序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產的法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞:房產;測繪;特點;法規;標準

中圖分類號:TU198

文獻標識碼:B

文章編號:1005-569X(2009)12-0041-02

1 引 言

隨著我國經濟體制改革和市場經濟的發展,作為國民經濟的一個新的支柱產業――房地產業正在迅速崛起,我國已經形成較成熟的房地產市場,住宅商品化與貨幣化已經形成,房屋建筑規格、樣式日見多樣,各地房價相差懸殊,房屋作為不動產大幅度升值。

由于房屋價值量大,房產面積測算影響著相關利益者的直接權益,一旦發生偏差將造成消費者或開發建設單位的經濟損失。同時,由于房產測繪服務與人們生活息息相關,房產測繪日漸成為社會關注的熱點和焦點問題。市場對房產測繪面積的精度及公用部位劃分、公用面積的分攤、面積測繪的政策、口徑的透明度等都提出了更高的要求[1]。因此,市場對房產測繪的要求越來越高,房產測繪技術的變革正日益朝著高效、精確的方向發展。

房產測繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關信息,為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費,以及為城鎮規劃建設提供數據和資料的測繪活動。房產測繪通過利用測繪技術手段測定和表述房屋及其自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況及其屬性等信息,為房產產權、產籍管理等提供基礎數據[2]。

2 房產測繪的分類

房產測繪,根據測繪性質的不同分為基礎測繪和項目測繪兩部分。一般來說,房產基礎測繪是為了得到房屋在統一坐標下的定位信息以及產權單位的用地情況,而項目測繪的目的是測算房屋的建筑面積。下面對房產測繪兩部分說明[3]。

2.1 房產基礎測繪

房產基礎測繪指房屋、房屋用地及其附屬設施有關的房產要素測量,對高程一般不做要求。房產分幅圖不僅表示房產要素空間位置信息,還要表述房產要素屬性信息。根據房產調查,標注房產編號,其中包括房產分區號、丘號、丘支號、幢號、房產權號,同時說明房屋產別、結構、層次、建成年代、房屋用途、權屬、權源、權界及用地分類等社會屬性信息。即房產基礎測繪對房屋及其用地必須測定位置、形狀,調查其所有權或使用權的性質,測定其范圍和界線,更重要的是測算其面積,調查測定評估其質量和它所在級差土地上的價值。房產基礎測繪是獲取房產地理坐落信息的可靠手段,相比傳統的僅依靠文字記錄的房屋坐落信息,可以完全避免地址重復。

2.2 房產項目測繪

房產項目測繪包括房產分層分戶圖測繪,房產面積分攤計算等。房產項目測繪產生的房屋面積被房管部門認可后將是最后的商品房銷售面積。由于近些年的房價持續飛漲,而我國的商品房都是以建筑面積的多少計價銷售(而不是按套銷售),購房人對房屋面積越來越關注,由此引起的糾紛也屢見不鮮,房產項目測繪的重要性不言而喻。房產項目測繪包括房地產項目預售前的初始測繪(一般簡稱“預測繪”)、初始登記前的竣工測繪以及房產變更后的變更測繪等,統一樓盤表信息,實現房產信息的空間時間唯一性。

3 房產測繪的特點

3.1 主要測繪房屋和房屋用地

房產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量、用途等狀況,以及與房產權屬有關的位置信息。具體包括:

定位:測定其位置;

定性:調查其所有權或使用權的性質;

定界:測定其范圍和界線;

定量:測算其面積;

定質:調查測定評估其質量;

定價:確定其價值。

3.2 測圖比例尺大

房產測繪一般在城市建成區內進行,圖上表示的內容較多,有關權屬界限等房產要素,都必須清晰準確地注記,因此房產分幅圖的比例尺都比較大。一般都是1∶500的圖紙,分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大,1∶100、1∶50有時也有,這時表示的內容就更加詳細。

3.3 具有一定的法律效力

房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量關系到房屋權利人的切身利益,是產權確認、處理產權糾紛的依據。房產測繪成果被房產主管機關確認后具有法律效力。

3.4 影響力大,具有較高的風險

房產測繪成果具有法定性,這就決定了其成果的影響力大,關系到消費者、開發建設單位的利益。一旦房產測繪成果不合格,給當事人或利害關系人造成損害,屬于房產測繪單位的責任,受害人可以依法向測繪單位要求民事賠償,測繪單位應當對當事人的直接經濟損失予以賠償。因此,房產測繪、特別是面積測算具有較高的風險性。

3.5 成果產品數量、規格較多

房產測繪的成果產品不僅有房產圖,還有房產權屬、產籍調查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種,即有分幅圖,更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測量僅只有分幅圖,所以房產測繪最后的產品,在數量上、規格上比地形測量繁雜得多。但是,房產圖在一般的情況下只是單色圖,一般不大量印刷。

4 房產測繪相關法律法規及規范標準

房產測繪法定性特點決定了在房產測繪中必須嚴格依照相關法律法規和規范標準來進行。比較重要的有:

(1)基本法律。《中華人們共和國測繪法》、《中華人們共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》。

(2)部門規章。《房產測繪管理辦法》:該辦法由建設部和國家測繪局于2000年10月8日聯合,2001年5月1日起施行。該辦法對房產測繪的委托、資格管理、成果管理、法律責任等房產測繪行為作出了具體規定。《房屋登記辦法》:該辦法于2008年經建設部,自2008年7月1日起施行。

(3)規范、標準。《房產測量規范》,GB/T 17986.1-2000;《房產圖圖式》,GB/T 17986.2-2000。

(4)地方法規和政府規章。各級政府制定了相關的測算細則,以浙江省為例[4],有:《浙江省房屋建筑面積測算實施細則(試行)》(浙建房[2007]51號);《房屋建筑面積測繪成果書(示范文本)》(浙測[2007]3號);《房產測繪合同(示范文本)》(浙測[2007]21號)。

5 房產測繪對從業人員的要求

5.1 樹立高度質量責任意識

房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量關系到房屋權利人的切身利益。如果測繪作業人員的疏忽及測繪工作程序的不嚴密,就極易導致房產測算錯誤。由于房屋價值量大,房產面積測算一旦發生錯誤,就會造成各種糾紛,嚴重的甚至會引起群體上訪事件[5]。因此,房產測繪要求從業人員要有高度的風險意識,充分認識到測繪質量不僅關系消費者、開發建設單位的利益,也直接關系到測繪單位的生存發展,對于政府下屬事業單位性質的測繪單位,甚至關系到所屬政府部門的形象。房產測繪的從業人員要嚴格按照相關法律規范和技術流程,以嚴謹認真的態度從事房產測繪活動,盡可能地減少乃至避免房產測繪錯誤的產生。

5.2 嚴格依“法”測繪

由于房地產行業的特殊性,房產價值高,房產測繪容易產生較多糾紛,因此房產測繪人員必須嚴格依“法”測繪。這里的“法”就是上述房產測繪相關法律法規及規范標準。從業人員要認真學習相關法律法規和規范標準,形成統一的認識和理解,這樣才能避免和減少房產測繪質量事故的發生。

5.3 既懂測繪又懂房地產

房產測繪的性質,還決定了房產測繪從業人員不僅要熟練掌握各種測繪技術,也要掌握房地產相關知識。因為房產測繪的對象是房產,必須對房屋及房地產相關知識有全面地了解,懂房屋權屬管理、懂房屋交易買賣、熟悉房地產相關法律法規。這樣才能夠樹立起房產測繪觀念,增強對房屋各類表現形式和房屋產權的測量和認定的認識。

6 結 語

總之,隨著房地產行業的持續發展,房產測繪在社會生活中的重要性日益增加,社會對房產測繪服務的要求也不斷提高。房產測繪相關管理、測繪人員有必要不斷增強對房產測繪特點、相關法律法規及標準規范的認識,努力適應房產測繪對從業人員的要求,這樣才能為社會提供高質量的房產測繪服務。

參考文獻:

[1] 朱國雄,顧國崢.探索新辦法、解決上海房產測繪的新問題(上海市房產測繪管理系統).見第三屆中國土地信息系統學術研討與經驗交流會論文集[C],2000.

[2] 國家測繪局職業技能鑒定指導中心.測繪管理與法律法規[M].北京:測繪出版社,2009.

[3] 邊占新.石家莊數字房產設計研究[D].石家莊:河北師范大學,2008.

篇(2)

【關鍵詞】房產測繪；技術特點；現狀；前景

改革開放以來，城市化建設進程不斷加快，我國的房地產業面臨著一次空前良好的發展機遇，房產測繪逐漸發展成為一個獨立的行業，隨著房屋商品化市場的逐步建立，房屋價格的大幅度增長，房產測繪已經成為測繪行業最為人關注也最為重要的行業之一。規范房產測繪、加強房地產管理已經成為房屋主管部門的重要工作。那么，現如今，房產測繪處于什么樣的一種現狀，而這種現狀中暴露出的問題應怎么加以解決，房產測繪又有著怎樣的發展前景呢？

一、測繪現狀

1、基本內涵

房產測繪就是運用專業手段、技術及儀器測定土地、房屋的位置、權屬、界線、面積、質量及其他使用狀況，是專業測繪中的分支之一。在符合相關規范標準和法律的前提之下，用數據、文字及富有特定意義的圖件等形式精確而專業地將測繪成果呈現出來。測繪成果還需要通過相關部門審定后，才能稱為法定的測繪。房產測繪項目有著較大的工作量，不但要綜合考慮國家法律法規，還涉及到國土、規劃、交易、產權等方面的內容，其重點在產權證件的附圖測繪及面積量算上。房產測繪對于項目承擔單位的資質，測繪人員的個人綜合能力、以及所用到的儀器設備等各方面都有較高的要求，這就要求測繪隊伍必須具備雄厚的實力和豐富的測繪作業經驗、方能勝任。

房產測繪的主要內容包括：房產平面控制測量，房產調查，房產要素測量，房產圖繪制，房產面積測算，變更測量，成果資料的檢查與驗收等。工作分外業和內業兩大主要部分。測繪對象涉及公、私房、商品房等多種類別。房產測繪隨著城市的發展、房屋的交易、買賣等情況而必須及時更新，以保持測繪成果與實地情況一致。

2、目前現狀

毫無疑問，房產測繪是為房屋產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料。在這種情況下，房產測繪行業有著蓬勃發展的優勢，也有一系列弊端。

①測繪的積極因素

隨著市場發展，測繪行業的發展也逐步規范。為了加強管理，引導行業健康發展，國家相繼頒布實施了一系列的法律法規來規范市場，《測繪法》、《房產測量規范》、《房產測繪管理辦法》等相關文件相繼出臺。各省、市也結合本地情況，制定了相應的政策。這些政策法規加強了測繪市場管理，規范了測繪行為，提高了我國房產測繪事業的現代化水平，促進了房地產業的蓬勃發展，具有非常重要的意義。

隨著科學技術的不斷進步，我國在房產測繪業方面的科技含量也越來越高。測繪業務不斷的開展，測繪工作者們也逐漸認識到當前的工作需要已經不是常規普通的測繪手段所能滿足的了，他們需要借助更先進的儀器和手段才能圓滿的完成測繪工作。各種先進的測量儀器如手持測距儀、全站儀、GPS等以及其他更加專業的成圖軟件開始在房產測繪工作中得到愈來愈廣泛的應用，而它們的廣泛應用也大大提高了測繪的工作效率和最后的成圖質量。

②暴露出的弊端

盡管法規政策正在不斷改善進步，但仍然有待繼續完善。正所謂無規矩，不方圓，就目前頒布的相關政策法規中，對于項目承擔單位如何參與競爭，如何承擔責任等方面都沒有詳細、明確的規定，各地區的測繪市場都是在摸索中不斷發展，市場化進程較慢，而且，測繪市場的運行和建立依然沒有專門的法律施行，測繪市場的前景方向并不明朗。

測繪企業資質良莠不齊，這正是審查不嚴格的表現。房產測繪是一種專業性很強的技術類工作，對項目承擔單位的資質審查必須嚴格。而現實并非如此，有不少企業在不具備合格資質，也不滿足項目要求的情況下，依然能夠進行測繪工作，實質就是項目承擔單位通過租賃他人的測繪資格證，或臨時聘請具備資質的測繪人員等手段以便通過資質審查。

同時，測繪單位鉆法律的漏洞，也由于測繪市場制度不健全，他們往往采用了不良的競爭手段參與到市場競爭中。他們利用非法渠道盜取他人或其他單位的成果，或者對負責相關項目的有關單位及個人進行賄賂以獲得測繪項目，這些非良性的競爭行為嚴重干擾了測繪市場秩序，并嚴重打擊了剛剛起步的房產測繪市場化進程。

房產測繪相關的基礎資料建設不足，更新不及時。房產測繪這項工作具有延續性，是一項基礎工作，對特定地區內的房產情況必須要進行全面的測量，并且要準確繪圖，在之后的時間內，相關的這些信息及資料都是要不斷完善和更新的。在測繪事業不斷市場化的進程中，參與單位的測繪行為都是被測繪項目所牽引的，有個別的測繪單位并不具備承擔去承接基礎測繪的實際能力，也有的單位鼠目寸光，因過于重視短時間內獲得的經濟利益而刻意忽略基礎測繪，這些都會使得當次測繪項目難度增加，也嚴重影響工作質量。

如今從事房產測繪的專業人員綜合能力參差不齊，專業素養稍顯缺乏，有個別地區與現代信息科技嚴重脫節，導致很多現代高科技技術無法得以應用，甚至有地區的房產測繪還處在手工測量狀態下，測繪技術的發展與進步遭到了嚴重阻礙，因而引發了一系列的測繪糾紛。

二、發展前景

測繪行業市場化進程已是必然的，筆者認為需要做到以下幾點，方能跟上測繪市場化進程的腳步。

1、相關政策、法律法規進一步完善，加強公眾監督。房產測繪本身具備很強的政策性和法規性，因此，要加強法律法規建設，完善行業發展的環境，使行業標準得以逐步統一，從而滿足日益發展的房產事業的需求，促進土地的合理開發與有效利用。同時，我們也要加強對測繪市場的監督，建立一個有效的管理體系，找到日常問題的解決方法，促進房產測繪事業的蓬勃健康發展。

2、加強各相關部門之間的友好合作，促進相互之間的溝通，共享信息。房產測繪的實施需各相關部門的高效協調，才能保證房產測繪產業的和諧發展。問題一旦被發現要及時溝通處理，定期展開業務交流合作，選派優秀技術人員到相關部門進行業務培訓。各部門之間要互通往來，遵照國家有關法規政策達成統一的測繪標準，堅決避免同地區同房屋出現多種測繪數據及成果的現象。

3、提高測繪專業人士綜合能力，強化專業人才，提高測繪隊伍的整體素質。房產測繪業在住房建設方面以及城市經濟發展方面發揮著重要作用，再結合它的自身特點，加強對專業技術人員的培訓，從而提升作業人員綜合能力，改善落后測量方法，并融合進現代先進經驗，促進整個行業和諧健康飛速發展。

4、提升相關政府部門職能，加大在測繪行業上的財政投入。各地區政府應該重視測繪行業的重要性，加強管理，完善審核職能，堅決遵照法律法規，聯系各部門，統籌發展，秉持科技是第一生產力的原則，督促房產測繪行業向高科技、高水平、高素質的方向不斷發展。

三、結束語：

市場經濟不斷發展，測繪行業也是必然要融入到整個市場的大環境中去的，測繪行業要與現代技術緊密融合，符合市場變化規律，才能發揮更積極地作用，推動社會經濟繼續發展。同時，各單位、從業人員都要從我做起，遵守規章制度，積極提升自身的專業素養，在政府相關部門的監督之下，踏實嚴謹的完成測繪工作，為廣大城市居民，為城市經濟發展作出自己的貢獻。

參考文獻：

[1]張輝.試談房產測繪的發展[J].中國房地產業：理論版，2012（9）.

[2]翁淑珠.房產測繪的現狀及技術方法之我見[J].建材與裝飾：上旬，2012（7）.

篇(3)

一、電子證件在政府公共服務信息共享中的應用優勢

政府公共服務信息資源管理是一種集成性和綜合性的管理活動，是公共部門為了實現特定的目標，以現代信息技術為手段，對政府公共服務信息進行采集、加工、存儲、交換、共享、開發利用和服務，對信息活動各要素(信息、組織機構、人員、設施、資金、技術等)進行規劃、預算、組織、協調、指導、培訓和控制，以實現政府公共服務信息資源的合理配置、有效地滿足公共、政府和社會信息需求的活動過程。…信息共享是信息資源管理的重要內容，是指不同層次、不同部門信息系統間，信息和信息產品的交流與共用。與其他人共同分享信息資源，可更加合理地配置資源，節約社會成本，創造更多財富。信息共享是提高信息資源利用率，避免在信息采集、存貯和管理上重復浪費的一個重要手段。電子證件作為訪問政府公共信息的主要身份認證手段和檢索對象，可以和政府公共信息系統實現良好的對接，在信息安全和保密的條件下實現公共服務信息資源共享，可更加合理地配置資源，節約社會成本，創造更多的價值，在便利性、協同性、安全性方面具有不可比擬的優勢。

二、基于電子證件的政府公共服務信息平臺的技術框架

電子證件對于解決信息孤島、重復采集以及信息不一致等問題，對構建跨部門、跨平臺、跨語言、跨硬件的無縫集成的信息交換和共享平臺都有重大作用，所以建立基于電子證件的政府公共服務信息平臺是實現政府信息資源共享的正確選擇。《國家電子政務總體框架體系》科學地將電子政務的社會功能、技術關鍵、管理要素有機組成統一的、動態的整體，并劃分為五個部分：服務是宗旨，應用是關鍵，信息資源開發利用是主線，基礎設施是支撐，法律法規、標準化體系、管理體制是保障。以此為基礎，結合RFID技術的特點及信息平臺的建設實踐和經驗，筆者認為，基于電子證件的政府公共服務的總體技術框架可由六個層次兩大保障體系共同構成(如圖1所示)：六個層次是指：

1．環境層：是指RFID證件的應用環境。包括帶有RFID電子標簽的證件、讀寫器、個人計算機、服務器、網絡設備、終端設備等RFID證件應用及提供公共服務信息必需的運行環境。

2．信息采集層：基于RFID技術的信息采集，通過讀寫器讀取或者寫入RFID證件信息，進行信息預處理，比如解碼、防沖撞、多通道信息去重、信息過濾、分類形成基礎數據庫和業務數據庫，并將信息發送到應用支撐層。基礎數據庫和業務數據庫從政府內部數據和信息共享著手，記錄各業務環節的服務過程，解決數據跨職能部門傳遞困難的問題，并推進政府職能部門職責的明晰、業務流程的協同和服務意識的增強。

3．應用支撐層：應用支撐層是一個與網絡、應用無關的，能夠實現政務信息資源交換、共享與整合，支撐電子政務應用系統的開放性基礎設施。它以統一的物品編碼管理和RFID中間件為基礎，由兩部分構成：基礎組件層和核心服務層。為上層應用系統和門戶獲取所需的資源提供各類統一的基礎支撐服務。

4．應用層：以滿足公眾、企業、政府對公共服務信息的需求為目標，提供各類公共服務應用系統。電子證件管理應用系統，用來實現電子證件申請、電子證件初始化、電子證件個性化以及電子證件查驗四個應用環節的管理，也是應用層的一部分，并與各公共服務應用系統相集成和互動。

5．門戶層：也叫做用戶界面層。用戶可通過政務外網或政務專網訪問應用系統，享受系統的服務。

6．訪問渠道：隨著網絡、通信技術的發展，用戶可以通過越來越便捷的渠道快速高效地實現證件與政府公共服務信息的互聯互通互操作。以上的六層架構，實現了用戶展現、業務邏輯處理和物理資源的有效剝離，具有良好的擴展性。同時，把電子證件的應用與政府公共服務信息資源管理有機地整合在一起，有力地支撐了不同區域和領域統一電子政務應用系統的建設，滿足了區域政府跨部門信息共享、資源整合、業務協同的工作需求。并且，最大限度地保護現有投資，使得政府信息管理系統在變化幅度最小的情況下，可通過升級滿足電子證件的應用需求。

三、建設電子房產證信息服務平臺的案例

房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。由于房屋是重要的不動產，與之相關的交易活動極為普遍，因而房產證在交易活動中得到廣泛的運用。但是，目前利用假房產證進行詐騙的案件不斷增加。為了防止假房產證造成的危害，亟需提升房產證的防偽特性和彌補房產證的管理漏洞。將傳統房產證與RFID技術相結合有明顯的優勢：

1．防偽安全：每張房產證都是全球唯一的，防止偽造和克隆；物理防偽與數字防偽相結合，安全可靠。

2．精確高效：芯片內保存信息，《房產證》填寫信息和《房產登記簿》信息嚴格控制，確保一致。

3．管理提升：驗證方便、信息具備可追溯性，可防止管理漏洞。

2009年，大連房產權交易登記中心建設了一套“RFID房產證信息共享平臺”，包含房產證印制、房產登記、房產證發放、房產證保管、使用和查驗以及房產證回收等功能，用來對房產證的全生命周期的跟蹤管理，提高房產證的安全防偽性能和鑒定能力，規范房產證的發放和使用流程，同時實現司法、金融、房產中介等相關機構可進行脫機或聯機查詢，促進房產信息共享，有效防止利用假證詐騙、一房多貸等犯罪和不良行為。大連市RFID房產證信息共享平臺的系統架構如圖2：該系統架構詮釋了“基于電子證件的政府公共服務信息平臺總體框架”在電子房產證上的應用，核心應用系統由“房產證應用管理系統”和“RFID房產證接口認證系統”兩部分構成，前者用來實現房產證的業務流程管理，后者用來進行RFID房產證的RFID數據讀寫接口、安全控制，實現了“結構松耦合、業務緊集成”的目標，充分證明了該框架的普遍適用性和科學性。系統通過開放式的互聯網連接到房地產交易中心的后臺數據庫中，實時進行查詢，以向普通公眾、房地產交易中心、銀行、房地產中介機構等提供最及時的數據。這意味著房地產交易中心的后臺數據庫會在一定程度上向互聯網開放，這對于中心數據庫來講是相當兇險的。對此，充分評估了整個系統的安全風險并制定了網絡安全、訪問安全、傳輸安全、使用安全、數據安全的五級安全防護方案，由網絡、設備、系統三方面相互配合、共同實現。大連市RFID房產證信息共享平臺于2009年8月上線運行。隨著大連市房地產管理信息化水平的不斷提高，房地產數據不斷完善，在RFID技術的支撐下實現的電子房產證逐步進行應用和推廣，并逐步擴展其遠程自助聯機查驗等高附加值應用。聯機查驗可以使銀行信貸、房地產中介等企業能及時了解指定房產的真偽、數據以及他項權益，從而降低交易過程中可能出現的欺詐，形成良好的交易環境，提升交易效率。

四、建設基于電子證件的政府公共服務信息平臺的制約因素

將電子證件應用于政府公共服務信息平臺的優勢和好處是顯而易見的，但是它牽涉面廣、科技含量高、整個過程中充滿著許多不確定的因素，在建設和推進的過程中，面臨許多的制約因素。

(一)技術標準化和信息安全問題

信息標準化作為電子政務信息資共建共享的基石，是電子政務事業成敗的關鍵。但是目前我國信息標準化建設相當落后，在RFID證件方面還有相當多空白，特別是在集成、導航、檢索和定位信息資源時，一些信息弱勢群體常常缺乏起碼的技術支撐。安全性是電子政務的基礎保障。我國與電子證件相匹配的電子簽名、電子認證等技術的整體研發能力還十分薄弱，信息安全在一定程度上體現了公共服務信息共享的生命力。所有信息系統都不可避免地面臨與網絡設施保護和信息保護相關的攻擊和安全威脅問題，這不僅會影響在線公共服務的完整性和有效性，更會影響公眾的信心。政府公共服務信息平臺包含了大量的反映政府活動以及政府與公眾之間關系的信息，對公眾來說，方便了其獲得公共服務；對政府來說，有利于其全面獲取各方面信息，提高政府管理效率。

(二)數字鴻溝和信息孤島問題

由于經濟水平的差距、受教育水平和區域特色的不同，公民利用政府公共服務信息資源的能力存在著很大差異，數字鴻溝在一定程度是客觀存在的。對政府部門來講，很多業務必須依靠不同部門的合作才能完成。然而在我國，各自為政的管理體制與電子證件的統一性、開放性和規模經濟等產生沖突，各部門出現條塊分割、信息共享障礙嚴重，造成一些政府部門之間缺乏良好的合作基礎和合作激勵機制。

(三)立法滯后問題

在政府公共信息服務的法制建設上，目前需要解決的問題主要在于以規范、明確的法律、法規來保證政府及時有效地提供公共信息服務。我國公共信息服務在立法這一重要環節上相當滯后，許多方面基本上處于空白。同時，現行的各種法律法規已經明顯不適應發展，有關網絡安全、信息認證、加密等方面的法律法規沒有及時跟進，對網絡犯罪的預防、監管、責任追究等也缺乏完整的法律依據。再加上網絡安全缺乏行政法律保障，規范化管理制度建設相對滯后，造成網絡安全管理漏洞，從而產生了網絡信息安全隱患。法律制度的缺失在一定程度上阻礙了政府公共服務信息共享的發展。

(四)資金不足的問題

利用電子證件實現政府信息資源共享是基于強大的信息化基礎設施上，而我國特別是中西部地區由于經濟水平低，信息化建設投入資金少，硬件環境既不能保證其信息資源的質量，也妨礙了信息資源的共享。另外由于“重電子、輕政務”，軟件和信息資源開發利用方面投入相比于硬件投人更少。不僅是投入資金不足，消費資金不強也明顯制約著信息資源的共享。

五、推動基于電子證件的政府公共服務信息平臺建立的對策

為有效推動電子證件的推廣應用和政府公共服務信息資源共享的深化發展，可從以下幾個方面著手：

(一)加強基礎建設和安全管理

首先，應進一步擴大政務信息公開范圍，促進信息共享。為此，在數據庫建設方面，應加強基礎性、戰略性數據庫的建設，建設高速信息網。其次，應加強電子政務安全保障體系的建設。可以通過內部監控審核，阻斷非法操作。同時，進行一定級別的第三方認證，以防范內部人員對信息資源進行惡意操作。

(二)培養公眾參與意識，加強公眾參與機制建設

只有以一種務實、公民可以接受的方式，循序漸進地培育和提升公眾消費在線公共服務的意識和信心，才能走出一條電子政務可持續的發展道路，并為公共服務的日臻完善提供外部動力。首先，加強宣傳，讓更多人知道并了解信息平臺建設及其帶來的便利和效益，利用群體效應影響公眾對移動政務的心理認知，增強公眾的廣泛參與意識。其次，必須降低服務價格和運營費用，保證廣大群眾能夠接受并愿意主動嘗試。

(三)完善相關的法制法規，提高服務的安全性

由于電子證件經常會涉及用戶的隱私，這就要求立法規范，在實施電子證件技術時采用更嚴密的安全設置和安全措施，使用戶安心，提高用戶的信任。政府立法應從政府信息保護方面的法律法規、政府信息公開方面的法律法規、政府信息獲取方面的法律法規、政府信息貯存管理方面的法律法規四個方面來考慮。必須遵循國家信息化建設綱領、規劃和原則，與電子簽名、政務信息公開、個人信息保護等專門立法精神保持一致，同時必須就數據重復采集、數據標準不一、交換平臺多頭建設、信息資源產權不清、公共服務信息資源管理制度不健全等突出問題進行規制。

(四)加大資金投入

政府信息資源共享平臺是基于電子證件技術的強大的信息化基礎設施上。政府應加大在技術平臺建設的投入，特別是要加大中西部“信息孤島”地區的資金投入。在注重投資購買網絡基礎設施的同時，也要注重對信息資源數據庫等軟件設施的很好地開發利用。政府在信息資源整合中要宏觀調控、制定相關法律和政策進行引導，同時要遵循市場規律，充分發揮市場的資源配置作用，面向有效需求，力爭最大的經濟和社會效益。

(五)建立公共服務信息資源共享評價機制

篇(4)

關鍵詞：利用民生檔案法制建設

現代社會，作為民眾基本生存和生活狀態的體現，民生和民主、民權越來越相互倚重，人民群眾的切身利益在民生檔案中最為明顯地反映出來。隨著信息的公開化，民生檔案開放利用的程度加大，關于民生檔案的政策法規也陸續出臺，但任何形式和內容的法規都必須跟得上時代的步伐，滿足得了社會發展的需要，民生檔案的法制建設仍然落后于社會發展的需要，極大地制約了民生檔案的利用，阻礙了民生檔案價值的發揮，因此從利用角度來談民生檔案的法制建設成為本文的出發點。

一、與民生檔案利用相關的法律法規尚不完善

民生檔案利用服務水平的提高與軟硬件的配備息息相關，如果說硬件設施的配備是前提，那么法律制度這一軟件層面的完善就是民生檔案得到有效利用的保證。就目前來說，法律法規仍然存在諸多不足，加上網絡時代的到來給民生檔案的利用帶來新契機的同時，更是給民生檔案法律法規提出了新的挑戰。

1.現有的民生檔案法律規章在利用方面存在盲區。

眾所周知，我國民生檔案歸屬不一，種類較多，包括了婚姻檔案、醫保檔案、軍人安置檔案、低保檔案等等。目前，《婚姻登記檔案管理辦法》、《社會保險業務檔案管理規定》等作為國務院部門檔案規章已經出臺，對歸檔范圍和歸檔要求兩項內容陳述得相當詳實，具有一定的指導意義，但是在利用方面卻存在盲區：

（1）民生檔案的利用方式不夠明確，未考慮到利用主體平民化的特點。

民生檔案受眾面較廣，利用主體大多是最基層的群眾，隨著現代化步伐的加快，利用方式也呈現出多樣化的特點，各地紛紛采取館室聯動、跨館出證以及遠程服務等措施，促進民生檔案的服務工作深入到基層，但在現有的民生檔案法律法規中并未將民生檔案的利用方式細化，無論傳統的還是現代化的都未加以規范，只是著重強調了利用手續，不利于民生檔案新型服務方式的合法化。

（2）未注重民生檔案利用中公民隱私的保護。

民生檔案最為貼近民生，利用率自然最高，據不完全統計，青島市北區檔案館2007年以來的利用統計中，民生檔案的利用占95%以上[1]。利用率之高除了因其受眾面較廣，更是由于現代社會公民物質性權益意識的提高。同時公民對個人隱私的保護意識也伴隨著權利意識的提高而提高，作為檔案工作者也更有義務保護公民的隱私。但在已有的民生檔案規章制度中對于公民隱私的保護卻過于籠統，例如《婚姻登記檔案管理辦法》第十五條第六點“利用婚姻登記檔案的單位、組織和個人，不得公開婚姻登記檔案的內容，不得損害婚姻登記當事人的合法權益”，對侵犯公民隱私權的環節并未加以細化，也未對處罰措施進行詳細的說明。

2.與民生檔案利用相關的法律制度較為滯后。

社會是運動的，法律卻需保持一定的穩定性，否則將給執法帶來一定的困難，因此我們需正確看待法的滯后性，但正確看待不代表對其缺陷不去指正，因為只有不斷發現法律的缺陷，及時對法律進行修訂，才能最大限度地改善法律的滯后性。

（1）從客體來看，民生檔案法規體系覆蓋面較窄。

我國檔案法規體系是以《中華人民共和國檔案法》為核心，以檔案法規、規章為補充的相互聯系、相互協調的統一體。①第一層次：檔案法律。與民生檔案相關的國家專門檔案法律，以及《中華人民共和國檔案法》、刑法、民法等基本法律和其他專門法律中涉及民生檔案利用服務相關的規定目前還沒有。②第二層次：檔案行政法規。筆者登錄國家檔案局網站進行查閱，目前我國已制定和待制定的檔案行政法規共七項，并無涉及民生檔案的行政法規。③第三層次：地方性檔案法規。各省、自治區、直轄市都有制定地方性檔案法規，但其法規內容并無明確涉及民生檔案的管理與利用，更無民生檔案的專項法規。④第四層次：檔案規章。目前有兩部針對民生檔案的國務院部門檔案規章已頒布，分別是《社會保險業務檔案管理規定》和《婚姻登記檔案管理辦法》，涉及其它種類的民生檔案部門規章尚處于待制定狀態。由四川省省長魏宏于2014年11月17日簽署命令進行公布的《四川省國家檔案館管理辦法》是四川省第一部明確涉及民生檔案利用服務的地方政府檔案規章，同時在全國各省、自治區、直轄市此類政府規章中也是開創先河的。

（2）從內容來看，民生檔案服務型規定少于管理型規定。

我國關于檔案利用的法律規章多于上世紀90年代出臺，21世紀以來檔案利用政策多于領導講話和專門檔案管理規定中體現，針對利用服務工作的專項政策增加幅度不大[2]。現有的法規內容中對于檔案利用的規定是少之又少，《上海市檔案條例》僅在第39、41、44條中對利用工作做出字數不多的規定，雖然適用于各類檔案，但并無專指，其中第44條的處罰措施也較為籠統，對利用面較廣的民生檔案而言，違規程度的界定和處罰力度的把握都是不易的。在此大環境之下，民生檔案的規章制度也存在同樣的問題，甚至有過之而無不及。隨著《關于加強民生檔案工作的意見》在各級部門的實施，各地也逐步制定相應的規范性文件，如上海市《關于規范婚姻登記檔案管理的通知》，天津市漢沽區《實施宅基地換房檔案管理暫行辦法》等，但這些文件百分之九十的篇幅都是管理型的規定，雖然也提到了利用事宜，卻僅僅停留在利用手續方面，顯然不夠全面，可見現有的民生檔案法律法規以及規范性文件中的“管理型”規定十分強勢，而“服務型”規定卻相對弱勢。

二、基于利用角度對民生檔案法制建設的設想

將民生檔案信息利用到社會各個領域、各個層面，維護公民的根本利益是民生檔案發揮作用的最終目的，那么民生檔案利用服務的水平就成為關鍵，而任何一次檔案利用服務的飛躍都離不開法制建設的支撐，民生檔案自然也不例外，法制建設越明確、具體、與時俱進，就越能推動民生檔案利用工作的進步，以及民生檔案價值的發揮。

1.提升民生檔案立法層面。

我國現有的民生檔案法律法規處于檔案法律體系的第四個層次及以下，多為檔案規章和檔案規范性文件，而我國民生檔案歸屬不一，利用工作面臨的問題也是紛繁復雜，需要國家從更高的立法層面給予規范和保障。

（1）檔案法律所調節的對象都具有普遍性的特征，因此民生檔案作為涉及領域最廣的一類檔案，需要我國檔案領域的根本大法———《中華人民共和國檔案法》從宏觀層面上增加開放與利用的條款。

（2）檔案行政法規所調節的對象都具有專指性的特征，所以對于門類眾多的民生檔案而言，需制定檔案行政法規加以規范，對民生檔案信息資源建設、開放與利用等環節進行科學合理的規定。

（3）國務院部門規章是檔案法律和行政法規具體化的產物，更具操作性，是我國民生檔案法制建設的一個重要方面。目前，應會同各專業主管部門，盡快解決《勞動保障檔案管理辦法》、《低保檔案管理辦法》、《醫保檔案管理辦法》等各類民生檔案管理辦法在國務院部門檔案規章中待制訂的狀態[3]。

（4）根據需要，將部分民生檔案規范性文件上升為檔案法規、規章。規范性文件是指由行政機關的對某一領域范圍內法律范疇以外的具有約束力的非立法性文件[4]。如2007年國家檔案局印發的《關于加強民生檔案工作的意見》是一部從整體上把握民生檔案工作的規范性文件，引起各級檔案部門對于民生檔案的關注，考慮到民生檔案工作涉及面廣，難度較大，又關乎公民權益、社會穩定、檔案和政府的威信，筆者認為有必要將此規范性文件上升到檔案法規規章層面，為其他民生檔案規章制度的制定提供法律依據。

2.增補檔案法律法規中對民生檔案“服務型”的規定。

筆者在上文中提到我國檔案法律法規中民生檔案“服務型”規定正處于弱勢，有必要針對民生檔案的利用工作增加一些專指性、操作性、執行性較強的條款。目前四川省在此方面已有初步的進展，該省第一部地方政府檔案規章———《四川省國家檔案館管理辦法》中對民生檔案的利用就作了明確的規定，其中第31、34條提到“對公民利用記載有關本人婚姻登記、計劃生育、學籍、學歷、工齡、職稱、獲獎榮譽、離退休、房產等證明性未開放檔案，國家檔案館應當提供便利”，“國家檔案館之間可以開展婚姻證明、房產權屬、社會保險等與民生相關檔案的異地查檔和跨館服務，逐步以數字化檔案等代替原件提供利用，實現檔案信息的遠程利用”[5]。另外，也明確提出可以通過信函、電子郵件等途徑查詢。四川省出臺的這一檔案政府規章值得全國各省市學習借鑒，但是筆者認為我國檔案法律法規中關于民生檔案利用的條款在此基礎上還應更加完善：

（1）由于民生檔案歸屬不一的特性，使得民生檔案的利用工作不僅僅局限于國家檔案館，還與各業務主管部門息息相關，因此國家檔案館應采取措施與各業務主管部門檔案室、各專業檔案館多方協作，共同開展民生檔案的跨館服務和遠程利用。

（2）民生檔案的利用工作涉及多個行業、多個部門，規章制度中應明確各部門的檔案工作內容，將民生檔案的利用工作納入各部門基礎業務建設中，與國家檔案館共同接受國家檔案行政管理部門的監督和指導。

（3）明確民生檔案利用工作中的法律責任和不作為行為，并提出處罰措施，引起各部門的重視，將民生檔案利用工作落實到位。法律法規既是引領民生檔案利用工作的導航，又是追究責任的準繩，服務水平的提高必定有政策法規的變革作為支撐，增加民生檔案利用服務的條款，切實做到有法可依，降低了利用工作中的主觀因素的影響程度，真正地促進民生檔案利用服務的優化。

3.重視民生檔案利用中公民隱私的保護。

《山西晚報》中曾刊登這樣一則新聞：一名女子敲開太原王先生的家門，讓他們全家填寫“居民健康檔案”，還說是區衛生局要求的，王先生看了一下，表格需填寫個人詳細資料，擔心上當泄露個人信息，就沒敢貿然填寫。一則新聞體現出我國公民對自我隱私的保護意識正在逐步提高，然而我國對隱私權的研究和在隱私權保護方面的立法明顯不足，并且民生檔案的服務終點在于公民，涉及公民的眾多個人信息，因此對于公民隱私的保護是民生檔案法制建設的一個重要方面。

（1）明確開放與保密的責任。上文中提到要追究民生檔案利用過程中各部門及人員不作為行為的責任，筆者認為還應追究利用主體泄密的責任。在民生檔案中很多公民信息是以表格的形式記載的，也就是說公民如果合法利用個人這一形式的檔案信息，檔案本身就會涉及他人的隱私，例如各省招生考試辦公室簽字蓋章的高等學校錄取新生名冊，由于該名冊清楚地記載著公民的身份證號碼、錄取專業、學制、培養方式、培養類別、高考成績等個人信息，利用率較高，對于公民個人而言利用本人的檔案信息是合法的，但是如果泄露檔案中他人的隱私或者將他人隱私作為他用就是違法的，那么民生檔案的法律法規中就必須明確開放與保密的責任，增加責任追究條款，為正確處理民生檔案利用過程中兩者之間的矛盾提供法律依據。

（2）完善關于隱私權的檔案法律法規。民生檔案中個人隱私的泄露主要是由于工作人員不當行為、公民個人或組織有意盜用或無心之失。互聯網時代的到來更是讓公民的隱私保護問題凸顯出來，亟須法律法規施以援手。2009年頒布的《侵權責任法》雖然提及隱私權，但不是一部專門針對隱私權的法律規范，僅僅停留在了宏觀層面[6]。當前情況下將隱私權納入憲法還比較困難，可以在現有的檔案法律中增加關于隱私權的條款和出臺專門的隱私權檔案法律法規。通過法律途徑，將民生檔案利用過程中范圍、侵權行為、責任追究以及隱私權的保護方法、權利救濟渠道等內容加以規范，確保民生檔案信息安全有效，保證民生檔案利用中隱私主體的權利。通過民生檔案法制建設，促進民生檔案利用工作更加規范地進行，有助于民生效益的發揮和社會需求的滿足，不過法律畢竟不是工作指南，多多少少會呈現出原則性的特點，造成可操作性的規范不夠明確，那么普法工作就成為民生檔案法制建設不可或缺的一部分，在完善民生檔案法規體系的同時，也需讓公民懂得如何行使自己的合法權利和維護自己的合法權益，共同推動民生檔案利用工作的順利開展。

參考文獻

[1]扎實做好民生檔案工作[J].山東檔案,2008（1）.

[2]馮子直.匯集（第五集）:大力加強檔案法制建設保障和促進全國檔案事業發展:國家檔案局局長馮子直同志在全國檔案法制工作會議上的報告[M].北京:中國檔案出版社,1997.

[3]中華人民共和國檔案局門戶網站.國家檔案法規體系方案[EB/OL].

[4]百度百科.規范性文件[EB/OL]

[5]張曉芳.國家檔案館發展的新保障:《四川省國家檔案館管理辦法》頒布實施[J].中國檔案,2015（1）.

篇(5)

關鍵詞：房地產行業；金融風險；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-01

現代房地產研究學家普遍認為，在房地產行業中金融就是實現房地產行業的資金融通，其中房地產金融的重要組成部分也就是融資，房地產的融資包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產典當以及房地產證券等，目前還沒有形成真正的風險評估系統。那么下面本文就對我國房地產行業中存在的金融風險及其對策進行分析。

一、我國房地產行業中的金融風險

其中在房地產行業金融中，包括了房產金融以及地產金融，兩者均是對房地產資金融通進行研究的重要內容。房地產金融包括吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄等等一系列金融市場行為，其本身也都具有一定的規律性。目前我國金融體制正在不斷的進行改革，同樣在房地產行業金融體制也在逐漸的進行革新。

現今我國房地產行業金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。

房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。

國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產行業金融發展過程中，其交易市場具有一定的復雜性，并且在逐漸加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。

房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、我國房地產行業中金融風險的解決對策

為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。

國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押帶來的風險進行控制。健全我國的金融信息信用管理制度，同時還需要把房地產行業的金融風險以及收益均進行相應的管理。

對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發商對此作出充分的分析。

對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到在企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。

對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。

對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行不但要對其自身的金融安全進行保障，同時也要對其管理力度進行加強，以能夠逐步提高其風險管理能力，對于房產的低抵押上，則就要對其個人信用制度進一步進行完善。

三、結語

總而言之，想要對房地產行業金融風險進行有效的控制，必須對房地產金融業的融資渠道進行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。

參考文獻：

[1]范俏燕.房地產市場過熱與金融風險——從美國次級貸款危機談起[J].金融理論與實踐，2008（1）：187-188.

[2]高鵬，李雪，董紀昌，等.我國房地產金融風險形成機制的演化博弈研究[J].現代管理科學，2012（5）：241-242.

[3]鄭麗松，王嚇忠.信息不對稱下我國房地產金融風險研究[J].價值工程，2008（11）：325-326.

[4]宋斌，郝吉.構建我國房地產金融風險均衡配置體系[J].生產力研究，2010（12）：57-58.

[5]羅曉娟.信貸支持與房地產金融風險[J].西南金融，2013（3）：169-170.

篇(6)

[論文關鍵詞]“小產權房” 法律保護 必要性

小產權房的存在由來已久，以前一直沒有受到重視，但隨著近年房市的一路走高，房產價格急劇上升，價格相對低廉的小產權房才開始進入人們的視野，小產權房由于存在諸多問題，它的出現影響了房地產市場健康、穩定的發展，也影響了人民的安居樂業，推動小產權房理論的研究，成為了我們當前迫在眉睫研究的話題之一，下面本文剖析小產權房存在的原因，以及推動小產權房完善的對策意義。

一、我國“小產權”房存在的原因

（一）相關規定之間的矛盾

《民法通則》中第71條規定：財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益、處分的權利。《物權法》第4條規定：國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。第39條規定：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。《物權法》第3條第3款規定：國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。依據上述法律，似乎“小產權房”是有合法地位的，事實上，“小產權房”也是當地鄉鎮政府同意并且發放證書的，是承認的。然而我國《土地管理法》第43條、第44條明確規定，不論任何單位及個人進行工程建設并且需要使用土地的，必須依法按照規定程序申請，才能合法使用國有土地；將農用土地變性為建設用地的，或者工程建設需要占用土地的，必須按照法律法規有關要求辦理變性轉用手續。以上法律制度之間的矛盾，將“小產權房”推向了極為尷尬的境地。對于農村集體而言，他們本身并不擁有集體土地產權，至少在完全意義上的土地產權不可能擁有，因而在土地流轉市場里邊是不可能存在農村集體所有土地的。“小產權”房無法進入房地產交易所辦理轉讓、抵押、過戶，是不能夠得到法律保護的。

（二）住房的剛性需求與高房價之間的矛盾

近十年，我國經濟發展迅速，即使政府針對抑制房價積極嘗試著出臺不同的政策，然而，房價依然是居高不下。隨著城鎮化進程的大力推進，大量已經喪失土地的農村勞動力紛紛涌入城市，他們都希望能夠在城市有一個屬于自己的住房；另外，城市中也有一部分人因為子女已經成人，也需要一套房子給他們將來的生活鋪路。然而他們的收入使得他們對城市的住房望而卻步，種種類似的剛性需求使人們不得不把注意力集中到周邊城鎮的“小產權房”上。而對于出售“小產權房”的集體而言，這獲得的收入遠遠高于土地被占用補償款。這種矛盾讓“小產權房”如雨后春筍一般，大量出現在城市周邊的城鎮。

二、小產權房帶來的社會危害

（一）加速耕地減少，威脅國家糧食安全

我國整體處于地少人多的國情之中，土地資源更顯其重要性，截止到2011年，我國耕地面積18.25億畝，其中發達城市諸如北京、天津、上海、浙江、福建、廣東六省市人均擁有的耕地面積比聯合國糧農組織確定的0.8畝的警戒線還要低。中國要以世界7%的耕地養活世界22%的人口，糧食問題是一個關系社會和國家穩定的大事。但是小產權房這種自發行為的出現，讓很多原有的耕地變成了高樓，在一定程度上直接導致耕地面積減少，并且在近幾年中，小產權房問題凸顯，如果不加以抑制，將會導致更多的土地被侵占，耕地面積及糧食安全將無法得到保障。

（二）小產權房購買者的利益存在潛在性的危害

1.物權法上不受保護

因為房屋屬于不動產，根據《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”根據法律規定，農村的宅基地使用權以及在其上的房屋所有權是不能夠自行轉讓的，即使轉讓也應是在集體經濟的內部，不能夠轉讓給城市居民。因此，即使買受人獲得了當地政府相應的“產權”文件，也不產生物權效力。因此，一旦國家決定對于集體土地進行征用或拆遷，將有可能直接導致買受方得不到任何經濟補償。

2.債權法上因存在合同無效的法定事由，購買者的權益不能得到保護，這一點在《合同法》第52條第（五）項有明確的規定“有下列情形之一的，合同無效：違反法律、行政法規的強制性規定。”因此，買受方如果是城鎮居民，在購買小產權房之后，將得不到相應的法律保護。

（三）擾亂了國家對土地的整體規劃和利用

國家依據整體經濟以及社會發展的總體目標，制定土地的總體使用方針與規劃，并依據土地利用調整次序和土地利用結構與布局，來合理安排我國對于各類土地的使用，本著盡可能保護耕地和控制非農建設侵占農用地的原則，協調土地資源的保護和經濟發展的關系。而小產權房的建設往往是“先斬后奏”或者“只斬不奏”，造成國家土地利用規劃的失控，擾亂國家對于土地使用的整體規劃。

三、針對“小產權房”制定保護性法律法規的意義

目前，城市人群和農村人群固定房產的價值最大差異不是來自地域等條件限制，而是來自法律對固定房產的身份限定。這種情況的存在是侵犯了憲法賦予農民的平等權利的。制定“小產權房”保護性法律法規可以給予農民平等權利，也可以無形中增加農民的固定資產的貨幣總值。另外，農民擁有“小產權房”的合法權利，一旦第三方征用的時候，高額的土地補償款也會幫助農民在喪失房屋之后重新擁有自己的新房產。

其次，對于已經購買“小產權房”的購房者來講，制定保護性法律法規之后，他們的房產權益得到了保障，這對于這些低收入人群來講，無疑是維護了他們的財產權益，是有利于社會和諧穩定的，這推進這部分人民群眾的生活質量會起到極大的作用。

“小產權房”保護性法律法規的制定，從某種程度上講可以補充稀缺的公益住房資源，不僅緩解了高度緊張的住房壓力，同時對我國目前居高不下的房價起到一定的抑制作用。如果“小產權房”合法化，自然就擴大了“小產權房”的購買群體，合理合法的建設，會加速城鄉一體化進程。

四、制定“小產權房”保護性法律法規的政策探討

（一）規范現有“小產權房”

1.對于非法侵占耕地、私搭亂建的 “小產權房”要堅決予以拆除。不允許任何地方政府、任何房地產開發商、任何個人以任何名義將這種侵害國家耕地的“小產權房”合法化。

2.對于搭建在農民宅基地的“小產權房”，公布法律予以合法化。并且將這部分房源納入保障性住房體系，用城市周邊的房源解決低收入人群的住房問題，緩解城市住房緊張的不利局面。

（二）建立一套嚴格的“小產權房”建設審批制度

當“小產權房”取得合法地位后，其價值的增漲必然使一些人想用非法的手段從中得利。必須建立一套嚴格的“小產權房”建設審批制度，避免國家耕地嚴重流失，對于打破制度，非法審批和建設的人員，要公布法律予以嚴懲，增加此類犯罪的成本。

（三）規范“小產權”房屋買賣管理

篇(7)

使用說明

1．承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同。本承攬合同適用《中華人民共和國合同法》分則第十五章的規定以及其他相關法律法規的規定。

2．本合同適合于各整體廚房生產商、經銷商與消費者就“整體廚房”的購銷、安裝、服務等事宜，達成一致意思表示時使用。

3．消費者對本合同中的條款應當認真閱讀和理解，尤其是對有下劃線的條款要做到真正理解，合同一旦簽訂即視為當事人雙方對合同條款無異議。

4．合同中雙方當事人手寫體條款的效力高于印刷體條款的效力，補充條款的效力高于事先印刷條款的效力。

5．提倡各整體廚房生產商、經銷商以高于本合同之標準向消費者提供更高標準的服務，如技術標準、保修承諾等。

6．本合同一式三份，當事人可以根據需要適當增加份數。

7．本合同應當使用鋼筆或者黑色炭水筆填寫。

8．本合同由青島市工商行政管理局統一指定印刷企業印刷、發行，由青島市工商行政管理局負責解釋。任何單位或機構不得擅自印刷、翻印買賣和發行。

協議條款

合同編號：_____________________

簽訂地點：_____________________

簽訂時間：_____________________

合同雙方當事人：_______________

定作人（以下簡稱甲方）：_______

安裝地點：_____________________

現住所地址：___________________郵政編碼：______________________

身份證號碼：___________________聯系電話：?____________________

承攬人（以下簡稱乙方）：_______

營業執照號：___________________注冊地址：______________________

法定代表人：___________________聯系電話：______________________

本廚房設計師：_________________聯系電話：______________________

安裝負責人：___________________聯系電話：______________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國消費者權益保護法》及其他有關法律法規的規定，結合整體廚房企業標準和本廚房的具體情況，甲、乙雙方遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則，達成本合同并共同遵守。

第1條　付款方式

1．1 合同價款以訂貨系統價格作為計價依據，具體見雙方簽訂的訂購單，貨款以現金或者（??）方式支付。

1．2 甲方在乙方整體廚房展示廳預約上門設計時需要交納設計定金，行業慣例為合同總價款的____ ％，（人民幣____ 圓），乙方登門出具設計方案后由于甲方原因不定做的，定金作為乙方勞務成本和甲方信譽保證金不予退還；如甲方定做的，設計定金轉化為貨款，甲方只需交納余款。