序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇商業綜合體行業現狀范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞：城市綜合體；發展途徑；

中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A 文章編號：

1、引言

我國社會化進程的加快，使得我國城市化的速度也在逐步增大。打造城市綜合體，一方面符合社會需求以及能夠緩解土地資源緊缺的現狀；另一方面也可以對有限資源空間進行利用，創造產業效益最大化。現階段，城市綜合體已經成為我國眾多大中型城市發展的重要途徑，比如濟南竭力打造16個城市綜合體，杭州市100個城市綜合體，合肥已經在建的城市綜合體也多達20個，昆明正在開發規劃運營的城市綜合體也有12個。本文對我國城市綜合體的發展現狀和未來發展途徑進行分析和探討，不足之處，敬請指正。

2、城市綜合體概述

2.1 城市綜合體的概念

城市綜合體與傳統的城市概念有很大區別，傳統的城市被劃分為眾多功能片區，隨著城市的發展的同時出現了諸多問題，比如功能分區中人員跨區流動導致交通擁擠現象，城市綜合體的出現可以解決此類問題，可以將辦公、商業、居住、餐飲等不同功能集中在一個城市區域，人們在此進行工作生活，因此我們可以把城市綜合體的概念總結為，城市通過整體的商業地產進行規劃開發，將城市的生活空間，比如辦公、娛樂、商業、餐飲、交通、居住、賓館、展覽、休閑、商務以及會所等功能，統統組合在一起，確保各個功能既相互關聯、相互依存，又能組合成一個規模較大、功能眾多的現代化城市。

2.2 城市綜合體的特征

與傳統的城市相比，城市綜合體的特征主要體現在以下幾個方面：

（1）高可達性：比如城市CBD、城市副中心以及規劃中的未來城市中心等，都是城市綜合體可能出現的地方，這些地方有著交通網絡發達、城市功能集中的顯著特點，并且與外界交通網絡、信息網絡較為緊密。

（2）高密集性：建筑密度高、建筑高度高、人口密度大、人流量密集、消費人流集中以及功能較為全面和集中。

（3）整體性：城市綜合體的建筑風格比較統一，其中的每個單元建筑也可相互配合和影響，都有相當便捷的可達性。城市綜合體的內部建筑與外部空間在環境協調方面要符合整體性。

（4）功能復合性：城市綜合體的功能可以依靠自身來實現，比如商務辦公、居住、酒店、住宅、商業、文化娛樂、交通出行等，形成了城市綜合體的功能復合性。

2.3 國內外城市綜合體的發展現狀

國外發展城市綜合體最早的是美國，美國的紐約市曼哈頓區就是城市綜合體的典型代表，曼哈頓街區匯集了百老匯、帝國大廈、華爾街、中央公園、聯合國總部、大都會歌劇院以及大都會藝術博物館等，除此之外還有洛克菲勒中心、泛美有限公司總部大廈、克萊斯勒大廈等造就了曼哈頓世界著名的城市綜合體，是建筑群密度、人口密度、土地資源利用率統一優化的結果，集合了辦公、賓館、消費、居住以及娛樂等諸多功能于一體的城市綜合體，是現代城市發展的范例。

歐洲在城市綜合體的發展方面，較之美國有些落后，而且實例較少，究其原因是由于城市大多歷史悠久。瑞典的魏林比新城是歐洲城市綜合體的典型代表，是斯德哥爾摩的衛星城市，以公路和鐵路與其相連，城市中心匯集著辦公、商務、娛樂和交通等諸多功能，并配備完整的行政管理、商業街、學校、文化、娛樂以及教堂等設施，能夠給居住在此地的居民提供完整的生活服務，是歐洲第一代城市綜合體的杰出代表。除此之外，于1986年建成的拉德芳斯也是城市綜合體的著名范例，其位于法國巴黎西北方向，是巴黎市主軸線上的最西端，其原本是一個老城區，之后經過改造，并且附加了許多功能，現在已成為新老城區改造開發的代表。

日本由于土地資源較為緊張，而在城市綜合體的發展方面較為在意土地利用效率，從進入20世紀開始就開始尋求城市綜合體的發展道路，已經建成的城市綜合體有福岡博多運河城、東京六本木新城以及慧比壽商業中心等，都強調城市綜合體的立體化建設和交通網絡體系，一方面體現了互動式的城市功能，另一方面也完善了城市配套設施，共同構建了立體化城市綜合體。

與國外相比，我國城市綜合體的發展較為落后，盡管在過去的20年間也積累了眾多經驗，但是顯而易見的是，我國城市綜合體的發展水平和國外相比仍然存在不小的差距。現階段，我國城市化進程的加快，城市綜合體的任務和目標已經成為我國城市謀求迅速發展的重要途徑。

3、我國城市綜合體發展面臨的主要問題

我國城市綜合體發展所面臨的主要問題可以歸結為城市綜合體兩面性，既要了解風險，又要規避風險，不要盲目崇拜城市綜合體，應該從風險中尋求發展的道路。最近幾年，我國城市綜合體的推廣帶動了城市形象和城市品質的提升，比如香港銅鑼灣、北京華茂中心、深圳的華潤萬象城、上海恒隆廣場等，都已成為能夠代表城市形象的名片，然而在發展城市綜合體的道路上并非一帆風順，城市綜合體項目作為具有重要價值的運營模式，其開發技術和投資復雜程度也非常巨大，其能夠帶來巨大利益的同時也勢必會有一定的風險，一旦投資決策失誤，區域經濟把握不準確，行業市場變化莫測，資金鏈斷裂，或者是后期經營管理不善，都有可能導致城市綜合體走向失敗的道路。總而言之，城市綜合體是一個有風險的系統工程，其所面臨的風險主要有以下幾個方面：

3.1 金融風險

一般而言，城市綜合體存在較高的金融價值，較高的價值去買地，然后以寫字樓、公寓等開發形式低價出售，形成了一種投資金融風險。城市綜合體的規模比較大，開發周期比較長，投資金融管理比較復雜，國家金融政策的變化會對城市綜合體項目產生較大的影響，比如資金運營失利、資金鏈斷裂等嚴重現象。

3.2 項目規劃風險

城市綜合體的項目規劃設計風險主要是由于對區域環境、區域位置以及區域條件等進行錯誤估計，導致城市綜合體項目規劃及設計方向與市場產品定位有所偏離，致使城市綜合體出現戰略性風險，因此需要對城市綜合體與其他區域之間的關系進行綜合考慮，比如交通、通訊、信息網絡等。

3.3 市場競爭風險

城市綜合體的市場競爭風險主要來源與競爭對手、房地產開發商、政府部分、購房者以及租戶等的競爭。

3.4 招商風險和運營風險

城市綜合體項目的利益來源主要是商業、物業的租賃以及經營期間長期積累的經濟利益等，因此城市綜合體項目和普通的房地產開發項目一樣存在招商瓶頸、商業地產運營能力以及運營資金鏈等問題，一樣有招商風險和運營風險。

3.5 行政干擾風險

城市綜合體屬于城市的標志性建筑，是城市的核心部分和重要內容，是城市向外宣傳的城市名片，容易被地方政府所干擾，存在行政干擾風險。

4、我國城市綜合體的發展途徑

現階段，我國城市綜合體項目得到迅速發展，但是在未來很長一段時間內，城市綜合體將繼續某種發展模式，確保城市化進程的不斷加快，具體而言可以采取以下途徑：

4.1 開發城市灰色空間

盲目擴張城市反而給城市的發展帶來許多危害，人們已經認識到這一點，因此我國城市綜合體的發展可以從廢棄用地的再次開發著手，歐美國家已經走過這條發展道理，我國可以進行相關內容的嘗試，我國比較成功的案例有上海閘北地區、沈陽老工業地區的再次開發等。

4.2 擴大小型化、小規模的開發模式

規模較小的城市綜合體項目是歐美國家城市綜合體的發展主流模式，其原因是由于小規模的城市綜合體經濟發展緩慢，處于可控制的速度之內，而且小規模城市綜合體便于實施，最重要的是風險也相對較小。盡管巨型城市綜合體并非人們所喜歡，但是我們也無法否認集群效應，巨大城市綜合體需要考慮的也不僅僅是選址、占地以及設計、規劃、開發、風險等諸多問題。

4.3 塑造親和力以及傳統街區

規模較大的城市綜合體項目，其開發條件也相對較為嚴格，因此在如此苛刻的條件下，可以另辟蹊徑，采取塑造親和力以及傳統街道，一方面體現了人們對傳統的認可，另一方面也體現了價值導向的回歸。成功案例有上海的新天地、田子坊等。

4.4 其他對策

除此之外，還可以采取一些更為具體的措施，主要有以下幾個方面：（1）做好城市綜合體項目建設的服務。（2）合理規劃設計城市綜合體項目的建設。（3）保障城市綜合體建設的用地。（4）加強城市綜合體建設的財政支持。（5）加強城市綜合體建設的組織保障措施。

5、結語

總而言之，城市綜合體的開發不僅僅是一個地產項目，更是一個城市的發展和運營的重要問題，本文對我國城市綜合體的發展途徑進行分析，對我國城市綜合體發展面臨的主要問題進行總結，并提出我國城市綜合體的發展途徑，然而這些途徑并非適用于每一個城市，不能生拉硬拽，需要結合城市自身的特色，才能實現城市的長遠發展。

參考文獻

[1] 許大金.城市綜合體――商業地產的救命稻草?[J]. 中國商貿. 2009(03)

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就此，《東方企業家》專訪了世邦魏理仕中國區綜合體項目服務部高級董事樂曉爭――作為全球最大的商業地產服務公司，世邦魏理仕早于三年前率先成立了綜合體業務服務線，推動了一些大型項目從前期定位后順利進入二三期工程；世邦魏理仕同時是國內房地產咨詢行業唯一一家擁有綜合體業務專線的公司。

（世邦魏理仕中國區綜合體項目服務部-高級董事樂曉爭女士，以下簡稱“樂”）

《東企》： 城市綜合體目前在國內的開發數量是怎么樣的情況？

樂：嚴格來說，“城市綜合體”是將城市中具有一定規模的商業、辦公、酒店、文娛等城市生活空間的三項以上業態進行組合形成的地產形態。

但目前“城市綜合體”概念認知度比較模糊，原因在于國家沒有出臺統一的名詞界定，各家機構的數據根據自定義的統計口徑，概念涉及所覆蓋項目的規模、總建筑面積以及包含功能組合的種類等，都是含糊的。可參考的數據均是在一定的以及一系列限定條件下統計的，例如，根據開發體量（界定多少萬平米以上）或者組成業態的復合度（2個以上），加上一定的地域區間等等。

《東企》：城市綜合體是否存在過熱的現象，國內市場的開發前景如何？

樂：開發現狀不是一般過熱，是“超級過熱”。城市綜合體運作前驅者的成功案例，使得諸多后來的開發商普遍對綜合體項目前景過分樂觀，發生一窩蜂擁上的現象，發展商們拿地時候對于體量要求越來越大的結果。

相比單體的開發，城市綜合體最可能成功的因素之一是項目開發的規模效應，有機會帶動整個周邊的消費市場和從而間接提升土地價值。綜合體開發的風險是否比單體開發更大，關鍵考驗開發商如何科學、合理地去利用規模效應，整合資源的能力。

《東企》：城市綜合體開發隱現泡沫化，這在未來幾年后會發生降解，還是可能直接破裂？

樂：泡沫效應過去幾年未被印證，主因是伴隨中國經濟在成長，市場需求還在成長期的原因；隨著政府新一輪政策重新調整及市場達到一定飽和后，如果地產供應量仍在持續上漲，許多地方將慢慢顯示出供過于求導致的負面影響，這就是未來三五年的城市綜合體開發的市場趨勢――綜合體竣工后，可能出現入駐率低、租金和售價回報遠遠低于預期的情況，且短期內難以改觀。

《東企》：品牌開發商比如紅星和萬達，在綜合體開發項目上能不能憑借品牌來獲得優勢？

樂：開發商的品牌優勢已經凸顯，但在未來三到五年，原先品牌開發商優先獲得土地儲存被消化掉，現有的規模效應的優勢將慢慢消失。因此品牌開發商也需要，且在走轉型的路線。

《東企》：未來開發項目可能向何種模式轉型？

樂：轉型，一方面例如萬達已經停止單純復制路線和商業模式的開發方式；另一方面，零售類購物中心的很多業態會受到電商的沖擊而導致店面營業額收入降低，從而使得購物中心的招商業態不得不逐漸提升體驗類業態的比例；在商品品類方面，中低檔的產品受到電商的沖擊可能性更大，因此，零售類購物中心可能不得不通過提升業態檔次定位或者增加購物空間的其他吸引點來吸引客戶從網上轉移到實體店，來增加消費過程的綜合體驗感受來抗衡電商的威脅。

隨著電商進一步成熟，在不久的將來，中高檔的貨品可能也難以避免受到電商的競爭和擠壓。購物中心的功能還會發生變化，即使現在，購物中心已經不再是單純的消費場所，而是衍生出社交、休憩場所的功能了。

《東企》：紅星美凱龍的商業模式在二三線城市及一線大城市的操作呈現一輕一重的表現。一線城市幾乎全部自營，二三線城市只輸出管理和品牌。如何理解這種策略？

樂：一輕一重的模式兩者在初期是不可分割和相互依靠的：在主要城市以大量的資金和人力投入到地產建設并租賃經營，旨在形成一個產業鏈相當完整的資產模式，并靠其塑造一個核心的商業品牌，以此成為號召力并對于二線城市的類似業態項目進行品牌的管理輸出。

根據消費者對于品牌的認可奠定潛在的客戶基礎，加上商家認可的管理模式，使得紅星美凱龍能夠在二三線城市達成輸出，其效益回報類似一些酒店品牌輸出模式。兩者相互依靠，互惠互利。然而，紅星美凱龍能否像成功酒店那樣持續發展，取決于幾個關鍵因素：

首先，品牌市場認知度是否持續。其次，是否有競爭者取代其在不同城市的地位，比如居然之家也在慢慢成長；最后，如何面臨未來的競爭進行不同業態的系列化發展。

《東企》：綜合體開發比單體開發風險更大，是不是專注某一業態會比綜合體更好？

樂：不盡然，要結合當地市場供求情況具體問題具體分析。

從紅星美凱龍的角度，在家居賣場的業態基礎上，附加另一個百貨賣場的模式，意在化解業態單一的風險，以多種經營模式降低商業運營風險。單一家居業態，一旦房地產受政府政策變化影響，購房需求連同家居市場需求會驟降。雙賣場的形式即包括品牌輸出，和當地開發商合作等方式，也是市場競爭升級的轉型之需。

《東企》：在一線城市，出現開發項目的租金收益難以為繼，這是普遍現象嗎？

樂：這不是一個普遍現象，但是，在中國，投資回報低于預期將會是一個慢慢呈現的現象。造成這種情況的因素包括：

一方面，商業地產持續供過于求。其次，電商的沖擊影響，租賃商家的經營模式發生變化。部分商家在租賃店鋪的情況下，未來大部分交易成交可能是在電商平臺下完成，租金支付若依據營業額提成模式，那么開發商所寄望的底租以外的收入就變成零，從而導致了租金收入入不敷出，或低于項目融資抵押的還貸金額的現象。

再次，產品定位方向錯誤。經營的業態產品定位在當地已經供過于求，或者根本不是需求的主體，營運所需要的成本，項目融資的資金成本，以及不動產的折舊成本都將使得項目面臨投資回報負數的情況。

《東企》：城市綜合體考驗開發商的能力主要有哪些？

樂：第一，整合判斷能力。城市綜合體需要由多少業態組合，組合的比例如何，各個業態的檔次定位，和主次定位，以及如何在產品設計階段就區分主次定位，如何根據每個項目前期和后期資金流的情況進行租售比的分配。

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關鍵詞：旅游綜合體；旅游發展階段；旅游地產

中圖分類號：F590.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）15-0153-02

一、旅游的發展過程

旅游從人類早期的生產活動發展到現代全球性的人類活動，大致經歷了古代旅游、近代旅游和現代旅游三個發展階段[1]。

1.古代旅行大致是從原始社會末期到工業革命初期這一漫長的歷史時期，以人們為趨利避害或者方便生產而進行的遷徙活動為特點。在工業革命之前相當長的歷史時期內，人們受限于交通的不便利以及對外界環境了解有限，人的活動范圍很小，非是因為利害關系或生產生存問題，人們很少離開自己的長期居住地。

2.近代旅游大致是從工業革命到二戰結束的1945年，這一時期真正標志著近代旅游產生的具體事件是1845年夏季，托馬斯·庫克首次組織了真正意義上的從萊斯特到利物浦的350人的團體消遣旅游，托馬斯·庫克本人擔任了該次旅行團的陪同和導游，而且在沿途還聘用了地方導游。到19世紀中葉，人類旅行活動的發展在很多方面都取得了很大的進步并表現出三個基本特征：（1）以消遣、愉悅為目的的外出旅行的人數大量增加，并發展成一定的規模，旅行活動在整個世界范圍內具有了普遍的社會意義。（2）商業性客運業得到了迅速的發展。以商業為目的運輸業的誕生和發展為人們旅游活動提供了很大的便利，推動了這個時期旅游業的發展。（3）團體旅行開始出現并得到一定的發展。

3.從二戰結束至今，現代旅游業得到了更加迅速的發展。特別是20世紀60年代以來迅速普及于世界各地的社會化大眾旅游，旅游方式也極為豐富多彩。這一時期的旅游業的發展呈現出了以下四個特點：（1）旅游主體逐步大眾化。（2）旅游的形式向多樣化發展。（3）旅游空間擴大化。（4）旅游目的的愉悅化以及實現途徑多樣化。

二、旅游綜合體的形成動因

旅游在經歷了古代、近代兩個發展階段后，在現代出現了如上文所述的四個特點。旅游主體的大眾化增加了社會旅游需求總量，旅游形式的多樣化豐富了人們參與旅游活動的方式，旅游空間的多樣化豐富了人們的旅游體驗內容，旅游目的的愉悅化以及實現途徑多樣化對旅游經營者提出了新的要求。旅游綜合體的正是應現代旅游目的的愉悅化以及實現途徑多樣化的特點誕生的，旅游綜合體的誕生主要有以下五個動因：

1.現代旅游者對旅游產品多樣化的需求。馬斯洛需求層次理論提出。人的需求分為五種，像階梯一樣從低到高，按層次逐級遞升，分別為：生理上的需求，安全上的需求，情感和歸屬的需求，尊重的需求，自我實現的需求。隨著經濟的發展，人們生活水平的提高，旅游者對旅游產品的需求也大為增加，對旅游產品品質的需求大為提高。按照國際慣例，旅游消費通常會經歷一個消費升級的過程，一般分為“觀光游—休閑游—度假游”三個階段。

2.旅游經營者對利潤的追逐。旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產社區為核心功能構架，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。也是一個旅游經濟系統。“旅游綜合體”的出現，是“旅游消費模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假的升級，景區發展模式從單一開發到綜合開發的升級，地產開發模式從傳統住宅地產到綜合休閑地產的升級”。三大升級共同作用的結果。從這個意義上看，旅游綜合體必然是推動中國旅游產業再次升級的主力引擎，作為產業升級領頭羊的旅游綜合體必然較其他旅游業態有更強的贏利能力，成為資本追逐的熱點。顯然資本的趨利性是旅游綜合體得以形成和發展的重要推動力。

3.各地提升地區旅游品牌形象的需要。隨著旅游業的升級，各地在打造本地區的地區旅游品牌時已經不再是單單考慮本地區現有的相對有優勢的旅游資源，旅游綜合體作為旅游產業升級的領頭羊，是各地區打造新型的休閑度假旅游品牌必不可少的選擇。

4.為所在地提供更多就業崗位。由于酒店、綜合休閑項目及物業管理項目都是勞動密集型行業，旅游綜合體對勞動力的需求相當大。一般來講，在國內一個中等規模的旅游綜合體需要的勞動力人數不低于1 500人，旅游綜合體在帶動地區就業，促進農村地區城鎮化方面，有著很顯著的促進作用。

5.推動產業轉型升級。以觀光為目的的旅游消費模式已經逐步被以綜合休閑度假為目的的旅游模式取代。與此相對應，單一的旅游景區開發模式也逐步過渡到旅游項目綜合開發的綜合體開發模式。旅游項目綜合開發同地產開發相結合，促進了地產開發模式由城市住宅地產開發到旅游休閑社區地產開發的升級。可見旅游綜合體的出現，是旅游消費模式、景區發展模式、地產開發模式升級共同作用的結果。

三、旅游綜合體的早期形態

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哪些商業地產具有投資價值?相信這是所有有意商業地產的投資者都會關心的一個問題。

業內權威專家給出的答案是根據經濟轉型和產業結構的調整，來尋找合適的投資品種，如新興城市綜合體、生產地產等。當然，傳統的社區中心商業等，仍然面臨業態調整和升級機遇，也會帶來諸多機會。變化之中現機會

我們的城市面臨著一系列的變化，在這些變化過程中，蘊藏著諸多投資機會，其中包括商業地產的投資機會。

專家分析認為，最大的變化莫過于產業結構的調整。上海社科院商業研究中心主任朱連慶在接受本刊記者采訪時表示，今年國家提出經濟轉型。之前我國經濟由出口、投資和消費“三駕馬車”來主導，前兩項在前些年我國發展過程當中占據了經濟主導地位。而金融危機之后，雖然我國也采取了相應的應對措施，如寬松的貨幣政策等，但還是遭遇不少問題。在這個時候，國家提出經濟轉型，提出由外轉向內，爭取內升的驅動以及創新發展。這種轉變將促成服務行業的發展，從而為與之相關的商業地產帶來新的發展契機。

而從城市自身發展角度來看，包括北京、上海等一線城市，隨著基礎設施的日益完善，商業城市氛圍愈加濃厚，這反過來又會帶動商業地產的發展。SOHO中國董事長潘石屹表示，他最看好北京和上海，奧運會和世博會，使得這兩個城市的基礎設施完善程度為國內首屈一指。完善的基礎設施，為商業的發展創造了相當有利的條件，因此這兩大城市商業氛圍形成的巨大“磁場效應”，將吸引所有周邊城市。

此外，還有專家認為，由于近年來商業地產一直保持較為平穩的發展態勢，相當于一個“蓄勢”的過程，時至今日，已到了爆發階段。中國商業聯合會專家委員、北京知名商業地產專家陳建明告訴記者，隨著我國從粗放型經濟轉向具有核心競爭力的創新型經濟，會對商業地產提出更多的要求。

哪些物業潛力大

哪些類型的商業地產發展潛力更大呢?

根據經濟轉型和產業升級，有可能出現新的產業集群，或者城市規劃有可能進行調整，這些都會衍生出新的機會。商業地產項目按照經營來分類，主要包括商業街商鋪、市場類商鋪、社區商鋪、辦公樓、酒店式公寓、產權式酒店等。那么，哪些商業地產在新的變化中具有更大的潛力?我們不妨聽聽專家的見解。

新興城市綜合體是熱門

“未來比較熱門的商業形態將是新興的城市綜合體。”朱連慶這樣告訴記者。在他看來，中心城區商業發展已經經歷了相當長的時間，已經相當成熟，調整的空間很小。而隨著交通設施的改善，以及基礎人口的大量導人，區域將會出現新興的城市綜合體，如正在建設過程中的上海嘉定新城中，就會出現這樣的商業模式。

據了解，相對于較為單一的普通商業項目，城市綜合體項目的寫字樓、酒店、商業等多功能優勢，會引發人群的聚集效應，并且以商務群體為主，這就決定了其租金水平、投資價值等均高于普通物業。

不過朱連慶提醒說，新興城市綜合體是大型商業項目，但不能超過一定的限度。他發現有些地區開發近百萬平方米的商業項目，這種一味求大的做法，反而會使得綜合體內部商業經營面臨困境。因此他建議投資者可重點關注總建筑面積在20萬平方米左右的項目。當然，如果區域內人口較多，項目總建筑面積也可以適當增加。

社區商業方興未艾

發展社區商業雖然早在幾年前就已經展開，但在專家看來，其仍然具有很大的發展空間。

“社區商業仍然是一個薄弱環節。”在談到社區商業的發展現狀時，上海市商業經濟研究中心主任齊曉齋作出上述表述。他分析指出，社區商業講究就近消費，便民利民，具有很大的發展空間。但目前社區商業網點嚴重不足，同時經營業態也比較低級粗放，尚待升級，由簡單提供日用品消費的單一模式，發展成為能夠提供購物消費、休閑娛樂等綜合服務的社區商業中心。

齊曉齋表示，根據上海新一輪商業網點布局規劃，上海社區級商業中心規劃形成102個。這表明未來與社區商業相關的商業項目將會有不小的潛力。項目主要以商鋪為主，滿足消費、休閑、娛樂等多種業態。

不過專家提醒說，由于目前社區商業存在規劃過于隨意的現象，如有些不具備發展商業的街道也配套建設商鋪，投資此類商鋪可能無法獲得滿意的回報。

生產地產潛力顯現

生產業地產在未來具有很不錯的發展潛力。

上海商學院院長方名山舉例說，他在香港考察時發現，海外的大公司賬目均由獨立的會計事務所來管理，這種模式必將引入內地，屆時將有大量的專業服務機構出現，而這必將促進生產業地產的發展。

目前生產業在北京、上海等城市也被作為重點發展產業。在“十二五”期間，北京、上海等地都將生產業作為重點發展行業。據了解，為廠商尤其是為制造業提供分銷、促銷、物流、資金、研發、設計、法律、稅務、商務以及設備租賃等專業服務的企業即生產企業。專家表示，與該行業有關的商業地產主要包括辦公樓、園區商業配套項目等。

其實，目前市場已經開始關注這類地產。如根據上海房地產交易中心6月份最新資料顯示，位于浦東張江高科技園區內的張江潤和國際總部園，僅一天內就成功售出近萬平方米辦公樓。該項目已得到內、外資企業的青睞，目前入駐企業近30家，其中有美國、德國、加拿大、土耳其、意大利、荷蘭等世界各地企業在滬成立的總部基地。

產業升級寫字樓有機會

產業轉型和升級已經成為未來經濟發展的主旋律，而這種變化將會為高檔寫字樓帶來諸多機會。

朱連慶表示，伴隨著產業升級，未來有些上海市中心區域可能會出現產業調整，淘汰部分粗放型產業，而引進具有創新價值的新型服務行業，這將為中心區域的高檔寫字樓帶來一系列的機會。

這樣的例子比比皆是。以靜安區為例，根據上海“國際金融中心”建設的總體戰略布局，靜安區發展金融服務機構集聚區，準備與浦東陸家嘴“金融城”和黃浦區“金融聚集帶”實現錯位發展，將在南京西路地區以會德豐廣場、越洋廣場、嘉里二期等著名樓字為重點區域，打造金融服務和高端專業服務集聚區。記者了解到，目前有不少投資者對位于板塊內的寫字樓恒利國際大廈表現出濃厚的興趣，也正是看到了其不錯的發展前景。

商圈型酒店式公寓機會多

依托于商圈的酒店式公寓項目還有投資機會。

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駿馬伯樂齊聚一堂，集思廣益求突破。作為第三屆中國餐飲業博覽會系列亮點活動之一，吸引了政府相關部門負責人，各地知名旅游、酒店和餐飲集團的董事長及高管代表，投資旅游地產或酒店的房地產開發商，商業地產之酒店與餐飲品牌招商項目，大型旅游娛樂綜合體，還有參與及支持飯店業發展的金融界、國際著名投行，國內外主流媒體，集聚了300多位杰出代表，可謂是青梅煮酒侃資本，濠鏡論道謀發展！

本屆論壇深入探討了餐飲業的最新動態，分析中國餐飲業的發展現狀和趨勢，研究加快餐飲企業和資本市場對接的合作模式，創新餐飲業投融資管道，聚焦資本助推下餐飲品牌的建設和發展，探索如何打造中國的世界餐飲品牌。

聚焦行業融資引領新動向

中國餐飲企業無論是在本土，還是在境外的股票市場，上市企業寥寥可數。與此同時，2009年以來披露的餐飲融資項目數量呈逐年下降趨勢，融資總額在不斷觸底，行業急需資本杠桿撬開餐飲可持續發展大門。

在本屆論壇上，餐飲企業將把目前在發展過程中遇到的最困難、最關心、最關鍵和最緊迫的問題提出，并探討解決方案。俏江南集團股份有限公司董事長張蘭就創新投融資模式，打造中國的世界餐飲品牌發表主題演講；高盛（亞洲）有限公司董事總經理許明茵就企業核心競爭力的培育及私募基金選擇餐飲企業的標準發表專題演講；高盛高華證券有限責任公司董事總經理/中國股本融資部聯李星就餐飲企業利用資本市場做大做強之法及關注事項發表專題演講。此外，兩場精彩紛呈的圓桌對話，受到歡迎。

專業平臺為餐飲融資保駕護航

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[關鍵詞]城市化進程；商業街道；市場經濟

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714185

1引言

在經濟高速發展的時代，普通的社區街道已經不能再滿足居民的日常生活需求。面對高漲的人口增長率以及城市化進程的快速發展，對于城市中問題百出的街道現狀，首先要解決的問題是如何將街道空間的功能性最大化，以便滿足居民最基本的生活需求，又要和城市化進程的發展相結合。

2街道工商業發展概述

21“商業街道”的定義

商業街首先是有巨大人口流量的場所，其次作為城市化進程的產物，又是市容市貌中最繁華絢麗的景觀，它還是推動城市經濟發展的重要力量。商業街一定含有但不僅限于包括商店、服裝店、餐飲店等滿足居民最基本消費的場所。這些消費場所按照不同比例構成，是城市商業的縮影。

22進行街道工商業發展的原因

在21世紀伊始，商業街所表現出來的交通屬性比例變得越來越高。可以簡單理解為，往返商業街的交通成本變得越來越低，商業街的選址也越來越靠近繁華地段。其附近的人口流量也越來越大。但其并不會取代傳統商業街區，因為分散的居住分布形式即產生了巨大的交通成本和空間移動成本，又限制了巨型商業區域的形成。

自計劃經濟結束以來，市場經濟體制的特性使得人們需要自己進行相應的市場規劃，經濟形勢越來越寬敞，有更多的人就業，有更多的經濟來源，市場經濟為主導的重要性由此可見。政府政策以及分配資源產生的變化，是由市場經濟的發展而直接引起的。政府政策及資源的支持又是一個商圈或者商業街區發展的重要保障，其他優勢暫且按下不表，最顯而易見的就是政府機構的遷移會給遷入區域帶來大量的資源從而迅速帶動一塊區域的經濟發展。以無錫市堰橋街道為例，無錫市堰橋街道工商業發展較早，目前擁有包括輕工、紡織、化工、機械、電子、建材、冶金等七大行業在內的1154余家企業。2006年全街道實現地區生產總值37億元，完成工業總產值1058億元，工業銷售1039億元，財政收入52億元。

3傳統商業街道與新型商業街道的比較

隨著城市化進程的加速，街道發展工商業作為一種新生力量，在為原居民提供就業崗位、增加收入、改善生產和生活條件，促進經濟社會發展等方面發揮了不可替代的作用。而街道工商I的發展，主要由集體自辦、外引內聯、個體經濟所組成。其組成結構多樣，既不需要國營企業嚴格的項目論證，也不需要高、精、尖的科學技術支持。

第一，現代商業街既不同于傳統的商業街，也不同于商品一條街。傳統商業街經營的不僅僅是商品，還可以經營文化、經營情懷，它們可以因為一間古老的店鋪而著名，它們可以是同類商品的集合，也可以進行不同類型商品的分散銷售。從消費者的選擇性及商業街的知名度來說，都比傳統商業街和商品一條街更具有優勢。它既具有城市商業中心的功能，又具備現代購物中心的特點，是商業多功能的整合。

第二，社區商業街作為最傳統的商業街道形式，因其是人類商業活動最初的一級形態。它是由一定區域版塊被多個居住性單元在商業需求下由交通的形式組成的中心商業區。所以其商業貿易結構、經營方式以及管理模式上都不如新型的商業街道。

第三，現代商業街的整體優勢在于以業態復合形式、業態聯動性為原則的多種業態復合而成。也就是商業模式的升級，調整了原來的業態比例和組成形式。例如，傳統型商業街餐飲比重可能只有20%，而新型商業街將其比重調整為30%～40%。有很大一部分原因是因為線下交易的衰弱以及居民生活品質的提升所導致。

第四，傳統型的商業街道隨著社會的發展，以21世紀人們的眼光看來，其產生的問題有：浪費空間、產品分類不全、娛樂類型單一、零售業和餐飲業混亂以及商業貿易結構設置不合理等。以西單大悅城為例，大悅城的客戶群定位于年輕群體，年輕、時髦、快銷，一站式購物；而其周圍的商場則是成熟、沉穩、奢侈。這種年輕化的定位，為年輕人營造了較為適宜的購物環境，使得購物本身傳統的購物方式轉變為新潮的體驗式購物。這不論是在生活娛樂方面亦或是休閑購物方面，都是傳統型商業街道所無法比擬的。

4發展街道工商業的優勢

商業綜合體優勢的本質，是在最大限度上減少了消費者的支出與成本。如金錢成本、時間成本、體力成本和空間移動成本等。除了這些優勢以外，政府鼓勵、業主投資、政策支持以及消費群體的變化等因素，也能使得新型商業街道成為開發商關注的重點。簡單舉例說明：在街道工商業未發展成熟之前，市民購買不同商品需要去不同區域購買。如購買手機需要到電子商貿城去購買，購買服裝需要去服飾城購買。伴隨著整合了各項功能的商業街道的出現，市民可在同一區域購買所需的不同商品，這大大降低了包括交通費在內的金錢成本和體力成本。

伴隨著互聯網的高速發展，即便是不熟悉城市環境的外來游客也可在手機APP上查詢到離他最近的商業街道，而不需要花費大量的時間去尋找傳統的商業中心。相對應地，也減少了所耗費的時間成本。而整合了多功能的商業街道，消費者可以根據自己的選擇，上午逛街買衣服，中午有選擇性地挑選適合自己口味的餐廳用餐，下午在電影院里看一場電影等滿足自身喜好的休閑娛樂活動。在同一街區包含各種不同的生活娛樂功能，消費者的選擇即使多樣，因為空間移動成本的減少，也不會增加其決策成本。所以，街道工商業的發展，在極大地迎合了消費者需求的同時，盡量讓消費者的決策成本降低。以商業街道和商場（商業綜合體）為例，若一個商業綜合體，可能十個人里才有一個會去消費，那么轉化率就是10%。而對于綜合體里的單個店鋪來說，這個轉化率就更少。但是對于商業街道的沿街店鋪來說，能夠被消費者看到或關注的概率，至少在60%以上。所以“產品銷售+品牌展示”這兩大功能中，商業街的側重點應慢慢偏向后者。

對于那些新進入的品牌來說，相較于傳統的商業街來說，新型的商業街道更能吸引較為新潮的年輕群體，而政府的產業引導也更偏向于新型的商業街道。拋開客觀因素來說，沿街店鋪的自身優勢在于商鋪本身處于商業中心的核心位置，不管是商鋪的展示面或是其通達性，都能使品牌形象的展示作用大大增強。

5結論

新形勢下發展的商業街道是呈螺旋狀上升的。又因為互聯網的高速發展，新的體驗式商業街區必然會伴隨著線上交易這一特點出現。在形態上和過去的傳統商業街有很大的區別。未來商業街應該以文化、體驗、展示、旅游為主。以文化認同感帶動消費。對于消費體驗來說，特別是在一些三、四線城市顯得尤為明顯。比如看展覽，聽相聲或是觀看其他傳統文化節目時，對于收錢收門票，是很困難的一件事。但是當真正把傳統文化展現在消費者眼前的時候，引導消費者在體驗結束后喝杯咖啡，吃個東西，那還是有可能的，最重要的是如何轉移。所以定位很重要。未來的商業綜合體和商業街會并存，因為它們是同一個事物的兩種不同表現而已。根據具體項目地的特性，根據需要選擇綜合體或商業街的形式。

參考文獻：

[1]葉朕，李瑞敏完整街道政策發展綜述[J].城市交通，2015（1）：17-24

篇(7)

關鍵詞：互聯網時代；杭州市；商業特色街；升級改造

杭州市目前擁有15條市級商業特色街區，17條區縣級商業特色街區。全市各商業特色街區正處于轉型升級的關鍵期。如何審時度勢，創新驅動，深化改革，推動商業特色街提高經濟效益，實現可持續發展，是各商業街區面臨的亟需解決的問題。

一、特色商業街面臨的形式

1、消費模式趨向差異化。近年來，隨著居民財富的積累和消費行為的改變，模仿型排浪式消費階段已基本結束，個性化、差異化消費逐漸主導市場。消費者在商業特色街區內不再是簡單地購買商品，而是更加注重產品的功能和質量，更加追求個性消費需求的滿足，更加崇尚潮流前沿的消費體驗，這對各商業特色街區的發展和轉型提出新的要求。如四季青服裝特色街區積極推廣精品零售業態，積極探索街區的商旅互動市場運作新機制；青芝塢休閑旅游慢生活特色街積極發展特色餐飲經濟，集聚了“樸墅”、“熱意餐廳”、“水杉曉廬”等一批杭州最有文藝范兒的美食餐廳；梅家塢茶文化村通過發放上萬張消費體驗券，提高促銷覆蓋面等創新轉變，都是從消費者的需求出發，通過提供有效供給激活消費需求，提供更加個性化、多樣化的產品和服務。

2、網絡經濟沖擊實體商街。作為電商發展最早、最快的地區，2013年杭州市有網絡消費支出的城鎮居民家庭占全部家庭的37.2%，上述家庭戶均網絡消費支出3877元。2014年上半年，杭州網絡零售總額為867.72億元，同比增長了33.91%。隨著消費者線上消費行為的逐漸增加，傳統商業模式受到劇烈沖擊，銷售業績大幅下滑，實體店開始萎縮，空置店鋪明顯增多。

3、新型業態分流傳統客源。與新興商業綜合體倡導的“一站式消費”商業模式相比，部分商業特色街區存在功能單一的缺陷。截止2014年底，除杭州大廈、銀泰、解百等老牌的商業綜合體，萬達廣場、水晶城、集盒、中大銀泰城等一批商業綜合體紛紛開業，與其周邊的商業特色街區展開激烈競爭。據不完全統計，到2017年，杭州的商貿綜合體項目將達到75個，總建筑面積853萬平方米以上，大規模商業設施投入使用，必定分流商業特色街區的原有客源。

4、街區品位有待提升。消費者對商業特色街區的要求日漸提升，希望有更好的街區風格、更高的服務品質、更優美的購物環境。這對商業特色街區在特色定位、主題風格、網點開發和設施設置等方面提出更高的要求。各特色街區急需實施改造提升工程，改善硬件設施，完善購物、旅游、休閑功能，在“吸引國際游客”、“留住過往客人”上狠下功夫，使游客逐漸發展成為購客、購客發展成為坐客、坐客發展成為住客，讓顧客慢下來、坐下來、住下來。

二、存在的問題

面對經濟形勢下行壓力、電子商務巨大沖擊、商貿綜合體分流客源、同質化競爭日趨激烈等問題，商業特色街區聚集效應和經濟效益有所減弱，空攤空鋪數量增加，經營狀況疲態顯現。這些街區由于傳統經營模式的束縛，存在如下一些問題：

1、配套設施不夠完善

各商業特色街區的硬件設施已經成為制約發展的重要因素，部分商業特色街區道路、管線等基礎設施不到位，自助銀行、通訊網絡等配套設施不足，難以與商業特色街區的發展相適應；停車場匱乏，給消費者的就餐、購物、休閑帶來極大不便。如絲綢特色街區、南山路藝術休閑特色街區、武林路時尚女裝街區和文三路電子信息街區均地處城市交通樞紐地段，道路繁忙，空間狹小，停車難問題尤為突出。

2、業態引導比較困難

大部分商業特色街區的物業產權較分散，商戶經營業態與街區總體規劃難以統一，導致低端化、同質化商家大量出現。加之部分產權歸私人所有，為尋求利益最大化，導致租金價格奇高、商戶入不敷出、經營主體快速更迭，導致街區商業業態散亂、店鋪品牌存活率低，給商業特色街區的整體形象造成嚴重損害。物業產權的復雜性也給街區的管理增加難度，影響了特色街區可持續發展。

3、管理機構職能削弱

商業特色街區管理機構的管理、服務水平對街區的發展至關重要。目前，部分商業特色街區缺乏強有力的有效管理，有的街區納入區政府或街道辦事處屬地監管，有的街區通過產權單位管理，還有的街區通過行業協會協調。多元的產權主體和管理主體協調困難，導致無法形成合力，管理職能被削弱；部分管理主體業務不夠專業；還有部分管理主體缺乏統一規劃，造成管理漏洞。

4、經營方式亟待轉型

在互聯網應用高速發展的時代，各商業特色街區需要轉變經營思路和方式，通過大力發展“互聯網+”經營模式，加快線上線下融合，注重顧客消費體驗，實現自身跨越式發展。

三、升級改造建議

1、完善硬件，提升購物環境

對各街區硬件設施進行“有機更新”，對街區內的綠化景觀、導視系統、宣傳廣告、服務設施等城市家具進行完善。如石祥路汽車貿易街引進高端汽車品牌4S店，推進杭州汽車物流中心文化廣場項目，打造集汽車展覽、汽車文化宣傳、現代科技展示及生態休閑、交通法規教育于一體的城市休閑文化公共景觀。硬件設施、購物環境的提升，營造了街區規范、安全、優美的商業氛圍，使特色街區實現從“街”到“街區”的跨越發展。

2、優化業態，促進商旅文融合

進一步整合各街區資源，深入優化各街區業態結構，做到商業特色街區的發展與現代旅游業、現代休閑業、現代服務業有機結合。要將“街的文化”與“文化的街”有機結合：對現有的歷史老街，要在繼續做好傳統文化的基礎上加以開發；對于已經打響品牌的商業街，要繼續弘揚街區的人文文化；對于新興的商業街區，要提出和打造有品位的商業文化。根據街區特色定位，以造“節”、造情、造景為載體，積極舉辦各類契合社會主義核心價值觀、符合街區文化特色的活動。

3、加強宣傳，塑造街區品牌

加大街區品牌的宣傳力度，把塑造街區品牌作為戰略任務，借助專業團隊和策劃機構，制定適合街區品牌發展戰略，通過品牌塑造促進街區品質提升；要以“夜景閃亮，街區漂亮，品牌響亮”為目標，提升、培育、創建為手段，組織開展各種形式的促銷宣傳活動，嘗試“組團”營銷；利用西湖博覽會、世界休閑博覽會和茶博會等會展平臺，以及報刊、廣播、電視等新聞媒體和微博、微信等新媒體的宣傳，對街區的歷史、現狀和前景做系統的介紹和宣傳，塑造街區品牌，促進街區繁榮發展。

4、發展電商，打造智慧街區

加強電子商務應用，實現網絡技術與傳統經濟模式功能互補，建立與商業特色街區運營相融合的電子商務模式來提升街區競爭力。各商業特色街區要積極搭建信息網絡化的公共服務平臺和公共交易平臺，增加企業營銷智能化含量，在總結武林路時尚女裝街O2O建設試點和文三路“IT網上市場”發展經驗的基礎上，逐步在一些條件成熟的街區推廣O2O運營模式，大力推進智慧街區的建設，推動電子商務在商業特色街區的應用。最終實現傳統商業街區和網上商街的融合，引領和帶動傳統產業跨越發展，創造更多的社會、經濟效益。