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房地產論文:房地產房地產企業管理模式的研究

近年來,隨著房地產行業的高速發展、環境的劇烈波動和競爭的加劇,房地產企業開始進行大規模跨區域擴張和并購整合,規模化、集團化成為房地產企業的發展趨向和重要特征。

摘要:隨著改革開放的不斷推進和社會經濟的全面發展,房地產企業的競爭日漸加劇。當前,規模化、集團化發展已成為房地產企業的重要特征,而這種發展趨勢對房地產企業的管理提出了新的要求。以價值鏈理論為視角,在分析房地產企業的價值鏈構成的基礎上,對房地產企業價值鏈運營管理模式進行了研究。

關鍵詞:房地產,價值鏈,房地產企業,管控模式

1房地產企業的發展趨勢

規模化經營是“指企業采用生產要素凝聚和重組的經營方式以及由此所決定的經濟效益”。規模化發展要求房地產企業從以往粗放式的發展模式向集約式、精細化轉變,它特別強調企業管理的專業化能力,同時要求企業的組織結構清晰、各組織模塊職能明確,業務單元劃分適當,并且相互之間的聯系通道順暢,業務流程管理高效。

集團化發展對房地產企業的管控能力和資源整合能力以及專業化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業務單元的有機運轉,且高效地掌控不同區域的多項目運作;同時,不同區域的項目在開發時還要保持協調運轉、規范運行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業資源,做到優勢互補,互相推動,有效降低管理成本。

規模化、集團化已成為當前中國房地產業的發展趨勢,在其促動之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色,企業從“母公司―項目公司/項目部”的架構向“總部―區域聯動”的集團模式轉型成為必然。相應地,現有的房地產企業的組織管控模式也應做出必要的調整與創新,否則難以適應發展的要求。

2價值鏈理論

1985年,邁克爾?波特首次提出“價值鏈(Value chain)”管理理論,其認為,企業的價值產生于包括生產(投資)、經營、銷售、服務和內部管理的各個環節以及各環節協調運作產生的整體價值增值,而這一相互聯系、彼此促進的價值產生的動態過程就是價值鏈。

價值鏈具有如下特性:(1)企業的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面,其中基本活動主要是直接創造價值的業務環節,而輔助活動主要是企業的內外部管理活動;(2)企業的價值活動其各環節是相互聯系的統一整體,每一環節完成自身的工作內容后,傳遞到下一環節。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協作,實現價值增值。(3)企業競爭優勢來自于成本領先和差異化,而從價值鏈角度來看,企業競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優化、協調的價值鏈活動。

3房地產企業價值鏈構成

按照價值鏈理論,房地產企業的開發作業流程,同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。

3.1房地產企業價值鏈中的基本活動

(1)前期研究決策階段:通過縝密細致的市場調研,結合企業自身綜合實力,對目標地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究,確定項目業態和開發模式,進行價值研判與決策。

(2)規劃階段:根據前期決策,委托設計單位對已獲得地塊進行策劃設計,形成良好的功能規劃和市場識別,將土地最大限度實現增值。確定設計方案后,依法對擬建地塊進行規劃保健,獲得許可。

(3)工程建設階段:通過招標比選,選擇最優施工企業,使其有能力完成設計方案,實現低成本、高質量施工,并對工程施工進度、質量、安全進行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過作業投入成本,使之轉化為產品價值。

(4)銷售階段:在取得房屋銷售許可證的基礎上,對產品進行推廣與銷售,并根據客戶需求反饋,對在建和后期擬建產品設計和建造進行修正,實現銷售價值最大化。

(5)物業管理階段:產品開發、銷售完成后,對產品進行物業管理、保修和后期維護。

3.2房地產企業價值鏈中的輔助活動

房地產企業價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產特有產業價值鏈特性的基本活動的開展而開展的,它穿插、融合于房地產價值鏈運作的整個過程。

(1)戰略定位管理:確定企業的發展方向和宏觀戰略,作為具體經營方針制定的依據,保證企業核心競爭力的培育和發展。

(2)財務和人力資源管理:人力和資本是企業發展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制,促進知識資源的積累和應用;財務管理是就做好企業的投資管理、營運資金和籌資管理以及

稅務籌劃。 (3)企業文化:企業在生產經營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準則。企業文化是企業重要的價值附加值來源,在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。

(4)企業創新:在激烈競爭的房地產市場中,技術、產品、銷售和管理等方面的創新,是企業不斷獲取競爭優勢和獲得價值增值的重要手段。

4價值鏈運營管理模式

價值鏈運營管理模式是以房地產價值鏈為核心,按項目開發流程實現一體化協同。公司所有職能模塊和業務單元均基于價值鏈定位,從業務線、職能線及戰略、管理、審計線三個層次各自承擔相應職責,整個價值鏈上橫向的各個協同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶,各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻,通過協同提高效率,從而實現整個價值鏈的價值創造最大化,形成橫向一體化。相互協同又相對獨立的各個業務單元和模塊作為“小價值鏈”,通過積累形成各自的專業化優勢,提高專業化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優勢,從而形成集團不可復制的核心競爭力。 根據上述價值鏈理論,將房地產企業的價值鏈條整合為橫向一體化協同和縱向一體化協同。橫向一體化協同注重提高運作效率、降低成本;縱向一體化協同注重知識積累、專業能力的提升。

4.1橫向一體化協同

首先由四大中心――戰略研發中心、產品設計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發業務鏈條,這是地產企業價值鏈的核心和主干;由財務、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業化服務的支持平臺;業務鏈條以支持平臺為依托開展經營活動,相互作用,形成立體協同的價值鏈。這條鏈延伸到企業外部與戰略合作伙伴和利益相關方(如:供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷售等)對接串聯起來,就構成了房地產企業的整條價值鏈。

基于價值鏈,四大中心作為業務單元分工明確、準確定位。戰略研發中心側重于集團戰略研究,目標計劃及項目的高、精研發和經營環境分析;產品設計中心側重于項目規劃與設計,致力于環保、節能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產品設計;制造中心側重于產品制造過程的標準化、程序化、規范化以及產品制造的高效率、低成本;營銷中心側重于營銷和服務,基于消費者心理,研究需求趨勢和營銷方式,建立營銷管理和服務特色;與客戶、合作伙伴相互尊重、關注共贏;實現價值鏈創造價值的做大化。

基于價值鏈,業務單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶。創造是所有業務單元和模塊的共同取向。這樣,就會產生協同效應,并打破部門和業務單元之間的界限,實現價值鏈的價值最優。具體工作中,各業務單元和模塊在各自分工負責的重點工作和領域內首先努力做得最專業、最有效率,然后主動地參與價值鏈其他環節的工作,從不同的視野貢獻智慧,避免漏洞,防止風險。

4.2縱向一體化協同

縱向一體化協同就是在價值鏈分工明確的前提下,各業務單元和模塊工作范圍相對固定,業務聚焦,打造專業化團隊,提升專業化能力。縱向一體化使專業技術人員或其他專業人員有參與更多項目、更多業務的機會,有利于員工個體在實踐中積累經驗,成為專業化人材,并通過專業化發展的通道成長,實現自身價值。同時,各業務單元和模塊作為專業化團隊,有了人才培養的途徑和良好機制,團隊內更容易培養知識分享的氣氛,從而更有利于知識的積累,進而形成專業化優勢,提高價值創造的能力,能為價值鏈的價值貢獻更大。

價值鏈運營管理模式一種以價值為核心的管控模式,它將整個項目運作過程都納入到集團的管控范圍之內,在很大程度上提高了集團的管控能力;并且通過業務單元和職能模塊的設置,一方面使得房地產企業組織的架構更為清晰,業務流程更為順暢,另一方面這種調整弱化了職能部門的權力,強化了職能部門對項目之間的溝通與協調意識。因為在一體化趨勢下,各部門只有通過不斷的溝通與協調才能實現價值,進而也避免了各職能部門高高在上,缺乏服務意識的現象,使項目運作過程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外,重要的是將各職能部門對應于相應的業務單元使各部門的專業化優勢能夠更好地發揮,而且這種圍繞業務流程的專業化優勢整合促進了公司整體競爭力的提高,使其更加能夠適應市場不斷變化的競爭與壓力。

房地產論文:當前形勢下的房地產經濟論文

一、中國當前中國房地產問題分析

1.房地產行業快速發展,房價快速提高。

在中國城鎮化政策開始實施之后,中國城市人口大幅度增加,這樣便大大的增加了對城市房屋的需求。但是當前中國房地產發展的模式還比較落后,仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式,這樣嚴重造成了房地產市場無法全面根據市場經濟發展的需要進行合理調節。正是因為房地產行業與市場經濟發展不相符,從而導致了房價快速上升。尤其是一些一線、二線城市,房價的上升幅度基本上已經不科學了。同時房價的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產朝著穩定健康的方向發展。

2.房地產適應市場經濟發展的程度較低,市場發展不成熟。

由于房地產市場興起時間較短,市場發展還不健全,而房地產行業適應市場經濟發展的程度較低,同時由于房地產行業在發展的過程中具有一定的特殊性,以及受到中國基本國情的影響,導致中國房地產行業尚未形成適合房地產行業發展的買方市場,從而導致了房價在發展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當前房地產開發單位還片面追求高層次、高水平發展的產業結構,其中較為高檔的房屋建筑供應較多,但是中低端的商品房供不應求。這樣的現象嚴重影響了城市人們的正常生活,大大降低了人們的生活質量。

3.目前與房地產行業相關的金融體系發展不完善。

在房地產行業的發展過程中,其需求的資金大大超過了其他基礎的生產行業。正是因為這個原因,資金成為了房地產行業開發過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當前銀行所制定的松緊政策,對房地產行業的發展起著較大的影響。雖然銀行已經針對房地產行業制訂了較為完善的資金管理制度,但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現為很多房地產行業的開發商過度依賴國家銀行貸款,而自己擁有的資金較少,一旦出現了資金需求缺乏的現象便會直接影響到房地產項目的工程進度。這樣的現象則不利于房地產開發商的可持續發展。同時,由于當前銀行對于房地產行業的監督機制還不健全,其承擔的發展風險也較大,銀行出于自身資本安全的考慮,會謹慎選擇放貸對象,這將直接限制房地產開發上的融資途徑。

二、目前推動房地產經濟穩定健康發展的對策

(一)強化政府經濟職能,推動房地產市場走向成熟化

根據當前房地產行業發展的狀況進行綜合分析,中國當前房地產行業的投資環境尚且處在繁榮的發展階段。這樣的現象有利于房地產快速向前發展。但是從當前房地產行業的經濟發展情況來看,房地產行業基本進入到了略成熟的階段。在今后的幾年里,通過對房地產市場進行調控,有利于房地產行業朝著理性的趨勢發展。但是,房地產是現代城市建設的重要一部分,而房地產消費又屬于長期投資的一種項目,涉及的資金數額較大。因此,通過強化政府經濟職能,推動房地產市場走向成熟化,有利于>，！規劃、經濟調節、法律法規等宏觀調控手段。通過合理調整房地產的價格,促使房地產朝著科學合理的方向發展,推動房地產市場更加繁榮穩定。

(二)制定科學化的發展規劃,推動房地產經濟健康發展

在中國當前社會經濟快速發展的背景下,房地產改革尚且處在初級階段,面臨著重大管理方式和發展模式的調整。很多人錯誤的認為房地產行業發展主要是為炒房創造了條件,這樣的觀念不利于房地產科學健康的發展。主要表現在以下幾個方面:房地產開發商通過對商品房和小商鋪直接進行出售,從中獲得經濟利益;有的開發商則通過對大型商場和寫字樓進行長期出租,通過經營的方式從中獲得經濟利益;有的房地產開發商則將房子裝修成娛樂場所和工業廠房等,從經營中獲得經濟利益;而有些房子基礎設施則是作為公共基礎設施存在于城市中,雖然沒有直接獲利,但卻在無形中提升了城市的整體形象,有效增加了城市發展的經濟價值。因此,在當前房地產行業的發展過程中,應該根據國家經濟發展的基本情況,進行綜合規劃,努力做好現代城市發展的建設工作。堅持制定適合房地產經濟科學發展的途徑,深入了解房地產行業發展中各種經濟關系,促使房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。

(三)建立完善的金融支撐體系,為房地產行業的發展提供重要的條件

在目前房地產行業的發展過程中,由于過度依賴金融機構資金支持,房地產開發單位與金融機構之間的聯系非常緊密。因此,需要根據中國經濟發展的基本情況,建立完善的金融支撐體系,然后從根本上解決房地產行業發展的資金問題,為房地產行業的發展創造良好的條件。除此之外,為了能夠有效解決房地產行業發展中各項資金流動的問題,中國政府還應該根據房地產行業發展的實際情況建立科學合理的抵押貸款二級市場。堅持實現中國房地產市場貸款的證券化,努力將整個房地產一、二級市場納入到國家整體經濟的發展中,推動中國房地產市場與資本市場合理的聯系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產行業發展過程中的資金問題。更重要的是建立房地產金融二級市場,還有利于降低各大銀行貸款的金融風險,有效推動房地產行業更好地適應市場經濟化的趨勢發展,有效提高整個房地產行業的經濟價值,促進中國國民經濟穩定的發展。

(四)建立科學化的管理機制,明確房地產經濟發展的主體

中國當前房地產市場在發展的過程中出現了很多問題,而且這些問題基本上都是深層次的。通過分析得出,造成這些問題的原因是多方面的。因此,為了有效改善當前房地產行業發展中的問題,便需要建立科學合理的管理機制,充分明確房地產經濟發展中的主體。通過利用政府職能進行科學調整,將推動房地產行業發展的各項政府職責落到實處。同時,還應該不斷完善房地產市場發展的相關法律法規,為房地產市場能夠穩定發展提供重要的條件。因此,需要根據中國經濟發展的基本情況,構建與中國經濟發展相適應的房地產法律體系,從而促使中國房地產市場更加規范化。通過將房地產行業發展的基本情況納入到國家的法律體系中,促使房地產經濟更加規范和穩定,確保房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。

(五)以科技創新為依托,推動房地產經濟穩定發展

房地產經濟的可持續發展,應當以科技創新為依托,知識經濟,科技發展水平的提升,對于推動國民經濟的發展的作用越來越大,并逐漸成為主導作用。房地

產科技的創新和發展,對于改善人們的生活,工作環境具有重要意義;能夠引領房地產智能化的發展;并提升資源的利用效率,減少污染,增加房地產建設的環保性。更重要的是隨著科技的發展,人們將突破原有的思維方式和生產方式,探索合乎人類生存發展的模式,將房地產發展和人類居住文明引上新的臺階。 三、結論

在中國國民經濟快速發展的背景下,房地產經濟作為國民經濟發展中的一種基礎性產業,對國民經濟的發展具有非常重要的影響。在房地產經濟的發展過程中涉及的內容一方面是金融,一方面是政策。因此,在房地產行業的發展過程中,不能夠僅僅只注重大幅度地提高經濟收益,還應該注重國家在金融方面的應對能力。但是由于當前中國房地產經濟發展尚且處在惡性發展的階段,為了確保房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展,防止房地產經濟出現泡沫經濟,則不僅需要房地產行業自身進行調整,還需要國家在政策方面積極進行調控,才能夠確保房地產經濟能夠朝著良性方向發展。

房地產論文:房地產稅收的論文

一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾

我國現行的房地產稅制中,涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展,房地產稅制與經濟發展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅,需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節,緩和社會矛盾的迫切要求,也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構,促進房地產市場持續健康發展的現實要求。

(一)重流轉,輕持有

房地產持有階段課稅少、稅負輕;而流通環節,多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅,如個人房屋出租收入既要征收房產稅,又要征收營業稅和個人所得稅,明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅,這相當于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有,助長了土地投機,導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據,截止20*年4月,全國商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國空置率超過25%,大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子,這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。

(二)稅制不統一,內外兩套有違公平

內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費和**年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內外資企業競爭起點不同,稅負不公,不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。

(三)稅收立法層次低,征稅依據不太充分

按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規定進行,沒有法律依據,國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律,不包括行zd規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅,其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行zd規,級次較低。

(四)征稅范圍窄,財政功能不強

房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收,還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象;土地使用稅也排除了農村土地,僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清,費高于稅

目前,我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收,約占建設成本的9%;而如配套費等各類規費卻達到41%。

(六)配套制度不健全,稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革,需要進行財產評估的稅種和數量會很多,而我國的房地產評估業起步較晚,既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。

二、房地產稅制改革的總體思路

采取“一清,二轉,三改,四留”的辦法,即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合,清理取締不適應經濟發展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種;將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段;把一部分體現政府職能,屬于稅收性質,且便于稅收征管的收費,改為征稅;對符合國際通行作法,又屬必要的少量規費,繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅,簡化稅制;提升房地產稅收的立法層次;擴大稅基,公平稅負;建立和完善房地產估價制度等配套措施,促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。

三、房地產稅制改革的具體設想

(一)合并稅種,開征統一規范的物業稅或不動產稅

把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費,以及屬于稅收性質的其他收費,合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下:

1.擴大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉,輕持有的現狀,就必須適應市場經濟發展的要求,擴大不動產的征收范圍,取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率,而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過低,就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用,作為廉租房、經濟適用房建設專項基金,鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房,也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼,這樣將高收入者的收入轉移給低收入者,抑制目前我國逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應”,緩和社會矛盾,構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定,把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。

2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征,是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據;二是從租計征,以租金收入作為計稅依據。這很不合理,按歷史成本價余值征收,使得稅收收入與房地產價值背離,國家不能分享土地增值收益,還將承

擔通貨膨脹損失;從租計征的則對其實際租金難以把握,且對經營行為征稅與營業稅有交叉;而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。 3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法,一是國家不能及時分享土地增值收益;二是稅率過低,且不同等級土地之間的稅額差距太小,體現不了調節級差收入的作用,對促使土地使用者節約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉經濟的發展,許多地方城鄉結合部難以區分,分設在城鄉的企業由于地理位置的不同,也會產生稅負差別;四是部分減免稅規定,過多地照顧了納稅困難企業,不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理,影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法,對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊,經濟發展極不平衡,全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間,各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次,下放管理權限

中央制定物業稅的基本法,對稅法要素做原則性規定,而由省級立法機關或政府制定細則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護中央的稅制統一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調動地方政府的積極性,逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產閑置稅

目前,土地、房屋資源浪費現象相當嚴重,存在大量已征未用和購而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主,房子銷售不出去,必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費,優化資源配置,防范金融風險,需要采取稅收強制措施,開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入,非常有效地遏制房地產投機,避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。

(四)完善各項配套改革措施

一是建立和完善房地產登記制度,全面掌握房地產各方面情況,找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動,將關系到有關房地產業的多項稅收和收費,因此,要把該項改革和整體稅制完善結合起來,處理好相關稅種之間的關系。

房地產論文:企業單位房地產經濟論文

一、房價形成機制與房地產經濟

1.房價本身的形成直接誘因,來自購買方和出售方的協商議價。

只有房價在足夠多的購房者認同的區間內,房地產的成交量才可以得以保證。也就是說,表面上是房地產開發方的單方面定價,但實質上是房地產開發方與購房者之間的一種價格博弈。開發方的定價原則在于,如果成交量降低就會采用一系列的促銷措施,從一定程度上降低房價,而在其定價過程中會參考相似樓盤的報價,以確定自己的價格策略。

2.房地產經濟的產業鏈延伸。

房地產經濟是圍繞房地產開發和銷售的過程衍生出來的涉及到鋼材、水泥等建材行業,勞務技術等服務行業,房地產設計咨詢等創意科技類產業的綜合化的半封閉的經濟領域。同時延伸設計到房地產建材的原材料企業和因為勞務支持而帶動的區域經濟產業。而房地產成交價格指數是整個房地產經濟狀態的有效表達。

二、房地產成交價格影響因素分析

1.人們對于不同檔次居住用房產的需求對房價的影響。

就房屋的宜居性要求來說,不同購房者對于極高檔小區和基礎型小區均有所需求。這兩種需求雖然只是極端需求,但是反應了購買者對于房屋設施作為其居住用途上的不同要求。所以,單從2014年5月份數據來看,超過25每平米的住宅只有12%,這表明對于極高端房地產開發的開發商仍然對當前的房地產市場持謹慎態度。特別是在反腐工作日益緊張的今天,極高端房地產已經成為了高級官員購買房產的禁區。與此同時,有29%的房屋售價落在了15~25的區間中,26%的房屋售價落在了1~15的區間中,此兩者占據了所有房屋資源的55%。此數據表明了大多數購房者是認同這一價格區間的。而6元以下區間、6~8區間、8~1區間中分別占有的比例為3%、11%和19%,本文研究區間范圍中期價格分布呈現較為完整的正態分布。

2.投資用房產的需求對于房價的影響。

房地產泡沫的產生原因來自投資用房地產的投資人隨時可能撤出房地產市場,而近7個月房地產市場出現下跌的主要原因,也是來自多個領域的投資用房地產投資人撤出。這些領域的投資人主要來自可能涉腐涉貪的部分官員親屬、通過民間貸款運作投資用房地產的商人等。理論上講,因為投資用房地產之前囤積量的存在,以及投資人止損心理的存在,房地產售價可能出現成本倒掛的現象。

3.房產供應量對于房價的影響。

就以居住為目的購買房地產購買者來說,其需求是接近剛性的,而以投資為目的購買房地產的購買者來說,其需求是純彈性的。目前的市場狀態是以居住為目的購買房地產的購買者直線上升,而以投資為目的購買房地產的購買者數量直線下降。近7個月來,杭州房價的連續下跌,也充分反應了房地產投資市場的趨冷。但是,因為以居住為目的購買房地產的買方力量存在,房地產價格不會出現理論上的暴跌,而是應該在兩者均衡的條件下趨于浮動。

三、地產開發企業的對策

1.積極控制土地保有量和開發量的關系。

開發商對于土地的保有可以分為兩種形式,其一是完全融資保有,其二是完全自有資金保有。兩者的本質區別在于其購進土地的資金是否經過了前置貸款。事實上,房產開發企業即使不進行土地開發,也可以完全通過土地的金融運作獲得相當豐厚的利潤。所以,到底將手中多少土地開發成房地產項目,是開發方需要平衡的問題。在市場條件不好的情況下,可以適當延長土地的持有期來換取更大的利潤。

2.合理調查市場,做好產品定位。

房地產銷售的利潤高低直接影響到房地產企業對土地開發的利潤。而通過詳實的市場調查,可以充分了解目標人群的購買欲望和購買力,以對房地產項目的定價和定位做好定位。只有充分科學的對項目進行價格和品質的定位,才可以使產品達到完美的標準。

3.實行集約式資金管理。

集約式資金管理是面對快速復雜化的房地產投資形式,各房地產企業紛紛上馬的一種新型的資金管理模式,這種資金管理模式下,會通過計算機軟件對投資預期收益和投資風險進行分析。因為系統采用了模糊計算法,通過復雜的高維度矩陣獲得多條件下的投資效益最終結果,使得企業的投資更加具有理性。

四、結語

本文通過層次分析,認為房地產經濟的波動趨勢,不會出現市場上擔心的暴跌的局面,而是可能出現相對穩定的緩慢回調后持續拉平的狀態。但因為市場局面相對復雜,企業應該做好多方面的應對措施。通過合理的措施,企業可以實現投資集約化,使得投資風險得到更為有效的管控。

房地產論文:核心期刊房地產企業管理模式的研究

1房地產企業的發展趨勢

近年來,隨著房地產行業的高速發展、環境的劇烈波動和競爭的加劇,房地產企業開始進行大規模跨區域擴張和并購整合,規模化、集團化成為房地產企業的發展趨向和重要特征。

規模化經營是“指企業采用生產要素凝聚和重組的經營方式以及由此所決定的經濟效益”。規模化發展要求房地產企業從以往粗放式的發展模式向集約式、精細化轉變,它特別強調企業管理的專業化能力,同時要求企業的組織結構清晰、各組織模塊職能明確,業務單元劃分適當,并且相互之間的聯系通道順暢,業務流程管理高效。

集團化發展對房地產企業的管控能力和資源整合能力以及專業化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業務單元的有機運轉,且高效地掌控不同區域的多項目運作;同時,不同區域的項目在開發時還要保持協調運轉、規范運行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業資源,做到優勢互補,互相推動,有效降低管理成本。

規模化、集團化已成為當前中國房地產業的發展趨勢,在其促動之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色,企業從“母公司―項目公司/項目部”的架構向“總部―區域聯動”的集團模式轉型成為必然。相應地,現有的房地產企業的組織管控模式也應做出必要的調整與創新,否則難以適應發展的要求。

2價值鏈理論

1985年,邁克爾?波特首次提出“價值鏈(Value chain)”管理理論,其認為,企業的價值產生于包括生產(投資)、經營、銷售、服務和內部管理的各個環節以及各環節協調運作產生的整體價值增值,而這一相互聯系、彼此促進的價值產生的動態過程就是價值鏈。

價值鏈具有如下特性:(1)企業的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面,其中基本活動主要是直接創造價值的業務環節,而輔助活動主要是企業的內外部管理活動;(2)企業的價值活動其各環節是相互聯系的統一整體,每一環節完成自身的工作內容后,傳遞到下一環節。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協作,實現價值增值。(3)企業競爭優勢來自于成本領先和差異化,而從價值鏈角度來看,企業競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優化、協調的價值鏈活動。

3房地產企業價值鏈構成

按照價值鏈理論,房地產企業的開發作業流程,同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。

3.1房地產企業價值鏈中的基本活動

(1)前期研究決策階段:通過縝密細致的市場調研,結合企業自身綜合實力,對目標地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究,確定項目業態和開發模式,進行價值研判與決策。

(2)規劃階段:根據前期決策,委托設計單位對已獲得地塊進行策劃設計,形成良好的功能規劃和市場識別,將土地最大限度實現增值。確定設計方案后,依法對擬建地塊進行規劃保健,獲得許可。

(3)工程建設階段:通過招標比選,選擇最優施工企業,使其有能力完成設計方案,實現低成本、高質量施工,并對工程施工進度、質量、安全進行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過作業投入成本,使之轉化為產品價值。

(4)銷售階段:在取得房屋銷售許可證的基礎上,對產品進行推廣與銷售,并根據客戶需求反饋,對在建和后期擬建產品設計和建造進行修正,實現銷售價值最大化。

(5)物業管理階段:產品開發、銷售完成后,對產品進行物業管理、保修和后期維護。

3.2房地產企業價值鏈中的輔助活動

房地產企業價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產特有產業價值鏈特性的基本活動的開展而開展的,它穿插、融合于房地產價值鏈運作的整個過程。

(1)戰略定位管理:確定企業的發展方向和宏觀戰略,作為具體經營方針制定的依據,保證企業核心競爭力的培育和發展。

(2)財務和人力資源管理:人力和資本是企業發展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制,促進知識資源的積累和應用;財務管理是就做好企業的投資管理、營運資金和籌資管理以及稅務籌劃。

(3)企業文化:企業在生產經營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準則。企業文化是企業重要的價值附加值來源,在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。

(4)企業創新:在激烈競爭的

房地產市場中,技術、產品、銷售和管理等方面的創新,是企業不斷獲取競爭優勢和獲得價值增值的重要手段。 4價值鏈運營管理模式

價值鏈運營管理模式是以房地產價值鏈為核心,按項目開發流程實現一體化協同。公司所有職能模塊和業務單元均基于價值鏈定位,從業務線、職能線及戰略、管理、審計線三個層次各自承擔相應職責,整個價值鏈上橫向的各個協同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶,各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻,通過協同提高效率,從而實現整個價值鏈的價值創造最大化,形成橫向一體化。相互協同又相對獨立的各個業務單元和模塊作為“小價值鏈”,通過積累形成各自的專業化優勢,提高專業化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優勢,從而形成集團不可復制的核心競爭力。 根據上述價值鏈理論,將房地產企業的價值鏈條整合為橫向一體化協同和縱向一體化協同。橫向一體化協同注重提高運作效率、降低成本;縱向一體化協同注重知識積累、專業能力的提升。

4.1橫向一體化協同

首先由四大中心――戰略研發中心、產品設計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發業務鏈條,這是地產企業價值鏈的核心和主干;由財務、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業化服務的支持平臺;業務鏈條以支持平臺為依托開展經營活動,相互作用,形成立體協同的價值鏈。這條鏈延伸到企業外部與戰略合作伙伴和利/，！/益相關方(如:供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷售等)對接串聯起來,就構成了房地產企業的整條價值鏈。

基于價值鏈,四大中心作為業務單元分工明確、準確定位。戰略研發中心側重于集團戰略研究,目標計劃及項目的高、精研發和經營環境分析;產品設計中心側重于項目規劃與設計,致力于環保、節能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產品設計;制造中心側重于產品制造過程的標準化、程序化、規范化以及產品制造的高效率、低成本;營銷中心側重于營銷和服務,基于消費者心理,研究需求趨勢和營銷方式,建立營銷管理和服務特色;與客戶、合作伙伴相互尊重、關注共贏;實現價值鏈創造價值的做大化。

基于價值鏈,業務單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶。創造是所有業務單元和模塊的共同取向。這樣,就會產生協同效應,并打破部門和業務單元之間的界限,實現價值鏈的價值最優。具體工作中,各業務單元和模塊在各自分工負責的重點工作和領域內首先努力做得最專業、最有效率,然后主動地參與價值鏈其他環節的工作,從不同的視野貢獻智慧,避免漏洞,防止風險。

4.2縱向一體化協同

縱向一體化協同就是在價值鏈分工明確的前提下,各業務單元和模塊工作范圍相對固定,業務聚焦,打造專業化團隊,提升專業化能力。縱向一體化使專業技術人員或其他專業人員有參與更多項目、更多業務的機會,有利于員工個體在實踐中積累經驗,成為專業化人材,并通過專業化發展的通道成長,實現自身價值。同時,各業務單元和模塊作為專業化團隊,有了人才培養的途徑和良好機制,團隊內更容易培養知識分享的氣氛,從而更有利于知識的積累,進而形成專業化優勢,提高價值創造的能力,能為價值鏈的價值貢獻更大。

價值鏈運營管理模式一種以價值為核心的管控模式,它將整個項目運作過程都納入到集團的管控范圍之內,在很大程度上提高了集團的管控能力;并且通過業務單元和職能模塊的設置,一方面使得房地產企業組織的架構更為清晰,業務流程更為順暢,另一方面這種調整弱化了職能部門的權力,強化了職能部門對項目之間的溝通與協調意識。因為在一體化趨勢下,各部門只有通過不斷的溝通與協調才能實現價值,進而也避免了各職能部門高高在上,缺乏服務意識的現象,使項目運作過程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外,重要的是將各職能部門對應于相應的業務單元使各部門的專業化優勢能夠更好地發揮,而且這種圍繞業務流程的專業化優勢整合促進了公司整體競爭力的提高,使其更加能夠適應市場不斷變化的競爭與壓力。

房地產論文:房地產企業開設投資基金形式分析論文

房地產行業是資金密集型行業,對于房地產業來說,獲取資金和拓寬融資渠道是其健康運行的關鍵。從資金來源現狀基礎著手,揭示了目前房地產存在的金融風險。結合當前我國房地產市場的實際情況,使用SWOT分析法對房地產投資基金進行了綜合研究。并結合我國發展房地產投資信托基金的制約因素,提出發展房地產投資信托基金的政策建議。

1當前房地產金融的風險

由于房地產行業融資渠道較窄,當前我國房地產金融暗藏幾大風險:(1)房地產泡沫的破滅。房地產價格上漲過快使市場價格過分偏離其真實價值,從而產生泡沫。泡沫的破滅使房地產價格下跌,作為抵押物的房地產就貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。

(2)房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在7%以上。

(3)“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。

(4)基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。

(5)土地開發貸款有較大信用風險。

2房地產投資基金分析

2.1房地產投資基金的優勢分析(S)

(1)房地產投資基金具有融資靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此,在各種資金供給者中,房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色,可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

(2)房地產投資基金具有高流動性:它是一種房地產的證券化產品,通常采用服務或受益憑證的形式,使房地產這種不動產流動起來。而房地產直接投資,出售物業的難度大且交易成本很高,流動性差。

(3)房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目,同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況,有較高的透明度。房地產直接投資,受各種變化的影響大;投資風險大。

2.2房地產投資基金的劣勢(W)

(1)目前我國尚未出臺房地產投資基金法規,房地產稅費不盡合理,對于房地產投資基金的實施是個障礙。另外,我國房地產企業的規模實力有限,能達到成立房地產投資基金要求的不多。

(2)我國實際上并不存在真正的房地產投資。在中國只有房地產貸款。連有限的房地產信托也是銀行貸款的替代,沒有真正嚴格意義上的房地產融資。我國沒有嚴格的金融體系,大眾能夠以比較低的準入門檻分享房地產行業平穩的增長,也不可能有真正商業地產的運作。

(3)我國的金融體系不利于房地產投資基金的發展。金融體系就是在融資多余的儲蓄和融資需求之間搭建橋梁。我國有大量的儲蓄,儲蓄幅度仍然很快,而房地產商也有大量的需求,但是整個金融中介的功能需要到中國香港去完成,這就是由于整個融資結構存在一個重大的問題,有必要進行構建使其完備。

2.3房地產投資基金的機會(O)

(1)投資對象分析。房地產投資基金主要投向是房地產業及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力,它是以資本為中心的,就是房地產投資基金的投資是以基金凈值的持續最大化為目標。

(2)市場分析。一方面,目前我國有許多民間資本通過三個方面——自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資大量流入到房地產開發中,這種不規則投資房地產,加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金,不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金,同時可以降低房地產市場的風險和金融風險。

(3)需求分析。目前我國融資渠道單一。房地產金融體系不健全,銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道,減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款,這本身對房地產企業就是一種很大的風險,一且金融體系政策有變更。房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險,當金融政策有變動時,不至于直接影響到房地產業發展。

2.4房地產投資基金的風險分析(T)

(1)經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中。在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。

(2)財務風險。各種風險因素綜合作用的結果,其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決,投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤;是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此,被投資企業應建立健全財務制度,加強財務管理。

(3)環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險,主要有以下兩個方面:一是政策風險,由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險。由于現行有關法律法規等的不完善,以及執法部門執法不力等。

3發展房地產投資信托基金的政策建議

3.1建立健全相關的法律制度

法律制度的不健全是目前發展的最大障礙。雖然目前存在一些房政策法規,但其持續發展,需要更為健全的法律法規制度。對此,應建立完善的法律體系,保證和維持整個信托市場的公平、公正、公開和透明,以推進房地產投資信托業健康、理性地發展。

3.2明確稅收優惠待遇

房地產投資信托基金在國外得以大力發展的重要原因在于能享受相關稅收優惠。在美國,房地產投資信托可以獲得有利的稅收待遇,房地產投資信托不屬于應稅財產,且免除公司稅項。避免了雙重納稅。目前。我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定。對此,我國可借鑒美國附條件的不對其進行雙重征稅的規定。

3.3嚴格監管,強化信息披露

國外對公開發行的房地產投資信托。均有嚴格的信息披露制度。而從我國現有的信托計劃發售時的信息披露分析,我國對信托計劃涉及項目的披露較為簡單,對項目的收益和風險結構也未作詳細披露。

應從發展之初就高度重視監管問題,實行嚴格的信息披露和違規懲戒制度。一方面。加速相關法律法規的出臺,另一方面,加大中介機構的連帶責任,防止中介機構披露不合格的會計信息。公務員之家 3.4建立交易平臺。解決流動性問題

標準的房地產投資信托基金可以像股票一樣在市場進行買賣,具有很好的流動性,這也是其吸引投資者的一個重要原因之一。我國以往的信托產品因為缺少統一的交易平臺,流動性不足,成為限制信托業發展的一大問題,如果發展房地產投資信托基金,就應通過建立和完善信托產品信用評級體系、信托產品的定價等一制度,建立面廣、公平、公正和公開的交易平臺,提高其流動性。

房地產論文:房地產投資風險因素分析研究論文

引言

隨著經濟的迅速發展和社會的進步,企業所面臨的風險以及對風險的認識開始發生巨大的變化。在房地產投資領域同樣面臨著這個問題,而對其風險因素進行分析是開展風險管理的一個前提。房地產投資的顯著特點就是投資資金規模大,建設周期長,作為一種高投入、高收益、高風險的投資活動,面臨著社會、經濟、技術等許多復雜因素的影響。它的項目全過程中既有經營風險、金融風險等有形風險,也有國家政策變化、社會環境變化等無形風險。總之,大量的不確定性因素決定了其投資活動的高風險的特性,從而使投資方案和決策具有相當的潛在風險。

1房地產開發投資風險的概念

風險一般定義是指在以特定利益為目標的行動過程中,若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失,則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態。房地產開發投資風險,是指投資商因對未來某房地產項目投資的決策以及客觀條件的不確定性,而導致該項房地產項目投資的實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率,即投資商在房地產項目投資過程中,遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

可以說風險是客觀存在的,它不以人的意志為轉移。房地產投資的風險在一定環境和期限內客觀存在,無法回避它、消除它,只能通過各種手段來應對風險,避免損失與損壞的產生。而對它進行充分、深刻的認識,將有利于降低這些風險。

2從來源分析

從房地產投資風險來源看,也可以分為自然風險、社會風險、經濟風險、政治風險等。自然風險是由自然界的實質性風險因素所致的財產損毀和人身傷亡的風險。社會風險是指由于各人的行為反常或團體的不可預料行為所導致的風險。政治風險是指因政局變化、政治動亂、戰爭等政治因素所引起損失的風險。

3從投資階段分析

房地產項目的開發過程分為投資決策階段、前期階段和建設階段,在這些不同的階段房地產開發經受著動態的風險,有多種的動態因素對它施加影響,下面就從對項目全過程風險分析因素進行分析。

3.1決策階段

政策風險-政策風險是由于政府相關政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經濟損失。在中國走的是宏觀調控結合市場的路子,宏觀政策變化會對房地產投資構成風險。比如我國1993年對房地產投資的宏觀調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、21年出臺的規范住房金融業務的措施、23年國有土地使用權出讓方式的轉變等,就使得許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。

類型風險-不同類型的房地產投資會有不同的風險概率,對于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場和工業廠房等,且這些不同的物業抗風險能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業種類,并對相應的風險進行深入調查。

區位風險-區位指某建設場地的地理位置,以及該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景等。例如地區的經濟基礎、經濟增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。

時機風險-地產活動有周期性,供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區的經濟發展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業需求變化等風險因素進行預測,以選擇、確定合適的開發時機。

3.2前期階段

進入前期準備階段以后要取得立項審批;取得土地使用權;征地補償;委托規劃、報審;施工許可獲得;籌資;招標等許多工作的進展,這里面也充斥著房地產投資的風險。

置地方式風險-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權出讓、轉讓等方式取得一定年限的土地使用權,已有土地也不能輕易地改變土地用途,所以通過行政劃撥、協議、招標或拍賣方式取得一定年限土地使用權時存在著置地方式風險。

置地時機風險-比如建設資金落實困難導致不能按時開工,土地閑置、購地資金沉淀產生利息損失。

融資風險-融資風險是指利用各種方式融通資金時,由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權融資時,由于發行股票時機不當、數量不當,價格不合理造成發行股票困難、融資成本過高,給開發者帶來損失。

3.3建設階段

工期風險-如承包商錯誤估計了項目的特點,低估了施工的困難,施工組織設計不當,遇到了復雜的地質條件而導致的工期延誤等;或因為科學技術的進步,新材料、新技術和新工藝的不斷創新而給房地產開發商帶來的工期延誤。

公眾干預風險-由于某項房地產的興建影響到周圍居民的利益,而使公眾自覺性地進行干預,阻止該項目的發展從而可能給房地產開發商帶來各種形式的損失。

施工事故風險。安全生產涉及到施工現場所有的人、物和環境,安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位,或者其它偶然因素,導致事故發生,引起的人身和財產損失,最終都會給房地產投資帶來風險.質量風險-由于施工的機械、技術,氣候、水文,建材,人員素質等各種愿意引發項目質量不達標,帶來的房地產投資風險。

3.4租售階段

在租售階段,房地產投資的風險主要體現在銷售、物業兩個方面。比如定價策略不科學等導致房地產定價不合理而給其帶來的收益損失。定價過高導致房地產滯銷,總收益下降。或是定價過低了白白損失收益。另外由于消費者不僅注重其價格和質量,而且還十分注重其租售后服務,即物業管理,物業不當有時也會給房地產投資帶來風險。

4總結

在房地產投資領域風險的存在是必然的,關鍵在于如何去利用、控制、管理。面對這這么房地產投資的眾多風險,一定要在這種情況下,需要加強風險管理認識,改善風險管理的方法,加強風險識別、風險分析、風險應對、風險監控等,努力將投資的危險減小到最小。

房地產論文:資金管理下房地產業的論文

當前,我國房地產行業處在一個極為復雜的環境,人民幣升值,匯率風險加劇、國際反傾銷頻發、貿易壁壘森嚴,國家不定期對出口退稅、加工貿易等政策的調整,面對金融危機與不斷變革的目標資本結構,都使我國房地產行業的發展面臨巨大風險。自2008年以來的金融危機,向我們充分展現了房地產泡沫對整個金融乃至經濟體系的巨大沖擊,因而加強房地產行業的財務管理和資金管控,對房地產行業的良性發展有著重要的作用。

一、當前房地產業資金管理現狀

房地產企業的資金鏈是以項目的融資為開端,經過項目的開發以及房子的交付使用,到項目的售后,其最終的過程是支付外部的融資成本,這幾個過程形成了房地產行業循環反復使用,房產企業資金鏈的管理主要包括資金的籌措,資金的使用和資金的回流三個環節。在房地產生產過程中,需要吸收大量的社會物化勞動投入,勢必要動用大量的人力物力,規模較大的住宅小區以及建筑物的建設資金大部分需要上億元甚至更多,所以在整個房地產項目的開發過程中需要大量的資金支持,整個環節中必須保證資金鏈的良好運作。房地產項目資金環節是一個很長的周期,資金投入大,回籠慢,同時運營過程中會面臨許多偶然因素的制約,包括土地投資市場、綜合開發市場以及房地產銷售市場,項目資金投入后需要經過各個市場的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤。

二、房地產業資金管理存在的問題

我國房地產經營模式簡單可以歸納為置地-建設-銷售三個部分,建設時間、市場環境以及政府制定的行政法規等,無法進行有效的盈利預測,房地產開發企業的管理上存在著許多需要改進的方面,如公司治理結構,資金管理,工程財務管理以及整個項目資金賬目的審計環節都存在不同程度的問題。

(1)資金管理存在漏洞

貨幣資金是企業變現能力最強的資產,可以用來滿足企業生產經營中資金流動支付的需要,同時也是企業還本付息和依法納稅的重要保障,資金成本較高。此外,項目內部資金管理也很重要,如果某職位在財務管理上的權力較大,高度的資金集權會增大財務舞弊事件發生的概率。

(2)收入成本核算缺乏合理性

房地產企業的開發周期一般是一年以上,項目較大的工程甚至要3至5年的時間。這期間,資金的收效慢,就會發生企業的投入產出比例呈現出不合理的現象,大量的資金投入產生的費用無法與收入配比,需要注意的是,開發產品即便預售完畢,預售款項并不能確認是收入,房地產開發產品的成本載體是整個建設工程項目,項目銷售單位卻是單個樓層或者戶型,單個樓層的售價與其成本自然就不是配比的。

(3)內部風險控制不當

雖然房地產開發公司大多依據國際管理經驗設立了內部審計機構,但是成效卻不大,主要原因是國內企業只模仿了內部審計機制的外形,設置了機構,卻沒有學到內部審計機制的核心,國內房地產企業內部審計機構往往沒有財務審計實權,審計報表的審批還是在領導手中,高度集中的財務集權設置,讓內部審計部門的工作內容大多流于形式,沒有起到監督管理作用。

三、房地產業開發財務管理的建議

面對日益加深的金融危機,在行業、企業目標資本結構式管控財務風險的同時要防范資金斷流底線,開創多元化融資渠道,加強企業大規模融資,遵守風險收益均衡原則,建立完善統一的財務系統,對財務風險進行合理預測和防范,對資金的管理做到物盡其用。

(1)完善企業目標資本結構

企業在建立資本結構時,要根據自身的發展規劃和償還能力確立融資目標,負債份額,債源分布,還債時間,將投資回收時間與負債時間長短期聯合起來,防止還債集中到來。創建良好的籌資環境,降低資金成本,避免到期物理償債的現象發生,有效防范財務風險,良好的融資環境能夠促進企業吸收到更多的投資。

構建內部集團資金結算中心是解決資金矛盾問題的有效方式之一,各類單位在中心內開設收入戶和支出戶,通過資金預算管理,資金統籌管理,對資金進行有效的綜合評估,挖掘資金潛力,降低資金風險,提高資金調度的準確性和及時性,將資金的預算、資金使用情況細化到每月每日,使得預算在不斷變化中接近實際應用,為日后其他工程項目資金預算提高可行度和準確性的建議。有效的會計系統控制位企業提供了真實完整,有效可靠地資金流動信息,能夠幫助企業做出正確的經營決策,及時制定風險防范措施,促進房地產行業資金鏈的有序運行。

(2)推進企業自身改善

企業自身要注重對項目開發可行性的研究,對項目進行開發背景、規模和經濟形勢進行全方位的研究,確定項目后,對市場供需情況、工程預算以及政策法規進行全面分析,確定項目資金鏈能夠穩定持續的拓展。

銀行借貸已經不能滿足日益變化的房地產行業需求,房地產行業不能局限于當前的融資方式,除了傳統借貸和風險投資以外,還要借助上市融資、信托投資的方式,注入優質資產,形成多元化融資資金鏈,提高項目資金流動性。

在審計控制方面,現代內部審計已不再是單一的財務審計,其功能已經逐步擴展到了經營審計領域,

側重對企業資產的安全、政策法規的遵循情況跟的內容控制,有效的財務審計能夠對財務經營過程中的資金使用舞弊情況,財務風險預警情況進行及時準確的預報。要保障審計功能發揮作用,要嚴格遵照財務審計制度,實習財務分權制度,利益先關的領導、部門不能干涉審計部門的結果,加強內部審計部分的獨立性,積極發揮企業內部審計管理監督作用,從而為房地產企業資金使用的安全性提供保障。 四、結語

綜上所述,多元化財務資金管理策略表明,建立合理財務管理制度為企業應對千變萬化的市場經濟挑戰指明了道路,加強財務管理力度,建立內部財務審計制度,擴大融資渠道能夠規避國內市場經濟的不理影響,保障房地產行業的穩定持續的發展,最終促進我國社會經濟發展。

房地產論文:解析房地產開發項目中投資決策風險的論文

房地產行業是國民經濟的重要組成部分,占據社會財富的半數之上。其本身作為一種新興的熱門投資理財產品,為大眾追捧。但房地產作為一種投資大,開發周期較長的產品,自身具有較大的風險,直接或間接地影響著企業和其他人的利益。因此,我們必須對行業中存在的風險有相應的認識以及時對其進行規避。

1.房地產項目投資決策簡要介紹

房地產開發分為四個階段:投資研究決策階段、前期工作階段、項目建設階段、租售管理。房地產投資決策階段是房地產整個項目開發過程中,不確定性最大、風險性最高的階段,因此,它的成功與否關系到整個項目的成敗。

房地產項目投資決策是指房地產開發商為了實現相應的預期目標,通過相應的方法,運用一定的理論分析、數據分析,通對政策法規、開發區域的經濟環境、地理環境進行相應研究,考慮市場供求提出開發策略,并正式通過相應的程序,進行項目可行性的研究論證,最終分析出最佳的投資方案的過程。

想做出一個正確的決策,就要求決策者了解其中存在的風險,并依照風險的程度對項目進行篩選和調整,來得到最佳方案。

2.投資決策過程中的風險及相應要點

2.1重視項目區位風險

由于各區域經濟發展速度、程度不一,經濟環境大相徑庭,消費水平、物價水平有異這使得不同區域的房地產項目開發面臨著不同的問題,伴隨著不同的風險。由于經濟環境不同,同一風險因素在不同區域的影響程度也有著很大的差距,及風險因素具有一定的區域性或地域性。由于房地產開發項目的地理位置相對固定以及其不可逆性,對于開發房地產項目所選區域的風險研究是十分重要的。

項目區位風險主要包括政治政策、地理位置、風俗習慣、宗教信仰、交通環境等因素帶來的風險。無論哪種因素進行了調動,都會直接或者間接地影響到地產的開發及銷售,并給開發商帶來相應的經濟損失。

其中政治因素帶來的風險包括新政策的制定、區域土地價格的影響、社會環境、社會安全性。等因素衣食住行,房地產占了其中的住,自然與國民生活和國民經濟息息相關,政府必然會對其進行監管和調控。其調控對房地產行業的影響是全面的,土地政策、公積金政策、住房補貼政策,稅收政策、城市規劃政策、環境環保政策以及影響原材料價格的相應政策,都會較大程度地影響房地產開發經營的相應層面。尤其是在市場經濟體制未完善的今天,政策風險對房地產行業的影響可見十分巨大。

其中地理位置因素帶來的風險主要是所要進行投資地區相應的法律法規、社會安全穩定因素、經濟狀況、周邊的自然條件、土質的條件以及人民的文化教育程度等因素帶來的。具體來講,我們要考慮目標地區的交通環境,人口密集度,城市規劃,土地價格,地質條件等。這些影響了該項目的收益,決定了是否能給開發商帶來高額回報。

2.2加強項目可行性的論證

房地產項目可行性的研究主要是指,在進行投資決策前認真調查擬建房地產項目的經濟、社會、技術等因素,并結合項目區位風險進行分析,認真地分析和比較不同方案,以其帶來的經濟效益為基礎對擬建房地產項目進行動態的、系統的、全方位的、多角度的綜合分析和論證,并以此來判斷決定采用相應的方案并對相應方案進行改進或將探究結果作為決策過程中的重要依據。其中,要注意,充分的市場調研和分析調查是一切分析的前提,錯誤的信息或者信息不對稱將會對研究結果產生重大的影響,使其與真實的結果大相徑庭,一定要保證可行性研究的依據是準確的,否則將會使公司效益大大折損,甚至造成相應的損失。

2.3加強房地產開發項目中投資決策風險管理

房地產行業屬于高風險行業,它有著開發周期長、投資金額較大這兩種非常明顯的高風險的特點,這些特點也決定了巨大的風險將貫穿在整個房地產項目投資中。但是,高風險帶來高利潤,這也是為什么房地產投資日漸增多的原因。因此,我們不能因風險大而不投資,放棄其中高額的利潤。為此,我們要做到相應的風險管理。

合理的降低風險需要進行合理的安排,在相應的風險管理中,我們可以用接下來的方法來有效地降低相應的風險:

進行合理的風險規避,這是一種相對保守穩健的投資方法,通過分析相應的項目區位風險后,放棄一些風險巨大的投資項目,來選擇相對穩健的方案。這樣可以有效地規避風險,穩中求勝,雖然沒有超高額的利潤但是勝在穩妥。

采用投資組合的方式,在證券市場上投資者采用證券投資組合的方式規避風險,我們也可以將它運用到房地產項目開發上。按照風險的不同程度以及利潤要素,對一些合理的項目進行篩選,并進行合理的搭配,從而使風險大大降低。這樣可以相應地降低風險并帶來較高的利潤,只是對于人員需求較大,要做的相應決策也相對較多。

3.結語

綜上所述,各類風險伴隨著房地產投資開發的全過程,因此正確認識并面對風險是十分重要的。企業在房地產項目開發的全過程中必須要做好全面的監測,進行系統的、全方位的、貫穿全過程的相應的風險管理并采取相應的防范措施,其中必須要做好項目區位風險和項目可行性等要點的監測和論證以及加強對風險的管理,來增強該項目的抗風險能力給企業帶來高效益,并促進企業良好、快速并持續的發展。

房地產論文:宏觀調控下房地產金融論文

一、宏觀調控背景下房地產開發商融資創新的主要表現

(一)非銀行金融機構融資

房地產開發商通過公開市場發行股票和債券進行直接融資一度被暫停,獲得銀行信貸條件苛刻且規模受限,因此非銀行金融機構日益成為房地產開發商融資的重要渠道,信托資金、資產管理公司資金、私募地產基金、民間金融機構對房地產開發商的融資近年來發展迅猛。

(二)海外金融市場融資

鑒于中國大陸融資困難,近年來,一些房地產開發商紛紛到中國香港、新加坡等地通過發行股票或債券的方式獲得融資,不論是股票融資還是債券融資,市場影響力和信用評級都是融資成本和融資成功率的重要影響因素,因此,在海外市場成功融資的主要是國內一些一線房地產開發商。

(三)通過創新方式獲得銀行資金

由于房地產開發商在銀行的直接信貸受限,通過新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場熟悉的操作方式是銀信合作,即銀行通過向客戶發行理財產品,將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產開發商,該方法于21年7月被銀監會叫停。[1]但很快一些更為復雜的操作方式出現:一種是銀證信合作,即銀行發行理財產品后,將所籌資金交給證券公司,由后者訂立集合資產管理計劃或專項資產管理計劃,再將這一資產管理計劃對接信托公司,最終投向房地產開發商;另一種方法是找一筆過渡性資金,先成立房地產信托計劃,再由銀行拿理財產品籌集到的資金受讓該信托計劃的受益權。③這些方式實質上延續了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外,房地產金融市場主體還充分利用限制規則未覆蓋的方法為房地產開發商融資,比如借用應收賬款質押貸款來為開發商融資。應收賬款質押貸款④的常用操作方法是:首先,由開發商與建筑商或設備供應商簽訂商務合同,提供服務或設備,形成建筑商或設備供應商的應收賬款;其次,由建筑商或設備供應商以對房地產開發商的應收賬款質押給銀行,取得銀行的貸款;最后,貸款到期時,要么由房地產開發商還錢給建筑商或設備供應商,由后者歸還貸款,要么建筑商或設備供應商到期不還,由銀行向開發商主張債權代位求償。這樣,名義上是給建筑商或設備供應商的貸款,實質上是在為開發商融資。

二、宏觀調控背景下購房者融資創新的主要表現

隨著房地產市場宏觀調控向縱深發展,對需求方的調控力度也日漸加大,對購房者的金融限制即限貸政策,成為一種抑制投資需求的有效手段,但目前看來,繞過限貸政策的購房者融資創新日漸成熟。

(一)非銀行借貸機構融資

受限貸政策影響,部分地區二套房商業貸款的首付比例提高,三套房或多套房商業貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大,除自籌之外,還可向小貸公司、典當公司等民間借貸機構融入短期小額資金。但向民間借貸機構借款往往需要抵、質押物,而且成本較高,因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預期明確、金額較小且期限較短的購房者需求。當然,如果資金缺口非常小,購房者可根據月收入狀況向消費金融公司申請消費貸款。

(二)以變通方式從銀行獲得資金

如果購房者資金缺口較大,難以承擔小貸公司、典當公司的高成本融資,或者短期內無法償還借款,以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業購房者可以動用運營資金購房,然后向銀行申請流動資金貸款甚至是裝修貸款來緩解運營資金壓力。個人購房者也可以其持有的其他房產作為抵押物申請消費貸款用于購房,只是這種操作方法成本高且有與現行法規相違背的嫌疑。但這并不意味著購房者完全無法從銀行獲得資金,如果資金缺口不大,購房者可以通過一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來獲得銀行資金,此外,一些在部分商業銀行有較高綜合授信額度的購房者,可以直接動用這一授信額度購房。

(三)通過房地產銷售公司搭建的融資平臺獲得資金

購房者從民間借貸機構和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進行的,但目前在房地產市場上出現了一個令人警惕的新動向:房地產銷售公司正努力與民間借貸機構或銀行合作,搭建系統性滿足購房者資金需求的融資平臺。在公開宣傳口徑上,一些知名的房地產銷售公司與民間借貸機構或銀行的合作往往強調優勢互補:房地產銷售公司提供優質的客戶資源,與民間借貸機構或銀行的資金資源形成有/:請記住我站域名/效互補,大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網頁典型推廣案例中,房地產銷售公司與借貸機構合作,對有資金缺口的購房者融資都有意淡化購房色彩,轉而突出家庭消費、經營周轉等功能,⑦但這些需求都是購房者在購房后的資金緊張造成的,這難道不間接構成為購房人融資?購房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購房,然后申請此類合作金融產品,獲得融資后歸還此前借款。此外,此類合作金融產品中,小貸公司等民間借貸機構提供的家庭消費貸款本身監管寬松,商業銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批,循環使用”的授信方式,在資金使用過程中并沒有過多監控,這些資金不排除有直接用于購房的可能。⑧民間借貸機構和商業銀行之所以愿意提供此類融資服務并放松監控,至少有以下兩方面原因:其一,在客戶選擇上,可以有意識地向償還能力強的二套房甚至多套房購房者傾斜,這類人群凈資產較高,往往可以提供其他房產作為抵押物,違約風險低;其二,在融資金額和期限上,可以有意識地選擇資金缺口小、借款時間短的客戶,回避風險的同時加速資金周轉。

三、宏觀調控背景下房地產金融創新的理論邏輯

毫無疑問,不論是房地產開發商還是購房者,在繞過房地產金融調控壁壘、通過創新方式取得各類融資的過程中,其融資成本總體上要高于銀行貸款,究竟是什么動力驅使他們承擔高成本去融資?各類資金供給方為什么也愿意貸出資金?

(一)生產者主權背景下商品房價格上漲的內在機制

“生產者主權”是一個與“消費者主權”相對立的概念,是美國制度經濟學家加爾布雷思(JohnKennethGalbraith)提出的。加爾布雷斯認為生產者總是不斷自行研究、

設計、開發新的產品,自行安排生產,自行規定價格,然后通過龐大的廣告網、通訊網和推銷機構向消費者進行勸說,讓消費者按照生產者安排的品種、規格、價格來購買商品,這就是“生產者主權”。在生產者主權市場中,不是需求創造供給,而是生產創造消費,出現這種市場力量不均衡是由于生產者總是有組織的、集中的機構,可以動用規模性的力量,而消費者則是分散存在的,很難形成集體平等地和生產者議價或維權。有學者認為我國的房地產市場是一個相對典型的生產者主權市場,唐文進就對這一問題進行過深入討論。[3]在房地產市場上,從買地到設計,從施工到銷售,都是由房地產開發商的專業團隊決策并主導完成的,反觀消費者,除了決定買還是不買以外,對商品房的上述開發過程沒有直接影響力。⑨因此,房地產市場的生產者主權特征明顯。在一個生產者主權市場上,價格的確定往往有利于生產者。與社會福利最大化情形相比,生產者剩余多而消費者剩余少,這一點與壟斷非常類似。其實房地產市場的確具備一定的局部壟斷特征,雖然房地產開發商數量龐大,但由于商品房是地上附著物,購房者的工作和生活半徑是有限的,他們往往僅對某一特定區域的商品房才形成有效需求,而在這一特定區域內的商品房新增供給往往僅由為數不多的開發商提供,這就在局部區域內形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產市場是生產者主權市場還是具有壟斷特征的市場,其價格必定比完全競爭市場上的價格高,房地產開發商存在較高的經濟利潤。靜態來看,即便政府實施金融調控政策,房地產開發商依然有足夠的利潤空間來承擔較高的財務成本;動態來看,由于房地產市場是一個生產者主權市場,如果此前的利潤空間不足以承擔提高了的財務成本,房地產開發商完全可以通過提高商品房出售價格的方式來轉移成本,以保證其經濟利潤。如圖2所示,初始狀態下,某區域商品房供給為S1,商品房需求為D1,開發商定價為P1,商品房超額供給為AB。⑩房地產金融調控使得開發商的財務成本上升,該區域商品房供給變動到S2,如果此時P1的價格不足以使開發商獲得正常利潤,即經濟利潤為負數,他們就會漲價至P2,此時商品房超額供給為ED,待售商品房積壓嚴重,不利于開發商的資金周轉,于是開發商自己或發動銷售公司加大宣傳力度,千方百計對消費者進行游說,逐漸使得對該區域商品房的需求由D1上升到D2,開發商又成功地賣出了EC的商品房,待售商品房回到較正常水平CD。 (二)房地產金融市場上的尋租機制

既然房地產開發商可以較為自由地將財務成本上升轉移成商品房價格上升,那么理論上,只要還有漲價的空間,繼續上升的財務成本也是可以接受的,除非價格嚴重透支了消費者的購買力,使出全部游說本領也無法提高商品房需求,價格無法繼續上漲,財務成本的上升耗盡了開發商全部的經濟利潤,否則這一尋租過程不會停止。這一機制使得開發商能保持良好的信用記錄,具備較強的財務成本承擔能力,各類型的資金供給方自然有向房地產開發商融資的動力,面對政府的金融調控政策,供給方自然會合作起來,想盡一切可行的路徑,實現對開發商的融/！/資,這不僅有利于解決開發商資金需求,更使資金供給方獲得較調控前更高的利息收入和服務收入。針對二套房甚至多套房的購房者,首先,這部分人資產凈值較高,可以提供其他房產進行抵押或者其他資產權利作為質押,風險保障程度較高;其次,這部分購房者購二套房普遍付較高比例首付或購多套房的全款資金缺口不大,期限較短,償還能力較強。這兩方面原因也使得資金供給方在風險可控下能得到較高的利息收入和服務費。值得說明的是,房地產銷售公司在這一過程中有兩個方面的重要功能:一方面,他們是主要的宣傳策劃者和游說者,只有更多的人被他們打動進而購房,他們才有獲得更大利益的可能;另一方面,如果購房人資金缺口不大,但受制于房地產金融調控政策無法獲得銀行融資,他們作為信息的掌握者,自然會努力尋找銀行和民間借貸機構合作搭建針對購房人的金融平臺,在賣出更多商品房獲取收益的同時,還可分享對購房人融資產生的部分收益。在房地產金融市場上,資金提供方在房地產銷售公司的幫助下大規模尋租,某種程度而言,房地產金融調控反而有助于調動他們的尋租熱情———對難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產開發商和購房者而言,這部分資金來源彌足珍貴。

四、宏觀調控背景下房地產金融創新的影響

針對政府的房地產金融調控政策,不論是作為商品房供給方的開發商,還是作為商品房需求方的購房者,都因為各種房地產金融創新而獲得了融資,成功地繞開了調控壁壘,這對房地產市場、房地產金融和房地產宏觀調控產生了重大影響。

(一)商品房供給不斷增加的同時價格不斷上漲

房地產金融創新最直接的影響就是推動商品房在供給不斷增加的同時價格不斷上漲。之所以推動商品房供給不斷增加,是因為房地產開發商的融資并沒有受到調控政策的顯著影響,特別是對那些大的開發商而言,他們不僅融資渠道多,而且融資成本也相對低,這些足以調動他們拿地和建設的熱情,因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時商品房價格也不斷上漲,原因有二:其一,在生產者主權市場上,供給決定需求,在不斷增加供給的同時,開發商和銷售公司通過報紙、電視、網絡、廣播、電話等各種媒體對消費者展開高強度宣傳和游說,使商品房有效需求也不斷增加;其二,在生產者主權市場上,市場定價權較大程度上歸于生產者,與傳統的銀行貸款相比,即便通過金融創新取得的融資成本較高,開發商們也能通過漲價消化提升的融資成本。

(二)房地產市場和房地產金融市場風險加速聚集

房地產金融創新的間接影響就是房地產市場和房地產金融市場的風險正在加速聚焦。在各種房地產金融創新的金融支持下,開發商在不斷增加商品房供給的同時不斷推高房價,根本原因在于其能夠通過宣傳和游說拉動需求,但針對二套房和多套房購房者的金融創新類融資恰好說明這種宣傳和游說的力量正在減弱———開發商、房地產銷售公司僅通過宣傳和游說已難以有效拉動需求,還必須解決二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效發掘購房需求。而一旦這一部分購房者的需求得到滿足后,有可能不再有足夠的需求來消化增加了的供給,待售商品房大量積壓,不排除房地產開發商們本著先于其他人逃離市場的心理進行恐慌性拋售的可能,屆時房地產市場將受到沉重打擊。房地產市場的風險一旦成為現實,房地產金融市場甚至整個金融體系都會受到震動。一方面,對開發商的各類融資,包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產私募基金和民間借貸機構資金都將面臨較高的違約風險。受近年來房地產金融調控的影響,銀行貸款在房地產金融中所占比重不斷下降,且銀行主要放貸給一些實力較強的一線開發商和地區龍頭開發商,貸款成本也相對較低,這部分資金出現問題的可能性較小,因此銀行體系相對安全。但其他各類融資由于主要面對的是中小型開發商,成本較高,違約風險非常大。如果這些違約風險集中爆發,風險就會沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播,逐漸演化成系統性的金融風險。值得說明的是,在這部分融資中,雖然銀行系統表面上看起來相對安全,但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關聯,比如通過銀行發放的委托貸款,以及實際上來自于銀行表內或表外的資金,因此銀行系統想要獨善其身實際上是不可能的。另一方面,房價如果出現較大幅度下跌,不排除部分首付比例較低的購房者違約,由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款,銀行系統可能會在風險暴露的同時被迫處置數量巨大的抵押房產,這又會反過來加劇房地產市場風險。

(三)房地產宏觀調控政策效果不明顯

房地產金融領域諸多創新的實質是繞過調控壁壘,這使得房地產宏觀調控政策效果大打折扣,政府的房地產金融調控政策僅在銀行信貸系統內得到了較好地施行,還不排除有部分銀行打擦邊球參與房地產金融創新。這些

創新在相當程度上削弱了政策制訂部門的聲譽———他們的調控手段總是漸漸地失效,調控目標總是難以實現。這對房地產市場的影響非常嚴重———人們漸漸習慣了市場的“智慧”,而不大理會政策的規制。近年來,房地產宏觀調控政策效果不明顯,與這種預期的不斷強化不無關系。 五、針對房地產金融創新的優化管理建議

房地產金融創新使得房地產金融調控政策的效果不明顯,增加商品房供給的同時推高房價,加速房地產市場和房地產金融市場的風險聚集。為此必須調整房地產宏觀調控的政策思路,采取果斷措施,加強對房地產金融市場的管理。

(一)調整房地產宏觀調控的政策思路

基于房地產市場是一個生產者主權市場的判斷,宏觀調控的重點應該是加大供給和管理市場對房地產的預期。雖然近幾年來,政府主管部門加快了保障房建設,增加了居民住房的供給,但是仍然存在兩個突出問題:其一,保障房建設計劃體現出各行政區劃平均分配的特征,這使得一些三、四線城市保障房供給相對充足,少數地區甚至過剩,[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對較少,并且往往處地偏遠,相當部分有資格的購房者購不到房,成功購房者工作生活存在諸多不便,生活成本提高不少;其二,保障房在建設、出售過程中存在管理漏洞,出現了一些房屋質量無法保障、購房人資質可疑等違規現象,使得保障房的保障功能打了折扣。針對這兩個問題,政府主管部門一方面應該合理安排保障房建設計劃,加大一、二線城市的保障房供給數量,特別是要在城市相對中心地段多建設一些保障房,可以采取土地出讓配比策略,出讓一塊地給開發商的同時,緊鄰開發一定數量的保障房,既增加中心城區保障房供給,又對普通商品房價格形成壓力;另一方面要嚴格管理保障房的選址、規劃、施工、發售各環節,增加對各種違法違規行為的打擊力度,充分發揮保障房的保障功能。對房地產市場預期的管理是另一個重要的宏觀調控思路,要強化房地產市場供給不斷增加和多樣化的預期,要強化社會房地產投機的風險意識,穩定房價預期,房地產主管部門和宣傳主管部門要定期全國和各地房地產市場發展情況的數據,特別是風險提示性的數據,并多渠道進行分析與宣傳。加強對房地產開發商和銷售機構的宣傳管理,對于夸張不實的宣傳和欺騙性的游說,要加大打擊力度,盡最大可能促使購房人理性決策。

(二)調整銀行業房地產信貸的管理思路

如前所述,在針對房地產金融宏觀調控的各類金融創新中,銀行扮演了重要的角色。從表內來看,現行的房地產信貸調控政策取得了一定的效果———規模和風險皆可控,但如果把各種表外業務考慮進來,可能結果并不樂觀。此外,一些銀行通過其他主體間接給房地產開發商融資,或者通過其他信貸業務對購房者提供融資以彌補后者購房后的資金缺口,實際上還是在為房地產供需雙方融資,并且成本不斷推高,風險卻未降低。雖然管理部門不斷完善其調控措施,如銀監會21年7月叫停銀證合作,2013年3月又了《關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》,要求商業銀行合理控制理財資金投資非標準化債權資產的總額并加強管理,這意味著銀行理財產品通過證券公司成立資產管理計劃再通過信托公司為房地產開發商融資(市場通稱“銀證信合作”)的通路被大幅收窄。但金融市場參與者眾多,業務多樣,由于資本的逐利性,資金從盈余單位向赤字單位的流動很難徹底切斷,嚴格的控制并不一定帶來資金流動減少或停止,反而意味著更高成本的金融創新,因此,必須調整銀行業房地產信貸管理思路。在銀行房地產信貸管理方面,可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移”策略,即銀行業適度放松對房地產供需雙方的信貸控制,再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去,這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本,在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。

(三)加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監管

非銀行金融機構和民間借貸機構參與房地產金融領域有其積極影響:一方面,這些機構的參與有效增加了房地產供需雙方融資渠道,分流了對銀行的資金需求;另一方面,這些機構的管理相對于銀行體系更為寬松,更有機會從事高風險業務,創新更為踴躍。因此,主管部門簡單地叫停這些機構的房地產金融業務是不明智的,負責任的態度是加強對這類機構的管理。首先,要明確管理主體,目前,銀行、信托公司、證券公司、資產管理公司都有歸口管理部門,但其他一些機構,如地產私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理,工商部門、發改委、金融辦都行使一定的管理職能,多頭管理效率較低,應該針對各類新型金融組織,明確管理主體,進行專業化的全面管理;其次,要完善管理法規,加快新型金融組織的立法工作和相關業務管理規定的擬定,改變“先放養,后規范”的思路;最后,加強各類新型金融組織的業務指導,提示相關業務風險,提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度,使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產金融業務。

房地產論文:房地產投資論文

1993年到23年,我國房地產開發投資從1937.5億元增長至116.1億元,1年間增長了4.2倍,平均每年增長17.96%,盡管比同期全社會固定資產投資增長率低約1.5個百分點,但卻遠遠超過了同期GDP的增長速度。24年1-5月房地產開發投資同比增長速度雖然逐月回落,但同比增長仍達32%,占固定資產投資的比例為26.1%。在新一輪的投資增長中,在進入統計的19個行業中,房地產業占固定資產投資的比重僅次于制造業居第二位。

一、房地產開發投資的主要問題

1、資金來源結構存在嚴重缺陷,銀行貸款和經營性欠款數量巨大。1997年以來,房地產投資的各種資金渠道中,國家預算內資金、債券、利用外資,以及外商直接投資均呈現回落趨勢,而國內貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通23年國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發投資總額的比例高達98.5%,三項總計12932.29億元。24年1-5月國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發投資總額的比例上升到98.7%,而銀行貸款和經營性欠款兩項合計就達3772.13億元,占全部資金來源的61.1%。

2、資金投向結構不合理,經濟適用房建設投入不足。1997-23年住宅開發投資穩定增長,23年達到6782.41億元,占當年房地產開發投資的67.1%;雖然經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例并不是最低的,但是與我國的收入結構比,這一比例明顯偏低。24年1-5月在房地產和住宅開發投資增長分別高達32.%和32.2%的同時,經濟適用房開發投資的增長只有9.1%。因此,造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經濟適用房供不應求,高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至24年6月末全國商品房空置面積高達9697萬平方米,其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米,占空置商品房總面積的58.5%;全國商品房空置面積同比增加.2%。

二、房地產開發投融資體制面臨挑戰

1、降低國內貸款和預售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。隨著中國銀行體制改革,房地產投融資體制發生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實,各家銀行對房地產開發貸款將更為慎重。另外,由于期房銷售受到限制,依靠預售房款籌集開發資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明,我國房地產投資體制正在發生變化,將扭轉長期以來房地產開發過度依靠銀行貸款和預售貨款,從而加大金融風險的局面。另一方面,由于貸款難度加大,使開發商面臨開發資金緊張和還貸的雙重壓力,不僅會迫使開發商調整價格策略,以維持企業的有效運轉,同時也推動有關方面加大金融創新力度。

2、自籌資金比例居高不下,債券融資拓展緩慢。1997年以來,自籌資金占房地產開發資金來源總額的比例不斷上升,23年占到當年房地產開發資金來源的28.6%,24年1-5月上升到31.1%。債券融資在房地產開發資金來源中所占的份額一直很低,這與我國房地產業的發展階段是不適應的,應當大力拓展債券融資的空間。

3、經營性欠款數量巨大,其中蘊藏的風險需要及時化解。統計表明,我國房地產開發企業的經營性欠款自1997年以來一直處于上升中,1997年經營性欠款占當年資金來源總額的38.1%,到23年這一比例上升到46.1%。由于24年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大,加之有關部門對房屋預售做出了相對嚴格的規定,促使經營性欠款的比例有所下降,24年1-5月下降到38.3%,但比例仍偏高。經營性欠款的主要部分表現為待出售的房地產項目,但是由于價格原因,供給和需求在低水平上維持均衡,短期內似乎難以改變,因此,及時降低這部分比例成為一段時間內的重要內容。

4、房地產業應對國際、國內沖擊的能力亟待提高。1997-21年我國房地產開發利用外資額持續走低,22年這一數字開始回升,24年1-5月外商直接投資同比增長1.4%。結合中國金融業對外開放步伐的加快,預示著外商對中國房地產的投資有可能持續回升,并成為我國房地產開發投資的重要力量。然而,外資以何種形式進入我國房地產市場,必須加以注意,以便妥為利用,防范負面影響。同時,國內游資對房地產的投機也值得關注,目前一些省份的游資有千億元之巨,如何利用其有利的一面,防范其負面影響,也是有關各方不可忽視的問題。

三、完善房地產投資相關政策建議

1、完善市場運行機制是根本,行政手段須慎用。房地產業作為我國經濟的一個新生長點,對國民經濟增長發揮著重要的帶動作用,如果政策效力過猛,調控力度過大,有可能引起連鎖反應,抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外,我國房地產開發的公平競爭環境問題一直比較突出,應當努力為房地產開發創造一個良好的法制環境,完善市場功能,以期在實現調控目標同時兼收培育市場之功效。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策,但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩,對市場的作用重視不夠,一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環境,而不是強迫開發商服從政府意志,如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張,甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策,不僅無助于降低市場風險,反而加重市場的扭曲,導致更大的風險。可取的政策導向是化解結構性矛盾,增加市場的公平性。

2、近期主要目標是結構調整。以結構優化促進總量調整,控制空置面積繼續增長,消化存量商品房。房地產業目前的金融風險不在規模上而在結構上。首先是資金使用的結構。很明顯,直到目前我國廣大城鎮家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準,對房屋的購買欲望仍非常強烈,有購買力的需求也十分龐大。另一方面,空置一年以上的房屋在56萬平方米以上,龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現。其次是資金來源結構。房地產開發投資中,銀行貸款和經營性欠款所占比例過高,23年兩項合計占房地產開發資金來源總額的7%,24年1-5月兩項合計占比仍高達61.1%。有效地改善供需結構、資金結構,是近期調控房地產市場,降低風險最有效的著力點。

3、加強房地產市場的規范管理力度,把好土地源頭關。近年來,政府

主管部門出臺了一系列支持和規范房地產市場發展的政策,政府對房地產市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段為主。在此基礎上,應更深切體會土地資源對于經濟可持續發展的重要性,實施更嚴格、高效的土地管理制度。對建設用地進行合理控制,進一步完善年度土地供應計劃,全面盤活土地資產,加快建立健全的、適應市場經濟需要和房地產業發展的土地產權制度。 4、完善財產稅制度,打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾。我國房地產業發展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置,而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本,因此造成資源的嚴重浪費。與此同時,由于不需要付出額外成本便可以擁有財產,刺激了以投機為目的的財產集聚和沉淀,導致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現象對資源的有效配置和經濟的健康發展危害極大,必須加以改變。根據國內外已有的經驗和理論分析,適時改革和完善財產稅制度是一項有效的措施,建議有關方面抓緊研究,及早出臺可行的方案。公務員之家

5、差別化引導市場,加快金融創新步伐。23年我國人均GDP超過1美元,為房地產市場的發展提供了一個堅實的購買力基礎。隨著需求結構的細化,房地產市場產品結構調整也應當跟上,不同城市、不同群體對住宅檔次的需求差異也較大。一個健康的房地產業,需要公平競爭的多元化主體存在,健全的多層次的金融市場體系是實現多元化利益主體公平競爭的基本平臺。與此相>:請記住我站域名/

6、防范和化解風險并重,關注市場變化,提高預警能力。防范風險的根本原則是減少不確定性。因此,有關部門應當廣泛搜集房地產市場信息,建立動態的統計、分析和監控體系,加強房地產的政策研究、市場研究和需求方面研究,提高風險預警能力。與此同時,對已經存在的風險,必須加以化解。當前的重點應當放在限制過度投機上,尤其是限制官商勾結的違規投機炒作行為。應當認識到,限制投機就是保護合理消費,有助于房地產的長久發展。從長遠看,加強市場的公開性、公正性、公平性,是防范和化解房地產業風險的根本出路.

房地產論文:小城鎮房地產投資風險特征研究論文

我國城鎮化已進入高速發展階段,小城鎮房地產開發也隨之不斷擴大,小城鎮房地產開發可增加地方財政收人,帶動當地建筑業、建材業、運輸業、批發零售業、飲食業等諸多產業的發展,促進基礎設施的完善,同時擴大農村消費需求,吸收農村富余勞動力。房地產投資資金投入量大,建設周期長,影響收益的不確定的因素很多,因此,房地產業屬典型的高風險產業。小城鎮在城鎮體系中,具有特殊性,因此,小城鎮房地產投資除了具有一般房地產投資風險的共性外,還具有其獨特個性。

一、小城鎮房地產投資風險特征分析

1.居民有效購買力風險。盡管全國范圍內,小城鎮人口眾多,市場較大,但是單個小城鎮市場規模并不大,消費群體有限。目前小城鎮居民多數是從農村致富后遷移到城鎮居住的,他們要么沒有住宅,要么當前住宅環境較差,對住宅的需求較強烈,需求量較大,但是這部分人由于家庭收入結構單一,一般沒有持久性收入,收入水平受外界因素影響較大,購買能力極易受到市場變化因素影響,存在一定的有效購買力風險。

根據國外的經驗,房價一般為居民家庭收入的3~6倍,發達國家為5~6倍,中等發達國家為4~5倍,發展中國家為3~4倍。25年1~1月,我國商品房每平方米平均售價為39元。據國家統計局公布,25年,我國城鎮居民人均可支配收入為1493元,按25年全國城鎮戶均住宅建筑面積83.2平方米來計算,售價為25.3萬元,是戶均年可支配收入(戶均按3.4人計算)的7.2倍,超過國際公認的發展中國家合理的房價收入比。因此,我國城鎮居民的有效購買能力不高。

另外,由于來小城鎮居住的農民大多沒有享受住房公積金政策,國家商業銀行住房消費貸款也極少在縣城以下的小城鎮實施,因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。

2.規劃風險。開發商擬在某地進行房地產開發時,都要與當地規劃管理部門進行溝通,詳細了解區域規劃和城鎮規劃,因為區域規劃和城鎮規劃的修訂將直接影響房地產開發成果的價值。但是,目前我國有的小城鎮還沒有建設規劃,或者雖有規劃但只是“規劃規劃,墻上掛掛”而已,沒有嚴格地按規劃執行,主觀隨意性較大。有的小城鎮,城鎮建設純粹是長官意志,隨著長官的變化,建設規劃和思路也可能會變化,城鎮規劃的主導作用會失去,有的小城鎮雖有規劃,但是規劃也不盡科學合理,隨時都有修訂的可能。

這種無規劃或不嚴格執行規劃,將可能會導致房產與城鎮規劃中的功能分區不符,生活區、工業區和商業區等功能相互混雜,建筑風格與周圍自然環境、人文景觀不協調等,從而失去區位優勢,影響房產的價值,帶來投資風險。

3.房產投資類型單一風險。不宜投資組合降低風險。所謂投資組合就是由兩個或兩個以上的投資方案,按照不同的比例額度構成的一個復合體。上世紀5年代初期,美國經濟學家馬利維茨率先提出了現代證券組合理論,并廣泛地在證券業、保險業以及金融業中加以推廣和運用,成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法,投資者常奉行一句格言:“不要把雞蛋放在一個籃子里”,在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現了這一理論思想。

房地產投資組合是利用多樣性來分散風險,通過開發不同房地產產品和不同的投資方式的組合,以求得單位風險水平上收益最高或單位收益水平上風險最小。小城鎮房地產需求,主要集中在居民對住宅房地產的需求,需求愿望強烈且需求量較大,但是對大型商鋪、旅館等房產的需求并不明顯,造成房地產開發商不宜采用投資組合來降低風險。

4.消費習慣風險。在大中城市,由于城市市民文化素質相對較高,城市居民來自不同地方,一般不易形成比較統一的消費習慣。我國地域廣闊,小城鎮眾多,但各小城鎮居民絕大多數為當地居民,他們的宗教信仰、文化背景、歷史淵源、傳統和觀念各不相同,多數小城鎮的消費者都有特定的消費心理和消費習慣。如果投資者開發的房地產與當地的消費習慣不一致,可能會造成滯銷。

5.開發企業自身風險。房地產開發企業的自身能力和素質,影響到開發活動的每個階段,這也是開發的一個比較大的風險。在小城鎮從事房地產開發的企業,多數是從原來的建筑企業或農村的建筑隊轉型而來,都不同程度地存在著素質低、資金實力弱、技術人員少、開發經驗不足等問題,有的甚至是無資金、無技術、無隊伍的皮包公司。在投資決策、項目建設施工以及銷售管理過程中,作出的決策有時不合理,很可能給項目帶來諸多不確定性因素,從而帶來比較大的風險隱患。

6.公眾干預風險。這是由于某項房地產的興建,影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進行干預,阻止該項目的發展,從而可能給房地產開發商帶來各種形式的損失。小城鎮土地所有權和使用權復雜,土地權有的屬國家所有,有的屬集體所有,屬集體所有的土地,形式也不一樣,因此獲取土地需支付相關的費用不盡相同。另外,原土地上的附著物產物類型不一,形式多樣。因此,獲取土地時賠付過程復雜,經常出現各種經濟糾紛,影響項目正常進展,帶來一定的風險。

二、小城鎮房地產投資風險防范

1.廣泛收集信息,做好可行性研究。科學決策。決策是指在若干個方案中選擇最佳方案的過程,這一過程所做工作的質量,最終決定投資決策的質量。眾所周知,房地產投資決策所涉及的金額較大,一次投入后,要較長時間收回,并對投資者產生長期的持續影響,而且投資決策一旦被實施,就很難

改變,或者要付出很大的代價。因此,房地產項目投資決策必須進行可行性研究,對擬投資項目進行科學、全面的論證,以減少投資決策的盲目性。公務員之家 在投資決策階段,一般都要通過做可行性研究報告來進行決定。因此,可行性研究報告對決策意義深遠,它是對擬投資項目進行全面的技術分析,是房地產及任何其他投資項目前期不可缺少的一個階段。目前,我國很多開發項目的研究報告,只是投資者申請立項時的例行公文,缺乏科學分析和市場需求的有力支持,而且虛假和不實成分較多,達不到可行性研究報告應有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例,截止2年1月,城市人口不足5萬的三亞市共有12多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學決策而形成的“爛尾樓”,給國家和企業帶來巨大的經濟損失。

在可行性研究階段,小城鎮規劃也是不得不關注的問題,投資者一定要詳細了解小城鎮的建設規劃的制定和執行情況,和當地規劃主管部門和政府機關加強溝通和聯系,及時了解小城鎮的建設思路,保證房地產的地理位置和區位優勢。

2.不可盲目追求特色和檔次。開發規模不宜過大。小城鎮消費者收入不高,承受的價格隨能力較低,大都屬于一次置業,注重的是住宅的居住功能,對住宅的特色等輔助功能不是非常關注,因此不要盲目追求特色,以免增加成本,從而從價格上影響居民的購買欲望。小城鎮居民對開發項目接受較慢,因此,每次開發規劃不宜過大,可以采取分期開發的方式,逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費觀念對房地產市場的影響,及時掌握國家小城鎮房地產發展狀況,使投資項目在功能設計、結構安排、新材料、新能源的運用上,能不斷滿足消費市場的特殊需求,保證投資開發項目與消費市場的需求保持一致。

同時,必須考慮市場購買力,找到最佳的價格定位。小城鎮房地產價格較低,利潤空間相對較小,降低每套住宅價格主要靠減少面積。從中央政策來看,26年5月17日出臺的《國務院關于促進房地產業健康發展的六點意見》(簡稱“國六條”)中提出,“切實調整住房供應結構”,“重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租住房”。國務院辦公廳在轉發建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》中提到,“要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”,“自26年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑面積9平方米以下住房(含經濟適用房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積的7%以上”。這些都充分體現了廣大城鎮居民購買力并不強大,需要的中低價位、中小套型的普通商品住房、經濟適用房和廉租住房。

3.提升企業自身素質。加強管理。確保工程質量。開發企業要理順企業體制,廣開資金籌措渠道,提升開發實力,引進管理人才,提高管理水平。開發企業要高度關注工程質量,要實行項目監理制度,聘請工程監理公司對項目施工進行全面監督和管理。項目施工是一項非常復雜的系統工程,需要較全面的專業知識和實踐經驗,而絕大部分投資者或開發商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項目的管理。因此,有必要聘請有資質的工程監理隊伍對項目施工全過程進行監督和管理。一方面督促施工方嚴格履行施工合同,對項目工期、質量實行嚴格控制,對材料設備等資金成本進行嚴格監管,并加強施工現場經濟簽證,有效控制施工質量和工程成本。

推行項目負責人制度,從房屋的規劃設計到竣工驗收,全程都要加強管理,確保質量。要向消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,切實保障消費者的權益,獲得消費者的認可,促進潛在消費群體的消費。

4.投資分散,控制風險。在市場經濟中,從事多樣化投資,一種投資的收益減少可由另一種投資的收益增加來彌補。房地產投資分散就是多樣化投資的一種,是通過開發結構的分散,達到減少風險的目的,一般包括投資區域分散、投資時間分散、物業分散、共同投資等方式,追求收益相同時風險最小或在風險相同時收益最大,即在風險和收益之間尋求一種最佳的均于投資組合。小城鎮房地產開發商一般實力較弱,應多聯合多個投資者組成聯合體,共同投資,共同受益,最大限度發揮各自優勢,提高收益。同時,投資商還可租用共同投資后剩余資本,進行區域分散和時間分散性的投資。對于部分實力雄厚的大型企業,則可以選擇物業分散和區域分析來分散和降低風險。

5.配備專職風險管理人員。對房地產投資項目來說,風險管理的目標是保證項目的順利進行及投資的順利回收,盡可能地爭取最大利潤。風險管理是一個系統工程,需要全員參與貫穿于建設工程全過程。對于一些小項目,可以設一個專職風險經理,負責處理風險,對于一些大型工程,則設置風險管理機構,按照風險管理的基本程序,處理風險事件。

房地產論文:會計核算房地產的論文

一、房地產開發企業會計合算的現狀和特征

1.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長,所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金,想要收回成本需要大量的時間,在這個期間中,即使預售工作已經完成,但是對于我們會計工作來說也無法確認收入,這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位,而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位,這就造成了兩者的不配比。

2.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位,而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門,其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目,但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目,以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性,這些差異性會對企業產生一定的影響,因此無論對于內部的審查還是外部的認知,現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌,這也就造成了我們會計工作的困難性。

二、解決會計核算問題的措施

1.合理設置會計科目

在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作,要明確本企業對于開發項目的數量,項目的具體規模,并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話,那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體,為了賬目的核算更加方便,可以對開發成本一級賬適當的取消,并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬,然后根據相應的一級科目設置明細賬。在我們的實際的工作中房地產開發企業完全能夠設立一份明細臺賬,然后根據我們進行的核算的不同對象,設立成本卡片,這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分,抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況,有利于對項目是否投資進行詳細的分析。

2.實施現金收付實現制

房地產開發企業因為在一個會計期間內,可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體,但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷,能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑,權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷,能夠導致我們會計信息的不準確,進而導致資金的流失。再就是權責發生制不能準確的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況,這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確,如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同,所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則,而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題,在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。

3.擴大信息透明度

在房地產開發公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度:一是對于土地的擁有量及其成本的信息,對于一個房地產開發企業來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目,這些土地隨著年限的增加也可以產生一定的利潤,如果用于開發的話會給房地產開發企業帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產公司在信息中并沒有土地使用權、總額等相關的信息。所以我們在房地產開發公司應該在財務報告中增加關于土地使用及擁有量的相關信息,這樣可以有利于社會對于土地資源的監督;二是企業在項目開發過程中應該將所有的資金流向進行公開,讓媒體和社會進行監督。在房地產開發項目中應該把企業作為基本一個的單位,在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監督活動,尤其是對于資金的流動情況,更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監督。主要的監督內容應該有購買工程物資款,對工人的工資發放情況,還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少;三是注重質量保證金及風險信息的透明度,我們房地產開發企業有一定的高危險性,為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產品的質量,以此可以防范風險。但是對于我們房地產開發企業來說開發的工程需要的資金量巨大,所要消耗的時間也相對其余的商品比較長,所以對于保證金的數額自然較高,而且需要保證的時間也相對較長。基于此種情況企業應該就開發的具體情況提取質量保證金,把保證金計入工程成本,提高對于風險的應對能力。同時在企業的財務報告中應該把企業可能遇見的各種風險進行詳細的列明,并對項目的抗風險力度進行標注,這樣才能夠提高房地產開發企業的抗風險能力的透明度。

三結語

隨著經濟的發展和企業管理水平的提高,對于會計的核算制度和體系趨于完善,我們應該進一步加強對于房地產企業會計的核算問題的探索,讓企業的經濟效益更進一步提升,從而可以有效地帶動我國的經濟發展。

房地產論文:土地開發成本房地產的論文

1土地開發成本估算原理

土地開發成本估算是房地產企業在進行開發和建設前必做的準備工作之一,其質量直接影響著開發的最終成效。因此,房地產開發企業為了進一步降低開發成本,提升經濟利潤,紛紛運用各種先進技術和管理手段進行土地開發成本估算,合理規劃其各項開發建設資金,并取得了良好成效。

1.1土地開發成本的涵義土地開發成本是指房地產開發企業為了獲取土地使用權而付出的所用費用。根據《城鎮土地估價規程(試行)》及工業用地的特點,影響工業用地的區域因素主要有:工業區的位置、交通便捷程度、基礎設施完善度、產業集聚規模、環境質量優劣度、城市規劃限制等。因此,在進行土地開發成本管理時,相關管理人員必須站在房地產開發角度,在保證其開發質量的前提和基礎下,盡可能地降低土地開發成本,提升其資金利用效率,保證其經濟利潤水平。同時,管理人員還必須進行必要的走訪調查,及時了解和掌握開發區周圍的環境情況,分析和評價其土地開發價值。

1.2土地開發成本估算的方法在土地開發成本估算過程中,常見的土地開發成本估算方法主要有基準地價系數修正法和假設開發法。這兩種估算方法各有其優勢與不足,其對應的估價對象也不完全相同。

1.2.1基準地價系數修正法基準地價系數修正法,是在求取一宗待估宗地的價格時,根據當地基準地價水平,參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內該類用地地價標準和各種修正因素說明表,根據兩者在區域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等的差異,確定修正系數,修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。

1.2.2假設開發法假設開發法又稱剩余法,是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和銷售稅費等,以價格余額來估算待估土地價格的方法。

2土地開發成本估算方法

在房地產開發項目中的應用隨著我國房地產行業的不斷發展成熟,其開發項目管理逐漸呈現出大型化、系統化、復雜化特點。因此,為進一步提升其項目開發質量,管理人員必須積極轉變其管理理念,運用各種高效化成本估算方法進行成本估算,明確企業在整個開發過程中的權力與義務,并進一步優化資源配置,做到產權明晰,分配合理。

2.1項目概況

①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。

②權利狀況。待估宗地的土地所有權屬于國家所有,土地使用權為JDC房地產開發公司合法取得。待估宗地來源合法,產權清楚。

2.2土地開發成本估算采用基準地價系數修正法估算該項目宗地土地使用權獲取費用,本次評估的土地處于遼陽市五級地段,設定為住宅。根據遼陽市新調整的土地級別和遼陽市基準地價資料,對應的50年期基準地價為690元/平方米。

①日期修正系數K1的確定。由于自2008年以來,遼陽市的地價指數變化較大,平均漲幅約為20%,根據遼陽市的地價指數,確定期日修正系數K1=120/100=1.2。

②確定土地使用權年期修正系數K2。由于遼陽市商業、辦公、工業用地基準地價均設定為50年期土地使用權價格,此次土地使用年期為70年。

③容積率修正系數K3的確定。根據基準地價技術工作報告及其說明,其地價內涵定義為單位樓面地價,故直接乘以建筑面積即可得出單位地價,或許直接乘以容積率1.0修正。

④開發程度修正的確定。因本次評估所使用的基準地價設定開發程度與本次評估宗地設定開發程度相同,因此不需再進行開發程度修正。

⑤影響地價區域因素及個別因素修正系數之和(∑K)的確定。根據《遼陽市市區基準地價測算技術工作報告》,結合待估宗地的各項因素具體條件,編制出遼陽市河東村各項樓面地價修正因素調查及修正系數表,故宗地基準地價修正系數為0.27。

⑥宗地地價計算。

⑦基準地價系數修正法估價結果。該宗地建筑面積為38.41萬平方米,土地總地價為41242.72萬元。

房地產論文:國內房地產財務成本管理論文

一、當前房地產財務成本管理中存在的問題

1.財務成本管理重視程度不足。

很多房地產企業雖有財務成本管理的意識，但是對財務成本管理工作卻不夠重視。財務成本管理直接影響企業成本使用的效率，若成本管理使企業成本使用效率提升至最高水平，那么將會給企業帶來巨大的經濟效益。但是，很多房地產企業并未認識到財務管理的重要意義，因而放松了財務成本管理。在財務成本管理方面，企業未明確有效的工作規范、目標，且成本管理體系本質也是不完善的。部分企業在實際財務管理中，只對部分成本管理環節給予重視，如重視設計階段，而忽略了施工階段，這種現狀導致財務成本管理完整性不足，且很難進行系統性管理。

2.財務管理體系與成本管理體系不匹配。

近十年來，中國房地產企業快速發展，企業規模不斷擴大，但是其內部管理體系卻不能跟上企業擴展的腳步。房地產企業的財務成本管理仍延續傳統的管理模式，管理方法較為粗放。從宏觀和微觀管理兩方面來看，成本管理工作已經不適應企業的發展規模，且成本管理與財務管理存在脫節現象，這在一定程度上影響了成本管理在財務管理中的執行力。很多企業的成本管理制度僅針對自身設置，未考慮工作制度與財務管理的銜接性，因而無法在財務管理中落實各項成本執行要求，對企業經濟效益造成了一定的影響。

3.建筑工程預結算管理效果不佳。

作為房地產企業，工程預結算是財務成本管理工作的重點，必須確保工程預結算工作準確性和有效性，進而保證財務成本管理不會受到影響。當前，工程預結算管理暴露出較多問題，主要體現在三個方面：第一，組織建設不足，影響了工程預結算管理的執行和工作效率；第二，定額更新速度慢，計算步驟繁瑣，且無法保證預結算工作準確性進，影響了工程進度；第三，工程項目管理不足，主要表現為綜合管理缺失，導致工程施工與設計的交流溝通不足，難以達到統一的管理模式，因而造成預結算款升高，影響企業的資金運作；第四，工程預結算問題嚴謹性不足，存在弄虛作假現象，導致預算遠超過實際成本。

二、房地產財務成本管理問題的應對策略

1.提高財務成本管理重視程度，樹立財務成本管理意識。

作為房地產企業，要認識到財務成本管理對企業效益的重要影響力，從而給予財務成本管理充分的重視。企業領導要制定相應的管理措施，要求財務成本管理人員從思想上重視財務成本管理工作，并樹立財務成本管理意識，使該意識貫穿至財務成本管理工作的始末。企業領導要協調各財務管理部門，加快管理制度制定，構建一個完善的財務成本管理體系，提高財務成本管理的效率。房地產企業應明確財務成本管理與內部管理的關系，使財務成本管理部門具有參與企業各項決策的權利，從而通過成本管理優化企業資金利用效率，促進企業實現利益最大化。

2.加快財務成本管理體系建設，提升成本管理與財務管理銜接性。

企業要根據自身的發展速度，及時調整內部管理，尤其要做好財務成本管理體系建設，以保證成本控制效果。成本管理體系建設要從制度建設做起，強化企業財務會計和財務費用審計制度建設，進而提高成本管理的規范性。房地產企業應建設分層管理的財務成本管理體系，嚴格劃分每個層次人員的工作范圍，實施崗位責任制度，便于明確每個工作人員的責任。在具體的成本管理中，首先要保證會計主體財務數據真實準確；其次要注意財務數據實時記錄與收集；最后要強調會計主體財務數據與財務管理有效銜接。為保證工作流程的有效銜接，應制定會計人員的結賬、報表、編制等規范。同時，要注意成本管理的科目設置與財務管理相互一致，使兩者實現統一管理，完成企業財務管理系統升級。

3.健全工程預結算體系，全面實施預算管理。

現代管理理念已經在我國企業中廣泛推行，房地產企業也應具有現代財務成本管理的理念。現代財務成本管理理念對預算管理提出了新的要求，為此，企業要結合會計管理工作，全面落實預算管理。

3.1加快組織建設。

預算管理應實施統一領導，以強調其內部協調一致，需要企業內部部門互相合作、協調，因而其組織體系也要包括及公司各部門。企業內部各部門要統一思想認識，密切配合，共同完成預算管理，構建一個完善的預算管理組織結構。

3.2加強工程預決算管理。

企業財務管理人員要做好工程項目經濟指標預測，尤其要注意指標項目的全面性，避免發生遺漏，影響預算成本。應結合具體項目進行具體分析，從而估算出較為準確的工程成本，保證預估成本與實際成本無較大差異。估算出工程成本后，應與設計方案反復比對。

3.3加強預決算人員管理。

預決算人員是預結算工作的實施者，其行為直接影響預算準確性。企業應定期組織專業知識培訓及學習，提高預決算人員業務能力。為避免發生弄虛作假現象，應完善獎懲制度，提升預決算人員職業素養，使預決算人員能保持認真、負責的工作態度。

3.4明確管理流程和工作方法。

很多房地產企業的預結算管理方法較為粗放，導致管理效率不高，因而要加快管理流程和工作方法建設。在工程項目管理中落實綜合管理，并提升預決算工作執行力度。此外，應強化預決算過程的監督工作，督促預決算人員建立較強的責任感。

三、結語

總體來看，我國房地產企業對財務成本管理重視不足，缺乏未將財務成本管理意識貫徹至相關部門，這種現狀對企業節約財務成本是十分不利的，企業必須適應市場需求，學習現代企業管理理論，進而完善財務成本管理體系。房地產企業要深入了解當前財務成本管理的現狀，結合企業自身情況，加快財務成本管理體系建設，優化企業內部管理系統。企業應重視財務成本管理規劃，提高成本管理效率，促進房地產企業的成本管理質量提高，為企業規避市場風險，保證財務安全構建一個有效的保障體系。

作者：張彥紅 單位：青島銀盛泰億聯置業有限公司