序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產項目財務培訓范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分　房地產項目建設可行性

第三部分　房地產項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、房地產估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

第四部分　房地產項目產品規劃方案

第五部分　房地產項目建設地與土建總規

第六部分　房地產項目環保、節能與勞動安全方案

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

第七部分　房地產項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

第八部分　房地產項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

第九部分　房地產項目財務評價分析

第十部分　房地產項目財務效益

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關鍵詞：營業稅 增值稅 營改增 房地產

營業稅作為我國稅種體系中一個重要的組成部分，發揮過積極的作用，但也存在一定的弊端。營業稅重復征稅，打破了增值稅抵扣鏈條，對整個國民經濟特別是第三產業的健康發展十分不利。因此，推行“營改增”勢在必行。2012年1月1日，“營改增”首先在上海的交通運輸業和部分現代服務業進行試點，并逐步推廣到其他地區和行業。2016年3月24日，財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》等相關文件，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開“營改增”試點，房地產業、建筑業、金融業、生活服務業等納入試點范圍，至此“營改增”全面推開。

一、房地產企業“營改增”政策分析

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》及其他有關規定，國家稅務總局制定并下發了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規定房地產企業適應增值稅基本稅率為11%。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可選用簡易計稅方法計稅，以銷售額為全部價款和價外費用。土地價款不得扣除，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，銷售額為取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額。小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。

二、“營改增”給房地產企業的帶來的挑戰

房地產“營改增”的推進，長期開看，將有效調節房地產企業稅負水平、對改善房地產行業經營環境和提升企業積極投資開發的信心都有積極意義，同時，也勢必將給房地產企業帶來一定的挑戰。

（一）房地產企業稅負短期或上升

我國推行“營改增”的目標是通過完善流轉稅體系，避免營業稅所帶來的重復征稅問題，從而實現企業稅負的降低。但自2012年起，“營改增”試行情況以及先期進行“營改增”的企業所反饋的意見來看，大部分的企業的稅負水平有所下降，但也有一部分企業出現了稅負增加的情況，出現這一情況的原因主要是企業生產的周期性、可抵扣增值稅進項稅額的成本占總成本比重較小等。房地產業的上游產業包括建筑業、金融業等，這些行業或因“營改增”稅負水平不同程度的上升，將成本轉嫁到下游的房地產企業，因此，部分房地產企業稅負水平短期內不降反升或將不可避免。

（二）賬務處理難度增加

“營改增”初期，房地產企業財務人員面臨稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、發票管理、具體業務核算方法發生變化等問題。一方面，“營改增”增加了會計核算的難度。營業稅的計算簡便，需要設置的會計科目較少，會計核算也較為簡單。而增值稅稅金的計算較為復雜，當期應納稅額等于銷項稅額減去當期準予抵扣的進項稅額，且需要設置的會計科目較多，會計核算更為復雜。另一方面，“營改增”不僅使房地產企業的稅金會計核算體系發生了改變，同時發票的開具、發票的認證抵扣、稅金的申報繳納等等方面也發生了重大變化，財務人員必須對“營改增”后的稅收政策充分理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等必須按照新的規定正確處理，否則將給房地產企業帶來風險。

三、房地產企業應對“營改增”的有效措施

（一）抓緊評估“營改增”對企業的影響

房地產企業財務人員應當將“營改增”相關政策研究透徹，并結合本企業的實際情況，科學測算和評估“營改增”對企業稅負水平、盈利水平、現金流等各個方面產生的影響，以便對企業的經營、會計核算、納稅申報等方面的決策提供可靠的依據。

（二）加大財務人員培訓

“營改增”對房地產企業的會計核算、納稅申報等方面產生巨大的影響，企業財務人員將面臨業務會計核算的變化、新舊稅收政策的銜接等難題。為了迎接“營改增”帶來的挑戰，房地產企業的財務人員有必要通過自學和參加培訓班等形式，積極學習相關的政策，充分掌握“營改增”后房地產企業增稅稅核算、申報繳納、發票管理等業務處理。相關部門和領導對財務人員的學習、培訓也應當予以必要的支持和配合。

（三）適時轉變開發模式

隨著行業競爭不斷加劇，房地產業逐漸走向了強調品質和差異化的階段。精裝的品質和產品的創新都成為消費者考量產品的重要因素?！盃I改增”后，建筑安裝成本的進項稅額可以抵扣，因此該項成本占比越高將越利于企業稅負抵扣。高檔住宅、商業、辦公樓等產品由于精裝修費用等建筑安裝成本占比較高，進項稅額可以抵扣，將獲得更多稅收利益。因此，房地產企業可以考慮由簡單開發銷售向精裝修、商住并舉的差異化銷售轉變。

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【關鍵詞】房地產；造價控制；目標；階段

1. 引言

當前，由于國家對于房地產市場宏觀調整政策的不斷開展以及房地產市場競爭環境的日益激烈，導致房地產開發建設項目經營成本不斷升高，企業的利潤收益以及發展規劃受到較大的影響。在這種環境背景下，房地產開發企業更應該注重對房地產開發項目進行造價控制管理，從而降低房地產開發過程中的成本投入，優化房地產開發企業的資金配置，提高企業在激烈市場競爭環境下的生存能力，實現企業經濟效益的最大化。

2. 房地產開發項目建設階段劃分

對房地產開發項目進行造價控制管理，必須充分明確房地產開發項目的實施階段，進而有針對性的分階段制定項目造價控制管理措施，房地產項目開發建設通常需要經過以下幾個階段：

（1）項目建設投資決策階段。這一階段主要是房地產開發商根據企業的發展需要、自身資金管理情況以及市場環境形勢，對房地產開發項目的建設標準、施工管理、設備選用以及物業類型進行必要的論證，并根據論證結果初步預估項目建設的經濟效益，為企業的投資決策提供基礎的數據支持。

（2）房地產開發項目審批以及設計階段。房地產開發企業在經過論證之后，需要上報行政主管部門進行土地出讓手續以及工程建設的審批，進而在審批通過之后通過招投標或者是直接委托具有相應資質的設計院對房地產開發建設項目進行規劃設計，并對規劃設計結果進行進一步的圖紙審查工作。

（3）房地產項目建設招投標階段。這一階段的主要工作是按照國家《招投標法》等相關的法律規定，對房地產開發建設項目的施工承包商采取招投標的方式進行優選。

（4）房地產開發項目建設以及竣工驗收階段。工程建設以及竣工階段主要是對工程項目建設施工承包商進行監督管理，同時對于工程項目施工建設質量進行評定，并最終按照合同要求完成竣工驗收處理。

3. 房地產開發項目造價控制管理問題分析

（1）各階段的預算控制管理不完善。首先，由于對于工程項目建設可行性研究工作不足，因此存在著房地產開發項目投資決策過于盲目的現象，增加了后期工程項目建設的造價控制十分不利。其次，在房地產開發項目的設計階段，設計人員重技術輕經濟，對于項目建設的造價控制管理重視程度不足。第三，在房地產開發項目的實施階段，存在著招標文件和承包合同不完善，建設標準把握不到位以及工程施工變更較多的情況，導致房地產開發項目建設造價不斷增長。第四，在工程項目建設竣工決算階段，由于未能形成完善的審核監督管理體系，導致工程項目建設造價不合理的增加。

（2）房地產開發建設項目造價從業人員素質能力水平不高。當前，由于房地產開發建設項目造價從業人員的知識結構不完善，尤其是對于各種經濟學以及管理理論以及法律政策體系方面的知識能力不足，缺乏現代化的造價控制管理意識，因而難以對房地產開發項目進行全過程的動態造價控制，導致房地產項目造價控制效果較差。

4. 房地產開發建設項目造價控制管理措施研究

（1）強化房地產開發建設項目投資決策階段的造價控制。在房地產開發項目的投資決策階段，必須對于項目建設進行工程可行性研究，在工程可行性研究階段重點針對房地產開發項目建設投資估算進行準確的預估。同時通過完善房地產項目工程建設標準以及相應的前期控制手段，確保工程項目投資規模以及造價在投資決策階段得到有效地控制。

（2）推行限額設計，做好房地產開發項目設計階段的經濟指標評價工作。房地產項目建設設計方案對于項目建設造價有著重要的影響，也是項目工程造價控制的主要技術措施。在房地產開發項目設計階段應該采取限額設計的方式。將房地產項目投資決策階段的概算額以及工程量分解到不同的設計內容之中，通過這種逐層分配將項目設計規模進行標準化的控制。同時項目設計人員應當與概預算編制人員緊密的配合，采取價值工程法等方式，詳細分析設計方案的技術經濟指標，并不斷調整優化設計方案，將房地產項目的工程造價嚴格的控制在限額范圍內。

（3）規范施工招投標管理，確保造價控制管理工作順利開展。規范房地產開發建設項目的施工招投標管理，也是控制項目造價投入的關鍵措施。這一階段的管理工作重點在于完善招投標文件的編制、發標、開標以及評標決標等流程，同時重點審核房地產開發建設項目招標的最高限價以及投標報價的合理性，實現房地產開發建設項目招投標工作的規范化與程序化。同時，還應該進一步重視這一階段的合同管理，通過此細化工程項目建設施工合同條款以及確保合同條款的嚴謹性等一系列的措施，避免各種合同糾紛的發生，為房地產開發建設項目工程造價控制管理提供良好的基礎。

（4）重視工程施工階段的造價控制。工程項目建設施工階段的造價控制作為房地產開發項目建設造價控制的關鍵階段，對于房地產造價控制效果也有著直接的影響。這一階段的造價控制措施應該遵循動態管理以及實時調整的原則，結合房地產開發建設項目施工作業特點，合理的安排各項施工工序，同時完善施工工序之間的銜接，嚴格控制各項施工額外規費的增加。同時嚴格按照工程招投標文件以及施工合同規定，強化房地產建設項目的施工始終控制，同時嚴格控制各項設計變更處理以及施工現場簽證，避免工程施工階段造價的增加。

（5）強化房地產開發建設項目竣工決算階段的監督審核工作。在房地產項目開發建設施工結束后，應該按照招標文件以及承包合同中的相關規定，開展房地產項目的質量評定以及工程竣工驗收管理工作。為了確保項目造價控制目標得以實現，在這一階段應該重點審核工程項目建設的工程量是否準確，并對工程項目建設的定額標準是否合理進行檢查。通過這些措施，確保工程項目施工工程量的準確可靠，實現工程項目建設后期造價得到有效的控制。

（6）提高當地產開發項目造價從業人員的能力水平。為了提高對于房地產開發建設項目的造價控制管理效果，必須對造價控制管理人員進行必要的教育培訓，并進一步的強化工程量清單的審核工作。對于房地產造價控制人員的培訓教育工作應該重點圍繞在財務理論、工程經濟以及工程法律等方面，使其能夠準確規范的完成工程量清單的審核等基礎工作，確保房地產開發建設項目造價控制目標得以實現。

5. 結語

房地產開發建設項目造價控制作為房地產開發項目管理的重要內容，也是實現項目建設經濟效益的關鍵手段。以此，房地產項目開發管理部門應該充分認識到造價控制管理的意義，并遵循動態、全過程控制管理的原則，在房地產開發項目實施的各個階段強化控制管理，進而確保房地產造價控制目標得以實現，提高房地產項目開發建設的投資效益。

參考文獻

[1]羅建勤. 淺談政府投資工程項目造價控制過程與措施[J]. 科技促進發展（應用版）. 2010（02） .

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關鍵詞：房地產 財務管理 制度

引 言

面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，提高經濟效益，必須提高財務管理水平。一家房地產企業的資金運作能力和未來發展潛力，主要取決于其財務管理的能力。企業財務管理能夠預見房地產企業面臨的各種風險，對其風險進行控制。在房地產企業運作和管理的各個環節都跟財務管理息息相關，財務管理的各項經濟指標不僅能衡量房地產企業正常運行情況，也是企業經營者進行項目決策的依據。較高的財務管理能力能夠較好的為房地產企業的運營提供服務，但是目前財務管理存在一些比較突出的問題。

1.房地產企業財務管理存在的主要問題

1.1財務管理制度不健全

房地產企業在對待財務管理的態度上，一般管理意識比較淡化，財務管理不規范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現今房地產企業的管理模式基本上是企業的所有權和經營權都高度集中，公司的投資者也身兼經營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務負責人及會計、出納等員工。一個由于企業財務管理制度不健全，導致房地產企業財務管理方面不能進行有效的監督；再者由于公司內部的員工裙帶關系，公司權力又高度集中，集權嚴重，經常出現越權行為和職責劃分不清楚，使得整個財務管理工作比較混亂。

1.2財務管理觀念及財務方法落后

由于房地產企業的所有權及經營權高度統一，客觀上減少了使用成本，但有些領導缺乏基本的財務知識，財務管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風險過于低估，對風險認識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態性的觀念；財務評價方法單一靜態化。這些觀念導致一些項目出現回收時間過長和投資問題。

1.3財務管理的職能發揮不全面

財務管理為整個房地產企業管理制定戰略規劃，并對規劃的實施和過程控制同樣發揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產企業財務管理的職能還只是進行會計核算，不能淋漓盡致的發揮其作用。如前所示由于房地產企業的財務管理制度不健全，財務核算制度也不夠嚴謹，加之企業會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關聯性也比較弱，因此得出的財務管理指標的分析功能的可信度就會下降，對于目標控制功能更是沒有得到完美的體現，對于成為管理的決策依據功能也就弱化了。市場的經濟效益如果比較好，而房地產企業毫無計劃的籌措和調集資金來擴大生產規模，雖然選擇的機會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風險就會增大，控制難度就會加大。

1.4財務監控力度不到位

對于房地產企業，其事前預算和事中控制都是很重要的。但很多房地產企業是事前無預算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務報表等手段達到預算的目標。財務報表流于年終查看，這僅僅是財務對于經營工作的事后評估和業績考評，對于經營工作僅有積累經驗的作用。一些財務人員，為了迎合領導要求，不依照制度辦事，導致會計核算失真，財務管理混亂。因此，只對財務的最后做總結，事前和事中控制監控力度不夠，很難保證財務管理的效果。

1.5財務管理資料考慮不全面

決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環節，但是卻在財務管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴格的管理，各個階段的財務資料都應當成為財務管理的內容，但是許多房地產企業卻忽略了這一點，使得財務管理的資料缺乏動態性，也無相應動態管理的措施，導致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產流失的控制和管理控制能力下降。

1.6財務管理人員素質參差不齊

財務管理作為房地產企業最重要的部分，對其人員素質的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強的專業水平，但是前面提到由于房地產企業的投資者和經營者高度統一，其財務人員的構成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產企業會計和財務制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環境下，這種人員構成和組織結構，很難發揮財務管理的管家作用，降低了房地產企業的經濟效益。

2.房地產企業財務管理的特殊性

2.1財務關系復雜，管理難度大

房地產企業涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設計單位、監理單位、材料供應單位、房屋購買者等多方，使財務管理難度加大。

2.2資金數額大、籌資任務重，財務周期長

房地產企業投入的資金數量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產企業具有較大的資金運作能力。房地產項目建設周期長，，中間環節復雜，房地產項目投資決策之后，取得土地，進行土地開發，房屋施工直到竣工交付使用經歷的時間長預算確定的難度大。

2.3開發風險大，投資決策分析要求高，責任重

房地產項目開發建設過程經歷時間長，投入的資金數額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產的成敗和經濟效益起決定作用，導致房地產企業具有較大風險。提高房地產企業的效益，要提高投資決策的能力和財務管理人員的專業素質水平，財務管理信息能夠較及時可靠的提供企業發展的所需資料，才能夠規避風險，減少風險損失。

3.提高財務管理水平的策略

3.1規范會計工作，強化預算管理水平

財務管理必須以企業財會工作作為基礎，并對財會工作做好全面預算管理。全面預算管理強調預算的重要性，是一種財務信息管理系統，它對企業進行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業具有全面的控制和約束力。全員參與財務管理工作，遵循全面預算管理的要求，應主要從制度構建和組織構建方面著手構建。

3.1.1制度構建：全面預算管理要建立整個管理流程的財務管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調動和發揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務理論與實際工作結合起來，全面發揮財務分析的作用。與財務管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務人員的工作積極性，積極參與到企業的經營管理中去，與企業發展產生一種共榮辱的使命感，企業為個人發展也提供了一種穩定長期職業規劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業務，積極參與企業的經營管理，利用財務管理的成果，進行財務分析和預測，以及成本控制，為企業發展貢獻力量。房地產企業的財務管理要借鑒其他同類企業的先進管理經驗，以及國外同行的管理經驗，促進我國財務管理制度建設的進步。

3.1.2組織構建：在房地產企業內部進行財務管理，加強財務工作的組織構建，逐層分解預算指標，明確各職能部門的工作職能和任務，確立預算指標的權威性，提高財務管理水平。

3.2提高財務管理人員的素質及修養

在現代財務、會計法規日益完善的今天，企業財務管理與經濟核算面臨著改革與改變。房地產人員應該適應房地產企業的發展及法律法規的完善。首先，財務管理人員的選拔。要建立一支高素質財務隊伍，選拔專業素質較高的財務管理人員。再者，財務管理專業人員的培訓，財務制度不斷改進和完善，財務管理人員需要不斷學習，進行專業知識的培訓，由于財務管理人員和房地產企業的特殊性，還需要加強其職業道德修養。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規章制度也要人來遵守。

3.3加強資金管理，提高資金利用效率

資金是房地產企業在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調度合理。而房地產企業的財務管理就是要進行資金管理。房地產企業的財務管理中，嚴格按照指定的制度進行財務往來，不能。為了避免出現為題，要確保原始票據的真實性，根據資金的實際收支情況，物資的發出和轉移情況填寫憑證，還要進行審核把關，最后進行賬簿登記；實行經濟責任制制度，按時對財務情況進行清查，避免出現賬實不符的情況，如果出現了，實際查處原因。

3.4減少企業經營中的主觀決策

在對房地產開發項目建設中，企業的財務行為要符合規范，最重要的是要進行合理的投資決策，投資決策過程必須進行可行性研究，作出科學客觀的判斷，房地產項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務行為，也需按規范操作，以保證合理經濟效益。

3.5保證財務系統的執行力效果

企業最重要的競爭力就是企業財務系統的執行力。財務系統的執行力是將制定的戰略落實到實處的能力，是企業成功的必要條件。戰略目標和方向確定后，執行力度變為關鍵。財務管理人員應成為整個團隊中的一員，在項目運營初期就加入進去，加強財務管理人員與企業其他工作人員的配合。調動每個人的積極主動性，發揮各自的能力，充分發揮團隊的合力達到最好的效果。

結 語

綜上所述，房地產企業財務管理與經濟核算工作是現代房地產企業經營與發展過程中的重點，是關系到企業長期盈利能力的關鍵。要分析房地產企業財務特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務管理制度和渠道，遵循的科學的財務管理的方法，加快房地產企業良好發展的步伐。

參考文獻：

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[2]朱廣熙.加強企業財務管理 提高經濟建設［J］.工業審計與會計，03,2006.

[3]劉曉日.加強房地產企業的財務管理建設［J］.企業管理與科技，05.2008.

[4]張永明.略探房地產企業財務管理，經濟管理者［J］.財經界，08,2009.

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一、房地產開發項目的投資風險

房地產開發項目的投資風險類型復雜，涉及自然風險、競爭風險、清算風險、流動風險、變現風險、政策風險6個方面內容。其中，自然風險，又稱不可抗力風險，由于驟發性自然災害或惡劣氣候條件，例如：臺風、暴雨、地震等，直接影響房地產開發項目的竣工時間或工程質量造成企業經濟損失的風險。競爭風險主要由于房地產市場存在多個相似樓盤引發激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風險，與市場調研、市場供求、投資決策存在著密切聯系，是企業市場敏感度不足的主要表現。清算風險由于樓盤出售價格低于預期價格造成企業經濟損失的風險。

受房地產交易特殊性的影響，即使用權與收益權間轉移，一旦地區人口過少，市場供求過多，造成房地產開發項目的流動投資風險。房地產項目的交易價值高，房地產項目的投資資金多，造成房地產項目資金交易的周期長，一旦貨幣價值有所變動，造成企業內部流動資金不足的變現投資風險。政策風險主要由于行業政策變動影響房地產市場造成企業經濟損失的風險，并且政策風險的影響較為全面，一旦改變現有的房地產政策，企業蒙受巨大經濟損失。此外，按政策類型，政策風險可分為政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融改革風險、環保政策風險、施工法規改革風險、審批風險、法律風險。

二、房地產開發項目投資風險的產生原因

房地產開發項目投資風險的產生原因包括：（1）回報周期。房地產開發項目的投資回報周期普遍偏長，造成房地產投資企業存在著巨大風險。有統計資料表明，除房地產開發投資伴隨開發結束于2至5年內回收成本外，置業項目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規模房地產投資企業不存在承受長期市場風險及資金壓力的能力，客觀完成市場優勝劣汰的過程。（2）經營活動。作為房地產開發項目投資風險的主要因素，企業經營活動與經營水平、經營經驗、經營效果存在著密切聯系，并且為了保證投資項目處于正常運轉狀態，企業普遍向銀行貸款，一旦企業經營水平不足，缺乏經驗，無法達到經營目標，直接影響企業的信譽及籌資能力。（3）利率比例。房地產開發項目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩定性造成房地產投資企業存在著巨大風險，即：一旦借入資金利率過低，企業以財務管理為依托提高利潤率，進一步保證企業的經濟效益；一旦借入資金利率過高，企業存在效益虧損及負債過高破產的可能性。（4）財務風險。由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會風險。由于國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩定經濟發展處于時期時，房地產價格上漲；當各種政治風波出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。（6）自然風險。在人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化的情況下，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

三、房地產開發項目投資風險的控制措施

1.分析市場行情

在實際控制的過程中，房地產投資企業主動轉變傳統工作理念，堅持可持續性發展的工作原則，以識別房地產投資風險為切入點，做好房地產市場行情的分析工作，調研房地產市場，獲取調研結果，

2.做好市場調研

一般說來，房地產開發項目的資金投入巨大，籌備建設時間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風險因素較多。如何有效控制不確定性投資風險，是房地產投資企業在實際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產投資企業堅持實事求是的工作原則，做好房地產市場的調研工作，得出詳細的項目可行性報告，通過計算、研究、調查等方法，得出社會效益、財務管理、經濟周轉等項目不確定性風險，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產項目投資提供強有力的保障。

3.利用投資戰略

房地產市場的地域性與房地產投資收益存在著密切聯系，即城市不同，經濟環境不同，房地產市場的供需不同，房地產投資收益不同。因此在實際控制的過程中，房地產投資企業主動轉變傳統工作理念，堅持可持續性發展的工作原則，靈活運用投?Y戰略，盡可能分散房地產開發項目的投資比例，避免房地產投資企業受投資比例的影響造成巨大經濟損失，進一步分散投資風險。

4.重視工程監管

在實際控制的過程中，房地產投資企業堅持實事求是的工作原則，加大對于房建工程監管的重視程度，積極引進科學的房建工程監管理念，逐步構建具有企業特色的房建工程監管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術引進及施工設備更替的成本投入，做到成本投入側重化，合理配置人力資源，從根源上認識到房建工程監管的重要性，便于解決在實際控制過程中所面臨的風險。同時，及時簽訂施工合同，以保證承建雙方經濟利益為前提，進一步細化管理責任，有助于完成工作目標，確保監管的工作效率及質量，降低投資風險的發生率，避免延誤施工期限。

5.樹立風險意識

一般說來，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對于風險意識及風險控制的反應不強。如何短期內轉變基層工作人員的意識，是房地產投資企業在實際控制的過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產投資企業加大對于人才引進的重視程度，組織一系列在崗培訓，樹立投資風險意識，增強工作人員的整體素質水平。同時，針對房地產開發項目控制投資風險人才短缺的問題，地方政府及相關部門重視人才培養，出臺相應的扶持性政策，以填補長期人才缺口。

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關鍵詞：營改增；房地產企業；稅負

中圖分類號：F812 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8省（市）郵政服務業等部分領域試行的“營改增”政策全面推廣至全國其它地區，并將房地產業、生活服務業等全部納入“營改增”試點，這也是我國分稅制改革后國家財稅體制的又一次重大變革。當前，我國商業地產庫存量高，現已出臺了系列政策法規解決房地產行業的庫存問題，本文在分析“營改增”等政策法規對我國房地產行業的影響后，提出房地產行業“營改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產企業納稅籌劃管理水平和降低企業納稅負擔。

依據財稅[2013]36號文件有關規定，在現行增值稅17%的標準稅率和13%低稅率基礎上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業、建筑業、房地產業等適用于11%稅率。在計稅方式方面，交通運輸業、建筑業、和銷售不動產、轉讓無形資產的行業適用增值稅一般計稅方法；金融保險業和生活業則適用于增值稅簡易計稅方法。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響

假定房地產企業增值稅按照銷項稅額減去進項稅額方式征收，“營改增”前營業稅率為5%，“營改增”后房地產企業增值稅銷項稅率為11%，房地產企業某項目銷售收入為R，土地開發成本、房建成本、管理費用等房產項目開發成本為C，在17%的進項稅率下，房地產企業“營改增”前的稅負負擔為5%*R，“營改增”后的稅負負擔則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地產企業“營改增”前后的稅負負擔不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產行業中一般商品房開發銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產開發成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項稅率為11%，進項稅率為17%的假定情況下，“營改增”起到了大幅減少房地產企業稅負負擔的作用。通過分析，我們可得到“營改增”對于房地產企業的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產企業可抵扣的金額越大，行業的稅負越輕，反之則稅負加重。與此同時房地產行業在“營改增”整改過程中也面臨著諸多操作性問題。

第一，代開虛開發票問題?！盃I改增”前，房地產企業通過大量虛開代開建材供應發票的行為逃稅漏稅，然而在“營改增”后，有關法律對于非法購買、出售和偽造增值發票均有著較為嚴厲的處罰規定，這對傳統依賴于代開虛開發票的房地產企業而言帶來了不小的法律隱患。

第二，抵扣進項不夠問題。由于房地產項目開發周期較長且各類成本投入復雜、可抵扣項目少的特點，導致了房地產項目開發整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進項稅發票，這也從另一方面變相地提高了房地產企業的開發成本。抵扣進項不夠問題得不到解決，房地產行業的稅負成本必定會增加。

第三，公司財務管理難度增加問題。“營改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項稅和進項稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進行稅務計算，不僅會增加很多的會計科目，除此之外新的稅收規則不斷出臺導致了房地產企業財務部門工作量和工作難度大幅增加，這對房地產企業的財務人員素質提出了較高要求。

三、房地產企業應對“營改增”的策略

（一）加大財務人才隊伍建設力度

“營改增”政策實施后對于企業的會計核算、保稅等財務行為提出了更高的要求。對于房地產企業而言，迎接“營改增”到來需要培養具有精湛的專業知識和技能的財務人才，并且做好年輕財務人員的培育工作，夯實企業財務人才隊伍建設。

（二）改變傳統房地產開發模式

“營改增”后，有關政策規定建筑安裝成本的進項稅額能夠抵抗，因此房地a企業可以通過增加建房安裝成本開支，通過建房前期設施的投入一方面提高商品房的品質和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進項稅額，最終達到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。

（三）積極籌備納稅籌劃工作

增值稅只對本環節的增值稅額征稅，采購貨物或勞務的進項稅額允許抵扣，房地產企業財務管理人員應抓住這一有利政策，積極進行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務時，應選擇一般納稅人作為供應商，以便取得增值稅專用發票，進項稅額能予以抵扣。

四、結語

綜上所述，“營改增”政策的全面實施給房地產企業降低稅負和做好納稅籌劃帶來了諸多機遇。現有的房地產企業應該做好充分的準備，充分做好企業財務管理人員的培訓和調動積極性，做好房地產項目開發成本控制和發票的管理工作，積極籌備企業納稅籌劃，在法律許可的范圍內降低企業納稅成本和納稅風險，促進房地產企業在經濟新常態下實現健康穩定發展。

參考文獻：

[1]鄧單月，鄭宇軒，楊達，等.營改增稅制改革―影響房地產企業的“雙刃劍”[J].金融經濟（理論版），2015（9）.

[2]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014（12）.

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摘 要 房地產行業是我國國民經濟的支柱產業，對我國經濟健康發展起著舉足輕重的作用。房地產目前作為高收益行業也同時伴隨著高風險，這些風險極有可能帶來致命打擊，必須及早加以防范和控制。本文主要分析了房地產業財務風險產生的原因及加強房地產業財務風險管理的措施。

關鍵詞 房地產企業 財務風險 管理

財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而蒙受損失，導致企業盈利能力和償債能力的降低。財務風險包括籌資風險、投資風險、資金回籠風險、收益分配風險等。下面主要對財務風險產生的原因及防范措施進行探討。

一、房地產企業財務風險產生的原因

1．由銷售帶來的風險

一個房地產項目投資回收期一般在二至三年，為保證資金鏈的連續性，企業應做好融資方案，通常房地產開發項目的融資方式有以下幾種：①銀行貸款；②發行股票；③發行債券：④預收購房款，而第4種方案財務成本最小，是企業最合適的資金來源渠道。但如遇各種難以預料或控制的因素影響（如國家宏觀調控、通貨膨脹、貸款利率上調等），造成商品房積壓，銷售額下降，直接影響企業資金鏈的連續性，使企業不能及時償還債務。

2．國家政策帶來的風險

如近幾年，政府為抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現，進行了多次加息。對房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然增加企業的財務成本，從而減少預期收益。而對使用按揭貸款的購房者來說，貸款利率的上升使購房成本迅速增加，從而抑制了購房者的購買欲。這直接影響房地產企業的銷售，給企業帶來極大損失。

3．用戶房貸支付帶來的風險

由于房屋銷售主要是針對單個的用戶，目前大多數房屋購買者不多數都是采取按揭的方式，企業難以確保識別所有用戶的信用程度，因此銷售資金的回籠常常受到影響。主要表現在按揭貸款遲遲辦不下來，使得分期付款遲遲不到賬。

4．建材價格上漲帶來的風險

建材在工程造價中占有60%以上的比重，因此，房地產企業在項目的開發、建造過程中，如遇到價格上升階段，必然會增加原來預測的財務成本，減少預期收益。

二、房地產企業財務風險的防范

1．建立合理的資本結構

企業應當加強對資產負債率的認識，改變過往那種高資產負債率就能夠帶來高收益的認識。當企業投資收益率大于企業資金成本時，過高的資產負債率固然能夠利用財務杠桿， 提高企業投資者的收益，但是由于經營的不確定性，當企業投資收益率小于資金成本時，企業不僅面臨不能定期償還利息的困難，而且還可能面臨到期不能償還本金的危險，加大企業破產的可能性，而企業自有資本在企業經營不善時不會帶來定期需要歸還利息的壓力，同時，企業負債率較高時也會給企業帶來較高的資金成本，因此企業應當合理的確定資本結構，確保財務結構平衡，正確把握負債的量與度。企業的息稅前利潤率大于負債成本率是企業負債經營的先決條件。房地產企業一方面可以利用自身的良好信用，以土地使用權向銀行進行貸款，充分發揮財務杠桿的作用，另一方面，應把債務風險控制在可以接受的范圍內。

2．加強對投資項目的可行性分析

對每一個項目房地產企業都應該慎重地進行市場調研，周密的財務分析，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免經營和投資決策的失誤。 一是要在投資預測階段做好基礎資料的收集，保證詳實、準確，如工程所在地水電路狀況、地質狀況、主要材料價格及已建的類似工程資料等；做好市場調研，掌握湘應的統計數據和信息資料，研究市場發展趨勢，做好投資估算和投資收益預測。二是房地產項目可行性研究分析既要研究客觀經濟環境，又要研究房地產產業、財稅、金融等政策環境，了解、熟悉當地房地產相關的政策、規定、房地產收費標準和房地產市場發展狀況，從而充分明確可能存在的風險因素。

3．強化預算和財務控制

加強財務預算、提高預算管理水平，與其他行業不同，房地產企業投資項目消耗資金大、投資回收期長、銷售風險大，因此，房地產企業應當加強自身資金管理，防止資金不能及時到位，對投資活動進行科學的投資預算分析，對項目實施過程中各項可能存在的風險進行預測，并制定應對措施，對投資項目各個階段資金的需求能夠確保及時供應。

4．強化銷售應收款的管理

房地產企業必須改變只注重銷售業績，忽視應收賬款控制的狀況，加強應收賬款管理。一是要建立銷售責任制。應收賬款以銷售人員為第一責任人，銷售部門負責人為第二責任人，要明確賒銷權限、期限，要把激勵機制和約束機制引人應收賬款的管理。徹底改變銷售人員賒銷、財務人員收賬的被動局面，真正做到誰賒銷、誰負責、誰收賬，責權明確，分工具體。二是在日常銷售中注重客戶的資信等級，并評估客戶的償債能力，控制應收賬款規模。三是采取各種措施，盡量與銀行保持良好的關系，以利按揭貸款的及時到賬，減少應收賬款風險。

5．提高財務人員職業素質

加強財務人員的知識培訓，特別是要加強財務人員的風險分析能力，運用科學的投資分析理論武裝財務人員的頭腦。再者，還要對財務人員進行職業道德培訓，提高財務人員的素質，對提供虛假財務信息的人員進行嚴肅處理，提高財務信息質量。只有可靠的財務信息才能有助于管理者進行投資決策，才能不斷促進企業加強財務管理水平，降低企業財務風險。

三、結束語

財務風險作為一種危機信號，能全面綜合反映企業財務狀況、經營成果、現金流量，它要求企業經營者、財務管理人員必須經常進行財務分析，防范財務風險，并提請領導進行及時、正確的財務風險決策。

參考文獻：