序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產企業經營分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：貨幣政策；經營績效；房地產業

一、引言

自從2003年以來，我國對房地產市場的調控增多，其中貨幣政策調控較為頻繁，對房地產企業的影響較為廣泛。多數學者從理論上對房價這一民生問題進行了深入研究，并結合貨幣政策的影響，為貨幣政策調控提供了重要的理論基礎。大量研究認為，房地產行業資金投入量大，所以貨幣政策調整對房地產行業發展影響非常大。但是研究基本上圍繞房價展開，因此對于貨幣政策的影響研究尚存在一些不足。其一是因為我國地區間的差異較大，房地產發展不均衡，如果以房價作為研究的對象，無法真實反映貨幣政策對企業的影響。其二，房地產企業作為經濟的主體，更關心企業自身的發展，房價很大程度上受外界供需因素的影響，并非企業關心的核心問題，因此，以房地產企業為研究對象，深入探討貨幣政策對微觀企業經營績效的影響具有重要的研究意義。不僅為房地產企業經營決策提供建議，更是為政府貨幣政策調整提供借鑒和參考。房地產上市企業是房地產行業重要組成，在行業里具有典型代表性，且上市公司數據可控性強，在研究貨幣政策影響時，上市公司既具有較強的代表性，又具有較強的操作性，因此成為理想的研究對象。

從數據上看，2010年至2013年房地產市場持續走高，2014年各項數據有所下降，這與當時宏觀經濟不景氣以及房地產市場自身調整有很大的關系，此時房地產市場進入了調控政策的拐點，市場不斷降溫。2015年開始房地產市場呈逐步回暖的趨勢。眼下，中國的貨幣政策正從穩健略偏寬松朝“穩健中性”轉變。2017年春節過后的第一個工作日央行上調了逆回購利率和SLF（常備借貸便利）利率，而在2017年春節放假前，MLF（中期借貸便利）利率也已上調。這一舉措提高了銀行放貸的資金成本，進而會影響按揭貸款利率。這也是貨幣政策調整對房地產企業經營績效影響的表現之一。

二、文獻回顧

對于貨幣政策調整對房地產企業經營績效的影響，國外學者進行了相關方面的研究。例如Gaike Warren與Clark Scott（2005）[1]的研究表明美國政府出臺的各項政策，有關房產稅、貸款及信用評級政策、土地監管政策等方面來影響房地產市場的發展。Kling和McCue （1991）[2]從宏觀經濟政策變量的變動（如利率和貨幣供應量的變動）的角度研究房地產企業的影響，結果發現影響效果并不明顯著，但是存在潛在的影響。Kashyap （1991）[3]認為， 貨幣政策緊縮雖然會使銀行貸款減少，但企業的商業信用融資卻增加了，緊縮性貨幣政策會導致企業無法獲得貸款，在企業又缺少其他融資渠道的情況下，企業資金緊張，導致最終產出降低。Ben Bernanke 和Mark Gerlter（1995）[4]指出利率上升將影響借款人的資產狀況，股價下跌，資產狀況惡化，商業銀行可用于發放貸款的資金減少，商業銀行等金融機構為了資金回收防范風險將減少對資產狀況不佳企業的貸款，導致市場經濟中資金減少，最終影響實體經濟產出。Bredin（2011）[5]的研究表明貨幣政策對房地產信托投資基金產生源源不斷的影響，而股利通道是產生這一影響背后的驅動力。Gabriel（2014）[6]研究表明非常規的擴張性貨幣政策沖擊是房地產市場利率下降的關鍵，住宅建筑商和房地產投資信托基金市場的股本回報率得到了提高。

在我國，有關貨幣政策對房地產企業經營績效影響也有大量的研究。王曼怡、劉同山（2010）[7]在理論分析的基礎上，使用金融加速效應分析貨幣政策與房地產企業之間關系，研究指出貨幣政策調控效果跟房地產企業規模有關。認為會比政策對小房地產企業影響顯著，對大房地產企業影響效果不如小房地產企業，指出大型房地產企業資金雄厚可以抵消貨幣政策調控帶來的影響。宋芳秀等（2011）[8]使用滬深73家房地產上市公司作為研究對象，選取1998-2007年總共9年的數據，研究利率與房地產上市公司投Y情況的關系，指出投資與利率之間不存在明顯因果關系，利率因無法區分投資需求和剛性需求導致調控效果不明顯，另外國有資本或國有資本控股背景附帶的資金保障削弱了利率機制的作用和政府調控的效果。陳歡、馬永強（2013）[9]采用2008-2011年房地產上市公司數據作為研究對象，研究貨幣政策與房地產企業融資決策的關系，研究結果表明，存款準備金率和貸款基準利率的變動對企業融資決策具有重要的影響。程正中、張緒通（2015）[10]利用59 家房地產上市公司2003-2013年的數據進行實證研究后發現貸款利率、存款準備金率和貨幣供應量的提高都對房地產企業盈利能力有負面影響。戶青等（2016）[11]以2007-2014年滬深A股上市公司為研究對象，研究貨幣政策對企業績效的影響，結果表明貨幣政策緊縮對企業績效具有顯著的負面影響。

三、我國貨幣政策調整與企業經營績效

（一）存貸款利率調整與企業經營績效

房地產企業對銀行貸款的依賴性強，企業的60%的資金來源于銀行貸款，利率的上市導致企業資金使用成本上市，影響企業的開發投資。房地產企業負債融資水平較高，融資的成本易受市場因素的影響，進而影響房地產企業的經營績效。房產作為一種價格較高的特殊商品，一次性購買的成本和費用較高，消費者購買多采用抵押貸款的方式。利率上升將抑制購買的需求，導致房地產銷售下降。利率的調整還會影響房地產企業的資本結構，當企業預期利率上調時，會更多考慮長期負債的融資方式；預期利率下降時，企業將減少長期負債，偏向于短期負債。從圖1可以看出，除了2007年異常波動外，貸款利率處于下降周期，房地產企業所獲取的資金成本下降，企業經營績效（凈資產收益率和營業利潤率）不斷提升。且同時期房地產企業不斷增加，說明在此期間房地產業是有利可圖的。

圖1 貸款利率與房地產業經營績效的關系

（二）存款準備金率調整余企業經營績效

央行貨幣政策提高銀行體系的存款準備金率，導致商業銀行無法通過資產負債結構（如發行票據、減少債券持有或者其他金融創新產品）抵消存款準備金率上升減少的貨幣量，銀行在面臨這種融資約束下的貸款決策也會發生變化。1央行每上調0.5%的存款準備金率將凍結商業銀行3500億元的資金，導致商業銀行的貸款能力受限。因此，存款準備金率的提高減少了市場的流動資金，商業銀行提高貸款難度，貸款額度受限，最終導致房地產需求下降，住房銷售量下降，房地產企業住房庫存增加，資金周轉率下降，降低企業的經營績效水平。

（三）貨幣供應量調整與房地產業經營績效

貨幣供應量對房地產企業經營績效有著重要的影響，特別是房地產開發投資和住房價格的影響。寬松的貨幣供應量提升房地產企業的投資信心。2009年寬松的貨幣政策，使得大量貨幣流向房地產，房地產開發投資同比上一年增長了22.4%，商品房銷售同比增長96.5%。大量研究表明，貨幣供應量與房價呈現顯著的正相關。多年來，我國M2保持著高速增長，2009年年末M2余額為60. 6萬億元，同比增長27. 7%；2010年年末M2余額72. 6萬億元，同比增長19. 7%；2016年末M2的余額達到155萬億元，同比增長11.3%2。寬松的貨幣政策為房地產企業獲得足夠的資金，且資金成本降低極大促進了房地產企業的開發投資。在此期間，房地產企業獲得資金比較充裕，消費者購房貸款的資金能夠有效保障，增加了住房的交易，推動了房價的快速上漲。圖2反映了1995-2015年貨幣供應與房地產經營績效的關系。從圖中可以得出：貨幣供應量（M2）的變化與房地產經營績效具有較強的線性相關，貨幣供應下降的兩個階段（1999年前和2009年后）均伴隨著房地產業凈資產收益率和營業利潤率的下降。

圖2 貨幣供應與房地產業經營績效的關系

注：數據來源于中國統計局數據，部分數據來源于CEIC數據庫和國泰安數據庫。

四、結論

本文從貨幣政策調整的角度探討房地產企業經營績效的影響因素。本文發現，利率、存款準備金率的變動對房地產企業經營績效具有負向作用。房地產企業資金需求量大、資金使用周期長等特點，導致其經營績效對資金價格較為敏感。而市場利率的調高直接增加了房地產企業的資金價格，增加了房地產企業成本，降低企業經營績效水平。貨幣供應量的變動對房地產企業具有正向作用，寬松的貨幣供應量將有助于提升房地產企業的經營績效。因此，房地產企業在面臨貨幣政策調節的不確定性下，應積極調整企業融資策略，拓寬企業融資渠道、調整企業資產結構，提升企業的經營績效。

參考文獻：

[1]Gaike Warren， Clark Scott. National Evaluation of the US Department of Housing and Urban Department Lead-Based Paint Hazard Control Grant Program：Study methods [J]. Environment Research. 2005，98（3）： 315-328.

[2]Kling J L， Mccue T E. Stylized Facts About Industrial Property Construction[J]. Journal of Real Estate Research， 1991， 6（3）：293-304.

[3]Kashyap， A. K，Stein， J. C. and Wilcox，D. W. Monetary Policy and Credit Conditions：Evidence from the composition of External Finance [J]， The American EconoraicReview. 1991，83（1） ：78-98.

[4]Ben Bernanke， Mark Gerlter. Inside the black box：The Credit Channel of Monetary Policy Transmission[J]. The.Journal of Economic Perspectives. 1995，9（4）： 27-48.

[5]Bredin D， O'Reilly G， Stevenson S. Monetary policy transmission and real estate investment trusts[J]. International Journal of Finance & Economics， 2011， 16（1）：92C102.

[6]Gabriel S A， Lutz C. The Impact of Unconventional Monetary Policy on Real Estate Markets [J] . Social Science Electronic Publishing， 2014， 197（6）： 100-116.

[7]王曼怡，⑼山.我國房地產業金融加速器效應研究――基于面板數據的實證分析[J].經濟與管理研究，2010， （09） ：88-92.

[8]宋芳秀，王一江，任顳.利率、實際控制人秀型和房地產業上市公司的投資行為[J].管理世界，2010， （04） ：24-31.

[9]陳歡，馬永強. 貨幣政策調整與房地產企業融資決策：由2008～2011年房地產上市公司觀察[J]. 改革，2013， （05）：25-32.

[10]程正中，張緒通. 貨幣政策對房地產企業經營績效影響研究[J]. 會計之友，2015，（07）：69-73.

[11]戶青， 陳少華， 賀琛. 貨幣政策、財務靈活性與企業績效關系的實證考察[J]. 統計與決策， 2016（15）： 169-172.

注釋：

篇(2)

一、房地產企業財務預算管理現狀

現階段房地產企業發展過程中主要出現了以下問題：

首先房地產企業財務預算管理模式不夠先進，現階段房地產企業在財務預算管理過程中使用的方法過于落后，從而導致財務預算不能對房地產企業經營管理提供有效的借鑒，同時也限制了房地產財務預算工作的開展，房地產財務預算工作的局限性也促使財務預算工作不能形成全方位的財務控制規模，從而降低了整體企業的財務管理能力；其次在目前房地產企業預算管理機制不夠完善，在房地產企業發展過程中，企業管理人員大多將工作重點放在了經濟開發、規模擴張上，對財務預算管理工作的關注力度不夠，從而導致房地產企業財務預算管理人員專業素質不足，且沒有合理規范的財務預算管理工作標準，再加上財務預算管理機構設置不夠合理等原因導致房地產企業財務預算管理不足以應對現階段房地產企業經濟發展的需要；最后房地產企業在財務預算管理過程中的監管力度不足，現階段房地產企業在財務預算管理過程中由于沒有規范的財務預算管理工作規范及財務預算責任管理規范，房地產企業財務預算管理過于形式化，從而導致房地產企業財務預算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產企業財務預算管理目標制定后的落實力度，也影響了房地產企業財務預算工作進一步開展。

二、財務預算管理對于房地產企業發展的作用

房地產企業自身的發展特點決定了在其發展過程中預算管理的重要作用。一方面房地產企業資金流動頻率較密集，且資金投資流出、流入數額較大，如在地皮拍賣過程中資金大多在一億以上，這種情況導致房地產行業不夠集中，而在我國房地產企業中，并沒有出現房地產市場份額一家獨大的狀況；另一方面房地產企業受相關國家機構的管理，因此國家政策的變化會導致房地產企業經營過程中出現一定的風險，且這種風險是不可控制的，因此在房地產企業預算管理過程中應加強對政策變動帶來的風險因素的考慮，并制定一定的風險管理措施，從而促使房地產企業健康長久的發展。財務預算管理可以降低企業經營安全風險，在房地產行業經營過程中財務預算管理工作可以通過規范的管理方式，然后對房地產企業經營過程中的決策進行綜合分析、復核，詳細制定經營決策風險預估方案，從而為房地產企業決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業管理人員決策失誤而導致的財產損失。同時有效的財務預算管理工作也可以促使房地產企業財務管理的規范進行，財務預算管理可以以房地產企業生產經營及承攬項目的實際需求、財務能力等為依據進行統一分析，在這個過程中，財務預算管理可以通過更加科學的預算手段綜合分析自身所承攬項目，如資金回收措施、資金流通風險、前期成本投入、詳細施工周期等。[1]從而促使房地產企業能夠更加詳細的了解自身實際經濟水平及所開發項目的真實情況，為正確的財務決策提供依據。此外，房地產企業財務預算控制與管理可以進一步落實房地產企業財務管理規劃，促使房地產企業生產經營方式更加科學規范，為企業可持續發展提供保障。

此外，房地產企業開發成本可塑性較強，且隨著開發地域的區別會對成本整體的消耗費用造成一定的影響，而采用預算管理通過對工程整體前期開發費用及工程施工成本的管理可以對房地產企業開發成本進行有效的控制，并通過規范的財務預算促使內部開發資金得到最大限度的應用，降低企業開發成本消耗。同時由于目前房地產企業利潤越來越薄，只有通過預算來控制成本費用的支出，才能保證開發的項目有利可賺，促使整體企業穩定發展。

三、財務預算控制與管理強化措施

針對以上房地產企業在財務預算管理中出現的問題，房地產企業在日常生產經營過程中應增加對財務預算管理工作的關注力度，根據自身實際情況完善財務預算管理規范，在這個前提下可采取以下措施：

（一）完善資本預算程序

房地產企業管理人員應加大對財務預算管理工作的關注力度，正確認識財務預算管理工作在房地產企業生產經營過程中的優良影響，然后逐步轉變財務管理思想理念，在以往財務預算管理方式的基礎上，根據實際發展情況，不斷完善企業資本預算程序，而在企業財務預算控制管理工作中完善的資本預算程序可以為企業經營過程中資金投資過程提供保障。如房地產企業生產經營過程中會出現一些不可預估的風險因素，而通過有序的資本預算程序對房地產項目進行綜合分析，及時發現資金投資決策失誤，及時解決，防止因決策失誤而造成大規模的經濟損失。一般來說，完善的資本預算程序應包括預算編制、監督、復核、執行等流程，在整個財務預算管理機制中，房地產企業應注意加強各部門之間的協調力度，保證財務預算管理工作發揮最大的潛力。

此外，房地產企業在發展過程中很容易受外界影響，如國家政策等，因此房地產企業應根據相關政策不斷加大財務預算管理工作的執行力度，綜合考慮銷售回款、現金流通、融資管理等情況進行全面控制管理。如在付款管理過程中應遵循“內部服務監督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細制定資金管理規劃，并以月為單位編制資金支付計劃，同時組織成本工作人員定期對項目施工場地進行實地考察并規定考察日期，通過與各相關機構的溝通控制付款的頻率，提升付款環節的規范有序性。

（二）優化預算管理機制

房地產企業財務預算管理工作順利進行保障是財務預算管理機制的建立健全，更加完善的預算管理機制應該包括激勵機制及考核獎懲機制，企業應以提高預算管理能力為工作重點，結合企業發展過程中的經濟能力及規模程度，通過一系列管理機制的制定完善可以細化各部門人員的管理職責，加強各部門人員的責任意識，促使企業內部各部門人員之間保持良好的溝通交流，為企業良好的發展營造一個更加寬容和諧的氛圍。同時預算管理機制的完善可以在推動企業系統科學的進行財務管理的同時，也可以提前預測企業經營決策項目中的安全隱患，從而保證企業利潤與內部員工利益同步增長。同時房地產企業在完善財務預算管理機制的過程中，要明確財務預算管理的各項標準，根據不同部門進行適當的調整，財務預算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環節較復雜，財務預算管理人員工作負擔較重，財務預算管理工作的失誤不可避免，因此房地產企業可建立專門的財務預算監督機構對財務預算編制、執行等過程進行實時監督管理，并根據財務執行過程中出現的實際情況進行綜合分析，逐步調整各部門人員的工作強度，保證房地產企業財務預算管理工作效力。

此外，在預算管理過程中企業應加大對費用及項目利潤管理的關注力度，并制定相應的管理規范，如在費用預算管理過程中以年為單位結合企業上年度發展情況及市場變動制定整體費用預算標準，然后根據各部門實際情況以整體預算費用標準為依據制定不同部門的預算費用標準，同時以月為單位詳細收集各部門預算費用支出情況并進行記錄上報，然后進行綜合分析，對超預算的機構進行警告并財務適當懲處措施，保障整體預算費用管理的規范性。而項目利潤預算管理則是在企業土地招標前采取適當措施進行有效的可行性分析并預測評估成本盈利，如動態回收期、靜態回收期、凈現值等，同時在項目成立時相關財務管理人員也應及時考察項目執行過程，并據此進行項目成本盈利預測表的編制，[3]根據實際情況的變化及時進行銷售方案的更改調整，保證整體項目的成本盈利。

（三）加強內部資產控制力度

為了保障企業內部財務預算控制管理工作的正常進行，房地產企業管理人員要加強對內部資產的控制力度，除了在預算編制前期，在預算執行使時期也要加強控制力度，如及時清理利用率不高的設備設施，[4]促使企?I固定資產可以得到最大程度的利用，保證固定資產殘值估算、使用年限的精確程度。企業在財務預算控制管理過程中，應樹立全面監督、全面控制以及全員參與的管理意識，將財務預算管理工作作為企業財務管理的工作重點，不斷加強增強財務預算管理在企業日常經營活動中的滲透，促使財務預算管理工作效率不斷提升。此外，為了促使房地產企業更加長久的發展，房地產企業可以利用新的投資機會更加詳細的了解所投資項目的實際情況，為更加準確的預算管理打下基礎。而財務預算管理的執行力度

篇(3)

關鍵詞：房地產企業經營管理

中圖分類號： F235 文獻標識碼： A

房地產經營是從事房地產業的人對房地產項目進行的經濟營建,主要表現了房地產企業與房地產市場的經濟關系.而房地產管理是房地產從業者對房地產企業內部的資源,方案進行人性化,科學化,經濟化的優化操作和整合.其實,房地產開發已經貫穿房地產的經營與管理中,或者說房地產經營與管理涵蓋在房地產的整個流程,通過合理,有效的房地產經營與管理以達到房地產企業利潤最大化,風險最小化,資源整合最優化,最終實現社會責任化。

1、成功經營房地產企業所需要的核心競爭力

房地產企業的核心競爭能力就是指可以給企業帶來巨額利潤,并且是在企業開發、經營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨特的資源、知識和能力。它是房地產企業在房屋的建設、銷售、轉讓、出租過程中形成的具有自己獨特的競爭優勢的經營實力,是企業的文化、技術、產品、管理等各方面能力在市場上綜合優勢的反映。房地產企業非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規劃設計能力和創新能力。四種意識是指品牌意識、服務意識、文化意識和信用意識。房地產企業必須具有創新的品牌意識,重視自己的品牌,維護自己的品牌。培養品牌意識,樹立自己的品牌,是房地產企業核心競爭力的重要方面。品牌經營是房地產企業核心經營的核心,它對消費者和房地產企業都具有非常重要的意義,對提高房地產企業的核心競爭能力,要求轉變企業的經營機制,強化企業人才培養機制和人力資源管理機制,提升企業的融資能力,提高企業營銷策劃能力,建立企業文化和誠信機制,增強企業的團體凝聚力,進行企業的技術創新、管理創新和品牌創新。

2、房地產企業經營基本要素

2.1房地產企業的內部管理

優秀的上進的企業內部經營管理素質是房地產企業的第一基

本素質。房地產企業的內部管理大體上可以總結為一個根本、兩個側重點和三個建設。一個根本就是指在管理上,房地產企業要做到以人為本；兩個側重點就是指房地產企業要做到標準化管理并且要實施IS09000質量保證體系；而三個建設是指房地產企業要不斷地進行進步的制度建設、先進的企業文化建設和有競爭能力的組織建設。

2.1.1必須具有自己獨特的企業經營理念和企業精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導企業發展的最高行為準則,也可以說實施以人為本的管理是房地產企業成功的根本所在。

2.1.2房地產企業實施IS09000質量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業成功經營的基礎。而IS09000質量保證體系是全世界頂級專家經過對全球成千上萬的成功企業的質量管理進行總結,并且經過科學周密的研究論證而形成的企業管理質量體系。

2.1.3房地產企業要取得成功,就必需進行與時俱進的制度建設、先進的文化建設、有競爭能力的組織建設,這也可以說是房地產企業成功經營的前提條件。

2.2外包管理

隨著經濟全球化和社會分工的不斷發展,企業的專業化的生產經營要求越來越強。房地產企業也不例外,必需不斷培養自己的專業化經營,把更多的優勢資源配置在自己專業化的領域,發揮自己更大的競爭優勢。這就要求房地產企業必需把大多數的工作,如項目的規劃設計、建設管理、監理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產企業切忌“小而全、大而全”的思想,應在充分發揮自身優勢的基礎上,通過外包充分合理地利用外部優秀的專業化資源進行經營管理,從而達到提高生產效率、降低成本,增加資本流通效率和企業應對各種風險的能力。這樣企業就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業的競爭能力。因此房地產企業必須培養自己的優質的外包管理素質。

3、房地產企業經營管理方式

3.1建立風險預警體系

建立房地產風險預警體系，便于房地產企業更自覺、更系統地管理項目開發過程中的風險。由于房地產開發項目有自己的特點，風險不能完全用定量指標來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風險。因而，在預測企業經營風險時,應建立合理的風險指標體系，引入“A計分法”，即把影響企業風險的經營因素列出,再根據其影響大小賦予不同的值,然后根據企業實際情況對各影響因素做標記，加總有標記的各項分值，最后與臨界值比較來評價經營風險狀況。依據建立的風險指標體系，并憑借以往房地產開發項目中的經驗和歷史數據，運用先進的技術和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數據，對房地產行業和房地產開發項目進行風險預警，如果發現風險，立即啟動風險預警，并采取相關措施，進行風險防范。

3.2創新營銷方法

3.2.1實行分期付款：靈活的付款方式是促進房地產銷售的有效方式，也是目前大多數國家房地產業銷售的成功經驗。分期付款是指在取得房屋居住權時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。購房者須按貸款合同規定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。

3.2.3預租預售：為了分散投資風險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預租預售的形式出售房地產。若在一個項目開發前就能采取這種措施，會減少風險，增加安全性，但是，預售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風險的降低而減少。因此，在投資決策時，應正確處理收益與風險之間的關系。

3.3建立健全企業的財務管理體系

從企業的高管到普通的財務人員都要深刻地認識到財務工作的重要性和對企業的深遠影響。從而企業要重視財務管理工作，突出財務工作在企業日常管理中的重要位置。在企業管理體系的建設當中首先要嚴格遵守國家相關的制度，從企業財管管理工作的特點出發，根據企業自身的規模等特色，建立健全符合本企業的現代企業財務管理體系。要強化財務管理工作的預算和反應機能，以財務預算作為重要手段，及時反饋出企業的經營現狀。實現財務信息的時時分析與管理，為企業的經營決策提供準確而又科學的參考依據。

3.4豎立良好的企業形象和自身品牌

對自己的企業要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業要對細分自己的市場，根據現有的資金實力，業務能力和資金募集能力寺確定企業發展的方向。房地產與質量是息息相關，因為它的產品需要輕受長時間的考驗。加強對質量的控制，從設計到施工直到最后的驗收與售后工作，都要保證質量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創新。因此，房地產企業必須有創新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產品單一，特色不突出的缺點。突出企業自己的優勢，創造出既符合時代的潮流，又有底蘊的房地產產品。培養和創造出突出的企業文化，一個特點鮮明的企業文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費者，讓消費者增加對些企業的認可程度，增加潛大消費者的規模。

3.5加強資金管理

資金運用和管理的好壞,直接關系到企業的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業內部資金運行應進行靜態控制、實時監控、動態管理、集中管理、統一調配、監督控制,實行資金按調度使用,制定嚴格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。

篇(4)

關鍵詞：房地產開發；成本控制；防范對策

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產開發企業財務風險表現及其基本特征

1．房地產企業的財務風險具體表現為

1.1償債具有很大的風險 目前，房地產企業的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產企業銷售利潤的實現具有很大的不確定性，因此，房地產企業發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業面臨極大的財務風險。 1. 2利率波動的風險 利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產企業帶來極大的損失，成為當前房地產企業的重大財務風險之一。 1. 3籌資的風險 房地產企業對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產開發投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經營使公司負債比率加大，相應地降低了對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內房地產市場不完善，房地產企業對國際規則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。

2．房地產開發的特征

長期性是房地產開發企業經營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產品，任何一家房地產開發企業都應經歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業經營發展關系重大。一般而言，一個普通的開發項目完成時間少則兩三年，規模較長、成片開發的項目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產開發企業經營的最本質特征。從內在要求分析，現代化房地產開發企業須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發地區一些必要的公用設施及公用建筑予以統一規劃。再從開發過程分析，房地產開發企業在開發相關項目的過程中，要與規劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環節。開發項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產開發企業便應對其進行綜合考慮，統籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產開發企業還具有較強的時序性和地域性。房地產開發實則是一項操作性極強的工作，由開發實務角度來講，房地產開發企業完成某個開發項目時，必須受到政府土地、規劃、建設等多個部門行政管理審批手續的影響，實施某個開發項目時，房地產開發企業便應制定周密的計劃，以協調各方關系，縮短周期、降低風險，地域性則體現在開發項目多受地段、區位的影響，比如交通、購物、環境、升值潛力等多個因素都對開發項目的選址影響甚大。

二、房地產開發企業經營管理及其財務風險

1．房地產開發企業經營管理內容

經營即企業有預測、有目的、有決策的經濟活動，管理即企業出于實現某一經營目標的目的，計劃、指揮、協調、檢查、監督經營活動中的組織工作，則經營管理即企業以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業活動始終并成為豐要內容。具體到房地產開發企業，其經營管理內容指的是以市場行為，獲取土地使用權，并通過規劃設計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最人經濟效益的經濟活動過程，則房地產開發項日的可行性預測及成本控制即為房地產開發企業經營管理活動的豐要內容。

首先是可行性預測，一項完整、準確的預測須能在其日后開發經營活動中發揮指導性作用，根據其過程，預測可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預測結果并修正調整、撰寫預測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產開發企業任房地產商品開發、生產、經營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發間接費等，不同的開發階段應實施不同的成本控制對策。

2．房地產開發企業經營管理中的財務風險

財務本質上是資本價值的經營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現為經營風險、投資風險、分配風險等不同形式。對房地產開發企業而言，其財務風險存在不同的表現形式和不同的財務風險類別，以現金流量為參照，現金在不同階段流入流出的不確定件即表現出不同的財務風險類別，其中主要有經營風險和籌資風險，前者是以現金流入的角度反映出無法實現預期資本價值的可能性，后者是以現金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現出經營風險的后果。

三、房地產開發企業成本控制及財務風險控制的具體對策

1．房地產開發企業成本控制對策

在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經濟指標包括內部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數、地價支付貼現比等參考指標；在成本估算方面，應根據會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環節可有的放矢，在此基礎上還應進行現金流安排，好的資金鏈條將對房地產開發企業經營管理起到積極作用。

在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產開發企業實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出陶前的審核。

2．房地產開發企業財務風險控制對策

房地產開發企業財務風險控制。首先，應實施“防范+控制”的財務風險控制原則。

在項目投資前，要根據投資市場供需平衡和不平衡現象表現出房地產市場的景氣程度，周而復始的重復發生狀況構成景氣循環，即擴張、收縮、衰退、復蘇，在不同的階段企業應采取不同的財務風險應對策略；市場分析即分析市場宏觀環境、相同檔次和類型的投資性房地產的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產開發企業應立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。

房地產開發應著重對營業費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業費用、以分攤費用的方式縮減實際承擔額等；籌資結構控制，即籌資來源結構與期限結構控制，通過結構調整，保持籌資結構彈性，用來稀釋風險，比如以短期籌資和長期籌資、債務期限和投資期限相結合的方式，合理規劃企業現金流量，實現優勢互補、降低風險。

參考文獻：

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【2】羅振華李秀娟：淺談房地廣企業成本控制【J】．科技致富向導，2009，(12)．

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【關鍵詞】價值鏈；房地產企業；核心競爭力

一、房地產企業核心能力的概念

房地產企業核心競爭力指的是在房地產企業經營發展過程中不會被其他凈重對手模仿的、能夠為企業帶來獨特經營利潤的知識和能力資源，是房地產企業經過長時間發展積累的資源，也是房地產企業經營發展中一種特殊的動態變化生產要素，根據房地產市場環境的不斷變化持續退出的優質服務和產品，以此為房地產企業探索更深的發展潛力，使房地產企業在激烈的市場競爭環境中始終處于領先地位。如果房地產企業對核心競爭力長期放任不理，不加以維護和提升，隨著時間流逝和市場變化，房地產企業的核心競爭力將不再具有任何優勢。自發的動態變化指的是房地產企業在經驗發展中無意識的經驗積累，為企業帶來能力和競爭的提升，而自覺的動態變化指的是有計劃、有步驟地引導房地產企業向著戰略方向發展。自覺的動態變化能夠使房地產企業在市場競爭中占據主動權，企業核心競爭力是一個動靜結合的發展過程，將房地產企業的創新項目組合成一個新的整理，核心競爭力體現在服務水平、產品質量、功能樣式等多個方面。

二、房地產企業核心競爭力資源

本文基于企業價值鏈角度，對房地產企業核心競爭資源加以提煉，如圖1所示：

（1）土地資源

房地產企業核心競爭力形成的關鍵條件就是土地資源，土地資源不可能相互代替，屬于不可再生、不可替代的獨有資源。而且，房地產企業對于土地資源的使用開發基本是一次性完成的，房地產企業很難在短期內對同一塊土地資源進行多次開發使用。

（2）資金資源

房地產企業核心競爭力構成的首要條件就是資金資源。當房地產企業無法從施工企業獲得墊付資金的前提下，企業自有資金資源的多少是決定房地產企業經營成敗的關鍵因素，也限制了房地產企業的準入門檻。

（3）市場資源

市場是檢驗房地產企業開發是否成功的標準，無論房地產企業開發的產品功能多強大、樣式設計多新穎，如果與市場消費需求相互脫離，只能造成產品的閑置和積壓。因此，房地產企業在項目開發過程中要擁有一定的前瞻性，能夠準確把握市場發展方向，始終堅持以人為本的開發理念。

（4）知識資源

知識資源是房地產企業核心競爭力形成的首要保障，不同房地產企業的內部知識資源和存儲量存在一定差異，知識資源不僅能夠決定房地產企業各種資源發揮帶來的效能，還對房地產企業發掘市場機會、利用市場機會帶來了一定影響。

（5）人力資源

人才資源為房地產企業經營發展和核心競爭力的提升奠定了堅實基礎。有了人才企業才能有所發展，因此，人才資源在房地產企業中發揮著不可比擬的作用。由于房地產企業項目開發時間長、更新速度快、覆蓋范圍廣，同時具有一定的風險性，由此，房地產企業需要擁有專業項目策劃人員、融資人員、管理人員和營銷人員等。

（6）品牌資源

品牌資源是房地產企業核心競爭力的綜合體現，房地產企業的品牌資源是對廣大消費者的價值承諾，盡量避免房地產企業與消費者之間出現的信息不對稱等問題，并在房地產企業經營發展中逐漸構建良好的美譽度，由此，房地產企業的品牌資源是產品差異化的持續深化。

（7）企業文化資源

企業文化是房地產企業發展的靈魂。企業文化的形成是企業在經營發展過程中逐步確立的行業標準、價值理念和規章制度。房地產企業的價值觀念必須簡單明確，能夠得到廣大員工的認可，只有在正確的企業文化指導下，房地產企業才能真正獲得成功。良好的企業文化能夠使員工對企業產生認同感和使命感。

（8）信息化資源

房地產企業的信息化資源主要包括兩個方面，一是在房地產項目開發建設中采用先進的信息技術，例如通信技術、網絡技術等，促進房地產項目的智能化發展；二是房地產企業的信息化建設，在當今以信息化建設為主的時代，房地產企業只有擁有強大的信息化資源，才能在市場鏡子中處于優勢地位。

三、基于價值創造角度提升房地產企業核心競爭力的對策

（一）研發設計方面

房地產新項目產品的研發設計過程包括創意設計、營銷戰略、市場分析、開發建設和商品化銷售等。房地產企業在研發設計階段最關鍵的就是創造價值，找準項目產品的服務和功能定位，由此決定了新產品的最大價值。房地產新項目產品的研發設計不但決定了資金投入的多少，更決定了價值的創造。房地產企業新產品的研發設計是智力資源勞動的結晶，集產品創新、技術創新、功能創新于一體。然而，我國大多數房地產企業處于模式創新階段，產品研發設計效果的情況與企業職工技術技能、行業標準、政策法規密切相關。由此，房地產企業應該建立完善的企業獎勵激勵機制和管理控制機制，為員工發展提供寬闊的渠道，營造積極創新的工作氣氛，將創新作為房地產企業文化的核心競爭力。

（二）施工建設方面

在項目施工過程中，對于問題的處理不能帶有任何彈性，房地產企業在施工建設階段，應該將目標定位為竭盡所能高質量、高要求地完成工程施工，準確把握房地產項目資金成本、建設時間和建設質量三要素的平衡。通過不斷改善房地產企業的經營發展方式，使房地產企業運作方向逐漸轉變為集約型，在不斷提高施工工程質量和服務水平時，要將樹立良好的企業品牌形象作為提升房地產企業核心競爭力的關鍵，從而有效降低施工成本、縮短施工周期，樹立企業品牌形象。只有房地產企業在戰略發展過程中優于對手，才能獲得競爭中的優勢。

（三）品牌建設方面

根據需求層次理論來說，當消費者的安全需求、生理需求等低級需求得到充分滿足后，自然會追求更高層次的需求。消費者選擇某一個品牌不僅僅是追求物質需求，更希望能夠通過這個品牌來體現個人的價值觀和獨特品味。由此可見，品牌文化將消費者從一個簡單的物質需求世界中帶到一個充滿豐富感情的精神世界，以此體現消費者的個人生活品味。一個成功的品牌展現的絕對不僅限于其物質層面，而是其精神文化內涵的深刻體現，這是一個企業的競爭對手最難以模仿的核心競爭力。

在房地產產品同質化愈演愈烈的今天，房地產企業很難在商品質量、價格等方面制造很大差異，而品牌文化的獨特性，能夠使消費者對房地產產品的品牌具有美好的想象和情感，使房地產企業逐漸形成了自身特有的優勢。房地產企業只有不斷培育屬于自己的品牌文化，才能在激勵的市場競爭中占據優勢，保證企業核心競爭力的領先。

結論

綜上所述，隨著國家對房地產市場調控力度的持續加強，我國房地產行業必將會朝著規范化、秩序化、標準化的方向發展。然而，房地產企業的蓬勃發展已經成為了我國國民經濟增長的有力保障。本文基于價值鏈角度，對房地產企業核心競爭力的形成與發展進行了深入討論，具有一定的理論參考價值。

參考文獻

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篇(6)

(自貢銀海房地產開發有限公司,四川自貢643000)

［摘要］本文基于戰略成本會計在房地產企業管理中作用的凸顯,分析了戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性,打破了企業生產經營的傳統順序,將成本會計貫穿于企業生產經營的各個環節,從生產前的規劃、經營過程中的成本控制到企業售后服務以及企業對所處行業、市場中的定位,戰略成本管理為房地產企業在市場與行業中保持長久的優勢地位,對房地產企業生產經營的各個環節進行成本分析與控制,為房地產企業的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。

［

關鍵詞 ］房地產企業；戰略成本會計；生產規劃；成本控制

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134

相對于傳統成本會計而言,戰略成本會計在企業管理中的優勢突出,尤其是以當前信息技術為背景的數據集成平臺系統的應用,使成本會計為了適應現代企業制度與企業的發展,演化成為更高層次與更高水平的戰略成本會計。一般來說,戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性,打破了企業生產經營的傳統順序,將成本會計貫穿于生產經營的各個環節,從生產前的規劃、經營過程中的成本控制到企業售后服務以及企業對所處行業、市場中的定位,戰略成本管理為企業在市場與行業中保持長久的優勢地位,對企業生產經營的各個環節進行成本控制并進行分析,為企業的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。本文將從戰略成本會計對于房地產企業管理中重要的幾個環節進行論述,證實當前房地產企業采用戰略成本管理的重要性。

1戰略成本會計的概念和作用

戰略成本會計和傳統成本會計一樣,都是由專業的財務人員或會計,在企業的生產經營環節如原材料采購、產品生產、存貨管理與售后服務進行全面成本監控,并為企業的管理者或投資者提供投資決策的有效數據,為企業不斷地適應市場環境,在其行業中保持一定的競爭地位,提供管理和評價企業的戰略性論據。具體而言,戰略成本會計是從成本的角度,將成本控制嵌入生產經營的各個環節,通過成本規劃和控制手段,始終保持或降低企業的成本,提高企業的盈利能力,保證企業在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優勢。因此,戰略成本會計對于企業來說,將不僅僅是傳統成本會計記賬的功能,還有制定企業發展戰略策略的功能,即通過成本分析與管理實現企業的競爭策略,使企業基于當前的生產經營流程,為進一步的發展預測未來市場的走勢,針對企業自身存在的優勢與劣勢進行戰略性改革轉變,始終保持企業處于成本不斷優化的進程中,最終實現企業競爭優勢下的可持續發展。房地產企業不同于制造業的生產經營環節,產品性質也有別于一般企業,但是,通過戰略成本會計在房地產企業的應用,無論是存貨在建環節(商品房或投資性房產)還是在銷售環節、售后服務等方面,均體現出對企業發展有戰略意義的管理作用。

2房地產企業成本管理中的戰略成本會計

戰略成本會計最直接的運用即在企業成本管理中,是對傳統成本管理的再造與優化,是企業通過成本管理降低企業成本與發現企業發展戰略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產經營環節,對于房地產企業來說,待銷售的商品房即為房企的存貨,一般企業通過存貨成本核算與管理,發現采購原材料的價格、次數,安排采購周期實現對原材料采購環節的成本管理；而房地產企業一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰略性成本管理法則,通過對原材料采購次數、平均采購成本進行核算,從而科學設計原材料采購周期與采購次數,結合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出；另外對商品房存貨的銷售環節,根據房地產市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現對商品房存貨銷售有節奏的控制,可以發現房地產行業或市場目前出現的問題或影響因素,制定有效的價格策略或促銷策略,配合發盤節奏實現房地產企業存貨待銷售費用的管理與控制,提高房企經營的績效。因此,可以看出戰略成本會計對于房企來說,是考慮將生產(建設)經營的某一環節聯系全局,不僅將每一生產環節以成本控制作為量化手段與標準,更將每一生產環節在房企經營管理的整體系統中的成本優化因素予以研究發現,采取適當的成本核算方法將存貨(待售商品房或投資性房產)成本價格分攤到各個環節,以發現各個環節成本改善的因素,最終從單一環節上升到全局成本優化的高度,體現了房企企業管理策略的戰略性高度。

3戰略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用

戰略成本會計貫穿了企業生產經營的各個環節,而對于房企來說根據售前市場調查情況制定存貨銷售價格與銷售策略,根據銷售的實際情況對售后銷售環節的反饋從而控制銷售費用,能夠實質性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業績。對于房地產企業的售后服務管理中,戰略成本會計主要變現為適度服務質量控制、銷售網點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質量控制對于房企來說,銷售環節的服務質量控制與成本掛鉤,即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產的銷售業績,銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制,都是戰略成本控制的適度服務質量控制的關注環節；銷售網點布局則是通過市場調查設計房地產銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地,通過合理的銷售網絡布局實現較小成本耗費下的高銷售業績與目標,這在房地產銷售環節是十分重要的,合理有效的銷售網絡布局,如地鐵進出站口的廣告牌設計,能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告,戰略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業績之間的關系；另外,旅游景區房地產在市區設立的售樓咨詢中心,也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況,戰略成本會計即能夠通過該環節的成本分析與控制實現對銷售網點布局的優化升級；售后服務對于房地產企業來說,應該是越來越受重視的環節,因為房地產企業的銷售團隊具有較高的流動性,售后服務往往是房地產開發商移交到物業管理公司,業主對商品房售后的各種物業管理事務的預期感受與滿意程度,這不僅僅是對房地產企業戰略性發展的高要求,也是對與房地產休戚相關的物業管理方面提出了更高要求。戰略成本會計要求房企在售后服務質量的管控,實際上對于房企改善服務質量并進一步提高銷售量,有極大的促進作用。因此,對于房企來說,售前售后環節關系到房企銷售業績的可持續化與企業商譽或形象的進一步提高,要想將其做得更好,就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。

4戰略成本會計在房地產企業高層決策管理中的應用

戰略成本會計不同于傳統成本會計的最明顯之處,即在于其對于企業來說的戰略意義。房地產企業需要時刻關注和了解市場動向,尤其是房地產行業的價格走勢,戰略成本會計通過市場調查、企業成本控制與市場未來走勢預測為房地產企業提供多元化的信息,幫助企業高層制定有助于企業發展的決策,如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業的經營；而關于房地產企業與競爭對手優劣勢方面的比較研究,則有利于企業制定長遠的發展規劃；戰略成本會計還能夠幫助企業了解準購房者的需求方向,有助于房企制定有利于企業與消費者雙贏的發展性策略。另外,對于企業生產經營過程中的戰略性成本會計信息的使用,無論是企業經營決策管理人員這還是企業的投資者,是企業經營過程最為直觀的狀態描述與分析,有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率,有效服務于企業管理。

5結論

本文將從戰略成本會計對于房地產企業管理中重要的幾個環節進行論述,證實當前房地產企業采用戰略成本管理的重要性。由此可見,戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性,在房地產企業管理方面真正實現了科學的成本分析與管控,將成本會計貫穿于生產經營的各個環節,能夠實現對企業經營管理各方面因素的優劣勢分析,降低成本耗費,提高企業經營績效。房地產行業的發展已經進入了較為平穩的時期,房地產企業的經營管理績效將成為成熟的房地產企業在同業中競爭的有利因素,戰略成本會計則成為房企科學管理的有效制度性安排,企業顯然有必要改變其傳統的經營模式,落實戰略成本會計在企業管理中的作用,采取科學的成本分析與管控措施,保證企業在市場競爭中的長期優勢地位。

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篇(7)

關鍵詞：房地產企業 會計 問題 對策

現代城市規劃與建設腳步的加快，促進了房地產行業的發展。在巨大的發展空間面前，房地產企業如何提高市場競爭力，是企業經營管理中面臨的首要問題。受房地產行業經營活動中資金特點的影響，房地產企業會計工作對企業的經營發展有著較大的影響。為了保障房地產項目投資活動中資金鏈的通暢、保障房地產投資項目資金使用效率，現代房地產企業必須加強對會計工作現狀的調研與分析。針對房地產企業會計工作的現狀及存在的問題制定相應對策，并以科學的實施及嚴格的監督管理保障會計工作的順利開展。

一、房地產企業會計工作中存在的問題分析

房地產企業的管理工作受傳統地產企業經營習慣影響，存在著會計管理意識薄弱、會計控制及管理體系不完善、會計管理組織結構不科學、會計管理缺乏明確目標、缺乏會計監督機制、會計制度執行不力等問題。這些問題的存在與企業經營管理理念側重有著極大的關系、與企業經營管理能力及會計工作重視程度有著極大的關系。在現代城市改造與建設中，會計工作的科學開展關系到房地產開發企業的經濟效益、關系到房地產開發企業綜合市場競爭力的構建。針對房地產企業會計管理工作現狀及存在的問題，房地產企業必須加快自身會計體系的建立及相應制度的建設。以會計工作的科學開展促進房地產企業綜合市場競爭力的提高、促進房地產項目實施中資金的有效使用，利用現代會計管理理論指導房地產企業的會計管理工作，實現會計工作的全部職能。

二、房地產會計工作存在問題的應對策略

（一）強化會計管理意識，促進房地產企業會計工作的開展

針對房地產會計管理工作中存在的問題以及房地產企業會計管理意識薄弱問題，現代房地產企業的經營管理中應強化企業經營管理層會計管理工作意識。從會計管理工作職能、內容、目標的分析入手，強化項目管理人員、各部門崗位人員工作中會計管理意識，進而促進會計管理工作的開展。同時，針對房地產企業資金流向特點以及會計崗位設置現狀，房地產企業還應建立完善的內部控制體系。以內部控制體系的監督職能促進房地產企業各部門、崗位工作中人員會計意識的樹立，促進房地產企業會計工作的順利開展。

（二）建立完善的會計控制管理體系，促進房地產企業會計工作的開展

房地產企業會計管理工作現狀分析中發現，房地產企業會計管理體系不適用、會計管理體系不完善對房地產企業會計工作有著較大的影響，嚴重時還將導致房地產企業資金鏈失控等問題的發生。為了保障房地產企業的經濟利益，促進房地產項目投資資金鏈的通暢，現代房地產企業應加快會計控制與管理體系的完善。針對不同項目的實際情況以及企業管理架構、管理流程的特點對原有會計控制管理體系進行完善。必要時借助專業服務機構對企業會計管理體系、管理流程進行評測，發現企業會計管理工作中存在的問題。以評測結論及建議為基礎，以企業實際需求為重點對會計管理體系進行完善，促進會計管理工作的有效開展。在房地產項目投資建設中，單純的多層住宅小區、高層住宅小區以及復合型住宅小區的會計管理內容也存在一定的差異。這一差異的存在使得會計工作內容更加繁雜，會計審計及管理工作量急劇增加，為了保障房地產企業投資項目會計管理工作目標的實現，房地產企業財務管理部門還應建立會計管理信息數據庫以及會計管理問題數據庫，針對不同問題發生的原因制定相應措施，以此提高會計工作管理能力。

（三）完善會計管理組織架構，促進會計管理工作的開展

現代房地產會計管理調研報告指出，房地產企業會計管理組織架構存在的缺陷嚴重制約了房地產企業會計管理能力及管理水平的提升。而且，房地產會計管理組織架構存在的問題也影響了會計管理工作的開展、影響了會計工作目標的實現。針對這一問題，現代房地產企業的會計管理工作中應加強對企業會計管理組織架構的建立與優化。針對企業投資項目情況、針對不同項目對會計管理工作的需求，對會計管理組織架構進行評測。以評測結論為基礎完善、優化房地產企業會計管理架構，促進會計工作的有效開展。

（四）明確會計管理目標，促進會計管理工作的開展

受房地產企業高利潤因素影響，房地產企業對會計管理目標缺乏足夠的重視，僅通過基礎會計管理制度以及相關法規指導會計工作的開展。這一現狀嚴重制約了房地產企業會計工作職能的發揮，影響了會計管理工作目標的實現。為了促進現代房地產企業會計管理工作的開展，房地產企業在項目投資階段應根據項目的實際情況確定會計管理目標。以明確的會計管理目標指導房地產項目的會計管理工作，規范會計工作中的注意事項、促進會計管理目標的實現。

（五）建立會計監督機制，促進會計工作的順利開展

會計監督機制的建立有助于房地產企業會計工作的開展、有助于相關崗位人員會計制度的遵守。現代房地產企業必須在項目投資前確定明確的監督管理機制，并以專人進行會計工作的的監督及審查。針對房地產企業資金流向、資金使用情況以及會計工作內容中的注意事項等開展監督及審計工作，確保房地產企業資金使用效率及資金使用有效性。以會計監督機制的建立及執行，避免職務侵占等問題的發生，保障房地產企業的經濟利益。

（六）強化會計制度的執行，促進會計管理目標的實現

在現代房地產企業會計工作問題的調研及分析中發現，房地產企業會計制度的執行使影響會計工作目標實現的關鍵因素。近年來，房地產企業所面臨的市場競爭壓力使得企業不斷完善自身管理體系、強化企業綜合市場競爭力的構建。因此，房地產企業的會計制度建設已經出具成效。但是，受企業會計工作人員綜合素質及相關崗位人員會計管理意識等因素影響，房地產企業的會計管理制度執行不力問題嚴重影響了企業會計管理目標的實現。針對這一現狀，現代房地產企業應加強崗位職責及責權利內容的明確。通過獎懲制度的實施促進相關崗位人員會計工作制度的遵守、促進房地產企業會計管理目標的實現。

三、強化會計工作基礎，促進房地產企業會計工作的開展

房地產企業會計工作中，票據的規范、基礎工作的開展等對會計管理工作的開展有著重要的影響。針對現代房地產企業會計管理工作需求，房地產企業的會計管理工作中應加強會計工作基礎的強化。通過相關崗位人員培訓、獎懲制度應用、會計人員職業道德及職業操守的強化等促進會計基礎工作的開展，促進房地產企業會計管理水平的提高。

四、結論

綜上所述，現代房地產企業會計管理工作中存在的問題影響了企業的經濟效益、影響了企業綜合市場競爭力的構建。針對房地產企會計管理中存在的問題，現代房地產企業應通過會計制度的健全、會計監督體系的健全、會計組織架構的優化以及相關責權利的明確促進會計工作的開展。同時，針對房地產企業資金特點加強相關崗位人員的培訓工作，促進房地產企業會計工作的開展、促進房地產企業會計管理目標的實現。

參考文獻：