序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇簡述房地產投資的特點范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

【關鍵詞】房地產 融資渠道 現狀 分析

一、引言

房地產行業是我國全面實現城市化、工業化過程中的基礎性產業，經過多年的快速發展，已經成為我國國民經濟中的重要組成部分，跟人民群眾的實際生活緊密相關。另外，房地產行業還有這良好的關聯效益，不僅能夠帶動制造業、工業企業的發展，還能有效促進園林、旅游等第三產業的繁榮。很多地方通過發展房地產行業增加了財政收入，改善了城鎮公共基礎設施與人民的居住條件。然而，目前我國房地產市場還處在發展階段，其資金來源仍然嚴重依賴銀行，這樣的資金運作模式給整個房地產行業帶來了很多潛在風險，很多房地產公司相繼出現現金流緊張的情況，給自身發展和銀行利益都帶來了巨大影響。鑒于此，這樣的單一融資模式存在較大弊端。在我國政府的宏觀調控下，一系列房地產信貸政策相繼出臺，房地產企業獲得銀行貸款的門檻逐漸提高，而股票、證券市場又相對疲軟，房地產企業很難通過這些傳統融資渠道獲取長期、穩定的資金來源，嚴重影響了企業的健康發展。面對這樣的現狀，很多房地產企業開始努力探索多元化的融資渠道，私募、房地產信托、買方信貸等措施紛紛走進了房地產企業的視線，并且逐漸開始發揮重要作用。在新的發展形勢下，房地產企業能否盡快建立起自身多元化的融資渠道體系，以便獲得持續足量的資金支持，已經成為各個房地產企業能否在市場競爭中立足的關鍵因素。

二、對我國房地產融資現狀的分析

（一）房地產企業普遍規模較小，信用層級差

我國房地產企業近年來雖然發展勢頭迅猛，但是目前我國上市的房地產企業的數量較小，占全國房地產企業數量的比例還很低，這一部分房地產企業當中，有些還并沒有完全具備房地產開發的條件。這些房地產企業的規模小，資金管理也比較分散，整體財務管理水平較低，難以滿足房地產行業資金需求量大的特點。這些企業的開發能力較差，難以抵御各方面的風險，這些特征都導致企業很難通過各種融資渠道取得資金。另一方面，我國房地產業的信用評級較為靠后，信用差也嚴重制約了房地產業的融資。金融部門的貸款要以企業的信用作為重要的依據，是對貸款風險的判斷。我國房地產企業的資產負債率一直處在較高的水平，再加上國際金融危機的影響，行業內的競爭更加白熱化，一些運作不規范，資金不能及時到位的企業都可能面臨著被市場淘汰的局面。

（二）我國房地產業發展時間較短

我國在1998年之前都廣泛采用福利分房制度，沒有將住房視為商品，房地產業的發展也就無從談起。1998之后我國全面取消福利分房在制度，至此房地產業的發展才正式興起，到目前為止，也不過十多年的發展歷程。在計劃經濟體制下，人們的住房完全是由政府或者企事業單位負責投資、建設和分配，個人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事業單位用于建設住房的資金不可能收回。另外，由于過于強調土地公有制，導致住房難以作為普通商品一樣買賣，鮮有住房投資，住宅經濟的發展嚴重滯后于人民群眾的實際需求。1998年后，我國明文規定全面停止住房分配政策，開放住房二級市場，我國房地產市場才算真正建立起來?？陀^來看，我國房地產業的發展時間較短，不少房地產企業都還在經驗積累和摸索階段，這也是造成我國房地產融資渠道單一的重要原因之一。

（三）房地產行業的多元化融資缺乏政策支持

我國房地產行業從起步階段開始，就一直主要依賴銀行信貸籌措資金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融資發展滯后。由于受到傳統計劃經濟時期思維的影響，房地產融資模式較為單一，房地產金融市場的法律體系亟須進一步完善。目前我國有關房地產融資方面的法律主要是《擔保法》，主要是通過房地產抵押貸款的途徑來獲取資金，這也是絕大多數房地產企業采取的融資方式。相比之下，其他融資渠道的政策支持顯得非常薄弱，比較突出的有，從上個世紀90年代開始，我國就已經明確提出不鼓勵房地產企業上市，兼營房地產業務的公司和房地產業務收入占總收入20%以上的公司都不得上市。另外，我國現行的法律和相關政策對房地產信托、債券等融資渠道也有著一定限制。我國對企業發行債券實施較為嚴格的審批制度，有評級要求，還需要資產抵押，達不到要求的企業不能發行債券，即便達到要求，對發行數量也有限制。由于缺乏相關法律和政策的扶持，我國房地產行業難以形成科學合理的融資體系，難以保證協調、均衡發展，多元化的融資渠道發展也就停滯不前。

三、拓寬我國房地產行業融資渠道的建議

（一）盡快完善我國房地產行業融資的各項法律法規

實現我國房地產行業的多元化融資渠道需要以健全的法律法規保障作為基礎。健全、完善的房地產金融法律體系，不僅能夠幫助房地產企業順利實現多元化融資，還能便于有關部門對房地產企業整個融資過程的監督。目前來看，我國已經出臺了類似《土地管理法實施條例》、《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規，這些規定對我國房地產行業的發展提供了法律保障，促進了房地產行業的健康有序發展。但是，為了進一步落實房地產企業的多元化融資，我國還應該出臺一些支持性的政策。在完善現有法律法規的基礎上，逐步取消對房地產企業進行信托投資的限制，盡快出臺符合我國國情的房地產投資基金的相關法律，早日結束房地產投資基金無法可依的尷尬局面。

（二）大力發展房地產行業的投資基金

金融危機過后，我國房地產行業從銀行獲取貸款的難度越來越大，房地產行業的資金困難狀況日益嚴峻。發展房地產行業的投資資金具有明顯的優勢。首先，能夠多元化我國房地產行業的融資渠道，減輕房地產企業單獨依靠銀行融資的壓力。房地產投資基金是憑借發行收益憑證的方式募集資金，能夠將房地產市場與資本市場有機結合，直接將資本市場上充裕的資金引入房地產行業，是對銀行融資渠道的大力補充。其次，發展房地產行業投資基金，有助于本土房地產企業吸引國際資本，擴大資金的來源范圍。這些資金會選擇投向那些盈利能力強、發展潛力大的企業作為投資對象，客觀上有助于整個行業競爭秩序的建立，實現優勝劣汰的健康發展，有助于優質房地產企業的做大做強。最后，發展房地產投資基金還可能豐富和完善房地產金融體系。我國人口眾多，土地稀缺，住房具有很強的投資價值和抗通脹能力，因此，房地產是不少中小投資者眼中的理想投資領域。然而，由于資金有限，投資的準入門檻很高，很多投資者難以分享房地產行業蓬勃發展所帶來的盈利。房地產投資基金恰好可以妥當解決這一問題，以其較強的流動性和較低的門檻，成為中小投資者樂意選擇的投資機會，逐漸成為一種回報率穩定的理財工具。

（三）將房地產信托投資作為房地產企業融資的有力補充

房地產信托投資是憑借商業信托組織發展起來的，通俗來說，就是聚集眾多投資者的資金，為房地產企業進行融資或者收購、持有房地產企業的一種投資方式。跟銀行貸款相比，房地產信托投資有著很多顯著的優勢。首先，房地產信托融資可以有效降低整個企業的融資成本，從而節約大量的財務費用，優化公司的資產負債結構。其次，房地產信托的資金供給方式較為多樣，能夠滿足房地產企業的項目要求，通過資金信托、股權投資模式、貸款模式等渠道進入房地產行業，為企業提供更多融資可能性。最后，信托產品是民間資金的集合，流動性較大，能夠緩和系統風險，而且房地產企業只要拿到土地批文之后，就可以進行信托融資和前期建設準備，節約時間。

四、結語

我國房地產企業需要在充分考慮自身條件和需求的前提條件下，謹慎選擇最適合自身發展定位的融資渠道?？梢哉f，房地產行業如果能實現多元化的融資渠道，不僅能夠幫助房地產企業解決融資難的實際困難，還有助于我國整體金融體系的進一步完善。然而，雖然從理論上可以討論出不少房地產行業的融資新渠道，但是在實際運作中仍然存在很多困難，不一定都能起到很好的融資效果。因此，要想徹底改善房地產行業的融資環境，不僅需要房地產企業自身的探索，更需要整個國家金融體系的不斷建設和完善。

參考文獻

[1]尤佳.房地產開發項目資金鏈管理[J].合作經濟與科技，2009（17）.

[2]尹麗敏.我國房地產融資現狀分析及對策建議仁[J].大眾商務，2009（6）.

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關鍵詞：房地產工程；預結算；審核；質量

Abstract: with the development of our national economy, construction industry also in forging ahead, the real estate industry as a branch of the construction industry, but also to the trend of development by leaps and bounds, as a real estate enterprise, how to better develop the short time, investment benefit good real estate project is the first task, and at the same time, improve the real estate project examining quality also is most important, it can bring higher real estate enterprise investment benefits and economic benefits. In this paper the author will improve the quality of real estate project examining a discussion.

Keywords: real estate projects; The settlement; Audit; quality

中圖分類號：TU201.7 文獻標識碼：A 文章編號：

在21世紀的今天，人們做事情更加具有條理性了，任何事情都會做好規劃和布置，房地產工程也不例外，它的特點更加要求在規劃和布置上的工作做得事無巨細，有條不紊，進而更好地為房地產企業創造經濟效益和社會效益，房地產工程預結算審核就是房地產企業未雨綢繆的一個表現，它減少了房地產工程一些不必要的經濟損失，為房地產工程更好地投資使用做好了鋪墊工作。但在房地產工程預結算審核工作中難免存在一些問題，導致工程預結算審核在質量上得不到保障，如何提高房地產工程預結算審核的質量是當前房地產企業亟待解決的一個問題。

一、工程預結算的概念

工程預結算也可叫做工程造價，是對建筑工程項目所需的各種材料、機械消耗量、人工及耗用資金的核算，是國家基本建設投資及建設項目施工過程中的一項基本的要求工作。在建筑行業有一句流行語叫：“是賠是賺，全在預算?！?/p>

二、房地產工程預結算審核存在的問題

建筑工程預結算是由基本的建設投資估算和建設項目施工組成的一項工作。它反映了建筑工程項目對施工人員、建筑材料、機械設備以及安全衛生等耗用指標，在一定程度上也體現了工程預結算審核的重要性。作為房地產工程，其預結算審核工作是有效控制投資和合理確定工程造價的重要環節和手段，對工程預結算進行全面、合理、系統的審核，能夠及時發現和糾正施工方編制預結算過程中的疏漏。房地產工程預結算質量的高與低，直接關系到工程承包雙方的利益，也關系到工程造價的有效控制，因此必須做到高效率、高質量的工程預結算審核工作，從而達到有效控制和合理確定工程造價的目的，在當前的房頂產工程預結算審核工作中還存在著一些問題，以致不能很好地保證房地產工程預結算審核的質量。這些問題主要表現在：

（一）預算中出現高估冒算的情況。

由于房地產工程預結算書是由施工方編制好后交給建設單位進行審核，施工方為了拿到更多的工程款，往往多算工程款，高估冒算工程造價，其主要的表現形式是多計工作量、從高套取建設項目費用、高估建設材料價格等。在實際的操作中，施工方往往以他的專業優勢為借口，從而采購一些不通用、品牌新的施工材料或購買材料時以種種理由來編造，來達到虛報價格的目的。

（二）預算中有意遺漏工程項目。

房地產工程在招標和投標過程中，施工企業或單位為了接近標底，在預算中有意遺漏相關的工程項目，等到進行結算的時候再來補上。具體的表現形式是在招標和投標的過程中，低報價，結算時高要價。

（三）抬高價格，巧立名目。

這點首先表現為趕工費。施工企業或單位會為了工程造價費用而有意抬高價格，對于所面臨的要變化的項目，以要趕工程建設，工期有限這一情況為契機，以此為借口來增加趕工費，從而達到索要高價的目的；其次表現為變更施工方案設計,這種變更施工方案設計有的是因為設計本身的問題，有的可能是建設單位考慮不周需要變更施工方案的設計，但也有一些無厘頭的情況，這是施工方和設計方聯手故意造成的，當出現設計變更的情況時，施工企業或單位對該加的工程款積極性很高，不僅加上，還要多加，對該減的卻少減，甚至不減。

（四）減少工程項目卻不減價格，偷工減料嚴重。

在房地產工程施工時，施工材料的價格雖然是根據定額來規定，但有些主要材料的價格需要按照實際的價格進行調整，材料調差也是工程造價的組成部分，施工單位為了獲得這一點差價，在材料的使用上以次充好，而材料調差仍然按照質量好的材料價格進行調整，賺取一點利益；其次是對變更取消或者是減少的項目隱瞞不報，在減了項目的情況下不減價格，謀取利潤，還有就是偷工減料。這些方面都不能給房地產工程預結算審核工作帶來質量上的保障。

（五）工程討價還價，有定額不套。

施工單位往往會對某些零星的工程或者某些土石方工程有定額標準的而不套用定額，卻采取議價的形式來討價還價，以此在從中獲得一些利潤。

（六）房地產工程預結算審核的送審資料不完整，真實性也不高，簽證過于頻繁，而且簽證的隨意性大。

（七）工程量虛增，在某項工程項目中，多計算工程量，或者是重復計算工程量，也就是干了某一項工程，卻重復要了兩次錢。

針對以上房地產工程預結算審核工作中存在的問題，筆者提出了一些切實可行的措施來提高房地產工程預結算審核質量，具體如下：

（一）加大預結算審核材料的審計力度。

審計人員要根據工程的特點，重點對一些價值大、價格不透明、數量多的材料進行預結算的審核，盡可能地多了解各項材料價格的信息以及變動情況，從而做到預結算的審核有理有據；審計人員要認真審核各項材料的定額價、市場價、調整的數量以及差價等，杜絕材料價格水分；要進行市場調查和現場核實，對于一些價格不明確的工程材料要進行市場調查，以了解價格的真實情況。

（二）提高審核人員的綜合素質。

房地產工程預結算的審核是否公正、公平、準確、合理，與審核人員的職業道德和業務水平息息相關，因此要不斷提高審核人員工作責任心和社會責任感，提高他們的綜合素質，從而保證審核人員能夠以嚴謹的工作態度來進行審核工作， 這在一定程度上可以預防在審核工作中出現的問題和紕漏，對于提高房地產工程預結算的質量來說也有促進作用。

（三）加強工程預結算在不同階段的控制和管理。

房地產工程預結算要想提高審核質量，就必須對工程預結算在不同階段的特點和性質進行全過程、全方位的控制和管理，以保證預結算的準確性和科學性。

結束語

綜上所述，做好房地產工程預結算審核工作是提高房地產投資效益和經濟效益的重要途徑，但在預結算審核工作中存在著諸多問題，這就需要不斷提高審核人員的職業道德素質和工作責任心，從而達到提高房地產工程預結算審核質量的目的。

參考文獻：

[1]湯古蘭.工程造價預結算的審核及其質量控制[J].企業科技與發展，2010,(16)

[2]劉彥鋒.對建筑工程預結算及提高其審核質量的研究[J].現代企業文化,2010,(20)

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【關鍵詞】AHP；會議型酒店；投資環境；評價研究

1.引言

隨著經濟發展，飯店業逐漸涌現會議酒店、經濟型賓館、主題飯店等經營模式，其中，會議型酒店成為我國飯店客源市場新熱點之一。會議型酒店的客源具有人流量大、消費水平高、逗留時間長的特征，能為飯店帶來較為可觀的經濟效益，由此，越來越多的投資者投入會議型酒店。如何客觀地評價和測算各地區的投資環境，如何依據具體的投資環境進行市場定位，是決定會議型酒店投資成功與否的關鍵所在。迄今為止，較少會議型酒店投資環境分析方面的研究成果。

2.基于層次分析法（AHP）的會議型酒店投資環境指標體系

會議型酒店是在酒店的客源結構中，以出席、參觀一個或多個會議，展覽或其他活動為主要目的的客源占自己客源的重要份額，并具備一定規模的會議功能、場所和設備的商務酒店。

2.1 評價指標的選取原則

會議型酒店的投資環境是一個完善的系統，包含從內到外、從宏觀到微觀的各層面的環境要素。本文借鑒已有研究成果，確定了會議型飯店投資環境評價指標體系中指標的選取原則：（1）相關性。指標的選取應與所要研究的目標產業具有很強的關聯性。（2）客觀性。為避免主觀因素對評估的可信度影響，本文盡量采用數量指標，同時，盡量按比較客觀和公認的標準處理非數量指標。（3）顯著性。指標的選取應能最大限度地揭示樣本間的差異。（4）全面性。指標選取時應從多層次、多角度描述和說明產業投資環境的優劣。（5）無差異性。政治和貨幣穩定性、外商的管制程度等因素對會議型酒店投資環境具有顯著的影響，但這些因素在各省、自治區、直轄市之間幾乎無差異，因此可忽略。（6）動態連續性。指標體系需要能夠揭示地區產業投資環境的內在發展規律，反映其現狀、潛力以及演變趨勢。產業投資環境的改善是一個動態發展的過程，指標選取時動態與靜態指標相結合，運用靜態指標反映現狀水平，利用動態指標預測發展前景。

2.2 指標體系的構建

基于上述研究，筆者訪問了8個企業人士和6個酒店方面的專家學者，共同探討影響會議型酒店投資的各種環境因素，建立會議型酒店投資環境分析的指標體系，準則層包括四個方面（表1顯示17個目標層）：（1）基礎設施指標（C1-C4）。著重選取了與交通設施和郵電通訊相關的指標?？停ㄘ洠┻\量總計：一定時期內，各種運輸工具實際運送的旅客（貨物）數量；旅客周轉量：一定時期內，由各種運輸工具運送的旅客數量與其相應運輸距離的乘積之和；郵電業務總量：郵電企業為社會提供各類郵電服務的總數量。（2）社會環境指標（C5-C8）。主要反映社會穩定性和居民的消費觀念。從業人員平均工資指企業、事業、機關單位的從業人員在一定時期內平均每人所得的貨幣工資額；居民家庭恩格爾系數是指食物支出金額在消費性總支出金額中所占的比例。（3）經濟環境指標（C9-C14）。此指標系所要反映的主要信息是市場的經濟效益和經濟結構，并突出考慮第三產業的發展狀況。（4）行業環境指標（C15-C17）。主要反映市場競爭和需求情況。因為各地區大小會議、展覽等方面的信息缺乏具體數據，根據客觀性的指標構建原則，筆者用接待旅游人數來代替市場需求方面的信息。

3.運用層次分析法對會議型酒店投資環境進行實證分析

3.1 層次分析法（AHP）簡述

本文選用層次分析法進行實證分析。層次分析法是美國學者T.L.Saaty于20世紀70年代提出。其特點是對復雜決策問題的影響因素、本質以及內在關系等進行深入分析，并構建一個層次模型，然后利用有限的定量信息，將人為決策過程數學化，因此，多目標或無結構特性的復雜決策問題即可轉化為一種簡便的決策方法。具有高度的有效性、可靠性和廣泛的適用性。

層次分析法的基本步驟如下：（1）構造比較判斷矩陣；（2）計算單一準則下元素的相對重要性及一致性驗證。根據判斷矩陣計算對于目標元素而言各元素的相對重要性次序的權值，判斷同層因素的權數分配是否合理，要對判斷矩陣進行一致性檢驗；（3）層次總排序及一致性驗證。

3.2 數據統計及獲取

3.3 權重計算

根據上述的計算步驟，得到每個個體指標在整個指標體系中的權重（結果見表2）。經過一致性檢驗，C.R.

對標準化數據進行加權，則得到各個城市的綜合得分（結果見表3）。

計算結果得出綜合得分的排名情況是：北京第一；上海第二；天津第三。

4.結語

結果表明，本文構建的指標體系是合理的，能正確、全面地反應一個地區會議型酒店投資環境的具體情況。投資環境的具體分析給投資者以直觀的、量化的指導，是投資者進行決策的基礎。同時其結果對于具體地區來說具有很強的借鑒作用，利于地區制定針對性措施改善自身的狀況以吸引投資者。

參考文獻

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