序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產開發與經營范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

【關鍵詞】房地產 經營 管理

近年來，我國的房地產事業得到了前所未有的發展，建筑規模已經位居世界前列，而在現今社會中，房地產在經營管理當中存在非常多的問題，本文會通過分析如今房地產行業的現狀，對經營與管理之間如何做的更好進行深刻的分析討論。

一、房地產經營管理的現狀

（一）在工程設計上的管理問題

我國多數的房地產開發企業，對于生產設計的管理并不重視，認為只要設計部門制定出可以通過設計院審查的方案就可以保證其專業性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業設計人員，往往不會太過于關注成本控制，而工程要求的進度、造價、安全、質量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產品，這對房地產開發商來說也是一種很大的承擔，而房地產開發商要想減去這些負擔，只有抬高最后的工程造價，最終導致投資者、開發商的經濟利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術、多元化結構和復雜的工藝手段的設計，對于后續施工的壓力十分巨大，很少在維持設計思路的同時又保證進度。

（二）預防風險的能力不高

我國的房地產事業并沒有過多考慮生產與經營的過程中產生的問題與風險，現今社會很多投資都會產生風險，例如：金融風險、財務風險、信用風險、政治風險、環保風險、經營風險、風險市場等多種類型，房地產開發者在經營的過程中無法保證把所有的風險隱患都建立風險預警機制當中。

（三）對于工程造價的掌控

房地產企業目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標、施工建設、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個計劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優異的成果。

二、就目前的現狀進行如何的改變

（一）建立優秀的品牌形象

現如今房地產事業競爭十分激烈，而消費者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產企業是一個重大的挑戰，而如果能在消費者的心中建立一種優秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產企業的自我美化，應該以優秀的產品品質和良好的服務來打造自己的品牌。逐步的讓消費者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標準，品牌形象對于房地產企業的幫助是非常大的。

（二）工程造價的控制

在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產開發者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標、有計劃的開展具體的施工計劃。在進行市場營銷決策時，需要根據所在位置的具體市場情況，場地附近的環境因素等，先規劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設計、財務三方面的協調工作，一起討論整體設計的合理性與準確性，為建設成本的管理打下一個良好的基礎，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。

（三）風險控制管理的加強

風險管理對于房地產開發來說是一個非常重要的事情，如何科學合理的進行風險規避是降低房地產開發成本的主要方法，成本的降低代表了企業利潤的提升。在初期建設的過程中應該制定出企業的承擔底線，如果在企業的決策過程中發現項目的風險遠大于企業所能承擔的底線時，果斷放棄現有項目，達到風險回避的目的。當然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風險轉移的方法來進行風險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險，房地產開發者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風險轉移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔風險。而保險作為現在最廣泛的轉移風險形式，無疑是非常可靠的，雖然會增加企業一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業的巨大虧損。

三、結語

在國際經濟形勢的飛速發展下，未來會有很多國內外企業的合作與投資，這對中國房地產市場是一個很好的機遇，需求與競爭加劇的同時，對于房地產質量的要求也有很大提高，為了更好的發展房地產事業，一定要做到良好的經營與管理，累積更多的經營，讓我國的房地產事業上升到一個新的高度。

參考文獻：

篇(2)

關鍵詞:公允價值;投資性房地產;會計處理;納稅調整

中圖分類號:F810.42文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)09-0008-02

根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權,以及已出租的建筑物等。房地產開發企業將其開發的完工產品以經營租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應視為將存貨轉換為投資性房地產。在采用公允價值模式下計量的投資性房地產,該項投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計入所有者權益。在公允價值模式下,不計提折舊,應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入投資性房地產(公允價值變動)和公允價值變動損益。當出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]第31號)中規定,開發企業將開發產品轉作固定資產或經營性資產等行為應視同銷售,售價可以由稅務機關參照同類開發產品的市場公允價值確定,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得權利時確認收入或利潤的實現。《國家稅務總局關于印發(企業所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國稅發[2000]第84號)中規定,納稅人的固定資產等各項資產成本的確認應遵循歷史成本原則,納稅人經營活動中使用的固定資產的折舊費用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》第11條明確規定,在計算應納稅所得額時,企業按照規定計算的固定資產折舊準予扣除。《財政部國家稅務總局關于執行(企業會計準則)有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]第80號)中規定,企業以公允價值計量的投資性房地產,持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額,在實際處置或者結算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。

通過上述相關規定的比較可以看出,房地產企業將開發的產品轉換為投資性房地產,在公允價值模式下會計處理與納稅處理存在以下幾點差異:(1)轉換當日的初始確認上存在差異。新會計準則規定,房地產開發企業將產品轉作投資性房地產是一種內部結轉關系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實現的條件,因此不確認為銷售。而所得稅法規定,開發企業將開發產品轉作經營性資產應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移時確認銷售收入的實現。(2)持有期間公允價值變動的處理方法存在差異。新會計準則規定,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益,而稅法規定公允價值的變動不計入應納稅所得額。(3)出租期間價值損耗的處理方法存在差異。新會計準則規定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。而稅法根據其真實性原則對公允價值模式計量不予確認,允許固定資產的折舊費用在計算應納稅所得額時扣除。

對于采用公允價值模式對房地產開發企業將產品轉作投資性房地產進行計量,其期末價值為公允價值。而稅法規定該項資產在持有期間因公允價值變動形成的應計入當期損益的利得或損失不計入應納稅所得額,則其計稅基礎應為取得時歷史成本減去按照稅法規定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項資產在持有期間的賬面價值與計稅基礎之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費用,按照會計準則規定處置時最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時間早于會計準則允許扣除的時間,所以賬面價值與計稅基礎之間的差異是暫時性差異,而此時的暫時性差異將于未來期間計入企業的應納稅所得額。

例,A公司為一家房地產開發企業,2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協議,將A公司開發的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當年5月31日辦公樓達到預期可使用狀態并開始起租。由于該辦公樓處于商業街繁華地段,所在城區有活躍的房地產交易市場,A公司能夠從市場上取得同類或類似房地產的市場價及其他相關信息,所以A公司決定利用公允價值模式對出租的辦公樓進行后續計量,轉換日該辦公樓造價6 000萬元,公允價值為7 200萬元,預計使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價值為8 000萬元,2008年12月31日該辦公樓的公允價值為7 800萬元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬元的價格出售,出售款已收訖銀行。出售過程中按售價的5%繳納營業稅。2007―2009年度利潤表中的利潤總額均為5 000萬元,并利用資產負債表債務法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會計處理與納稅調整如下:(單位:萬元)

1. 2007年5月31日,A公司開發完成辦公樓并出租

借:投資性房地產――成本 7 200

貸:已開發產品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:投資性房地產――公允價值變動 800

貸:公允價值變動損益 800

3.2007年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整及會計處理:

(1)稅法規定將開發的產品用于出租應視同銷售,銷售收入7 200萬元,銷售成本6 000萬元,實現銷售利潤1 200萬元(在不考慮營業稅等的情況下),則計稅基礎為7 200萬元。而會計準則規定在轉換日將公允價值高出造價的部分計入資本公積,待處置時計入當期損益,因此少計應納稅所得額1 200萬元,應調增。(2)稅法規定允許計提折舊210萬元,而會計準則不計提折舊。因此多計應納稅所得額210萬元,應調減。(3)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此多計應納稅所得額800萬元,應當調減。(4)A公司辦公樓的賬面價值8 000萬元,計稅基礎6 990萬元,因為二者之間的差額1 010萬元會增加企業在未來期間的應納稅所得額和應交所得稅,屬于應納稅暫時性差異,應確認遞延所得稅負債。(5)2007年度應納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬元),2007年度應交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬元),應確認遞延所得稅負債=1 010×25%=252.5(萬元)。

借:所得稅費用 1 965.2

貸:應交稅金――應交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:公允價值變動損益 200

貸:投資性房地產――公允價值變動 200

5. 2008年度終了,計算A公司的所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提折舊360萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額360萬元,應調減。(2)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此少計應納稅所得額200萬元,應當調增。(3)A公司辦公樓的賬面價值7 800萬元,計稅基礎6 630萬元,二者之間的差額1 170萬元屬于應納稅暫時性差異,所以,應確認遞延所得稅負債=1 170×25%=292.5(萬元),但遞延所得稅負債的期初余額252.5萬元,因此當期應確認的遞延所得稅負債40萬元。(4)2008年度應納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬元),2008年度應交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬元)。

借:所得稅費用 1 250

貸: 遞延所得稅負債 40

貸:應交稅金――應交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項投資性房地產并將該棟辦公樓以8 200萬元的價格出售,按售價的5%交納營業稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業務收入 8 200

借:其他業務成本 7 800

貸:投資性房地產――成本 7 200

投資性房地產――公允價值變動 600

借:公允價值變動損益 600

貸:其他業務收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業務收入 1200

借:營業稅金及附加 410

貸:應交稅金――應交營業稅 410

7. 2009年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提的折舊150萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額150萬元,應當調減。

(2)處置投資性房地產,會計確認處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬元),稅收確認的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬元),會計比稅收少計處置收益120萬元,應當調增。

(3)因為辦公樓賬面價值與計稅基礎二者之間的暫時性差異,隨著辦公樓銷售的實現而消失,所以遞延所得稅負債期末余額292.5萬元應全額轉銷。

(4)2009年度應納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬元),2009年應交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬元)

借:所得稅費用 950

遞延所得稅負債 292.5

貸:應交稅金――應交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會計利潤總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬元,累計數為15 000萬元;納稅調整額為:2007年度190萬元、2008年度-160萬元、2009年度-30萬元,累計調整數為0,應納稅所得額為:2007年度5 190萬元、2008年度4 840萬元、2009年度4 970萬元,累計數為15 000萬元。由此可見,在不考慮其他因素的情況下,房地產開發企業在將產品用于經營租賃期間,由于會計與稅法的處理方法不同,導致會計利潤總額與納稅所得額產生差異。

參考文獻:

[1]財政部會計司.新企業會計準則(三)[J].財務與會計:綜合版, 2007,(5):41-42.

[2]劉剛,董立剛.房地產企業開發產品視同銷售的會計處理與納稅調整[J].經濟研究導刊,2008,(5):95-96.

篇(3)

[論文關鍵詞]房地產合作開發合同 掛靠開發合同 實質上掛靠開發合同 形式上掛靠開發合同

一、問題的提出

原告淮安市甲房地產開發公司與乙房地產開發公司（以下稱甲公司、乙公司）于2000年8月22日與12月9日分別簽訂了兩份聯合開發商品房合同。合同約定，由雙方聯合開發某綜合樓。合同簽訂后，甲公司在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設等方面做了大量工作，最終使整個開發項目得以順利完成，項目完成后，乙公司獲得巨大收益，但拒不依約向甲公司支付聯營中應得收益。為此甲公司訴至法院。庭審中，甲公司雖然訴稱其在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設等方面做了大量工作，但甲公司在聯合開發中并無實質性投入，本案合同實際上為乙公司掛靠甲公司進行房地產開發、甲公司收取管理費的掛靠性質的聯合開發合同。由此該案爭議點被歸納為：房地產掛靠開發合同是否有效。

二、類型化視角：合作開發房地產合同的效力區分

依照合作開發房地產合同主體是否具有相應房地產開發資質等級，合作開發房地產合同一般可分為三類：第一類為雙方都具有相應房地產開發資質等級的合作開發合同；第二類為僅有一方具有房地產開發資質等級掛靠開發合同；第三類為雙方都不具有相應房地產開發資質等級的合作開發合同。

依照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條的規定，“合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得相應房地產開發資經營資質或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。”由此不難認定，上述第一類合同為有效合同，第三類合同以起訴時至少一方具備相應資質等級來確定合作開發合同的效力。

對于第二類合作開發合同效力問題，司法實務中又區分為兩類：一是合作開發雙方都進行了實質性投入的合作開發合同；一類是一方不具備相應資質等級以具有資質等級的企業名義進行開發，并向對方繳納管理費的掛靠開發合同。其中對于第一類合同依法應認定為有效合同，而對于第二類掛靠開發的合同是否有效實務中有兩種觀點：一種觀點認為，掛靠開發合同為無效合同，理由在于掛靠開發名為合作開發實為資質借用，違反了法律行政法規有關企業資質的強制性規定。另一種觀點認為，掛靠開發合同有效。筆者認為后一見解為正確見解。

三、構成要件的視角：掛靠開發房地產合同的效力認定

依照民法原理，掛靠開發為雙方法律行為中的合同行為。依照《民法通則》第58條的規定下列民事行為無效：“（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經濟合同違反國家指令性計劃的；（七）違反法律、行政法規的強制性規定的。”

就本案合同而言，判斷掛靠開發合同的效力應考慮以下要件：第一，合同主體是否適格，即合同主體是否具備民事權利能力及民事行為能力；第二，合同內容是否違法，即是否存在以合法形式掩蓋非法目的情形；第三，是否存在違反法律、行政法規的強制性規定；第四是否損害社會公共利益。

（一）合同主體適格性問題

筆者認為，對實踐中存在的掛靠開發房地產合同，可區分為兩類：一類是不具備相應房地產開發資質等級一方借用具有相應資質等級的企業名義及資質進行開發，被掛靠企業僅收取管理費而對開發經營活動不做任何實質性貢獻的掛靠開發合同；一類是不就被相應房地產開發資質等級一方掛靠具有相應資質等級的企業，以其名以及資質進行開發，被掛靠企業收取管理費并對開發經營活動以自己名義進行實質性管理的掛靠開發合同。其中，第一類應認定為單純的名義借貸合同，即形式上的掛靠開發合同。第二類則為掛靠開發合同，即實質上的掛靠開發合同。本案中，甲公司作為被掛靠企業，不僅僅收取了管理費，而且在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設管理方面做了大量工作，最終使整個項目開發得以順利完成。這表明，甲公司在掛靠開發中不僅僅進行了名義及資質的借出，而且以自己名義進行了開發流程的實質性管理工作。性質上應認定為實質性掛靠開發合同。依照前述最高人民法院司法解釋，此類掛靠開發合同，雖然掛靠一方不具有相應資質等級，但該掛靠開發合同應認定為有效。

（二）合同內容合法性問題

從本案合同來看，本案合同約定掛靠開發的實質性內容為特定房地產開發經營項目。房地產開發經營項目并非國家禁止經營、限制經營及特許經營范圍。最高人民法院1993年《全國經濟審判工作座談會議紀要》第2條第3點規定：“合同約定僅一般違反行政管理性法規規定的，例如一般地超范圍經營、違反經營方式等，而不是違反專營、專賣及法律禁止性規定的，合同標的物也不屬于限制流通的物品的，可按照違反有關行政管理規定進行處理，而不因此確認合同無效。”最高人民法院《合同法司法解釋（一）》第10條也規定：“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營及法律、行政法規禁止經營規定的除外。”江蘇省高級人民法院民二庭也持此觀點。江蘇省高級人民法院《全省合同法疑難問題研討會研討問題報告》第1條“合同效力問題”第（二）點“無證（照）經營所簽訂的合同效力問題”認為，“如果交易本身并不違反法律、行政法規的禁止性規定，那么應認定合同有效，而在行政管理上，如稅收等可以補充。”意義即為：合同有效，但在行政管理法上可以補充之。所謂補充包括限期辦理手續，直至吊銷營業證照。依照法理，即使該企業營業證照被吊銷，吊銷前所為民事行為的效力也不應受到影響。

（三）是否違反強制性法律

對于合同合法性審查主要是審查合同是否存在違反法律、行政法規效力性強制性規定。對于掛靠開發房地產合同而言，持合同無效觀點的學者的主要理由就在于，掛靠開發房地產合同規避了法律、行政法規對于房地產開發經營資質等級的強制性規定。筆者認為，這一觀點有待商榷，理由如下：

第一，房地產開發經營資質等級規范性質上為行政管理規范。我國《城市房地產管理法》第30條規定了房地產開發經營企業的設立應經過登記、備案程序。但對未取得營業執照從事房地產開發經營的行為僅規定了“責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款”等行政責任。《城市房地產開發經營管理條例》第9條規定，房地產開發企業的主管部門應當對備案的房地產開發企業核定資質等級，房地產開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目。該《條例》第35條對不具備相應資質等級而從事房地產開發經營的企業規定了“處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政部門吊銷營業執照”的行政責任。從上述法律與行政法規對于欠缺相應資質等級從事房地產開發經營行為僅處以行政處罰，而未涉及其所從事的房地產開發經營合同效力問題。因此，此類資質規定性質上為行政管理規范，而非民事規范。違反此類規范僅應承擔行政管理法上的責任。實踐中，房地產開發企業因不具備相應資質等級，從而采取掛靠具備資質等級的企業進行房地產開發，以該企業名義進行房地產開發經營，并以繳納管理費的方式作為對價的模式并不鮮見。筆者認為，由于前述法律、行政法規對欠缺資質等級從事房地產開發的民事行為的效力并未作出規定，因此，以上述法律、行政法規認定掛靠開發合同無效，于法無據。

第二，行政規章及地方性法規對掛靠開發合同效力的影響問題。對于合同效力認定的法律依據問題。當前理論與實務界存在兩種不同觀點：第一種觀點認為，不能依據行政規章、地方性法規認定合同無效。理由在于，《合同法》第52條僅規定了違反法律、行政法規強制性規定的合同可以認定無效。第二種觀點認為，視情況可以依據行政規章、地方性法規認定合同無效。

江蘇省高級人民法院民二庭在《全省合同法疑難問題研討問題報告》中持第二種觀點。其理由在于：“一般情況下不能引用行政規章地方性法規認定合同無效，地方政府文件不能作為認定合同效力的依據。但如果該行政規章、地方性法規對應是對上位法，即法律、行政法規強制性規定的具體補充，或者是根據有權授權制定的，可以作為認定合同效力的依據；在上位法沒有規定時，如果該規定符合社會公共利益，可以依據合同法52條第四項的規定認定合同效力；如果合同目的和合同內容都不違反法律、行政法規的強制性規定，不能僅因合同違反行政管理規定，或者受到行政處罰而認定合同無效。”可見，司法實務中確實存在著以行政規章及地方性法規認定合同無效的情形存在。

筆者認為，即使依照行政規章及地方性法規，一方欠缺相應房地產開發企業資質等級的房地產實質性掛靠合同也應認定為有效合同，理由在于，作為國家行政規章的《房地產開發企業資質管理規定》中雖然規定了未取得相應資質等級的房地產開發企業不得從事相應房地產開發經營，但在法律責任條款僅規定了限期整改、罰款、吊銷營業執照及吊銷資質等級證書等行政責任，而未規定此類行為的民事效力。基于這一規章僅為行政管理規范，同時基于該規章對于不具備相應資質等級的開發經營行為僅規定了行政處罰責任，因此，以此類規范作為掛靠開發合同無效顯然于法無據。《江蘇省城市房地產交易管理條例》對此未作規定。因此即使承認行政規章、地方性法規可以作為認定合同無效的依據，本案掛靠開發合同也應認定為有效。

（四）公共利益要件

認定不具備房地產開發經營資質等級的企業掛靠具備資質等級的企業進行房地產開發經營是否違反公共利益得到問題，可以從立法對房地產開發企業資質等級與建筑企業資質等級性質及責任規定不同角度進行考察。

依照《建筑法》第13條規定，建筑企業只有經資質審查合格，取得相應等級資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。對于沒有資質、超越資質、沒有資質而借用資質所簽訂的建設工程承包合同，除了應承擔行政管理法上的責任外，所簽訂的合同應認定為無效合同。最高人民法院法釋（2004）12號文即持此觀點。

而對于房地產開發企業欠缺相應資質，最高人民法院僅規定了在雙方都不具備資質，且在起訴前仍無法取得的情形下才認定合作開發協議無效。對于僅有一方不具備相應資質等級所簽訂的合作開發合同，最高人民法院法釋（2004）12號文持合同有效觀點。筆者認為，依照前述對掛靠開發合同的分類，其中實質性掛靠開發合同是有效的，至于單純名義借貸的形式上掛靠開發合同，起訴前為取得相應資質等級的，應認定為無效。

篇(4)

第一條

為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

第二條在本省行政區域內國有土地上從事房地產開發經營及其監督管理活動，適用本辦法。

本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區國有土地上進行基礎設施、房屋建設、并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條

房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、資源節約、綜合開發、配套建設。

第四條

縣級以上人民政府主管房地產開發企業資質和房地產開發建設的部門（以下簡稱房地產開發主管部門），負責本行政區域內房地產開發經營的監督管理工作。

縣級以上人民政府發展和改革、規劃、國土資源、價格、工商行政管理等部門，按照法定職責做好房地產開發經營有關監督管理工作。

第五條

房地產開發主管部門應當支持房地產開發企業的合法經營行為，依法維護其合法權益，加強對房地產市場的規范化管理，建立健全房地產市場信息系統，定期公布房地產市場的供求信息和房地產開發企業的誠信經營情況，引導房地產業的健康有序發展。

第二章房地產開發企業

第六條從事房地產開發經營活動，必須依法取得房地產開發企業資質等級證書或者《暫定資質證書》。

房地產開發企業資質等級證書的有效期為3年。《暫定資質證書》的有效期為1年。房地產開發企業因經營情況需要延長《暫定資質證書》有效期的，原核發機關可以批準延長，但延長期不得超過2年。

資質等級證書和《暫定資質證書》不得出租、出借、轉讓。

第七條

設立房地產開發企業應當分別取得一、二、三、四級資質或者暫定資質，其資質條件是：（一）取得一、二、三級資質，注冊資本分別不得少于5000萬元、2000萬元、800萬元；具有建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類職稱或者執業資格的人員分別不得少于40人、20人、10人，其中，具有中級以上職稱的專職人員分別不得少于20人、10人、5人，持有資格證書的專職會計人員分別不得少于4人、3人、2人。（二）取得四級資質和暫定資質，注冊資本不得少于400萬元；其專職工程技術負責人應當具有建筑、結構專業中級以上職稱或者執業資格，專職會計人員應當具有助理會計師以上職稱。（三）國務院建設行政主管部門規定的其他條件。

第八條

房地產開發企業資質的核定權限為：（一）一級資質，由省人民政府房地產開發主管部門初審后，報國務院建設行政主管部門核定。（二）二、三、四級資質和暫定資質，由省人民政府房地產開發主管部門核定；其中，三、四級資質和暫定資質，可以委托設區的市、自治州人民政府房地產開發主管部門核定，報省人民政府房地產開發主管部門備案。

第九條設立房地產開發企業，應當依法向工商行政管理部門申請登記。

工商行政管理部門在審查設立房地產開發企業的申請登記時，應當書面聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第十條

房地產開發企業自領取營業執照之日起30日內，按照資質核定權限，持下列資料向房地產開發主管部門申請核發《暫定資質證書》：（一）營業執照；（二）企業章程；（三）驗資證明；（四）企業法定代表人的身份證明；（五）專業技術人員的資格證書和勞動合同；（六）法律、法規規定的其他資料。

第十一條

具有房地產開發企業資質核定權的房地產開發主管部門，自收到房地產開發企業的資質申請之日起20日內，做出審查決定。符合條件的，核發《暫定資質證書》；不符合條件的，不予核發，并書面告知理由。

第十二條

房地產開發企業應當在《暫定資質證書》或者資質等級證書有效期滿前30日內，按照房地產開發企業的資質核定權限，向房地產開發主管部門申請核定企業的資質等級，并提供以下材料：（一）要求核定資質等級的申請書；（二）企業的資質證書和法定代表人及技術、財務負責人的職稱證明；（三）符合本辦法第七條規定條件的相關證明材料；（四）執行房地產開發項目手冊和住宅質量保證書、住宅使用說明書的情況說明書；（五）已開發經營房地產項目的有關證明材料和負債說明書。

第十三條

房地產開發企業分立、合并或者變更企業名稱、經營場所、法定代表人、注冊資本的，應當在辦理工商變更登記后30日內，持本辦法第十條規定的資料，向原資質核定機關申請辦理資質注銷、變更手續；資質核定機關應當在5日內辦理完畢。

房地產開發企業破產、歇業的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，持書面申請和資質證書到原資質核定機關辦理資質證書注銷手續。

第三章房地產開發

第十四條

確定房地產開發項目，應當符合城市規劃、土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和房地產開發年度計劃的要求，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重改善城市人文、生態環境。

房地產開發年度計劃，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門會同發展和改革、國土資源、規劃管理部門制定。

第十五條房地產開發用地，除國家規定可以采用劃撥方式的以外，應當依照法定程序，以公開競價出讓方式取得。

縣級以上人民政府國土資源行政主管部門審批房地產開發用地時，對下列事項，應當分別書面聽取同級城市規劃、房地產開發主管部門的意見：（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；（二）城市規劃設計條件；（三）基礎設施和公共設施的建設要求；（四）基礎設施建成后的產權界定；（五）項目拆遷補償、安置方案；（六）房地產開發企業的資質和誠信情況。

第十六條

房地產開發企業應當嚴格執行國家節能省地的有關規定，建造節能省地型住宅、實行綜合開發、配套建設。嚴格控制在城市規劃區內零星征地、分散建設。

第十七條

依照國家有關規定，鼓勵房地產開發企業通過公開招標投標方式，進行經濟適用住房的開發經營，其建設用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規定的優惠政策。經濟適用住房的開發建設用地，不得改變其土地用途，變相進行商品房開發經營。

第十八條

房地產開發企業承擔房地產開發項目，應當符合下列規定：（一）四級資質或者暫定資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過5萬平方米；（二）三級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過15萬平方米；（三）二級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過25萬平方米；（四）一級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不受限制。

第十九條

建立房地產開發項目資本金制度。房地產開發企業應當按照國家規定的標準，將項目資本金到開戶銀行專戶儲存。實施分期開發的項目，可以按照投資比例分期專戶儲存。房地產開發企業在辦理房地產開發項目建筑工程施工許可證時，應當提交該項目資本金專戶儲存的憑證。

第二十條房地產開發企業開發建設房地產項目，應當符合建筑工程質量、安全標準、勘察、設計、施工的技術規范。

第二十一條

房地產開發項目竣工后，施工單位應當向房地產開發企業申請竣工驗收；房地產開發企業應當自接到申請之日起20日內，組織勘察、設計、施工、工程監理等單位進行竣工驗收。對涉及公共安全的內容，房地產開發企業應當向城市規劃、公安消防、人防、環保等有關部門申請專項驗收；有關部門應當自接到申請之日起20日內進行專項驗收。房地產開發項目經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目經驗收合格后，施工單位應當向房地產開發企業提交質量保證書。質量保證書中應當明確保修范圍、保修期限和保修責任等內容。房地產開發企業應當自驗收合格之日起15日內，將竣工驗收報告和城市規劃、公安消防、人防、環保等部門出具的認可文件，提交房地產開發主管部門備案。

第二十二條

房地產開發企業在房地產開發經營活動中應當遵循誠實守信的原則，將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，按季度送房地產開發主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十三條

房地產開發項目的轉讓，應當符合法律、法規規定的條件。受讓人應當具有相應的資質。轉讓人和受讓人自該項目土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到項目所在地房地產開發主管部門備案。

第二十四條

房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：（一）已取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證；（二）高層建筑工程進度達到設計形象進度的三分之一以上，其他建筑工程進度達到設計形象進度的二分之一以上；（三）已確定工程施工進度和竣工交付日期。

第二十五條

房地產開發企業向設區的市、自治州或者縣級房地產開發主管部門申請商品房預售許可證明時，應當提交下列資料：（一）土地使用權證書、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證復印件；（二）營業執照和資質證書復印件；（三）工程施工合同復印件；（四）預售商品房分層平面圖；（五）符合本辦法第二十四條第（二）、（三）項規定的證明材料；（六）商品房預售方案。

第二十六條

房地產開發主管部門應當自受理商品房預售申請之日起10日內，作出審查決定。符合預售條件的，予以許可，核發商品房預售許可證明；不符合預售條件的，不予許可，并書面告知理由。

未取得商品房預售許可證明的在建商品房，房地產開發企業不得向預訂人收取任何費用。

第二十七條

房地產開發企業、中介服務機構、廣告公司、媒體制作和商品房預售廣告，必須載明商品房預售許可證明的文號。預售商品房廣告、宣傳資料、商品房項目模型應當真實，不得進行虛假宣傳。

第二十八條房地產開發企業銷售商品房，應當采用國家統一制訂的商品房買賣合同示范文本，與買受人協商簽訂書面合同。

第二十九條

房地產開發項目的轉讓和商品房的銷售價格，由當事人商定。其中，經濟適用住房的銷售價格與租賃價格，實行政府指導價或者政府定價，并向社會公示。

第三十條

房地產開發企業向買受人交付商品住宅時，應當按照國家規定提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質量保證書和商品住宅買賣合同的約定，承擔保修和賠償責任。

第三十一條

房地產開發項目應當自交付買受人使用之日起分別具有以下最低保修期限：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，最低保修期限為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年；（三）供熱與供冷系統，最低保修期限為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。

其他項目的保修期限，由房地產開發企業與買受人在合同書中約定。

第三十二條

房地產開發項目在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

第三十三條

房地產開發主管部門應當建立健全房地產開發經營的監督機制，向社會公布舉報投訴的方式，保障買受人的合法權益。

第五章法律責任

第三十四條

違反本辦法第六條第一款規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，依照國家規定，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十五條

違反本辦法規定有下列行為之一的，由房地產開發主管部門責令改正，給予警告，有非法所得的沒收非法所得，可并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）違反第六條第三款規定，出租、出借、轉讓資質等級證書或《暫定資質證書》的；（二）違反第十三條規定，不按規定到原資質證書核發機關辦理資質證書變更手續的；（三）違反第十九條規定，未按規定辦理房地產開發項目資本金專戶儲存手續的。

第三十六條

房地產開發企業違反本辦法第三十條、第三十二條規定，向買受人交付商品房時未提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，或者不按規定履行保修義務的，房地產開發主管部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，將其不良行為在企業信用檔案中記錄并向社會公示，可處以5000元以上20000元以下的罰款。

第三十七條房地產開發企業違反本辦法規定的行為，法律、法規規定處罰的，從其規定。

篇(5)

【關鍵詞】開發項目；產品定位；可行性；矛盾

前言：在進行房地產開發項目的市場定位時，開發商老總們時常感到難。主要因為項目定位時，要面對很多問題，具體地說項目操作層面的矛盾主要體現在：項目區域市場與具體地塊自身條件的矛盾；項目未來規劃設想與項目開發成本的矛盾；城市經濟環境與項目區域市場環境的矛盾；政府城市規劃設想和公司經營水平的矛盾等等。只有把這些矛盾合理地解決了，項目定位工作才能成功完成。

1、房地產開發項目產品定位必須解決的矛盾

1.1隨著土地供應手段的日益透明，不少開發商拿地比較困難，絕大部分開發商是在拿到地塊的時候才開始考慮市場操作細節。由于地塊不利因素已成事實，所以項目定位的難度較高，如何依據地塊特點來確定項目定位，是當前西海岸開發商面臨的困惑之一。

1.2房地產的投資回報方式與其他形式的房地產產品相比有其不同之處，其它形式的房地產產品的投資開發大部分以物業的銷售來體現投資回報，僅需要注重產品本身及相應的產品功能，只要滿足市場消費即可。而商業房地產價值體現的方式與之相比有著顯著的區別，往往要在注重產品本身之外，更要注重產品的商業形態和經營模式。如社區型商業房地產需要考慮商業長期良好經營的可行性以及商業經營的品牌化，使該商業物業價值增值得以體現。

1.3房地產業是一個集成產業，房地產商主要是將設計、施工、材料、裝修等方面的公司協調在一起，進行高效率的運作，建造出高質量的房屋，最終銷售給客戶，獲得利潤回報。為了協調這些上下游行業或產業間的關系，房地產商的協調和管理水平很重要，要不斷提高自身的管理水平，降低管理成本。如何降低管理成本呢？

2、商業房地產項目開發的幾種方式

2.1總價密碼是指房地產項目定位一定要注意房子的總價問題。客戶在買房時非常注意房屋的總價，其實一個人在買房時心里都有一個可以接受的總價。產品定位應該是總價定位，而不是單價定位。戶型面積大小對總價影響很大，要滿足這些客戶群的需要，必須在戶型選擇和設計上下功夫。產品定位應注意：不要盲目跟風；警惕成功經驗。產品定位時不能簡單拷貝別的項目，注意分析土地密碼。盲目跟風往往會不按土地的實際情況辦事，最終造成項目的失敗。

2.2從商業房地產項目投資的經濟效益和社會效益二者有機結合起來考慮，房地產開發企業持有產權、出租統一經營商業物業，能夠更好地為商業經營活動提供服務，開發企業作為該物業的建設開發者及擁有者，在產品使用上有著不可替代的優勢，能夠充分體現開發建設時的初衷和定位，可以長期地、有效地控制物業商業活動，并根據商業活動的時效性，不斷對產品的適應性作出相應的商業業態的調整，選擇定向的商業運營客戶群體，提供有效的商業服務和物業配套。

2.3首先，社區型商業房地產項目是中小規模的商業房地產項目，在開發時要對社區范圍內的商業經營活動的市場客戶需求進行分析，具體來說，就是要結合該項目的商業服務的輻射區域特點，了解該項目商業經營商的需求，以商業經營活動的形態要求和目標為導向，制定自己的商業房地產產品開發的功能定位和用途；社區型商業房地產應開發出滿足社區居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復合型的商業經營產品，在項目開發的前期階段，把商業功能用途與該項目的前期規劃設計方案緊密結合，設計出與本項目商業經營相匹配的平臺。那么，這個商業物業形態就能夠提供一個滿足商業經營和商業消費活動的場所，更重要的是能夠符合商業經營活動本身的市場需求，使商業經營的收益得以體現。成功的經營反過來會提升該商業物業本身的價值，并形成商業經營活動與物業價值的有機聯系和相互促進。

3、房地產開放項目的可行性探析

3.1從2011年看，典型開發商呈現一定區域分布特征。由于主城區地價高企，本地開發商大多聚焦于近郊和遠郊發展；資金實力較強的央企和港資典型企業仍將重心主城區；全國性和區域性典型開發商則市區、近郊和遠郊均有分布。

3.2房地產開發一定要注意時間成本，必須盡量縮短開發時間。產品定位、營銷策略直接影響房地產項目的開發周期。開發周期越短，資金回籠越快，開發風險就越低，資金成本、管理和經營成本也就越小，房地產企業的經營狀況才會越好。為了縮短開發周期，降低時間成本，房地產開發應該注重產品定位和營銷定位；同時要注意盡量縮短拆遷時間。

3.3長久發展的可行性。對于一個有長足發展思路的開發企業來說，它的每一個項目就是其企業品牌的具象體現，而項目定位的難題在于項目長久可持續發展的問題，尤其是規模超大的房地產項目，對于項目分期開發中各期自身產品定位的細分和合理性尤其重要。

4、結語：

房地產開發項目在我國房地產行業中的起步較晚，對于一個有長足發展思路的開發企業來說，它的每一個項目就是其企業品牌的具象體現，而項目定位的難題在于項目長久可持續發展的問題，尤其是規模超大的房地產項目，對于項目分期開發中各期自身產品定位的細分和合理性尤其重要。市場化運作模式正在實踐中不斷完善。社區型房地產作為房地產中的一種形式，也在越來越多地與區域住宅項目開發相結合。商業房地產的開發企業應不斷提高運作此類房地產的能力，更好地開發經營此類型的商業房地產，真正地、最直接地服務于社區居民，完善城市商業功能，提升整個區域的房地產價值。

參考文獻：

[1]許秀萍.房地產市場區域差異成因及其對策分析[J]；浙江工商職業技術學院學報；2011

[2]顧學扣.論房地產開發項目成本控制的主要措施[J]；中國新技術新產品；2011

[3]陳文蘭；；淺談房地產項目的成本優化[A]；河南省土木建筑學會2010年學術研討會論文集[C]；2010

篇(6)

關鍵詞：房地產開發企業；財務管理；對策

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A

引言：

房地產行業近幾年發展極為迅速，逐漸成為影響國民經濟的產業。財務管理作為唯一的價值管理手段，是房地產企業管理工作中的核心。對房地產企業而言，財務管理是對企業生產經營過程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進行有效預測、規劃、核算、控制、分析與考核，并對整個過程中所涉及的財務關系進行有效處理的經濟管理工作。

房地產開發企業財務管理的含義及特點

（一）房地產開發企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理的重要組成部分。

（二）房地產開發企業財務管理特點：房地產企業的開發項目投資額通常比較大，企業成本的回收期相對較長，資金鏈條可以說是決定企業生存與發展的重要生命線。在較長的開發周期當中，企業經營所需的資金可以說是點多面廣，因而資金籌集任務重、財務管理風險高成為房地產企業財務管理工作的基本特點。

二、房地產開發企業財務管理內容及任務

企業財務管理的內容是由企業資金運動過程決定，資金運動包括資金的取得、使用、耗費、收入和分配，即以價值形式反映企業對生產資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產成果的實現和分配。

房地產企業財務管理的內容

對開發企業資金籌集的管理

對開發企業開發成本及費用的管理

對開發企業資金投資運用的管理

對開發企業稅務籌劃的管理

對開發企業利潤分配的管理。

房地產開發企業財務管理任務

籌集、管理和用好資金，保證企業生產經營的需要，加速資金周轉，不斷提高資金運用的效能；

積極組合資金，開辟房地產經營市場，實現住宅商品化；

通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低經營成本，提高投資效益和經濟效益；

4、合理的納稅籌劃，合法的降低稅務成本，盡量最大限度地提高稅后利潤；

5、按照企業實際情況，做到合理分配稅后利潤，為企業可持續發展提供強勁堅實的基礎。

三、房地產開發企業財務管理存在的問題

（一）資金管理體系不完善

房地產企業財務管理是一項系統性的工程，管理工作涉及到企業發展及投資項目建設的方方面面，部分地產企業雖然按照相關要求進行年度投資規劃的制定，卻并未對規劃的目標進行有效分解，季度及月度計劃管理也基本不存在；同時，因項目投入的不同以及制度規范約束性不足的影響，一些房地產開發企業內部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財務管理無法對資金進行集中的管理與使用。

管理制度形式化

財務管理制度基本流于形式，無法發揮其應有的積極作用是多數企業財務管理工作中面臨的首要問題。多數地產開發企業財務管理對于收支的審批流程缺乏規范性，審批人員并未在制度授權的范圍之內開展審批工作，審批手續不完整的問題普遍存在；同時，房地產企業財務管理工作中，存在費用開支標準不清的問題，費用開支所執行的實際標準相對混亂。可以說，財務管理并未依照管理制度的標準要求進行嚴格地落實與開展，管理制度基本流于形式。

審計監督力度不足

盡管多數房地產開發企業內部設有相應的審計監督部門，也制訂了必要的審計監督制度，但我認為通過企業內部審計，還有一個作用那就是通過對前一階段的總結、回顧，對經營業績作出客觀的評價，找出存在的問題并在下一階段中避免并解決這些問題。但基于各種因素的影響，審計工作對企業財務管理的監督作用無法得到切實發揮，企業審計監督部門對財務管理工作的監控力度嚴重不足。同時對企業未來的發展形成一定的制約，而加強對企業財務管理工作的優化與完善可謂勢在必行。

融資渠道單一

目前，我國絕大多數房地產開發企業的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進工程項目的開發。但近年來，國家對于房地產市場的各項調控政策陸續出臺，而銀行對于房地產企業融資的監管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產開發行業的投入門檻可以說越來越高。而財務管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運行構成了直接的影響與威脅。

稅負居高不下

一直以來房地產開發都是高稅負的行業，企業在經營發展過程中所承擔的平均稅負要遠高于其他行業。但目前，企業財務管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因對現行稅法及相關會計政策缺乏深入且到位的理解，企業財務管理無法運用恰當的稅收籌劃手段來降低企業稅負，企業稅負居高不下，而這無形中加劇了企業財務及財務管理的負擔。

四、完善房地產開發企業財務管理措施

建立健全資金管理體系

房地產企業要對現有的資金管理體系進行完善與健全，根據企業發展現狀及市場環境進行全面預算的編制，在此基礎上將企業資金規劃目標進行有效分解，依據項目的開展進度制定出資金使用的整體規劃表，依照有計劃不超支、無計劃不開支的基本原則對企業資金進行有效使用；同時，企業還必須設置專門的臺賬，定期對專項資金的使用狀況進行實時的跟蹤與管理，保證企業每一筆資金都可以得到規范的使用。

加強財務管理制度建設

房地產開發企業要對現行的財務管理制度進行加強，首先要對內部財務部門的基本職能進行有效強化，加強會計崗位的監督職能；對各項經濟業務的收支及審批程序等進行統一規范，并明確審批人員的職責、權限和義務；對費用開支的管理口徑進行標準化規定，根據不同的業務需求制定出資金費用的管理方式，并通過核算與監督手段的融入來保證財務管理制度的有效落實。

加強投資項目中期的資金管理

在現今的房地產開發項目中，由于不良的資金管理而導致在建項目資金不足，后續資金跟不上的情況時有發生。這就要求房地產企業在開發過程中加強運作中的資金管理，杜絕不良資金流動。資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業要合理調撥、統籌安排、把資金分配搞好。房地產開發企業應建立以結算為中心形式的資金管理機構，起到統籌安排使用資金的作用。

建立完善內部控制制度

內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整，維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產開發企業各項經營活動有效實施而制定的各種業務操作程序、管理方法與控制措施的總稱#包括為保證房地產開發企業經營戰略目標的實現，根據經營環境的變化，對房地產開發企業戰略制定、經營和管理過程中的風險進行識別、評價和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環節，房地產開發企業需要具體制定印章使用管理、票據領用管理、預算管理、資金借貸管理、擔保管理、資產管理、職務授權及人制度、信息系統安全管理、信息披露管理等多項專門管理制度進行規范、控制。

（五）加強外部監督、充分發揮外部監督的作用

在會計監督中單純強調會計監督是不夠的，必須強化對會計工作的外部監督，也就是加強政府監督和社會監督。我國審計、稅務、財政、物價等部門應當依照有關法律、行政法規規定的職責，對房地產開發企業的會計資料實施會計監督檢查。審計、稅務、財政、物價是代表政府利益的經濟監督部門。在執法中，應加大政府綜合力度，審計監督主要應放在對房地產開發企業的預算執行、計劃完成、財務收支情況及承擔國家投資項目的監督上；財政監督應當以房地產開發企業會計信息質量為主，對房地產開發企業的事業收入應監控其(收支兩條線)的落實執行情況；稅務監督是對房地產開發企業納稅人依法納稅情況的監督。審計、財政、稅務等部門應加強溝通，加大處罰力度，對違房地產開發企業法違紀的行為決不講情面，樹立政府整體形象的監督權威。

（六）強化房地產開發企業經營風險意識

加強風險管理是現代房地產開發企業管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產開發企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。風險意識必須滲透到房地產開發企業各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領導干部，一定要樹立風險觀念，每個經濟行為和經濟過程都要想到風險。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。

五、結束語

房地產開發具有高風險、高收益、投資期限長的特點。一個開發項目需要經過從策劃、設計、招標、施工到營銷等階段。財務管理作為現代房地產企業內部管理體系中的核心環節，對企業的經營、管理與發展都發揮著不可忽視的重要作用。企業要想在市場經濟中站穩腳跟、謀求發展，就必須加強財務管理理念，優化并完善順應適應市場經濟發展的現代企業財務管理體系。

參考文獻：

[1]李紅.房地產開發企業的全過程財務管理探討[J].中國總會計師.2010.01

篇(7)

為加強房地產資質管理，規范房地產開發企業經營行為，促進我市房地產市場的健康平穩發展，根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248號)、《*市房地產開發辦法》、建設部《房地產開發企業資質管理規定》、廣東省建設廳《轉發建設部關于規范房地產開發企業開發建設行為的通知》規定，現就2009年我市房地產開發企業資質年檢工作的有關事項通知如下：

一、房地產開發企業資質年檢范圍

凡由市建委核發的房地產開發企業資質證書的房地產開發企業必須按時辦理資質年檢。

2009年的房地產開發企業資質年檢工作在3至12月份進行。各企業參加年檢的具體時間為本企業資質證書編號最后一位數相對應的月份數，即資質證書編號最后一位數為3、4、5、6、7、8、9的，年檢月份分別為3、4、5、6、7、8、9月，資質證書編號最后一位數為0、1、2的，年檢月份分別為10、11、12月。

二、房地產開發企業資質年檢時間

開發企業必須在年檢當月的1號前（如資質證尾號為3的年檢企業，必須在3月1日前填寫并上報資料），登錄*城市建設網填報年檢資料，并將網上“房地產開發公司資質年檢表”打印后，連同年檢相關資料送到*市政務服務中心市建委窗口辦理。

三、房地產開發企業資質年檢的主要內容

1.房地產開發經營業績，包括年度完成房地產開發投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積情況；

2.房地產開發項目資本金到位、使用情況和工程技術人員、經濟管理人員的配備情況；

3.遵守房地產資質證書、項目手冊管理情況，開發建設項目竣工驗收及交付使用情況；

4.工地閑置和工程停緩建及管理情況；

5.繳交土地出讓金、市政配套費、社保、勞動保險金等稅費情況；

6.遵守規劃、土地、統計、城市管理等有關法律、法規的情況；

7.對群眾投訴的處理情況。

四、房地產開發企業資質年檢需報送的材料

1.房地產開發資質年檢（申報）表（要認真如實填寫公司基本情況、人員及經營業績）；

2.房地產開發企業資質證書（副本）；

3.近三年經區（縣級市）建設行政主管部門年檢通過的房地產開發項目手冊（與開發資質相對應用地的項目）；

4.房地產開發企業統計年檢證；

5.企業法人營業執照副本及股東手冊；

6.企業資金驗核報告或上年度的財務審計報告；

7.房地產開發項目建設用地文件（包括建設用地規劃許可證及加名和轉名文件、建設用地批準書或國有土地使用權證）；項目結束的，需提供竣工備案（驗收）證明；

8.外商投資企業批文和證書（外資、合資企業提供）；

9.近三年開發項目竣工備案和規劃驗收情況；

10.如變更資質證書內容、非項目公司增加新項目、暫定資質晉升三級資質的，需寫申請注明變更內容和要求。

五、房地產開發企業資質年檢標準

1.有房地產開發項目（在建項目或有效期內的房地產開發經營用地），正在按計劃推進、開發經營正常，業績良好，企業無違法、違規經營行為，報送年檢資料齊全，專業技術人員符合要求，予以通過年檢。

2.有下列情形之一的，不通過年檢：

（1）未報送項目手冊年檢或年檢不通過的；

（2）不報送統計報表的；

（3）開發建設項目未經驗收或驗收不合格交付使用的，商品住宅交付使用時不按規定發放《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的；

（4）發生重大質量事故，情節嚴重的；

（5）企業虧損嚴重、資不抵債、瀕臨破產的；

（7）對群眾投訴的經查明有過錯行為又不及時糾正的；

（8）由我委前置審批的項目公司私自變更原用地方股東的。

3.有下列情形之一的，注銷資質證書：

（1）開發項目竣工兩年以上或連續兩年沒有經營業績的；

（2）不按時申報年檢超過兩個月以上的；

（3）有違法經營行為的。

被注銷資質的，從注銷之日起6個月內不得重新申報資質。

六、年檢結果公布辦法