序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產相關法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

    目前,我國的房地產行業市場法律法規的建立水平完全落后于發達國家,也不能滿足我國告訴發展的房地產行業現狀,導致房地產行業的整體市場法律制度被架空,不能適應市場的實際需求,失去了對房地產市場的約束力。除此之外,我國政府主要采取行政手段進行房地產行業的管控,法律細節規章本身就不完善,而且存在很多執法不嚴,有法不依的現象,導致法律效應在房地產行業的市場管理中大打折扣。

    完善經濟管理機制要較強房地產行業的經濟管理能力,首先要增強愛那個房地產市場自身的調節能力,市場自身調節能力的增強,有助于有序健康的市場次序的建立,有利于市場規則和要求的形成,有助于市場自身的靈活反映和及時調整,這樣的微觀調整比國家行政手段的宏觀調整更加機敏,快速,效果也更好,方便自身時時的調整和控制。因此,市場應當形成自身完善的經濟管理機制,形成行業默認的統一標準和操作要求,這時房地產市場要走向更遠自身所必備的要求。除此之外,加大政府的監督力度也是很重要的,中央政府和地方政府相結合,對市場自身調節行為進行有效的監督和指導,對于違背市場規律和市場要求的行為進行支出和糾正,幫助市場經濟管理機制更好的完善和執行。明確目標,制定長遠穩定政策對于房地產行業穩定持續的發展,明確目標,制定長遠穩定的政策是非常重要的,要根據我國的實際經濟情況和我國的社會主義性質制定科學合理的長遠政策。政策的制定要符合我國的基本民情和不斷增長的城市住房要求和城鎮化進程的實際發展情況。

    保證我國國民生活有保障,經濟水平穩定增長,良性循環的基礎上,房地產產業的穩步有序發展的總體思想和行為目標作為房地產政策的指導思想,出臺房地產行業中長期發展規劃的相關政策。對于房地產市場要驚醒引導和調節,讓其走上正規的軌道,避免房地產行業長期處于有政策的時候尚能有序發展,沒有政策的時候完全混亂的現象。

    健全相關法律法規體系健全房地產市場的相關法律法規體系,是對房地產行業市場進行有效監督和約束的重要手段。房地產運營和房地產經濟管理有法可依,可以穩定市場經濟次序,保證房地產行業避免虛空增長,避免了經濟犯罪,還可以有效避免利益驅使而造成的違法亂紀的房地產開發行為。應當完善和細化土地、房產和建筑的相關法則,建立系統化流程的法律體系。運用法律的嚴肅性匡正房地產行業的違法犯規行為,嚴格完善的法律體系,避免開發商走法律漏洞,運用法律手段全面規范房地產市場操作流程,肅清歪風邪氣,創造良好的市場環境,促進房地產經濟管理能力的綜合提高。

    我國房地產行業經濟管理能力有待進一步加強,在經濟管理能力加強的過程中,要完善經濟管理機制,明確目標,制定長遠政策,并健全房地產行業相關法律法規,實行內外兼治,加上法律的約束和監督,全面實現我國房地產行業經濟管理能力的加強。

篇(2)

房地產經濟管理問題不僅是一個經濟問題也是一個社會問題，房地產業涉及面廣、關聯性強、帶動性大，是改善人民物質生活水平和增強國家經濟的支柱性產業，對國民經濟產生巨大的促進作用。然而現在房地產業繁榮表面的背后，也存在一些突出的問題，而這些問題已經成為社會關注的焦點。因為我國特殊的社會背景，房地產業發展中的種種問題不僅是簡單的經濟問題，同時也承擔著難以推卸的社會責任。如何引導房地產業持續穩定健康的發展，是我們首先考慮直接關系國際民生的問題。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產不斷加大宏觀經濟管理力度，制定出許多政策，受關注程度比以往任何一個時期都高。然而，從我國房地產市場運行的情況來看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產市場發展中一些深層次的根本性問題，仍未得到解決和糾正，房價仍然持續上漲得不到有效的抑制，甚至出現政府越管問題越多的現象。由此可見，雖然我國房地產業發展前景是好的，但是如果不正視我國房地產經濟管理問題，仍然會對產業的穩定和發展產生阻礙，

一、房地產經濟管理過程中主要存在的問題：

（一）機制不完善， 管理流于形式

在近幾年政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布，我國相關經濟管理的措施落實大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督管理調控職責范圍未劃分清晰和明確的定位。導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價，拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作極易導致內部交易，權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象，房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破。我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政、協調不足、各自決策、決策間相互脫節也導致我國房地產經濟管理流于形式。

（二）相關法律法規體系的不健全

在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理。缺乏法律的嚴肅性，穩定性和普遍適用性特點，即使在特定領域相關的法律法規已初步建立。但與此相配套的條例，實施細則不完備造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通，有法不依，執法不嚴，陷入惡性循環中。

二、解決措施

（一）制定長期發展規劃， 指導短期實踐

我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和

提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路。在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標。以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。

（二）建立健全管理機制

保障管理工作切實落實到位 當前我國房地產市場存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產管理體制是解決當前我國房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用，調整政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，但必須在充分發揮市場自身調節功能的基礎上， 根據市場的變化進行適度的干預，最終建立起有利于房地產業發展的合理，有效的運行管理機制。為促進房地產經濟的可持續發展，創造良好的法制和社會環境。理順中央與地方在房地產管理的關系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監督工作。特別是地方政府要本著可持續發展的理念，認真把握科學發展觀和建設和諧社會的精髓，在房地產業的經濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產市場實際情況出發，因地制宜采取差異化的調控措施。避免一刀切的做法產生負面影響。同時對財稅體制進行索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入，對于房地產業的依賴。

（三）完善相關法律法規體系

篇(3)

1960年，美國國會通過了相關法案支持REITs的創立，其主要目的在于完善投資渠道，使得普通投資者也能對大規模的創收性房地產項目進行投資，同時也建立一個方便外部資金流入房地產投資的渠道。根據美國法律規定，持有REITs股份的股東可以按比例獲得公司商業房地產的經濟收入分成，同時一家REITs公司如果將收入以紅利的形式分配給其股東，則這部分收入不計入公司報稅項目，美國即通過這種稅收上的優勢鼓勵REITs的發展。因而，REITs可以為投資者帶來稅收上的優惠、與普通股票的低相關性從而增加投資組合的分散化、可靠且可觀的分紅、比基礎房地產更高的流動性、穩固的長期表現、更高的透明度以及對抗通貨膨脹的潛在對沖能力等優勢。

正因為這些優勢，REITs不斷吸引投資者進入，并在過去的幾十年間取得了長足的發展，在數量上和資金管理額度上都不斷提升。全美共有百余家REITs在美國證券交易委員會（SEC）注冊并在各大主要股票交易市場進行交易。同時，澳大利亞、荷蘭、日本等26個國家和地區通過法律規范等手段建立起了自己的REITs組織形式與市場。另外，包括中國在內的若干國家也在積極準備，致力于發展自己的REITs （NAREIT，2013）。

不過到目前為止，我國并沒有真正意義上的REITs在市場中進行運作，僅有少量與REITs同質的投資主體在法律法規尚不完善的環境下進行嘗試。因此，探討REITs在國內發展的相關問題是具有一定現實意義的。

一、國內發展REITs的環境與相關問題

從當前國內的房地產市場環境及融資環境可以看出，發展REITs本身具有非常重要的意義。目前國內的房地產開發商外部融資渠道單一、融資困難的問題較為嚴重，這種現象造成了兩個問題：一是房地產市場上的開發資金不足。這幾年國家房地產調控的力度不斷加強、對應的融資渠道相對收緊，房地產開發企業資金來源的增速有一定程度的回落；二是銀行經營風險的集中。在融資渠道單一的環境下，大部分房地產開發資金直接或間接來自于銀行貸款，銀行貸款大量聚集房地產業，極大地增加了系統性風險，影響銀行及金融系統的穩定。同時，這種聚集效應使得銀行信貸政策變化會反向沖擊房地產，不利于房地產市場的健康有序發展。在房地產開發資金不足的同時，國內還同時存在著民間資金流動渠道嚴重堵塞的問題，REITs可以為中小投資者提供一個小額投資于房地產市場的通道，使中小投資者的投資渠道更加多元化。與此同時，大的投資機構也獲得了一個新的投資渠道，有助于其進一步合理控制投資組合、分散風險。從上述內容來看，REITs可以在房地產市場中的資金供給和需求之間架起一座橋梁，引導資金更為健康的流動，從而解決一系列的現實問題。另外，發展REITs本身可以使得房地產投資更加透明化，引導資金流向更具有潛力的房地產企業和項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰，改善我國當前房地產市場投機現象嚴重的現狀。

在發展REITs層面上，我國的現有環境具有一定的先天優勢。這種優勢首先體現在政府和各個相關部門的支持上，如2008年12月13日國務院公布的“金融30條”，意圖通過試點的方式發展REITs，又進一步批準北京、上海、天津三城市為相關的試點城市。除政策環境之外，國內REITs在海外市場上不斷發展，同時在國內市場上也有相似的產品正在積極探索，這都是發展REITs的基礎性優勢，在領匯、泓富、越秀等產品受到市場熱捧的情況下，許多相關產業集團都計劃以這種方式進入中國香港、新加坡等市場進行融資，而國內已經進入運轉狀態的房地產信托業務數量也在迅速增加，雖然細節上面仍具有種種缺失，但這無疑是我國在發展REITs道路上前進的一大步（姚明超和雷皓月，2011）。REITs發展已經相對成熟的國家、地區的運行經驗，無疑也可以為我們提供有效的參考與借鑒，而作為特別行政區，中國香港地區的REITs市場更是非常具有參考價值的范本。

當然，我們不能只將目光局限于這些優勢，還應當看到我國在發展REITs問題上所存在的桎梏，正是這些桎梏制約了我國對REITs的引進與發展。這其中最主要的問題就是相關法律法規的缺失， REITs在美國以及其他國家的興起都源于相應法律法規的支持。而目前我國信托行業主要參照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》等的規定來開展業務，不存在一個真正意義上的專屬法規來對REITs或類似產品的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，這種專項立法的缺失直接導致REITs產品無法對公眾進行募資并上市流通，距離真正的證券化仍有很大的距離。除了上述關鍵因素以外，監管法規的不完善也制約了REITs的發展，由于其投資標的以及運行的特殊性，在委托管理的環節上具有雙重問題，因此與之相適應的監管機制和信息披露機制也是國內所需要解決的重要問題之一（劉華和盧孔標，2010）。可以預見的是，在當前市場需求較為迫切的環境下，這些法律法規的建立必將直接推動我國REITs的發展進程。

除了法律法規尚未完全建立以外，很多其他因素也在一定程度上限制了我國REITs的發展。由于人口、文化環境等客觀因素，中國的房地產市場具有一定的特殊性，例如目前我國房地產市場中獨立產權的住房占比非常大、租住比率相應較小，這種結構就不利于REITs等投資產品的發展。此外，中國的房地產交易中的投機成分非常嚴重，短期炒作取代了穩定的中長期投資，這種偏好投機的理念與REITs的投資風格有很大的反差，投機風險可能直接影響到REITs的正常運作。同時，我國雖然已經在房地產信托業務上進行了一定的探索，但是已經出現的相關產品還停留在初級階段，大多數投資品種都集中在與政府有直接關聯的基礎建設項目之上，缺乏投資組合的理念，且產品期限大多為3年以下，不具有期限轉換功能，也不能滿足房地產股權投資的期限要求。另外，也如許多研究指出的，專業人才的匱乏也是我國發展REITs的制約因素之一，針對REITs這種專業性強、業務有一定縱深、同時涉及多個方面的新型組織形式，市場上將迫切需求那種既懂房地產專業知識、又具有金融投資能力、且熟悉相關法律法規的復合型人才，而目前國內顯然無法“足額”提供能夠符合這些條件的人才。

針對這些國內環境上所存在的缺陷與不足，中國有必要做出多方面的努力，從而保證這種新型投資主體的設立以及健康成長。實際上，對于REITs在國內發展最重要的關鍵因素就在于法律的完善與保護，這也應該是當前相關決策部門與監管部門需要考慮的主要方向，其中包括建立專門的適用于REITs的法律體系，以及加強對REITs經營主體的法律監管等。基于其他國家地區的經驗，與稅收相關的法律規定應該是考慮的重點，在稅收方面的保護有利于促進這種新興行業的發展。而其他方面，則更依賴于REITs真正被引進之后其在市場上所做出的自我完善與進化。

二、REITs模式探討

在討論國內REITs發展環境的基礎上，我們就可以對發展REITs所應選取的模式以及相應的措施等給出自己的探討與建議。REITs發展模式問題中最重要的是組織形式的選擇，這實際上也是一個和法律法規有著必然聯系的內容。法律形式上，REITs一般可以分為公司型和契約型，二者的法律依據不同，前者依據公司法，后者則依據信托法。公司型REITs的投資者為公司股東，由股東選舉的董事會選聘管理公司；契約型REITs的投資者與管理公司是委托關系，受托人代表投資人進行相應的投資與管理。但是，我國《公司法》規定，一家公司的對外投資份額不得超過其凈資產的一半，這與REITs的運作機制是有沖突的。再結合當前國內基金形式的現況，可以發現目前中國的環境下公司型REITs的實踐條件暫時不成熟。因此初期可以選擇從契約型入手，長期則可以在實踐的支持下增加專項立法，適當的對契約型REITs進行調整，從而兼顧公司型。以現有的法律法規的角度來看，依據《證券法》、《信托法》等法案的契約型立法路徑已具備一定的可行性，這種可行性為進行下一步的長期發展打好了基礎（周代希，2009）。

另外一個極為重要的模式問題是REITs的流通方式。首先是在公開交易和非公開交易之間的選擇，大部分研究都支持公開交易，并認為非公開交易的模式會限制其規模的擴大。謝麗君（2011）進一步認為公開上市交易除了交易所上市以外，還應包括在銀行間市場流通轉讓，交易所和銀行間這兩個公開交易市場能夠吸引眾多散戶和機構投資者直接投資，有利于規模的擴大，是我國REITs長遠發展的保障。另一個問題則是國內REITs應采取封閉式還是開放式的選擇，封閉式REITs基于固定規模發行之后，投資者將只能在公開市場上進行買賣，REITs也不能再進一步募集資金，而開放式REITs的發行規模可以增減，投資人可按照基金的單位凈值購買或贖回。兩者都各有利弊，由于封閉式REITs具有存續期固定、不可隨意贖回等特性，因此更適合房地產業開發運營周期長等特點，且有利于人進行管理和風險控制以及監管人監管，因此采用封閉式的做法應該是一個更合適的選擇。

此外，在國內發展REITs時對于相關投資模式的選取也是值得探討的問題。國內在選擇REITs的投資方向時應當緊密結合中國的經濟發展水平和房地產業所處的發展階段，有根據有目的性的進行論證。目前類似投資產品很多都集中在政府的基礎建設項目上，實際上這也是一個值得嘗試的突破口，例如REITs可以考慮投資于廉租房的建設，這樣可以在當前廉租房房源不足、入住率較高的環境下獲得穩定的收益，而對于其他一些具有特殊性質的投資對象如公租房等，只要產權清晰且現金流穩定，就是REITs可以嘗試的投資內容（劉曉霞和劉志杰，2013）。但是出于REITs合理運營的考慮，國內一些閑置土地項目等高風險項目是需要回避的。

從上面的論述中不難看出，REITs基于組織形式和條款方面的特殊性，在目前國內房地產投資渠道單一、房地產企業融資不暢的背景下具有非常重要的意義。實際上，我國政府已經為發展REITs做出了前期工作和支持，而我國香港REITs市場等相關樣本的成熟也成為了國內發展REITs的先天優勢。但相關法律法規的不健全極大限制了REITs在國內的發展，其他一些客觀因素也阻礙了REITs引入工作的進一步推進。因此，在探索國內發展REITs所應采取的模式，包括組織形式模式、流通模式、投資模式、管理模式等問題的時候，最需要注意的正是政府的法律導向。在對已有的法律法規以及未來可以完善的部分的探討中，本文嘗試性的給出了各個方面的意見和建議。此外，為了進一步推進我國REITs的發展，特別是加快相關法律法規的推出，今后可以在進一步討論環境因素和REITs發展模式的基礎上，嘗試性引入國外數量化的研究思路，以更有說服力的方式體現發展REITs的優勢，并為發展中國自己的REITs以及對未來REITs的實際操作做更大的支持。

參考文獻：

1.National Association of Real Estate Investment Trusts （NAREIT）. Frequently asked questions about REITs[M]. 2013

2.劉華 盧孔標. 房地產投資信托基金法律框架的國際比較與啟示.南方金融.2010.7

3.劉曉霞 劉志杰. 公共租賃住房REITs融資模式及其盈利能力研究.工程管理學報. 2013.2

4.謝麗君. 我國房地產信托投資基金發展模式及其選擇.當代經濟. 2011. 4

篇(4)

一、合作方式。甲、乙雙方共同以乙方名義在 進行房地產項目開發，項目名稱暫定為 。

二、合作條件：

1、甲方提供待開發土地的使用權，乙方提供本房地產合作開發所需的全部資金。

2、乙方保證對外提供全套的房地產開發企業資質等房地產開發企業所需資料，保證本企業注冊真實、合法，經營范圍符合房地產開發要求。

3、由乙方辦理房地產開發的各種證照手續及房地產開發所需的各種行政審批事項，甲方積極予以協助。

4、房地產開發過程，乙方選任設計施工企業應有符合國家標準的資質證書及安全生產條件。

5、房地產開發的樓盤設計，建筑面積，樣式，經甲、乙雙方共同協商確定，未經甲方同意，乙方不得單方更改。

三、甲方提供本房地產合作開發所需土地的土地使用權，該土地面積 畝，使用期限 年，甲方保證該土地使用權為出讓取得，無抵押，不受其它權利人追究。如因房產經營銷售需要辦理該土地使用權轉讓手續，由乙方出資并辦理，甲方予以協助。

四、本房地產開發項目自本合同簽訂之日起啟動，自 年月 日竣工，合作開發終止。乙方負責日常的工程施工管理工作，因工程質量、安全生產造成的糾紛由乙方負責處理，并承擔相應的法律責任。

五、收益分配。本合同履行期間，由甲、乙雙方各派駐會計，共同負責樓房的銷售資金。甲方按開發房地產的建筑面積 元/㎡提取作為本房地產合作開發的收益，由乙方分三期支付給甲方。自本合同同簽訂之日支付 元，開發房地產銷售至一半支付 元，開發樓房工程完工乙方結清甲方全部收益。

六、違約責任

1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方損失或本合同未能履行，由甲方按本房地產開發設計資金的10% 賠償乙方。

2、因乙方資金不到位或其他乙方原因造成甲方損失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地產開發設計資金的10% 賠償甲方損失。

3、因乙方經營、管理不善或資金不到位造成合同延期或不按本合同約定支付甲方的收益。按應支付甲方收益的10%賠償甲方損失。

甲 方： 乙 方：

法定代表人：

年 月 日

篇(5)

房地產業是我國國民經濟的一個重要的支柱產業。房地產業的健康發展對于拉動內需、擴大就業、促進國民經濟的發展具有重要的作用。房地產業屬于資金密集型產業，具有資金需求量大、投資成本高、回收期長、涉及面廣等特點。房地產企業的發展離不開資金的支持。房地產開發的過程就是一個資金轉化的過程，資金是房地產企業的血液，資金問題是房地產業發展不可忽視的一個重要問題。因此對房地產業融資問題的研究，不但對于房地產業的健康發展具有重要的意義，對于我國經濟的穩定也具有巨大的現實意義。

二、我國房地產企業融資現狀分析

目前我國房地產企業融資來源主要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業債券、信托融資等方式。從結構上可以劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來源（主要包括國家預算內資金、債券、社會集資、個人資金、無償捐贈的資金及用征地遷移補償費、移民費等進行房地產開發的資金）三個項目，這三個項目占到總資金的95%以上。2012年我國房地產企業共融資96538億元，其中來自銀行貸款的部分為14778億元，占15.3%；房地產企業自籌資金39082億元，占比40.5%；其他資金來源42274億元，占43.8%，其中個人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我國房地產企業銀行貸款17667億元，占籌資總額的16.14%；自籌資金42742億元，占比39%；個人按揭貸款30534億元，占比28% 。由這些數據可以看出目前我國房地產融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個人按揭貸款比重達到40%以上，其次是企業自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。

三、我國房地產企業融資中存在的問題

1.房地產企業融資渠道過于單一

目前我國房地產企業融資過于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產企業融資中占據主導地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對銀行貸款的過于依賴，使得銀行信貸成為我國房地產業最重要的輸血者，成了房地產業的一個重要支撐。據統計2006到2013年間我國房地產企業融資來源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來源中按揭貸款占25%，來自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產開發的全過程，不利于我國房地產業的長期發展。房地產企業融資集中于銀行貸款，容易誘發各種風險，一旦國家政策有變，房地產企業從銀行難以獲得資金，房地產業的資金鏈就會斷裂，這樣不但會對房地產行業帶來致命打擊，而且對我國銀行系統的穩定以及金融安全也會帶來嚴重的影響。因此我們必須認識到這種融資渠道單一化的弊端，優化房地產業的融資結構，促使房地產業更好的為我國國民經濟服務。

2.房地產企業內部管理薄弱，信用風險較高

據統計2013年我國共有房地產企業8萬多家，但是大部分的房地產企業屬于中小型房地產企業，跨區域影響力較小，內部管理薄弱，風險控制能力較差。企業管理層對風險認識不足，更多的關注如何解決風險，而不是如何防范風險，缺乏相應的風險應急措施。內部管理薄弱使得一些房地產企業的融資能力受到嚴重影響，信用風險較高，這在一定程度上加劇了銀行的信貸風險，出現一些不良資產，一些企業甚至出現無法償還貸款而跑路的現象，嚴重影響了房地產企業的信用，信用風險較高是目前房地產企業融資難的重要原因之一。

3.關于房地產企業融資的法律法規不完善

目前我國于房地產企業融資相關的法律法規較少，有關房地產金融方面的法規不能形成科學有效的體系，缺乏相互一致性和協調性，這在很大程度上制約著我國房地產企業融資的發展。目前我國只有《公司法》和《擔保法》兩部法律涉及到了房地產企業融資的規定，但這兩部法律中對融資的規定很模糊，可操縱性較弱，在實際中無法對房地產企業進行指導和監管，沒有發揮法律應有的作用。在發達國家，市場是對資金調節的主要手段，國家對房地產業的調控都是有法可依，而我國由于缺乏具體的法律規定，只能依靠行政手段進行調節，如近幾年我國各地實行的“限購”政策，對需求進行抑制，導致一部分限制資金無法進入房地產業，影響了房地產業融資的來源。相關法律法規的缺乏，使部分新興的融資方式在發展過程中沒有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關系無法有效的得到平衡。

4.房地產企業缺乏融資方面的專業人才

房地產企業的融資具有較高的專業技術性，企業應結合自身實力，項目規模等情況對需求資金進行計算，然后對比各種融資方式的成本，選擇合適的融資規模以及融資方式。這些都需要精通財務，投資，熟悉資本市場發展以及房地產業發展的專業技術人才的參與。而我國目前房地產企業在融資前并沒有進行這些評估與計算，往往是根據企業負責人的意志盲目融資，只重規模不重效益，為企業帶來了較大的風險。例如一些房地產企業往往不考慮其他的融資方式，只關注銀行貸款，而且不管自身的需求是多少，貸到的錢越多越好，最后往往導致大量資金的閑置，或者資金無法回籠，使企業陷入財務困境。

四、優化我國房地產企業融資對策分析

1.構建多元化的融資渠道

黨的十六屆三中全會中首次提出“要大力發展資本市場，擴大直接融資比例”，我國房地產企業要積極發展除銀行貸款以外的其他融資方式，構建多元化的融資渠道，降低企業融資風險。首先大力推進房地產信托業務。房地產信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產公司或者房地產項目的融資方式。該融資方式在國外發達國家已經得到了較好的發展，而我國目前仍處于起步階段，因此我國可以可以通過學習國外成熟的房地產信托模式，并結合我國的具體情況，逐漸建立適合我國的房地產信托融資模式；其次，大力推進融資租賃業務。在發達國家中，融資租賃業務是僅次于銀行貸款的第二大融資來源，在我國房地產業發展融資租賃業務不但可以拓展房地產企業融資渠道，解決房地產企業融資渠道單一的問題，而且還為我國房地產企業引進外資創造了條件；最后，加快發展房地產投資基金。房地產投資基金是首先通過發行受益憑證在資本市場上募集資金，然后再投資于房地產市場的一種資金籌集方法。房地產投資基金可以有效的減輕我國房地產企業的債務負擔，減輕對銀行貸款的依賴性，拓寬資金來源。

2.加強房地產企業內部控制管理

企業內部控制是現代企業加強管理，提高經營效率，有效化解風險的重要手段，關系到企業的生存與發展，對房地產企業來說更是如此。由于目前我國很多房地產企業內部控制制度不合理，制約了企業的融資能力，因此房地產企業要加強企業內部控制制度的建設，主要包括完善會計系統的建立，提高管理人員對內部控制的認識，完善公司治理結構，強化內部監督機制，提高企業信用等級，從而使企業有能力擴大融資來源。

3.完善房地產企業融資相關法律法規

我國房地產企業的健康發展離不開健全的法律體系，我國目前關于房地產企業融資的法律法規在一定程度上制約了我國房地產企業的融資狀況，因此我們必須借鑒國外成熟市場法律狀況，并結合我國房地產市場具體情況，完善我國現階段的相關法律法規。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企業融資的相關規定，明確規定房地產企業融資的范圍以及違約后果，從而進一步約束我國房地產企業的融資行為。

4.培養房地產融資專業人才

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關鍵詞：房地產測繪、存在問題、應對措施

中圖分類號：P24 文獻標識碼：A

現場調查、測繪，以印證、鞏固和提高課堂所學的理論知識，加深對建筑平、立、剖以及空間、構造的理解是針對實際建筑對象的；初步認識建筑內部空間以及環境之間的關系。收集資料與研究是通過測繪得以用用，為以后的設計工作積累經驗。新房建成后完整的測繪，比較實際施工數據與設計之間的誤差，分析原因，保存技術資料。

一、房地產測繪現狀

房地產測繪作為測繪學的一個分支，一般是通過數據采集$繪圖計算來表述房屋和房屋用地的相關信息，為房產的產權、產籍管理，房地產的開發、利用和交易，征收稅費以及城鎮規劃建設，住房制度改革和城市地理信息系統等提供數據和資料，房地產測繪是將測繪技術和房地產管理業務相結合的一種測量工作，它以房地產的調查為依據，以測繪技術為手段，從控制到碎部精確測定各類房屋和房屋用地的坐落，用地四至權屬界址點的坐標、面積大小，房屋的界址，境界及其附屬物，進而繪制房產圖房地產測繪與普通的測量$地籍測量有相同之處,但是由于服務對象的不同，內容和要求又有所不同，隨著房地產行業的迅速發展住房制度的改革，房產測繪行業迎來了發展的黃金時期"但是，我國房地產測繪起步較晚，房地產測繪相關管理體系和操作程序相對落后，規范房地產測繪行為，建立公平合理的競爭機制，促進房地產測繪事業的健康發展成為我國政府目前急需解決的問題。

二、存在的問題

1、政府有關部門組織管理不善，財政投入不善，政府將大量精力放在經濟建設上，一味追求城市化建設的步伐，沒有充分認識到房地產測繪作為城市發展戰略基礎的重要性。財政投入不足，對相關技術設施的研究和應用造成了極大的阻礙，導致房地產測繪事業發展嚴重滯后，不僅與現代信息技術脫節，而且缺乏完善的組織協調機構，因此導致一些地方的房地產測繪重復進行，大量信息資源無法共享，造成人力物力的巨大損失。

2、測繪技術水平低，專業人才嚴重缺失。目前從事房地產測繪行業的人員技術水平普遍偏低，缺乏專業素養，再加上與現代信息技術脫節，造成很多現代技術無法應用，一些地區的房地產測繪還停留在手工測量階段，嚴重阻礙了測繪技術的更新與進步，因房地產測繪造成的糾紛等情況時有發生。

3、測繪法制建設不完善，缺乏行業統一標準。現階段房地產測繪行業處于發展起步階段，各地測量水平參差不齊，地區發展不平衡，很難形成統一適用的行業規范。國家相關法律法規操作性不強，相關的權責不明確，實用性不強。因此在房地產測繪實際操作中經常出現違法違規現象。給房地產測繪的發展以及監管帶來諸多問題，不利于房地產測繪行業的持續健康發展。現階段多個測繪部門之間缺乏有效合理溝通，造成信息阻塞。各部門之間的成果不能及時有效的

共享，發現問題不能及時溝通解決，造成同一房屋多種測繪數據和成果。進而導致測繪市場無法健康有序的發展。

三、完善房地產測繪工作的建議

1、加強組織管理，完善政府相關職能，加大投入。各級政府應重視房地產測繪行業在經濟發展過程中的重要作用，加強組織管理，制定完善房地產測繪行業建設的方針，政策。加強各部門之間的聯系，統籌發展，堅持科技是第一生產力，加強房地產測繪技術與現代信息技術的聯系，促進房地產測繪事業向著高水平、高科技方向發展。加大財政投入，促進房地產測繪的研究與發展。

2、加強專業人才培訓，提高隊伍素質。鑒于房地產測繪在經濟發展、住房建設方而的重要性及其自身特點，必須加強專業技術人員的培訓，提高從業人員的專業素質，改變傳統落后的測量方法，引進先進技術和經驗，促進房地產行業健康、決速發展。

3、完善測繪法律法規，加強監督管理。建立高效協調的房地產測繪管理體制是保證房地產測繪和諧發展的基本條件。要加強法制建設，完善測繪行業發展環境，建立統一的行業標準，以滿足房地產事業日益發展的需求，促進土地資源的有效開發和合理利用。同時，要加強監督管理，建立有效的監督管理體系，針對日常存在的各種問題，產生與之相符的解決辦法，不斷完善法律法規，促進房地產測繪事業快速發展。

4、加強各部門之間的合作，互通有無，促進房地產事業健康發展。房地產測繪部門之間應加強有效合理溝通，信息共享。發現問題應及時溝通解決，定期開展業務交流活動，選派技術人員進行業務再培訓。部門之間應按照國家相關法律法規形成統一的房地產測繪標準，杜絕同一地區同一房屋多種測繪數據和成果。

四、房地產測繪的作用

1、房地產開發、經營、房地產交易、以提供基本信息服務測繪成果提供了一個衡量商品的金額，根據房地產、房地產開發、房地產開發企業實施經營決策，市場營銷、會計學提供了一個定量的參考，也是消費者選擇的房地產，購買房地產提供必要的信息，當雙方已經同意了合同，產權登記面積，銷售面積和銷售價格為每單位面積核定價格的形式，房地產領域與房地產價值掛上了鉤。

2、提供房地產管理服務的信息，首先，在制定相關政策，房地產管理部門需要把握大局的房地產區域內，如住房地理分布的總金額，從行業分布看，利用住房和其他基本信息。為了落實房地產權屬登記發證管理，房地產管理部門需要知道每個物業單位的具置以及邊界，覆蓋范圍和住房面積，以及其他信息；為其他部門提供參考依據，房產測繪也可以為城市建設，司法當局對案件作出裁決、仲裁、稅務，保險等部門提供基礎數據和相關信息。

五、房地產測繪融入市場必須注意的問題

房地產在發展過程中的反映問題，只有解決這些問題，以促進健康發展的房地產市場。

1、不正當競爭的房地產測繪市場依然存在。我們的一些測繪單位采取給回扣、為了取得業務、降價等辦法來惡意贏得競爭，對房地產測繪行業的良性健康發展極為不利。我們的一些單位利用關系，甚至是行政手段對所在地區的業務進行壟斷，不利于市場競爭。因此，必須加強監督管理，嚴懲不正當競爭，促進整個行業的正常發展。

2、缺乏監督。盡管目前房產測繪已經引入競爭，但以來一直是機構的一個附屬機構，競爭不強，相關法律法規體系不健全，導致房產測繪的依賴，服務意識強，不能有效地為房地產行業。為了實現房地產市場的映射，我們必須分開，政府與企業，提高房產測繪法律、法規、加強獨立意識，促使測繪行業提高服務質量，為房地產行業服務。

總之，房產測繪涉及到千家萬戶，是一個高度技術和政策的工作，以確保準確性和測繪成果映射的唯一性，建議有關部門和單位到現場檢查線路放樣期間，新的住房建設再結合計算設計圖紙的大小。對于房子的實際描述，產生設計圖紙以及測繪成果，墻面裝飾的厚度等問題，壁厚應不包括在建筑裝飾里，而厚度的室內裝飾使用的面積卻被應用。

隨著房地產行業的進一步發展，城市化進程的加快，房地產測繪行業必須用現代信息技術結合，進入市場更好地發揮作用，促進社會經濟的進一步發展。同時，只有通過提高員工的素質，加強監督和管理，健全法律法規，以建立一個高效，合理的應急系統，促進房地產測繪行業的健康發展。

參考文獻：

[1]邢繼德.房地產測繪.[Ml.重慶:重慶大學出版社.2008.4.

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1.1內部融資的方式

房地產企業利用本身自有資金對項目開發予以支持，或采取擴大自有資金基礎的方式實現資金的融通。房地產企業內部融資的方式包括股票和債券變現獲得現金、預收購房定金或購房款、抵押等等。

1.2外部融資的方式

1.2.1上市融資

在資本市場的不斷發展完善的過程中，房地產企業通過發行股票進行上市融資的方式已成為重要的融資渠道之一。公開上市可以有效降低企業融資成本，化解金融風險，改善企業資本結構。

1.2.2發行債券

債券是一種表明債權債務關系的金融工具，債券體現了發行人有在約定的期限內歸還本金和利息的義務。發行債券可以吸收社會閑散資金，為房地產開發帶來長期大規模的資金。

1.2.3利用外資

房地產企業利用外資的方式也可以分為兩種：國外直接投資及國外間接投資。直接投資一般都是以成立合資或者合作公司的方式來體現的。而間接投資就是指雖然利用外資對公司進行投資擴充，但絕不影響企業的控制權、自主權和所有權。

1.2.4合作開發

房地產開發企業通常會尋求一家甚至多家實力雄厚的企業，通過與其合作開發房地產項目的方式，將在融資過程的產生的籌資負擔進行分散和轉移的較可行的辦法。

1.2.5銀行貸款

銀行貸款可以分為信用貸款和房地產抵押貸款。辦理信用貸款無須房地產企業以其所開發的房地產進行抵押，而是完全依賴開發商的業績、業務及信用記錄，同時需要房地產企業以自身的信用擔保或者以其他抵押物作抵押。而房地產抵押貸款包括房屋開發抵押貸款和土地開發抵押貸款。由于采取這種方式可以大大降低銀行貸款的風險，在房地產信貸中居于主導地位。

1.2.6房地產信托投資基金（REITS）

房地產投資信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，簡寫為REITS），是一種由專門投資機構進行投資經營管理，以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，并將綜合投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITS實際上是一種采取商業或者公司信托形式，集聚多家企業的資金，收購并持有房地產權證或者為房地產進行融資，這種購買相應地為房地產企業融資提供了便利的渠道（見圖1）。

2.房地產企業融資存在的問題

我國房地產調控政策下，房地產的交易量明顯減少，一些房地產企業采用降低開發速度，提高資金的利用率，但是仍然不能有效解決資金鏈緊張的問題。房地產企融資難的原因及具體問題有多種。

2.1融資結構失衡，融資渠道狹隘

我國的房地產資金主要由自籌資金、購房者購房款、國內貸款、利用外資和其他資金來源等構成。銀行一直是房地產企業的主要資金提供者，房地產投資中就有百分之六七十的資金直接或間接地來源于銀行貸款。但隨著近年來房地產泡沫的加劇，銀行業提高貸款利率，縮小貸款范圍，使得貸款難度增大。總體而言，房地產企業資金渠道狹隘。

房地產行業屬于資金密集型行業，具有投資規模大，開發周期長的特點，這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國金融創新少，融資方式有限，加上房地產融資資金主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾，所以籌集到足夠的資金將十分困難。

2.2各種融資方式的局限性

銀行提高了對房地產企業的貸款條件，對開發企業的自有資金以及項目開發程度的要求較高，大部分的房地產企業因為無法達到規定的貸款要求而不能獲得貸款。企業債券多用于新建項目，期限多為3-15年，利息高于同比銀行利率，房地產企業的一般項目發行的可能性較小。而信托融資雖然具有靈活、受限制少、創新空間大的優點，但信托產品目前尚缺失一個完善的二級市場，在市場上運行具有較大困難。此外，由于國內產業基金缺少完善的法律制度的依存，暫時不允許存在，養老、保險基金又無法直接涉足房地產行業，基金目前在資本市場表現也很難有所作為。

2.3相關法律法規不完善

目前，有關房地產金融等方面的國家、地方性的相關法律、法規政策不完善，政策法規仍缺乏相互一致性與協調性，而無法形成一套科學有效的體系，導致實際操作相當困難，直接導致了房地產企業融資無法正常開展，融資渠道單一。此外，受我國金融政策環境的影響，房地產金融創新較少。從房地產投資基金目前運行的形式來看，我國多采用合作式、公司式及信托式三種形式。然而，自20世紀末房地產投資基金開始在我國出現以來，直到現在我國還沒有出臺產業基金法，一直處于陸陸續續停頓的狀態，多數基金公司都不以基金的形式進行，而是依據《公司法》的規定采用投資公司運作模式。

2.4宏觀調控政策限制

2011年以來房地產業受宏觀調控政策的影響非常明顯。國務院辦公廳出臺“關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知”[〔2011〕1號]（“新國八條”），對房地產市場采取限購、限貸等調控政策，拉開了嚴厲調控房價的序幕。隨后，國家有關部門相繼出臺了“加快保障性住房建設、公布房價調控目標、實行商品房銷售明碼標價”等一系出臺，對房地產市場采取限購、限貸等調控政策，拉開了嚴厲調控房價的序幕。隨后，國家有關部門相繼出臺了“加快保障性住房建設、公布房價調控目標、實行商品房銷售明碼標價”等一系列配套措施，調控政策不斷細化。在全面收縮房地產金融政策的背景下，房地產企業的資金來源發生了明顯變化。例如2011年，浙江省房地產企業資金來源累計6029.6億元，同比增長10.6%，低于全國同比增長14.1%的速度。同年浙江省個人按揭貸款額為635.9億元，同比下降35.2%，遠大于全國整體下降9.2%的幅度。

3.解決房地產融資問題的對策

3.1增強房地產企業實力，提高自有資金比重

資本權益結構為1/3自有資金，1/3預售資金，1/3銀行貸款的比例是較為合理安全的。通過積累自有資金和持有項目流入的現金來累積增加自有資本，從而可以改變長期過度依賴銀行貸款的情況。房地產企業可以通過以下兩種方式增加自有資本：一是吸收投資，增加企業股本，另一種是通過對利潤進行分配增加利潤，從而增加企業的自有資本。前一種方式一般發生在企業剛成立或者由于企業發展戰略需要進行的增資擴股時，具有快速、凝聚的特點。后一種方式又包括增加投資收益、增加營業利潤、調整利潤分配方式三種形式，具有長期、穩定增長的特點與優勢。

3.2加強房地產企業內部管理，提高企業信用

房地產企業要積極建立健全企業財務制度，以國內外先進房地產企業制度為藍本量身訂做適合企業本身發展的制度，改變以往不規范的財務制度，提供真實、準確的財務信息，需要對外公開財務報表，如實反映企業的經營狀況，提高信息可信度和透明性。加強財務管理人員隊伍建設、聘用，培養專業管理人員，充實管理部門。建立健全各項規章制度，強化內部管理，創新管理觀念。定時做好企業融資匹配分析。根據宏觀調控和企業資金的實際情況，及時做好企業融資方式選擇以及融資能力分析，為企業負責人進行融資決策提供支持依據。

信用是市場經濟的重要基礎，穩固的信用基礎是企業得以快速、健康發展的動力所在，社會信用環境的好壞越來越制約房地產企業的發展，特別關系到企業進行融資。房地產企業應努力增強信用意識、自覺還貸意識，加強與銀行等金融機構間的信息交流，及時償還企業貸款，從而提高自身的信用等級，有效的實現融資的目的。

3.3逐步建立多元化的融資渠道

我國房地產企業融資來源大部分為銀行借款，或同業拆借，但隨著政府部門加強對銀行放款管理控制，企業獲得銀行貸款的壓力加大，房地產企業想單純依靠銀行貸款來融得資金已不可能。為順利實現企業融資，獲得開發所需資金，房地產企業需要根據企業自身發展狀況、融資政策、項目未來回款等一系列情況來確定企業的負債資金金額、來源等情況，同時在此基礎上提出多種融資方案，進行融資方式的整合。

傳統的融資方式包括預售房款、銀行貸款、合作開發、債券融資、股票融資等，創新融資方式包括通過吸引股權投資擴充自有資金、房地產信托計劃融資、吸引海外投資、擔保公司、房地產資產證券化等方式。除了進一步完善傳統的融資方式外，我國應大力發展多元化的房地產企業融資渠道，探索建立組合式融資模式，即將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。

3.4加快完善房地產金融立法

市場經濟是法制經濟，為實現經濟的可持續發展，必須要以完善的法律規章制度為依托。房地產金融立法的缺失也是房地產企業融資難的一個重要誘因，在我國現有相關法律法規不健全的情況下，加大對金融立法的修整完善具有現實意義。

一是對《商業銀行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正當競爭法》等一系列相關的法律法規進行完善，相應地在法律條例中增加房地產金融條款的比例，同時對照房地產金融的新形勢對已存在的相關條文進行更正修繕，使之符合房地產企業的新情況，可以為房地產企業的融資行為提供安全合理的法律環境；二是建立健全房地產金融的法律法規，如制定《房地產基金投資管理法》、《房地產企業信貸管理法》、《房地產信托法》等法律，嚴格規定房地產企業在融資過程中的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法律法規的要求對房地產融資行為進行規范，可以有效保證融資的順利有序進行，緩解現階段我國房地產市場低迷的局面。