序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產稅務管理范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

【關鍵詞】淮陰區；房地產；稅收；征管

一、淮陰區房地產稅收存在的問題

淮陰區地塊環境優越，商業、人居都較密集，在房地產業蓬勃發展的帶動下，淮陰區轄區范圍內與房地產業相關的稅收也呈現出快速增長的勢頭，房地產稅收在整個地稅收入中的比例逐年增加，地位舉足輕重，作用日益凸顯。與此同時，我們還應該清晰看到，淮陰區房地產稅收還存在著比較突出的問題，主要表現在以下方面：

（一）房地產稅收地稅的占有率低

淮陰區的房地產稅收雖然逐年攀升，但是在地方財政收中的占有量仍然不高。主要原因是：一方面，是由于淮陰經濟發展比較遲緩，房地產市場雖然有所興起，但是與其他行業，如三產服務業，相比房地產稅收仍然增速緩慢，在這樣的情況下，房地產稅收成為淮陰的支柱稅收還有很長一段路要走。另一方面，是房地產稅源沒有得到充分的挖掘，和房地產有關的稅收沒有實現應征盡征，稅款流失現象嚴重。

（二）房地產稅收增長緩慢

當前，淮陰地方政府提供的公共服務水平與房地產稅收發展需求相比還存在著一定的差距：第一，缺乏切實有效的稅收宣傳措施，導致相關稅收政策的知曉率低。第二，實際征管中的崗位設置不盡合理，導致房地產稅收的管理效率低下。一是人少事多，導致效率低下。二是管理職能受到牽制。三是稅務機關對涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責任人的刑事責任，導致有些納稅人以身試法，輕視稅法威嚴。第三，稅源控管存在漏洞，主要是稅務登記和納稅申報環節。第四，對房地產稅稅收征收不力。第五，部分稅務人員的業務水平不高，征管效率低下。

（三）房地產稅收體制上存在缺陷

第一，不同主體，納稅標準不同。在同樣的稅收體制下，存在兩種不同的待遇，比如房產稅的計征：從價計征的情況盡管統一按照1.2%的稅率征收。但是對于境內居民，其計稅依據是房產原值扣除20%-30%的損耗。而對于境外居民，則以房產的凈值作為計稅依據。對于從租計征的情況，境內居民適用12%的稅率，而對境外居民在則適用18%的稅率。

第二，征稅范圍較窄，稅率結構欠科學。一是房地產稅收的征稅范圍較小，關于房地產稅收的免稅收入相對于其他稅種而言較多。二是房地產稅收的相關稅率結構不盡合理。

第三，房地產稅收的配套措施不夠完善。目前，我國沒有權威、統一的房地產價格評估機構，缺乏專門的房地產評估人才。此外，和房地產有關的財產登記制度也不健全，導致稅源流失，嚴重影響了稅收征管力度。

第四，房產稅制中還存在著許多“重復計征”現象，這種宏觀經濟現象的存在，也極大地制約著淮陰區房地產行業的發展。

（四）房地產稅收運行不暢

第一，稅收職能在地稅內部部門之間的運行不暢通。當前在淮陰地稅各個部門之間存在著流程運行不暢的現象，主要表現在：重管理、稽查，輕征收服務的現象普遍存在。

第二，稅務部門其他職能部門之間的配合有待磨合。主要體現在稅務部門與國稅、工商等部門之間的通力協作還有待加強，尤其是在企業所得稅的征繳過程中，往往出現在國稅繳納之后，地稅又重復征收的情況，給納稅人帶來很大的麻煩。

二、相關建議

加強房地產稅收的征收和管理是一個系統的龐大的工程，在理論上，要建立合理、科學的房地產稅收征收管理體制；在實踐上，要按照現行科學的稅收體制規則，履行房地產稅收的相關法律，依法征稅，還要從提升稅務部門的依法征稅、服務納稅人的能力，為此，本人提出建議如下：

（一）規范房地產稅收的征收和管理，優化房地產各個環節的稅收政策

淮陰是從農業縣改為行政區的，作為農業大區，經濟法治比較遲緩，但是土地資源豐富。這種形勢，使政府不得不低價出賣土地，吸引一些泛房地產開發商，這期間房地產開發商囤積土地現象比較常見，政府的打擊措施卻相對疲軟，甚至為了能保住房地產開發商這個“大稅源”，對“圈地”行為采取置之不理的態度。鑒于以上現象，建議出臺針對性較強的稅收政策，把對土地的有效管理納入稅收法治軌道，例如：設置“土地閑置”稅種，取消土地增值稅。另外，我國在房地產保有環節的征收是非常不力的。對此，建議，一是擴大房產稅的征收范圍，科學界定房產稅的減免規則。二是降低房屋租賃的綜合稅賦。三是取消城鎮土地使用稅的征收。

（二）完善房地產稅收的輔政策，使房地產征收體系更加完備有效

第一，明確產權，建立健全財產登記制度。在房屋權屬登記方面：通過加強轄區內房源的排查，登記成冊，錄入電子信息管理系統，明確房屋的權屬，對轄區內的房源進行全面的掌控和科學的管理。在土地權屬方面：加強對轄區范圍內土地的調查摸底，對土地的性質、權屬、面積、等級分類、用途等進行詳盡的登記，并錄入電子系統，保證土地稅源不流失。第二，科學計稅，建立健全房地產評估制度。要盡快出臺一套健全的完備的評估操作流程，使評估工作有據可依；同時還要成立一支技術精湛、作風優良的評估員隊伍。第三，加強違規處罰。在不違背《稅收征管法》的前提下，制定出臺專門針對房地產稅收管理處罰細則，加強對房地產市場的稅收監管和違規處罰。

（三）規范房地產收費行為，嚴格控制收費規模

通過各個環節收費項目的匯總，清理一些不必要的收費項目，取消屬于管理性和建設性的不合理的事業性收費，采取規范、科學、有效的措施對相關的費用進行管理。對于房地產稅收各個環節中存在的必須收取的一些費用，在征收過程中要程序合理、使用透明、嚴格監督。此外還要加快推進政府部門與其下屬的具有企業性質的事業單位脫鉤，加快事業單位轉企改制的步伐，提高企業的市場競爭力，同時也減少政府向企業攤派的不必要的費用。

（四）轉變納稅服務觀念，促使納稅人樹立依法誠信納稅意識

淮陰區房地產行業由于興起時間較遲，對房地產的稅收管理還沒有納入健康、有序的發展軌道。在這樣的情形下，稅務機關：第一，要加強房地產稅收法律宣傳，使轄區內的房地產納稅人從思想上接受房地產稅收，形成依法納稅的意識。第二，要提減少外界因素的影響，提高房地產稅收的征收效率。第三，科學設置內部的職能崗位，提高服務水平。

（五）規范服務職能，創造良好的征收環境

第一，在稅收征收方面：一是簡化辦稅工作程序，提高征收工作效率。二是積極利用信息化手段，推進稅收公共服務平臺建設。

第二，在稅收管理方面：一是加強對房地產企業的日常管理。以一戶一檔的形式，建立房地產企業稅收情況檔案。二是加強房地產稅收的納稅評估，減少房地產稅源的流失。三是強化房地產企業發票的規范使用。建議強制房地產稅收企業使用稅控系統，同時加大對發票違規操作的處罰力度。

第三，在稅務稽查方面：建立一支高素質的稽查人員隊伍；加強房地產稅收業務的培訓；科學選案、認真檢查、悉心審理、嚴格處罰。

（六）規范征管流程，提高征管效率

第一，加強房開發環節房地產稅收的征收和管理。一是加強涉稅資料的收集和管理。二是加強項目的登記和管理。三是加強房地產企業征收管理和涉稅檢查。

第二，加強保有環節房地產稅收的征收和管理。一是加強稅源監控。二是加大征收管理力度。采取直接征收和委托代征的方式加強對保有稅源的征收管理。三是對違規行為進行嚴厲處罰。

第三，加強房地產產權轉移環節的房地產稅收征收和管理。由于二手房市場受政策的波動性比較大、評估價格不易確定等，對這部分存量房的房地產稅收征收和管理有一定的難度。建議主要采取以下幾種措施：一是合理定價。二是強化實地調查，確保稅源不流失。三是做好二手房稅收的分析。

第四，認真做好各類房地產稅收的分析。建立完善的房地產稅收分析體系，查找促進房地產發展的主要稅收因素，通過分析結果，調整針對房地產的稅收政策，支持和規范房地產企業的發展，進而取得更多的房地產稅收，達到稅務部門和房地產企業相互促進，共同發展的效果。

（七）加強部門間溝通和協調，實現和諧征稅

第一，加強稅務機關內部組織間的溝通和協調。征收、管理、稽查三方加強溝通協調，職責清晰，相互協作。對于征收類事項，有征收部門受理；涉及到調查事項轉交管理部門進行涉稅調查，確保稅收征管的科學有效。

第二，加強稅務部門與其他部門的溝通和協調。房地產企業的一個項目從開辦到終止，期間涉及到多個部門，如：工商、國土、城建、房產、國稅、銀行、評估、擔保等等，稅務機關只有和相關部門進行比較好的溝通和協調，才能確保得到真實、可靠、豐富的涉稅資料，對房地產企業的掌控才更加自如。

（八）提升稅務人員的業務素質和執法水平

第一，整合人力資源，科學設崗，合理用人。首先，按需設崗，對崗位資源進行排查。其次，按照崗位要求培養高素質人才。

第二，加強專業對口培訓，使熟悉房地產稅收業務的人才迅速成長。建立日常培訓機制和脫產培訓機制，加快房地產稅收專業人才的培養。通過培訓，使稅務人員全面了解對房地產稅收的相關知識，提升業務處理能力和行政執法水平，使稅務人員在實際操作中快速成長。

第三，強化業務考核，提高人才工作的積極性和主動性。采取定期考核和不定期考核相結合、開卷和閉卷相結合、專業考核和綜合考核相結合的方式，加強稅務人員的業務考評，通過考評兌現獎懲，充分提高稅務人員學習的主動性和積極性。

參考文獻：

[1]牛鳳瑞.我國房地產發展報告－4[M].社會科學文獻出版,2007.

[2]謝伏瞻.我國不動產稅制設計[M].中國發展出版社,2006.

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【論文摘要】隨著我國房地產市場的繁榮發展，房地產業已成為我國財政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產業出現的較為嚴重的稅款流失現象做了分析，并對改進稅收征管工作提出了相應的建議。

房地產稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產業發展迅速，成為拉動經濟發展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產業經濟發展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產行業就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據房地產稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規范和促進房地產行業的稅收征管。

一、房地產企業稅收征管的現狀和問題

1、相關的稅收法規制度不完善

據了解，我國現行的有關房地產稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，盡管后來根據不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經不能滿足現實社會的變化和需求，尤其是我國財產評估制度、財產登記制度不健全，而私人財產登記制度還沒有明確的法律規定。房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產企業納稅意識不強

一方面，有些房地產開發企業的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產開發企業大多數都是在取得土地開發權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發企業的股東也只是房地產行業的行家里手，對稅收法規和政策了解不多、學習不多，加上工程開發前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產開發企業一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們為了追求高額利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。

3、財務管理比較混亂

在房地產企業，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現象普遍存在。還有些房地產公司不按規定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。

4、房地產經營項目難以管理

房地產企業對房屋的開發，要涉及規劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。使得一些房地產企業有機可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務征管能力不強

一是稽查人員配備不足，業務水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強，違規違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業發展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發現的違法違規行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執行，往往流于形式。第三是行業征管手段滯后。目前，許多地方對房地產行業的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應科學化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強我國房地產企業稅收征管的措施

1、完善相關稅收政策

我們要針對房地產稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發產品的房地產企業，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產開發企業建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識

一個良好的納稅企業服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規章、規定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著現代信息技術產業的發展，稅務機關不但可以通過網絡獲取企業和個人房地產方面的信息，為稅收征管其他環節提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯網了解納稅人的收入及經營情況。而納稅人也可以通過網絡獲得多數納稅相關信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見，實現信息化管理對于稅收征管的各個環節，都有促進作用。

3、加大房地產稅收稽查力度

為了防止房地產企業的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產業開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產開發企業作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構應加強聯手配合，互通營業稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯合開展對房地產的重點、交叉稽查。

4、實現房地產稅收一體化

在房地產稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環節所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當地的房地產管理部門取得聯系，建立有效的協作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產管理部門建立緊密的工作聯系，充分利用房地產交易與權屬登記信息，建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；定期將稅源數據庫的信息與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創新，開發“房地產稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產企業的涉稅信息。同時建立健全部門間的協調與配合機制，明確部門職責。

5、提高稅務征管能力

一是要提高稽查人員的業務水平和政治素質。要在人員錄用上力爭吸收一些專業水平較高的人才，并定時組織培訓和學習，提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現網絡互聯、信息共享。可由房地產稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產稅收一體化管理信息共享系統”，規劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產發票。

【參考文獻】

[1]趙晉林：當前我國房地產稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務，2004（4）.

[2]韓雪：我國現行房地產稅制的博弈分析[J]．稅務研究，2005（5）.

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我國現有房產稅、土地使用稅等稅種，已不能適應城鎮房地產發展新形勢的需要。稅收收入增長與相關產業發展極不相稱，調控功能未得到有效發揮，財產稅在城市政府財政收入中所占比重較低，尚未成為地方財政的主體稅種，亟需改革。而房地產稅的改革涉及諸多方面，其中，開展房地產稅評估征稅活動是房地產稅制度改革的重要內容。國內外稅收征管實踐表明，按房地產評估值征稅。有利于發揮稅收調控功能，調節級差收入，合理配置資源，提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現階段，我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環境條件。

（一）稅制改革：整合現有房地產稅制，及時開征新的房地產稅或物業稅

在稅制改革方面，除統一內外稅制已有廣泛共識外，還需要重點突破的有：1.全面提升財產稅在城鎮地方稅體系中的地位。通過對現行房產稅、土地使用稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅種進行整合，及時開征新的房地產稅或物業稅，擴大財產稅的征收范圍，擴展稅基。個人擁有的房產，無論自住還是出租，都應逐步依法納稅。2.取消部分減免稅，適當提高房地產稅等稅率，增加政府收入，合理分配公共服務成本。3.貫徹公平原則，通過減免稅、設置不同稅率等手段，調節社會財富分配差距。4.健全財產稅征收網絡，在財產購置、持有、交換、繼承和贈予等環節及時組織收入，防范收入流失。同時，不斷改進征收技術手段，加強稅收征管，充分體現主體稅種功能。

（二）社會條件：開展房地產稅評估征稅適宜的政治經濟環境

房地產是人們生產、生活的重要物質基礎，房地產稅收政策不僅關系到政府財政收入，而且涉及經濟發展環境和人們的生存條件，特別是對住宅投資。建設、銷售、持有和轉讓等環節的稅收政策，涉及成千上萬家庭和個人生活，屬重要公共事務和服務，政府決策需要兼顧國家、企業和個人等各方利益，力爭取得廣泛共識。因而開展房地產稅評估征稅，需要一個較好的政治經濟環境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認可。評估征稅不能僅在理論界和稅務部門取得共識，關鍵還在于能否得到城鄉居民認可，廣大居民的態度是決定因素。如果現階段城鄉居民對評估征稅認識有較大的分歧，政府就不宜貿然推行這一征管措施。2.房地產評估征稅的對象、范圍和評估技術等。與我國經濟發展階段和財富的積累程度要相適應。如果錯誤地估計了城鄉居民的富裕程度、財產狀況，評估征稅的結果就可能事與愿違。3.經濟運行狀況較為穩定，政府宏觀經濟監管有力。

二、房地產稅收評估征稅需要突破的技術問題

房地產稅評稅，就是運用一定科學方法，準確評估房地產的市場價值。反映房地產市場供求關系和價格波動。一方面，使房地產稅收能夠體現納稅人的收益與能力，公平稅負：另一方面，保證政府財政收入隨經濟增長而增長，達到稅收收入與政府公共服務支出之間的均衡。圍繞這一問題，需要進一步研究以下幾方面的內容：（一）確立房地產稅評估征稅的基本準則房地產稅評估征稅，和一般資產評估既有相似、相同之處，也有嚴格區分，需要建立相應的評估準則。以指導房地產評估征稅工作的順利開展。

1.公平準則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標，房地產評估征稅也不例外。公平準則首先是對評估對象的公平，要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產采用相同的評估方法評估其價值，作為計征稅收的依據。其次是對納稅人的公平，對性能相同或相似、地段相近的房地產價值的評估，如納稅人是自然人，無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等，都采用同樣的方法評估征稅：如納稅人是法人，評估征稅不因其所有制性質。規模大小、技術先進與否等不同而有所區別。

2.合法準則。經過幾十年的努力，我國在房地產管理、資產評估領域已初步形成了一套較為完整的法律、法規和規章，如《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規和規章是評估征稅的依據。合法準則要求稅務人員和稅收評估機構遵守現行房地產管理、資產評估的法律、法規和規章，依法評稅，以維護國家稅法的嚴肅性、權威性，保護政府財政利益，同時維護納稅人合法權益。

3.科學準則。在房地產評稅工作中，評估人員所面臨的經濟社會情況較為復雜。如房地產按其用途可分為居住、商業、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業和倉儲、農業和綜合房地產等，種類繁多，且房地產市場供求關系受多種因素影響波動較大，房地產價格被認為是觀察一個國家和地區經濟運行狀況的“晴雨表”。因此，在評稅活動中，評估機構和人員采用的評估方法、技術和程序等，要能科學、準確地反映房地產真實市場價值。使房地產稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產經濟的發展而增長，又不增加納稅人的負擔。

4.時點準則。時點準則要求房地產價值評估結果，應是評估對象在估價時點的合理價值。由于房地產價格隨市場供求關系等因素不斷發生變化，對房地產價值的評估只能是評估對象在估價時點的合理價值。同時，房地產價值評估需要消耗大量的人力、物力和財力，對政府而言，既不可能也不必要隨時或每年對房地產的價值進行評估，就需要合理確定評估征稅的周期，一方面，能夠較準確地反映房地產價值的變化。比較法，將評估對象與在評估試點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的修正，以此估算估價對象合理價值的方法。比較法的操作步驟有：搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正：進行交易日期修正；進行房地產狀況修正；求取比準價格。比較法適用于具有交易性的房地產，而對特殊工業用房、學校等很；少發生交易的房地產，則難以適用該方法。

2.地產價值的評估。地產價值的評估可采用基準地價系數修正法、路線價法等方法。基準地價系數修正法是以地產所處地段的基準地價為基礎，通過時點修正，容積率修正、行業用途修正等一系列修正，最后確定地產價值。

通過上述方法分析可以看出，目前采用成本法評估房產價值，用基準地價系數修正法評估地產價值較為可行，條件成熟時可采用收益法、市場法等多種方法，但這些方法還需要結合稅收征管的要求進一步規范。如收益法對各類房地產的收入要進行較詳細的測算和預計等。同時，各地區城市經濟發展和房地產市場發育程度不同，在使用上述基本方法時，還要相應調整，以使評估結果更符合本地區的實際情況。

（三）房地產稅評稅的信息基礎

從上述房地產價值評估的基本方法可知，要準確評估房地產價值，達到公平稅負的目的，必須以獲得準確、真實、可靠的信息資料為前提，而這些信息資料的獲取，主要有兩種途徑：一是稅收征管渠道，如納稅申報、稅源調查等；二是其他部門的配合，如國土資源部門提供土地基準價格、建設部門提供建筑及設計標準，房產主管部門提供房產基礎數據資料、物價部門提供物價指數等。這就需要解決以下問題：

1.部門協調問題。在房地產評稅過程中，有關信息涉及城市建設主管部門、房產管理部門，土地資源管理部門、物價管理部門等眾多部門，而在現行制度下，這些部門都沒有為稅務機關提供信息資料的義務，而沒有這些部門的配合，整個評稅工作就無法進行。因而，在開展正式房地產稅評估工作之前，必須以法律制度的形式，規定上述部門為稅務機關提供房地產信息資料的義務，使稅務機關在評稅過程中與上述部門協商時有法可依。

2.信息的準確性問題。由于房地產市場供求關系瞬息萬變，有關部門提供的信息資料不一定能夠滿足評稅，工作需要，如基準地價資料，稅務部門還需要根據實際情況進行調整，以保證房地產價值評估的準確性。

3.信息管理問題。前文描述了信息在房地產稅評稅中的重要性，這就要求在稅收征管制度中，將信息管理擺到突出位置，主要做好兩方面的工作：一是稅務機關建立房地產稅評稅信息庫，及時更新數據，掌握稅源動態：二是加快電子政務推行步伐，實現政府部門之間信息資源共享，盡可能降低評稅成本，提高稅務工作效率。

（四）房地產稅制改革中的稅費關系

與房地產稅評稅制度改革密切相關的問題，是稅費關系的規范。據北京市有關部門調查，近年來，涉及城市建設和房地產行業的收費、基金共有幾十項，其中，中央批準的約占70％，北京市批準的約占30％。稅收在商品房售價中所占比重較低，約為6％。因此，要達到房地產稅評稅制度改革的預期目標，就必須有效解決稅費關系問題。從目前房地產行業發展現狀分析。各種收費過多過濫是造成房價居高不下的重要原因之一。同時，收費侵蝕稅基，影響政府房地產稅收收入的增長。大規模清理，整頓各類收費，基金，成為評稅制度改革的重要前提。

（五）房地產稅評稅機構與隊伍建設

與其他稅收征管相比，開展房地產評稅工作所面臨的情況更為復雜，技術要求更高，政策性更強，需要建立一支從事此項工作的專業隊伍。從從業人員的知識結構分析，除稅收專業知識和財務會計知識外，還需要具有以下幾方面的專業知識與能力：

1.評估技術與方法。能夠熟練掌握評估房產和地產價值的各種專業技術知識，能夠及時處理評估過程中所遇到的不確定性因素，確保房產和地產評估價值比較準確、合理，接近市場價值，反映市場供求關系，既保證政府財政收入能隨經濟增長而增長，又維護納稅人的合法權益，促進房地產行業的健康發展。

2.及時掌握房地產業發展狀況，了解市場信息，能夠準確分析和判斷房地產業發展趨勢，為有效開展評稅工作服務。

3.熟悉和掌握國家有關城市建設和房地產發展的法律，法規和管理制度，明確評稅工作的法律依據。

（六）建立納稅人爭議處理機制，保護納稅人合法權益

對房地產實行評估征稅，不同于流轉稅、所得稅等稅種在現行稅法下以既成事實的收入或行為為課稅對象，而是運用一定的技術、方法估計和測算征稅對象的價值，客觀上存在一定的不確定性，難度較大。因此，需要廣泛聽取納稅人的意見，使其能夠接受評估結果，履行納稅義務。當納稅人對評估方法、程序和結果等提出異議時，應建立相應的處理機制，以稅務部門為主導，溝通信息，交換意見，最終達成共識，完成納稅業務，保護納稅人合法權益。如納稅人仍不滿意，再進入稅收復議和行政訴訟程序解決。

三、我國開展房地產稅評估征稅工作的幾點政策建議

如前所述，我國經濟社會發展，特別是城市化進程加快，對房地產業發展產生了巨大的推動，而房地產稅征收管理現狀，已不適應新形勢的需要，借鑒國際經驗，及時開展房地產稅評稅工作，貫徹政府宏觀經濟社會政策，實現經濟與稅收的良性循環已是大勢所趨。因而，近期內需要開展的重點工作有：

（一）正確估計目前的政治經濟環境，創造條件，開展房地產稅評估征稅工作

房地產市場是一定時期觀察一個地區或國家經濟運行的“晴雨表”，其中住房又是人們生存的基本條件。在目前我國政治經濟條件下推行評估征稅，就需要準確把握可能出現的問題與風險，創造條件，逐步開展房地產稅評估征稅工作。首先，要考慮房地產開發企業的承受能力與對整個房地產市場的影響：其次，考慮納稅人對評估征稅的接受程度，特別是當普通住宅被納入評估征稅范圍后，所產生的政治社會影響。筆者認為，在近1～2年內，將城鎮普通住宅納入評估征稅的范圍是不現實的；在房地產領域稅費關系沒有根本理順的情況下，推行評估征稅也是困難重重。

（二）建立評稅技術標準，采用多種技術手段，準確評估房地產價值

如前所述。資產評估和地產評估的方法較多，可供房地產稅評稅選擇。在試點的基礎上，可建立適應不同類型資產的評估技術標準。在房產價值評估中，可根據房產的不同用途，采用不同的評估技術開展評估。對自用的房產價值。由于無相同或相似的市場價值，也可能無可比較的收益，可采用成本法評估其價值；對出租或從事酒店業等經營類房產，根據收益法評估其價值。對具有相同或相似市場價格的房產，采用市場法評估。在建立房地產稅評估標準過程中，評稅技術標準的建立，并不是簡單的照搬現成的資產評估技術與方法，而是在此基礎上，考慮評稅工作的特殊需要，進行相應的調整與修改，以滿足稅收征管的需要。

（三）建立評稅技術信息體系，保證評稅工作順利進行

要準確評估房地產價值，滿足稅收征管需要，稅務機關應及時掌握稅源狀況，分析房地產市場變化，保證房地產價值評估的科學性、合理性。這就需要建立完善的技術信息體系保障。從房地產稅評稅所需信息來源分析，主要包括以下幾類：1.納稅人基本信息。這類信息數據庫可通過納稅申報等途徑，由稅務機關建立。2.房產開發、建設、交易和管理信息。這類信息主要掌握在城市建設、房產管理、房地產開發公司等機構中。3.土地開發、使用權交易、基準地價等信息。這類信息主要掌握在土地主管部門、城市建設等部門。稅務機構須得到上述機構的大力支持，才能得到稅收評估所需要的信息。解決的途徑有兩個：一是以法律制度形式規定上述機構配合稅務機關評稅的義務，并負責提供相應信息；二是盡快建立政府機構間信息共享機制，努力降低評稅成本。新晨

（四）規范房地產行業稅費關系，增加政府稅收收入

針對房地產行業稅費關系復雜，涉及眾多部門利益的情況，分步實行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收費；其次，將具有稅收性質的收費，分批、分次實行“費改稅”，充分考慮房地產開發企業的承受能力，以及對房地產市場的影響；最后，將不能實行“費改稅”且征收合理的收費項目，進一步規范化。

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【關鍵詞】房產稅 房地產稅 地方稅體系 公平分配

十八屆三中全會以后，對房地產稅的改革，是當代財稅改革一環重要環節，財政部部長樓繼偉在8月29日表示，稅制改革是今年財稅體制改革的一個方面，其主要任務之一就是推進房地產稅的立法。房地產稅相對于房產稅而言，是一個綜合的概念，既包括房產稅、土地增值稅、土地使用稅等多個稅種外，還包括整個房地產開發、交易、保有全鏈條中各種稅之外的費。從房產稅的計稅依據看，房產稅主要是按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種稅，也就僅對房產的余值或租金收入進行征稅，并未對土地進行增稅，產權所有人所承受的稅負僅為房產的余值或租金收入。而房地產稅是對房產稅、土地增值稅、土地使用稅等相關稅費進行征稅，產權所有人承受的稅負不再是只有房產的余值或租金收入，而是將原本由開發商承擔的土地增值稅、土地使用稅等相關稅費轉由購房者承擔，加重產權所有人的購房成本。

我國房產稅開始征收是在1950年，經過幾次修訂，在1986年國務了《中國人民共和國房產稅暫行條例》。隨著經濟的發展，物價水平的提高，房地產市場興起，房價不斷的上升。為了抑制房價的過度增長，在2011年1月上海、重慶作為試點城市，實行房產稅改革，擴大征稅范圍，突破了向非經營性用房征稅。但從2011年試點到現在，已經3年多，房價卻沒有得到抑制，相反卻暴露出房產稅的諸多問題。對此，有必要進行房產稅改革，推進房地產稅征收。

一、房地產稅開征的必要性

防止投機行為，抑制房價的過度增長。因為在以前，個人擁有住房，主要用于滿足自己的住房需求，而如今，人們通過炒樓炒房，除了滿足自己的住房需求外，同時還實現財富的增值，最終導致房價上漲。最初在上海、重慶試點房產稅的主要原因是為了抑制房價的快速增長，但是從這3年的試點效果來看，卻不是很顯著。根據全國房產市場排行榜顯示，前20名城市平均房價不低于9000元/平方米，試問一位普通工資的職工，他需要花多少年的時間才能買得起房？若推進房地產稅的開征，從需求市場角度，據了解，目前的房價構成中，房地商的利潤與土地出讓金、稅費占60%，建筑成本約占40%。若開征房地產稅，從本由開發商承擔的稅款轉嫁由購買者承擔，其開發成本就會大幅度的降低，房價也會隨之降低。從住房角度看，由于購房者在保有環節的承擔稅負增加，可能改變對住房的持有的選擇，最后選擇減少購買或出售住房，住房投資的需求減少，供給增加，實現房地產的供需平衡，達到控制房價的作用。

增加地方財政收入，完善地方稅體系。營業稅作為地方稅的主要稅種，在2013年8月全國試行“營改增”后，地方政府失去了主要的稅種，致使地方政府稅收收入的減少，加上財權與事權不匹配，影響地方政府所提供的公共服務，失去提供公共服務能力的地方政府，將會影響地方經濟發展。與此同時，現行的地方稅體系無法支持地方財政支出的需要，引發地方利用土地出讓的方式來籌集收入。若開征房地產稅，擴大原有的征稅范圍，將非經營性用房納入考量范圍，地方有了保有環節的稅收，“土地財政”問題將不攻自破，財產稅在增加地方政府的財力的同時，也促進土地資源的節約利用，防止開發商利用土地過分開發，增加綠色覆蓋面積。推進房地產稅的立法，解決各個稅種的立法問題，對房地產行業起到規范的作用，構建房地產稅體系，以房地產稅為主體，有利于完善地方稅體系。

二、推進房地產稅開征需考慮的因素

隨著社會發展，房地產稅的開征是種趨勢，雖說有其開征的必要，但在開征過程中，仍需考慮以下兩點因素：

稅務部門與其他相關部門的配合。在上海試點的房產稅采用一刀切的方式，對于這種征稅方式，有失公平。而對房地產稅開征首先應該綜合考慮居民的家庭信息情況，例如，家庭有幾口人，是否需要贍養老人，是否需要撫養小孩，是否是單親家庭？針對家庭實際情況給予一定的稅收優惠，同時對于居民所擁有的房產信息應給予披露和公開，通過互聯網能查詢居民的房地產的信息。而這些問題需要稅務部門與戶籍管理部門、婚姻登記部門、國土資源管理部門以及中國互聯網絡信息中心等相關部門之間的相互協作，通過全面的掌握居民的具體信息，實現房地產稅征收的公平性和透明性。

建立房產稅的評估體系。評估體系是解決房產稅稅基的主要問題，它保證評估的公正合理。對此，需要獨立成立評估機構，不依附政府部門，以第三方的身份去評估房產的市場價格，保證高效、準確。對此，可以借鑒英德模式，專門設立房地產評估師和評估機構，對房地產價值進行更有效的評估。

參考文獻：

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[3]賈康.地方稅體系如何破題[J].中國房地產業，2013，（4）.

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首先，移動互聯技術日益普及，移動互聯網將以絕對優勢超越傳統的固定互聯網。根據《2013-2014年中國移動互聯網調查研究報告》，目前我國移動互聯用戶已經超越PC用戶數，移動互聯已經成為人們日常生活必需的部分，APP已經成為占據手機屏幕的第一入口。截至2014年6月底，我國智能手機網民規模達4.8億，在手機網民中占比達91.1%。手機上網常態化特征進一步明顯，根據調查，我國手機網民每天上網4小時以上的重度手機網民比例達36.4%，其中，每天實時在線的手機比例為21.8%。87.8%的手機網民每天至少使用手機上網一次。手機、智能操作系統的升級發展，3G、4G技術及應用的迅猛普及，為稅務移動APP的研發提供了技術條件。圖1是對未來幾年移動網民規模的預測，移動網民將呈快速增長之勢。

其次，移動支付正在改變人們的生活方式，人們的消費方式、理財方式、繳費方式很大程度依賴于移動支付。2014年“雙十一”移動支付1天時間達到243億元。可見，移動支付已經被廣泛接受并呈蓬勃發展之勢。如果納稅人可以很便捷地支付房地產稅，則可以有效提高房地產稅的征收率。納稅后，地稅局可以根據納稅人預留的地址寄送發票，或者直接發放電子發票。當然，如果沒有按期納稅的業主則可能會要求繳交滯納金。

再次，人們可以最大限度節約時間，減少能耗，提高生活品質。隨著生活節奏的加快，人們的碎片化時間增加，對移動支付的需求日益強烈。在未來房地產稅開征之時，繳納房地產稅成為擁有房產家庭的必然事務，如果家家戶戶都要到地稅局去繳稅，勢必造成大量人力、物力的浪費。因為頻繁使用交通工具，還帶來城市的污染和能源的消耗。有了移動納稅，業主可以用碎片化的時間繳稅，既節省政府的征稅成本，又節省納稅人的時間和機會成本，還減少公共資源的消耗，可謂多方受益。

最后，納稅服務需求的增長，使房地產稅繳納要求可以突破5天工作日×8小時的限制，而實現7天×24小時隨時納稅的完全自由。過去十年，納稅人辦稅方式由單一的實體辦稅服務廳向現代的網上辦稅服務廳轉變。隨著當今社會經濟生活的不斷發展，納稅人需要突破一個辦稅廳、一張電腦桌的空間限制，突破8小時的工作時間限制，突破紙質材料、磁盤等載體限制，尋求更為簡便、快捷、高效的辦稅方式。納稅人的需求成為房地產稅移動納稅的現實要求。

隨著3G、4G等無線通信技術的發展，移動政務成為政務信息化發展的必然趨勢。開發應用房地產稅APP，使手機、平板電腦成為新的稅收服務平臺，順應了移動互聯這一信息化發展的趨勢，緊跟智慧城市建設的大背景，從而有利于進一步推進稅收現代化建設。

二、房地產稅移動繳納的基本功能

未來的房地產稅移動繳納平臺可以命名為“房稅通”，既通俗易懂，又方便管理。其主要功能可以設計為包含以下內容：稅額查詢、繳納查詢、信用查詢、電子發票查驗、納稅人查詢、稅基異議申請、房地產稅動態、納稅指南等功能模塊。

納稅人以真實身份注冊后，詳細注明房產證、聯系地址、聯系方式等基本信息，則日后登錄即代表真實個人進行查詢、納稅、咨詢、留言等所有房地產稅涉稅活動。稅額查詢是指納稅人可以查詢到自己所擁有的房產的稅基、稅率及年度納稅總額度，可以分月支付房地產稅，也可以集中一次繳清房地產稅；繳納查詢是指查詢是否已經繳納完成涉稅房產的所有額度，是否有催繳通知；信用查詢是指查詢是否有愈期稅收，納稅信用記錄是否完好；電子發票查驗是指對已經完成納稅的房產，完稅發票（紙質發票或電子發票）是否已經出具；納稅人查詢是指對納稅人基本情況的查詢，該納稅人需要繳納多少種類物業的房地產稅，每一種類房地產稅截止日期一目了然；稅基異議申請是指業主如果對房產的稅基存有疑慮，則可以在線咨詢，咨詢不能解決問題的，則可以提起復核申請；房地產稅動態是指國家稅務總局或地方稅務局的最新動態，有利于業主及時關注房地產稅的新聞；納稅指南是指具體的操作指南，使不熟悉相關業務的業主可以很便利地了解如何通過各種移動終端來繳納房地產稅。“房稅通”在技術上應該包含以下功能：

首先，應用移動互聯技術，實現了手機、平板電腦等移動終端的納稅服務接入。無論是Android系統還IOS系統，都可以很便利地應用房稅通，在此基礎上很方便地進行查詢、納稅、溝通等業務。不受時間、空間的限制，使繳納房地產稅達到自動化和人性化的目的。

其次，應用GIS （地理信息系統）接口，實現手機地圖導航服務。可以通過GIS，很方便地查看到自己房產的位置，周邊的配套、交通和環境。因為影響房價的主要因素是位置（location），所以，應用GIS在房稅通APP上，有利于業主對房地產稅基的全面理解和接受。

再次，納稅服務智能化。移動服務端設計以納稅人需求為導向，納稅服務從面對面服務、網絡服務拓展到掌上移動服務，并據納稅人性質特點進行定制送推，實現了納稅服務的精細化、智能化。

最后，為房地產稅宣傳提供了快捷有效的平臺，征納雙方可有效溝通，有利于提高納稅遵循度，打造和諧稅收。房稅通APP不僅是一個應用工具，更是一個房地產稅的宣傳媒體，關于房地產稅的新聞可以通過房稅通來快速推送到業主面前，使房地產稅的收繳更為便利。

三、系統結構要求

房地產稅面向千家萬戶，而且全國各城市各有自身特點。所以，“房稅通”要有統一識別標志，在功能設計上要覆蓋房地產稅移動繳納的所有功能，在界面風格上要簡潔美觀實用，減少不必要的干擾信息，功能模塊清晰，納稅安全必需有足夠的保障。

內容設計以納稅人需求為導向，堅持實用原則。突出重點內容，將重要的信息、服務和互動內容體現在顯要位置。充分考慮業務實現方式和交互方式，信息交互應采用少量多次，及時反饋用戶請求，避免長時等待或大流量操作。

界面設計要清晰合理，信息展示盡量在2-3屏內，信息過多時采用多媒體展示方式降低長時瀏覽導致不良反應，字體應采用常規字體，不同時要求橫向或縱向滾動，不使用較大的表格等。界面簡潔親民，以減少錄入、選擇操作為主，并盡量采用多媒體信息采集方式。

系統適配多種終端，用戶端的展示需要在iPhone、Android手機與平板電腦等多種終端之上，這些終端的屏幕尺寸、分辨率各不相同，要求在界面設計上能夠充分考慮各類主流終端的要求，以便能夠適配多種終端。

頁面美工設計要簡潔大方。移動應用客戶端代表房地產稅整體形象，各城市可以根據自己城市的特點增加適量地方元素，但要保持基本形象的統一，美工上需保持其應有的莊重、嚴謹、美觀、大方的風格，同時也要貼近納稅人，給人以親切感。移動應用客戶端在美工上采用能夠體現地方稅務局特色的藍色作為基準色調。在藍色基準色的基礎上對其他二級頁面、欄目板塊和字體顏色等方面進行搭配。

系統功能分口令管理、授權功能、通用功能、征納互動四大類，主要功能模塊包含：稅額查詢、繳納查詢、信用查詢、電子發票查驗、納稅人查詢、稅基異議申請、房地產稅動態、納稅指南等功能模塊。

口令管理主要是“登錄”模塊，功能是驗證納稅人身份，以便向特定納稅人提供自有的、具有保密性質的涉稅信息和提供面向本納稅人的個性化納稅服務。登錄成功后，手機可以使用客戶端所有功能；未登錄用戶只能使用“公開信息”“房地產稅動態”兩個模塊。用戶登錄要求能包含以下方式進行：直接登錄，根據納稅人識別號與對應的網廳登錄密碼進行登錄；多賬號登錄，一個手機可以與多個納稅人識別號綁定，實現多賬號在同一手機上登錄，客戶端軟件具有切換納稅人功能；多手機登錄，一個納稅人識別號可以與多個手機號綁定。

安全機制包括架構安全和終端安全。架構安全宜采用內外網隔離機制。內外網分不同的安全域，軟件結構將訪問區、受理區、處理區分離。終端安全宜采用合法用戶驗證機制、批量數據保護機制和日志記錄機制。

合法用戶驗證機制。移動客戶端訪問的模塊分為兩大類型，一類為非授權訪問模塊，即公共模塊，這類模塊不涉及敏感數據，向公眾開放。另一類為授權訪問模塊，涉及納稅人私密信息，在使用這些功能之前必須進行身份驗證。

批量數據保護機制。稅務部門為了方便納稅人而提供某些查詢服務，例如房地產稅納稅額度查詢服務，納稅人信用等級查詢服務。但是如果某些組織和個人掌握了大量的這類信息就有可能被惡意使用，所以應該增加批量數據保護機制，限制移動設備每天允許查詢的數據量，以建立惡意訪問防范機制。

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稅基評估和征收管理機構的設置，是房地產稅制度必不可少的構成要素。在OECD（經合組織）國家中，盡管房地產稅征管的模式不同，但機構設置都遵循了評估與征收相獨立的原則，以保證評估的公正客觀。

稅務部門的主要作用包括房地產稅相關法律的監督執行、地方政府評估結果爭議的處理、房地產稅收收入的入庫和監督，以及房地產評稅師培訓等。

國際上房地產稅評估機構的設置可以分為四種模式。

第一類是由第三方機構負責評估，如加拿大不列顛哥倫比亞省和安大略省、日本等國家和地區；第二類是稅務部門的下設部門負責房地產稅評估，典型國家有英國、德國、新加坡、芬蘭等；第三類是稅務部門以外的政府部門負責評估，典型的地區是澳大利亞新南威爾士州、美國俄亥俄州；第四類是沒有特定的部門負責評估，而是由地方政府議會任命或由公民選舉評估師，負責轄區房地產稅的評估，如美國的一些州和南非一些國家。

由于房地產市場具有較強的地域性，而房地產稅作為地方稅收，房地產稅評估機構通常設置在省或市一級。

在美國一些州，盡管評估機構設置在市縣一級，但省政府承擔了評估標準制定與監督執行、評估結果審核、市縣之間評估結果協調，評估師培訓等工作。也有一些國家將評估機構設置在中央一級，通過下設在地方的辦公室來進行評估工作。這些國家往往是集權國家，或面積比較小的國家，如英國、法國、新加坡。 稅收爭議的解決機制

即使是獨立評估機構對房地產做出的科學評估，也不可避免會存在數據以及模型偏差，納稅人的預期也有所不同。因此，公正透明的爭議解決機制十分必要。

發達國家房地產稅評估部門每年定期向納稅人發放評估通知單，并安排專門時間接受上訴。

在加拿大不列顛哥倫比亞省，對房地產稅評估的爭議處理分為四個層次。當納稅人對評估結果有異議時，首先在法律規定期限內向評估局提出非正式上訴，評估局負責就評估數據和模型等問題向納稅人進行解釋說明。如果納稅人對評估結果仍有異議，可以向評估審核小組提出正式上訴，評估審核小組通過聽證會來處理相關爭議。如果仍未解決，納稅人可以向評估審核委員會提出進一步上訴。爭議處理的最高層次是法院，法院只處理對于法律規定的爭議。

在英國，當納稅人對評估結果中住宅的等級歸屬有異議，可以直接去當地估價辦公室上訴。除非特殊情況，納稅人不得對估價辦公室復查的結果進行上訴。英國法律規定了一些特殊情況，納稅人可以向專門的法庭提出上訴。2008年4月1日開始，英國采用了“直接上訴”的方式，簡化了上訴流程。除了通過原有的程序，納稅人可以在評估辦公室做出復查結果后自行決定是否讓專門的法庭對房屋進行重新評估。 細化稅收優惠政策

理論上，房地產稅應當按照統一稅率對全部房地產進行征收。但是在現實中，由于房地產稅按照房地產市場評估價值征收，存在著納稅額與納稅人現金收入不匹配的可能，為此各國均制定了一系列稅收優惠政策。

這些稅收優惠政策主要針對弱勢群體、非營利性房地產以及家庭自有住宅。比較普遍的做法是對老年人、殘疾人、退伍軍人等制定減免政策。對于非營利性的公共服務用途房地產，如學校、醫院、福利院等，各國大多制定稅收豁免政策。對于住宅，各國也有各自的優惠政策，包括對家庭自住房屋的稅額扣減或稅率優惠，對住宅設定低于工商業房地產的稅率。

一些國家還制定了與家庭收入相結合的稅收優惠政策。典型的是美國“斷路器”（circuit-breakers）政策。如果納稅人所繳納的房地產稅與其收入的比例超過法律規定的水平，政府會將超出的一部分稅額返還給納稅人，或減少其應納的所得稅額或直接支付給納稅人現金，從而作為對所得稅稅收返還的一種補充。目前，美國有29個州以及哥倫比亞特區對住宅房地產給予“斷路器”稅收抵免政策。 房產稅的征稅限制

發達國家開征房地產稅以來，都先后遇到了爭議、反對甚至抗稅。

比如美國加州13號提案對美國各州財產稅改革產生了巨大影響，大多數州對房產稅稅收的增長幅度實行了限制；英國在1990年為避免稅基重估所帶來的反對意見，將以租金價值為稅基的不動產稅改為人頭稅（Poll Tax），但這一稅制設置不合理、征繳率低，1992年被廢除，代之以市政稅（Council Tax）。

為保證征收，地方政府一方面加強各項配套措施使評估更加準確；另一方面還通過法律約束對征稅權加以限制，既包括對整個稅收總量、稅率進行限制，還包括對不同部門權力的相互制約。

設置房地產稅稅率上限。

例如美國，州一級政府可以通過制定法律對稅率上限進行限制。在加利福尼亞州，法律規定在任何情況下房地產稅稅率不得超過1%。在其他一些州，法律則規定了一些特殊情況下房地產稅稅率才可以超過設定的上限，如俄亥俄州。

計稅價值年增長限制。

在美國一些州，計稅價值增長幅度采用固定的百分比，或與通貨膨脹指數（或消費者價格指數）掛鉤，各州計稅價值增長上限范圍在2%-15%之間。計稅價值增長幅度限制可以應用于全部類型房地產，如美國加利福尼亞州；也可以只針對特定房地產類型，如佛羅里達州僅對自住住宅設置計稅價值增長上限。在美國阿肯色州，針對不同類型房地產設置不同的增長上限。

一些發達國家地方政府有嚴格的預算管理和控制，限制征稅與支出沖動。比如美國地方政府的房地產稅的稅率是按以支定收的原則通過一個公式算出法定稅率。該稅率還需要州政府核實和批準，每年稅率都不一樣。房地產稅在一定程度上把稅負與地方公共服務的水平相結合。納稅人通過對政府預算的影響和監督實行公民參與并納稅意識，建立起一個良性循環并可持續發展的公民社會。 對中國房產稅改革的啟示

研究發達國家房地產稅征管制度，我們可以得到幾條經驗。

第一，在普遍征收的基礎上，適當進行稅收優惠和限制。

從稅收公平和效率角度，按照統一稅率進行普遍征收可以保證稅收公平和減少對經濟的扭曲。但是，由于房地產稅稅額與納稅人現金收入存在不匹配的可能，加之近年來房地產市場快速發展帶來的房地產價值大幅上漲，政府不得不通過一系列稅收優惠和限制措施來避免納稅人稅負過高。

這條經驗對于中國房地產稅制度設計十分重要。現行的房產稅對住宅免征，從課稅范圍來講造成了住宅和其他類型房地產間的不公平，也大大限制了房產稅稅收規模。因此，在房地產稅改革中，一定要對工商業房地產、住宅等各類房地產做到普遍征收。只有這樣才能夠最大限度保證稅收公平，并且獲得足夠的稅收，從而緩解地方政府對于土地財政的依賴。

中國也要設計一套完善的房地產稅稅收優惠政策，對于弱勢群體進行稅收減免。對于符合一定居住標準的家庭主要住宅也要予以減免，降低家庭稅收負擔。當然，房地產稅改革應當是在合并一些稅種，取消一些不合理稅種和收費的基礎上進行，配以稅收優惠政策，同時針對超過一定居住面積的高收入人群，從房地產投資投機獲取財富的家庭征收累進稅收。

第二，稅收征管機構設置要力求客觀中立。根據國際經驗，房地產稅評估的客觀公正十分關鍵。一方面通過評估技術的提升來保證評估結果的公平，另一方面在機構設置上也要兼顧公平和效率。

中國房地產稅改革可以考慮兩種模式，第一種是成立第三方獨立的評估機構，專門負責房地產稅的評估，這種模式比較適用于房地產市場比較復雜的大城市。第二種是將數據收集和評估部分外包給專業公司，稅務部門對評估結果進行審核后使用。

第三，建立完善的爭議處理體系，有助于提高稅收征管的公正性和透明度。在使用比較成熟的房地產批量評估技術的情況下，納稅人對于評估結果的爭議是比較少的。大部分的爭議通過納稅人與評估部門非正式的上訴或溝通可以得到解決。因此，建立“評估部門非正式上訴—專業評估審核—法院”的三級爭議處理體系對于中國是比較理想的選擇。

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關鍵詞：房地產稅制房地產稅收體系房地產保有

一、國外房地產稅制的特點

各國房地產稅制涉及的稅種貫穿了房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各環節。由于各國的經濟發展水平不同、房地產行業的發展狀況各異，因而各國的房地產稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產稅收制度體系完整，且以房地產保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產稅收制度體系，廣義地看，國外房地產稅收體系主要分為三大類：

第一類是房地產保有稅類。房地產保有稅是對擁有房地產所有權的所有人或占有人征收，一般依據房地產的存在形態—土地、房產或房地合一的不動產來設置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財產稅，包括一般財產稅和個別財產稅。

一般財產稅是將土地、房屋等不動產和其他各種財產合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產歸為一般財產稅課稅的房地產稅制度。

個別財產稅是相對于一般財產稅而言的，它不是將所有的財產捆綁在一起綜合課征，而是按不同財產分別課征。國外對房地產課征的個別財產稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財產稅等都是僅對房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價稅的形式、巴西的農村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對土地和房屋合并課征的房地產稅。如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產綜合在一起課征的不動產稅。如日本的固定資產稅，芬蘭、加拿大的不動產稅等。

第二類是房地產取得稅類。房地產取得稅是對取得土地、房屋所有權的人課征的稅收，一般根據取得方式而設置稅種，房地產取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得。現今各國設置的房地產取得稅類的稅種主要包括遺產稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產發生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產稅（繼承稅）或贈與稅，只不過各國選擇的遺產稅征收形式不同，有的采用總遺產稅制模式，有的采用分遺產稅制模式，有的采用混合遺產稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。

第三類是房地產所得稅類。房地產所得稅是對經營、交易房地產的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產轉讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產轉讓收益直接征收土地增值稅。

各國對房地產稅收設置的三大征收體系，在稅收實踐中相互配合，較好地發揮了稅收對房地產經濟的調節作用。但是，在房地產稅收體系中，各國相對更重視對房地產保有稅類的征收。該環節的房地產稅征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設計合理，因而來自房地產保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產保有的不動產稅、經營性不動產稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產保有環節作為課稅的重點，既可以鼓勵不動產的流動，又能夠刺激土地的經濟供給。與此同時，通過對保有房地產采取較高的稅率，還可以避免業主空置或低效利用其財產，刺激交易活動，從而使房地產各要素達到優化配置，推動房地產市場的發展。

（二）房地產稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源

各國房地產稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動產稅、不動產轉讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設置覆蓋了房地產的保有、取得、轉讓和收益各個環節。從各國的稅收實踐看，凡是實行中央與地方分享稅制的國家，房地產稅收基本劃歸地方，構成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩定。如美國的一般財產稅（主要是對房地產征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產稅收體系中，地價稅、登錄許可稅歸中央政府；不動產取得稅、固定資產稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產稅歸市町村，房地產稅收基本劃歸地方政府。20世紀90年代后，房地產稅收作為各國地方政府財政收入主體稅源的地位進一步加強。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國的房地產稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產轉讓收益和房地產交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環節的稅收，其稅率既有按法定標準（中央統一制定的稅率標準）設計的，也有地方政府根據本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級和州級政府征收的財產稅多依法按固定稅率或按價值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財產稅（包括不動產財產稅）的稅率，由地方政府根據各級預算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高限額。與此同時，許多國家對房產和地產設計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現社會財富公平分配的基本原則，達到地利共享的目的；二是充分發揮土地稅特殊的調控作用，達到保護土地資源、優化土地利用結構、抑制土地投機的目的。

（四）房地產稅計稅依據明確

各國保有環節的房地產稅是房地產稅制體系中的主體內容，大多數國家選擇了以房地產的價值為該環節房地產稅收的計稅依據，也就是以房地產的資本價值或評估價值為基礎。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價值納入稅基。英國對包括樓房、公寓、活動房和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據。以資本價值或評估價值為核心確定計稅依據的方法，既能夠準確反映納稅人的房地產狀況，又會使房地產稅收收入隨經濟的發展、房地產價值的提高而穩步增加。

（五）房地產稅制內外統一

綜觀國外房地產稅收的發展狀況，各國的房地產稅制都同時適用于內外資企業。

（六）房地產稅法完善，普遍建有財產登記制度和財產評估制度

各國都非常重視房地產稅收的立法，一般都制定了規范、嚴謹可行的房地產稅法體系。如日本制定了幾十個關于房地產方面的法規。同時，相關的稅法條文規定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數發達國家和一部分發展中國家還建立了財產登記制度。同時，由于各國對房地產課稅一般都以其評估價值作為計稅依據。評估業在國外發展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財產評估體系，如美國1935年成立了房地產評估師協會。

二、對我國的啟示

我國房地產市場正處于培育和調整階段，房地產稅制還存在許多問題。一段時間以來，有關房地產稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業稅，從而將房地產稅制改革的呼聲進一步明朗化。筆者認為，此次擬開征的物業稅，可以理解是進行房地產稅制改革的一個試探，但最后結果如何目前尚不好評價，這是因為物業稅制度本身也有其缺陷。其一，物業稅的指導思想是對房地產所有者征收，即將物業稅作為一種財產稅。而我國目前很多企業、部門、事業單位的產權不清，產權與使用權分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權，根本沒有產權，現階段要明晰產權關系尚有相當大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數。對于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會賣掉房子，征收物業稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現今個人擁有的房產中，大部分是通過低房價補償方式由公房轉化為私有的，用房改方式轉換成私有產權的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質量的，對這些房產和家庭征收物業稅也存在一個公平問題。其三，一般說來，物業增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實行的是土地國有制，一般的物業只有幾十年的土地使用權，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關“物業增值”的說法，是含有水分的。

當前，我國正處在經濟高速發展時期，稅制改革的目的首先要促進經濟的發展，考慮我國現階段的實際，筆者認為，開征物業稅的時機還不成熟，在缺少相應的配套措施，缺乏相關制度來限制物業稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺物業稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對我國房地產稅制存在的問題，應在借鑒國外房地產稅制經驗的基礎上，先進行一系列的改革，而后待時機成熟再適時推出統一的物業稅。目前，應著重做好以下工作：

（一）建立規范、合理的房地產稅收體系，并將房地產保有稅類作為課征的重點

我國現行房地產稅收制度是隨著我國經濟的發展和稅收制度的改革先后頒布實施的，涉及房地產的稅種很多，應逐步對稅種加以規范，構建一個合理的房地產稅收體系，該體系應包括：

1.房地產保有稅類。我國房地產稅制構成的明顯特點是：房地產開發流通環節稅費多、負擔重，房地產保有環節課稅少，負擔輕。如房地產開發、銷售過程中就涉及營業稅、印花稅、房產稅、契稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達80～150種。而在房地產保有階段，只有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。這種稅制設置不但造成土地閑置、浪費嚴重，而且在進入流通時由于土地承受過高的稅負，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現象嚴重。

為此，應借鑒國際慣例，以房地產保有環節作為課征的重點，將房地產開發環節的一些稅費，轉移到房地產保有環節征收。

房地產保有稅類可以設置以下稅種：（1）房產稅。即以房產為征稅對象，對房屋產權所有人征收。（2）地價稅。即以土地的評估價值作為計稅依據，向土地的實際占有者征收，取消現行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對自用商業性房地產征收。采用規定的稅額標準每年征收。

2.房地產取得稅類。房地產取得稅類的稅種主要應包括契稅和遺產贈與稅。遺產贈與稅對財產擁有人的財產流向有著明顯的導向作用，有利于調節、分配社會財富。

3.房地產收益稅類。房地產收益稅類的稅種主要應包括：（1）法人所得稅。即對法人取得的房地產開發經營收入（指利潤所得）征稅。（2）個人所得稅。即對個人在房地產經營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉移增值稅。主要是在土地使用權轉移、房地產買賣時征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產出租時征收。

（二）擴大征收范圍，逐步確立房地產稅收在地方財政收入中的主體地位

借鑒國際慣例，我國房地產稅收的征收范圍應擴大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動產，包括農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地和房屋，包括城鎮居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當然，在將農村的土地和房屋劃入房產稅的征收范圍后，相應地應降低農業稅的稅負。另外，考慮到房地產稅基非常穩固，稅源充沛，且稅源具有穩定性和持續性的特點，應著手將房地產稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計稅依據

現行房地產稅涉及的一些稅種的計稅依據既不科學也不合理，計稅依據既有按價值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現行房產稅暫行條例規定，房產稅的計稅依據有兩種：一種是以房產賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產出租租金收入，凡房屋出租的，房產稅須以租金收入作為計稅依據。土地使用稅則是以土地面積為計稅依據的。從房產稅看，隨著社會生產力的不斷發展，人口的增加，房地產需求日益增長和物價指數的變動，房地產的價格從長期來看，一般會不斷上漲，房產的原值不能代表現實的市場價格。如果仍沿用房產原值作為計稅依據，既不適應經濟發展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對出租房屋按租金收入作為計稅依據，同一個稅種，有兩種計稅依據，不夠規范，再則租金收入已征收了營業稅，再按租金收入計征房產稅，是重復征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮土地使用稅看，以占地面積為計稅依據比較陳舊，因為面積不會隨著地產的價格上漲而擴大。如此確定的計稅依據使得房地產收入不能隨房地產增值而增加。因此，改革后的房地產稅應以房地產的評估價值為計稅依據。因為這種計稅方法比原值作為計稅依據合理得多，又是多數國家的一般做法。

（四）靈活設置稅率

在稅率設計上，應借鑒國際上一些國家的經驗，在保證中央一定宏觀調控權的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內的自。在適當考慮地方政府年度預算支出的基礎上，應按照房地產的地理位置和用途規定不同的稅率。可由中央政府規定一個稅率幅度，各省、自治區、直轄市再根據本地區情況和房屋等級確定本地區的稅率，這樣，既可以調節房地產方面由于地理位置不同而產生的級差收入，又能夠根據用途對使用結構不同的房地產實施調節。

另外，還應考慮降低房地產轉移環節的稅率，提高房地產保有環節的稅率，從而有利于將課征重點從房地產流轉環節轉向房地產保有環節，優化稅制結構。

（五）統一內、外資兩套房地產稅制

現行房地產稅收制度采取的是內外有別的政策，僅在房地產保有階段就存在許多差異。如對內資企業和個人的房產征收的是房產稅，對土地征收的是城鎮土地使用稅；對外商投資企業、外國企業和個人的房產征收的是城市房地產稅，涉外企業和個人使用的土地繳納的是土地使用費（或稱場地使用費）。內外兩套房地產稅制在征收范圍、稅率稅費、計征依據方面都存在差異，違背了市場經濟公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴肅性和公平性。而且，城市房地產稅是20世紀50年代的產物，房產稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內容很多是承襲了城市房地產稅的規定，已有不少內容不適應經濟發展的要求。城鎮土地使用稅暫行條例頒布的時間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產業的飛速發展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產保有階段征收統一的房產稅和地價稅，將外資企業和外籍人員也納入統一的房產稅和地價稅的征收范圍中，廢除現行對外資企業和外籍人員征收的城市房地產稅，改城鎮土地使用稅為地價稅，實現房地產稅制的內外統一。

（六）建立健全財產登記制度和財產評估制度

目前，由于我國尚缺乏嚴密的財產登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產私下交易不予注冊登記的現象相當普遍。而且，我國房地產評估制度剛剛形成，評估機構、評估人員的素質及評估政策法規等，還難以適應稅收征管的需要。為了保證房地產稅收的有效實施，必須建立一套規范化的房地產管理制度，這主要包括：（1）建立房地產產權登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內開展一次土地清查，建立土地臺賬。其次，建立房地產產權登記制度，為稅務部門掌握房地產稅源提供條件和依據。（2）建立房地產評估制度。合理的計稅依據是房地產稅收制度貫徹公平稅負的一個重要內容。隨著我國財稅體制的不斷改革和完善，對房地產的稅收要求逐漸采用以房地產的評估價值來征稅。國務院于1991年頒布了《國有資產評估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產管理法》中進一步明確了房地產估價的作用。我國在房地產的評估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實行市場經濟的國家，在對房地產課稅時均以評估價值作為計稅依據，很多國家在稅務機關內部設有相當的人員和機構進行評估工作。為完善我國房地產稅制，提高我國房地產稅的征收管理水平，應該借鑒國際先進做法，建立我國的房地產評估機構和管理制度。制定房地產評稅法規和操作規程，配備評稅或估價專業人員。

參考文獻

（1）李進都《房地產稅收理論與實務》，中國稅務出版社2000年版。

（2）鄧宏乾《國外房地產稅制介紹與借鑒》，中國家庭網2001年7月9日。