序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產宣傳設計范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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[關鍵詞]房地產；營銷策略；問題分析

[中圖分類號]F270[文獻標識碼]B

一、營銷策劃

房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃并統籌執行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環節都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰略與戰術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

二、房地產營銷策劃的必要性

隨著房地產產業的不斷發展，各企業之間把競爭力主要放在了市場營銷上。一個正確的營銷策略不僅需要對自身企業的充分認識，還需要對外部市場及客戶進行足夠的調查與分析，從而提高企業的競爭能力。

一個好的營銷策劃對開發商的在經營和決策方面有以下作用：

1.可以幫助開發商明確目標市場和客戶群體，確定投資方向

不同的客戶對商品有不同的要求，不同的要求決定著商品的等級、規格、形式、特點，我們通過房地產營銷策劃的前期市場調研，確定房地產商品的投資方向與設計目標。

2.有利于房地產銷售困難的解決

房地產商開發商品最終都是以銷售商品來獲取利益，但在銷售過程中還是需要一些銷售技巧，這就利用到了銷售策劃方案。銷售策劃方案可以給地產商提供如何定價，如何宣傳等方面的知識，幫助地產商更好的銷售。

三、房地產市場營銷存在的問題

1.市場調研不足，對市場需求分析不足

市場調研方法單一，不論樓盤大小，取樣總是同一常量；缺乏項目規模、位置特點等與消費者的關系的整體了解；樣本數據不足，導致調查結果與實際差距很大。對市場實際需求分析不足導致房地產市場營銷停滯。

2.目標市場與市場定位的混淆

目標市場和市場定位這兩個概念是市場營銷的基礎，沒有明顯的目標市場和清晰的市場定位，一切策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。然而實踐中有時會混淆這兩個概念，對目標市場的特征和偏好尚未明了，就直接做市場定位，使得市場定位缺乏實在可靠的支撐。目前多數房地產企業產品定位模糊，影響產品總體銷售。

3.宣傳過分依賴于廣告，且宣傳手段單一

房地產開發商為了項目營銷，大量使用廣告宣傳，不僅成本較高且效果不好。目前房地產廣告過剩，虛假成分較高，干擾了房地產企業的健康發展，損害了房地產行業的形象及信用，大量的消費者對廣告存在不信任的態度，影響產品銷售。

4.房地產營銷研究專業人員較少

目前，房地產營銷理論與實踐缺乏結合，主要是房地產營銷研究專業人員較少，多數房地產研究人員為有過幾個成功案例的商或者是學過市場營銷的學院派教授。前者注重的是經驗且理論知識較少，后者注重的是理論缺乏實踐，能將理論與實踐結合起來的人少之又少。

5.商品賣點把握不準確，過度炒作

賣點：無非就是產品與眾不同的特點、特色。這些特點、特色一方面是是產品自身與生俱來的，另一方面是通過營銷策劃人員的想象力、創造力產生的。一個房地產項目賣點有很多，例如：房型、規劃、基礎設施、物業等等，但是很多房地產商和營銷策劃人員會選擇概念炒作，以概念做為產品的賣點，例如：生態綠色，人文，歐美風格等概念層出不窮。一味的只想制造轟動的傳播效果，造成消費者聽覺沖擊，反而忽略了消費者真正的需求。這種做法有時會讓消費者很迷茫。

四、解決房地產營銷問題的策略

1.加強市場調研，準確分析市場需求

市場調研時，要有針對性的對項目規模、特點等，同消費對象的關系從整體上進行了解及把握；準確了解當時的市場需求情況。調查結束后，應科學全面地進行分析與預測市場前景。確定企業投資方向。

調研流程：調研計劃撰寫——調研問卷設計——調研問卷實施——調研問卷收集、整理——數據分析——調研報告撰寫。

2.明確市場定位

應該明確目標市場與市場定位的分別，市場定位是企業及產品確定在目標市場上所處的位置。明確的使企業的產品和形象在目標顧客的心理上占據一個獨特、有價值的位置。明確產品定位及特點，從而使產品在今后的銷售中創造經濟效益和社會效益。

3.適度宣傳，拓寬宣傳渠道

不能過度的宣傳，使消費者出現疲勞，也不能過分依賴于廣告宣傳，應拓寬宣傳渠道。拒絕虛假欺騙成分，做到以誠信為基礎。或者可以創造出一個自己的品牌，通過品牌效應增加消費者對產品的信任度。同時可以增加新穎的宣傳方式，吸引顧客的興趣，例如：宣傳短信，網絡營銷，網上論壇等。

4.加強對房地產營銷人員的培養

人們都說二十一世紀人才最重要，一個好的營銷人才可以為地產商帶來巨大的收益。所以，我們可以加強對營銷人員的培養，讓顧客可以看到我們的專業性，技術性，更重要的是誠信，從而吸引更多的消費者的目光。

對于銷售人才的培養我們可以通過定期組織銷售人員學習，為銷售人員提供互相學習，相互交流的機會等方法來實現。這樣才能讓房地產營銷的理論與實踐更好的結合。

5.了解商品賣點，實事求是，避免炒作

營銷人員應該從客戶和市場需要出發，要了解特定的商品有特定的消費群體，所以要根據顧客的不同而不是通過商品的不同來細分商品。要及時把握客戶的需求，根據客戶的需求和商品自身的特色選取最能打動顧客的賣點，而不是在不了解顧客的需求的情況下就一味的將商品的全部賣點說出，讓顧客感到迷茫。

營銷人員在商品營銷策劃時也要做到實事求是，不夸大商品特點，避免概念銷售，不講大話、空話，謹慎銷售避免炒作，讓消費者更加了解商品特色，明確自己的購買目標，從而使商品更好的銷售。

五、總結

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摘要：本文首先從品牌的概念出發，論述了品牌的含義。然后了解我國房地產創立品牌的問題。最后提出品牌建設及品牌營銷策略的實施方法。

關鍵詞：房地產；房地產營銷；品牌戰略

一、品牌概述

品牌，是一種賦予公司或產品的獨有的、可視的、情感的、理智的和文化的形象，是給擁有者帶來溢價、產生增值的一種無形的資產。房地產品牌，是由房地產開發經營者在進行房地產產品開發經營的同時，有計劃、有目的地設計、塑造，并由社會公眾通過房地產產品的品質和價值的認知而確定的商標，是公眾對房地產產品理性認識和感性認識的總和。

二、我國房地產品牌建設存在的問題

1.缺乏品牌意識

部分企業認為品牌是大型企業所追求的事情，或者認為品牌只是一個虛名，自己只要做到產品質量好、價格低，就能獲得消費者的青睞，消費者不會因為品牌決定房地產的購買。這在房地產業剛興起的時候有一定的可行性，因為當時可開發的土地資源多、消費者需求旺盛而競爭者又少，企業既能拿到較好的地段又能順利的銷售。但隨著房地產行業的規范、競爭的日益激烈，各地產的質量、價格差異已不能形成優勢，品牌成為主要的競爭方向，而且好的品牌在拿地、開發、銷售等環節都具有優勢。企業缺乏品牌意識，只會處于被動的地位。

2.品牌設計同質化

部分企業沒有對市場進行充分的調研與細分，沒有創新精神，不能形成自己的特色，試圖為大眾蓋房，符合購房者所有的要求。或者模仿知名企業的品牌理念，一味地照搬模式，這就形成了品牌設計同質化。消費者往往會選擇特點明確的品牌，品牌失去了特色，也就失去了品牌設計的意義。

3.品牌營銷手段單一

國內房地產品牌主要依賴各種媒介的廣告進行營銷，形式單一，其高頻的出現和不切實際的言辭，對企業品牌的樹立只會弊大于利。房地產品牌的宣傳不能僅靠表面的廣告詞，更重要的是要依靠內在的質量、服務、企業信譽，為客戶樹立一個良好的企業形象，為業主營造一個良好的居住環境。單向宣傳往往達不到良好的效果，獲得消費者的口碑才會使營銷事半功倍。

4.對品牌缺乏維護與提升的觀念

部分企業只在宣傳階段注重品牌的建立，賣出房子之后，沒有實現之前的承諾、物業管理滯后，之前樹立的品牌形象被破壞，業主負面的口碑更對企業造成長遠的影響。房地產品牌的樹立不是暫時的，也不只依靠一個項目品牌，房地產品牌的建設要靠長期的維護，要靠一系列新項目的提升。只有這樣，才能真正發揮品牌對企業的積極作用。

三、房地產品牌戰略的具體實施

1.合理的品牌定位

房地產企業實施品牌戰略，首先要進行合理的定位。房地產品牌定位是指開發商針對目標市場的需求并結合其具有或所追求的差異化優勢，在目標客戶群體的心目中占有特定位置的過程。房地產品牌定位應遵循以下原則：消費者導向原則，差異化原則，個性化原則，動態調整原則。房地產品牌定位的步驟包括：公司自身評估，分析市場需求，找準目標市場，定位選擇，進行全面策劃。

2.卓越的質量體系

品牌形象的樹立要以房地產的質量為保證，加強質量是品牌建設的基礎和主題。房地產開發與運營的各個方面及各個階段都要做好質量管理。第一，規劃設計階段，其質量體現在一方面既要滿足合理性和可行性，另一方面體現在要有一定的超前性，即要滿足社交需要，關注人與自然的和諧等。第二，施工階段要保證質量，實行有效的監管。另外，應積極采用新工藝、新技術、新材料、新方法，努力提高房地產商品的技術含量。第三，要創造一個良好的社區環境，保證配套齊全，交通、生活服務、文化體育以及其他公共設施基本具備。

3.良好的社會形象

企業除了保證房地產的質量外，還應做到以誠信為根本，樹立良好的社會形象。我國少數房地產在誠信方面出現問題，如對于民工，一些企業故意拖欠工資，或者要求民工加班趕工期。對于客戶，一些企業虛假宣傳，夸大配套設施、綠地面積及環境改造等，或者不通知客戶就更改建筑設計，延期交房等，業主與開發商糾紛不斷。這些使得房地產企業在公眾和政府的評價中處于不利地位。為此，房地產行業要加強行業自律，如建立房地產行業誠信協會；政府部門要加強政府監管，對不規范行為進行處罰；社會各階層要加強社會監督，媒體要做好宣揚和披露工作。

4.開闊的創新意識

房地產企業要不斷創新，才能利用市場的發展獲得收益。創新意識主要體現在四個方面：一是開發理念的創新，即從消費者的角度出發，選擇符合消費者審美的設計。二是施工過程的創新，尋求新技術、新材料，探索更科學的控制工期、成本、質量和項目范圍的方法，以縮短項目工期、降低成本。三是服務的創新，提高物業服務質量，做好社區的安保和維護工作，解決業主的問題，規范收費標準。四是投資價值的創新，在貨幣存儲量大而投資需求旺盛的背景下，房地產企業也要進行投資價值創新，如在城市中心地段建設小戶型或公寓，滿足部分消費者的增值保值需求。

5.有效的用人機制

房地產行業人才需求量大、專業人才需要多。員工的素質對于房地產品牌的建立起著重要的作用，因此，房地產企業要重視人力資源的開發利用。首先，要引進高素質人才，通過招聘吸收優秀人才。其次，要做好人力資源管理工作，領導者應發揮員工的長處，并進行激勵和培訓，逐步提高員工的整體素質。國內許多房地產企業都實行靈活的用人策略，如“中海地產”就廣泛聘用在校大學生進行營銷、策劃等工作，既為企業帶來了活力，又使學生本身能力得到鍛煉，達成了企業和員工的雙贏。

四、總結

綜上所述，房地產市場的競爭越來越激烈，房地產企業要想在競爭中獲勝，就要建立自己的品牌，通過品牌所帶來的實力、口碑、文化來感染消費者，獲得業績的進一步提升。品牌樓盤將成為主流，品牌化是樓市發展的必然趨勢。我國的房地產企業要注重建立品牌戰略的意識，及早進入品牌戰略階段。（作者單位：山東大學管理學院）

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產廣告；問題；策略

中圖分類號：G20 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2014）03-043-01

房地產廣告，是房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。本文筆者將在分析當前廣告的常見問題，并提出解決辦法。

一、常見問題

房地產企業花錢打廣告的最終目的是為了達成銷售目的。很多企業為了達到這個目的，從而忽略廣告的藝術形式，再加上近幾年一線城市房地產市場的火爆和供不應求的行業態勢導致開發商在房地產廣告品質方面的忽視，在表現形式和手段等方面難以滿足未來房地產市場的發展要求。

（一）虛假承諾

廣告承諾是房地產開發商在宣傳樓盤的同時對購買事項做出的特定說明，以及對樓盤的質量、環境、配套設施等有關方面的聲明、陳述或者對購房者的購買行為所做出的種種優惠、鼓勵措施，以達到促銷目的的行為。其中有幾種非常常見的形式，比如把尚不具備的公共配套設施在廣告中宣傳，交通、市政配套都能被拿來在廣告中宣傳，又如廣告稱：“買現房，送裝修”，卻不明示裝修的細節，為日后的糾紛留下借口；甚至出現“買房子送家具”是運送不是贈送的幽默，當然在價格上也出現“最低價格”起賣，而實際卻很少能買到。這些不實宣傳，已經違反了《消費者權益保護法》中“經營者應該向消費者提供有關商品或服務的真實信息，不得做引人誤解的虛假宣傳”的規定。

（二）虛假宣傳

廣告的真實性和新奇性是宣傳中的兩個重要原則。為了吸引受眾眼球就需要新奇事物來刺激，而真實卻是廣告生存的基礎，二者不可偏廢。然而現在許多房地產廣告卻極盡新奇之能事，為了達到震撼的效果有些時候甚至扭曲事實，其主要表現在以下幾個方面：首先是廣告畫面缺乏真實性：為了視覺感受的直觀、簡潔，提高視覺沖擊力，大量采用效果圖、合成圖代替實景照片，亂人耳目、混淆視聽，為了逃避責任這類廣告往往再以極不起眼的字體標上“本廣告解釋權歸開發商”，將開發商的“心虛”表露無遺。其次是，虛假價格宣傳。有的開發商在房地產廣告中標上不可思議的最底價格，而個價格往往是在售樓盤中朝向和樓層最不好的房屋的價格，或者是特定環境、時間下的促銷價，并不反映整個樓盤的真實價格。而購房者被低價吸引過去后卻發現真實的情況和廣告上宣傳的存在較大的差距。

（三）炒作太多

翻看各地的房地產廣告，“花園”、“廣場”比比皆是，“塞納”、“1號”等詞讓人摸不著頭腦，再看廣告畫面似曾相識，這種缺乏新意的模仿已經傷害了房地產廣告的健康發展。概念營銷是以某種有形或無形的產品為依托，向消費者宣傳傳遞一種新的消費概念，賦予企業或產品以豐富的內涵或特定的品位和社會定位，從而引起消費者的關注與認同，并最終喚起消費者需求的一種營銷策略，往往以其獨特的構思為企業贏得市場先機。然而時下的房地產市場，真正的概念營銷不多，炒作卻風靡盛行，很多房地產為了達成銷售業績，不顧現實硬件建設，只在“廣告”中下功夫。

二、房地產廣告存在問題的改進策略

（一）加強政府監管

現實社會中，即使有消費者發現了廣告中的不合理問題，也很難行成力與房地產方對抗的力量。行業中存在的不合理問題更多的還是需要監管部門執行監督責任。政府作為市場管理部門，對房地產廣告中存在的問題，應加強監管、完善法律制度、規范市場競爭、引導企業行為，為房地產市場發展創造一個良好的環境。政府部門應介入房地產廣告的審查，要求他們做好自律，這對廣告經營者、者是一種督促，并引導社會成員和組織對后的廣告做嚴格的監督，使他們能夠認真的遵守法律法規，維護消費者的利益。

（二）完善法律體系

沒有規矩，不成方圓。在加強政府監管的同時，還要完善涉及房地產行業的法律，改變房地產領域的立法滯后的現狀。目前我國調整房地產廣告的法律法規主要有三個，即《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》、《商品房銷售管理辦法》。《廣告法》作為專門法，只是對所有的商品廣告做出一個籠統的原則性的規定，房地產商品不同于一般的商品，它的商品信息具有很強的專業性。而對于房地產這個個性化的市場里的違法行為（如關于地圖、位置圖、示意圖在房地產廣告中誤導人們；投資者回報率的虛假承諾等等行為）卻顯的很無力。《房地產廣告暫行規定》作為國家工商總局的一個暫行規定，對虛假廣告的懲治措施不立，效力也不高。《商品房銷售管理辦法》對引誘式的房地產廣告是沒有約束力的，也不具有法律約束力。這些都在客觀上放縱了開發商的違法行為，損害了消費者的合法權益。

（三）規范廣告用語

房地產廣告不切實際的復制，抄襲，造詞、錯字、濫用術語或形容詞，無休止地套用句式的現象，玩文字游戲，使房地產廣告成為一種文化烏托邦。應對項目進行深入理解，尋找有力的支持點，用簡短、明確、易讀易懂的文字，客觀、真實、科學地向受眾傳達信息，提高語言公信力。

（四）廣告行業人員技能培訓

房地產廣告作為房地產行業的重要的組成部分，行業特點正在逐步形成。目前，房地產廣告專業教育還是一項空白，但是隨著房地產業的發展，對房地產廣告的設計人才的需求也將大量的增加，人們對其相關行業的重視，對人才的需求會帶來教育的變化，專業的人才出現也會為解決房地產廣告行業目前存在的問題帶來根本性改變，有助于房地產廣告行業走上健康的發展道路。

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關鍵詞：人性化；設計思維；房地產廣告；消費者

1、房地產廣告人性化特征發展之思考

之所以在房地產廣告中人性化特征這么明顯， 決不是偶然現象， 而是城市的自然環境、深厚的文化積淀， 以及富足的生活方式分不開的。例如杭州的西湖， 使杭州的所有東西都像西湖， 包括人。西湖是一個感性的湖， 是一個可以與任何人作交流的湖， 所以， 杭州的房地產廣告也越來越富有人性。然而， 面向未來， 當我們研究房地產廣告如何進一步體現人性化時， 有兩個方面應引起注意：

1.1、人性是發展的。對人性的研究， 這是一個永遠的課題。但人性也是發展變化的， 首先， 我們要了解人性的需求， 必須把握時代的脈搏， 隨著高科技的運用， 人們對住宅智能化的需求， SOHO 族的需要，人的創造性的要求及自我發展與自我實現的要求，都需要引起房地產廣告從業者的關注。總之， 以人為本， 是我們一切行為的準則。

1.2、人性的需求是多元的。在把握主流的同時，對人性多元化的研究也不可忽視。隨著產品同質化時代的到來， 如何使消費者仍對消費行為有沖動， 有欲望， 關鍵是要通過研究不同的人性差異而作出不同的人文關懷。追求個性并不是獵奇， 房地產廣告如何在目前的水準上， 再上一個臺階， 這是一個艱難的課題。

2、房地產廣告設計中的人性化思維方式

第一，房地產廣告設計在設計中應具有理性思維，這就意味著房地產廣告具有人性化思維方式的真實性。消費群體是對于房地產有著明確自主判斷能力的積極人群，并非能夠任意強加意識的消極主體，消費者根據自身價值觀和判斷力對房地產廣告的宣傳內容進行評價，故而設計時遵循真實是房地產廣告中人性化思維的首要方式。遵循真實不僅能夠保障消費者的權益，獲得消費者的認同，對社會多一份保障，更能贏得消費者的喜愛，從而最終實現廣告的目的：通過加大宣傳力度實現提高銷量。然而，隨著經濟的快速發展，現有很多房地產廣告盲目追求畫面美感和浮華質感，運用一些虛幻的文字和圖像暫時蒙蔽消費者，最終影響房地產的形象，引起消費者的不滿，最終喪失消費者的信任。大衛?奧格威說過：“廣告必須提供事實，切忌夸大和不實之詞。”其意為廣告設計者在設計過程中必須真實地反映房地產。不真實的房地產廣告和人性化設計思維是相悖的，房地產廣告中的人性化思維方式應當參照現實商品，運用現實中真實房地產產品作為設計內容，創作時在源于真實生活的基礎上加入人們對于溫暖舒適居所和美好生活向往的心理因素進行創作。房地產廣告在創作中多滲入人文氣息，加大房地產宣傳的真實性，只有運用基于真實的人性化思維方式進行創作的房地產廣告才能抓住消費者的消費心理，獲得他們的認同感，提升銷售量，從而獲得收益。

其次，房地產廣告設計中的人性化思維必須要加強設計美感。隨著時代的變遷和發展，人們的需求由物質層次向精神層次不斷發展，廣告的作用也不僅僅體現在信息介紹和傳達中。成功的房地產廣告能夠適應社會心理，能夠在市場競爭中脫穎而出，最重要的設計表現方式是增強設計美感，使消費者獲得美感體驗，滿足消費者精神層次需求，更好地獲取房地產廣告中商品信息，增加房地產廣告人性化氣息，增強房地產廣告的吸引力和感染力，促進房地產業的健康有序發展，增強房地產文化的傳承與發展。優秀的房地產廣告都極富設計美感，能夠創造出極富意境的廣告畫面，使消費者產生無限的向往和期待，從而獲得消費者的認同和共鳴。

再次，房地產廣告設計中的人性化思維表現在將感性思維和理性思維結合上。房地產廣告設計中的人性化設計思維是將房地產物質特征理性表現出來的同時添加感性的浪漫主義傾向，優秀的房地產廣告都是在遵循理性物質基礎的同時為消費者增加感性精神享受。消費者對于商品品質有著敏銳的理性判斷力，因此人性化的房地產廣告設計都是源于對商品的現實基礎，對商品的理性反映。然而房地產廣告設計時僅有理性基礎并不完善，設計師在設計時還需具備創作激情，對房地產廣告設計保持熱愛度，在這種感性基礎下才能創作出打動消費者的房地產廣告。房地產廣告的時效性較短，因此設計元素需要相對直觀。與此同時，鼓勵形成感性思維，使得消費者在相對短少的時間內能夠理解并認同廣告設計內容和設計理念。房地產消費者在消費時較其他商品來說會相對慎重，故而房地產廣告設計不同于其他廣告藝術形式，房地產廣告設計者需要特別注重設計品質。想要打動別人必先打動自己，房地產廣告設計在理性思維的控制下運用自己最真實的感性情緒去感染消費者，才能達到銷售目的。只有感性思維和理性思維緊密結合才能實現房地產廣告的人性化設計。

3、房地產廣告中的人性化設計原則

現代社會人們對居室環境要求越來越高，房地產消費者也越來越渴望擁有舒適的居家環境，滿足其內心的情感需求，因此在房地產廣告中融入人性化是設計者一個新的切入點和契機。人性化房地產廣告中要遵循的具體設計原則是以人為本。以人為本的設計原則是對人的自我價值的充分肯定，滿足了消費者對于生活環境的物質和精神需求，這就意味著房地產廣告不僅要滿足消費者對商品數量和質量的需求，更要滿足消費者的感性需求。以人為本的設計原則首先體現在房地產廣告設計要遵循消費者地位與精神需求方面上。房地產除了使用價值外更多地被賦予了其地位價值。了解消費者的消費心理，尋找消費者的思維切入點，從而在設計中滿足消費者內心深處的希冀。隨著生活節奏的加快，消費者越來越需要通過居住環境和居住文化來體現自身價值，因此房產除了實際實用價值外還涵蓋一定虛化的精神價值，成為一種肯定自我、表現自我的重要表現形式。消費者在人性化房地產廣告中完善自我價值，肯定自我意義，最終滿足其精神需求，從而實現消費。這就要求設計者在房地產廣告設計時不再單一地停留在鋼筋混凝土等一些簡單的物質表現上，而是注重人們精神需求的表現。優秀的房地產廣告都是通過準確地把握消費者內心需求，多滲入人文氣息，通過表現消費者的自身價值以及住宅環境的舒適度，塑造良好的鄰里環境、治安環境、服務環境等，增加房地產商的知名度和可信任度，從而實現銷售。

以人為本的房地產廣告設計注重情感因素的運用。情感因素的運用糅合了創意構思、感性思維和理性思維，將三者有機地結合在一起。情感因素的運用將現實、超現實交融在一起，既表現出現代人對美好生活的向往，又表現出對現實生活的理性思考。

以人為本的房地產廣告設計還注重田園式元素的表現。現代社會高速發展，許多房地產消費者渴望舒緩日常工作中緊繃的神經，適當緩解自身壓力，暫離浮躁的喧囂生活，尋求田園式生活方式，遠離擁擠與吵鬧。故而在房地產廣告中以人為本的設計原則必須要考慮消費者這種特殊的心理需求，這也給房地產廣告設計者一個新的設計切入點，在設計時加入滿足消費者渴望遠離喧囂潛在心理的設計元素，塑造清新自然的居住環境。通過增加房地產和房地產廣告的田園式氣質，獲得消費者的情感共鳴。與此同時，還可以在設計時添加中國古典元素或本土化元素，使消費者在現代社會快速發展的節奏下，仍然能夠感受到中國傳統古典韻味，使得消費者既能適應快節奏的生活方式，又能享受到中國傳統的人文氣息，在滿足消費者工作生活需求的同時又滿足其精神需求，二者相得益彰。

總之，只有在房地產廣告中形成人性化設計思維，減少程式化設計，做到以人為本的設計原則，真正從消費者的情感角度出發，才能夠被消費者所接受，最終實現銷售的目的。

參考文獻：

1.招嘉寧.房地產廣告、品牌和消費者體驗.中國廣告，2004.7

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一、工作任務

嚴厲打擊在房地產開發和交易過程中出現的違法違規行為，進一步規范房地產市場秩序，培育市場信用體系，建立長效管理機制，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、市場有序的房地產市場環境，為構建富裕文明和諧首府奠定堅實基礎。

二、組織機構

為確保房地產市場綜合整治工作的順利實施，市人民政府決定成立**市房地產市場綜合整治工作領導小組（以下簡稱“領導小組”）。成員如下：

領導小組辦公室設在市建委，辦公室主任由馬伊磊兼任，辦公室副主任由樊新和、辛建軍、唐慶令、嵇廣江、王曉鵬、周耀宇、宋亞君兼任，工作人員從領導小組各成員單位抽調組成。

辦公室負責處理領導小組的日常工作；負責制定房地產市場綜合整治工作規則；負責組織各成員單位進行定期不定期聯合執法檢查，對檢查中發現的問題及時通報各相關主管部門，并要求依法嚴厲查處，同時要將檢查及處理情況以房地產市場綜合整治專報的形式上報市人民政府。

三、整治重點

（一）不按規劃審批的內容進行建設的；

（二）非法占用土地、轉讓土地使用權、改變土地用途的，囤積土地不按規定時限進行開發的；

（三）未辦理建設手續、未經許可擅自施工的；

（四）將未經驗收的房屋交付使用或者將驗收不合格的房屋交付使用的；

（五）未取得預售許可證擅自售房、囤積房源、炒賣房號、哄抬房價、違規定房的；

（六）弄虛作假抽逃注冊資金的；

（七）無營業執照、無資質從事房地產開發、物業管理、中介服務、房屋測量、房屋拆遷的；

（八）商品房銷售環節中“短斤缺兩”侵害購房者利益的；

（九）虛假廣告或其他違法違規廣告進行營銷宣傳侵害購房群眾合法權益的；

（十）利用合同欺詐違法的；

（十一）物業管理中的各種違法違規行為；

（十二）違法違規從事房地產中介服務的。

四、工作內容

（一）明確職責，加強聯合執法，嚴厲查處房地產開發和交易過程中的違法違規行為。

由領導小組辦公室（市建委）組織發改、規劃、國土、行政綜合執法、房產、工商等部門組成聯合檢查組，針對房地產市場存在的違法違規行為進行專項整治，重點是兩個環節：

一是開發環節。對房地產開發項目未辦理完施工許可等基本建設手續就擅自開工建設的，由行政綜合執法部門會同規劃、建設等部門責令停止建設，并依法進行嚴厲處罰，對情節嚴重的要依法。

二是交易環節。對未取得預售許可就采取收取定金或押金等方式提前銷售的，由市房產局負責，會同發改、建委、工商等有關部門依法進行嚴厲處罰，并責令退還收取的定金或押金；對利用虛假廣告和其他違法違規廣告進行營銷宣傳的，由市工商局依法查處，對涉及到未取得預售許可進行違法營銷宣傳的，由市工商局會同市房產局依法進行嚴厲處罰；對利用報紙、電視、電臺、網絡進行違法宣傳的，由市工商局依法對廣告經營者、廣告者同時進行嚴厲處罰；對在銷售過程中存在欺詐、不正當競爭、虛假信息、捂盤惜售、炒賣房號、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等違法違規行為的，由市房產局會同市建委、發改委依法進行嚴肅處理。

（二）信息共享，實施閉合式管理，形成聯動機制。

由市規劃局負責，將審批通過的房地產開發項目的規劃設計條件及其他相關內容及時報送市建委、行政綜合執法、房產、林業、工商等相關部門，定期召開聯席會議，相互通報所受理的房地產開發項目基本建設手續辦理情況及內容，實現信息共享，對存在的違法違規行為進行聯合調查，形成聯動管理機制。對規劃設計條件中要求的綠地率、停車場以及其他配套建設的市政公用基礎設施及公共服務設施，各相關部門必須嚴格把關，確保項目按規劃實施建設。對不按規劃審批內容進行建設的，不得對項目進行竣工驗收。

由市建委負責，在對房地產開發企業進行資質年審時，要征求發改、規劃、房產、國土、林業等相關部門的意見，對多次出現違法違規行為的房地產開發企業，在進行資質年審時不予通過，并將有關情況及時通報各相關部門，停止辦理未通過資質年審的房地產開發企業所有建設項目的手續。

（三）完善地方性法規規章體系，建立長效管理機制。

由市建委牽頭，會同規劃、房產等部門，盡快完善《房地產開發項目手冊》，作為反映項目建設過程中各項手續辦理情況的有效載體，將開發、經營、銷售、物業管理等各個環節銜接起來；盡快制定出臺《關于加強**市房地產市場管理的實施意見》《**市房地產市場管理試行辦法》《**市居民區配套設施建設管理辦法》《**市房地產企業資信等級管理辦法》等法規政策措施，進一步加強對房地產開發項目的全過程監管。

由市工商局負責，會同市發改、房產等部門加強對房地產廣告的管理，對屬于在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的、在未經國家征用的集體所有的土地上建設的等違法行為不得廣告，特別是對未取得預售許可的房地產項目，不允許其商品房預售廣告。同時，要求廣告單位對房地產廣告內容的真實性進行認真審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的，依照《城市房地產管理法》《廣告法》《價格法》以及《城市商品房預售管理辦法》《禁止價格欺詐行為的規定》《房地產廣告暫行規定》等法律法規予以嚴肅處理。

（四）加強監督管理，提高公共服務保障水平。

由市規劃局負責，將供熱、供水、排水、供電、供氣、公共交通、環境衛生設施等配套公共基礎設施納入新建項目的規劃設計條件中，凡建設條件不具備的，不得為建設單位出具規劃手續，并將有關情況及時通報相關部門。

由市建委負責，會同規劃、水務、市政市容等部門，在**建設工程政務中心設立專門窗口，在辦理施工許可時審查房地產開發項目供熱、供排水、供電、供氣、環境衛生設施等配套公共基礎設施落實情況，凡配套公共基礎設施不能同步交付使用的，不予辦理施工許可，并將有關情況及時通報相關部門。

由市房產局負責，加強商品房預售許可管理，在辦理預售許可前，要組織規劃、建委、林業、水務等部門聯合現場踏勘，對項目規劃設計條件中確定的綠地率、停車場、物業管理用房以及供熱、供排水、供電、供氣、環境衛生設施等配套公共基礎設施落實情況進行審核確認，對未按規劃審批內容落實的，不予辦理預售許可。

由市建委負責，會同規劃、國土、房產、水務、燃氣、供熱等部門，加強對新建住宅小區竣工后的綜合驗收管理，確保新建住宅小區住宅與配套建設的市政公用基礎設施和公共服務設施同步交付使用。

（五）加快房地產市場交易信息系統建設，加強對商品房預（銷）售活動的動態監管。

由市房產局負責，會同建委、規劃等相關部門，建立健全商品房銷售合同網上即時備案系統和房地產交易信息公示制度。對商品房基本情況、銷售進度等信息及時、全面、準確地在網上進行公示，增強市場透明度，引導企業理性投資，消費者理性消費。嚴厲打擊房地產企業虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價或者房地產企業縱容雇傭工作人員炒作房價、擾亂市場秩序的行為。加強對商品房銷售人員的培訓和管理，對違規從事商品房預（銷）售活動的單位和人員按照《商品房銷售管理辦法》的有關規定從嚴處理。

（六）加強房地產中介市場管理，提高中介服務水平。

由市房產局負責，會同建委、國土等相關部門，嚴肅查處中介機構出具虛假評估報告的行為，整治嚴重影響房地產中介市場健康發展的各類展銷會、推介會，對于違法違規的中介機構和從業人員，要依法予以降級直至取消注冊資格，對造成嚴重后果的取消其中介服務資質，不斷規范房地產中介市場秩序。

（七）加強物業監管，提高物業管理水平。

由市房產局負責，會同發改、建委等相關部門，依法嚴肅處理物業管理服務企業不按合同約定的內容和標準提供服務，物業服務和管理水平與收費質價不符，違反規定亂收費的，不認真解決群眾投訴致使矛盾激化上升等行為，不斷提高物業管理水平，引導和規范物業管理行業健康發展。

（八）加大宣傳力度，引導市民理性購房。

由市房產局負責，會同建委等相關部門，加大宣傳力度，充分利用報紙、電視、電臺、網絡等各類媒體，客觀公正地報道我市房地產市場狀況，增強透明度，及時讓社會各界深入了解房地產的各項政策、購房需注意的事項，同時要盡快公布已取得預售許可的住宅項目，印制以購房指南、購房路線圖為主要內容的宣傳單、宣傳冊免費向廣大購房群眾發放，引導廣大市民群眾樹立正確的住房消費理念，依法維護自身的合法權益。

（九）加快建立房地產市場誠信體系和失信懲戒機制。

由市建委負責，會同發改、規劃、房產、國土、工商等部門，加快構筑房地產市場信息服務平臺，健全完善房地產市場誠信體系和失信懲戒機制，進一步完善房地產信用檔案體系。對房地產企業及其執（從）業人員的失信行為情節嚴重的，要記入房地產企業不良行為檔案并通過新聞媒體予以曝光，并在資質年檢時不予通過，同時各相關部門要嚴格限制其開工新項目。

五、實施步驟

（一）宣傳及自查階段（7月1日—7月10日）

領導小組辦公室要組織各成員單位結合各自工作職責，采取多種形式大力宣傳此次綜合整治工作的意義、內容及重點，組織開展房地產法律法規知識宣傳；建立通暢的投訴渠道，領導小組辦公室要設立舉報投訴電話，并向社會公布。各房地產開發企業、房地產中介服務機構、物業管理公司要依據法律法規及相關規定，認真對照檢查，對存在的問題自行糾正，對引起的舉報投訴自行解決，努力彌補自身工作的不足，并實事求是地向領導小組辦公室報告。

（二）檢查整改階段（7月11日—10月15日）。

由領導小組辦公室組織，從各成員單位抽調專人（每單位5人），對20**—20**年審批開工建設的房地產開發項目進行全面拉網式檢查，對發現的問題依法進行嚴肅處理。此次綜合整治工作對象包括在**市行政區域內注冊的從事房地產開發、銷售、中介服務、物業管理及外地在**市備案登記從事房地產相關業務的企業，重點對近兩年內開工建設的和群眾投訴舉報較多、有嚴重違法違規行為的房地產開發項目進行檢查。

（三）總結階段（10月16日—12月31日）。

對第一、二階段的工作進行總結，鞏固已經取得的整治成果，對檢查過程中發現的違法違規問題提出處理意見。同時，在總結經驗的基礎上，通過制定政策、出臺法規、完善制度的方式有效規范房地產市場秩序，建立長效的房地產市場監管機制，有效遏制房地產市場各種違法違規行為，促進房地產市場健康有序發展。

五、工作要求

（一）領導小組各成員單位要將綜合整治同加強日常管理緊密結合起來，進一步增強責任感，針對存在的突出問題適時提出解決措施和辦法，不斷提高房地產市場管理水平，推動我市房地產市場健康有序發展。

篇(6)

［關鍵詞］房地產營銷；借勢營銷；影響因素

1引言

房地產的價格在很大程度上取決于房地產的影響因素狀況，而影響房地產價格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中，考慮商業繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫療條件、教育條件、臨近大學、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進行住宅類房地產價格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施。

房地產的價格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產，適當采取相應的營銷策略對于提高房地產價格、提升消費者預期有著良好作用。比如，對于有著良好的建筑結構、建筑材料，或者大戶型乃至復式樓盤，可以著重從建筑因素方面對樓盤進行宣傳，以使消費者相信并了解該樓盤的品質；對于觀景房，售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度，并且通常可以看到景觀的房源具有更高的價位以及上漲預期；對于靠近商業中心的樓盤，便要從樓盤的商業便捷度著手宣傳，周圍的設施如何齊全、生活如何方便等。房地產區位的選擇，以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質提升有著非常重要的作用。

2依托房源特征，借勢宣傳

從影響房地產價格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤的特征進行樓盤的選址、開發以及營銷是開發樓盤的關鍵。依據不同的房地產價格影響因素(建筑因素、區位因素、人文因素、環境因素、自然因素)，采取不同的營銷手段以借勢宣傳。

2.1具有建筑因素優勢的房源

具有建筑因素優勢的樓盤吸引買房者，主要從其優質的建筑結構、建筑材料，優美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進行造勢。

房屋的建筑因素與房屋本身的品質是緊密聯系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進去才知道；具有良好建筑優勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話，而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候，家里仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優良品質，使買房者愿意購買，并且始終滿意。

2.2具有區位因素優勢的房源

在區位因素分析中，對于商業服務業作用分值，影響因素作用分值按指數衰減公式進行計算，即：

很明顯，“濱海花園”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優勢。同該處房產同時具備了區位、人文等方面的優勢，也就無怪于當下每平方米19856元的高價了。

人文、自然以及環境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發展等方面需求的，具有此類優勢的房源應當憑借周圍設施的優勢借勢發展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結構、外觀設計上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區內配套設施，可以建小的游樂區、運動場、水榭、亭臺等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位，使人心情愉快，又能憑借獨有的文化、娛樂氣息提升房源品質。其中，觀景房的設計要特別注意景觀的可視度，景觀對于房價的提升有著非常重要的作用，不僅體現在樓盤之間，同一樓盤中，具有不同景觀可視度的樓層差價也相當大。

參考文獻：

［1］鄔連東，張方.基于Hedonic模型的公寓住宅定價研究［J］.西安郵電學院學報，2009，14(4):128-130

［2］尚宇梅，陸寧，王巍.房地產模糊綜合評估法［J］.西安財經學院學報，2008，21(6):58-61

篇(7)

一、電子商務為房地產企業提供的優勢

電子商務信息建立在互聯網的基礎上，在激烈的競爭環境中充分地把房地產企業的服務宗旨展現出來。由于互聯網具有全球覆蓋性，良好的網絡宣傳會帶來許多潛在的客戶，對房地產市場的開發具有重要作用。通過互聯網了解大眾需求，及時調整房地產資源的經營模式，為大眾提供一線的優質房源，幫助房地產企業樹立良好的自身形象。

房地產企業在互聯網上建立屬于自己的營銷平臺，通過互聯網可以共享多種房產信息，有效降低了營銷成本，便于大眾的房源選購，以及對房產市場上新樓盤開發的資源共享，真正實現讓大眾足不出戶就可以了解到市場上的房源信息，從而也大大降低了宣傳成本。研究表明，假設使用互聯網進行廣告宣傳，其銷售量是傳統銷售的5倍以上，而只花費了預算的1/5，在競爭中加大了預算成本的效益。

而且，由于互聯網不僅可以全天運作，不受任何因素的影響，隨時隨地擴展市場信息，及時準確地掌握市場發展方向，通過網絡宣傳房地產企業形象，加大與大眾的信息交流，從而提高房地產的市場競爭，增加房地產企業的商機。

二、電子商務為房地產企業帶來的積極意義

傳統的紙媒介被信息化網絡的電子商務所取代，改變了一些企業的服務方式，形成了一些以信息為核心的新型運作模式，使房地產企業的信息化逐步加強，從而提升房地產的影響力，促使電子化信息時代的管理水平不斷進步。一方面，從房地產企業進入市場后的運作模式來說，其營銷手段有地段、品質、設計等幾個方面，由于電子商務的發展使房地產企業具備整合營銷、資源共享的現實意義，在很多方面呈現標準的模塊化發展趨勢，銷售目標具有群體性，在電子商務信息的帶動下房地產企業商品房銷售呈國際化、綜合化發展趨勢；另一方面，由于生活質量的提高，消費者對房屋住所的需求也在不斷加大，房地產企業通過網絡信息來提升品牌的競爭力，以信息服務化為核心，吸引了更多的消費者。

電子商務已然成為現代房地產企業的經營管理模式之一。隨著網絡時代的日益普及，企業與企業之間的全面溝通越來越便利，不受條件的約束可以實現跨區域、跨國界的房產溝通，通過網絡宣傳不僅可以促進房產資源的銷售，而且宣傳的范圍廣，具有開放性特點，使房地產企業將房源更好的推向全球市場，讓世界各地的客戶隨時訪問自己喜歡的房源位置，為客戶提供便捷的條件。可見開展電子商務的信息時代對房地產企業有著積極的作用，不僅可以降低房地產企業的成本利潤，還獲得了更多的房產客戶，為房地產企業提供了更多的成交機會。

在互聯網時代，房地產企業要想獲得成功，需要高質量的房源產品和了解市場需求。恰恰電子商務帶給房地產企業的積極意義在于將房源模型、房源銷售、大眾需求做出了整合，節省了房地產企業的市場競爭時間，也提高了房地產企業的經營管理模式。運用高科技的手段分析大眾需求，便于獲取市場的房產信息，有針對性地與客戶進行房產資源的交流，更好的滿足大眾，使房源信息在市場的競爭中搶占先機，提高客戶的信任度，便于新開發的房源及時推廣。

三、電子商務下房地產企業的經營管理研究對策

在電子商務信息時代的迅速發展下，房地產企業要建立新型完善的房地產經營管理模式，提升房地產企業的市場競爭力。將房地產企業與市場信息化更好的結合，進一步管理房地產企業的信息資源現代化；完善房地產企業的經營理念，重視信息化的發展，以市場競爭力為核心，不斷激發員工的責任感使命，加強員工自身的能力素質培養，才能在信息化的時代下積極發揮創造性，使房地產企業的經營管理更具現代化。

電子商務環境下房地產企業迅速發展，主要是由于信息化的形成帶動了房地產經濟效益的提高，只有完善房地產市場的戰略要求，建立房源網站，使客戶更加全面了解到市場的房源信息，獲得咨詢服務，才能在新型的市場戰略中提升知名度，帶動電子商務下房地產企業的全面發展。

受電子商務信息化的影響，房地產企業的經營管理模式也發生了巨大改變。人才培養作為房地產企業發展下不可或缺的一部分，也對企業的發展提出了新要求，只有建立新制度，轉變新觀念，采取有效的措施對人才資源進行管理，適應信息化的管理要求，提高房地產企業的整體素質培養，才能在激烈的房地產市場競爭中獲得一席之地。