序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營涉及的稅種

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營因項目龐大，涉及產(chǎn)業(yè)多，因此相關(guān)稅種也較多，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營共涉及11項稅費（10個稅種、1項涉稅費用），分別為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、車船使用稅、印花稅、土地增值稅、教育費附加（外資企業(yè)不征）、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中可能存在的問題

1、銷售方面的問題

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大致分為建設(shè)、使用及交易三個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都涉及到不同的稅種，分別如下：第一，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及稅種為耕地占用稅、營業(yè)稅和城市建設(shè)維護費。如在開發(fā)過程中占用了耕地面積則需要交納耕地占用稅，營業(yè)稅是針對建設(shè)單位根據(jù)經(jīng)營情況按照3%征收，城市建設(shè)維護費則作為營業(yè)附加義務(wù)產(chǎn)生。第二，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及稅種為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅。第三，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及稅種主要為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅。

2、開發(fā)成本方面的問題

（1）偽造或高估開發(fā)成本。一是由于建筑安裝業(yè)等發(fā)票的監(jiān)管不嚴(yán)密，造成建筑安裝成本虛假。二是進行成本核算時，成本明細(xì)不區(qū)分項目，導(dǎo)致隱瞞巨額利潤或賬面虧損。三是打白條等不符合規(guī)定的收據(jù)列入了收支成本。

（2）將與生產(chǎn)無關(guān)的費用計入成本。有些企業(yè)將與生產(chǎn)無關(guān)的汽車費用、旅游考察費用列入公司支出。稅務(wù)人員很難區(qū)分這類支出是否與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)，使得納稅人有機可乘。

（3）未按規(guī)定取得發(fā)票。有些企業(yè)違反營業(yè)稅相關(guān)政策，將取得的外地建筑業(yè)發(fā)票入賬，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)營業(yè)稅流失。有些企業(yè)自行采購建筑材料、綠化樹苗等，未將這部分支出計入工程造價，損害了建筑業(yè)的營業(yè)稅。

3、納稅申報方面的問題

（1）所納稅款申報不實或延遲。營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅申報未按稅務(wù)規(guī)定進行納稅申報。延遲納稅義務(wù)發(fā)生時間、不實計算計稅依據(jù)等。另外，企業(yè)在建造自用商品房時，在交付使用后未將其轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，不申報房產(chǎn)稅，減少了房產(chǎn)稅的繳納。

（2）所納稅款未及時清算。土地增值稅、企業(yè)所得稅，應(yīng)清算未及時清算，造成了潛在的稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)涉及的主要稅種稽查要點

1、企業(yè)所得稅稽查要點

（1）檢查房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的銷售收入、預(yù)售收入及其他收入確認(rèn)以及成本和費用的扣除，是否符合國家稅法規(guī)定，同時各項應(yīng)稅收入是否真實完整。

（2）在經(jīng)營過程中是否按規(guī)定入賬，有無已實現(xiàn)收入不確認(rèn)、長期掛賬或存在賬外收入的情況。有無故意壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為。

（3）稅前扣除的項目是否真實合法。因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，稅務(wù)部門在稽查過程中將重點檢查各項準(zhǔn)備金、風(fēng)險金、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽?/p>

（4）構(gòu)成成本的各類憑證及發(fā)票是否真實有效合法，是否存在虛開、代開以及偽造假發(fā)票進行不合理入賬的現(xiàn)象。

2、土地增值稅的稅收稽查要點

（1）是否按照國家相關(guān)稅法規(guī)定申報土地增值稅，增值額計算是否準(zhǔn)確。

（2）對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。

3、營業(yè)稅的稽查要點

（1）企業(yè)對應(yīng)繳納稅收的營業(yè)額確認(rèn)是否正確，是否包括各種價外費用。按合同規(guī)定時間應(yīng)收入而未收到的銷售款是否申報納稅。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的銷售價格是否合理。

（2）銷售房產(chǎn)預(yù)收款是否及時申報納稅。

（3）是否存在以房抵債行為，合作建房過程中是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

（4）企業(yè)是否存在將商品房用于分配或贈予行為。如存在此類行為，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重新核定其營業(yè)收入額。

（5）是否存在低價銷售行為，即房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房的過程中，以明顯不合理的低價進行銷售而無正當(dāng)理由，如存在此種情況，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重新核定其營業(yè)收入額。

（6）如將房產(chǎn)出租，是否按出租收入金額申報納稅。

（7）動遷、拆遷類補償款是否按規(guī)定申報納稅。

四、房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅務(wù)風(fēng)險

1、補交稅款

根據(jù)稅法規(guī)定：當(dāng)企業(yè)或個人少繳納稅款時，被稅務(wù)機關(guān)查出時，就必須及時補交稅款。針對上文所述房地產(chǎn)在各個環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的問題，如營業(yè)稅申報不及時等，如果被稅務(wù)機關(guān)所查出，就必須及時進行補交。

2、交滯納金

根據(jù)稅法規(guī)定：稅收滯納金是納稅人或者扣繳義務(wù)人不及時履行納稅義務(wù)而產(chǎn)生的連帶義務(wù)。國家對滯納稅款的納稅人、扣繳義務(wù)人征收滯納金，目的是為了保證納稅人、扣繳義務(wù)人及時履行繳納或者解繳稅款的義務(wù)。如房地產(chǎn)各項稅種申報不及時被稅務(wù)機關(guān)查出，不僅要補交應(yīng)繳稅費，還需要依法繳納一定金額的滯納金。

3、罰款

稅務(wù)罰款，是指納稅人偷稅、騙稅、未按時納稅等行為被國家征稅機關(guān)發(fā)現(xiàn)，對納稅人處以1倍以上5倍以下的罰金。如房地產(chǎn)企業(yè)存在如上現(xiàn)象，一方面要對應(yīng)繳稅費進行補交，另一方面還要根據(jù)情況繳納罰款。

4、刑事處罰

篇(2)

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險；防范

營改增指的是營業(yè)稅改增值稅，將過去繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目，改成繳納增值稅，使得重復(fù)納稅h節(jié)得以減少，對于加快財稅體制改革具有重要意義。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增也會對其產(chǎn)生巨大的影響。營改增會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生積極的影響，但同時也會帶來新的稅務(wù)風(fēng)險。因此，在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更好的發(fā)展，就必須識別營改增帶來的稅務(wù)風(fēng)險，并采取有效的措施加以應(yīng)對，才能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的積極影響

（一）降低行業(yè)整體稅負(fù)

營改增實施之后，單從表面稅率看房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)大幅提升。實際上“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)只對增值額部分納稅，房地產(chǎn)行業(yè)擁有建筑業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等上游企業(yè)，如果能夠充分取得可以抵扣的進項稅額，要繳稅就會很少；如果企業(yè)做好了項目開發(fā)成本籌劃，在建設(shè)過程中將某些細(xì)節(jié)成本平攤，確保實現(xiàn)平均抵消，在某些時點甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負(fù)壓力。企業(yè)稅負(fù)得到降低之后，價格優(yōu)勢就能夠進一步凸顯。

營改增之后，進一步的完善了我國的增值稅納稅體系，納稅人在購買服務(wù)類業(yè)務(wù)的時候，能夠進行相應(yīng)的抵扣。稅收在最終消費之前，各個環(huán)節(jié)中都是環(huán)環(huán)相扣的。納稅人只需要對增值部分進行繳納，避免了重復(fù)征稅的情況，因而使行業(yè)消費者的負(fù)擔(dān)得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環(huán)。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，可將施工合同轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁﹦趧?wù)、購買原材料等業(yè)務(wù)，進行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產(chǎn)企業(yè)的合理收入。

（二）規(guī)范財務(wù)管理

“營改增”后只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進行納稅申報，因而對于企業(yè)財務(wù)稅收管理具有規(guī)范作用。在營業(yè)稅時代是對營業(yè)額全額征收營業(yè)稅，會計核算模式較為簡單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會計核算體系涉及科目多比較復(fù)雜，稍有不慎就會產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。這就要求企業(yè)對財務(wù)人員進行相關(guān)的培訓(xùn)，有助于納稅申報的規(guī)范性和合法性。如果房地產(chǎn)企業(yè)做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業(yè)做出更為合理的納稅規(guī)劃。財務(wù)管理水平更高、管理更加規(guī)范、稅收負(fù)擔(dān)水平將更低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”過渡期內(nèi)一個納稅主體有老項目和新項目的不同計稅方式并存，這也對企業(yè)內(nèi)部管控水平和財務(wù)管理水平提出了更進一步的要求。

二、營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅務(wù)風(fēng)險

（一）稅務(wù)風(fēng)險職能部門不完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務(wù)管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報稅，不具有稅務(wù)風(fēng)險管理職能。很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理人員是由財務(wù)人員兼職，在稅收方面的專業(yè)知識與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務(wù)風(fēng)險。

（二）缺乏稅務(wù)風(fēng)險管理意識

一些房地產(chǎn)企業(yè)營改增的進程較慢，企業(yè)缺乏風(fēng)險危機意識。很多企業(yè)仍然采用過去的粗放式經(jīng)營管理模式進行經(jīng)營管理。企業(yè)管理層和執(zhí)行人員缺乏應(yīng)有的納稅觀念，稅收遵從意識也比較低，通常只對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險給予關(guān)注，但對稅務(wù)風(fēng)險缺乏應(yīng)有的認(rèn)識，因而使得企業(yè)容易面臨稅務(wù)風(fēng)險。

（三）稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部防控制度不建全

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)中缺乏有效的信息溝通和協(xié)調(diào)機制，各部門之間不能及時傳遞交流稅務(wù)信息，缺乏良好的溝通渠道，對稅收政策的變化難以及時掌握。同時，房地產(chǎn)企業(yè)大都缺乏專業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理體系，在稅務(wù)風(fēng)險的評價、控制、應(yīng)對、評估、識別等方面，缺乏有效的監(jiān)控和管理。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后仍然面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險。

三、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的防范

（一）規(guī)范業(yè)務(wù)流程與合同簽訂

在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程當(dāng)中，如系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞、會計核算、發(fā)票、銷售、采購等流程當(dāng)中，對潛在財稅風(fēng)險控制要素、控制點進行識別和發(fā)現(xiàn)，同時采取有效的風(fēng)險控制工具進行管理，基于對財稅風(fēng)險的降低和對工作效率的提高，全面改造業(yè)務(wù)流程。對于過渡期合同，應(yīng)當(dāng)進行有效樹立，對各種不同完工狀態(tài)進行區(qū)分，并對相應(yīng)的增值稅政策進行選擇。對于過渡期合同中的納稅義務(wù)時點、發(fā)票開具和取得要求、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、交易價格等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)與合同簽訂方進行詳細(xì)的探討，對相應(yīng)補充協(xié)議進行簽署和確認(rèn)。此外，對于現(xiàn)有的合同模版，應(yīng)當(dāng)根據(jù)營改增后的稅收政策，進行相應(yīng)的修改，并且在合同當(dāng)中對服務(wù)內(nèi)容、不含稅價、對應(yīng)增值稅額等進行詳細(xì)標(biāo)注，從而降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）完善稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制的角度，詳細(xì)的分析稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制中存在的問題，提出相應(yīng)的解決方法，對稅務(wù)風(fēng)險進行更好的規(guī)避。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)風(fēng)險管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務(wù)風(fēng)險管理體系。在事前管理中，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)內(nèi)部控制制度進行建設(shè)，對風(fēng)險管理企業(yè)文化進行建立，對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進行完善[3]。在事中管理中，要通過財務(wù)指標(biāo)分析，對風(fēng)險進行識別，綜合應(yīng)用定量分析和定性分析，準(zhǔn)確評估風(fēng)險，針對不同風(fēng)險，提出相應(yīng)的防范措施。在事后管理中，應(yīng)對信息系統(tǒng)進行建立，確保溝通順暢，全面評估和監(jiān)督風(fēng)險管理體系，確保持續(xù)有效的進行稅務(wù)風(fēng)險管理。

（三）建立稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定稅務(wù)風(fēng)險管理內(nèi)部控制目標(biāo)，遵循監(jiān)督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業(yè)特點，基于業(yè)務(wù)角度與戰(zhàn)略角度，對稅務(wù)風(fēng)險進行評估、分析、識別，同時建立稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制體系。對員工進行專門的涉稅培訓(xùn)，并對稅務(wù)風(fēng)險進行動態(tài)的評估和管理，更加有效的對稅務(wù)風(fēng)險進行規(guī)避、降低和防范，確保企業(yè)健康良好的發(fā)展。

（四）提高稅務(wù)風(fēng)險控制管理意識

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理中，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理文化至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層、治理層應(yīng)當(dāng)樹立稅務(wù)風(fēng)險管理理念和防范意識，營造稅務(wù)風(fēng)險管理文化氛圍，確保財務(wù)人員能夠誠信納稅、遵紀(jì)守法，使稅務(wù)風(fēng)險管理的工作成效與個人直接利益產(chǎn)生相關(guān)聯(lián)，從而提高財務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險管理意識。在實際工作中，財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對可以抵扣和部分可抵扣的進項稅業(yè)務(wù)進行明確，優(yōu)化完善稅收籌劃工作，對虛開發(fā)票風(fēng)險進行防范，對財務(wù)核算工作進行規(guī)范，加強抵扣憑證和發(fā)票管理，從而更好的防范稅務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)論

在過去我國的稅收體系中，營業(yè)稅是一種主要的稅負(fù)形式，但是由于會產(chǎn)生重復(fù)征稅等問題，不利于整體稅收的優(yōu)化和完善，因此，國家通過營改增的方式，對收稅體系進行進一步的完善。在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國市場經(jīng)濟的重要主體，也面臨著新的稅務(wù)風(fēng)險。對此，企業(yè)應(yīng)對這些稅務(wù)風(fēng)險及原因進行分析和識別，從而采取有效的措施進行防范，以確保企業(yè)自身的良好發(fā)展。

參考文獻：

[1]于春燕， 杜麗婭， 劉琴. “營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及風(fēng)險管控的研究[J]. 山西農(nóng)經(jīng)， 2016（11）：85-85.

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險控制

1引言

我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進入了一個新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險。因此，優(yōu)化資源配置進行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。

2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險

2.1國家政策風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟消費水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風(fēng)口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟生產(chǎn)活動有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟危機。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質(zhì)差異、員工流動性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運營風(fēng)險的重要因素。2.3法律風(fēng)險。我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機制對房地產(chǎn)事業(yè)進行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險。

3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因

首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險意識。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動大，存在著較大風(fēng)險。

4加強對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制的措施

4.1國家對房地產(chǎn)稅務(wù)實行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險。在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來進行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險。4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度。國家通過稅務(wù)籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟背景下處于優(yōu)勢地位。4.3正確認(rèn)識房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用。稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運營風(fēng)險的同時，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實際運營狀況相結(jié)合，做出切合實際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關(guān)信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險意識。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險意識，要有較強的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識，同時企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險意識和素質(zhì)。

5結(jié)語

綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制措施，防范風(fēng)險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:海口中上財經(jīng)顧問股份有限公司

參考文獻

篇(4)

（一）企業(yè)內(nèi)部問題。

從企業(yè)內(nèi)部來看，其稅務(wù)籌劃存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識尚處于起步階段，在很多認(rèn)識上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開展。其次，還有的企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識薄弱，不具有抗擊風(fēng)險的能力。特別是近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過程中存在的風(fēng)險也越來越大。雖然國家也已經(jīng)出臺了一系列的調(diào)控政策，但是行業(yè)內(nèi)總體風(fēng)險意識淡薄的現(xiàn)象還需要一段時間才能得以解決。

（二）外部環(huán)境問題。

首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)能力整體較差。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃的必要性

當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃工作十分必要。首先，通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務(wù)開支，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升利潤空間。其次，通過稅務(wù)籌劃等相關(guān)手段，還能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險得到最大限度的控制。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃，建立預(yù)警機制。

我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想解決稅務(wù)籌劃過程中出現(xiàn)的種種問題，認(rèn)清稅務(wù)統(tǒng)籌，建立科學(xué)的預(yù)警機制是前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，應(yīng)該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財務(wù)報表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務(wù)籌劃工作預(yù)警機制應(yīng)該重點關(guān)注的內(nèi)容。

（二）統(tǒng)籌稅務(wù)籌劃工作。

稅務(wù)籌劃本就是一項內(nèi)容復(fù)雜，涉及面很廣的財務(wù)管理活動。想要做好稅務(wù)籌劃，需要工作人員具備多方面的素質(zhì)。只有這樣，才能讓稅務(wù)籌劃的各個環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實際的意義。

（三）靈活運用稅收政策。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅種為土地增值稅和房產(chǎn)稅，在對這類稅種進行稅務(wù)籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學(xué)的情況下降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。最后，在進行稅務(wù)籌劃的過程中，要及時關(guān)注國家的各項稅種政策，在稅務(wù)籌劃時選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。

（四）完善稅收法律制度。

首先，國家應(yīng)該結(jié)合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關(guān)部門應(yīng)該加大執(zhí)法力度，對于在執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴(yán)懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。

結(jié)束語：

篇(5)

摘 要：本文根據(jù)作者多年財務(wù)工作經(jīng)驗就房地產(chǎn)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制進行了簡單的闡述。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 關(guān)鍵環(huán)節(jié) 有效控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性

1.開發(fā)項目差異大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。開發(fā)項目所處的位置、環(huán)境不同，其特點各異；建設(shè)周期長，每個項目少則幾個月，多則幾年；每個項目經(jīng)過選址、可行性論證、立項、規(guī)劃、征地拆遷、勘察設(shè)計、報建招標(biāo)、開工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗收、交付客戶入住、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)；期間需同土管、住建、規(guī)劃、施工、供應(yīng)商、購房戶等多方打交道，關(guān)系復(fù)雜。

2.投入大、不確定性高。單個項目少則幾百萬、幾千萬，多則幾個億甚至幾十億的投入；開發(fā)過程不確定因素多：小到城市規(guī)劃、項目設(shè)計變更，大到國家產(chǎn)業(yè)、稅收、貨幣政策的變化，社會因素、政治因素、技術(shù)因素的變化都給房地產(chǎn)業(yè)帶來風(fēng)險。

3.從產(chǎn)品方面看，其開發(fā)產(chǎn)品具有高價值屬性，其價格及銷售受國家政策調(diào)控影響巨大，銷售方式多采用預(yù)售和分期付款銷售。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的上述特點，決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容具體包括以下方面：營運資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經(jīng)營中伴隨資金的流動分成以下幾個業(yè)務(wù)循環(huán)：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財務(wù)預(yù)算是綜合的財務(wù)計劃，貫徹于整個業(yè)務(wù)循環(huán)。圍繞房地產(chǎn)財務(wù)管理過程的業(yè)務(wù)循環(huán)及全面預(yù)算，控制好財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，才能真正降低成本、提高經(jīng)濟效益。

基于房地產(chǎn)企業(yè)的運營特征，筆者提取了構(gòu)成企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的兩個核心要素，現(xiàn)將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作流程不外乎三點：融資——投資——效益產(chǎn)出。可以說，是這三個部分構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內(nèi)容，因此，資金管理可視為是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成要素之首。這是一項系統(tǒng)工程。在這項工程中，所有環(huán)節(jié)都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學(xué)合理，才能達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化這一戰(zhàn)略目標(biāo)，并促進企業(yè)的健康發(fā)展。

第二，稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)擁有一個龐大的稅賦網(wǎng)絡(luò)，其中，企業(yè)所涉及到的稅種主要包括營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等等。全力做好稅務(wù)籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門的重要職責(zé)，這項工作直接關(guān)系著企業(yè)的最終效益，以及企業(yè)資金能否有效利用，能否避免稅務(wù)風(fēng)險，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。將稅務(wù)籌劃作為一個單獨項目從財務(wù)管理中提取出來，其也構(gòu)成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎(chǔ)，只有做到稅務(wù)遵從，才能順利開展稅務(wù)籌劃工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制

1.強化資金管理力度。資金管理的主體由兩個部分構(gòu)成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構(gòu)建有效的融資管理體系。在中國，對于企業(yè)而言融資是一項極為艱難的工作。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強化資金管理，構(gòu)建有效的融資管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業(yè)可采用股權(quán)融資的方式吸引資金，這一融資方式的優(yōu)點在于降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，彌補了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業(yè)控制權(quán)，且資金成本投入較高。再如，企業(yè)可利用債務(wù)融資的方式吸引資金，這種方式的優(yōu)點在于投資小，風(fēng)險易控制，并能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，全面發(fā)揮債務(wù)資金的財務(wù)杠桿作用；而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風(fēng)險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發(fā)覺，而且一旦造成風(fēng)險，會影響財務(wù)杠桿的平衡，導(dǎo)致企業(yè)運轉(zhuǎn)資金面臨著較大的壓力。

其次我們再來探討如何加強投資管理。首先，企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)完善的資金管理制度，結(jié)合我國相關(guān)法律法規(guī)，用制度來保障投資管理的科學(xué)合理性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業(yè)投資的起點，而財務(wù)部門的主要工作是協(xié)同其他部門做好開發(fā)項目的可行性分析，以及結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務(wù)部門投資管理的因素主要由三點構(gòu)成：一是財務(wù)部門工作人員的專業(yè)素質(zhì)；二是房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目方面賦予財務(wù)部門的參與權(quán)力，即財務(wù)決策在項目整體決策中所占據(jù)的比重；三是財務(wù)部門如何參與財務(wù)決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達(dá)成，才能有效加強投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。

2.優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案。在房地產(chǎn)企業(yè)的整體項目策劃中，稅務(wù)籌劃是其中的一個重要環(huán)節(jié)，并且，稅務(wù)籌劃應(yīng)在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡(luò)清晰，目標(biāo)明確。稅務(wù)籌劃共有兩個部分構(gòu)成，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃的主體部分。其中，稅務(wù)遵從是一個原則性問題。無論房地產(chǎn)企業(yè)如何壓縮成本投入和壓縮哪一環(huán)節(jié)的成本投入來保障效益目標(biāo)，都不能摒棄稅務(wù)遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務(wù)籌劃工作應(yīng)從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優(yōu)方案。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，而在直接購買土地使用權(quán)和購買在建項目或通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的兩者權(quán)衡下，后者顯然會減少企業(yè)的稅賦成本。第二，在我國稅務(wù)總局對房地產(chǎn)行業(yè)全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過細(xì)化開發(fā)項目融資利息支出的方式優(yōu)化稅務(wù)籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，裝修費用可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際財務(wù)狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業(yè)下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉(zhuǎn)嫁到裝修單位，從而實現(xiàn)節(jié)稅的目的。

三、結(jié)束語

隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將更加惡化，各房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的資金和市場壓力，企業(yè)要生存、發(fā)展、獲利，只有苦練內(nèi)功，在抓好包括以上關(guān)鍵環(huán)節(jié)在內(nèi)的財務(wù)管理的前提下，加強精細(xì)化管理，降低開發(fā)成本、費用，提高產(chǎn)品品質(zhì)及功能，滿足不同消費群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。

參考文獻：

[1] 王濤.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制[J].財經(jīng)界，2013（21）：194.

篇(6)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險

在金融危機中，房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)重的沖擊，同時伴隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的延伸，相繼出臺了一些政策和措施，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說可謂雪上加霜。以至于現(xiàn)在出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂等情況。目前，如何在不違反國家相關(guān)政策下，提升企業(yè)利潤、增強企業(yè)的競爭能力等是所有房地產(chǎn)公司必須得面臨和解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是在以不違反我國稅收政策的前提下，以提高利潤為目的的稅收謀劃手段，它是整個房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理的最重要的部分之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險

稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動而和實際納稅金額所產(chǎn)生的偏差。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險中存在以下幾種風(fēng)險：

（一）法律風(fēng)險

由于我國房地產(chǎn)的起步比較晚，企業(yè)的稅收籌劃還不成熟，因此經(jīng)常會出現(xiàn)打法律球的現(xiàn)象，于是在不經(jīng)意間就演變成了漏稅偷稅，而后被稅務(wù)執(zhí)法機關(guān)抓住，輕則罰款，重則會對項目相關(guān)人員進行刑事訴訟。所以說稅收籌劃承擔(dān)著較大的法律風(fēng)險，其稅收籌劃不清的情況對房地產(chǎn)企業(yè)來說可以說是一顆“定時炸彈”，是極其危險的。

（二）經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)項目投資一般范圍比較廣，包括前期設(shè)計費用、土地成本、施工成本、營銷成本、管理成本、財務(wù)費用等，幾乎牽扯到了所有部門和囊括了各種業(yè)務(wù)，其所產(chǎn)生的土地稅、企業(yè)稅等稅務(wù)資金都比較大。再加上，受經(jīng)濟全球化一體化的影響，市場經(jīng)濟的運轉(zhuǎn)速度加快，可謂是瞬息萬變，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃就變得更難把握，公司面臨的經(jīng)營風(fēng)險也更高。很多房地產(chǎn)公司往往就是因為一時的疏忽，忽略了稅收籌劃所需的投資成本，而給公司帶來巨大的經(jīng)濟損失，加大了公司稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（三）執(zhí)行風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅，這是一種合法的行為。我國政府一般會根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況、市場調(diào)查結(jié)果、人民生活水平狀況等來做出對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范與控制，如調(diào)整稅收政策等。雖然只是一小面，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說卻是足以影響公司整個項目的正常運營，使得稅收籌劃執(zhí)行困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因

（一）稅收籌劃人員風(fēng)險意識差

稅收籌劃人員的工作是根據(jù)項目建設(shè)情況和國家相關(guān)政策來預(yù)估公司項目所要交的稅收資金，將它控制在一個合理的范圍內(nèi)。由于沒有人能準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展情況，因為它受太多不確定因素的影響，所以投資風(fēng)險性高。稅收籌劃人員正是因為深知這一點，以市場信息不易把握為借口，放松了警惕，懈怠了對稅收籌劃的風(fēng)險認(rèn)識，他們認(rèn)為，即使稅收籌劃出錯了，也怪不到他們身上。

（二）稅收籌劃機制不完善

要做出來一份稅收籌劃項目需要各部門的通力配合。土地資金、建設(shè)成本、管理銷售費用等等公司的分散投資是由各個不同的部門所執(zhí)行，但因為他們的工作進度也不一樣，而公司也沒有嚴(yán)格的條例規(guī)定所有稅收籌劃部門必須做出一份完美的預(yù)算、執(zhí)行方案，因此，他們都抱著誤差是可以存在的這種心態(tài)做出投資方案。所以，稅收籌劃部門要想得到準(zhǔn)確無誤的數(shù)據(jù)幾乎是不可能的。通常情況下，它只能得到一個大概的數(shù)據(jù)。

（三）稅收籌劃作用被夸大

很多的房地產(chǎn)公司認(rèn)為稅收籌劃是無所不能的，因而習(xí)慣性的去依賴它。其實，這種做法是錯誤的，稅收籌劃只是房地產(chǎn)公司財務(wù)管理方面的一部分，作用是有限的。不僅如此，它受各種因素的影響，還受一定條件的制約，可變性過大，并不能作為一個行之有效的依據(jù)去進行企業(yè)的生產(chǎn)管理。但事實情況卻是，有些房地產(chǎn)公司并沒有認(rèn)清到這一點，覺得只要稅收籌劃做出來就萬事大吉了，無視市場經(jīng)濟的變動，忽略國家新出的法律政策，最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的措施

（一）增強風(fēng)險意識，提高稅收籌劃人員自身素質(zhì)

防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的工作是一項具有高度科學(xué)、技術(shù)性的經(jīng)濟活動，相應(yīng)的對稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國的各項法律條文，了解財務(wù)會計以及房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的各項知識等都是每一位稅務(wù)籌劃人員必須具備的基本素質(zhì)。除此之外，稅收籌劃人員還應(yīng)該具備項目籌劃能力、對市場經(jīng)濟前景的預(yù)測能力，并且還要能夠配合公司其他各個部門的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強烈的風(fēng)險意識、責(zé)任意識，不要過分的去依賴已有數(shù)據(jù)，要做到居安思危，凡事從幾種不同的角度去看待問題。這一點是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點就是從企業(yè)出發(fā)，做好企業(yè)文化宣傳，提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)，這樣才能更好的做好企業(yè)稅收籌劃。

（二）健全稅收籌劃機制，加強與稅務(wù)部門的聯(lián)系

房地產(chǎn)公司應(yīng)建立一套完整的管理制度，很好的把各個部門聯(lián)系起來，促進部門與部門之間的溝通，方便各部門之間交換信息，在最短的時間內(nèi)開展項目合作與執(zhí)行。要想做到這些，首先就得設(shè)置監(jiān)管部門，同時明確劃分責(zé)任范圍，使之相互監(jiān)督，認(rèn)真工作。其次，要改變公司領(lǐng)導(dǎo)層的管理方式。應(yīng)該摒棄一直以來只注重大項目，而不過問小項目的工作方法，在公司內(nèi)部起好帶頭作用，重視每一項工作，事無巨細(xì)。還應(yīng)時不時地去各部門了解情況，要讓員工知道領(lǐng)導(dǎo)對他們的器重。這樣可以激發(fā)員工的工作熱情，使之全身心

（三）正確看待稅收籌劃作用，注重稅收籌劃方案的綜合性

稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據(jù)眼前的情況，分析未來項目發(fā)展的可能性做出的納稅資金預(yù)算，并不是完全的與事實情況相符的。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該充分認(rèn)識到稅收籌劃的作用，準(zhǔn)確把握稅法政策，密切注視稅法的變動，時刻更新稅收籌劃計劃。但是，光這一點還不夠，最主要的是要樹立正確的納稅意識，不要想著以“我不知道稅法改了”、“因為稅收籌劃錯了忘記納稅”等任何借口為自己開脫而去做些違法亂紀(jì)、偷稅、漏稅等事情。

參考文獻：

篇(7)

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中存在的問題

1、納稅意識薄弱

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，稅收對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的短期影響不明顯，導(dǎo)致某些企業(yè)在未做稅務(wù)清算之前未能足夠重視各種稅負(fù)特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅對企業(yè)盈利的影響。

2、對納稅存在錯誤認(rèn)識

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，理所當(dāng)然的將納稅籌劃作為財務(wù)部門獨立可完成的工作，不重視開發(fā)全過程中各個部門的配合，致使企業(yè)出現(xiàn)多交了稅、還被稅務(wù)機關(guān)處罰的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員雖了解相關(guān)稅務(wù)知識并且經(jīng)常與稅務(wù)機關(guān)打交道，但是如何將稅務(wù)知識以及稅務(wù)機關(guān)的各項要求貫徹到日常經(jīng)營活動中去，是需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)予以重視以及各部門進行配合才可以完成的，不然稅務(wù)工作也僅是事后的稅款計算與繳納罷了。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房企對稅收籌劃應(yīng)有正確的態(tài)度和認(rèn)識。

3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然企業(yè)財務(wù)人員也在進行稅收相關(guān)規(guī)定的學(xué)習(xí)，但是由于針對性不強，不夠系統(tǒng)全面，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現(xiàn)象。

4、房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險

由于缺乏妥當(dāng)?shù)募{稅管理，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易給企業(yè)造成納稅風(fēng)險。因此，只有加強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對稅收影響盈利的認(rèn)識，以及各相關(guān)部門的節(jié)稅意識，才有可以真正實施稅務(wù)籌劃工作，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險。

5、企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實施不及時

由于未能事前進行籌劃，等會計核算完成后，發(fā)現(xiàn)有可合法合理規(guī)避稅款，這時已無法改變交稅的現(xiàn)實，造成不必要的開支，減弱了企業(yè)的盈利能力。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃措施

1、項目開發(fā)全過程籌劃

即從取得土地使用權(quán)、項目立項、籌資、開發(fā)建設(shè)、銷售等各方面加強稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期長，涉及政府部門、企業(yè)繁多，決定了其稅務(wù)籌劃內(nèi)容的復(fù)雜性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)籌劃時，就應(yīng)進行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權(quán)時或之前，就應(yīng)對在該幅土地上開發(fā)產(chǎn)品的定位及物業(yè)類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進行一系列的測算。

以物業(yè)類型為例，在同樣的一幅土地上，開發(fā)不同類型的物業(yè)稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯(lián)排或TH物業(yè)，各項稅金（包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項目根據(jù)物業(yè)的定位標(biāo)準(zhǔn)不同，占比也不同。如為普通高層物業(yè)，各項稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業(yè)，各項稅金占銷售收入的比例為25%左右。

由于各地對普通住宅面積有規(guī)定，戶型設(shè)計直接影響到土地增值稅的計算；由于貸款利息稅前抵扣的規(guī)定，貸款規(guī)模影響企業(yè)所得稅的計算，同時要考慮公司的財務(wù)風(fēng)險；開盤至交樓的時間影響到土地使用稅的計算；因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員需要在項目發(fā)展的全過程介入，才有可能進行稅務(wù)籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因為該稅款以土地價款為基數(shù)計算，基本沒有籌劃的空間。）

2、選擇最優(yōu)的會計核算方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一或相鄰地塊有不同的開發(fā)項目，對這些項目進行分開核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業(yè)財務(wù)管理人員可以對這兩種方式的利弊進行衡量，對稅金進行計算，來確定最適用的會計核算方式，在我國稅法允許范圍內(nèi)，減少稅金，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)綜合經(jīng)濟效益。

3、充分運用國家土地增值稅“起征點”優(yōu)惠政策

我國土地增值稅“起征點”為土地增值稅方面的稅務(wù)籌劃提供了條件，運用該政策需要根據(jù)政策本身的規(guī)定進行籌劃，避免產(chǎn)生籌劃上的失誤。另外，還可以計算稅務(wù)負(fù)擔(dān)平衡點，進行產(chǎn)品定價，實現(xiàn)稅負(fù)最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價相同。一塊開發(fā)別墅住宅，一塊開發(fā)純高層住宅。別墅的均價將會是高層的3-5倍，而由于建筑結(jié)構(gòu)的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會產(chǎn)生很高的土地增值稅，而高層項目甚至達(dá)不到起征點而不需交納土地增值稅。這時可以將兩塊土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一核算收入和成本，計算整體稅負(fù)。再與分別核算進行對比，選擇有利于企業(yè)的核算方式。

4、加強借款利息和營銷優(yōu)惠的稅務(wù)籌劃

我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款進行籌資，銀行貸款借款期限長、費用高，可以利用適用的利息扣除方法進行借款利息的籌劃。我國稅法對企業(yè)借款利息有相關(guān)方面的政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身特點，選用合適的籌劃方法。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展趨勢

稅務(wù)籌劃是一個綜合性的工作，每一個環(huán)節(jié)所采用的方法都是多樣化的，具體的從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看，包括統(tǒng)計學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運籌學(xué)方法以及會計學(xué)方法等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智力的活動，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識。隨著對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的重視，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動已普遍存在，并且趨于完善和規(guī)范。同時在不斷地發(fā)展中，房地產(chǎn)選擇以稅務(wù)籌劃為企業(yè)活動，尋找好的契機和業(yè)務(wù)，進一步解決房地產(chǎn)大額稅的情況。在房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃應(yīng)用的過程中，我們要對其理論不斷熟悉，探討更為適合房地產(chǎn)減稅的經(jīng)營活動。由于目前我國稅收制度還不完善，所以房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的研究還是一個新的研究方向，需要我們進一步的加強理論和實踐探索。在不斷地實踐中創(chuàng)新，不斷地發(fā)展稅務(wù)籌劃工作。