序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇工程建筑市場調研范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：建筑工程；前期設計；質量監控

一、建筑工程設計的準備工作

建筑工程前期設計的質量能夠直接影響到整個工程的施工進度以及投資目標的實現，因此必須要加強質量監控措施。在進行項目設計之處就需要進行大量的準備工作，這其中就包括對建筑項目的選址、功能策劃以及市場調研等因素結合建筑資金的投入量用科學、客觀、綜合的分析方法進行評估，并且從宏觀意義上提出一種預設，為接下來的建筑工程設計階段提高重要依據。此外做好建筑工程設計前的準備工作可以給設計方案帶來更多的經濟性因素，例如能夠產生良好的經濟效益以及社會效益，并且能夠在一定程度上降低投資方的投資風險。以下就對加強設計前的準備工作進行具體分析：

（一）建筑項目的選址

建筑項目的選址一般都是由投資方在確定建筑項目的具體內容以后，通過對建筑環境的考察選擇從而使既定目標獲得最大化的效益。進行建筑項目選址時的質量監控措施包括：從城市控制性規劃中的用地性質、建筑用的的位置、交通條件、市政的配套設施狀況、周邊的人文以及自然環境等出發，從分考慮建筑用地的規劃以及建筑設計規模?？梢韵雀鶕陨蟽热葜贫ǔ鲈O計預案，然后分析合適程度以及變化額冗余度。

（二）功能策劃以及市場調研

功能策劃以及市場調研通常都是在建筑項目選址已經確定下了的情況下進行的，通過對建筑用地以及周邊環境等各種因素進行功能策劃以及市場調研，然后為建筑項目的決策者提供理論依據。由此可知功能策劃和市場調研雖然在側重點上存在差異，但彼此之間還是緊密聯系、是相互配合進行的。

對建筑用地進行功能策劃并沒有固定的形式，主要是通過結合區域內的自然以及人文環境等因素對現有建筑功能的配置、修建規模、建設投資以及周邊交通狀況等進行充分考慮，完善知識儲備，然后策劃者根據建筑功能的不同特征發展一些新的功能形式。根據具體的建筑環境除了要對建筑自身的發展進行考慮以外，功能策劃還需要考慮建筑對周圍整體環境造成的影響，可以借勢增強周邊功能，或者結合周邊進行優勢互補，此外經濟效益也是功能策劃的重點工作。市場調研主要是對市場份額、需求、定價等方面進行調查，然后把這些信息收集起來進行分析和監控，進而解釋各種信息之間的內在聯系以及相互關系變化的規律。這個過程是為日后建筑項目的具體實施以及功能定位提供重要的理論依據。對于功能策劃以及市場調研的監控措施主要是將整個策劃過程進行專家論證，決策的判斷應該結合市場調研的結果而定。

二、建筑工程前期設計的質量監控

建筑工程前期的設計質量能夠直接影響日后的工程建設是否能夠達到投資者或者業主的預期目標，它是整個建筑工程的關鍵所在，因此對于建筑工程前期設計中的質量監控是設計監理工作的重中之重。建筑工程設計方案質量的高低取決于設計方案是否能夠滿足設計規范性、結構安全性、技術合理性、工藝先進性、設備可靠性以及施工可行性等要求。以下就對建筑工程前期設計的質量監控措施進行具體分析：

（一）把住方案設計比選關

建筑工程設計方案就是將投資方或者業主對建筑的各種要求集中反映在設計文件以及圖紙上，它基本上決定了工程項目的功能、技術、投資，所以對建筑工程設計進行質量監控主要是管理和控制設計文件以及圖紙。因此建筑工程設計監理必須要求設計單位提供多種設計方案進行比選，確保能夠最大限度的滿足投資方或者業主對建筑的質量標準，安全性、經濟性等方面的要求。

（二）加強設計圖紙的審核工作

設計圖紙是建筑工程設計工作的最終結果，同時也是建筑工程施工和進行質量監控的主要依據。在進行施工監理的過程中，施工圖存在問題的是非常普遍的現象，這不僅會對建筑功能產生一定的影響，而且如果沒有及時整改在施工中引起質量事故將會造成非常嚴重的后果。因此對設計圖紙的審核工作必須建立在嚴格遵守技術標準以及法律法規的基礎上，以及結合現有的技術條件和環境因素對其進行綜合考察，對制定出的技術措施以及建筑關鍵節點的構造設計要積極與相關專業人員進行技術難點以及可行性分析。在對設計圖紙進行認真仔細地審察時，如果發現設計圖紙中存在缺陷或者其它質量問以便采取有效地修改措施，然后再對修改后的設計圖紙按照原有設計要求進行復核檢查。只有通過嚴格的審核工作才能使設計項目能夠更好地滿足投資者或者業主的需求，最大程度的發揮項目投資的經濟效益。

（三）設計單位要進行充分的溝通協調作用

要想使建筑工程設計能夠滿足投資方或者業主的要求，據需要設計者同投資者或者業主進行密切的交流。雙方互相交換意見，明確設計思路并且對設計方案共同提出修改意見，只有這樣才能使設計者充分領悟到投資方或者業主的建設意圖以及主導思想，使建筑功能能夠最大化的發揮作用。設計人員的設計能力與協調能力是相互依存的整體，兩者缺一不可，共同對建筑設計的質量產生影響。總之建筑工程的前期設計質量的改進應當以設計者為主體，然后投資方或者業主、建立工程師等共同參與，從設計項目的策劃、設計方案的改進以及設計效果的體現等多方面考慮從而能夠有效地提高建筑工程設計的質量。在建筑工程設計階段，建筑工程的設計說明以及施工圖紙等各種文件的質量對日后建筑工程能否真正意義上實現技術先進、經濟合理、安全實用以及確保質量的建設目標起著關鍵性和決定性的作用。

（四）提升設計人員自身的職業素質

設計人員是建筑設計的主體，其主要責任就是把投資者或者業主的要求能夠如實的反映到圖紙上，所以設計人員自身的職業素質直接影響著建筑工程設計質量的優劣程度。因此建設單位在設計開始時就要進行人員資質的配備，制定具體的設計計劃，整個過程必須進行嚴格評審制度，而且還必須加強對設計人員業務水平的培養，加強對建筑設計隊伍的管理，而設計人員也要不斷的提高自己的專業技術水平，多學習一些優秀的設計理念拓寬自己的設計思路，也只有這樣才能設計出更多優秀的建筑作品。

設計過程能夠以確保質量以及自身權益的保障。設計

（五）注重建筑設計的技術質量

建筑設計不應該只是單純的追求外在形式，對于其設計質量的衡量還取決于建筑形式、結構、材料、設備以及施工技術條件等因素之間的相互統一與協調，如果建筑工程前期設計中只是片面的追求建筑形式、而忽略了考慮建筑結構的科學性、建筑構造的合理性、建筑材料的適應性以及建筑施工的可行性，那么設計者的意圖也很難在實際的建設中展現出來，也就無法達到建筑設計的質量要求。

三、結束語

建筑工程設計是項目建設的靈魂，是工程項目實施的重要基礎。建筑工程施工前期設計是整個工程項目的核心工作，設計質量的優劣，直接影響著整個建筑工程質量的好壞，無論從工程投資到工程進度，以及項目竣工后的運營成本還是投資效益等方面都有著舉足輕重的作用。因此在建筑工程施工過程當中，必須將科學的管理措施融進建筑項目管理工作中，要運用科學、有效地管理的職能與方法，不斷完善建筑工程技術管理工作，為整個建筑工程項目的順利進行提供可靠的技術保障。

參考文獻：

[1]楊孟林.建筑施工技術管理淺析[J].新疆農墾經濟，2010

[2]楊樂波.淺談兼職施工技術管理[J].科技致富向導，2010

[3]傅小良.工程質量管理及技術措施[J].科技與生活，2010

篇(2)

【關鍵詞】建設單位 建筑工程造價 管理與控制

建筑工程的造價管理與控制是工程項目成本管理的重要組成部分，它從工程建設的全過程中體現出來，與工程建筑的每一個階段都緊密聯系著。加強建設單位對建筑工程的造價管理與控制，可以幫助企業控制投資成本，實現更好的經濟效益。下面本文就從建設單位的角度出發，分析了建設單位的工程造價管理與控制。

一、投資決策階段的建筑工程的造價管理與控制

（一）做好項目決策準備工作

項目決策是工程造價工作的基礎，只有項目決策工作做好了，才能夠為后續的造價管控奠定堅實的基礎。對于建設單位而言，這一階段要積極的做好數據搜集工作，包括對設備詳細資料的搜集、對施工效益的提前分析預估等。

（二）做好市場調研工作

提前做好市場調研工作可以提高項目決策的科學性和合理性。市場調研工作主要包括對當前競爭市場的分析、對競爭企業的分析、對自身所占的市場份額的分析等。

（三）做好方案優化

制定好建設方案之后，要對其進行進一步的優化和完善，對形成的方案進行深度的潤色，進一步加強其科學完整性。如把投資估算詳細的制作成表格，使投資預算更清晰全面。還要對項目進行過程中可能會出現的問題進行預測，提前制定應對方案，盡可能的減少其對工程造價的不良影響。

（四）科學的進行項目工程投Y估算

科學的進行項目工程的投資估算可以提高建設單位對工程造價管控的效率。通過工程估算，對工程項目建設過程中預留價格的上下浮動系數進行深入的考量，可以幫助建設單位將投資總額控制在整體建設項目的投資預算中。

二、工程設計階段的建筑工程的造價管理與控制

（一）再次優化方案，滿足建設工程投資收益要求

設計階段是進行工程造價管理與控制的關鍵階段，后期工程項目的具體展開也主要依據施工圖紙來進行，因此這一階段也直接關系著工程項目的效益。建設單位在設計階段進行必要的工程造價管理與控制可以很好的提高造價管控的效率。

施工方案只有在不斷的修改與潤色中才能夠不斷的加強其科學性，使工程后期的造價管控更加合理。在設計階段要充分的考量工程投資方的利益，并將其通過設計方案體現出來。

（二）對項目工程實行限額設計

限額設計是指在進行施工方案設計時，對投資和造價因素動進行充分的考慮，實現投資與造價的相統一。它是一種行之有效的工程造價管控方法。對項目工程實施限額設計時，建設單位首先要對設計人員的工作進行嚴格的把關，讓他們能夠做到技術與經濟的協調統一，從而能夠設計出質量更高的設計方案。

（三）審核預算，提出修改意見

設計方案完成后，要交由專業的人員對其進行評定和審核，對其中不足的地方指出，提出合理的修改意見加以修改，如建筑工程項目的選址、工程建造規模的大小以及建筑的用途等，確保最終完成的設計方案是最經濟有效、科學合理的。

三、招投標階段的建筑工程的造價管理與控制

招投標階段是項目是施工過程中的關鍵，一個好的招投標方案能夠對工程造價管控以及工程的質量管控起到積極的引導作用。這一階段的工程造價與控制主要有以下幾個方面的內容：首先要對投標圖紙進行詳細的分析。因為投標圖紙基本上就決定了建筑項目的外形、建筑材料的類型，而這些因素又直接關系著工程造價管控。其次是要使用恰當的發包方式。發包方式也是控制工程造價的主要手段。通過使用合適的發包方式，讓建筑企業能夠在招標競爭中實現以最低的價格得到最大的利潤。

四、施工階段的建筑工程的造價管理與控制

（一）加強監理工作力度

監理工作同樣也貫穿于建筑工程施工項目的始終，尤其是在施工階段，有必要加強監理工作的力度。具體包括以下幾個方面的內容：一是對于建設單位而言，要加強對現場施工人員的管控，讓他們嚴格按照施工圖紙來進行施工，當施工方的要求產生變化時要及時的對相關設計進行修改，確保施工過程的順利進行。二是監理單位要及時的對工程進行檢查，及時的發現其中存在的安全隱患并提醒施工人員及時對其進行處理，避免監管不到位而給施工單位的工程造價管理與控制工作造成不必要的麻煩。

（二）把控好材料關

建筑材料質量的高低直接影響著建筑工程項目質量的高低。在建筑行業的相關規定中，對一些比較大型的建筑施工材料進行了明確嚴格的規定，而對于一些特殊的材料，以及一些較小宗的材料則沒有對其價格、標準等進行嚴格的界定。這就需要建設單位自己來對這一部分材料進行嚴格的把控，在確保建筑物的質量的前提下，選擇性價比高、性能強的建筑材料，來實施合理的造價控制，減少不必要的損失。

五、竣工階段的建筑工程的造價管理與控制

（一）嚴格審核工程質量

竣工階段是建筑工程造價管理與控制的收尾階段，這一階段的工程造價管控工作主要包括對合同建筑要求與實際完工的工程項目的情況進行確認，對工程質量進行確認，對工程的標準進行確認等。通過對工程質量的審核，確保整個項目與最初的設計圖紙相一致。

（二）準確套用定額

工程項目完工以后，就可以對工程的套用定額進行結算了。通過結算出此次工程項目的總造價，對建設單位的投資收支情況就可以有明確的了解了。對于結算后超支的部分，可以分析成因總結經驗，在今后的建造工作中加以改進。

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關鍵詞：造價類圖書 造價員 預算與經濟管理 出版社

中圖分類號：G23 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2016）07（a）-0135-02

建筑造價類圖書在建筑領域類圖書出版中占有重要的一席之地。通過對此類書選題的精心策劃以及評估，確定出版零基礎成長為造價員高手系列圖書。那么如何策劃適應市場需求，獲得雙效益的圖書呢？下面筆者結合自身圖書策劃經驗與經歷來介紹如何策劃造價類圖書。重點詳細介紹圖書策劃的流程，供同行參考。

1 充分了解行業政策與從業人員需求

通過開卷數據調研，2014年開卷圖書市場分析數據顯示出如下幾點。

（1）預算與經營管理類圖書占建筑類圖書市場碼洋比重：實體店是6.29%，網店是2.97%。（2）2014年我社圖書市場動銷的預算與經營管理類圖書313種。目前分社有效動銷品種39種。造價員類圖書7種。建筑類圖書市場占有率第2名。（3）實體書店和網店暢銷書前15名中造價員類圖書有2種。開卷中關鍵字搜索“造價員”同類書表現較好的有：“造價員一本通系列”（建材社、哈爾濱工程大學出版社）、《造價員――專業技能入門與精通》、《建設工程造價員培訓教材》。（4）我社出版的造價員類圖書有：《造價員――專業技能入門與精通》、“造價員圖表快速入門手冊”系列（5本）、《全國建設工程造價員資格考試輔導用書――建設工程造價管理基礎知識》。

目前預算類圖書市場以工程預算類圖書編寫形式居多，造價員圖書相對較少。但是近年來造價員考試、培訓熱以及造價員就業人數較多，帶動了此類圖書的銷售。就業人員如有證書更增加了就業優勢。目前造價員從業人數大約300萬人左右。

1.1 造價員介紹

考試條件：（1）工程造價專業，中專及以上學歷。（2）其他專業，中專及以上學歷，在工程造價崗位上工作滿一年。

考試內容：《建設工程造價必備知識》《建設工程計量與計價》兩個科目，《建設工程計量與計價》分建筑工程、裝飾裝修工程、安裝工程、市政工程等4個專業。報名時土建和安裝不能兼報，市政和裝飾不能兼報。

1.2 造價員崗位工作要求

（1）專業過關，能熟悉圖紙，對現行的價目表、綜合及各種定額、建材的價格必須熟悉，另外對工程量的計算公式、工程的結構做法、隱蔽工程、變更等要熟悉運用，分析及計算工程材料。（2）對定額中的子目，特別是應該套用的部分熟練掌握，具備能夠說服甲方、監理方、審計等部門的能力。（3）投標時能夠綜合地掌握對工程的概算及投標的規則。（4）決算不漏項，在工程量、取費、子目等方面的控制最為關鍵。（5）并掌握相關專業的知識像審計、會計、材料、設計等。

1.3 造價員圖書需求

（1）行業規范、標準。（2）工具書。造價員崗位就業門檻比較高，剛剛參加工作的技術人員需要借助圖書或師傅才能從事崗位工作。（3）考試用書。

2 深入調研圖書市場同類書出版情況

2.1 開卷圖書市場調研

（1）工程預算與經營管理類圖書市場占比：實體店碼洋占有率6.29%，品種占有率10.94%；網店碼洋占有率2.97%，品種占有率10.8%。（2）出版社出版的工程預算與經營管理類圖書市場占有率排名前3：中國建筑工業出版社、機械工業出版社、中國建材工業出版社。（3）開卷銷售數據分析。對開卷監測書店、網店數據進行匯總。暢銷書中規范、教材占了一部分。其余以中低端技術類圖書為主?！稄男@到職場――造價員：專業技能入門與精通（第2版）》《一圖一算之建筑工程造價（第2版）》《建筑工程識圖及預算快速入門》等圖書在市場上表現較好。

2.2 當當網同類書市場調研

查詢當當網工程預算與經營管理類圖書年度暢銷排行榜，市場表現較好的圖書有：《造價員一本通系列》《建設工程造價員一本通系列》《建設工程造價員培訓教材》等。

3 進行選題規劃

3.1 明確讀者對象

（1）主要讀者對象：從業人員為工程師水平以下。從業時間少于5年。建設行業從事工程造價工作的上崗人員。施工企業、造價咨詢企業、建設單位、建設項目管理單位等的造價從業人員、工程管理人員。（2）次要讀者對象：工程造價專業、建筑工程專業、工程管理專業師生，以及造價員考試人員。

3.2 提煉讀者需求

造價員主要工作流程：了解崗位需求識圖手工計算套定額用清單計價用軟件計算。

3.3 同類書分析

對開卷和當當網調研暢銷書16種圖書進行分析。分析內容包括內容架構、裝幀形式、出版時間、定價、銷售數量，圖書優缺點等。找出暢銷書共性，提煉暢銷書優點，規劃選題方案。

3.4 內容安排或編寫方式特點

（1）依據最新規范結構編寫。（2）按照崗位需求編寫。（3）寫作思路獨特。（4）寫作內容精煉。（5）增值服務。該系列圖書配套實例電子文件。

3.5 內容編排形式特點

（1）編排形式易學易用。（2）流程圖。（3）計算要點編排。 （4）細化目錄。（5）重點提示。

3.6 裝幀形式特點

（1）紙張：采用70 g膠版紙，雙色印刷。（2）版式：章名頁、標題采用彩色，小提示內容采用彩色印刷。（3）開本：16（B5）開。（4）封面：有突出宣傳語，介紹該書特色。（5）增值服務：讀者可以索取實例電子文件，還可以和作者互動。

3.8 營銷方案

（1）網絡營銷：包括網上書店和分社合作專業網站。（2）媒體營銷：贈送超值電子實例文件。讀者與作者互動。（3）店面營銷：及時上架。（4）數據庫營銷：分社專業讀者數據庫營銷。（5）館配：適合館配銷售。（6）作者：作者可推薦畢業生使用。

3.9 遴選適合作者

優選同行業優秀作者。

3.10 經濟預測

對成本利潤進行精細核算。

總之，要從深入地了解讀者需求和市場需求出發，策劃合理的圖書架構，精選優秀作者，努力提高圖書質量，選擇好的出版時機，給力的營銷方案。要對圖書從策劃到出版銷售的重要環節把控好，特別是對作者寫作內容的把控尤其重要，要在不同的時間節點進行質量控制，圖書出版后做好營銷，充分調動作者的營銷優勢，將圖書的出版信息及時送達終端讀者，最佳時機達到預期圖書銷量，不難做出暢銷的圖書產品。

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【關鍵詞】建筑工程；材料暫估價；成本控制

2013年頒布的《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500-2013）（以下簡稱13規范）則繼續沿用了這一概念。在建筑工程的實施過程中，暫估價設置實際解決了工程招標的完整性問題。有利于投標人在投標報價時進行組價，從而能夠縮短招標周期、降低招標難度，有利于招投標的順利進行。但在實際操作中暫估價設置與確認還缺少規范統一的實施辦法，導致在工程實施過程中，材料暫估價項目在價格確定和調整方面往往產生爭議或糾紛。此外，過多地設置暫估價項目，不利于工程的管理，還可能造成項目投資成本控制的困難。材料暫估價的確認對業主方來說存在一定的風險。

1暫估價存在的問題

在13規范中對暫估價定義為招標人在工程量清單提供的用于支付必然發生但暫時不能確定價格的材料、工程設備的單價以及專業工程的金額。在國際上，國際工程師聯合會稱之為PrimeCostItem。土木工程師學會對該類項目的定義為包含于合同之內，被稱之為原始成本金額的一筆費用，其可用于工程的實施或與之相關的貨物及服務的供給”。暫估價有三個主要特征：一是招標時報價不可競爭。二是施工時主要實行“甲控乙購”。三是結算時價格按實調整。暫估價的應用促進了合同價格的科學合理化，也在一定程度上防止了低價中標。但隨之而來的問題也不斷增多。暫估價定義籠統，包含內容模糊，導致經常在竣工結算時業主方和施工方爭論不休。

1.1不利于價格的充分競爭

暫估價在招投標階段單獨列出，不作為投標人投標報價的競爭組成部分，而是在工程實施過程中再進行價格確認。由于施工方已進場施工，其唯一性往往占據一定的優勢。暫估價的價格確認相比招投標階段而已顯然無法充分競爭，從而影響價格的合理性。

1.2不利于工程結算的控制

暫估價項目的內容在工程建設過程中，往往缺少合理規范的價格招標或價格認定的方式、程序等，導致暫估價定價過程中存在規避招標及暗箱操作等違法行為。定價過程又過于隨意，價格過高時易造成業主方的損失，增加工程結算時的難度，價格過低時施工方會拒絕采購，從而增加工程建設管理的難度；均易造成工程結算中的糾紛隱患。另一方面，施工方已進場施工，沒有其他的承包商進行競爭，此時將會本著經濟利益最大化的原則進行報價。

1.3不利于合同價格的管理

暫估價價差越大，其調整額度越大，從而導致合同價格產生大的波動，進而影響到工程成本的控制。特別是一些工程將地板、瓷磚、衛浴等材料列入暫估價，這些都是主要的材料，其規格、品牌的差異大，價格區間大，會極大的影響工程合同價格。而且，由于暫估價基本上都是據實結算，實際上將施工方的價格風險全部轉移給業主方，往往成為施工方的一個重要的利潤點。從業主方的角度，這并不符合風險分攤的原則。在實際操作中，甲乙雙方對暫估材料的認價難以達成一致性的結果。

2材料暫估價的成本控制

2.1招投標階段的控制

在很多建筑工程的招標階段，由于工期等原因，往往要求盡快的完成招投標工作，以便早日進場施工。這就導致設計和概算階段的無法深入，建筑細部尺寸、材質、規格和檔次并未充分考慮。在沒有掌握詳細設計和概算資料的情況下，無法明確部分材料的規格和單價，只能以暫估價的形式列入工程量清單。由于業主方和施工方之間立場和利益的差距，為后期的暫估價的確定帶來了風險。因此，必須要在招投標階段采取必要的控制措施來降低后期的造價風險。

2.2合理設置材料暫估價

為了盡可能創造招標投標的平等競爭，在招標時同時納入程序，充分競價，有效控制成本。發揮優化資源配置的功能，暫估價的范圍應盡量縮小。完全可以明確尺寸、規格、品牌、質量要求，無須列入材料暫估價。

2.3完善合同相關條款

在招標文件的主要合同條款中，在施工合同中明確材料暫估價的確認方式，確認價只能在規定的幅度范圍內進行調整。首先，必須明確暫估價確認辦法和暫估價的價格組成；其次，明確價格確認的時限與違約責任；同時，需要明確甲乙雙方配合工作的責任和義務，以及相應需要承擔的違約責任。通過合同約定的方式，控制業主方的風險，約束施工方的行為。

2.4施工階段控制

對于不屬于依法必須招標的，應由承包人按照合同約定采購，經發包人確認單價后取代暫估價，調整合同價款。在實際操作中，一般由施工方報價，業主方經市場調研后，雙方確認規格和價格。但由于雙方利益的差距，導致業主方和施工方之間無法就材料暫估價在較短的時間內達成一致。從實際情況來講，施工方已經進場，沒有其他的承包商進行競爭，同時也沒有投標時的報價有競爭力。此時，承包商可能會以完成不了相應的工作為由，爭取更多的利潤，甚至施工方還可能和供應商串通起來導致材料價格虛高。對于通用性強的材料，可根據本期當地造價信息確定材料價格，選定性價比高的材料生產廠商。由業主方確認后，施工方負責采購。同時，對于市場價格差異很大的材料，采用市場直接調查的方式確定材料廠商、型號、價格。施工單位負責具體采購與使用。材料暫估價的確定需要業主方進行充分市場調研，了解材料價格行情，對于存在較大分歧的，必要時可以采用甲供材的方式。

3結論

在建筑工程實施過程中，材料暫估價在為業主方招投標提供便利的同時，為后期的項目管理增加了難度和一定的風險。因此，建議在招投標階段合理設置材料暫估價，必須設置的也應當在合同中控制確定價的價差區間。同時，在后期暫估價的確定過程中，應當充分市場調研，確保暫估價材料的優質優價。通過不同階段的造價控制，避免在暫估價確定過程中可能存在的成本、工期、質量風險，保障項目的順利實施。

參考文獻

[1]呂杰峰.清單計價模式下暫估價問題探討[J].建筑經濟，2013，1：19-21

[2]魏飛.“暫估價條款”在應用中易出現的問題及應對措施[J].中國建筑裝飾裝修，2013，8：40

[3]徐建良，蔡世華.政府項目中暫估價設置及其風險控制[J].安徽建筑，2011，6：197-198

[4]中國建筑材料聯合會關于規范以建材行業名義組織有關活動的公告[J].中國建材.2011（09）

[5]周麗肖.淺析如何做好建筑材料的檢測與試驗[J].四川建材.2011（06）

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**住宅房產策劃流程

一、初步接洽階段

1、首次與開發商溝通，展示公司價值，明確合作意向。項目資料前期收集。

負責部門：業務部、策劃部

報告名稱：《***項目立案報告》

中心內容：

項目所在城市——房產市場現狀初步調研

總人口，城市人口，城市發展方向，房產供應量，銷售狀況，價格水平，主力戶型，建筑風格，付款方式，重點項目

項目基礎資料

a、項目名稱，開發商，投資商，建筑設計商，園林設計商，營銷策劃商，建筑商，物業管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數，總套數，住宅建筑面積，商業建筑面積，配套設施面積，開發周期，容積率，綠化率，停車位

b、項目地段，街區功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃

c、建筑形態，建筑立面，建筑風格，建筑選材，樓間距

d、房源表，價格表，銷控表，付款方案，優惠方案，置業計劃書，配套費用，稅費

e、主力戶型，戶型配比，戶型功能劃分，戶型特色，樣板間，暢銷戶型，滯銷戶型

f、建筑工期，內部認購時間，開盤時間，銷售走勢，月度銷售額

g、園林設計方案，園林造價

h、內部配套，物業服務內容，收費標準

i、前期推廣方案，推廣主題，廣告，印刷品，公關促銷活動，樓盤包裝vi，售樓部功能布局

k、總規劃圖、建筑平面布局圖、鳥瞰圖、單體立面圖、園林效果圖、戶型圖、裝修效果圖、logo

開發商訪談

開發商業績，項目簡介，規劃要點，開發成本，預期利潤，預期價格，銷售周期，項目定位，項目優劣勢，目標客戶，消費理念，購買理由，銷售障礙，競爭對手，合作方式，預期付費

動力公司簡介，服務內容，標準合同，競爭對手情況

2、項目評審，營銷思路，初步定位，規劃設計建設性意見

負責部門：策劃部

報告名稱：《項目營銷思路建設性意見》

中心內容：

評估項目立案的可能性。

項目資源條件整合及判斷，優勢、難點、突破口、可行性。

形成初步營銷思路和項目關鍵操作點。

針對項目提出建設性意見。（定位、規劃布局、立面、園林、戶型及配比、價格。）

擬訂合同草案。

3、正式洽談合同合作意向簽定。

負責部門：業務部。收取費用。

4、組建項目專案組，設立駐外辦，制定工作計劃進度表。

負責部門：業務部、策劃部

二、前期策劃階段

1、全面市場調研

負責部門：策劃部、駐外辦

a、宏觀社會經濟環境調研（城市總規、地理指標、人口指標、經濟指標、城市發展變遷及趨勢、城市歷史與文化、政策金融環境）

b、房地產市場調研（房地產發展史、近兩年年度開發量、近兩年年度銷售量、政府土地出讓計劃、價格走勢、開發熱點地區、開發成本）

c、房地產項目調研（見附件1）

d、房地產需求調研（購買欲望、戶型、價格、地段、配套、項目知名度、項目美譽度、本項目認知。見附件1）

e、合作項目的補充調研。

f、媒體環境調研（媒體價格、媒體效果評估）

2、形成市場調研報告

負責部門：策劃部、駐外辦

a、城市宏觀環境綜述

b、房地產市場環境綜述

c、各項目市場調研資料及簡評

d、房產開發總量分析

e、房產消費總量分析（集團購買與個體購買的比例，異地置業的比例）

f、消費者分析

g、暢銷樓盤分析

h、滯銷樓盤分析

3、項目概況

負責部門：策劃部、駐外辦

a、項目名稱，開發商，投資商，建筑設計商，園林設計商，營銷策劃商，建筑商，物業管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數，總套數，住宅建筑面積，商業建筑面積，配套設施面積，開發周期，容積率，綠化率，停車位

b、項目地段，街區功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環境污染源，周邊主要建筑物

c、學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃

4、項目地塊內在條件整合及價值分析

負責部門：策劃部

a、項目土地性質分析

地理位置，地質地貌狀況，土地面積及紅線圖，土地規劃使用性質，七通一平現狀，綜合分析

b、項目用地周邊環境分析

項目地段，街區功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環境污染源，周邊主要建筑物

c、項目用地周邊配套分析

學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃

d、swot分析

s優勢因素，w劣勢因素，o機會因素，t威脅因素

5、項目初步市場定位

負 責部門：策劃部

a、類比競爭樓盤分析（地段、產品結構、建筑面積、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格、配套、園林、物業、工程狀況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象）

b、項目初步市場定位（規劃布局、建筑風格、產品結構、物業檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格區間）

c、投入產出經濟指標模擬（成本模擬、收入模擬、利潤模擬、關鍵贏利點、風險評估）

d、針對性市場調研報告（客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創意找市場依據）

6、項目市場定位

負責部門：策劃部

a、競爭策略定位

b、客戶群定位

c、產品定位

d、價格定位

e、戶型定位

f、品牌定位

g、社區文化定位

h、物業管理定位

i、小區配套定位

j、規劃、建筑風格、園林定位

7、項目總體規劃

負責部門：設計院

a、開發商初步規劃和設想

b、總體平面規劃及說明

c、功能分區說明

d、道路系統布局

e、綠化系統布局

f、園林規劃設計

g、公建與配套系統

h、建筑立面色彩與風格

i、主力戶型及配比

j、分期開發思路及工期

8、經濟可行性分析報告

負責部門：策劃部

綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）；收益率與銷售價格分析

9、初步營銷框架

負責部門：策劃部、設計部

報告名稱：《***項目初步營銷策劃》

中心內容：確定案名、推廣主題、銷售周期、營銷階段劃分。

10、規劃園林設計方案跟蹤

負責部門：策劃部

11、項目視覺識別系統核心

負責部門：策劃部、設計部

a、名稱（項目名、道路名、建筑名，組團名）

b、標志

c、標準色

d、標準字體

e、推廣主題詞

三、營銷策劃階段

負責部門：策劃部、設計部、銷售部

報告名稱：《***項目營銷策劃案》

1、賣點整合

a、生活概念、客戶群

b、規劃、園林

c、地段、戶型、價格、內部配套、物業

d、項目地段，街區功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃

e、建筑形態，建筑立面，建筑風格，建筑選材，樓間距

2、項目研討會（主題、價值提升、廣告創意、借鑒案例、銷售）

3、營銷推廣階段劃分及實施要點

4、銷售計劃及實施要點（銷售額、階段銷售房源、銷售控制、價格調整、重要時間點）

5、廣告策略（推廣主題、階段廣告表現內容、創意表現）

6、系列廣告創作（報紙、電視、廣播、短信、戶外、印刷品）

7、促銷策略

8、公關策略

9、媒體策略

10、推廣預算

11、營銷推廣計劃

四、項目vi延展及運用

1、工地環境包裝視覺

建筑物主體

工地圍墻

主路網及參觀路線

環境綠化

2、營銷中心包裝設計

營銷中心室內外展示設計

營銷中心功能分區提示

營銷中心大門橫眉設計

營銷中心形象墻設計

臺面設計

展板設計

營銷中心導視牌

銷售人員服裝設計提示

銷售用品系列設計

示范單位導視牌

示范單位樣板房說明牌

3、公司及物業管理系統包裝設計

辦公功能導視系統設計

物業管理導視系統設計

五、銷售組織

負責部門：銷售部

第一部分、銷售組織與培訓

1、銷售人員的招聘與培訓

2、銷售組織架構

3、銷售場地及道具準備

第二部分、人員崗位職責

第三部分、銷售政策與考評

第四部分、業務管理體系

第五部分、《現場管理制度》

第一部分：總則

第二部分：服飾規范

第三部分：考勤制度

第四部分：衛生制度

第五部分：現場制度

第六部分：電話規定

第七部分：接待與解說制度

第八部分：物品擺放制度

第九部分：會議制度

第十部分：薪酬制度

第十一部分：外出拜訪制度

篇(6)

關鍵詞：房地產；開發；可行性研究

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。

二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導

目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。

（二）可行性研究注重經驗分析

雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。

（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確

市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。

（四）先入為主進行開發

在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。

三、房地產開發項目可行性研究完善對策

在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：

（一）要嚴格房地產開發項目審批程序

在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。

（二）要重視市場調研

房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。

（三）要不斷更新經營理念

目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。

參考文獻：

[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發,2008,6.

篇(7)

工程造價超概預算的原因分析

現今，我國許多工程項目中都存在工程造價超出概預算的情況。針對這種現象，本文主要提出以下六點原因并分析。

(一)、設計觀念落后

目前而言，我國許多工程項目的設計工作都交由外地的專門的設計院進行設計。而這就導致了工程項目在設計階段就會受到來自地域差異以及人員常規思維的影響。例如，同樣的工程項目在我國的東北地區開展和在我國的西南地區開展就存在很大的地質差異，而且，由于受到氣候、時節、文化的影響，工程設計中往往存在許多不確定因素影響整體的工程造價。我國大部分設計院的設計人員在設計時，往往設計理念保守，或缺乏對工程所處地域缺乏全面細致的了解，或只為圖省事方便，從而導致工程在設計環節毗漏百出，最終導致工程概預算難以控制。

(二)、工程管理不善

具備一定規模的建筑工程一般都需要耗費較長的工期，而且工序繁多，環節復雜，這些特點都對工程管理帶去了很大的壓力。薄弱的工程管理會導致工程意外發生的可能性大大提高，同時還會減弱建筑企業對于施工現場的控制，致使施工現場反饋企業決策層的信息嚴重滯后。一旦在施工中出現突發性事故，那么就會導致施工計劃嚴重受阻，從而加大工程成本。

(三)、臨時變更設計

當前我國的工程建設中，還存在大量的施工現場臨時變更工程設計的現象。因為建筑企業過于急功近利，前期準備不夠充分，導致在工程設計時沒有做足相關資料的準備和工程現場的勘查，致使設計存在漏項。此外，一些設計、建筑單位對工程設計的審查制度薄弱，無法有效及時地查出設計中的確漏，最終導致在施工時爆發出問題，從而不得不臨時變更設計，增加成本。

(四)、高估冒算

高估冒算也是導致工程造價超出概預算的一大原因。高估冒算是我國工程建設中的一個比較普遍的現象。一般而言，導致高估冒算的原因主要來自與兩方面:一是建筑企業內部人員為一己私利，不負責任，，從工程項目中賺取不義之財;或是崇尚鋪張浪費，從而增加了工程成本。一是由于目前建筑市場競爭激烈，受限于我國并不完善的招投標機制，不少建筑單位為中標而采取一些不法勾當，走關系拉后門，以高檔的應酬為自己增加競爭力;又或者互相串標，聯合抬高投標價格，從而造成高估冒算。

(五)、缺乏市場調研

一般的具有一定規模的工程項目都需要3到5年的工期。而在工程建設的過程中，往往原材料價格、人工費、機械臺班費等均在一定的范圍內上下波動。然而，受到國家政策以及國際經濟的影響，我國的物價近幾年呈現出了逐年上漲的趨勢，盡管國家做出了強有力的宏觀調控，但是仍然不能限定相關元素價格的波動。而對設計人員來說，其設計的依據則是各不同省市自己規定的定額。一般這類定額都要使用5到10年的時間。這就導致了設計階段的概預算存在一定量的定額差、價格差、價外差等差額。一旦市場風向發生改變，工程造價概預算就不得不做出調整，從而無謂增加了工程成本。

工程造價概預算的控制措施

工程造價概預算的控制與企業利益息息相關，因此進行工程造價控制對建筑企業而言具有十分重要的意義。本文主要提出以下五點控制措施。

(一)、做好設計階段的控制

設計是決定整個工程走向的根本環節。因此要想實現對工程造價概預算的控制，就必須先從設計階段入手，做好設計階段的控制。設計人員在進行工程設計時，首先要從經濟角度入手，充分收集相關資料，對工程當地的氣候、人文、地質、地形地貌等自然人文因素有一個全面充分的了解，避免設計人員不結合地域設計而片面追求高標準的經濟觀念。并時刻對設計進行審核，保證設計足夠深化，方案足夠優化。積極推行限額設計，切實做到概算不超估算，預算不超概算。從而在起點就避免對工程造價控制的不利影響。

(二)、做好工程概預算編制工作

要進行設計階段的概預算控制，還必須做好工程概預算的編制工作。在進行設計之前，設計人員必須做足前期準備工作，不僅要收集工程勘察報告、地形測量圖、施工設計圖紙等相關資料，還必須要親自深入到工程當地，對施工環境做一個全面的了解，掌握足夠多的第一手資料。比如對當地材料的采購價格、運費等做好充分的市場調研。同時設計人員還需對于所要設計的工程項目有足夠細致的了解，不能存在設計內容漏項的問題，要在設計之初就避免臨時變更設計的可能性，保證工程造價的穩固。

(三)、充分掌握市場動態，實現“動靜結合”的管理模式

要有效進行工程造價概預算的控制，建筑企業還需構筑“動靜結合”的管理模式。工程造價中的幾乎60%～80%來自與材料、人工、機械費用。在設計階段，對于這方面的費用計算，設計人員主要是根據統一的法定定額進行計算的。但是在實際中，這類費用是不斷浮動變化的。因此，真正的工程造價應具有一定的動態特征，無法完全用靜態的概預算來反應。對建筑企業來說，應充分注意到市場動態變化對工程造價可能帶來的影響，必須時刻關注市場價格變化，做到心中有數，并準備充分的準備金。且在工程工期類對于市場的走勢有一個清晰的預期，從而減少發生意外的風險。

(四)、提高工程造價預算管理人員的素質

管理人員的素質高低，也在很大程度上影響著工程造價的高低。工程造價管理是一項任務繁多，人員要求較高的工作。管理人員不僅要具備專業的工程預算知識，熟悉相關政策法規，還必須精通設計、采購、施工、投資分析等各個環節。因為工程造價管理工作量大，工作時間長，往往要求管理人員時常深入第一線，同時還需要時刻應對各種新問題。所以對于工程造價的管理人員要求具有過硬的專業基本功，良好的職業道德，較高的綜合素質。