序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產開發項目設計范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵字：項目管理、質量管理、溝通管理

隨著我國經濟水平的發展，人民生活水平的不斷提高，社會對住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區項目的開發紅紅火火，設計、生產和管理取得了長足的進步。然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，房地產開發商對住宅小區項目開發策化和設計階段越來越重視。以往開發商搞到地皮，找幾個人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經一去不復返了。

建設項目設計階段的管理有其特殊性。首先設計的成果是由建筑設計院完成的。其次房地產開發公司設計人員在策化和設計過程中起溝通、協調、監控作用。因此在建設項目的設計運作過程中，房地產開發公司如何介入，如何控制設計過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計成功的關鍵。

項目管理是二十世紀五十年代后期發展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理有時被用來描述管理持續進行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當的稱謂應該是按項目進行管理，即把持續進行的運作的許多方面視為項目，并運用項目管理技術來進行管理。項目管理通過應用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執行、控制和收尾。項目團隊負責管理項目工作。在建設項目的前期策化和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質量的管理，起到積極的作用。它將使房地產開發公司決策和設計人員對項目設計的監控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并對項目的后期建設產生積極的影響。

一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。（有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。）可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。

因此，在方案設計階段，強有力的執行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規劃部門的協調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。

方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環境景觀系統，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。

在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。

在方案設計階段也要對項目風險進行管理。有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。

項目資源的管理對產品的質量影響很大。在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優勢互補。比如設計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經驗。房地產公司設計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內容質量外，成果的表現質量也是管理的一個方面，包括成果的內容、數量、質量等，一般在委托設計合同中做詳細交待。

建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理（建筑專業），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。項目質量管理主要對上述幾個流程組織相應的技術質量控制措施。在這幾個環節中，中間過程質量與進度控制是關鍵。工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關鍵環節是成果審查，即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。

在房地產設計運作過程中，經常會出現方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。時間的緊迫性將會限制設計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項目設計階段總體的時間管理上，一定要作好甘特圖，嚴格控制關鍵點的時間安排。即使在某些環節出現偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務的準備工作，以利于整體工作的順利完成。

篇(2)

關鍵詞：房地產開發；項目設計管理；重要意義

Abstract: along with the development of economy, the real estate industry is also a perfect. In the engineering construction, enterprise more and more value project design management important significance. Combining with the actual situation, the design of real estate development project is the necessity of the management are discussed in detail.

Keywords: real estate development; Project design management; Important significance

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

我國房地產開發項目設計管理歷史較短，缺乏經驗，還未形成一套科學有效的管理模式。但是，項目設計管理的重要性不可忽視，因此在項目的管理上要不斷的進步和完善。

一、房地產開發項目中存在的問題

在房地產項目開發設計管理中，很多的企業都會忽視項目設計階段的投資控制。我國企業項目投標的設計中，主要是從功能、美觀等角度上進行設計方案的實施。有一部分設計方案只注重技術而忽視了經濟，也有的一小部分只注重經濟，這顯然不能符合項目設計管理的核心理念。還有就是在項目的計費方式上還存在著很多的不合理。工程費用的多少完全是根據工程造價的高低以及工程的大小所決定的，計費的本身完全反應出了項目設計管理的程度。因此，項目設計管理的好壞，也很大程度上制約著工程造價的合理性以及自身經濟的收益。

設計人員的創新中，企業只對技術上的創新有所認可，在對項目投資控制的創新上卻不認同和關注。設計人員在項目投資創新中的成果完全得不到企業以及管理者的賞識和獎勵，還要承擔著各種風險。這樣的結果只會導致設計人員對工程的設計、工程投資意識的弱化，逐漸養成了只要保證工程保險方面的安全，即使沒有新技術的研發也是可以的思維模式，這就使得工程設計上存在著造價太高的現象。

二、房地產開發項目設計管理的意義

目前為止，我國的房地產開發項目設計普遍不高，許多企業的經濟利潤達不到國際上的一半水平，而且一些企業旗下的房地產開發項目中存在著很大的隱患。如樓房質量低劣、交房一再延期以及空置率高等問題。這些都是和項目設計管理的好壞有關。要想解決這些問題，就要在在房地產開發項目設計管理上下功夫，加強項目設計的實踐以及應用。要把項目設計管理作為新生的管理模式來進行高度的關注。

房地產開發設計管理前期策劃及市場調研如果不夠詳細，或是調查的結果不夠及時，這些都將制約著項目設計管理方面的工作。許多企業還抱有市場變化快，不應將開發項目的目標定的太死等觀念。尤其是在前期不注重項目策劃的可行性研究，以此導致了市場定位不準確的問題，白白浪費了投標的時機。這些都是不注重項目設計管理所導致的。所以要在招標前一定要做好詳細的企劃方案，決不能盲目的進項目的招標，否則將導致項目的失敗。在項目的決策上，如果項目設計管理不夠到位，將會導致管理層在決策上猶豫不定，或是匆忙的進行決策，這樣的決策將導致項目的不科學、不系統、不全面以及實施的不可行。要認真的進行項目的決策，否則，在決策中所導致的問題將對整個項目設計管理以及工程的施工帶來很大的麻煩。

三、房地產開發項目設計管理中的控制

1.在項目設計管理中創新的控制

要想創新，就必須加強管理者對企業創新的認識和必要性。管理是講求科學的，是企業的生產力。只有企業的不斷創新，也只有本著不斷創新的原則，才能在如今競爭激烈的市場中立穩腳跟。創新力對每個企業發展都起著推動作用。項目設計管理的創新才是工程施工的核心內容，也是房地產開發項目經濟發展的主旋律。

此外，管理技術的創新也是企業的基本保障。一個企業只有創新理念的不斷生成，才能促使管理技術的不斷提高，二者是相輔相成的。經過對管理理念的創新，才能使得企業內自上而下都能形成一種創新的良好氛圍，為施工中的項目設計管理不斷的創新提供了一個發展軟環境。這樣才能使得項目管理的機制不斷的完善，才能形成一種巨大的創新動力。一般從管理理念的創新這方面來講，應當確定兩個基本的創新點即戰略管理的理念和危機管理的理念。

戰略管理的理念是指工程施工前在制定和實施新的戰略時，要時刻的具備充分的全面性及先進性。在執行的過程當中，建設單位必須不斷的對執行的方式進行創新，同時還要創新運作的方式和競爭的機制。這樣才能夠使工程施工具有競爭力。

而危機管理的理念所起的作用更加重大。危機管理的理念應當貫穿在整個工程施工過程當中，起著在施工不同的進展階段有著不同的比重。通常情況下，對于具有一定規模的施工來言，危機管理的理念和風險管理的理念是房地產開發項目設計管理的重中之重。

2.房地產開發項目設計管理中施工進度的控制

房地產開發項目設計管理中設計施工進度的控制有：投資機會的選擇、施工可行性研究、建筑階段的租售等。把握好房地產開發項目設計管理中施工的進度，就要從多個方面入手。在時間上要抓好應對各方參與管理的范圍化統籌；要抓好項目工程在各個階段中相關的施工程度。有的是在互不影響下進行施工，有的是要有先后順序；針對項目施工的情況，要制定出房地產項目施工中，工作的先后次序和預計施工的期限，并且對項目施工的進展情況做到及時的檢查；建筑工程項目施工進度控制是在房地產項目施工前期就應該定下的，它服務于整個房地產開發流程的進度控制。

3.房地產項目設計管理中溝通的控制

對于房地產項目工程來講，應該先要求施工單位內部的組織要溝通好。由于招標單位在施工中常常采用矩陣式的組織模式，所以，應該要求施工單位對職能部門的溝通交流以及職能部門與項目部門之間的交流引起重視。職能部門間的溝通通常是招標單位營銷策劃部門將企業項目在市場中的競爭信息和投資的發展方向與職能部門進行溝通；財務部門根據投資的預算，資金的融合以及資金的保障工作進行溝通；人力資源部門需要根據整個組織所提供的人力保障進行溝通。

在房地產開發項目中，投標單位應與各方做到及時的溝通。在招標企業的施工中，投標單位、監理部門、規劃設計的單位以及中標單位之間要進行切實有效的溝通工作，對工程項目施工的順利進展提出科學的依據。

四、總結

開發項目設計管理是一個動態的過程。投標單位如何為施工單位提供施工周期中的重要信息；把握市場經濟的主導方向；避免工程施工中資金的流失，這些都是開發項目設計管理的職責。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產開發、項目、設計管理

中圖分類號：TU2文獻標識碼：A

房地產開發行業是我國國民經濟的重要組成部分，我國房地產開發業興起于20世紀后期。究其興起的原因主要有兩點：首先，隨著改革開放后我國經濟水平逐步提升，推動了我國城鎮居民生活水平的提高，這就在很大的程度上影響了大眾對于住房的需求。隨著購房需求量的不斷提升，促使房地產開發市場交易得到快速發展。其次，在90年代隨著我國實行積極的財政政策，刺激了我國對固定資產大量投資的風潮，這就促使房產行業的投資增長，使其占GDP的比例逐步提升。特別是在近20年的經濟發展中，房地產開發行業的發展成就令人矚目。

但是，在房地產開發業如雨后春筍一樣興起和飛速發展的趨勢帶動下，房地產開發行業的競爭日益激烈化。造成房價的一路飆升，甚至有些房價的增長一發不可收拾，違背了市場經濟發展的客觀規律，出現了一系列亟待解決的問題。隨著競爭的激烈化和一些房地產開發與交易問題的出現，促使房地產開發商對其所開發的項目進行設計管理改革探討，使房產開發項目的設計管理能更好的適應經濟發展新形勢，使本身的房地產開發項目更好的適合更多的消費群體，從而達到或超過預期的房地產開發收益目標。

房產項目設計管理的指導意義與重要價值  一、房地產開發項目的設計管理改革的重要性

隨著經濟的迅速發展，房地產開發項目設計時期的管理改革對房地產開發整個項目的發展具有重要意義。如果，當前的房地產開發商或設計管理者仍停留在原有的或傳統的項目設計管理理念中，將會嚴重阻礙其房產開發企業的發展和收益。

房地產項目設計管理是一種適應新經濟發展形勢下出現的新興管理方法。項目管理包括：運用各種技能、相關知識、工具與方法，為滿足、超越所開發項目的有關各方對所開發項目的期望和要求，所開展實施的各種組織、計劃、領導和控制等方面的活動。在房地產開發項目中主要指是在房地產開發過程中的項目的設計管理時期將較成熟、科學的項目設計管理方法引入，這樣的項目設計管理，會有利于對房地產設計過程中做好科學的銷售方案或房產開發范圍等決策，使資源優化配置，同時還會使房地產開發的成本和質量等得到有效控制與嚴格把關。

在一般情況下，房地產開發的建設過程中對項目設計進行管理主要包括兩大過程:對項目設計方案過程的管理和設計施工圖過程的管理。對這兩大過程進行管理獲得的最終產品主要項目設計方案的報建文本與房地產開發項目進行施工圖的主要藍圖，這些是一個房地產開發項目順利實施與投入施工的基礎。同時這兩大過程的主要成果也必須申報到政府有關部門進行審批通過，才可進行房地產開發項目的施工。可見，房地產開發項目的設計管理在房地產開發項目的設計過程中起到溝通、協調、促進等方面的作用，可以使項目設計過程中實施者和管理者得到更好的把握與控制，所以，新時期對房地產開發項目的設計管理改革是非常必要和切實可行的。

二、做好房地產開發項目的設計管理需要注意的要點分析

（一）做好對項目的設計質量的管理

工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，結合項目實際情況作出基本策劃，即常規性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，從而才能確立設計目標與投資方向。房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。  實際上，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。多數房產項目開發企業會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。另外，我們還要知道基本設計方案的確立往往要反復研究的過程才能確立出最終的設計方案，這是一個反復推敲的過程，同時更好的需要房地產開發企業做好對項目的設計質量管理。

（二）做好房地產項目資源的設計管理

做好房地產的項目資源設計管理，對房地產項目后期的發展情況影響較大。在此階段，所謂的項目資源主要包括在房地產開發企業開始階段，企業本身投入的大量人力資源與物力資源的總和。做到保證房地產開發企業的各種資源在最大限度內的有效整合，更好的配合，充分使各種資源的能動性得以發揮，這是房地產開發項目資源設計管理的關鍵。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內容質量外，成果的表現質量也是管理的一個方面，包括成果的內容、數量、質量等，一般在委托設計合同中做詳細交待。雖然，房地產開發企業的設計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。所以要求項目資源的設計管理者要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優勢互補。不過，因為操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經驗。例如：房地產開發所屬的設計公司對當前市場發展前景的了解不夠深入，還有的房地產開發企業因為種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，造成是資源大大浪費。所以做好房地產開發項目資源的設計管理對于房地產開發企業更好的發展是必不可少的。

總而言之，隨著經濟的飛速發展，房地產開發業的競爭日益激烈，在這種新經濟形勢的影響下，就需要房地產開發企業對自身開發項目的設計管理進行創新改革和思考，重視房地產開發項目設計的管理，在對其進行質量和資源科學、有效管理的同時，更好的促進本房地產開發企業的發展，使其更好的達到或超過房地產開發初期預設的目標，獲得更多的利潤。

【參考文獻】

[1]史賢戈.《房地產開發項目設計管理》.[J].科技資訊.2008 

[2]代楊,孫慧,賈博,趙麗英.《房地產開發項目設計管理》.[J].科技風.2010.

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【關鍵字】房地產；開發；項目管理

房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。

1 房地產開發項目管理的作用和意義

1.1 房地產開發項目管理能減小項目風險

房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

1.2 房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理

房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。

1.3 房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理

房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。

2 房地產開發項目管理過程中存在的問題

2.1 房地產開發項目的前期策劃準備不充分

房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。

2.2 房地產開發項目成本管理不及時

房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。

2.3 工程建設完成后質量難保證

房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。

3 房地產開發項目管理的具體措施

3.1 房地產開發項目的成本控制

房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

3.2 房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制

房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。

3.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制

房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產；開發；項目管理

房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式，這時,成本管理的有效與否直接關系房地產企業贏利的可能性和贏利的空間大小,這成為市場競爭中更為現實的手段和制勝關鍵。

一、房地產開發項目管理的重要性

（一）房地產開發項目管理能減小項目風險

房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

（二）房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理

房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。

（三） 房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理

房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。

二、房地產開發項目管理過程中存在的問題

（一）項目決策階段開發商的項目市場定位及決策機制不完善。

項目前期市場可行性研究工作的不到位，是影響項目管理有效實施的根本。前期對市場研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規劃設計遲遲不能如期進行，致使項目決策慢、效率低。因市場和產品研究不詳細，導致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產品肯定不科學、不系統、不全面，也不完全可行。

（二）房地產開發項目成本管理不及時

房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。

（三）供方資源的整合工作不足，與供方平等、誠信合作雙贏意識差，影響項目管理。

開發商是社會資源的組織者、整合者和調動者。對于房地產工程項目管理者來說，工程勘察設計工作是由勘察設計單位完成的，工程實物是由若干施工單位建設出來的，而且現場工程“四控”工作委托由監理單位實施，工程建設所用建筑設備、材料由設備、材料供應商提供，在工程建設實施階段開發商與參與項目建設的勘察、設計、施工、監理及材料設備供應商之間均是需方和供方的合同、合作關系，即甲方與乙方或發包方與承包方之間的關系，故供方資源的整合和組織以及通過合同事先約定其間接口關系就成為工程項目管理的關鍵所在，也是房地產項目管理“預控”和事先管理的主要內容。

三、從項目管理角度提出以下幾點建議

（一）要重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作。

前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，沒有圖紙，無法建設；而有圖，卻經常變動，則會使目標落空。要重視項目的前期調研工作，就要加強前期調研的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立和完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

（二） 要加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制

房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。

（三）要重視供方的資源整合和管理。

應該真正成為項目建設資源的組織者、整合者、使用者；講誠信，把供方視作雙贏的伙伴；建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度。通過比較、鑒別、洽商、考察、評估等方法建立適合自身需要的各工程內容方面的勘察、設計、施工、監理等承包商和材料設備供應資源庫，然后再通過規范的工程、材料設備招投標工作，選擇中意的供方，與供方建立責權利分明的合作聯盟。

（四）要盡量減少甲方的分包項目。

對于項目整體中甲方分包各工程內容要系統細化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統化進行建設合同管理。在工程招投標文件及工程建設承包合同中明能由總承包單位完成的工程內容盡可能讓總包單位組織施工。開發商可同意由總包單位分包，由總包單位選擇幾家專業分包施工單位，開發商主持分包工程的招投標工作并確認分包施工單位，在開發商同意的前提下分包施工單位與工程總承包單位簽訂工程分包合同。這樣，有利于甲方及監理的管理、協調，規避如質量、工期、安全、保修責任等風險。

（五）甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，并嚴格按合同履約。

對于工程建材，可由承包方自行采購；對于工程主材可采用甲方指定若干廠家并確認價格和提貨、支付方式，由施工單位自行進貨；對于工程未計價材料和工程主要設備可由甲方組織招投標，由甲方與材料設備供應商簽訂供貨合同，也可增加部分采購管理費交由施工方與材料設備供應商簽訂供貨合同。

參考文獻

[1]白偉.房地產開發項目管理.基建管理優化。2005年第3期

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關鍵詞：房地產；項目成本；控制

0引言

伴隨著我國城市建設的不斷發展，房地產開發項目進入了蓬勃發展的階段。在我國，由于國家對土地市場以及房地產市場進行了一系列的宏觀調控，房地產開發企業必須按照市場經濟要求，通過投標競拍的方式取得土地的使用權。一系列的措施使得房地市場的競爭更加激烈，因此加強房地產項目的開發成本控制，對于提高企業的經濟效益，增強企業的市場競爭力，合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫以及避免國民經濟的損失具有重要的意義。

1房地產開發項目成本控制概述

房地產開發項目的成本控制是指通過一定的組織以及管理措施，確保房地產開發項目的成本控制目標得以實現。房地產開發項目成本主要是指房地產開發企業為了開發房地產所支出的全部費用的總和，主要包括項目準備階段的土地使用權出讓金，征地以及拆遷補償，前期費用，建筑安裝工程費用，基礎設施費用，公共配套設施費用以及房地產開發進行組織和管理而產生的管理費用與財務費用以及房地產的銷售費用。房地產開發項目的成本控制，就是在房地產項目的開發實施過程中，對于各種費用進行管理，從而確保預先計劃的成本目標得以實現，提高房地產企業的利潤收益。

2房地產開發項目成本控制影響因素

（1）土地成本。房地產開發項目的土地成本主要是指土地使用權出讓金與拆遷及各項征地補償費用。隨著城市土地資源的不斷減少，以及國家土地紅線的有力控制，土地成本價格不斷上漲，已經成為影響房地產開發項目的主要因素。根據相關資料統計，土地成本已經達到了房地產企業項目成本的30%以上，因此，房地產企業必須根據土地成本對開發項目成本進行評估分析，并確定開發單位面積房產的土地成本，以此作為房地產項目實施的可行性分析參考依據。

（2）建筑安裝工程成本。建筑安裝費用主要是指建筑安裝工程建設的總，包括建筑工程建設費用，設備與安裝成本，室內外的裝修工程成本。在房地產開發項目中，建筑安裝工程成本占總成本的比例較大，隨著我國國內建筑原材料價格的不斷上漲，建筑安裝成本也隨之增加，因此，建筑安裝工程費用也是房地產開發項目的重要影響因素。

（3）基礎設施及公共配套設施成本。基礎設施以及公共配套設施成本是指房地產開發項目的輔助設施成本，主要包括水電暖氣的安裝成本，道路綠化以及排水環衛等成本支出。

（4）財務以及管理費用。房地產開發項目的財務費用主要是指為開發項目籌集資金進行貸款所支付的利息以及各項手續費用，管理費用主要是指房地產企業開發項目管理以及經營活動的各項費用支出。由于房地產開發項目投資的周期長，投資金額巨大，因此財務以及管理費用也是房地產開發項目成本一項重要組成，在制定成本控制目標時必須加以考慮。

（5）房地產開發項目期間的各項稅費。我國房地產開發項目的主要稅費有耕地占用稅，城市土地使用稅，土地增值稅，城市維護建設稅，企業所得稅，印花稅以及營業稅等，稅費種類較多，因此，在開發項目的投資環節應該充分考慮各項稅費，并制定相應的稅務籌劃，并將其作為成本控制組成的一部分。

3房地產開發項目成本控制完善措施

（1）加強設計階段的成本控制管理。對于房地產開發項目而言，設計對于項目的投資效益起到直接的影響作用，例如房地產建筑設計標準，建設工程量以及招投標的限額等工程設計直接關系到工程成本的高低，因此必須加強房地產開發項目設計階段的成本控制管理。在房地產項目設計階段，對于方案的設計以及工程設計實施招投標方式，設計原則應該遵循在保證工程設計安全合理實用的前提下，盡可能選擇施工成本較低，便于實施項目成本控制的方案。其次，應該做好設計施工圖的審核工作，并采取一定的限額措施，在施工圖設計中，根據國家或者地方的相關標準規范，對于建筑的外型，結構等技術圖紙文件進行標準化設計，已盡可能的節省施工成本，提高施工作業效率。

（2）房地產開發項目施工階段的成本控制。首先，加強房地產項目的施工現場管理。優化施工組織設計，結合施工現場的實際作業條件，統籌安排各項資源，做到施工組織設計的技術可行經濟合理。對于重要的分部或者分項工程進行技術經濟可行性分析，盡可能的節省施工成本，提高工程投資的利用效率。其次，加強工程項目建設施工材料的管理。施工原材料作為房地產項目成本的重要生產性支出，在房地產項目施工成本中占有較大比例，因此，加強材料的成本管理，對于房地產項目的總體施工成本控制具有重要的作用。材料的采購以及加工運輸，結合房地產工程建設規模以及施工實際情況，確定材料采購總量以及供應單位，必要情況下建立材料采購的招投標制度。第三，加強施工階段的工程量簽證的監督與管理。對于房地產項目的工程變更，必須建立完善的簽證管理制度，明確工程預算管理部門的職權責任分工，對于工程索賠，加強對工程索賠的預見性以及索賠的審查管理，做到工程量簽證的處理及時管理完善。

（3）房地產開發項目竣工結算階段的成本控制管理。由于房地產開發項目竣工階段的成本已經發生，因此，竣工階段的成本控制應該重點加強項目的審核階段，對于按照設計施工圖紙以及招投標文件與合同規定完成的，必須開具竣工驗收單。對于材料的價格波動以及竣工調價的審定，應該加強工程簽證以及預算的清理工作，嚴格按照合同規定，確定各項規費的的審查以及尾款會簽管理，確保結算質量。

（4）完善房地產項目的銷售階段的成本控制。房地產開發項目銷售階段的成本控制主要是針對各項銷售費用的控制管理。隨著市場競爭的激烈化，房地產廣告宣傳力度逐步加大，費用支出也呈現不斷增長的趨勢，對于房地產開發項目的整體成本也具有重要的影響作用。銷售階段的成本控制主要集中在選擇優秀的銷售機構，制定合理完善的營銷策劃方案以及媒體的選擇等方面。房地產銷售機構的選擇必須熟悉項目所在地的市場，可以在短時間內完成房地產項目的銷售計劃以降低銷售成本。房地產營銷方案的制定必須符合市場需求，可以通過建立體驗營銷模式，充分利用項目推廣宣傳費用。對于宣傳媒體的選擇，可以選擇網絡或者其他新型多媒體方式，以盡可能的節約宣傳廣告費用，對于實現房地產銷售項目成本控制也具有重要的意義。

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關鍵詞:房地產開發企業;質量管理;質量計劃

中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)05-0038-02

房地產開發企業的目的是實現開發項目的最大經濟效益,以更好地滿足市場需求。這就要求開發企業向市場提供優質的房地產開發商品,而優質的房地產商品來自于開發企業對項目進行有效的質量管理。因此,可以將房地產開發項目的開發過程分為項目前期工作、設計、項目實施和竣工結算四個階段。如何在各個階段管理好項目的質量是每個開發企業應重點研究的問題。由于項目前期工作和設計這兩個階段更是質量管理重點中的重點,所以本文重點對這兩個階段進行詳細的分析與探討。

怎樣才能管理好項目的質量?對于每一個開發企業來說,應首先考慮項目的質量,質量又是質量管理的對象,它的原則是全面的質量管理,即以質量為中心,項目全員參與,以達到預期目標。全面質量管理既是原則,也是可行的操作程序,即PDCA循環(計劃、執行、檢查、處理),具體的控制方法有ABC分析法、因果分析法、控制圖法、直方圖法等,這些具體方法的作用在于找出質量偏差原因并加以修正,從而提高房地產開發企業的經濟效益。

一、目前在房地產開發項目中所存在的問題

在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設方為項目而成立的團隊,這種思維就應該改變。當開發項目進行到施工階段時,如果規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優,就很難保證工程項目的整體投資效益。

二、房地產開發項目前期工作階段

房地產開發項目的前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,這是整個開發項目的基礎,其質量高低對后階段工作有著重大影響。

1.建立開發項目質量管理責任制

對于房地產開發項目,還可設項目質量經理,他是開發項目質量的全權負責人,必須親自抓質量工作。質量經理的職責是:根據投資人項目開發戰略,確定市場定位目標,負責編制開發項目質量計劃,并組織實施;按質量計劃規定,檢查項目質量計劃的執行情況;對發現的重大質量問題,組織研究解決,并向項目團隊負責人報告;編制項目質量報告,報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監督檢查,不能代替項目其他崗位的質量職責,項目各個經理、專業負責人、各部室、各專業人員各自均應完成自己的質量責任,這樣項目的質量才能有保證。

2.制定開發項目的質量計劃

充分了解和掌握項目的特點,明確咨詢成果的質量目標和質量標準;熟悉質量管理體系文件,把質量目標進行層層分解,按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要,重點突出,具有可操作性。

3.建立開發項目前期工作成果的質量評審制度

建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。采用德爾非法進行評審,吸取更多專家的知識和智慧,可以及時發現問題,優化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審,然后再進行內部評審。內部評審完成后,建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善,并形成相應記錄文件,以提高投資效益。

三、房地產開發項目設計階段

項目設計階段是開發項目進行質量管理,實現經濟效益的最直接最重要的環節。一般來說,設計費約只占項目總投資的1%,但設計工作對工程造價的影響程度可達75%以上。優秀的設計是開發項目盈利的基本保障。項目設計階段分為初步設計和施工圖設計兩個階段,它直接關系著項目的開發成本與質量。其目的是通過不同階段的設計來控制和保證設計的質量。

1.開發企業在尋找規劃設計單位時應實行建設方案招投標制,實現設計方案的最優化。即由開發企業選擇幾家具有實力的規劃設計單位進行方案設計。設計前,向他們詳細介紹項目可行性、產品市場定位、各項經濟技術指標、建設成本范圍、質量及效果等方面的資料和情況,特別要強調設計方案的經濟與合理,使各設計單位做到心中有數。設計方案提交后,開發企業組織專家進行評審,選出最優的初步規劃方案,確定中標單位且與之簽定合同,并在此基礎上細化。

2.初步設計完成后,根據一些建設方案設計的經驗教訓,開發企業要認真審查對比,不能對設計單位過分依賴,這是非常重要的一環。應注意的是細化后的設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標,整個設計思路是否經濟合理。經濟合理主要體現在:

(1)布局是否合理。戶型設計是否超前,功能分區是否分明,是否合理安排居住、使用、衛生等功能空間,體現其最大的使用價值,是否嚴格控制每套住宅的價格與功能價格比,住宅結構和設備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求;環境配套設施、建筑造型和風格藝術感怎樣,是否體現了以人為本的設計理念,是否具有較高觀瞻價值。這些都是購買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。

(2)經濟性是否合理。設計應將使用功能分區相對集中,減少浪費。盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經濟尺寸。環境配套設施要做到經濟適用、美觀、新穎但不奢華。

開發企業全面審查后,對設計方案提出合理化建議,以便設計單位進行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設計返工。修改后的設計方案要重新預算成本并與目標成本對照,看是否超預算設計。

四、房地產開發項目實施階段

在項目施工階段,雖然影響項目投資可能性小,但是項目要投入建設資金,浪費投資可能性大,開發企業必須加強施工現場的動態管理。主要體現在:(1)實行效益獎勵制度,充分調動管理人員的積極性,管好施工現場。(2)盡量減少設計圖變更。(3)嚴格現場簽證管理。(4)控制進場材料的質量與成本。(5)嚴把隱蔽項目的驗收關

五、房地產開發項目竣工結算階段

房地產開發企業要對工程竣工結算進行審查。最好采用三級審查方式審核結算書,即監理公司初審-項目部門復審-開發企業終審。對于房地產開發企業,這樣做既能監督又能保證結算的準確性。在結算完成后,要做好項目的開發評價工作,主要是對項目各部分分項和整體進行質量分析。其目的一方面是總結開發項目的成敗得失,吸取經驗教訓;另一方面可以取得一些經驗數據和技術經濟指標,為以后的開發項目提供質量管理方面的參考依據。

六、結論

綜上所述,房地產開發企業質量管理是一個動態的過程。開發企業的質量管理貫穿于項目的全過程,在項目管理的各階段,時時要有抓優質質量的觀念,確保開發建設前期的質量,隨時糾正發生的偏差,以減少或避免資金的流失,最大限度地提高資金的投資效益。開發企業要不斷完善項目質量管理制度,以保證項目管理目標的實現,更好地獲得較好的經濟效益和社會效益。

參考文獻:

[1] 鄧宏乾,等.開啟迷宮之門――房地產經營技巧與實物[M].武漢:華中師范大學出版社,1993.

[2] 成虎.建設項目全壽命期集成管理的總體思路[EB/OL]. 北航項目管理網.