序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產開發經營范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章房地產開發企業

第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和

房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章法律責任

第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第四十一條在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

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關鍵詞房地產經濟 企業經營 戰略概述 經營戰略

中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A

前言：房地產開發經營中的過程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，經營管理戰略是企業經營戰略的核心支柱，它貫穿于經營戰略的全過程，凡經營戰略中應當考慮的問題在房地產管理戰略中都應當加以考慮。

一、房地產企業經營戰略概述

在市場經濟條件下，實現企業的生產、市場營銷、研究與開發等各種單項生產經營計劃，首先應具有相應的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經營來實現。沒有業務的支持，各項發展戰略都將落空。可見經營戰略是企業長期經營的物質保證，完整的企業發展戰略必須包括經營戰略。

現代企業發展戰略由各種單項戰略組成，如：生產戰略、投資戰略、經營戰略、市場開發戰略、技術創新戰略等。企業發展戰略的科學與否和能否得以實現要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業的綜合平衡就是指為制定和實現企業發展總目標和實施方案，制定和實現組成總體戰略的各單項戰略，必須統籌兼顧，合理確定各單項戰略之間的內在關系及其與總體戰略目標的關系，科學的使用人力、財力、物力，使經營保持平衡的一種綜合性管理活動。企業經營戰略在企業總體戰略中的綜合平衡職能主要由經營戰略目標的綜合性及其與企業總體戰略目標的一致性決定。

二、成長期企業經營戰略

經過創業期發展，企業銷售收入增長率、產值增長率、人員增長率、資本增長率、利潤增長率、固定資產增長率等指標的增幅逐年上升，表現出企業成長的態勢，標志著企業進入成長階段。

2.1成長期企業經營狀況分析

①財務運行狀況

企業進入成長期后，隨著銷售的順利增長，利潤逐漸增加，財務運行狀況開始出現好轉，企業生產、銷售勢頭良好，現金流量增多，周轉速度加快，企業價值鏈各環節連接開始順暢、資產運用效率提高，但在資金需求方面，由于企業會面臨原有的生產設備不能適應生產，需要增加員工人數，進行設備投資，增加產品種類等擴大在生產，資金仍然緊缺。

②權益和償債能力

在資金供給上，企業內部融資能力雖然增強，但仍滿足不了企業迅速發展的需要。同時，企業效益、資信等級的提高開始使金融機構放寬了對企業的貸款政策和條件，企業大規模負債成為可能，負債額度逐漸增加，資本結構趨于合理，在財務運作良好的條件下可以獲得財務杠桿收益。

③財務收益狀況

企業成長期擴大生產規模、加強成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業收入保持穩定增長，企業盈利能力不斷提高。

2.2成長期經營戰略模式

通過創業期的經營，企業在行業內開始占有一定的市場份額，并不斷擴大，財務分析結果良好，企業步入了成長階段。筆者認為，企業在成長期的發展基礎仍很薄弱，不宜進行多元化投資，該階段的首要任務應該是把主營業務“做大”，邊投資，邊回收，以增大現金流、擴大市場占有率為經營戰略的主導思想。因此對于傳統企業在成長期經營戰略，本文傾向于以擴大生產規模為主的投資模式。

擴大規模的主要目的在于：第一，會使企業比小規模時更具有成本優勢。在價格敏感的市場中，規模大的企業易于把這種成本優勢轉移到消費者中，擴大市場份額，最終把小企業驅逐出去。第二，擴大規模會提高行業的進入壁壘，避免因新的挑戰者進入而使企業發展的延續受到沖擊。第三，企業規模的擴大是企業進行多元化投資和實施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業發展的主要形式。第四，規模擴大后的企業通過內部資金融通可以導致資金利潤率的提高，為企業進一步發展奠定基礎。

2.3成長期企業投資規模分析

企業的投資規模帶來的規模經濟效益并不是無限的，當投資規模達到一定程度時，如果再擴大規模，規模經濟就不會再提高效率，相反會帶來新的困難和問題。并導致成本上升，效益下降，產生投資規模的不經濟性。企業投資規模變化時，投資規模的經濟性與不經濟性總是同時存在。如果前者大于后者，那么投資規模是合理的，反之亦然。企業規模的確定受企業外部環境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規模。

三、房地產開發經營中的過程管理

3.1開發管理

開發管理是指開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業為成功實現項目管理及設施管理所采取的經營模式。開發管理其目標及原則就是要整合企業的人力、物力和財力，建立一系列科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。

3.2項目管理

項目管理是指從項目規劃設計開始到項目竣工整個過程的管理，所以項目管理包括規劃管理與施工管理。規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的兩套專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。

規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：(1)開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中輸入要件，在規劃完成后應對規劃方案進行檢驗與評估。(2)規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖。(3)提出合理的規劃設計分層編碼標準。(4)通過計算機進行規劃設計成果審查。(5)將規劃設計成果轉成基礎資料。

施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。

3.3設施管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是重要條件。我國是在上世紀九十年代初才開始引入設施管理的概念。十幾年左右的時間全國各地都成立了不少設施管理公司，但是大多數還是以物業管理公司為主，中國物業管理公司的服務內容及服務質量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。設施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產行業的爭論焦點。

3.4過程管理的協調

房地產開發經營中的過程管理包括上述的開發管理、項目管理和設施管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這三個方面都做得十分出色才能夠實現。因此，協調這三個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要工作內容。而其中又以項目管理中的規劃設計管理與施工管理及項目管理與設施管理之間的協調最為重要。

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【關鍵詞】 房地產開發企業 負債經營 資本結構 負債結構

負債經營是企業通過合法途徑，在擁有權益資本的基礎上，有償利用債務資本來進行生產經營和管理，借助財務杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發揮負債的增值功能，以獲取利潤的活動。負債經營的內涵從資本經營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產開發企業很大程度上得益于負債經營這種經營方式。對于債權人來說，債務是借出資本，可以作為資本經營，還可以得到利息報酬；對于作為債務人的房地產企業來說，債務是一種借入資本，通過它進行房地產經營，這種經營方式就是負債經營。但是，負債經營是一把“雙刃劍”，在運用債務進行經營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產開發企業負債經營現狀

據國家統計局公布的數據顯示，2009年至2011年全國房地產開發企業本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產業的宏觀調控，房地產開發企業的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產企業的資產負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產企業普遍采用的重要的經營方式。

二、房地產開發企業負債經營中存在的問題

負債經營模式已成為房地產企業目前重要的經營戰略。但企業不能盲目采用這一經營方式，因為負債經營的利益與風險并存。合理的舉債能力為企業帶來財務杠桿利益，但舉債不當，將使企業蒙受損失，陷入債務危機。

1、負債經營會加大房地產開發企業風險

從理論上來講，企業經營風險和財務風險構成了企業經營的總風險。如果企業僅僅采用自有資金進行經營，則它只會面臨經營風險，如果采取負債經營，它就必須要既承擔經營風險又承擔財務風險，而且負債比例越高，風險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業沒有獲得預期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業的權益資金收益率下降，另一方面還使其企業無力支付到期本息，這時債權人就可能會強制企業破產，負債越多，則企業面臨這種可能性就越大。另外，由于債務是具有成本的，這會使企業的經營成本增加，導致企業保本銷售量增加，從而減弱了企業的抗風險能力，因此，負債經營不僅會使企業的財務風險增加還會使企業的經營風險增加。

2、房地產開發企業的資本結構不合理

權衡負債經營的利弊，為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業一定要做到適度負債經營。企業負債經營是否適度，是指企業的資金結構是否合理，即企業負債比率是否與企業的具體情況相適應，企業應根據自身企業的經營特點確定適合自己的負債比率。據有關數據顯示，目前我國房地產企業資產負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據財經日報在《2011年資產負債率前25的房地產公司》中報道，25家房地產公司中，資產負債率最低的為中華企業78.12%，中關村78.15%；最高的為高新發展95.2%，園城109.95%。數據顯示，房地產開發企業資產負債率過高，資本結構不合理，面臨著很大的財務風險。

3、房地產開發企業負債結構不合理

負債結構是指企業負債數量的比例關系，各種負債業務（如吸收存款、借款、發行證券等）之間的結構。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關系。因此，負債結構問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關系問題。在企業的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現狀，決定了企業的融資環境，影響著企業的負債結構。很多企業在發展過程中都會進行負債經營，但是僅僅考慮資產負債還遠遠不夠，更要關注負債結構，尤其是要注重短、長期債務的構成，這樣才能既發揮債務的最大經濟效用，又能歸避短期不能支付的風險。如果負債資金內部結構不合理，同樣也會引發財務危機。企業長短期負債的風險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業負債結構管理時，對其盈利能力與風險進行權衡與選擇。以確定企業既能使風險最小，又能使企業盈利能力提高的負債結構。

三、房地產開發企業負債經營存在問題的治理措施

1、應樹立風險意識，建立有效的財務風險防范機制

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關鍵詞：房地產產業；風險；經營管理；風險預測

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-00-01

本文介紹了房地產開發經營風險的評估與預測，建立風險管理以及風險監控，從而避免房地產經營風險的相應對策。

一、建筑房地產開發經營風險的涵義以及風險現象特征

（一）建筑房地產開發經營風險涵義。風險，就是指問題沒有得到控制解決或者沒有預測到則導致危險的局面。建筑房地產開發經營風險就是某些因素沒有得到預測或者沒有及時控制，使得企業實際開發經營利潤與預計利潤發生誤差，從而導致企業經濟出現巨大損失。

（二）風險現象特征主要體現。房地產開發經營過程中存在風險的主要特征有以下幾點：1.綜合性，體現在企業的財務活動與經營活動過程中的矛盾激化綜合。2.模糊性，主要體現在風險形成原因以及已經導致的經營結果不能做到事先察覺。3.損失性，風險一旦出現就會給企業經營帶來一定的損失，導致其原因可能是財務管理不力或者無法預計，也有可能是決策者的失誤從而導致本應該獲得的利益喪失去了。4.補償性，如果對未來的風險預測到了，給經營者提出適當的整改措施從而讓企業避免了風險來臨而產生巨大的經濟損失，這樣便相應的得到了風險報酬。5.激勵性，建筑房地產開發經營過程中，風險與競爭是同時存在的，在如此情況下，企業為承擔風險背水一戰，通過改善經營管理、增強競爭能力來實現經濟效益不喪失。

二、房地產開發經營的特點與風險分析

（一）房地產開發位置固定性。房地產商品是一種特殊性的商品，并且區別于其他商品，因此，在將其作為投資的時候與其他投資要區別開來。房地產是一種不能移動的商品，這就決定了房地產是一項位置固定的商品。而其他商品是可以根據需要隨時搬運或者通過運輸條件進行搬運，體現了靈活性、移動性，因此，房地產的特殊性、固定性決定了房地產市場是一個區域性市場。即使是一套房子，其朝向、面積大小、樓層、地區位置等因素差異也決定著其價格不一致性。因此，房地產開發商在進行投資或建設之前要首先考慮到環境地理條件的變化會給自身帶來的風險，這種風險就是因為房地產的固定性而引起的。一旦房地產開發商實施了，將不能為其做改變，因此，在投資前要慎重考慮清楚。其風險表現在以下幾個方面：

1.自然環境風險。自然環境風險包括各種自然背景下產生的各種風險，例如：風暴風險、洪水風險、地震風險、泥石流風險、施工地基風險等等。這些風險一旦出現將對房屋建筑產生毀滅性的危害，雖然幾率很低，但是在為其做投資的時候要充分考慮到環境條件這個方面，分析該地區的地質地貌、氣候環境等條件。不僅可以避免將來投資以后出現巨大的損耗風險，而且減少人身傷亡數量。

2.國際風險。國際風險是因為國際經濟的變化引起地區性經濟變化，從而對房地產市場上的投資經營者造成一定影響或者損失。

3.區域和區位風險。如果在建筑房地產開發時候，這個區域相對于其他區域比較更繁華、道路更通達、交通更便捷等社會經濟位置，那么這個區域開發的房子要比其他區域的房價要高。但是，這些社會經濟位置會隨著交通建設和市政設施的變化而變化的，因此，房地產價格會因為這些社會經濟位置優劣而變化。

（二）開發經營周期、環節。建筑房地產開發到交易，有一個很漫長的時間過程。時間是房地產經營者進行開發活動的時候一個永恒的不確定源。因此，開發期間的時間長短決定著開發風險存在的重要因素。

1.社會經濟條件。社會經濟條件是一種變化的因素，開發期越長，其開發后期的費用、建設租金和售價標準將會越不能確定，因此，其風險相對來說也就越大。

2.市場收益壽命。隨著房地產使用年限的增長，其維修費、保險費、管理費等也越來越高，而經濟收益相對越來越低。當這些費用超過租金的時候，其經濟收益會低于市場收益，那么房地產商品的經濟壽命就要結束了。

3.土地使用權。建筑房地產開發商在使用土地的時候均有時間限制，一旦使用期滿時，國家便將土地收回，并且將土地上的建筑物一并收回。因此，房地產開發商不僅要考慮到土地使用權而且考慮到建筑物的經濟壽命。

4.人們需求。人們隨著社會經濟的發展，生活的水平也會隨著提高，因此對房屋的建筑要求以及智能化系統要求也會高。由此可以看出，房屋改建周期將會越來越短。一旦出現改建的情況，房地開發商會因為自身的落后性而很難轉租或賣給其他業主。而此時，房地產開發商將會承擔閑置的風險。

5.開發過程中涉及各個環節。建筑房地產在開發過程中涉及到各個環節，每個環節都要緊密銜接、有條不紊的進行，這樣開發經營活動才能順利的進行。

三、房地產開發經營風險管理

房地產開發經營風險管理是指對房地產開發的時候進行風險識別、評估、應對、監控，從而采取措施或者技術手段來對項目風險實現有效的控制。

1.識別風險。房地產開發項目投資風險管理中首先要識別風險，在投資前要對市場發展趨勢進行全面調查和分析，從中識別投資過程中面臨的所有風險，這樣才能讓房地產開發項目建立在良好的基礎之上。

2.評估風險。評估風險就是指開發商進行開發活動的時候對不利因素進行分析，這些不利因素會帶來什么樣的程度后果及影響并且進行風險量化。

3.風險應對。風險應對，就是對識別及評估出來的風險采取一定的措施或者手段加以防范和預防。

4.風險監控。風險監控是指開發商進行風險評估以及風險應對實施管理過程進行監控，不僅讓風險管理程序順利實施而且不讓企業承擔更大的經濟損耗。

四、結語

房地產開發經營過程中必然會出現各種風險，因此，房地產開發商在進行建筑開發投資前要對各個因素進行分析預測各種風險，從而制定一套適合本項目開發的風險管理方法并且強化對風險管理過程的監控。

參考文獻：

[1]蔣東麗.房地產開發項目風險管理的探討與分析[J].今日南國，2009（4）.

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關鍵詞：建筑房地產開發經營、風險分析、特點、應對

前言

隨著我國經濟的高速發展，城市基礎建設也步入了發展的高峰期，城鎮化更是得到了前所未有的發展，這一切無不造就了我國的房地產業的興盛，甚至發展成為了我國的一大支柱產業。而這一發展速度每年仍然在以超過10%的增長率不斷提高，但是，由于我國的房地產業發展起來也不過是短短的幾十年，特別是現代商業地產，僅僅是十多年的經驗，很多投資者過于盲目的投資，使得風險的發生更加的具有不確定性和多發性。同時由于國家近些年來一直致力于房地產的管控，也使得政府政策在很大程度上影響著我國的房地產業走向，加深了我國的房地產開發經營的風險，等等，這一切無不在告訴我們，加強房地產業的開發經營風險管理已經是迫在眉睫的事了。

1.建筑房地產開發經營風險管理的定義及特點

1.1風險管理是指對企業（包括人、物、盈虧等）的一切開發、生產生活中存在的一些潛在危害進行全程有效地跟蹤、識別、評估、處理的一種管理模式。因此，建筑房地產開發經營風險管理指的就是房地產開發企業通過有目的、有計劃、有意識的對房地產企業活動進行有組織、有計劃的管理，實現對風險的識別、衡量、處理，有效的減小甚至規避風險給企業所造成的損失，實現利益的最大化。

1.2建筑房地產開發經營有其獨有的特點：（1）建筑房地產開發經營是一項高風險、極度不確定，但同時也是高回報的行業，高度的風險性、不確定性表現為風險事故的發生與否，發生期間所造成的損失大小都具有很大的不確定性。這一切都使得該行業的運行必須建立在有效的風險管理制度下，它是企業減少盲目投資，有效識別風險，規避風險的關鍵。

（2）建筑房地產開發經營還是受市場環境影響極為敏感的行業，而同時我國乃至全球的政治環境、經濟環境、社會環境、人文理念等都在不斷的變化中，每時每刻都在產生不可預測的環境變化，使得市場的自動調節這個價值杠桿也一直在做著不規律的運動，再者由于目前我國的房地產業流入過多的熱錢，以及政府相關控制政策正在逐步的發力，這一切都給房地產的開發經營帶來了人力所不能改變的巨大影響。

（3）其風險具有一定的可預測性，雖然建筑房地產開發經營的風險有著很大的不確定性，但是其發生確有著一定的可預測性和規律性。通過統計數據分析，數學概率預測、環境調查、歷史分析等，可以大致的知道其發生的可能性和損失的嚴重性。

（4）其激勵性表現在企業由于風險的諸多不確定性和損失的嚴重性，使得企業在重壓之下，更加的小心謹慎，嚴格管理目標，改善投資環境，提升競爭力，間接地提升了市場的經濟效益，避免了浪費的發生。

由于建筑房地產開發經營中存在著種種的不利因素，這些因素的發生及其所帶來的影響都至關著這個企業的生死存忙，因此，如何有效的規避和減小這些不利因素所帶來的損失，是我們房地企業必須慎重思考的問題，當前，最有效的管理風險的措施就是實施建筑房地產開發經營風險管理。通過風險管理，對企業的一切內部和外部活動實施有效的跟蹤、分析、評估、處理，使得企業在規避和減小風險的發生以及發生后的處理措施是否正確上具有更強的適應性和靈活性。

2.建筑房地產開發經營中的風險管理的具體做法

2.1風險分析與識別

建筑房地產開發經營的整個過程可以簡單概括為投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段、項目租售階段。這幾個階段的風險具有風險的發生概率逐漸減小和發生后的損失逐漸增大的特點。投資階段的風險來自于政府的政策、投資方法是否得當、物業的類型等這些有著極大的不可預測性和發生概率的影響因素，同時這一階段的決策是否正確事關整個項目今后的成敗。而土地獲取階段的風險則主要來自于地塊的選擇是否利于開發、開發的價值是否匹配、對客戶的分析了解是否有誤等一系列的因素，這一階段的分析失誤將使得資金的投入完全進入了一個失敗的項目。建設階段主要的風險就是施工的技術管理不當、交付的時間延誤、建設中的安全事故等一系列建設中的技術、管理、領導決策的得當與否的問題。這一階段帶來的影響是建設成本的增加和工期的延誤使得資本無法及時轉化為現金流。項目租售階段由于資金的大量進入，使得風險發生后的損失是最為嚴重的，雖然風險在這個階段發生的概率相對較小。只有正確的分析和認識清楚投資過程中的風險，盡可能的找出影響風險管理目標實現的因素，并分析各個產生的根源，才能做到知己知彼百戰百勝。所以，我們在對各個階段的風險分析、識別、處理的時候，必須是貫穿整個房地產開發全過程的，絕對不能有一絲一毫的馬虎大意，甚至是決斷的延誤都會帶來嚴重的損失。

2.2對風險進行可行性的評估

風險評估即是將風險通過具體的量化分析來實現對風險的可行性研究。由于房地產一旦進入開發階段，將面臨很多不確定的風險因素，投資者需要做的便是在諸多的風險因素中確定出投資項目的用途、規模、類型。房地產開發商通過采用盈虧平衡法、蒙特洛法、損失估計法等方法評估、測定開發活動中各類風險的發生概率以及風險發生后所帶來的損失程度。

2.3風險的應對方法

風險一旦被分析和認知之后，就給了我們應對、處理的機會，但在進行風險處理的時候，首先要做的是建立起風險應對手段的管理機制，使得風險的發生能夠在規范化的制度管理下得到防范。應對風險的方法手段很多，風險回避是應對風險最簡單有效的手段，也是解決風險最徹底的手段，但是該方法也是只能針對一些特定的風險。因此，對于其他的一些風險，在避無可避之下，可以采取風險分散或是風險分攤的手段來減小風險帶來的損失，前者是將企業的經營領域擴大到多領域，避免所有雞蛋都放在一個籃子里的經營模式。后者則是采取對其合作，資源優勢互補的方式，將風險分攤到每個企業身上，減小個體所承受的風險。

2.險的監控

房地產的開發經營是一個動態的過程，風險的產生伴隨著整個房地產的開發經營活動，因此，對于風險的分析、評估、應對也應該是一個動態的過程，在這個過程中，就需要我們擁有一套完善的管理制度，而制度的實施是否符合要求，還需要一套嚴格的實時監控措施。通過風險管理監控措施，實現對風險管理的整個過程正確有效的監督。保證企業的風險管理政策制度能夠達到預期的效果。該監督的設立要求是由不參與風險管理的團體或是個人組成，是獨立于風險管理部門以外的自主管理部門，主要的任務就是對風險管理的執行情況進行監督，并將發現的問題及時反饋到上級部門，保證風險管理的順利實施。

結語

建筑房地產開發經營的投資過程是建立在對未知的供求需要進行產品生產的一種投資行為，因此，房地產業是一個典型的風險行業。它的開發始終伴隨著大量的風險存在。同時由于其投資的數額巨大，周轉時間長，應變能力差的特點，也使得其在發生風險后，所遭受到的損失極為嚴重。因此，對于風險的分析、識別、應對是房地產業管理工作的重中之重。

參考文獻

[1]張明珠房地產項目開發風險管理研究[學位論文] 2004

[2]李偉紅淺談房地產項目開發的風險[期刊論文]-中國住宅設施 2009（3）

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關鍵詞:公允價值;投資性房地產;會計處理;納稅調整

中圖分類號:F810.42文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)09-0008-02

根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權,以及已出租的建筑物等。房地產開發企業將其開發的完工產品以經營租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應視為將存貨轉換為投資性房地產。在采用公允價值模式下計量的投資性房地產,該項投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計入所有者權益。在公允價值模式下,不計提折舊,應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入投資性房地產(公允價值變動)和公允價值變動損益。當出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]第31號)中規定,開發企業將開發產品轉作固定資產或經營性資產等行為應視同銷售,售價可以由稅務機關參照同類開發產品的市場公允價值確定,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得權利時確認收入或利潤的實現。《國家稅務總局關于印發(企業所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國稅發[2000]第84號)中規定,納稅人的固定資產等各項資產成本的確認應遵循歷史成本原則,納稅人經營活動中使用的固定資產的折舊費用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》第11條明確規定,在計算應納稅所得額時,企業按照規定計算的固定資產折舊準予扣除。《財政部國家稅務總局關于執行(企業會計準則)有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]第80號)中規定,企業以公允價值計量的投資性房地產,持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額,在實際處置或者結算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。

通過上述相關規定的比較可以看出,房地產企業將開發的產品轉換為投資性房地產,在公允價值模式下會計處理與納稅處理存在以下幾點差異:(1)轉換當日的初始確認上存在差異。新會計準則規定,房地產開發企業將產品轉作投資性房地產是一種內部結轉關系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實現的條件,因此不確認為銷售。而所得稅法規定,開發企業將開發產品轉作經營性資產應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移時確認銷售收入的實現。(2)持有期間公允價值變動的處理方法存在差異。新會計準則規定,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益,而稅法規定公允價值的變動不計入應納稅所得額。(3)出租期間價值損耗的處理方法存在差異。新會計準則規定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。而稅法根據其真實性原則對公允價值模式計量不予確認,允許固定資產的折舊費用在計算應納稅所得額時扣除。

對于采用公允價值模式對房地產開發企業將產品轉作投資性房地產進行計量,其期末價值為公允價值。而稅法規定該項資產在持有期間因公允價值變動形成的應計入當期損益的利得或損失不計入應納稅所得額,則其計稅基礎應為取得時歷史成本減去按照稅法規定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項資產在持有期間的賬面價值與計稅基礎之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費用,按照會計準則規定處置時最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時間早于會計準則允許扣除的時間,所以賬面價值與計稅基礎之間的差異是暫時性差異,而此時的暫時性差異將于未來期間計入企業的應納稅所得額。

例,A公司為一家房地產開發企業,2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協議,將A公司開發的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當年5月31日辦公樓達到預期可使用狀態并開始起租。由于該辦公樓處于商業街繁華地段,所在城區有活躍的房地產交易市場,A公司能夠從市場上取得同類或類似房地產的市場價及其他相關信息,所以A公司決定利用公允價值模式對出租的辦公樓進行后續計量,轉換日該辦公樓造價6 000萬元,公允價值為7 200萬元,預計使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價值為8 000萬元,2008年12月31日該辦公樓的公允價值為7 800萬元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬元的價格出售,出售款已收訖銀行。出售過程中按售價的5%繳納營業稅。2007―2009年度利潤表中的利潤總額均為5 000萬元,并利用資產負債表債務法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會計處理與納稅調整如下:(單位:萬元)

1. 2007年5月31日,A公司開發完成辦公樓并出租

借:投資性房地產――成本 7 200

貸:已開發產品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:投資性房地產――公允價值變動 800

貸:公允價值變動損益 800

3.2007年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整及會計處理:

(1)稅法規定將開發的產品用于出租應視同銷售,銷售收入7 200萬元,銷售成本6 000萬元,實現銷售利潤1 200萬元(在不考慮營業稅等的情況下),則計稅基礎為7 200萬元。而會計準則規定在轉換日將公允價值高出造價的部分計入資本公積,待處置時計入當期損益,因此少計應納稅所得額1 200萬元,應調增。(2)稅法規定允許計提折舊210萬元,而會計準則不計提折舊。因此多計應納稅所得額210萬元,應調減。(3)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此多計應納稅所得額800萬元,應當調減。(4)A公司辦公樓的賬面價值8 000萬元,計稅基礎6 990萬元,因為二者之間的差額1 010萬元會增加企業在未來期間的應納稅所得額和應交所得稅,屬于應納稅暫時性差異,應確認遞延所得稅負債。(5)2007年度應納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬元),2007年度應交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬元),應確認遞延所得稅負債=1 010×25%=252.5(萬元)。

借:所得稅費用 1 965.2

貸:應交稅金――應交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:公允價值變動損益 200

貸:投資性房地產――公允價值變動 200

5. 2008年度終了,計算A公司的所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提折舊360萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額360萬元,應調減。(2)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此少計應納稅所得額200萬元,應當調增。(3)A公司辦公樓的賬面價值7 800萬元,計稅基礎6 630萬元,二者之間的差額1 170萬元屬于應納稅暫時性差異,所以,應確認遞延所得稅負債=1 170×25%=292.5(萬元),但遞延所得稅負債的期初余額252.5萬元,因此當期應確認的遞延所得稅負債40萬元。(4)2008年度應納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬元),2008年度應交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬元)。

借:所得稅費用 1 250

貸: 遞延所得稅負債 40

貸:應交稅金――應交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項投資性房地產并將該棟辦公樓以8 200萬元的價格出售,按售價的5%交納營業稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業務收入 8 200

借:其他業務成本 7 800

貸:投資性房地產――成本 7 200

投資性房地產――公允價值變動 600

借:公允價值變動損益 600

貸:其他業務收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業務收入 1200

借:營業稅金及附加 410

貸:應交稅金――應交營業稅 410

7. 2009年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提的折舊150萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額150萬元,應當調減。

(2)處置投資性房地產,會計確認處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬元),稅收確認的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬元),會計比稅收少計處置收益120萬元,應當調增。

(3)因為辦公樓賬面價值與計稅基礎二者之間的暫時性差異,隨著辦公樓銷售的實現而消失,所以遞延所得稅負債期末余額292.5萬元應全額轉銷。

(4)2009年度應納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬元),2009年應交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬元)

借:所得稅費用 950

遞延所得稅負債 292.5

貸:應交稅金――應交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會計利潤總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬元,累計數為15 000萬元;納稅調整額為:2007年度190萬元、2008年度-160萬元、2009年度-30萬元,累計調整數為0,應納稅所得額為:2007年度5 190萬元、2008年度4 840萬元、2009年度4 970萬元,累計數為15 000萬元。由此可見,在不考慮其他因素的情況下,房地產開發企業在將產品用于經營租賃期間,由于會計與稅法的處理方法不同,導致會計利潤總額與納稅所得額產生差異。

參考文獻:

[1]財政部會計司.新企業會計準則(三)[J].財務與會計:綜合版, 2007,(5):41-42.

[2]劉剛,董立剛.房地產企業開發產品視同銷售的會計處理與納稅調整[J].經濟研究導刊,2008,(5):95-96.

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關鍵詞：房地產開發企業；成本控制；財務風險；分析；防范

一　房地產開發及其基本特征

1　房地產開發

房地產又被稱作不動產，其包括房產和地產兩種財產形式，廣義上來講，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基礎設施和自然資源，以及由之衍生得到的和土地所有權相關的所有權利或權益，而狹義上的房地產即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各種物權，通常意義上的房地產即狹義的房地產，即房屋建筑物、土地、財產權屬。由此而得房地產開發，即促使土地和房屋不斷處于開發、改造和再開發狀態的活動，換言之，根據城市規劃的要求，房地產企業對土地開發和房屋建設實行“全面規劃、合理布局，綜合開發、配套建設”活動，以人力改造城市土地，并對各項工程建設進展及相應的市場營銷、物業管理施以有計劃、按比例地協調。以獲得良好的經濟效益、社會效益及環境效益。房地產開發常見為房屋開發和土地開發兩種類型，房屋開發即借助于一定的技術和經濟手段建造房屋的過程，土地開發即借助于一定的技術和經濟手段把自然狀態的土地加工為城市建設用地的過程。

2　房地產開發的特征

長期性是房地產開發企業經營的最明顯特征。從投入資本至資本回收，從破土動工至形成產品，任何一家房地產開發企業都應經歷多個階段，特別在建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業經營發展關系重大。一般而言，一個普通的開發項目完成時間少則兩三年，規模較長、成片開發的項目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產開發企業經營的最本質特征。從內在要求分析，現代化房地產開發企業須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發地區一些必要的公用設施及公用建筑予以統一規劃。再從開發過程分析，房地產開發企業在開發相關項目的過程中，要與規劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環節。開發項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產開發企業便應對其進行綜合考慮、統籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產開發企業還具有較強的時序性和地域性。房地產開發實則是一項操作性極強的工作，由開發實務角度來講，房地產開發企業完成某個開發項目時，必須受到政府土地、規劃、建設等多個部門行政管理審批手續的影響，實施某個開發項目時，房地產開發企業便應制定周密的計劃，以協調各方關系，縮短周期、降低風險；地域性則體現在開發項目多受地段、區位的影響，比如交通、購物、環境、升值潛力等多個因素都對開發項目的選址影響甚大。

二　房地產開發企業經營管理及其財務風險

1　房地產開發企業經營管理內容

經營即企業有預測、有目的、有決策的經濟活動，管理即企業出于實現某一經營目標的目的，計劃、指揮、協調、檢查、監督經營活動中的組織工作，則經營管理即企業以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業活動始終井成為主要內容。具體到房地產開發企業，其經營管理內容指的足以市場行為，獲取土地使用權，并通過規劃設計、工程建設及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最大經濟效益的經濟活動過程，則房地產開發項目的可行性預及成本控制即為房地產開發企業經營管理活動的主要內容。

首先是可行性預測，一項完整、準確的預須能在其日后開發經營活動中發揮指導性作用，根據其過程，預可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預結果并修正調整、撰寫預報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產開發企業在房地產商品開發、生產、經營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發間接費等，不同的開發階段應實施不同的成本控制措施。

2　房地產開發企業經營管理中的財務風險

財務本質上是資本價值的經營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現為經營風險、投資風險、分配風險等不同形式，對房地產開發企業而言，其財務風險存在不同的表現形式和不同的財務風險類別，以現金流量為參照，現金在不同階段流人流出的不確定性即表現出不同的財務風險類別，其中主要有經營風險和籌資風險，前者是以現金流入的角度反映出無法實現預期資本價值的可能性，后者是以現金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現出經營風險的后果。

在房地產開發企業經營管理過程中，經營風險所受影響因素主要有選址、出租需求的變動情況、經營成本的變動情況、調整租金的能力、欠租損失和租戶違約的可能性、系統風險等，任何一種因素都會對房地產開發中的經營風險產生重大影響。籌資風險是一種結果性風險，其不僅可能因經營不善間接導致，還可能因自身行為帶來風險，這意味著籌資行為只要存在便具有風險，無論是債務籌資或權益籌資，無論是長期籌資或短期籌資，而其風險表現則是籌資結構的失衡，即籌資來源結構和期限結構及其相互聯結關系的失衡。

三　房地產開發企業成本控制及財務風險控制的具體措施

1　房地產開發企業成本控制措施

在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經濟指標包括內部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數，地價支付貼現比等參考指標；在成本估算方面，應根據會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環節可有的放矢，在此基礎上還應進行現金流安排，好的資金鏈條將對房地產開發企業經營管理起到積極作用，

在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產開發企業實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出圖前的審核。

在基建階段，房地產開發企業應嚴格按照基建程序辦事，即遵循工程建設的客觀規律辦事，合理確定開工順序并提高交用標準等；搞好三通一平建設和土方平衡，即在項目開發過程中兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，嚴格控制三通設施數量、提高設施利用率、防止重復拆搭、縮減費用支出等。實施招投標制度，即在承發包方面實施招投標，以相應的競爭機制和市場機制實行全面的造價管理；抓好施工階段的投資成本控制，即合理控制工程變更、嚴格審核承包商的索賠要求、認真完成材料設備的加工訂貨等，強化竣工階段的審核，即依據設計圖紙及合同規定，全部完成工程，配備竣工驗收單，如有用項則須在驗收單中加以注明，結算中給予扣除。

2　房地產開發企業財務風險控制措施

財務風險控制其實是房地產開發企業進行財務風險管理的根本目的，它從本質上上包含了財務風險的事前防范，對于規模較小的房地產開發企業，其財務風險控制重點即在于防范，若企業經營規模較大，則應實施“防范十控制”的財務風險控制原則。