序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產融資渠道論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：房地產行業融資渠道策略

一、房地產企業迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來政府出臺的一系列宏觀調控，無一例外，都從相當程度上造成了地產企業資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行了“121號文件”，嚴控房地產開發企業貸款及土地儲備貸款的發放，規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%。土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。而2004年出臺的“71號文件”，即業界通稱的“8·31大限”，則徹底終結了延用多年的土地協議出讓制度，規定自2004年8月31日起，嚴格執行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲備的企業，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調控政策，如連續兩次加息，各金融機構正式提高了存款準備金率0.5個百分點，收縮了可貸資金約1100多億元，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目（不包含經濟適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當部分開發企業面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機，抑制投資、穩定住房價格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺之后，更使整個市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠。這令目前主要靠銷售回款融資的開發企業叫苦不迭。

商業性房地產在我國十幾年的發展中，資金來源十分單一，走的完全是一條“獨木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國人民銀行公布的《中國房地產金融報告》中可以看到，在房地產業與銀行的互動中，已經產生了方向上的偏移，居高不下的房地產市場的貸款給銀行帶來很大風險。社會資金過于集中于銀行，使商業銀行在房地產市場形成了一種被動的“壟斷”局面。作為國民經濟中的支柱產業，房地產業如些單一的融資渠道，給房地產開發商甚至銀行體系都造成了很大的負擔，同時也造成了很大的風險，迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產融資中銀行“一貸獨大”的問題。而金融資產的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過什么形式來用？資金從哪里來又往哪里去？這些問題無疑關乎著房產地企業的生死。

二、房地產企業在融資中常面臨的問題

1、貸款方式單一。國內房地產開發貸款主要有三種形式：第一種是房地產開發流動資金貸款；第二種是房地產開發項目貸款，第三種是房地產抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應房地產開發周期的需要。因此，目前我國房地產金融市場化的程度有待提高，相應的房地產貸款方式也有待創新和拓展。

2、企業對銀行貸款依賴過重。改革開放以來，我國直接融資市場發展很快，但在短期內仍難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產業在相當大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其它資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈回落趨勢；房地產開發資金約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。

3、融資工具的局限性限制。信托融資相對銀行貸款受到政策影響小靈活創新空間大，在銀行信貸收緊的情況下，房地產信托迅速成為近年來異常活躍的房地產融資方式。但中國銀監會《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文件）出臺后，房地產信托門檻進一步提高。從市場的反映情況看，這一影響是非常迅速的，去年9月份房地產信托發行數量和規模立即出現了大幅回落，與上月相比分別回落19.7和36.4個百分點。另外信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。企業債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率，期限為3-15年，所以，一般房地產企業開發的項目獲取發行的可能性較小。

4、上市對于身處市場經濟中的企業來說無疑是一條上佳的融資途徑，房地產企業也不例外。通過增發、配股、可轉債三種再籌資方式，房地產上市公司往往可以籌集到數億甚至更多的獎金用于投入新項目。于是，這種顯而易見的優勢效應刺激著越來越多的房地產企業開始苦覓上市的可能。然而上市由額度制改為核準度，特別是目前房地產企業上市還屬于試點性質，不可能批量上市，按當今的市場面看，每年能安排幾十家企業上市已屬不易，等在證券商和證監會門口的長龍還不知排到何年何月。

5、海外基金與國內企業對接的難題。首先外資在選擇國內投資伙伴時要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國外開發商的各種風險評判手段。這些風險評判手段拿到中國衡量開發商或者某一項目的時候，會碰到很多銜接不上的地方，短時間內讓這些境外投資機構改變他們的風險投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國內的相關法制規定有很多地方并不清晰，這是境外投資者相當困惑的地方。

三、房地產業融資渠道拓展策略

1、開發商貼息委托貸款

所謂“開發商貼息委托貸款”是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”，開發商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機構而言，能夠有效地規避金融風險，風險的承擔者變成了開發商。

“賣方信貸”對房地產開發商有三個方面的好處：第一，解決了融資問題，只要委托貸款周轉三次，開發商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。第二，現實提前銷售，遲早回籠資金。第三，提供有誘惑力的市場營銷題材，購房者可低價買期房并獲得提前的貸款利息補貼。2、房地產信托

房地產信托起源于美國，簡稱REITS(realEstateInvestmentTrusts)，從2003年7月18日中國信托一法兩規出臺后開始走向我國房地產業。通過成立信托公司，并發行所有權受益憑證等融資工具，以投資于房地產項目。它的優勢可以歸納為如下幾點：（1）降低企業融資成本，而且期限彈性較大，有利于房地產公司的資金運營和持續發展，優化公司的資產負債結構。（2）信托的資金供給方式更為多樣，如針對企業運營或者項目動作的資金信托，有貸款模式和股權投資模式。（3）房地產投資信托通過集中專業管理和多元化投資從而降低投資風險。中國銀監會公布的《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》意味著兩項新的重大突破：房地產信托額度有條件的不受200份制度；即使開發商“四證”不全，同樣可以通過信托進行融資。信托規模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，也可以說是在為中國房地產基金的發展創造條件。房地產信托將會成為未來房地產融資的重要渠道。

3、利用外資基金

進一步收緊的宏觀措施和低迷的市場并沒有阻止外資基金搶灘中國房地產的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利為代表的跨國投資銀行，在中國地產業確有“邊做多邊唱衰”的矛盾之舉。就在其學者唱空的同時，大摩旗下的投資部門卻正忙于投資中國大城市的地產樓市。日前，摩根士丹利宣布，今年計劃追加30億美元資金投入中國房地產市場，加上此前投入的15億美元，總投資額累計將達45億美元。并且投資重點將由日本轉移至中國。盡管受到宏觀調控的影響，中國仍然有強大的市場需求。試水多年，對中國市場政策和規則的全面認知，中國市場自上世紀90年代初新一輪大幅上揚，無疑是促使外資基金近兩年加速進入中國市場的最主要因素。2004年，土地招拍掛等一系列措施的出臺使市場游戲規則日益透明和國際化，對于擁有強大資金實力的外資基金公司而言，此時正是投資良機。

外資基金對于國內合作方選擇一般為當地最大企業或者上市公司有政府背景的企業更是他們的首選。外資房地產基金在作出投資項目和對象決定時，首先是關注企業本身，例如過往業債、企業管理層能力、企業聲譽和過往產品質量等因素，其次是了解投融資項目的性質、地理位置、競爭優勢、價格、現金流等等；再次為該項目所在城市、市場的消化能力、深度和需求的變化等。基金投入項目后，運作過程要求規范和透明。

4、上市（IPO）

在當年中國房地產界，形成了一個非常鮮明的經濟景觀——即以資本運營為核心的房地產企業上市浪潮。每個企業都要根據收益與成本來選擇合適的融資方式，并確定最佳的融資結構。發行股票所融入的資金屬于所有者權益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉讓其擁有的股份，并相應地享有分享剩余收益，重大決策及選擇管理者的權利。因此與其它融資方式特別是債務融資相比，進行股權融資最大的好處就是企業沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規避企業在經營狀況出現起伏時伴隨的財務風險。

許多房地產企業在尋求上市無門的情況下，轉而借助買殼上市達成融資目的，但值注意的是，買殼上市的企業上市于集資卻不一定能同步進行。就買殼上市業務本身的來說，它對非上市企業的業績要求很高，一般情況下要求凈資產收益率20%左右，除了必須具備一定的資金實力來支付買殼資金外，更要擁有先進的管理，以保持公司業績的穩定，從而達到再融資的終極目標。

5、階段性股權融資

階段性股權融資是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持的方式。在項目開發進展到一定程度，銷售回款和項目貸款又沒有落實的情況下，發展商愿意承擔較高的借款利息，這時發展商的資金缺口一般在6個月左右，繼而項目融資可以到位或銷售回款就能夠實現。階段性股權融資的好處是不增加負債率，因為負債率過高，財務報表不好，后期貸款難以獲得。但股權融資一般是成本最高的融資方式，而且股東多了，項目操作難度增大，管理權成為爭奪焦點。

篇(2)

摘要：房地產業與房地產金融存在息息相關、相互影響，目前我國房地產業正處在轉型升級階段，正由以往的粗放型的經營模式逐步轉移到精細化管理模式。房地產金融是促進我國房地產發展的重要支柱，因此同樣也隨著房地產一起進入改革創新之路。論文研究了我國房地產金融發展過程中存在的主要問題，并為了解決我國房地產金融的發展過程中存在的問題，提出了相關對策與建議。

關鍵詞：地產金融 金融風險 金融體系

一、房地產金融的特征

二、我國房地產金融發展過程中的主要問題

(1)房地產金融政策缺乏戰略性、系統性

我國房地產金融發展主要是因住房改革制度的需要。總體來說，沒有具有長遠、長效的機制和具有實際指導作用的戰略性目標，該這種僅相當于臨時的、短期的種應急救援措施。目前，我國尚未形成卓有成效的房地產金融監管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現狀。

(2)風險集中一級市場，二級市場發展緩慢

在我國房地產金融一級市場，房地產開發商以及消費者主要依靠信貸資金。而對房地金融市場來說，目前，我國房地產金融行業體系只有銀行才有能力支撐起來，我國的房地產二級市場的規模暫時還未成形，導致了在我國房地產二級市場當中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時無法拋售出去，使得銀行的金融風險可控度不斷在降低。

我國政府對房地產金融市場當中的二級市場還在進行摸索。2005年12月15日，建設銀行發行了30.17億元外針對個人住房抵押貸款后，就暫沒有發現其他銀行發行類似的新產品。因而二級市場的融資擔保嚴重缺乏有效機制，阻礙了房地產的融資渠道，二級市場中的資本的流動性無法得到提高，加重了一級市場的風險程度。

(3)尚未形成專業且獨立、有效的房地產金融服務支持體系

目前我國有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對房地產進行監管，如住房城鄉建設部、銀監局、保監局等。多部門的監管模式，其應變市場的能力滯后，監管體系效率十分低下。另外，我國房地產金融支持體系大部分是非專業性房地產金融機構，專業性住房金融機構和能對住房融資評級、擔保和保險等獨立機構嚴重缺乏。與美國、歐洲等成熟的房地產金融市場比較起來，我國房地產金融體系和組織結構體系還有很多地方不夠完善。

三、對我國房地產金融發展的相關對策與建議

(1)堅持房地產金融服務實體經濟的發展方向

實體經濟是以生產或制造產品并直接服務于生產或生活的經濟活動。虛擬經濟主要進行資本運作，也就是我們平時說的影子經濟。我國房地產金融行業應借鑒歐債危機和美國次貸危機的教訓。始終要堅持以金融經濟作為我國經濟發展的杠桿，落實依靠房地產發展帶動其轉型升級，最終促進房地產健康、持續發展。

(2)實行我國雙線并行的房地產政策

建議政府執行雙線并行的房地產政策，困難戶、低收入群體的居住問題主要通過政府部門的保障房進行解決，而由市場經濟來解決其他群體的住房問題。對于中等收入的家庭，政府應調控商品市場的商品房來滿足市場需求，同時提高中產階級的家庭的支付能力。對于高等收入者，應由市場根據供需平衡關系進行處理，政府可借助貨幣手段調節房地產市場供給平衡，逐步建立我國特色的商品房體系和保障性住房體系。

(3)改革房地產金融市場，創建多元化的融資渠道

我國應逐步建立起全方位、多層次的房地產金融市場，加大直接和間接融資手段。使當前直接融資和間接融資之間結構的不合理現象得到徹底改變，促進證券市場的快速發展。

當前，我國房地產企業利用資本市場融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業由于自身實力達不到上市的條件，第二受到國家宏觀政策調控影響，監管部門嚴格限制房地產企業在資本市場融資。為促進我國房地產行業持續健康發展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進保險資金進入房地產融資行列中。

(4)完善房地產金融法律體系和監管機制

首先，應從立法的角度上加快法制建設的進程，國家要對房地產融資從法律層面上進行研究與探討，通過法律來確立房地產金融市場的功能和利益。其次，應形成分業監督管理的機制，形成具有實際效能的分業監督管理。各部門間政策的協調性應要加強，在辦事流程上無縫對接，在政策上避免出現矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強風險控制機制的建立。一是對房地產的資產證券化的逐步構建風險預警系統。二是，加強對預警系統的風險的監管力度。三是，加強信息不對稱與道德風險的監管。

參考文獻：

[2]杜光平.中國住房金融體系研究：(碩士學位論文).西南財經大學，2005.

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論文摘要:我國房地產行業在過去幾年中資產負債率較高，有的公司資產負債率十分異常。本文通過分析我國房地產行業上市公司2006-2008年的數據，探討了我國房地產行業的資本結構特征，并與信息技術行業、零售行業進行比較，尋找不同行業間的差異，并分析其原因，指出房地產行業應大力拓展融資渠道，以實現其穩步發展。

自20世紀80年代，不同產業的資本結構差異引起了理論界的重視。國外學者owen，Dalyubert1982)，Brander，Jarrer和Kim(1982)，Titman(1984)，Lang和Malitz(1985)，Kester(1986)，Brander和Lewis(1986)，Maksimovic(1988)，Sarig(1988)，dasgupta和Titman(1996)，Fries，Miller和Perrandin(1997)，Mackeyhe和Phillips(2002)等都研究了行業因素對資本結構的影響。

我國目前的資本結構實證研究涉及的范圍很廣，主要集中在研究影響資本結構的相關因素方面。在資本結構的行業差異方面，陸正飛、辛宇(1998)，王娟、楊鳳林(2002)，郭鵬飛、孫培源(2003)研究發現我國上市公司資本結構受行業因素影響顯著。也有一些學者研究發現公司資本結構的行業差異并不顯著。

Schwartz和Aroson認為研究不同行業公司的資本結構是否具有顯著差異，可作為研究最優資本結構是否存在的一種替代方法。如果存在最優資本結構，不同行業的公司將根據其所處行業的特定商業風險逐漸形成自身獨特的資本結構;反之，如果不同行業的資本結構完全是隨機形成的，則說明可能根本不存在最優資本結構(1967)。本文將我國房地產行業資本結構與其他行業進行比較，分析得出我國房地產行業因為資本結構成本高，高度依賴短期融資使企業抗擊短期金融政策和行業政策的能力降低，資金鏈變得脆弱，增大了企業的經營風險。我國房地產行業應拓寬融資渠道，減少對短期投資的依賴，以實現其穩步發展。

研究設計。研究假設及其論證。假設各行業的負債比率沒有顯著差異。如果拒絕原假設，則說明樣本間差異顯著。本文首先將房地產行業與其他兩個產業的資本結構樣本數據進行描述性統計分析，再采用Kruskal-Wallis H非參數檢驗方法來檢驗不同行業的負債比率是否具有顯著差異。如果差異顯著，說明不同行業的的公司由其所處行業的特定經營風險逐漸形成自身獨特的資本結構，并非隨機形成。最后從行業經營風險角度分析差異形成的原因，從而對風險進行利用和規避。

資本結構指標選擇。學術界普遍存在三種度量資本結構的方式:總負債/總資產，總負債/股東權益，長期負債/總資產。本文選擇總資產負債率(即總負債/總資產)這個指標來衡量企業的資本結構。由于企業資產價值的市場價值獲得比較困難，本文的總資產指標采用賬面價值計算。

樣本選擇。本文所選房地產公司樣本為2006-2008年在滬、深兩個證券交易所發行A股的房地產上市公司。剔除PT、ST公司及資本負債率有異常的公司，選擇滬市、深市92家房地產上市公司進行分析。同樣，比較樣本數據剔除PT、ST公司，選取了2006-2008年我國信息技術行業78家上市公司和批發零售貿易業54家上市公司為比較樣本。在比較樣本數據的選擇方面，本文選取了零售行業、房地產行業和信息技術行業分別代表勞動密集、資金密集和技術密集型產業展開分析。本文使用SPSS11.5統計分析軟件進行統計分析。

房地產行業與其他行業資本結構比較分析

(一)描述性統計

1.我國房地產行業資本結構特征。2006-2008年我國房地產上市公司主要財務指標(見表1)。根據對房地產上市公司2006-2008年度的會計報告分析計算表明:從整體上看，目前我國房地產上市公司的整體盈利水平不高。從各房地產上市公司3年的情況來看，存在著資產負債率過高或過低的不合理現象。2006年有的公司在總資產息稅前利潤較低的情況下資產負債率竟然達到了90.11%，而有的公司資產負債率只有23.65%。從結構上看，我國房地產上市公司偏好于債務融資。在債券融資和股權融資兩種方式中，股權融資占了更大的比重。我國房地產上市公司總體資本結構的變化反映了不同時期各種外部經濟因素的影響，將其與其他行業資本結構相比較可以反映行業的盈利性和成長性。為了更加深入的剖析我國房地產行業資本結構特征，將其與不同行業進行橫向比較，從而找出差異。

2.房地產行業與其他行業資本結構比較。資本結構行業差異的統計描述(見表2)，從表2中數據可以看出，房地產行業和零售行業的資產負債率都很高，這與我國國情是相符的。我國目前正處于高速發展時期，房地產行業與零售行業都需要大量的資金，企業發展主要是負債融資。

(二)房地產行業與其他行業間差異的假設檢驗

房地產行業與其他行業負債比率比較的Kruskal-Wallis H假設檢驗結果(見表3)。從表3可以看出，房地產行業與其他兩個產業的資本結構有非常顯著的差異，同時2006-2008年檢驗統計量比較接近，說明這種差異具有穩定性。

房地產行業與其他行業資本結構差異的成因分析

房地產行業與其他行業的資本結構差異是顯著的，本文從行業經營風險分析造成這種差異的原因。

資產運營能力。行業的總資產周轉率越高，資產的運營能力越強，銷售收入就越高。零售行業資金循環回收速度快，有很強的舉債能力，償債能力有保障，可以看出它傾向于高負債的融資決策。房地產行業的總資產周轉率比零售行業低，比信息技術行業高，它的負債也比零售行業低，比信息技術行業高。

資產結構。根據國內外大多數學者的結論，資產結構影響行業資本結構主要表現為，有形資產比重越高，資本破產清算及擔保價值越大，越容易得到銀行信貸，會導致企業負債率較高。房地產行業的有形資產比率明顯高于其他行業，那么融資會依靠抵押貸款方式，負債就會較高。

行業的成長性。成長性行業內源融資有限，需要更多的外源融資。Myers認為，流動負債會減少成本，并且通過對樣本公司的統計，發現流動負債在總負債中占絕對比重，導致這類行業總負債水平較高。房地產行業的增長率較高，但發展中存在許多問題，受政策影響較大，流動負債水平較高。

投資時間。房地產行業投資的長期性，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性，所以其風險更大。而其他行業投資時間相對于房地產行業來說時間短，效益更快。

市場信息的分散性。房地產行業市場信息的分散性，決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性。零售行業與信息技術行業市場發展更充分，變現容易。

綜上所述，我國房地產行業融資渠道主要依賴向銀行舉債，而房地產行業投資周期長，變現困難，一旦資不抵債就會將其經營風險轉嫁于銀行。并且房地產行業受政策、經濟環境影響都較大，所以其經營風險較其他行業大，融資成本高。

篇(4)

關鍵詞： 住房公積金；住房金融；融資渠道

2009 年8 月1 日，北京市在全國率先出臺《北京市公共租賃住房管理辦法》，建立了公共租賃住房建設和管理制度，并逐步把公共租賃住房作為保障住房供應的主要形式，加大建設供應規模。為此，上海市政府想方設法為公租房建設廣開低成本融資渠道。一方面，由政府財政提供部分資本金和貼息；另一方面，在土地出讓合同中約定配建不低于5%的保障性住房。此外，吸納公積金沉淀資金、商業保險、企業年金、地方社保等資金投入保障性住房建設；同時鼓勵社會力量（如上市公司、開發商等）投資建設公租房,問題的關鍵是住房公積金能否用于公租房的建設？

一、住房公積金的性質

我國《住房公積金管理條例》中明確規定，住房公積金增值保值的途徑只限于購買國債，因此，政府為了解決中低收入群體的住房問題將住房公積金作為資金來源欠缺法律依據。目前我國公積金管理中心存在定位不準確的問題，它一方面成為職工福利的保障者；另一方面卻成為一個金融機構爭奪的準金融機構,負責公積金的歸集、保值和增值,形成了一個事業法人在從事金融運作的尷尬局面。

首先，住房公積金的組成是兩部分：職工繳納與單位繳納。無論是哪種方式，存入公積金管理中心的錢的所有權僅屬于職工個人所有，是合法的公民個人財產，受到憲法及法律的嚴格保護。實現中，住房公積金的參保人數眾多，逐個告知并得到其同意沒有可操作性，但實踐中的問題不能動搖公權力使用公民私有財產的嚴格程序設定。

其次，住房公積金設立的目的，是使職工在購買房屋時享受的社會福利。因此，使用這筆資金的任何途徑都應首先保障參保公民的個人購房等合法用途的實現。而公租房的適用人群遠比住房公積金的繳納人群小的多，從資金的根本用途上也可以反映出動用住房公積金本金去建設公租房實屬不妥。

最后，解決建設公租房的資金問題，政府應優先合理規劃稅收使用結構以及中央與地方財政轉移支付制度，真正做到“取之于民、用之于民”，而并非動用住房公積金本金以拓寬資金來源。

二、分析我國“住房金融”市場融資渠道問題

（一）我國“住房金融”的模式

廣義的住房金融是指與所有住房建設、流通、消費、修繕等經濟活動有關的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結算等各項資金融通活動；而狹義的住房金融只包括居民和消費性的非盈利住房機構。應該說目前我國住房金融模式兼容了美國的住房抵押貸款模式、新加坡的住房公積金模式、德國的合同儲蓄模式，是一種混合型的、過渡的住房金融模式[1]。

（二）我國“住房金融”市場融資渠道的現存問題

隨著中國房地產市場商品房價格非理性的過快上漲，房地產市場的結構性矛盾也逐漸凸顯出來，有關融資渠道這方面主要表現為：住房金融領域狹窄。首先銀行融資渠道單一；從目前銀行融資的方式看，我國住房抵押貸款主要來自于住房基金存款，包括政府和企業住房基金存款，公積金存款和住房儲蓄存款、融資渠道的單一，造成銀行信貸資金不足[2]。其次銀行貸款種類單一；就各銀行的貸款政策看，其貸款要求都是相同的，在貸款條件償還期限、利率、還款方式等方面，沒有根據借款人的不同情況作出不同的安排，不能滿足不同消費群體的具體要求。最后，住房金融幾乎未涉及住房建設的直接融資業務，如通過住房金融債券、住房抵押債券、住房開發股票等有價證券來進行融資的項目都很欠缺。

三、構建我國住房儲蓄與公積金貸款組合的住房儲蓄銀行模式

由于我國住房公積金管理中心都是地方政府的專門管理住房公積金的管理機構，而且地方商業銀行也是由地方財政、企業入股組建得城市合作銀行。基于這樣的性質可以相結合組建住房儲蓄銀行，成立的住房儲蓄銀行以各地方商業銀行為基礎，將政府住房公積金管理中心納入住房儲蓄銀行，成為住房儲蓄銀行其中的一個部門，而住房儲蓄銀行則屬商業銀行的子公司[2]。同時可發揮現有商業銀行廣泛的營業網點優勢，盡量多地借助主體商業銀行在全國的營業網點和己有的客戶資源開展住房儲業務，這樣住房儲蓄銀行就可以和主體商業銀行一起為客戶提供“一攬子”的組合貸款，這也是充分發揮商業性金融機構功能的體現。但需要說明的是，這種構想的前提是僅將住房公積金收益部分作為流動資金用于公租房的建設。在此種模式下，各個地方政府下屬的住房公積金管理中心既可以繼續辦理住房公積金貸款工作，又可以利用住房儲蓄銀行專業的金融管理經驗和管理辦法保證住房公積金的安全和保值。

個人認為，將住房公積金作為公租房建設中的融資渠道值得商榷，但研究公租房融資問題時引入“住房金融”的理念，可為公租房的發展、建立長效機制提供良好的基礎。由于目前我國專業性的住房金融機構還沒有完全建立起來，所有的商業性住房金融業務和政策性住房金融業務均由各國有商業銀行的房地產信貸部經營，缺少一個專業機構的統一管理，這樣就容易出現各銀行之間職責不明確，各自為政，大大降低了我國住房金融資金的利用效率。隨著住房業和住房金融的發展，有必要建立一個以政策性專業住房金融機構為主體、其他金融機構為補充的運作規范的住房金融機構體系[3]。

參考文獻：

[1]陳婷婷、馬建華．完善我國住房金融模式整體探析[J].金融與經，2009，（7）

[2]曹國斌．關于構建我國住房金融模式的問題與對策[J].經濟師，2004，（8）：45．

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關鍵詞：房地產；市場經濟；趨勢；建議

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

房地產業為國家經濟發展提供基本的物質保證，是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業部門。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。

一、房地產市場價格的構成

1.土地成本：包括地價及綜合配套費、搬遷安置費，土地交易稅費、土地契稅和土地營業稅等；

2.工程建設費用：包括項目前期費用、工程建筑安裝工程費，附屬工程費，室外基礎實施配套工程費；

3.各種配套及稅費：公共建筑配套工程費，環境衛生綠化工程費，“四源費”，大市政費，兩稅一費，粘磚土專用費，管理費，利潤。

4、其它費用：包括財務成本費用、不可預見費、銷售費用等。

二、影響房地產市場價格因素

1.一般因素，主要包括：社會因素（社會穩定狀況、人口狀況和城市化）。經濟因素（國民經濟水平發展和發展趨勢，金融環境，稅負）； 制度及政策因素（土地制度及政策，住房政策及制度）。

2.區域因素，主要因為一個城市內部不同功能分區地價；主要分為：商業區、住宅區和工業區。

3.個別因素，所謂的個別因素指影響同一功能分區內不同具體地塊價格差異的微觀因素。其中包括：區域內因素（宗地的位置、面積、形狀、小地貌、地勢、地質基礎）；區域周邊因素（臨近道路的寬窄、鋪設、交通管制狀況以及給排水狀況）；土地利用狀況；項目因素（建筑物與土地的組合是否得當）；其它因素（土地使用權限的長短等）。

三、房地產市場經濟發展現狀

1、房地產的總體規模越來越大

第一，房地產投資規模不斷擴大。房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。2000年房地產開發投資額為4902億元，到2011年達到75685億元，房地產投資額增長了14.44倍，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，房地產市場開發規模不斷膨脹。開發規模快速增長。全國房地產施工面積從2000年的71072萬平方米上升到2011年的204424萬平方米，增加了133352萬平方米，平均每年增長17.06%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。

2、房價居高不下

近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。商品房單套銷售均價從2000年的175320元（1948元/平方米×90平方米）增長到2011年的484290元（5381元/平方米×90平方米）。相應的，2000年的商品房單套銷售均價/居民平均家庭年收入的指標值為8.92倍，2011年的指標值為7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一線城市測算這個指標的話，數值接近于20。

3、房地產市場金融貸款額度不斷攀升

據央行公布的數據，2000-2011年的12年間，中國的金融機構貸款總額從2000年的99400億元增長到2011年的582000億元，增長了4.86倍，而房地產開發貸款總額卻從2000年的1385億元猛增長到2011年的27200億元，增長了18.64倍。最值得關注的是2010年、2011年這兩個年份。2010年，中國房地產開發貸款額為2.32萬億元，房地產開發貸款增長率為23%，金融機構貸款總額為50.9萬億元，房地產貸款額/金融機構貸款總額為4.56%。2011年房地產開發貸款額為2.72萬億元，房地產開發貸款增長率為17.1%，金融機構貸款總額為58.2萬億元，房地產貸款額/金融機構貸款總額的指標值達到了記錄新高。

四、中國房地產市場經濟發展趨勢

1、市場供給趨勢

在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產公司規模較小，開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整后，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產開發商將把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產供給將向多元化方向發展。

2、多元化的金融渠道

在銀行緊縮信貸規模的背景下，作為資金密集型產業，房地產企業不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業銀行尤其是四大國有商業銀行的依賴。近年來，中央相繼出臺的相關舉措，為房地產資本市場的發展提供了政策依據。信托和住房抵押貸款證券化相關制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產企業大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發商所面臨的融資困境。資本市場的逐漸放開將為房地產業提供更多的融資渠道。將來，國內外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產管理公司等，都有可能成為房地產市場上主要的機構投資者。

3、房地產服務加強

作為開發商來說，一是保證新項目的開發，二是加強售后服務。從早期的買地、規劃設計、市場定位到工程的建設過程、推廣過程，一直到賣出房子、業主入住后的物業管理，都要求開發商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務做好了，通過業主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設計，讓業主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現的。

4、合理利用資源實現可持續發展

可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。

五、推動我國房地產業發展的建議

1、土地市場規范化

土地是房地產業的命根，在一定的社會經濟前提下土地的供應狀況將左右房產市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規范性和前瞻性。

2、完善房地產融資渠道

我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產融資上表現出相對的保守。在中國城市進程化和經濟高速增長的前提下，房地產業具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規模的資金。有序地允許社會資金進入地產開發，有利于將行業提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。

第一，實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金。房地產業需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產開發，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規則。房地產業內也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規則的途徑從民間獲得資金進行開發。

第二，推進商業性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經濟中占據金融主導地位不是市場化，這樣的形態不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，極力拓展市場份額。

3、 建立多元化的房地產市場體系

目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效地調控，因而導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產品價值體系的功能并未實現。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產行業能夠可持續的健康發展。

總之：房地產業作為一個特殊的行業，它既有國民經濟一般行業的共性，又有其自身的發展規律，產業內涵及活動領域十分廣泛，房地產業作為國民經濟中一個獨立且非常重要的部門，所以加強房地產市場可持續發展尤為重要。

參考文獻：

[1]劉艷梅摘要：淺論誠信和房地產經濟[J.科技咨詢導報，2009（9）.

[2] 李建家摘要：對我國房地產經濟的思索[J.金融經濟，2010（6）.

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【關鍵詞】REITs（房地產投資信托） 公租房融資創新對策建議

一、引言

公租房制度推行以來，資金的籌集始終是各地方政府的一大難題。目前，建設公租房的融資方式主要有兩種：一是地方政府的資金投入或補貼。二是市場化融資。較為單一的融資方式，一方面使部分財政實力較為薄弱的政府更加心有余而力不足，另一方面，公租房的保障性決定了其投資回報低，難以通過傳統的市場化融資渠道籌到資金。因此，地方政府亟須拓寬融資渠道、創新融資方式以保證公租房建設的長久可持續發展。2010年5月，央行曾將《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院，國務院則要求央行就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。而后，原REITs試點的方案全部改為支持保障性住房。然而，最近一次方案的批復仍是懸而未決，REITs在中國的推行又一次面臨了難產的現狀。由此看來，將REITs運用于公租房建設尚存不可行之處。

二、REITs運用于公租房建設的難點分析

（一）REITs在中國尚未得到成功推行

國際意義上的REITs，是一種專門投資于房地產業的證券化的產業投資基金，[2]以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。

真正的REITs在中國市場尚未成功落地，目前中國市場上被運用的只是類似REITs的房地產信托，作為過渡性金融工具，與國際意義上的REITs相比存在多方面的不足，主要表現為：1、信托財產登記制度缺失；2、尚無稅收優惠制度；3、市場環境不開放；4、監管力度不足；5、復合型人才稀少。無論從政策法規的完善，還是從專業性提升的角度來看，將REITs運用于中國公租房的建設，尚需將大量發達國家或地區的經驗本土化，經歷REITs逐步成熟起來的漸進性過程。

（二）公租房自身的特殊性分析

1.“新生性”――還未形成穩定的現金流

公租房在保障房的隊伍中是后來者，尚未大批完成出租進入租金的穩定回收階段；管理辦法也尚需健全，長期來看市場價格波動、土地增值等因素出現時如何對公租房租金的進行調整未見明確規定。可見，公租房的租金回收所形成的現金流入尚未形成氣候，而長期的現金流入的預測也相當困難。

2.“公有性”――與REITs的運作方式相悖

公租房是在政府政策的主導下、各地方政府專項資金與補貼的支持下建設的，保障的是社會集體的利益。因而其所有權應為國家公有，其管理也應由政府主導。而從REITs典型的兩種運作方式來看，意味著公租房產權將由國家公有轉換為投資者私有，管理運作權也要由政府交到專門的機構手中。

3.社會福利性”――決定其收益率較低

REITs作為金融產品，對于投資者而言，關鍵是從中獲取收益。中國的公租房，作為社會福利的一種，將以低于市場普通出租用房的租價出租，在盈利方面將明顯低于普通的出租用房，因此，更難以與商業性地產相比。而在某些房價本身就比較低的城市，盈利性將更弱。因此，將REITs運用于公租房的建設，其收益率與其他投資產品相比毫無競爭力可言。

三、REITs運用于中國公租房建設的對策建議

（一）完善政策法規

首先，應當依照《信托法》的規定，建立健全信托登記制度及相應的操作辦法，為REITs提供規范的運作環境；其次，推行REITs的進程中制定稅收優惠政策勢在必行，提高對投資者的吸引力；此外，還應通過放松對信托計劃中包含的自然人數的限制、房地產信托交易中對合同的份數與金額等限制，為廣大小額資金提供準入機會；對信托基金的公募放行，逐漸實現銀行間市場與證券交易所兩個交易市場同時開放，提高REITs流動性，吸引更大范圍內的眾多投資者；REITs的運作也應與國際規范接軌，其期限也應延長至房地產項目的運營期。

（二）創新融資模式

對于公租房預期收益率低的問題，可以通過組建公租房融資平臺與發行公租房與商業物業相結合的混合信托的模式進行解決。組建公租房融資平臺，即將通過銀行貸款、公積金貸款、發行債券及財政資金等各種途徑籌集到的款項交由專門的機構或部門進行統一的管理。發行公租房與商業物業相結合的混合信托，即將公租房及其商業配套打包發行信托的創新思路，商業物業以市場價格出租，其收益率相對較高，中和公租房收益低的弱勢，從保障投資者的預期收益。

（三）廣納國際經驗

國際上REITs發展較早的發達國家或地區，如美國的保障性住房、香港的公屋建設過程中，都曾運用REITs融資方式解決保障房建設中資金瓶頸的問題，非常值得學習與借鑒。因此，中國公租房建設過程中，政府及相關管理部門應大膽學習發達國家或地區開放思路、廣開渠道、模式創新的思想。

（四）堅持由政府主導管理

REITs融資方式的運用使公租房的產權發生了變更，為了保證公租房的社會福利性，其運營管理仍然應該由政府來主導并參與。政府繼續保留制定公租房管理辦法的權利與職責，并在公租房的運營中不斷修改完善。以公租房為基礎資產設立REITs新組建的公司機構或部門，應由政府參與甚至完全控股，由政府招賢納士并對其進行專業、專項培訓。

參考文獻

[1] 周義,李夢玄. 公共租賃住房融資的創新研究[J].武漢金融,2011(9).

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【關鍵詞】民間信貸 融資 金融體系

榆林地區處于陜西北部，具有豐富的地質資源。近幾年隨著地質資源的不斷開發、再加之房地產市場的催化，使得區域經濟跨越式發展，民間資本迅速積累，民間游資不斷增加。民間信貸已成為中小企業、個體工商戶的重要融資渠道，為推動本地區民營經濟發展發揮著極其重要的作用。

一、榆林地區民間信貸現狀分析

（一）民間融資地區差異明顯

上世紀的90年代還比較落后的陜北，尤其神木、府谷在最近的10多年里經濟迅猛發展，躍居全省、乃至全國的經濟強省。只要原因是該地區有豐富的礦藏資源，隨著這些資源的不斷開采，推動了煤炭以及房地產業的快速發展。這些行業對資金的需求表現的非常高，其融資的形式更趨向于有組織、有規模的各類民間融資機構。調查顯示在榆林地區民間資金70%以上集中在榆林、神木、府谷等具有礦藏資源的地帶。

（二）融資方式多樣、資金流向呈現多樣化

從2002年第一家典當行運行到目前榆林民間融資機構的不斷壯大，這給民間資金提供了渠道。調查顯示目前在榆林地區民間信貸機構主要有典當行、小額貸款公司、投資公司等，其中具有工商注冊的大約有60多家，沒有注冊但在運營的約有170多家；其資金已經達到2000億。這樣龐大的資金主要投向房地產、煤炭、化工和個體商戶等行業。其中資金55%流向煤炭企業，24%流向房地產業，15%流向化工企業，其余6%為個體商戶。民間信貸資金已經向早期的消費型向投資型轉變。

（三）利息高、期限靈活、趨利性較強

民間信貸的期限由于用途廣泛以及利率水平檔次多而靈活多用。但總體期限集中于短期。目前榆林業內的行規：有工商注冊的民間信貸機構月利率平均為2.7%，其他利率約為2.5%。隨著民間信貸的發展，其信貸趨利性增強，部分公眾通過利率差的方式將房產抵押銀行，然后投入信貸機構，獲取高額的利率差。

（四）信貸方式靈活、手續簡單方便

民間信貸條件靈活，手續簡捷，相對于銀行繁瑣的審批制度，民間信貸更加干練。這種信貸方式主要以信用信貸為主，整個交易過程遵循“4C”原則（品德、能力、資本、經營），很好的適應了個體經濟和小規模經營的需求[1]。

二、民貸對榆林地區經濟的影響

榆林地區民間信貸對緩解正規金融體系信貸資金壓力、分散金融風險、拓寬社會融資渠道、優化經濟結構起到了積極的作用。

（一）緩解資金緊張的矛盾，有利于地區內資金配置效率的提高

據統計，榆林地區民貸總量占該地區貸款總量的1/3。民貸的存在彌補了正規金融機構的不足，促進了本地區融資市場化，提高了本地區的儲蓄—投資的轉化效率，一定程度上緩解了資金的供需矛盾，滿足弱勢群體對資金的需求，推動了中小企業的發展和促進地區經濟的增長。

（二）促進了民間財富的積累和就業

民間信貸改變了居民長期以來單一依賴于銀行儲蓄的投資渠道，使得民間投資出現了多樣化，增加了居民的財產性收入，加速了民間財富的積累速度。民貸通過支持中小企業和部分創業者創業，間接的支持了本地區的勞動就業和農村勞動力的轉移。

（三）推動了非公有制經濟的快速增長

非公有制經濟已成為榆林地區經濟發展的主導力量，本地區只有21%的中小企業能夠獲得正規金融機構的信貸支持，其余資金主要依賴民間融資解決。目前榆林地區中小私有煤礦約為248家，其資金85%來源于民間信貸；45%的個體私營企業初期的起步依靠民間信貸[2]。

三、存在問題

民間信貸不屬于正規的金融體制范圍，游離于國家的金融體系之外，主要存在以下問題：

（一）監管失控，稅收流失

民間信貸是民間的自發行為。其存在對正規的金融安排具有破壞性，容易造成金融信號失真，降低了整個國民經濟的滲透力。大量資金的“體外循環”不僅加大了政府對資金運作監管的困難，減少國家的稅收，而且增加了金融市場的不確定性[3]。

（二）行業投資集中，潛在風險較大

截止2011年榆林地區的房地產企業達到146家，房地產開發投入125億元；煤礦投資達到2534億元。榆林地區的民間信貸資金84%投入煤炭行業以及房地產業，資金投入較為集中。而這些行業又屬于典型的周期性行業，受國家政策的影響較大，在經濟下滑期容易引發支付風險乃至影響企業的生存。在波動的經濟周期中資金鏈的斷裂有可能出現連鎖反應，波及地區金融秩序的穩定[4]。

（三）缺乏合法的法律手續

民貸容易引發糾紛，使得社會心態浮躁、降低風險的防范，助長如信用觀念淡薄、法律意識不足等各種社會問題。

四、結論

民間信貸在經濟快速增長的背景下運行，為榆林地區經濟發展做出了貢獻，推動了本地區多元經濟、民營經濟的發展。民貸作為一種非正規金融的衍生物，有其存在的必然性。它能滿足非國有經濟的發展，對正式的金融系統具有互補性。要想改變民間金融市場的高利率趨勢，通過疏導的方式把非正式的金融機構納入到正式的金融體系中來或允許民營資本進入正規的金融市場，對其加以規范、約束、引導和充分發揮其對經濟的助推作用。

參考文獻

[1]劉麗華.鄂爾多斯民間信貸問題研究，內蒙古大學碩士論文，2008.

[2]龍昊.榆林民間信貸調查，2011（12），中國經濟時報.

[3]陳志剛.民間借貸與中國金融調控[J].武漢金融，2006（5）.