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篇(1)

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。

房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。

在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險措施，但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時限

（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

預(yù)計營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題

1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。

2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時限

視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序

（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

（四）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格；影響因素

一、前言

自1998年取消住房分配制度起，我國住房“商品化”，房地產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展，房價呈現(xiàn)增長趨勢。2003年之后，我國一線城市房價飛速上漲，由此，二三線城市也開始急速增加，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱，大部分人買不起房，由此引發(fā)了大量的經(jīng)濟(jì)問題和社會穩(wěn)定等問題。在第三屆中國房地產(chǎn)價值高峰論壇會上，企業(yè)家、專家們就房地產(chǎn)當(dāng)下存在的很多問題展開了討論，有人提出我國目前保障性住房比重小，高檔房比重偏大，正因為這樣一種不平衡的比例趨勢，導(dǎo)致我國的房價水平被整體拉高。根據(jù)文獻(xiàn)分析，大部分采用定性分析，僅僅說明了某一因素對于房地產(chǎn)價格的影響，但從定量來看，產(chǎn)生多大的影響則未說明；或者研究的年限相對滯后，不能很好地解釋近兩年的狀況，本文搜集了1994年―2013年的房地產(chǎn)價格變量及本文所提出的四個自變量各20個數(shù)據(jù)集，運用多種統(tǒng)計分析方法，通過建立回歸模型，分析我國房地產(chǎn)價格的影響因素。

二、房地產(chǎn)價格影響因素研究綜述

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的研究近幾年日益為學(xué)術(shù)界重視，尤其是房地產(chǎn)價格影響因素的研究。與國內(nèi)相比，國外房地產(chǎn)市場發(fā)展較早、較快，尤其是西方發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場十分成熟，故關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的研究，國外已形成較多的專著研究，從國外學(xué)者觀點來看，由于其實行市場經(jīng)濟(jì)，因此在研究房地產(chǎn)價格時在注重政府控制的同時，更加強調(diào)市場機制的作用。Abraham等（1992）對美國30個城市的實證分析表明房地產(chǎn)價格的上漲與就業(yè)率、收入、以及建設(shè)成本有直接關(guān)系；Kolari（2002）則從CPI和房地產(chǎn)價格關(guān)系角度出發(fā)，運用ADL模型實證分析，得出房地產(chǎn)價格也受一定商品及相關(guān)產(chǎn)品服務(wù)的影響。Gerlach和Peng（2005）對香港的房地產(chǎn)價格、GDP以及銀行貸款等進(jìn)行分析，認(rèn)為銀行的貸款不影響房地產(chǎn)價格；Elbourne（2008）經(jīng)過實證分析貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響，利用脈沖響應(yīng)函數(shù)得出貨幣供給變動對房地產(chǎn)價格變動具有正響應(yīng)性。

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，但近兩年卻是突飛猛進(jìn)，尤其是我國房價的持續(xù)不斷上漲，引起了國內(nèi)學(xué)者的重視，并對房地產(chǎn)價格的影響因素進(jìn)行了大量的研究，大量的專著、論文也都集中在這個問題上。宋勃和高波（2007）認(rèn)為國外資金長期的涌入是我國住房價格上漲的一個重要因素；肖萬福（2014）在《房地產(chǎn)調(diào)控政策下我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析》一文中，通過2003年第一季度到2013年第二季度的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，研究了房地產(chǎn)調(diào)控政策對我國終端房地產(chǎn)價格的影響，通過實證分析，他認(rèn)為，在房地產(chǎn)價格波動的諸多因素中，來自經(jīng)濟(jì)基本面的解釋力相對較小，相比起來政府相繼出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策反而成為了一個十分重要的影響因素；謝建豪（2007）基于城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的分析，研究得出當(dāng)人口數(shù)量增長速度大于城市住房供給速度時，供需便會嚴(yán)重不平衡，房價上升；郝丹璐（2014）通過因子分析等統(tǒng)計學(xué)方法得出，影響房地產(chǎn)價格變量大致可分為兩類，一類是反應(yīng)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場狀況的變量，另外一類是反應(yīng)預(yù)期房地產(chǎn)市場狀況的變量，第一類中GDP、住宅投資、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用、人均可支配收入、房屋竣工價值等排名靠前；丁鳳通過實證研究指出：第一，房地產(chǎn)價格最主要的影響因素是經(jīng)濟(jì)基本面；第二，住房需求是房價上漲的主要推手；第三，銀行信貸的支持是房價上漲的“催化劑”；第四，高地價的推高房價的“幕后黑手”。

張t敏（2012）指出：房地產(chǎn)價格的主要影響因素包括人口數(shù)量、居民儲蓄存款余額、商品房可供銷售面積、房地產(chǎn)投資額、國內(nèi)信貸規(guī)模，其中最明顯的是人口數(shù)量與居民儲蓄存款余額。余靜靜（2014）通過房地產(chǎn)價格影響因素重要性的分析，認(rèn)為：第一，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，土地購置費用和房屋生產(chǎn)資料價格指數(shù)成為東部地區(qū)房價的重要影響因素；第二，中部地區(qū)房地產(chǎn)投資是其房價的主要影響因素；第三，西部地區(qū)而言，家庭可支配收入是影響其房價的主要因素。

綜上所述，影響我國房地產(chǎn)價格的因素眾多，不僅如此，由于選取樣本、獲取數(shù)據(jù)的途徑的不同，相同因素對房地產(chǎn)價格的影響方向也不盡相同。

三、研究設(shè)計

（一）研究的基本假設(shè)

1、我國房地產(chǎn)按照房屋的使用功能可以分成：居住用途的房屋、工業(yè)用途的房屋、商業(yè)用途的房屋、文體娛樂設(shè)施、政府和公用設(shè)施、多功能建筑。本文以普通住宅的價格作為因變量進(jìn)行實證分析，即通過商品房價格對其進(jìn)行實證分析。

2、研究階段的限定。為了更好地反應(yīng)近幾年中國房地產(chǎn)價格的變動及其影響因素，本文采取1994――2013年的統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析。

3、影響因素的限定。本文選取四個影響因素作為自變量，分別是：居民消費價格指數(shù)，城鎮(zhèn)居民可支配收入（元），房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米），商品房銷售面積（萬平方米），其中居民消費價格指數(shù)以1978=100為基期，房地產(chǎn)竣工面積以房屋竣工面積為參考數(shù)據(jù)。

4、房地產(chǎn)市場的界定。本文研究對象確定為增量交易市場，暫不考慮二手房市場及出租市場。

（二）模型設(shè)計

Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε

其中：Y（元/平方米）表示商品房價格；X1表示居民消費價格指數(shù)；X2（萬平方米）表示房屋竣工面積；X3（元）表示城鎮(zhèn)居民可支配收入；X4（萬平方米）表示商品房銷售面積；a，b，c，d，均為模型系數(shù)，e為常數(shù)項，均為待估參數(shù)。ε為隨機誤差項，用于表示無法用現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示的影響房地產(chǎn)價格的因素，如社會因素、國家宏觀政策因素等。

四、實證分析

（一）描述性統(tǒng)計分析

將數(shù)據(jù)帶入spss19.0軟件進(jìn)行描述性統(tǒng)計分析，輸出如下結(jié)果：

根據(jù)輸出結(jié)果，從1994―2013年，我國商品房銷售平均價格的極小值、極大值分別為1409，6237，由此推斷20年間的房價變化巨大，通過均值觀測，1994―2013年商品房平均銷售價格為3194.25；房屋竣工面積變化也呈現(xiàn)出急劇上升趨勢，其均值為47521.11萬平方米；商品房銷售面積極差為123320.24，由此可見，即使房價不斷上升，但我國的商品房的銷售面積依然在上升。

（二）多元回歸分析

對數(shù)據(jù)集進(jìn)行多元線性回歸統(tǒng)計分析，由spss19.0分析得，輸出結(jié)果為：

由表2得多重判定系數(shù)R方為0.997，調(diào)整R方為0.996，其實際意義為：在商品房平均銷售價格取值的變差中，能被商品房平均銷售價格與居民消費價格指數(shù)、房屋竣工面積、城鎮(zhèn)居民可支配收入和商品房銷售面積的多元回歸方程解釋的比例為99.7%，調(diào)整后比例變?yōu)?9.6%。由此可得，該模型的擬合優(yōu)度很好。

表3給出了方差分析的結(jié)果。由該圖可以得到模型的顯著性P值是0.000，小于給定的顯著性水平0.05，因此可以判斷模型整體非常顯著。

由該表給出了該線性回歸模型的回歸系數(shù)及相應(yīng)的統(tǒng)計量。從該圖可以得到線性回歸模型即前文所建立的模型方程中的常數(shù)e為449.255，自變量X1，X2，X3，X4的系數(shù)a，b，c，d分別為1.903，-0.015，0.127，0.022，即除房屋竣工面積的系數(shù)為負(fù)之外，其余三個變量的系數(shù)均為正；另外，線性回歸模型中的常數(shù)和四個自變量X1，X2，X3，X4的t值分別為2.005，3.038，-2.789，6.433，6.353，各個自變量相應(yīng)的概率值即P值為：0.008，0.014，0.000，0.000，均小于顯著性水平0.05，說明系數(shù)非常顯著，與表3方差分析的結(jié)果十分一致。

由表4中常數(shù)以及各個自變量的系數(shù)值，帶入回歸方程Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε得：

Y=1.093X1-0.015X2+0.127X3+0.022X4+449.255

五、模型結(jié)論及誤差分析

（一）模型結(jié)論

由模型看出：

1、房地產(chǎn)銷售平均價格與居民消費價格指數(shù)存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，即隨著我國居民消費價格指數(shù)的提高，我國的房地產(chǎn)銷售平均價格相應(yīng)提高。

2、房地產(chǎn)銷售平均價格與城鎮(zhèn)居民可支配收入的關(guān)系來看，呈現(xiàn)顯著正相關(guān)關(guān)系，隨著我國城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，房地產(chǎn)價格相應(yīng)上漲。

3、房地產(chǎn)銷售平均價格與商品房銷售面積也存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，即商品房銷售面積越大，房地產(chǎn)平均銷售價格越高。

4、房地產(chǎn)銷售平均價格與房屋竣工面積存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，即竣工面積越大，房地產(chǎn)的平均銷售價格越低。

（二）模型誤差分析

模型的計算存在一定的誤差，其主要原因體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，由于樣本搜集的困難，以及少部分的樣本數(shù)據(jù)失真，個別指標(biāo)在1994年以前已找不到原本數(shù)據(jù)，導(dǎo)致樣本容量太小，從而影響了計算結(jié)果；其次，在方法的使用上還有所欠缺，沒能全面地綜合比較多種統(tǒng)計方法，從而可能遺漏了最佳的統(tǒng)計方法；最后，在模型中，自變量在量上的選取不夠，影響房地產(chǎn)的價格因素眾多，未能大量例舉，除此之外，自變量在質(zhì)上不一定是最佳的，即可能存在更好、更加顯著的影響因子。

六、建議

第一，根據(jù)以上的實證分析結(jié)果，我國的房地產(chǎn)價格多年來一直持續(xù)上漲，需要政府的宏觀調(diào)控進(jìn)行引導(dǎo)控制。與西方主張的市場主導(dǎo)不同，結(jié)合我國的實際國情來看，政府依然起著重大的作用。對于我國而言，單一的調(diào)控手段并不適用，除了本文分析的房地產(chǎn)價格整體呈上升趨勢外，區(qū)域性的變化是關(guān)鍵，因此，政府應(yīng)該結(jié)合各個區(qū)域具體的市場行情進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控。

第二，政府的作用固然重要，但始終離不開市場的自我調(diào)節(jié)機制，即使在我國，市場的自我調(diào)節(jié)依然很重要，一味強調(diào)市場，則容易擾亂市場正常的資源配置機制。因此，如何將政府宏觀調(diào)控與市場的自我調(diào)節(jié)很好地洽接成為了關(guān)鍵。

第三，保持適度的住宅投資規(guī)模，確保供需基本平衡。使得各個階層的消費者對不同類型住宅的有效需求均能得到滿足，避免在住宅消費上出現(xiàn)過大的貧富差距[6]。

第四，從前面的分析結(jié)果來看，我國的房價持續(xù)不減的一個原因是商品房銷售面積過大，從這一層面上來看，為控制房價，應(yīng)該控制一定的住房的建設(shè)，建設(shè)面積應(yīng)該適當(dāng)減少，以此抑制房價的上漲。

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篇(3)

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)價格；協(xié)整分析；因果關(guān)系；互動

中圖分類號：F292 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）011-000-03

一、引言

城鎮(zhèn)化（Urbanization）對于任意經(jīng)濟(jì)體而言，隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，人民生活的進(jìn)步，都將會成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的必然。根據(jù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，當(dāng)資源在某一地區(qū)聚集，并形成增長極，則該區(qū)域?qū)χ苓叺貐^(qū)將會發(fā)揮其輻射效應(yīng)，從而吸引周邊農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，原有的城鎮(zhèn)規(guī)模擴大。根據(jù)國際經(jīng)驗以及發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，一個國家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平，一定程度上反映了該國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。因此，我國政府將城鎮(zhèn)化率看作是反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的一個重要指標(biāo)。隨著我國改革開放以來城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，關(guān)注城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)變動的同時，城鎮(zhèn)化帶來的其他影響同樣值得重視。在城鎮(zhèn)化所帶來的眾多經(jīng)濟(jì)、社會影響中，房價的變動便是社會關(guān)注的焦點之一。由于城鎮(zhèn)化對人口分布的影響，必然引發(fā)城市住房供需關(guān)系的變動，當(dāng)一個國家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化率處于快速上升階段時，研究城鎮(zhèn)化對住房供求關(guān)系的影響，對于保障城鎮(zhèn)人口住房、實現(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展和社會和諧有著重要的意義。

二、安徽省城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格的特征性事實

（一）安徽省城鎮(zhèn)化的線性特征

目前通用的衡量城鎮(zhèn)化率的方法主要有兩種，一是采用城市建成區(qū)面積占總面積的比重，二是采用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎亍１疚倪x取后者作為城鎮(zhèn)化率的衡量指標(biāo)。根據(jù)美國地理學(xué)家Northam提出的關(guān)于國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的S型曲線，當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過30%時，其城鎮(zhèn)化歷程呈現(xiàn)出明顯的加速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，并且在70%左右開始呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。從安徽省城鎮(zhèn)化進(jìn)程來看，該比率從2000年的28%持續(xù)上漲，2014年達(dá)到47.86%，正處于30%-70%的區(qū)間。但是從變化趨勢來看，安徽省城鎮(zhèn)化率水平呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展趨勢。

（詳見圖1、圖2）

（二）安徽省房地產(chǎn)價格變化趨勢分析

2000年以來，由于政策導(dǎo)向、社會預(yù)期等各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，住房市場的放開使得剛性需求增加，房地產(chǎn)價格的不斷上漲，深化了住房市場上供求矛盾，并且在2009年后出現(xiàn)了嚴(yán)重的住房市場供不應(yīng)求的矛盾關(guān)系。根據(jù)本文對安徽省2001年-2013年商品房平均銷售價格繪制的折線圖可以看出其保持著平穩(wěn)的增長趨勢。2011年以來，為了保障中低收入人群的住房需求，國家出臺了一系列的限購、限貸政策抑制房價的快速上漲，所以從2012年至今房價呈現(xiàn)出了增速放緩的勢態(tài)。從房地產(chǎn)建設(shè)結(jié)構(gòu)來看，安徽省的房地產(chǎn)住宅開發(fā)中，以住宅開發(fā)為比例最大，說明近年來安徽省整體房屋供給總量發(fā)展迅速，為城鎮(zhèn)化提供了基本的住房保障。

（詳見圖3）

三、安徽省城鎮(zhèn)化與房價的互動機制分析

（一）城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響路徑

目前學(xué)術(shù)界關(guān)于房地產(chǎn)價格的衡量方法較多，歸納起來主要有： 商品房銷售額除以商品房銷售面積、全國住宅價格指數(shù)以及商品房平均銷售價格等。基于統(tǒng)計簡便性及數(shù)據(jù)可獲性，本文采用商品房平均銷售價格來表示。根據(jù)房地產(chǎn)銷售價格的結(jié)構(gòu)構(gòu)成來看，其包含了土地價格、前期房屋設(shè)計費用、工程造價費用、開發(fā)管理費用和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)所應(yīng)得的利潤和應(yīng)該繳納的稅費等。根據(jù)房地產(chǎn)供求對房地產(chǎn)價格的影響來看，房地產(chǎn)除了受到其成本構(gòu)成的影響，還受到房屋本身區(qū)位位置、房地產(chǎn)需求數(shù)量、需求人群的收入、政策等其他因素等的影響。隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷增加，首先會影響房地產(chǎn)的需求情況，此外，房地產(chǎn)價格成本的結(jié)構(gòu)因素會發(fā)生相應(yīng)變化，從而共同影響房地產(chǎn)價格。

一方面，城鎮(zhèn)化率的提升將會對不同區(qū)位的房屋價格產(chǎn)生推高性影響。城鎮(zhèn)化水平較高的區(qū)域或城市一般整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好，在安徽，例如合肥、蕪湖、銅陵等地，GDP水平和人均收入水平相對較高，相應(yīng)的，其房屋平均價格水平也較高，這主要是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地區(qū)，作為增長極的經(jīng)濟(jì)輻射能力較強，城鎮(zhèn)化水平也自然較高。

另一方面，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)帶動當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诒壤脑鲩L，從而帶動住房需求增加，對房屋價格產(chǎn)生推高作用。根據(jù)本文對安徽省各地區(qū)的城鎮(zhèn)化率、城市人口數(shù)量的統(tǒng)計分析，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，相應(yīng)的各地區(qū)的城市人口比例也在不斷增長。這說明城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價格存在著數(shù)值上的相關(guān)關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)價格對城鎮(zhèn)化的影響路徑

房地產(chǎn)價格的上漲對城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)不但存在著積極的推動作用，也可能會產(chǎn)生負(fù)面的抑制作用。

首先，房價上漲引導(dǎo)資金流入，從而改善安徽省各地區(qū)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而對于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)產(chǎn)生促進(jìn)作用。房地產(chǎn)價格的不斷上漲，意味著該行業(yè)投資者的投資預(yù)期有所上升，從而促進(jìn)資金流動。而資金流入的同時，房屋建設(shè)面積會不斷增加，不但包括住房，也包括寫字樓、商用房等用途的房屋，這不但能夠增加對人口的容納量，也增加了城市的就業(yè)容納量，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)與其他相關(guān)行業(yè)之間的聯(lián)動關(guān)系，促進(jìn)城鎮(zhèn)增長極作用的發(fā)揮，增加城鎮(zhèn)的集聚效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)輻射力。

其次，房屋價格上漲也可能會對城鎮(zhèn)化產(chǎn)生不利的抑制作用。一方面，房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲不利于農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。農(nóng)村勞動力要想轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，就必須要求城鎮(zhèn)對勞動力具有一定的吸納力，對于農(nóng)村剩余勞動力，由于受教育水平、經(jīng)濟(jì)收入水平的限制，高房價會抬高農(nóng)村勞動力進(jìn)入城市的門檻，從而增加其轉(zhuǎn)移成本，抑制勞動力轉(zhuǎn)移。另一方面，房地產(chǎn)價格的持續(xù)快速上漲導(dǎo)致資源配置的不均衡，影響城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度。在安徽的很多地區(qū)，房地產(chǎn)價格的持續(xù)推升不斷地提高安徽省城鎮(zhèn)居民的房價收入比，盡管越來越多的人買不起房，但是房地產(chǎn)業(yè)衍生和推動發(fā)展的煤炭、建材、建筑等行業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致了住房供給和需求的矛盾不斷加深，市場無法正常發(fā)揮其資源配置作用，導(dǎo)致自然、社會資源配置的不均衡，不但不利于生態(tài)環(huán)境，更不利于城市的長期可持續(xù)發(fā)展。

四、安徽省城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格互動關(guān)系的實證分析

為了研究安徽省城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格之間的相互關(guān)系，本文選擇利用實證分析的方法。主要采取安徽省統(tǒng)計年鑒1999-2014公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，利用Eviews8.0軟件對房地產(chǎn)平均銷售價格指數(shù)與城鎮(zhèn)化率之間的線性相關(guān)關(guān)系、因果關(guān)系進(jìn)行驗證，并對安徽省房地產(chǎn)價格與城鎮(zhèn)化率之間的互動機制進(jìn)行探究。

根據(jù)上文對房屋價格與城鎮(zhèn)化率之間的相互影響關(guān)系的理論分析，本文給出如下研究假設(shè)：

假設(shè)1：安徽省城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價格之間具有正相關(guān)關(guān)系。

假設(shè)2：安徽省城鎮(zhèn)化是推升房地產(chǎn)價格上漲的原因。

假設(shè)3：安徽省房地產(chǎn)價格上漲是城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的原因。

（一）相關(guān)性檢驗

應(yīng)用 Eviews 軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，得到城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)銷售價格的相關(guān)系數(shù)為0.9593，說明二者的變化具有較強的相關(guān)性。

（二）ADF平穩(wěn)性檢驗

在進(jìn)行線性分析之前，首先必須要確保因變量和自變量的平穩(wěn)性。本文主要應(yīng)用ADF作為平穩(wěn)性檢驗的主要指標(biāo)。首先對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，并且將安徽省城鎮(zhèn)化率變量用U表示，安徽省房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)變量用P來表示，應(yīng)用E-views對安徽省城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。其檢驗結(jié)果如表3：滯后兩階后顯示數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的。因此，在5%的顯著水平下，證明該變量是平穩(wěn)的。

表3 單位根檢驗結(jié)果

（三）Granger檢驗

為了檢驗安徽省房地產(chǎn)價格（P）與城鎮(zhèn)化率（U）之間的關(guān)系，本文在對兩個數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗的結(jié)果基礎(chǔ)上，對其進(jìn)行格蘭杰檢驗，結(jié)果如表4所示。

表4 變量U與P之間的格蘭杰因果關(guān)系檢驗

注：統(tǒng)計量P值為檢驗的概率值，當(dāng)p值小于0.05時，表示在5%的顯著性水平下該因果關(guān)系成立，反之，不成立。

由表3的Granger分析結(jié)果可知，安徽省房地產(chǎn)價格的上漲不是造成城鎮(zhèn)化率提高的原因這一原假設(shè)，其拒絕這一假設(shè)犯了第一類錯誤的概率為0.4981，大于0.05，因此無法拒絕原假設(shè)。而對于安徽省城鎮(zhèn)化率提高不是造成房地產(chǎn)價格上漲的原因這一原假設(shè)，其拒絕這一假設(shè)犯第一類錯誤的概率為0.0389，小于0.05，因此檢驗結(jié)果可認(rèn)為拒絕原假設(shè)，即安徽省城鎮(zhèn)化率提高并不是房屋銷售價格提高的成因這一假設(shè)是不成立的，也就是說，安徽省城鎮(zhèn)化率的提高是房屋銷售價格的Granger原因。相反的，房地產(chǎn)價格上漲是否是城鎮(zhèn)化率上升的Granger原因的分析中，是無法拒絕原假設(shè)的。這說明房屋銷售價格指數(shù)并不是安徽省城鎮(zhèn)化率上漲的原因。

（四）協(xié)整檢驗

對于兩變量問題，只有當(dāng)兩個變量都是單整變量，并且單整的階數(shù)相同時，才滿足協(xié)整檢驗的前提。由上節(jié)的分析可知，P與U均為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗的要求。對于具有相同單整階數(shù)的非平穩(wěn)變量，本文采用Engle-Granger二步法檢驗其是否存在協(xié)整關(guān)系，即首先用OLS對兩變量進(jìn)行回歸分析，然后利用ADF檢驗這個回歸方程的殘差序列是否平穩(wěn)。如果回歸方程的殘差序列是平穩(wěn)的，則稱這些變量是協(xié)整的。

以房地產(chǎn)價格指數(shù)P為自變量，安徽省城鎮(zhèn)化率U為因變量進(jìn)行OLS回歸，得方程如下：

注：*、**、***分別表示在1%、5%、10%顯著水平下的臨界值。

對殘差檢驗結(jié)果發(fā)現(xiàn)，殘差的ADF檢驗結(jié)果平穩(wěn)，即拒絕原假設(shè)，接受備選假設(shè)，即安徽省城鎮(zhèn)化率與安徽省房地產(chǎn)價格之間存在協(xié)整關(guān)系，其中，安徽省城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，房地產(chǎn)銷售價格則會相應(yīng)有0.82倍單位的提升，假設(shè)1和假設(shè)2得以驗證，假設(shè)3為假。

五、結(jié)論

從上文的實證分析來看，可以得出以下結(jié)論：

第一，安徽省城鎮(zhèn)化率的提高與安徽省房地產(chǎn)價格的上漲之間存在著正相關(guān)關(guān)系。近年來，城鎮(zhèn)化是催動安徽省住房需求快速增加的動力，隨著安徽省城鎮(zhèn)化率的不斷提高，安徽省的房屋價格同時保持上漲。而且由實證分析結(jié)果可以看出，2000年以來，安徽省的房地產(chǎn)價格與城鎮(zhèn)化之間存在著長期協(xié)整關(guān)系，而且城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)對安徽省的房地產(chǎn)價格上漲存在著明顯的推進(jìn)關(guān)系。

第二，安徽省的城鎮(zhèn)化率提高是安徽省房地產(chǎn)價格上漲的單向Grange原因。通過格蘭杰檢驗，對因變量和自變量取對數(shù)作回歸分析，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)價格是富含彈性的，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，帶動房地產(chǎn)價格提高0.82個百分點。因此，現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化水平的提高對安徽省房地產(chǎn)價格的上漲有明顯推動作用。這說明城鎮(zhèn)化推進(jìn)引起了供求關(guān)系的變動，通過增加房地產(chǎn)需求、抬高房地產(chǎn)銷售成本等方式，抬高了安徽省房地產(chǎn)的價格。

第三，安徽省的房地產(chǎn)價格上漲并不一定是城鎮(zhèn)化率提高的原因。即房地產(chǎn)價格的上漲對城鎮(zhèn)化率的抑制作用或推進(jìn)作用并不明朗。根據(jù)本文第二部分的分析，房地產(chǎn)價格上漲對城鎮(zhèn)化率的影響路徑，存在著正向和負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，但是由于兩者之間互相影響的復(fù)雜性，無法確定房地產(chǎn)價格上漲推升城鎮(zhèn)化率的最終效果。

參考文獻(xiàn)：

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篇(4)

[關(guān)鍵字]新會計準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

一、引言

隨著我國稅收制度的逐步發(fā)展，稅收籌劃已日益成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)成本降低、效益增加目標(biāo)的重要選擇。實際上，會計是稅收的基礎(chǔ)，稅收籌劃正體現(xiàn)了納稅人對會計和稅收環(huán)境的反應(yīng)和適應(yīng)，因此，新企業(yè)會計準(zhǔn)則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要經(jīng)濟(jì)增長點，是國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的重要組成部分。然而，被認(rèn)定為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)近年來引起了社會的廣泛關(guān)注，國家稅務(wù)總局也針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理出臺了相關(guān)文件，并不斷地進(jìn)行調(diào)整和完善。2007年，國家出臺了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅要進(jìn)行全面清算的規(guī)定。2008年，國家增加了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)繳比例。2009年，為了應(yīng)對金融危機沖擊，出臺了旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的“救市”政策，不僅改變了預(yù)繳方法，且降低了預(yù)繳率，項目計稅毛利率也下降5個百分點。2010年春以后，各地房價紛紛上漲，為了維護(hù)樓市穩(wěn)定，國家又加強了對其的稅收監(jiān)管：進(jìn)一步明確完工產(chǎn)品的確認(rèn)條件；進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。房地產(chǎn)開發(fā)從立項、建設(shè)、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現(xiàn)行稅法體系中實體稅稅種的50%左右。房地產(chǎn)相關(guān)人士甚至認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入將被課以最高達(dá)73%的稅收。可以說，房地產(chǎn)在我國是一個重稅行業(yè)。面對國家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策和同行業(yè)對手的激烈競爭，為了實現(xiàn)企業(yè)的長期目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)自然有實施納稅籌劃的內(nèi)在動力和外在壓力。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的基本理論

稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，通過對經(jīng)營活動的優(yōu)化安排，選擇最優(yōu)的納稅方案，既合理又合法地減稅、節(jié)稅，以達(dá)到稅負(fù)最小化的財務(wù)籌劃活動。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種分析

目前，我國在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有、出租等諸多環(huán)節(jié)分別征收土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及其教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。

與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重，主要財稅特點如下：

1．房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)經(jīng)營活動包括規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗收、經(jīng)營銷售等，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務(wù)多元，投資主體復(fù)雜，多樣化的經(jīng)營活動需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財稅管理模式與之相適應(yīng)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集多元性、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要渠道包括預(yù)收購房定金或預(yù)收建設(shè)基金、預(yù)收代建工程款、土地開發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券、其他經(jīng)濟(jì)實體聯(lián)合開發(fā)的投資、通過資本市場發(fā)行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜。

3．房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要有征地拆遷費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費等。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房產(chǎn)經(jīng)營成本、出租土地經(jīng)營成本等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本費用結(jié)構(gòu)特別復(fù)雜。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣，根據(jù)其行業(yè)特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的籌劃技術(shù)可以歸納如下：

1．稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發(fā)能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)減低稅負(fù)，而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

2．收入實現(xiàn)技術(shù)

主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，減低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

3．費用攤銷技術(shù)

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，通常是跨年度經(jīng)營，稅收籌劃人員應(yīng)該充分考慮相關(guān)費用的會計處理問題，比如借款費用的資本化或費用化問題；突破業(yè)務(wù)招待費等費用的稅前列支限額的限制，及時確認(rèn)能夠當(dāng)期扣除的損失等等，都是運用攤銷技術(shù)的重要籌劃內(nèi)容。

4．轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自行獨立開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常顯著。

5．規(guī)避平臺籌劃技術(shù)

土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。對此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價格和扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。

三、新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有九大會計準(zhǔn)則。本文將嘗試在與房地產(chǎn)企業(yè)有直接相關(guān)性且涉及企業(yè)日常經(jīng)營業(yè)務(wù)的四大會計準(zhǔn)則下對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃研究，四個準(zhǔn)則分別是《投資性房地產(chǎn)》、《建造合同》、《利息費用》和《收入》。

（一）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租業(yè)務(wù)中所獲得的轉(zhuǎn)讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的多數(shù)是用于出售，房產(chǎn)出售涉及一項重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關(guān)鍵點在于控制增值額，而增值額就是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額，因此，我們可以通過調(diào)節(jié)房產(chǎn)銷售價格和扣除項目金額來實現(xiàn)土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產(chǎn)的售價二是盡量提高扣除項目的金額。房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時，在免稅臨界點附近，收入增加或成本費用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當(dāng)售價或其他扣除項目金額處于納稅時，應(yīng)采用降低售價或增加其他扣除項目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。當(dāng)然，在增加其他扣除項目金額時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。

（二）《建造合同》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

建造合同準(zhǔn)則是新會計準(zhǔn)則的第15號準(zhǔn)則，它與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)。該準(zhǔn)則主要強調(diào)的是對代建房的規(guī)范，目的是用于規(guī)范房地產(chǎn)建筑商建造工程合同的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息的披露，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。新準(zhǔn)則和舊準(zhǔn)則相比，建造合同準(zhǔn)則沒有實質(zhì)性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，比如有自主開發(fā)、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產(chǎn)企業(yè)運用這些特殊政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立開發(fā)項目出售的，不僅要按3%的建筑業(yè)勞務(wù)對建造行為繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)銷售時還得按四級超率累進(jìn)稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產(chǎn)行為繳納營業(yè)稅，除此之外，還要按實際繳納營業(yè)額繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育法附加。很明顯，房地產(chǎn)企業(yè)以自主開發(fā)形式開發(fā)房地產(chǎn)稅負(fù)相當(dāng)重。然而，我們有時可以通過選擇代建房和合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（三）《借款費用》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

《借款費用》準(zhǔn)則規(guī)定，凡符合資本化條件的借款費用應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的借款費用不能直接予以資本化，而應(yīng)在發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為期間費用，直接計入當(dāng)期損益。借款費用準(zhǔn)則著重解決了借款費用的確認(rèn)和計量問題，尤其是借款費用資本化的條件和金額的計量問題。借款費用準(zhǔn)則下企業(yè)的節(jié)稅途徑可以從以下四個方面考慮：當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時，利息支出應(yīng)盡早資本化；當(dāng)企業(yè)處于盈利年度，利息支出盡量予以費用化，可以降低土地增值額和加大在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量向金融機構(gòu)貸款，以免遭稅務(wù)機關(guān)對超額利息的剔除；同時，企業(yè)還得注意利息支出的合法性問題。

（四）《收入》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

新企業(yè)會計準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則完善了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件。準(zhǔn)則規(guī)定，銷售商品收入必須同時滿足5個條件才能予以確認(rèn)。嚴(yán)格的收入確認(rèn)條件也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時間帶來了稅收籌劃空間。

1．分期收款的稅收籌劃

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)的銷售以不動產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但是，由于房地產(chǎn)市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產(chǎn)就成了房地產(chǎn)業(yè)的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現(xiàn)會計上的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)不能按銷售價格總額確定收入，會計人員應(yīng)對估計不能收回的，不能確認(rèn)收入，已經(jīng)收回部分價款的只將收回部分確認(rèn)為收入。所以，企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定的收款時間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，企業(yè)延遲了收入確認(rèn)時間，也就意味達(dá)到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節(jié)稅的作用。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用分期收款的方式達(dá)到稅收籌劃目的。

2．預(yù)售房款的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入結(jié)算方式復(fù)雜，往往采用預(yù)收房款這種方式解決房產(chǎn)開發(fā)的部分資金不足問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)，收款的當(dāng)天會發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)。然而，企業(yè)收到向其他往來單位的借貸款或者企業(yè)收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當(dāng)天是不會發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)的。因此，對預(yù)收性質(zhì)的房款，企業(yè)可以與客戶商量簽訂協(xié)議，將預(yù)收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業(yè)稅確認(rèn)的時間，從而起到延遲繳納營業(yè)稅的籌劃效果。同時，也延遲了所得稅和其他相關(guān)稅費的繳納時間。一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，另一方面，企業(yè)還獲得了稅款資金的時間價值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用預(yù)售房款轉(zhuǎn)化技術(shù)達(dá)到稅收籌劃目的。

[參考文獻(xiàn)]

[1]朱麗春．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃若干問題研究[D]．廈門大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.1．

[2]于小鐳，毛夏攣，蔡昌．新企業(yè)會計準(zhǔn)則與納稅籌劃[M]．北京：機械工業(yè)出版社，2008.5~6．

篇(5)

關(guān)鍵詞：城市化背景，房地產(chǎn)類課程設(shè)置，教學(xué)內(nèi)容設(shè)計

中圖分類號：F293.33-4

基金項目：河北工業(yè)大學(xué)教研立項支持項目

作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風(fēng)險控制

杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理

李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理

1引言

房地產(chǎn)是隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導(dǎo)致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致了對房地產(chǎn)的龐大需求。與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應(yīng)的一個集中性問題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到需求，整個產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復(fù)合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務(wù)能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強的責(zé)任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。

在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類人才建設(shè)所面臨的機遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時俱進(jìn)，不斷改進(jìn)。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計，結(jié)合我校的工程管理專業(yè)課程設(shè)置情況，改善房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應(yīng)社會強大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)合型人才。

2國內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

2.1 國外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

國外房地產(chǎn)類課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達(dá)國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產(chǎn)專業(yè)，它們分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。工程管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)，也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨立設(shè)系。而房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院隸屬于工商管理學(xué)科，有時獨立設(shè)系，有時與金融、保險等為同一個系。總體分析，國外的房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置特點[2]體現(xiàn)在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結(jié)合經(jīng)濟(jì)管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學(xué)模式。教學(xué)模式靈活多變，在教學(xué)上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學(xué)形式，組織學(xué)生分組討論或辯論，課外學(xué)生獨立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機會，激發(fā)學(xué)生創(chuàng)造性思考，培育團(tuán)隊精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進(jìn)就業(yè)和服務(wù)社會。

2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

對國內(nèi)大學(xué)的整體情況進(jìn)行初步調(diào)研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學(xué)。調(diào)研結(jié)果顯示，各個學(xué)校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產(chǎn)類課程。如房地產(chǎn)開發(fā)類，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學(xué)時相對較多；房地產(chǎn)市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的主要內(nèi)容。同時房地產(chǎn)集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設(shè)的房地產(chǎn)類課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)估價課程設(shè)計等。我校的工程管理專業(yè)開設(shè)的房地產(chǎn)類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)，且課時較少，因此學(xué)生無法系統(tǒng)地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產(chǎn)市場對人才的需求。

通過上述分析，國內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類相關(guān)課程欠缺，課程設(shè)置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設(shè)置更不明確[3]。因此，我們結(jié)合我校現(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對房地產(chǎn)類課程及其內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計，具有重要的理論價值和實踐指導(dǎo)意義。

3 房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)的調(diào)研分析

在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產(chǎn)類人才的需求，我們分別針對房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學(xué)生進(jìn)行了問卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設(shè)計房地產(chǎn)類教學(xué)課程及其教學(xué)內(nèi)容。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研

為了有效地開展調(diào)研工作，我們先對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗豐富的員工進(jìn)行了訪談，然后有針對性地設(shè)計了調(diào)研問卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實踐課程的內(nèi)容設(shè)置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對學(xué)生知識、經(jīng)驗和能力方面的需求。問卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為大學(xué)生在從事房地產(chǎn)工作時面臨的主要困難是實踐經(jīng)驗和專業(yè)知識的欠缺，著重提升大學(xué)生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵學(xué)生參加房地產(chǎn)類前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學(xué)生多參加房地產(chǎn)類競賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專業(yè)知識競賽等，還建議學(xué)生多參加一些社會實踐調(diào)研活動，如房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內(nèi)容的設(shè)置方面，大部分建議開設(shè)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等課程。

3.2 在校學(xué)生調(diào)研

學(xué)生問卷部分主要調(diào)研了學(xué)生對房地產(chǎn)類課程的學(xué)習(xí)興趣、了解程度和對課程內(nèi)容的需求等，在考慮學(xué)生需求的情況下完善房地產(chǎn)類課程設(shè)置。調(diào)研結(jié)果顯示，學(xué)生對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學(xué)生不太關(guān)注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡(luò)途徑偶爾關(guān)注，因此高校可通過開設(shè)一些前沿課程或講座幫助學(xué)生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設(shè)的房地產(chǎn)類課程較少，大部分學(xué)生認(rèn)為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對復(fù)合型人才的需求，希望學(xué)校能夠增加房地產(chǎn)類核心課程，如房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃等。學(xué)生非常愿意參加房地產(chǎn)類課程實踐活動，例如房地產(chǎn)類競賽、調(diào)研活動，尤其是實習(xí)，希望增加此類課程的開設(shè)比例。學(xué)生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力。總之，在學(xué)生看來，將來從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識不足，因此學(xué)校應(yīng)當(dāng)設(shè)計系統(tǒng)的房地產(chǎn)類課程體系，使學(xué)生更好地適應(yīng)社會的需求。

4 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計

4.1 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程設(shè)置

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內(nèi)外課程設(shè)置的現(xiàn)狀以及對房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學(xué)生的調(diào)研，本論文從理論和實踐環(huán)節(jié)設(shè)計豐富多樣的房地產(chǎn)類課程，主要從專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業(yè)競賽六個方面進(jìn)行設(shè)計，具體設(shè)置的課程如下表所示。

4.2工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計

1.專業(yè)基礎(chǔ)課

《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查管理等。

《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設(shè)法律與制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律與制度、物業(yè)服務(wù)法律與制度等。

2.專業(yè)必修課

《房地產(chǎn)項目策劃》旨在提高學(xué)生對于房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃的能力。教學(xué)主要內(nèi)容有：項目的前期定位策劃（包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟(jì)效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營與管理全過程的理論與實踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作、房地產(chǎn)建設(shè)過程的管理（包括勘察設(shè)計、招標(biāo)、建設(shè)等）、房地產(chǎn)項目的營銷管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理案例等。

《房地產(chǎn)項目招投標(biāo)與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標(biāo)與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)概論（招投標(biāo)包括招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項目勘察設(shè)計合同、房地產(chǎn)項目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、保險合同、擔(dān)保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。

《房地產(chǎn)市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場營銷的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務(wù)操作內(nèi)容，并包含案例分析和對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場營銷的新經(jīng)驗、新成果、新理念進(jìn)行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場營銷導(dǎo)論，房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場交易形式、房地產(chǎn)消費者購買行為分析，房地產(chǎn)市場調(diào)查，房地產(chǎn)市場細(xì)分和市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價格策略，房地產(chǎn)營銷渠道策略，房地產(chǎn)促銷策略，房地產(chǎn)市場營銷管理，房地產(chǎn)銷售與管理。

《物業(yè)管理》主要教學(xué)內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)綜合管理服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營管理，物業(yè)管理的招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。

3.專業(yè)選修課

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》通過對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。

《房地產(chǎn)估價理論與方法》是集經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程技術(shù)知識于一體的一門專業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價的幾種方法及其應(yīng)用、房地產(chǎn)估價報告等。

《房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理》主要內(nèi)容包括：風(fēng)險管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別、房地產(chǎn)項目風(fēng)險估計、房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價決策、房地產(chǎn)項目風(fēng)險回避、房地產(chǎn)項目風(fēng)險控制、房地產(chǎn)項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項目風(fēng)險自留。

4.前言課程（或講座）

《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個方面：宏觀經(jīng)濟(jì)熱點問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內(nèi)容、多層次的講座使學(xué)生對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認(rèn)識，并且逐步滲透給學(xué)生分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的方法，幫助學(xué)生在以后的工作中獨立認(rèn)識思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時把握住機遇。

《國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士，介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類人才，從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進(jìn)行人才戰(zhàn)略分析。學(xué)生通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu)，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質(zhì)。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；拆遷補償費用；會計；稅務(wù)處理

中圖分類號：F230 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷房屋的時候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補償，以彌補房屋所有人的損失。補償方式是按照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關(guān)規(guī)定以及各地的拆遷補償政策執(zhí)行的。對于存在拆遷補償情況的開發(fā)項目來說，拆遷補償費用的會計核算和稅務(wù)處理是房地產(chǎn)開發(fā)項目整體開發(fā)成本核算和稅務(wù)管理的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的會計處理

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計處理方式

所謂的“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換”，就是開發(fā)商在開發(fā)舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項目時，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進(jìn)行置換，或是直接在拆遷補償協(xié)議中明確安置房建設(shè)的位置、面積、戶型等建設(shè)指標(biāo)再按一定的標(biāo)準(zhǔn)與拆遷戶的被拆遷房屋進(jìn)行置換。有些項目還存在按照拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價（簽訂拆遷補償協(xié)議時的期房市場價格）或優(yōu)惠價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)成本有六大項，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。安置房的建設(shè)支出以及可能存在的差價，由于是屬于拆遷補償?shù)姆懂牐菫榱双@取土地而發(fā)生的，這個款項就需要計入到土地開發(fā)成本中。可在“土地征用及拆遷補償費”科目下設(shè)安置及動遷支出，核算安置房建設(shè)發(fā)生的各項成本費用。由于舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等項目均伴隨商品房開發(fā)，等到項目整體（含商品房）建設(shè)完畢，該部分支出由商品房承擔(dān)，隨著商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”。

（二）作價補償業(yè)務(wù)所采用的會計處理方式

對于補償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補償是被多數(shù)的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產(chǎn)公司那獲得補償金之后，就自己處理住房的問題。房地產(chǎn)公司將這部分費用作為開發(fā)成本計入到“土地征用及拆遷補償費”中。即借記科目為“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”，所涵蓋的內(nèi)容包括所征用的土地費以及拆遷補償費；貸記科目為“庫存現(xiàn)金和銀行存款”等等。

（三）在會計處理中將產(chǎn)權(quán)置換結(jié)合作價補償來完成

房地產(chǎn)企業(yè)對拆遷戶的補償，是以一定面積的房屋作為補償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補償費用。對于房地產(chǎn)公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產(chǎn)公司獲得可開發(fā)的土地，安置房屋建設(shè)發(fā)生的各類支出計入到土地成本中，科目設(shè)置和會計核算同“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計處理方式”。拆遷戶另外獲得的補償費用，也是土地成本中的一部分，科目設(shè)置和會計核算同“作價補償業(yè)務(wù)所采用的會計處理方式”。再具體核算中應(yīng)將兩者結(jié)合起來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的稅務(wù)處理

（一）“營改增”前對營業(yè)稅的處理方式

房地產(chǎn)企業(yè)在對拆遷補償費用的稅務(wù)處理上，按照國家稅務(wù)總局出臺的住房征收營業(yè)稅問題執(zhí)行，所涉及的內(nèi)容包括個人銷售拆遷補償和住宅小區(qū)建O補償。如果所補償?shù)姆课菝娣e與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價格對營業(yè)稅進(jìn)行核定。在房屋轉(zhuǎn)讓的時候沒有做出結(jié)算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓且營業(yè)稅已經(jīng)征收了，就不需要征收營業(yè)稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據(jù)營業(yè)稅暫行條例中的相關(guān)內(nèi)容確認(rèn)營業(yè)額，一方面可以按照納稅人當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價格，另一方面可以按照其他納稅人的當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價格。計算公式如下：

營業(yè)額=[營業(yè)成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業(yè)稅稅率）

（二）“營改增”后對增值稅的處理方式

“營改增”以后，對于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的稅務(wù)處理，國家稅務(wù)總局并沒有明確規(guī)定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項。同時，由于安置房沒有可參照的平均銷售價格，其視同銷售額應(yīng)按組成計稅價格確定。

增值稅組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

（三）對土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的，房地產(chǎn)公司對于開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為抵償債務(wù)項，用于換取非貨幣性資產(chǎn)。當(dāng)有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事項發(fā)生的時候，就要看作是房地產(chǎn)銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產(chǎn)的價格進(jìn)行確認(rèn)，也可以按照房地產(chǎn)市場中的同類房地產(chǎn)價格對評估該產(chǎn)品的價值，以此為依據(jù)對拆遷補償費確認(rèn)。房地產(chǎn)公司向回遷戶支付補差價款，將這筆費用計入到拆遷補償費中。此外，對于按照政府有關(guān)規(guī)定支付的拆遷補償費以及房地產(chǎn)開發(fā)商與拆遷戶以協(xié)議形式確認(rèn)的拆遷補償金額，可以計入到土地增值稅中。

（四）對企業(yè)所得稅的處理方式

企業(yè)所得稅的處理方式按照企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理方式以及相關(guān)的稅法執(zhí)行。當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)的房地產(chǎn)存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題時，或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移的時候，或者在獲得利益權(quán)利的時候都要對所獲得的收入進(jìn)行確認(rèn)。確認(rèn)的順序為：按照房地產(chǎn)公司近期所開發(fā)的產(chǎn)品的銷售價格為準(zhǔn)，確認(rèn)產(chǎn)品的市場公允價值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認(rèn)收入。對于產(chǎn)品可能獲得的利潤，就需要按照產(chǎn)品開發(fā)過程中所消耗的成本加以確認(rèn)，要求產(chǎn)品開發(fā)中要有一定的成本利潤率。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償并不是等同劃一的，而是根據(jù)拆遷戶條件的不同、拆遷項目的規(guī)劃要求不同而靈活選用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償形式、作價補償?shù)牟疬w補償形式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償形式和作價補償相結(jié)合的拆遷補償形式。不同的拆遷補償形式都有各自的特點，在會計處理和稅務(wù)處理上要進(jìn)行區(qū)別化處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]國家稅務(wù)總局.國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題》的公告[DB/OL].2013年第11號，2013-3-12.

[2]李慧.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償?shù)臅嫼怂闩c稅務(wù)處理――基于拆遷房屋補償常見涉稅問題的思考[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2013（01）：90-93.

篇(7)

[關(guān)鍵詞]體驗經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)體驗營銷

我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了消費者為主體的理性消費時代,那種爭先恐后搶房、漏夜排隊的現(xiàn)象似乎已成為過去的記憶。房地產(chǎn)商傳統(tǒng)上具有的戰(zhàn)略優(yōu)勢,如自然資源、資金與技術(shù)優(yōu)勢隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優(yōu)勢;企業(yè)在產(chǎn)品、價格、渠道及促銷等營銷操作層面上競爭,由于市場規(guī)范運作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快;消費者對產(chǎn)品物性的需求似乎不再那么迫切,而產(chǎn)品和服務(wù)帶來的心理需要和滿足愈顯重要。

所以,在經(jīng)過一輪新的洗牌后,房地產(chǎn)商在靜心思考:從“產(chǎn)品為中心”向“消費者為中心”的轉(zhuǎn)移時代,應(yīng)該有一種營銷創(chuàng)新。于是,領(lǐng)悟顧客感,增強顧客體驗需求,提升產(chǎn)品附加價值,滿足顧客物質(zhì)和精神需求的營銷模式——體驗營銷得以青睞。

一、關(guān)于體驗營銷

1.體驗經(jīng)濟(jì)

1970年社會學(xué)家阿爾文•托夫勒在《未來的沖擊》一書中專門撰寫了一章,首次提出了制造業(yè)、服務(wù)業(yè)和體驗業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展三段論點。

體驗經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫•派恩指出:“所謂體驗是指人們用一種本質(zhì)上以個人化的方式來度過一段時間,并從中獲得過程中呈現(xiàn)出來的一系列可回憶的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《體驗式營銷》一書中認(rèn)為:“體驗是企業(yè)以服務(wù)為舞臺,以商品為道具,圍繞消費者創(chuàng)造的值得消費者回憶的活動。”由此可見,體驗是一種無形的有價值的使人產(chǎn)生知識、情感的經(jīng)濟(jì)商品。約瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉爾摩(美)在《哈佛商業(yè)評論》發(fā)表的“體驗式經(jīng)濟(jì)時代來臨”一文指出:體驗經(jīng)濟(jì)時代已來臨。他們指出,體驗經(jīng)濟(jì)是繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)后的一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài),并依據(jù)經(jīng)濟(jì)價值演進(jìn)將社會形態(tài)劃分為四個階段:商品、貨品、服務(wù)和體驗。

2.體驗營銷

許多企業(yè)在接受了“體驗經(jīng)濟(jì)”思想后,紛紛把它作為“開啟未來經(jīng)濟(jì)增長的鑰匙”,在體驗經(jīng)濟(jì)時代,體驗營銷成了營銷策略的重要方法之一。體驗營銷是指企業(yè)讓目標(biāo)顧客觀摩、聆聽、嘗試、試用等方式親身體驗其產(chǎn)品和服務(wù),促使顧客認(rèn)知、喜好并購買。這是企業(yè)拉近與顧客距離的一種有效手段,已被諸多行業(yè)廣泛采用。

體驗營銷改變了過去只強調(diào)“產(chǎn)品”或“客戶服務(wù)”的營銷理念,它崇尚實踐“體驗”,讓客戶直接參與并成為體驗的主體,造就一種“無法遺忘的感受”,能夠贏得客戶的信賴和忠誠,從而促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。體驗營銷突破傳統(tǒng)上的“理性消費者”的假設(shè),認(rèn)為消費者是理性和感性兼俱的,消費者在售前、售中、售后的體驗是研究消費者行為和企業(yè)品牌經(jīng)營的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)體驗營銷的引入

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,消費使用具有固定性、耐久性等特點。購房對絕大多數(shù)人而言是一輩子的大事情,因而在經(jīng)濟(jì)條件許可范圍內(nèi),對住房條件提出了更高的、多方面的要求,諸如戶型及其大小、物業(yè)管理、小區(qū)配套、綠化等。住房對購房人而言,不再僅僅是一個遮風(fēng)擋雨、休息睡覺的處所,更多的是一種對生活品質(zhì)的追求,精神上的享受、體驗。對房產(chǎn)商而言,誰迎合了這種需求,誰就取得了成功。從近年來的房地產(chǎn)營銷動向可以看出,他們越來越多地引入了體驗手法,通過“體驗”方式來撥動購房者的心弦,引起情感上的共鳴,從而達(dá)到“令人心動”的效果。

體驗式營房地產(chǎn)體驗營銷,就是把客戶購房的全過程“體驗”視為整體,站在客戶的感受、情感、思考、行動等角度,重新定義、設(shè)計房產(chǎn)項目的營銷行動綱領(lǐng),為客戶創(chuàng)造值得回憶和持續(xù)愉悅的豐富體驗,從而促進(jìn)項目的銷售和客戶價值最大化。它涵蓋了包括從產(chǎn)品設(shè)計到營銷推廣整個過程的每一個環(huán)節(jié),直到入住后消費者產(chǎn)生的感受。它通常是和營造一種氛圍、制造一種環(huán)境、設(shè)計一種場景、完成一個過程、做出一項承諾緊密結(jié)合在一起的,而且有時它還要求客戶積極主動的參與。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望,并將其對項目的良好體驗,愉悅的感情升華為客戶的忠誠,將是房地產(chǎn)項目營銷成敗的關(guān)鍵。

三、體驗營銷在房地產(chǎn)營銷中的具體應(yīng)用

1.產(chǎn)品體驗策略

(1)產(chǎn)品層次與維度。房地產(chǎn)產(chǎn)品(房地產(chǎn))作為一個居住生活的空間環(huán)境和實體產(chǎn)品與無形服務(wù)的混合體,產(chǎn)品層次和維度構(gòu)成上是很廣泛的。往往樓盤引起人們情感共鳴的是那些宏觀和細(xì)節(jié)處的美學(xué)線索。根據(jù)整體產(chǎn)品概念,單獨從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度,可以在空間范圍上將房地產(chǎn)分為四個層次:房屋本體,指消費者所購買的實體房產(chǎn);半開放空間,指樓房的內(nèi)的公共區(qū)域,例如樓梯間、電梯間等;生活環(huán)境,指更廣闊的公共空間,整個樓盤與臨近樓盤在購房者看來屬于這個樓盤的生活環(huán)境一部分的空間;位置,這是站在整個城市空間的視角看待本樓盤項目。

房地產(chǎn)原本就具有美學(xué)、象征等特征屬性,而這些線索將成為產(chǎn)品呈現(xiàn)中重要的體驗元素,因此,在體驗營銷模式下,有必要將房地產(chǎn)的美學(xué)、象征等非功能屬性加以區(qū)分。因此,本文將房地產(chǎn)從整體產(chǎn)品的角度區(qū)分為三個維度:功能屬性,指滿足一系列個人居住功能需求所不可或缺的產(chǎn)品部分,在業(yè)主基本生活行為的情境中不可或缺。社會屬性,指在業(yè)主進(jìn)行一系列社交活動的情境中,起到不容忽視的作用的那部分屬性。比如,一個擺在小區(qū)大門口骯臟的垃圾桶,當(dāng)業(yè)主從外面迎接進(jìn)來客人時,也許這個他從未留意的垃圾桶,此刻會讓他不安。美學(xué)與象征屬性,就是那些環(huán)境中具有象征意義和美學(xué)價值的屬性,這部分屬性也是目前房地產(chǎn)營銷竭力打造的。

(2)價格體驗。價格對于購房者、開發(fā)商來說一直都是一個很敏感、很關(guān)注的話題,尤其是在目前國家著力調(diào)控房地產(chǎn)價格的時候,許多購房者處于觀望狀態(tài)。開發(fā)商迫于壓力,降價總是不敢徹底,市場需求還是有的,只是房價還沒有到合理的價位。那么房地產(chǎn)開發(fā)商如何在確保自身和購房者利益的基礎(chǔ)上,從價格方面向購房者傳遞體驗?zāi)?

從企業(yè)的角度看,合理的定價意味著快速的資金回籠;而從購房者的定價體驗而一言,企業(yè)為追求速度而下放的定價權(quán)使自身得到了實惠,因為消費者購買的時點好,性價比提高了,支付的款項也少了,從而雙方在利益上找到了共同點和平衡。

2.人文關(guān)懷體驗策略

(1)精心的產(chǎn)品設(shè)計是開展體驗營銷的基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)設(shè)計,要求緊扣“以人為本”的思路,融入現(xiàn)代設(shè)計理念和文化理念。首先是面對不同的消費群體,控制好各戶型的大小、比例和布局,同時兼顧私密性效果。并且日益注重內(nèi)部功能分區(qū)問題,給喜歡自助設(shè)計的業(yè)主預(yù)留一定空間。還有,要普遍采用綠色建材,以減少污染、提高室內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)量。

(2)完善的配套設(shè)施和小區(qū)環(huán)境。完善的配套設(shè)施帶給人們的是便捷、舒適、安全的體驗。房產(chǎn)商不僅追求配套在數(shù)量上的齊備,而且越來越注重強化自身的特色,實現(xiàn)差異化營銷。除了完備的配套設(shè)施外,近年來房產(chǎn)商在小區(qū)環(huán)境方面文章做的最多的就是大力提倡生態(tài)化、給人以回歸自然的感覺,力求達(dá)到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一。

(3)用心塑造人文環(huán)境。人文營銷是最近幾年比較盛行的房地產(chǎn)營銷手法之一,而人文營銷說到底其實也是為了傳遞一種體驗。越來越多的樓盤在營銷推廣時,注重通過對目標(biāo)消費群體、文化教育設(shè)施、會所等的生動描述,以人文訴求來展現(xiàn)一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要是揭示一種成熟尊貴的魅力、身份地位的體現(xiàn)、上流成功人士的高品質(zhì)生活、交際圈子。一般的樓盤則會努力展現(xiàn)一個和諧的居住空間和文化教育氛圍,以及濃濃的親子氛圍,融洽的鄰里關(guān)系,溫情的服務(wù)等。此外,在人文營銷中,利用名人的感召力也是一種常見的方式。通過曾經(jīng)入住或者目前正在居住的名人的宣傳,來提升樓盤的品味,往往能夠取得不錯的營銷效果。

3.場景設(shè)置體驗策略

(1)售樓處。售樓處是展示樓盤和直接進(jìn)行銷售的場所,售樓處的功能區(qū)布局、場景設(shè)計、格調(diào)氛圍力求營造舒適、自由和別致。功能區(qū)包括接待區(qū)、景觀感受區(qū)(沙盤、建筑模型、展板、效果圖、園林小品寫真、植被花草、背景音樂、燈光、DV演示、電腦三維設(shè)計等多媒體展示)、咖啡休閑區(qū),銷售簽約區(qū)等,功能區(qū)劃分力求符合購房者的心理和行為設(shè)計線路,室內(nèi)裝修物品裝飾力求與房產(chǎn)銷售主題風(fēng)格保持協(xié)調(diào)。

(2)主題樣板房。主題樣板房是裝飾藝術(shù)與房地產(chǎn)銷售展示相結(jié)合的產(chǎn)物,是根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標(biāo)客戶群的生活特征而設(shè)計的有明確主題的個性化樣板房,其設(shè)計來源于目標(biāo)客戶的點滴生活經(jīng)驗,立足于產(chǎn)品特性與目標(biāo)消費群的生活特征的結(jié)合,給出不同的裝修風(fēng)格,而非模式化的根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)所設(shè)計的“大眾美感”空間,主題性樣板房更貼近目標(biāo)客戶,更接近真實的生活,因而也更能引起客戶共鳴并打動客戶。

為了讓消費者參與到主題樣板房的設(shè)計體驗,可以借鑒“DIY”(DoItYourself)的方式,讓消費者體會到自己自由創(chuàng)作的快樂,對自己夢寐以求的家居布局有一個真實的體驗。這種策略發(fā)揮了消費者的參與性,又能使該產(chǎn)品很快深入顧客心中,對購買決策起較大的作用,是典型的“拉動策略”。

(3)房展會。房展會通過精美、逼真的模型,工作人員詳盡的解說,特色各異的樓書資料,再配以燈光音效,多角度地傳遞生活體驗給參觀者。對于房展會,沒有必要將項目或企業(yè)的全部標(biāo)志都集中到展覽會進(jìn)行展示,只有將有用的賣點或是明確的突破口展示出來,讓購房者形成明確而獨特的體驗才是關(guān)鍵所在。

(4)實景示范區(qū)。實景示范區(qū)是指在樓盤正式銷售前,提前建好幾個樓宇,并將樓間景觀綠化環(huán)境、建筑外檐效果以及主要戶型集中展示,使購房者從實景示范區(qū)眼見為實,從內(nèi)到外身臨其境全面感受居住區(qū)的生活氛圍。實景示范區(qū)不僅展示了開發(fā)商的實力,表明開發(fā)商對產(chǎn)品的信心,還讓購房者全方位真實感受室內(nèi)采光和整體布局、景觀設(shè)計、切實體驗自己未來的生活環(huán)境,避免了單一樣板房的體驗局限性。

4.主題互動體驗策略

(1)業(yè)主聯(lián)誼主題活動。如今購房者不再作為一個被動的傾聽者和接受者,他們迫切需要參與到即將成為自己的家園的項目中去。他們關(guān)注規(guī)劃設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、噪音、開發(fā)商品牌、甚至使用的建筑材料與技術(shù),他們期望獲得盡可能多的信息,更希望得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)商要把握客戶心理,緊緊圍繞體驗價值和體驗主題,組織不同體驗式活動,結(jié)合樓盤開發(fā)的不同階段,讓客戶參與進(jìn)來,從不同角度深化客戶的消費體驗。如客戶俱樂部、業(yè)主聯(lián)誼會,新老客戶答謝晚會、節(jié)日嘉年華等,打造客戶與開發(fā)商、客戶或業(yè)主間的信息情感交流平臺,在參與、溝通、娛樂中,逐步建立相互信任,熟悉產(chǎn)品,增強品牌信心,產(chǎn)生應(yīng)景性購買行為。

(2)看房旅游。房地產(chǎn)體驗式營銷與項目文化、節(jié)日活動、服務(wù)、個性化展示等手段聯(lián)系較為緊密,作為上述幾者的一次大整合,看房旅游則是既放松心情又完美產(chǎn)品體驗更融洽相互關(guān)系的好方式。如合生創(chuàng)展旗下的珠江羅馬家園是一個凝練著濃郁羅馬文化的高尚樓盤,為了讓目標(biāo)客戶群親身體驗羅馬風(fēng)情,增強對項目的信心和情感,提供了一次難忘的羅馬體驗之旅,而這種體驗都將映射在他們對羅馬家園的美好感受和期待中。

(3)試住。對于住宅高端產(chǎn)品如排屋別墅類,因其對外部自然環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理要求高,且總價很高,購房者下單顯得猶豫。試住,則是打消疑慮、幫助其確定購買決策的一種有效方式。如廣州頤和山莊在其頤和大酒店開業(yè)之際,面對購房者及各種意向、關(guān)系客戶,推出了“體驗式”試住活動,讓客人親自住到頤和山莊,已經(jīng)落訂的客戶更可以免費入住頤和大酒店,然后決定是否簽約。許多購房者經(jīng)過試住,充分感受到了其中的生活情趣,從而最終做出購房決定。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的重要行業(yè)。目前,房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,市場營銷在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)體驗營銷作為一種全新的營銷模式,將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用,房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身特點采用有效的體驗營銷策略。

參考文獻(xiàn):

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[2]李正洪:論體驗營銷在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用,福建建筑[J].2007(4)