序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)項目營銷建議范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

1.1 房地產(chǎn)項目背景

1.1.1 房地產(chǎn)項目名稱

1.1.2 房地產(chǎn)項目承辦單位

1.1.3 房地產(chǎn)項目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據(jù)與原則

1.2.1 編制依據(jù)

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.3.2 房地產(chǎn)項目建設(shè)地點

1.3.3 房地產(chǎn)項目性質(zhì)

1.3.4 建設(shè)總投資及資金籌措

1.3.5 投資計劃與還款計劃

1.3.6 房地產(chǎn)項目建設(shè)進(jìn)度

1.3.7 房地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟(jì)評論

1.3.8 房地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論

1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

1.5 結(jié)論及建議

1.5.1 專家意見與結(jié)論

1.5.2 專家建議

第二章 房地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況

2.1 房地產(chǎn)項目提出的背景

2.1.1 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2.1.2 房地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由

2.2 房地產(chǎn)項目發(fā)展概況

2.2.1 已進(jìn)行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項目及其成果

2.2.2 試驗試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 房地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 投資的必要性

第三章 房地產(chǎn)項目市場分析與預(yù)測

3.1 市場調(diào)查

3.1.1 擬建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查

3.1.5 產(chǎn)品價格調(diào)查

3.1.6 國外市場調(diào)查

3.2 市場預(yù)測

3.2.1 國內(nèi)市場需求預(yù)測

3.2.2 產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析

3.2.3 價格預(yù)測

3.3 市場推銷戰(zhàn)略

第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略

4.1 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

4.1.1 產(chǎn)品方案

4.1.2 建設(shè)規(guī)模

4.1.3 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

4.2 市場推銷戰(zhàn)略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價格制度

4.2.4 產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

第五章 建設(shè)條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應(yīng)

5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗的原料

5.2 建設(shè)地區(qū)的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施

5.2.3 社會經(jīng)濟(jì)條件

5.2.4 其它應(yīng)考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 房地產(chǎn)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案

6.1 房地產(chǎn)項目組成

6.2 生產(chǎn)技術(shù)方案

6.2.1 技術(shù)來源途徑

6.2.2 生產(chǎn)方法

6.2.3 技術(shù)參數(shù)和工藝流程

6.2.4 主要工藝設(shè)備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)

6.2.6 主要生產(chǎn)車間布置方案

6.3 總平面布置和運輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內(nèi)外運輸方案

6.3.3 倉儲方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計

6.4.2 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動力及公用工程

6.5.3 地震設(shè)防

6.5.4 生活福利設(shè)施

第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 房地產(chǎn)項目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節(jié)能措施分析

8.2.1土地資源節(jié)約措施

8.2.2水資源節(jié)約措施

8.2.3電能源節(jié)約措施

第九章 房地產(chǎn)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件

9.1 主要原材料供應(yīng)

9.2 燃料、加熱能源供應(yīng)

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 房地產(chǎn)項目進(jìn)度與管理

10.1 工程建設(shè)管理

10.2 房地產(chǎn)項目進(jìn)度規(guī)劃

10.3 房地產(chǎn)項目招標(biāo)

第十一章 環(huán)境影響評價

11.1 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

11.1.1 房地產(chǎn)項目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

11.1.4 自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;

11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;

11.1.8 交通運輸情況;

11.1.9 其他社會經(jīng)濟(jì)活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。

11.2 房地產(chǎn)項目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

11.4 治理環(huán)境的方案

11.4.1 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

11.4.2 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

11.4.3 房地產(chǎn)項目對周圍自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化

11.5 環(huán)境監(jiān)測制度的建議

11.6 環(huán)境保護(hù)投資估算

11.7 環(huán)境影響評論結(jié)論

第十二章 勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生

12.1 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

12.3 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)

12.4 消防措施和設(shè)施方案建議

第十三章 企業(yè)組織和勞動定員

13.1 企業(yè)組織

13.1.1 企業(yè)組織形式

13.1.2 企業(yè)工作制度

13.2 勞動定員和人員培訓(xùn)

13.2.1 勞動定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓(xùn)及費用估算

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1 房地產(chǎn)項目總投資估算

14.1.1 固定資產(chǎn)投資總額

14.1.2 流動資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 房地產(chǎn)項目籌資方案

14.3 投資使用計劃

14.3.1 投資使用計劃

14.3.2 借款償還計劃

第十五章 財務(wù)與敏感性分析

15.1 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

15.1.1 生產(chǎn)總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財務(wù)評價

15.3 國民經(jīng)濟(jì)評價

15.4 不確定性分析

15.5 社會效益和社會影響分析

15.5.1 房地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。

15.5.2 房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

15.5.3 房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

15.5.4 房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性;

15.5.5 房地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響;

15.5.6 房地產(chǎn)項目的國防效益或影響;

15.5.7 對保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。

第十六章 風(fēng)險分析

16.1 風(fēng)險影響因素

16.1.1 可能面臨的風(fēng)險因素

16.1.2 主要風(fēng)險因素識別

16.2 風(fēng)險影響程度及規(guī)避措施

16.2.1 風(fēng)險影響程度評價

16.2.2 風(fēng)險規(guī)避措施

第十七章 可行性研究結(jié)論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

17.2 對主要的對比方案進(jìn)行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

17.4 對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的房地產(chǎn)項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

17.6 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。

篇(2)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;過程控制

中圖分類號:F27文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

一、引言

一個房地產(chǎn)項目運營周期包括項目決策、項目實施前準(zhǔn)備、項目實施和項目營銷四個階段。項目實施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預(yù)售條件后可進(jìn)行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項目投資貫穿其中,項目決策、項目實施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對整個項目運營周期投資的影響程度大,是項目投資的事前控制階段;項目實施和項目營銷階段對項目運營周期投資的影響程度雖然小,但項目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對房地產(chǎn)項目實行有效的過程控制是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。

二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程控制體系

建立房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標(biāo),運用不同的管理方法,對房地產(chǎn)項目全過程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評價子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點。

一個房地產(chǎn)項目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時序大致可分為六部分:一是土地費用,主要包括拆遷安置費、土地管理費、征地補(bǔ)償費、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費用,主要包括勘察費、規(guī)劃費、設(shè)計費、審圖費、招標(biāo)費、監(jiān)理費等;三是政策性費用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程費、墻改費、消防費、規(guī)劃管理費、開發(fā)管理費、交易手續(xù)費等;四是建安費用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費用;五是配套設(shè)施費用,主要包括供水管線及增容費、供電設(shè)施及增容費、排水管線及設(shè)備費、園林綠化費、安保技防費及其他公共服務(wù)設(shè)施費用等;六是其他費用,主要包括貸款利息、稅收、運營管理費、分?jǐn)偟巾椖康拈_辦費等。這些費用在房地產(chǎn)運營各階段均有發(fā)生,但對應(yīng)各階段發(fā)生費用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費用支出對投資進(jìn)行過程控制是房地產(chǎn)項目投資控制的有效途徑。

三、實現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑

1、采用適應(yīng)開發(fā)運營流程的過程控制方法。項目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價值工程理論,進(jìn)行事前控制。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運用價值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對方案實行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點,對所研究對象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。

項目實施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設(shè)計招標(biāo)、限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計,就是按照批準(zhǔn)的可研報告及投資估算控制方案設(shè)計,按照批準(zhǔn)方案設(shè)計總概算,控制初步設(shè)計和施工圖設(shè)計,同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計,保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計目標(biāo)是在方案設(shè)計開始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。

施工和營銷階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點是設(shè)計變更費用及現(xiàn)場簽證費用的控制,同時注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊?wèi)?yīng)從項目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計變更,取消不合理設(shè)計變更,對一些預(yù)計發(fā)生的設(shè)計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售公司關(guān)系,這兩個單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個單位有效工作來減輕業(yè)主工作量,為項目帶來效益,同時要避免這兩個單位不當(dāng)行為帶來的投資偏差。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目投資的動態(tài)控制。房地產(chǎn)項目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項目投資過程控制要進(jìn)行動態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)投資估算所確定的項目投資回報率;根據(jù)方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率;根據(jù)項目方案深化設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率。上一設(shè)計階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計。項目實施過程中工程投資控制的定時監(jiān)控、動態(tài)控制貫穿整個項目運營周期。

3、做好房地產(chǎn)項目投資結(jié)算審計和項目后評價。結(jié)算審計是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計變更資料的時效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。

項目后評價一般是指項目投資完成之后所進(jìn)行的評價,它通過對項目實施過程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項目決策時確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會指標(biāo)進(jìn)行對比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評價總結(jié)的經(jīng)驗、教訓(xùn)、意見建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項目策劃時,應(yīng)參考過去同類項目的后評價結(jié)論和主要經(jīng)驗教訓(xùn)。

(作者單位:1,2.南陽市房地產(chǎn)開發(fā)公司;3.桐柏縣城建局;4.河南四建股份有限公司)

主要參考文獻(xiàn):

[1]柯洪主編.工程造價計價與控制.北京:計劃出版社,2009.

篇(3)

房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過去、現(xiàn)在和將來。

1、概念策劃模式

2、賣點群策劃模式

3、等值策劃模式

4、房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵

（1）土地價值研判

（2）概念設(shè)計

（3）視覺設(shè)計

（4）營銷策劃

（5）市場推廣、媒體組合

（6）工程質(zhì)量、成本、工期控制

（7）物業(yè)管理、售后服務(wù)

（8）品牌培植與運用

房地產(chǎn)項目的選擇與論證

──房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法

一、對房地產(chǎn)項目選擇與論證認(rèn)識的誤區(qū)

誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化

誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營銷、廣告萬能化

誤區(qū)三：房地產(chǎn)項目選擇與論證的形式化

以上認(rèn)識的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁椆ぷ骱唵涡惺?，令項目草率上馬，以致項目市場目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計脫離市場或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。

二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認(rèn)識項目選擇與論證的重要性

1、房地產(chǎn)是一項高投資、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項目的效益與風(fēng)險；

(2)由于開發(fā)周期長，開發(fā)者需要預(yù)計市場變化，開發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險程度；

(3)開發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險的能力與限度。

一項成功的地產(chǎn)發(fā)展項目，可以換來高額或穩(wěn)定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大，一但項目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。

(2)項目選址不當(dāng)，前期市場定位與建筑設(shè)計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。

3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的地域性和產(chǎn)品差異性。

(1)一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開發(fā)經(jīng)驗都必須與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應(yīng)；

(2)同一地塊不同時期，不同的開發(fā)方式會產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。

因此，缺乏前期對項目市場與開發(fā)專業(yè)的研究論證工作，任何人都不能輕談對發(fā)展項目有勝的把握。

4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性和時序性。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動，從實務(wù)上來講具有很強(qiáng)的操作程序。前期不做好全面的開發(fā)計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟

1、概念：項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。

2、項目選擇的步驟：

a、廣泛尋找投資項目

b、精心篩選投資項目

c、對重點項目進(jìn)行投資機(jī)會性研究（初步可行性研究）

d、項目投資談判

e、詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）

f、公司的決策與實施

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究或發(fā)展策劃）

1、概念：房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證是在項目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運用已有的經(jīng)驗和專業(yè)的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標(biāo)、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評價指標(biāo)值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。

2、項目論證的階段性

(1)項目投資開發(fā)的機(jī)會性論證

指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗為主，按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)成果指標(biāo)和項目的特點，就其開發(fā)的市場機(jī)會、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究論證。

(2)項目投資開發(fā)的詳細(xì)論證

指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后，對項目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題，還要確定開發(fā)、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。

3、項目論證要解決的問題

(1)立項時的宏觀環(huán)境是怎樣的

主要了解項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢、外來人口增長等因素。

(2)立項時的微觀環(huán)境是怎樣的

了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力，競爭對手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設(shè)條件、項目規(guī)劃建設(shè)要求，項目參與各方的狀況與優(yōu)勢。

(3)項目的市場定位分析

包括市場細(xì)分，選擇目標(biāo)市場，市場定位三個方面，這是論證的重點，關(guān)鍵是要找到項目的發(fā)展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。

(4)初步確定項目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計方案

投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項目開發(fā)提建議。

(5)項目開發(fā)分期與樓價的初步設(shè)定，項目投資與效益測定

(6)項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。

五、項目選擇與論證要注意的問題

1、營銷與規(guī)劃設(shè)計必須前期介入，強(qiáng)調(diào)市場為先導(dǎo)的同時又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。

2、項目定位以市場調(diào)查為依據(jù)，但關(guān)鍵在于對市場表象有質(zhì)的提升。

3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎(chǔ)。

4、開發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項目后期成敗的關(guān)鍵。

5、既要借鑒成功項目的經(jīng)驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓(xùn)。

六、房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念簡介

房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念

1、服務(wù)性質(zhì)：輔助決策

2、對客戶的適應(yīng)性：滿足需求引導(dǎo)需求發(fā)掘需求

3、服務(wù)的目標(biāo)：

(1)建立能夠達(dá)致利潤最大化的發(fā)展模式

(2)建立資金運用的最優(yōu)化策劃方案

七、最佳的服務(wù)過程：全程參與（前期發(fā)展研究過程參與營銷培訓(xùn)與監(jiān)測）

八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊：

1、項目的區(qū)位價值評估；

2、項目地塊的開發(fā)價值評估；

3、重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的監(jiān)控與分析；

4、微觀房地產(chǎn)市場評估（主要細(xì)分市場和區(qū)域市場）；

5、項目SWOT分析與隱顯因素分析；

6、開發(fā)模式的選取（細(xì)分市場的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比）；

7、市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）；

8、物業(yè)管理的要求；

9、規(guī)劃建筑設(shè)計方案的要求與評估；

10、成本效益分析；

11、風(fēng)險分析。

篇(4)

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)； 投資項目； 經(jīng)濟(jì)評價

本文對目前的房地產(chǎn)投資項目在經(jīng)濟(jì)評價中出現(xiàn)的過于主觀、缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評估、缺乏市場分析、忽視分析房地產(chǎn)項目中的不確定因素及經(jīng)費不足等一些問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施和建議作為參考。

一、我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價中的問題

（一）經(jīng)濟(jì)評價具有主觀性

在開發(fā)項目中，開發(fā)商將之前失敗的項目歸咎于不可控外界因素，在經(jīng)濟(jì)評價中，帶著主觀上的假設(shè)，忽略人為的負(fù)面因素進(jìn)行可行性方案的實施，有些施工項目沒有做好相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評價和周密的分析工作就開展建設(shè)，導(dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的決策失誤在房地產(chǎn)項目中，浪費了人力、物力、財力及土地資源。

（二）缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評估

經(jīng)濟(jì)評價中最重要的是數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估工作，要求使用科學(xué)的評估方法，可信度較高且客觀的評估觀點，同時評估人員必須是專業(yè)人士，例如經(jīng)過一段時間市場調(diào)研的經(jīng)濟(jì)專家、有過投資預(yù)算的工程師或財務(wù)人員，實行過市場推廣的營銷專家。但是在當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價中卻不是以上那些人在主持開展，評價人員不具備高度的責(zé)任心，在專業(yè)技能上顯得不夠?qū)I(yè)，缺乏學(xué)習(xí)經(jīng)驗的能力。甚至以沒有經(jīng)過市場分析、財務(wù)分析、資本運作等專業(yè)配備的方案執(zhí)行項目，對項目資金的運作造成一定風(fēng)險[1]。

（三）缺乏市場分析

房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進(jìn)行評價，要通過大量的實際調(diào)研分析數(shù)據(jù)，有些開發(fā)商只是將經(jīng)濟(jì)評價理解為財務(wù)數(shù)據(jù)，忽略了要以市場為前提進(jìn)行調(diào)研的重要，要在項目實施前對市場的狀況有一定的了解，包括交通環(huán)境、社會環(huán)境以及人文環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場環(huán)境的問題進(jìn)行分析。

（四）忽視分析房地產(chǎn)項目中的不確定因素

大多房地產(chǎn)項目的開發(fā)商都將眼光瞄準(zhǔn)投資回報率和盈利能力，在其進(jìn)行細(xì)致的分析，而在項目中的不確定因素卻沒有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)項目中導(dǎo)致項目被擱淺的情況頻頻發(fā)生，增加了投資風(fēng)險。

（五）經(jīng)費不足

我國房地產(chǎn)過于依靠經(jīng)驗主義，在決策中植入大量的主觀意識，對經(jīng)濟(jì)評價的認(rèn)識不夠充分，在實際項目的開展中時常由于經(jīng)費不足而不得不縮減財力，在一定層度上抑制了評價方案的科學(xué)性與高效性。

二、對策與建議

（一）改變觀念，增強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)評價的重視

經(jīng)濟(jì)評價在房地產(chǎn)項目的開發(fā)與實行中是一項十分重要的決策報告。要在意識形態(tài)上充分的承認(rèn)經(jīng)濟(jì)評價的重要，如果想在評估報告中獲得公正、科學(xué)、客觀的數(shù)據(jù)支持項目的進(jìn)行就必須加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)評價的重視，無論是業(yè)內(nèi)人士還是管理人員都要制定切實可行的方案，落實經(jīng)濟(jì)評價的工作進(jìn)程。同時，還要投入一定的資金保證經(jīng)濟(jì)評價的正常運行[2]。

（二）完善評價體系

使評價體系走向規(guī)范化，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)作出規(guī)范，合理利用財務(wù)手段分析評價指標(biāo)，在財務(wù)的盈利能力、資產(chǎn)狀況及收支水平的房地產(chǎn)項目中進(jìn)行明確清晰，對財務(wù)風(fēng)險和項目的可行性進(jìn)行完善其評價體系，使用綜合的評價方法將運營角度建立在區(qū)域的發(fā)展上，對成本有效評估，通過合理控制成本，使區(qū)域效應(yīng)最大化，以經(jīng)濟(jì)角度衡量項目對區(qū)域的貢獻(xiàn)，使得到完善的評價體系使經(jīng)濟(jì)評價更具有合理有效性。

（三）規(guī)范經(jīng)濟(jì)評價市場

國家對建設(shè)部門要加強(qiáng)管理與引導(dǎo)，通過可行性的研究工作實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評價專業(yè)市場的培育，優(yōu)化市場環(huán)境，還可以號召各大高校與房地產(chǎn)企業(yè)實行聯(lián)合發(fā)展，可以利用高校特有的資源，例如經(jīng)濟(jì)學(xué)專家，營銷學(xué)專家以及高校中大量的工程師，這些專業(yè)人才都可以為經(jīng)濟(jì)評價工作作出相關(guān)指導(dǎo)，國家可以充分挖掘這種合作模式，使經(jīng)濟(jì)評價得到應(yīng)有的客觀準(zhǔn)確性[3]。

（四）提高從業(yè)人員素質(zhì)

適應(yīng)時代的高速發(fā)展，從業(yè)人員必須與時俱進(jìn)，在不斷的學(xué)習(xí)與進(jìn)步中對經(jīng)濟(jì)評價作出一份貢獻(xiàn)，通過提高自身的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)使經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)果更加準(zhǔn)確、更加高效，從業(yè)人員要時刻擁有使命感，要時刻重視責(zé)任感適應(yīng)變化迅速的形勢。

（五）市場調(diào)查的作用

經(jīng)濟(jì)評價是重要的投資依據(jù)，所以這就對經(jīng)濟(jì)評價有了更高的要求，必須進(jìn)行科學(xué)的分析、在系統(tǒng)的論證過后才能作出項目的決策依據(jù)，在科學(xué)分析之前要經(jīng)過實踐，要進(jìn)行大量的調(diào)查通過走訪的形式，通過實踐獲得可靠的第一手?jǐn)?shù)據(jù)，利用準(zhǔn)確的信息進(jìn)行周密的分析，再加之對分析后的真實數(shù)據(jù)進(jìn)行處理才可以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評價具有較高的準(zhǔn)確性，才能從根源上對投資項目的擬建有實現(xiàn)力指導(dǎo)，控制財務(wù)風(fēng)險。

（六）加大再評估力度

要將經(jīng)濟(jì)評價與經(jīng)濟(jì)評估相結(jié)合，通過專家對經(jīng)濟(jì)評價實行驗證，將專業(yè)的技術(shù)與經(jīng)驗豐富的評估意見共同權(quán)衡，要對專家的評論總結(jié)不斷反思，除去過程中各種不合理的因素，增強(qiáng)決策的科學(xué)性。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價工作，對提高其經(jīng)濟(jì)效益有著重要作用。不僅是決策依據(jù)，也是政府部門對房地產(chǎn)進(jìn)行審批的依據(jù)，同時對金融機(jī)構(gòu)的貸款審批工作也起到支持作用，在國家的建設(shè)中有著舉足輕重的地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚荷婷.房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)效益評價研究[D].安徽建筑大學(xué)，2015.

[2]吳雪峰.我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價存在的問題與對策分析[J].商，2013（15）： 238+235.

篇(5)

【關(guān)鍵詞】眾籌，房地產(chǎn)眾籌，互聯(lián)網(wǎng)金融

一、房地產(chǎn)眾籌概念及基本模式

（一）房地產(chǎn)眾籌是一個新興的電子商務(wù)模式。房地產(chǎn)眾籌是基于互聯(lián)網(wǎng)金融中“眾籌”發(fā)展而來的新理念。眾籌是指在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。其基本模式是項目發(fā)起者在網(wǎng)站上展示項目，投資者則根據(jù)相關(guān)信息選擇投資項目。而房地產(chǎn)眾籌則是眾籌的一個細(xì)分市場，指一群人通過 Internet 為房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的項目或者創(chuàng)意提供資金支持從而取代諸如銀行、風(fēng)投、天使投資這類公認(rèn)的融資實體或個人。

（二）房地產(chǎn)眾籌基本模式

目前，房地產(chǎn)眾籌處于起步階段，發(fā)展中的模式主要有以下四種：投資理財型;營銷推廣型;合作建房性;合作購房型。

1.投資理財型。主要指投資者在互聯(lián)網(wǎng)第三方平臺上瀏覽交易市場的相關(guān)信息，確定投資的房地產(chǎn)項目，將資金打入第三方平臺，第三方平臺再將資金轉(zhuǎn)給由信托公司審核通過的房地產(chǎn)項目。在項目資金籌集到位后，投資者自此開始將會經(jīng)常受到有關(guān)投資項目進(jìn)展情況的最新消息。

2.營銷推廣型。房地產(chǎn)商聯(lián)合知名的房產(chǎn)信息平臺已經(jīng)完工樓盤的眾籌信息。眾多投資者可以以較低的價格聯(lián)合購買特定優(yōu)惠的房產(chǎn)?；I資時，較低的價格迅速吸引購房者的目光，帶來一定轟動效應(yīng)，為房地產(chǎn)商樓盤的推廣起到推動作用。

3.合作建房型。在該模式目前只在微信平臺初步發(fā)展。由一名或多名資深房地產(chǎn)行業(yè)人員發(fā)起。具體流程如下：申請人先遞交申請表，通過審核后，交納100元訂金即可進(jìn)入購房微信群，項目的設(shè)計、戶型、價格等，全部通過微信群成員商議決定。打造別具一格的建筑裝修風(fēng)格。

4.合作購房型。發(fā)起者通過此模式籌集資金，來購買相關(guān)地產(chǎn)，滿足自住的需求。合作購房型的房地產(chǎn)眾籌主要是指個人通過眾籌平臺向若干出資者借款。 這一過程中，平臺的作用是多樣的。 一些平臺起到中間人的作用;一些平臺還擔(dān)當(dāng)還款的責(zé)任。 相比于銀行眾多的審批程序和高額的還貸利息，發(fā)起者可以利用眾籌平臺立刻獲取所需資金，貸款利息相對較低。而借款人的小額借款也可以獲取較高的借款利息。平臺將二者的需求結(jié)合，達(dá)到互惠共贏的目的。

從目前的發(fā)展情況來看，投資理財型的房地產(chǎn)眾籌模式發(fā)展較好，市場上存在成功的案例，已經(jīng)得到消費者的認(rèn)可，為消費者帶來了實際的收益。其他幾種模式尚處于探索階段，模式的成功運作還要等待市場的檢驗。

二、關(guān)于房地產(chǎn)眾籌分析及建議

（一）發(fā)展優(yōu)勢

1.門檻低，面向普通大眾?；ヂ?lián)網(wǎng)金融最大的特點就是降低了投資的門檻，使普通民眾也可以參與金融理財?shù)幕顒又?。房地產(chǎn)眾籌打破地產(chǎn)開發(fā)需要雄厚資金實力的傳統(tǒng)，將地產(chǎn)所有權(quán)細(xì)碎零分，面向所在地產(chǎn)項目居民以及社會出售基于所有權(quán)的股份，籌集公眾的閑置資金，同時公眾獲得項目盈利和地產(chǎn)升值的紅利。

2.鏈接行業(yè)鏈兩端的需求。房地產(chǎn)眾籌在項目選擇時就充分考慮投資者的需求，參與投資的居民對于附近建筑更加具有話語權(quán)，建筑更加符合居民的需求。比如：因為代溝等原因，50-60歲老人們不愿與子女居住，并且有一定退休金，想要購買適合未來養(yǎng)老的房型。平安好房推出的養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌項目，就是充分考慮老人的需求。

3.較高投資收益率。房地產(chǎn)眾籌充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的長尾效應(yīng)，積少成多，吸取公眾大量的閑置資金，來投資房地產(chǎn)高回報的項目。不僅如此，相關(guān)平臺也繞過了復(fù)雜的地產(chǎn)中介和銀行貸款程序，砍掉了中間傭金和貸款利率等費用，讓整個項目的成本更加低廉。項目實施過程中考慮投資者需求和建議，成交量上升，為普通大眾帶來較高的投資收益率。

4.公平性、公開性、提高透明度。利用互聯(lián)網(wǎng)平臺搭建雙方信息互通的平臺。籌集資金完成之后，投資者就會時刻收到項目開展的信息。眾籌中的資金將會交由第三方支付機(jī)構(gòu)全程監(jiān)控管理，保障信息公開化，透明化。致使投資者和地產(chǎn)商在收益和損失方面是公平的。

（二）面臨的障礙

1.不動產(chǎn)投資的流動性較低。房地產(chǎn)項目完成需要一段時間，短則幾個月，長則可能需要幾年時間。另外，房地產(chǎn)行業(yè)市場容量有限，交易成本較高，造成房地產(chǎn)投資的流動性較差。投資者在投資完成之后，需要相當(dāng)長的周期才能獲取收益。投資時間變長，投資人可能認(rèn)為存在較大風(fēng)險或者自身現(xiàn)金需求，而撤去投資。

2.政策、法規(guī)不完善。在中國，由于相關(guān)政策、法規(guī)尚不完善，推進(jìn)中國國內(nèi)首例眾籌買房項目也面臨著一系列爭議。因此，應(yīng)從監(jiān)管上加強(qiáng)眾籌平臺的消費者保護(hù)。美國JOBS法案中對眾籌的界定、關(guān)于保護(hù)投資者利益的相關(guān)規(guī)定都值得中國借鑒。

（三）實踐應(yīng)用建議

1.投資者：推薦投資人從小額投資開始嘗試，并且多和其他投資人進(jìn)行交流。投資人應(yīng)該確定他們所投資的資金，是由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管的。并且，在投資項目獲得全部目標(biāo)金額之前，投資人應(yīng)該時刻注意資金的安全和動向。

2.房地產(chǎn)商：首先要提供有投資價值的項目，才能吸引投資者。其次在項目開展的過程中保證項目信息的公開性，注重透明度。另外，注重良好服務(wù)，不是一味地進(jìn)行價格戰(zhàn)略。

3.第三方平臺：建立一套標(biāo)準(zhǔn)來尋找合格投資者和籌資者，并且要有專業(yè)的房地產(chǎn)團(tuán)隊和風(fēng)控團(tuán)隊對項目進(jìn)行篩選。不僅要選擇信譽較好信托公司進(jìn)行擔(dān)保，還要做出詳細(xì)的數(shù)據(jù)報告和后期收益分析，保證投資人的收益安全。時刻關(guān)注國家政策，不要跨越政策紅線。

總的來說，房地產(chǎn)眾籌模式具有良好的商業(yè)前景，未來有極大的發(fā)展空間。在實際企業(yè)運用的過程中，要與市場具體情況相適應(yīng)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與創(chuàng)新，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)眾籌模式的優(yōu)勢。

參考文獻(xiàn)：

[1]范家琛. 眾籌商業(yè)模式研究[J]. 企業(yè)經(jīng)濟(jì)， 2013， （8）： 72-75.

篇(6)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學(xué)方法　改革

【中圖分類號】G　【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

【文章編號】0450-9889（2012）09C-0054-02

隨著我國的城市化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而與之密切相關(guān)的房地產(chǎn)策劃行業(yè)也取得了長足的進(jìn)展，并且已經(jīng)形成了一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)策劃在社會經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來越大。而社會對房地產(chǎn)策劃人才的要求也越來越高，面對越來越高的人才要求，如何提高學(xué)生的實際操作能力以提高其就業(yè)率及競爭能力尤顯重要。

一、房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學(xué)方法改革的必要性

房地產(chǎn)項目全程策劃是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)（房地產(chǎn)策劃方向）的重要的專業(yè)課程之一，也是培養(yǎng)房地產(chǎn)策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學(xué)目的就是通過本課程的教學(xué)使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)策劃的基本理論，較好把握房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場的特點，掌握房地產(chǎn)項目前期策劃、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目投資策劃、房地產(chǎn)項目營銷策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)金融策劃、物業(yè)管理策劃等基本技能，是對學(xué)生的實踐操作能力要求較高的一門課程。傳統(tǒng)的教學(xué)模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據(jù)自己對課程理論的認(rèn)知進(jìn)行課堂講授，學(xué)生根據(jù)教師授課內(nèi)容的生動程度被動的選擇性接受這種方式很不利于培養(yǎng)學(xué)生主動學(xué)習(xí)、獨立學(xué)習(xí)、思考及解決問題的能力，而房地產(chǎn)策劃崗位對從業(yè)者的要求不但有扎實的理論知識，更要有市場調(diào)查的能力、市場細(xì)分及市場定位的能力、實施4P營銷策略的能力以及具備多方面的基本素質(zhì)：包括獨立思考的素質(zhì)、團(tuán)結(jié)協(xié)作的素質(zhì)，與人溝通的素質(zhì)及表達(dá)自己見解的素質(zhì)等等。

經(jīng)驗表明，即便非常精彩的課堂講授，學(xué)生聽了大都會在幾天后遺忘，直到考試之前才會重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點內(nèi)容，臨時抱佛腳地死記硬背。而一旦應(yīng)付完考試，便又全部忘掉。而畢業(yè)班的學(xué)生經(jīng)常流露出大學(xué)什么也沒有學(xué)到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時的自信心。為了改變這種現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)項目全程策劃課程的教學(xué)改革勢在必行。

二、房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學(xué)方法改革做法初探

（一）擇本地房地產(chǎn)項目，模擬實戰(zhàn)

為了讓學(xué)生切實提高學(xué)習(xí)興趣，主動學(xué)習(xí)，教師需要創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生有實戰(zhàn)的感覺。在教學(xué)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，任課教師先在學(xué)生方便到達(dá)調(diào)查的范圍內(nèi)選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細(xì)了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規(guī)劃容積率、限制高度等用地指標(biāo)，分析項目流程。在本門課程的前兩節(jié)課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過多媒體的形式直觀地展示給學(xué)生）通過與學(xué)生討論的方式，把房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個環(huán)節(jié)分解成不同的任務(wù)目標(biāo)，以任務(wù)為驅(qū)動，全面提高學(xué)生技能學(xué)習(xí)。在此過程教師要注重引導(dǎo)、啟發(fā)學(xué)生，提高學(xué)生對問題的分析、判斷等職業(yè)能力。針對具體的項目，一切從實際出發(fā)，結(jié)合學(xué)生較為熟悉的房地產(chǎn)市場環(huán)境，展開有針對性的后續(xù)內(nèi)容的教學(xué)要比經(jīng)典案例更能引起學(xué)生的興趣，教學(xué)效果自然不會差。

（二）讓學(xué)生“動”起來，在“動”中學(xué)

1　動口。作為房地產(chǎn)策劃人員需要進(jìn)行市場調(diào)查、需要與合作團(tuán)隊溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達(dá)能力，而一路從應(yīng)試教育的獨木橋上走來的學(xué)生無疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業(yè)后能盡快適應(yīng)崗位的要求，必須加強(qiáng)訓(xùn)練。

一是課前鍛煉。每節(jié)課課前按學(xué)號順序，由兩位同學(xué)依次上臺脫稿講一條有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策法規(guī)、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產(chǎn)行業(yè)的招聘信息等，并加以簡短評論，時間一般以1～2分鐘為宜。通過重復(fù)鍛煉，不但提高了學(xué)生表達(dá)能力，同時增加了學(xué)生對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識。房地產(chǎn)項目全程策劃是與房地產(chǎn)市場結(jié)合非常緊密的一門課程，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不熟悉就不可能進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品。因此，教學(xué)過程必須讓學(xué)生學(xué)會密切關(guān)注房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及國家現(xiàn)行的政策法規(guī)。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。

二是課上鍛煉。課上盡可能根據(jù)教學(xué)內(nèi)容設(shè)置問題，增加學(xué)生討論、小組交流的機(jī)會；案例討論是學(xué)生相互學(xué)習(xí)、培養(yǎng)合作精神的有效手段。可以圍繞一個具體案例讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下運用已學(xué)的專業(yè)策劃知識結(jié)合自己的思維對一個房地產(chǎn)項目的主題策劃、市場策劃或其他方面策劃展開討論。請學(xué)生上講臺是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應(yīng)敏捷性，也是檢驗其運用課外閱讀、社會觀察等來分析問題、解決問題的一個標(biāo)尺。教師可以從中更多地了解學(xué)生的知識面，更深地把握教材，更好地對學(xué)生予以引導(dǎo)。另外，市場調(diào)研報告以及其他模塊的作業(yè)、課程實習(xí)報告要求均做成PPT上講臺匯報。這看似平常的課堂“動口”卻在無形中激活了學(xué)生的思維細(xì)胞，鍛煉了學(xué)生的口頭表達(dá)能力，也加強(qiáng)了學(xué)生的團(tuán)隊合作能力。討論過程中，教師應(yīng)注意引導(dǎo)，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實際情況，案例就失去了意義。

三是課外鍛煉。可以小組為單位進(jìn)行市場調(diào)研，包括在人流量比較大的地方進(jìn)行問卷調(diào)查和進(jìn)售樓處對置業(yè)顧問進(jìn)行深度訪談，能培養(yǎng)學(xué)生人際交流與團(tuán)隊協(xié)作等能力。同時，可舉辦相關(guān)比賽，以賽促學(xué)。如舉辦房地產(chǎn)廣告媒體策劃方案比賽、房地產(chǎn)置業(yè)顧問比賽，比賽環(huán)節(jié)的設(shè)置除考查學(xué)生理論知識的扎實程度外，更重要的是鍛煉學(xué)生的表達(dá)能力，分析判斷能力。通過一定的激勵措施，調(diào)動學(xué)生學(xué)專業(yè)、愛專業(yè)的積極性，經(jīng)過初賽、決賽等環(huán)節(jié)，使參賽學(xué)生的表達(dá)、解決問題、應(yīng)變等能力及團(tuán)隊協(xié)作等基本素質(zhì)得到提升。

2　動腦。對于習(xí)慣了被動接受知識的大部分學(xué)生來說，分析問題、解決問題的能力是弱項?，F(xiàn)代教育應(yīng)該改變教學(xué)方法，教師和學(xué)生互換角色，學(xué)生只有學(xué)會了分析問題、解決問題的能力和具有團(tuán)結(jié)協(xié)作、百折不撓等基本素質(zhì)才能在未來的職場上具有較強(qiáng)的競爭力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據(jù)教學(xué)目的，先讓學(xué)生在課下通過查資料、小組成員之間討論等形式準(zhǔn)備好在課堂上的對問題的解析發(fā)言，然后由老師進(jìn)行歸納總結(jié)。為了得到一個比較理想的答案，學(xué)生會自覺地利用各種手段查找資料，并運用所學(xué)的概念、原理和知識來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識，同時獲得分析問題，解決問題的能力和團(tuán)結(jié)協(xié)作等職業(yè)素質(zhì)的提高。

3　動手。房地產(chǎn)策劃崗位要求具有較強(qiáng)的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動手練。教師應(yīng)安排學(xué)生進(jìn)行市場調(diào)查問卷設(shè)計、市場調(diào)研報告、廣告文案撰寫等作業(yè)。完成作業(yè)過程是對所學(xué)知識的應(yīng)用，在這個過程中不但有利于提高學(xué)生的書面表達(dá)能力，學(xué)生自己可視化的成果也有利于增強(qiáng)學(xué)生的成就感，避免到畢業(yè)時有什么也沒有學(xué)到的感覺。讓學(xué)生勤于動手“做”的同時，教師也要對于學(xué)生的報告或文案勤于指導(dǎo)，勤于批改。并根據(jù)每次作業(yè)情況講解一些修改要點、修改方法及注意事項等，逐步引領(lǐng)學(xué)生學(xué)會修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進(jìn)步。

三、房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學(xué)方法改革中應(yīng)注意的事項

（一）注重賞識激勵，提高學(xué)生“多動”的興趣

心理學(xué)家詹姆斯曾說過：“在人類所有的情緒中，最強(qiáng)烈的莫過于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵的環(huán)境中，人往往會受到負(fù)面信息的左右，對自己做出較低的評價。而在充滿信任和贊賞的環(huán)境中，人則容易受到啟發(fā)和鼓勵，行動也會變得積極，最終取得成就。在教學(xué)中，特別是在學(xué)生“動”起來時，我們不應(yīng)當(dāng)吝嗇對贊美的使用，哪怕他們只有一點點進(jìn)步。強(qiáng)化學(xué)生的長處，弱化學(xué)生的短處，久而久之定然會達(dá)到期望的效果。

（二）認(rèn)真設(shè)置討論問題，重在啟發(fā)，及時引導(dǎo)

課上的動口、動腦訓(xùn)練的主要途徑是采取討論式教學(xué)。在進(jìn)行討論式教學(xué)時，任課教師一定要認(rèn)真設(shè)置學(xué)生討論的問題。如帶學(xué)生對在同一區(qū)域的樓盤調(diào)研后，可以在課堂上讓學(xué)生分組對調(diào)研對象進(jìn)行SWOT分析，并對他們現(xiàn)有的和今后營銷措施提出各自的意見和建議。這樣的問題因?qū)W生曾身臨其境，且具有實戰(zhàn)性，故學(xué)生有積極性參與討論。在學(xué)生討論時教師應(yīng)注意觀察每個組的討論情況，并及時地進(jìn)行引導(dǎo)。應(yīng)促使每個學(xué)生都積極參與其中，積極思考、主動探索、認(rèn)真參與案例討論，大膽發(fā)表自己的觀點，以充分調(diào)動學(xué)生的積極性、主動性。

（三）加強(qiáng)實訓(xùn)場地建設(shè)，提供實踐教學(xué)平臺

篇(7)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目;限額設(shè)計;造價控制

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

一、引言

房地產(chǎn)項目建設(shè)過程包括項目決策、項目實施前準(zhǔn)備、項目實施和項目營銷四大階段。項目實施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預(yù)售條件后可進(jìn)行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。作為房地產(chǎn)開發(fā)商而言,要想有效控制投資就應(yīng)從源頭上做起,而控制工程造價的關(guān)鍵在于實施前準(zhǔn)備的設(shè)計階段。一般情況下,設(shè)計階段對整個工程造價的影響程度約為85%以上,對項目總投資的影響程度約為70%以上。如果設(shè)計時考慮最多的是設(shè)計方案的安全性和美觀性,而忽視節(jié)約建設(shè)成本的要求,沒有進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計,就必然導(dǎo)致設(shè)計保險系數(shù)偏大、建設(shè)工程造價指標(biāo)高于市場平均造價指標(biāo)的結(jié)果,因此必須采取有效措施,從源頭控制,實施限額設(shè)計。所謂限額設(shè)計,就是按照批準(zhǔn)的可研報告及投資估算控制方案設(shè)計,按照批準(zhǔn)方案設(shè)計、總概算控制初步設(shè)計和施工圖設(shè)計,同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計,嚴(yán)格控制不合理變更,保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計目標(biāo)是在方案設(shè)計開始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的特點

1、房地產(chǎn)項目來源的相對單一性決定了設(shè)計階段進(jìn)行造價控制更加有效。目前,我國房地產(chǎn)項目除經(jīng)濟(jì)適用住房外,土地的取得大都是通過招拍掛出讓土地,在項目決策階段的造價控制數(shù)據(jù)會因招拍掛行為產(chǎn)生的成交價格的變化而變化,從而使決策階段的預(yù)測數(shù)據(jù)失真而影響項目造價的真實性。通過招拍掛取得土地后,土地成本和項目設(shè)計條件已經(jīng)基本固定,項目實質(zhì)已進(jìn)入設(shè)計階段,限額設(shè)計成為項目造價控制的主要手段。

2、“量價分離”提高了房地產(chǎn)項目造價對比分析的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)項目涉及地域廣泛,地方材料差別較大,即便是標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計,造價的地域差別也很大。目前,工程計價由定額計價改為清單計價,計價方式的改革也改變了限額設(shè)計的額度,量的對比使限額設(shè)計有了更強(qiáng)的可操作性,由單純的限價設(shè)計改為限量、限價設(shè)計,剔除了地材價差的影響,從而提高限額設(shè)計的準(zhǔn)確性。

3、房地產(chǎn)項目功能相對簡單化有利于運用限額設(shè)計進(jìn)行造價控制。房地產(chǎn)項目無論是住宅、商業(yè)、辦公,使用功能較之大型公共設(shè)施要單一得多,限額目標(biāo)的設(shè)置和分解比較容易,限額設(shè)計的準(zhǔn)確性和可操作性較其他項目容易滿足。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目運用限額設(shè)計進(jìn)行造價控制的方法

1、建立基于業(yè)主方的造價管理體系。業(yè)主方自身或聘用的造價中介機(jī)構(gòu)將涉及整個房地產(chǎn)項目的全過程,經(jīng)歷整個造價控制循環(huán),較之設(shè)計方的造價工程師更具事后控制和糾偏經(jīng)驗,設(shè)計限額的目標(biāo)和分解更有針對性,因此必須建立基于業(yè)主方的造價管理體系,并參與限額設(shè)計目標(biāo)和分解的控制。限額設(shè)計需講究科學(xué)和實際,業(yè)主的高層領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門都應(yīng)參與全過程監(jiān)管。要充分重視設(shè)計變更的早期管理,業(yè)主方造價管理機(jī)構(gòu)應(yīng)從項目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計變更,取消不合理設(shè)計變更,對一些預(yù)計發(fā)生的設(shè)計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。

2、建立科學(xué)的限額設(shè)計指標(biāo)控制體系。業(yè)主確認(rèn)的限額設(shè)計指標(biāo),經(jīng)項目經(jīng)理或總設(shè)計師提出,經(jīng)主管院長審批下達(dá),其總額度一般只下達(dá)直接工程費的90%,以便項目經(jīng)理或總設(shè)計師和室主任留有一定的調(diào)節(jié)指標(biāo)。用完后,必須經(jīng)批準(zhǔn)才能調(diào)整。專業(yè)之間或?qū)I(yè)內(nèi)部節(jié)約下來的單項費用,未經(jīng)批準(zhǔn)不能相互平衡,自動調(diào)用。除直接費外,均得由費用控制造價工程師來協(xié)助項目經(jīng)理或總設(shè)計師控制掌握。

3、建立科學(xué)的限額設(shè)計指標(biāo)評價體系。根據(jù)“量價分離”原則,建立有量有價的限額設(shè)計指標(biāo)評價體系,制定科學(xué)合理的投資指標(biāo)限額和用料指標(biāo)限額。既有價來評價整個項目的經(jīng)濟(jì)效果,又有量來具體評價分部分項工程的經(jīng)濟(jì)性,特別是平方鋼含量、平方砼含量、平方模板含量等材料量、人工量的評價指標(biāo),可以剔除地域、時間差別,評價更為科學(xué)準(zhǔn)確,更易確定限額設(shè)計的總體目標(biāo)和分解目標(biāo)。

4、建立限額設(shè)計的縱橫雙向控制體系。通過實施縱向控制,保證限額設(shè)計貫穿到各個設(shè)計階段,而在每一階段中又必須貫穿到各個專業(yè)的各個工序,使各個環(huán)節(jié)相互連接成有機(jī)的整體。在每個專業(yè)、每道工序中都要把限額設(shè)計作為重點工作內(nèi)容,明確限額目標(biāo),實行工序管理。限額設(shè)計的縱向控制應(yīng)注意以下幾個環(huán)節(jié):方案設(shè)計要重視方案選擇,按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)一步落實投資的可能性。初步設(shè)計應(yīng)該是多方案比較的結(jié)果,是項目投資估算的進(jìn)一步具體化。在初步設(shè)計階段,對關(guān)鍵設(shè)備、工藝流程、總圖方案、主要建筑和各種費用指標(biāo)要提出技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價,科學(xué)決策,以保證投資限額的實現(xiàn)。在施工圖設(shè)計階段,設(shè)計必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計所確定的原則、范圍、內(nèi)容、項目和投資額進(jìn)行。當(dāng)建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設(shè)計方案發(fā)生重大變化時,必須重新編制或修改初步設(shè)計及其概算。施工圖設(shè)計階段的投資分解和工程量控制的項目劃分,應(yīng)在與概算書要求相一致的前提下,由設(shè)計和技術(shù)人員協(xié)商并經(jīng)總設(shè)計師審定。施工圖階段的限額設(shè)計的重點應(yīng)放在工程量控制上,各專業(yè)、各工序?qū)嵤┫揞~設(shè)計,以保證總限額的實現(xiàn)。加強(qiáng)設(shè)計變更管理,應(yīng)嚴(yán)格控制變更的發(fā)生,對非發(fā)生不可的變更,應(yīng)盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,反之損失越大。

限額設(shè)計的橫向控制是指建立和加強(qiáng)設(shè)計單位及其內(nèi)部的管理制度和經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,明確設(shè)計單位及其內(nèi)部各專業(yè)科室以及設(shè)計人員的職責(zé)和相應(yīng)的權(quán)力;實行在考核各專業(yè)完成設(shè)計任務(wù)質(zhì)量和實現(xiàn)限額指標(biāo)好壞的基礎(chǔ)上的獎懲制度。

四、結(jié)論與建議

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價控制是一個系統(tǒng)工程,只有具備完善的工程造價控制體系、明確的工程造價控制流程和切實可行的工程造價控制措施,才能實現(xiàn)各項目的工程造價控制目標(biāo)。限額設(shè)計是房地產(chǎn)項目造價控制的重要手段,有利于強(qiáng)化設(shè)計人員工程造價意識,扭轉(zhuǎn)設(shè)計概預(yù)算本身的失控現(xiàn)象,可促使設(shè)計與造價控制形成有機(jī)的整體,克服相互脫節(jié)現(xiàn)象。通過工程限額設(shè)計來控制房地產(chǎn)項目投資是一個綜合性問題,不能片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約投資,正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對立統(tǒng)一是控制投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在保證工程設(shè)計要求的前提下,通過對設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)分析比較,用法規(guī)政策、市場競爭機(jī)制、優(yōu)化設(shè)計等來推廣工程限額設(shè)計,有效地控制工程投資,節(jié)約投資資金,從而真正達(dá)到工程限額設(shè)計的效果。

(作者單位:1.南陽市房地產(chǎn)開發(fā)公司;2.河南四建股份有限公司;3.桐柏縣城建局)

主要參考文獻(xiàn):