序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)項目投資分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

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摘要隨著中國經(jīng)濟建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，我國房地產(chǎn)市場體制正在步入規(guī)范階段，房地產(chǎn)作為一個高投入、高回報、高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)投資過程中面臨的各種風(fēng)險因素，直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。本文通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析，并對此提出防范對策，從而有效地規(guī)避和降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險，以保證房地產(chǎn)投資收益。

關(guān)鍵詞房產(chǎn)項目投資分析風(fēng)險控制房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢

隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢必給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風(fēng)險。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究也成為理論界和實業(yè)界面臨的重要課題。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義

1901年在美國的A?M?Willet 的博士論文《風(fēng)險與保險的經(jīng)濟理論》中給出了最初的風(fēng)險定義：“風(fēng)險是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。在這一定義中主要強調(diào)的是不確定性和客觀性的風(fēng)險特點。根據(jù)相關(guān)的風(fēng)險理論研究，一般定義為：也即是人們對未來的行為不確定性，從而導(dǎo)致最終后果與之前所預(yù)定的目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。用通俗的話來講，風(fēng)險就是人們不愿發(fā)生的不幸事件的概率，再或許就是未來損失所發(fā)生的不確定性。房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險既是在房地產(chǎn)項目投資過程中所引起的損失產(chǎn)生的相關(guān)不確定性。客觀世界充滿了不確定性且變化多端的，任何一個房地產(chǎn)投資項目都存在一定的風(fēng)險和損失的不確定性，通常情況下，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險主要來自獲取信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的細分及識別

為了保證房地產(chǎn)風(fēng)險分析的最終質(zhì)量，我們有必要對房地產(chǎn)投資過程中的每個可能存在的風(fēng)險因素進行綜合科學(xué)的細分與辨識，使房地產(chǎn)投資決策者能有效且更好地把握風(fēng)險的變化規(guī)律和本質(zhì)，從而采取有效的預(yù)防措施或相關(guān)對策從而減少風(fēng)險和損失（圖-1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖）。

（一）自然風(fēng)險，即是因一些自然因素的不確定性，從而對房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)經(jīng)營過程帶來或直接造成的影響，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品直接產(chǎn)生的破壞，對房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商帶來的經(jīng)濟損失。這些風(fēng)險是人們對自然力無法控制或自然本身發(fā)生的異常變化導(dǎo)致的。我們通常所說的自然風(fēng)險主要包括：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、風(fēng)暴以及施工現(xiàn)場的地質(zhì)條件等。雖然這些因素所引起的風(fēng)險發(fā)生幾率比較小，但風(fēng)險

一旦發(fā)生，往往給房地產(chǎn)業(yè)帶來非常嚴(yán)重的危害。針對這些自然風(fēng)險的防范，開發(fā)商往往通過利用投保來避免或減少相應(yīng)損失。但投保之前，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能對該地區(qū)的天文資料、環(huán)境條件、氣候條件、地質(zhì)地貌等作一定的分析與了解，就可適當(dāng)減少投保成本，并增加房地產(chǎn)投資收益。

（二）政治風(fēng)險，既由于國家政策、法律法規(guī)的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品經(jīng)營者與交換者帶來的不同形式的經(jīng)濟利益損失。它通常會給房地產(chǎn)投資收益帶來間接或直接的影響。如國家控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化以及土地的有償使用權(quán)，可能會減少土地的供給，也將直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加；再譬如國家相關(guān)稅收政策的變化，也將直接影響著房地產(chǎn)投資收益的高低。政府這些政策對房地產(chǎn)投資所帶來的影響是全局性的，因此，由于政府相關(guān)政策的更改或變化而帶來的相應(yīng)風(fēng)險最能影響房地產(chǎn)市場效益的變化。尤其是市場環(huán)境不完善的情況下，政府政策變化的風(fēng)險對房地產(chǎn)商品最終效益的影響尤為重要，目前我國的房地產(chǎn)市場還有待加強和進一步完善。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資商必須密切關(guān)注房地產(chǎn)政策局勢的相關(guān)變化趨勢，以便及時順應(yīng)發(fā)展趨勢對可能引發(fā)的風(fēng)險進行及時處理。避免因政府政策變化而引起的房地產(chǎn)投資風(fēng)險，最有效的辦法就是選擇國家政府有收益保證的、鼓勵的、有稅收優(yōu)惠政策的項目實施投資。

（三）經(jīng)濟風(fēng)險，由于經(jīng)濟形勢變化而引起的且對于市場需求存在一定的不利影響，通常這種影響可能是因經(jīng)濟的滑坡對整個物業(yè)市場的影響，或許是因經(jīng)濟的發(fā)展對某一類型的物業(yè)或者某一特定地區(qū)物業(yè)所造成的相關(guān)影響。等這一系列與經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)的不確定因素，一旦它們出現(xiàn)，往往會對房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響。常見的經(jīng)濟風(fēng)險包括：財務(wù)風(fēng)險、融資風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、地價風(fēng)險、國民現(xiàn)存經(jīng)濟狀況發(fā)生變化的風(fēng)險等。

（四）技術(shù)風(fēng)險，這種技術(shù)風(fēng)險就是指因科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變化帶給房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商的損失。如：因市場科技的進步給房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成的相關(guān)威脅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷投資來進行房產(chǎn)商品的不斷改造和翻修等因素造成的經(jīng)濟損失。常見的技術(shù)風(fēng)險包括：建筑工藝和施工技術(shù)革新、材料改變和更新、設(shè)備故障或損壞、施工事故、建筑計算失誤或設(shè)計變動、建筑的相關(guān)生產(chǎn)力因素短缺、信用等風(fēng)險因素。

（五）社會風(fēng)險，通常指因人文社會環(huán)境因素的不斷變化對房地產(chǎn)市場帶來的相關(guān)影響，并使得從事房地產(chǎn)商品經(jīng)

營和生產(chǎn)的投資者帶來了相應(yīng)的損失。通常如一些社會治安、區(qū)域發(fā)展、公眾干預(yù)、城市規(guī)劃、文物保護等都會給房地產(chǎn)商品帶來社會性的風(fēng)險。

（六）國際風(fēng)險，主要是指因國際經(jīng)濟環(huán)境的相應(yīng)變化，從而給區(qū)域性經(jīng)濟活動帶來的影響，這種風(fēng)險對整個社會所有經(jīng)濟都會有很大的影響。對房地產(chǎn)商品來說，通常說的國際風(fēng)險包括：國際投資環(huán)境風(fēng)險、國家風(fēng)險、貨幣匯率變化風(fēng)險、國際經(jīng)營風(fēng)險、國際貨幣利率變化帶來的風(fēng)險等等。

（七）內(nèi)部管理和決策風(fēng)險，通常指因房地產(chǎn)開發(fā)商的決策出現(xiàn)失誤或經(jīng)營管理的過程不完善而導(dǎo)致與預(yù)期收入水平不相符以及預(yù)期效益不能夠?qū)崿F(xiàn)的風(fēng)險，通常所說的內(nèi)部管理和決策風(fēng)險有：投資地點、投資方式、投資類型的選擇風(fēng)險以及人、物、財組織管理的風(fēng)險等等。

有上可知，引起房地產(chǎn)投資過程中發(fā)生風(fēng)險的因素比較多，且?guī)淼膰?yán)重后果程度也非常迥異。如果在房地產(chǎn)投資時，忽略或完全不考慮這些主要風(fēng)險因素，那風(fēng)險分析必定失去了它應(yīng)有的價值和意義。但如果把每個風(fēng)險因素都包羅萬象的加以考慮，也勢必會導(dǎo)致問題的復(fù)雜性，不但不現(xiàn)實而且也不恰當(dāng)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析以合理科學(xué)的縮小風(fēng)險因素的不確定性為主要目標(biāo)，通過尋找影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要因素，來合理為投資決策者提供最合理科學(xué)恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險對策。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的防范對策

房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險防范，大體上分為兩種途徑：一是在經(jīng)濟損失發(fā)生之前，通過采取各種預(yù)防控制手段，也即是通常說的事前控制，力求將經(jīng)濟損失的發(fā)生防患于未然；二是在經(jīng)濟損失發(fā)生之后，通過采取相應(yīng)的補救措施，進行及時補償，也即是我們常說的事后控制。

（一）投資風(fēng)險回避。投資風(fēng)險回避既房地產(chǎn)投資者在對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行具體分析和識別以后，發(fā)現(xiàn)若對某項房地產(chǎn)活動進行投資將會帶來經(jīng)濟利益風(fēng)險的損失時，通過事前控制手段，改變原有的行為方式或事先避開風(fēng)險源地，采用拒絕實施或主動放棄這些將會導(dǎo)致風(fēng)險損失存在的相應(yīng)投資活動，事前消除房產(chǎn)投資風(fēng)險隱患。

（二）投資風(fēng)險減輕。投資風(fēng)險減輕是通過降低房地產(chǎn)風(fēng)險的可能性或減少風(fēng)險后果的不利影響。通過對已知的風(fēng)險、不可預(yù)測風(fēng)險或可預(yù)測風(fēng)險的預(yù)測，項目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投資風(fēng)險。

（三）投資風(fēng)險預(yù)防。風(fēng)險預(yù)防是投資者在房地產(chǎn)風(fēng)險發(fā)生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風(fēng)險損失的各項風(fēng)險因素，實現(xiàn)降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率，同時起到減小風(fēng)險損失程度的作用。風(fēng)險防范的對象一般有：自然災(zāi)害、社會風(fēng)險和政策風(fēng)險，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險防范策略中，應(yīng)以經(jīng)濟風(fēng)險作為控制的中心，把政治和社會風(fēng)險作為預(yù)測的重點，把自然風(fēng)險作為災(zāi)后緩解的主要對象。

（四）投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移。是指房地產(chǎn)投資者在開發(fā)過程中，以某種合理、合法的方式將某些自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險的后果連同對風(fēng)險應(yīng)付的權(quán)力和責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移可以采用很多方法，主要有契約性轉(zhuǎn)移、購買房地產(chǎn)保險轉(zhuǎn)移和項目資金證券化轉(zhuǎn)移等。

（五）投資風(fēng)險分散與組合：風(fēng)險分散。房地產(chǎn)投資分

散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風(fēng)險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。風(fēng)險組合。風(fēng)險組合投資是從證券業(yè)和保險業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論。在房地產(chǎn)投資方面同樣適用。

（六）投資風(fēng)險自留：當(dāng)采取其他風(fēng)險規(guī)避方法的費用超過風(fēng)險事件造成的損失數(shù)額時，可采用自留風(fēng)險的方法。風(fēng)險自留是指房地產(chǎn)投資者以自身的財力來負(fù)擔(dān)未來可能的風(fēng)險損失。風(fēng)險自留包括自我承擔(dān)風(fēng)險和自我保險風(fēng)險。

四、小結(jié)

綜上所述，投資者在對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析和管理時，應(yīng)該同時從主觀以及客觀兩方面同時采取必要措施，以提高投資效益，從根本上降低投資風(fēng)險。主觀上，投資者必須重視投資可行性研究，樹立強烈的風(fēng)險意識，從多層不同角度對風(fēng)險問題進行總體把握。客觀上，投資者還必須對當(dāng)前今后國內(nèi)、國際上經(jīng)濟形勢、政治、社會發(fā)展趨勢以及國家地方政策進行全盤了解，并以此為基礎(chǔ)，對投資設(shè)計方案進行定量的數(shù)據(jù)測算分析，獲得較準(zhǔn)確的經(jīng)濟測算結(jié)果；此外，投資者還應(yīng)充分了解該城市擬開發(fā)地區(qū)的情況，如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來的發(fā)展趨勢，理性的判斷該類房地產(chǎn)市場供求情況并進行科學(xué)的項目可行性研究。只有這樣，投資者才能準(zhǔn)確的把握時機，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發(fā)合適的物業(yè)，使投資決策盡可能準(zhǔn)確而高效，贏取房地產(chǎn)投資的高效益。

總之，房地產(chǎn)投資項目分析是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不但需要扎實的理論功底更需要社會經(jīng)濟現(xiàn)象的深刻剖析。并由此得出切實可行的項目決策。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;問題對策

近年來，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對任何一個國家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會建設(shè)和管理大型項目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經(jīng)濟一體化趨勢越來越明顯，國內(nèi)外形勢的發(fā)展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國際接軌，以適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展需求。同時，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，國外企業(yè)對我國投資幅度加大，促進了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動整個房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國際接軌。在經(jīng)濟一體化的情況下，中國將成為國際建設(shè)市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內(nèi)同行來說，競爭壓力陡然增加，當(dāng)前，國際慣例的項目管理知識對我國業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結(jié)及我國施工企業(yè)功能的匱乏，進而再造我國投資與建設(shè)全新的項目管理體制，提高我國建設(shè)企業(yè)的國際競爭力。在這樣的國際國內(nèi)背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)項目運行管理進行研究就顯得極為重要。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的問題

我國房地產(chǎn)項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國目前房地產(chǎn)項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競爭能力不強，發(fā)展速度不快的關(guān)鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項目目標(biāo)和工程任務(wù)分解不足

在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實踐經(jīng)驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標(biāo)，也沒有將工作任務(wù)進行分解，并加以落實分配，這導(dǎo)致項目出現(xiàn)以下問題：

①項目在初期無法向下進行；

②項目預(yù)期經(jīng)濟目標(biāo)不能實現(xiàn)；

③項目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場定位不準(zhǔn)、缺乏創(chuàng)新能力

在項目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場作用，沒有做充分的調(diào)查研究，不做設(shè)計研究，只是根據(jù)周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：

①市場定位工作主體發(fā)生偏差；

②運用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足；

③偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)概念式定位；

④目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯誤。

2.設(shè)計監(jiān)理缺失

由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：

(1)缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序

房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環(huán)境，造成了設(shè)計招標(biāo)往往流于形式。

(2)忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性

未認(rèn)識到設(shè)計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設(shè)計普遍存在一種“輕設(shè)計控制，重施工控制”的思想。

(3)設(shè)計監(jiān)理缺失

對于設(shè)計監(jiān)理工作，由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制不健全，加上設(shè)計單位的工作量較大，部分設(shè)計人員素質(zhì)較差導(dǎo)致設(shè)計圖紙很難做到精心勘探、精心設(shè)計，達到一流的施工質(zhì)量，造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理

尚未制定有關(guān)工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的對策建議

要加強項目前期開發(fā)管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關(guān)鍵是項目可行性研究和投資決策。

1.進行詳細的項目可行性研究

市場調(diào)研的目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)，從根本上避免決策中的隨機性而強調(diào)科學(xué)性。項目經(jīng)理應(yīng)按照一定的市場調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行以下三方面的調(diào)研：

(1)房地產(chǎn)市場的供給與需求調(diào)研

充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)能力及技術(shù)水平，也就是要理解在市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產(chǎn)投資決定性因素，也是調(diào)研的根本點。項目經(jīng)理應(yīng)從專業(yè)角度提出合理建議。

(2)要進行環(huán)境調(diào)研

主要指項目的自然環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環(huán)境、社會治安、社會職業(yè)分布、文化教育、社會風(fēng)氣、習(xí)俗等，使得對項目從政治、經(jīng)濟、文化的高度來認(rèn)識，這也是為社會服務(wù)的同時獲取社會效益及良好經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)。

(3)要進行開發(fā)場地調(diào)研

場地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容，要充分認(rèn)識到一塊位置優(yōu)越的土地會給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中，開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質(zhì)等都要引起重視，項目管理隊伍應(yīng)參與土地選擇與分析，參加有關(guān)的洽談，在此基礎(chǔ)上提出開發(fā)初步建議方案并評價綜述方案的優(yōu)缺點，同時對未來項目產(chǎn)品定位提出初步設(shè)想方案。

2.進行項目的投資決策與預(yù)算

進行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進行投資分析和融資決策是項目經(jīng)理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項目經(jīng)理在對市場供求關(guān)系、競爭環(huán)境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上，對項目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進行詳細的計劃和控制，是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標(biāo)性進行有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成效的關(guān)鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，一般要幾年時間，融資的財務(wù)費用可能高達總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設(shè)總費用有很大的影響，一定要請有經(jīng)驗的專家參與制訂。首先需根據(jù)投資總額及自有資金、預(yù)計預(yù)售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據(jù)開發(fā)過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發(fā)的順利實施。

3.加強項目控制管理

項目實施階段房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的工作是按合同規(guī)定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方（監(jiān)理、設(shè)計、承包商、供應(yīng)商、政府職能部門）的工作，定期為項目進展情況進行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業(yè)主的項目組人員，按照有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求，根據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質(zhì)量、成本及其他方向的目標(biāo)進行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質(zhì)量、成本的控制管理。

(1)加強項目進度控制管理

進度控制是指對工程實施階段的工作內(nèi)容、工作順序、持續(xù)時間及工作之間的相互銜接關(guān)系等進行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃進行，一旦發(fā)現(xiàn)有偏差出現(xiàn)，應(yīng)在分析偏差產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上有采取有效措施排除障礙或調(diào)整、修改原進度計劃后再付諸實施，如此循環(huán)，直至工程項目竣工、交付使用的過程。

(2)加強項目質(zhì)量控制管理

工程項目的質(zhì)量是指項目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標(biāo)，一個項目的實現(xiàn)過程就是工程項目質(zhì)量的形成過程。項目實施階段開發(fā)商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質(zhì)量進行控制和監(jiān)督，概括地說有審查確認(rèn)承包商的質(zhì)量保證體系，進場材料、設(shè)備的質(zhì)量控制、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則以及對監(jiān)理工程師日常監(jiān)理工作的監(jiān)督和檢查等方面。

參考文獻:

[1]王文群:房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].北京:經(jīng)濟管理出版社,2003:3-4.

[2]張華:實行項目化管理提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力[J].開發(fā)天地,2004(10):50-54.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)投資抗風(fēng)險的能力

Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.

Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk

中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

由于環(huán)境、條件以及有關(guān)因素的變動和主觀預(yù)測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預(yù)測和估計，這種想象成為不確定性。對房地產(chǎn)進行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預(yù)測項目的抗風(fēng)險的能力。

房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中主要的不確定性因素包括租售價格、土地費用、開發(fā)周期、建安工程費、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財務(wù)評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)項目的不確定性分析主要包括臨界點分析和敏感性分析。

敏感性分析及作用

敏感性分析是研究和預(yù)測項目的主要變量發(fā)生變化時，導(dǎo)致項目投資效益的主要經(jīng)濟評價指標(biāo)發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤等。

敏感性分析的作用和目的主要包括三個方面：

一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現(xiàn)的風(fēng)險程度，以便集中注意力，重點研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對策，最終使投資風(fēng)險減少，提高決策的可能性。

二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預(yù)測出項目經(jīng)濟效益變化最樂觀的最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項目是否可行。

三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進行選擇敏感程度小、承受風(fēng)險能力強、可靠性大的項目或方案。

敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。

房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險具有客觀性、多樣性、補償性和可測性等特征。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型有以下幾種：

1.自然風(fēng)險與意外風(fēng)險，是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、高溫和低溫風(fēng)險等。

2.財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還未來到期債務(wù)的可能性。

3.經(jīng)營風(fēng)險，是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上得失誤（或其可能性），造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。主要包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等。

4.市場風(fēng)險，是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險。主要包括材料價格上漲、材料供應(yīng)緊張、銷售價格定位不準(zhǔn)以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等。

5.政策風(fēng)險，是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。主要是指法律手續(xù)的變化，城市規(guī)劃政策、企業(yè)政策和土地政策的變化。

以上風(fēng)險，很多都是投資者無法控制，但是投資者可以通過控制財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，減少投資決策的失誤，保證投資項目能夠獲得既定的收益。

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理

風(fēng)險管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項非常重要的業(yè)務(wù)管理活動，它具有專業(yè)性強、技術(shù)性強和橫跨多領(lǐng)域、多部門的特點。通過有效的風(fēng)險管理可以消除風(fēng)險發(fā)生的隱患，減少風(fēng)險損失的影響，為企業(yè)生產(chǎn)和獲取最大利益提供保證。房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理與一般的風(fēng)險的管理程序基本一致，房地產(chǎn)風(fēng)險識別的程序主要包括以下幾個方面：

一是風(fēng)險的識別。這是風(fēng)險管理中最困難的事，指對風(fēng)險發(fā)生的可能性進行判斷，在這個過程中需要對可能發(fā)生的風(fēng)險進行科學(xué)的歸類，弄清各個因素之間的相互關(guān)系，尋求合適的方法來識別特定的風(fēng)險。具體可以采用風(fēng)險分析問詢法、財務(wù)報表法、現(xiàn)場視察法等。

二是風(fēng)險的衡量。這個過程主要是對對上一個環(huán)節(jié)中識別出的風(fēng)險進行定量描述，測算風(fēng)險發(fā)生的概率，并據(jù)此分析風(fēng)險發(fā)生的可能損失及對項目或整個的企業(yè)的影響。

三是風(fēng)險管理對策。在上面兩個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，針對識別和衡量的風(fēng)險制定出相應(yīng)的風(fēng)險管理措施，以便盡最大努力降低風(fēng)險發(fā)生的概率和可能帶來的損失。

四是風(fēng)險管理的實施與評估。這是風(fēng)險管理中的最后一個階段，主要是根據(jù)風(fēng)險管理的任務(wù)制定切實可行的風(fēng)險管理計劃，通過有效的指揮與協(xié)調(diào)，保證風(fēng)險管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

風(fēng)險控制具體到風(fēng)險的控制方式主要有回避風(fēng)險、風(fēng)險損失的減輕、風(fēng)險轉(zhuǎn)移及保險。風(fēng)險回避就是避開風(fēng)險較大的項目，選擇風(fēng)險較低的項目；風(fēng)險損失的減輕，指企業(yè)在風(fēng)險損失發(fā)生或者發(fā)生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業(yè)應(yīng)盡量準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)項目的費用，減少開發(fā)過程中的盲目性，盡量縮短開發(fā)周期，盡早完成開發(fā)項目；風(fēng)險轉(zhuǎn)移，主要指企業(yè)在能夠預(yù)測存在的風(fēng)險情況下，將面臨的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給別人承擔(dān)，對房地產(chǎn)來說可以選擇與其他企業(yè)合作開發(fā)某些項目；保險，指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的某些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司的行為。房地產(chǎn)項目的投資者可以選擇投保各種工程保險、質(zhì)量保證保險、技術(shù)保險和責(zé)任保險等，在相應(yīng)的保險事故發(fā)生以后，房地產(chǎn)公司可以從相應(yīng)的保險公司獲得資金的補償。

參考文獻

[1] 林文俏.項目投資經(jīng)濟評價與風(fēng)險分析[M].廣東:中山大學(xué)出版社，1995

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【關(guān)鍵詞】價值工程；房地產(chǎn)項目投資；應(yīng)用

1、引言

價值工程不僅關(guān)注工程管理中的局部環(huán)節(jié)和特性的管理技術(shù)，作為一種整體性管理技術(shù)，其獨有的整體功能成本分析方法和多學(xué)科團隊工作方法，在高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)工程界、管理界具有非常大的應(yīng)用空間。

2、價值工程

2.1價值工程的定義

按照國家標(biāo)準(zhǔn)局的國際GB8223-87《價值工程基本術(shù)語和一般工作程序》的定義，價值工程（Value Engineering）的概念可敘述如下：價值工程是通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對所研究對象的功能與費用進行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高研究對象價值的思想方法和管理技術(shù)。

價值工程（V）=功能（F）÷成本（C），功能（F）就是產(chǎn)品能夠滿足消費者某種需求所具備的功能；成本是指產(chǎn)品的全壽命周期成本，它是為實現(xiàn)功能所要消耗的一切資源的貨幣表現(xiàn)。產(chǎn)品的價值與產(chǎn)品的功能成正比例關(guān)系，與產(chǎn)品的成本成反比例關(guān)系。要提高產(chǎn)品的價值，可以采取以下措施：即功能不變，成本降低；成本保持不變，功能提高；提高產(chǎn)品功能，同時降低產(chǎn)品成本：產(chǎn)品功能略有提高，成本有大幅度下降：產(chǎn)品成本略有提高，功能有大幅度提高。

因此，價值工程的定義包括四個方面：

（1）著眼于壽命周期成本

壽命周期成本（Life Cycle Cost）是指產(chǎn)品在其壽命期內(nèi)所發(fā)生的全部費用（Charged in Full），包括生產(chǎn)成本（Production Cost）和使用成本（Use-cost）兩部分。

生產(chǎn)成本是指發(fā)生在生產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的成本，包括開發(fā)、設(shè)計、制造的費用；使用成本是指使用過程中的各種費用的總和，它包括運輸、安裝、調(diào)試、管理、維修、耗能等方面的費用。

在壽命周期成本的構(gòu)成中，一般由于生產(chǎn)成本在短期內(nèi)集中支出并且體現(xiàn)在價格中，容易被人們認(rèn)識，進而采取措施加以控制。而使用中的人工、能源、環(huán)境、維修等耗費常常是生產(chǎn)成本的許多倍，但由于分散支出，易被人們忽視.如果單純追求生產(chǎn)成本的降低，粗心設(shè)計，偷工減料。那么其建造質(zhì)量就會非常低劣，使用過程中的維修費用就會很高，甚至有可能發(fā)生重大事故，給社會財產(chǎn)和人身安全帶來嚴(yán)重的損害。因此，價值工程中對降低成本的考慮，是要綜合考慮生產(chǎn)成本和使用成本的下降，兼顧生產(chǎn)者和用戶的利益，以獲得最佳的社會綜合效益。

（2）價值工程的核心是功能分析（Fuctional Analysis）

功能是指研究對象能滿足用戶某種需求的一種屬性，即產(chǎn)品的具體用途。功能可分為必要功能（Necessary Function）和不必要功能（Unnecessary Function），其中必要功能是指用戶所要求的功能，以及與實現(xiàn)用戶所需求功能有關(guān)的功能。

價值工程對產(chǎn)品的分析，首先是對其功能的分析。通過功能分析，從而在改進方案中去掉不必要的功能，補充不足的功能，使產(chǎn)品的功能結(jié)構(gòu)更加合理，達到可靠地實現(xiàn)使用中所需功能的目的。

（3）價值工程是一項有組織的管理活動

價值工程研究的問題涉及產(chǎn)品的整個壽命周期，涉及面廣，研究過程復(fù)雜，如一項房地產(chǎn)產(chǎn)品從設(shè)計、開發(fā)到完工，要經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的許多部門，一個降低成本的改進方案，從提出、實驗，到最后付諸實施，要經(jīng)過許多部門的配合，才能收到良好的效果。因此企業(yè)在開展價值工程活動時，以適當(dāng)?shù)慕M織形式組織起來，共同研究，發(fā)揮集體智慧，靈活運用各方面的知識和經(jīng)驗，才能達到既定的目標(biāo)。

（4）價值工程的目標(biāo)

價值工程的目的是要從技術(shù)經(jīng)濟的結(jié)合上去改進和創(chuàng)新產(chǎn)品，使產(chǎn)品既要在技術(shù)上可靠實現(xiàn)，又要在經(jīng)濟上所支付費用最小，達到兩者的最佳結(jié)合。而“最低的壽命周期成本”是價值工程中的經(jīng)濟指標(biāo)，“可靠地實現(xiàn)所需功能”是價值工程中的技術(shù)指標(biāo)，因此，產(chǎn)品的價值越高其技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合也就越難，從這個角度上講，價值工程的目標(biāo)體現(xiàn)為產(chǎn)品價值的提高上。

價值工程與一般的投資決策理論不同，一般的投資決策理論研究的是項目的投資效果，強調(diào)的是項目的可行性，而價值工程是研究如何以最少的人力、物力、財力和時間獲得必要的功能的技術(shù)經(jīng)濟分析方法，強調(diào)的是產(chǎn)品的功能分析和功能改進。

2.2價值工程的工作程序

綜合研究（Comprehensive Study）是綜合各方面情況來制定解決問題的方案。

方案評價（Evaluating Schemes）是對提出的多種設(shè)想和方案進行評價、篩選、擇選，以確定和選擇最佳方案。最后，方案還要付諸實施，以達到價值工程改進價值工程對象、滿足用戶要求的目的。

3、房地產(chǎn)項目投資目標(biāo)優(yōu)化的理論

工程造價管理目標(biāo)的優(yōu)化是指以系統(tǒng)工程的理論和方法為指導(dǎo)，從全局的觀念出發(fā)，通過一系列的方法和手段達到工程造價管理目標(biāo)的行為.系統(tǒng)工程則是用科學(xué)的方法規(guī)劃和組織人力、物力和財力，通過最優(yōu)的途經(jīng)選擇已獲得最理想、最經(jīng)濟、最有效的效果。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在整個國民經(jīng)濟運行中占有重要地位。房地產(chǎn)項目投資管理目標(biāo)優(yōu)化對于提高固定資產(chǎn)投資的效益具有十分重要的作用，其意義在于可以為項目決策提供可靠的依據(jù)，有利于促進資源的有效利用，有利于降低房地產(chǎn)項目投資成本。

4、價值工程房地產(chǎn)項目投資管理目標(biāo)優(yōu)化中的應(yīng)用

價值工程兼顧了產(chǎn)品的價值、功能、成本三者之間的關(guān)系，它重在提高價值。目前而言，價值工程在房地產(chǎn)工程項目投資管理目標(biāo)優(yōu)化中主要應(yīng)用于兩個方面：一是方案的優(yōu)選，即對若干方案通過價值工程理論選出價值（V）最大的方案；二是方案功能成本的改進，即對方案的各項功能成本進行分析，通過價值僅（V）大小提出改進意見。

價值工程可以為建設(shè)節(jié)約型社會以及企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新提供新的思路和科學(xué)方法。通過使用價值工程進行決策分析，在投資項目的可行性研究、設(shè)計、施工和運營等環(huán)節(jié)，可以確保項目能夠最大限度地節(jié)約材料、能源，優(yōu)化工作流程，提高房地產(chǎn)項目的投資可靠性。

參考文獻：

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[3]駢永富，閻俊愛.房地產(chǎn)投資分析與決策[M].中國物價出版社，2003.

篇(5)

本文結(jié)合成都市××項目為例，對實踐工作中總結(jié)出的一套項目前期階段投資估算的方法及經(jīng)驗指標(biāo)進行分析，作為房地產(chǎn)業(yè)界同行參考。項目基本信息如下：位于成都二環(huán)路內(nèi)側(cè)，二類居住用地，項目占地55畝，容積率4.5，建筑密度≤25%，綠化率≥30%，航空限高100米，兼容商業(yè)不超過20%，該項目在某項目公司名下，土地取得成本5.5億元，擬以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓總價8.5億元。

一、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分析

項目投資分析的第一步是分析本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，包括項目總建筑面積、地上計容建筑面積（包括住宅面積、商業(yè)面積、物管用房面積等）、地下建筑面積、停車位數(shù)量、小區(qū)戶數(shù)等。實踐工作中，筆者一般將項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)歸納為。

計容面積（即地上建筑面積）：根據(jù)項目凈用地和容積率指標(biāo)推導(dǎo)而出，即計容面積=55×4.5×666.67=165000.00平米；

商業(yè)面積：由于前期投資階段，如還未獲取項目用地紅線圖，也未對項目進行現(xiàn)場踏勘，可按經(jīng)驗值對項目商業(yè)配比進行估算（通常情況下，如不修建大型集中式商業(yè)，僅修建社區(qū)性商業(yè)，一般商業(yè)配比比例較難達到10%以上）。一般而言，一層社區(qū)商業(yè)配比僅能達到項目計容面積4%-6%左右，本項目暫按兩層商業(yè)配比估算（實踐中一般可修局部修3-4層，由于尚處前期分析階段，可不作深入分析考慮），預(yù)計商業(yè)配比達到8%，共計13200.00平米。

物管用房：根據(jù)《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（2008）規(guī)定，本項目須按總建筑面積3‰配建物業(yè)管理用房（623.16平米）。除物管用房以外，規(guī)劃或國土部門可能會要求配建社區(qū)服務(wù)中心、公廁等，具體情況須依據(jù)項目《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》規(guī)定而定；

住宅面積：地上建筑面積扣除商業(yè)面積和物管用房以及其他公建配套面積，本項目住宅面積151176.84平米。目前，成都市對住宅項目一般有90/70政策要求，因此，本項目戶型面積按平均90平米/戶計，故小區(qū)總戶數(shù)約1680戶。

地下車位及地下建筑面積：根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)定，二環(huán)內(nèi)住宅停車位須按每100平米配比0.7個車位，商業(yè)按每100平米配比0.5個車位。因此，本項目須配比地下停車位1124個（部分地區(qū)可能同意地面配比部分停車位，并計入停車位配比指標(biāo)）。根據(jù)實踐經(jīng)驗，地下停車位建筑面積一般在35平米～40平米/個，前期投資估算階段一般按38平米/個估算，故本項目地下建筑面積為42721.04平米。一般來說，在項目前期預(yù)判階段，未考慮地下人防面積，而是視為直接繳納人防異地建設(shè)費。

通過上述分析，本項目主要的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)均逐一分析得出。當(dāng)然實踐工作中，有可能還會涉及到以下指標(biāo)，如：一是住宅項目可能會分高層電梯、多層洋房和別墅等產(chǎn)品，具體要視容積率指標(biāo)判斷；二是可能會修建醫(yī)院、學(xué)校和代建公共綠地等，這些也應(yīng)作為公建配套設(shè)施進行指標(biāo)分析。三是可能要求配建廉租房或經(jīng)濟適用房，這些指標(biāo)也應(yīng)予以體現(xiàn)；四是要綜合判斷項目航空限高、容積率指標(biāo)和建筑密度等指標(biāo)是否配比。如某項目容積率4.5，限高65米，建筑密度20%。項目建筑層數(shù)=容積率÷建筑密度=22.5層，而限高65米，通常層高3米計，項目允許修建層數(shù)僅21層，再考慮底層商業(yè)層高一般要達到3.6米以上和女兒墻等因素，實際修建層高僅能按20層考慮，故項目實際僅能達到容積率4.0（20×20%）。其他指標(biāo)的具體分析就不在此一一列舉。

二、項目銷售收入分析

分析項目銷售收入主要是確定項目物業(yè)銷售售價。在前期估算階段，物業(yè)銷售價格通常采取市場比較法確定。在采取市場比較法確定項目物業(yè)售價時，一是要對本項目周邊在售樓盤（或二手房）進行現(xiàn)場詢價；二是應(yīng)查詢各樓盤當(dāng)?shù)胤抗芫值膫浒竷r，并再結(jié)合當(dāng)前市場趨勢進行預(yù)判。一般而言，在房市較好時，可在綜合考慮現(xiàn)場詢價和備案價的基礎(chǔ)上，考慮一定的銷售預(yù)期，在周邊樓盤基礎(chǔ)上將本項目物業(yè)銷售均價上浮5%～10%左右。根據(jù)調(diào)研及實際情況預(yù)判，本項目住宅銷售均價預(yù)估10000元/平米，1層商業(yè)銷售均價為35000元/平米，2層社區(qū)商業(yè)銷售均價20000元/平米，地下停車位按12萬/個。由于地下停車位銷售較慢，且考慮到人防和部分位置較差的地位出售較為困難，一般地下停車位按50-80%比例銷售（因本項目地處成都二環(huán)內(nèi)，通常住宅車位按70%計算銷售收入，商業(yè)車位不計銷售）。本項目銷售收入總計196366萬元。

三、項目開發(fā)成本分析

不同房地產(chǎn)企業(yè)建立的投資測算模型雖有一定差別，但在測算項目開發(fā)成本時，通常都包括以下幾項成本：前期費用，土地成本、建安成本、配套設(shè)施成本、期間費用和其他成本及費用等幾大項。

1.前期費用

前期費用主要包含三通一平費、報建費、設(shè)計費、圖審費、招標(biāo)費、地勘費等。項目場地平整、打圍等三通一平費用須視項目具體情況而定，一般而言政府公開拍賣土地所發(fā)生的三通一平費均較少；項目報建費主要指政府收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防異地建設(shè)費、新建房屋白蟻防治費、散裝水泥基金、異地綠化建設(shè)費等（目前成都市按220元/平米收取）；項目設(shè)計費主要包括方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、裝飾裝修設(shè)計等，普通高層住宅項目的設(shè)計費一般在50元/平米（其中方案設(shè)計10元/平米，施工圖設(shè)計20元/平米，景觀設(shè)計10元/平米，裝飾裝修設(shè)計5元/平米）。地勘費在實際工作中一般按地勘點位和深度收取，前期估算階段通常按10-15元/平米估算。此外，其他圖審費、檢測費、招標(biāo)費通常按10元/平米估算。因此，在成都地區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用一般要達到280～300元/平米。

2.土地成本

土地成本是房地產(chǎn)項目中投入較大的一項成本。如通過招拍掛方式拿地，國土部門應(yīng)開具全額的土地成本票據(jù)。但以招拍掛方式拿地時，在前期估算階段，除土地直接成本以外，還應(yīng)考慮須繳納3%的土地交易契稅和土地交易服務(wù)費用。但如以股權(quán)收購方式獲取土地，則應(yīng)注意有票據(jù)部分的土地成本金額（主要考慮土地溢價對土地增值稅清算的影響）。本項目以8.5億元轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)（樓面地價約5152元/平米），但其土地票據(jù)成本為5.5億元，土地溢價3億元，這部分土地溢價款是不能計入土地增值稅的清算，在計算項目土地增值稅時應(yīng)予以剔除。

3.建安成本

由于容積率4.5，如按建筑密度25%鋪滿其基底面積，本項目住宅產(chǎn)品平均樓層為18層，但如扣除社區(qū)商業(yè)所占用的基底面積，住宅部分的建筑密度可能僅能達到15%左右，住宅層數(shù)須修建33層。根據(jù)筆者的實踐經(jīng)驗值，18層至33層普通住宅地上建安成本約1600～1800元/平米，社區(qū)底商由于層高高等因素，建安成本一般略高于普通住宅部分，地下室工程涉及樁基工程、基坑支護、土方工程、人防工程、防水工程、頂板覆土等，其造價一般是2800～3000元/平米，相對來說，地下室2-3層經(jīng)濟性會比1層要好一些。當(dāng)然，別墅、多層、小高層、超高層和寫字樓等建筑的建安成本同普通高層住宅又有著較大的差別，需具體估算。

4.室外總平綠化及道路管網(wǎng)成本

主要包括小區(qū)安防工程、管網(wǎng)工程、道路景觀工程、以及散水以外的水電氣建設(shè)費和規(guī)劃要求的公建配套工程等。散水以外的水電氣建設(shè)費一般由經(jīng)營性單位自行施工，并向開發(fā)商收取，目前成都地區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)在每戶10000萬元左右。小區(qū)安防、管網(wǎng)及道路景觀工程（通常稱室外總平部分）等造價成本按實鋪面積估算。本項目室外總平實鋪面積27500萬米（即扣除建筑占地以外的其他部分），普通住宅室外總平建設(shè)成本通常在300-400元/平米，故本項目室外總平建設(shè)成本約需963萬元。

5.項目期間費用

項目期間費用主要包括管理費、營銷費和財務(wù)費等三項費用。

項目管理費包括工資、社保福利、辦公費、業(yè)務(wù)招待費等費用。根據(jù)實踐工作經(jīng)驗，主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理費一般占銷售收入1-2%（旅游地產(chǎn)項目可能要達到3%以上），項目管理費也可按照年度管理費支出情況進行估算。如本項目占地55畝，開發(fā)周期約3年，約需管理人員25人左右，如按人均年管理費支出30萬（含人員工資、社保福利和辦公費支出等），每年管理費支出約750萬元，三年管理費支出預(yù)計2250萬元，考慮到項目后期辦產(chǎn)權(quán)等情況，管理費可調(diào)整為2500萬元。

項目營銷費包括營銷策劃、銷售、廣告推廣、售樓部和樣板房裝修建設(shè)等費用。通常住宅項目的營銷費占項目銷售收入的2-4%。主城區(qū)剛需項目的營銷費用占銷售收入約2.5%左右，旅游地產(chǎn)以及郊區(qū)項目營銷費占比可能達到4%。

財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費等。在房地產(chǎn)項目前期估算階段一般僅作靜態(tài)分析，分析方法如下：首先根據(jù)土地成本及前期費用估算項目啟動資金，再根據(jù)企業(yè)自有資金確定融資金額。由于本項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價85000萬元，加上前期費用以及部分管理費用、資金成本支付等，項目啟動資金需95000萬元。本項目計容面積165000萬平米，考慮本項目處于成都市二環(huán)路內(nèi)，屬典型剛需項目，按年均去化量8～10萬平米（月均銷售80～110套）估算，預(yù)計項目整體銷售周期1.5-2年。按房地產(chǎn)企業(yè)正常開發(fā)速度，本項目可實現(xiàn)拿地后10個月開盤（目前市場上速度較快企業(yè)可達到4-6個月開盤），預(yù)計項目開盤后1.5年內(nèi)可全部償還完畢股東投入或銀行借款。因此，預(yù)計項目啟動資金占用整體占用期限約1.5年，利率按10%/年估算。實踐工作中，如股東投入資金利率較高，可待項目取得“四證”后向銀行申請開發(fā)貸款，從而利用開發(fā)貸款盡快償還股東投入資金，以降低項目財務(wù)費用。當(dāng)然，在進行詳細可行性研究分析階段時，須進一步結(jié)合項目開發(fā)計劃、銷售計劃、投融資節(jié)點等詳細編制項目現(xiàn)金流量和籌資融資情況而對財務(wù)費進行動態(tài)分析。

6.其他成本和費用

除上述列舉的幾項成本和費用以外，一般同不房地產(chǎn)企業(yè)還會歸納出如下幾項成本和費用：

不可預(yù)見費：主要指建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素（如人工材料調(diào)差等）而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的費用。房地產(chǎn)投資估算階段，不可預(yù)見費通常工程成本的3%左右估算。

監(jiān)理費：指支付的工程監(jiān)理公司的費用。通常在10元/平米左右。

前期物管費：指支付給物業(yè)管理公司的開辦費、彌補物管公司虧損的費用以及竣工交房后空置房支付的物管費等，一般取值為10～15元/平米。

產(chǎn)權(quán)及公維基金：主要包括房屋竣工測繪、綜合驗收以及辦理國土證、房屋產(chǎn)權(quán)證等發(fā)生的費用，以及開發(fā)商須繳納的住房專項維修基金。目前，成都市規(guī)定普通住宅開發(fā)商須繳納38.5元/平米的住房專項維修基金。項目測繪、驗收以及辦理產(chǎn)權(quán)證等費用預(yù)計在12元/平米，兩項通常按50元/平米估算。

四、項目繳納的稅金分析

住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及的稅種包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅，此外土地使用稅、房產(chǎn)稅等通常進入管理費用科目。按照經(jīng)驗值估算，三項稅在項目銷售收入的占比達到10-15%，如土地成本過低，甚至有超過15%的可能。下面，簡要闡述三項稅分析方式：

1.營業(yè)稅及附加

是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種，營業(yè)稅附加包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、地方水利建設(shè)基金等，營業(yè)稅金及附加不能計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，一般按銷售收入5.65%繳納。

2.土地增值稅

是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。土地增值稅實行過程預(yù)征，項目結(jié)案清算。在這里重點討論前期投資估算階段土地增值稅的計算方式。

土地增值稅的計算按“清算與預(yù)征誰大取誰”的原則進行，即按項目開發(fā)完后進行土地增值稅清算和按政策預(yù)征取值進行比較，取最大值作為土地增值稅取值。因普通住宅增值額未超過20%可免征土地增值稅，故應(yīng)將住宅部分和商業(yè)部分按建筑面積分?jǐn)傔M行計算。需注意的是清算稅收時，進入項目土地成本的只能是土地票據(jù)成本（本項目進入增值清算的土地成本為5.5億元）。對于土地增值稅預(yù)征比例，各地方稅務(wù)機關(guān)均有正式文件規(guī)定。成都地區(qū)普通住宅土地增值稅按1%預(yù)征，商業(yè)和車位按2.5%預(yù)征。本項目土地增值稅計算及比較情況。

3.企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的稅率按25%征收。

在實踐工作中，在項目詳細可行性研究階段，可考慮部分稅收策劃因素進一步分析判斷土地增值稅和企業(yè)所得稅，從而進一步判斷項目可行性。因房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃較復(fù)雜，這里就不詳細論述。

五、項目收益分析

項目收益分析主要包括項目凈利潤、投資利潤率、銷售利潤率、啟動資金年回報率、財務(wù)凈現(xiàn)值、自有資金內(nèi)部收益率等指標(biāo)分析。根據(jù)上述分析，本項目，預(yù)計銷售收入196366萬元，項目開發(fā)成本161548萬元，應(yīng)繳稅金27813萬元，項目凈利潤7005萬元，投資利潤率4.34%，銷售利潤率3.57%，啟動資金年回報率14.90%，財務(wù)指標(biāo)一般。但由于本項目未考慮稅收籌劃因素，且商業(yè)未配比到20%，故項目開發(fā)價值尚有挖掘空間，故可對本項目進行深入論證分析，并同合作方深入談判商務(wù)條件。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)前期投資估算階段主要是作靜態(tài)投資分析，未考慮現(xiàn)金流的動態(tài)過程和資金貼現(xiàn)等因素，因此暫時還難以計算項目凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)。但是，如果投資分析人員充分利用好上述投資估算方法，項目投資分析估算結(jié)果仍然可達到較高的準(zhǔn)確度，從而可在短時間內(nèi)迅速判斷出項目財務(wù)指標(biāo)是否可行，是否深入同合作伙伴商談項目合作條件，進而避免花較長時間判斷分析項目可行性。當(dāng)然，在項目進入詳細可行性研究階段，還應(yīng)充分結(jié)合項目規(guī)劃設(shè)計條件、宗地線紅圖、地形圖等全面分析項目設(shè)計方案，編制項目銷售及開發(fā)計劃，準(zhǔn)確編制項目現(xiàn)金流量和籌資融資安排，進而深入分析項目財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)，以進一步判斷項目經(jīng)濟可行性。

參考文獻

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篇(6)

【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；風(fēng)險防范

【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against

中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

1房地產(chǎn)投資過程風(fēng)險分析

房地產(chǎn)投資周期，是一個動態(tài)過程，充滿著不確定性。任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范。

1.1 投資決策階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策、經(jīng)濟、區(qū)域社會環(huán)境、開發(fā)時機等四方面。

1.1.1 政策風(fēng)險

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。

金融政策風(fēng)險。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。

土地政策風(fēng)險。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險。稅收政策風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險。

城市規(guī)劃風(fēng)險。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來重大影響。

1.1.2 經(jīng)濟風(fēng)險

市場供求風(fēng)險。任何一項投資都始于市場，終于市場。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般較長，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場行情的變化，預(yù)測未來房地產(chǎn)市場的走勢。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實現(xiàn)。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險。

開發(fā)時機風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟的影響，因此經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。在經(jīng)濟發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟不景氣時，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實際的虧損。

1.2 土地獲取階段的風(fēng)險

在此階段，征地拆遷耗資費神，風(fēng)險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，由于我國法律建設(shè)以及個別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。

1.3 項目建設(shè)階段的風(fēng)險

1.3.1 工期拖延風(fēng)險

工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預(yù)售，會承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。

1.3.2 項目質(zhì)量風(fēng)險

質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。

1.3.3 開發(fā)成本風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。

1.4 經(jīng)營管理階段的風(fēng)險

1.4.1 營銷策劃風(fēng)險

在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險。

1.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費都是導(dǎo)致企業(yè)信譽不佳、難以發(fā)展的重要原因。

2 房地產(chǎn)風(fēng)險防范建議

2.1 進行充分的市場調(diào)查分析以做出科學(xué)的項目決策

由于房地產(chǎn)投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風(fēng)險性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。

2.2風(fēng)險回避

在房地產(chǎn)投資過程中, 選擇風(fēng)險小的投資項目或者放棄那些風(fēng)險較大的投資項目, 這是一種相對最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的方法, 能夠?qū)L(fēng)險概率保持為0。這種策略的一個不良后果是, 得到高額利潤的機會也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險的大小而增降是純粹市場經(jīng)濟中一個不可避免的特性。

2.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險

①投資者通過合同, 將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如, 可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險。據(jù)《中國合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設(shè)工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協(xié)議條款“ 組成。在“ 協(xié)議條款” 中涉及許多具體的責(zé)任問題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險損失責(zé)任。投資者可在協(xié)議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時, 責(zé)任和費用由承建方承擔(dān)。

②保險型轉(zhuǎn)移即通過參加保險, 以小數(shù)額的保費為代價, 避免所承受的風(fēng)險。在現(xiàn)實中, 一項房地產(chǎn)投資實質(zhì)上是一項博弈活動。然而, 即使是一場公平的博弈, 投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時所產(chǎn)生的痛苦, 因為從預(yù)期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購買保險的原因。不過, 不是所有的風(fēng)險都是可通過保險來轉(zhuǎn)移的。保險公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險。所以, 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移, 部分性地受到限定。

2.4運用投資組合巧妙減小風(fēng)險

不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，能提高總體抗風(fēng)險能力和獲利能力。

2.5健全監(jiān)管機制，加強工程建設(shè)管理

工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險。

2.6風(fēng)險自留

風(fēng)險自留, 系指投資者預(yù)期某些風(fēng)險不可避免時, 自行設(shè)立基金, 自行承擔(dān)風(fēng)險變現(xiàn)后的財務(wù)后果。在實踐中, 風(fēng)險自留有主動與被動之分。主動自留是通過風(fēng)險的分析, 明確風(fēng)險的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失, 對多種預(yù)計方式之優(yōu)劣明了之后, 投資都主動選擇風(fēng)險自留措施, 同時做好財務(wù)準(zhǔn)備。被動自留風(fēng)險恰好相反, 它是在風(fēng)險變動帶來損失之后, 被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險的方法, 這往往是造成嚴(yán)懲的財務(wù)后果。

2.7 創(chuàng)新營銷方法來控制風(fēng)險

目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，促進了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。

3.結(jié)束語

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險評價與房地產(chǎn)項目可行性研究之間有不可分割的關(guān)聯(lián)性, 因為, 不管項目環(huán)境分析和財務(wù)分析的效果有多好, 對于風(fēng)險的分析, 將直接決定著項目的投資意義。這就意味著風(fēng)險分析在項目的決策、實施等階段也占有極其重要的地位。

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篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 投資決策分析 ；成本控制

中圖分類號： F830.59 文獻標(biāo)識碼：A

一、房地產(chǎn)業(yè)投資決策對成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會因素

房地產(chǎn)業(yè)與國家政策、金融政策以及國民經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，因此其投資時機受國家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國民經(jīng)濟發(fā)展水平的影響。政策的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響較大，如對控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的政策變化，將會影響到市場對房屋的需求量；實行新的土地政策，將會對房地產(chǎn)開發(fā)成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會引起投資效益的變化。國民經(jīng)濟發(fā)展水平對市場購買力造成影響，也會影響房地產(chǎn)的投資。

（2）成本因素

影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本因素主要包括所需要資源價格的變化、項目周期以及項目的產(chǎn)出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價格都在不斷變化，投資收益會受到一定影響。房地產(chǎn)項目周期長，資金占用量大，而資金的占用對成本的影響直觀的體現(xiàn)就是利息的支出，開發(fā)項目的周期越長，銀行貸款的數(shù)額就越大，而如果開發(fā)項目的周期短，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)次數(shù)多，其產(chǎn)生的效益也就越大。

（3）投資區(qū)位

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有不可移動的特點，因此房地產(chǎn)的區(qū)位因素是客戶最為關(guān)心的內(nèi)容之一。對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，地段位置是影響項目投資效益的關(guān)鍵性因素。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對生活質(zhì)量提出了更高要求，追求高品質(zhì)生活。而任何一個房地產(chǎn)項目都與其周邊的人文、自然環(huán)境發(fā)生著各種互動關(guān)系。因此不同區(qū)位的房地產(chǎn)項目，會產(chǎn)生不同的經(jīng)濟效益。

（4）投資時機

選擇合適的投資時機是房地產(chǎn)投資收益的關(guān)鍵。經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的關(guān)鍵性因素，在經(jīng)濟發(fā)展的成長期，房地產(chǎn)市場需求旺盛，市場處于上升勢頭，此時推出合適的房地產(chǎn)項目較易獲得較高的收益；當(dāng)經(jīng)濟處于低迷期，市場需求下降，不能達到預(yù)期收益，因此房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，進行項目可行性分析，把握投資時機。

2、投資決策失誤對成本控制的影響

面臨日益復(fù)雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)投資潛在著各種風(fēng)險，如果決策失誤，將會給企業(yè)帶來很大的投資風(fēng)險。

（1）市場因素對成本控制的影響

房地產(chǎn)市場的動蕩會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失，市場供需關(guān)系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發(fā)生變動的可能性很大，如客戶對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的喜好等都會發(fā)生變化，從而使收益難以達到預(yù)期目標(biāo)。

（2）政策因素對成本控制的影響

金融政策及財政政策對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地項目開發(fā)者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發(fā)和銷售，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的成本受到影響。如國家出臺的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)辦法，都使增加了項目開發(fā)的成本。

（3）項目開發(fā)團隊人員素質(zhì)對成本控制的影響

項目開發(fā)團隊人員的素質(zhì)對成本的影響較大，如果沒有專業(yè)的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導(dǎo)致的項目投資失誤給企業(yè)帶來不可估量的損失，增加了項目的開發(fā)成本。決策者如果沒有敏銳的市場洞察力，無法正確對項目進行定位，盲目進行投資開發(fā)，在開盤后出現(xiàn)銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發(fā)成本增加。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的成本控制措施

1、進行充分的市場調(diào)查，降低投資風(fēng)險

在房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中會存在很多不確定因素，潛藏著風(fēng)險，從而使投資實際收益偏離預(yù)期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進行市場調(diào)查。調(diào)查住房銷售價格、戶型需求、環(huán)境要求以及市場競爭情況等進行調(diào)查，對正在開發(fā)的樓盤進行產(chǎn)品、客戶群、價格以及市場購買力等進行分析。根據(jù)項目的使用要求、建設(shè)目標(biāo)和規(guī)劃技術(shù)條件等組織項目前期工作組的相關(guān)人員對項目進行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學(xué)依據(jù)，降低投資風(fēng)險。

2、重視房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究及投資估算

投資階段重點是進行項目的可行性研究，對項目的投資估算精確度進行控制，并采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資數(shù)額大，建設(shè)周期長，要使開發(fā)項目達到預(yù)期經(jīng)濟效果，就必須實現(xiàn)項目決策科學(xué)性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實項目開發(fā)過程中經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料。可行性研究的內(nèi)容包括市場的供需關(guān)系、客戶群及產(chǎn)品定位分析、項目選址與方案規(guī)劃、產(chǎn)品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財務(wù)效益等。對市場進行研究，了解客戶需求，對項目進行定位；在技術(shù)研究階段要結(jié)合設(shè)計方案對比項目功能，從中選擇出經(jīng)濟與技術(shù)結(jié)合較好的方案。進行科學(xué)的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場以及項目本身的定位，盡可能避免投資風(fēng)險，有效控制項目成本。

（2）重視房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算

投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是進行投資決策的重要依據(jù)之一，是否進行項目開發(fā)取決于開發(fā)項目的投資估算。投資估算必須保證準(zhǔn)確性，如果出現(xiàn)的誤差太大，將會導(dǎo)致投資決策的失誤。在初步?jīng)Q策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內(nèi)。只有保證投資估算的方法和數(shù)據(jù)資料可靠性，才能保證項目開發(fā)過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，實現(xiàn)成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

3、采取組合投資策略，利用保險規(guī)避經(jīng)濟風(fēng)險

（1）采取組合投資策略

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了分散風(fēng)險，采用組合投資的策略，同時運作多個房地產(chǎn)項目。如何利用有限的企業(yè)資源通過合理的投資組合，選擇投資時機、項目類型、投資區(qū)域等，規(guī)避風(fēng)險并且盡可能多的獲取經(jīng)濟效益和社會效益，具有重要的現(xiàn)實意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當(dāng)?shù)臅r機。房地產(chǎn)業(yè)具有投資時間長、資金占用量較大等特點，因此在項目開發(fā)過程中最容易遇到的就是財務(wù)危機，如果后續(xù)資金無法及時到位，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時要避免幾個項目的同時啟動，避免由于幾個項目一起啟動占用大量資金給企業(yè)帶來的整體性經(jīng)營風(fēng)險。在組合投資時，要注意對開發(fā)周期不同的項目進行組合，注意開發(fā)周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風(fēng)險的能力，在保持企業(yè)效益長期穩(wěn)定的情況下，提升企業(yè)形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時要注意投資產(chǎn)品的組合。房地產(chǎn)企業(yè)選擇的投資產(chǎn)品包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)等。由于市場供需的多變，因此不同類型的房地產(chǎn)商品在同一時期內(nèi)的供需關(guān)系是不相同的。在分析激烈的市場競爭環(huán)境的基礎(chǔ)上充分掌握各種產(chǎn)品的市場狀況和企業(yè)實力進行科學(xué)、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的評價，從而對投資產(chǎn)品組合作出調(diào)整。

再次，投資區(qū)位的組合。不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平不一、實施的政策不同、社會環(huán)境、人文地理不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展機會和生存空間也是不一樣的。實施投資區(qū)位組合，可以使企業(yè)打破房地產(chǎn)不可移動的地域限制，從而為企業(yè)贏得更多的市場份額和發(fā)展機會，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風(fēng)險。

（2）利用保險規(guī)避經(jīng)濟風(fēng)險

保險作為一種及時、合理的分?jǐn)偨?jīng)濟損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆椒ǎ梢杂行幹梅康禺a(chǎn)項目開發(fā)過程中的風(fēng)險。房地產(chǎn)保險是指在房屋設(shè)計、建造、銷售以及消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向保險公司投保，以繳納保費為代價，將開發(fā)過程中或已經(jīng)開發(fā)完成的項目存在的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司來承擔(dān)。但同時值得注意的是保險的可保范圍是有限的，在多數(shù)情況下，保險也并不能提供充分的補償。因此企業(yè)也需要采用其他非保險手段來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。

4、加強項目團隊建設(shè)，提高成本管理水平

（1）加強投資項目團隊人員素質(zhì)建設(shè)

房地產(chǎn)可行性研究和開發(fā)策略是一個非常專業(yè)、系統(tǒng)的工作。面臨新的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)新時期的變化，提高項目團隊的整體素質(zhì)，加強項目團隊的建設(shè)，積極探索新的發(fā)展模式和管理方法。成本管理人員除了對城市的市場狀況和經(jīng)濟形勢、建筑工程造價狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創(chuàng)造更大的價值。要加強團隊人員的專業(yè)素質(zhì)能力和良好的協(xié)調(diào)溝通能力，善于利用各方資源，與公司內(nèi)部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，投資者要進行嚴(yán)格的成本管理，建立有效的成本控制激勵機制，實施相應(yīng)的成本控制措施，避免或降低投資風(fēng)險。

首先，要建立利于成本控制的激勵機制。要充分發(fā)揮成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控的原因并采取相應(yīng)措施。要調(diào)動全員參與成本控制的積極性，對于提出成本控制有良好建議的員工要進行獎勵，對于由于個人原因造成的成本失控要進行處罰。優(yōu)秀的企業(yè)文化具有激勵功能，拉近企業(yè)與員工之間的關(guān)系，使企業(yè)與員工同呼吸共命運，自覺節(jié)約成本。

其次，控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括前期的土地開發(fā)成本、項目設(shè)計成本、建筑安裝工程造價成本、配套設(shè)施成本等。土地開發(fā)成本一般占到項目總支出的20%～30%左右，因此對土地的位置選取及出價的確定都應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間。要根據(jù)項目設(shè)計的先進性、經(jīng)濟性、可靠性及實用性等來確定最佳設(shè)計方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價成本會占到項目總支出的45%～55%左右，在進行建筑安裝工程成本的控制時，要根據(jù)當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展形勢，對類似的項目造價標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)研，把握項目施工的總體情況，對影響成本的主要因素進行深入的分析，制定出科學(xué)合理的成本指標(biāo)，在施工過程中對成本進行分析優(yōu)化，將成本控制在最小范圍。

第三、財務(wù)費用及稅金的控制。在投資決策階段要對財務(wù)費用做好充分估計，正確利用企業(yè)財務(wù)杠桿作用，在滿足項目資金鏈連續(xù)性的前提下，最大限度的減少財務(wù)費用。稅費的減免對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的，可以降低企業(yè)的開發(fā)成本，因此在投資決策前，要根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預(yù)測其他一些因素的影響，如開發(fā)周期的變動等，確保項目成本最小化。

項目成本控制的實施是實現(xiàn)企業(yè)組織目標(biāo)、達到預(yù)期經(jīng)濟效益、提高競爭力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項目運作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風(fēng)險高等特點，因此提高投資決策水平，加強成本控制就顯得尤為重要。企業(yè)要組建一支高水平專業(yè)項目開發(fā)團隊，提高成本控制管理水平，盡量避免風(fēng)險，從而達到企業(yè)的預(yù)期經(jīng)濟效益。

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