序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產投資的方式范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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[關鍵詞] 房地產 投資信托基金 模式

融資方式制約房地產業的發展,目前房地產行業的融資渠道單一、受政策影響較大,容易造成房地產開發風險在銀行體系內部的積聚。房地產投資信托基金作為一種有效的融資方式已經被越來越多的房地產企業所重視。

一、發展房地產投資信托基金的意義

1.改善房地產內部結構和金融結構的需要

房地產投資信托基金最終的目的是為了盈利,那么這部分資金在利潤的驅動下就會把資金投向具有一定潛力的房地產項目中,從而對房地產項目和企業起到一種激勵和促進的作用,對于盈利能力比較差的企業或項目就會面臨嚴峻的競爭,有可能走向破滅的道路。同時,房地產投資信托基金也可以幫助不同企業進行并購、重組,有利于資源的整合和優化配置。催進房地產企業良性循環,當企業有利潤后也可以將閑置資金注入房地產投資信托基金,提高資金的利用率。通過房地產投資信托基金這種優化功能,使得房地產的專業化水平更高,競爭實力更強。

房地產投資信托基金直接將市場資金吸納為房地產行業的資金,有利的補充銀行資金的缺陷,進一步完善了房地產金融構建。通過房地產投資信托基金的引入可以分散銀行的金融風險,提高金融行業的可靠性和安全性。通過將風險進行扁平化處理,有效解決不同當期房地產行業的風險累積。

2.滿足房地產投資性需求

合理疏導和利用民間的資金避免“炒房團”現象的大量出現。房地產投資信托基金為這種民間資金提供了投資房地產的工具,緩解大量資金集中炒房的現象。通過房地產投資信托基金將民間的資金進行引導,避免房地產泡沫的形成。房地產投資信托基金可以將民間融資引導到投資工業、商業以及基礎設施建設,從整體上平衡房地產的市場供需,使得市場的投資理念更理性、更成熟。房地產投資信托基金通過專業的金融機構以及專業的房地產投資和管理者可以增強民間資金的風險預測以及抵御風險的能力,進一步促進房地產的穩定性,避免過大的波動。同時,由于房地產投資信托基金成本小、流動性強的特點,可以更多的吸納普通大眾的資金,讓更多的人受益,也有利于國家的宏觀調控。

3.提高房地產市場機能、改善住房供應結構的需要

房地產行業具有投資和消費的功能,其自身有一套價格形成機制。對于一般的機制來說是通過房屋的租金計算已有房屋的價值進而計算新房的價值,但是,在我國正好相反,這種價格的機制,對于持有大量房地產的金融機構是不利的。通過房地產投資信托基金對于房屋交易數量大的特點,可以幫助市場形成比較均衡的交易價格,為提供真實的市場價格做基礎。另外,房地產投資信托基金憑借其擁有的資金的聚集性優勢,可以推動激發存量市場,引導市場合理定價,促進市場形成均衡的租金價格。在合理的市場價格機制下,有利于投資者形成良好的投資預期,調節房地產增量市場的交易需求、交易價格和交易結構。

二、房地產投資信托基金的發展路徑設計

1.完善房地產投資信托基金立法模式

任何一個制度的實施,都必須有一個良好的制度環境對其進行約束,以便制度能夠順利實施。房地產投資信托基金同樣需要有一個良好的法制環境,這個環境要依據我國的國情,從我國房地產發展的階段、經濟環境、法制環境、金融監管環境以及稅法環境進行綜合考慮。目前我國發展房地產投資信托基金的法律制度還不夠健全,與美國相比差距還比較大。我國目前這個階段要充分吸收發達國家在實施房地產投資信托基金管理方面的經驗,加強監督管理,采取循序漸進,先易后難的亞洲專項立法模式。

2.房地產投資信托基金的發展路徑分析

首先是信托計劃模式,這種方式在我國比較廣泛。目前由于我國的房地產行業的融資需求和證券市場對于低風險的追求,使得房地產信托計劃能夠成功發行。但是如果將房地產信托計劃產品延伸為房地產投資信托基金,還存在一些問題。要對房地產信托產品進行重新設計,目前在我國的信托計劃大部分是有到期日的抵押固定收益類產品,本質上是屬于信貸融資。而房地產投資信托基金是一種有分紅和稅收規定的投資產品,屬于優質物業的股權類投資。通過信托計劃模式發展房地產投資信托基金使得持有者要進行轉手交易時,會遇到很多障礙包括法律對信托合同數量、證券定義等方面的缺陷。而且信托計劃方式的產品投資組合要求不嚴,標準化欠缺。其次是房地產上市公司模式。采用房地產上市公司模式存在的缺陷很難與已經上市的房地產公司相區別,也會增大基金管理成本,會激發很多潛在的固定利益之間的沖突。最后是契約型基金模式。主要存在的優勢是可以采用封閉證券基金管理方式,可以引入專業管理人員進行管理、基金收益受到法律保護。但是存在主要缺陷是法律制度在產業投資基金方面不健全。

3.我國房地產投資信托基金的發展路徑選擇

我國在選擇房地產投資信托基金發展模式時,要從我國的國情出發,吸取國外先進的管理模式,采用多種模式的組合,尋求更適應我國國情的發展模式。目前,我國主要國情以及采用契約式模式的優勢:(1)契約式基金在我國發展比較廣泛。通過證券類投資基金的契約式管理方式可以為我國的房地產投資信托基金進行契約化管理提供經驗。(2)投資者對利益保護想法強烈。我國投資者比較看重自己的利益是否受到法律的保護。契約式基金可以有效保護投資者的利益,使得持有不同份額基金的持有者享有同等的權利,并且可以控制基金的規模,防止基金的風險過度膨脹。

三、設計房地產投資信托基金的運行模式

1.設計房地產投資信托基金的運行環境

首先,規范房地產投資信托基金管理的當事人。要合理設定基金管理人的職責,必須做到以增強基金持有者的效益為目的。基金管理人要同時滿足基金投資和房地產物業雙方面的要求,結合房地產投資信托基金的特殊性對基金管理人提出要求。同時加強基金托管人的規定,對其任職資格要加強管理。保證信托基金在合法、合規條件下進行運行,對基金進行公證、客觀的評估,增強自身的獨立性,不要在利益驅動下成為一些部門的附屬品。其次,規范投資行為。房地產投資信托基金投資目標是房地產也,不能偏離投資方向,同時要基于市場容量和監督的有效性規定投資地域。并且通過規定不同的持有期和轉讓條件,防止用房地產投資信托基金進行投機。最后,依據不同的地域規定房地產投資信托基金的借貸比例,要從風險控制和基金融資需求進行考慮。

2.完善房地產投資信托基金組織構架和交易方式

首先,完善房地產投資信托基金組織結構。實施契約式房地產投資信托基金時,要通過機構處理好當事人的關系,實現雙重監管和信托的目的。處理好基金持有人、基金組織、基金管理人、托管人通過信托責任建立的關系體系。其次,完善房地產投資信托基金的募集方式。要采用多種方式募集,以公募方式為主。完善我國資本市場,規范金融結構,充分發揮我國整體儲蓄金額巨大而單個儲蓄金額小的特點。最后,對于房地產投資信托基金交易方式的選擇。由于房地產投資信托基金是長期投資,變現能力差。可以先采用封閉式管理,當投資人購買房地產投資信托基金后,通過受益憑證去二級流通市場進行交易。

3.規范投資范圍和方向

我國在實施契約式房地產投資信托基金時,要明確其投資范圍。主要是商業物業,并且是優質的、升值潛力大商業物業;可以投資房地產行業的細分市場;也可以投資開發領域,包括一些中低檔的住宅小區的建設;投資不良資產處置;鼓勵投資廉租房建設項目。

總之,我國在使用房地產投資信托基金方面剛剛起步,需要借鑒國外發展經驗,同時也要結合我國的實際情況,充分發揮房地產投資信托基金的作用,為我國房地產健康、快速發展注入活力。

參考文獻:

1.王新,《我國房地產投資信托基金的模式研究》,住宅產業,2009(8)

2.劉浩丹,《王來福簡析房地產投資信托基金模式研究》,遼寧行政學院學報,2008(3)

篇(2)

內容摘要：我國房地產行業發展迅速，但隨著一系列政策法規的出臺，傳統融資渠道縮緊，資金需求方面存在缺口，融資渠道的多樣化成為房地產企業面臨的重要問題。本文運用現代金融理論對房地產投資基金這一全新融資方式的概念做了界定，通過比較了國內外的房地產投資基金運作方式，認為可借鑒西方先進的經驗，并在此基礎上提出了發展房地產投資基金的現實意義及對策。

關鍵詞：產業投資基金房地產投資基金REITs公司型

我國在經歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統金融渠道緊縮，房地產開發商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產業亟待解決的問題。而房地產投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產金融市場的完善是條好出路。

房地產投資基金概述

基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。

房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。

由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

國內外房地產投資基金的比較分析

美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。

在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。

日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。

我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。

我國發展房地產投資基金的意義

完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。

整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。

我國房地產投資基金的障礙

現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。

專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。

我國發展房地產投資基金的對策

健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。

篇(3)

房地產投資信托基金(REITs)在美國是20 世紀 60 年代興起，90 年代迅速在全球推廣。房地產投資信托基金(REITs)實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，募集社會大眾投資者的資金，并委托專門的機構進行經營管理，且這種REITs 的股份或收益單位在證券場所掛牌交易。REITs不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，是房地產業發展的一條較好的融資渠道，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，是一種風險較低的股權類投資產品，為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑。

二、我國發展房地產投資信托基金的意義

1、房地產投資信托基金可以降低銀行金融風險。房地產業是資本密集型行業，具有開發周期長、資金規模大的特點。經有關部門統計，我國房地產企業項目開發所要的資金的70％至80％來源于銀行，由此可見，我國房地產行業的融資渠道十分單一。并且當前房地產市場的不穩定性，使得大量金融風險積聚于商業銀行。房地產投資信托使大額的房地產投資變成了小額的證券投資，大大地擴展了房地產投資者的人數。因此，房地產投資信托基金(REITs)，對降低銀行金融風險，促進我國房地產業的健康發展有著積極的作用。

2、房地產投資信托基金可以優化房地產企業的資本結構。房地產投資信托以收益憑證在資本市場募集資金投資于房地產市場，這種方式促進了房地產市場和資本市場的結合。這種融資方式的成本低于銀行貸款利率，降低房地產公司的融資成本，節約了財務費用，并且，房地產投資信托基金是直接投資，來源穩定，風險較低，不會提高公司資產負債率，優化了公司的資本結構，利于公司的持續發展。

3、房地產投資信托基金可以優化房地產行業內部結構。房地產投資信托基金的經營方式和治理機與股份公司有些相似，股份公司的運營受到股東及董事會的監督，而房地產投資信托基金也由眾多的投資者作為小股東對項目的開發進行外部監督。這種模式可以促進公司的規范化運行。另外，投資者們更關注他們投資的收益，因此，他們會把更多的房地產投資信托基金投向具有一定發展潛力的房地產企業及項目，獲得基金的房地產企業實力變得越來越強大，逐漸的它可以通過兼并、收購等手段加快房地產企業聯合，有利于房地產大型企業集團的出現，從而有利于資源的優化配置。

三、我國發展房地產投資信托基金面臨的障礙

1、我國缺乏相關房地產信托業務的政策、法規及實施細則。我國房地產投資基金發展起步較晚，一些相關的政策和法規目前還不健全，稅收制度也沒有明確的規定，在一定程度上妨礙了房地產投資信托基金的發展。

2、市場發展還不夠完善。現在一些實力較好的房地產公司的融資渠道較多，除了能從銀行獲得貸款外還能通過上市等來獲得資金，再加上，投資信托基金在我國發展還不夠成熟，所以對于實力較好的房地產公司來說投資信托基金的吸引力還不夠。中小型房地產開發企業抵御市場波動的風險較小，因此，金融機構不愿像它們融資，這就形成了一個在確定市場主體上的兩難問題。

3、專業理論和專業人才的欠缺。房地產投資信托基金是比較新型的融資渠道，但是它需要較強的理論知識和實際操作經驗做支持，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段房地產投資信托基金還處于起步階段，國內能夠擁有這些知識和經驗的人才并不多。目前，發展我國房地產投資基金需要更多相關專業人才。

四、發展房地產投資信托基金的建議

1、在政策上建立完善的法律體系。要建立完善的法律體系，必須將法律制定工作細化、完備化。除了完善《投資基金法》，還需要制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如房地產投資信托基金具體運作的方法、經營業務的稅收制度、產權轉移或變更登記的程序等問題，都是房地產投資信托基金具體操作中需要探討和解決的關鍵問題。

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關鍵詞：房地產；城市；經濟增長

一、房地產投資對我國城市經濟增長的影響機制

房地產投資的定義根據國內外市場的不同還存在一定分歧，筆者根據國內房地產投資的現狀，將房地產投資定義為：投資者將持有的貨幣或者其他經濟要素直接或間接投入到房地產開發、管理、經營、消費、服務的一種經濟行為。當前，我國房地產投資對我國城市經濟發展的影響機制主要體現在以下三個方面：

（一）房地產投資的供給效應

根據用途，房地產投資可以分為生產經營性房地產投資和非生產經營性房地產投資。通過資本存量的增加，生產經營性房地產投資可以作為生產要素來參與生產和交換過程，從而對城市經濟增長產生長期的影響；通過資本存量的增加，非生產經營性房地產投資的供給效應則表現得更為直接，即增加的住宅能夠滿足消費者不斷增長的需求。但需要注意的是，房地產投資與消費者需求必須是相互匹配的，交換過程要順利實施，否則將會造成供需失衡和資源的浪費，在住房領域甚至會引發深層次的社會問題。

（二）房地產投資的需求效應

作為一個關聯性極強的行業，房地產投資與一個城市的發展息息相關，有數據表明，房地產投資變化不僅表現在房地產本行業的發展變化，與其他衍生行業和相關產業的變化也有很大相關性，特別是房地產行業的投資行為增減將會對相關產業的勞務需求和社會產品需求產生一定影響，從而對整個城市的經濟發展起作用。

（三）房地產投資的擠出效應

房地產行業與其他行業具有較強的關聯性，房地產投資變動會對其他行業的投資產生較大影響，即在投資總量不變的基礎上，房地產領域的投資變動會對相應的產業帶來一定的擠出效應。比如2015年我國股票投資紅火，一定程度上會擠壓房地產投資的比例，但當股民在股票市場獲利后又會將資金投資到房地產市場，從而對股票市場形成擠出效應。相關數據表明，房地產投資增長率與其他產業投資呈負相關，即當其他產業的投資增長率提升時，房地產投資增長率下降，反之則提升，由此可以看出，房地產市場的投資對其他產業的投資存在擠出效應。

二、房地產投資對我國城市經濟增長影響分析

本文按照經濟規模、人口規模和地域上的空間規模等，將我國城市劃分為第一類城市（如北京、上海、廣州、深圳、天津等）、第二類城市（如杭州、南京、重慶、大連、成都、廈門等）和第三類城市（如合肥、南昌、昆明、貴陽等），以此來研究房地產投資總量和房地產投資結構對城市經濟增長的具體影響。

（一）房地產投資總量對我國城市經濟增長的具體影響

1.房地產投資對一類城市經濟推動能力不大。一類城市人口基數大，流動人口數量多，產業集群豐富，經濟發展方式多樣化，房地產投資作為投資方式的一種，對經濟發展的貢獻并不明顯。究其原因：第一，一類城市房地產投資已呈飽和或接近飽和狀態，政府的政策在于將人口往其他城市疏散，限制人口進一步聚集，房地產投資發展空間小；第二，一類城市房價高企，居民消費中絕大部分消費用于購房，普通大眾購房能力遠遠趕不上房價上漲的能力，在很大程度上抑制了房地產投資；第三，一類城市房地產供需不平衡，房地產投資只是富人的游戲，房地產投資實現經濟增長的渠道不暢通。

2.房地產投資對二類城市經濟增長的推動力最好。二類城市相較于一類城市，產業發展并未過分飽和，同時基礎設施建設趨于完善，人口適中，房價還有一定的上漲空間，房地產投資空間很大，對經濟推動力最好。但這并不是說二類城市為了經濟發展就要全力發展房地產市場，過大的資本流入房地產市場會催生房地產泡沫，反而給經濟發展帶來反作用。

3.房地產投資對三類城市經濟增長推動力較好。三類城市相較于一、二類城市來說，人口規模不大，產業發展還不夠完善，房地產投資規模較小，但近幾年由于房地產市場的火熱，三類城市房地產投資的規模大幅度增加，與經濟發展不相適應，但是三類城市房地產投資的渠道較為通暢，房地產投資對經濟增長的推動力較好。

（二）房地產投資結構對我國城市經濟增長的具體影響

1.就房地產投資的區域結構而言，房地產投資規模與城市區域呈正相關，即城市經濟發展程度越高、城市區域結構越好，房地產投資的規模越大。

2.就房地產投資與其他產業投資的關系而言，房地產投資額占固定資產比例與城市產業規模呈正相關，即城市產業規模越大，房地產投資所占城市固定資產投資比例也越大。這說明房地產投資趨于飽和的一類城市要適當調整投資結構，降低房地產投資在全社會投資中的比重，同時二類和三類城市要對發展勢頭迅猛的房地產投資加以控制，避免投資過熱導致房源供大于求，造成資源浪費，進而影響經濟增長。

3.就房地產投資的用途而言，目前來講還是主要用于解決居民剛性住房需求，這說明無論在一類、二類還是三類城市，房地產市場的剛性住房需求都還是帶動經濟增長的主要因素，住房投資將是我國各城市房地產投資的主體。但是2010-2014年的調查數據表明：投資性住房需求才是帶動城市經濟增長的主要力量，這是各級政府大力推動房地產市場發展的主要原因，但同時也要理性看待投資性住房對于經濟的拉動作用。

（三）房地產投資過熱對我國經濟發展的潛在威脅

1.銀行普遍將住房按揭視為優質資產，按揭貸款利息成為銀行收入的重要來源，但是當按揭貸款超過一定比例，銀行將會成為房地產投資市場最大的風險承擔者，對經濟穩定發展極為不利。與此同時，房地產投資市場資金的主要提供者也是銀行，渠道過于單一，一旦國內爆發類似于美國的次貸危機，將對各大銀行造成巨大打擊。

2.房地產市場無序競爭和利益相關者串謀給銀行業帶來風險，一方面銀行推出的刺激消費的房貸產品本身存在一些風險，同時開發商、房產中介等憑借在房產交易中的信息優勢串謀壓低按揭門檻，形成無序競爭，給銀行帶來潛在威脅。

三、政策建議

通過上述分析，可以看出房地產投資與我國經濟增長有很強的關聯性，但是房地產投資過熱卻未必是好事，就目前情況來看，房地產投資穩中有升對經濟發展與人民生活水平的提高尤為重要。

（一）制定區域性長、短期政策，合理引導房地產投資。房地產市場因其自身特點具有很強的地域特征，且針對不同類型的城市，房地產投資對經濟發展的作用點也不甚相同。因此，在制定各項房地產調控政策時，必須充分考慮到其區域性和階段差異性，結合國家宏觀經濟大的環境，制定出較為科學合理的長短期區域性調控政策，以正確引導房地產投資的方向和目標，充分發揮房地產投資對國民經濟的拉動作用。

（二）政府要長遠規劃，引導房地產市場合理投資。房地產市場對于經濟增長的影響與區域產業結構、人口規模、城市發展水平具有很大的相關性，因此政府在制定政策時，要充分考慮到房地產投資與經濟發展的相關性，既要結合國內宏觀調控的大環境和大趨勢，又要結合地方區域性發展的特點，以此來制定科學合理的房地產投資發展政策，引導房地產投資朝著理性的方向發展，提升房地產投資對于經濟增長的拉動作用。

（三）優化房地產投資渠道，促進融資渠道多元化發展。長期以來，我國房地產投資渠道過于狹窄，絕大部分資金來源依靠銀行貸款，對于普通群眾來說，更是依靠高儲蓄率。銀行對于房地產投資市場的制約作用太大，不利于房地產市場的健康有序發展。作為資金密集型行業，資金問題是房地產投資需要首先解決的問題，政府和企業可以從增加和擴大上市、發債、私募、信托等多種融資渠道，努力提高房地產企業自有資金的生成能力，同時，房地產企業應多與融資機構建立良好合作關系，從而優化房地產投資的融資渠道，促進房地產投資朝著穩定有序的方向發展。

（四）健全房地產投資防御體系，預防投資過熱增長。近幾年，房地產市場投資明顯過熱，無論是政府還是房地產商，抑或是普通消費者，都將精力放在房地產市場，造成房價高漲，大大增加了普通居民的生活壓力，新形勢下，在一些經濟欠發達地區，房地產投資肩負著很大的經濟增長使命，導致房地產投資過于盲目，長期來看，對經濟發展有阻礙作用。對此，政府應該理清思路，破除唯GDP論，要科學分析本區域的房地產市場發展現狀，理性看待房地產投資對于經濟增長的作用，建立健全科學合理的房地產監測預警體系，正確引導房地產投資，使房地產市場發展在正常的軌道上運行。

結論

總之，房地產投資對于一個城市經濟的發展是一把雙刃劍，需要理性看待，合理運用，需要政府更加智慧、科學、合理地布局和規劃，也需要投資者保持清醒的頭腦，理性投資，以此來保證房地產市場的健康有效發展，使房地產投資真正成為城市經濟發展的推動力。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產投資；經濟增長；探索

通過利用投資乘數法和生產（投資）誘發系數對房地產投資與經濟增長及產業發展的關系分析，可以得出以下結論。

（一）房地產投資與經濟增長之間的關系

1.房地產投資對經濟增長的初始效應遠遠高于其他行業，對經濟增長的貢獻度也較高。

2.房地產部門增加投資所帶動的產業內部收入增加較小，其產業收益的增加具有滯后性與分散性的特點，故房地產投資對經濟增長的直接效應較小。

3.房地產投資對經濟增長的間接效應大于其初始效應和直接效應的總和，所以房地產投資對經濟增長的間接效應較大。

4.房地產投資占固定資產投資比例過大會在一定程度上降低對經濟增長的貢獻。因此，要在固定資產總量平衡的前提下，調節好房地產投資占固定資產投資的比例。

（二）房地產投資與產業發展之間的關系

1.從前向關聯產業來看，房地產投資與租賃和商務服務業、金融業、文化、體育和娛樂業、住宿和餐飲業，居民服務和其他服務業，房地產業，郵政業，金屬制品業，石油加工、煉焦及核燃料加工業，儀器儀表及文化辦公用機械制造業，信息傳輸、計算機服務和軟件業，電氣機械及器材制造業，綜合技術服務業，造紙印刷及文教體育用品制造業等14個產業關聯程度較高。

2.從后向關聯產業來看，房地產投資與居民服務和其他服務業、金融業、批發和零售業、信息傳輸、計算機服務和軟件業、文化、體育和娛樂業、住宿和餐飲業、租賃和商務服務業、郵政業、綜合技術服務業、房地產業、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業、工藝品及其他制造業和教育等13個行業關聯度較大。

3.房地產投資對關聯部門的投資和產出拉動作用非常明顯。即房地產業的需求項目（如投資、消費）每增加一個單位的投資（社會需求）時，帶動相關行業相應增加的生產額均超過1。

4.房地產投資對第二產業的部分，如金屬冶煉及壓延加工業、行業、通用、專用設備制造業等誘發程度高，房地產投資對這幾個行業的產出存在放大效應。

啟示與建議

通過對房地產投資與經濟增長和產業發展的相關性分析，可以看出，房地產投資是推動房地產發展的基礎性因素，與經濟增長和產業發展密切相關，保持房地產投資的穩定增長，對保持國民經濟平穩發展和其他產業協調發展有很大作用。但是，同時需要指出的是，房地產投資對經濟增長的貢獻和其他產業的促進并非都是正向的。從對經濟增長的貢獻角度看，房地產投資占固定資產投資的比例過大則會在一定程度上降低這種貢獻；從對產業發展的帶動作用看，如果房地產業過快發展，容易導致其他行業出現產能過剩或過熱增長，為國民經濟帶來不穩定因素。

第一，通過改善房地產投資傳導機制促進經濟增長方式轉變。進入新世紀后，面對世界能源的有限性，我國經濟增長的動力模式開始發生變化，即從以固定資產投資和出口拉動為主的經濟增長，逐步向消費驅動型增長邁進。這種趨勢預示著，中國經濟中長期增長動力將繼續由投資和出口拉動型逐步轉向消費拉動型增長。在這一條件下，房地產投資傳導機制也面臨發展變化。而當前，我國房地產投資主要流向商品房領域，商品房價格高又使得居民購房負擔逐步加重。在這一情形下，許多居民消費被抑制，不利于我國實現以投資帶動經濟增長的新轉型。因此，未來一段時間，在我國經濟增長方式轉型的大背景下，房地產投資應改變過去通過投資于商品房帶動經濟增長的投資驅動方式，而應通過投資于社會保障性住房（經濟適用房、限價房和廉租房）來釋放居民消費潛力，以此來擴大居民消費。

第二，通過調節房地產投資規模平抑經濟增長波動。根據我們的研究，房地產投資能夠導致經濟波動，過度的或者被壓抑的房地產投資都能夠引起經濟的劇烈波動。而且，由于房地產投資涉及行業部門眾多，且行業關聯性強，按投資乘數原理其作用將會被放大數倍，在短期內影響經濟正常運行，使經濟增長在短期內產生巨幅波動。其中，由房地產泡沫引起的經濟波動給經濟帶來的破壞是非常嚴重的，不但在經濟總量上，而且在產業結構上都會導致大的衰退。在這一情勢下，應當通過調控房地產投資規模平抑經濟增長波動與行業過熱。這包括三個方面的內容：一是要確立通過調節房地產投資規模平抑經濟波動和行業過熱的調控思路。二是逐步探索和分析房地產投資規模對經濟波動和產業過熱影響的傳導路徑，通過模型分析傳導過程中各種因素的影響大小及調控方式。三是國家應當建立通過調節房地產投資規模平抑經濟波動及行業過熱的長效機制。

第三，通過完善房地產投資統計指標體系更準確地反應宏觀經濟走勢。首先，在房地產投資統計中，反映企業經營狀況的指標較少。目前，在日常房地產統計工作中，計劃總投資、本年完成投資、商品房建設投資、土地開發投資等投資指標涉及較多，房地產企業經營狀況的統計指標如收入、利潤、稅收等經營指標涉及的較少。這不利于把握我國房地產企業的經營發展情況。其次，尚沒有反映二、三級房地產市場的統計指標。在目前的統計體系中，還殘留著計劃經濟時期的烙印，與市場經濟條件下經濟成分和經濟結構日趨復雜、投資主體和利益主體日益多元化的實際不符合，特別是對二、三級市場中的房地產投資行為統計不夠，這也是目前房地產投資統計指標體系中缺少的內容。最后，某些指標被明顯低估，統計體系有待進一步完善。例如，現在隨著經濟增長和房地產業的快速升溫，土地價值被不斷抬高，其資產效應日益明顯等，這些目前都沒有通過統計指標反映出來。

第四，通過完善房地產投資統計指標體系更準確地反應宏觀經濟走勢。由于房地產投資占GDP比重不斷加大，房地產業與其他行業特別是金融等行業的關聯效應日漸增強，房地產投資本身存在風險，因此，可以建立房地產投資預警系統，通過跟蹤投資規模、投資增速、投資結構與投資方向，了解房地產投資變動對經濟增長和其他產業的影響效力，并于房地產市場發展過熱前及時預警，避免整個行業及國民經濟的大起大落。因此，建議統計部門將房地產投資作為切入點，通過科學、正確地投資數據獲取與分析來監督整個國民經濟及產業發展運行情況，及時就房地產投資規模及速度變動情況作出未來預測及情勢判斷，為中央政府更科學地對國民經濟進行宏觀調控提供基礎性資料。

參考文獻：

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[5]譚剛：（2001）“深圳房地產周期波動研究，”《建筑經濟》第8期

篇(6)

    房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITS),是一種采取公司或者信托(契約)基金的組織形式,以發行收益憑證(股票或受益憑證)的方式將多個投資者的資金集中起來,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,收購持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資,通過多元化的投資選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資,并將投資綜合收益按比例分配給投資者,共同分享房地產投資收益的一種信托方式。REITS在香港被譯為“房地產基金”,在臺灣譯成“不動產投資信托”,而中國大陸一般譯為“房地產投資信托基金”。房地產投資信托基金在西方國家的稱謂也不盡相同,在美國等大多數國家直接稱為REITS,但在英國和亞洲一些國家稱為房地產投資基金(Property Investment Fund,簡稱PIF)。

    作為一種投融資工具,REITS具有多元化組合投資分散風險,專業化經營管理,快速匯集資金,可隨時買賣贖回,流動性強的特點,在多數國家還有專項法律規定的稅收優惠。由于參與主體多元化,其法律關系也相對復雜。

    二、我國發展REITS的背景

    我國房地產業發展時間短,融資形式的擴展也剛剛起步,但隨著近年來行業的快速發展,我國現已有60多家房地產上市公司,房地產開發企業也有約30000家,巨大的市場對金融工具創新提出了新的需求。2005年6月,香港證監會撤銷了香港房地產投資信托基金投資海外房地產的限制,可以看出我國房地產業的融資需求已經吸引了海外投資者的注意力。2007年3月,天津濱海新區的房地產“領銳基金”獲得銀監會批準,標志著國內房地產信托投資基金試點進入了實際操作階段。2008年12月出臺的《國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見》明確提出要“開展房地產信托投資基金試點”。銀監會2009年1月《關于當前調整部分信貸監管政策促進經濟穩健發展的通知》中也提出,“根據風險可控、成本可算、信息充分披露的原則,積極推動信托公司開展如房地產投資信托基金等創新業務”。

    從實踐情況來看,雖然受到政策、法律、稅務等多方面因素的制約,我國尚未形成REITS這種高端的融資形態,但REITS的概念已廣泛運用在了地產類信托產品的設計中。在許多信托公司的房地產信托項目中,準REITS已初顯雛形。準REITS強調在保證REITS核心釋義的前提下,結合中國目前地產金融發展需求,對投資產品的環節有適度的調整。同時在市場發展的推動下,上海、天津等地正在競相研究推進成立正式的REITS。

    三、我國發展REITS的路徑選擇

    由于我國面臨著獨特的歷史背景、經濟發展階段、法制環境、投資基金和上市公司的監管經驗以及稅收體制等,對于國外先進的經驗和模式只可借鑒,不可照搬。以下將根據國外REITS的發展經驗,結合我國的法律環境和投資特點,探討適合我國的REITS的發展模式。

    1.REITS在我國發展的模式選擇。從REITS在世界范圍的發展路徑來看,存在兩種模式,即以美國、澳大利亞為代表的市場需求推動型和以香港、新加坡為代表的政府立法推動型。美國模式主要是從稅收的角度,確立REITS符合稅收優惠的條件,根據稅法和市場狀況,在投資結構、經營策略上做出相應的決策,因此美國模式基本上是在稅收優惠驅動下的市場型模式。而亞洲REITS是在本世紀才起步的,它是在經濟全球化和金融一體化的背景下,為加強本國經濟金融競爭力,政府通過專項法規驅動的結果。

    目前我國沒有制定類似美國的稅收優惠來推動REITS發展,而中國成文法的法律環境,在某種程度上決定了我國會傾向于制定類似亞洲國家或地區的專項REITS法律,來引導并規范REITS的成立。對于具體的業務運行模式,更多的應借鑒亞洲模式,特別應充分研究香港、新加坡經驗,同時也參考美國的經驗,但不能直接照搬美國模式。

    2.REITS在我國發展的組織形式選擇。美國的REITS主要以公司形式運作,具體形式有三種,即傳統型的封閉式基金、可以公開上市的傘形合伙結構的UPREIT,以及在傳統的封閉式基金基礎上發展起來的傘形多重合伙結構的DOWNREIT,它們發展運行的動力都是來自市場的推動。與美國的市場驅動型不同的是,REITS在亞洲的發展基本都是按照法規的要求設立的,主要以信托契約形式運作,突出特點是強調受托人和管理公司的獨立性。

    從國際上通行的組織結構中可以看到,我國的REITS發展主要有信托型、公司型和契約型三種路徑。但在我國現有的法律法規中,《公司法》和《信托法》在不同領域、不同程度上對公司型和信托型的REITS產品都有所限制,同時信托產品在我國缺乏統一的交易平臺,很難解決其二級市場的流動性問題。借鑒香港、新加坡經驗,結合我國法律環境,本文建議在目前我國設立契約型REITS模式,法律、政策障礙少,可行性強,試點成功的機會更大。

    契約型結構中主要包含基金管理人、基金托管人及持有人。三方當事人在結構中的關系為雙重委托和雙重監管。第一,持有人委托基金管理人投資,委托基金托管人托管。第二,管理人接受委托進行投資管理,同時監督托管人并接受托管人的監督;托管人保管基金資產,執行投資指令,同時監督管理人并接受管理人的監督。這樣的組織形式能夠保證REITS產品的投資和收入分配策略順利實施,并有效保護基金份額持有人的利益。

    3.REITS在我國發展的流通機制的選擇。房地產投資信托基金按照流通機制不同可分為封閉式和開放式。封閉式基金的規模是固定的,而開放式基金可以隨時購買和贖回。兩者的主要區別在于REITS的存續期間、基金總額以及變現能力不同。就國際情況來看,目前美國以開放式REITS為主,新加坡的房地產投資基金有封閉式和開放式兩種,而香港房地產投資基金是封閉式投資基金。產生差別的主要原因在于資本市場的成熟程度與管理水平不同,開放式REITS對市場的成熟度要求較高,市場發展的初期較難滿足開放式REITS的運作要求。根據我國現有的法規制度,以及房地產行業的投資特點,本文認為在目前已有的證券投資基金的基礎上,我國設立封閉式產業基金模式可行性比較強。建議我國先采用封閉式運作方式發展房地產投資信托基金,隨著金融技術以及資本市場的成熟與發展,可以逐步嘗試發行開放式REITs。

    首先,實施封閉式的交易方式,適應房地產行業投資特點。房地產業投資項目流動性較差,投資周期較長,要求資金來源具有較強的穩定性。封閉式的交易方式,可以使得基金規模保持不變,便于投資運作,因此采用封閉式交易方式更加適合產業的投資特點。其次,由于證券市場、房地產市場都具有高度的波動性,如果發展開放型房地產投資基金,可能會加劇證券和房地產價格的波動,不利于我國初期的REITS發展。最后,由于開放式REITS必須保留一定數量的現金用于投資者贖回,這必然會影響到基金的收益,而且開放式REITS資產規模經常變動,需在每日交易前對價值進行評估。然而,目前國內的資產評估機構體系不健全,無法對基金所持有的房地產項目價格進行持續評估,這也會提高投資操作難度,影響投資對象的選擇。

    在發展封閉式REITS的同時,也不能忽視為開放式REITS創造發展的條件。封閉式REITS運營成本較低,且不會稀釋投資者權益,利于長期投資。但封閉式REITS也有諸多弊端,比如其流動性要低于開放式,當資產價值下降時,投資者只能承擔損失而無法退出,因而投資風險要高于開放式。隨著資產證券化以及產權交易市場的發展,房地產投資的流動性逐步提高,其變現能力將大大增強,發展開放式REITS的條件也將逐步成熟。

    4.REITS在我國發展的募集方式的選擇。房地產投資信托基金的募集方式主要有公募和私募兩種。公募指向社會大眾公開發行,私募則是指采取非公開發行方式向特定投資者發行。公募和私募各有優點和缺點,但是綜合來看,本文認為目前我國發展房地產投資信托基金更應選擇公募方式。

    首先,目前我國進行私募REITS的風險較大。私募形式對金融市場的要求較高,其附帶的市場風險以及政策風險較大,而我國金融市場還不夠規范,資本市場的發育還不夠成熟,建立私募式REITS可能損害投資者的利益,造成金融市場混亂。同時,從國際經驗看,私募形式在很大程度上依賴于機構投資者,而我國機構投資者的成熟度不足,且投資方向受到國家法律法規的限制,因此私募方式較難募集到所需的巨額資金,從而使REITS長期漸進式發展的體系難以建立。

    其次,公募形式募集可以豐富市場投資理財工具,拓寬居民投資渠道,吸引資金的流向。目前我國居民的富裕程度越來越高,而適合居民投資理財的工具較少。公募發行REITS可以將廣大居民手中的小額資金匯集起來投資于資金需求量較高的房地產行業,使得居民無論資金數額大小均可以參與房地產行業投資,分享我國房地產業高速增長帶來的回報。

    最后,目前我國公募化金融產品已經初具規模,很多市場基礎和資源可以共享和利用。作為一種典型的公募產品,證券投資基金在我國的發展已經日趨成熟,可以給REITS的制度安排提供較好的借鑒。同時,監管機構在分類監管模式、信息披露的充分性以及托管責任的獨立性等方面的規定也在逐步完善,這些都給公募方式提供了發展環境。

    5.REITS在我國發展的投資管理方式的選擇。房地產投資信托基金根據投資組合方式不同,可分為權益型REITS、抵押型REITS和混合型REITS。權益型REITS直接投資并擁有房地產,其收入來源主要為擁有的房地產的經營收入。抵押型REITS是指以金融中介的角色將所募集的資金用于發放各種房地產抵押貸款以及購買抵押證券。而混合型REITS具有權益型和抵押型REITS的雙重特點。

篇(7)

關鍵詞：新準則 房地產投資 會計影響 變化 分析

房地產作為我國國民經濟的重要組成，隨著近些年來金融監管的寬松、開放力度的加大、信息技術和金融工具的創新，其自身得到了很大程度上的發展，并為我國國民經濟做出了巨大貢獻。近幾年來，隨著國外熱錢與國內民間資金向房地產業的大量投入，房地產正發生著一場地震級的變革，甚至改變了人們的傳統生活理念。從另一方面來說，隨著房地產行業信用化、資本化程度的不斷提高，其市場風險亦在不斷的增加。因此，對房地產行業進行有效的控制和管理，規范行業會計行為，提高行業信息質量，從而減少行業違規現象十分必要。2006年2月15號，財政部頒布了新企業會計準則，準則中，增設了投資性房地產準則，對以往投資型房地產會計核算單獨核算體系缺乏的現狀加以改變，需對通用企業會計制度進行參照的局面，是房地產投資會計的一次重大變革，對房地產行業有著深遠的影響，具有里程碑式的意義。基于此，本文試探討新準則下房地產投資的會計影響與變化。

一、 新準則下房地產投資的會計影響

（一）信息披露質量進一步提高

相較于原有的企業會計制度，新企業會計準則有了很大改進，將公允價值計量理念充分引入其中，這在房地產投資會計的相關核算中亦得到有效體現。新企業準則中對于房地產投資真是價值的反映更加可靠客觀，降低了企業經營者實施理論操作的幾率，強化了投資者在內相關信息決策的正確性。另外，新準則頒布之后，房地產投資領域中各企業資產總值將得到很大程度的增長，進而促進公司規模的良性擴張，使投資型房地產的整體價值真實地體現出來。

（二）行業整體價值進一步提升

投資房地產本身具有升值性，舊企業會計制度中基于歷史成本的計量方式低估了房地產實際價值，致使投資型房地產行業整體實力難以增強，相悖于企業價值最大化的目標。新準則實行之后，房地產投資可通過重估市場價值，來促進擁有資產賬面價值的提高，從而利于企業整體實力的提高。另一方面來講，重估市場價值，并不意味著虛增企業資產，而是通過這種方式來恢復企業原先被低估的資產。從理論上來講，新準則對房地產投資會計的客觀性更加相符。

（三）行業的波動性增加

新準則的出臺，對于房地產投資會計的最大影響來自于企業自身所又有的資產溢價能夠在賬面價值上加以體現。房地產投資行業中，上市公司將會對財務報告中這一因會計政策變更而造成的資產溢價加以確認，從而促進整體行業利潤的大幅度增長。房地產投資行業整體上獲益，利于該行業整體融資規模的進一步擴大。

（四）稅收問題

現階段，在采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量后，肯定會導致大幅的資產增值，同時調增留存收益。目前財政部對這部分留存收益是否要征稅尚未作出明確規定，當前稅法上對收入和費用的確認強調收付實現制，同時參照國際會計準則的相關規定，對這部分增值收益征稅的可能性較小。而引入公允價值模式后，折舊和攤銷抵稅功能的喪失肯定會導致企業大量的現金流出。我們在這里特別要強調的是，決定企業價值的是未來的現金流，體現為企業的盈利能力和真實的資產價值，采用公允價值計量只是讓企業的價值更加透明，并沒有改變企業的內在價值。因而企業如若采用公允價值就要權衡這部分現金流出的成本收益。

二、 新準則下房地產投資的會計變化

（一）單獨核算準則的設置

新準則頒布之前，我國對于房地產投資并為指定單獨的會計核算標準，其指導的具體原則需以會計制度中的相關規定為依據開展實施。新準則中，為了同房地產投資行業本身高風險高收益的特性相適應，特別進行了單獨投資性房地產科目的設置，來對企業以獲得資本增值或賺取租金為目的所擁有房地產進行核算。

（二）公允價值的引入

舊企業會計準則中，對無形資產和固定資產科目中投資性目的性的房地產基于歷史成本的原則，通過計算該項資產所發生的實際成本，來對房地產投資加以反映。新準則中，在成本法的基礎上，引入了公允價值計量方式，當符合一定條件時，即可用公允價值計量模式對房地產投資進行核算和反映。

（三）用途變更的變化

舊準則中當某項房地產的用途發生改變時，應將變更前賬面價值轉化為變更后入賬價值，而無需調整賬面價值的差額。新準則中，運用公允價值計量的房地產在發生用途變更時，需按照公允價值來進行后者的相關計量，并將賬面價值與公允價值的差額計入到公允價值變動損益科目當中。

三、 結束語

相較于舊準則，新準則下的房地產投資更全面和更具保障性。會計影響及變化上均呈現出優勢走向和變化，信息披露質量的提高、行業整體價值的提升、行業波動的增加都顯示新準則的新鮮活力，加之獨立核算準則和公允價值的引入使其更及適應當前形式。積極履行新準則，從而促進房地產投資的良性發展。

參考文獻：

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