序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 策略分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-5349（2016）23-0086-02

營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要組成部分，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，誰(shuí)能夠在營(yíng)銷(xiāo)層面獲得更大的業(yè)績(jī)，誰(shuí)將會(huì)擁有市場(chǎng)發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。因此，本文從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本內(nèi)涵及意義出發(fā)，探討當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展現(xiàn)狀以及今后的改進(jìn)與提升策略，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)水平的提升以及整體的房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)的借鑒意義。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本內(nèi)涵

在探討房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本內(nèi)涵之前，有必要從宏觀的層面來(lái)分析市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本概念。所謂的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)者通過(guò)采取一系列的方式與策略來(lái)將營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象推送至目標(biāo)消費(fèi)群體的過(guò)程。在整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，其中包括營(yíng)銷(xiāo)的策略、營(yíng)銷(xiāo)的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)有機(jī)組成部分，其對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展有著極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)生存的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)具有商品的價(jià)值屬性，只有將這種屬性進(jìn)行市場(chǎng)的變現(xiàn)，其在前期的投資才能收回，企業(yè)才能獲得相應(yīng)的市場(chǎng)利潤(rùn)，從而為今后的發(fā)展奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的業(yè)績(jī)以及其所帶來(lái)的后續(xù)的收入都是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)得以順利運(yùn)營(yíng)的重要血液。

（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?/p>

在今天的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行與發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)已然上升橐桓鮒匾的產(chǎn)業(yè)鏈條，其在帶動(dòng)居民消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需等方面發(fā)揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展，不僅是一個(gè)重大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的重要的民生工程。

（三）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵所在

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)體系的重要組成部分，通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)不僅會(huì)從利潤(rùn)與收入層面上得到相關(guān)的預(yù)定目標(biāo)，也會(huì)從整體上盤(pán)活房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)體系。例如，在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，銷(xiāo)售人員需要對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理以及消費(fèi)需求進(jìn)行必要的把握，從而為后期的房地產(chǎn)商品品質(zhì)的改善與提升來(lái)提供必要的反饋與建議。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的現(xiàn)狀

由于諸多層面的原因，我國(guó)的整體的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)還存在著以下幾個(gè)層面的問(wèn)題。

（一）房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方式還不夠豐富

同別的行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略相比較，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式，尤其是在二線、三線的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式還需要進(jìn)一步的補(bǔ)充與完善。因?yàn)椋瑥哪撤N意義上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的方式越豐富，其所要達(dá)到的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)效果也將越來(lái)越傾向預(yù)期的方向發(fā)展。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)在方式方面的滯后，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響也是極大的。一方面會(huì)影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身對(duì)于市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)的準(zhǔn)確性與科學(xué)性的把握。另一方面，由于自身在營(yíng)銷(xiāo)層面方式的不足，未來(lái)企業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)所面臨的挑戰(zhàn)與壓力也會(huì)進(jìn)一步的增加。

（二）房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員的素質(zhì)有待強(qiáng)化

在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程當(dāng)中，其營(yíng)銷(xiāo)人員市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平的高低，直接影響著業(yè)績(jī)的高低。所以，通過(guò)必要的方式來(lái)不斷提升房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)員工的整體素質(zhì)，尤其是營(yíng)銷(xiāo)層面的專(zhuān)項(xiàng)素養(yǎng)已經(jīng)作為一個(gè)重要的議題而提到了議事日程。

（三）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)思想及策略還需要改進(jìn)

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及分析發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)之所以在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程當(dāng)中沒(méi)有獲得比較大的進(jìn)步與發(fā)展，其中一個(gè)主要的原因是在整體的營(yíng)銷(xiāo)思想以及營(yíng)銷(xiāo)策略層面還需要進(jìn)一步的扭轉(zhuǎn)與提升。在信息資訊不斷發(fā)展與變化的當(dāng)下，如果在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的理念及思想層面不能進(jìn)行很好地與時(shí)俱進(jìn)，那么其最后所要面臨的市場(chǎng)發(fā)展壓力則是非常大的。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理者的思想水平的高低將會(huì)在很大程度上影響著整個(gè)團(tuán)體房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)的表現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的提升路徑

在今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的改進(jìn)過(guò)程中，需要從思想層面、員工的綜合素養(yǎng)的提升方面以及房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的方式多樣化層面來(lái)下更大的功夫。

（一）要充分把握電子商務(wù)的發(fā)展契機(jī)，注意房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷(xiāo)

今天的年輕的消費(fèi)群體已經(jīng)成為消費(fèi)的中堅(jiān)力量，他們的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的習(xí)慣已經(jīng)逐漸成為一種重要的消費(fèi)方式。因此，今后在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，要善于借助網(wǎng)絡(luò)來(lái)更好地展開(kāi)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。例如，依托大的電子商務(wù)平臺(tái)，將網(wǎng)上選房與線下參觀交易有機(jī)地結(jié)合在一起。通過(guò)這種方式，今后的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)將會(huì)呈現(xiàn)出更加多元的發(fā)展態(tài)勢(shì)。通過(guò)眾多的案例可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)借助當(dāng)下比較流行的互聯(lián)網(wǎng)媒體可以從營(yíng)銷(xiāo)的市場(chǎng)媒介以及整體的營(yíng)銷(xiāo)視野層面都得到一個(gè)很大水平的發(fā)展與提升。只要充分把握好電子商務(wù)發(fā)展中所帶來(lái)的機(jī)遇，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的效果也將會(huì)凸顯出更大的市場(chǎng)潛力與價(jià)值。

（二）打造一流的房產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍

在上文中已經(jīng)提到，在今天的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍整體素質(zhì)的不高是營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)業(yè)績(jī)提升的重要桎梏。因此，需要從兩個(gè)方面來(lái)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員的整體素質(zhì)進(jìn)行提升。一方面，在員工隊(duì)伍的選拔與招聘層面，要注意素質(zhì)的全方位的考察，從源頭上進(jìn)行綜合素質(zhì)的把關(guān)；另一方面，要加大崗位培訓(xùn)的力度，在日常的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程當(dāng)中，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)的傳授與總結(jié)的方式，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行綜合素養(yǎng)的提升。在進(jìn)行專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的打造過(guò)程中，需要借鑒當(dāng)下比較先進(jìn)的人本主義的思想，通過(guò)這種方式整個(gè)團(tuán)隊(duì)所具有的價(jià)值感與創(chuàng)造力，在市場(chǎng)業(yè)績(jī)的開(kāi)拓與提升層面有一個(gè)質(zhì)的飛躍。

（三）思想層面要不斷地與時(shí)俱進(jìn)

在思想層面，需要不斷地從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的大環(huán)境出發(fā)進(jìn)行必要的改進(jìn)與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進(jìn)行前沿的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論的學(xué)習(xí)；另一方面，要在房地產(chǎn)整個(gè)的行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程當(dāng)中，善于把握市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇，借助利好的商業(yè)發(fā)展政策來(lái)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)的提升。在市場(chǎng)的快速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)規(guī)模的發(fā)展與提升來(lái)提供最大層面的支持。當(dāng)然需要指出的是，在營(yíng)銷(xiāo)思想不斷與時(shí)俱進(jìn)的過(guò)程中，需要從企業(yè)自身的發(fā)展實(shí)踐入手，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境所呈現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)，將兩者之間進(jìn)行一個(gè)很好的對(duì)接。在不斷發(fā)展與完善的過(guò)程當(dāng)中，更好地將房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的思想向其所具有的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值來(lái)過(guò)渡。

這一點(diǎn)在今天以及以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系的發(fā)展過(guò)程中其所具有的價(jià)值將會(huì)得到更好的凸顯。

總之，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平的提升是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，制定科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略扮演著極為重要的意義。當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中要充分把控市場(chǎng)環(huán)境以及其他相關(guān)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的影響。

四、結(jié)語(yǔ)

本文主要分析了在當(dāng)前的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展策略。隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)過(guò)渡，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)迎來(lái)另一個(gè)重要的發(fā)展高峰期。因此，本文對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀的分析以及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的探討，對(duì)于今后房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平的提升具有一定的借鑒意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮靜，陳素敏.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略分析[J].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），2009（4）.

[2]鄭曉云，王雪.基于差異化管理理論的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2009（5）.

[3]蔣東麗.基于顧客滿意的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略探討[J].市場(chǎng)論壇，2009（5）.

篇(2)

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要的拉動(dòng)作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資由于具有相對(duì)較高的投資收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持等優(yōu)點(diǎn)，將成為今后幾年內(nèi)社會(huì)投資的一個(gè)持續(xù)熱點(diǎn)。但在這個(gè)投資過(guò)程中，又有投資數(shù)額巨大、變現(xiàn)性差等缺點(diǎn),收益與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在，對(duì)處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。特別是去年國(guó)務(wù)院與中國(guó)人民銀行分別下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》與《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，更顯示出管理決策層對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的高度重視。因此研究我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)防范投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

第一章 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀

1998年以來(lái)，中央為了拉動(dòng)內(nèi)需以保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，采取了積極有效的財(cái)政政策，把住宅消費(fèi)放在極為重要的位置上，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，隨著沿海以及國(guó)內(nèi)大城市房地產(chǎn)逐漸平穩(wěn)發(fā)展，內(nèi)地中小城市房地產(chǎn)也開(kāi)始迅速的發(fā)展。總體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，連續(xù)四年投資和銷(xiāo)售都保持較快增長(zhǎng)，增長(zhǎng)比例也基本協(xié)調(diào)，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，走勢(shì)總體平衡。按“十五”規(guī)劃要求以及未來(lái)10~20年我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的進(jìn)一步加快和城鎮(zhèn)人口的不斷增加，住宅需求和消費(fèi)必將隨之?dāng)U大，市場(chǎng)需求空間極大，房地產(chǎn)投資將成為今后幾年內(nèi)社會(huì)投資的一個(gè)持續(xù)熱點(diǎn)。

但隨著目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一些問(wèn)題也迅速暴露出來(lái)。部分地區(qū)盲目興建高檔公寓、別墅和寫(xiě)字樓，而適應(yīng)中低收入居民的低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不能滿足需求；部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，價(jià)格上漲過(guò)快；一些地區(qū)炒賣(mài)房屋現(xiàn)象比較嚴(yán)重等問(wèn)題。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)程是一種預(yù)測(cè)將來(lái)需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程,不確定性伴隨其始終；再加上其自身的不利因素決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，因此，很有必要加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以確保房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

第二章房地產(chǎn)投資及風(fēng)險(xiǎn)的基本概念

2.1 房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益，房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。

2.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接把一定量的資金投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降、損失增加或投入成本增大等不利結(jié)果的可能性。

第三章 導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素

3.1 信息不全不準(zhǔn)，對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測(cè)算不精，決策草率

這在1992年-1993年的“房地產(chǎn)熱”中成為“通病”。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目決策草率，所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力及項(xiàng)目銷(xiāo)售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。

3.2 宏觀形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)

表現(xiàn)為；一是前些年嚴(yán)重通貨膨脹；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷(xiāo)售難度增加，促銷(xiāo)成本加大，期房銷(xiāo)售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開(kāi)發(fā)”變?yōu)椤百?gòu)買(mǎi)”。這對(duì)剛開(kāi)發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目意味著不利。

3.3 投資商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差

具體表現(xiàn)為：發(fā)展商過(guò)分相信自己的“感覺(jué)”，而實(shí)際上“感覺(jué)”錯(cuò)了或反了。如有的投資商過(guò)分地相信自己會(huì)很容易地找到“下家”，將項(xiàng)目脫手，而實(shí)際并未如愿；有的投資者在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì)，而沒(méi)把開(kāi)發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時(shí)彼一時(shí)”，或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判斷過(guò)于樂(lè)觀，最終導(dǎo)致銷(xiāo)售困難；還有的開(kāi)發(fā)商過(guò)分相信自己的“道”（即通過(guò)“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力），而經(jīng)營(yíng)實(shí)力（開(kāi)發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷(xiāo)能力）不足或較弱。項(xiàng)目運(yùn)作中難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)的原因。

第四章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征

4.1 房地產(chǎn)的短期投資風(fēng)險(xiǎn)大，長(zhǎng)期投資風(fēng)險(xiǎn)低

房地產(chǎn)作為一種投資工具，變動(dòng)性差，交易成本高，短期內(nèi)其市場(chǎng)需求很難調(diào)整，這就意味著房地產(chǎn)在短期內(nèi)很難脫手或者雖能倉(cāng)促脫手或易造成較大的損失，另一方面，房地產(chǎn)具有稀缺性，長(zhǎng)期使用性，不可替代性，其長(zhǎng)期需求是可以調(diào)整的，而且常呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)升值的走勢(shì)顯著，對(duì)其長(zhǎng)期投資的收益也會(huì)穩(wěn)定。

4.2 政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響有雙重性

由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)與生產(chǎn)的二重性和房地產(chǎn)供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)特征，使其對(duì)政策的變化具有雙重的反應(yīng)。例如，一般認(rèn)為，利率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)投資有利，實(shí)際上利率下調(diào)可能使大量資本流向證券市場(chǎng)，引起貸款市場(chǎng)上的貨幣短缺，投資商不得以較高的貨款利率進(jìn)行融資；利率上調(diào)時(shí)，資本將部分流回銀行，使貸款市場(chǎng)上的利率短期內(nèi)并不一定下調(diào)。

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化也存在著同樣的情形，如，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，普通消費(fèi)者一般采用租房的方法，而將節(jié)余的資金投入到證券市場(chǎng)以獲得較高的投資收益率，此時(shí)住宅的銷(xiāo)售不會(huì)看好，寫(xiě)字樓，工業(yè)廠房比較走俏，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，普通消費(fèi)者為了保值的需要將會(huì)購(gòu)置住房，住宅為消費(fèi)者看好，而其它物業(yè)可能出現(xiàn)疲軟。

4.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較難預(yù)測(cè)，地域性影響較大

房地產(chǎn)作為特殊的商品，因?yàn)樽≌瑹o(wú)法移動(dòng)，一次交易時(shí)數(shù)額大且不能分割，這就促使房地產(chǎn)交易進(jìn)行私下交易，價(jià)格之間存在較大差異，即使在成熟的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)交易價(jià)格，仍然是非規(guī)范的和部分失真的，雖然在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)理論研究中估算價(jià)格可以代替市場(chǎng)價(jià)格，但實(shí)際運(yùn)用中由于二者之間的差別導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值有偏差，以致于理論與實(shí)踐存在脫節(jié)現(xiàn)象。

篇(3)

摘 要 2010年，房產(chǎn)稅改革問(wèn)題引起社會(huì)輿論廣泛關(guān)注和討論。房產(chǎn)稅何時(shí)開(kāi)征，怎樣征收，對(duì)房市會(huì)有何影響都是值得思考的問(wèn)題。目前而言，房產(chǎn)稅改革存在諸多問(wèn)題，筆者對(duì)此進(jìn)行了討論并提出了一些相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 改革 稅收公平 房?jī)r(jià)

一、房產(chǎn)稅的基本概念及其目的

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從性質(zhì)上看，房產(chǎn)稅屬于保有稅，即針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有行為的一種征納。

根據(jù)國(guó)務(wù)院1986年9月15頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅采取從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式。從價(jià)計(jì)征是指依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值按1.2%的稅率計(jì)稅繳納；從租計(jì)征是以租金收入按1.2%的稅率計(jì)稅繳納。《房產(chǎn)稅暫行條例》同時(shí)規(guī)定征稅范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。從房產(chǎn)稅所具有的特性來(lái)看，房產(chǎn)稅具有兩個(gè)目的：一、有利于籌集地方財(cái)政收入。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征集房產(chǎn)稅可以為地方政府籌集市政建設(shè)資金。二、有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模。

二、房產(chǎn)稅的法律本位分析

2010年5月31日，《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》中指出“深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的背景下，房產(chǎn)稅改革一次次被推上風(fēng)頭浪尖。繼停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上提供公積金住房貸款以及對(duì)提高貸款首付比例進(jìn)行一系列規(guī)定后，房產(chǎn)稅似乎成了調(diào)整房?jī)r(jià)的最后救命稻草。誠(chéng)然，稅收作為國(guó)家調(diào)控市場(chǎng)的一種手段，必然能對(duì)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生一定的影響。從征收對(duì)象來(lái)看，房產(chǎn)稅確實(shí)能夠提高房地產(chǎn)投機(jī)者的價(jià)格成本，從而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資。

但從房產(chǎn)稅本身所應(yīng)有的性質(zhì)來(lái)看，房產(chǎn)稅些許程度上被誤解和扭曲。目前在房?jī)r(jià)過(guò)高的壓力下，房產(chǎn)稅的改革直指?jìng)€(gè)人住房，這無(wú)疑是將從沒(méi)有產(chǎn)生任何收入的個(gè)人手中生生征走一部分稅收，房產(chǎn)稅的征收必將承擔(dān)很大的政治風(fēng)險(xiǎn)。稅收真正的目的是取之于民，用之于民。政府將征納的房產(chǎn)稅用于本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境建設(shè)以促進(jìn)本地區(qū)的繁榮，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因此，房產(chǎn)稅的征收本意應(yīng)該是促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，但如果將房產(chǎn)稅用于抑制房?jī)r(jià)，明顯違反了房產(chǎn)稅的本意。

三、房產(chǎn)稅的稅收公平問(wèn)題

稅收平等權(quán)要求根據(jù)每個(gè)納稅人的稅負(fù)能力確定征收標(biāo)準(zhǔn)，即量能課稅。量能課稅主張同等負(fù)擔(dān)能力的人負(fù)擔(dān)同等的稅收，不同納稅能力的人負(fù)擔(dān)不同的稅收。做到量能課稅是非常困難的工作，如個(gè)人所得稅就存在顯示公平的問(wèn)題。具體到房產(chǎn)稅，問(wèn)題更加復(fù)雜：1、房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為房屋本身，但房屋所有者的稅負(fù)能力是不一樣的。2、房產(chǎn)稅征收范圍確定，如果只針對(duì)商品房勢(shì)必造成不公平。我國(guó)目前存在商品房，集資房、福利房、合作建房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種住房。針對(duì)哪些房屋征收以及設(shè)置多少的稅率都是棘手的問(wèn)題。3、如何界定納稅人是投資者還是自用者。將投資者和自用者一視同仁，是對(duì)自用者的不公平，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展造成負(fù)面影響。4、繼土地財(cái)政后，地方政府又會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)稅聚斂大量的稅收。這部分稅收將何去何從，是否能夠用之于民。這部分稅負(fù)會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)移至購(gòu)房者和租房者，都是值得關(guān)注的問(wèn)題。

四、房產(chǎn)稅改革稅制設(shè)計(jì)問(wèn)題

我國(guó)目前在房地產(chǎn)方面的征收稅種繁多，重疊課稅，已造成稅負(fù)過(guò)重的問(wèn)題。如在土地出讓金已經(jīng)構(gòu)成了大部分房?jī)r(jià)的情況下，如果再開(kāi)征房產(chǎn)稅，無(wú)疑是雪上加霜。且稅負(fù)最終又會(huì)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，雖增加了投資者的購(gòu)房成本，但也同時(shí)增加了普通居民的購(gòu)房成本。因此，建議在將房地產(chǎn)市場(chǎng)名目繁多的各種稅費(fèi)整合后，再考慮房產(chǎn)稅的問(wèn)題。開(kāi)征房產(chǎn)稅以抑制房?jī)r(jià)本身就是違背了房產(chǎn)稅的本意，如果非要開(kāi)征房產(chǎn)稅，那么至少在以下幾個(gè)方面進(jìn)行規(guī)制：1、首套自用房免征房產(chǎn)稅。首套自用房為家庭生活基本用房，并不具有投資性，因此應(yīng)該免于征收房產(chǎn)稅。2、建議房產(chǎn)稅采取累進(jìn)稅率。即從第二套房開(kāi)始征收一檔稅率，第三套房征收二檔稅率，以此類(lèi)推，逐漸升高稅率，以打壓房地產(chǎn)投資過(guò)熱行為。3、有效區(qū)分投資性房產(chǎn)和自用房產(chǎn)。只有這樣才能凸顯房產(chǎn)稅的公平性和有效性。當(dāng)然如何定性為投資性房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)難以把握，可以根據(jù)是否長(zhǎng)期居住等方法確定。4、征收房產(chǎn)稅必須降低土地出讓金。參照國(guó)外的做法，取消占購(gòu)房比例成本最大的土地出讓金，使房產(chǎn)稅更為合理。這樣，一方面降低了房?jī)r(jià)，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，另一方面一次性的土地收益轉(zhuǎn)化成長(zhǎng)期的稅負(fù)收入也可以減少政府的賣(mài)地財(cái)政的弊端。5、房產(chǎn)稅信息需公開(kāi)透明。信息公開(kāi)透明可以杜絕不公平現(xiàn)象，亦可以監(jiān)督政府行為。

篇(4)

關(guān)鍵詞：宏觀審慎監(jiān)管：政策實(shí)踐

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.2　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B　文章編號(hào)：1007-4392(2011)02-0048-03

2007年爆發(fā)、影響持續(xù)至今的本次全球性金融危機(jī)表明，僅僅依賴微觀審慎監(jiān)管不足以維護(hù)金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因?yàn)槲⒂^審慎監(jiān)管將經(jīng)濟(jì)波動(dòng)視為外生風(fēng)險(xiǎn)，忽視了金融機(jī)構(gòu)自身行為的系統(tǒng)性影響。因而，應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)有金融監(jiān)管體系進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，加強(qiáng)宏觀審慎監(jiān)管、構(gòu)建宏觀審慎與微觀審慎監(jiān)管有機(jī)結(jié)合的金融監(jiān)管框架，已成為國(guó)際社會(huì)共識(shí)。

一、宏觀審慎監(jiān)管的基本概念

就概念而言，宏觀審慎監(jiān)管是一個(gè)相對(duì)于微觀審慎監(jiān)管的概念，指金融臨管當(dāng)局為減少金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)波動(dòng)給金融體系帶來(lái)的損失，從金融體系整體而非單一機(jī)構(gòu)角度實(shí)施的監(jiān)管。與微觀審慎監(jiān)管相比，宏觀審慎監(jiān)管最突出的特點(diǎn)是更加著眼于整個(gè)金融體系而不是單體機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)關(guān)注單體機(jī)構(gòu)之間的相互作用及金融機(jī)構(gòu)面臨的共同風(fēng)險(xiǎn)，目標(biāo)是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：微觀審慎監(jiān)管則主要著眼于單體機(jī)構(gòu)的健康狀況，較少考慮個(gè)體之間的關(guān)聯(lián)度以及個(gè)體機(jī)構(gòu)共同行為對(duì)整個(gè)金融體系的影響，主要目標(biāo)是通過(guò)防止單體機(jī)構(gòu)失敗或倒閉的外部性來(lái)保護(hù)存款人和投資者利益。

二、宏觀審慎監(jiān)管政策工具

金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩個(gè)方面，一是金融機(jī)構(gòu)的“同質(zhì)化”問(wèn)題，即隨著金融機(jī)構(gòu)之問(wèn)依賴性和關(guān)聯(lián)性的增強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)暴露日益趨同，在受到外部沖擊時(shí)同時(shí)倒閉的可能性不斷增大。二是金融體系與經(jīng)濟(jì)周期的“共振”問(wèn)題，即金融體系內(nèi)在順周期性以及新資本協(xié)議、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等外部規(guī)則對(duì)順周期性的強(qiáng)化，一定程度上會(huì)放大經(jīng)濟(jì)周期，加劇經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

宏觀審慎監(jiān)管的提出，就是力求增加和強(qiáng)化傳統(tǒng)的資本、撥備等微觀審慎監(jiān)管政策工具應(yīng)對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的功效。一方面，高度關(guān)注同一時(shí)點(diǎn)上金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險(xiǎn)及相互關(guān)聯(lián)，可采用政策工具主要包括適度擴(kuò)大監(jiān)管范圍、對(duì)具有系統(tǒng)重要性的機(jī)構(gòu)實(shí)施更審慎的監(jiān)管、改進(jìn)對(duì)交易對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)管理和建設(shè)更有效的市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施等。當(dāng)前國(guó)際上關(guān)注的重點(diǎn)是如何界定具有系統(tǒng)重要性的機(jī)構(gòu)以及應(yīng)對(duì)其實(shí)施哪些更為審慎的臨管標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，通過(guò)緩解金融體系的順周期性來(lái)減小經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)幅度和頻率，主要政策工具包括逆周期資本、動(dòng)態(tài)撥備、杠桿率、逆周期信貸政策和壓力測(cè)試等，目的是在經(jīng)濟(jì)上行期控制信貸和資產(chǎn)價(jià)格過(guò)度增長(zhǎng)，并促使銀行建立逆周期資本和撥備，吸收和消化經(jīng)濟(jì)下行周期可能產(chǎn)生的損失，防止經(jīng)濟(jì)在下行期過(guò)度收縮。

實(shí)際上，宏觀審慎和微觀審慎監(jiān)管所使用的政策工具基本相同，如都會(huì)采用資本監(jiān)管、撥備、杠桿率、審慎信貸標(biāo)準(zhǔn)和其他風(fēng)險(xiǎn)管理要求等政策工具，只是政策工具的著眼點(diǎn)和具體運(yùn)用有所不同。如微觀審慎監(jiān)管會(huì)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期上，對(duì)所有機(jī)構(gòu)運(yùn)用統(tǒng)一的資本監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；而宏觀審慎監(jiān)管則會(huì)針對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)提出隨經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)的逆周期資本要求，也會(huì)對(duì)系統(tǒng)重要性機(jī)構(gòu)提出附加資本要求，這一思路同樣適用于撥備和其他審慎臨管工具。

三、宏觀審慎監(jiān)管政策實(shí)踐

雖然宏觀審慎監(jiān)管在此次危機(jī)之后才引起了國(guó)際社會(huì)廣泛關(guān)注，但宏觀審慎臨管的實(shí)踐卻很早就有。本文分別分析貸款成數(shù)比(Loan-to-Value Ra-tio，LTV)和動(dòng)態(tài)撥備制度(Dynamic Provisioning)在各國(guó)監(jiān)管實(shí)踐中的運(yùn)用和功效。

(一)貸款成數(shù)比(Loan-to-Value Ratio.LTV)

這一政策工具屬于以控制信貸增長(zhǎng)為目的、直接針對(duì)金融體系特定細(xì)分市場(chǎng)不平衡現(xiàn)象的“精確制導(dǎo)型”監(jiān)管措施，目前主要在新興經(jīng)濟(jì)體得到運(yùn)用，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的監(jiān)管實(shí)踐還不多。根據(jù)全球金融系統(tǒng)委員會(huì)2009年底的一項(xiàng)調(diào)查，在接受調(diào)查的司法轄區(qū)中，共有11個(gè)使用過(guò)貸款成數(shù)監(jiān)管，其中9個(gè)來(lái)自新興經(jīng)濟(jì)體，2個(gè)來(lái)自發(fā)達(dá)國(guó)家。

1　香港地區(qū)。

為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，香港自1991年起實(shí)行最高為70％的住宅按揭貸款成數(shù)比。香港《銀行業(yè)條例》中對(duì)住宅按揭貸款成數(shù)的監(jiān)管要求為“無(wú)論購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值哪個(gè)更低，銀行貸款本金總額不得超過(guò)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格或資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的90％”，巴塞爾資本協(xié)議第一版正式實(shí)施前后，這一規(guī)定面臨監(jiān)管套利可能，因?yàn)榧词官J款成數(shù)比例高達(dá)90％，根據(jù)巴塞爾協(xié)議規(guī)定該筆貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重仍然較低，這將鼓勵(lì)銀行按照貸款成數(shù)比上限放貸。考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較高，香港金管局于1990年咨詢建議，擬將90％的貸款成數(shù)的門(mén)檻降低至70％，并發(fā)出指示，建議銀行采取貸款成數(shù)70％的住宅按揭貸款的比例。為保留一定的靈活性，以避免被法律強(qiáng)制要求采用更高的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，銀行普遍非常合作，自愿實(shí)施70％的貸款成數(shù)政策，消除了修訂監(jiān)管規(guī)則的必要。

此后，鑒于香港住宅物業(yè)市場(chǎng)在90年代前半期持續(xù)上漲，針對(duì)越來(lái)越多銀行選擇以“例外”方式繞過(guò)監(jiān)管限制，最終香港金管局下定決心，將70％的按揭貸款最高成數(shù)比作為正式監(jiān)管政策。1995年11月2日，香港政府在立法會(huì)上證實(shí)，70％的貸款成數(shù)政策應(yīng)該作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的監(jiān)管政策繼續(xù)被采納。目前香港的貸款成數(shù)監(jiān)管要求是：對(duì)物業(yè)價(jià)值2000萬(wàn)港幣以上的房屋其最高成數(shù)比不得超過(guò)60％，對(duì)物業(yè)價(jià)值低于2000萬(wàn)港幣的貸款成數(shù)比上限為70％。

堅(jiān)持宏觀審慎監(jiān)管視角，關(guān)注系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，長(zhǎng)期執(zhí)行按揭貸款最高成數(shù)上限是香港成功度過(guò)1997年回歸后房地產(chǎn)市場(chǎng)大跌的重要因素。

2　韓國(guó)。

1997年亞洲金融危機(jī)后，韓國(guó)一直注重加強(qiáng)金融市場(chǎng)的宏觀審慎監(jiān)管，在按揭貸款市場(chǎng)，注重通過(guò)貸款成數(shù)比的動(dòng)態(tài)調(diào)整等監(jiān)管措施，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，針對(duì)本世紀(jì)初全球市場(chǎng)低利率引發(fā)的住房?jī)r(jià)格大幅度上漲，韓國(guó)金融監(jiān)管服務(wù)署(Finaneial SuoervisionService，以下簡(jiǎn)稱(chēng)FSS)一是及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施壓力測(cè)試，估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降對(duì)建筑行業(yè)、房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)支持證券以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立大規(guī)模敞口的貸款人的影響。相關(guān)分析的結(jié)果之一表明，如果房地產(chǎn)價(jià)格在4個(gè)季度內(nèi)下降20％，銀行資產(chǎn)回報(bào)率將下降超過(guò)0.5個(gè)百分點(diǎn)，二是在有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)調(diào)查，隨后及時(shí)采取名為“改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃”的監(jiān)管措施，根據(jù)該計(jì)劃，禁止特定區(qū)域二套房貸，將貸款房?jī)r(jià)比從以往的60％下降到40％。此外，自2006年3月起對(duì)價(jià)值超過(guò)6億韓元的住宅貸款借款人適用債務(wù)一收入比要求。采取上述措施之后，韓國(guó)各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的增長(zhǎng)速度逐漸下降。(見(jiàn)下表1)

韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在壓力測(cè)試識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上，

銀行監(jiān)管者及時(shí)加強(qiáng)和收緊對(duì)按揭貸款的審慎監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，以此作為抑制地產(chǎn)泡沫的預(yù)防性措施，這是宏觀審慎監(jiān)管幫助銀行監(jiān)管者避免銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的著名案例。

(二)動(dòng)態(tài)拔備制度(Dynamic Provisioning)

危機(jī)爆發(fā)后，最先于2000年在西班牙實(shí)施的動(dòng)態(tài)撥備制度引起了國(guó)際監(jiān)管界的極大興趣。傳統(tǒng)撥備制度僅對(duì)已出現(xiàn)的損失計(jì)提專(zhuān)項(xiàng)準(zhǔn)備，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的事后估計(jì)，提取比例的差異反映損失程度不同，這在一定程度上扭曲了銀行的利潤(rùn)和清償能力。

1　西班牙的政策實(shí)踐。

20世紀(jì)七八十年生的銀行危機(jī)，促使西班牙監(jiān)管當(dāng)局重新審視對(duì)銀行的監(jiān)管制度和銀行的不良貸款問(wèn)題，并自2000年開(kāi)始實(shí)施動(dòng)態(tài)撥備制度，即在傳統(tǒng)的一般和專(zhuān)項(xiàng)撥備的基礎(chǔ)上，引入動(dòng)態(tài)準(zhǔn)備，以反映對(duì)潛在信用風(fēng)險(xiǎn)的事前估計(jì)。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期，不良貸款比例低，事后計(jì)提的專(zhuān)項(xiàng)準(zhǔn)備小于潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)建立動(dòng)態(tài)撥備；經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，不良貸款比例高，專(zhuān)項(xiàng)準(zhǔn)備不足以覆蓋貸款損失，動(dòng)用事前提取的動(dòng)態(tài)撥備補(bǔ)齊差額。動(dòng)態(tài)撥備制度涵蓋了對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)周期的預(yù)測(cè)，是潛在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)值與實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)值的差額。潛在風(fēng)險(xiǎn)可以南銀行運(yùn)用內(nèi)部模型法估計(jì)，也可采用監(jiān)管當(dāng)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)法算出；實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)值就是當(dāng)期撥備。動(dòng)態(tài)準(zhǔn)備每季從損益賬戶中提取，有助于熨平傳統(tǒng)撥備的親周期波動(dòng)。該制度所蘊(yùn)含的動(dòng)態(tài)性、前瞻性和逆周期性特征，對(duì)增強(qiáng)銀行業(yè)的彈性，促使銀行針對(duì)特定類(lèi)型貸款提取撥備很有幫助，從而有利于從整體上提高金融系統(tǒng)的安全性。

2　中國(guó)的政策實(shí)踐。

在中國(guó)，銀監(jiān)會(huì)在借鑒國(guó)外動(dòng)態(tài)撥備做法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，充分考慮現(xiàn)行貸款損失準(zhǔn)備體系和銀行監(jiān)管指標(biāo)，一方面進(jìn)一步提高了貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)準(zhǔn)備計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)，另一方面要求商業(yè)銀行在計(jì)提專(zhuān)項(xiàng)準(zhǔn)備基礎(chǔ)上，通過(guò)計(jì)算貸款潛在損失與專(zhuān)項(xiàng)準(zhǔn)備的差額確定動(dòng)態(tài)拔備，把拔備覆蓋率要求逐步提高到150％。將貸款撥備計(jì)提與經(jīng)濟(jì)周期、銀行匯票經(jīng)營(yíng)狀況等因素緊密結(jié)合，發(fā)揮宏觀審慎監(jiān)管工具的作用，在經(jīng)濟(jì)上行、銀行盈利水平較高時(shí)期相對(duì)多提撥備，在經(jīng)濟(jì)下行、銀行盈利水平較低時(shí)期相對(duì)少提拔備。以達(dá)到“以豐補(bǔ)歉”，熨平波動(dòng)的目的。2010年9月末，我國(guó)商業(yè)銀行的撥備覆蓋率達(dá)203％，比年初上升了32.8個(gè)百分點(diǎn)，保持了較高的水平。

四、結(jié)論

危機(jī)前的金融監(jiān)管體系并未低估宏觀目標(biāo)的重要性，但在監(jiān)管實(shí)踐中，由于監(jiān)管者過(guò)分強(qiáng)調(diào)微觀審慎監(jiān)管，忽視金融機(jī)構(gòu)行為的系統(tǒng)性內(nèi)涵，由此引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)宏觀審慎監(jiān)管的再度重視是對(duì)傳統(tǒng)監(jiān)管宗旨的回歸或落實(shí)，它與微觀審慎監(jiān)管并非截然對(duì)立，而且其實(shí)現(xiàn)有賴于現(xiàn)有監(jiān)管工具的完善，即提高金融監(jiān)管政策工具的宏觀取向，或者將宏觀目標(biāo)嵌入微觀監(jiān)管措施。

參考文獻(xiàn)：

篇(5)

一、城市舊村改造的基本概念

（一）城市老城區(qū)改造、農(nóng)村舊村改造與城市舊村改造的區(qū)別

城市老城區(qū)改造亦稱(chēng)為舊城改造，舊城改造是指改造區(qū)域占地原本就屬于城市國(guó)有土地，涉及改造區(qū)域的建筑物都是或絕大多數(shù)屬于擁有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的個(gè)人或單位享有，改造拆遷由政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理，對(duì)涉及建筑物予以評(píng)估補(bǔ)償，按計(jì)劃實(shí)行回遷或另行安置，改造區(qū)域按政府統(tǒng)一規(guī)劃重新建設(shè)布置的一種舊城改造方式，即新城區(qū)取代老城區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)的一種方式。農(nóng)村舊村改造是指改造區(qū)域占地原本就屬于農(nóng)村集體土地，按自然條件和經(jīng)濟(jì)條件在有關(guān)政府部門(mén)的指導(dǎo)下對(duì)村民集體居住房屋、配套設(shè)施等按預(yù)定規(guī)劃進(jìn)行改造新建以提升居住條件和生活條件的一種方式。農(nóng)村舊村改造涉及的方面要比城市舊城改造小的多。而城市舊村改造與城市舊城改造、農(nóng)村舊村改造均存在重大差異，相比之下要復(fù)雜的多。

（二）城市舊村改造的基本概念

本人認(rèn)為，城市舊村改造首先具備如下兩個(gè)條件：其一是涉及改造區(qū)域已經(jīng)屬于城區(qū)或者將來(lái)在短時(shí)期內(nèi)必然成為城區(qū)，屬于城市的規(guī)劃區(qū)域；其二是涉及改造的區(qū)域雖然屬于城市規(guī)劃區(qū)，但是土地性質(zhì)尚未發(fā)生變化，國(guó)家尚未征用變更為國(guó)有土地，仍然歸屬于該區(qū)域村民集體所有，國(guó)家沒(méi)有基于所有權(quán)支配該區(qū)域土地的權(quán)利。

基于城市舊村改造的上述兩個(gè)條件，本人認(rèn)為，現(xiàn)階段城市舊村改造合法概念可以論述為城市舊村改造區(qū)域土地所有者根據(jù)城市規(guī)劃依法定程序?qū)崿F(xiàn)所轄區(qū)域改造的行為。

二、城市舊村改造違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的原動(dòng)力

基于城市舊村改造的上述特點(diǎn)，城市舊村改造始終突現(xiàn)著土地規(guī)劃與土地權(quán)屬的不一致帶來(lái)的一系列矛盾。面臨眾多的城市舊村改造區(qū)域，基于政府財(cái)力的限制，目前基本不能實(shí)現(xiàn)城市舊村改造區(qū)域土地的征用，故在一定時(shí)期內(nèi)政府不能統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)城市舊村改造。隨著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，城市舊村改造滿足本集體需要的同時(shí)，舊村改造土地所有者及房地產(chǎn)投資商也敢于冒風(fēng)險(xiǎn)投入大批資金持續(xù)進(jìn)行舊村開(kāi)發(fā)并將建成房屋非法銷(xiāo)售而獲取利益，即而帶動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲得更大的利益。故本人認(rèn)為利益驅(qū)動(dòng)是城市舊村改造違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的一要害原動(dòng)力。

三、違規(guī)城市舊村改造存在的實(shí)際問(wèn)題

違規(guī)城市舊村改造即指違反政府城市規(guī)劃方案和設(shè)計(jì)所進(jìn)行的非法城市舊村改造，違規(guī)城市舊村改造所建設(shè)樓盤(pán)被俗稱(chēng)為野樓盤(pán)。違規(guī)城市舊村改造存在的實(shí)際問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）背離城市整體規(guī)劃，亂開(kāi)發(fā)建設(shè)

基于城市舊村改造區(qū)域土地所有權(quán)與城市土地建設(shè)規(guī)劃的矛盾，城市舊村改造與城市建設(shè)規(guī)劃在一定程度上存在嚴(yán)重不一致的情況，在城市建設(shè)規(guī)劃滯后的城市，這種情況尤其嚴(yán)重，城市舊村改造區(qū)域背離城市整體規(guī)劃，亂開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響了城市的整體建設(shè)思路和城市形象，必然會(huì)帶來(lái)一系列的后患，造成的經(jīng)濟(jì)損失是不可避免的。

（二）無(wú)規(guī)則建設(shè)影響大型項(xiàng)目規(guī)劃

城市舊村改造區(qū)域無(wú)規(guī)則的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使得政府對(duì)該城市舊村區(qū)域土地利用失控，政府?dāng)M建的重大項(xiàng)目可能受到嚴(yán)重影響，由于規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地規(guī)劃被打亂，可能影響政府涉及大型項(xiàng)目的招商，嚴(yán)重影響到城市的整體布局和可持續(xù)性發(fā)展，假如對(duì)非法的城市舊村改造區(qū)域進(jìn)行拆除則必然帶來(lái)極大的財(cái)產(chǎn)損失。

（三）拆除違規(guī)改造樓盤(pán)引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題

因前述原因?qū)⑦`規(guī)城市舊村改造樓盤(pán)拆除，在造成巨大社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)的同時(shí)必然引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題，原城市舊村改造區(qū)域的原始住戶如何進(jìn)行補(bǔ)償？違法購(gòu)買(mǎi)該城市舊村改造區(qū)域房屋的人員是否進(jìn)行補(bǔ)償及由誰(shuí)給予補(bǔ)償？失去住房的大量人員將如何安置？……到時(shí)處理起來(lái)將會(huì)非常棘手。

四、政府對(duì)違規(guī)城市舊村改造所采取措施及效果

（一）戶籍改革和社區(qū)化推進(jìn)

將城市舊村改造區(qū)域農(nóng)村農(nóng)民戶口改為城市居民戶口，以便從戶籍上與城市居民實(shí)現(xiàn)同一，以加強(qiáng)人員治理；將城市舊村改造區(qū)域農(nóng)村村民委員會(huì)改為社區(qū)居民委員會(huì)以強(qiáng)化行政治理；以此兩個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)對(duì)涉及城市舊村改造區(qū)域的治理力度，設(shè)定其改造的范圍僅限于在規(guī)定的范圍內(nèi)滿足本集體成員的需求，防止其違規(guī)大規(guī)模舊村改造。但是，這種方式在實(shí)踐中難以湊效，鑒于城市房地產(chǎn)所蘊(yùn)藏的巨大市場(chǎng)誘惑力，基于城市舊村改造區(qū)域土地不屬于國(guó)家所有，該區(qū)域土地所有者和投資商違規(guī)開(kāi)發(fā)的高亢熱忱是難以阻止的。

（二）聯(lián)合執(zhí)法檢查、查封非法售樓處

面對(duì)違規(guī)的城市舊村改造，政府通常組織有關(guān)部門(mén)采取聯(lián)合執(zhí)法檢查、查封非法售樓處的方式來(lái)遏制違規(guī)的城市舊村改造。但這種方式往往是檢查的時(shí)候非常配合，檢查完后照常開(kāi)發(fā)建設(shè)，查封的售樓處在檢查人員走后又堂而皇之的開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，而更有甚者，檢查人員還經(jīng)常碰到大批村民的圍攻，導(dǎo)致執(zhí)法檢查、查封不了了之，無(wú)果而終。

（三）殺一儆百，強(qiáng)行拆除建成或在建樓盤(pán)

對(duì)于頂風(fēng)而上的違規(guī)城市舊村改造，政府組織大批執(zhí)法人員對(duì)涉及的某一違規(guī)建成或在建改造樓盤(pán)采取強(qiáng)行拆除措施，以起到殺一儆百的效果，遏制違規(guī)城市舊村改造。但是，時(shí)間一長(zhǎng)，被拆除的樓盤(pán)又建了起來(lái)，而且又有新的樓盤(pán)不斷的開(kāi)工建設(shè)，而政府執(zhí)法人員強(qiáng)制拆房也是冒著隨時(shí)有可能與村民發(fā)生暴力沖突的前提下進(jìn)行的，在實(shí)踐中大量開(kāi)拆已建樓盤(pán)的情況尚不多見(jiàn)。

（四）輿論宣傳，扼住購(gòu)買(mǎi)群體

鑒于違規(guī)城市舊村改造所建樓盤(pán)在集體內(nèi)部往往采用分配制度，主要靠對(duì)外銷(xiāo)售給其他購(gòu)買(mǎi)群體獲利，政府部門(mén)在購(gòu)買(mǎi)群體中進(jìn)行輿論宣傳，扼住購(gòu)買(mǎi)群體，以打擊違規(guī)進(jìn)行城市舊村改造。但是在違規(guī)城市舊村改造所建野樓盤(pán)的低價(jià)銷(xiāo)售吸引下，仍然有絡(luò)繹不絕的野樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)者，輿論宣傳實(shí)是難以湊效。

五、解決城市舊村改造問(wèn)題所應(yīng)考慮的基本原則

本人認(rèn)為，解決城市舊村改造問(wèn)題應(yīng)考慮以下基本原則：

（一）預(yù)先處理原則

政府雖不能在短時(shí)間內(nèi)拿出巨款或找到資金統(tǒng)一征用城市舊村改造區(qū)域，統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)城市舊村區(qū)域的改造，但可以做到預(yù)先規(guī)劃，可以將預(yù)先規(guī)劃好的文件發(fā)放給各城市舊村改造區(qū)域土地所有者，可以預(yù)先指導(dǎo)其如何進(jìn)行舊村改造，以控制全局，從而能夠有效避免拆除而造成的建設(shè)資源浪費(fèi)。

（二）避免損失原則

盡最大可能的避免社會(huì)財(cái)富的不必要浪費(fèi)，對(duì)于已建成或在建樓盤(pán)，假如確實(shí)不違反城市整體規(guī)劃布局，沒(méi)有必要拆除的，予以保留，確實(shí)不拆除不行的予以拆除，盡量避免處罰性的行為的發(fā)生，避免社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。

（三）市場(chǎng)機(jī)制原則

一律的遏制未必是一種好的方法，從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，可以考慮用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)適時(shí)調(diào)節(jié)，對(duì)于城市舊村改造在符合城市規(guī)劃布局和法律規(guī)定的情況下，可以考慮適用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿逐步引導(dǎo)，使其走向正規(guī)，對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)亦是一次大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

（四）保持穩(wěn)定原則

政府對(duì)違規(guī)的城市舊村改造所建樓盤(pán)的處理結(jié)果牽動(dòng)的方方面面的問(wèn)題，如處理不妥可能影響到安定團(tuán)結(jié)的大好局面，避免發(fā)生大規(guī)模的拆除行為，以保持穩(wěn)定為原則，逐步將問(wèn)題處理完畢。

六、城市舊村改造問(wèn)題的法律解決途徑

城市舊村改造應(yīng)分為兩個(gè)階段，其一是滿足本集體成員的需要而進(jìn)行的改造，對(duì)該方面的城市舊村改造，國(guó)家法律并沒(méi)有禁止性規(guī)定，為滿足本集體成員需要而在依據(jù)政府規(guī)劃實(shí)施的城市舊村改造是政府支持的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)依法公開(kāi)定性為合法，而不應(yīng)該避而不談。其二是在滿足了本集體成員的需要之外進(jìn)行的改造，目前此類(lèi)改造在未經(jīng)法定的征用程序前，一般均認(rèn)定為違規(guī)非法改造，而問(wèn)題通常就出在這里。

政府部門(mén)在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市舊村改造問(wèn)題上的處理是截然不同的，對(duì)于正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是嚴(yán)格按照《土地治理法》、《房地產(chǎn)治理法》等法律規(guī)定，按照正規(guī)程序履行集體土地征用開(kāi)發(fā)建設(shè)審批程序，交有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)實(shí)施開(kāi)發(fā)，對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)予以法律保障；對(duì)于城市舊村土地所有者及不具有資質(zhì)的投資者所未按法律規(guī)定程序開(kāi)發(fā)建設(shè)的外銷(xiāo)野樓盤(pán)暫時(shí)不予以法律確認(rèn)，不辦理土地手續(xù)和房產(chǎn)登記手續(xù)，故此也不能辦理相關(guān)抵押貸款手續(xù)和法定的過(guò)戶交易手續(xù)。

基于前述分析，本人認(rèn)為，解決我國(guó)現(xiàn)存的城市舊村改造問(wèn)題應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，在不違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，用立法的方式，以法律途徑從根本上予以解決，在立法時(shí)應(yīng)著重考慮以下幾點(diǎn)：

（一）程序變通

根據(jù)我國(guó)《土地治理法》的規(guī)定，進(jìn)行建設(shè)必須使用國(guó)有土地，涉及集體土地的應(yīng)依法辦理征用手續(xù)，在涉及數(shù)量眾多的城市舊村實(shí)際改造過(guò)程中，城市舊村改造區(qū)域土地所有者及投資者無(wú)力先行做到支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等款項(xiàng)，故政府也無(wú)力先行支付征用土地的費(fèi)用，而在建成后的樓盤(pán)如符合國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，后繼的資金可以補(bǔ)交；也可以先實(shí)行房地分離的方式，由將來(lái)的房產(chǎn)所有人另行向政府支付土地使用費(fèi)；故基于該事實(shí)情況，相關(guān)法律規(guī)定程序可以在該非凡法中作出適當(dāng)?shù)淖兺ǎ员阌趯?shí)際執(zhí)行。

（二）規(guī)劃前置

在城市舊村改造過(guò)程中，避免經(jīng)濟(jì)損失和財(cái)富浪費(fèi)的前提是進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，將規(guī)劃前置。所有的改造項(xiàng)目均在整體規(guī)劃的前提下進(jìn)行，進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，將規(guī)劃進(jìn)行充分的公告并下發(fā)給各城市舊村改造區(qū)域土地所有者。

（三）登記制度

所有的城市舊村改造項(xiàng)目必須先行登記備案，建立完善的登記制度，便于規(guī)劃部門(mén)了解情況和進(jìn)行指導(dǎo)，控制城市舊村改造的范圍，從而也避免了非法亂建等違規(guī)情況的發(fā)生。

（四）引導(dǎo)先行

規(guī)定凡非具有法定資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的城市舊村改造的主體必須是該城市舊村改造區(qū)域土地所有者，由其作為建設(shè)單位報(bào)送政府指定規(guī)劃設(shè)計(jì)院按規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)后交由具有合法資質(zhì)的建筑企業(yè)進(jìn)行施工，從而先行引導(dǎo)城市舊村改造的進(jìn)行。

（五）時(shí)限制度

篇(6)

Ai Dehua

（Benxi Radio and Television University，Benxi 117000，China）

摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，在一定程度上影響或制約著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，然后從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的成因，并針對(duì)模型出現(xiàn)的自相關(guān)和共線性問(wèn)題，靈活采用嶺回歸分析方法，使得結(jié)果更符合實(shí)際，最后在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)對(duì)策與建議。

Abstract: At present, the real estate industry has become a pillar industry of national economy. However, rising real estate prices, to a certain extent, affects or restricts the development of our economy. The article focuses on development of China's real estate market, and then analyzes the causes of rising real estate prices from the econometric point of view. For the autocorrelation and collinearity of this model, ridge regression analysis method is used to make the results more practical, finally, corresponding countermeasures are put forward.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 影響因素 自相關(guān) 共線性 嶺回歸分析

Key words: real estate prices；factors；autocorrelation；collinesrity；ridge regression analysis

中圖分類(lèi)號(hào)：[TU-9] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）26-0066-03

0引言

①問(wèn)題的提出及研究意義。當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，以住宅房地產(chǎn)業(yè)為核心的房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占的比重越來(lái)越大，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。然而在各種因素驅(qū)動(dòng)下，全國(guó)各地的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要變量，引發(fā)了各界的討論，同時(shí)也成為政府部門(mén)、學(xué)術(shù)界關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。

②研究?jī)?nèi)容與方法。本研究以河南鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)為研究對(duì)象，以房地產(chǎn)價(jià)格為主線，采用理論分析和定量分析相結(jié)合的方法，綜合運(yùn)用經(jīng)典多元回歸模型、向量自回歸模型、嶺回歸分析等計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的相關(guān)理論，建立計(jì)量模型、分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，找出各因素與房?jī)r(jià)的數(shù)量關(guān)系，力求達(dá)到理論和實(shí)務(wù)的統(tǒng)一。

1房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)研究

1.1 房地產(chǎn)價(jià)格的基本概念房地產(chǎn)價(jià)格是獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。當(dāng)前一般用貨幣來(lái)表示，但也不排除用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付的形式。

由于房產(chǎn)是具有消費(fèi)品同時(shí)又是投資品的特殊商品，因此它的價(jià)格形成機(jī)制有其特殊性，在計(jì)算用作商品出售、出租的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般包括以下部分：

一是房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本，包括土地出讓金，規(guī)劃和勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，施工和安裝成本，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套建筑的建設(shè)費(fèi)用，管理費(fèi)，貸款利息等。二是房地產(chǎn)的流通費(fèi)，即還沒(méi)有交付使用以前的費(fèi)用，如經(jīng)紀(jì)和費(fèi)，維護(hù)和管理成本費(fèi)等。三是房地產(chǎn)的利潤(rùn)和稅收。包括土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，勘察、設(shè)計(jì)等前期工作費(fèi)用，房屋建筑和安裝成本，配套設(shè)施和設(shè)備費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用，管理費(fèi)，利潤(rùn)，稅金等。

1.2 國(guó)內(nèi)外研究的文獻(xiàn)綜述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多且很復(fù)雜，各國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研多種多樣。Quigley（1999）運(yùn)用供應(yīng)和需求的平衡模型來(lái)確定價(jià)格，實(shí)證結(jié)果表明，在房地產(chǎn)價(jià)格的變化，以利用宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)指標(biāo)，來(lái)解釋宏觀經(jīng)濟(jì)因素短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[1]。

Case和Shiller（1994）采用加權(quán)重復(fù)的銷(xiāo)售價(jià)格法，建設(shè)了美國(guó)四十個(gè)城市的房屋季度價(jià)格指數(shù)，宏觀分析住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素 [2]。

國(guó)內(nèi)在這方面也有許多重要文獻(xiàn)。張松、李慧和趙一平分析了近年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況，認(rèn)為消費(fèi)主體、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、功能需求及價(jià)值觀念的變化，會(huì)影響顧客需求的變化[3]。

賀禎翔認(rèn)為，房屋的地理位置、小區(qū)環(huán)境與配套設(shè)施、建筑物外觀與質(zhì)量、房型、交通便利程度、物業(yè)管理水平、建筑開(kāi)發(fā)商的知名度及其廣告力度是影響建筑物心理價(jià)位的主要因素[4]。郝思源跟蹤研究了我國(guó)貨幣匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，尋找到許多城市房?jī)r(jià)與收入之比達(dá)到或超過(guò)警戒線的原因[5]。王錦秀從物業(yè)管理方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行了分析[6]。

2房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的定性分析

本文擬將房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分為以下幾類(lèi)：

2.1 一般因素及分析一般因素是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)影響所有房地產(chǎn)價(jià)格的普遍的、一般的、共同的因素，如經(jīng)濟(jì)、財(cái)政金融、人口、教育科研水平和治安、行政、社會(huì)福利、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等因素。這些因素通常會(huì)在較廣泛的地區(qū)范圍內(nèi)對(duì)各宗房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生全局性的影響。

2.2 區(qū)域因素及分析區(qū)域因素是指由某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等相關(guān)因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，如商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素。這些區(qū)域特征對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響。

2.3 個(gè)別因素及分析個(gè)別因素指對(duì)影響具體哪個(gè)位置的房地產(chǎn)價(jià)格的因素，可分為宗地個(gè)別因素、建筑物個(gè)別因素。這些因素在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有著不可忽視的影響力。

3房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的定量分析

進(jìn)行定量分析，首先需要確定商品住宅價(jià)格因變量與影響因素自變量的函數(shù)關(guān)系，并通過(guò)函數(shù)關(guān)系分析當(dāng)影響因素發(fā)生變化時(shí)，商品住宅價(jià)格如何變化。

3.1 指標(biāo)的選擇根據(jù)上文對(duì)各因素分類(lèi)分析的結(jié)果，選擇能夠影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的各種指標(biāo)作為自變量，以各年房屋均價(jià)為因變量，構(gòu)建多元線性回歸模型。

考慮這些選擇變量的標(biāo)準(zhǔn)，再聯(lián)系定性分析，認(rèn)為GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本，這幾個(gè)變量會(huì)通過(guò)影響市場(chǎng)的供需狀況影響房?jī)r(jià)，在很大程度上解釋了房?jī)r(jià)波動(dòng)的原因，并且取值具有確定性。因此把它們選作模型的自變量。

因變量：商品房銷(xiāo)售均價(jià)（Y）；

自變量中的需求類(lèi)指標(biāo)：

總?cè)丝冢╔1）、居民可支配收入（X2）、商品房銷(xiāo)售面積（X3）；

自變量中的供給類(lèi)指標(biāo)：地價(jià)（X4）、建筑成本（X5）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（X6）、商品房竣工面積（X7）；

代表宏觀經(jīng)濟(jì)因素的指標(biāo)：GDP（X8）。下面僅以河南鄭州市2000―2009年房地產(chǎn)年鑒統(tǒng)計(jì)為例，詳細(xì)說(shuō)明以上各對(duì)應(yīng)指標(biāo)。（來(lái)源：《2009年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》《鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《鄭州市宏觀數(shù)據(jù)指標(biāo)》、《鄭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。如表1所示。

3.2 各函數(shù)模型建立

3.2.1 需求因素影響的價(jià)格函數(shù)根據(jù)需求理論和上述研究分析，房產(chǎn)需求量Qd，取決于房產(chǎn)價(jià)格P、居民人口數(shù)量I、城市居民的人口數(shù)量M和市場(chǎng)中的其它一些因素K1。即：Qd=f（P，I，M，K1），由上式可推斷，P=f（Qd，I，M，K1），用線性函數(shù)形式表示為：P=β0+∑βiΖi+δ。假定房地產(chǎn)價(jià)格P的估計(jì)量是因變量Y（元/平方米），人口M、收入I和銷(xiāo)售量Qd的估計(jì)量為預(yù)測(cè)變量X1、X2、X3，單位分別為萬(wàn)人、元、萬(wàn)平方米，上式進(jìn)一步可以表示為：P=β0+β1Χ1+β2Χ2+β3Χ3+δ（其他因素K1暫時(shí)不計(jì)）。

3.2.2 供給因素影響的價(jià)格函數(shù)由上述分析可知，房地產(chǎn)價(jià)格受到市場(chǎng)因素的程度較深，因此，市場(chǎng)供給量Qs又依賴于開(kāi)發(fā)商獲取的利潤(rùn)以及其投資的額度V。前者又由房地產(chǎn)價(jià)格P、地價(jià)P1及成本P2決定。所以可以表示成函數(shù)式：

Qs=f（P，P1，P2，V，K2），P=f（Qs，P1，P2，V，K2），

也可以用線性函數(shù)形式表示為：P=β0′+∑βiΖi′+δ′，假定房地產(chǎn)價(jià)格P的估計(jì)量是因變量Y，而地價(jià)、建筑成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和供給量估計(jì)量為預(yù)測(cè)變量X4、X5、X6、X7，那么上式可進(jìn)一步表示為：P=β0′+β4Χ4+β5Χ5+β6Χ6+β7Χ7+δ′（其他因素K1暫時(shí)不計(jì)）。

3.2.3 綜合因素影響的價(jià)格函數(shù)根據(jù)供需均衡理論，住宅的價(jià)格P取決于供給和需求的平衡，用函數(shù)表示為：Qd=Qs，即：f（P，I，M，K1）=f（P，P1，P2，V，K2），或者為：P=f（Qd，I，M，Qs，P1，P2，V，K），用線性具體函數(shù)表示：P=β0″+∑βiΖi″+δ″。同樣把房地產(chǎn)價(jià)格P的估計(jì)量假定為因變量Y，設(shè)定人口、收入、銷(xiāo)售、地價(jià)、建筑成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、供給和其它國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP等影響因素，分別為自變量X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8，則上式可以進(jìn)一步表示為：

P=β0″+β1″Χ1+β2″Χ2…+β8Χ8+δ″。

3.3 模型估計(jì)和檢驗(yàn)

3.3.1 模型估計(jì)模型的估計(jì)方法常用普通最小二乘法（OLS），先正確選擇某些參數(shù)，并把所有的樣本值的“殘差平方和”達(dá)到最少程度，然后運(yùn)用多元線性函數(shù)的形式對(duì)其行檢驗(yàn)。假定因變量Y是所有自變量X1，X2…Xi和誤差項(xiàng)的δ的函數(shù)，那么上述多元線性回歸模型就是：P=β0+β1Χ1+β2Χ2+…+βiΧi+δ。

多元回歸模型的假定有：一是Y和X之間的線性關(guān)系；二是參數(shù)不是隨機(jī)的變量，并在兩個(gè)或多個(gè)自變量的是不完全的線性關(guān)系，即不存在共線性；三是所有觀測(cè)的誤差項(xiàng)期望值是零；四是所有觀測(cè)誤差項(xiàng)的方差相同，不存在異方差；五是不同觀測(cè)誤差項(xiàng)是獨(dú)立的，因此沒(méi)有相關(guān)性，服從正態(tài)分布。

3.3.2 模型檢驗(yàn)

3.3.2.1 需求和供給因素影響的價(jià)格模型檢驗(yàn)。將上文“鄭州市近年住宅均價(jià)與綜合因素指標(biāo)統(tǒng)計(jì)值”數(shù)據(jù)輸入SPSS分析軟件，選擇直接進(jìn)入，分別對(duì)上述前兩種價(jià)格函數(shù)模型進(jìn)行檢驗(yàn)。

需求因素影響下的價(jià)格回歸模型為：

Lny=36.442+2.273Lnx1+6.37Lnx2-0.13Lnx3（a）

供給因素影響下的價(jià)格回歸模型為：

Lny=2.146+0.491Lnx4+0.359Lnx5+0.045Lnx6+0.051Lnx7（b）

回歸模型（a）函數(shù)公式顯示，城鎮(zhèn)人口的數(shù)量和可支配收入的因素等為正效應(yīng)的影響，而房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積為負(fù)效應(yīng)的影響。公式（b）也告訴我們，建房土地的價(jià)格，建筑成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資以及房地產(chǎn)建房完成面積等這幾個(gè)變量與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系為正相關(guān)。

上述兩模型經(jīng)過(guò)擬合優(yōu)度以及顯著性、多重共線性檢驗(yàn)，并通過(guò)對(duì)異方差、自相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行處理，模型基本呈現(xiàn)正態(tài)性、達(dá)到等方差的目的。因此，上述兩項(xiàng)回歸模型基本呈現(xiàn)比較滿意的擬合度以及解釋能力。

這兩項(xiàng)表明，單純考慮需求因素或單純考慮供應(yīng)因素的話，房地產(chǎn)價(jià)格均符合供求變化的規(guī)律。

3.3.2.2 綜合因素影響的價(jià)格模型檢驗(yàn)同理，用SPSS分析軟件對(duì)上文綜合因素影響下的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素函數(shù)模型（即：P=β0″+β1″Χ1+β2″Χ2…+β8Χ8+δ″）進(jìn)行多元線性回歸模型檢測(cè)，得到如下表2和表3。

從表2、表3可以看出，模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)良好，顯著性檢驗(yàn)也較好。值得說(shuō)明的是，調(diào)整后的可決系數(shù)，即Adjusted R Square的值是0.979，幾乎等于1，表明，模型的擬合程度非常高，其他相關(guān)聯(lián)的各個(gè)變量對(duì)Y的解釋能力也十分強(qiáng)大。但是，表中的F值是67.104，Sig值等于0.015，比0.005大，表明綜合因此下的總體回歸方程是不顯著的，被解釋變量與其他各個(gè)解釋變量間的線性關(guān)系也是不顯著的。同時(shí)，表2中的Durbin-Watson值是2.983，證明綜合因素下的模型本身呈現(xiàn)“自相關(guān)”問(wèn)題。由表4可以看到以下幾點(diǎn)問(wèn)題：一是有三個(gè)解釋變量的系數(shù)是負(fù)值，表明人口數(shù)量和可支配收入等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，顯然與市場(chǎng)規(guī)律背道而馳；二是t檢驗(yàn)一欄中，從X1到X8，這八個(gè)解釋變量都無(wú)法通過(guò)，并且他們的Sig值表現(xiàn)不低，絕大多數(shù)在0.50以上；三是這些解釋變量的方差膨脹因子（VIF）很高，而且有四個(gè)方差膨脹因子達(dá)到了三位數(shù)，甚至于X2和X8的VIF值都到了七百多。一般而言，假如VIF值大于10，說(shuō)明了模型中存在強(qiáng)大的多重共線性問(wèn)題。所以，從各個(gè)變量的方差膨脹因子和Variance Proportions值綜合分析，回歸模型中的解釋變量間存在多重共線性問(wèn)題比較嚴(yán)重。

在模型存在多重共線性關(guān)系時(shí)，回歸方程呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，分析的結(jié)論就與實(shí)際出入較大，極不可靠。為及時(shí)消除各解釋變量間的多重共線性和自相關(guān)問(wèn)題，改用嶺回歸分析的方法。

3.3.3 嶺回歸分析仍然使用spss分析軟件，運(yùn)用嶺回歸分析方法，得到不同嶺參數(shù)下各個(gè)解釋變量的嶺回歸系數(shù)及其VIF值（表5和表6）。

從上兩表可以看出，當(dāng)從0-0.1取得嶺參數(shù)K后，各解釋變量嶺回歸系數(shù)值幾乎近于平穩(wěn)，而且每個(gè)嶺回歸系數(shù)的嶺估計(jì)值的符號(hào)也相對(duì)合理。但是在K=0.1前的嶺參數(shù)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，這種波動(dòng)就是由多重共線性影響所致。參考可決系數(shù)的值和方差膨脹因子數(shù)值，試選擇嶺參數(shù)k=0.15時(shí)，可決系數(shù)的值是一個(gè)較大的0.987，而每個(gè)嶺回歸系數(shù)的方差膨脹因子卻比較小。因此確定K=0.15時(shí)的回歸方程是：

y=1.8095+0.061295X1+0.130325X2+0.0596X3+0.2065X4+0.153742X5+0.191636X6 +0.031904X7 +0.14869X8

再者，八個(gè)解釋變量中，有且僅有銷(xiāo)售面積因素（X3）與被解釋變量之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)，此時(shí)的嶺回歸參數(shù)估計(jì)值是-0.0596，其他所有的變量都呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系，表明各變量系數(shù)比較符合該市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)。這八個(gè)嶺回歸系數(shù)估計(jì)值排列順序依次是：X4>X6>X5>X8>X2>X1>X7>X3。

由上述方程中回歸系數(shù)估計(jì)值的符號(hào)及和大小可以推測(cè)：除了X3（即銷(xiāo)售面積）對(duì)該市房產(chǎn)價(jià)格有著阻礙外，其余七個(gè)影響因素都有著著推動(dòng)作用。推動(dòng)作用最大的當(dāng)數(shù)地價(jià)因素（X4），房地產(chǎn)投資總額（X6）和建筑成本（X5），其次是居民可支配收入（X2）以及人口數(shù)量（X1）等因素。

4穩(wěn)定房?jī)r(jià)的相關(guān)政策建議

通過(guò)上文對(duì)2000-2009年間房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的定性分析和定量分析，提出未來(lái)該市穩(wěn)定房?jī)r(jià)的幾點(diǎn)建議。

4.1 加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理上述分析可知，在所有影響房?jī)r(jià)的因素中，地價(jià)是最重要的因素，并且它是房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要組成部分。所以，應(yīng)采取行動(dòng)，進(jìn)一步規(guī)范土地使用和規(guī)范土地拍賣(mài)程序和方式，借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用比較合理的土地拍賣(mài)程式，杜絕不合理的土地拍賣(mài)方式，避免土地拍賣(mài)中的盲目性和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，從源頭上控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象。

4.2 加強(qiáng)銀行信貸管理房地產(chǎn)和金融業(yè)密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前近3/5的資金來(lái)自銀行貸款，因此，銀行系統(tǒng)要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管及總量控制，加大執(zhí)行監(jiān)管法規(guī)的力度，從資金方便控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資需要，避免過(guò)度投資。并通過(guò)創(chuàng)立引導(dǎo)機(jī)制，拓寬房地產(chǎn)的資金聚攏渠道，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資實(shí)力和資金競(jìng)爭(zhēng)力[8]。

4.3 保證中低收入者的住房供應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面[9]。這樣一來(lái)，較好地滿足低收入居民的住房需求，同時(shí)也可以沖擊整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)，在一定程度上可以達(dá)到降低或抑制房?jī)r(jià)過(guò)高的效果。另外，政府要?jiǎng)?chuàng)新廉租住房的保障行為和措施，實(shí)行以政府的貨幣補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租，租金核減等為輔的方針，讓中低收入家庭真正地住得起廉租房，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧。

參考文獻(xiàn)：

[1]Quigley J M.Real estate Prices and economic cycles.International Real EstateReview，1999，2（1）:1-20.

[2]Karl E．Case.Land Price and House Price in the United States，Housing Markets in the United states and Japan，The university of Chicago Press，Ltd．1994.

[3]張松，李慧，趙一平．近年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況分析[J]．市場(chǎng)周刊（理論研究），2010，（8）.

[4]賀禎翔．淺議當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)[J]．內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2010，（16）.

[5]郝思源．試析人民幣升值對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響及其對(duì)策[J]．商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010，（19）.

[6]王錦秀．淺析物業(yè)稅改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J]．金融經(jīng)濟(jì)，2010，（14）.

[7]李靜，馬金波．中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策分析[J]．企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2010，（7）.

篇(7)

一、戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的基本概念與作用 

（一）戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)概念簡(jiǎn)述 

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)指的是企業(yè)通過(guò)完成投資決策、研發(fā)與設(shè)計(jì)、原料采購(gòu)、商品生產(chǎn)、銷(xiāo)售與售后服務(wù)予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當(dāng)?shù)乃剑兄谄髽I(yè)在市場(chǎng)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，進(jìn)而保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。由于現(xiàn)今市場(chǎng)中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境不斷變化，以往的成本會(huì)計(jì)無(wú)法滿足新經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，這嚴(yán)重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)和者在企業(yè)管理中應(yīng)從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會(huì)計(jì)，予以創(chuàng)新進(jìn)而形成新的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)，使之適應(yīng)新成本會(huì)計(jì)環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理論概念不斷豐富，應(yīng)用范圍逐漸擴(kuò)張。 

（二）戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在企業(yè)管理中的作用2300 

企業(yè)作為現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應(yīng)在市場(chǎng)中進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，才能為企業(yè)存在的價(jià)值提供保障。現(xiàn)代企業(yè)在對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能收集市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)者需求、原材料質(zhì)量以及價(jià)格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會(huì)按照內(nèi)部資源與外部環(huán)境，對(duì)信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營(yíng)利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案。基于戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過(guò)對(duì)商品銷(xiāo)售反饋信息予以分析，明確各個(gè)部門(mén)的責(zé)任所在，協(xié)同合作避免了無(wú)效的生產(chǎn)環(huán)節(jié)與資金成本。 

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)分析 

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用主要是在企業(yè)成本管理當(dāng)中，屬于對(duì)傳統(tǒng)成本管理模式進(jìn)行優(yōu)化的過(guò)程，同時(shí)也是企業(yè)通過(guò)完善對(duì)成本管理的模式，來(lái)降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過(guò)成本核算來(lái)降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷(xiāo)售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過(guò)存貨成本核算和管理，通過(guò)對(duì)采購(gòu)原材料各方面屬性的了解，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)愛(ài)好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過(guò)程中，對(duì)建筑才來(lái)哦的采購(gòu)的周期、次數(shù)和平均采購(gòu)成本進(jìn)行計(jì)算，從而計(jì)算出較為合理的投資方式，尤其是針對(duì)不同階段施工的狀況，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格，在最大程度上降低采購(gòu)的成本。 

另外，在對(duì)商品房存貨的營(yíng)銷(xiāo)階段，應(yīng)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的程度展開(kāi)相應(yīng)的銷(xiāo)售活動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷(xiāo)售有節(jié)奏的控制，在這樣的過(guò)程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下存在的問(wèn)題和影響的因素，進(jìn)而制定有效的價(jià)格策略和促銷(xiāo)的政策，再配合發(fā)盤(pán)的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費(fèi)用的管理和控制，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和全局進(jìn)行緊密的聯(lián)系，在此過(guò)程中不僅要將每一個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中整個(gè)系統(tǒng)中的成本進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用。基于這樣的狀況，適當(dāng)?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞剑瑢⒋尕浐统杀緝r(jià)格分?jǐn)偟讲煌沫h(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當(dāng)中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來(lái)上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理念充分的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實(shí)和明確指導(dǎo)建議。 

三、戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用分析 

（一）在房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷(xiāo)售中的應(yīng)用 

采用戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理論銷(xiāo)售前對(duì)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)費(fèi)用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)的安置則是在開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查后對(duì)設(shè)計(jì)廣告宣傳投放地進(jìn)行選擇。通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)低成本的資金投入來(lái)?yè)Q取搞銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，這在房產(chǎn)銷(xiāo)售階段具有重要的位置，在對(duì)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理時(shí)，應(yīng)在人流量較大的地方設(shè)置廣告牌，例如在公交站對(duì)廣告牌進(jìn)行設(shè)計(jì)和安放，這一環(huán)節(jié)中應(yīng)用戰(zhàn)略會(huì)計(jì)能更好地權(quán)衡廣告費(fèi)用和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)間的關(guān)系。 

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應(yīng)的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對(duì)商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實(shí)在必行。將戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理念應(yīng)用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節(jié)要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)售后提供的服務(wù)智力那個(gè)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時(shí)，需要耗費(fèi)大量的資源和資金成本。因此，應(yīng)嚴(yán)格按照實(shí)際的狀況，對(duì)物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，進(jìn)而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對(duì)進(jìn)一步提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和樹(shù)立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷(xiāo)售的角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)理念的應(yīng)用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的業(yè)績(jī)，同時(shí)在保障業(yè)績(jī)的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展具有重大的意義。 

（二）在房地產(chǎn)決策管理中的應(yīng)用 

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)最大的差異性是對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的實(shí)時(shí)性，基于這樣的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價(jià)格走勢(shì)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在完成市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向預(yù)測(cè)之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。另外，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠輔助企業(yè)掌握購(gòu)房者的實(shí)際需求，這樣有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)和消費(fèi)者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)用戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)最直觀的分析，基于這樣的狀況，對(duì)項(xiàng)目投資成本有效的控制和分析，能增強(qiáng)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)應(yīng)用后得到的效果，進(jìn)而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)信息的應(yīng)用方面，若要充分的發(fā)揮其應(yīng)有的效能，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開(kāi)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中其經(jīng)營(yíng)狀況能直觀的描述出經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)方面管理理念的應(yīng)用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)體制逐漸轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)管理的優(yōu)勢(shì)。 

結(jié)論 

通過(guò)本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的應(yīng)用貫穿于企業(yè)整個(gè)運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)中，其對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者需求和價(jià)格等市場(chǎng)信息的搜集，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展而言具有重要的作用。在對(duì)房產(chǎn)商品進(jìn)行銷(xiāo)售之前，應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)采集的市場(chǎng)信息和房產(chǎn)商品銷(xiāo)售后的反饋信息，對(duì)銷(xiāo)售的價(jià)格和銷(xiāo)售模式進(jìn)行調(diào)整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力。 

參考文獻(xiàn)： 

[1]翟旭.戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在企業(yè)價(jià)值鏈管理上的應(yīng)用[J].現(xiàn)代商業(yè)，2015，09（05）：243-245. 

[2]肖耀軍.淺談價(jià)值鏈分析在企業(yè)戰(zhàn)略成本管理中的應(yīng)用[J].廣東建材，2011，08（06）：164-166.