序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇商業綜合體行業研究范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：城市綜合體；成本管理；限額設計；分析與探討

中圖分類號：S611文獻標識碼： A

引言

限額設計是地產項目成本管理中重要的一環，對成本控制的成效具有決定性作用。在住宅項目中，限額設計相對成熟，而對于綜合體項目，限額設計工作面臨的問題和困難就如同綜合體項目的特點一樣相對復雜。

一、綜合體項目的特點分析

主要就與住宅產品的差異，分析對成本管理有影響和制約的三項主要特征，包括業態全、規模大、商業多。

1、業態全。一般的城市綜合體項目，都屬于復雜建筑群的集成，其業態涵蓋全，包括大型商業MALL、商業街、酒店、寫字樓、住宅、底商等，各業態之間相互作用、互為價值鏈，是與住宅類有很大區別的房地產產品。而每一種業態，都有其不同的管理特點和成本需求，很難像住宅產品一樣可以借鑒和類比；各個業態同屬于一個地塊上開發，在建筑和結構上相互聯系，但因大多是先后開發，又是相互制約。

2、規模大。由于城市綜合體項目的功能定位，它需要滿足人們購物、酒店、辦公、居住、出行、文化娛樂等多功能、復合型的需求，它必須是一定規模的建筑群。以上市公司寶龍地產的三大標桿項目為例（上海七寶、杭州濱江、廈門湖邊），占地約8萬平米，總建筑面積約40萬平米。同時，為滿足停車的需要，地下建筑面積一般較大，占總建筑面積的35%左右，基本為全地塊全地下室，甚至部分或全部二層地下室。

3、商業多。一般的城市綜合體項目中，商業屬性面積的權重比較高，純住宅面積權重相對低，甚至于部分項目依托于周邊住宅而屬于純商業地產項目；而商業部分，政府在土地出讓條件上也會硬性要求較高比例或一定年限的自持。而商業部分的盈利模式，不同于住宅項目，商業的核心收益來自于商業交付后運營的租金回報和物業升值（具體與自持比重有關），而不是在交付前的一次性銷售收入。

二、綜合體項目的限額設計中面臨的問題

我們從2008年的金融危機讓地產行業刮起“設計優化”的培訓浪潮中可以看到，盡管高房價、高利潤在一定時期會掩蓋住設計不經濟引起的浪費、大部分房企不是很重視“限額設計”，但終究還是回歸正道，這六年來，各大房企都制定了有自身特點的限額設計標準，相同產品的限額設計指標也不斷被刷新。在此過程中，各大房企在限額設計上已有經驗可循，各大設計院也已基本接受和能較好的配合。因此在地產行業，早有領軍企業吹響號角“讓設計師的那支筆不再顯得那么重要”、“讓設計決定成本論在房地產行業（住宅產品）中失靈”。

而對于綜合體項目，并沒有這樣樂觀。

綜合體項目因其業態的復雜性、檔次定位的差異化，因而單一性相對住宅尤其突出，我們在確定限額設計目標時，基本沒有同類項目可參照，難以確定令設計師信服的標準。盡管最終也能在設計合同中落實限額設計目標，但設計師基本也是抱著試試的態度、或者僥幸心理，何況客觀存在著綜合體項目的建筑空間大、平面異型、結構受力復雜等這樣的理由。同時，如何核算指標，也會因住宅、商業各業態交錯、地上地下相互影響，也使得如何核算各業態含量指標變得復雜。在這種復雜的情況下，如何落實限額設計，這是我們需要探討和解決的問題。

三、問題的探討和解決

（一）區別對待、合理確定目標

確定一個目標不是難事，但確定一個可以被設計師認同、并且努力去實現的目標不容易。我們可以在網上搜索到“南寶龍、北萬達”這樣在商業地產界數一數二的企業的限額設計目標，我們對比后會看到有很大差異。如果拿來就用，顯然不可行，我們需要考慮結合企業自身特點進行一些調整，然后確定一個符合企業發展階段和管理特點的目標。

而在限額設計目標的確定原則和方向上，我們需要充分認識到商業產品與住宅產品的差異性，實事求是、區別對待。

我們對于綜合體項目中的地上住宅、地下室工程，應設定嚴格的、處于行業先進水平的限額指標，這一類型的建筑相對簡單、限額設計工作相對已成熟，我們力求做得更經濟，往精細化設計方向努力，向行業標桿靠齊。

而對于地上商業MALL、酒店、寫字樓等產品，因為對物業增值目標的追求，在外立面效果、建筑功能、建筑品質需求相對高得多，不能在限額指標上苛求，以避免制約設計師的建筑發揮。因而可以設定較為保守的指標，或與設計院充分溝通后確定一個雙方都可接受的指標，或者是設定一個指標范圍、允許上下浮動等較為靈活的目標。也可以同時在合同條款中設定激勵條款，如設計結果低于限額可以有獎勵，或者設定不同合同單價，以對應不同的設計結果，體現優質優價。不管物業形態的建筑外形有多么特殊、結構計算有多么復雜，限額設計指標必須有。

（二）化整為零、抓住重點和難點。

由于綜合體項目中，商業所占面積較大，住宅面積對較少，總體來看，商業是主要部分，是重點。而的地下面積所占比重較大，約占總面積的1/3左右，而其結構成本一般是地上部分的3倍左右，這樣看來,對于總體項目的結構成本而言,地下與地上在總金額上大體相當，各占50%。而地下工程對項目品質的影響度弱、客戶的敏感度相對低、管理阻力相對小，因而地下部分的結構工程是綜合體項目限額設計的重中之重。采取的工作方法與住宅產品相差不大，只是需要注意商業區域與住宅區域的需求差異。

而地上部分，盡管面積大、結構指標離散性大，但因其對項目的品質敏感度高、管理阻力大，而結構成本所占比重相對低，因而結構成本不是地上部分的重點。我們再進一步對大商業的地上部分的成本進行拆分，依次大致是室內精裝修、綜合機電及設備、外立面幕墻、結構工程等。因此，對地上商業部分的限額設計工作，就不能類似住宅一樣局限于結構指標上，應更加關注內外裝飾、機電設備等專業上。而這兩個專業對項目品質影響較大，因而是綜合體項目限額設計的難點。

總之，在限額設計工作的重點分析時，只要充分認識兩個區別，即商業與住宅的區別、地下與地上的區別，在此基礎上分析其特點，就能把握住限額設計的重點和難點。

（三）化繁為簡、剝離矛盾點和化解沖突。

在商業產品上，由于業態的復雜性、建筑和結構相對復雜，加之我們自身有追求品質、效果的愿望，因而限額設計的落實的阻力和難度更大。比如我們在進行商業區域地下車位的優化時，要減少柱距、降低層高，那我們會面臨這樣的矛盾“地下柱距小了，地上商業開間就不夠了，品質就降低了；地下車位數量少了，今后客流量增加了就缺少車位了”等等。

在目標的實現每一個環節，我們會面對很多類似的矛盾和質疑，需要我們轉變思路，在商業產品的限額設計管理中，不局限于技術經濟指標的衡量，而需要以滿足公司對品質的追求為核心，以價值工程為手段，以最大化的投入產出比為衡量標準，進行多方案比較、多材料比較的技術經濟分析、比較、決策。

同時，我們也需要運用“化繁為簡”的方法，對復雜的綜合體建筑構造進行拆分，剝離出有矛盾、有問題的局部區域，然后一一化解。我們可以把綜合體項目在平面上劃分為住宅、商業，在立體上分割為地下、地上。然后分別分析各個區域在設計、成本上的特點，區別對待。例如在確定車位數量時，商業區域需要考慮今后若干年的客流量進行車位預留，而住宅區域要盡量減少車位數量；在確定地下室柱距時，商業區域的地下室，有一部分在地上商業的投影下，會受地上建筑的約束，難以按經濟柱距設計，但投影面積以外的區域仍應按經濟柱距設計；在確定地下室層高時，也需要區域分住宅區、商業區，住宅區按最小層高設計，但商業區要考慮因素較多，既受地下有局部商業、局部貨運通道的影響，又要考慮在預留機械車位的方案。

（四）工作前置、流程優化，為管理工作留出時間和空間。

在制度層面，需要我們甲方做更多的產品標準研究、技術方案的比選等前置性工作，用標準化的文件更清晰地表達我司的設計意圖和要求，指導設計院去落實。同時，通過對設計工作流程的優化和再造，減少在專業設計上的等待時間、減少各專業間的錯漏碰缺問題。

例如在結構專業上共性問題的研究應前置，如基坑支護方案的比較、基礎形式的選擇、地下室頂板結構形式、主體結構選型的比較與優化等專業性的總結和研究應有計劃性的完成并形成標準化成果，可以指導各個項目的設計管理工作；

在部品的研究方面，針對綜合體項目的特點，對于一些綜合體項目特有的、通用的構件進行研究、總結和規范管理。比如萬達集團對采光頂的結構設計進行總結和研究，于2012年就制定了《采光頂的結構限額設計管控標準》，在綜合體項目的限額設計管理進程上邁出了精細化的步伐。

篇(2)

【關鍵詞】商業辦公綜合體;項目建筑;配電系統設計

不同于單純的商品房建筑，商業辦公綜合體項目占地面積大，用電負荷量大，需要發揮出多方面的功能。現階段，能夠用于商業辦公綜合體項目中的配電工具不斷增加，技術也不斷升級，給予配電系統設計提供了夯實的物質基礎。如何在這樣的背景下，做好商業辦公綜合體項目配電系統設計工作，是建筑企業普遍關注的問題。

1.國家對于商業辦公綜合體項目負荷等級和供電要求的規定

1.1 國家標準規范

JGJ16-2008《民用建筑電氣設計規范》

GB50052-2009《供配電系統設計規范》

1.2 規定的詳細內容

依據《民用建筑電氣設計規范》的相關規定，凡是商業辦公綜合體項目，都應該配備一級負荷的備用照明，一級負荷的疏散照明。而《供配電系統設計規范》中，明確提出一級負荷應該采用雙重電源供電方式，也就是說，如果集中一個電源出現了故障，另一個電源應該可以滿足其正常運行。在此過程中，一級負荷的供電要求要想得以滿足的話，應該從城市電網接入兩路獨立10kv電源。計算機系統應該劃分為一級負荷中的重點和關鍵，因為其容量比較小，消耗電能不大，可以以UPS作為其應急電源，此時不會設置相應的柴油發電機組。當然，如果電網建設中，不能提供相互獨立的電源，就應該設置自備柴油發電機組。

2.商業辦公綜合體項目配電系統設計流程

商業辦公綜合體項目配電系統設計工作是一項系統化工作，涉及面廣泛，牽涉內容多樣化，需要從多個角度去進行詳細設計，以保證整個商業辦公綜合體項目供電需求的滿足。具體來講，其主要涉及到以下幾個方面的內容：

2.1 科學選擇商業辦公綜合體配電變壓器

在商業辦公綜合體項目配電系統設計的過程中，配電變壓器是很關鍵的設備，合理科學的配電變壓器選擇方案，是保證其發揮功效的重點所在。因此，我們應該積極做好商業辦公綜合體配電變壓器的選取工作。

一般情況下，配電變壓器的選取設計到兩個方面：

其一，變壓器的數量;

其二，變壓器的容量。

在此過程中，秉持商業辦公綜合體供電可靠性，安全的原則，確定其數量和容量。

2.2 合理選擇相對有效的供電方式

一般情況下，商業辦公綜合體供電方式主要分為10kv高壓側雙電源進線和單電源進線兩種方式。具體來講，雙電源是經過聯絡開關后，實現與變壓器的聯通，低壓側多數是以單母線分段的方式來運行，這種模式安全系數比較高，能夠保證用電安全需求，但是投資消耗比較大，因此往往適用高檔的商業辦公綜合體系中;而單電源，是低壓側單母線不分段，成本消耗比較低，在穩定性和安全性不如雙電源，能夠滿足大多數的普通商業辦公綜合體的用電需求。因此，我們應該結合實際情況，合理選擇相對有效的供電方式。

2.3 科學設置商業辦公綜合體配電所

對于商業辦公綜合體項目來講，配電設計過程中配電所位置的選擇尤為重要，一般情況下需要考慮一下幾方面的因素，以保證成本最低，安全性最好，能夠切實滿足用戶的用電需求。

其一，保證負荷分配的合理性，安全性，控制高壓供電半徑范圍，使得其處于合理的范圍內;

其二，設置商業辦公綜合體用電負荷中心位置的時候，保證進出路線的便捷性，以最大限度的實現電能的節約;

其三，對于規模比較大的商業辦公綜合體項目來講，應該本著用電穩定和安全的原則，實現用電負荷的劃分，合理設置多個配電所;

其四，由于商業辦公綜合體內部的樓宇高度有著比較大的落差，就應該積極對其進行劃分，科學設計和規劃供電范圍;

其五，處理好配電所與商業辦公綜合體之間的空間安全，保證其處于安全的距離。

2.4 實現監控系統設計工作的監督和管理

從理論上來講，商業辦公綜合體供配電監控系統的設計，是保證配電設備安全運行的有利保障。隨著現代化技術的融入，如電子技術，通訊技術，傳感器技術和計算機網絡技術相繼成為其重要組成部分，使得商業辦公綜合體配電系統的設計質量不斷提高。

在監控系統設計工作過程中，應該注意以下幾方面內容：

其一，處理好監控系統工程成本與效能之間的關系，保證以最小的消耗獲得比較理想的效能;

其二，依據實際情況，保證監控系統符合珍格格綜合體項目的特點和需求。

2.5 詳細制定高效的配電系統方案

首先在配電系統方案確定的過程中，應該依據變壓器安裝容量和計算負荷，實現管理者，供電部門的有效溝通，從而制定高效的配電系統方案。

具體來講，其主要涉及到以下幾個方面的內容：

其一，確定消防系統的管理模式，開展塔樓綜合體的設計工作;

其二，依據當地相關建筑規定以及建筑工程個需求，可續設置專用變電站，并且控制其容量需求;

其三，弄清楚進線電壓等級和進線位置，尤其是專線能夠出現多少負荷，如果在此過程中采用雙回路供電方式，供電部門應該將注意力放在電源可靠性方面;

其四，依據用電設備的負荷登記，計算出負荷容量，在此基礎上確定引入多少進線，以保證項目工程成本投資的合理性;

其五，依據民用建筑節能條例的相關規定，安裝用電分項計量裝置，避免大功率冷主機難以啟動。

3.結束語

商業辦公綜合體項目配電系統設計過程復雜，需要使用專業化的人才隊伍，在遵守國家相關規定的基礎上，積極做好與供電部門之間的溝通，以滿足用戶的用電需求為落腳點，做好各項配電系統的構建工作。在此方面，我們還應該積極去學習先進的配電系統設計經驗，將其納入到自身配電系統中去，以實現配電系統的完善發展。

參考文獻

[1]建設部工程質量安全監督與行業發展司，中國建筑標準設計研究院.全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇（2007）電氣[M].北京：中國計劃出版社，2007：52-66.

[2]朱瑞杰，于，夏增極.EPON 技術在配電網自動化中的應用[J].電力建設，2011：32（6）：49-53.

篇(3)

關鍵詞：人性化視域；城市；商業綜合體；空間設計

Pick to: urban commercial complex to effective play to meet shopping consumption main body function, must be reasonable design of commercial complex. As the advocate of people-oriented concept, humanized design is one of the design to conform to the commercial complex development purposes, above the city complex commercial space design also requires a lot of introduced human elements to guide consumers happy shopping, especially in the traffic space, the shopping space and external space, the space of commercial building design fully consider human factors, this article will analysis from all aspects of humanized space design in these urban commercial complex.

Key words: human vision; City; Business combination; Space design

中途分類號：B834.2 文獻標識碼：A

0引言

城市商業綜合體是現代化商業建筑發展的產物，是隨著人們生活水平、物質文化需求不斷提高而為適應現代消費方式而衍生出來的。社會在發展，商業綜合體服務、面對消費對象日趨多元化。伴隨城市與建筑之間關系的越來越緊密，商業綜合體空間為城市形象扮演著更重要的角色。這些因素都使得商業綜合體空間環境的設計與其它城市公共建筑相比更具復雜性。此外，人們消費觀念與消費行為的進步，要求商業綜合體空間不光在物質方面滿足需求而且要在精神、情感等人性化方面上也要跟得上需要，這使得在商業綜合體空間設計上有了更新的要求和發展方向。

1 城市商業綜合體空間概述

城市商業綜合體是一個公共、開放、功能多元化的城市建筑群體，是城市建設的構成的重要部分，同時也是經濟發展和消費活動進行的主要平臺。隨著區域經濟的飛速發展，人們消費水平的提高，都要求商業綜合體具備高效率、多功能綜合性，在這一需求下，集購物、酒店、辦公、酒吧、公館和休閑娛樂于一身的商業綜合體空間設計成為了城市商業建筑發展必然趨勢。超大建筑規模為起點的大型商業綜合體充根據各自的作用將辦公、購物、餐飲、娛樂等功能進行有機結合，這樣可以為不同行業、不同階層消費群體提供色彩豐富的現代都市環境，以滿足城市消費者日常需求。商業綜合體空間一般由展示、購物、休閑等功能空間有構成，通過人性化設計與各種功能空間的組合，使其成為以人性化建設為基點，給消費者服務的多元化商業綜合主體。

2 城市商業綜合體人性化空間設計要點

1．商業空間總體設計要點

在現代化商業綜合體空間設計中為體現“以人為本”的理念，現代設計強調顧客消費空間與服務者工作空間多樣化有機的結合。以最常見的中庭結構為例，各層營業廳環繞中庭展開，豐富了空間的層次，通過中庭把光、影、色彩、扶梯、樓梯、綠化等巧妙地組合起來，形成一個動靜交織、形態各異、極富藝術魅力的空間環境[2]。在內部設計上可利用地板或頂棚的形式差異、燈光照明、色調對比、空間結構變化，對消費者起到引導作用，消費區域內應該有明顯的標識通達的徑路，可以讓消費者能夠輕易到達欲往區域。

2．功能與風格定位設計要點

現代城市商業綜合體多元化功能囊括了休憩、辦公、娛樂等多種消費功能，自身建筑非常龐大，人流密集，還由于各個經濟發展狀況、消費水平的差異、人性化設計認識的不同，商業空間的設計也不盡相同。隨著城市消費水平快速發展，商業化形態多樣的今天，綜合體商業空間的設計首先要著眼于準確定位建筑在城市建筑群中的主體功能，并使建筑形態之間、建筑與外部社區、環境之間呈現出和諧、共生和互補的狀態。

3．商業建筑交通設計要點

為了使得商業建筑外部交通順暢便捷，設計上應該盡量在建筑周圍設置足夠的人流、車流集散空間和緩沖空間，使其作為室內外的一種過渡，避免同城市道路發生沖突。出入口的設置處理，也是交通組織的主要內容之一，由于商業建筑往往靠近城市干道，因此就涉及到其出入口與城市干道交通相協調的問題，否則將影響到商業綜合體自身的正常運轉和城市干道交通的運行。出入口的流線組織，應做到交通與流線設計的合理性，盡量減少和避免人流的不合理交叉。流線主要劃分為人員流線和貨運流線，兩者出入口位置應臨近各自的功能區段，且相互間有一定的間隔，顧客人流較大，流動頻率高時，可分設多個出入口，引導人群有序地流動，而卸貨停車處，通常設置在較隱蔽處，以免影響交通和環境美感。

3城市商業綜合體空間人性化設計分析

3.1購物空間人性化設計

商業空間中的購物空間主要功能是提供服務者與消費者交換貨幣與物品的空間平臺，是商業空間的主體。對購物空間進行人性化設計主要是為了給消費者選購商品提供方便舒適的環境，提高商業效率。通常，商業空間中的購物空間可以分為敞開式空間與封閉式空間，其中敞開式空間又可以分成半敞開式空間與全敞開式空間[2]。敞開式空間主要側重于商品展出和陳列，這樣消費者方便直觀的看到欲購買的物品。封閉式空間相對于傳統的商業空間利用方式上來講，不方便消費比選商品，現在開始慢慢被淘汰掉了。在設計敞開式空間時，應充分根據物流情況合理布局以免造成商品在某區域內產生堆積。另外，還應該在設計時充分考慮售后服務、娛樂等功能于購物空間中。在購物空間通道內設置座椅或專用休息場所等方便消費者休息，這樣可以使購物空間更加顯得人性化。

3.2交通空間人性化設計

商業空間相關交通空間應當便捷、通暢利于消費者進行消費活動。商業內部的交通空間一般情況下可以分成垂直交通空間與水平交通空間兩種。交通空間實行人性化設計應當從以下幾個方面進行[3]：

1．消費者通道寬度。消費者通道是供消費者通行的空間，應當具有足夠的寬度，確保交通順暢，同時又要避免通道過寬而導致的面積浪費現象。

2．空間出入口。空間出入口設計對消費者流線組織起到非常重要的作用，其位置必須合理布置，選擇適宜的形式，在出入口應當設置引導提示牌。根據消費者的流線和人流大小，確定出入口的寬度、數量、分布位置。

3．垂直交通布置。自動扶梯、電梯與樓梯是垂直交通的主要聯系方式。在具體設計中，可以根據城市綜合體的規模合理利用幾種不同形式的垂直交通方式，確保能夠迅速地疏散、引導消費者人流。自動扶梯應當設置在較明顯的出入口位置，方便消費者利用便捷的豎向交通，增強上下空間的串聯性。

4．商業區步行空間也是整體商業交通空間的重要組成部分，使得商業區與商業區相互連通?；谌诵曰虡I區步行空間的設計應該是舒適的、相互交通的，以人為本的內涵就是給人以人文關懷，設計人性化的商業區步行空間，對于一個城市商業的發展和對人們的生活水平的提高有著極其重要的作用，是城市讓生活更美好的發展需求。對商業區步行空間中環境和路徑的設計研究出具體可操作的方案，充分體現出人性化的重要意義。

3.3商業建筑外部空間人性化設計

隨著人們文化和生活水平的不斷提高，近年來人們商業建筑的外部空間也有了新的要求。以構建人性化的空間研究為目標，將人們的消費行為和消費心理作為研究對象,結合現代化建筑美學和我國歷史文化背景對商業建筑外部空間中人性化因素進行分析，根據人們消費心理學的特點，充分考慮與周圍建筑物協調化和景觀保持一致性，構建出與人的生理與心理兩方面都相符的人性化空間環境。研究人性化視域下商業外部空間設計的有效方法和實現途徑,構建出切合人性化原則的商業外部景觀。從而提高人們視覺舒適感，給人們購物帶來愉悅。同時可以促進人們在該空間中進行各種消費活動,最終構成一個舒適有現代化美感的商業外部空間,引導人們消費的同時也給我們的城市增添了一份美麗的景色，形成標志性的商業群體。

3.4輔助空間人性化設計

將商業空間中的輔助空間采用人性化設計后，比如：咨詢臺、綜合服務臺、洗手間、休息區等可以在整體上增強商業空間的人性化指數，從而提高消費者的舒適度、滿意度。在設計綜合服務空間時，我們更應該側重于空間構成的識別性，可以運用不同的外形、標識等指引消費者使其快速、準確地找到所需的服務空間位置。此外，在這些輔助空間中可以添置小的雕塑、魚缸、盆景等營造景觀氛圍，提高人們購物美感，同時也提升了整體輔助空間的使用質量，從而滿足了消費者身心需求，增加人們的消費欲望，無形中提高商業效益。

4結語

在城市讓生活更美好的倡導下，為了增強城市綜合體為人民服務的功能，就必須在城市綜合體的各個空間的設計上都充分考慮人性化因素。人性化設計也是現代化建筑發展的主要方向之一，在具體實施過程中，應當遵循開放性、多樣性、可識別性等多項人性化原則，構建和諧唯美的城市商業建筑群，為人們營造美好的生活提供平臺。

參考文獻：

[1]胡啟鵬，現代城市城市綜合體商業空間設計[J].城市規劃與發展,2011

[2]王云，現代商業建筑設計[M].北京:中國建筑工業出版社,2009

篇(4)

【關鍵詞】商業綜合體；特色鋪裝；小品雕塑；夜間燈光；植物色塊

緒 論

商業綜合體將成為城市建筑發展進步的標志，同時這也是城市發展的需求。商業綜合體的高速發展，帶來了新的景觀思考方向。建筑結構和景觀綠化的良好結合，將整體空間塑造得更加藝術化和人性化，充分發揮出地標性和藝術性特色。通過標志物、小品、特色家具、植物、鋪裝、燈光等手段形成豐富的景觀與宜人的綜合性空間環境。

商業綜合體在發達國家的出現至今已有50多年，中國的綜合體發展正處于一個蒸蒸日上的蓬勃發展時期，各大城市都結合自身特點踴躍的建設綜合體，為老百姓的工作、生活、休閑帶來極大便利【2】。

隨著城市綜合體的日益發展，中國城市的發展也顯現出更加和諧、有序的特征。近年來，隨著中國城市化進程的推進，上海、北京、廣州、深圳、成都、沈陽等城市已經開始大力開發商業綜合體，并日趨成熟。

設計實例

沈陽龍之夢亞太中心成為沈陽最新商業地標。它代表了新都市主義生活全新高度，堪稱沈陽乃至中國商業綜合體典范。按照規劃，沈陽龍之夢亞太中心將是全國乃至世界單體建筑體量最大的一站式購物中心，它也是沈陽市迄今為止投資規模最大、設施功能最完善、經營模式全新的大型商業地產項目。該項目選址在中捷和沈礦原廠區，是沈陽市堅持老城區改造與企業搬遷相結合，優化城市發展格局的又一個成功范例【3】。

一、 項目概況

項目地點：遼寧沈陽

占地面積：557447.5平方米

設計日期：2007年

項目進展：已建成

獲得獎項：沈陽龍之夢亞太城”設計方案在“2010第七屆中國人居典范建筑規劃設計方案競賽”中被評為最佳景觀設計綜合金獎。

二、 設計理念

公共空間是商業綜合體的外部靈魂，是真正對公眾開放的區域。來這里的人目的各異、行為特點各異、需求也不同。景觀設計根據人的行為特點給予合理的功能設計，同時還可以根據需要做好空間的引導作用，使空間功能合理，景觀合宜。簡約、時尚的現代主義風格詮釋了項目的景觀設計思想。通過對環境的精心設計，將簡約主義風格、時尚元素和現代城市美感融入其中，使之突現出獨具區域性特色、獨特標志性的景觀。

三、 景觀構成要素

1、特色鋪裝

（1）集散廣場鋪裝

在商場的幾個主要入口處都有幾何形式的鋪裝，采用黃銹石花崗巖打底，與黑白灰三色的大面積總體鋪裝的色調對比強烈。大塊面的直線形式的鋪裝具有鮮明的導向性，把人流引向商場方向。鋪裝上還鑲嵌了具有方向指示性的燈帶，指向商場。

紅星美凱龍商場前的入口處用了紅色、黑色和黃色的花崗巖涂鴉了一副幾何形樹杈圖案，形式與美凱龍的建筑外表皮相呼應。

（2）鋪裝排水

每條通道的兩側均設有整齊統一的黑色卵石排水溝，很好的解決通道排水問題。

幾何圖案鋪裝及水景的周邊設有線型排水溝，與石材收邊一起，勾勒出它的幾何線條，解決了場地的排水問題。

2、景觀小品

（1）水景

三個造型獨特、設計新穎的景觀水景：

辦公樓入口水景：由毛石、玻璃和涌泉組成的LOGO水景墻，粗獷中透露出細膩。兩邊的植物色塊和矮墻燈箱與鋪裝相融合。

紅星美凱龍廣場上的幾何水景：鏡面花崗巖、玻璃、和不銹鋼小品組成了一個現代感強烈的跌水水景，與廣場上的幾何鋪裝交相輝映。

酒店廣場的萬馬奔騰大型水景：水景中央的大型噴泉邊上圍繞著姿態各異的銅馬，變化萬千。水景一側采用了跌水墻和階梯花壇的形式來消化場地與城市主干道的高差。這組水景休眠時就是一組大型雕塑，水景開啟時萬馬奔騰、氣勢磅礴。

（2）室外家具

在商業項目的傳統大面積功能性鋪裝上，設計一組組造型獨特的景觀小品與室外家具，點綴在鋪裝節點上。把鋪裝化整為零，既不影響功能性，又做到場地空而不曠。

小品和家具設計中材料的使用與建筑相呼應，細部體現為玻璃、金屬材料、光面石材和植物的巧妙組合和銜接。

挑空的流線型坐凳與地面鋪裝相結合，坐凳下的鏡面花崗巖內鑲嵌著暖黃色地埋燈，夜間閃閃發光。幾何形通道的兩側設計了通長的黑色光面花崗巖坐凳，表面做了葉蔓形式圖案的噴砂處理，精致而唯美。坐凳下方單側安裝了LED燈帶，到了夜晚幾何線條感十足。拉絲不銹鋼的圓錐形坐凳，放置在休閑區的環形鋪裝內。到了夜晚，坐凳就會被一圈圈暖黃色的光環圍繞著。一組大小不等的大型雕花鏤空不銹鋼光球，散落在廣場的角落里。

兩條放射形通道的兩側設計了休閑空間?？蓞⑴c性的景觀，步道、擋墻、條石坐凳和灌木色塊構成橫向景觀帶，舒適宜人。這不僅是一個放松的花園，更是一個戶外聚會的好場所。

（3）指示系統及廣告牌

整個商業區都特別設計了統一的、具有現代感、線條感十足的指示系統標志。

在交通節點、視覺交點等明顯位置設置了廣告燈箱、流水牌、大型廣告牌、三角精神堡壘等標志性性小品。

3、夜間燈光

整個商業區的夜間燈光系統，除了滿足必要的功能需求，還對夜間景觀效果的一個補充，同時也更好的更好的烘托了龍之夢的夜間商業氛圍。

沈陽龍之夢的整個燈光設計也是非常豐富的，燈帶、地燈、特色草坪燈、燈柱以及各種發光的雕塑小品等……結合建筑內部的燈光和LED廣告屏，可以用“絢爛”二字來形容整個燈光設計。暖色光源讓著冰冷的夜里，加入了這無比溫暖的情懷和全新的視覺體驗。

4、植物配置

綠色植物在整個景觀設計中起到了至關重要的作用。在繁忙的都市中，為市民提供一片令人心靈舒暢的“綠洲”，脫離現代都市的喧囂與嘈雜。龍之夢的植物設計以灌木色塊為主，簡潔明快，多變的顏色也豐富了商業的氛圍。商業外側靠近主干道區域種植了高大喬木用以遮擋車行道的煙塵與噪音。常綠樹種以當地的松柏類為主，再配以色葉樹銀杏等豐富色彩。不求緊密而是用合理的種植間距，利于植物生長。

高大喬木和低矮灌木組成的植物配置，獨留下中層空間這個間隙，為了便于人流的視線穿透，讓商業廣告信息一覽無遺。

結 論

如今，商業綜合體的規劃與設計將成為重點方向之一。設計注重將藝術、人文、自然與景觀設計融為一體。

這些商業綜合體在融入現代商業特征、符合都市發展的同時，更能體現出對人文、環境、心靈與美的洗禮與煥發，讓人們在緊張的都市節奏之余生活得更舒適、自在與放松。讓城市更宜居、讓生活更美好――為此付諸持之以恒的努力。

用樸實的材質和設計獨特的小品充實和裝點我們的環境，購物的激情和身心的放松在此碰撞，人們的精神和需求得到滿足，美妙的體驗由此產生，場所便融入了人們的記憶。

參考文獻

[1] 商業綜合體摘自百度文庫

篇(5)

但令人感到措手不及的是，伴隨著城市商業的趨于飽和和日益激烈的市場競爭，以百貨業為典型的商業地產加速轉型購物中心，外資大賣場為代表的另一商業地產業態逐級下沉至三、四線城市，圍繞著百貨、大賣場、城市綜合體等商業地產的一場紛爭已經悄然來臨。

搶灘商業地產

數據顯示，2012年全國商業地產累計開發投資12000多億元，同比增幅近三成。強勁的經濟發展，城市化重心下移的推動為三線城市布局以綜合體為主的商業地產帶來了全新機遇。據不完全統計，截至目前，已有華潤、金科、綠地等多家房企先后進入二線城市，搶灘布局以商業地產為主的城市綜合體。二三線城市已經成為一線房企的必爭之地。

以鄭州為例，“限住不限商”使得新型商業業態不斷涌現，現代物流項目、大型城市綜合體項目、區域購物中心等項目如雨后春筍般出現，商業地產熱度空前，王府井百貨、二七萬達廣場、華潤印象城等發揮著越來越強的示范效應。

“從鄭州來看，大型商業地產項目可謂到處開花。”河南省商業行業協會副會長何宏劍說。

他表示，由前幾年的寶龍城市廣場、丹尼斯七天地引領鄭東新區的商業地產，到升龍集團開發的曼哈頓廣場、升龍國際中心等項目，再到萬達廣場、錦藝國際華都、西元國際廣場等大型購物中心在鄭州西區的建成開業，都成為近年來商業地產項目的代表。

“這些大型購物中心吸引了國內外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發、永輝超市、王府井等大型商業企業加快布點，傳統的社區商業也是風生水起，鄭州商業地產正醞釀新的發展變革。”何宏劍表示。

大體量、全功能、全業態。作為城市的地標性建筑，一座又一座“城中之城”在三線城市拔地而起。有業內人士指出，目前商業地產已經進入城市綜合體的大時代。但需要注意的是，在促進城市經濟的同時，城市的消化能力對綜合體也是一個嚴峻的挑戰。

據統計，國內三線以下（含三線）市場百貨容量約4000億元，但僅在2011年到2013年間，三、四線城市商業地產數量就增長了10多倍。在國內30萬～40萬人口能夠支撐10萬平方米的購物中心，但現實狀況往往有超限之虞?？此品睒s的三、四線城市，商業地產往往存在缺乏專業能力、同質化井噴、招商艱難等困境。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對此說，城市綜合體的發展應該與產業支撐相配套，如鄭州這樣的三線消費型城市，大型商業地產（包括城市綜合體、百貨、大賣場。商超等業態）的過剩發展可能存在隱患。

顧云昌表示，大型的城市綜合體并非是趨勢。新興電子商務對商業運營成本下降的要求會導致住宅與商業地產的價格剪刀差逐漸縮小，利潤空間降低。盡管傳統的娛樂、餐飲、電影院布局需求不會減少，但其所占的業態面積較小，而綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業在未來的運營成本。隨著百貨的退出，城市綜合體存在進一步萎縮的可能。

倒逼業態轉型

在商業地產市場火熱的當下，蜂擁而進的投資氛圍還得靠企業自身商業模式的打造。如果找不到更多有效的運營競爭模式，諸多狂熱跟風的投資可能只能是“竹籃打水一場空”。近日從媒體傳出消息稱，在租金、人工成本劇增和網絡購物的競爭下，大賣場等商業地產業態整體處境尷尬。外資零售企業沃爾瑪、家樂福、樂購去年在華開店幅度同比平均降低27%，且都出現了關店現象。

1995年至2000年，家樂福、沃爾瑪、樂購等外資零售商在中國市場進行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強的光環和地方政府招商引資的需求，外資大賣場以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優質網點。然而十多年之后，首批門店的房租陸續到期，如今租金已經比當年翻了數倍，外資大賣場只好舍棄核心商圈而選擇遠離市中心的郊區發展。業內人士判斷，在未來三到五年內，外資大賣場“逃離”核心商圈的案例將會越來越多。

“據我了解，本土企業能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什么會這樣？主要是因為外資開店成本要高于本土企業，其對租金的承受也相對差一些?！币晃涣闶蹣I開發人員表示。

可以說，隨著首批門店租賃合同陸續到期，外資賣場已經失去了因低價持有物業的先發優勢。

事實上，經過數年發展，本土超市與外資競爭過程中逐步壯大了實力，形成了在某一區域的強勢地位。比如，物美在北京、華潤萬家在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市在福建、步步高超市在湖南、家家悅超市在山東，上述本土企業在當地的市場占有率和經營能力超過了沃爾瑪、家樂福、樂購等外資超市。

“如此來看，如果外資賣場讓出城市核心商圈的位置并下沉至下一級城市，這一變化一方面將使得本土企業競爭更加激烈，另一方面也逼迫其他商業地產業態的轉型，諸如百貨運營商加速轉型為購物中心?！鳖櫾撇硎?。

顯而易見，在自持物業的情況下，如果開發商或投資商選擇投資三、四線城市的大賣場等商業項目或者接盤外資賣場的運營，那么在招商過程中的項目定位以及規劃就應該更謹慎了。

無獨有偶，在諸多百貨遭遇危機的情形下，隨著消費者對社會化、復合化以及一站式的購物休閑生活需求的加強，百貨運營商轉入購物中心的態勢將會更加明顯。同時，土地成本高企下的租金壓力、次主力店對于百貨主力店地位的挑戰，以及網購對于無體驗式消費的沖擊等現實，也是逼迫百貨運營商不得不謀求轉型的外在因素。而轉型的背后，也是未來對開發投資此種商業地產項目帶來嚴峻的考驗。

轉變盈利模式

不管是整體投資、開發還是單體柜臺租賃，此種商業項目的發展終究要取決于運營效益高低，并非一蹴而就，從百貨到購物中心，需要迎接的不僅是盈利模式的轉變，更是既有思維定式的打破。能否成功運營跟很多因素相關，市場定位、周邊消費潛力需求和經營者的統一管理等，都是需要關注的內容。

另外值得注意的是，隨著商業地產規?；_發，租售組合將會以盈利模式的理念再被重視，人們已意識到，并非銷售商鋪就不可能做好經營，商業租與售的“對錯”思維將逐漸被“適合與不適合”思維所替代。

篇(6)

關鍵詞：旅游綜合體開發；旅游房地產；開發模式。

Abstract:As the industrial structure upgrading，the travel structure from a single economic mode tothe persity gathered，comprehensive of trav-el mode，produced by tourism resources and land based，dominating by tourism leisure function，combinedwith large travel leisure projects，high quali-ty service facilities，the interactive development of leisure tourism of real estate and so on，as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples，defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept，analyzed the features of the model，Put forward development phase mode and application mode，and on this basis concluded development strategic measures.

Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。

縱觀當今世界旅游業的發展趨勢，正在由“觀光時代”轉向“休閑娛樂時代”和“旅游產業時代”。與觀光旅游相適應的旅游地產產品形態“住宅+景區”的簡單形式已不能滿足現代休閑、度假市場的需求。傳統的旅游消費、旅游景區、旅游地產面臨著轉型升級。即旅游消費模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游發展，景區發展模式從單一開發到綜合開發發展，地產開發模式從傳統住宅到綜合休閑地產發展。順應這一趨勢，“旅游綜合體”這一集合式開發模式及產業聚集模式應運而生，它必然是推動旅游產業、旅游消費、地產業再次升級的主力引擎。近年來我國出現了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產、娛樂、商業文化為一體的大型旅游綜合體項目，本文基于這些項目開發實例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產全新開發升級模式———旅游綜合體開發模式（Tourism ComplexDevelopment，T-C-D），即“旅游+房地產”的綜合體開發模式，實現地產開發與綜合旅游休閑發展的完美融合，為旅游休閑地產的創新開發帶來巨大空間。

1　T-C-D模式的概念及特征。

1.1　概念闡述。

“旅游綜合體”是我國學者首創的詞匯，國外幾乎沒有直接的相關研究文獻，目前國內多是間接從實戰的角度對旅游綜合體項目進行分析，沒有形成系統的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見表1。

結合前人的研究及國內外大型旅游綜合體項目自身的特點，對本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游綜合體開發是指在相當大的地域范圍內，基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑功能為主導，以大型旅游休閑項目和休閑地產為核心，以房產收益為支撐、以高品質功能齊全的服務內容為根本進行土地綜合開發而形成的綜合服務品質較高的泛旅游產業休閑聚集區，是休閑度假時代旅游產業發展的終極目標。

1.2　T-C-D模式的表現特征。

T-C-D模式適應了世界休閑產業發展的潮流，作為一種休閑地產開發全新的生產力形態，是切合我國實際的必然選擇。通過觀察T-C-D綜合體項目的表現特征，有以下表現趨勢：①綜合性突出，休閑產品多樣。綜合性是T-C-D模式的第一表現特征，主要包括：一是土地開發的綜合性。T-C-D模式以泛旅游資源和土地資源為基礎，實質是旅游休閑導向型的土地綜合開發、打造的結果[7]。二是產業發展的綜合性。T-C-D模式從單一的資源打造形成泛旅游產業，融合綜合旅游項目、地產、會展、商業、創意文化、現代服務等產業，通過綜合開發，進行多功能、多業態的集聚；三是功能的綜合性，產業發展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗等的需求。四是項目開發的綜合性。

旅游綜合體本身是一個大項目，它包括三類主體項目，即核心吸引類項目、利潤類型項目、配套延伸類項目，主要子項目有景區、飯店、社區、游樂場、高爾夫球場、休閑娛樂街區、購物中心及配套設施等。這些項目之間聯系緊密，各類項目種類及配置比例對整個旅游綜合體的運營有極大的影響。五是效益的綜合性。T-C-D模式的本質特征決定了它不但追求經濟效益，而且追求環境效益和社會效益，追求全方位的綜合性效益。此外，T-C-D在同一個區域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購物、地產等多種產品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產品”。

②以旅游休閑功能為主導，休閑地產產品為核心。隨著中國旅游發展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉變，T-C-D模式的主導功能必然是旅游休閑，同時融合觀光、游樂、運動、會議等多種旅游功能，構成所謂的“綜合旅游休閑”。當然，在實際開發中主要是以一項或幾項功能為主，再配合其他輔助功能共同發展。同時，在泛旅游產業構架下，綜合旅游休閑產品主要以休閑地產產品為核心，這里的休閑地產產品既包括休閑度假地產（如酒店、餐飲）、休閑商業地產（如商業零售、商務辦公）、休閑住宅地產（如公寓、別墅）三大核心類別，也包括其他特色地產、創意地產和私人地產等，這是T-C-D產品開發的核心。③多元混合性突出，服務品質高。旅游者動機的多元性和旅游資源的復合性使旅游休閑產品開發組合多樣，功能具有多樣性和復合性，居住、餐飲、購物、娛樂、休閑、度假、運動、體驗、會展各功能之間聯系密切，互為補充，同時相關產業集聚、混合發展，這些特點的根本原因在于市場多元混合的需求，它們推動旅游開發從單一產品時代走向綜合體時代。作為旅游開發的升級模式，旅游綜合體擁有超越一般景區的較高品質的服務，推動區域旅游從景區時代走向旅游目的地時代，具有良好的智力運營模式，充分體現混合性、全局性、長期性、品質性。④政府參與主導，資金依賴性強。大量案例證明，T-C-D模式的開發成本和經營成本都很高，需要大量資金支持—運作，具有高投入、高風險、高收益的特征。同時，T-C-D模式的開發體量巨大、范圍廣泛，需要從區域發展的角度對其進行研究、分析，投資商無法在短時間內從宏觀上把握方向。因此，T-C-D的開發除了需要資金的支持外，離不開政府參與主導。從目前T-C-D開發的實例來看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。

2　T-C-D休閑地產創新開發模式。

2.1　理論模式。

成功的土地開發利用將大幅度地提升土地價值與品牌價值，創造可持續的現金流。旅游資源一般不直接產生經濟效益，只有配備綜合功能的旅游基礎設施和服務設施，打造有機旅游綜合體，才能引來人流，留住人流，從而擴大其消費，將生地變成熟地和旺地，促進旅游產業、地產業及相關產業發展[8]。

從地產開發的角度來說，旅游綜合體為大地產開發特別是旅游休閑地產開發提供了一種創新模式[9]（圖1）。

輔助引導模式：任何可對旅游者產生吸引力的有形或無形要素均是T-C-D模式開發可依托的核心資源，T-C-D面向現代休閑市場需求，重新、創新、補充開發整合這些核心旅游資源，創造一個或者多個獨特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個地區獨特的文化，可以是打造的特色景區，也可以是一些核心旅游休閑項目，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過它們的打造，在原始土地上進行大環境建設，使其景觀化、生態化、環境化，將原始土地變成環境土地，產生環境效益，這是T-C-D模式開發的前期工作，也是旅游地產開發的輔助依托。

主體支撐模式：一定規模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關鍵，主要目的就是為整個開發地帶來客源，形成最初的消費者。但要留住人，構建一個休閑目的地就需要創造更多的綜合休閑產品來滿足客流的休閑消費需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂項目、綜合運動項目等。它們實際上是各種休閑業態的聚集，形成了休閑聚集中心。這是T-C-D開發模式的關鍵和主體功能部分，也是旅游地產開發的主要依托。核心吸引力中心和休閑聚集中心的成功開發將極大地提升土地人氣和價值，把環境土地打造成人氣土地，產生一定的經濟效益。

輔助延伸模式：主體功能部分的開發提升了土地的人氣及品牌價值，也能創造可持續的現金流，但要真正擴大其消費，提升土地的價值，獲得土地開發上的巨大回報，就必須創造延伸發展中心，包括泛旅游產業、現代服務業及地產業的發展，其中地產業的發展是整個延伸發展中心的核心，也是土地開發利潤的主要來源，提升了土地的價值，將人氣土地變成增值土地，產生環境、經濟、社會的綜合效益。

2.2　應用模式。

綜觀我國成功的T-C-D開發實例，依據核心資源、功能、主題和開發目的的不同來劃分，一般形成“X+旅游綜合體”的開發模式（X指核心資源、產品、功能或開發目的）。在實際情況中這些分類相互交叉融合[10]，主要形成四大類別，即“生態休閑旅游綜合體”開發、“休閑商業旅游綜合體”開發、“文化創意旅游綜合體”開發、“娛樂度假旅游綜合體”開發（表2）。

轉貼于

“生態休閑旅游綜合體”開發模式：該模式是基于開發地的自然生態資源進行環境重造、生態恢復的低強度開發模式。它拓展了傳統旅游區內單一的觀光功能，開發同時配備相關的休閑項目、休閑社區互動發展，為游客提供生態觀光、生態休閑、生態居住的機會。該模式往往先改善區域基礎設施條件和生態環境質量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，靠旅游業的關聯帶動作用吸引人流物流，促使附近地產升值。從旅游起步，旅游改善環境，環境帶動地產，地產促進其全面發展，是旅游與地產相互結合的典型。

“休閑商業旅游綜合體”開發模式：休閑商業旅游綜合體是都市綜合體與旅游休閑相結合的產物，是一種商業地產項目，主要是以綜合商業為主要功能，其他娛樂、休閑作為輔助功能。

它其發展必須要有一定的游客基礎，客源層次多樣，輻射范圍廣泛，對人流量吸引力較大。該模式對商業性設施的全面性要求高，包括酒店、餐飲、交通、商業街，涉及會展、娛樂等設施以及城市游憩商業區中的接待設施等。該模式一般依托城市副中心或舊城改造進行開發，收益較高，土地增值快，市場趨向性強，臨近規劃區的目標市場是首先被考慮的地區。其難點在于文化的活化、休閑業態的市場化、商業地產的盈利化。

“文化創意旅游綜合體”開發模式：該模式以區域的歷史、文化、民俗、風氣等為核心吸引物，進行深度開發。圍繞一種或幾種文化主題以有形的物質載體（建筑形式、再生場景、旅游活動等）創意性地表達、展示出來[11]，塑造一個具有特色文化個性的T-C-D品牌和地區。該模式能激活一個地區無形的文化魅力，對文化的修復、保護和延續具有重要的作用，一般適用于具有特色文化資源的地區或兼具較強經濟實力和號召力且藝術文化基礎深厚的地區開發。該模式各種旅游項目和活動都是在特定文化主題背景下通過創意手段進行演繹的，形成獨特的文化體驗，產品的專屬性較強，因此對后續旅游地產的開發構成一定的制約，要求建筑實體要符合整體文化的風格才有利于T-C-D地區綜合體形象的塑造。

“娛樂度假旅游綜合體”開發模式：該模式基于市場規模大小投入巨資，專注于大型游樂項目的開發，以娛樂設施作為主要吸引物，加上與之配套的酒店、餐飲、休閑地產等多元化的活動內容，吸引多種消費人群。該模式的開發對傳統旅游資源依附性很低，不受特定資源、文化或者不同類型游樂項目的束縛，但對環境、配套設施和服務有較高的要求，開發具有高投資、高風險、高收益和成片占用土地的特點，需要龐大的客流量來維持正常營運和收回成本，要求在宏觀選址上必須是經濟發達的大城市或特大城市，微觀上則選擇用地限制較小、地價便宜的城市邊緣地區[12]。該模式具有較好的延展性，可以帶動會議會展、文化創意產業、現代服務業等多種產業發展，有助于泛旅游產業的形成，實現真正意義上的土地開發的巨大回報。

3　T-C-D模式開發的戰略措施。

3.1　綜合打造為指向，定位突破為先導。

T-C-D開發模式本著“復合型資源、綜合性利用”的理念，以休閑旅游為導向進行土地綜合開發、產業綜合發展、功能綜合配置、目標綜合打造，效益綜合實現，這是T-C-D開發的第一要領。一個成功的T-C-D開發，已經超越了單個旅游項目的層面而走向旅游聚集區，整個旅游聚集區的打造應聚集以某項功能為主導的多種旅游功能，一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求，最終形成一種泛旅游產業綜合發展構架，包括商業、娛樂、會展、創意等[13]。目前旅游綜合體迅速發展，多元化、特色化、主題化的定位將成為未來發展的趨勢，也是其贏得多元化市場競爭的關鍵，主要從區域功能、開發主題、文化挖掘、市場需求、游客行為特征的角度進行特色化定位。

3.2　功能構架為核心，房產收益為支撐。

大量案例表明，T-C-D的開發是一個有序的推進過程，其中核心吸引力中心、休閑聚集中心和延伸發展中心的營建是核心，它們是整個T-C-D的主體功能構架。要充分研究其主要作用、互動模式和內在聯系，抓住功能構架這一核心，同時對整個區域的旅游資源、產品、市場深入研究與創新，才獨具吸引力。T-C-D開發的各功能構架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休閑聚集中心投資高、更新快、風險大而且回收慢，因此，開發商需要充分考慮整個T-C-D地區的資金平衡，需要在延伸中心發展地產業，從中得到更多的、更快的收益，地產業無形中就成了T-C-D開發與收益的支柱，這里的地產業是一種“泛地產”、復合型地產，不局限以房子為核心，房子可能是主體，也可能是附屬的配套設施，它要求營造的不僅是一個自然景觀的空間，而是一個更好的組合空間、服務空間、綜合空間[14]。

3.3　專業團隊為基礎，操作運營為保障。

T-C-D開發模式錯綜復雜，開發無論是規劃、策劃還是運營機制都需要高水平、高專業的團隊來支持。在開發建設中，要整體定位、整體規劃、整體設計，并在以后運營中，要整體經營、整體管理，將開發模式與運營模式統一起來，無論是前期的定位、設計、空間考慮，以及經濟指標的制定還是后期的運營管理，都需要專業的團隊和科學的統籌安排。一個成功的T-C-D開發方案要選擇特色化、創新化的高水準的運營模式，對T-C-D運營的要求非常高，無論是獨立開發還是統籌開發，都要體現全局性、長期性、品質性，同時要根據不同的功能部分引進最為專業的合作伙伴，共同來管理運營T-C-D地區的項目，才能夠為目標市場提供周到的綜合服務。

4　結語。

隨著我國休閑旅游時代來臨，旅游消費模式、景區發展模式、地產開發模式、產業轉型模式已不能很好地適應旅游產業升級的需要，由此產生了T-C-D模式，它是旅游開發的最終形態，是休閑度假時代旅游產業發展的終極目標和復合形象的體現方式。本文基于T-C-D實際案例的觀察和分析，嘗試性地對這一全新模式從概念、表現特征、理論模式、應用模式到開發戰略措施進行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D開發模式是一個擺在理論界的全新課題，目前這個研究領域基本上沒有形成系統的理論只有盲目的實踐，更缺少相應的管理措施，因此，研究的后續工作就是進一步對T-C-D項目進行考察，形成一套成熟的理論來支撐指導相關行業發展。

參考文獻

[1]平文藝。創建“西部旅游綜合體”的理論思考[N].經理日報，2004-10-25.

[2]趙弘中。打造高品質的湖濱南山路國際旅游綜合體[J].杭州通訊（下半月），2009，（4）∶5-16.

[3]王文君。旅游綜合體發展模式研究[D].浙江工商大學，2010∶15-16.

[4]王國平。加快推進“1+6”工程全力打造南宋御街國際旅游綜合[J].杭州通訊（下半月），2009，（6）∶5-7.

[5]毛潤澤。旅游綜合體：概念、類型與模式[A].第十五屆全國區域旅游學術開發研討會暨度假旅游論壇，2010.

[6]陳雯婷，金權杰，程澄?；诔鞘谢尘跋碌穆糜尉C合體研究[J].現代城市，2011，（2）∶27-28.

[7]吳必虎，徐小波。旅游導向型土地綜合開發（TOLD）：一種旅游—房地產模式[J].旅游學刊，2010，25（8）∶34-38.

[8]祝曄，黃震方。旅游景區房地產開發模式研究[J].安徽農業科學。2006，34（21）∶5676-5677.

[9]朱怡婷。干旱區HOPSCA旅游地產開發模式研究———以烏魯木齊市經濟技術開發區為例[D].新疆：新疆大學，2009，（4）∶65-66.

[10]羅紅寶，林峰。讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革創新的戰略抓手[N].中國旅游報，2010-12-17（11）。

[11]吳悅芳，徐紅罡。大理古城旅游房地產的發展及社會文化影響研究[J].人文地理，2010，（4）∶67-71.

[12]林立民。休閑度假旅游地產市場的消費趨勢與開發策略[J].中國高新技企業，2009，（17）∶90-91.

篇(7)

【關鍵詞】商業綜合體；銷售策劃；招商策略；品牌；溝通

一、諾睿德國際商務廣場項目簡介

2013年諾睿德開發集團全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務廣場，成為年度主打產品。項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團繼環球貿易中心、明宇廣場、凱旋國際公館后的又一大型現代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務廣場以人文為項目規劃核心出發點，以國際領先的城市規劃形式――城市綜合體，為凈月商務區與凈月高端住宅區的有機結合提供強有力的支持。項目集合5A級寫字間、川渝美食風情步行街、高端配套住宅、小微企業孵化器、精品酒店五大業態，互為補充和配套。諾睿德國際商務廣場聚合城市優質資源的同時，矢志將項目打造成真正的一站式生活城，滿足現代都市人群對居住以及物質生活的高端需求。

二、開發商街類商業綜合體項目的銷售策劃的四個階段

持續、有計劃的營銷活動是商業經營管理戰略的重要一部分。在具體經營實踐中，商家應制訂年月周的營銷推廣活動計劃，并對活動開展的效果進行評估和總結，以使計劃更好地執行和完善。

（一）第一個階段是定位策略

一個項目要想引起關注和青睞，關鍵要占領市場的空白點。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。一個樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內部格局、功能設定、軟性配套服務等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實實的基礎上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內容，不空口承諾，這樣就能使產品真正具有市場魅力，而不是玩概念。

首先會考慮到綜合體商城在本身區域的發展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發展會有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會有區別，這樣定位策略都會不一樣。另外該項目在這個區域的競爭環境等等在定位之前都要做分析?？错椖勘旧硪惨唇煌ǜ采w的區域、人群是多少，消費力任何等。

做好SWOT分析，強項是什么、有什么弱點、有什么危機。這之后可以定義這個中心的目標消費群是什么，推廣主題是什么。這是第一個階段的銷售策劃。下面對諾睿德國際商務廣場項目進行SWOT分析：

1、優勢

本案商業定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經營

不同規模的經營業態，有較強的滿足力。

2、交通優勢

項目位于該項目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。

3、物業管理優勢

發展商自持有物業，標準化管理，高效統一經營、統一管理。同步世界先進

經營理念，展現新型商業氣象。

4、發展優勢

本項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，這里集聚了人流優勢、資源優勢、商圈品牌優勢。

5、弱勢

處于非成熟商圈位置，停車場交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場尚未成熟，必然面對激烈競爭。

6、經營優勢

足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。政府政策的有利傾斜，今年開始該區域商業經濟的大力發展計劃。諾睿德國際商務廣場項目商圈，消費需求量大。周邊強大的中高檔固定消費群體?？梢猿浞掷庙椖恐苓叺木频杲洕?、會展經濟與商務經濟的資源優勢。

（二）第二個階段是項目定位和品牌建立

這一階段要為項目做一個很好的命名，同時配合業態規劃的定位和品牌識別、視覺效果等推廣活動把新的購物概念帶給消費者，同時在消費者心目中奠定品牌的核心價值、立意點。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費者，另外也會做一些定位陳述，店招及室內設計。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環節。諾睿德國際商務廣場的項目定位和品牌建立如下：

1、風格特色

以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現出時尚主題，項目立面炫彩為外觀的裝修品位體現諾睿德國際商務廣場的硬件---精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區域全新的消費風格、意境！因此更加重視經營業態的組合搭配及商業推廣策劃。

2、品牌特點

鑒于本商圈潛在消費層面廣，本次招商對象應具備一定的品牌知名度。利用系統的商業地產品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。

所有的商家品牌及業態組合，必須體現出都市消費群體對時尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。

（三）第三個階段是開業推廣期

包括開業前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標群所設計的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費、年輕男女消費還是高端人群消費的，都要根據這些來設計不同的推廣手段。同時要針對開業主題活動來進行設計。

另外還有一系列的開業推廣活動、策略銷售、促銷活動等等，所有這些創新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發公關和媒體關注。

從傳統的價格戰到文化營銷為主線，這是國內價格戰以后人們的普遍共識，由于現代MALL購物中心的定位與傳統超市和百貨的單一業態相比，休閑娛樂、健康養生占有相當比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。諾睿德國際商務廣場MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和化藝術表演節目，豐富人們的業余生活，提高城市居民的生活質量。諾睿德國際商務廣場的社區文化部可以制定全年的文化、體育、藝術表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業文化與特區移民文化、海洋文化相結合，反映特區文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。

（四）第四個階段是未來商業運營管理

并不是說推廣使命已經完成了，在這個階段反而要有系統地進行中期、短期的營銷計劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費者，讓消費者繼續保持對這個綜合體商城的喜愛度。

（五）城市綜合體運營管理大部分是以促銷和文化創意活動為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡單。綜合體商城一般都會缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個管理體系是物業租賃+經營。

（六）例如萬達購物廣場早期的運營管理模式主要以物業出租和物業管理為主，在運營管理方面也是比較薄弱，萬達購物廣場開業后重點加強了運營管理、建筑設計和信息管理系統，同時注重業態搭配和零售行業基本管理知識培訓。

在營運管理方面，萬達購物廣場重視以商業營運為中心，注重支持次主力店，建立了以商業營運為中心的管理架構和業務流程，將招商、營運、信息化管理、營銷推廣、物業管理融合在一起。

可以自信的講，將百貨店的經驗和綜合體商城的特色結合起來，摸索到了綜合體商城的一條運營成功道路。這在諾瑞德國際商務廣場的銷售策劃中是極其寶貴的經驗。

三、商業綜合體招商中的常見誤區

（一）盲目定位，不切合實際

為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。

（二）缺乏整體招商規劃

商業項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業態的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規劃指導招商工作的進行，而不至于只要想進來經營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。

（三）單純依靠廣告招商

招商針對的是特定的經營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

（四）過分強調市場環境的影響

現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。

（五）缺乏持續經營的商業管理觀念

很多開發商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續的經營商場才是最為關鍵的問題。開發商招來了客戶，還要注意協助客戶經營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

四、開發商街類商業綜合體項目的招商策略

（一）發商街類商業綜合體項目的招商的總體策略

1、不求全面開花，只求重點突破

任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進行優惠，故選取幾種影響力強、實力雄厚的一家或幾家重點商家進行條件上的優惠，促使其快速進入，以影響其它品牌、實力、知名度不及重點商家的一般商戶的進入，這樣可以用較小的代價換回整體的收益，所以突破重點商家是整個招商的重點、也是難點，重點商家突破后一般商家也即跟隨進入，在重點商家上損失的收益會在眾多的一般商家那里補回。重點商家的進駐同時使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進入。

2、不求最高點，只求制高點

諾睿德國際商務廣場是凈月西部新城區最精致的商業廣場，這里的商家業態眾多、配套較齊、服務最優、管理最好、效益最強，我們的目標是做到在凈月西部新城區“驚艷”，商業街區綜合業態最多的商業形態。只要占領商業業態中的制高點，領先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價格見長、檔次見長。商業街內消費顧客主體是個人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價，項目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。

3、不求一步到位，只求小步快走

諾睿德國際商務廣場是按照現在凈月西部新城區的市場去定位，以求能夠保證順利開業，隨著商圈的旺點變更，新商圈的形成都會影響到商場定位，所以本項目是在動態變化中，根據現有市場狀況經濟發展情況及現有人口數來定位，我們不能也不可能直接把項目定位到一個飽和狀態，要不斷去修正戰略，慢慢做到興旺發展該商圈。

4、“返租式經營”策略

近年來，“返租式經營”一直是商業地產開發盛行的模式。其實返租回報其實并不復雜，簡單地說，就是開發商向購買商鋪的小業主承諾，在一定期限內，由開發商以固定的回報率包租。按現時大多數商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報率通常按預期租金反向推算。售鋪時，按比例將樓價提高一定成數。開發商迅速回籠資金（當然這樣要求購買者主要是投資客，而非經營者），然后再逐年返還給小業主租金。如果開發商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業市場有足夠的投資信心，所以，如果開發商看好項目市場前景，可以用此銷售策略在整個銷售期內不斷推高商鋪價位。

（二）商業綜合體項目招商的總體思路

1、第一步：招商與住宅緊密粘合

商業地產首先是商業，然后才是地產；商業綜合體的開發難度大，開發風險要比單一住宅項目大很多，建議在運作本項目時與國際知名商業招商運營公司合作，通過與這些專業、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個主力店并同時進行炒作與形象推廣積聚人氣，促進招商，因為主力店是一個城市商業綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使一個城市綜合體的后期經營更加穩定，且有利于項目的可持續發展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應該同步進行。因為住宅相對來說容易回現，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫字樓銷售及商業本身的銷售起到承上啟下的作用。

2、第二步：推廣寫字樓與酒店

在完成第一步后，項目的市場影響力應該初步具備，此時推出寫字樓較為適合，因為寫字樓的購買客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結合，先期可以推出部分優惠單元吸引一些品牌企業進來，以“羊群效應”帶動其他企業的跟進。酒店的招商可以與寫字樓同步，因為這兩類業態之間有互補性。

3、第三步：商業放在最后推

商業的成功與否關鍵取決于招商及商業氛圍的形成。因而商業應該在其他物業都取得較好業績，項目知名度達到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項目需要在前期健全項目體系，住宅、寫字樓、商業、酒店的業態互補，并在內部所產生的化學反應對項目整體價值提升的影響能夠使城市綜合體的所產生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價值完善功能。

4、確定項目的招商工作程序

（1）全國招商工作程序

此程序在招商工作時間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時啟動，該程序兼顧向國內知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務廣場的特色吸引力。利用全國有影響力的專業媒介行業信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。

（2）長春本市招商工作程序

此程序在招商工作時間排序上定為第二程序，也是正式開始進入實質性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現有資源的同時，策略地吸納更多適合本項目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數量份額應占招商總量的大半數，在保證合適特色商家數量的同時，招商人員應兼顧開發引導的功能，有計劃有步驟地對適合預選商家選定，對理想商家洽談。

策劃工作，應以主力店超市的強勢入住本商務廣場，為諾睿德國際商務廣場帶來全新的理念，全新的內涵，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環節的實質工作做好鋪墊。

（三）選擇合理的招商時機

1、商業地產招商與銷售

對于商業地產來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關，它甚至決定了項目的生死。項目產權發售之際，也應該是主力招商完成之時。

2、商業地產招商與整個項目建設

由于商業地產的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設的時間關系至關重要。

（1）主力店招商時間的確定

由于主力店群決定項目產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產品――商業設施；所以主力店群的招商集中在項目業態組合之后、規劃之前。

（2）中小店群招商時間的確定

中小店群則對形成后的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。

（3）制定招商工作進程

（1）第一階段：（籌備預備期）

①諾睿德國際商務廣場項目總體經營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；

②制定業態定位標準；

③擬定初步各業態布局方案；

④擬定與商家合作方式及條件標準。

（2）第二階段：（初選儲備供應商期）

①進入全國招商工作程序；

②進入本市招商工作程序，組織實施初選商家資源儲備；

③諾睿德國際商務廣場項目招商團隊組建，培養團隊協調性磨合；

④招商團隊針對當地商業市場環境、商品經營狀況及供應商資源普查備案；深入準確地對當地市場各商品類的分析匯總，編制各業態經營指導方案；

⑤針對本市，將長春市場開發、尋找下級地區的商家資源普查備案；并協調協助開發工作。

⑥本地招商工作程序開展，組織實施初選供應商資源儲備；

⑦制定完備的商家儲備品牌資訊，對適合的預選商家資源評定分類。

（3）第三階段：（審定確認供應商期）

①確定正式的各業態定位標準和布局執行方案以及招商合作方式、合作條件標準等公司經營原則方案；

②確定各業態最終執行的經營工作方案，重點標志性經營商家認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；

③輔商家洽談合作條件，結果對比擇優；

④評審確認合格商家，簽訂意向合作協議，收取合作預約訂金。

（4）第四階段：（合同申報簽訂期）

根據各項諾睿德國際商務廣場項目籌備工作完成進度情況，對已經完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調，確保開業正?？尚兄?，與商家簽訂正式合作協議書。

（5）第五階段：（商戶入場裝修期）

①店鋪設計基本標準設定，規定貫徹；

②與商家協調裝修規范，符合雙方裝修規定要求；

③辦理相關入場裝修手續，進場實施裝修店鋪；

④做到及時合理，人員積極跟進，協調配合各管理環節，控制按規劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標。

（6）第六階段：（招商持續期）

本階段大部分商戶已經落定，同時將完成一部分商家的后續進場，如該部分商家在開場前未能及時完成裝修，則將由商業管理公司監督；根據實際的招商情況，確定部分物業的流向；舉行開場慶典活動的準備。

（四）做好前期規劃，建立完善的商業服務體系

商業綜合體的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目規劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造（外部環境藝術處理、內部氣氛藝術塑造、環境藝術特色設計）、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域設計等，并形成清晰的招商規劃系統。大多商業地產運營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業地產開發商規劃不到位。

另外完善的商業服務體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業服務體系包括以下內容：

1、大客戶服務

大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務應該成立專門的部門進行管理。

將傳統商場總服務臺在MALL中定位為客戶服務中心，下面設有大客戶小組，重點跟蹤服務大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統隸屬公司CRM系統，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務的依據。

2、客戶投訴處理流程

由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負責協調供應商服務水平投訴由樓層經理負責處理，嚴重投訴上報公司總經理。

涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經理負責。

3、商業物業管理服務

經營期間的物業管理工作，主要包括五個方面：承租商的優化管理、促銷推廣活動、服務管理。日常物業管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業知識服務?，F代購物中心對物業管理提出了特殊要求：

（1）高標準衛生管理

對現代購物中心要進行高標準衛生管理，公共設施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。

（2）綠色裝修的統一管理

對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規劃方案，重點提供服務，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風格，確保格調高雅。修工作還需要由物業管理公司和運營部門進行協調，減少對其他營業區域的干擾，確保正常營業。

（3）高標準管理各個停車場

鑒于新的物業管理條例對車輛丟失作出規定，物業管理公司責任重大，要確保正中商業廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統和錄像系統對車輛實施嚴格的管理。

（四）成功招商的關鍵在于成功的溝通

商業地產開發與住宅地產開發最大的區別在于服務對象不同：住宅開發主要面對終端用戶群體；而商業地產開發面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個人和機構經營者，最重要的是關系商業地產項目持續經營的數以萬計的消費者。運營商與招商針對的是特定的經營者，換位思維、良好溝通成為招商的關鍵。商業地產項目的招商不應是單純租賃的交易關系，而是需要從經營者的角度為出發點，從商業規劃、經營管理等諸多方面給予經營者信心。

（五）合理把握贏利模式

選擇商業地產贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：

一是把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化，不要跟風，也不要想當然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商或合作伙伴對項目的市場研究不夠，市場定位不準。

二是要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。

三是有無運作商業地產的人才團隊，如果自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經驗，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。

四是投資回報的期望值要設定好，是只賺開發投資的錢，還是把經營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，據此設定科學合理的贏利模式。

結語

總之，商業綜合體項目的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目銷售策劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域計劃等，并形成清晰的招商規劃系統；在建筑規劃設計上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機電等硬件配置，可以借鑒萬達的“商業訂單模式”，這樣可以降低項目的開發和招商風險。

參考文獻：

[1]陳建，周明華，魏建萍.淺論城市商業綜合體設計發展及其要點探究[J].科技創新與應用，2013.17.

[2]周剛華，錢放，王卉.城市社區商業綜合體開發和運營的影響因素研究[J].中國房地產，2012.22.