序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產開發前期市場調研范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

Wang Chen； Jing Jin

（①江蘇國信象山地產有限公司，南京 210000；②南京建設發展集團有限公司，南京 210000）

（①Jiangsu Guoxin Xiangshan Real Estate Co.，Ltd.，Nanjing 210000，China；②Nanjing Urban Construction & Development Co.，Nanjing 210000，China）

摘要： 房地產前期定位策劃作為房地產策劃的核心內容之一，在理論和實踐中都得到了一定的發展。目前，隨著房地產市場從擴張型向精細型轉變過程中，對成本控制的作用越來越明顯，本文在理論研究的基礎上，對重視項目前期定位策劃的成本進行了研究。

Abstract: Location planning of real estate in the earlier stage as one of the core contents of a real estate planning has developed in both theory and practice. At present, along with the change of the real estate market from extensive to intensive, its role in cost control is more and more apparent. Based on theoretical research, this paper studies about paying attention to the cost of pre-project location planning.

關鍵詞： 成本控制 項目前期定位 成本研究

Key words: cost control；pre-project positioning；cost studies

中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）32-0073-01

0引言

在我國經濟飛速增長和城市化步伐的加快現狀下，房地產業的發展取得了前所未有提升，房地產行業已成為國民經濟的重要產業部門之，近十年來，中國被置入上市公司的房地產越來越多。房地產是相關產業鏈長，關聯度高的一個行業，與各種行業都有著較高的關聯，房地產行業也在很大程度上促進著社會經濟的持續穩定增長。在房地產業高速發展的同時，房地產策劃伴隨著房地產業的繁榮也取得了長足的發展。房地產前期定位策劃作為房地產咨詢行業的重要業務，對于房地產業健康發展起到了積極的意義。面對房地產市場的競爭加劇，通過項目前期定位策劃，可以使房地產成本控制從源頭做起，有利于幫助房地產企業科學的決策，進而增強房地產企業的競爭能力。基于此，本文在理論闡述的基礎上，對項目前期定位策劃的成本進行了研究，以期共同商榷。

1項目成本控制概念

項目成本控制是指在項目實施過程中盡量使項目實際發生的成本控制在項目預算范圍之內的一項項目管理工作。一般來說項目的成本控制主要包括了事前控制、事中控制與事后控制。事前控制也既是一種成本預算的方法，通過事前的預算將成本開支情況進行事前的規劃，以指導房地產企業的成本開支活動。而事中成本控制也既房地產企業成本的運營控制，是指房地產企業在實際開發中對成本的管理與控制，通過對各項生產經營活動按照一定的原則進行控制，以使事前預算成本可以落實。事后成本控制也既糾正控制，是指對房地產企業實際的成本開支情況進行監督檢查，以發現偏差，進行及時的糾正，以指導和修正下一年度的房地產預算成本的制定。成本的發生和形成是一個動態的過程，這就決定了成本控制也應該是一個動態的過程。但一般來說，成本控制事前控制可以有效指導房地產企業的成本開支，確保企業能夠從源頭重視起來成本控制，以達到控制效應的最大化。

2房地產前期策劃的主要內容及作用

房地產前期策劃主要包括房地產市場調研、土地定位策劃、以及房地產產品策劃。房地產市場調研是房地產成本研究中的一個重要內容，也是前期策劃中的一個重要內容。通過前期的調研有助于獲得市場的銷售，項目建設材料以及人力成本等信息，為房地產開發提供詳實的參考信息。土地定位策劃是房地產開發的前提與基礎，由于近幾年來，房地產呈現開發過熱的局面，購置土地成本已經成本房地產企業開發的最主要成本，土地的儲備與競拍形式使得土地的獲得成本相對過去更高，開發商在獲得土地時肯定會更加謹慎，也更需要考慮相對成本的高低，同時還需要考慮資金回籠情況以及資金的利息成本高低等因素。房地產產品策劃從產品構建的各個方面進行研究，以提高客戶滿意度的目的，也是房地產企業一種讓渡價值的體現，通過產品建筑形象策劃，可以給客戶留下好的感覺，通過產品配套及其他策劃，可以提高客戶的滿意度，可以說房地產產品策劃雖然需要一些成本投入，但可以大幅度提高房地產企業的形象，進而能獲得好的銷售業績，是一種后曲成本。

3房地產項目前期定位策劃的成本研究

3.1 房地產市場調研成本研究做好市場材料及市場工藝價格的詢價是進行房地產市場調研的主要目的，現階段，由于土地拍賣價格的不斷提高，導致地價成本不斷攀升，工程材料費在房地產開發成本中明顯下降，但作為內部可以控制的成本，其成本的高低企業通過優化管理來實現不斷的降低。所以，進行房地產市場調研意義重大。房地產開發企業要關注機構公布的價格，與社會咨詢機構保持聯系。

3.2 土地定位策劃成本研究由于購置土地成本已經成本房地產企業開發的最主要成本，所以對土地定位策劃成本研究成為房地產項目前期定位策劃的最主要內容。每塊地可以生產的房地產產品都有無數可能性，這就導致平均開發成本的不同，在在特定的條件下，由于時間、市場走勢、開發公司操盤水平、資金準備情況等都會導致房地產企業土地的獲得成本不同。成本分析還需要結合地塊、區域和產品幾個方面展開。對地塊的分析包括地塊物理和文化屬性的分析和判斷，區域分析主要是根據在成熟區域找尋產品的差異化，在未成熟區域進行可行性產品的推斷，找尋解決問題的方法。

3.3 房地產產品策劃成本研究房地產產品策劃成本主要包括與項目規劃建設、產品銷售以及物業管理相關聯的成本，由于房地產產品策劃成本是一種潛性成本，其成本控制往往和數額的高低沒有直接關系。通過房地產產品策劃成本開支來提高企業形象，進而增加企業的銷售收入，在這種情況下，多開支成本費用往往是有利的，但房地產企業需要均衡成本收入比，以獲取最大的收益。項目建設規劃主要是在前期定位策劃中根據企業自身的資源條件，對項目建設的建設時序、工程招標采購以及工程管理方案等進行預先的安排。科學的項目建設規劃可以減少企業后續的開發成本，而不合理的項目建設規劃不但增加了后續的開發成本，甚至能導致一個開發項目的失敗，可見其成本投入的必要性。項目產品銷售成本主要是在前期定位策劃中考慮怎樣對產品的銷售進行預安排的問題，如果采用直銷形式可能要增加企業的前期宣傳推介費用，如果選擇代銷形式，又需要增加固定的代銷成本費用。所以，需要房地產企業在直銷成本費用和代銷成本費用之間進行收入成本比的均衡。物業管理前期介入是指物業公司在接管物業以前的項目可行性階段、建筑規劃方案設計、施工階段等就參與決策、制定出物業方案。

4結論

總之，在市場日益規范、競爭日趨激烈的背景下，解決房地產開發項目的成本控制問題是企業蓄積發展優勢的持久動力。只有從源頭控制做起，重視成本控制的全過程管理，才能不斷降低項目成本，在市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1]鄒偉.房地產開發項目成本控制的關鍵階段[J].中國鄉鎮企業會計，施工技術，2006，（12）.

[2]任民主.價值工程在工程設計階段費用控制的應用[J].2010，（1）.

篇(2)

關鍵詞：房地產；精品；策劃；規劃設計；控制

中圖分類號：TU712

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422(2011)07-0118-02

1　前言：房地產精品的實現關鍵

房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目總經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。

具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率、自有資金流轉速度測評等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、環境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。規劃設計的品質直接決定房產品的品質，因為房產品開發理念是通過規劃設計得以實現，并據此作為施工依據。

“我們有做好產品的初衷，我們也愿意花代價，但產品還是差強人意”，這是圍繞很多開發商的困惑。專業態度、經驗、人才、組織結構、制度化、程序化……這是品牌開發商實現品質控制的要素；也是開發商項目管理水平的差異所在。

地產項目管理的意義主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面等。從市場經驗可以看出，房地產開發商在整個項目中的管理及控制的好壞，很大程度的決定了房地產精品能否實現。房地產項目管理是房地產項目管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。通過在項目設計前期，設計階段，現場控制等各個階段的控制作用，才能保證精品項目的形成在各個階段得以保證。開發商建立公司內部的專業管理團隊，通過專門的規劃設計管理部門和控制流程來整合、統籌、集成及協調把控各設計階段的品質。

設計前期主要的工作方面：選址、功能策劃、市場調研、可行性研究及項目投標等，是設計工作的一部分。因此好的設計前期工作及服務會帶給設計方表達思想理念的機會，并產生良好的經濟效益及社會效益，同時也會降低投資方的投資風險。

真正的設計階段要明確并懂得設計階段程序及注意事項，加強對設計過程的控制；此外，對設計的非正常因素，要懂得如何處理。

現場控制是監控、調整、完善設計的重要步驟，目的是使設計作品的理念得到更完善完整地體現，它需要良好的協調控制能力和豐富的現場知識。

因此，如何成就房地產精品，關鍵還是在于房地產開發商在項目推進的各個階段能否有效的進行控制。

2　前期策劃：成事在謀

20個世紀90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經濟調控政策、土地政策、銀行貸款政策的調整，開發商完全憑借出讓土地使用權套取銀行資金用于房地產項目開發的做法已經難以繼續，開發商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發，其面臨的開發風險大大加強。于是，更加理性和穩健將成為整個房地產業新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產業的最大特征。在此前提下，房地產專業策劃公司或公司內部企劃部介入房地產開發項目的運作將成為市場的主流。

通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。

在現代項目實施過程中，由于市場經濟體制的影響，設計單位的工作任務在不斷地延伸，已經打破了以往純設計階段的舊格局，正向兩端逐漸拓展，漸漸深入到項目目標設計、可行性研究，滲透到項目前期為項目建設單位提供可靠的技術服務，幫助建設單位進行產品定位和項目立項等。

前期策劃首先要解決的是市場的定位問題，如樓盤定位、產品定位、價格定位，即明確項目開發的方向與目標。前期策劃必須以開發商為決策主導，設計單位和營銷策劃單位緊密配合完成。因此，策劃要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為開發商的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。

房地產項目管理開發產品的規劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，應依據地塊的特點，結合大量市場調研的資料，確定住宅類型，比如是多層、高層或其它物業形態等。再依據產品類型進行小區規劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。

另外一點是策劃與創意之間的關系，策劃需要創意，但策劃不等于規劃。策劃要有一點新東西，但過分追求“新、奇”，則效果可能不好，甚至適得其反，這方面是有不少教訓的。策劃需要創意，但策劃更強調科學、周密地統籌安排，創意則可能使這種安排更合理或某個環節得到優化，但決不是策劃的全部。

開發商尤其要注意整合資源利用外腦、內外結合，不要過于迷信自己過去的老經驗。過去的盤子成功了，不代表將未的盤子也一定能成功，市場是不斷變化的，還有很多是開發商自己不熟悉的、沒有關注的，而外腦則可以更客觀地、不受約束地思考、評價投資方案。房地產開發商要重視策劃、理解策劃，策劃專家是開發商的好參謀；要以營銷的視野看策劃，而不是以推銷的想法去賣房子。在策劃階段要注重以下三個方面：

1)市場調研

市場調研是指把與市場相關的市場、銷售、客戶等信息收集起來，加深認識并進行分析和監控，進而解釋信息間的內在聯系及相互關系變化的規律。這個過程為項目建設及定位提供決策參考依據。

2)功能策劃

功能策劃源于對生活知識及經驗的積累，沒有定式。除我們已知的功能之外，仍然可以

通過綜合功能不同特征發展新的功能形式。

對于具體地塊來說，功能策劃除考慮自我需要之外，還應考慮地塊周邊功能的相互作用影響，或借勢增強周邊功能，或突出互補功能，還要考慮經濟效益因素。功能策劃的細節考量，需要對現有具體功能的配置，基本規模、投資、對場地要求及交通狀況等因素有良好的知識儲備。

整個策劃過程基于理性的定性及定量分析基礎之上。初步判斷可以定性為主的專家式論證，決策判斷應以市場調研的論證(定性及定量綜合)為基礎。

3)產品風格形象定位

結合市場調研的情報，確立差異化定位目標后，就可以論證產品的風格定位，也是產品的形象識別系統的確定。最后通過設計單位在建筑造型藝術性的創新或原汁原味的塑造未實現。

3　設計優選：精品實現的基礎

談設計的優選，我們通常會談成本的優選。英國著名項目管理專家梅樂在1988年對世界范圍內52個世界經典房地產開發項目的隨機抽樣研究表明，大型房地產項目的最終完成時間，平均比預期的要延期17％，而成本超過預算的情況更加普遍，平均達到88％。我國近二十年來的房地產開發項目實踐也證明了這樣一個事實，就是絕大部分項目是在成本超支、工期延長的情況下完成的。當前，我國房地產開發項目正朝著大規模、高檔化的方向發展。如何以最低的成本，在規定的時間里開發出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產開發項目中需要關注的重要問題。在房地產開發項目實踐中，設計階段決定了房地產開發項目的成本大格局，也是房地產開發項目成本控制的關鍵與重點，因此，特別需要加強設計階段的優選。在制定設計招標方案時，應積極推行建筑方案與經濟方案相結合的方法。設計評標要考慮專家的不同組合，評標的技術手段要注意克服專家的片面性。這樣做有利于優選好的設計單位，促使設計方在項目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創新的同時，也注重在降低工程造價上狠下功夫。

設計優選也是產品品質和產品競爭力的基礎，在設計優選過程中開發商、業主的素質決定了最終能否選取出較為圓滿、完善的精品方案。即使是有相當經驗的開發商，在前期項目策劃過程中與策劃單位能保持較為理性的溝通，策劃也達到了一定的深度與成果，但卻會在方案設計優化選擇時在價值判斷上帶有過多的感性因素或偶然因素，或者片面看中某些要點，導致自己的評價理性被蒙蔽，最終導致方案選擇失誤。設計方案選擇的失誤時有發生，例如，蘇州獨墅湖邊某大型高層住宅項目，方案想必是經過多方案評比優選出來的，但是開發商的經驗與眼光決定了即便是優選出的方案，卻仍然存在著重大設計失誤，忽視了市場客戶的需求：比如偶數層觀景陽臺純粹為了立面造型加上厚重的邊框造型構件，而忽視了住戶對景觀的需求，將臨湖景觀面無謂地阻擋；比如將大套房型正對湖景處安排兩個衛生間，卻無處觀湖景。因此，開發商開展設計招投標時必須明確項目定位，盡量將評選依據建立在正確、理性、客觀的前期策劃成果之上。

4　控制與統籌：開發商主體性

前期策劃獲得成功，一個樓盤就成功了一半。但產品的塑造還未必成功。

建筑是創造空間的活動，空間形態是設計過程關注的焦點，其次，對照目前設計狀況，提倡細節設計，構造措施要先行(設計支撐部分要對材料構造邏輯及施工工法有積累與了解)，第三，相關專業(建筑、結構、水、電、通)密切并良好地配合(反復多次且深入細致)。開發商的思維核心要建立系統概念。

開發商引領品質，品質房產開發商必須同時具備三種能力：整合資源能力，品質控制能力，學習、借鑒、總結和創新能力。這三種能力將是衡量開發商核心競爭力的坐標。同樣的設計單位，沒有開發商品質控制的能力，仍然難以達到高品質，至少會大打折扣。因此，工程營造過程的品質控制能力同樣也極為重要。近年來進一步深化質量管理體系的覆蓋范圍和執行力度，切實有效地執行一整套從規劃設計、招投標、施工、監理、材料設備供應及后期維修等施工管理的制度和流程。成功的經驗如綠城集團正逐步建立起一套科學、優化的”立體交叉設計“流程，即在規劃設計階段，甚至在方案階段，就開始同步進行規劃、建筑、景觀、室內精裝修及各專業設計，各項工作”齊頭并進“，以達到項目的規劃、設計的經濟性、科學性、領先性和人性化等方面整體最優目的。

現場控制是監控、調整、完善設計的重要步驟，服務的目的是使設計作品的理念得到更完善完整的體現，它需要良好的協調控制能力和豐富的現場知識。首先是材料的選擇，根據定位選用合適的材料，保證房產品的品質，所選材料符合當前國家相關規定，并有一定程度的超前。這將決定房產品有沒有生命力，有多少生命力。其次是施工管理，這是品質控制中最關鍵的一步。其重點在于公共部分，這是最能體現產品內在卻也最容易被開發商忽略的環節。大環境、小環境的營造，景觀、道路、停車位、園林家具等細節都要作為品質控制的要點來抓。最后是對合作伙伴的控制，開發商要選擇好的建造單位、材料供應商等。三者統籌控制，最終實現客戶使用的方便、尺度的合理、材料的舒適、工藝的精致、視覺的賞心悅目、活動的安全等每一個細節的“體貼入微”的關注。

5　總結：精品是市場成功的基礎

房地產行業走向成熟，不能靠壟斷，只有競爭才能創造進步。未來市場，專業細分越來越明確，企業的”核心競爭力”在于最”合理”地整合這些資源，所謂”合理”并不是”最好”，針對不同的項目選擇不同的規劃、設計公司，選擇不同的物管，讓不同的消費者享受最“合適“的物業。當有了市場感知能力和資源整合能力之后，加強控制能力，同時建立標準化體系。房產品本身沒有標準化，沒有任何兩套房子是一模一樣的，但建造的過程可以標準化，建立一系列的標準化流程，如施工過程中的質量管理等；建立控制體系，就是解決問題的能力；合理的人才架構體系，合適的人用在合適的崗位上；持續發展能力，用漸進、務實的態度去對待企業。

設計不精、控制不力是當前房地產開發項目中的一大通病。這也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。在項目建設過程中，更多強調對各環節的過程控制，從項目規劃、產品研發、景觀營造和售后服務等方面著手，追求一流，精益求精，塑造高品質、高性價比的產品。今后房地產開發的趨勢是對樓盤硬件品質進行不斷的創新和提升，更要實時保證在樓盤軟件品質上的進步，讓更多消費者都能在樓盤中找到歸屬感。

參考文獻：

[1]工程勘察設計咨詢業主知識產權保護與管理導則．

[2]建設工程勘察設計管理條例．2000年9月25日中華人民共和國國務院令第293號．

[3]建設工程勘察設計市場管理規定．1999年1月21日中華人民共和國建設部令第65號．

[4]建設項目環境保護管理條例．1998年11月29日中華人民共和國國務院令第253號．

[5]關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知．建住房[2002]74號．

[6]建設工程質量管理條例．2000年1月30國務院令第279號．

篇(3)

[關鍵詞]房地產；營銷策略；問題分析

[中圖分類號]F270[文獻標識碼]B

一、營銷策劃

房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃并統籌執行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環節都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰略與戰術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

二、房地產營銷策劃的必要性

隨著房地產產業的不斷發展，各企業之間把競爭力主要放在了市場營銷上。一個正確的營銷策略不僅需要對自身企業的充分認識，還需要對外部市場及客戶進行足夠的調查與分析，從而提高企業的競爭能力。

一個好的營銷策劃對開發商的在經營和決策方面有以下作用：

1.可以幫助開發商明確目標市場和客戶群體，確定投資方向

不同的客戶對商品有不同的要求，不同的要求決定著商品的等級、規格、形式、特點，我們通過房地產營銷策劃的前期市場調研，確定房地產商品的投資方向與設計目標。

2.有利于房地產銷售困難的解決

房地產商開發商品最終都是以銷售商品來獲取利益，但在銷售過程中還是需要一些銷售技巧，這就利用到了銷售策劃方案。銷售策劃方案可以給地產商提供如何定價，如何宣傳等方面的知識，幫助地產商更好的銷售。

三、房地產市場營銷存在的問題

1.市場調研不足，對市場需求分析不足

市場調研方法單一，不論樓盤大小，取樣總是同一常量；缺乏項目規模、位置特點等與消費者的關系的整體了解；樣本數據不足，導致調查結果與實際差距很大。對市場實際需求分析不足導致房地產市場營銷停滯。

2.目標市場與市場定位的混淆

目標市場和市場定位這兩個概念是市場營銷的基礎，沒有明顯的目標市場和清晰的市場定位，一切策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。然而實踐中有時會混淆這兩個概念，對目標市場的特征和偏好尚未明了，就直接做市場定位，使得市場定位缺乏實在可靠的支撐。目前多數房地產企業產品定位模糊，影響產品總體銷售。

3.宣傳過分依賴于廣告，且宣傳手段單一

房地產開發商為了項目營銷，大量使用廣告宣傳，不僅成本較高且效果不好。目前房地產廣告過剩，虛假成分較高，干擾了房地產企業的健康發展，損害了房地產行業的形象及信用，大量的消費者對廣告存在不信任的態度，影響產品銷售。

4.房地產營銷研究專業人員較少

目前，房地產營銷理論與實踐缺乏結合，主要是房地產營銷研究專業人員較少，多數房地產研究人員為有過幾個成功案例的商或者是學過市場營銷的學院派教授。前者注重的是經驗且理論知識較少，后者注重的是理論缺乏實踐，能將理論與實踐結合起來的人少之又少。

5.商品賣點把握不準確，過度炒作

賣點：無非就是產品與眾不同的特點、特色。這些特點、特色一方面是是產品自身與生俱來的，另一方面是通過營銷策劃人員的想象力、創造力產生的。一個房地產項目賣點有很多，例如：房型、規劃、基礎設施、物業等等，但是很多房地產商和營銷策劃人員會選擇概念炒作，以概念做為產品的賣點，例如：生態綠色，人文，歐美風格等概念層出不窮。一味的只想制造轟動的傳播效果，造成消費者聽覺沖擊，反而忽略了消費者真正的需求。這種做法有時會讓消費者很迷茫。

四、解決房地產營銷問題的策略

1.加強市場調研，準確分析市場需求

市場調研時，要有針對性的對項目規模、特點等，同消費對象的關系從整體上進行了解及把握；準確了解當時的市場需求情況。調查結束后，應科學全面地進行分析與預測市場前景。確定企業投資方向。

調研流程：調研計劃撰寫——調研問卷設計——調研問卷實施——調研問卷收集、整理——數據分析——調研報告撰寫。

2.明確市場定位

應該明確目標市場與市場定位的分別，市場定位是企業及產品確定在目標市場上所處的位置。明確的使企業的產品和形象在目標顧客的心理上占據一個獨特、有價值的位置。明確產品定位及特點，從而使產品在今后的銷售中創造經濟效益和社會效益。

3.適度宣傳，拓寬宣傳渠道

不能過度的宣傳，使消費者出現疲勞，也不能過分依賴于廣告宣傳，應拓寬宣傳渠道。拒絕虛假欺騙成分，做到以誠信為基礎。或者可以創造出一個自己的品牌，通過品牌效應增加消費者對產品的信任度。同時可以增加新穎的宣傳方式，吸引顧客的興趣，例如：宣傳短信，網絡營銷，網上論壇等。

4.加強對房地產營銷人員的培養

人們都說二十一世紀人才最重要，一個好的營銷人才可以為地產商帶來巨大的收益。所以，我們可以加強對營銷人員的培養，讓顧客可以看到我們的專業性，技術性，更重要的是誠信，從而吸引更多的消費者的目光。

對于銷售人才的培養我們可以通過定期組織銷售人員學習，為銷售人員提供互相學習，相互交流的機會等方法來實現。這樣才能讓房地產營銷的理論與實踐更好的結合。

5.了解商品賣點，實事求是，避免炒作

營銷人員應該從客戶和市場需要出發，要了解特定的商品有特定的消費群體，所以要根據顧客的不同而不是通過商品的不同來細分商品。要及時把握客戶的需求，根據客戶的需求和商品自身的特色選取最能打動顧客的賣點，而不是在不了解顧客的需求的情況下就一味的將商品的全部賣點說出，讓顧客感到迷茫。

營銷人員在商品營銷策劃時也要做到實事求是，不夸大商品特點，避免概念銷售，不講大話、空話，謹慎銷售避免炒作，讓消費者更加了解商品特色，明確自己的購買目標，從而使商品更好的銷售。

五、總結

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關鍵詞：房地產開發；項目；工程管理

隨著房地產市場化的快速發展，房地產已經成為我國經濟發展的一個重要的支柱性產業，房地產行業涉及面廣，如何實現相關資源的優化配置，保持房地產行業的健康發展，促進社會經濟的穩定發展是當前地產行業研究熱點。

一、房地產開發項目工程管理的內容

房地產開發項目的過程涉及很多內容，對這些內容的進行有效處理就構成了房地產開發項目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內容。

1.工程的總體規劃。人類在做任何一件事情之前需要一個規劃， 同樣房地產開發項目也需要一個有效規劃，房地產的開發企業在開發項目之前都有一個總體設計與規劃。工程開發的總設計是開發建設工作重要的經濟技術文件。工程設計的報批和編制是房地產開發建設的重要前期工作。

2.相關方面的協調合作。由于房地產開發過程要涉及面廣， 加上房地產的建設工程自身的特點， 如配合單位多、施工周期長、工程項目多、建設范圍大，所以很容易產生矛盾沖突。為達到工程建設的順利進行需要及時地溝通，做好以下幾個方面的工作：實行工程開發總承包制度；定期召開有關部門的協調會；積極配合開發建設相關單位及時理好開發過程中出現的各種矛盾。

3.工程質量監督檢查。在激烈的市場競爭過程中有過硬的質量是取勝的重要砝碼， 房地產企業要實現工程項目經濟效益和社會效益，最大化必須過好建筑物的質量的關。工程質量好壞是設計質量、勘察質量、原材料質量、使用維護質量及施工質量的直接反映，所以在工程開發設過程中要注意各個環節的質量監控，對整體開發建設過程進行全面、深入的質量監督，及時發現質量問題，解決問題。

4.工程項目的竣工驗收。工程項目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達到工程設計的要求和合同規定相關標準，具備驗收的條件后，根據施工單位的竣工驗收的請求，有關的驗收小組要依照國家制定的各類質量標準進行驗收和鑒定，只要達到相關標準，具備使用條件才能進行竣工結算。

二、房地產開發項目工程管理中的常見問題

1.前期準備工作不充分

當前很多房地產項目存在著盲目決策開發的問題，往往沒有進行充分前期調研論證，通常地產開發公司很多地關心的是工程項目建設的位置、配套設施以及和商業環境等，然而對其開發技術、經濟因素的論證關注不夠，往往造成因工程項目前期無法進行預測和控制，而引發一系列后續問題。例如結構設計不夠合理、戶型單一造成公攤過大、空置率高、成本較高問題。

2.對施工許可程序不重視

房地產開發企業為追求更大的經濟利益，在進行項目開發時施工單位為了工程進度，往往還沒有經過建設主管部門施工許或相關手續沒有辦理完畢之前，就提前施工。不少開發企業鉆制度上的漏洞。例如在開挖和填坑手續辦理之后，在相關施工許可未完成之前，就進行開工。往往會導致施工進度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進行，而且也造成了不良的社會影響。

3.監理制度不規范，完工驗收不嚴謹

由于設計單位和監理單位之間配合不緊密，導致施工過程中出現大量設計問題，很多施工單位隨意變更設計圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規范監督。許多開發單位對工程施工中的分項驗收等管理環節不嚴謹，往往造成工程竣工總體驗收時產生驗收的資料不齊、結算依據不足情況，從而出現不能為驗收辦理相關手續，導致拖延交付和備案邂逅的結果。

三、改善房地產開發工程項目管理的建議

項目管理在房地產開發工程中的運用雖然取得了一些成績，但在行過程中也逐漸凸顯出一些問題，筆者認為，要從根本上加強和改善房地產開發工程項目管理，必須從以下幾方面下足功夫。

1.加強項目開發的前期規劃管理

當前我國房地產工程項目管理普遍存在調研不足和可行性研究論證不夠的問題，因此，為了優化項目管理，必須加強對項目開發規劃和設計等前期管理工作。項目開發前要做充分的市場調研和投資分析，盡量將風險控制在預期內。進行充分的市場調查，明確消費者的需求， 選擇更具商業價值地段，設計符合市場需求的建筑戶型。另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口。加強與國家規劃部門溝通尋找政策上的支持，協調和平衡各方面利益，避免出現協調不到位而產生工程進程被叫停、設計反復修改等現象，從而避免資源上的浪費。

2.加強項目施工過程的質量管理與控制

在施工之前，工程項目開發商應與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴格遵守合同的要求來辦事，除了國家規定的標準條款外，對施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質量等進行明細的規定，避免后面雙方產生矛盾。加強施工質量的控制，對施工質量進行控制是施工管理中重點工作。協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。對質量監理的工作人員進行監督，對施工企業嚴格監督，保證在施工進程的各個環節都能達到工序的質量標準。

3.加強成本管理和風險控制

價格是房地產企業之間競爭的重要籌碼，開發項目時必須完善加強項目的成本管理，要嚴格控制項目成本。在項目開發之前充分做好預測和評估工作，對項目成本、利潤等進行嚴格的控制，在施工過程中，充分做到投標招標的市場化，引入競爭機制，只有這樣才能降低成本，提高市場競爭力。房地產行業是投資大、周期長，風險大的行業，因此，控制風險是非常必要的。房地產企業可以通過合同的形式，明確開發過程中的各參與方的責任，來減少隱蔽損失。同時房地產企業可以通過投保的方式，在客觀上降低房地產業的風險。

參考文獻：

[1]蔡少文.項目管理在房地產開發工程管理中的應用[J].建材發展導向，2011（10）.

[2]王琳.淺談房地產項目管理.科技信息[J].2011（7）.

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摘要：隨著我國經濟的快速增長，房地產開發建設從規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用到功能和質量等方面要求越來越高。項目造

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申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 摘要：隨著我國經濟的快速增長，房地產開發建設從規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用到功能和質量等方面要求越來越高。項目造價管理是一項技術性、專業性很強的工作，它貫穿于投資決策、項目設計、招標投標、工程施工和竣工結算各階段。房地產項目管理模式，是指將管理的對象作為一個系統為了使系統能夠正常運行，并確保其目標的實現，而運用的項目組織和管理方式。 關鍵詞：項目管理 現狀分析 問題探討 中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A 一、房地產項目管理的現狀分析 提高項目管理人員素質科學實施項目管理。目前我國現有小而專大而強的項目管理公司不多，而且專業性的項目管理人員非常少人員素質也不高，對項目管理的性質、任務、機制認識不夠，管理片面，往往局限于對施工質量的監控，使我國的建設項目管理在理論和方法上與先進國家相比，都存在較大的差距。要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，那么，要實現現代化管理是非常艱難的。同時要求項目每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質。可以說，項目經理素質的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。 二、房地產項目管理存在的問題 1、項目方案確定的問題 項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市場調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業以利潤最大化為根本目的，一些開發企業為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產品的精品意識，企業的品牌形象。企業要想謀求長遠發展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰略眼光。這本身對企業來說也是一種無形資產，否則，在現代社會中企業將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。 2、施工設計管理存在的問題 現階段房地產開發企業對于圖紙設計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數開發商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產開發公司對這些專業設計的管理能力弱，加上多數設計人員無成本概念、無創造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發商只注重施工現場的成本、質量控制，而忽視設計階段的成本、質量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發現，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。 3、合同管理存在的問題 目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：①不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。②簽約雙方都不認真執行合同，隨意修改合同，或違背合同規定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執行合同，通常會發生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業加大成本。③合同產生糾紛時，大多數采用行政手段解決，不采取法治形式解決。 三、項目管理的對策 以上種種建設中的弊端強烈呼喚現代化的項目管理技術，誰擁有了現代化的項目管理知識，并將其創造性地應用到開發建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產業激烈的競爭中站穩腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產開發企業在房地產開發建設中如何做好項目管理。 1、重視開發項目的市場定位和產品研究房地產開發企業必須重視項目的前期市場定位和產品研究，使整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：首先，深入研究國家及地方的有關政策、法規，了解政府對該行業的政策取向。如果政府扶植該行業的發展，它必將在稅費、金融、法規等方面給予支持，使該行業的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發的項目是否屬于國家政策支持的產業，不能逆政策而行。其次，要根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環境及配套設施的要求等。最后了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發商的實力等，權衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務求知己知彼。目前，作為房地產開發企業，應結合企業自身的現狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產品的銷售速度及項目的成功，在激烈競爭的房地產市場中占據一席之地。 2、做好品牌建設 企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優質的產品和優良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個程，它是以開發商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。 3、加強合同管理工作。 ①一般來說，合同工期主要受建設單位的要求工期、房地產項目規模的定額工期以及投標價格的影響。房地產項目招投標時，由于房地產項目工期緊迫，建設單位通常不采用定額工期而根據自身的現實需要提出要求工期，并由此限定投標工期，只從價格上選擇相對低價者中標。多數施工單位為了實現中標這一首要任務，忽視房地產項目造價與合同工期之間的辯證關系。因此，要求工期的科學合理和允許投標工期在平衡投標報價中發揮作用。將有利于減小建設單位在進度目標控制中存在的風險。 ②房地產項目進度控制與款項的合同支付方式密不可分，工程進度款既是對施工單位履約程度的量化。又是推進項目運轉的動力。房地產項目進度控制要牢牢把握這一關鍵，并在合同約定支付方式中加以體現。確保階段性進度目標的順利實現。 ③合同工期延期一般是由于建設單位、房地產項目變更、不可抗力等原因造成的；而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。因此。合同約定中應明確合同工期順延的申報條件和許可條件，即導致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產項目進度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進度計劃的關鍵線路上．才能獲得合同工期延期的批準。若延期事件是發生在非關鍵線路上，且延長的時間未超過總時差時，工期延期申請是不能獲得批準的。此外，合同工期延期的批準還必須符合實際情況和注意時效性。 四、結束語 房地產項目開發是個資源整合的過程。要想在激烈的房地產市場競爭中勝出，就需要準確做好項目定位，選擇好有實力的勘察、設計、施工、監理、營銷單位，建設出適銷的樓房產品，通過促銷及時回籠資金，達到效益多、進度快、質量好、投資省的效果。在項目四大控制目標中，進度、質量、造價、安全的關系是可以相輔相成的。質量、造價、安全控制得好，工程進展就可以更順利，實現進度目標就更有保障。

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關鍵詞:房地產開發 成本構成 成本控制

中圖分類號:F293 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)10-286-02

隨著房地產開發企業間競爭的不斷加劇,有效的土地資源不斷減少,土地成本越來越高,人工、材料價格的不斷上漲,造成項目開發成本的不斷攀升,從而使項目開發風險加大。那么房地產企業如何合理有效地控制項目的開發成本,從而減少或有效回避開發風險,使有限的資金創造出更大的經濟效益,就顯得至關重要。

合理有效地控制項目開發成本,貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目施工階段和竣工階段,可以說是一個系統控制過程,它具有全員性和全過程性的特點。項目開發建設的各個階段成本控制各有其特點,所起的作用和重要程度也有所不同。

一、房地產開發中的主要成本構成

1.開發成本。(1)土地使用權出讓金。國家以土地所有者的身份,將一定年限內的土地有償使用權出讓給土地所有者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓類似的地塊的出讓金數額,根據時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素進行修正。(2)土地征用及拆遷安置補償費。一是土地征用費。是指國家建設征用農村土地發生的費用,主要有土地補償費、勞動力安置補償費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。二是拆遷安置補償費。因出讓土地,使原用地單位或個人造成經濟損失,新用地單位應按規定給予補償。具體包括兩部分費用:拆遷安置費和拆遷補償費。(3)前期工程費。一是項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用,一般可按項目的總投資的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地開發費用,主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。建安工程費。指直接用于工程建設的總成本費用,主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費及室內裝修工程等。基礎設施費。此費用為紅線內工程費,包括供水、供氣、供電、道路、綠化、排污、電訊、環衛等工程費用。公共配套設施費。主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出,可參照“建安工程費”估算。不可預見費。包括基本預備費和漲價預備費,依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度,以前六項之和為基數,按3%左右計算。開發期間稅費。開發項目的投資估算應考慮項目在開發過程中負擔的各種稅金和有關部門征收的費用。該部分費用應根據當地有關法規標準估算。

2.開發費用。開發費用是指與房地產開發有關的管理費用、銷售費用和財務費用。(1)管理費用。按項目開發成本構成中前六項之和為基數,按3%左右計算。(2)銷售費用。指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。(3)財務費用。指為籌集資金而發生的各項費用,主要有借款利息和其他財務費用。

從上述成本費用組成分析,成本的發生是一個過程,涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發的各個環節。房地產開發企業的成本控制,就是要在項目開發的全過程中,對上述全部成本構成要素進行規劃、控制,從而實現企業利潤最大化。

二、房地產開發項目成本控制

1.立項階段的成本控制。立項階段成本控制的重點在于進行前期的費用、成本、利潤估算,明確項目的可行性,準確進行項目決策,避免決策失誤帶來的企業損失,同時充分提高資源的利用效率,用有限資源創造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。本環節成本控制,著重于以下幾點:市場調研時,通過投資成本估算,進行項目前期策劃中的初步成本控制。公司項目部開展充分的市場調研,如通過全面采盤,組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察等,進而把握投資決策,找準產品定位、編寫投資估算。投資成本估算的重點包括:資源配置是否充分、合理;市場定位是否明確、恰當;投資成本、費用是否經濟、可行;投資回報是否符合利潤目標要求;投資風險能否有效控制。項目立項時,通過《可行性研究報告》,進行項目前期策劃中的具體成本控制。公司項目部在匯集全面采盤報告,各方專家意見等后,編寫《可行性研究報告》。《可行性研究報告》除須具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外,還應重點包括以下內容:成本費用分析及估算;成本控制目標及措施;投資及效益測算、利潤體現安排;稅務環境及其影響;資金計劃;投資風險評估及相應的對策;項目綜合評價意見。

通過爭取優惠政策,降低開發成本。公司管理層保持對國家有關法規政策和企業管理環境的了解,在進行市場調研,對市場走勢做出分析、判斷的基礎上,通過為企業爭取優惠政策,達到降低開發成本的目的。明確在項目全過程,通過招投標管理,有效控制成本。項目在進行工程設計、監理時,應招投標;項目在大小施工、材料、設備采購、安裝等業務時,更應按工程量清單計價辦法嚴格招投標管理。企業在同等條件下,選擇實力強、成本費用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。

2.規劃設計階段的成本控制。規劃設計階段成本控制的范圍有前期工程費,含招標費、設計費、地質勘查費等。其中設計費一般只占建安成本的1.5%~2%,比例雖不大,但對工程造價的影響程度可達75%以上,設計質量的好壞,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目銷售經濟效益的高低。因此,在投資決策確定后,該階段是成本控制的關鍵。

在總體規劃設計階段,開發商可以采用設計招標辦法,在工程造價和設計方案相結合條件下,選擇優秀的方案設計和建筑設計單位,使項目不僅建筑造型美觀,而且造價合理。對于優秀方案的比較,可以采用成本―效益分析方法,在滿足工程――結構及使用功能的前提下,依據開發商可行性研究報告的經濟指標(要充分用足當地規劃部門制定的土地使用性質、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶型比例等參數)選擇設計方案,結合開發商對項目的開發理念,最后修改并確定設計方案。

在單體詳細設計階段,結合目前房地產市場在一定時期內的實際需要,向設計單位提倡在技術經濟分析中大力開展價值工程方法的應用,通過功能細化,把多余的功能去掉,對造價高的功能實施重點控制,從而最終降低工程造價;也可以實行限額設計、獎懲考核激勵機制,按照批準的設計任務書和投資估算,在保證功能要求的前提下,按分配的投資額控制各專業設計,若哪個專業超過或減少,則給予罰款或獎勵;也可采取合同措施,若變更費用超過施工合同價的一定比例時,則相應扣減設計費,從而確保設計人員的責任心,有效控制工程造價。

加強設計出圖前的審核管理工作,將工程變更的發生盡量控制在施工之前,設計階段的缺漏或不完善不可避免會存在,如在設計出圖前加以克服,花費的代價可能最小,效果最好。建議開發商在設計階段委托專業監理單位進行設計監理,這對于工程的技術性、安全性、周密性、經濟性(包括建成后的物業管理成本)等都有很大的幫助,可以避免或減少由于設計不合理甚至失誤所造成的投資損失和浪費。

3.施工階段的成本控制。在工程施工階段,由于工程設計已經完成,工程量已完全具體化,這一階段影響工程造價(即工程投資)的可能性只有5%～10%,節約投資的可能性比較小,但工程投資浪費卻主要發生在這一階段。因此,業主方在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程結算管理外,重點應加強工程施工現場管理,杜絕投資浪費。一是加強經濟觀念培訓,充分重視節約投資的重要性。二是盡量減少設計變更,有條件的業主方可以指派工程造價管理專業人員常駐施工現場,隨時掌握、控制工程造價的變化情況。三是嚴格現場簽證管理。嚴格現場簽證管理,工程技術人員必須與工程、經濟人員相互配合,做到“隨做隨簽”。同時,在確保簽證內容與實際相符,且不超過應簽證范圍的前提下,做到簽證的具體量化,工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰。

4.竣工結算階段的成本控制。該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規,認真審核工程款。以政策為依據,對送審的竣工決算進行核實工程量,落實聯系單簽證費用,使審核后的結算真正體現工程實際造價。要建立獎懲機制,對審查出問題的人員給予一定的獎勵,同時杜絕由于個別人員的業務能力、責任心以及工作態度的缺憾,使得工程在管理和造價控制上出現漏洞,給企業帶來難以覺察的巨大損失。另外,要做好建設項目后評估工作。在項目竣工結算審核的基礎上,將項目的有關造價資料及其分析結果匯總并建立成數據庫,為后續工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考;也可作為公司考核項目部績效的依據。會同項目各管理部門總結并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經驗、教訓,提出今后工作中的改進方案。

三、結束語

長期以來,習慣于把成本控制放在建設實施階段,其實,投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯的,存在著對立統一的辨證關系。要抓好投資控制,必須抓好項目的質量和進度。因此,項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題,項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科,只有做到各方綜合平衡,才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制,以利于房地產開發企業資金的合理流動,實現投資的良性循環。也只有這樣,房地產項目投資才能真正可控,管理才會出效益。

參考文獻:

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關鍵詞：房地產 開發成本 經濟環境 市場調研

1前言

房地產項目的建設成本主要由土地成本、工程建設成本、管理費用和相關稅費等構成。其中工程建設成本占比重最大，一般會占到項目總成本的40%以上，有的項目甚至達70% 以上，而土地成本、管理費用、稅金等相對比較固定，可節省的空間較小，因此，工程建設成本控制是基建項目成本控制中的關鍵一環。只有注重成本管理，控制合理的造價，才能以最小的成本取得最大的效益。

2房地產項目的主要成本構成

2.1 項目前期階段的成本

這一階段主要是在市場調研的基礎上，對項目進行可行性研究分析。此階段對于整個項目來說是基礎性階段，非常重要。但是這一階段的成本占總成本的比例較低，一般不會超過4%。此階段的成本主要是指項目開發前的市場調研、可行性研究等開發費用，為了保證項目的成功，應加強此階段的工作。

2.2 土地費用

土地費用是評價一個項目是否可行和預期利潤的最主要的經濟指標。房地產開發企業獲取土地有三種方式：協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。隨著國家對土地宏觀管理政策的加強，通過拍賣方式獲得開發土地成為主要的方式。

2.3 設計階段成本

該階段具體包括：項目設計、計劃成本和招標、評標成本。如工程勘察費、項目規劃、設計費、招標費等。

2.4 項目施工階段的成本

這一階段是房地產開發項目的具體實施階段。此階段的主要費用包括：人工費、材料費、機械費、其它直接費、間接費、施工管理費、監理費等。

2.5 管理費用

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括：管理人員的工資差旅費用、辦公費、保險費、職工教育費等。在整個成本中所占的比例一般為2%左右。

2.6 貸款利息

房地產屬于資金密集型行業，因此必須借助于銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付利息，貸款利息也成為開發成本的一個重要組成部分。但是對于具體的企業、具體的項目，它所占成本的構成比例相對不穩定。

2.7 稅費

與房地產開發建設有關的稅收包括：房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、契稅、企業所得稅、印花稅等，根據項目的不同，稅費略有差別，除所得稅外一般占銷售收入的7%

2.8 其它費用

它主要包括：宣傳費用、各種不可預見費用，在成本構成中一般為5%左右。

3 房地產開發建設項目不同階段的成本控制要點

3.1 項目前期策劃和確立階段的成本控制要點

此階段是開發項目的成敗關鍵，一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。這一階段主要是在市場調研階段的基礎上，對房地產項目進行分析研究、綜合論證和決策，具體工作包括房地產項目的構思與定位、目標設計、可行性研究和報批立項，其中編制切實可行的可行性研究報告是工程成本控制最重要的依據。另外，在這一階段還有兩項重要成本，雖然尚未發生，但屬于這一階段必須要考慮的內容：一是土地、土建、設備費用，這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%；二是配套及其他收費支出，主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費，這部分成本是房地產開發項目的成本構成中受外界因素影響，一般占項目總投資的10%一15%。

3.2 項目設計與計劃階段的成本控制要點

設計階段的成本控制是項目建設全過程成本管理的重點，也是工程投資最重要的依據。據國際上一些數據表明，雖然設計費一般只占建設項目總投資的1%以下，但設計工作對工程造價的影響程度卻達到了75%以上，從一定程度來講，工程的設計就決定了工程成本。這一階段的內容包括項目設計、計劃成本、招標投標成本和施工前準備成本。

3.3 項目施工階段成本控制要點

施工階段的成本控制，也就是對照計劃成本，找出正負偏差及原因，監視實際成本的運行情況，最終實現項目成本的目標管理，并與質量控制、進度控制、合同控制同時進行，這一階段是房地產開發項目的具體建造過程，一般從現場開工到竣工后交付使用為止。開工手續辦理時的監理、審計、實心粘土磚限制使用費、投資方向調節稅、協調費、綠化建設費等。施工成本包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現場管理費、總部管理費等。竣工驗收時的手續費、綜合驗收、性能認定、測繪產權登記費等。

3.4 項目竣工決算階段成本控制要點

工程項目建設完成后，企業專業人員要正確編制竣工決算，報審計部門審定，分析整個項目的成本控制效果，與總投資計劃比較、分析后進行評價。做好項目的善后保修和回訪工作，積極與業主溝通，防止產生不必要的支出，降低后期管理成本。

3.5 項目使用階段成本控制要點

從交付使用到規定的責任期結束為止，即通常的物業管理成本。選擇業務水平高、管理素質高的物業管理公司承擔項目的物業管理工作，對于項目后期管理成本的控制是非常必要的。

4如何有效控制房地產開發的成本

4.1 降低資金成本

要加強財務杠桿的應用，合理籌集資金，要盡可能的拓寬融資渠道，募集更多的資金；要加快應收款項的回收，這是企業對外發放的低息甚至無息貸款，是對企業資金的占用，必須及時回收；要嚴格按工程撥款計劃按期撥付資金，在規定時間內按規定的金額向規定的收款人撥付款項；壓縮現金庫存與現金的使用量，除了零星支付和只能用現金辦理的事項外，應一律通過轉賬和使用支票進行結算；加快在途資金的人賬，這一類資金，自取得票據時起，所有權已歸屬開發企業，因此應該及時到銀行辦理手續。

4.2控制土地供應總量，降低地價

規范控制建設用地協議出讓范圍，全國范圍內建立統一、開放、競爭有序的土地市場，并且逐步使行政性配置方式從經營性土地領域退出，避免出現暗箱操作，引發國有資產流失；加強政府調控，力求土地供需總量平衡；逐步建立強制性退出機制，政府應當明確規定對超過規定期限而未進行開發的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以此來以保持足量的用地規模，平抑過高的地價。

4.4合理使用銷售推廣費用

銷售推廣費用是指用于和銷售推廣有關的銷售中心、樣板房、現場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用（未含銷售酬金）。使用好銷售推廣費用非常重要，因為這不但關系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售。如果銷售推廣費用使用得好，則會起到一兩撥千斤的作用，讓整個銷售市場活躍起來。所以要充分研究市場，吃透規則，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產生最佳效果。

4.5 開拓金融業務，增強產業活力，降低利息費用

金融在整個房地產業中占有舉足輕重的地位，沒有金融便沒有房地產業的存在。房地產行業普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況，真正完善的房地產融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機制改革，適當對房地產業輔以支持，如發行住房投資基金，企業債券，降低房地產企業股票上市門檻，適當放寬對房地產開發企業信貸要求，增加信貸規模，降低中長期貸款利率水平等。也只有通過拓寬房地產企業融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風險。