序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產信托論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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從法律角度來看，“房地產信托”這一表述顯然不嚴謹。信托按照不同的分類方法可以劃分成不同類別，如按照信托財產的不同，可以劃分為資金信托/有價證券信托/動產信托/不動產信托/其他財產和財產權信托。而法律上的不動產信托，是指“委托人將自己的房產、地產，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產信托”容易讓人誤認為是不動產信托，而實質上卻是資金信托。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴謹，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個突出特點，就是信托資金投向房地產開發項目。筆者認為用“房地產融資信托”來界定更為嚴謹與貼切，以下行文均采用“房地產融資信托”。

房地產融資信托的法律規制與法律規避

目前，只有“一法兩規”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》）對房地產融資信托進行法律規制。“兩規”對房地產融資信托主要有以下禁止性規定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經營信托業務，不得有下列行為：……（三）承諾信托財產不受損失或者保證最低收益；……”

《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業務時應遵守下列規定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報紙、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。信托投資公司違反上述規定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔。”

《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。”

金融創新與法律規避往往相伴而生。凱恩斯理論認為當外在市場力量和市場機制與機構內在要求相結合，尋求回避各種金融控制和規章制度時就會產生金融創新。由于利益的驅動，信托投資公司在開創新的信托產品時，都在自覺或不自覺的打法律球。房地產融資信托操作過程中出現的法律規避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項目的方法將原本一個項目分解為若干項目，從而達到規避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。

第二，信托計劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學生公寓優先收益權信托產品”的推介書第六條“由于經營管理或者其他原因房信集團（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位）如未能按期足額取得物業經營優先收益權收入，造成償還信托資金困難，房信集團承諾用其自有財產按期足額給付。由于校方原因學生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位的合作單位）保證以校方經費補足。”

第三，信托計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預期收益率，而且很多信托產品的預期收益率可精確到小數點后2至3位。如，北京商務中心區土地開發項目資金信托計劃的預期收益率為4.8%，“三環新城”經濟適用住房開發建設項目資金信托計劃的預期收益率為4.5%.

法律保護的缺失

由于房地產融資信托剛剛興起，眾多信托產品還未到期，而且市場初期信托投資公司把關較嚴，房地產融資信托的風險尚未顯現，迄今為止沒有因上述法律規避行為產生糾紛。換言之，法律規避的弊端在實證中尚未體現。但是從法學和經濟學理論分析，上述法律規避行為無疑將影響投資者的決策。對于非專業知識的投資者來講，極可能基于對“承諾保底”和“預期收益”的信賴做出投資決策-購買該信托產品。但當“承諾保底”與“預期收益”不能兌現時，委托人的權利如何救濟？

《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規定的，由中國人民銀行責令限期改正，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予紀律處分，并由中國人民銀行取消高級管理人員的任職資格和從業人員的從業資格。構成犯罪的，由司法機關予以追究刑事責任。”

《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第二十一條：“信托投資公司違反本辦法規定的，由中國人民銀行按照《金融違法行為處罰辦法》及有關規定進行處罰；情節嚴重的，暫停或者直至取消其辦理資金信托業務的資格。對有關的高級管理人員，中國人民銀行可以取消其一定期限直至終身的任職資格；對直接責任人員，取消其信托從業資格。”

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由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。

離岸REITs的上市操作流程如下圖所示：

上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發起人、物業管理人和貸款人組成。其運作模式如下：

（1）公眾、機構投資者、發起人和戰略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發起人整合/收購各地的物業組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產管理人向REITs提供資產管理服務，收取管理費。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。

（4）物業管理人為××資產提供物業管理服務，收取管理費。

（5）REITs在法律要求的范圍內（例如：香港要求不超過資產池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業的規模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內地物業為注入資產的REITs，越秀REITs的操作手法為國內REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs的運作模式是典型的契約型REITs，其運作模式如下圖所示：

越秀REITs作為第一只在香港上市的內地房地產信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發商募集所需資金的同時，并未破壞物業產權的完整性（無需將物業散售），并保證了后期經營過程中的持續投入問題，在單一產權的情況下，由專業的國際租賃及運營機構進行管理，為商業項目的發展和持續運營提供了足夠的保障。

二、傳統貸款型信托融資模式

貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發行房地產信托產品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩定，雖然與商業銀行等金融機構的貸款類業務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發商資金的一個重要補充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂等項目融資，成為我國房地產開發企業積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規模，萬科每年可節約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。

三、股權型信托融資模式

股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。

股權型信托融資的突出優點有兩點：首先能夠增加房地產企業的資本金，促使房地產企業達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股，只要求在階段時間內取得一個合理的回報，并不要求與開發商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發商股本金的要求，開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。

股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃

“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執行，使得項目開發商北京順華房地產開發有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產開發有限公司聯合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發，保證工程順利獲得開工證和建設工程規劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業銀行的銀行后續貸款支持，順利實現了2005年項目竣工銷售的預期目標。

世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產優先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。

目前我國的房地產信托正從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內相關政策法規的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續發展。2005年3月，福建聯華信托推出“聯信•寶利中國優質房地產投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產企業貸款、股權投資、商業樓宇或住宅的購買，充分體現了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發展趨勢。

參考文獻：

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[關鍵詞]房地產投資信托基金(REITs) 路徑選擇

房地產投資信托基金 (簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產融資的渠道,讓只有少額資金,或對房地產市場的知識和經驗不足的投資者參與到大型的房地產項目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產業的投資需求,同時又降低金融業的系統性風險,大大促進房地產業的發展。

本文將結合我國實際國情,對我國未來信托與房地產的合作的途徑之一即房地產投資信托基金做簡要的分析。

一、我國房地產投資信托基金發展的背景

房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發行或者向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項目投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數亞洲國家或地區都是在經歷了“金融風暴”于2000年之后發展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區的REITs市場也在快速發展過程之中。

我國房地產投資信托基金的發展經歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰后,中國各家商業銀行相繼成立。隨著的爆發,房地產價格也一落千丈,從而使當時的房地產信托業走入低谷。1979年以后,中國的房地產信托也隨著金融信托業的恢復而在全國發展起來。我國的信托業正處于快速發展中, 信托財產的運用多集中于金融投資,房地產信托也得以快速發展。

二、房地產投資信托的制度優勢

與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優勢,這主要體現在以下幾個方面。

1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風險以及最低投資額度最小化的專業理財工具,顯然有利于實現中小投資者的投資理財愿望。

2.REITs具有較高的流動性和變現性。它是一種房地產的證券化產品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統的房地產投資相比,具有相當高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現性。

3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚,房地產物業的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產物業為資產基礎的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產投資信托是一種很好的保值增值投資工具。

三、我國發展房地產投資信托的路徑選擇

1.國外的REITs立法模式

目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關規定體現在不同的法律領域中;一種是集中立法模式,對REITs進行專門的立法規定,以亞洲各國和地區為代表。亞洲的REITs在結構、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規定十分相似,但亞洲各國和地區普遍采取了統一制定REITs專項法規的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點。

首先,美國由于最早獨立發展REITs,面對這種全新的投資理財產品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現新問題的時候不斷的出臺新規則或修改以前的規則,最終通過不同的法律規則形成對REITs的規制。而亞洲各國和地區則充分利用后期發展REITs國家的優勢,可以借鑒美國發展REITs立法模式的成功經驗,從一開始就進行專門的統一立法。

其次,這也是由兩大法系的立法特點所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進行規范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎。

2.我國發展REITs的路徑選擇

我國應當充分利用后發展國家的優勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規,即采用統一立法模式,這樣的操作具有巨大的優越性。

首先,制定REITs專項法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統一的立法模式可以使REITs的過程及各種規定一目了然,從而在適用這一REITs專項法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實際操作,尤其對于我國現在的情況,對于大多數人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規上保障了REITs的發展。

其次,制定REITs專項法可以維持法律的穩定性,節約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對所有涉及的法律部門都進行修訂,一方面立法成本很高,費時費力,另一方面現有法律都進行修改不利于維持法律的穩定性,而采取統一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發揮了后發展國家的優勢。

再次,制定REITs專項法也符合我國法律體系的完整性。我國作為大陸法系國家,成文法在我國的法律體系中占有不可動搖的地位,制定REITs專項法則繼續保持了成文法的優勢,符合我國大陸法系的完整性。同時,制定REITs專項法也可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎。

基于上文的分析,我國發展REITs應當采取制定REITs專項法的統一立法模式,這樣既能發揮我國作為后發展國家的優勢,充分利用我國發展REITs的有利條件,又能克服目前我國法律體系中存在的各種局限,最大程度的促進我國房地產與信托業的合作。

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【關鍵詞】房地產融資；房地產投資基金；聯信?寶利

房地產行業是中國支柱產業之一，在我國經濟高速發展的大背景下，房地產行業得到了快速發展，很多地方政府的一半以上的財政收入都來源于房地產行業。然而，因為近些年來房價高企，普通百姓無力購買房地產，想直接投資房地產行業，分享房地產業高速發展的收益，更加困難：一是上市房地產公司的股票，在整個行業受國家打壓的背景下，沒有活力，不好投資；二是直接投資房地產公司實體，需要的是大筆的資金，也不是一般人能投資的；

另一方面，房企融資渠道狹窄單一，過度依賴銀行信貸。在因房價高企，國家加強了對房地產行業的宏觀調控，緊縮了銀根的背景下，很多房企因融不到資，資金鏈斷裂而倒閉。

國外很常見的房地產投資基金，卻是普通百姓直接投資房地產行業的一條相對比較方便的途徑，同時也是房地產企業的融資的一條合法途徑。

引進房地產投資基金，可以為普通百姓多一條投資房地產行業的渠道，也對房地產企業的融資開辟了另一條合法途徑。

一、房地產投資基金界定

房地產投資基金，在美國等多數國家簡稱為房地產投資信托，在英國和亞洲稱為房地產投資基金，是指在信托法基礎上發展起來的一種專門投資于房地產業的證券化的產業投資基金，通過發行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將投資不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。

房地產投資基金，通俗地來講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產投資組合里，主要用來購買有穩定租金收入的成熟物業，以得到的收益來回報投資人。由于采取公開募集，并發行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。迄今為止，中國現在的房地產投資基金只是一種房地產投資信托計劃，而并不是真正意義上的房地產投資基金。它們之間的共同點：首先是將房地產投資作為基金投資的重要目標；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進行投資，所以被通稱為房地產投資基金。

在房地產投資信托的發明地及最發達的美國，如果要取得房地產投資信托資格，公司每年必須將至少90%的應納稅收入分配給股東。取得房地產投資信托資格的公司可以從企業應納稅收入中扣除付給股東的股息，因此，房地產投資信托沒有企業稅，股東要按收到的股息和資本收益付稅。

房地產投資基金，不同于房地產直接投資，也不同于房地產上市公司的股票。因為她比房地產直接投資方便靈活，也比房地產股票的回報穩定。房地產投資基金也能通過上市發行，為房地產企業融來大筆資金。

二、房地產投資基金的意義

房地產投資基金通過集合社會各方面資金，使用專業人士投資和經營管理，因此，它不僅可以解決開發企業外部融資渠道單一和困難的問題，而且可以促進房地產資金和產品結構不斷優化并減少商業銀行的貸款風險，更為中小投資者參與房地產投資和收益提供一條現實的途徑。

1.有效降低銀行體系的經營風險

從1997年亞洲金融危機的產生可以看出，房地產泡沫的破滅是亞洲金融危機出現的一個重要原因。而銀行業不僅在房地產泡沫的產生中發揮著重要作用，而且也深受房地產泡沫破滅的危害。因此，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。作為銀行信貸資金的重要補充，房地產投資基金可以有效減少銀行體第所承擔的巨大金融風險。作為國際金融市場上普遍的安全性和獲得性較為理想的投資方式，房地產投資基金可分流部分銀行儲蓄資金，以減速輕銀行系統的經營負擔，對居民的消費也將起到一定的刺激作用。房地產投資基金的發展也必將帶動銀行網點銷售、資金結算、托管等等一系列中間業務的產生，為銀行業創造新的利潤增長點。

2.拓寬我國房地產企業融資渠道

由于我國房地產開發企業融資渠道較為單一，中國人民銀行在2003年6月16日的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，實際上切斷了房地產市場賴以生存的資金鏈。按照目前防地產市場的需求趨勢，促進行業良性發展的最根本問題不在與強制管理風險，而是開辟多元化融資渠道，發展多種沖抵風險的工具，保證防地產開發的資金供給，并分散資金供給雙方的風險。因此，從發展的前景看，房地產投資基金具備成為我國房地產資金供給主流渠道的特性和條件。房地產信托投資的迅速發展幾乎引起了房地產融資方面的最大的變革。

3.促進我國房地產資本市場的形成

從市場發展來看，我國的房地產金融創新仍停留在一個較第的水平，至今沒有建立一個穩定的房地產資本市場。房地產投資基金這種新型投資工具的出現為社會大眾資本介入房地產業提供了有利條件。正是由于房地產投資基金的迅猛發展，美國的房地產業已經從一個主要由私有資本支撐的行業過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產業。因此，引進房地產投資基金機制將有助與我國房地產資本市場的形成和發展。

4.有利于房地產經營專業化和資源的優化配置

我國的房地產主體行為很不規范，房地產投資基金的專業化運作使房地產投資漸漸從投機行為轉向理性的投資行為。房地產行業將進一步細分，出現專門的房地產投資管理公司，土地交易公司，物業開發公司和物業管理公司等等，從而使得整個房地產價值鏈進一步豐富和完善。房地產投資基金由于具有較高的政策水平和投資管理經驗的專家操作，依據國家產業政策導向合理進行房地主投資，減少了盲目性。因此，在我國引進房地產投資基金機制，將在客觀上促進房地產行業內部的結構調整，實現資源的優化配置。

三、房地產投資基金的案例分析

目前我國內地尚處在房地產投資基金的起步階段。除了稅收政策、財務制度、資產管理等方面的障礙之外，還有國內的金融體系以及現有房地產政策支持下的市場環境等深層次的問題。

從目前看來，盡管2004年10月18日出臺《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》（征求意見稿）已超過幾年，但由于存在房地產的配套法規和稅收政策等原因，該辦法的正式出臺進展緩慢。同時一定數量的內地開發商和投資機構，已經在探尋將中國內地的房地產項目，作為房地產投資信托產品，列入在新加坡或中國香港上市的可能性方法。譬如，由廣州越秀集團旗下上市公司越秀投資有限公司（0123.HK）、越秀房地產投資信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港證券交易所掛牌交易。也有的國內信托公司開始率先進行準房地產信托基金的嘗試，譬如，聯華國際信托投資有限公司設計并推出了國內首只準房地產投資基金聯信?寶利。

第一只國內發行的類房地產投資基金聯信?寶利，值得業內人士分析研究。

2005年1月22日，聯華國際信托投資有限公司順利推出了被譽為國內首只“準房地產信托基金”的“聯信?寶利”1號（“聯信?寶利”中國優質房地產投資信托計劃，募集資金金額≥2000萬元，期限9-18個月，信托預期收益為5.3%+浮動收益+超額收益，信托資金運用方式為貸款或股權融資）。同年3月11日，聯信?寶利一號公開發售，原定30天的推介期，提前于3月25日便發行結束，投資者認購金額達8515萬元。資金運用的主要方向是：給房地產經營企業貸款；投資于房地產經營企業股權；購買商業用途樓房或住宅。信托資金收益主要來源是房地產企業貸款利息收入；房地產企業股權投資收益；房產轉讓與租賃收入。首期募集的資金，將主要用于給房地產企業提供貸款。自正式面世以來，聯信?寶利就受到市場追捧，至2006年7月21日已發行到“聯信?寶利”第九期，總共籌資10多億元。

該產品是按照房地產投資信托基金（REITs）的標準來設計的，并借鑒了美國REITs、我國香港領匯房地產信托基金和內地證券市場基金的成熟管理模式。

之所以說準“房地產信托基金（REITs）”，源于聯信?寶利產品從發行、設計上借鑒了國外流行的房地產信托投資基金方式。據聯華國際信托業務管理部經理陳穎介紹，聯信?寶利首次引進中介機構參與管理、首次實行受益人大會制度、按照公募產品要求進行充分的信息披露，而這些都是國外房地產信托基金最經常使用的REITs方式。為了防范風險，聯華信托還為該產品引入了一家國有商業銀行作為托管銀行，負責監督該項基金的使用；普華永道會計事務所負責審計工作，戴德梁行提供項目的可行性咨詢。除此之外，聯信?寶利產品內容與以往的房地產信托項目大有區別。一方面，該信托產品改變以往由特定項目委托發行的模式，采用先發行產品募集資金，再把資金匹配到項目上去，按基金的模式滾動來做，與現行的證券投資基金非常類似，只是聯信?寶利是專門用于房地產投資項目。

REITs匯合眾多個人和機構資金，然后從已上市或未上市公司手中收購房地產資產包，像股票一樣在主要交易所掛牌上市，根據法律，REITs只能投資于房地產行業，而且要求財務制度更加透明，有明確界定的最高負債水平。

“聯信?寶利”由于高收益而大受投資者歡迎。根據設計，優先受益人的預計最低基準年收益為5.3%，如果信托計劃年收益率達到5.3%以上，優先受益人還可享受10%的超額收益。如果整體信托計劃運作收益低于年5.3%，則由劣后受益人以其信托財產補足。

四、房地產投資基金發展的未來展望：市場極大，未來發展潛力大有可為

由于目前中國經濟持續穩定成長，人民幣有升值預期，加上2010年上海世博會等利多因素影響．不動產需求隨之提振，長期以來大量人口自農村遷入城鎮地區，使得城市地區房地產價格節節攀升。大環境的經濟景氣，必然會影響投資者的投資意愿。而預期投資者對于宏觀經濟情況越樂觀，其購買房地產投資基金發展的機率越高。看到中國房地產投資基金發展市場的原因，除了內地龐大的房地產市場需求外，包括自住性與投機性需求，更因為有越來越多的QFII等外資，開始對中國房地產市場產生極高的興趣，這對發展中國不動產證券化必可造成正面的積極作用，更何況，中國將以其優于全球的經濟成長與人口成長成為亞洲地區第一大市場。

何宗益（2003）在探討臺灣地區房地產投資信托證券化商品市場規模的研究中，以各國房地產投資基金市值占其股市市值的比率，推算臺灣地區房地產投資基金的規模。以美國2007年3月房地產投資基金市場發展為例。擁有近50年發展歷史，約有300多個房地產投資基金在運作，基金所控制的商業物業，包括商業辦公大樓、廠房、購物中心的運營等，其管理資產總值（RE1Ts規模）超過26,384億元（人民幣，以下同），有近三分之二的房地產投資基金在全國性的證券交易所上市交易，其房地產投資基金市值約占股市市值2.7%；日本房地產投資基金市值約4,091億元，其房地產投資基金市值約占股市市值1.4%；新加坡房地產投資基金市值約占其股市市值6.5%：而澳大利亞的房地產投資基金市值占股市市值的比率最高，約為29.9%。若深滬兩市2009年3月底A、B股市值合計161,474.24億元來推估中國房地產投資基金市場規模，假設其比率約1%，則保守預測將直逼1億元。因此，以目前中國經濟繁榮情勢來看，加上房地產投資基金市場規模在中國都還是起步階段，如果成功將不動產證券化推展開來，中國的房地產投資基金市場極大，未來發展潛力大有可為。

參考文獻：

[1]陳志剛.房地產投資基金的研究[J].經濟與管理科學輯,2007(5).

[2]孫瑞娟.對我國房地產業融資問題的研究[D].中國海洋大學,2009.

[3]陳增波.我國發展房地產投資信托基金研究[D].上海海事大學,2006.

[4]李杰.中國發展房地產投資信托基金(REITs)模式研究[D].上海社會科學院,2009.

篇(5)

關鍵詞：房地產企業；融資方式；比較

DOI:10.16144/ki.issn1002-8072.2015.35.006

一、房地產企業融資現狀

（一）融資規模大

房地產業作為國民經濟的支柱性產業，對我國經濟發展有重大影響。2005年以來，房地產業發展迅速，大部分城市的房價在短短的7-8年內增長2-3倍。據統計，2005年全國商品房成交均價為2937元，2013年全國商品房成交均價為6200元左右。不僅房價直線上升，融資規模也不斷增長。盡管國家對房地產行業進行嚴厲的調控，全國房地產開發資金仍然高速增長。國家統計局有關資料顯示，2005年房地產開發資金為21397.8億元，至2013年達到122122億元，是2005年開發資金的5.7倍。

（二）融資難

國家對房地產行業實施嚴厲的調控政策，進一步加劇房地產行業資金緊張問題，而金融市場也嚴格限制房地產企業融資條件、規模等，造成融資環境進一步惡化。根據統計，全國與房地產有關的企業有幾十萬家，但上市的房地產企業只有136家，絕大部分房地產企業的規模較小。小規模的房地產企業由于體制不完善，資金規模小，信譽程度低等，導致金融行業對其放貸較為謹慎。另外，由于我國金融市場不發達，融資保障政策匱乏，融資難將是房地產行業未來一段時間內的發展障礙之一。

（三）融資渠道單一

在我國現行的金融體制下，在房地產開發、銷售以及后續服務等階段都離不開銀行信貸資金的支持。據統計，2005~2013年房地產企業開發資金來源（表1）中，國內銀行貸款平均占17.72%，其他資金來源中個人按揭貸款大約占24%，從中可以看出，銀行貸款大約占房地產開發資金來源的42%，這是相當高的比重。一味的依靠銀行信貸進行融資，導致債務比重過高，進一步加大了房地產行業的財務風險，過高財務風險不僅造成房地產業發展受阻，而且威脅到銀行體系的穩定。據統計，2013年全國136家上市房地產企業，負債率將近70%。另外，過分依靠銀行信貸這單一的融資渠道，導致房地產業受宏觀經濟政策影響較大，加大房地產業的經營風險。

（四）長期償債壓力大

長期負債主要指長期銀行借款、長期債券等。資產負債率是衡量企業長期償債能力的常用指標，一般行業資產負債率保持在60%是合適的，但房地產企業資產負債率普遍偏高，通常超過70%，一些地區甚至高達80%-90%。據統計，2009~2011年我國上市房地產企業的平均負債率分別為65.8%、70.2%、72.1%。從目前的情況來看，房地產企業的長期償債能力惡化，資產流動性較差。往年房地產企業可依靠高房價、高交易量、多融資渠道來緩解高負債的壓力，但2011年后國家實施一系列嚴厲的調控政策導致房地產行業經營狀況不佳，房地產企業融資變得越來越困難，大部分房地產企業很可能會因為資金鏈的斷裂而出現嚴重的財務風險。2012年，雖然國家調控政策有所放松，但在過高的負債率以及較低的資產流動性下，房地產企業長期償債能力仍不容樂觀。另外，以信托融資為例，房地產信托融資業務是在2010年、2011年得到快速發展，一般還款期限3年左右，受此影響，房地產企業將迎來信托兌付高峰期，在銷售低迷，資金捉襟見肘的情況下，房地產開發商將面臨更為嚴峻的長期償債壓力。

二、房地產企業融資方式比較

（一）概念及特征比較當前我國房地產企業融資方式

主要有內部融資、債權融資、夾層融資和股權融資。筆者通過對各種融資方式的概念比較，分析各種融資方式的特點。（1）內部融資。內部融資是指企業通過自我積累資金的方式形成籌資來源，具有以下特點：自主性強、融資成本低、融資數額有限、融資風險低等。從中可以看出，進行內部融資的優勢較大。正是基于這些優勢，內部融資是當前房地產企業普遍采用的一種融資方式。（2）債權融資。債權融資是指企業通過向銀行借款、向社會發行公司債券、融資租賃以及商業信用等方式籌集所需資金。房地產企業債權融資主要分為銀行信貸、債券籌資、商業信用、房地產信托融資。第一，銀行信貸。銀行信貸是指企業通過借款合同從銀行等金融機構借入資金。它具有以下特點：一是融資速度較快；二是融資成本相對較低，與其他融資方式相比，銀行借款所負擔的利息較小；三是融資數額有限，融資數額受企業自身經營規模和貸款銀行資本實力的制約；四是籌集資金使用限制條件較多，一般情況下，借款合同對借款的用途有明確的規定，附加一些保護性條款；五是融資靈活性較大。當前，銀行信貸是房地產企業融資的主要渠道，據有關資料統計，房地產開發資金中60%來源于銀行體系。第二，債券籌資。債券籌資是指企業為了籌集資金，向債權人承諾在未來一定時期還本付息而發行的一種有價證券。它具有以下特點：一是融資數額較大；二是融資成本較高，發行債券的利息負擔和籌資費用相對較高；三是融資條件嚴格，國家對發行債券的公司的經營規模、財務狀況、企業信譽等有嚴格的要求；四是籌集資金使用限制條件少，與銀行借款相比，債券融資具有較大的自主性和靈活性。由于我國資本市場起步較晚，發展不夠完善，發行債券本身也有著嚴格的條件，因此，債券融資在我國房地產企業融資中運用較少。第三，商業信用。商業信用融資是指企業通過賒銷商品、預收貨款等方式籌集資金的一種籌資方式。商業信用融資具有以下特點：一是融資便利，利用企業的商業信譽進行籌資是一種自動性融資，不需要辦理正式的籌資手續；二是融資限制條件少；三是融資數額有限，一般只能籌集小額資金，而不能籌集大量資金；四是融資成本靈活，企業可根據需要自主選擇是否放棄現金折扣。目前，我國房地產企業利用商業信用融資主要體現在預收購房定金或購房款，這部分信用資金在房地產開發資金來源中所占比重也較大，并且這部分資金基本無息，資金成本較低。據有關資料統計，2009~2013年房地產開發資金來源中，定金及預收款所占比重分別為27.86%、26.24%、25.96%、27.51%、28.25%。第四，房地產信托投資基金。房地產信托投資基金（REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資和經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它具有以下特點：一是收益主要來源于租金收入和房地產升值；二是收益的90%作為紅利，用于分配給投資者；三是長期回報率較高；四是投資不需要大量的資金；五是作為債權融資的一種，可以避免雙重征稅并且無最低投資基金要求。REITs為房地產企業融資提供了很大的便利，據有關數據統計，過去三年信托公司向房地產行業提供貸款7000多億元，穩居各類信托產品首位。（3）夾層融資。夾層融資是指在風險和回報方面介于優先債券和股本之間的一種融資方式，常見形式為可轉換債券、可贖回優先股以及含轉股權的次級債。它們具有以下特點：一是屬于長期融資，夾層融資可獲得還款期限在5-7年的長期資金；二是可調整結構，提供者可以調整還款方式，使之符合借款者現金流的要求等；三是相關限制條件少，與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財務契約方面限制較少；四是夾層融資比股權融資成本低。風險和回報介于優先債券和股本之間，融資成本也是如此。發達國家通常通過設立專項夾層投資基金來推動和發展夾層融資市場。由于我國資本市場發展較晚，沒有專門設立夾層投資基金，因此夾層融資在我國房地產企業融資中運用較少，但未來發展潛力較大。（4）股權融資。股權籌資是指企業通過吸收直接投資、發行股票以及內部積累的方式進行籌資。房地產企業股權融資的主要表現形式是發行股票籌資。股票融資與其他融資方式相比，具有以下特點：一是融資成本較高，由于股票投資風險較高，發行費用較高，導致發行成本較高；二是無固定到期日；三是融資風險小，無固定的股利負擔；四是融資條件嚴格；五是融資規模大。股票融資是面向整個社會群體進行籌資，一次性能夠籌集的資金額很大。股權融資是我國房地產上市企業對外融資的最重要手段。

（二）融資要素比較

通過對的房地產企業融資方式相關理論的闡述，筆者基于相關資料和研究成果分別從融資成本、融資規模、融資期限等方面對各種融資方式進行比較（如表2所示），并分析各融資方式的優勢及風險。（1）融資成本。融資成本是房地產企業選擇融資方式考慮的首要條件。根據優序融資理論，企業傾向于首先選擇內部融資，其次債權融資，最后是股權融資。通過研究發現，內部融資由于資金來源于企業內部留存收益，不產生任何籌資成本，只存在使用資金的機會成本，因而融資成本較低。債權融資由于是通過向債權人融資，必將產生一定的籌資費用，還需向債權人支付一定的利息。雖然利息具有一定抵稅作用，但與內部融資相比，債權融資成本較高。股權融資主要是通過發行股票進行融資。一方面，發行股票證券費用較高，另一方面，股票投資本身受眾多因素影響，投資風險較高，因而投資者要求的報酬較高。股權融資的資金成本最高，這一點被經濟社會所普遍接受的。（2）融資規模。內部融資由于依靠企業內部積累進行融資，受企業盈余能力等條件的制約，一般情況下，一次性融資規模較小。債權融資通過銀行借貸、發行債券等方式進行融資，一次性融資規模較內部融資大。夾層融資風險與回報介于債券和股本之間，融資規模也介于債券融資和股權融資之間。股權融資主要通過發行股票進行融資，由于發行股票數額較大，因而一次性融資金額很大。（3）融資期限。內部融資所使用的資金是企業內部留存收益所得，一般沒有還款期限。債權融資通過向銀行借貸，發行債券等方式融資，籌集的資金是分期投入到房地產項目中，一般情況需要項目結束后才能償還借款，房地產一般建設項目期為3-5年。夾層融資還款期限一般在5-7年。股權融資主要是通過發行股票融資，籌集的資金形成股本，一般不予償還。（4）融資條件。傳統房地產融資方式限制條件較多，采用內部融資需要考慮企業的經營狀況等條件。進行債權融資，需要考慮融資企業的信用、資金實力、規模等，對信用等級差、規模小的公司一般不予貸款。與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財務契約方面限制較少。股權融資一般通過發行股票籌集資金，而國家對企業發行股票有嚴格的限制條件。（5）融資對象及范圍。內部融資資金主要來源于企業自身盈利，債權融資的融資對象主要是銀行、信貸公司等金融機構，夾層融資限于一些金融機構，也受企業自身規模制約。股權融資的融資對象雖然是面對整個社會群體，但只有上市公司才能發行股票，因而融資范圍受限。

三、房地產企業融資困境解決對策

（一）明確國家政策趨勢

信貸政策、稅收政策以及行政管制政策是我國房地產調控政策的重要組成部分，對房地產企業的發展有著直接影響。房地產企業應積極把握國家最新的調控政策，從政策中尋求商機、尋求出路。

（二）靈活運用融資方式

企業在不同的發展階段對資金有不同需求，因此，在融資方式的運用上也應做出適當調整。不同規模的企業，在模式的運用上也有不同的選擇。另外，企業在不同的發展階段，對融資模式的選擇具有不同的要求。只有靈活變通，才能長久不衰。

（三）轉變融資觀念，提高創新意識

在我國傳統融資觀念中，金融機構人員在實施貸款政策時，對大規模的房地產企業實施優惠貸款條件，對小規模的房地產企業實施限制貸款。大部分房地產企業管理者金融創新意識淡薄，一味照搬其他企業的融資模式。目前，國內銀行貸款占房地產企業對外融資的50%以上，單純依靠銀行貸款進行融資，導致企業管理者融資創新思維落后，不能有效制定適合企業發展的最佳融資方案。因而，房地產企業管理者應積極轉變融資觀念，提高創新思維，創造新型融資方式。金融市場也應積極革新，提高融資效率，降低融資風險。

本文系2015年河南省教育廳人文社會科學研究項目“我國房地產企業融資模式創新研究”（項目編號：2015-QN-035）、2014年信陽師范學院青年基金項目“我國房地產企業融資模式創新研究”（項目編號：2014-QN-12）階段性研究成果。

參考文獻：

［1］鐘田麗、彌躍旭、王麗春：《信息不對稱與中小企業融資市場失靈》，《會計研究》2003年第8期。

［2］魏開文：《中小企業融資效率模糊分析》，《金融研究》2001年第6期。

篇(6)

房地產企業取得土地較難，且具有資金投入龐大、市場流動性較差、開發周期長的特點。因此， 作為房地產開發論文，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。研究房地產企業的運營機制、資金的管理以及國家的政策趨勢，將有利于房地產企業避免資金鏈斷裂現象的發生，保證企業的健康穩定運行。      關鍵詞：房地產開發論文,企業資金,資金管理論文

一、房地產企業資金介紹 

（一）房地產企業資金的主要來源 

房地產企業的資金來源主要為三個方面。首先來源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業的留存利潤，這些費用主要用來支付取得土地的價格以及前期的稅費等一些房地產開發的前期費用。其次是來源于借入資金，借入資金主要通過向一些金融機構貸款等如房地產開發貸款、信托等。按國家相關的規定，房地產企業的自有資金應不低于開發項目總投資的百分之三十。房地產企業資金的主要來源還包括銷售回款（含預售房款），銷售回款在開發企業的資金中占有較大比重，將有利于房地產企業的可持續發展，從而解決企業前期建設資金及逐漸償還銀行貸款。 

（二）房地產企業資金管理 

1. 資金管理的復雜性 

房地產企業的投資一般具有比較長的周期，要開發一塊地需要涉及方方面面，同時一些房地產企業的子公司比較分散，相對而言資金管理難度大，同時房地產企業的發展很大程度上受到國家相關政策的影響以及社會經濟發展的影響，綜上可以看出房地產企業的資金運作比其它企業更為復雜。 

2.資金運籌的互補性 

不管是房地產方面的開發還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會產生分階段的收入，這些都保證了房地產企業資金的互補性。回收的資金可以繼續進行投資，實現資金的合理利用。 

（三）房地產企業管理中存在的問題 

1.高負債 

作為一種資金密集型產業，房地產企業開發項目時往往有著龐大的資金鏈，缺少項目資金是當前房地產企業普遍面臨的問題，很少有企業能夠依靠自有的資金來實現公司的整體運營，我國對于房地產企業的IPO和股權再融資有比較嚴格的限制，為了進行融資，大部分的房地產企業都是通過銀行借款來實現，這就導致了房地產企業具有較高的負債率。據有關方面的統計，我國的房地產企業的負債率之高，象一些大型的房地產公司如萬科和綠城等，都具有高達70%的負債率，其中2012年的負債率達到了80%，甚至有些房地產企業的負債率達到90%。以上的數據可以看出，房地產行業雖然能夠取得比較大的利潤但是也具有很大風險，在這種高負債率的情況下，一旦國家政策或者房地產的市場價格發生改變就會無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時償還債務的現象，嚴重的將會導致企業的破產。 

2.融資形式比較單一 

房地產行業所具有的資金密集型的特點造成了房地產行業的融資形式比較單一，我國的房地產企業的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國對房地產行業的調控力度越來越強，政策也在隨時改變，銀行對于房地產企業的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調整其相應的信貸政策，對貸款方進行嚴格的信用審核與風險控制，提高了貸款的標準和條件，對于那些自由資金和相關證明達不到要求的企業拒不提供貸款，同時還嚴格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國家宏觀政策和市場的影響下很容易造成資金斷裂的現象。 

3. 資金回款問題 

上面介紹過房地產企業的回款資金主要來源于購房款，但是這種回款來源并非穩定，房地產的銷售狀況直接影響回款金額，當政府出現限價或者限購、限貸的調控時，或者一些當地政府實施一些資金管理制度時，就會造成資金回籠出現問題，回款不穩定，從而造成企業的資金壓力較大，甚至有些企業為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價，而降價幅度決定于資金要求。 

（四） 加強房地產開發企業的資金管理 

1.加強項目開發進度管理，按時完成計劃進度 

整個房地產項目的開發進程主要包括：土地使用權的獲取，開工后的施工建設階段和項目銷售、產證辦理等，整個周期可能會持續三到五年左右，這種開發周期長的特點，使企業在對項目管理時必須要嚴格控制項目的實施過程。房地產企業實施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產開發成本以及其它相關費用，這些環節如果出現問題就會影響整個資金鏈。對整個項目開發的進度進行控制對于保證房地產企業的順利運行有著非常重要的作用，對于保證資金回籠非常重要，必須嚴格根據項目的計劃進度對整個項目的運行進行管理，盡量按原有計劃進行項目的開發，做好資金的配置，減少資金積壓現象，降低項目開發過程中的資金風險。 

2. 合理控制融資方案 

篇(7)

論文關鍵詞：REITs，上市，市場影響

 

房地產投資信托基金（Real Estate InvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）是海外成熟證券市場普遍存在的一種專門投資于出租型成熟商業房地產資產的基金型投資產品，其產品投資特性介于傳統股票與債券之間。迄今為止，海外證券交易所已有上千只REITs上市交易。為了滿足投資者多樣化需求，我國正在積極研究REITs產品可行性與方案設計。不過，我國股市投資者歷來有偏好新股或新產品的傳統，新股上市首日眾多投資者趨之若鶩，市場波動劇烈（平均為300%的漲幅）；再如，首批上市（1999年）的封閉式基金交易異常活躍，以基金金泰為例，上市首日漲幅達39.6%，換手率達43.68%，在隨后的20個交易日內有6個交易日漲停。在這種背景下，REITs在滬深交易所上市后價格走勢如何變化、投資者對REITs的交易行為如何、REITs產品上市后市場波動如何？需要我們去認真探索。

本文研究目標包括兩方面：其一，對REITs 產品上市后可能市場交易進行分析；其二，考察論證如何有效避免投資者盲目投機，特別是防范首只REITs上市后可能的爆炒情況。為此金融論文，本文從以下幾個方面進行研究：

（一）考察海外典型市場REITs上市后的市場運行狀況；

（二）考察我國滬市類似產品的投資者構成及交易行為特點，并重點就1998年基金上市后市場運行狀況進行案例分析；

綜合以上研究結果，我們期望提供具有實踐操作意義的政策建議，以幫助REITs產品在我國滬深交易所順利上市交易。

一、境外REITs產品上市交易對市場影響分析

REITs自1960年在美國出現后，先后在英、法、德等發達資本市場涌現，并獲得了迅猛發展。根據GPR（Global Property Research）全球REITs 指數規模統計，全球證券化房地產市值規模從1984年的280億美元，增加到2007年的11400億美元。REITs產品的平均規模由1984年的2.06億美元增長到2007年的24億美元。

在亞洲市場，繼日本在2001年推出REITs后，新加坡、臺灣和香港等較成熟資本市場也相繼推出REITs。其中，在新加坡證券市場中，REITs在過去的三年里從無到有，發展迅速，市值年增長率達到108％，已經占到其證券市場市值的10％，成為亞洲最大的REITs市場論文提綱怎么寫。香港市場也于2005年11月推出了第一只房地產基金——領匯，并籌得218億港元，超額認購達到130倍。

（一）REITs投資收益及對分散市場風險的作用

作為房地產類投資產品，REITs具有不同于其他產品的收益和風險特征。從收益角度看，根據NAREIT（National Association of Real EstateInvestment Trusts）對1972——2005年期間各類產品投資收益的統計結果，可以發現， REITs 產品與其他證券產品相比年收益率較高，僅次于小盤股，高于大盤股與債券（見圖1）。根據Bloomberg統計，全球REITs（即富時EPRA／NAREIT 指數）從2001年到2006年的年化報酬率為21.09%、年化標準差為12.57%。在此期間，摩根士丹利

資本國際公司（MSCI）世界指數股票年化報酬率為3.72%、標準差為13.92%；花旗集團全球政府債券指數年化報酬率為4.11%，標準差為2.55%。這意味著在諸多產品中，REITs指數的風險調整后收益（Sharp指數）最高，即REITs產品在相同風險下，回報率最高（見表1）。此外，REITs 平均年配息率達5.27%，不僅高于全球債券（4.57%），更優于全球股票（2.18%）。

圖1 各類產品投資收益比較

資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts

表1 各類別產品夏普比率比較（1970-2006）

 

年份

類別

夏普比率

1970-1981

1982-1999

2000-2006

商品

0.3984

0.1654

0.3356

REIT指數

0.2577

0.4742

1.392

國際發達股市

0.0841

0.4809

0.0911

美國股市

0.0301

0.7381

-0.0806

美國固定收益市場

-0.1375

0.8193

0.9032

美國長期國債

-0.2743