序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房屋方面的法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞：房屋測繪 問題 測繪準確度

中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：

房屋測繪在房地產測繪中占據著一個十分重要的作用，房屋測繪不僅關系到房產行業的發展，還關系到廣大的人民群眾的切身利益。房屋測繪不僅是一個經濟問題，更是一個民生問題。近些年來，我國的房地產業發展迅速，其中占較大比重的是商品房，開發商和消費者多因房屋的面積問題產生一系列的沖突和糾紛。因此，為了商品房交易的順利而有序的進行，必須做好房屋測繪工作。

房屋測繪指的是采用專業的測量方法，使用特定的儀器設備，運用較高的測繪技術，統計房屋的具體參數，為房產部門等等提供較為有用的數據信息。房屋測繪包括多種方面的內容，主要有：房屋的面積測算、房產圖紙的繪制、方承諾調查等等多種方面。作為一項法定的工作，房產測繪的政策性十分強。由于種種原因，房產測繪工作在我國發展地不是很快，目前，在房產測繪中存在的問題也比較多。結合我國房產測繪的實際，分析了房產測繪中出現的問題，并找出相關的原因，提出了一些有益的建議。

房地產測繪的作用

第一，房產測繪為房地產業的交易提供專業性的信息服務

通過房產測繪，可以根據繪制房地產的圖紙、以及城鎮的平面控制網和房產的分幅平面圖等，形成一個坐標體統，這個系統可以為相關的房產管理部門提供相關的數據信息，包括房屋的數量、分布、利用情況等等。[1]根據這些信息，不僅為房產的建筑方提供比較全面的數據資料，可以對每一處房產的各方面的狀況作比較直觀的展現，包括房產的面積、房產的具置、房產的界址等等。這樣消費者在選擇房產時，就不是根據自己的主觀判斷記性盲目的選擇，而是根據這些較為專業、權威的信息，進行相對較為理性的判斷，選擇適合自己的房產。而且，一旦日后消費者和房產開發商產生這方面的利益沖突和糾紛，消費者可以及時地進行比較清晰的調查，維護自身的合法權益。因此，對于消費者和開發商來說，房產測繪工作是十分有益的，也是十分必要的。

第二，為房地產管理部門提供信息參考

房產測繪關系到多種個方面的工作，包括城市區域規劃、房屋的拆遷和改造以及房產綜合開發等，相關部門在進行這些工作時，房產測繪提供的相關數據信息對其工作的進展具有十分重要的參考作用。除此以外，對于一些看似不相干的部門，如稅收部門，房產測繪也可以為其工作提供一些比較基礎的信息。

城市規劃需要房產測繪

在城市的發展中，房地產是一個十分重要的發展方面，而城市中房屋規劃和建設的水平對城市居民的生活水平具有十分重要的影響，包括物質文化生活和精神文化生活。了解城市建設的歷史是城市規劃必須要做的工作，為此，必須對城市建設的現狀、房屋的數量、分布、用途等情況進行總結和整理，而房產測繪則為城市規劃提供了這些資料，這樣以來，城市規劃工作就可以較為有利地進行。

房屋測量中出現問題的原因

房產測繪中的主要問題就是房產測繪可能會產生誤差，由于房屋建設事務繁雜，房產測繪造成誤差的原因是多方面的，主要包括兩個方面，第一是房屋測繪工具造成，第二是人為原因造成，第三是測繪方法造成。

測繪工具因素

房產測繪工作的進行不是單單靠人工就可以完成的，必須使用一定的測繪工具才能進行相關的測繪工作。這些工具也可能會出現功能損壞等問題，所以一旦這些支持性的工具出現問題，將會直接影響到測繪數據的結果。[2]雖然，在當代社會，房屋的測繪工具相比較古代社會，已經有了十分大的進步，不管是測繪工具的材質上，還是測繪工具的精度上，現代測繪工具都具有十分的優勢。但是，再精良的設備也會有出現問題的時候，也可能會導致測繪誤差的出現。

第二，測量方法不當造成誤差

有了精良的儀器設備，并不能保證測繪結果的精確，必須還要掌握正確的測繪方法，不同的測繪方法的采用不是盲目的、一成不變的，必須根據實際情況及其變化來進行選擇合適的測繪方法，這樣就保證了在正確方法下的測繪。

人為因素

房屋測繪工作處理需要一定的儀器設備之外，人是最重要的因素，測繪工作主要是有人來完成的，因此，在房產測繪中，由于認為因素造成的測繪誤差也經常發生。所以，必須對房產測繪的專業技術人員進行相關的培訓，保證技術上的準確無誤，并且在工作開展時，也要認真對待工作，不能三心二意，由粗心馬虎造成的誤判誤讀也時有發生。

三、如何提高房屋測量的準確度

第一，制定相關的法律法規

當前，我國關于房產測繪法律主要有《房產測繪管理辦法》《測繪法》等等。這幾部法律法規在房產測繪的過程中起著十分重要的作用，保證測繪工作的順利進行，對房產測繪的相關工作進行規范和規定。然而，從現階段的實際情況看，針對房產測繪仍然缺乏一些必要的法律法規。在各個地區，缺乏一些地方性的法規對當地的房產測繪進行必要的規范。因此，制定地方性的測繪法律法規是十分必要的。必要注意的是，地方性法律法規要在國家線的法規指導下制定和執行，避免各個部門之間權利的重疊和交叉，并把這些法律法規落到實處，做到有法必依。

第二，加強對測繪部門的管理

測繪工作的最重要的參與者是測繪部門，測繪部門要對測繪結果給予充分的重視，測繪數據的準確度的高低關系重大。不僅測繪部門的領導要十分注意這一問題，測繪技術人員也應該提高自身的專業素質，提高對測繪工作的認識，提高測繪的質量。

在測繪部門內部，應該及時地對測繪人員進行相關的業務培訓，對相關的測繪法律法規進行研讀和學習，不僅要提高測繪人員的專業素質，還要提高他們的道德素質，正確處理好金錢和道德的關系。

第三，加強對測繪過程的控制

現階段，我國的房產行業的各項工作越來越趨于透明化，測繪過程也應該日益公開化、透明化。避免過去測繪過程中暗箱操作的弊端出現，通過對房產測繪過程的監督和控制，并且對產測繪的數據進行抽樣檢測，這樣可以時測繪結果的有效性和準確度得到保障。

結語：我國房產行業的發展需要規范房屋的測繪工作，通過分析房屋測繪工作的重要性、房屋測繪工作中存在的問題、提高測繪質量的建議等，我們對房屋測繪工作有了一個較為全面的認識，應該在今后的工作中對房屋測繪工作給予十分的重視。

參考文獻：

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一、房屋租賃管理中的難點

隨著我國城市化進程的不斷加快，我國房屋租賃市場得到了很大的發展，但也存在著很多的管理難點。

（一）誠信缺乏

隨著我國城市化進程的不斷加快，我國房屋租賃市場也得到了極大的發展，由于覺得有利可圖，很多不法分子也乘機進入房屋租賃市場，這些不法分子打著中介的幌子，到處散發虛假的房屋租賃廣告，給需要租賃房屋的居民提高虛假的租賃信息和電話，從而取得顧客的信任，騙取顧客的押金和定金，這種欺騙消費者的行為在我國房屋租賃市場中普遍存在，如2004年的“中天恒基”事件就是一個典型的缺乏誠信的例子，誠信的缺乏不僅損害了廣大消費者的利益，更不利于我國房屋租賃市場的健康、快速發展，給我國房屋租賃的管理工作帶來了極大的困難。

（二）房屋租賃管理的立法滯后

隨著我國社會經濟的不斷發展，我國房屋租賃市場也得到了很大的發展，在不斷的發展中，房屋租賃管理中也出現了各種各樣的新問題和新情況，如出租人的多元化、支付租金方式的變化以及集體土地上的房屋租賃等，這些新問題和新情況由于以前沒有遇到過，如果出現了這些新問題和新情況，很多的房屋租賃的管理者就會不知所措，不知道該如何去解決問題，因為沒有相關的法律法規可以提供相應的解決措施，由此可見，房屋租賃立法的滯后是制約我國房屋租賃市場快速發展的一個重要因素。

（三）房屋租賃合同的不規范

在我國房屋租賃管理難度中，最讓我國房屋租賃管理者感到為難的是房屋租賃合同的不規范，由于房屋租賃合同不規范而導致糾紛的情況比比皆是，很多消費者與房屋租賃中介都是以口頭的方式來達成協定，而非按照《合同法》的有關規定來簽訂協議的，在執行中如果一方不遵守協議就會產生糾紛，由于沒有簽訂正規的租賃合同，很多的顧客和房屋租賃中介在糾紛中往往都會不歡而散，如價格的糾紛，很多的價格糾紛都是由于雙方口頭定價的方式來確定價格的，這就很容易因為沒有正規的合同而產生各種糾紛，房屋租賃合同的不規范不僅嚴重影響了消費者的消費體驗，更阻礙了我國房屋租賃市場的發展。

二、對策與措施

上面我們發現了我國房屋租賃管理中存在的各種管理難點，這些管理難點嚴重制約我國房屋租賃市場的發展。下面就探討哪些對策與措施可以解決我國房屋租賃管理中存在的種種難點，從而促進我國房屋租賃市場的健康、快速發展。

（一）強化對房屋租賃中介機構的管理，規范中介行為，提高中介誠信意識

我國房屋租賃市場最近幾年之所以會得到快速發展，房屋租賃中介在其中起到了很大的推動作用，但不可否認的是，很多欺騙性質的中介機構的存在，嚴重制約了我國房屋租賃市場的發展，因此，為了為我國房屋租賃市場的發展創造一個良好的客觀環境，我國房屋租賃管理部門必須強化對房屋租賃中介機構的管理，規范中介的行為，一方面，房屋租賃管理部門要加強對房屋租賃中介的監督與檢查，可以定期或者不定期的組織人員對房屋租賃中介進行相關檢查，一旦發現房屋租賃結構存在欺騙行為一定要嚴肅處理，嚴重的追究相關的法律責任，絕不能有半點姑息。另一方面，加強對房屋租賃中介的宣傳與教育，提高中介從業人員的誠信意識，要每一中介從業人員認識到誠信不僅對顧客有利，更對自己有利，從而使房屋租賃中介的每一個工作人員從思想上樹立誠信意識。只有這樣才能為我國房屋租賃市場的發展創造一個良好的交易環境，進而促進我國房屋租賃市場的發展和提高我國房屋租賃管理的水平與質量。

（二）健全房屋租賃管理的法律法規

法律法規的不健全是現階段制約我國房屋租賃市場發展的一個重要因素，因此，要想促進我們房屋租賃市場的快速發展和提高我國房屋租賃管理的水平就必須不斷的完善房屋租賃管理方面的法律法規，從而使房屋租賃管理的各項工作可以做到“有法可依，有章可循”。健全房屋租賃的法律法規可以從以下幾個方面入手。首先，要盡快清除房屋租賃相關法律法規之間存在的一些沖突和矛盾，保證執法可以順利進行。其次，對房屋轉租問題要盡快予以明確，在法律法規中要進一步明確哪些房屋可以轉租，哪些房屋是不可以轉租的，只有明確規定，才可以制止現在公房轉租的現象。最后，進一步規范房屋中介組織行為。房屋租賃中介在房屋租賃管理中扮演著重要的地位，如何有效的管理與約束給房屋租賃中介的行為對提高我國房屋租賃管理的質量和水平是有很大幫助的，因此，我國房屋租賃管理機構要根據我國房屋租賃中介的實際情況頒布相應的法律法規，以便可以更好的約束房屋租賃中介的行為。總之，要想解決我國房屋租賃管理中的難點就必須健全房屋租賃管理方面的各項法律法規，只有這樣才能從根本上解決房屋租賃管理的中存在的難點，提高我國房屋租賃管理的水平與質量。

上面我們探討了解決我國房屋租賃管理難點的幾種措施與對策，當然，不僅僅只有上面幾種措施與對策可以解決我國房屋租賃管理方面存在的難點，還有很多的措施都可以幫助我國房屋租賃管理機構解決房屋租賃管理中存在的各種難點，如加快信息化租賃管理體系的建立、加快房屋租賃管理機構的建設等，這里就不再一一闡述與分析了。

總結：

隨我國城市化進程的不斷加快，房屋租賃管理在我國社會經濟以及居民生活中發揮著越來越重要的作用和影響，解決我國房屋租賃管理中存在的各種難點，不僅可以提高我國居民的生活質量和居住質量，更可以提高我國房屋租賃管理的水平與質量，從而促進我國房屋租賃市場的更好更快發展。

參考文獻

[1] 李燕，房屋租賃管理缺陷及應對方案分析[J].中國市場，2010（19）.

[2] 汪蕾，連云港市房屋租賃管理的發展對策[J].中國房地產2010（10）.

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關鍵詞：建筑工程；質量管理；問題；對策；

中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：

1 建筑質量監督管理中存在的問題

1.1 建筑質量監督在執法方面存在的問題 在立法工作中，我國在建設方面的法律相對比較完善，只是細則方面不規范、監管的力度、部分處罰措施操作起來有難度，并且，由于我國處于市場經濟發展初期，建筑市場機制還不完善、建筑市場混亂、質量管理責任主體的行為不規范等，執法者對于違反法律法規的狀況，往往見多不驚，風聲大雨點小。而建筑質量監督管理的執法工作的開展才剛剛處于起步階段，大多數地區都還未開展，尤其是在農村，房屋的建筑質量監督管理更是成了監督管理的盲區?？傊?，由于法制的不健全，導致建筑質量沒有有效的監督，有法難依、違法違規行為也不能得到應有的懲罰。

1.2 建筑質量監督立法方面存在的問題 建筑質量監督管理立法方面的問題很多，主要表現是：中國建筑質量法律體系關于建筑質量監督管理的法規規范性不強。1998年中華人民共和國建筑法頒布實施之后，保證了建筑工程質量的提高。《建筑法》對建筑工程發包與承包、建筑工程質量管理、建筑施工許可等做出了原則上的規定，對建筑工程質量的優化和提高起到了重要的作用。但是《建筑法》并沒有對建筑質量監督有規定，沒有明確相應的責任和義務。

對此，關于建筑質量監督管理的規定只在行政法規即第二層次法律中有所規定，而且只在更低級層次的地方法規或者文件和某些部門規章才有所涉用；內容上，《建筑法》在1997年頒布，很多條款已經不再適應現在市場經濟條件下的行政管理和市場規制的要求，許多條款都與國際慣例不符，更沒有關于質量監督管理問題的規定。另一方面，建筑工程質量監督的主要依據是相關的國家技術標準、法律法規以及各種地方性法規。但是，在實際的運行過程中對工程質量監督中發現的問題進行處罰時，缺乏相應的處罰依據。我國現行的建筑質量監督管理法規本身也需要完善，很多條款內容在語言的表達上就不夠具體和明確。還有一些政策性強而可操作性差的條款。一部分條款出現前后矛盾表述不一的現象，執行中會造成一些困擾。還有一部分條款沒有前瞻性和可比性，看不清目前的情勢以及未來的發展趨勢。

1.3 建筑質量監督管理主體權責不明確 建筑行業的質量監督管理主體權責不明確普遍存在于各級建設主管部門，這些部門存在很多交叉和模糊地帶。我國建筑質量監督部門主要以事業編制為主體，近年來受有關部門體制改革的影響，對建設質量監督費用多次削減，使建筑工程質量監督管理的經費很多時候都難以為繼，使建筑質量監督機構的正常運轉受到影響。與此同時，很多隊伍都重復建設，很多業內監管都是你可以管而我也可以管的狀態，因為經費問題而造成的誰都不管的情況也有發生，還有一些單位，既進行建設也進行質量控制，又進行質量監督，就造成了建筑質量責任無法落到實處，不利于建筑質量監督工作。

1.4 建筑質量監督管理信息方面的問題 在建筑質量監督中，建筑質量監督管理信息網絡化，利于建筑質量監督者執法的公開、公平和公正，使建筑質量監督的信息共享，提高信息傳遞和反饋速度，提升監督工作效率，利于建筑質量監督接受社會的監督，增強監督的透明度。按我國實際情況，很多房屋的建筑質量監督管理主體都沒有建立建筑質量監督信息系統。

1.5 建筑質量監督工作人員的素質問題 進行建筑質量監督工作人員對于參建單位建設、施工、設計等單位的行為進行監督，應具有較高職業素養，在設計、施工等方面有多年豐富的專業經驗，相對于一般建筑人員有更加豐富的專業知識。然而，目前，很多地方的建筑質量監督工作人員顯然并沒有達到這個素質要求。有一些地方，只是隨便安插一些人進入質量監督部門，根本沒有考慮監督人員的專業經驗、專業知識和專業素質。

2 建筑質量監督管理中存在問題的對策

2.1 重視建設建筑質量監督管理的立法、執法制度 首先，加強建筑質量監督管理的立法建設。進一步完善《中華人民共和國建筑法》的法律法規，加強和完善為了有效地進行建筑質量監督管理工作，必須建立起一整套健全的監督管理法律法規及技術標準，保證房屋建筑過程科學、高效地進行。這是建筑質量監督安全、健康進行的前提。為此，建筑主管部門必須先建立并健全建筑質量健康、安全的法制制度，提高建筑質量管理法律法規的層次，整理從前的法律，修改不符合當前國情的建筑質量監督管理方面的過時規定，不斷完善建筑質量監督管理法律體系，依法規范與管理房屋建筑工程，做到有法可依，違法必究。

其次，積極推進《建筑工程質量管理條例》的實施。《條例》是中華人民共和國建筑法實施之后的第一部配套的法規，同時也是建筑工程質量管理的第一部大法?！稐l例》第7章第43條明確規定了國家要實行建筑工程質量監督管理制度。以法律、法規和強制性標準為依據；以政府認可的第三方強制監督為主要方式；以地基基礎、主體結構、環境質量和與此相關的工程建設各方主體的質量行為為主要內容，保證建筑質量監督管理工作的順利實施。

再次，進一步完善地方法律法規。在深化和完善國家相關法律法規的基礎之上，要積極配合市人大常委會加強地方性建筑法規的調研和修改工作，從而更好地保證建筑質量監督管理工作的有序運行，為保證建筑質量管理工作的順利實施提供重要的法律基礎。

2.2 積極優化技術規范和企業規范 隨著全球經濟的不斷深入，建筑行業面臨著巨大的挑戰，工程質量監督管理工作也面臨同樣形勢。當務之急就是盡快健全和完善有關技術規范和企業規范，加強建筑行業建筑管理工作的順利運行。首先，優化相關的技術規范。例如，要進一步加強《建筑工程施工質量驗收統一標準（GB50300—2001）的相關質量監督規定，加強建筑工程質量管理，統一建筑工程施工質量的相關驗收，從而更好地保證建筑工程質量，保證質量監督工作的有序運行；其次，優化建筑企業規范。如：在建筑質量監督管理的過程中，要進一步優化《建筑施工切質量管理規范》（GB50430—2007），保證建筑施工企業在質量監督管理中的作用。

2.3 促進權責明確，深化體制改革 隨著我國建筑建設的穩步發展，政府已經逐漸意識到我國建筑行業的責任主體不明確、存在部門交叉監督的情況，目前，可以實行的手段就是接受政府委托，利用社會監督，在建設前期對各項工程進行建筑質量監督管理，提高建筑質量。建筑質量監督管理主體權責不明確其根本原因是我國原有體制造成，對此，促進權責明確以及深化體制改革也是應努力的一方面，權責問題解決好以后，可以做到促進建筑質量監督的作用。

2.4 加強建筑質量監督管理信息化建設 加強建筑質量監督管理信息化建設，可以完善我國建筑質量監督管理機制，為此，要重視使用現代化的網絡技術來管理監督和檢測工作，使信息管理在加強建筑質量監督管理中充分發揮作用。使監督管理實現科學化、信息化和網絡化，不斷創新并改進檢測的設備儀器，有效地適應建筑行業的發展，確保政府對建設質量監督的科學性及有效性，提高建筑質量監督管理技術、裝備和監管效率，推動整個建筑行業的信息化，促進建筑行業的技術進步。

2.5 重視建筑質量監督人才素質培養

隨著建筑工程質量監督管理工作的運行，一方面需要健全的法律法規，同時也要依靠掌握先進專業技術和管理技術的相關技術人才。隨著社會主義市場經濟和我國建筑業的發展，建筑工程質量監督和管理機構當前最為迫切的工作內容之一就是加強人才的培養工作，做好人才儲備工作，從而能夠更好地適應建筑業不斷發展的新形勢，為下一步更好地開展監督工作打下堅實的人才基礎。

參考文獻：

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1、預售問題

有些房地產開發商通過規避法律的方式申請預售許可，但企業在預售后得到的資金并沒有應用于房屋建設中，而是挪作他用，這會造成房地產開發商資金鏈斷裂，而房屋不能及時交付或不能交付，使買房者的權益受到嚴重的損害。國家針對此現象已經頒布了相關文件，但其有效性還需要作進一步觀察。

2、欺詐現象嚴重

雖然存在房地產交易方面的法律規章，但法律規范還不夠完善存在一定的漏洞，這就給不法分子提供了可乘之機，使房地產交易市場中經常會出現一房多賣，假戶主等欺詐現象，嚴重影響了房地產交易市場的健康、穩定發展。而且法律中將這類問題劃分為民事欺詐行為，不能給違法者以嚴厲懲處，反而加劇了欺詐行為發生的可能性。

3、房地產開發商問題

資金問題是房地產開發商面臨的最大的問題，有些開發商為了短期利益，甚至將土地抵押給銀行，以此來獲得預售許可，然后對房屋進行預售，這也是最容易產生糾紛的非常嚴重的問題之一，而且購房者的權益因沒有法律依據得不到保障很容易受到侵害。

二、房地產交易市場規范化發展

1、不斷完善相關的法律法規

早在2006年相關部門已經頒布了關于整頓規范房地產交易市場的文件，其中明確指出要對房地產交易市場中的違法、違規行為加強懲治力度，并將責任落實到相應的主管部門。雖然我國已經建立了較為系統的房地產交易法律法規，但房地產交易體系仍不健全，法律法規還不夠完善，再加上法制建設具有后性，使不法分子的不規范行為層出不窮。所以，要想保證房地產規范化發展首先要進一步健全房地產交易相關的法律法規，出臺更加具體的實施細則，同時加強法律法規的可操作性，加大懲治力度，嚴厲打擊那些在房地產交易市場中的欺詐、炒作等違法違規行為，使人民的利益得到切實的保障。要從完善房地產市場預售法律法規入手，根據各地的實際情況出臺規范預售的文件，國家也要對房地產市場預售行為提出更嚴格的要求，加強對預售款的監管力度，真正做到專款專用；當地相關部門要加強對本地、本行業房地產交易市場的監管力度，提高準入門檻，并嚴格執行準入標準，構建優質的房地產開發商團隊；為了使購房者的權益得到保障，要及時公布房地產開發商的抵押擔保信息，使購房者做出正確的決策；另外，銀行在發放貸款時也要注意，嚴格控制對貸款的滾動發放，還要嚴防貸款詐騙現象的出現，只有這樣才能確保房地產交易市場健康、穩定的發展。

2、加大懲治力度

目前，我國正處于房地產發展的轉型時期，還沒有形成完善的房地產經營法律法規和行為準則，但房地產交易市場規范化已經成為房地產業發展的必然趨勢。近年來，政府也在不斷地發揮其宏觀調控力度，在治理投機行為、穩定房價、抵制不合理購房需求方面做出了很大的努力，不斷地規范房地產交易。所以，我們更應該加大懲治力度，通過行業巡查、規范管理、專項治理等有效手段，促進房地產交易市場的規范化發展。各級房地產相關管理部門要對商品房銷售信息進行嚴格的審核，以便于全面地掌控房地產市場中的預售和銷售樓盤信息，對于囤積房源、虛假信息、違法建設開發等各類擾亂業內秩序的行為和企業給予嚴厲的懲處。隨著二手房交易市場的飛速發展，房地產經紀行業違規操作現象越來越嚴重，相關部門要加強行業巡查，對房地產經紀單位的經營實施規范化管理。

3、加強對市場行為的規范力度

相關管理部門還要重視管理技術水平的提高，加強對市場行為的規范力度，以對交易行為形成更嚴格的約束。房地產交易中還存在一些利用技術弄虛作假的行為，這就要求管理部門也要提高防范技術，以約束不法分子的違規行為。房地產交易管理部門可以推行產權證加密措施，這樣就可以對交易現場進行實時監管，能夠從根本上治理各種不規范行為。同時，相關管理部門還應加大宣傳力度，使大眾了解到規范房地產交易市場的相關舉措，提高人民的防范意識，以更好地維護人民的合法權益。另外，我們還要認識到市場行為的規范程度與從業人員的素質息息相關。所以，管理部門一定要不斷提高從業人員的綜合素質，同時要加強相關法律法規和政策精神的學習，使其能夠自覺的遵紀守法，堅持依法辦事的理念，樹立依法管理觀，并以為人民服務為己任，對房地產交易市場中的各項交易行為進行嚴格的監管。

4、強化行業監管

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關鍵詞：房地產公司；會計監督；對策

會計監督是會計的基本職能之一。房地產公司會計監督是指房地產公司會計對房地產公司所從事業務事項的合法性、真實性、準確性、完整性進行審查的工作過程。合法性是指會計監督確認房地產公司經濟業務事項或生成會計資料的程序是否符合我國會計法律法規和其他相關法律法規的規定；真實性是指會計監督房地產公司會計計量、記錄的相關活動是否實際發生或按規定生成相應的會計資料，杜絕會計資料因人為因素的失真；準確性是指房地產公司會計按照我國會計法規體系的相關要求，監督房地產公司生產經營過程中產生的各種會計資料所記錄的會計數據之間是否吻合，應確保各個數據之間吻合；完整性是指房地產公司會計核算公司相關經濟活動過程中形成和提供的各種會計資料是否齊全和完整。

一、房地產公司會計監督現狀及原因分析

有效的會計監督有利于房地產公司形成良好的經濟秩序，協助管理朝著更好的方向發展。然而，在我國部分房產公司中，會計監督形如虛設，會計監督的不力，一定程度上加劇了會計行業的困境，導致會計信息失真、弄虛作假現象增多、誠信嚴重缺失等不利局面，不僅危及公司經營者、投資者、債權人的利益，而且阻礙了國家宏觀調控和房地產公司管理的正常進行。產生這些現象的原因大致可分為以下方面：

1.法律制度不健全。

由于會計監督的特殊性以及房地產公司所從事的行業特殊性，決定了有效的會計監督必然以會計法律法規和房地產相關法律為準繩及行為標準。自1985年我國的第一部會計法通過并開始施行，后來為了更好地適應我國經濟建設及市場經濟體制改革的要求，會計法也相應做過幾次修訂。近年來，房屋價格持續上揚，城市房屋銷售價格上漲幅度成倍增加，隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。就使得部分相關規定嚴重滯后，但相關會計法律法規的清理廢止或修改工作未能及時跟進；甚至出現了會計法未涉及的真空地帶，造成無法可依的局面。

2.監督體系流于形式。

據我國《會計法》的規定，完整的會計監督體系是集單位內部監督、社會監督、政府監督三位于一體的有效監督體系。但現狀是它們并未完全發揮其應有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢，表現為：首先，管理體制的不健全導致單位內部會計監督的缺位。雖然相關的制度規定也建立起來，但形如虛設無法得到有效的執行，以致會計秩序混亂，弄虛作假現象頻發。

3.人員素質有待提高。

現階段我國會計行業的從業人員部分專業素養不高，或者相對較高，但對于房地產行業相關知識的缺乏，并部分存在法制觀念淡薄，職業道德缺失嚴重等，都造成了監督不力的局面。許多會計從業人員并沒有意識到正確行使會計監督職能以保障公司經濟活動行為所涉及的資金運作的合法性、合理性及公司效益的實現是法律法規所賦予的一項權利和義務。

二、會計監督在房地產行業的幾點建議

針對以上所提出的房地產公司會計監督的現狀和產生的原因，建議采取如下改進措施：

1.加強法制建設，完善相關制度體系。

完整的法律體系是會計監督職能有效發揮的有力保障。對于目前實行的《會計法》盡快出臺相關的實施細則，并結合房地產公司管理的相關法律法規對會計權利、義務及相應的責任應做出詳盡明確的解釋規定，達到總則與實施細則相配套實施，使會計監督有法可依。提高會計監督的獨立性，明確房地產公司內部監督、社會監督、政府監督的執法職責和權限，避免在出現問題時相互推諉。并且，從法律層面上加以明確相關責任追究原則，增加違法人員的作假成本，加大對監督不力行為的處罰和執行力度。為進一步規范會計行為，對相關政策的制定應與時俱進，對房地產行業中出現的新情況、新問題及時進行深入的了解，并做出及時的反應。結合新形勢下會計工作實踐的需要，制定統一的會計制度，形成以會計法為核心的集法律、法規、規章的完整的會計監督法系體系。同時，各地區應在結合自身情況的基礎上，依據會計法的基本規定，制定出切合實際的規章制度，以促進當地會計監督的有效實施。

2.健全三位一體的監督體系，強化會計監督職能。

加強政府監督主要是加強財政、審計、稅務機關對房地產公司會計工作的監督，相關部門應嚴格遵照法律法規，依法加強對會計行業的管理和監督，對違法違紀單位和個人要嚴肅處理，并做好典型宣傳，以維護會計法的權威性。加強內部監督機制，要求房地產公司參與經濟業務事項所有工作人員要相互分離、相互制約，要注重經濟事項的決策和執行程序，明確財產清查的范圍、期限和組織程序，實行不相容職務相分離的原則，對于重大違紀違規問題，要聯合紀委、監察部門共同參與，形成多方面的內部監督體系。只有通過單位內部、社會、政府三方的共同努力形成合力，會計監督才能真正有所作為，會計行業才能得以繼續健康穩定的發展。

3.加強房地產公司會計從業人員隊伍建設。

作為房地產公司，要加強會計人員隊伍建設：首先，要建立健全人才引進機制，改善會計從業人員隊伍結構，注重引進人才的層次及實踐工作能力；其次，建立會計從業人員培養機制，提升其專業操作技能，通過從業人員培養機制的建立最終形成高素質高業務水平的會計監督主體；再次，建立會計人才考核機制，搭建成長平臺，提供豐厚待遇，注重對會計監督能力、核算能力的實際操作水平的考核；最后，應該特別加強職業道德教育和思想道德修養，組織學習相關的法律法規，在日常工作中要求會計從業人員時刻以法的準則嚴格要求自己，敢于與違法違規行為作斗爭，積極履行會計監督職能。

參考文獻：

[1]唐獻東.完善“三位一體”會計監督體系——新《會計法》實施五周年有感[J].金融經濟,2010(12).

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關鍵詞：物業管理；現狀及問題；發展思路；

中圖分類號：C931 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2015）-08-00-01

引言

物業管理行業在我國還屬于一種新興的行業，在許多方面都存在不同程度的欠缺，這在很大程度上限制了該行業的快速發展，面對房地產開發商新建的累累成果，物業管理行業隨之發展迅猛，如何使物業管理持續健康發展是值得我們研究和思考的重要問題，文章就針對這些存在的問題和對應的影響因素進行如下的分析。

一、物業管理的現狀及內涵

從1981年全國第一家物業管理公司深圳物業管理公司的出現，物業公司向雨后春筍一樣的吹遍了祖國的大地，據不完全統計，目前全國有物業管理從業人員40余萬人，每年以4萬人遞增，目前鎮江就有120余家物業管理公司，60%小區施行了物業管理，物業管理逐漸被人們所接受。物業管理是房地產行業的延伸價值在消費領域的擴展，體現的是物業管理企業依據物業管理合同，向合同受益方提供綜合性的有償服務的企業行為；物業管理已經超越傳統的服務范圍，逐漸延伸到更為廣泛的社區生活層面；物業管理企業以業主房屋住宅及為中心，對其周圍自然環境所進行的日常維護與管理。

二、物業管理中存在的問題

由于我國東中西發展不平衡的特殊國情，我國的物業管理還存在很多問題。

（一）認識問題有誤區。由于物業管理是一個新興行業，其服務內容、政策法規未被大多數人所接受，許多不是物業公司的義務已被轉嫁到物業公司頭上，替人受過，甚至受到莫名的指責，打擊了從業人員的積極性，而且部分業主不顧法律、法規進行違章建筑，極大地損壞了其他業主的利益和小區的整體形象。阻礙了物業管理的健康發展。

（二）法規建設不健全。主要表現在物業公司對違章建筑的處置，是否可以強拆？物業管理費的起算日，還是以交付使用時計算、還是辦理入伙手續時計算，如應房屋質量問題，業主是否可以要求減免物業管理費？業主拒交物業管理費、公共部分的費用，法律法規對業主沒有制約措施。

（三）企業管理不規范。由于物業管理的市場發展滯后，缺乏有效的競爭機制，導致企業經營管理和服務水平參差不齊，總體上存在較大問題。比如，一些物業管理企業沒有按合同履行相關義務，使得業主利益受損，最終不可避免地導致業主和物業管理企業糾紛的出現。

（四）物業費繳納困難。很多的企業仍處于微利經營的階段，甚至還有一些企業只能夠保本經營或是虧本經營。全國范圍內仍有大量的小區內業主對自家的物業收費具體標準不是十分清楚，物業的收費相對不透明和不公開，這引起了眾多業主的強烈不滿，這些情況的出現在很大程度上造成了現如今物業費普遍難收繳的情況。

三、推進物業管理健康發展的具體措施

我們要抓住機遇，樹立科學發展觀，推進物業管理健康地向廣度、深度、高度發展，我們應做好以下工作：

（一）提高領導重視程度。許多大城市、大公司的成功經驗告訴我們，要全面推動物業管理使之健康有序地發展，首先要領導的高度重視。同時政府、媒體、物業公司要向全民廣泛地宣傳物業管理方面的政策、法規、好處等內容，讓大家都參與到物業管理的過程中來，要讓物業管理企業以有效的管理、優質的服務、合理的收費，讓業主感到他們是最大得收益者。

（二）建立健全相關法律法規。全面加強對現有的物業管理法律法規的整理歸類，建立起全行業統一的標準物業管理制度體系，明確相關主體的責任、權利、義務和相互關系，切實維護好各方利益，減少不必要的糾紛和摩擦；要建立健全房屋的維修管理、設備設施維護管理、安全保衛及環境管理等覆蓋物業管理所有方面的政策、法律法規和制度辦法，不斷完善物業管理體系，使物業管理體系合理有序運行。

（三）處理好各方之間的關系。必須處理好與行政主管部門的關系，行政主管部門是物業管理的歸口部門，代表政府對物業管理行使管理權利，物業管理必須接受行政主管部門的指導和監督；必須協調好與業主委員會的關系；必須協調好與開發商的關系，物業管理應從物業的保值、升值的目的出發，按照前期物業管理服務合同約定的內容，行使好權利、履行好義務。

（四）發展專業化的物業公司。推動我國物業管理行業向集約化、品牌化發展。當前情況下，很多物業管理企業仍然遵照原先落后的經營管理模式，在“長不大”的困境中艱難前行，管理成本等日常費用高居不下，難以形成現代化的專業企業。實事上， 推動物業管理企業發展專門從事保安、保潔、綠化、水電氣熱等服務項目的各類專業物業服務，有利于實現物業管理的集約化和高效化，從而為業主提供全方位、立體化的優質服務，不斷滿足業主的日益增長的需求，推動物業管理企業向更高層次發展。

（五）培養高素質的專業化人才。物業管理企業的實力不僅僅是資本的實力，更是人才的實力，物業管理投入的不僅僅是資本，更是人才和經驗。擁有一支素質好、能力強、作風硬、品行正的人才隊伍，是企業生存和發展的根本條件，也是企業參與競爭獲得生存的關鍵因素。物業管理企業應樹立人才觀念，把物業管理人才的培養放到企業戰略位置的高度上，加強人才工程建設，不僅要從社會上招聘專業人才，還要加強已有人員的培養，進行培訓考察，建立起企業懲罰激勵機制，促進企業人才的良性發展，最終為企業贏得市場與客戶。

物業管理行業在我國出現的時間并不是很長，嚴格來說還處于一個成長完善階段，同時物業管理的內外環境也正在不斷變化著，所以要想做好物業管理行業的健康發展，就需要全社會各方面的努力。我們希望政府相關部門可以不斷完善法律法規的，為促進行業發展保駕護航。

參考文獻：

[1]謝卓君.我國物業管理對策探討[J].經濟師.2014（08）

[2]劉濤.我國物業管理模式的反思與再造探討[J].現代物業（上旬刊）.2015（03）

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論文關鍵詞 憲法 行政法 生存權 保護

近些年，房屋強制拆遷問題、強制占用農民耕地問題、群眾跪求政府舉措搬遷污染企業問題、煤礦坍塌瓦斯爆炸問題等關系人們生存權的事件時有發生。面對這些關系人們切身生存的大問題、大事件，一方面，政府有些相關的行政部門能夠依據部門職責果斷地及時采取了積極、有效的措施，把危害人們生存權的影響降到最低，切實地起到了維護好、保護好人們的生存權；另一方面，政府有些相關的行政部門由于利益的左右卻未能很好地履行其行政職能，對一些明明知道具有危害人們生存權的事件視而不見、聽之任之，或者未能嚴格依法嚴格執法、放縱違法等。對于這種現象，尤其是我國已經明確把科學發展觀寫入憲法，堅持以人為本，促進人的全面發展，而生存權作為憲法賦予人們的首要人權，在政府行政主體部門下時常未能及時、有效地受到維護，人們不得不一次次反思“憲法跟行政法關系到底是什么？”“行政法作為憲法的具體化于生存權這個環節是如何舉措保護憲法賦予公民的人權？”“政府作為行政法的具體執行部門是如何保護人們的生存權或者執法過程中存在什么漏洞？”

一、憲法和行政法的關系在生存權保護中的運用

（一）憲法和行政法的關系

《中華人民共和國憲法》是我國的根本大法，亦是治國安邦的總章程，憲法把人民的意志上升到法律的形式寫下來，最具權威性、最具法律效力，其他法依其制定，任何普通法律法規均不可以跟憲法的精神與原則相背，一切國家機關、社會團體、全體公民必須遵循憲法并維護憲法的尊嚴、確保憲法的有效實施。

行政法是我國實體法律體系里的一種，具體來說，行政法是調整行政關系的法律規范的總稱，他是調整國家行政機關在履行其職能的過程中發生的各種社會關系的法律規范的總稱。他一方面要規范和約束行政機關的行政權力和行政行為，保護公民等的正當權益；另一方面也要規范和約束公民等的行為，維護公共利益和社會秩序。

第一，從淵源上看，憲法是母法，行政法是子法，憲法是行政法的基礎前提。憲法是我國的根本大法，具有最高的規范，行政法是源于憲法的原則與精神制定的，憲法作為行政法的基礎前提，沒有憲法就沒有行政法。

第二，憲法是概括的，行政法則是憲法的具體化實施。憲法是對國家政治、經濟、文化、社會等方方面面的抽象的、高度的概括，憲法指導其他法律法規；而行政法是憲法其中的一個部分，不但是針對憲法原則精神做出的明確的、具體的、細化的、全面的落實，還是對憲法的補充、完善。

第三，從法律效力上看，憲法具有最高效力，行政法具有普通效力。憲法處于全部法律體系的最高層，任何法律的制定和實施均不能超過他或者與他相抵觸，當行政法與憲法發生抵觸時，行政法則會被宣布無效，僅以憲法作為唯一的標準。

第四，憲法是靜態的，行政法是運動著的憲法。從某種意義上來說，憲法是一部抽象性的提綱挈領，具有隱含性；行政法在憲法的引導下，將憲法所賦予的權利轉化成實實在在的操作程序，正是這個過程使行政法具有靈活多變、技術性強、可操作的特點，各個行政部門依照行政法“按部就班”執行日常工作，使得行政法是一部實踐著的活生生的憲法。

（二）生存權在兩者關系中的運用

翻開我國憲法，卻找不到關于“生存權”的明確條款規定，但是這并不等于沒有明確寫入憲法就不應當受到保護。在法律法規體系歷史發展過程中，最初確實是沒有“生存權”這個說法，但是沒有“生存權”這個說法并不等于憲法就不保護人們的“生存權”。因為當時的“生存權”保護是由“生命權”保護體現出來，也就是說最初的“生存權”蘊涵于“生命權”之中。對“生存權”較早的成文規定見于中華人民共和國中央人民政府1991年11月的《中國的人權狀況》中，其在第一節就明確規定了“生存權是中國人民長期爭取的首要人權”，還從國家與民族的角度進行深入淺出的分析，再次強調“生存權”是人們的首要權利，任何情況下如果“生存權”沒有了，那么另外的權利無法說起。2004年3月的我國憲法第四次修改，雖然沒有明確把“生存權”寫入憲法，但是卻開創里程碑式的新引進了一項“人權”概念，并將之歸入憲法的保障。盡管“生存權”未被憲法明確寫入條款，但是我們可以從“人權”里解讀出“生存權”，《中華人民共和國憲法》明確規定“中華人民共和國的一切權力屬于人民?！薄叭藱唷本哂袕V泛性、公平性、真實性3個突出特性，其中“人權”的廣泛性不但包括生存權和人身權，還包含經濟、政治、文化、社會等等方面權利，所以“生存權”的保護可以通過“人權”的保護在憲法中找到重要依據。

這里所說的“生存權”，按照傳統認識及現行的通常說法指的是在所處的特定的歷史時期以及所存在的特定的社會關系中，人們為了維持基本生活而必需的最最基本權利，包括人在生理上的保障、生命安全，自由、尊嚴不受侵犯凌辱，基本生活、健康得到保障等等。比如，一戶農民家只有三畝田地，他們祖祖輩輩世世代代在這三畝田地上耕作，靠這田地的生產維持生計，如果某一天遭到公益性的征收，土地減少了，農民的生計就會變得窘迫，失去了保障，進而生存就會受到危害。

從憲法跟行政法關系角度上來看，憲法是行政法的母法，是基礎前提、是概括的、是靜態的，具有最高法律效力；行政法則是憲法的子法，是憲法的具體化實施，是運動著的憲法，具有普通法律效力，不能與憲法相抵觸。從近些年時有發生的房屋強制拆遷問題、強制占用農民耕地問題、群眾跪求政府舉措搬遷污染企業問題、煤礦坍塌瓦斯爆炸問題等均嚴重涉及到了人們的“生存權”問題，從憲法角度來看，部分人們群眾上訪政府抗議房屋被拆遷，有些農民群眾上訪反對政府占用耕地尋求合理補償，群眾跪求政府舉措搬遷污染企業等等行為，都是人們“生存權”受到危害而要求保護的體現。從法律法規的實施與執行上來看，政府行政部門作為行政法的具體落實與執行部門，有責任有義務去制止危害人們“生存權”的行為，并且有責任有義務去保護人們的“生存權”。行政權在某種意義上算是一種執法權，他的主要職責是負責執行我國有關立法機關制定的法律法規。目前在我國現行法律體系中，已形成依據根本大法《中華人民共和國憲法》為基礎的保護“人權”進而保護“生存權”的憲法保障，形成依據《就業促進法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《基本農田保護條例》、《土地管理法》、《煤礦安全規程》、《環境保護法》等為主體的保護“生存權”的法律法規。面對時有發生的強制占用農民耕地問題、房屋強制拆遷問題、群眾跪求政府舉措搬遷污染企業問題、煤礦坍塌瓦斯爆炸問題，甚至是目前的“毒膠囊”“地溝油”“流感問題”等諸多關系人們切身利害的“生存”問題，再加上我們已經有憲法條款以及各項法律法規體系對人們“生存權”方面的權利保護，政府作為行政法的落實與執行主體，政府及有關行政部門有責任有義務秉承我國憲法保護人們生存權與各項法律法規具體落實保護人們“生存權”的規定，依據科學發展觀，貫徹落實堅持以人為本，促進人的全面協調可持續發展的理念，真真切切地貫徹落實、執行有關法律法規保護人們的“生存權”，當人們的“生存權”受到侵害時，及時制止并嚴懲。

二、從憲法和行政法關系的角度保護生存權

在當前經濟全球化新趨勢與我國社會主義經濟新形勢下，如何促進經濟又好又快發展的利益驅使下，政府更多的精力投入到的是發展，而忽略了人們的“生存權”的有效保護。政府作為行政法的落實與執行主體，政府如何在保護人們的“生存權”方面“有所為有所不為”？

（一）完善生存權保護的法律規定

我國現有的法律體系對“生存權”的條款規定存在缺失、不明確、不夠細化、不夠具體等問題，至今尚無一條法律法規條款對“生存權”的保護作出明確具體的規定。憲法作為行政法的母法、基礎前提、根本大法，針對日益突出的“生存權”問題，憲法有必要把通過“人權”保障進而間接保障“生存權”的條款作修改，通過憲法的明文規定直接把保護“生存權”寫入憲法。行政法作為憲法的子法，應該依據憲法的原則與精神制定具體的、合理的操縱程序，切實落實完善哪些“生存權”應該去保護、如何去保護等，并且政府作為行政法的執行主體，應該如何“有所為有所不為”，明確政府的職責和采取責任負責制去保障執行。

（二）促使憲法行政法化

憲法是概括的、是靜態的，處于法律體系的最高點，而行政法是具體的、運動著的憲法。因此要努力嘗試打破憲法高高在上讓其他法律“頂禮膜拜”的態勢，憲法也應該“三貼近”，走入到行政法中去，實現行政法化，這樣才能讓政府依法行政、依憲行政，使憲法在行政法中更具有權威性，行政法也更具法力性，這樣“生存權”才會上升到一個全新的國家高度，“生存權”的保護才會得到空前重視和保障。這樣也才能會減少政府更多的精力投入到的是發展，往往忽略了人們的“生存權”的有效保護，或者政府為了經濟又好又快發展的利益驅使，出現對“生存權”保護的漠視，以犧牲“生存權”換取發展，執法不嚴，違法不糾等“不作為”行為。

（三）轉變職能與加強監督

憲法賦予了行政法具體化的權利，由行政法去具體承擔履行憲法的職責與程序，僅僅是去執行，而沒有反過來守護憲法。即行政法更多的時候是當侵犯“生存權”的時候才執行，并沒有提前或者對“生存權”的發生防患于未然，沒有提前把可能存在的對“生存權”構成危害的不利因素扼殺在萌芽時期，行政主體往往是當造成不良后果后才“有所為”。行政法應該主動轉變職能，以預防為主，防患于未然，執法與守法并行。此外，在憲法的框架下，應該引導其他司法加強對行政法的監督，特別是對行政主體“不作為”的時候進行問責，不能讓行政法“不作為”時缺失司法上的監督，這樣才能規范與約束行政法更好地去行政。