序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產資金托管范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

國內二手房市場還將持續20年的繁榮時期。作為一名成功的理財者，不應該不涉足房產投資。想要成功地投資房產，特別是想成功地投資二手房，不注重一定的投資細節，將難以實現你的預期收益。

二手房投資絕不是一項包賺不賠的生意，要想成為二手房投資的贏家，你必須掌握如下三件致勝武器。

內外衣裝都要到位

地段再"黃金"，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，想讓"半老徐娘"再現風姿，必須做個到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內基本設施完備外，更要關注二手房的外在環境。

王先生在北京國展中心附近的靜安東里，有一套43平米的一居室。雖說有點舊，但一輪精心裝修后，王先生躊躇滿志地準備以25萬元的價格出售。但眾多購房者考察之后，幾乎都要求降價。王先生堅持認為：當初就是因為怕麻煩，想省卻討價還價的糾纏，已經將價位訂得比市場均價略低了。因而王先生始終不肯降價。

半年下來，看房的人也有一打多了，但就是沒有成交。心急火燎的王先生不得不開始遍尋高手，診斷問題到底出在哪里。他的一位好友，在實地考察了那套房子后，總算看出了問題所在――房子"衣裝"不到位。

原來，王先生只對房屋進行了內部的"美容"，而樓梯樓道、單元樓門等外在環境卻極差，給購房者留下一個“樓房居住者素質不高、鄰里環境不好”的感覺。

在好友的建議之下，王先生自費將灰暗骯臟的樓梯、樓道的四壁刮白，更換缺損的單元樓防盜門，并將每層緩步臺缺失損毀的窗戶修補完好。然后，將對外裝修所花費的6000元加在房價里，打出26萬元的售價。結果不過半月，就輕易將房子賣出，王先生還比原來多賺了4000元。

特別提醒：

在對二手房進行出售前的美化時，不妨在健康方面做點文章，關注細節上的設計完美化，如對地漏進行科學設置，對窗戶進行改造、保持空氣的潔凈等，讓"健康住宅"概念得以充分體現，提升二手房的價值。

節省稅費：由"購"變"換"

在稅務部門工作的小章和小葉，因為熟悉稅法，他們之間的這筆二手房交易，不是賣與買，而是交換。顯示在現金上的好處是：兩人都至少省下了1萬元。

小章和小葉原來是同事，但稅務局分為國稅和地稅后，小章分配在地稅局，小葉則去了國稅局。工作單位和上班地點的改變，使兩人居住地都遠離了單位，于是他們都產生了賣掉現住的房改房，在單位附近購房居住。

巧的是，他們各自的住房都離對方的工作單位不遠。一次兩人碰面時聊到購房一事，馬上一拍即合，達成了換房意愿。后經一番評估，兩人的住房現值大約都在30萬元左右，很快他們就去房管所變更了房產證。

根據稅法規定，城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅；相互交換房屋，以房屋的價格差價征收契稅，交換價格相等時，免征契稅。如果他倆不是換房，而是各自賣掉現有的房產后再購賣，就要按購房價款繳納3%~5%的契稅。也就是說，小章和小葉都各自節省了近1.5萬元的契稅。

特別提醒：

其實"交換"這一招，還可巧用在三方交易中。例如，A想賣掉西城的公有住房而想在東城買套二手房，而B在東城正好有一套公有住房要出售，C正想購買A在西城的住房。如果以買賣方式來實現各自的目的，那么就要繳納兩次的契稅?，F在用交換的方式：A和B之間先交換房產，只要補繳少量的價差部分的契稅；C再向B購買西城的房產，此時要繳納契稅。雖然要經過一番周折，但此時一筆不少的契稅已被省掉了。

交易安全：選擇銀行托管

和游先生一樣，許多人在二手房交易中都有相同的困擾：不是嫌市場上的二手房中介機構收費高，就是擔心非法中介卷走房款和房產證。

最近，游先生心情特別的好，因為通過銀行的一項交易資金托管業務，他解決了二手房交易的中介困擾。早在3月份，游先生的新同事介紹了一位朋友小李，前來購買游先生要出手的一套二手房。經一番交談，兩方達成了一致的價位，但最終因雙方不是很了解而無法立即成交：游先生怕辦理房產過戶后拿不到全額款項；小李則擔心付款后房產過戶手續還辦不妥。

經過咨詢，游先生和小李知道了銀行現在有針對大額資金轉移的交易托管業務，于是雙雙來到了銀行。沒想到非常順利。

小李先將這筆45萬元的交易資金存在銀行，接受托管，然后倆人辦理房產的交接過戶等等手續。一個半月后，倆人又一次在銀行會合，作為這次交易的中介方銀行，在履行了必要的手續后，交易終于完成。

一個半月時間里，小李還獲得了317元的利息收入，他用這些錢請游先生小撮一餐，增進了買賣雙方的感情。小李說：“我請客，銀行買單。”

特別提醒：

在此次交易中，游先生與小李還需共同來對等負擔共1800元(450000元×4‰)的托管手續費。相比于現今社會上的中介機構收費，每人僅支付900元的費用應該算是相當低了。

這種交易資金托管業務，其實是銀行向社會推出的一項金融新產品。凡是涉及大額資金轉移或者權益交割與資金轉移存在時間差的交易，而交易雙方又互不了解、相互不信任的情況下，都適合選擇此項業務。

篇(2)

    一、保險資金不動產投資中主要幾種風險

    (一)融資性售后包租風險

    近年來,隨著商業地產的不斷發展,售后包租的交易模式逐漸產生,即開發商在房產銷售時承諾在未來一段時間內承租或代為出租投資人所購買房產的交易行為。售后包租又分為經營性售后包租和融資性售后包租,兩者的區別在于投資人購買房產時是否獲得產權。對于融資性售后包租,開發商出售的是虛擬產權,若保險公司投資不動產后委托開發商進行經營管理,則必須以獲得真實產權為前提,在此基礎上,選取具有一定規模、資質、經營管理能力和信譽的大型房地產企業作為交易對手,并對其進行全面、嚴格的法律盡職調查,從而避免開發商可能存在的融資性售后包租風險。

    (二)違約風險

    一般情況下,對于保險公司來說,購置期房相對于購置現房更具有價格優勢,有利于降低購樓成本,提高投資收益率,但與此同時,購置期房也使得保險公司面臨著開發商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設標準的違約風險。此外,保險公司委托開發商對所購房產進行經營管理,在委托期限內,開發商需要按約定向保險公司支付房產經營收益。若屆時開發商因經營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經營收益,降導致保險資金收益受損。對于上述違約風險,保險公司一方面可與開發商設立共管賬戶,約定購房款僅能用于標的房產的開發建設,從而保障建設工程的順利完工;另一方面,保險公司可以要求開發商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔保、質押擔保或保證擔保等。

    (三)委托風險

    1、資金運用風險。該模式中,保險公司對購置房產進行委托經營,使房產的所有權和使用權發生了分離。開發商受保險公司委托,在委托期限內代表其對房產進行開發、租賃、經營和管理等資產管理相關工作,收取相關收益,并代為支付資產管理相關費用。對于房產經營中的資金流入和流出,若缺乏有效地監管和審計措施,則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此,保險公司應在委托管理期間,一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監管;二是于年度結算日前,與開發商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業收入、物業支出及成本費用扣減額等情況進行審計,并出具相關財務報告;三是委派財務人員負責監督項目資金的運用情況。

    2、物業管理風險。委托期限內,開發商或其聘請的物業管理公司的經營理念與管理能力,直接決定了目標物業的整體品質及未來發展方向。在委托期結束后,開發商應將目標物業交還給保險公司繼續經營管理,若屆時由于開發商經營管理不善或其出于自身利益考慮將優質租戶轉移,將導致房產出租率或租金水平無法達到合理水平,從而對后續經營產生不利影響,增加保險公司招租及管理成本。為避免開發商無法有效履行經營管理職責,保險公司可與開發商在合同中約定,在房產經營權交還保險公司的時點,開發商需使所經營房產當年的租金水平達到一個預設值,該值由保險公司根據委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。

    二、保險資金投資不動產的風險管理

    房地產項目雖然收益較高,但是一旦出現泡沫或者劇烈波動,將對保險公司的經營造成不小的打擊。房地產市場資金密集性的特征,決定了保險公司一旦在該市場受到損失,必將是非常巨大的,而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮,監管機構也應加強對保險商投資房地產的引導與規整;同時,保險公司也應該未雨綢繆,建立健全保險資金投資不動產風險管理機制

    (一)內部風險控制體系

    保險公司必須建立完備的風險控制體系,特別是要根據《保險資金運用風險控制指引》的要求,建立運營規范、管理高效的保險資金運用風險控制體系,針對包括不動產投資在內的各項資金投向制定相應的風險控制策略;同時,保險公司要加強風險技術系統管理,不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力,能夠迅速有效的應對風險事件的發生;此外,由于不動產投資種類和模式繁多,也要注重對操作風險的監控和管理。

    (二)外部監管機制

    在我國不動產市場仍不夠規范、保險公司自我約束機制和風險控制體系尚未健全的情況下,監管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時,加強對其投資不動產的外部監管?？傮w監管思路上仍要以償付能力監管為重點,以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產投資。

篇(3)

關鍵詞：房地產；信托；投資現狀；存在問題

所謂房地產信托也就是房地產開發商借助市場中較權威的信托責任公司的理財經驗以及資金應用的經驗而制定科學合理的信托計劃，然后通過該計劃匯集所有管理項目的信托資金，最終形成一個規模較大的資金組合，并將其直接應用在房地產開發項目當中，最大限度為委托人獲取經濟收益。

一、信托的概述

1、信托的含義

所謂信托也就是個人或者企業為了達到某一目的，將自己擁有的財產交給值得自己信賴的人或者公司進行操作與管理，此時受托人的主要工作也就是最大限度地為委托人獲取更多經濟利益。信托的含義有廣義與狹義之分，從廣義的角度講，信托也就是某一方授權給另外一方，此時另外一方則需要根據其目的進行操作與管理，從而獲取一定經濟利益的經濟業務；而狹義的信托也就是信托業務，是擁有財產的企業或者個人為了達到某一目的將財產交付給另一人或者企業，然后讓其對這些財產進行管理與操作。

2、信托的產生及發展

信托的產生是建立在財產私有制的基礎之上的，根據史料記載，早在公元前2548年，古埃及就有通過遺囑遺贈小財產的活動。自羅馬國王奧古特士首創的“利用信托管理財產”的法律后，信托觀念才真正確立，例如在“羅馬法典”中就有“信托遺贈”的條款。隨后，信托隨著商品經濟的發展而得以迅速發展。現階段，信托行業在我國的發展并不顯著，信托業務也只是被局限與金融資產信托業務當中。但在我國當前，房地產不僅正在成為新的消費熱點，而且也正在成為一個投資熱點或投資工具，特別面臨正在到來的“知識經濟”時代，一般性的管理和經營已不能滿足房地產經濟資源合理利用和增值保值的要求，“專家型”或“智能型”的房地產信托業務便顯得日益必要。

銀監會認可了房地產信托的積極作用，并有意促進房地產信托的發展，比較明確地透露出對房地產信托產品的支持，這尤其是體現在房地產信托產品規模上的變化。有關房地產信托200份的限制是業內人士普遍討論的內容，一般認為這在一定程度上限制了信托產品發放的規模，使得利用資金的規模優勢進行組合投資不具有經濟性，然而這次征求意見稿開始有條件地放開了200份的限制。“公司提足各項準備金后，凈資產不低于人民幣5億元”的信托公司，可以開辦不受信托合同份數限制的房地產信托業務，房地產信托對于地產項目的作用正在放大，單就這一條來說，信托規模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，為房產信托提供了廣闊的發展前景。

二、房產信托的優點以及關系的建立

1、房地產信托的優點

房地產信托在社會發展中具有以下幾個方面的優點：首先，房地產信托具有共同事業的穩定性，我們將持有財產的個人或者企業當做委托人，信任的人或者公司作為受托人，此時委托人會將自己的財產直接轉交給受托人，由受托人代為管理，另外，受托人必須是值得信賴的個人或者組織，這樣才有可能避免各種風險，并且能夠為委托人獲取更多經濟利益。其次，房地產信托可以使委托人在較小風險的情況下獲取更多經濟利益，委托方將自己的財產委托給受托人之后，就如同將本金存入銀行，委托人在合約期間持續獲取利益，等到合約結束之后，委托方仍然能夠得到房地產，保障了委托人的資金安全。再次，委托人將資金委托給受托人保管時開能夠隨時取得資金，另外也可以將一部分的資金作為擔保，這充分說明了信托的資金具有較大的流動性，給委托人帶來極大的便利。第四，委托人將財產轉交給受托人之后并不需要對其加以干涉，只需要坐享紅利即可，這也與第二點安全性相似。

2、房地產信托關系的建立

從當前我國發展現狀來看，很少有房地產企業將產權轉移給信托責任公司，更多的是對企業財產進行信托管理。在進行信托管理的過程中，首先我們需要制定一份科學合理的信托管理合同，然后根據這一合同建立退關關系。一般來說，信托管理合同制定的主要內容應具有以下幾個方面：1）關于托管房地產的一切對外事宜，由受托人出面，并以受托人的名義代委托人辦理。2）由受托人全權與承租人商訂，出租如有欠租、損害或其他違約等，信托人不負責任。受托人對托管的房地產，有代委托人修理的權利；托管房地產應繳付的各種稅金、保險費、水電費和其他因經租管理而發生的各項費用，由受托人代為支付；手續費數額及支付方式；委托期限等。3）托管房地產的出租，信托人應依照委托人約定的租金數目辦理，并與承租人訂立“租賃合同”，按期收取租金，再定期轉交或匯交給委托人或受益人（扣支應收的手續費）。

三、房產信托投資以及存在的問題

1、在市場經濟體制下，一項新的房產信托產品在委托人與受托人的共同努力下可以取得更多經濟效益，并且還能夠對房地產進行投資。但是我們需要清楚的知道，在房地產信托過程中，委托人擁有的項目本身就存在一定的風險，這就需要受托人對項目進行現則，了解其發展前景與存在的問題之間的比例，明確當接受這一委托之后應該如何規避這一風險。正是因為我國房地產信托業務受到各種因素的限制，導致其發展不夠顯著，還不夠完善。

2、建立相適應的政策和法制環境。加快我國相關政策和法律法規制定的進度，為房地產投資信托的發展建立完善的政策和法制環境。這方面，海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒，政府可以借鑒美日等發達國家的做法，根據房地產投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規，保證和維持整個市場的公平、公正、 公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。一方面，要防止它與銀行等房地產機構的過度競爭；另一方面要鼓勵其資金運用，實行專業化投資組合，并保護投資者的利益。

3、投資者對房地產信托風險認識不足，風險意識薄弱。一旦發生風險，投資者則可能虧損嚴重。

四、結束語

在現代化市場經濟中，不管是房地產開發商、投資者，亦或是信托機構，都需要對房地產投資信托產品加以認識，只有明確產品的特點以及存在的風險，才能夠在工作中采取有效的措施對其進行管理。如果沒有做到這一點，即使風險再小的項目，如果心態上存在差距，也會導致其出現虧損，也在很大程度上阻礙了信托行業的健康發展，由此看來，在實際工作中必須要求房地產開發商、投資者、信托機構適當調整心態，客觀認識房地產投資信托產品，在工作中具備防范意識，從而獲得更多的經濟效益。

參考文獻

[1] 馬亞明.論當前政策環境下房地產投資基金在我國的拓展.信托投資研究.

篇(4)

一、加強和完善集體資產的經營管理

(一)建立和完善集體資產管理臺帳

1、對投資公司(xx公司)所屬資產及政府委托管理資產(包括土地、商業用房、工業用房、辦公用房、住宅用房、車庫、居委三產用房等)，在徹底摸清的基礎上建立明晰的資產管理臺帳并進行動態管理;

2、將去年收回的原委托企業服務公司管理的資產(4050商務樓、xx商務樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪、車庫等)，建立好正常的資產管理臺賬并進行動態調整。

(二)加強集體資產增收、出租、招商工作

1、對到期續租的，參照市場行情進行調租續簽，如xx路商鋪、xx路商鋪等，完成xx樂購主體變更協議;

2、，參照市場行情價格及依據企業的稅收產出情況，與招商中心協商制定合理的租賃價格標準，與商務樓宇內新進企業簽訂租賃協議，并與到期的租戶進行調價續簽;

3、完成原委托企業服務公司租賃管理的資產(4050商務樓、xx商務樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪等)已收租金和押金的核對及資金劃轉;

4、將商務樓內空房信息和項目信息及時通知招商服務中心，加強商務樓宇招商、招租及服務工作;

5、將有意向搬離的展豐公司廠房信息與經發辦、招商服務中心進行溝通協商，擴大信息面，努力引進優質項目;

6、完成xx水電過戶至xx公司;

7、加強出租資產及商務樓宇的租金收繳工作，對拖欠現象以電話、上門、發函等形式進行催繳，爭取全額收繳。

(三)做好集體資產的維修養護工作

1、對世紀聯華高壓配電間委托電力公司指定單位進行電試;

2、就世紀名門監控設備現狀及改造方案回復意見;

3、配合做好莘西南路158號(原瑪蘭廠)改造前準備工作。

(四)其他工作

1、根據中春路社區商業中心項目協調會的精神，簽訂青春村外居小區委托管理協議;

2、為了落實本鎮農民長效增收機制，xx公司擬以成本價收購xx麗景置業公司位于普洱路的存量商鋪(約1379.54㎡)，但考慮到收購后公司存在資金壓力及投資回報率低等原因，最終放棄收購;

3、做好鎮屬老企業的消防及生產安全工作;

4、做好鎮屬老企業的防汛防臺工作。

5、三處涉及歷史遺留問題的房產可享受產權轉移，需摸底及政府協調后，方可繼續辦理。

二、加強和規范財務管理及辦公室工作

1、規范財務管理，做好財務日常工作

按鎮黨委、政府要求，制定公司年度預算，并嚴格按財務審批制度報批每筆業務，嚴控公司成本及費用支出，尤其控制業務招待費支出;每月按時開具收款憑據，確保租金的及時收繳;完成投資公司、xx公司、xx公司月度財務核算、報表結算及網上完稅工作;完成年初3家單位所得稅匯算清繳、當年度所得稅征收方式鑒定、工商年檢及xx公司全國稅收調查工作。

2、確保農民長效增收，完成年度紅利分配工作

年初，完成xx公司XX年度紅利分配工作，按25%分配率，已分派紅利1919.78萬元(稅前)。XX年，按30%分配率，共需分派資金2303.73萬元。年底前將做好資金的準備及董事會、股東會的召開準備工作。

3、加強資金管理，做好資金的統籌及運作工作

1月，公司配合政府完成了光控廣域第二期的出資工作，二期出資額1500萬元，由政府撥款至投資公司并委托投資公司出資。協助各村做好銀行還貸資金的調頭寸工作，并辦理好相關借款手續，XX年上半年向各村出借資金1000萬元。配合xx商務區發展，做好商務區銀行貸款擔保工作，并及時提供銀行所需一切資料。

4、各方協同配合，妥善處理好歷史遺留問題

篇(5)

（一）物業管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1086萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收108萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。

3、房屋修繕工作。一是2008年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確2008年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《2008年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

二、下半年工作思路

（一）物業管理方面工作

1、出臺《沈陽市物業管理規定》

6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。

2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。

二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。

三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。

四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.

3、建立新型物業管理體制

將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。

篇(6)

【關鍵詞】存量房 資金監管系統 分析與設計

為了進一步加強房地產市場監管，規避存量房交易結算資金風險，國家出臺了監管存量房交易結算資金的相關政策，由具有公信力的銀行作為資金的托管方，要求購房款必須通過資金監管“專用賬戶”來管理，保證交易過程中“資金安全”以及“房款兩清”，存量房交易結算資金監管系統（后簡稱：存量房資金監管系統）就是在這樣的背景下產生的。

1 實現存量房資金監管

具有以下意義：

1.1 保障交易安全

通過接受存量房交易資金監管，可以確保賣方能及時足額拿到房款，確保房屋能順利過戶到買方名下，有效地保障存量房交易雙方的合法權益。

1.2 流暢交易環節

通過接受存量房交易資金監管，按照既定的公平、公正、公開的模式進行房產交易，讓買賣雙方不再糾結于先過戶還是先給房款，流暢了交易環節，促進市場成交。

1.3 縮短交易時間

群眾選擇存量房交易資金監管后，銀行可憑存量房買賣合同直接審批貸款，抵押登記和交易過戶同時進行，從而大大縮短交易的時間，提高了交易的效率。

1.4 規范市場秩序

通過開展存量房交易資金監管，銀行配合管理部門提供公益服務平臺，能有效減少市場交易過程中的各類糾紛，規范了市場秩序，推動我市房地產經紀機構提供安全、便捷、高效的居間服務，提升了消費者的置業信心，從而有利于促進我市房地產市場的健康、穩定、持續發展。

2 存量房資金監管系統模塊的組成

存量房資金監管系統由三個角色組成，包含三大模塊，分別是專用賬戶管理模塊、交易結算資金托管模塊和交易結算資金支取模塊，實現了包括交易方、監管方、監管銀行的相關系統功能，如圖1所示。

3 系統功能

3.1 交易方

申請簽訂資金托管協議；申請開立存量房資金個人賬戶；申請變更資金托管協議；提交繳款申請（買方）；提交撥付申請（賣方）；辦理進度查詢。

3.2 監管方

審核資金托管協議；審核變更資金托管協議；審核注銷資金托管協議；審核開戶申請；審核交款申請；打印《存量房資金托管協議》；打印《存量房專用賬戶》開戶通知單；打印《繳款通知單》；銷戶，打印《銷戶通知單》；確認開戶；確認銷戶；繳款對賬。

3.3 監管銀行

受理“專用賬戶”開戶申請；檢查開戶信息；受理資金繳款申請；受理資金撥付申請；受理“專用賬戶”銷戶申請。

4 系統實現

（1）以標準協議和規范為基礎，通過適應組件體系結構保證系統在分布、異構的多數據庫和操作系統環境下集成運行。

（2）基于面向服架構應用系統，將業務服務作為協調應用系統與用戶需求的關鍵組織原則，提供具有高度靈活性、伸縮性的服務組件平臺，包括一些列根據標準協議封裝、既可獨立提供服務，也可協同工作的各種服務組件，達到不需要重新編寫代碼就可以快速實現各類業務的優化和流程的再造。

（3）采用B/S三層架構模式，將業務應用邏輯抽取形式服務對象，單獨存放于應用服務器，客戶端僅僅作為瀏覽界面，避免了客戶機數據的增加和處理負荷的變動對系統的影響，提高系統可用性和可擴展性。

5 關鍵問題

在當下的房地產市場、房屋預售后到項目竣工驗收階段后，進入存量房市場。需要科學的監管買、賣雙方合法交易，保障資金安全，維護買房人的合法權益。開發一套房管行業存量房資金監管系統有著多種技術手段來實現。如何根據具體需求采用合適的技術來實現，是很多軟件開發者正在考慮的問}。

（1）現有的存量房資金監管系統沒有建立工作流驅動的審批流程，許多審批還是在線下辦理，系統只是提供備案和存檔審批單據、資質證書等，審批辦事效率低下。

（2）沒有針對中介機構、房管局開發統一的系統入口，系統需要部署多套，不利于統一管理。

（3）銀行和房管局沒有建立專線，買、賣雙方、中介方在銀行辦理業務后數據不能實時的傳送給房管局，不利于房管局監管等后續工作的開展。

（4）系統對外提供的服務接口沒有考慮安全性問題。

總之，本文從存量房資金監管系統的實際需求出發，分析了存量房資金監管系統的各個功能模塊，對具體的實現技術要求做了詳細的分析，分析和總結目前存量二手房交易過程中存在的問題和風險之處，結合各地成熟經驗，優化二手房交易流程。實現了在線實時顯示存量二手房交易狀態，杜絕一房多賣，一房多簽。實現了交易過程中，買、賣雙方可以實時查看房屋過戶、解抵押、銀行貸款等辦理進度，盡可能減少交易過程中存在的風險，對存量房資金的監管有一定的借鑒意義。

參考文獻

[1]葛妍，崔馨予.關于完善“互聯網+”背景下存量房交易稅收征管的思考[J].中國商論，2016（27）.

[2]李晟，王蘭蘭，王勝軍.位置對城市存量房價格的影響分析――以北京市為例[J]. 建筑經濟，2010（01）.

[3]李江，孫麗，孫紅，李丹.促進沈陽存量房流通的幾點建議[J].黑龍江科技信息，2009（35）.

[4]左琪.淺議存量房網上備案管理系統的重要性[J].山西建筑，2008（10）.

[5]貴陽市存量房網上交易管理規定[J].貴陽市人民政府公報，2009（16）.

[6]陳識，莊.存量房時代，如何投資？[J].21世紀商業評論，2014（16）.

篇(7)

文章認為隨著我國逐漸步入老齡化社會，養老金融業務將具有廣闊的發展空間，已成為銀行業金融機構面臨轉型發展的重要課題。首先應加快推進我國養老金融體系建設，積極鼓勵銀行業加快養老金融創新。應從積極開發儲蓄類養老金融產品、職業年金類養老金融產品、證券類養老金融產品、保險類養老金融產品、基金類養老金融產品、信托類養老金融產品等具體措施上加快推進我國銀行業養老金融業務發展。

【關鍵詞】

養老金融；銀行業；老齡化

國務院的《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出，到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。以老年生活照料、老年產品用品、老年健康服務、老年體育健身、老年文化娛樂、老年金融服務、老年休閑旅游等為主的養老服務業全面發展，養老服務業增加值在服務行業的占比將顯著提升，涌現一批帶動力強的龍頭企業和大批富有創新活力的中小企業，形成一批養老服務產業集群，培育一批養老知名品牌。銀行業要充分發揮牌照種類豐富、業務領域廣泛等優勢，全方位精準做好養老金融服務。

一、加快推進我國養老金融體系建設

（一）銀行業監管部門要盡快研究出臺金融支持養老服務業的實施意見，引導銀行業提高認識。出臺專門的信貸管理辦法，開發專業的養老信貸產品；對于縣域及以下的公辦養老機構要納入銀行業授信范圍；鼓勵銀行業采取差異化信貸支持政策，支持個人和企業開辦家庭化、小型化的養老機構，并發放小額擔保貸款；對社會力量開辦的規模化、連鎖化的養老機構，可按商業可持續原則發放政府貼息貸款；對于商業性高檔養老房地產，可按商業性房地產項目進行支持。

（二）要鼓勵地方政府積極探索，破解影響養老金融服務信貸投入的瓶頸。一是設立清晰的投融資主體，以地方財政收入和土地出讓收入為擔保，定向、規范、批量地獲得信貸支持，加快政府公辦養老機構建設，并通過公建民營和PPP等方式，鼓勵社會力量參建運營；二是出臺民營養老機構貸款貼息管理辦法，建立養老機構貸款風險基金，鼓勵擔保公司為養老服務機構進行融資擔保，提高銀行業支持養老機構建設的積極性；三是盡快出臺養老產業用地管理辦法，出臺財政獎勵政策，完善養老機構會計制度設計，加強養老機構監督管理，為銀行業加大信貸資金投放打好基礎。

（三）積極鼓勵銀行業加快養老金融創新。各級政府和監管部門要出臺系列政策鼓勵銀行業加快養老金融創新，聯合建立金融支持社會養老服務體系建設工作聯動機制，建立信息共享和溝通協調機制，聯合開展項目調研和課題研究工作，不定期召開工作協調會，監督合作項目的執行情況，協調解決合作中出現的問題，重點支持社區居家養老服務設施建設、居家養老服務網絡建設、養老機構建設、養老服務人才培訓基地建設和養老產業相關等養老項目發展。借鑒美國和日本經驗，加強科學研究，根據我國實際情況特別是傳統文化，結合未來老齡服務需求，向40-59歲人口開發儲蓄、證券、保險、基金、信托、房地產等產品，重點開發綜合性、新型混業經營的老齡金融產品。銀行業金融機構要從機構、隊伍、理念、服務、政策、制度和體制機制等方面做好應對人口老齡化挑戰的準備，積極參與經濟社會建設和公益活動，為我國養老事業的美好未來，為構建科學發展的和諧社會而砥礪奮進，凝聚起深化轉型、共促發展、引領跨越、推進實現“中國夢、養老夢”的巨大正能量。

二、加快推進我國銀行業養老金融業務發展

（一）積極開發儲蓄類養老金融產品。養老儲蓄產品的形態主要為貨幣，儲蓄是其配置方式，具有穩健性和可保本性，處于養老金融產品的主流地位。老年客戶退休收入來源傳統、單一，養老儲蓄是其最信賴和采用最多的養老工具。隨著我國老齡化的加深和金融改革的不斷發展，銀行業要推陳出新，積極開發以養老儲蓄為主的金融產品，退休前任何年齡段的公民，可自愿每月將其收入的一定比例或者一定上限和下限的金額存入某家銀行開設的專門個人養老儲蓄賬戶，銀行業可以將這筆資金投資于風險低、回報率高的政府項目，在保障儲蓄人養老需要的同時，最大限度為其養老儲蓄增加收益。在目前經濟環境不穩定、資本市場動蕩較大的情況下，個人儲蓄類養老金融產品有助于為儲蓄人提供一個理財獲益途徑。我國居民都有勤儉節約的良好習慣，在目前的投資心態下，銀行業開發的儲蓄類養老金融產品一定會有很多人選擇，大部分適齡客戶將會采用以儲蓄為主的方式尋求自我保障。

（二）積極開發職業年金類養老金融產品。職業年金是一種補充養老保障制度，是機關事業單位和企業人力資源管理、薪酬福利管理的重要組成部分，是機關事業單位和企業依據自身經濟狀況為職工建立的養老保障制度，其屬性是以貨幣資產的形式存在。建立職業年金制度，可以形成“基本養老保險+補充養老保險(職業年金)+個人儲蓄養老保險”的多支柱型養老保險模式，有利于機關事業單位和企業持續深入改革包括養老保險在內的各項制度，有利于機關事業單位和企業退休人員的收入穩定化和來源多元化。銀行業金融機構抓住了職業年金托管的主動權，就是贏得了未來養老金融服務的話語權和市場先機。

（三）積極開發證券類養老金融產品。目前，國家已經出臺政策，未來養老保險基金一部分資金將進入A股市場，目前養老保險基金累計結余有3.06萬億元，在保障養老基金絕對安全的前提下，養老保險基金結余資金投資運營將堅持市場化、多元化、相對集中運營以及加強監管等原則，可以鼓勵養老基金投資長期國債和藍籌股，這將為銀行業大力開展養老證券投資創造良好的政策機遇和市場環境。

（四）積極開發保險類養老金融產品。保險類養老金融產品既指社會保險，如基本養老、醫療等社會保險，也指商業保險，其中人壽保險、人身意外傷害保險、健康保險和醫療保險都可以開發相應的養老金融產品。養老金融服務和銀行業保險可以混業經營，既可提高保費收入，又可以為被保險人提供老齡服務，兩者良性互動，形成銀行業體系內的體內循環。包括銀行業、保險業在內的金融界需要立足當前，面向未來，做好養老金融服務。

（五）積極開發基金類養老金融產品。投資養老性質的基金，銀行業可以獲得托管費、認購費、申購費、贖回費、轉換費、過戶費等中間業務收入，還有助于擴大銀行業非利息收入規模，開辟出新的業務領域和盈利渠道。

（六）積極開發信托類養老金融產品。銀行業可以面向高端個人客戶推出個人養老信托產品，在退休后增加養老資金來源。具體業務形態有：一是幫助適齡客戶退休前以資金方式交付信托，銀行業在指定的范圍內實現信托資金的保值增值，依照約定支付信托收益。二是以房養老信托。房主可將房產抵押給銀行業，銀行業每月給房主一定養老金。房主可與銀行業做出約定，由房主全部領取該房產評估出的金額，也可約定如果子女孝順，在房主去世后，該房產的剩余價值由其子女來繼承，在房主去世后，房產的所有權歸屬銀行業，但銀行業會繼續給房主的子女發放該房產剩余價值的金額。三是銀行業要積極申請信托類養老資金的投資管理人資格，可以邀請保險、基金、證券、信托等第三方機構共同參與，開展混業經營，實現互利共贏。四是銀行業可與有股權關系的企業年金投資管理人聯合推出養老金信托產品，具有“企業年金基金管理機構資格”的銀行業控股子公司可以發行信托產品。

（七）積極開發房地產類養老金融產品。房地產類養老金融產品形態多樣，例如以房養老、養老地產、租賃、互換等。國家層面已多次提出要開展住房反向抵押養老保險試點?！白》康拱唇摇保ǚ聪虻盅吼B老保險）是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給銀行業，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，銀行獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。“住房倒按揭”牽涉到銀行業和房地產等多個行業，需要實施頂層設計，統籌規劃，這樣才能保證倒按揭養老金融產品順利入市。

（八）積極開發投資理財類養老金融產品。老年客戶受益于早年的財富積累、多年的投資經歷、勤儉節約的習慣等，擁有更多的資金和資產，其對于理財的需求也非常旺盛。銀行業轉戰“養老”市場，與銀行業理財市場競爭的日益激烈是分不開的。對銀行業而言，推出養老專屬理財產品，一是可以擴大目標客戶群體，將有養老需求的人群作為潛在客戶來開發。二是可以更好地服務現有客戶，“養老”不再只是依靠保險這一渠道，通過銀行業理財產品同樣能實現這個目標。這樣就能為客戶提供更加多樣化、更加全面的理財服務，有益于提升客戶忠誠度。隨著對市場、客戶的進一步細分，銀行業利用自身資源優勢，在客戶養老理財規劃方面大有可為，也將為普通居民提供多樣化的養老自保渠道。

（九）積極開發組合型養老金融產品。組合型養老金融產品主要是為不熟悉金融業務的老年人設計。例如，把儲蓄類、證券類、保險類、基金類老齡金融產品打包運作，為老年人提供全面的金融服務。再如，依托房地產，運用保險、信托、基金等運作方式，把資本品和服務品結合起來，為老年人提供全面金融服務和老齡服務等。應不斷推出期限不同、偏好不同、風險收益不同的養老產品組合。

（十）積極開發特色增值類養老金融產品。銀行業可與醫療衛生、護理機構、旅行社等推出電子掛號、醫療專家預約、護理服務預約、休閑旅游等個性化非金融服務方案，滿足老年客戶生活照料、醫療護理和精神慰藉等特殊需求，打造特殊的老年客戶拓展平臺。銀行業要充分利用市場化金融服務工具，將金融服務差異化與社會人口老齡化有機整合，針對老年客戶財富支配、健康保障、日常生活打理等需求，提供多元化的服務，促進老年人生活品質的提高。