序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產項目調研范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

編號

執行部門監督部門考證部門

一、調研目的

從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產項目的調研活動。

本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數據參考。

二、調研方法和人員

（一）調研方法

本次調研活動所采取的調研方法包括調查問卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。

（二）調研人員

①公司市場營銷部是本次調研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經驗豐富的營銷人員開展了本次調研活動，并編寫了調研報告。

②公司公關部派出一人協助市場營銷部開展此次調研活動。

③為了確保調研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協助開展調研活動。

三、調研內容和結論

（一）××市的宏觀環境

1.宏觀經濟指標（各項指標均以三年為選取年限）

①國內生產總值（GDP）。

②人均國內生產總值。

③社會消費品零售總額。

④人均社會消費品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮居民人均可支配收入。

⑦城鎮居民人均消費性支出。

⑧恩格爾系數（食品支出占消費性支出的比重）。

⑨城鄉居民儲蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規劃及發展趨勢

①城市規劃。

②發展趨勢（未來三年的發展趨勢）。

（二）去年××市房地產的發展情況

①新建商品房發展情況。

②經濟保障住房的發展情況。

③二手房的發展情況。

（三）今年××房地產市場分析和預測

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個月的銷售預測情況。

（四）今年××市房地產政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項目所在的××區的地理環境及交通狀況

1.××區總體規劃

①城市規劃。

②居住用地規劃。

③商業規劃。

④交通規劃。

2.××區零售業態綜述

①主要業態分布區域。

②主要業態所處地位及趨勢。

（六）××項目所在的××區的房地產市場分析

1.項目區域市場分析

（略）

2.項目片區市場分析

①項目位置。

②片區范圍。

3.項目街區特點

①地塊位置、環境及交通。

②人口分布及收入構成。

4.項目周邊配套

①周邊商業分布、經營狀況。

②項目周邊教育配套。

③項目周邊金融配套。

④項目周邊醫療配套。

（七）××項目所在的××區的售樓盤及競爭對手分析

1.項目競爭樓盤及分析

分析內容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優劣勢等。

2.項目潛在競爭對手及分析

分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統計、價格水平、客源層面、優劣勢分析等。

（八）綜合結論

①該區域房地產產品類型和景觀營造的特點。

②本區域開發的樓盤建筑風格和設計特點。

③本區域的戶型特點和面積分布情況。

④本區域樓盤客戶的主要特點。

（九）本區域房地產項目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設施、教育配套設施完善。

②市場定位準確。

③產品在當地市場具有唯一性。

④戶型設計相對較為合理、實用率高。

⑤產品的性價比高。

⑥物業管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業及項目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設施不完善。

②企業運作項目資金鏈斷裂。

①規劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。

②總價過高，首付壓力相對較大。

⑤產品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節。

⑥開發規模與開發時機出現錯位。

（十）調研結論

①項目市場環境、區域供求、項目競爭優劣分析。

②項目發展建議,包括發展策略、目標客戶特征以及具體建議等。

四、相關資料附錄

①入戶調研問卷。

②統計數據資料。

③訪談及會談記錄。

篇(2)

【關鍵詞】 房地產 項目開發 運營 管理

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A

近年來，建筑行業發展很快，房地產項目開發不斷增多，該行業在蓬勃發展的形勢下，也存在泡沫現象。有的房地產項目建成了鬼城，這說明在項目開發的過程中運營管理存在較大問題，例如市場定位不準確、缺乏對項目開發需求的仔細研究、過分依賴政府助推地方經濟等。房地產項目開發運行管理水平較低，會導致房地產企業出現惡性競爭，不利于企業的可持續發展。

一、房地產項目開發運行管理概述

房地產企業有著良好的發展前景，在對項目進行開發的過程中，需要加強運行管理，這關系著企業的經濟效益，也關系著企業未來的發展。房地產項目運營管理的范圍比較廣，部門跨度比較大，時間周期也比較長，容易受到較多風險因素的影響。房地產運營管理多是指計劃管理工作，各部門是按照預期的目標完成工作，需要完成最初制定的項目關鍵節點，缺乏過程管理，計劃經理在運行管理中起不到任何實質性作用，尤其是在跨部門協調工作中，缺乏實權，職權被架空，失去了計劃管理的作用，也降低了經營管理的效果。運營管理的目的是提高資源利用率，管理人員需要從多項目進度、完成質量、成本等方面著手管理，實現精細化管理，做好企業資金的運作，實現經濟效益最大化。管理人員還要對計劃管理的流程進行改進與優化，使房地產項目開發運行管理的作用發揮到極致，保證項目開發順利完成。

二、房地產項目開發中運行管理存在的問題

1. 決策階段

房地產項目開發首先是從決策階段開始的，只有保證決策的正確性，才能提高運行管理的整體水平，企業出現重大決策性失誤會帶來較大的經濟損失，會影響后期建設、投資等階段的工作，導致整個運營管理失敗。在項目開發運行管理開始后，首先需要做的是將全部資金投入到建設的項目當中，做好市場定位與銷售，保證企業的盈利水平，減少投資風險，從而保證運行管理的效果。一些房地產開發企業不重視前期的市場調研工作，導致市場定位不夠準確，出現了決策失誤，給運營管理帶來較大難度，企業存在盲目投資的現象，這給企業帶來了不可挽回的損失。

2. 設計階段

房地產項目開發前，需要進行設計工作，這一階段是項目造價的基礎階段，根據項目開發的規模、機械的投入、材料的購置等內容，制定成本管理制度，做好費用管理工作。設計階段也是運行管理的重要階段，如果房地產開發企業只重視工程圖紙設計、忽視了人員數量投入、機械投入、材料投入等內容，則會降低設計方案的質量。有的房地產開發企業只考慮工程建設規模，忽視了資源投入情況，缺乏對影響運營的管理因素的全面考慮，這樣做出的設計方案自然缺乏實際效用。

3. 建設階段

建設階段會有大量的生產要素投入，需要考慮項目開發的成本，大量的人力、物力、財力資源投入，需要控制資源消耗問題，這也考驗了運營管理的實際效果，保證資源消耗的合理性，才能保證項目建設投入資源組合的正確性以及資源利用率的最大化。加強運營管理，需要保證項目建設資源的優化組合、開發運營的合理性以及管理工作的合理性。有的房地產企業對生產要素的優化組合并不重視，人員調配比較隨意，材料管理也比較松懈，不重視機械設備的保養，這在建設階段造成了資源與資金的較大浪費，不利于成本控制，給企業帶來了不必要的經濟損失。

4. 項目銷售與使用階段

項目銷售階段關系著企業的經營利潤，加強項目開發過程的運行管理就是為了提高經濟效益，保證銷售工作順利進行，按時回籠資金，彌補開發過程中出現的經濟損失，保證企業有較高的盈利水平。對于房地產企業來說，只有在一個項目順利完成后，才能進行下一個項目的開發，所以，運行管理對企業來說是一項重要的工作，管理水平較低，則會延長項目銷售與投入使用的時間，不利于企業的長遠發展。項目銷售與使用階段會受到較多因素的影響，比如當地經濟發展水平、市場需求、人口規模等，想要做好運行管理也是一件非常難的工作。為了保證項目開發銷售工作的順利進行，首先應該保證決策定位的正確性，然后就是做好營銷，可以依靠商業廣告或者微信營銷等，但是這并不能保證營銷效果一定好。很多房地產企業錯誤地認為，只要銷售階段各項工作順利完成，就可以保證運營管理的效果，運行管理是一項動態綜合性工作，不是保證一個階段工作順利完成就能實現的，如果把希望完全放在銷售與使用階段，則會增加運營的風險。

三、優化房地產項目開發運行管理的措施

1. 做好市場定位與調研工作

房地產開發企業為了保證運行管理效果，首先應做好市場調研工作，保證市場定位的正確性，還能發現市場中蘊藏的商機，為企業贏得更多的發展機遇。市場調研還能為企業管理者提供運營管理的思路與方向，房地產市場受到當地經濟發展、市場需求、人口規模等多方面因素的影響，所以，在項目開發運行管理的過程中，也應從這幾點出發，首先，了解市場經濟發展規模，找到項目開發的最佳場地，以當地的經濟發展為支撐，做好市場研究，保C開發項目具有較高的價值，這樣才能保證企業的利益。房地產企業的發展與當地的經濟發展水平有著密切的關系，做好市場調研工作，能看到項目開發的前景，預測開發的價值，保證運營管理工作順利進行。其次，了解市場需求，項目開發的目的是為了銷售，只有銷售順利進行，才能保證企業很快回籠資金，企業只有了解市場需求，才能保證盈利。如果企業不重視市場需求的調查，做再多的項目開發也是浪費資源。在市場調研的過程中，如果發現當地房地產市場處于飽和或者過剩的狀態，則需要及時停止項目開發，尋求其他市場。最后，了解當地人口規模，人口規模越多，市場需求則越大，企業的經濟規模也越大，人口規模是房地產項目開發中很重要的影響因素。在調查與分析的過程中，不能忽視的是流動人口，流動人口越多，說明當地經濟發展水平越高，一般經濟發達的大城市都聚集了大量的流動人口，這些人也是房地產項目開發的主要客戶群，只有具有較大的人口規模，才能使運營管理發揮出實效。

2. 制定科學的企業經營戰略

企業是房地產項目開發運行管理的執行者，管理的水平與企業自身情況有著較大關系，為了優化運行管理工作，應準確定位企業自身，了解自身開發實力。房地產項目開發水平會受到企業資金、開發團隊能力水平等因素的影響，根據企業自身做好市場定位，才能保證項目開發的效果。有的企業明明自身實力不足，還是選擇難度、風險較大的項目，最后給企業帶來了較大的經濟損失。經營管理有利于降低項目開發風險，可以將企業帶出發展困境，保證企業項目開發的盈利水平。房地產項目開發運行管理很大程度上應依靠企業制定的經營戰略，并使運行管理與經營戰略相一致，如果二者背道而馳，肯定會使企業的發展出現停滯不前的情況，制定出科學的企業經營戰略，才能促進企業長遠、穩定地發展。

3. 把握計劃管理中的關鍵點

房地產項目開發與企業自身發展情況有密切關系，在制定項目管理策略時，應做好目標的設定，可以在不同的項目中設定分層目標，引導項目開發工作順利進行。項目開發是一項系統的工作，在不同的階段，還要對項目進度進行監督，保證制定的目標逐個完成。在房地產項目開發的過程中，經常發現很多產品質量不達標的情況，這說明制定出的項目管理計劃還不夠具體，項目管理缺乏有效的措施。在房地產項目開發階段，應結合企業發展情況制定出相應的計劃，保證計劃管理具有實效性，從而提高項目運行的效率。計劃管理還要把握各個關鍵點，這對計劃管理的內容有著較高的要求，計劃管理內容設置應更加合理，而且計劃內容不宜過細，否則會使決策層無法看到核心問題，不利于對計劃管理進行監督，不利于發現計劃管理中存在的問題。房地產企業計劃管理工作貫徹整個項目開發階段，不同的部門有著不同的計劃管理工作，為了設置最佳關鍵點，應加強資源整合，保證項目運行管理正常進行及房地產項目開發順利完成。

4. 加強項目成本管理

在項目開發階段，相關管理人員應重視成本管理，加強對決策、設計、銷售等環節的成本控制，根據企業經營戰略，做好資源的優化配置，實現精細化管理，提高資源的利用率，加強對成本目標的動態管理。根據預算管理的內容以及成本總控目標，對企業經營性現金流量進行管理與控制，加強責任成本與動態成本的監控，避免在建設階段出現資源與資金浪費的情況。加強項目成本管理，應做到成本可知、成本可控，加強對各個部門的監督與控制，提高T工的節約意識，這樣才能從根本上降低項目開發成本，保證項目開發的利潤。

四、結束語

綜上所述，房地產項目開發的利潤與其經營管理水平有著較大關系。為了保證企業的經濟效益，應加強項目開發過程中的動態管理，根據市場環境以及變化對管理制度進行調整，保證資源利用率達到最大化以及項目開發利潤最高。在房地產企業項目開發中存在著較多問題，只有使企業各個部門明確自身的責任與工作內容，采取科學的經營管理方法，對管理策略進行優化與完善，才能推動房地產行業穩健發展，提高房地產企業的經營利潤。

參考文獻：

[1] 蘇彬彬.房地產項目開發的成本控制和管理的研究[J].財經界（學術版），2016（13）：145.

[2] 周亮華.淺析房地產企業如何構建有效的運營計劃管理體系[J].中國城市經濟，2011（14）：96- 97.

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關鍵詞：房地產;項目管理;存在問題;措施控制

Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

1前言

一個房地產項目能否成功關鍵在于能否做出正確的措施控制及對項目進行合理的管理;房地產項目管理是一個比較復雜的過程,它包括項目的可行性論證、項目的規劃設計、項目的報建報批、工程的招標、施工組織與監理、財務管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業管理等。

2房地產項目管理的意義

房地產項目管理是房地產開發的重要環節,也是實質性的環節,如何做好房地產項目管理一直是困擾房地產開發商的主要不足，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發項目管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現代房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以現代房地產開發管理理念進行工程開發的管理工作，推動論文范文企業的健康發展。

3房地產項目管理存在的問題

3.1項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。

3.2由于對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多,有些工程從開工到竣工都發生了設計變更,變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在:缺乏合理的設計招標程序,忽視設計對項目投資控制的重要性,設計監理缺失,文檔資料缺乏制度化、規范化管理等。在工程項目決策前,進行財務與技術經濟分析的方法,它是開發商在開工前對工程項目的技術、經濟是否可行,進行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計文件供應遲緩、變更多等。

3.3項目運行過程項目管理機制不完善,導致項目進度管理及成本控制的失控。項目運行機制的不完善,導致項目管理的失控,如項目工程進度失控,延期交房普遍;房地產開發成本控制不力,管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于項目工程現場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中,糾紛不斷。

3.4物業服務管理,對房地產開發企業來講就是售后服務,物業管理是我國房地產企業在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導致企業品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現在:未能積極處理售買雙方的關系,售后維修不及時,配套設施不到位等。

3.5從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

4房地產工程項目管理措施

4.1建設工程項目組織模式管理

建立建設項目標準化管理體系需成立專門的組織機構，組成人員主要由工程設計、施工、造價、財務人員組成。該系統的建立和有效運行是一項復雜的系統工程，涉及建設項目每個崗位，甚至每一個員工，因此需要建立一個科學、合理、精干、高效的跨部門組織機構來指揮協調整個標準化管理體系的制定和落實過程。這項工作由公司領導層直接參與和決斷，遵循責、權、利統一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負責的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實職能分工是建立該系統的先決條件和重要基礎。

4.2全面完善房地產項目成本管理

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【關鍵詞】房地產企業 資金風險 風險控制

一、引言

隨著我國經濟的不斷發展和進步，眾多行業已經進入成熟階段。房地產業作為我國近些年來發展速度較快、發展勢頭較好的行業，為我國經濟發展和城鎮化建設進度的推進起到了關鍵性作用。但是隨著我國經濟建設進入新階段，房地產業必須意識到其發展已經步入新常態階段，供給側改革給房地產企業帶來了風險同時也帶來了極大的機遇。在這種情況下，房地產企業必須要加強企業內部控制，提升對資金風險的分析和控制能力，促進房地產企業在保持平穩發展的同時獲得新的利潤增長點。資金風險的控制和分析主要包括對外界因素造成的實際資金收益率的不確定性的控制和分析。房地產企業可以采取多種措施來提升控制能力，屏蔽相關風險。

二、房地產行業所面臨的資金風險

（一）初期投資風險――房地產項目開發階段面臨的資金風險

房地產行業屬于復合型行業，企業需要實現資金融通、投資項目選擇、房地產項目設計、房地產項目建筑和房產出售或出租等業務內容，同時由于其所需資金數量極大，因此屬于傳統的資金密集型企業。而房地產企業在項目選擇初期就面臨著極高的投資風險即在房地產項目開發階段出現一定的資金風險。房地產項目在開發前期需要對項目所在地和宏觀經濟政策等進行全面衡量和把控，通過數量模型分析等方式定性定量的對投資收益進行預判。同時對如何進行房地產項目開發規劃及后期出售價位確定等都需要在項目投資初期進行詳細規劃。但是，在投資初期由于宏觀經濟的不確定性、政策的變動性及來自同行業競爭者的壓力，使得房地產行業的初期投資風險仍然巨大。

（二）中期建設風險――房地產項目施工建設階段面臨的資金風險

房地產行業主要通過房地產項目建設的方式生產出該行業特有的商品――房屋，因此建設施工階段實質上是一個典型的生產過程。在這個生產過程中，房地產行業也面臨著來自方方面面的資金風險。在房地產企業外部，面臨著原材料產品價格波動帶來的資金風險，原材料價格上漲意味著企業未來所需采購原材料成本增加，企業成本增加，可能造成企業的利潤減少甚至虧損；原材料價格下降意味著企業如果當期庫存較多，則企業從長遠角度看，企業成本超過同行業其他企業，也會造成企業的利潤減少甚至虧損。在房地產內部，對于所融通的閑置資金的投資方式安排會直接影響到企業整體的盈利水平和風險狀況，在建設施工過程中企業面臨的資金風險對房地產項目能否順利落地起到了重要作用。

（三）后期處置風險――房地產項目建成完工后出售、出租階段面臨的資金風險

房地產企業項目開發建設完工之后，就進入到房地產企業項目后期處置階段。在這一階段，大多數房地產企業都會采用出售的方式進行處置，少部分企業采取長期出租或自用的方式進行處置。不同置方式也給企業帶來了不同的風險。而處置實質上是給企業帶來最大資金風險的方式。處置過程需要企業具有強大的營銷能力和營銷策略，營銷策略的制定及政府政策的引導都會影響到房地產項目的處置時間和資金回收的速度。

三、控制房地產資金風險的方法和策略

（一）提升前期調研效果，增強投資策略的準確性和可靠性

房地產企業在項目開發初期需要對行業環境進行全面評估，除此之外還需要對項目所在區位等進行全面宏觀了解以最終完成項目投資初期的評價，實現提升前期調研效果，增強投資策略準確性和可靠性的作用。首先，房地產企業需要牢牢把握政府政策導向，對于大力發展區域經濟的地區可以加大投資力度，對于嚴格控制開發購房的地區，房地產開發企業在進行房地產項目開發時就需要保持謹慎的態度，嚴格控制企業可能面臨的資金風險。其次，在制定投資策略時可以通過經濟數學模型的構建進行定量分析，提升決策的準確性和可靠性。準確的經濟預測模型和風險控制模型可以從收益和風險兩個維度對項目進行評價，最終決定是否對項目進行可靠投資。

（二）善用金融工具、加強監督管理，降低在建設施工過程中的資金風險

隨著我國金融市場的不斷完善和開放，其在各行各業的資金融通、風險規避方面都起到了重要作用。在這種情況下，房地產企業可以利用當前金融市場上具有的一定作用來降低自身在建設施工過程中存在的資金風險。首先，企業可以通過宏觀預測方式推測未來原材料的價格漲跌情況，之后通過使用期權、期貨、套期保值等方式來進行風險的置換或者規避，實現企業的平穩發展和有效運營。其次，企業需要在建設施工過程中加強對項目施工內容的監督管理，通過完善的內部控制避免不合規現象的出現，也可以避免資金的浪費，提升資金的使用效率，促進資金有效周轉，降低建設施工過程中的資金風險。

（三）完善營銷策略，提升營銷能力，降低處置階段的資金風險

房地產企業的營銷策略應該具有較強的可操作性和可識別性，同時營銷策略的制定也需要符合國家政策的基本規劃，切不可通過虛假營銷等方式進行房地產項目處置，不合理的營銷策略會增大企業的法律合規風險，使得企業面臨行政處罰甚至凍結資金等資金風險。而企業只有結合市場情況和社會現狀制定的營銷策略，才能被目標人群所接受，也只有通過強有力的營銷能力和品牌能力，才能在最合適的周期內完成房地產項目的變現和處置。

四、結語

隨著國家供給側改革戰略的不斷深化和實現，房地產企業也進入了改革的關鍵期。房地產企業必須對企業項目選擇、項目建設和項目處置等環節進行全面控制，促使企業有效把控資金風險，最終實現房地產企業平穩有效增長，實現企業的二次騰飛。

參考文獻

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房產與地產統稱為房地產，它是經濟上房屋和土地的商品化表現形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經濟上的所有權和使用權等。由于房屋和土地在大多數情況下不可移動，或移動便造成不可預計的經濟損失，因此房地產屬于不動產。在我國，房地產業投資熱度持續上漲，有效地推動著國民經濟的提升；房地產業占據著大部分以銀行資金為主的社會資金，關系著國家的經濟穩定性；同時，由于房地產價格具有波動性變化，其投資具有高風險，總之，房地產業是具有高效益、高成本以及高風險的“三高行業”。基于此，高風險的房地產業關系著我國的國民經濟，必須以合理的可行性研究為房地產業的穩定發展提供包裝，從而推動國民經濟的良性發展。

二、房地產投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產項目投資立項之前，對項目相關的社會、技術以及經濟等層次進行詳細調查與研究就是房地產投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預測出項目竣工后的經濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學可靠的依據以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關的市場、資源、技術、經濟以及社會等。

2.根本依據。

一般地，房地產投資可行性研究依據包括有：相關政府法律法規以及條文政策；諸如區域規劃、城市發展戰略目標等行業部門發展規劃；項目建議書及其批復文件；國家和地區有關社會與經濟的發展規劃；相關房地產項目合同或協議書等，相關部門頒發的建設標準與額度等。

三、房地產投資項目可行性研究的問題

1.內容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風險，以確保投資項目在建設到運營整個過程的可行性和安全性，實現投資的預期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產投資項目中，部分調研員為圖方便，對房地產項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關的技術性；同時為使領導或業主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內容不完善。

2.方法不科學。

靜態分析法和動態分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值。總體而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內對若干房地產投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產投資項目可行性分析中，受資金的限制或調研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態分析法，很少使用或是簡化動態分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設方案進行科學的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術方案須有至少一個備選方案；要使設計方案與相關工程數據一致，關鍵設備具有穩定的供應商，對那些沒采納的方案進行充分而系統的解釋，項目協議、合同以及附件等一應齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據。

四、房地產投資項目可行性研究改進對策

首先，由于房地產投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調研以及相關技術分析，因此需要將定性與定量、靜態與動態分析相結合，對經濟效益進行全面的、系統的分析；其次，作為房地產投資項目可行性研究的主要構成部分，房地產投資項目指標評價系統包括有經濟、市場定位以及設計等評價體系，因此需要建立科學、合理的指標評價體系；再者，要使房地產投資項目可行性研究市場朝著規范化、標準化發展，進而帶動房地產咨詢業的良性發展；然后，由于我國房地產投資項目可行性調研員大多從事過相關項目的建設活動，具有極為豐富的實踐經驗，但欠缺相應的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關業務知識的培訓與學習，使調研員的責任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優方案。嚴格實行相關對策，使調研員自身水平得以提升，制定相關可行性研究市場規范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優方案必能使風險得以降低，更甚是規避相關風險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產投資項目投資者需嚴格參照相關可行性研究報告，對開發項目予以正確的決策方案；諸如城市規劃部門等相關政府部門必須依照相關報告，對開發項目批準立項或予以建設執照，環境部門更要基于此對房地產項目的環境保護問題進行科學評估；更要按照相關可行性研究報告采購合理的設備和原材料，為房地產項目建設提供保障。

五、結語

篇(6)

【關鍵詞】房地產；成本控制；策略

1、房地產項目成本構成

房地產項目成本構成通常來講較為復雜，包含較多外界以及內部因素的影響，開發階段產生的成本主要為土地成本，建設階段成本則為房地產工程的主體構成內容，涵蓋開發前期投入費用、建筑成本、配套工程成本等。開發房地產項目投入資金量相對龐大，因此，可將房地產歸于密集型行業，籌建項目階段中也將產生較多財務費用。建設階段中，房地產項目運營管控費用內容廣泛，包括開發直至完成項目建設交付應用之前產生的各類費用。同時還會形成一定的稅收費用，例如營業、房產稅以及所得稅等。

2、房地產項目成本控制科學原則

優化房地產項目成本控制，應遵循科學的經濟效益、成本管控、綜合調節、動態管理、權責發生等規范原則。全過程管理中應確保降低投入，獲取最大化效益，同時應參照房地產項目具體狀況明確管控成本目標，做到層級分解、落實責任目標到位，并對目標執行的狀況進行統籌檢查評估，做好目標管理的優化調節，最終實現成本最低化目標。房地產項目綜合成本管控尤為重要，應做好對項目全員以及開發建設整體過程的一致化調節管控，激發員工工作積極性，方能創設顯著的經濟效益。

房地產項目規模龐大，整體施工建設階段中包含較多任務，為此應明確具體負責人，賦予項目經理、班組領導相應的成本管控職責，令其擁有必要權利，進而良好的行使經濟責任。房地產項目一次性屬性決定，成本管控工作中應做好中間調節，實現動態化管控。

3、房地產項目成本控制必要性

房地產項目成本控制具有重要的實踐意義，管理水平對房地產單位經營發展產生至關重要的影響，因此應通過成本控制有效節約開發成本，并抵御外部風險影響，實現高收益目標。同時，強化成本控制對投資回收期的減縮起到了積極作用，可全面吸引投資方參與投資，強化企業財務管理水平。為實現預期目標，房地產企業唯有做好成本管控，優化資源總體應用效率，創設顯著經濟效益，促進環境以及社會效益的良好一致，方能實現低碳化、科學化、持續化發展。

4、房地產項目準備階段做好成本控制

房地產項目準備階段成本管控工作需做好籌劃以及設計成本調節控制。籌劃環節需做好前期的市場調研與投資研究，全面核查房地產項目具體環境、建設類別、總體規模、各項經濟以及技術標準、原料市場運營供應水平與投資項目市場定位、綜合價值等事項。同時應做好消費者的核心需求評估，衡量市場預期的銷售狀況，研究具體創造的利潤空間，進而編制合理有效的經營投資方案。籌劃階段中應立足數據，做好有關資料的匯總研究，進而進行科學有效的估算。完成調研準備工作之后，決策人需進行房地產項目的財務評估、標準衡量、選擇契合設計方案，判斷潛在風險及項目開發運營可行性。當明確項目建設后，造價工作人員應做好具體經費的估算分析。

設計階段做好成本管控可為房地產項目的成功運營創設完善保障，在節約成本的同時，可令建設施工以及資金回收的總體期限全面縮減，創設顯著效益。前期設計階段中，應做好細化研究、科學估算，完善初步設計管控。同時，應優化成本經費的具體落實，將施工預算合理管控在標準范疇中，并做好設計變更的科學監督管控。進行委托設計階段中，應有效利用市場機制，引入招標模式，優選資質良好、經驗豐富，具備一定知名度的設計單位。同時應強化管理，確保設計方案體現技術與經濟的優化合理性。房地產單位還應引入限額設計模式，當完成項目審批后，應快速履行變更管控工作流程，拒絕隨意進行項目變更，進而有效預防竣工結算時導致成本大于投資限定總額標準的問題。房地產企業還應全面做好施工建設圖紙設計的管理，應合理考量施工費用成本投入、技術可行性、操作便利性。并應實施圖紙會審，由造價以及設計規劃等視角進行項目工程設計方案合理科學性的全面把握。出圖前期，工作人員應強化管理審核，一旦發覺問題以及不足之處，應全面整改，有效彌補設計方案的欠缺之處，預防施工階段中再行履行設計變更，確保房地產項目的順利進行，做好造價成本管控。

5、房地產項目施工成本控制

房地產項目建設施工環節為投資具體的實施階段，也是項目成型時期，因此成本管控工作較為復雜。應做好質量管理、造價管控，并基于工期目標、遵循合同規范，節約財力物力的經費支出，做好重要數據資料的收集管理。房地產企業在項目開工前期應完善施工組織設計的全面監督審核，為承包施工、發包管理提供科學依據，確保施工建設、承包管控的順利開展，并處理好經濟索賠事項。對于工程款項的支付應完善控制管理，不應存在拖延以及拒不支付的狀況，應提升施工單位整體積極性。當然，應確保不提前進行款項的支付。不符合標準的施工建設應將相應的款項予以減除。同時，應做好施工物資材料的采購比價管理，完善審計評估，遵循公開透明的原則，做好質量水平、成本以及整體服務管理的全面掌控。應在確保質量的基礎上實施供應方全方位的比價分析。施工階段中還應全面評估成本計劃，分析具體流程任務圖，做好設計以及施工材料的綜合管控，預防各類因素引發的設計修改、延誤工期以及臨時更換施工建設材料的行為。另外，應強化合同管理，保障建設進度、工程質量，令成本管控滿足約定管理制度，預防隱患事故與違規操作行為的發生。施工階段中還應定期進行總體任務量的核查計算，完善賬單審核管理，全面登記施工事項，存儲重要的各項信息資料數據。

6、優化財務管理，完善房地產項目結算成本管控

房地產項目成本管控工作中，做好財務管理工作尤為重要，可確保工程資金鏈的暢通、良好，有效解決資金矛盾問題，創建完善的約束管理機制，做好房地產項目工程的全面監督。同時，科學的財務管理，可制定完善的激勵管理機制，提升員工核心潛能。應創建完善的成本管控體系，做好成本周期管理，規范工作模式與實踐方式，確保房地產項目各單位實踐活動的規范有序，實現良好的預期目標。

結算工作為成本管控的最終環節，應依據有關制度標準、項目施工建設合同規定、竣工數據資料等做好工程量的審核明確，并記錄驗收信息，進行附屬項目的經費評估。房地產項目完成結算交付應用后，應實施項目評價，進行有效的成本研究，并通過比對分析，出具相關意見，對后續項目的建設以及造價管理提供科學參考依據，優化投資效益。

7、結語

總之，針對我國較多房地產企業正處于成長發展時期的狀況，為贏得競爭主動，只有站在全局視角，樹立戰略化發展目標，做好市場定位，提升核心實力，全面適應市場波動及風險影響，做好項目建設投資可行性分析，強化成本管控，創新管理意識，方能確保效益目標的良好實現，令成本投入合理、高效，發揮綜合應用價值。應在實踐工作中借鑒行業先進經驗，引入現代化信息技術手段，配置完善信息化工作設施，及時評估、全面調節，進而真正提升成本控制實踐工作水平。

參考文獻

篇(7)

關鍵詞:房地產項目 可行性分析 完善

目前,我國房地產項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀90年代以后,我國的房地產市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產項目可行性分析研究才開始被納入正常的發展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產項目的可行性分析起步較晚。

一、房地產項目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產項目可行性分析缺乏系統的理論指導

通過項目可行性分析,可以發現,目前,指導我國房地產項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設部分別于1983年頒發的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發的《房地產項目經濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產項目可行性研究中的不足。但是,房地產項目經濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產項目投資決策科學化的重要手段之一。作為房地產項目可行性分析研究重要內容的市場調查與預測、市場定位、經營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據社會經濟發展的需要和城市總體規劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態分析與靜態分析相結合的方法,對房地產項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導意見。目前,雖然我國的一些學者對房地產項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統性不強。因為指導理論的缺乏,必將影響房地產項目可行性分析研究的發展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。

2、房地產項目可行性分析的評價指標體系有待完善

在房地產項目可行性分析評價中,采用的指標有:經濟評價指標、規劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產項目的可行性進行了評價,然而,它們仍然存在著有待補充和完善的地方。

房地產項目是事關居民安居樂業、社會穩定、美化市容的系統性工程,它具有很強的社會效應、城市環境效應和政治效應。因此,在對房地產項目進行評價時,不僅僅是應用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產生與客觀實際不相符的現象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。

3、房地產項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大

在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產項目的可行性分析報告,發現大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數據無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊。

二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因

導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因:(1)可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成,但據了解,有相當一部分從事房地產項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產開發領域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析,僅根據經驗作分析、判斷,對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據其意圖初步形成評估結果,沒有詳細的調查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產開發可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質量可想而知。(3)由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測;缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測;不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析;不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產項目可行性研究報告質量,影響了房地產開發決策水平。(4)審批制度缺乏科學性。房地產可行性研究是開發商投資決策的依據和項目立項必要的送審文件,因為開發項目只有經當地主管部門(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產開發項目是先到計委立項再申請辦理用地手續的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規范化程度低,審核人員專業性差、審核手段落后,房地產項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現象,缺乏公正性。

三、完善房地產項目可行性分析的建議

1、加強房地產項目可行性分析理論研究與創新

建立一套系統的可行性分析理論,是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應該加強房地產項目可行性分析研究中的區位分析、市場調查、市場分析、項目各開發方案綜合評價指標的設計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。

2、建立科學的可行性分析綜合評價指標體系

可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關重要的作用,建立科學的可行性分析綜合評價指標體系是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的需要。我們可以借鑒西方發達國家關于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經濟效益,設計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環境效益等。其中,財務評價根據現行財稅制度和價格體系,計算房地產項目財務收入和財務支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。而綜合評價,則應該從區域社會經濟發展的角度,分析和計算房地產項目對區域社會經濟效益的影響,考察項目對社會經濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環境的影響。只有這樣才是全面的、科學性的、合理的評價指標體系。

3、加強咨詢業的規范化

咨詢業的規范化:(1)以房地產估價機構改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產估價機構為主的房地產可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質由計委審批的方式,由房地產主管部門根據房地產估價機構的資質確定相應的編制范圍;把房地產可行性研究納入房地產中介行業管理的范疇,房地產可行性研究報告的審核由行業協會的相關專業人員依據一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業咨詢機構能進行較為全面的、綜合的、專業的調查分析,建立一支素質較高的從業隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、社會環境專家等人員。經濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析,避免發生重大的偏差;社會環境專家主要從社會學和環境科學的角度對項目進行指導;市場調研人員主要調查過去和當前本地區及該類物業的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經濟分析專家一起預測未來趨勢;造價工程師是對房地產開發項目中的土建、設備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產估價師是研究小組的核心,他的任務是參與經濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術經濟和財務管理的有關知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。

4、加強項目風險分析

在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據市場景氣指數預測把區域房地產市場發展劃分為良好、一般和較差三種狀態,然后由房地產評估師、經濟分析專家和專業房地產營銷人員共同測定三種市場態勢出現的概率和對應的期望損益值,最后根據概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻: