序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產開發總流程范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞:作業成本法;房地產;流程再造;作業分析;成本核算

中圖分類號:F224.0 文獻標識碼:A

一、作業成本法概述

作業成本法簡稱ABC法,是以作業作為間接費用分配的基礎,以作業為中心,通過對作業成本的確認和計量,對所有作業活動跟蹤反映,消除“不增值作業”,改進“可增值作業”,從成本產生的源頭入手,分析成本發生的前因后果,按成本動因的多標準分配,提高了成本計算的準確性,引導管理人員將注意力集中在成本發生的原因及成本動因上。其計算思路是:產品消耗作業,作業消耗資源,根據生產費用發生的原因匯集到作業,并計算出作業成本,再按產品生產所消耗的作業量,將作業成本計入產品成本。強調費用支出的合理有效性,而不論其與產出是否直接相關,就一個制造中心而言,所有的費用支出只要是合理有效的,都是對最終產品有益的支出,就應計入產品成本。通過對作業成本的計算和有效控制,克服傳統成本法中間接費用責任不清的缺點,并且將以往不可控的間接費用在ABC中變為可控。ABC法不僅能精確地計算成本,解決共同成本的分配問題,更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業戰略需要的一種現代成本管理方法。目前,作業成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。

二、作業成本法在房地產開發中的應用

房地產開發項目的直接費用比率下降、產品多樣化及異質性等特點符合作業成本法的應用前提。作業成本法在房地產開發中的應用,主要體現在以下三個方面:

1、準確核算開發成本。現行房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。一般是將各開發間接費用項目金額匯總,按直接開發成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發項目本身產生的間接費用不平均,其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產品成本上后,無法準確追溯回來,也無法找出間接費用實際的發生動因,從而無法有效地對間接費用進行控制。

考慮到作業成本法能使間接費用的準確分配,可以將作業成本法引入到房地產開發成本核算中,具體步驟如下:①根據房地產企業的實際特點,以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業,建立作業中心,確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用,如折舊費、修理費等,注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產開發過程中各項間接費用的發生背景,結合開發實際,找出各項成本動因,是成功實施作業成本法關鍵的一步,并建立作業成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率,匯集各項作業成本費用,并分配記入各開發產品成本。計算公式為:某作業成本庫分配率=某作業價值合計/某作業動因總量;間接費用分攤成本=某作業成本庫分配率×被某開發產品耗用成本動因數量,將分配某開發產品的各作業成本庫分攤成本與直接成本合并匯總,計算得出開發產品的成本。

2、流程再造。房地產業和其他行業相比,其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素或偏離當初預測發生的情況較多,即使相同類型的項目,由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以,作業成本法在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統,通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動,完整地認識和把握開發全過程的主要成本動因,明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動,從而將作業細分為增值作業和不增值作業,對于不增值和低效作業,房地產企業應在開發過程中予以剔除,橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業價值鏈,并對作業進行聯系、整合、選擇等處理,協調組織內部的各項作業使各項作業之間環環相扣形成較為理想的作業鏈,保證每項必要作業都以最高效率完成,保證企業的競爭優勢,改善成本構成和提高作業的質量及效率,打造企業核心競爭力。

房地產開發流程再造的步驟如下:①繪制現有開發流程圖,描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發現現有開發流程中存在的問題,按照問題的重要性,確定解決問題的優先順序;③尋求解決問題的方法,由專人負責實施;④評估實施結果,修正解決方案,重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析,使整個房地產開發流程更精練,各環節自然銜接,運轉自如。通過流程優化重組,結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監督,提高房地產開發流程的運轉效率。

3、作業分析。對房地產開發企業流程進行再造后,進一步對流程中的各個作業進行分析,即通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業的確認與計量、成本費用的歸集等步驟,分析評價作業的有效性和增值性,以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講,對各作業進行作業動因分析、資源動因分析和作業間的綜合分析。作業動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異,了解成本形成過程及發生的原因,從而對間接費用進行成本控制,在房地產開發過程中,作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源,對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯,能有效地減少資源浪費,提高資源利用效率。作業動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業中心,為了有效控制建設各階段的成本,還必須進行作業間的綜合分析,保證各作業中心能合理銜接,無重疊現象。這樣,整個作業鏈才能形成強大的合力,如項目前期作業可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規劃設計等工作,應對該階段的工作合理排序,保證該階段目標的完成。

因此,作業分析能進一步消除流程再造后的不增值作業與無效耗用的資源,促使損失、浪費減少到最低限度,提高決策、計劃、控制的科學性和有效性,進一步優化已經形成的作業鏈,降低房地產企業開發成本。

三、房地產開發中應用作業成本法應注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產企業成本管理方面的運用進行研究,在實際操作中,還應注意以下問題:

1、考慮房地產企業自身情況。我國房產行業與先進制造行業相比,其運用先進科學技術的領域并不是很突出,因而開發間接費用不如一些先進制造企業明顯,但從綜合方面來看,ABC法的實施是可以帶給房產行業如前所述的益處。鑒于此,各房地產企業應根據企業自身的生產特點、經營環境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關鍵作業中心開始,逐步推進,發現實施過程中的問題,不斷學習、摸索,再運用到整個房地產開發流程,同時注意吸收其他行業企業的經驗與總結。

2、準確成本追溯與分配。ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發中,不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因,如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯系,仍將間接成本分配給無關聯的對象,這些問題都值得進一步探討。

3、注意重要性原則。房產企業間接費用雜而多,各項費用金額有大有小,獲取各項費用數據本身的花費有多有少,應依據重要性原則,選擇某些經常發生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

4、要在房地產企業中成功實施ABC法,還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

主要參考文獻:

篇(2)

關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目

中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地產開發項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2房地產開發項目全面風險管理的流程

2.1房地產開發項目風險識別

房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。

2.2房地產開發項目風險評估

房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。

2.3房地產開發項目風險監控

房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。

3房地產開發項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。3.3風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。

風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應對管理的經濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更轉經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。

參考文獻

［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.

［2］陳煌紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.

篇(3)

【關鍵詞】成本管理；房地產開發公司；預算管理；合同管理；信息化

雖然房地產行業與其他的制造業或者是商品流通行業相比，在經營模式、會計核算過程中都有一定的差距，但是他們發展的目的是一致的，房地產開發公司的最根本目的也是為了追求最大的經濟效益。由于當前我國的經濟發展，房地產行業也迎來了快速發展的時期，房地產開發公司的數量在不斷增加，導致房地產行業競爭不斷加劇，房地產開發公司要想在眾多的公司中脫穎而出，占據有利的市場地位，那么就需要拉開房地產開發成本和銷售額之間的差距，因為當前房地產銷售基本上是一致的，所以房地產開發公司只能從降低成本方面入手了。

一、房地產開發公司成本管理存在的問題

1、沒有全面了解成本管理的涵義

房地產開發公司成本管理是對房地產項目的所有環節進行的成本控制。但是在一些房地產開發公司中對成本管理的重視程度不夠，沒有設置相應的成本管理部門，公司的成本管理都是由財務部門兼職進行的，沒有將成本管理當成是公司一項日常的管理工作進行。另外一些房地產開發公司認識成本管理就是工程造價管理，成本管理應該是房地產項目預算部門的事情，沒有對成本管理全面認識，也就沒有形成全過程的，全方位的成本管理理念。

2、合同管理不到位

合同是保證房地產開發項目順利進行的前提條件，有效的合同管理可以減少房地產項目中變更現象的發生。但是從很多房地產開發公司的運行匯總來看，合同管理不到位現象非常普遍。一些房地產項目合同不規范，對于一些細節的東西沒有考慮，在成本拆分中就會遇到不少的問題，而且房地產開發公司簽訂的合同質量也存在隱患。另外在房地產開發公司合同管理中，由于各種因素的影響，變更現象比較嚴重，而房地產開發公司往往是在結算階段進行總賬的計算，這樣往往就增加了工程的成本。

3、資金預算編制不科學

資金是保證房地產開發公司順利持續發展的重要保障，要針對開發項目制定科學的資金使用計劃，從而保證開發項目的順利進行。但是在當前很多房地產開發公司中，公司對資金計劃不重視，往往對整個成本有一定的預測，但是沒有對資金進行計劃或者是資金使用計劃編制不科學，在項目開發過程中沒有很強的指導作用，資金使用計劃變動比較大，造成房地產開發項目成本的增加，也給公司經營帶來較大的風險。

二、解決房地產開發公司成本管理問題的有效策略

1、形成動態的成本管理機制

對于房地產開發公司來說，成本管理應該貫穿于房地產開發項目進行的各個階段，加強成本管理就是要對各個環節的成本及時掌握，并且采取相應措施進行處理，要形成全過程動態化的成本管理機制。第一，在房地產開發項目中，公司要制定科學的目標成本，房地產開發公司要根據具體的房地產開發項目和市場情況制定相應目標成本，這樣在房地產開發項目進行的過程中就能及時掌握動態成本與目標成本之間的關系，保證公司的綜合成本在目標成本范圍內。第二，加強對過程中動態成本的分析和歸納，將目標成本作為是成本管理的基礎和參照，對于開發項目中的各類成本按照一定的規則進行分析，然后將已發生成本與目標成本進行對比，找出差距比較大的成本項目，及時提示相關業務部門采取措施進行成本管理調整。

2、加強合同管理

合同管理是成本管理的一個重要內容，加強合同管理要從以下幾個方面做起：首先要重視合同的訂立。目前房地產開發公司使用比較多的是招標方式簽訂合同，因為合同是房地產項目成本實現的基礎，在合同訂立中要特別注意明確合同雙方的權限。建立合同范本庫，在訂立合同的時候使用一些標準范本保障自身的權益，再根據不同項目的實際情況確定補充一些合同條款。其次要建立合同臺帳，對合同的整個執行過程進行管理。包括：合同變更、索賠、違約、爭議。合同與成本管理與資金管理有緊密的關系。對于開發商來說對項目的管理和支付的法律依據就是合同。

3、加強資金管理

加強資金管理能提高資金使用效率，為房地產開發公司節省資金成本。資金管理的重點就是要制定資金預算，房地產開發公司要按照工程的規模，安排工程的施工進度，按照工程進度制定合理的資金計劃。財務部門根據整個項目的資金收支測算，來制定相應的籌資策略，以保障項目的順利實施，降低公司經營的風險。多項目公司可采用資金集中管理模式，實行收支兩條線管理，提高資金使用效率，降低資金使用成本。

4、建立信息化系統

房地產業上下游產業鏈長、數據量大、投資周期長、不確定性和風險程度高，強調各方面資源整合能力，多采用外包的方式進行運營分工，因此，在公司的運營過程中，甚至在一個項目中不確定的因素非常多。信息系統強調的是規范性和流程化，通過信息化的實施促進企業標準化的進程，促進企業建立企業經營指標體系和規范管理體系。通過將業務處理標準化和管理核心流程的優化，信息共享和有效傳遞，避免信息孤島，避免數據的重復輸入，網絡信息傳遞取代人工傳遞即時有效，實現了企業執行層、管理層、決策層在統一的信息平臺上協同工作及分層次應用。從而實現“信息可視化、流程透明化、操作標準化、管理集中化”。

5、建立成本管理責任制

成本管理責任制可以保證房地產開發公司成本管理工作的順利進行，在一個房地產開發項目中要按照各個環節明確相關人員的成本管理責任，并制定科學的考核指標，定期對成本管理的效果進行評估，采取一定的激勵措施，保證成本管理工作的順利進行。

結論：

在日趨激烈的市場競爭中，房地產開發企業的成本管理能力是生存和發展的根本。通過采取積極地成本管理措施，借助科學的管理手段，形成全員參與，全過程成本控制的意識，提高公司各種資源的使用效率，從而減少在項目開發中的不必要的投入，實現企業經濟效益和管理水平的全面提升。

參考文獻：

[1]段珺 房地產開發企業成本的管理與控制初探[J]，商業會計， 2009（07）

[2]吳展紅 淺議房地產開發企業的項目成本控制與管理[J] 經營管理者， 2008（15）

篇(4)

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2房地產開發項目全面風險管理的流程

2.1房地產開發項目風險識別

房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。

2.2房地產開發項目風險評估

房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。

2.3房地產開發項目風險監控

房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。

3房地產開發項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。

3.3風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。

風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

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【關鍵詞】房地產項目；現場管理；質量；設計；解決方案

1 房地產工程項目現場管理存在的問題

近年來，隨著我國社會經濟的快速發展，城市化建設的進程不斷加快，房地產開發項日工程成為城市化建設的一個重要組成部分。從目前我國房地產開發項目現場管理的方法和手段來看，仍然還存在著一些問題。

1.1 在現場管理部門的設計管理工作方面，一些房地產開發項目的設計由于設計單位的任務較多，加上開發商要求的設計周期較短，因此經常處于趕圖狀態，設計深度難以達到現場施工要求，設計錯、漏、碰較多，變更頻繁。如果不解決設計與施工的根源性問題，建設項目就不能按照計劃進行，勢必影響了現場管理的效率和施工質量，難以保證現場管理的科學性。

1.2 在房地產開發項目的進度管理方面，很多房地產開發項目由于種種原因，使得實際施工進度相對于開發進度計劃來說，均有不同程度的滯后，嚴重制約了房地產項目開發進程。例如，在現場管理過程中，由于開發商部門之間的協調問題，或流程過長，部門過多等原因，許多問題不能及時解決，越積越多，嚴重拖了項目進程的后腿。

1.3 在房地產開發項目的質量管理方面，有很多房地產項目的現場管理的質量較低。目前，在現場管理中經常出現的質量問題主要有：施工人員為了方便，經常不按設計圖紙和施工規范施工；監理單位不能履行應有的監管職責，偷工減料時有發生；施工人員大部分是農民工出身，較少經過上崗培訓，因此施工工藝和工序均不規范：由于沒有及時進行中間驗收和隱蔽驗收，造成工程質量隱患。以上問題說明房地產開發項目的現場質量管理還有待進一步提高。

1.4 在房地產開發項目的成本管理和控制方面，缺乏一套良好的成本管理措施和體系，主要表現在：由于合同談判和簽訂時比較匆忙，容易造成成本管理的漏洞，造成索賠和變更增加，造成成本增加；成本核算缺乏一個嚴格的程序和監督制度，導致項目成本管理失控，浪費嚴重。

2 加強房地產開發項目工程現場管理的必要性

加強房地產開發項目工程現場管理對房地產開發商而言，無疑具有非常重要的實際意義。

2.1 房地產開發項目的現場管理是房地產項目開發的一個重要組成部分，現場管理與整個房地產開發而言，就是局部與整體的關系，如果局部沒有做好，勢必影響了整體發展的效益和方向。有效而科學的現場管理可以加強房地產開發項目各個管理部門之間的密切聯系，同時也可以提高整個房地產開發項目管理的高度和水平，促進房地產開發管理工作又快又好地發展。

2.2 加強房地產開發項目現場管理水平，有利于提高開發項目的品質，提高工程質量，節約建設成本，增加企業效益。其中加強成本管理是現場管理的一個重要方面。加強現場管理的成本管理，對于房地產開發項目而言，不僅提高了效率，而且還大大節省了管理成本，避免了不必要的資金資源的浪費。

2.3 提高現場管理有利于有關法律法規在房地產開發項目中的實行和運用。

現場管理雖然只是房地產開發項目中的一個部分，但是其管理卻涉及到了城市規劃、城市管理、城市環保等等各個方面的法律法規和政策。因此，提高現場管理有利于保證各項法規政策在房地產開發項目中的貫徹和實行。這是依法辦事的體現。

3 加強房地產工程項目現場管理的措施

現場管理是一項極其復雜的管理過程。因此，針對房地產開發項目工程現場管理提出了幾點看法和對策。

3.1 設計管理方面。

規劃及方案設計、施工圖設計的管理是現場設計管理的重要工作內容之一。一

般來說，房地產開發項目的設計工作都會同時由幾個單位來完成，因此，在進行設計管理工作時，首先應做好設計工作計劃，協調好各設計單位之間的工作和任務，根據設計工作的內在關系確定出圖時間，保證設計工作與施工計劃的協調，以不影響項目實施的進展。

其次，設計跟蹤服務是設計現場管理工作的保障。目前，設計圖紙普遍存在的問題是：設計出圖時間較短，加之設計單位的設計任務較多，出圖質量難以保證，設計內審工作不到位，設計各專業之間沒有很好地防調，造成施工過程中的設計變更較多。因此，在施工過程巾的設計跟蹤服務尤為重要，處理得不及時，便會影響施工進度，造成返工和浪費。

3.2 進度管理方面。

現場進度管理是項目開發計劃得以落實的重要工作之一，實際管理工作中應該注重進度的控制和管理。目前，在房地產開發項日的管理中，較多存在著實際進度落后于計劃進度的現象。主要原因是，許多開發商在開發計劃的擬定時，為了盡快實現效益目標，脫離實際擬定開發目標，使各項工作及施工進度難以在期望的時間內完成；其次，施工單位的施工組織計劃的科學性和計劃的執行效果，設備、材料及人力的有效組織是影響進度目標實現的最主要因素，而建設單位內部的各項工作如設計管理工作、招標采購工作、分包隊伍的確定工作、內部審批工作等方面也比較突出地影響了項目實施的進度；因此，要想使現場管理的進度得到合理的控制，首先，要制定合理的科學的開發進度計劃，建設單位的自身工作應與總開發計劃有機結合，并嚴格按計劃執行；對于施工單位的計劃執行，應有嚴格的合同管理措施和經濟手段予以控制。只有這樣，進度管理才能真正有效發揮作用。

3.3 質量管理方面

針對在房地產開發項目的質量管理方面存在的問題，建設單位應采取有效的措施加以避免和改善，如：(1)要求施工人員嚴格按照設計圖紙和施工規范和工藝標準施工，加強現場施工管理，對每道工序進行控制；(2)對監理單位不能履行應有的監管職責的，應對監理單位采取必要經濟手段促使其改進：(3)提高現場管理的質最，還需要從細節做起，從每一個程序來進行。首先，要嚴格把握施工相關材料和原料的質量關。高質量的原料和材料是現場管理提高管理質量的最基本的管理工作：(4)要求并監控施工單位加強對施工人員的崗前培訓和施工技術交底，保證按合理的施工工藝和施工工序施工：(5)要求監理公司及時進行工序驗收和隱蔽驗收，避免工程質量隱患。以上措施是提高房地產開發項目的現場質量管理必要手段。總之，現場管理部門應該考慮到其管理輻射的各個方面，綜合提高其管理質量水平。

3.4 成本管理方面。

成本管理是現場管理工作中一個重要方面。提高現場管理的成小管理，首先需要有一批高素質的成本管理人員，形成一支強人的成本隊伍；其次，現場成本管理要有比較健全的成本控制制度和工作流程，使本公司各部門相關管理人員在控制工程變更和簽證方向能按統一的方法執行：避免和減少隨意增加造價：另外，現場管理應該制定一套合理的成本核算體系，包括成本會計核算的程序，成本核算結果的公示，成本會計工作的監督制度以及成本會計的考評等等。加強現場管理的成本管理，能夠有效地節約資源和資金，同時也能夠對現場管理部門提供真實有效的信息，作為其調整管理工作的依據。促進房地產事業的發展。

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[關鍵詞]現金流管理；房地產項目現金流；一體化

一、引言

從宏觀環境來看，由于金融危機的蔓延影響到實體經濟，房地產業是受到金融危機沖擊較大的行業之一。伴隨經濟危機的到來，成交量和房價大幅度下降，房地產業陷入低迷，房地產企業的資金鏈也緊張起來，有部分房地產企業已經出現資金鏈斷裂的情況。房地產業作為資金密集型行業。如何獲取項目開發所需的大規模資金已成困局。

從房地產企業自身來看，房地產企業的管理層缺乏對現金流管理的重視，往往將利潤最大化作為企業發展的目標，忽視了對現金流的管理。在項目運作過程中，對整個項目的現金流，前期沒有科學合理地預測；對資金的來源和利用、資金缺口及融資途徑等，缺乏可行的計劃。更談不上對計劃的嚴格執行；在項目實施過程中，也往往是“拆東墻補西墻”，對資金需要量及融資風險缺乏科學地認識和規劃，忽略了資金的時間價值管理和資本結構的合理性，使企業陷入過度負債經營的惡性循環之中，不可避免地增加了融資成本和經營風險。

通過對房地產企業面臨的宏觀環境和企業存在的現實問題的分析，資金成為房地產企業的首要問題。如何獲取足夠的資金進行房地產開發，如何合理運作開發資金實現價值最大化等的資金管理問題，成為房地產開發企業管理的核心。

按照項目的進度，房地產項目可以分為項目的決策階段、項目的實施階段和項目完成階段，不同階段對現金流的管理又提出了不同的要求，如何安排好這三個階段的現金流也是目前房地產企業面臨的重大問題。

二、房地產現金流一體化管理

房地產項目現金流包括現金流出與現金流八。房地產項目總投資是現金流出的主要組成部分，包括開發建設總投資和經營資金。開發建設總投資是指在開發期內完成房地產開發產品建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。房地產開發企業現金流入主要包括房地產產品的銷售收入、租金收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入、自營收入、自有資金、長期借款、短期借款、回收固定資產原值、回收經營資金等。

房地產開發流程大致分為三個階段：決策階段、實施階段和項目完成階段。決策階段主要包括尋找投資機會、提出設想、進行可行性研究和項目定位等活動；實施階段主要包括項目建設、銷售或經營等活動；項目完成階段存在兩種可能的情形，即項目實現既定目標或項目以失敗而終止。對應房地產開發流程的三個階段。房地產現金流也相應劃分為：決策階段現金流、實施階段現金流和項目完成階段現金流。

(一)決策階段現金流管理

決策階段現金流主要解決投資決策，土地報價、方案調整等問題。

1般資決策。項目建設是否可行，是否具備盈利能力。項目投資計劃是否科學合理?這些都是開發商最為關注的問題。也是決定項目啟動與否的關鍵所在。項目現金流分析可以為開發商進行決策提供有效依據。在這一階段，可以依據現金流量圖(如圖1)計算出項目凈現值、內部收益率、投資回收期等指標，從而確定該方案是否可行。

2　土地報價。隨著土地出讓和使用制度的不斷完善，土地競爭越來越市場化，土地資源的競爭加劇。房地產企業可以通過預測編制該項目的現金流量圖，根據貼現現金流量法推出能夠接受的土地最高報價。

3　方案調整。對房地產開發項目的方案進行調整修正，緩解資金壓力、有效控制風險，使得現金流相對比較平緩地波動。

因此，決策階段的現金流管理主要是圍繞這一階段現金流的圖表編制、運用、決策、修正等核心階段，表露有關項目的可行性、贏利性、可實施性等信息。其現金流管理過程，包括現金流信息載體的形成，以及信息的分析、加工、過濾、行動，修正現金流管理模型，再進入下一個管理循環(見圖2)。另外，決策階段現金流管理，不應該只停留在靜態指標計算、表述和決策上，而應審視沿著項目開發時間軸上的現金流向、流量和流點，利用動態信息進行過程控制，及時調整戰略決策和戰術保障。

在決策階段現金流管理過程中，應該做好以下工作：

1　編制小組成員至少應包括圖中職能部門，或設置專職部門和人員與上述部門保持順暢溝通，實現最大程度的信息對稱。

2　現金流模型的編制依據包括項目定位報告、成本經驗數據、施工進度預測、銷售預測、項目管理模式等。

3　現金流管理模型建立在各種預測和經驗判斷之上，不確定性和可塑性大，對各種信息分析、加工、過濾及行動應及時反饋到現金流模型的調整中。

(二)實施階段現金流管理

實施階段的現金流出主要是房地產開發成本，即房地產開發企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝費用、公共配套設施建設費、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用等。通過將實際發生的成本構成與投資決策階段成本預測相對比，可發現項目實施階段現金流流出的信息誤差。銷售收入是現金流入的主要組成，通過將銷售實際執行情況與計劃對比。可發現項目實施階段現金流流入的信息誤差。

項目實施階段現金流是由最初投資決策階段預測的現金流模型，經過開發活動的不斷修正，逐步發展成形。如圖3所示，在項目實施之初，是實施階段現金流與決策階段現金流可能存在較大差異，隨著項目進度的不斷推進，這種差異逐漸減少。

因此，在項目實施階段，一方面需要進行成本控制，就是要在項目開發的全過程中。始終對比項目決策階段現金流和項目實施階段現金流之間的成本差異，對上述全部成本構成要素進行規劃和控制，從而確保實現項目開發利潤最大化的目標；另一方面，房地產開發企業通過預售解決資金缺口問題。通過促銷以加快項目銷售、加速資金回流。通過控制成本和加速回籠資金使得現金流入與流出的波動趨于平穩。

(三)完成階段現金流管理

項目完成階段現金流是房地產開發項目實現既定目標后(針對成功的房地產開發項目而言)，或者房地產開發項目的現金流終止后(針對失敗的房地產開發項目而言)。所形成的現實的現金流。

完成階段現金流管理主要是對該項目的總體完成情況進行評估，從而總結相關的經驗，為下一個項目的開發提供寶貴意見。這一階段，開發商應該明確完成階段現金流管理的具體對象、管理目的及具體要求，組建一個項目后期的現金流管理評估小組或設置相應的專職人員，深入調查，收集資料，采用定量和定性的完成階段現金流分析方法，針對問題深入地研究，并編制完成階段現金流評估報告，將分析研究的結果進行匯

總、整理，編制出項目后評估報告。

因此，完成階段現金流管理通常皮包括以下幾個方面：

1　現金流管理的目標評估

現金流管理的目標評估就是通過計算房地產開發成本和開發收入，沿著開發時間軸考核房地產開發項目全部現金流，將項目實際產生的經濟、技術指標與項目決策時確定的目標進行比較，檢查項目投資決策是否合理，項目是否達到了預期目標或目標完成的程度，從而判斷項目是否成功。

2　現金流管理的過程評估

房地產現金流管理過程是現金流信息不斷出現、不斷被發展商利用的過程。現金流管理的過程評估就是對整個房地產開發過程的現金流管理效率進行總結，根據現金流管理的作用和結果。仔細回顧和檢查現金流管理的各個環節，對現金流管理效率做出評價。現金流管理的過程評估內容通常包括：決策階段現金流的流向、流量和流點是否科學合理；項目實施階段對項目收支是否有周到的記錄和經常性核算，并編制實施階段現金流；在實施階段的危機管理制度是否可行，應對危機措施是否有效等等。

3　現金流管理影響因素評估

現金流管理的影響因素評估工作是在完成現金流形成階段開展的。即對現金流管理的所有實際影響因素所進行的評估，據此判斷項目現金流管理決策目標的合理程度和完成程度。這些因素通常包括：

(1)宏觀因素，包括項目所處宏觀經濟、政治、社會發展環境、物價波動、房地產業發展環境等；

(2)地區因素，包括城市發展方向、城市管理體制變動、城市規劃方案變動、區域房地產業的發展環境、房地產業市場供求等；

(3)項目外部因素，包括項目自身周邊交通條件、拆遷狀況、周邊配套環境、潛在客戶分布、目標客戶需求偏好變動、地質條件、氣候特征、承包商的承建能力、供應商供貨能力等；

(4)項目內部因素，包括發展商的組織架構、管理體制、管理團隊、融資渠道、方案設計、材料采購能力等。

三、結論

因此。房地產現金流一體化管理，就是立足于完整的房地產開發鏈條，將開發活動按時序劃分三大階段(分別對應于決策階段現金流，實施階段現金流和完成階段現金流)，并深入研究各階段現金流特征和現金流管理問題的基礎上，綜合考慮三階段現金流管理的特征、時效性、管理要求及相互關系，做到房地產項目現金流管理的全面化、整體化和系統化，從而提高資金的使用效率，保障房地產開發企業的現金流穩定。

房地產現金流一體化管理思想的要點集中體現在：

第一，樹立一體化的管理意識。項目管理人員在以現金流為工具的項目管理過程中應具有全局、全過程、動態的管理意識。在前期階段，對項目預期現金流的編制和投資決策的調整，必須充分預測和估量將來項目實施中的項目環境要素的變化趨勢，如前述的宏觀因素、地區因素、項目外部因素、項目內部因素等；項目管理人員要做好決策階段現金流和實施階段現金流管理的銜接。

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關鍵詞：房地產；項目開發；經濟評估；可行性

中圖分類號：F235文獻標識碼： A

引言

經濟評估是房地產開發項目可行性研究的主要內容。在房地產開發項目開發前，為了避免由于決策失誤、盲目開發建設帶來的損失和不良后果，以期實現項目開發的效益最大化，必須從經濟學、生產技術科學、系統工程學、社會環境、法律因素等方面進行具體的調查、分析、研究；對可能采取的規劃方案、設計方案、建設方案和技術方案等進行仔細的分析和綜合比較；對該房地產開發項目建成后的經濟效益、社會效益和環境生態效益進行合理的預測和評估；確定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和經濟效益，評估項目是否可行，并作為進一步開展工作的基礎。

一、經濟評估是可行性研究的重要內容，是可行性研究的前提

1、對房地產開發商而言，房地產投資具有前期資金投入量大、回收周期長、投資風險高等特點。項目決策一旦失誤，浪費大量的人力、物力、財力，加重企業債務負擔，會給開發商帶來致命性的打擊。首先，房地產開發項目開發建設的必要依據是可行性研究報告，房地產開發項目投資者應該根據可行性研究的結果，決定是否投資開發該項目。而決定可行性研究報告是否可行的重要前提是經濟評估中的相關數據。

2、對金融機構而言，審查項目的可行性研究，首先就要審查可行性研究報告中的各種經濟評估數據，只有得出正確的結論，才能判斷資金方面的融資能力、融資數額，在項目建設后有無償還能力，貸款的風險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。

3、對國家政府部門而言，如果房地產開發項目投資失敗，會導致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發進程。房地產開發項目可行性研究報告是政府各級管理計劃部門確定是否給予批準立項的依據，而決定可行性研究報告是否可行的重要依據是經濟評估數據的準確度。

二、房地產開發項目經濟評估中普遍存在的問題

在房地產開發項目經濟評估中因為涉及到一系列數據與調查的結果，所以有些問題經常出現且不容易立即改正發現。

1、調查研究不全面、深度不夠、論據不足

在房地產開發項目經濟評估中，某些單位貪圖省事，未作全面調研，對建設項目的地理位置、氣候、地理水文、名勝古跡、文化背景等平鋪直敘，輕描淡寫。技術性論述不到位，主次不分，對于擬建項目來說缺乏針對性，項目經濟評估的數據確定隨意，缺乏充分依據，參考價值不高。

2、立場不公正

為了滿足領導或業主的需求，對推薦方案優點講得多，缺點講得少，搞陪襯方案，立場不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程經濟技術數據或數據不真實，估算投資、征地拆遷數據不切合實際。有的可行性研究單位怕擔風險，盲目依照業主的要求，投其所好，評估依據不客觀、不符合實際，違背實事求是原則，立場不公正。

3、經濟評價不客觀

經濟、財務評價是房地產開發項目可行性研究報告的核心，是決策階段項目排序和取舍的主要依據。正因為如此，一些搞經濟評估的人員為了滿足業主投資效益最大化的心理，高估預期收益率，然后對經濟凈現值、內部收益率和投資回收期等數據人為地進行調整，有的甚至修改基礎數據，偏離客觀合理。對研究報告中涉及具體數據的結論規避不提或含糊其辭，報告質量不具備可靠性。

4、房地產開發項目經濟評估中的有關計量不準確、投資估算偏差大

造成房地產開發項目經濟評估中的有關計量不準確、投資估算偏差大的原因主要是有些可研單位勘測不認真，個別技術人員責任心不強，技術不過關，導致得到的工程數量不準確，使得房地產開發項目經濟評估中的有關計量得到的結果出現很大的偏差。

三、掌握市場動態，轉變經營理念，加強評估管理

在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入了低迷的狀態，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場的緊俏時代已經一去不復返了。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究報告中的相關經濟評估數據分析。從市場、技術、效益三方面對項目進行全面技術、經濟方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：

1、要不斷更新經營理念

目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。

2、要時刻關注國家對于房地產方面的政策動態

國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》，規定：房地產開發項目可行性研究中，首先要重視可行性研究報告的質量問題，首先要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。因此，企業應該認真學習，深刻理解，慎重立項。

3、要重視市場調研

房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。市場調研主要包括房地產市場供給、房地產需要的調查、房地產市場價格調查、客戶調查等。房地產開發項目可行性研究中的經濟數據，在市場調研整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目的成敗。無數個失敗的案例已經使開發商逐漸認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。

4、對房地產開發項目進行財務評價

房地產開發項目的財務評價是指依據前期總體策劃所制定的投資方案、進度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務報表，計算、分析出項目的成本、費用、效益，從而判斷和評價項目的財務狀況和經濟收益狀況。因此，仔細、謹慎的做好財務評價，才能有效的控制和降低財務開支，減少經營風險，從而達到利益最大化。

四、如何確保經濟評估質量的措施

1、評估團隊的建設。根據管理學的觀點，管理的五要素中，人是第一要素，是決定事件成敗的最主要因素，只有建立好一支好的團隊，才能為成功打下了堅實的基礎。團隊中首先要有一個能夠積極響應你工作的帶頭鳥，并具有一定管理經驗和專業技術的復合型人才。由能夠吃苦耐勞，工作認真仔細的人選組成一支具有合作精神的團隊。

2、市場調查工作。調查前需對全體團隊人員進行交底，使調查人員明確各自的職責、任務和調查范圍，明確調查方法、調查的深度及調查時應該注意的問題，調查時應具有針對性，對不同的人群、不同的環境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每個人對調查過程都必須做好記錄，記錄需實事求是，不能夸大或縮小事實，能量化的必須量化，并且計量準確、數據真實。然后通過團隊集體討論、分析，匯總出一個準確的結果。

3、產品定位。市場營銷學告訴我們，市場營銷是貫穿于產品的設計、建設、驗收及銷售等全過程中，傳統的產品銷售模式應該從思想上改變。產品在設計階段就應該有一個正確的定位。產品定位，就是預估和確定產品在未來潛在顧客心目中占有的位置。其重點是在于對未來潛在顧客所下的功夫，并為此從產品特征、包裝、服務等多方面作研究，以及考慮分析競爭對手的情況。企業對用什么樣的產品來滿足目標消費者或目標消費市場的需求。產品定位是對目標市場的選擇與企業產品結合的過程，也即是將市場定位企業化、產品化的工作。所以，產品定位的準確程度直接影響到今后產品的銷售能力。

4、經濟指標。經濟指標是項目開發建設融資的重要依據，特別項目概算指標，它反映了項目建設各個階段所需的投資量。一個項目按開發流程劃分為項目決策階段、啟動階段、建設階段、運行及銷售階段，正確評估出各階段需要支付的費用，對項目的開發能否成功起著決定性的作用。一般來說，項目決策階段的費用主要有機會分析費、市場調查分析費、可行性研究費、決策費。啟動階段的費用主要有土地取得費、拆遷賠償費、居民安置費、項目申報手續費、圖紙設計費。建設階段又可劃分為基礎施工階段、主體結構施工階段、裝飾施工階段，要求通過計算并列表說明各階段需要支付的工程造價成本。運行及銷售階段的費用主要有銷售成本、產品維護成本和財務成本。從各階段的費用情況來說對開發的影響較大的階段主要在項目決策階段、啟動階段、建設階段，而項目開發能否成功的轉折點多數在建設階段。所以要求對前幾個階段的費用進行統計，結合當地的相關房地產銷售政策，根據銷售許可的節點，預先評估出銷售形勢，計算出投資額的最大量及其節點，也就是說在這個節點上累計投資量最大，也就是項目融資的最大需求。決策者如果在這個節點上滿足不了這個需求，項目開發就有夭折的可能。

所以說，只有正確的經濟評估才有規范的可行性研究，才能“剎住”盲目投資。我國經過近10年的發展，大中城市的房地產市場在一步步走向成熟，房地產市場初期的“暴利歲月”已經一去不復返，對房地產開發商而言，做好項目的可行性研究，才能避免盲目投資，被市場所接受。

結束語

在房地產項目投資中，經濟評估的質量直接決定著可行性研究報告的質量，從而影響到在項目開發的順利程度，甚至決定著成敗，在項目開發實施過程中起到了很重要的作用。只有及時的研究和預估出可能遇到的各種難題，才能從容不迫的規避問題或解決問題，促使項目投資建設的順利完成。

參考文獻

[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發.2008(06).