形,但時至今日,房價水平都超過了調整之前的頂點位置。現在買房應該講究時機。首先要做到選擇性價比較高的物業,如交通便捷程度高的房產,即使購買之后價格再次回落,但等到市場好轉之后,這類房產的價格上漲速度也要快得多。再就是要結合自身情況做出決定,如果購房條件已經成熟,那么選擇合適的房子及時買入。此外,市場供應量較大的時候,價格稍微合理一些,因為供應偏少時,開發商往往會提價。

策略二:購房須活用政策

政府鼓勵住宅消費,出臺系列鼓勵自住消費政策,并通過降低首付比例以及貸款利率水平來降低購房門檻。購房者應該用足這些政策,讓購房變得相對輕松一些。

案例:四川來杭州打拼的姜先生準備購買一套住房。他同時看中了兩套二手房,其中一套出自板塊內一個新近開發的大盤,小區配套完善,他對此很滿意。不過由于對方取得房產證才一年多時間,因此要支付營業稅、個人所得稅等,雖然沒有明說讓他來承擔,但肯定已將這部分費用加在房價里面了。考慮良久,姜先生選擇了另外一套住房。雖然這套房子出自半山附近某新村內,配套稍微欠缺一點,但購買這套房子無需支付更高的稅費。

應對策略:業內專家認為,目前政府鼓勵自住消費,因此專家建議購房者盡可能用足政策。首先要關注所購房產是否滿足免稅要求。比如購買普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續費等優惠政策,購買90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外,對于取得房產時間超過兩年的,也可減免營業稅和個稅。

其次要注意是否滿足利率優惠條件。經央行2008年連續5次降息后,5年以上商業貸款利率已降至5.9474,但如果滿足利率優惠條件,還可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可減少30%。當然,活用政策的同時也要關注政策的時效性,要及時出手以保證多享受到相關政策的優惠。

策略三:妙用住房公積金

住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現在節省利息支出方面,還能有效降低二次置業的成本。

案例:余小姐即將跟男友步入婚姻殿堂,買房成為眼下最重要的事情。兩人打算在杭州市區購置一套兩房,購房預算在160萬元左右。雙方父母支援了40萬元,加上兩人積攢下來的20萬元,他們總共有60萬元的購房資金。考慮到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負擔,他們決定先領結婚證。然后共同申請住房公積金貸款,因為按照當地相關政策,他們可以申請到公積金貸款80萬元,

應對策略:在購房過程中如何用足政策,這是購房者應該認真思考的問題。如對于余小姐而言,按照他們當前的實力,需要貸款100萬元,假設以一個人的名義購房,雖然能夠申請到40萬元的公積金貸款,但相對于以夫妻名義而言,成本還是要高一些。筆者計算發現,假設還款期限為20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可見。活用政策能夠有效減輕購房負擔。

策略四:換籌獲得更高回報

考慮到目前房產的長期投資回報偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。與其這樣,還不如通過“換籌”來獲取更高的回報。

案例:黃女士在房產投資方面很有經驗。近期她將手中一套在租賃市場表現差強人意的房子出手了,準備加點錢在位于杭州下城區的東新園買套小戶型。因為她發現出自這個小區的房子能得到更高的租金。當然,還有更讓她倚重的是高檔樓盤價格上漲空間更大,投資這類物業能獲得更高的回報。

應對策略:投資房產講究地段。位于核心區域的高檔樓盤,其消費群體不是普通消費者,因此它的價值不僅僅只是體現在單價上,這就是為什么市中心的高檔住宅一直不乏購房者追捧的緣故。此外,隨著市中心新盤開發量的減少,未來供應量極為有限,正所謂物以稀為貴,高檔住宅的升值空間要大一些。因此,投資高檔住宅,其實是一種更為合理的做法。

專家表示,近期通脹壓力顯現,在這種情況下。投資優質資產如高檔住宅以求保值增值,也是很多經驗人士慣常做法。因此只要條件允許,投資者可以通過“換籌”方式,投資高檔住宅。

策略五:盲目追漲不可取

近期有不少樓盤已開始提價,二手房房東也開始跳價,在這種情況下,購房者是盲目追漲?還是隔岸觀火?專家給出的建議是學會“揀房”,挑選真正適合自己的房子。

案例:馮先生最近碰到了一件郁悶事。他在九堡附近某中介公司看中了一套三房,報價125萬元。而這套房子一個月前的報價為115萬元,但考慮到近期行情有所上漲,他接受了新的報價。沒想到臨近簽約時,賣家突然來電稱有人出130萬元,如果馮先生愿意接受這個價位,可優先賣給他。

應對策略:開發商提價、二手房賣家跳價,購房者是不是要通宵排隊搶房源?或者咬牙接受房東的“跳價”要求?專家表示完全沒有必要。當市場轉向賣方市場時,賣方會出現惜售、漲價等情況。但考慮到房地產市場經歷了近10年過程,已漸漸趨于成熟,而且市場供應也趨于多元化,因此購房者可以在新房、二手房兩個市場選擇適合自己的房源。完全沒有必要因為看到漲價而驚慌,乃至盲目追漲。

專家表示,在目前這種市場行情中,尤其要講究“揀房”策略。如何“揀房”,簡而言之,就是多花點功夫在市場上了解各種信息,并從中優選出最適合自己的。這樣,方能做到理性置業。

策略六:安全置業是根本

國家出臺各種鼓勵住房消費政策,并非意味著就可以不顧自身經濟實力而“小馬拉大車”,安全置業是購房者的底線,不要因為買房而影響到自己的日常生活。

案例:鄭先生最終還是放棄了一步到位打算。根據他之前的考慮,他準備在下沙板塊購買一套90平方米左右的新房,預算約140萬元左右。他手上現有的資金只夠支付兩成首付,因此他還需申請110多萬元的按揭貸款,每月近7000元的還款額,讓他吃不消。因此他最后選擇購買一套面積較小的二手房作為過渡之用,等到經濟條件改善之后再換房。

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住房是我們軀體的外延，如黎巴嫩詩人卡利爾吉布蘭所說：“是你更大的軀體”。買房子是人生大事，購房前首付款的籌備與購房后貸款償還的負擔，對家庭現金流量、生活水準的影響長達十年甚至幾十年。

房產投資規劃的正確與否將對家庭資產負債狀況與現金流量產生重要影響。因此，在進行房產投資規劃過程中，購房者需要在詳細分析自身的家庭狀況、財務狀態和職業生涯目標等信息的基礎上，明確自身的房產投資目標和風險屬性，分析和評估自身的財務狀態，最終確定合適的房產投資策略，以實現財務上的自由。

首次置業：先考慮承受能力

剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財務狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲蓄也將隨之而下降。此外，由于職業生涯處于起步及成長階段，也能承受較高的投資風險。

因此，此類購房者的房產投資目標首先需要考慮財務上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質等問題。

首先，在購房之前將更多的資金投資于股票或成長型的股票型基金，以期獲得較高的預期收益，從而使你的凈資產盡快增長。

其次，在計劃購房到交首付款期間需要逐漸提高資產的流動性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國債上面，從而降低流動性風險、利率風險和再投資風險；同時，需要選擇合適的市場時機，尤其是當房地產價格面臨拐點的時候。

再次，選擇能夠節省上下班時間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面，小戶型的房產現在夠用；另一方面，將來再次購房時能更容易的租售出去。

此外，首次購房貸款的月還款額不宜超過30%。因為，除了每月的還款額外，還需要支付物業費、采暖費、車位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現金支付能力。同時，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。

最后，通過購買適當的債券投資組合實現對月還款額的免疫，并在此基礎上保持適當的現金和一定的貨幣型基金份額，以滿足流動性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產。

中年人置業升級：便利最重要

中年人由于家庭已處于成長階段，子女已出生但還沒有就業，而且支出隨著家庭成員數的固定趨于穩定，可積累的凈資產也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大學，學雜費用負擔便會加重，因此儲蓄在子女上大學前是逐漸增加的。另外，此時，購房者的職業生涯正處于穩定階段，更需要適當控制風險。

建議此類購房者進行置業升級首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質，最后才考慮財務上的承受能力。

首先，根據轉讓所有權一次性獲得買賣價差和通過出租使用權分期獲得租金收益的投資收益率來確定應該選用哪一種方式。假如你預測長期房地產的價格將下跌，則你應該選擇盡早出手轉讓多余的房產，以節省其他房產的融資成本，防止房產交易損失；如果你預測房地產價格始終看漲或短期看跌、中長期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產，以租金收入償還另一套房產的月分期還款，即所謂的“以房養房”、“以租抵貸”。

其次，充分考慮利率變動的影響，規避利率風險。例如，中國這兩年的存款準備金率持續上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購房者的收益水平，抑制房產投資行為；在房產租售決策中，利率調高的趨勢將進一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據利率變動對房地產投資市場的負面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預期的房租收入在還款來源中的地位；在沒有高于銀行房屋貸款利率的投資回報項目和沒有大額開支計劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。

再次，通過將一部分資金用于子女的教育年金計劃的方式來減輕后期子女的大學學雜費用等大額支出導致的負擔。

最后，這個階段的剩余資金投資于股票或成長型股票基金的比例應該適當減小，以控制風險。

老年人置業升級：首選房屋品質

為追求更高居住與生活質量而準備再次置業的老年人具有以下特點：家庭處于成熟階段，子女已經就業；財務狀況最好，可積累的凈資產將達到最高點，而且支出隨著家庭成員數的減少而下降，此時是儲蓄準備退休金的黃金時期；此外，由于拿退休工資，收入穩定不變，此時需要更多的控制來降低風險。

建議此類購房者進行置業升級首先需要考慮房屋的自身品質，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財務上的承受能力。

第一，通過將多余的住房在適當的時候套現，然后將套現的錢用于一次性支付購房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，將一部分資金適當的投資于收益型股票基金上，以期獲得穩定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據每一個時間段的財務支出情況來適當的選擇短期債券、中期債券和長期債券，從而獲得既定風險情況下的最大收益。

房產投資技巧知多少

（1）銀行貸款利率執行的是一年調整一次的政策，如果預期存貸款利率將上調，應該提早辦理貸款手續，從而貸款利率相應較低；

（2）購房者首先應考慮自籌資金，不足部分辦理公積金與商業性貸款的組合貸款，從而降低借貸成本；

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1.1空置率、房價收入比兩個指標高居不下房屋的空置率及其房屋價格收入比值是測度房地產的泡沫程度的兩個重要指標，通過對這兩個指標測度可以很容易的看到房產市場的泡沫現象存在的嚴重程度。其一，在我國商品房的空置率居高不下，據統計，北京、上海、深圳已經高達50％以上，根據空置率的正常取值應該在5％以下，10％－20％及20％已為高危區甚至為高堆積現象。高空置率也使我國多地出現類似鄂爾多斯“鬼城”的現象。其二，房價收入比也同樣能看出房產泡沫程度，它是指房價與購房者一年的家庭年收入的平均值的比值。這個比值主要反映有購房需求的家庭對住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般發達國家的比值保持在1．8－5．5倍之間，發展中國家保持在3－6倍之間，而我國已經高達7．8倍。數據說明房價已經影響了人們正常的生活質量，人們超前的消費可能會導致今后的生活水平。

1.2非理性的投資者行為從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產市場的異常現象，非理性投資在房地產投資時存在著住房消費面積貪大行為和超前消費行為，這大大增加了土地資源的浪費，超消費行為也違背了住房消費的動態規律，造成生活質量下降，不利于人的健康發展。其次，投資房地產者的跟風的“羊群行為”也非常嚴重。房子同黃金一直都被認為是保值資產，在購房者沒有掌握相對全面的投資信息時，看見周圍的其他人都投身地產，也不問其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產業。

1.3房產商借貸市場混亂現象房價的一路飆升使得房產商看到了商機，紛紛投身于房地產行業。房產行業本身高信貸特點帶動民間金融借貸發展起來，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場。但房產繁榮期房產泡沫后，空置房等各種問題凸顯，很容易造成開發商資金斷裂，民間借貸市場混亂。使得房產成為一下成為金融風險較高的行業之一，甚至演變為民間金融危機。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來的鄂爾多斯經濟，巨額民間資本推動了地區房價持續八年暴漲。但卻由于投資開發商的缺乏基本的金融知識及其投資的失誤偏差和市場的反常，民間借貸機構不成熟，導致鄂爾多斯經濟一路下滑的悲劇。

2行為金融學在房地產泡沫現象的應用

大量針對房產行業的泡沫成因分析都是采用傳統金融學理論的宏觀角度里假設完全理性的市場下的有效市場假說、完全套利、貝葉斯法則或者預期效用等理論進行解釋和研究。很少人從行為金融學，微觀投資者行為進行分析。從投資者的決策心理出發，研究房地產投資者，開發商的心理因素對房地產市場的影響，看房價高低波動異常形成的原因。

2.1房地產投資參與者行為的信息反映偏差參與房地產市場投資的買房投資人、投資開發商及其銀行等民間金融放貸機構都存在著過度自信和反應不足的現象。買房者往往對未來比較樂觀，相信未來房價有很大的上漲空間，從而才會紛紛加入購房者浪潮，導致市場交易量膨脹，陷入房地產泡沫的漩渦中。同時投資開放商對未來房價的過高估計讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機構借貸。而銀行、民間借貸機構對未來房市過高估計使其大肆發放貸款。從而加速了房價的波動。同樣，在三者反應不足時，對房地產市場的利好消息不敢追擊加大投資，當有打壓政策也不能及時的收手。這些都致使房地產市場中追漲價殺跌價的現象，大大加劇房地產的泡沫現象。

2.2羊群效應羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現象。其行為過度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動思考性而采取的盲目策略。當房地產市場產生羊群效應時，買房投資者往往不考慮自身情況，過度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導致房價曲線一路上揚，迅速膨脹，偽裝的房地產盛世開始慢慢出現泡沫現象。反之，當不利消息覆蓋房產市場時，投資者僅僅依據表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導致房產業泡沫破裂。這種房地產業的供需不平衡，誤導投資者和開發商做出不相事宜的舉措，形成房價市場過“熱”或過“冷”的羊群效應。

2.3反饋機制在我國房地產價格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產泡沫的現象嚴重后，政府為了抑制房價，采取了調利率，限購等多項措施，對不同城市的房價產生了不同的影響。購房者擔心房價進一步上漲后會導致高位買進而吃虧，就蜂擁而至的購買。人們對房價的認知偏離反饋給房價的異常，同時正反饋交易機制也會致使投資者行為再次偏離。

2.4從噪聲交易者理論看房地產泡沫噪聲概念早在1986年被美國時任金融協會的主席布萊克提出。他在發表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產市場中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產市場的需求與價格成反方向變動的原因。由于房地產市場中的噪聲交易者的認知，心理及其情感偏差，從而對投資決策做出錯誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場彌漫著“噪音”的投資者越來越多，使得房價上漲時，市場上購房需求上漲，反之當噪聲交易購房者對市場前景不看好時，就會做出相反的策略。

3從行為金融學角度為房地產泡沫提出簡析建議

3.1政府政策是引導房價回歸理性的重要因素（1）建全相對應的住房保障供應體系，調整住房供給結構，統一貫徹中央政策并根據各地方的GDP、人數等可靠的基礎數據制定切實可行的房產政策。例如加大經濟保障房的建設，減少大面積的奢侈住房的浪費現象，并加大低廉經濟房的建設，避免影響生活質量的超前消費更加嚴重，規范和整頓房地產市場秩序。（2）抑制投機性購房。國家和政府應制定一系列合理的房產稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時，政府及其相關機關采取經濟和行政處罰，提高其在房地產投機活動的風險。針對開發商的民間借貸機構的政府監管，可以做完善信貸市場機制。（3）建立相對完整的信息共享平臺，進一步完善信息機制，減少噪聲交易者的認知能力，使投資者掌握更多的被披露出來的真實信息，規范購房者和開發商的投資行為。加強正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產市場中所掌握的不對稱信息。組織相關金融房產部門對購房者，尤其是噪聲交易者進行系統正確的理財、房產風險教育，并在房地產市場發展超出合理值，不論過熱還是過冷時都給予及時的提示信息，抑制非理性投資行為。

3.2規范銀行及其民間金融機構對房價引導和監管機制（1）銀行和民間金融機構認真貫徹政府對房地產行業控制和調整的宏觀調整，結合自身狀況做好結構調整。各銀行要對房地產開發商進行嚴格的審查，控制好房產抵押貸款的比例和開發商的持有資金比例。并要實時溝通和提醒，引導開發商適當的時候采取降價措施，保證現金流的正常運行，正常的回籠資金。（2）整頓民間金融機構，完善房地產市場的信貸風險預警預報系統機制。可以看出民間組織有著很強的資金實力和金融信息知識資源，內控機制相比個人投資者而言也相對全面和完善，能對風險進行及時的控制和梳理。在民間機構要剔除不合規不合政策的小組織機構，使得正規的民間機構集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規的村鎮銀行及實體投資公司。提高民間機構投資者在市場上的投資行為的科學性。

3.3規避購房投資者和開發商投資的非理性投資行為（1）對于開發商，要嚴格的執行國家土地使用政策，要時刻的關注政府宏觀政策的變化，確定房地產市場變化莫測的需求，避免過多的開發用地。其次，開發商要有財務風險意識，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風投資，不顧自己的資金安全進行投資，避免投資中出現資金鏈斷掉的危險，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發商還應采取自身反省機制，嚴格規范自身行為，不虛假消息哄抬房價，互相監督，維護市場秩序。（2）個人購房投資者應通過正規渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴格的貫徹個人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關金融培訓和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。

4結束語

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等政策的陸續出臺，銀行對房產企業的信貸也呈現出持續收緊的趨勢，這使得原本就不占競爭優勢的中小型房產企業在現

有的市場競爭中備受擠壓。尤其是剛剛起步的房產企業，其生存和發展形勢并不樂觀。作為我國房產行業的主力軍，基于

目前房產市場日趨激烈的市場競爭，中小型房地產企業的生存與發展面臨著哪些問題？而其又該借助于怎樣的發展途徑在

“僧多粥少”的房產市場中突圍沖出，實現企業的發展與壯大？以下主要從這兩個方面對競爭環境下我國房產企業的發展

途徑問題進行簡單的分析與討論。

關鍵詞：市場競爭 房產企業 發展途徑

一、現代中小型房產企業生存發展面臨的問題

在現有的市場環境下，不管是那些房產巨頭還是處于

發展階段的中小型房地產企業，其生存與發展都面臨著各

種各樣的問題。我們把重點集中于中小型房產企業來看，

其目前的生存與發展所面臨的問題主要來源于兩個方面：

（一）外部問題

從中小企業所處的外部環境來看，我國現有的各種房

產政策依然偏重于大型房產企業，大型房產企業的異地擴

展給不同區域中中小企業的發展帶來巨大壓力，而外資房

產企業的入駐則進一步加劇了整個房產行業的競爭程度，

這使原本就處于夾縫中的中小房產企業的發展面臨更大的

挑戰；與此同時，不管是房產市場還是經濟環境，都處于

一種復雜多變的狀態中，不同的調控政策的調整和經濟形

勢的變化，往往會造成中小企業的應接不暇，企業運營的

重點都集中于對外部形勢的適應與兼顧，根本沒辦法進行

企業的“發展性”規劃。

（二）內部問題

從中小房產企業內部來看，目前我國多數中小房產企

業的管理人員無法適應現有市場環境中企業發展的基本需

求，對于企業規模、資產負債以及經營風險等問題無法進

行系統的考慮和科學的規劃，這直接造成企業集約化程度

與發展后勁的不足；而受制于企業自身發展規模的影響，

中小房產企業的資源能力、管理能力和創新能力都相對有

限，其核心競爭力無法得到有效提升，如此條件下要在資

本市場激烈的競爭中脫穎而出，實為困難。

在我國房產行業中，中小型房產企業所占比重約為

90%，可以說是我國房地產行業當中的主力軍。盡管在現有

的市場競爭條件下中小企業的發展之路相對艱難。但要維

持我國房地產行業的穩定發展，則依賴于我國中小型房地

產企業的發展和壯大。因而，針對以上對中小房地產企業

生存發展中所面臨的各種問題的分析，加強對其發展途徑

的分析與探討已是勢在必行。

二、市場競爭下房產企業發展途徑分析

要探討現有市場競爭條件下中小房地產企業的發展途

徑，首先我們要理清中小房產企業在發展中有哪些優勢，

對其發展優勢加以利用，進而結合房地產企業生存發展過

程中所面臨的各種外部影響和內部問題，對其發展的具體

途徑與策略進行綜合研究。

（一）理清優勢，以優勢帶動企業的發展

相比于房地產行業的那些大型企業而言，中小企在資

金、資源、管理技術等方面都還存在一定的局限性，這點

是毋容置疑的。但這也并不意味著在現有的市場競爭環境

下，中小房地產企業毫無競爭優勢科研。結合我國房地產

行業的市場環境以及國家的相關政策來看，中小企業的經

營與發展更加靈活性，可以滿足市場的多元化需求，企業

城市建設理論研究 •1•

城市建設理論研究2011 年11 月25 日Cheng Shi Jian She Li Lun Yan Jiu•理論前沿•

整體的運營成本和協調成本相對較低，且企業管理的靈活

性和市場適應能力要優于房產巨頭。因而中小房產企業大

可利用自身的這幾點優勢來維持企業的生存與發展：

1．以拾遺補缺的方式，在填補企業所在區域房產行

業當中的剩余空間，以回報率相對較低的中低檔建筑市場

為企業的存活區域；

2．完善企業成本控制，在保證房產質量的基礎上，

借助于先進的管理策略來降低施企業運營及項目投資的整

體成本，以便于取得價格優勢；

3．采用差異化的策略，通過擺脫大城市和高端性房

地產產品的方式，避開與行業巨頭的競爭，通過另辟蹊徑

的方式向房產市場提供個性化、短缺性和不可替代性的產

品；

4．組建發展戰略聯盟，通過戰略聯盟的方式彌補企

業在資源和規模方面的不足，將不同組織的優勢集合在一

起進行協調性發展，以實現企業的發展與壯大。

（二）突破局限，以發展的眼光統籌規劃

當然，對中小型房地產企業而言，僅僅依靠對自身優

勢的利用來謀求自身的生存與發展是遠遠不夠的，要實現

企業發展規模的不斷擴大，使企業的核心競爭力得到逐步

提升，還必須突破局限，以高瞻遠矚的發展性眼光對企業

的運營與發展進行統籌規劃：

1．轉變觀念，順勢而為。在我國房產政策不斷調整

的環境下，整個房產行業的市場秩序與市場結構都還不夠

穩定，中小型企業必須轉變觀念，順勢而為，以規范的操

作來保證企業對政策的應變能力和市場的適應能力，使企

業在多變的政策調控中能夠維持穩定的運營；

2．突破局限，調整企業運營及發展策略。由于資源、

管理、技術及資金競爭水平的不足，中小企業應該放棄“貪

大求全”的觀點，圖片企業經營發展在思想觀念的局限，

根據自身的特點與優勢來對運營和發展策略進行調整，以

“小而專”的方式尋找適合企業發展的“特色市場”，以

便于為企業的發展開辟新的市場空間；

3．強調細節，重視并提高企業的開發能力。所謂細

節決定成敗，中小企業不管是從管理還是從設計、開發和

技術等方面考慮，都應該對細節進行強調，根據企業自身

的能力與實力，對投資結構和投資規模進行精細化和理性

化的管理，提高自身對風險的預測和管理能力，同時還應

當對施工過程的圖紙設計、方案規劃、施工質量等方面進

行細致的管理與控制，通過產品的質量來贏得客戶和市場

的信賴；

4．優化管理，發展多遠融資。中小型房地產企業必

須對現有的內部管理工作進行優化與完善，并將內部管理

與控制工作逐漸向制度化和規范化的方向推進，以內部管

理水平的提升來提高企業融資水平，以便于以多元化的融

資方式降低企業的運營風險；

5．優化團隊，保證發展策略的執行效力。中小型房

地產企業要切實實現在保生存的基礎上求發展，就必須對

內部團隊進行優化建設，提高對企業員工的專業性培訓和

發展，借助于相應的考核評價體系和激勵機制，使員工在

自我約束的基礎上將各項發展策略落到實處，借助于企業

的團隊作用來保證發展策略的整體執行效力。

三、結論：

現代資本市場的發展依然處于一種不穩定的狀態中，

國家對于房產行業的規劃與調整也還在進行的過程中，基

于本身競爭能力的不足和發展規模的局限，中小型房地產

企業必須對自身的運營和發展進行長遠的規劃，確定好企

業的市場定位，從企業資本、品牌、產品、服務及人才等

多個方面進行研究，在充分發揮企業優勢的基礎上，逐步

探索出企業運營發展的新途徑。

參考文獻

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[J].上海房地,2011,(01).

[2]王恕立,耿建明,胡宗彪.論房地產企業的競

爭策略選擇[J].企業經濟,2011,(01).

篇(6)

在當前的時代之中，房產行業在國家的總的經濟中體現著非常關鍵的意義，其成為了帶動經濟進步的關鍵行業，而且對于貨幣以及財政政策的落實等有著非常積極的意義。所以，要認真的分析其發展規律。

1 房產經濟對于國家經濟的帶動意義

在我們國家，它是經濟的基礎行業，在經濟中占據非常關鍵的位置。其發展帶動了內需，而且也帶動了有關行業的進步，其對于國家的經濟進步來講有著非常關鍵的意義。不過在經濟進步的時候，也會存在很多的不利現象，干擾到經濟的幾部，因此要積極的應對存在的變化。

1.1 行業的進步帶動了其他的一些行業的進步，對于國家的總的經濟有著非常關鍵的意義。像是房產行業的進步，就能夠顯著的帶動家電本文由收集整理以及建材和裝修等領域的進步，其有著非常緊密的關聯，此類行業的進步，能夠切實的帶動經濟的進步。

1.2 經由群眾對房產的消費，能夠帶動很多行業的消費，其牽扯到很多層次。對于房產消費來講，其是一項綜合化的消費活動，因此群眾的消費活動，使得內需擴大，帶動了經濟的進步。

1.3 行業的發展要靠著很多的工作者來擴充其實力，因此能夠有效的緩解目前的就業壓力。行業的發展速率越快，其供應的就業職務就越多，就可以更加積極的緩解目前的壓力。除此之外，行業的發展還能夠帶動其他行業的進步，而且也增加了就業機會。

2 積極的分析當前的房產經濟的發展特點

我們國家的房產行業是一步步發展得到的今天的成就的，該過程是有很大的變化性，從最初到目前總共歷經了四個時期：1981～1983年的第一輪周期；1984～1990年的第二輪周期；199l～1996年的第三輪周期；1997年開始至今的第四輪周期。通過比對這四個階段我們得知國家的房產和走起的體現形式有著非常顯著的改變。其時間在增加，而且變化的幅度降低了，衰退與擴張的時間比在減少。我們可知，在今后的一段時間中，行業除了要持續這種發展規律，還將表現為周期每一階段的變動將呈波浪式，且變化越來越無規律性。從20世紀80年代初開始，我國房地產業發展已經經歷了三個周期，目前正處在第四個周期。行業的高速前進帶來了非常多的經濟以及社會方面的不利現象，對于房產發展太快的擔憂，國家設置了很多的調控法規，這種發展態勢過熱的問題，其實是發展周期波動規律的表現。

3 當前的宏觀經濟對于房產市場發展規律的意義

3.1 國民生產總值的影響

我們國家的總的經濟進步和行業的經濟進步之間有著非常大的關聯意義，其是互相影響的。經濟的高速前進，帶動了國家的生產總值的提升，此時群眾收入也開始增加，在這種背景之中，群眾的物質生活能力也得到了顯著的提升，對于房產行業的進步有著非常積極的帶動意義，價格穩定上升。所以國民生產總值和房價是正相關的關系。

3.2 利率的影響

在行業高速發展的時期，要靠著充足的資金扶持，其是一種非常顯著的資金性的行業。在行業之中，不管是結合房產來投機亦或是投資，均要靠著非常多的資金投入，在利率降低的時候，很多的單位或是個體就會貸款然后將資金投入到房地產市場中，促進了房地產價格的上漲。同時由于利率的下降，在還款難度上也有所下降，那么就會刺激一部分消費者進入的市場中，貸款購房，推動到了房地產市場的價格。反之，利率上漲，就會出現相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負相關的關系。

3.3 消費水平的影響

在經濟快速發展的背景下，居民的消費水平有所提高，在消費方面的能力有所提升，那么在房屋上的投入也就會有所增長。這種消費水平是在不斷的累積過程中逐漸上升的，在消費水平達到一定層次的時候，房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內，所以消費水平的增長會促進房價的提升。所以說消費水平和房價之間是正相關的關系。

3.4 貨幣供給量的影響

央行通過運用公開市場操作、再貼現、再貸款和法定存款準備金率等貨幣政策工具來改變貨幣供應量，這會改變商業銀行的準備金和存款，進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響住房貸款的可獲得性。當貨幣供應量下降時，貸款難度增加，會引起房價下跌；而貨幣供應量增加時，貸款難度減小，就會引發房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策，則房價會下跌；反之，則房價就上升。

4 促進我國房地產經濟可持續發展的對策分析

4.1 加強規劃的科學性和有效性，實現各種資源的有效利用

首先要在政策上限制粗放型的房地產經濟，努力使房地產經濟向資源集約利用的方向轉變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率；其次，應作好房地產發展中的科學規劃，使房地產與其他行業協調發展，既要發揮房地產對國民經濟的支柱作用，帶動經濟增長，也要避免那種過分超前，危害經濟的行為。

4.2 調整房地產投資政策，確保房地產經濟健康發展。房地產投資政策的制定和出臺，要特別注意到以下經濟狀況：（1）密切關注房地產投資規模的變化。保持房地產投資規模與宏觀經濟規模相適應，不能脫離宏觀經濟基本面的支持：保持房地產投資占固定資產投資的合理比重，防止比重過大或過小；（2）投資結構要合理。房地產開發投資要更趨理性化，要重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎之上，成為市場需求拉動型投資擴張。

4.3 變革目前的土地策略。我們國家在之前的土地出讓形式中面對很多的不利現象，此時就使得開發商對于其使用不合理。價格增加，就會使得房價變高，因此要對土地策略積極的調節。在出讓的時候，要防止暗箱操控，確保交易工作是公平的，確保行業發展順暢，確保經濟有序前進。

篇(7)

關鍵詞：競爭態勢；目標市場；商業模式；盈利模式；投資信托

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-0-01

一、二手房市場目前的機會

盡管二手房面臨著暫時的低谷時期，但是，相對于其它城市來說，房價卻沒有出現大幅度的下降。并且，最近幾年隨著沿海城市的迅速發展，大量外來人流涌入青島，使得青島的住房需求依然很大。并且，相對于一手房市場來說，二手房市場在性價比上占有一定的優勢，從目前的狀況來看，其存在很大的增長機會。

原因主要有以下幾點：首先，隨著我國房地產市場的逐漸成熟，二手房市場的逐步放開，相關政策的出臺、資金監管力度的加強、網上簽約以及信息公示制度的推行等，使得市場規范化程度越來越高，從而使該二手市場的體系得到進一步地發展與完善，從而促使進入該市場的交易數量越來多，交易規模也越來越大。其次，由于近年來二手房市場的房價相對于新房價格來說，其近幾年的增長趨勢不是很明顯，對于大部分中層左右收入的家庭或個人，其有能力購買，再加上土地資源緊缺，土地價格的上升，也將會促使二手房市場將有一個比較好的市場前景。

二、該市場中的競爭態勢

對于該行業的競爭態勢的分析，我們可以借助波特五力模型來分析該行業。

三、客戶分析

目標市場及目標客戶分析：

細分市場表

將目標市場定位在中低收入階層。

目標市場的購房消費特點

四、商業模式及盈利模式

(一)房地產投資信托經營模式

這種策略主要是通過發行權益憑證的方式吸收多數投資者的資金和實物(主要是房產等)，再由信托機構對其進行投資經營管理，并將投資所得的收益按照一定的比例分配給投資者。

對于這種方式，其財務管理方面的分析如下：

1.運營基金的分析。這種權益型的經營模式特別要在注重對于其運營基金的管理，其投資價值主要來源于資產凈值和運營基金收入。

運營基金主要從兩方面影響房產投資信托的收益：一是運營基金的收入，通過租賃、出售等，使其資金增長，需要通過專業管理人員的管理，以及對市場信息的充分把握和分析做出正確的投資方向，使其資產的收益實現最大化；二是由于基金收入的表現從而影響投資者的信心，進而也會影響基金的增長。

2.置入成本分析。在管理水平、市場價值相差無幾的情況下，由于兩者的物業購入價格不一樣從而導致收益也不一樣。假設一家是在高峰期置入，一個是在低谷期置入物業，明顯，前者的最終受益低于后者。即使對于高收益的房產公司而言，負債率也要保持在一個較合理的水平。

3.盈利能力。通過國外市場證明，盈利能力主要取決于如何更好地獲取資金以及房源，如何進行更好地投資，而隨著我國房產市場逐漸走向成熟化、資本化，這種策略在我國將有很大的推廣空間。

風險分析如下：(1)政策風險：目前對于信托“200份、5萬元、不允許公開宣傳和擅自異地銷售”的規定，使得信托公司難以開展大項目，同時對于房產方面的稅收政策也是沒有明確的規定，使用一般稅收政策，由于其特殊經營模式，伴隨著產業轉移和資金委托，會使其遭受雙重繳稅的風險。(2)經營風險：主要是當前的投資信托公司沒有建立良好的信譽，高風險產品難以獲得客戶的信賴。

應對策略如下：(1)與來自歐美、東南亞、我國香港和臺灣地區的大型企業進行合作，在香港或海外注冊，然后在在境內設立相應的投資公司，這樣就可以避免我國的政策障礙，同時，依托海外知名企業已經建立起來的良好信譽，可以吸引大批投資者，降低目前所存在的信用風險。(2)要擺脫普通的信托公司單純依靠金融業的經營，或者僅僅只是為了獲得當前的資金融通而采取“過河拆橋”方案，而要設立獨立的適合我國目前現狀的房地產投資信托公司，從事的項目也要走多元化途徑(租賃、收購、買賣和管理等)，真正做到以房地產經營公司為實體，進行長期的業務操作。

(二) C to C 模式

該模式的投資策略：實踐中證實，房屋的買賣雙方在登記了房屋的出售和求購信息后，房地產供求信息被統一放入一個房地產信息庫，買賣雙方可以通過查看出售信息或查看求購信息找到自己感興趣的房屋，再通過與之相連的C to C 交易平臺進行房地產的比價、詢價、競價的過程，最終簽訂協議。

普通會員：可以免費購買\銷售信息。可以免費查看所有房源信息。