序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

問(wèn)題1：共同購(gòu)買的房子，產(chǎn)權(quán)證上是他的名字，我能分到應(yīng)得的家產(chǎn)嗎?

我與愛人去年結(jié)婚，到現(xiàn)在整一年。現(xiàn)在我們要離婚，不知道財(cái)產(chǎn)應(yīng)該如何分配。我們的情況如下：結(jié)婚時(shí)，我們兩家共同購(gòu)買一幢房子，價(jià)值六萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)他家負(fù)擔(dān)四萬(wàn)元，其余為我家負(fù)擔(dān)。家里所有東西和裝修為兩家共同負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)證上的名字為他的名字。我們也沒(méi)有財(cái)產(chǎn)公證，這種情況下，我能分到我應(yīng)得的家產(chǎn)嗎?

解答分析

根據(jù)你的情況就該房屋來(lái)說(shuō)，該房屋主要是由你愛人來(lái)購(gòu)買，在這種情況下如果房屋是在結(jié)婚之后購(gòu)買的，那么房屋是屬于共同財(cái)產(chǎn)，你可以獲得一半的產(chǎn)權(quán)，如果是在婚前購(gòu)買，可以認(rèn)為是你愛人向你借款買房，你愛人可以在償還你的借款的情況下獲得該房屋的產(chǎn)權(quán)。

相關(guān)法律規(guī)范

《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見》

2、夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，包括：

(1)一方或雙方勞動(dòng)所得的收入和購(gòu)置的財(cái)產(chǎn);

(2)一方或雙方繼承、受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn);

6、一方婚前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理的，房屋和其他價(jià)值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過(guò)8年，貴重的生活資料經(jīng)過(guò)4年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

8、夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原則上均等分割。根據(jù)生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要和財(cái)產(chǎn)的來(lái)源等情況，具體處理時(shí)也可以有所差別。屬于個(gè)人專用的物品，一般歸個(gè)人所有。

問(wèn)題2：離婚時(shí)房屋拆遷收入如何分割?

女方在辦理離婚。她和丈夫結(jié)婚20年了，有一女兒19歲。女方和男方共同生活居住的平房要拆遷。那間房子是間私房，戶主寫的是丈夫父親的名字，即公公的名字。那老人家已經(jīng)去世多年了。再有女方的戶口并沒(méi)有落在那處房子處。自從準(zhǔn)備離婚時(shí)起，女方就搬出來(lái)和她爸媽住在一起。

請(qǐng)問(wèn)：這間房子是不是應(yīng)該算做他們的共同財(cái)產(chǎn)，這間房子財(cái)產(chǎn)應(yīng)該怎么分配呢?

解答分析

1、被拆遷人可以取得拆遷補(bǔ)償，而被拆遷人是指房屋的所有人。本案中平房的戶主是女方的公公，那么在老人去世后，該房屋由老人的法定繼承人繼承。

2、如果女方依法繼承得一定份額，則成為該房屋得共同所有人，

可以按其繼承得份額取得拆遷補(bǔ)償。戶主的名字仍為老人，表明遺產(chǎn)尚未分割。如果老人是在夫妻倆結(jié)婚之前去世，依據(jù)新婚姻法及其解釋，女方繼承的份額屬于婚前財(cái)產(chǎn)，歸其個(gè)人所有;如果老人是在結(jié)婚后去世，該份額屬于夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

相關(guān)法律規(guī)范

《中華人民共和國(guó)婚姻法》

第十七條　夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎(jiǎng)金;

(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益;

(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益;

(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;

(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。

夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

第十八條

有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：

(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn);

(二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用;

(三)遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn);

(四)一方專用的生活用品;

(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》

第十九條

婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人

另有約定的除外。

第三十三條

婚姻法修改后正在審理的一、二審婚姻家庭糾紛案件，一律適用修改后的婚姻法。此前最高人民法

院作出的相關(guān)司法解釋如與本解釋相抵觸，以本解釋為準(zhǔn)

問(wèn)題3：一方為挽救婚姻作出較大努力，能夠多分財(cái)產(chǎn)嗎?

男女雙方結(jié)婚后，男方分得本單位福利房一套。

該房產(chǎn)按福利價(jià)支付8萬(wàn)元，其中包含女方的工齡和其他相關(guān)政策優(yōu)惠，現(xiàn)該房產(chǎn)按市場(chǎng)價(jià)約折40萬(wàn)元。女方認(rèn)為離婚時(shí)擁有該房產(chǎn)一半的所有權(quán)，并要求男方按市場(chǎng)價(jià)支付女方20萬(wàn)元。一方面，男方現(xiàn)無(wú)此支持能力，否則將造成離婚后男方負(fù)債生活。此外，男方還認(rèn)為為挽救這一婚姻作出很大努力，女方顯然努力不夠。另一方面，女方擁有一定財(cái)產(chǎn)，并且在離婚的情況下可以繼續(xù)在本單位尋求房產(chǎn)。

請(qǐng)問(wèn)這房產(chǎn)究竟該怎樣處理才合法合理?挽救婚姻的態(tài)度是否對(duì)最后的財(cái)產(chǎn)判決有影響?

解答分析

首先，對(duì)于這所房子的價(jià)值，應(yīng)按房屋離婚時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，這樣才符合公平原則。

其次，在男方無(wú)力給付房子一半價(jià)值給女方，而女方有能力給付男方的情況下，我認(rèn)為應(yīng)分給女方，由女方支付20萬(wàn)元給男方。這樣男方可以租房居住，也不會(huì)有經(jīng)濟(jì)困難。如果將房子分給男方，男方又無(wú)力支付給女方房子一半的價(jià)值，對(duì)女方來(lái)說(shuō)，顯失公正。

第三，挽救婚姻的態(tài)度對(duì)財(cái)產(chǎn)分割是否有影響，我國(guó)法律并無(wú)此類規(guī)定。但在具體案件審理中可能作為酌定情節(jié)，影響主審法官的判斷。

相關(guān)法律規(guī)范

《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見》

第13條：對(duì)不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應(yīng)根據(jù)雙方住房情況和照顧撫養(yǎng)子女方或無(wú)過(guò)錯(cuò)方等原則分給一

方所有。分得房屋的一方對(duì)另一方應(yīng)給予相當(dāng)于該房屋一半價(jià)值的補(bǔ)償。在雙方條件等同的情況下，應(yīng)照顧女方。

問(wèn)題4：離婚時(shí)一方隱匿財(cái)產(chǎn)的怎么辦?

男青年張某，1997年與其妻子曾某在北京打工一年，回家時(shí)工頭共支付了8500元工錢，由妻子去領(lǐng)回，他在旁邊數(shù)過(guò)數(shù)目，后來(lái)這錢就一直存在了妻子娘家。當(dāng)張某向妻子要錢時(shí)妻子說(shuō)沒(méi)有，都存了定期，存折在其娘家，但張某未見過(guò)存折。1998年張某患了腎結(jié)石，由妻子照顧他。當(dāng)時(shí)夫妻關(guān)系還很好

，所用的醫(yī)療費(fèi)、生活費(fèi)都是張某的母親支付的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)一人生病，另一個(gè)要照顧對(duì)方，所以都未做工。張某的母親是帶人上東北的包工頭，張某妻子的叔叔是總工頭，他還差張母3000多元工錢未結(jié)，于是妻子曾某直接到其叔叔叔手上領(lǐng)了3000元，其后錢也不知所蹤，大概也被其妻子存入了娘家。現(xiàn)曾某到法庭起訴與張某離婚。

請(qǐng)問(wèn)：

1、曾某以結(jié)婚5、6年無(wú)小孩是男方有病為由要求離婚(只到私人診所看過(guò)未到正規(guī)醫(yī)院診斷)，法庭可以判決離婚嗎?

2、如果調(diào)解或判決離婚，男方張某可以要求其妻曾某拿出那二筆存款來(lái)，平均分割嗎?如果可以，男方張某無(wú)直接的證據(jù)可以證明那筆存款，現(xiàn)在可以通過(guò)哪種途徑取證?應(yīng)取得哪些證據(jù)?怎么取證?

3、如果其妻以那些錢都已在夫妻生活中消費(fèi)殆盡，張某應(yīng)該怎么辦?舉哪些證來(lái)反駁?

解答分析

1、其妻請(qǐng)求判決離婚的理由并非法定必須判決離婚的理由，是否判決離婚需要法官根據(jù)實(shí)際情況裁判。

2、第一筆存款屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)平均分割;第二筆存款則是張母的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，歸其個(gè)人所有。如何取證，取何證據(jù)，只能依據(jù)實(shí)際情況而定，在沒(méi)有直接證據(jù)的情況下，可以取證人證言等間接證據(jù)。

3、如果其妻主張錢已在共同生活中消耗完畢，張某只能舉證證明二筆存款仍然存在。就目前情況而言，張某舉證將非常困難。

相關(guān)法律規(guī)范

《中華人民共和國(guó)婚姻法》

第三十二條

男女一方要求離婚的，可由有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)解或直接向人民法院提出離婚訴訟。

人民法院審理離婚案件，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解;如感情確已破裂，調(diào)解無(wú)效，應(yīng)準(zhǔn)予離婚。

有下列情形之一，調(diào)解無(wú)效的，應(yīng)準(zhǔn)予離婚：

(一)重婚或有配偶者與他人同居的;

(二)實(shí)施家庭暴力或虐待、遺棄家庭成員的;

(三)有賭博、吸毒等惡習(xí)屢教不改的;

(四)因感情不和分居滿二年的;

(五)其他導(dǎo)致夫妻感情破裂的情形。

一方被宣告失蹤，另一方提出離婚訴訟的，應(yīng)準(zhǔn)予離婚。

第四十七條

離婚時(shí)，一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)或偽造債務(wù)的一方，可以少分或不分。離婚后，另一

方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求再次分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

人民法院對(duì)前款規(guī)定的妨害民事訴訟的行為，依照民事訴訟法的規(guī)定予以制裁。

問(wèn)題5：結(jié)婚后互相經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，離婚財(cái)產(chǎn)如何分割?

我和我愛人自1998年12月登記結(jié)婚。1999年我在單位分得二室一廳住房(單位公房)，后按照有關(guān)規(guī)定購(gòu)買，作價(jià)49000元，在結(jié)婚財(cái)產(chǎn)上，女方只是購(gòu)買了2樣家電和部分床上用品(共約4000元)。2000年9月辦完婚禮后，兩人才住到一起，婚前、婚后各自經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，收入支出都由個(gè)人負(fù)責(zé)，財(cái)產(chǎn)沒(méi)有和在一起。2001年2月，女方說(shuō)感情破裂，要求離婚，并且索要房款的一半(3萬(wàn)元)，以及部分家電與家具。我感覺(jué)不僅受到感情的欺騙，還要遭受很大的經(jīng)濟(jì)損失，誰(shuí)能幫我?我該怎么辦?

解答分析

女方的請(qǐng)求是不合理的。根據(jù)法律的規(guī)定，房屋等價(jià)值較大的財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)8年應(yīng)當(dāng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因?yàn)闆](méi)有經(jīng)過(guò)8年，所以該房產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此您不用補(bǔ)償女方。對(duì)于貴重的家庭財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)4年，才可以視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，否則應(yīng)當(dāng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由于男女雙方之間沒(méi)有財(cái)產(chǎn)約定，因此自1998年12月登記以后的收入應(yīng)當(dāng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，進(jìn)行分配。對(duì)男方的建議是同女方進(jìn)行協(xié)商，如果不能達(dá)成一致，那么就向法院起訴。

相關(guān)法律規(guī)范

《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見》

6、一方婚前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理的，房屋和其他價(jià)值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過(guò)8年，貴重的生活資料經(jīng)過(guò)4年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

《婚姻法》第十七條、第三十九條

問(wèn)題6：離婚財(cái)產(chǎn)中的股票必須兌現(xiàn)嗎?

我與妻子因感情不和，雙方都同意到法院離婚。但在財(cái)產(chǎn)的分割上產(chǎn)生了爭(zhēng)議。我們手頭上有價(jià)值十二萬(wàn)元的股票，但我年初買入時(shí)花了十六萬(wàn)兩千元，現(xiàn)在行情處于低谷，隨時(shí)都會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。妻子一定要在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)將股票兌現(xiàn)平分，那樣的話，我們只能割肉。希望專家給我一個(gè)好的建議。

解答分析

對(duì)于這樣的問(wèn)題，最好的方法是同妻子協(xié)商解決財(cái)產(chǎn)糾紛問(wèn)題。如果不能協(xié)商解決，那么可以向法院起訴。對(duì)于財(cái)產(chǎn)的分割，法律規(guī)定的原則是按照財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和用途進(jìn)行。如果她要求變價(jià)是不太合理的，那么丈夫可以補(bǔ)償給妻子相應(yīng)的現(xiàn)金，從而不分割股票，也可以平分股權(quán)，如果她同意的話。

相關(guān)法律規(guī)范

篇(2)

還遷房買賣合同范文1出賣人(以下簡(jiǎn)稱甲方)： 身份證號(hào)：

配偶： 身份證號(hào)：

買受人(以下簡(jiǎn)稱乙方)： 身份證號(hào)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，共同信守執(zhí)行。

第一條 甲方聲明

1.1甲方所出售的房屋為：《西安市棚戶區(qū)房屋拆遷安置協(xié)議書(居民戶)拆遷安置第249號(hào)②》中(以下稱協(xié)議書)，所載建筑面積為45m2,房屋結(jié)構(gòu)為框架的私有房屋一套(以下稱房屋)。

1.2協(xié)議書表明其所載房屋為原碑林區(qū)長(zhǎng)樂(lè)坊新慶村棚戶區(qū)改造回遷房，還未取得《中華人民共和國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，為甲方自有財(cái)產(chǎn)，甲方自愿出售。

1.3甲方保證該房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)查封、無(wú)抵押、無(wú)債務(wù)糾紛，提供的材料齊全、真實(shí)有效，可以辦理權(quán)屬過(guò)戶等與交易有關(guān)的各項(xiàng)事宜。

第二條 乙方聲明

2.1乙方自愿購(gòu)買本合同1.1所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項(xiàng)義務(wù)，承擔(dān)違反本合同義務(wù)的法律責(zé)任。

2.2乙方對(duì)協(xié)議書中所載房屋已經(jīng)勘察清楚。已知曉其建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等特點(diǎn)，對(duì)協(xié)議書和房屋實(shí)際建設(shè)情況所能預(yù)估的交房時(shí)間已經(jīng)有清楚的了解。

第三條 交易價(jià)格

甲乙雙方同意本合同1.1所述房屋的交易價(jià)格為人民幣(大寫)貳拾萬(wàn)零捌仟元整(￥208000)。

第四條 交易方式

乙方在本合同簽訂時(shí)，一次性全額支付給甲方購(gòu)房款人民幣(大寫)貳拾萬(wàn)零捌仟元整(￥208000)。甲方在收到全額購(gòu)房款后，將協(xié)議書移交乙方，協(xié)議書歸乙方所有，協(xié)議書中所載房屋的所有權(quán)和使用權(quán)歸乙方所有。

第五條 協(xié)議書中第三款拆遷過(guò)渡期限為三十個(gè)月，若實(shí)際拆遷過(guò)渡期限超過(guò)三十個(gè)月，協(xié)議書中的拆遷人將支付甲方額外的拆遷過(guò)渡費(fèi)，該費(fèi)用為甲方所有。在辦理費(fèi)用領(lǐng)取手續(xù)時(shí)，乙方應(yīng)持協(xié)議書配合甲方辦理。

第六條 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶辦理

6.1在得到協(xié)議書中拆遷人房屋回遷交房的通知時(shí)，甲、乙雙方應(yīng)相互配合，提供有效資料，向房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理上市批準(zhǔn)及房屋買賣權(quán)屬過(guò)戶相關(guān)手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。辦理上述手續(xù)時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)及房屋后續(xù)建設(shè)的相關(guān)費(fèi)用，由乙方全部承擔(dān)。

6.2乙方如在本房屋買賣合同成立后，無(wú)論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。

第七條 違約處理

自本合同簽訂后，甲乙雙方不得以任何理由違約。如違約，違約方將支付對(duì)方購(gòu)房款20%的違約金。

第八條 爭(zhēng)議解決

因履行本合同所產(chǎn)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，交由當(dāng)?shù)刂俨脵C(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁，對(duì)仲裁結(jié)果不滿的，雙方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。

第九條 合同生效

本合同一式2份，甲乙雙方各持1份，具備同等的法律效力。本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文2賣方: (以下簡(jiǎn)稱甲方)身份證號(hào)碼：

買方:(以下簡(jiǎn)稱乙方)身份證號(hào)碼：

買賣雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：賣方是坐落于 的房屋使用權(quán)人。賣方自愿將房屋及房屋享有的權(quán)力出售給買方，出售價(jià)款為： ;

第二條：房屋使用面積為 平方米，房屋性質(zhì)為平房地區(qū)騰退拆遷安置回遷房，房屋現(xiàn)在性質(zhì)為使用權(quán)，尚未購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，房屋未出租(注：房屋能購(gòu)買為國(guó)家承認(rèn)的大產(chǎn)權(quán)房，可辦理產(chǎn)權(quán)證。辦理時(shí)間目前尚未有明確的期限,此情況買方已認(rèn)可)，買方同意按房屋現(xiàn)有情況購(gòu)買該房屋。

第三條：買賣雙方承擔(dān)的義務(wù)：

第一款：買方在驗(yàn)房后，于本合同簽訂當(dāng)日將全部房款 通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳和現(xiàn)金方式給賣方，賣方在收到錢后，將房屋及房屋相關(guān)手續(xù)原件交給買方，本合同簽訂且房款已到賣方賬戶后，坐落于 房屋歸買方所有.

第二款：自賣方將房屋交付買方之時(shí)起，如果出現(xiàn)違法、違紀(jì)、違規(guī)行為以及安全事故同時(shí)包括房屋市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)或其他人力不可為的因素造成的損壞，應(yīng)由買方承擔(dān)。

第三款：當(dāng)國(guó)家或拆遷單位出臺(tái)關(guān)于此房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)的文件或政策時(shí)，賣方應(yīng)積極配合買方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但不承擔(dān)任何費(fèi)用。在賣方取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，如因政府政策變化或其它原因?qū)е沦u方不能過(guò)戶給買方時(shí)，賣方應(yīng)協(xié)助買方過(guò)戶給買方指定符合政策的第三方,如賣方遲延或不能履行此義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)房款兩倍的違約責(zé)任。

第四條：違約責(zé)任

第一款：買賣雙方不得以由于房屋市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)造成本合同的房屋升值或貶值終止此合同，如違約應(yīng)承擔(dān)房款兩倍的違約責(zé)任。

第二款：買方在此合同簽訂時(shí)，已詳知此房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，屬自愿購(gòu)買，如發(fā)生產(chǎn)權(quán)性質(zhì)延遲改變、房屋 價(jià)格變化等問(wèn)題，買方不得以上述理由終止此合同。

第三款：買方、賣方在本合同簽字生效后，不得以任何理由廢止此合同，否則視同買方、賣方違約。買方、賣方有權(quán)通過(guò)相關(guān)法律渠道申訴，并自違約之日起按每日5000 元(伍仟元整)向?qū)Ψ教岢鏊髻r。

第五條：賣方法定繼承人一致同意此次房屋買賣交易，并且同意本協(xié)議所有條款，賣方繼承人無(wú)此房屋的繼承權(quán)和使用權(quán)。

第六條：賣方如果在房屋使用權(quán)沒(méi)有變更到產(chǎn)權(quán)前去世，賣方的繼承人，繼承房屋后繼續(xù)辦理使用權(quán)變更產(chǎn)權(quán)，直至辦下產(chǎn)權(quán)證無(wú)條件過(guò)戶給買方或是買方指定的人，如不履行此項(xiàng)義務(wù)繼承人愿意賠償買方兩倍購(gòu)房款。

第七條：如果在房屋沒(méi)有變更到買方名下，或是買方指定人名下，該房屋遇到拆遷，或是騰退及一切有可能得到賠償款項(xiàng)，與賣方和賣方的繼承人無(wú)關(guān)，賣方和繼承人必須無(wú)條件配合買方辦理一切事宜，直到拿到款項(xiàng)為止，如果不配合因此導(dǎo)致的所有損失都由賣方和繼承人承擔(dān)，自不配合之日起按每日5000 元(伍仟元整)向買方索賠。

第八條：賣方和繼承人必須將該房產(chǎn)里所有的戶口無(wú)條件遷走，如不遷走，每一個(gè)戶口向買方繳納100000元(壹拾萬(wàn)圓整)。

第九條：本合同一式兩份，雙方各持一份。

第十條：本合同自雙方簽字后，本合同生效。

第十一:本合同生效后，此房屋辦理過(guò)戶發(fā)生的任何費(fèi)用與賣方無(wú)關(guān)，均由買方承擔(dān)。

第八條：補(bǔ)充條款:

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文3甲方(賣方)： ，身份證號(hào)碼：

乙方(買方)： ，身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上，并依照相關(guān)法律、法規(guī)達(dá)成以下合同條款以供雙方遵守：

一、甲方自愿將坐落于上海市奉賢區(qū) (拆遷號(hào)：滬奉 )，建筑面積 平方米，以及地下車庫(kù)、閣樓( 平方米)附屬設(shè)施停車位等的房產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的憑證交付給乙方，該房屋以下簡(jiǎn)稱目標(biāo)房產(chǎn)。

二、雙方議定目標(biāo)房產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣小寫 元(大寫元整)。

三、甲乙雙方確認(rèn)乙方在 年 月 日支付定金人民幣小寫 元(大寫元整)，該筆款項(xiàng)計(jì)入購(gòu)房款。

四、乙方在 年 月 日向甲方支付其余房款人民 元(大寫元整)，甲方同時(shí)將房屋鑰匙及相關(guān)證書、憑證交付乙方，目標(biāo)房產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給予乙方處分。

五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的所有權(quán)，能完全處分出售該房產(chǎn)，甲方保證無(wú)任何家庭成員等任何第三方向目標(biāo)房產(chǎn)主張任何權(quán)益，如因甲方的原因給乙方造成損失，甲方賠償乙方雙倍購(gòu)房款的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標(biāo)房產(chǎn)的裝修費(fèi)用。甲方保證目標(biāo)房產(chǎn)無(wú)任何擔(dān)保，無(wú)抵押，無(wú)房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用，無(wú)戶口遷入。

六、由于目標(biāo)房產(chǎn)暫時(shí)無(wú)法辦理房產(chǎn)過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)，因此特約定，在目標(biāo)房產(chǎn)具備辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，甲方在兩個(gè)月內(nèi)無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所產(chǎn)生的契稅及相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方之前辦理的產(chǎn)證的費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)。

七、乙方支付購(gòu)房款后，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)正常居住使用的相應(yīng)手續(xù)，如：電話、水電、網(wǎng)絡(luò)安裝等等變?yōu)橐曳矫Q，如客觀原因無(wú)法辦理，則不算甲方違約。

八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，違約一方應(yīng)向另一方支付雙倍購(gòu)房款的違約金;如甲方未協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，則乙方可以起訴甲方履行義務(wù)，并甲方需賠償乙方購(gòu)房款雙倍的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標(biāo)房產(chǎn)的裝修費(fèi)用。

九、乙方在付清本合同約定的購(gòu)房款后，如需要轉(zhuǎn)讓出售目標(biāo)房產(chǎn)，甲方無(wú)條件配合;如目標(biāo)房產(chǎn)遇到拆遷等相關(guān)變動(dòng)，目標(biāo)房產(chǎn)所涉及的一切經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償利益歸乙方所有，甲方不享有任何利益，甲方有義務(wù)配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。

十、目標(biāo)房產(chǎn)出售后到辦理過(guò)戶產(chǎn)證期間，目標(biāo)房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

十一、本協(xié)議一式三份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日生效，如有糾紛，在目標(biāo)房產(chǎn)所在地法院管轄，敗訴一方承擔(dān)所有費(fèi)用。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇(3)

【關(guān)鍵詞】自然人；企業(yè)財(cái)產(chǎn)；繼承公證

在不同的企業(yè)形態(tài)下，企業(yè)財(cái)產(chǎn)繼承方式呈多樣化。相關(guān)法律和合伙協(xié)議、公司章程的規(guī)定使得企業(yè)財(cái)產(chǎn)繼承問(wèn)題復(fù)雜化，實(shí)踐中，確定一名合格的合伙人或股東往往須履行一定法律程序，通常無(wú)論是企業(yè)本身還是相關(guān)的登記管理機(jī)關(guān)都需要繼承人之間就有關(guān)繼承問(wèn)題輸繼承公證手續(xù)。由于此類繼承公證有別于傳統(tǒng)意義上的財(cái)產(chǎn)繼承公證，需要單獨(dú)加以研究。

一、自然人企業(yè)財(cái)產(chǎn)繼承中財(cái)產(chǎn)范圍的探討

關(guān)于財(cái)產(chǎn)，學(xué)術(shù)辦認(rèn)為有三個(gè)方面的含義：一是指積極財(cái)產(chǎn)，包括物、智慧成果、物上利益、債權(quán)；二是指消極財(cái)產(chǎn)，僅指?jìng)鶆?wù)；三是指總合財(cái)產(chǎn)，包含積極財(cái)產(chǎn)和消極財(cái)產(chǎn)兩個(gè)方面。①而作為繼承客體的遺產(chǎn)，是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括公民的收入，公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品，公民的林木、牲畜和家禽，公民的文物、圖書資料，法律允許公民所有的生產(chǎn)資料，公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，有價(jià)證券和履行標(biāo)的為財(cái)物的債權(quán)及其他合法財(cái)產(chǎn)。由此可見，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)中規(guī)定的可繼承財(cái)產(chǎn)是指包含有形財(cái)產(chǎn)和無(wú)形財(cái)產(chǎn)兩個(gè)部分的公民的積極財(cái)產(chǎn)。

我國(guó)《繼承法》法律法規(guī)采用概括式和列舉式相結(jié)合的立法例規(guī)定了遺產(chǎn)的范圍，這是在特定歷史時(shí)期社會(huì)主義尚未建立的情形下制定的，該規(guī)定已不能適應(yīng)當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下復(fù)雜的繼承關(guān)系的要求，滯后的立法給實(shí)踐中正確理解和處理涉企業(yè)財(cái)產(chǎn)繼承的糾紛造成了一定的困難。有學(xué)者認(rèn)為，遺產(chǎn)的范圍除了法律所規(guī)定的財(cái)產(chǎn)外，尚應(yīng)包括“股權(quán)與合伙權(quán)益、商標(biāo)權(quán)和商號(hào)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、限制特權(quán)、占有、形成權(quán)、合同訂立過(guò)程中要約和承諾、私營(yíng)企業(yè)”。②學(xué)者們主張的這些應(yīng)列入遺產(chǎn)范圍的無(wú)形財(cái)產(chǎn)有部分已為現(xiàn)有的立法所確定并在司法審判活動(dòng)中被運(yùn)用。

二、繼承權(quán)公證證明的自然人企業(yè)財(cái)產(chǎn)的特征

個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資人，合伙企業(yè)中的自然人合伙人，有限責(zé)任公司、股份有限公司中自然人股東死亡后，作為其遺產(chǎn)的企業(yè)財(cái)產(chǎn)是否都能成為繼承權(quán)公證的證明對(duì)象呢？從理論說(shuō)，只要是上述自然人的財(cái)產(chǎn)，一旦被繼承人死亡，作為其遺產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)都可能成為繼承權(quán)公證的證明對(duì)象。但在實(shí)踐中，最終能成為繼承權(quán)公證證明對(duì)象的企業(yè)財(cái)產(chǎn)與自然人的企業(yè)財(cái)產(chǎn)相比還是有所區(qū)別的。

首先，繼承權(quán)公證證明的自然人企業(yè)財(cái)產(chǎn)僅指積極財(cái)產(chǎn)，而企業(yè)財(cái)產(chǎn)實(shí)際是一個(gè)“總合財(cái)產(chǎn)”，既含積極財(cái)產(chǎn)又含消極財(cái)產(chǎn)。其在個(gè)人獨(dú)資企業(yè)中表現(xiàn)為同時(shí)對(duì)具體的積極財(cái)產(chǎn)、消極財(cái)產(chǎn)的占有，在合伙企業(yè)中表現(xiàn)為對(duì)積極財(cái)產(chǎn)、消極財(cái)產(chǎn)相抵生“財(cái)產(chǎn)份額”的占有，而在有限責(zé)任公司、股份有限公司中則表現(xiàn)為對(duì)抽象的財(cái)產(chǎn)即股份的占有。公證機(jī)構(gòu)對(duì)上述自然人在各類型企業(yè)中的消極財(cái)產(chǎn)是不予公證證明的，這由我國(guó)《繼承法》中限定繼承之原則所決定。

其次，繼承權(quán)公證證明的自然人企業(yè)財(cái)產(chǎn)可以是某一特定的財(cái)產(chǎn)也可以是集合財(cái)產(chǎn)。自然人在企業(yè)的全部積極財(cái)產(chǎn)中，公證機(jī)構(gòu)可以僅證明某一特定的財(cái)產(chǎn)如土地使用權(quán)、房產(chǎn)等，也可以是貨幣財(cái)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)，但繼承人可能因有關(guān)部門的要求僅就自然人在企業(yè)的某一特定財(cái)產(chǎn)向公證機(jī)構(gòu)提出繼承權(quán)公證申請(qǐng)。我們都知道，繼承之發(fā)生并非依繼承權(quán)公證之證明，而是依一定的法律事實(shí)而發(fā)生。因此，并非每一個(gè)財(cái)產(chǎn)繼承都必須依公證程序而完成，只有在某一財(cái)產(chǎn)繼承依法必須經(jīng)某一特定機(jī)構(gòu)的登記認(rèn)可方可產(chǎn)生一定的法律效力而某一特定機(jī)構(gòu)由于自身原因又無(wú)法親自監(jiān)督、審查該繼承行為的真實(shí)性的情形下，公證證明繼承權(quán)才作為一個(gè)選擇被有關(guān)機(jī)構(gòu)所認(rèn)可。例如，在個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)中，屬于自然人的土地使用權(quán)、房產(chǎn)等特定財(cái)產(chǎn)，③雖然因繼承而擁有特權(quán)，但法律規(guī)定再轉(zhuǎn)移時(shí)必須補(bǔ)辦權(quán)屬

轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而相關(guān)的登記機(jī)關(guān)則要求繼承人須先辦理繼承權(quán)公證手續(xù)后方認(rèn)可繼承的事實(shí)。當(dāng)然，公證機(jī)構(gòu)也可證明自然人在企業(yè)的集合財(cái)產(chǎn)如個(gè)人獨(dú)資企業(yè)中投資人在企業(yè)的全部積極財(cái)產(chǎn)、自然人合伙人在合伙企業(yè)中所享有的“財(cái)產(chǎn)份額”等；

再次，繼承權(quán)公證證明的自然人企業(yè)財(cái)產(chǎn)必須是繼承法和相關(guān)法律明確規(guī)定可以被繼承的財(cái)產(chǎn)或已為相關(guān)的司法解釋所確認(rèn)的財(cái)產(chǎn)。我們知道，從廣義上講構(gòu)成自然人企業(yè)財(cái)產(chǎn)的種類是多種多樣的，特別是有些無(wú)形的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。尚未為法律明確言表或?yàn)樗痉ń忉屗_認(rèn)，但在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中卻真實(shí)的具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，它們同樣成為構(gòu)成自然人企業(yè)財(cái)產(chǎn)的一部分。但公證機(jī)構(gòu)只能對(duì)有法可依或有司法解釋規(guī)定的企業(yè)財(cái)產(chǎn)辦理繼承權(quán)公證。

三、不同企業(yè)形態(tài)下繼承權(quán)公證證明的自然人企業(yè)財(cái)產(chǎn)分析

在公證實(shí)踐中，涉及到自然人在企業(yè)中的財(cái)產(chǎn)繼承公證時(shí)，由于法律對(duì)有關(guān)企業(yè)財(cái)產(chǎn)繼承的規(guī)定仍過(guò)于原則和簡(jiǎn)單，缺乏可操作性，特別是有關(guān)此類繼承的公證法律和部門規(guī)章的缺失，使得相當(dāng)多的公證人員在辦理此類涉及自然人企業(yè)財(cái)產(chǎn)繼承公證時(shí)對(duì)自然人在企業(yè)的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)識(shí)上存在偏差，結(jié)果是出具的公證書中將作為遺產(chǎn)的自然人在企業(yè)的財(cái)產(chǎn)定性錯(cuò)誤，影響了繼承權(quán)公證的辦證質(zhì)量和公證書的使用效果。因此，有必要對(duì)不同企業(yè)形態(tài)中可作為遺產(chǎn)繼承的自然人的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)作逐一分析。

（一）個(gè)人獨(dú)資企業(yè)中的自然人財(cái)產(chǎn)

《中華人民共和國(guó)獨(dú)資企業(yè)法》第2條規(guī)定：“本法所稱的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，是指依照本法在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立，由一個(gè)自然人投資，財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。”第17條規(guī)定：“個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資人對(duì)本企業(yè)的財(cái)產(chǎn)依法享有所有權(quán)，其有關(guān)權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓或繼承。”可見，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)本身沒(méi)有財(cái)產(chǎn)，所謂的企業(yè)資產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是屬于投資者個(gè)人所有的，投資者對(duì)企業(yè)的一切有形和無(wú)形財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。而能夠成為繼承權(quán)公證證明對(duì)象的這些有形和無(wú)形財(cái)產(chǎn)必須是投資者在企業(yè)擁有的積極財(cái)產(chǎn)，這些積極財(cái)產(chǎn)可以是某些特定的財(cái)產(chǎn)，也可以是集合財(cái)產(chǎn)即投資者在該企業(yè)的全部財(cái)產(chǎn)。但由于我國(guó)限定繼承原則的限制，繼承人尚應(yīng)按規(guī)定以所繼承之財(cái)產(chǎn)為限清償投資者生前企業(yè)依法應(yīng)繳費(fèi)的稅款和所負(fù)之債務(wù)。

（二）合伙企業(yè)中的自然人財(cái)產(chǎn)

《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》中規(guī)定自然人可以成為合伙企業(yè)的普通合伙人和有限合伙人。普通合伙人對(duì)合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，而有限合伙人則以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。合伙人無(wú)論是以貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)還是土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利甚至勞務(wù)出資，一旦入伙該出資均成為合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，合伙人均喪失了對(duì)其出資的所有權(quán)，這一點(diǎn)不同于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)。無(wú)論是作為普通合伙人還是有限合伙人，合伙人死亡或者被依法宣告死亡的，對(duì)該合伙人在合伙企業(yè)中的財(cái)產(chǎn)份額，享有合法繼承權(quán)的繼承人按照合伙協(xié)議的約定或者經(jīng)全體合伙人一致同意，從繼承開始之日起取得該合伙企業(yè)的合伙人資格，自然人死亡后，依法被視為當(dāng)然退伙。自然人合伙人的繼承人如均不愿成為企業(yè)的新合伙人，或依法不具備成為合伙人的相關(guān)資格，或按合伙協(xié)議約定無(wú)法成為合伙人的，合伙企業(yè)應(yīng)當(dāng)向合伙人的繼承人退還合伙企業(yè)的“財(cái)產(chǎn)份額”。

（三）有限責(zé)任公司和股份有限公司中的自然人財(cái)產(chǎn)

《中華人民共和國(guó)公司法》第3條規(guī)定：“公司是企業(yè)法人，有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任；股份有限公司的股東以其認(rèn)購(gòu)的股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任。”無(wú)論是有限責(zé)任公司還是股份有限公司的自然人股東，其一旦出資或認(rèn)購(gòu)了股份，其出資將成為該公司財(cái)產(chǎn)，不再屬于自然人股東個(gè)人。自然人股東依其出資或認(rèn)購(gòu)的股份對(duì)公司財(cái)產(chǎn)享有股份權(quán)利，這同樣區(qū)別于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，從責(zé)任的承擔(dān)方式上也相異于合伙企業(yè)。因此，自然人股東在有限責(zé)任公司和股份有限公司中的財(cái)產(chǎn)為其在該公司享有的股份。實(shí)踐中有人認(rèn)為應(yīng)該是有限責(zé)任公司和股份有限公司的股東資格而不是股份才可以成為繼承權(quán)公證證明對(duì)象，其依據(jù)是《中華人民共和國(guó)公司法》第76條的規(guī)定，“自然人股東死亡后，其合法繼承人可以繼承股東資格；但是，公司

程另有規(guī)定的除外。”那么，股東資格可否成為繼承權(quán)公證的證明對(duì)象呢？筆者認(rèn)為，股東資格也可以成為繼承權(quán)公證的證明對(duì)象。

此外，在辦理自然人股東在有限責(zé)任公司和股份有限公司股權(quán)和股份繼承時(shí)，也不要將股東的出資額與其對(duì)公司的擁有的股份混為一談，出資額不是股東在公司的實(shí)際財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然也就不是繼承權(quán)公證證明的對(duì)象。

四、自然人企業(yè)財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)公證證詞的表述方式

對(duì)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)中的自然人財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)公證書證詞的表述，它取決于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)財(cái)產(chǎn)的繼承人申辦繼承權(quán)公證的具體要求。對(duì)于繼承人要求公證證明自然人在獨(dú)資企業(yè)中的全部財(cái)產(chǎn)的，公證應(yīng)機(jī)構(gòu)依照《中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)》第17條之規(guī)定，按各繼承人之間達(dá)成的繼承協(xié)議，對(duì)企業(yè)的積極財(cái)產(chǎn)進(jìn)行公證證明。證詞可籠統(tǒng)表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業(yè)名稱）擁有的全部財(cái)產(chǎn)由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”。如果投資人在該企業(yè)的財(cái)產(chǎn)可以列出遺產(chǎn)清單，也可以將清單附后并在證詞中加入“詳細(xì)財(cái)產(chǎn)見所附清單”等字樣備注；如繼承人之間對(duì)企業(yè)已進(jìn)行了清算，并已從企業(yè)實(shí)際財(cái)產(chǎn)中償還字所欠職工工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用，繳納了所欠稅款和還清了企業(yè)所負(fù)債務(wù)且尚有盈余的，公證機(jī)構(gòu)也可應(yīng)繼承人的要求對(duì)該凈資產(chǎn)進(jìn)行了證明，證詞可表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業(yè)名稱）擁有的凈資產(chǎn)價(jià)值xxx元由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”；若繼承人僅要求對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)中的某一具體財(cái)產(chǎn)如房產(chǎn)、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備等不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行公證證明的，公證證詞關(guān)于遺產(chǎn)的表述中要直接表述某一具體財(cái)產(chǎn)即可。

合伙企業(yè)中自然人合伙人的財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)公證書證詞表述與在個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)公證書證詞表述是不同的。公證機(jī)構(gòu)辦理此類繼承權(quán)公證時(shí)，可要求相關(guān)繼承人提供合伙企業(yè)的全體合伙人做出的書面退還財(cái)產(chǎn)份額的決定，如退還的財(cái)產(chǎn)份額是貨幣，則公證處可依法就該貨幣形式的財(cái)產(chǎn)份額予以公證證明。公證證詞可表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業(yè)名稱）擁有的財(cái)產(chǎn)份額xxx 元由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”；若退還的財(cái)產(chǎn)份額不僅是貨幣，尚有實(shí)物、土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，公證處可在上述證詞中加入具體的財(cái)產(chǎn)名稱一并證明。繼承人制作了遺產(chǎn)清單的，還可以將清單附后并在證詞中加入“詳細(xì)財(cái)產(chǎn)見所附清單”等字樣備注；若繼承人之間僅就退還財(cái)產(chǎn)中的部分或某一具體的財(cái)產(chǎn)要求辦理繼承權(quán)公證的，公證證詞的表述按常規(guī)格式表述即可。

有限責(zé)任公司和股份有限公司中自然人股東的財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)公證書證詞表述與上述兩類企業(yè)的自然人財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)公證書證詞表述是完全不同的。自然人股東僅就其出資對(duì)企業(yè)擁有股份、享有股份權(quán)利。根據(jù)公司法第三章有關(guān)有限責(zé)任公司股份規(guī)定，對(duì)自然人股東在有限責(zé)任公司股份的規(guī)定，對(duì)自然人股東在有限責(zé)任公司中的財(cái)產(chǎn)應(yīng)稱之為“股權(quán)”，公證證詞應(yīng)表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業(yè)名稱）擁有的股權(quán)由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”；根據(jù)公司法有關(guān)股份有限公司中的財(cái)產(chǎn)應(yīng)稱之為“股份”，公證證詞應(yīng)表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業(yè)名稱）擁有的股份由xxx股由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”。

總之，企業(yè)形態(tài)的不同，自然人在企業(yè)中擁有的財(cái)產(chǎn)形態(tài)也不盡相同。公證機(jī)構(gòu)在辦理這些財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)公證時(shí)，必須充分把握自然人在各種企業(yè)形態(tài)中所擁有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，才能準(zhǔn)確地辦理好此類繼承權(quán)公證。

注釋：

①?gòu)埧『浦骶帲骸睹穹▽W(xué)原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年版第8頁(yè)。

篇(4)

一、公證的法律效力

按照《公證法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，公證的法律效力表現(xiàn)在三個(gè)方面：1.法定證據(jù)效力，經(jīng)過(guò)法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)；2.強(qiáng)制執(zhí)行效力，是指對(duì)公證機(jī)構(gòu)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，如債務(wù)人不履行，債權(quán)人可持公證書直接向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，而不再經(jīng)過(guò)訴訟程序；3.當(dāng)有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定某些法律行為必須采用公證形式設(shè)立、變更或終止時(shí)，公證即成為相應(yīng)的法律行為設(shè)立、變更、終止的必備要件。證據(jù)效力是公證的最基本效力，任何公證書都具有證據(jù)效力。公證的強(qiáng)制執(zhí)行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書或在特定的條件下才能產(chǎn)生。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人公證的法律依據(jù)

經(jīng)公證的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料或作為不動(dòng)產(chǎn)登記原因的民事法律行為，可認(rèn)定為真實(shí)的、合法的。對(duì)登記機(jī)構(gòu)而言，公證機(jī)構(gòu)出具的公證書能有效保證申請(qǐng)材料或相關(guān)民事法律行為的真實(shí)性和合法性，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只需對(duì)公證書做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應(yīng)的登記法律風(fēng)險(xiǎn)。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記中的公證當(dāng)然地受到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的歡迎。

但是，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人公證必須有相應(yīng)的法律依據(jù)。按照司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)贈(zèng)與、有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港澳臺(tái)的法律行為，必須辦理公證。《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，繼承文書、受遺贈(zèng)文書、境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的委托書、父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請(qǐng)登記的，必須公證。各地的地方性規(guī)定也有不動(dòng)產(chǎn)登記需公證情形的相關(guān)規(guī)定，如《北京市房地產(chǎn)管理局、北京市司法局關(guān)于私人房屋公證問(wèn)題的聯(lián)合通知》、《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》等。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記公證中存在的問(wèn)題

雖然公證具有較高的法律效力，但是不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的公證仍然存在一些問(wèn)題，比如部分公證項(xiàng)目收費(fèi)過(guò)高，公證書因內(nèi)容不真實(shí)、不合法被撤銷等。依據(jù)《公證法》的規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)是不以營(yíng)利為目的的證明機(jī)構(gòu)，但目前公證機(jī)構(gòu)采用自收自支的管理模式，即收取的公證費(fèi)越多，公證機(jī)構(gòu)及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機(jī)構(gòu)在執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)就高不就低。1998年，《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、司法部關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定，證明財(cái)產(chǎn)繼承，贈(zèng)與和遺贈(zèng)，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數(shù)公證機(jī)構(gòu)都是按受益額的2%收取公證費(fèi)的。公證機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容，是審核當(dāng)事人提供的相關(guān)書面材料并走訪調(diào)查，確認(rèn)的是當(dāng)事人的相關(guān)權(quán)利，工作內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的高低沒(méi)有必然的因果關(guān)系，無(wú)論房子是30萬(wàn)還是300萬(wàn)，公證人員在為其出具公證書的過(guò)程中，付出的勞動(dòng)是差不多的。這一點(diǎn)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作類似，因而應(yīng)該參照不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公證費(fèi)也按件收取，而不是根據(jù)當(dāng)事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規(guī)定，公證的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門、價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院司法行政部門制定。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生巨變的情況下，目前公證的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是1998年的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這早已不適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活，亟需制定新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

在不動(dòng)產(chǎn)登記中也會(huì)發(fā)現(xiàn)公證機(jī)構(gòu)存在的一些問(wèn)題，比如某個(gè)公證書是由假冒的權(quán)利人簽字，或某個(gè)公證書內(nèi)容違背了相關(guān)的法律規(guī)定等，一旦據(jù)此進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就會(huì)造成嚴(yán)重后果。比如經(jīng)公證的委托他人出讓不動(dòng)產(chǎn)的委托書是由假冒的權(quán)利人簽字的，就會(huì)直接損害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。如果轉(zhuǎn)移登記之后不動(dòng)產(chǎn)又被再次轉(zhuǎn)讓給善意第三人，很可能會(huì)導(dǎo)致原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人喪失所有權(quán)。因而，公證機(jī)構(gòu)出具錯(cuò)誤的公證書會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂正常的不動(dòng)產(chǎn)登記秩序，侵害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益，造成嚴(yán)重的社會(huì)影響。

四、如何有效發(fā)揮公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證程序是必要的。按照相關(guān)法規(guī)，基于不動(dòng)產(chǎn)的建造、繼承、買賣、抵押等民事法律行為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)將相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利如實(shí)、及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確無(wú)誤，這必然要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實(shí)、合法進(jìn)行必要的調(diào)查。但《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的法定職責(zé)有：1.查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；2.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；3.如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。第十三條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。法律、行政法規(guī)并沒(méi)有賦予不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)相應(yīng)的調(diào)查取證權(quán)，相反，限制不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)超越既定的職責(zé)范圍。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過(guò)程中遇到較為復(fù)雜、可能會(huì)引發(fā)權(quán)屬爭(zhēng)議的登記申請(qǐng)，無(wú)法判斷當(dāng)事人提交的相關(guān)申請(qǐng)材料或作為登記原因的民事法律行為的真實(shí)性與合法性的，只能由公證機(jī)構(gòu)來(lái)審查，以此保障不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記中的公證范圍不能任意擴(kuò)大。不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以隨意要求當(dāng)事人進(jìn)行公證。對(duì)當(dāng)事人而言，公證意味著辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)又多了一道手續(xù)。當(dāng)事人要花費(fèi)較多的精力，按照公證機(jī)構(gòu)的要求提供相應(yīng)的書面材料，且要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。而且，最讓當(dāng)事人難以接受的是較高的公證費(fèi)。所以，雖然公證程序有效避免了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議，從根本上說(shuō)是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，但當(dāng)事人卻普遍不希望在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中引入公證程序。

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性由當(dāng)事人負(fù)責(zé)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人提交的的材料，除房屋權(quán)屬證明是必須要實(shí)質(zhì)審查的，其余的申請(qǐng)材料按照《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務(wù)，因而，并非所有的不動(dòng)產(chǎn)登記都需要公證。對(duì)于涉及或可能涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的民事法律行為，或者較為復(fù)雜、可能會(huì)引發(fā)權(quán)屬爭(zhēng)議的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以要求當(dāng)事人將相關(guān)申請(qǐng)材料或作為登記原因的民事法律行為進(jìn)行公證。例如，《物權(quán)法》規(guī)定了繼承從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人死亡時(shí)開始，《繼承法》規(guī)定了繼承人的范圍，但沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定繼承人如何實(shí)現(xiàn)繼承權(quán)，因而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只能依據(jù)公證機(jī)構(gòu)出具的繼承公證書進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記需要公證的情形，法律、行政法規(guī)應(yīng)予以列舉式規(guī)定，這樣才能在保障當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的同時(shí)，約束不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記行為。

篇(5)

關(guān)鍵詞：農(nóng)民集中居住；土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益侵害；原因分析；解決路徑

中圖分類號(hào)：C913 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009-0118（2012）07-0079-02

“農(nóng)民集中居住”，其本質(zhì)是通過(guò)農(nóng)村宅基地復(fù)墾與農(nóng)民集中居住而進(jìn)行的一種土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移，涉及到國(guó)家、地方政府和被拆遷農(nóng)民三者的切身利益。雖然在一定程度上可以集約土地，提高土地利用效率，改善農(nóng)民生活、生產(chǎn)環(huán)境，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，但是在實(shí)施過(guò)程中，許多地方政府及職能部門從自身利益考慮，以簡(jiǎn)單行政命令代替國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，沒(méi)有充分考慮農(nóng)民的意愿，強(qiáng)行的、違規(guī)的“集中居住”行為不僅反映出地方政府在新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃中存在的若干不良傾向，還侵害了農(nóng)民在土地上的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，造成很多隱患。本文試從農(nóng)民集中居住政策推行對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益侵害的現(xiàn)狀分析、原因論證、對(duì)策探索等角度探尋保障農(nóng)民合法土地權(quán)益的合理路徑。

一、現(xiàn)狀概述

近年來(lái)，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村勞動(dòng)力大量向城市涌入，土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)推進(jìn)速度明顯加快，但存在不少違背農(nóng)民意愿、損害農(nóng)民合法權(quán)益的現(xiàn)象。有些地方政府利用農(nóng)民維權(quán)意識(shí)淡薄、法律知識(shí)匱乏的弱點(diǎn)，通過(guò)私下與農(nóng)民簽訂土地流轉(zhuǎn)合同或半強(qiáng)制地征收農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地，按較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)獲取土地后，又高價(jià)賣出，既損害農(nóng)民合法的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又無(wú)形中造成農(nóng)民間接財(cái)產(chǎn)損失，即農(nóng)民需支付更高價(jià)購(gòu)買新房，損害事實(shí)具體體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）剝奪農(nóng)民宅基地缺乏法律依據(jù)

我國(guó)《物權(quán)法》第六十條規(guī)定：“土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)。”雖然依據(jù)法律規(guī)定農(nóng)村宅基地所有權(quán)主體為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，但是農(nóng)村宅基地的繼承、轉(zhuǎn)讓和抵押已成為實(shí)踐中不斷發(fā)展的客觀事實(shí)。長(zhǎng)久以來(lái)，在民間就一直有宅基地繼承的傳統(tǒng)，因此廣大農(nóng)民早已習(xí)慣于把宅基地和其上的房屋看作自己的私有財(cái)產(chǎn)。事實(shí)上，國(guó)家也正通過(guò)相關(guān)法律的制定來(lái)進(jìn)一步保障包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而在政策推行過(guò)程中，政府往往只對(duì)宅基地上的房屋面積給予安置補(bǔ)償，對(duì)宅基地本身則不予補(bǔ)償或補(bǔ)償很少，這就嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民的合法權(quán)益。同時(shí)，依據(jù)法律既然國(guó)家不是農(nóng)村宅基地所有權(quán)的主體，就不應(yīng)享有對(duì)其的占有、使用、收益、處分權(quán)，除非是為維護(hù)公共利益的需要。而現(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)政府推行集中居住都是出于自身經(jīng)濟(jì)利益、政績(jī)利益考量，因此，其處分宅基地的行為缺乏合理的法律依據(jù)。

（二）難以解決集中居住區(qū)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》第八條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，保護(hù)土地資源的合理開發(fā)和可持續(xù)利用。未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。”由于集中居住區(qū)樓房多建在承包地上，農(nóng)民就無(wú)法獲得“集體土地使用證”，甚至這些房屋的合法性都存在問(wèn)題，農(nóng)民在“被上樓”過(guò)程中失去了合法取得的宅基地的使用權(quán)，新搬進(jìn)的樓房又無(wú)法取得合法的產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民得到依法規(guī)劃的居住用地的合法權(quán)利未得到充分保障，財(cái)產(chǎn)權(quán)受到嚴(yán)重侵犯。

（三）事后補(bǔ)償機(jī)制致農(nóng)民經(jīng)濟(jì)利益受損

雖然各地農(nóng)民集中居住后的居住形式不一，但在政府直接的拆遷補(bǔ)償上卻存在類似的問(wèn)題，即大多數(shù)采取對(duì)原房屋與宅基地實(shí)行一次性現(xiàn)金補(bǔ)償，而實(shí)際補(bǔ)償額往往不能夠購(gòu)買集中居住地新房，且新房面積很小，令部分農(nóng)民覺(jué)得得不償失。“宅基地?fù)Q房”實(shí)際上是農(nóng)民以具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的宅基地?fù)Q取沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的住宅。因此，單純地以擁有獨(dú)立宅基地的房產(chǎn)換取沒(méi)有獨(dú)立宅基地的房產(chǎn)對(duì)于農(nóng)民是利益損失。況且，農(nóng)民擁有宅基地，可以自由從事生產(chǎn)，種植蔬果、蔬菜，豐衣足食，農(nóng)民“上樓”后，無(wú)法繼續(xù)務(wù)農(nóng)，由于又缺乏二三產(chǎn)業(yè)的扶持，農(nóng)民失去重要的收入來(lái)源——土地，農(nóng)民收入不會(huì)立即提升，水果、蔬菜都要去買，生活成本大大增加，與農(nóng)民不穩(wěn)定的收入存在沖突，又使得農(nóng)民遭受巨大的間接經(jīng)濟(jì)損失。

二、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益侵害現(xiàn)象的原因分析

農(nóng)民集中居住政策對(duì)全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、合理利用土地資源、集約基礎(chǔ)設(shè)施以及推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)都具有非常重大的意義，但由于其中涉及到包括農(nóng)民、政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織乃至地產(chǎn)開發(fā)商等多方利益，且多方利益互相斗爭(zhēng)，農(nóng)民這一處在斗爭(zhēng)鎖鏈最弱一環(huán)的群體，其利益必然會(huì)遭到嚴(yán)重侵害。其具體原因主要有以下幾種：

（一）城市建設(shè)用地指標(biāo)緊缺

我國(guó)現(xiàn)在正處于這樣一種矛盾狀態(tài)中：一方面，政府要加快城市化建設(shè)和推進(jìn)現(xiàn)代化，這意味著需要大量的城市建設(shè)用地來(lái)促進(jìn)工業(yè)、商業(yè)以及建造基礎(chǔ)設(shè)施和居住區(qū)，另一方面又必須守住18億畝耕地紅線，我國(guó)目前耕地?cái)?shù)量已經(jīng)逼近18億畝，使得政府在征用農(nóng)用土地時(shí)需慎之又慎。據(jù)調(diào)查顯示，許多農(nóng)民工在城市打工積攢了一些錢，因?yàn)椴荒茉诔鞘邪布遥滓倪x擇是回到自己的村莊或集鎮(zhèn)建房，以縣為單位來(lái)計(jì)算，每年農(nóng)村新增建設(shè)用地（主要是農(nóng)民建房）至少是城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地的10倍以上，城市建設(shè)用地指標(biāo)緊缺，耕地的18億畝紅線又不能突破，于是利益的相關(guān)者都把目光瞄向了農(nóng)民宅基地，以至于在推行農(nóng)民集中居住過(guò)程中出現(xiàn)了農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利遭到嚴(yán)重侵犯的現(xiàn)象。

（二）地方政府自身利益考量

毫無(wú)疑問(wèn)，農(nóng)民集中居住過(guò)程中，從資源利用和改善民生的角度來(lái)說(shuō)，中央政府、地方政府和被集中居民的利益是一致的，但同時(shí)有利益就有沖突，三者在具體利益分配的過(guò)程中難免也會(huì)產(chǎn)生沖突，地方政府作為政策的直接執(zhí)行者，有時(shí)為了自身利益，就必然會(huì)侵犯到農(nóng)民的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

在推行農(nóng)民集中居住過(guò)程中，地方政府的自身利益與被集中農(nóng)民的利益產(chǎn)生沖突，表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：第一，在對(duì)宅基地和房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，地方政府并沒(méi)有考慮農(nóng)戶的實(shí)際生活狀況，使得農(nóng)戶的生活水準(zhǔn)急劇下降和惡化；第二，在土地增值收益上，農(nóng)民的利益被剝奪。

除了合法推行農(nóng)民集中居住政策以外，有時(shí)地方政府為了獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益，開始以集約利用土地為名，不顧當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，違背農(nóng)民意愿，強(qiáng)行推行農(nóng)民集中居住政策，然后將集約到的農(nóng)民宅基地置換為建設(shè)用地指標(biāo)，甚或以市場(chǎng)價(jià)值出售，獲利頗豐；還有的地方政府為了取得舊村改造、新村建設(shè)的斐然政績(jī)，因此便不顧當(dāng)?shù)厥欠褚呀?jīng)具備集中居住的條件而強(qiáng)制推行，而這顯然違背了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律。

地方政府在對(duì)自身利益考量的情形下，在政策執(zhí)行的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)異化，以致于農(nóng)民的利益受到侵害。中央出臺(tái)的相關(guān)政策與規(guī)定無(wú)疑是為了最廣大人民群眾的利益的，然而，正如亞里士多德關(guān)于“法治”的解釋，其包括兩層含義：制定出的法律是良好的，并且，良好的法律要得到普遍的施行。同理，光有中央良好的政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，政策制定出來(lái)就要不折不扣地施行，不能將之束之高閣，“說(shuō)一套，做一套”。中央文件之所以不能很好地保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益，關(guān)鍵是地方的不執(zhí)行，而農(nóng)民又不熟悉文件，這樣在信息不對(duì)稱的狀況下，吃虧的必定是農(nóng)民。

（三）農(nóng)民維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)

政府面對(duì)的群體是弱勢(shì)的農(nóng)民，他們文化程度不高，公民的主體意識(shí)不強(qiáng)，長(zhǎng)期以來(lái)便形成了“惟命是從”的習(xí)慣，對(duì)于政府的政策，無(wú)條件執(zhí)行，即使有怨言、有不滿，大多都找不到合適的途徑去發(fā)泄，當(dāng)自身的權(quán)益受到侵害時(shí)，他們通常采取極端的方式解決，或大吵大鬧，或忍氣吞聲，不會(huì)理智地付諸法律。這也與這一群體的文化特征有關(guān)，他們大多文化程度不高，法律意識(shí)淡薄，維權(quán)意識(shí)更是缺乏，不懂得用法律武器合理維護(hù)自己合法權(quán)利。筆者在與農(nóng)民訪談的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)還算富裕的農(nóng)民是覺(jué)得對(duì)政府失望，覺(jué)得就算控告政府，也只是“雞蛋碰石頭”——徒勞無(wú)益，與其多次碰壁，不如忍氣吞聲，花錢買省心。而集中居住后，那些無(wú)力購(gòu)置新房或者難以承受集中居住后生活成本的增加的農(nóng)民，更多的也只是埋怨、責(zé)怪。

三、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利侵害現(xiàn)象的解決路徑

（一）建立健全相關(guān)法律制度

目前我國(guó)并沒(méi)有法律法規(guī)詳細(xì)規(guī)定農(nóng)民集中居住的相關(guān)問(wèn)題，而僅有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》有關(guān)于征收土地的補(bǔ)償問(wèn)題的概括式規(guī)定，此外，江蘇省有一些零星規(guī)定和政府通知、意見，規(guī)范層次太低且缺乏系統(tǒng)的法律規(guī)定和嚴(yán)格的責(zé)任要求，可操作性差。農(nóng)用地補(bǔ)償尚有《土地管理法》等予以規(guī)定，宅基地的補(bǔ)償則幾乎沒(méi)有法律法規(guī)可以參照，這一塊的空白還亟需填補(bǔ)。建議國(guó)家完善相關(guān)法律法規(guī)，賦予農(nóng)民宅基地以完整的物權(quán)，同時(shí)規(guī)定宅基地進(jìn)入市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)辦法，打破宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織中轉(zhuǎn)移的限制，確保農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利具有充分的流動(dòng)性。

農(nóng)民是我國(guó)最重要同時(shí)也是最薄弱的群體，其土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益是推行集中居住政策過(guò)程中必須首要考慮的因素。農(nóng)民集中居住政策在江蘇已推行近12年，在全國(guó)各地也有多個(gè)省市實(shí)行，且在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)也會(huì)持續(xù)進(jìn)行，出臺(tái)相關(guān)具體的法律或法規(guī)對(duì)其進(jìn)行調(diào)整已是刻不容緩的事實(shí)。政府需要有這樣一部法律法規(guī)來(lái)規(guī)制其權(quán)力行使，防止出現(xiàn)如前文所述執(zhí)行異化導(dǎo)致農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益受損的情形發(fā)生；農(nóng)民更需要這樣一部法律來(lái)保障其權(quán)利，在權(quán)利受到侵害時(shí)能指導(dǎo)其尋求司法救濟(jì)。

（二）完善監(jiān)督機(jī)制

為了保證地方上在實(shí)行“農(nóng)民集中居住”對(duì)省政府的相關(guān)法律規(guī)定能夠貫徹施行，應(yīng)該完善推行過(guò)程中的監(jiān)督管理機(jī)制，在遵守相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)定的基礎(chǔ)上，地方政府應(yīng)接受廣大人民群眾尤其是被集中農(nóng)民的監(jiān)督。有學(xué)者建議，地方政府的相關(guān)補(bǔ)償措施應(yīng)該上報(bào)省人民政府審查同意后方可施行，而且省人民政府應(yīng)該派遣專職官員到被征地地區(qū)監(jiān)督，確保按有關(guān)措施得到貫徹施行。

（三）加強(qiáng)農(nóng)民法律維權(quán)意識(shí)

農(nóng)民的權(quán)益不僅需要政府來(lái)保護(hù)，更需要農(nóng)民發(fā)揮主觀能動(dòng)作用，舉起法律武器，積極維護(hù)自己的權(quán)益，在權(quán)益受到侵害時(shí)能夠快迅速有效地找到救濟(jì)的途徑，從目前狀況來(lái)看，農(nóng)民的法律維權(quán)意識(shí)亟待加強(qiáng)，而引領(lǐng)農(nóng)民樹立維權(quán)意識(shí)則主要靠加大宣傳力度來(lái)實(shí)現(xiàn)，可以采取以下具體措施：第一，制作一些固定的法制標(biāo)語(yǔ)、橫幅、宣傳板等；第二，下發(fā)免費(fèi)的法律知識(shí)手冊(cè)，運(yùn)用漫畫的形式讓農(nóng)民快速學(xué)習(xí)法律知識(shí)；第三，創(chuàng)建一些縣法制培訓(xùn)中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)分校、村內(nèi)小組學(xué)習(xí)室等，讓基層干部和農(nóng)民隨時(shí)隨地了解法律，還可以鼓勵(lì)大學(xué)生成立志愿服務(wù)隊(duì)伍，下鄉(xiāng)或進(jìn)集中居住社區(qū)宣傳普法。

除此以外，政府也要加強(qiáng)與農(nóng)民的溝通工作，深入貫徹國(guó)家政策，堅(jiān)持為人民服務(wù)的宗旨，推廣先進(jìn)有效的維權(quán)模式，借鑒有益于農(nóng)民維權(quán)的經(jīng)驗(yàn)，并完善維權(quán)機(jī)制，提高維權(quán)效率也是非常重要的。

四、結(jié)語(yǔ)

中國(guó)“三農(nóng)”問(wèn)題，沉疴已久。我們的調(diào)研微不足道，當(dāng)然難以撼動(dòng)復(fù)雜的利益格局，而要從根本上解決農(nóng)民住房問(wèn)題，除了嚴(yán)肅認(rèn)真的考察、調(diào)研，更需要加快建立健全法律法規(guī)，完善監(jiān)督機(jī)制，建立事后補(bǔ)償機(jī)制以及增強(qiáng)農(nóng)民維權(quán)意識(shí)等。

參考文獻(xiàn)：

［1］鄭風(fēng)田,傅晉華.農(nóng)民集中居住：現(xiàn)狀、問(wèn)題與對(duì)策［J］.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,2007,(9).

［2］張穎舉.農(nóng)民集中居住的利益沖突與協(xié)調(diào)機(jī)制構(gòu)建［J］.理論導(dǎo)刊,2011,(10).

篇(6)

我在結(jié)婚前后曾先后購(gòu)買了多處房產(chǎn)，現(xiàn)因夫妻關(guān)系緊張，準(zhǔn)備離婚。請(qǐng)教律師：我們國(guó)家的相關(guān)法律對(duì)夫妻離婚時(shí)的房產(chǎn)分割有些什么規(guī)定呢？

律師解答：

根據(jù)我國(guó)新婚姻法的規(guī)定，夫妻雙方在結(jié)婚前購(gòu)置的房產(chǎn)屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)歸各自所有，一般不存在分割的問(wèn)題。而對(duì)于夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)置的房屋則屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由夫妻雙方共同共有。對(duì)于共有房屋的分割，我國(guó)婚姻法第三十九條規(guī)定“離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。”實(shí)踐中針對(duì)夫妻共有私房的特點(diǎn)，分割時(shí)往往采取不同的方法。

（1）對(duì)產(chǎn)權(quán)完全私有的房屋離婚時(shí)的分割。第一，實(shí)際分割。私有房屋可進(jìn)行實(shí)際分割的，例如房屋不在一處，或者雖在一處但可分門別戶的，應(yīng)首先考慮分割產(chǎn)權(quán)。分割時(shí)一般采取平均分割原則，但如果一方?jīng)]有生活來(lái)源或有其他困難，如患有嚴(yán)重疾病，可適當(dāng)予以多分；有子女的，撫養(yǎng)子女的一方應(yīng)當(dāng)多分。如果不能平均分割的，例如面積不相等，結(jié)構(gòu)不一樣，新舊不同，在考慮雙方都能取得房屋居住的前提下，可采取折舊補(bǔ)償、作價(jià)補(bǔ)償?shù)确椒ㄟM(jìn)行分割；第二，折價(jià)分割。實(shí)際中許多房屋是不宜進(jìn)行實(shí)際分割居住的，從考慮房屋的使用效能和方便生活出發(fā)，可對(duì)這類房屋進(jìn)行折價(jià)分割。獲得房屋產(chǎn)權(quán)的一方給另一方補(bǔ)償，補(bǔ)償價(jià)款的數(shù)額要考慮房屋的現(xiàn)狀估算價(jià)，一般由雙方協(xié)商或采取雙方競(jìng)價(jià)的方式確定。

（2）對(duì)產(chǎn)權(quán)部分私有房屋離婚時(shí)的分割。城市住房制度改革過(guò)程中，許多單位對(duì)職工采取優(yōu)惠售房政策，根據(jù)工資、職務(wù)、級(jí)別、實(shí)際居住年限等確定優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)發(fā)售房屋。這類房屋的特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)人享有登記產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)，但所有權(quán)的收益權(quán)和處分權(quán)受到一定限制，稱為部分產(chǎn)權(quán)房屋，對(duì)產(chǎn)權(quán)部分私有的房屋離婚時(shí)的分割應(yīng)按以下原則進(jìn)行處理：第一，優(yōu)惠售房單位職工享有房屋產(chǎn)權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，單位優(yōu)惠售房的對(duì)象僅限于本單位職工，房屋產(chǎn)權(quán)登記人為本單位職工。夫妻雙方不在同一單位的，離婚時(shí)優(yōu)惠售房單位一般不允許非本單位職工一方享有優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)。因此，除非優(yōu)惠售房單位同意，一般將房屋產(chǎn)權(quán)確定給該單位職工享有，由獲得產(chǎn)權(quán)方給予對(duì)方相應(yīng)補(bǔ)償。第二，現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)應(yīng)高于購(gòu)房?jī)r(jià)。基于優(yōu)惠房屋的優(yōu)惠性，購(gòu)買價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)。如果以原購(gòu)房?jī)r(jià)作價(jià)補(bǔ)償進(jìn)行分割，對(duì)于未獲得產(chǎn)權(quán)一方來(lái)說(shuō)顯失公平。在處理這類房屋時(shí)，通常考慮當(dāng)時(shí)購(gòu)房的情況，結(jié)合現(xiàn)在的情況，以現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)為依據(jù)，對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

篇(7)

Abstract： The inheritance tax has been collected in 2/3 countries of the world as a way to narrow the gap between the rich and the poor and balance the taxpayer's psychology. With the development of China's national economy， the people's income level increased and the gap between rich and poor is widening， and real estate inheritance tax gradually enters into people's vision. However， China's current property evaluation system is imperfect， and there are a variety of shortcomings for the real estate inheritance tax collection. This paper analyzes the current situation and development of real estate inheritance tax at home and abroad， analyzes the difficulties of assessing the taxation of real estate inheritance tax in China， and discusses the applicable solutions. Finally， the author puts forward his views and opinions， and looks forward to the tax base assessment for real estate inheritance tax in the future.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅；稅基評(píng)估；征收制度；征收模式

Key words： real estate inheritance tax；tax base assessment；taxation system；taxation mode

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）10-0031-03

0 引言

遺產(chǎn)稅作為調(diào)整社會(huì)平衡的一種方法已在大部分國(guó)家和地區(qū)開征，其在縮小社會(huì)貧富差距、促進(jìn)社會(huì)公平、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定方面起著重要作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，人民收入和生活水平迅速提高，特別是近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)地價(jià)飛速上漲，房地產(chǎn)已經(jīng)成為家庭財(cái)產(chǎn)的主要構(gòu)成部分，貧富差距也日益突顯，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅隨之成為學(xué)者和公共關(guān)注的焦點(diǎn)。

隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系逐步完善，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅在征稅環(huán)節(jié)的條件優(yōu)勢(shì)更加明顯，征稅條件也愈發(fā)成熟。但是，我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、爭(zhēng)端處理機(jī)制尚還不夠完善，對(duì)征收該稅帶來(lái)種種困難。通過(guò)對(duì)相關(guān)國(guó)家的對(duì)比研究發(fā)現(xiàn)，從國(guó)家層面出臺(tái)對(duì)應(yīng)法律，建立合理的稅基評(píng)估體系，完善相關(guān)信息系統(tǒng)和爭(zhēng)端處理機(jī)制是順利推進(jìn)該項(xiàng)稅收的關(guān)鍵所在。

1 我國(guó)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅及稅基評(píng)估特點(diǎn)和難點(diǎn)

探析房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估的特點(diǎn)和難點(diǎn)，對(duì)未來(lái)順利征收該稅有著重要的參考價(jià)值。我國(guó)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治制度和社會(huì)因素等方面的共同影響下，遺產(chǎn)稅也多次被提及，民國(guó)初期曾征收^遺產(chǎn)稅。1939年出臺(tái)了《遺產(chǎn)稅暫行條例》和《遺產(chǎn)稅暫行施行條例》，自1940年7月1日起在全國(guó)施行，但由于種種原因沒(méi)有成功。房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅是以被繼承人去世后遺留的所有房地產(chǎn)為征稅對(duì)象，向遺產(chǎn)的繼承人和受遺贈(zèng)人征收的稅，通常與房地產(chǎn)贈(zèng)與稅聯(lián)系在一起設(shè)立、征收。其稅基評(píng)估是以被繼承人遺留的所有房地產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行的評(píng)估，且只是一次性評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日一般為被繼承人的去世日。就我國(guó)目前的人均GDP、居民儲(chǔ)蓄、個(gè)人財(cái)富增長(zhǎng)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)情況來(lái)說(shuō)，已經(jīng)具備了征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。但是也存在著以下征收難點(diǎn)：

①相關(guān)法律要點(diǎn)等制度不完善。除缺乏國(guó)家相關(guān)稅收立法以外，還存在著評(píng)估日期確定和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確定等難點(diǎn)。征收的起征時(shí)間、起征金額、征收稅率等還有待進(jìn)一步探討。國(guó)外在征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅時(shí)以被繼承人去世日期算起，雖然我國(guó)初步構(gòu)建了死亡信息登記制度，但相關(guān)醫(yī)療疾病監(jiān)測(cè)和戶籍管理制度仍存在著不足，目前全國(guó)只有約1/3的市區(qū)開展了死亡因素監(jiān)測(cè)和統(tǒng)計(jì)。此外，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記方面也存在一些不足，比如多年以前沒(méi)有建立房產(chǎn)檔案，對(duì)房產(chǎn)來(lái)源方式、購(gòu)入住房?jī)r(jià)格等信息還未進(jìn)行審核。大批存在的小產(chǎn)權(quán)房如何界定房產(chǎn)屬性可能也是一個(gè)解決的難點(diǎn)。這些因素給房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估帶來(lái)了較大的阻礙。

②稅基評(píng)估技術(shù)解決缺乏相關(guān)依據(jù)。主要困難在稅基的確定、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和稅收的監(jiān)管。我國(guó)各個(gè)城市之間房地產(chǎn)價(jià)格差距較大，如果按照統(tǒng)一的稅基進(jìn)行征收，會(huì)造成稅基標(biāo)準(zhǔn)偏低。如果按照城市分化進(jìn)行征收，如何確定標(biāo)準(zhǔn)還需要長(zhǎng)期的討論。目前各評(píng)估機(jī)構(gòu)雖已經(jīng)具備房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)能力，但是還沒(méi)有征收過(guò)遺產(chǎn)稅，缺乏相關(guān)案例指導(dǎo)，財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度還不盡完善，評(píng)估機(jī)構(gòu)能否客觀公正的進(jìn)行估值，對(duì)于房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的準(zhǔn)確定位有著較大的影響。稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收控制能力和管理能力直接影響著納稅人會(huì)的主動(dòng)性和心態(tài)。我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)在信息化管理系統(tǒng)運(yùn)行下的征管能力和技術(shù)手段雖獲得了很大提升，但稅收監(jiān)測(cè)與評(píng)估能力仍然較為薄弱，特別是對(duì)跨區(qū)域的財(cái)產(chǎn)難以掌握和監(jiān)管，這不僅會(huì)造成房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅費(fèi)流失，也可能會(huì)增加征稅成本。

③稅基評(píng)估方法不完善。我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。但是房地產(chǎn)不可能完全相同，不同的房地產(chǎn)價(jià)值影響因素也存在差異。加拿大等國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)選用市場(chǎng)比較法，我國(guó)如用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可比因素的選取及其比重的確定都比較困難，從一定意義上帶有較重的主觀色彩，對(duì)稅基評(píng)估可能不準(zhǔn)確。資產(chǎn)基礎(chǔ)法在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)一般直接采用歷史數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)是升值幅度和浮動(dòng)幅度都較大，容易造成數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確及時(shí)。除了商鋪、出租屋等具有收益性房地產(chǎn)外，一般的住宅收益無(wú)法準(zhǔn)確量化，用收益法無(wú)法對(duì)其準(zhǔn)確評(píng)估。單純參照某種房地產(chǎn)估價(jià)方法已無(wú)法滿足我國(guó)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估的要求，因此應(yīng)該在現(xiàn)有評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估的預(yù)估標(biāo)準(zhǔn)，完善評(píng)估方法。

④房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性和波動(dòng)性較大造成評(píng)估困難。2016年期間，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值存在著很大的波動(dòng)性。不同的地區(qū)，不同的時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)值也存在著較大的差異性。北上廣深的房?jī)r(jià)日新月異。之前一兩萬(wàn)的房?jī)r(jià)一路飆升到十幾二十萬(wàn)每平方米，限購(gòu)后可能又跌落很多。政策的調(diào)整會(huì)給該地區(qū)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生巨大的影響。目前在不同的城市房?jī)r(jià)仍然會(huì)有較大程度的浮動(dòng)。房?jī)r(jià)的浮動(dòng)性給房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估也會(huì)帶來(lái)一定的影響。即使是同一個(gè)城市的房?jī)r(jià)不同時(shí)期的房?jī)r(jià)也存在著較大的波動(dòng)性，很可能出現(xiàn)剛評(píng)估好房地產(chǎn)的價(jià)值，繳稅之前房?jī)r(jià)就出現(xiàn)天翻地覆的變化，這可能會(huì)影響到繼承人對(duì)評(píng)估師的專業(yè)評(píng)估水平和公正性產(chǎn)生懷疑。

2 國(guó)外房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估現(xiàn)狀

不同國(guó)家和地區(qū)在政治制度、經(jīng)濟(jì)制度等方面采取的政策都不盡相同，因此房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估的制度、發(fā)展和現(xiàn)狀都存在著一定差異。通過(guò)對(duì)此進(jìn)行分析，可以給我國(guó)的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估帶來(lái)一些啟示。

①加拿大房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估現(xiàn)狀。加拿大政府為了避免評(píng)估和稅收產(chǎn)生利益沖突，采取評(píng)估機(jī)構(gòu)和稅收機(jī)構(gòu)完全獨(dú)立的政策。在各省設(shè)立由政府撥款的皇家評(píng)估公司，負(fù)責(zé)本省的稅基評(píng)估工作。該評(píng)估公司不屬于政府部門，但是注冊(cè)資金和經(jīng)費(fèi)均由政府撥款。在房地產(chǎn)價(jià)值管理方面，政府將估價(jià)周期由平常的三至五年改為一年，從而方便估價(jià)師在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅進(jìn)行稅基評(píng)估。同時(shí)政府加強(qiáng)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的立法工作，在不列顛哥倫比亞省通過(guò)了《評(píng)估機(jī)構(gòu)法》和《估價(jià)法》，由法律指定省物業(yè)估價(jià)局為稅房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

②美國(guó)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估現(xiàn)狀。財(cái)富的過(guò)度集中在美國(guó)被視為對(duì)民主政治的威脅，巨額遺產(chǎn)會(huì)被理解為與機(jī)會(huì)均等的民主理想相違背，而開征遺產(chǎn)稅能有效的降低社會(huì)財(cái)富的集中程度。美國(guó)國(guó)會(huì)預(yù)算辦公室的相關(guān)研究表明，在遺產(chǎn)稅率和生前贈(zèng)與的比例和數(shù)量上存在正相關(guān)關(guān)系，因此，美國(guó)采取遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅同時(shí)征收的方式。在對(duì)遺贈(zèng)的房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，繼承人進(jìn)行資產(chǎn)申報(bào)后由政府判斷其真實(shí)性，在起征點(diǎn)以上的房地產(chǎn)，由專門評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)稅基進(jìn)行評(píng)估。生前贈(zèng)與的稅收相對(duì)于遺贈(zèng)，優(yōu)惠程度會(huì)有一定幅度降低，這就會(huì)直接減少生前贈(zèng)與的數(shù)量。在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)，美國(guó)也會(huì)借鑒贈(zèng)與稅的稅基評(píng)估方法和結(jié)果，根據(jù)不同的地區(qū)和稅率，采用不同的方法。此外，也會(huì)采用案例法對(duì)相似的房地產(chǎn)進(jìn)行稅基評(píng)估。

③日本房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估現(xiàn)狀。日本作為長(zhǎng)期征收遺產(chǎn)稅的國(guó)家，政府專門設(shè)立了官方評(píng)估機(jī)構(gòu)――地產(chǎn)估價(jià)局，并建立了完善的評(píng)估機(jī)制。房產(chǎn)所有人雖然享有土地所有權(quán)，但在遺產(chǎn)稅環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)，要交納高達(dá)75%稅率。日本在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)，會(huì)根據(jù)不同房地產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇不同的評(píng)估方法，或者同時(shí)采用幾種不同的估價(jià)方法。

④馬來(lái)西亞房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估現(xiàn)狀。馬來(lái)西亞將遺產(chǎn)稅歸類于聯(lián)邦稅，并根據(jù)《地方政府法》在地區(qū)政府中建立獨(dú)立的評(píng)估部門。在對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估中采取了兩種程序和過(guò)程。一是采取群體與個(gè)體評(píng)估相結(jié)合的方式。為保證評(píng)估工作的效率，在五年一度的評(píng)估結(jié)果更新時(shí)，采用群體評(píng)估模型。在進(jìn)行特殊或單一房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)，采取個(gè)體評(píng)估方式。二是政府投入巨資建立了不動(dòng)產(chǎn)電子計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)――E-Land系統(tǒng)，不僅實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的注冊(cè)和權(quán)屬變更等信息的電子化管理以及信息隨時(shí)更新，而且保證了評(píng)估部門工作有效進(jìn)行以及評(píng)估信息的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，更降低了評(píng)估工作的成本。

3 國(guó)外房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估對(duì)我國(guó)的啟示

2016年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的瘋漲給國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)的限制措施和征稅討論也層出不窮。我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度不完善，以避稅和轉(zhuǎn)移資產(chǎn)為目的資產(chǎn)隱瞞或虛報(bào)資產(chǎn)現(xiàn)象屢有發(fā)生，且目前國(guó)內(nèi)不僅相關(guān)法律法規(guī)急需建立和完善，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也和相關(guān)配套資料乏善可陳。因此，早日立足國(guó)內(nèi)實(shí)際情況借鑒國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)制定我國(guó)的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估制度勢(shì)在必行。

①國(guó)家立法規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)。加拿大、日本等國(guó)家專門設(shè)立了遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，并出臺(tái)一系列法律給予支持。我國(guó)可以出臺(tái)相關(guān)法律，對(duì)目前的社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)加以規(guī)范，國(guó)家成立專業(yè)評(píng)估人員組成的團(tuán)體進(jìn)行指導(dǎo)。這樣既能省去大筆資金成立評(píng)估機(jī)構(gòu)節(jié)省評(píng)估成本，又可以規(guī)范社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入良性建設(shè)。

②建立不動(dòng)產(chǎn)管理系統(tǒng)。我國(guó)幅員遼闊，各地發(fā)展程度各有不同，在房地產(chǎn)信息的登記和管理方面也存在著較大的差異。目前各地應(yīng)可以借鑒馬來(lái)西亞的方法，結(jié)合自身的實(shí)際情況，集中力量對(duì)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅所要求的基評(píng)估信息開展研究，對(duì)我國(guó)需要繳稅的稅基評(píng)估信息進(jìn)行登記、統(tǒng)計(jì)和分析。建立專業(yè)化、專門化的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評(píng)估信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

③對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行周期性評(píng)估。在加拿大等國(guó)一般每三至五年就要對(duì)土地、房地產(chǎn)等重要金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價(jià)值評(píng)估。我國(guó)政府相關(guān)部門可以借鑒類似經(jīng)驗(yàn)，由具有權(quán)威性和公正性的專業(yè)機(jī)構(gòu)每三到五年就對(duì)土地、房地產(chǎn)等重要金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價(jià)值評(píng)估。確保資產(chǎn)價(jià)值的完整性和可靠性。

④建立納稅人爭(zhēng)議處理機(jī)制。房地產(chǎn)屬于個(gè)別性商品，在稅基評(píng)估中，因房地產(chǎn)個(gè)性因素造成的估價(jià)差異是不可避的，因此，應(yīng)建立相應(yīng)的處理機(jī)制。可以采用對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示，以增強(qiáng)評(píng)估信息的透明度；當(dāng)納稅人對(duì)結(jié)果有異議時(shí)，應(yīng)在一定期限內(nèi)向原稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；為保證納稅人的申訴權(quán)利，地方應(yīng)成立稅基評(píng)估專家委員會(huì)，允許納稅人對(duì)有異議的評(píng)估結(jié)果向當(dāng)?shù)囟惢u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定等。在征稅過(guò)程中，征稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)的評(píng)估結(jié)果的審查核定后應(yīng)出示相關(guān)文件和證據(jù)，配合納稅人完成納稅業(yè)務(wù)，保護(hù)其合法權(quán)益。

目前，國(guó)家管理層面也意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)性對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的影響，也出臺(tái)了部分政策，努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅已勢(shì)在必行，所以，其稅基評(píng)估已逐漸成為評(píng)估界的焦點(diǎn)，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。通過(guò)借鑒國(guó)外成熟的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅征收制度，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅征收制度和方法，確立合理的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基和評(píng)估周期，推進(jìn)該稅早日落地，是努力促進(jìn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)安定的重要手段。我國(guó)征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅必將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)深遠(yuǎn)而長(zhǎng)久的影響。

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