序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇信托融資論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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房地產業是市場經濟國家或地區不可缺少的重要產業，作為資金高度密集型產業，其發展離不開強有力的金融支持。從我國房地產業發展的現狀看，資金來源單一，主要是商業銀行貸款，這使房地產業的產業風險容易過渡為銀行的金融風險。因此，房地產業要發展就必須分散其風險，從多個渠道獲得資金來源，而發展房地產投資信托基金（REITs）是國際上比較成熟而且運行比較成功的一種房地產直接融資方式。這種房地產融資模式在美國、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國有較長的實踐，在房地產行業中發揮著巨大的作用。合理借鑒國外經驗發展REITs對我國房地產業的生存與發展、房地產企業與信托機構自身的機制改革、金融體制的改革、企業競爭力的增強都具有重要的理論意義和實踐意義。本文就是要通過對我國房地產信托基金的發展研究，探索適合于我國國情的REITs發展模式。本文首先在系統地闡述REITs理論的基礎上，介紹了國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）發展的成熟經驗，并將各國（或地區）的REITs進行了比較分析，得出我國發展REITs的一些啟示。在此基礎上，介紹了我國的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年房地產信托領域對REITs的嘗試開發做了比較詳細的分析，并將其與標準REITs進行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個方面系統探討了我國REITs的發展策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了相關建議。最后，對全文進行了總結，得出以下結論：在我國發展房地產投資信托基金（REITs）意義重大，目前國內環境已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該積極克服不利因素，創造良好的發展環境，使REITs這種有活力的產品在我國得到很好的發展。

關鍵詞：房地產投資信托基金發展策略中國化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目錄第一章緒論

1.1論文的研究背景

1.2論文研究的目的和意義

1.3論文的研究方法

1.4國內外研究的現狀

1.5論文的結構

1.6論文的主要特色

第二章房地產投資信托基金(REITS)的相關理論

2.1REITS的內涵

2.2相關理論

4第三章國外（或地區）房地產投資信托基金（REITS）的發展狀況和實例分析

3.1美國的房地產投資信托基金

3.2亞洲的房地產投資信托基金

3.3各國（地區）REITS的比較

第四章中國房地產投資信托基金（REITS）的現狀和發展環境

4.1我國房地產信托發展的現狀

4.2我國發展REITS的必要性和具備的發展條件

4.3我國發展REITS的制約因素

第五章中國房地產投資信托基金（REITS）的發展策略

5.1我國標準REITS的發展策略

5.2創造發展REITS的良好環境

第六章結論和展望

6.1結論

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

參考文獻

第一章緒論

1.1論文的研究背景

房地產業作為國民經濟的先導型產業，其健康發展對帶動整個國民經濟的發展具有非常重要的作用。目前，我國房地產業融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產業融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監會共同了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產企業的資金緊張問題。因此解決好房地產業的融資問題已經迫在眉捷。在解決房地產業融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發行收益憑證的方式設立REITs，是房地產業直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產業界特別是一些商業物業，希望通過REITs來緩解企業資金的壓力，同時提升企業的品質和規模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規模最大的投行——麥格理集團副執行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規”的實施，經歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產企業迫切希望得到融資的市場需要，積極開發房地產信托投資計劃，我國的房地產信托從零開始，得到了一定的發展。然而我國的房地產信托產品還不是國外真正意義上的房地產投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發REITs產品。2007年4月10日，中國證監會房地產投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯華信托獲得了REITs試點資格。據悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產品。

1.2論文研究的目的和意義

REITs在美國自20世紀60年代開始，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發展。REITs的全球發展經驗表明，REITs是解決房地產融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發展有助于發展適合中國的REITs產品。這樣，一方面可以解決我國房地產業缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發展REITs對我國社會經濟發展的重大意義，本文將結合國外(或地區）REITs的發展經驗，以及國內學者對REITs已做的研究，在已有產品的基礎上，探討適合中國的REITs發展策略，并針對目前REITs開發過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。

1.3論文的研究方法

本文主要運用宏觀經濟學、微觀經濟學、統計學和經濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態和動態研究相結合的方法，以及經濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區）REITs的模式進行了比較分析。同時結合目前國內的房地產信托產品和專項資產管理計劃，和聯華信托、中信信托等機構對REITs產品試點開況，對我國房地產信托的發展現狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發展策略并提出培育發展REITs良好環境的政策建議。

1.4國內外研究的現狀

REITs在國外（特別是美國）已經發展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。

1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。

2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯的風險的同時，提高了其經營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結構的研究，發現那些從REITs轉變為有限公司結構的公司，是被分紅政策和資產重構的靈活性優勢所驅使，而公司從有限公司轉變為REITs時，稅收優惠通常是驅動力[6],等等。

3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業績相當不理想和產生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發現分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。

4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產投資信托的價值：(1)將房地產投資信托價格與其所持有的房地產凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數或羅素2000指數的本益比相比[9]。

5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。

1．對我國發展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產投資信托把商業模式建立起來，發展到一定規模再通過相關立法和稅收優惠轉化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發行受益憑證和房地產基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產投資信托基金研究》對我國發展REITs產品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產上市公司模式和封閉式產業基金模式，并認為我國發展REITs最適合采用房地產上市公司模式。許南等（2006）指出我國現有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發展房地產投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。

2．對我國發展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產品的開發，對完善我國證券市場的產品結構，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產業的銀行外融資渠道，有著重要的現實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產業的發展離不開資金支持，國內信托業經過5次整頓已具備發展REITs的基本條件，同時我國經濟發展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內的發展具有可行性[15]。

3．對我國發展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現代企業制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結構不適合REITs的發展以及沒有國外REITs的稅收優惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經驗，結合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發展REITs對金融業和房地產業的發展都具有重要的戰略意義。

1.5論文的結構

本文結構安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關文獻綜述等內容做出系統的說明，并初步構建了論文的框架；第二章房地產投資信托基金（REITs）的相關理論，主要是REITs有關概念的介紹和相關理論的闡述，是本文的理論基礎；第三章是國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）的發展狀況和實例分析，主要對國外（或地區）發展REITs的背景和現狀、發展的模式和相關政策進行了介紹，選取有代表性的REITs產品-5-進行實例分析，并對國外（或地區）的發展模式進行了比較；第四章中國房地產投資信托基金（REITs）的現狀和發展環境，主要介紹了我國現有的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年我國嘗試開發REITs的情況進行了介紹，指出不足之處，同時對我國發展REITs的環境進行了分析；第五章中國房地產投資信托基金（REITs）的發展策略，系統地闡述了我國發展REITs的相關策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了建議；第六章結論與展望，對本文進行了總結并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進一步研究的方向。

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【關鍵詞】煤電一體化；融資優化

近年來，由于燃煤價格不斷攀升，導致“市場煤”和“計劃電”的矛盾日益突出，火電行業出現大面積的政策性虧損。煤電一體化項目煤源穩定，燃料價格不受煤炭市場制約，不需燃料運輸費用，可大幅降低發電成本。煤、電、運一體化經營，以股份制為主要形式參與兼并重組，實現強強聯合就成為了各地不斷涌現出的項目新兵。

1.煤電一體化項目融資的特點

煤電一體化項目初始投資成本大，其投資成本既包括電廠部分投資也包括了煤礦部分投資。以2×1000MW電廠配套年產800MT煤礦的煤電一體化項目為例，該項目僅電廠部分投資約達70億元，煤礦部分投資約達40億元，總投資達110億元。

投資額巨大是該項目的顯著特點。由于項目極大得利用了坑口能源的便利條件，煤炭運輸成本低廉，使得作為項目主導產品的電力成本顯著降低，因此，該項目往往具有顯著的經濟效益優勢。因此，當前在國家積極推進綠色煤電一體化項目發展的同時，提供多渠道的融資模式，為項目的發展提供可靠的資金保障至關重要。這里筆者遵循企業融資成本與收益相適應原則，采用啄食順序理論設計出如下融資途徑供煤電一體化項目選擇。

項目融資根據融資來源的不同分為內部融資和外部融資。

內部融資是節約成本的一種方法，大部分煤電一體化項目應該首先選擇內部融資。對于企業而言，這種籌資渠道的財務風險比較小，它使企業的實力增加的同時，相應增加企業的信用度，從而增強企業的融資能力。同時，由于項目投資大，投資回收期較長，投資風險較單純的電廠項目投資或單純的煤礦項目投資顯著增強，因此，內部投資往往具有很強的可操作性，該特點尤其是在煤電一體化項目的啟動階段凸顯。另外，由于內部融資往往無資金成本壓力，不會帶來項目投資成本的巨額攀升，因而，它是當前煤電一體化項目融資的重要手段。只有在充分挖掘了項目投資主體的資金潛力后，才可以考慮向外部融資發展。

外部融資，即吸收其他經濟主體的資金，以轉化為自己投資的過程。隨著技術的進步和生產規模的擴大，單純依靠內部融資很難滿足公司的資金需求，于是外部融資就成為公司為保持迅速發展獲取資金的重要方式。在當前我國的宏觀經濟環境下，外部融資通常包括向銀行等金融機構或證券市場尋求融資的渠道。

2.煤電一體化項目融資方案的設計

2.1 債權融資

債權融資包括通過銀行等金融機構的融資，也包括企業發行的債券、民間信貸等。債權融資最明顯的特點就是不影響原有股東的控制權，投資者只有按期收取本息的權力，沒有參與企業經營管理和分配紅利的權力。煤電一體化項目通過金融機構貸款的融資渠道可以有以下幾種：第一，通過我國政策性金融機構申請貸款，因為這類融資一般具有利率低、政策性強、公共性特點，其融資成本介于商業銀行與財政之間，所以應該是銀行貸款的首選。第二，可以通過信用擔保的形式向銀行貸款。由于煤電一體化項目往往是國家重點項目，因此可以利用政府的影響力，直接拿到金融機構的信用貸款。第三，國際金融機構的貸款，如國際金融公司和世界銀行等，也是煤電一體化項目可以爭取的融資渠道。為鼓勵發展中國家保護環境、節能減排，有些國際金融機構在很多細分領域都有資金規劃，因此，煤電一體化項目可向有關國際金融機構申請國際融資。

2.2 爭取擴大債券融資規模

債券融資是長期債務資本融資的一種方式，符合國家要求從間接融資向直接融資轉變的政策取向，而且與股權融資、銀行貸款相比較，具有以下優點：

（1）籌集資金規模大、期限長，有利于調整和優化債務結構；（2）債券融資成本相對較低，可以鎖定企業的利息費用支出，規避利率風險；（3）以期限較長、利率較低的債券替換其它債務形式，降低綜合融資成本；（4）具有明顯的財務杠桿作用，同時債券利息在稅前列支，可以減少稅收支出；（5）避免企業股權被稀釋，不影響原有企業的管理結構和控制權；（6）債券融資理念具有新意，通過債券上市有利于提高企業知名度，提高企業的資本運營能力。

債券的主要缺點是：必須在約定期限內還本付息，集中兌付，且有剛性，債券額度受國家控制。煤電一體化項目的推動是對電力建設的有力支持，同時必將為電力債券市場帶來活力。煤電一體化項目公司將進一步促進產業資本和金融資本的結合，為公司加快發展不斷注入新的活力。

2.3 信托融資

在國外，信托業務是與證券、銀行業務并列的三大金融支柱之一。信托的簡要含義就是信任委托，它是以信任為基礎，以財產所有權為前提，依照一定的目的，委托人將財產、資金或其他資產委托他人代為管理、運營的經濟行為。簡單地說，信托業務就是“受人之托，代人理財”。從業務品種上看，信托業務有資金信托、財產信托、股權信托、債券信托、動產信托等。在我國，信托是委托人將財產委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為收益人或者特定目的管理、運用和處分的行為。信托能將眾多的自然人、法人和其他組織的閑散資金集合起來，形成一定規模和實力的資金組合，投資于產業、資本領域，或用于貨幣市場的運作。信托的投融資功能對拓展社會閑散資金的投資渠道，緩解投資與融資之間的供需矛盾，促進資源的優化配置具有十分重要的作用。

2.4 合理利用外資

從80年代初開始，多年來電力行業利用外資進行了多種融資方式的嘗試，包括國際金融組織貸款（如世界銀行、亞洲開發銀行）、國外政府貸款、出口信貸（如購買國外設備）、項目融資（包括BOT方式）以及合資或合作、成立合營公司、境外發行股票、項目發債等。不同形式外資各有優劣，如世界銀行及亞洲開發銀行提供低息貸款，不過常附有購買設備等附加條件。利用外資是對公司電力建設資金的有力補充，此外在引進資金的同時還能學習國外的先進技術和管理水平，近年來的外匯體制改革更為煤電一體化項目利用外資創造了寬松的環境。

參考文獻：

[1]連國楨.淺析煤炭行業的特殊性及煤電一體化[J].甘肅科技縱橫,2010,03:73.

[2]彭軍衛.華泰電力公司融資方案研究[D].湖南大學工商管理碩士學位論文,2006,11:34.

[3]徐瑞卿,周渝慧,韓正華.我國電網企業融資方式及相關問題探討[J].電力技術經濟,2007,01.

篇(3)

論文關鍵詞：并購融資信托融資資產證券化

企業融資方式和融資順序的選擇是并購融資必須面臨的～項重要決策。從中國上市公司的融資情況看，與美國等發達國家“內部融資優先，債務融資次之，股權融資最后”的融資順序正好相反，中周企業并購融資呈現出明顯的反向選擇性，表現為忽視內部融資、對股權融資相對偏好和對債務融資的輕視狀況。

一、并購融資渠道狹窄，融資方式單一

中國企業目前的并購融資主要的融資渠道集中在內部融資、貸款融資及發行股票融資幾個方面。內部融資對于企業來說，可以減少融資成本及并購風險，但在當前企業普遍存在資本金不足、負債率過高的狀況下，融資數量是十分有限的。為并購提供貸款的融資渠道目前僅限于商業銀行，但由于受到貸款用途的限制(不能進行股票交易)，一般也只限于非上市企業并購中使用。西方企業的并購融資活動，由于金融工具的不斷創新使得混合性融資工具和一些特殊融資方式尤為盛行。除了貸款、股票以外，企業在并購中大量使用認股權證、可轉化債券、杠桿收購以及賣方融資等方式，并將多種融資方式加以組合，增加了并購融資的來源。中國目前由于資本市場發展尚不完善，很多融資：具基本上還沒有應用，有待于發展創新。

二、資本市場體系不完善，并購融資中介機構作用未能有效發揮

影響中國企業并購融資的很大一部分原因是由于資本市場體系不完善，對于融資渠道的限制首先來源于證券市場發展狀況的制約，除了立法限制以外，還受到其他一些因素的影響。例如中國目前股市規模很小，資金供給充裕，使得股價規模過高，因此要想通過直接的二級市場收購往往要付出很高代價，股權交易難以實現。與此同時，由于中國上市公司的股權結構不合理，流通股數量少，比例小，僅占總股本的l，3左右，人為增大了并購融資的資金需求量。這種情況下，對于并購企業而言，往往要付出高于非流通股轉讓方式數倍的并購成本。融資數量的增加，并購成本的提高也對并購企業在二級市場上融資造成了很大的影響。

三、充分發揮現有并購融資方式的優勢

1．定向增發新股作為支付手段。定向股(TargetedStock或TrackingStock)是美國20世紀90年代興起的一種新的公司重組方式，定向股是對多元經營公司所發行的普通股中的一種，一個公司可以擁有兩到三個以上的定向股。采用定向增發方式收購上市公司對于資本市場可謂是益處多多，它不但拓寬了上市公司的融資渠道，還可以規范上市公司的重組。但是，和發行新股一樣，定向增發新股也會改變企業的股權結構。因此，在企業決定是否使用這種方式時，應該綜合考慮下列因素：一是并購企業的股權結構；二是每股收益率的變化；三是每股凈資產的變動；四是財務杠桿比率；五是當前股價水平；六是當前的權益報酬率。以盡量避免對原有股東權益造成不利影響。

2．信托融資。與傳統的融資方式相比，采用信托籌集并購所需資金有其獨特的優勢：首先，由于并購方在獲得資金的同時其負債并沒有相應的增加，因此用信托融資來解決資金籌集問題能夠優化并購方的財務結構；其次，當并購方擁有良好發展前景的項目而缺少并購所需資金的時候，通過資源配置的結構性重組就可以將不可流動的資產轉化成具有高流動性的現金，從而解決了并購所需要的資金問題；其三，利用信托“結構性融資”特點，將信托財產“出售”給信托公司，以信托財產為信用核心進行融資，不失為并購融資的新渠道，從而能夠極大地推動并購活動的進行；其四，信托融資為并購方籌集并購所需資金提供了一個相對寬松的政策環境，并購方掌握了融資的主動權，就可以最大限度地利用信托融資完成并購計劃。在整個融資過程中，信托資產的未來現金流預測和信托財產的價值評估兩個關鍵環節將決定整個信托融資并購過程是否能夠順利完成。

四、開拓新型并購融資渠道

1．分期付款下的或有支付賣方融資。企業并購中一般都是買方融資，但當買方沒有條件從貸款機構獲得抵押貸款時，或是市場利率太高，買方不愿意按市場利率獲得貸款時，而賣方為了出售資產也可能愿意以低于市場利率為買方提供所需資金，買方在完全付清貸款以后才得到該資產的全部產權，如果買方無力支付貸款，則賣方可以收回資產。這種方式在美國被稱為“賣方融資”(SellerFinancing)。

比較常見的賣方融資即通過分期付款條件下以或有支付方式購買目標企業。它是指雙方企業完成并購交易后，購買方企業并不全額支付并購的價款，而只是支付其中的一部分，在并購后的若干年內，再分期支付余下的款項。但分期支付的款項是根據被收購企業未來若干年的實際經營情況而定，業績越好，所支付的款項也越高。從融資的角度來看，這一支付方式無異于賣方即被收購企業向購買方企業支付了一筆融資。由于購買方企業在未來期間的實際支付款項須視被收購企業的經營業績而定，這種支付方式實質上是一種“或有支付”(ContingentPayment)。或有支付進行并購同企業通過其他融資渠道獲取資金進行并購最終的效果是相同的。越來越多的換股交易中使用分期付款方式下的或有支付進行賣方融資，一個重要原因就是利用這一方式避免股權價值的稀釋。

2．引入資產證券化融資。資產證券化就是發起人將其所持有的各種流動性較差的資產，分類整理為一批批資產組合出售給特設載體(sPv)，再由特設載體把買下的金融資產作為擔保發行資產支持證券(ABS)，收回購買資金。資產證券化盤活了非流動性資產，提高了資產的運行效率，優化了資源配置，降低了宏觀經濟運行的成本，改革了證券市場的結構，改善了企業融資模式，提高了企業的競爭實力。

篇(4)

【關鍵詞】REITs（房地產投資信托） 公租房融資創新對策建議

一、引言

公租房制度推行以來，資金的籌集始終是各地方政府的一大難題。目前，建設公租房的融資方式主要有兩種：一是地方政府的資金投入或補貼。二是市場化融資。較為單一的融資方式，一方面使部分財政實力較為薄弱的政府更加心有余而力不足，另一方面，公租房的保障性決定了其投資回報低，難以通過傳統的市場化融資渠道籌到資金。因此，地方政府亟須拓寬融資渠道、創新融資方式以保證公租房建設的長久可持續發展。2010年5月，央行曾將《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院，國務院則要求央行就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。而后，原REITs試點的方案全部改為支持保障性住房。然而，最近一次方案的批復仍是懸而未決，REITs在中國的推行又一次面臨了難產的現狀。由此看來，將REITs運用于公租房建設尚存不可行之處。

二、REITs運用于公租房建設的難點分析

（一）REITs在中國尚未得到成功推行

國際意義上的REITs，是一種專門投資于房地產業的證券化的產業投資基金，[2]以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。

真正的REITs在中國市場尚未成功落地，目前中國市場上被運用的只是類似REITs的房地產信托，作為過渡性金融工具，與國際意義上的REITs相比存在多方面的不足，主要表現為：1、信托財產登記制度缺失；2、尚無稅收優惠制度；3、市場環境不開放；4、監管力度不足；5、復合型人才稀少。無論從政策法規的完善，還是從專業性提升的角度來看，將REITs運用于中國公租房的建設，尚需將大量發達國家或地區的經驗本土化，經歷REITs逐步成熟起來的漸進性過程。

（二）公租房自身的特殊性分析

1.“新生性”――還未形成穩定的現金流

公租房在保障房的隊伍中是后來者，尚未大批完成出租進入租金的穩定回收階段；管理辦法也尚需健全，長期來看市場價格波動、土地增值等因素出現時如何對公租房租金的進行調整未見明確規定。可見，公租房的租金回收所形成的現金流入尚未形成氣候，而長期的現金流入的預測也相當困難。

2.“公有性”――與REITs的運作方式相悖

公租房是在政府政策的主導下、各地方政府專項資金與補貼的支持下建設的，保障的是社會集體的利益。因而其所有權應為國家公有，其管理也應由政府主導。而從REITs典型的兩種運作方式來看，意味著公租房產權將由國家公有轉換為投資者私有，管理運作權也要由政府交到專門的機構手中。

3.社會福利性”――決定其收益率較低

REITs作為金融產品，對于投資者而言，關鍵是從中獲取收益。中國的公租房，作為社會福利的一種，將以低于市場普通出租用房的租價出租，在盈利方面將明顯低于普通的出租用房，因此，更難以與商業性地產相比。而在某些房價本身就比較低的城市，盈利性將更弱。因此，將REITs運用于公租房的建設，其收益率與其他投資產品相比毫無競爭力可言。

三、REITs運用于中國公租房建設的對策建議

（一）完善政策法規

首先，應當依照《信托法》的規定，建立健全信托登記制度及相應的操作辦法，為REITs提供規范的運作環境；其次，推行REITs的進程中制定稅收優惠政策勢在必行，提高對投資者的吸引力；此外，還應通過放松對信托計劃中包含的自然人數的限制、房地產信托交易中對合同的份數與金額等限制，為廣大小額資金提供準入機會；對信托基金的公募放行，逐漸實現銀行間市場與證券交易所兩個交易市場同時開放，提高REITs流動性，吸引更大范圍內的眾多投資者；REITs的運作也應與國際規范接軌，其期限也應延長至房地產項目的運營期。

（二）創新融資模式

對于公租房預期收益率低的問題，可以通過組建公租房融資平臺與發行公租房與商業物業相結合的混合信托的模式進行解決。組建公租房融資平臺，即將通過銀行貸款、公積金貸款、發行債券及財政資金等各種途徑籌集到的款項交由專門的機構或部門進行統一的管理。發行公租房與商業物業相結合的混合信托，即將公租房及其商業配套打包發行信托的創新思路，商業物業以市場價格出租，其收益率相對較高，中和公租房收益低的弱勢，從保障投資者的預期收益。

（三）廣納國際經驗

國際上REITs發展較早的發達國家或地區，如美國的保障性住房、香港的公屋建設過程中，都曾運用REITs融資方式解決保障房建設中資金瓶頸的問題，非常值得學習與借鑒。因此，中國公租房建設過程中，政府及相關管理部門應大膽學習發達國家或地區開放思路、廣開渠道、模式創新的思想。

（四）堅持由政府主導管理

REITs融資方式的運用使公租房的產權發生了變更，為了保證公租房的社會福利性，其運營管理仍然應該由政府來主導并參與。政府繼續保留制定公租房管理辦法的權利與職責，并在公租房的運營中不斷修改完善。以公租房為基礎資產設立REITs新組建的公司機構或部門，應由政府參與甚至完全控股，由政府招賢納士并對其進行專業、專項培訓。

參考文獻

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篇(5)

6.1結論

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產企業擴大經濟規模，增強市場競爭力。國外（或地區）經驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區)的成功經驗使我們有理由相信這種投資產品能為我國的房地產業和金融業注入新的活力，推動我國房地產業的健康轉型，促進我國金融業的健康發展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進、不斷創新，但我們的產品與REITs仍有一定的距離。各種現象表明，我國國內環境基本具備REITs的發展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發展REITs的步伐。雖然制約REITs發展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎上，通過閱讀國內外大量文獻來探討REITs的中國化發展策略。通過研究，本文得出以下幾點結論：首先，房地產投資信托基金是解決我國房地產業融資問題的一種有效途徑，我國已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該在已有房地產信托產品的基礎上，通過借鑒國外（或地區）的成熟經驗，完善相關法律法規，加快發展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區）經驗時，要對其REITs產品進行認真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結合我國國情因地制宜地進行一定的創新。再次，在我國發展REITs市場時，宜采取分階段發展策略。同時，筆者認為在我國已有房地產信托產品的基礎上，結合國內的專項資產管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進行一定的彌補；運用資產組合理論和投資風險決策模型進行投資資產的選擇和組合，在地域選擇上可以多關注二、三線城市有增值潛力的房地產資源，同時對開發性項目進行一定的限制；應該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產品的收益和穩定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務杠桿，-60-在提高產品競爭力的同時注意防范財務杠桿過高帶來的風險。總之，我國發展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進產品的突破和創新。同時希望本論文能對我國REITs的發展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。

1．由于我國尚未有房地產信托投資基金（REITs），同時我國信托機構對已有信托產品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數據分析，有待今后進一步研究。

2．房地產投資信托基金（REITs）涉及領域較廣，包括金融領域、房地產領域、法律領域等。同時內容較復雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產投資信托基金（REITs）的發展屬于應用領域，更注重產品的開發介紹和相關政策研究。在運用經濟學理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

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篇(6)

摘 要 保障房建設是當下我國民生工程一個重大的舉措。保障性住房由于其公益性和保障性決定了其低收益性甚至會虧損，這也是保障性住房融資的瓶頸。因而，保障房融資方式是亟需解決的。本文將結合當前的形勢對保障房建設的融資方式作一個簡單的探討。

關鍵詞 保障房 建設 融資 房地產信托基金

鑒于當前形勢下的房地產業發展趨勢，以及從我國公民的住房情況來看，仍然有大部分的居民居無定所。對此，政府提出了一個建設性的政策，即保障房建設。這對解決我國絕大多數人的住房問題有著重大的意義。但是，由于保障房建設的利潤空間比較小，屬于公眾服務性措施。自然而然地就提不起房地產投資商的積極性。由此，便導致了資金問題成為保障房建設項目中最突出的困難。而資金問題具體地體現為建設的投入資金不足與融資渠道的狹窄。所以，保障建設的資金問題重任自然而然地就落到了政府的肩上。保障房的融資問題對政府來說，是個極大的挑戰。如何拓寬融資渠道、如何確保資金的有續投入？本論文從幾個方面提出建議，希望對解決保障房融資問題有一定的幫助。

一、當前保障房融資出現的困難

根據相關法規的精神，要求在二零一三年前為全國一千五百多萬戶低收入家庭解決住房問題。但由于投入的資金有限，必將會在很大程度上限制了保障房建設的效率。如今，政府為保障房建設所撥出的資金只占總需求的不到百分之八，使保障房建設資金仍然存在很大的缺口，難以補足。以目前情形來看，要按時按量達標是非常困難的。如此一來，政府在保障房建設中的主導位置便突顯出來了。因此，政府如何發揮其主導作用、如何帶動各界參與到保障房建設的融資問題中便成為了最具挑戰的困難。

由此可見，資金問題是保障建設最大的障礙，而融資的方式與渠道則是關注的重點。

二、融資渠道探討

鑒于目前保障房建設所體現出來的資金困難，政府應當把重點放在拓展融資的方式與渠道多元化。為此，筆者結合當前形勢提出以下幾點建議：

一是制定相關的法規政策。政府可以制定新的稅收政策，以加強管理稅收的合理使用，使其中一部分可以作為保障房建設的資金來源。政府還可以利用相關的金融機構如銀行以便為保障房建設提供部分資金來源。諸如此類的財政政策都可以為解決保障房建設的資金缺口作一定的保障。總之政府要為保障房的建設給予政策性的支持。

二是明確中央政府的主導作用，發揮地方政府的作用。首先，政府財政撥款是保障房建設最基本也是最固定的資金來源。可見，在保障房建設中政府是處在一個主導的位置上，這是不容置疑的。政府除了財政撥款以外，還可以利用其主導地位降低融資的成本并以拓展保障房建設融資渠道作為政府主要的責任，以增強融資能力。除了中央政府撥款之外，還應當充分地發揮地方政府的作用。從長遠來看，政府要轉變思路，積極引導其他資本參與保障性住房合作建設。

三是引進市場。的確，保障房的低利潤很難吸引房地產開發商的興趣。但以政府為主導而推進的保障房建設投資，具有可信性與安全性。這對少數投資能力較低的開發商來說，則是一個不錯的選擇。政府還可以通過一些激勵機制把保障房建設投資引進市場，如提供相應的補貼，甚至可以直接把保障性住房建設作為一個指標直接與開發商拿地中標相關等，以增強私營企業對保障房建設的投資力度。此外，以市場機制引入民間資本作為保障房建設的部分資金來源也不失為一個有效的融資渠道。具體地，如可以在建設過程中通過部分的建設權與動營權的轉讓，在私營企業投入資金并收取了一定的利潤后再收歸政府管理。如此一來，不僅可以緩解保障房建設資金的缺口的問題，也減輕了政府的壓力。

四是引入土地出讓金與住房公積金。政府可以每年從土地轉讓的收入中拿出一定比例用于保障房建設。有必要引入部分土地出讓金作為保障房建設資金的一個重要來源。另外，根據國外的成功經驗，公眾住房公積金也可以作為一個融資渠道。中國很多城市的住房公積金閑置率很高有的甚至達到70%，政府可以通過管理先使用一部分作為投資，使資金得以有效利用的同時也為保障房建設提供幫助。以住房公積金支持保障房建設將成為我國融資渠道的開創性措施。

五是利用房地產信托基金REITS。房地產信托基金是一種發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金屬于不動產證券化的一種。根據發達國家的成功經驗，可以看到，房地產信托基金模式已漸漸成為一種普遍的融資渠道。房地產信托基金是投資機構通過對房地產進行管理，將經營所得的利潤按比例回報給投資者的一種方式。政府同樣可以通過房地產信托基金，轉讓保障房以獲取建設的資金，也可以把經營所得分給投資者。如此一來，便可以互惠互利，不僅緩解了保障房建設的資金壓力，投資商也得到了長期穩定的利益回報，達到了共贏的局面。在不久的將來，可以預見，房地產信托基金模式將成為保障房建設的融資渠道多元化的開創性道路之一。

總而言之，融資多元化是保障房建設中最核心的問題。各方都應當致力于解決保障房建設的融資問題，使保障房建設得以順利完成。從而保證將人民利益落在實處，確保低收入家庭的基本住宿。進而體現“以人為本”的理念，促進國家和諧有序地發展。

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篇(7)

內容摘要：我國房地產行業發展迅速，但隨著一系列政策法規的出臺，傳統融資渠道縮緊，資金需求方面存在缺口，融資渠道的多樣化成為房地產企業面臨的重要問題。本文運用現代金融理論對房地產投資基金這一全新融資方式的概念做了界定，通過比較了國內外的房地產投資基金運作方式，認為可借鑒西方先進的經驗，并在此基礎上提出了發展房地產投資基金的現實意義及對策。

關鍵詞：產業投資基金房地產投資基金REITs公司型

我國在經歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統金融渠道緊縮，房地產開發商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產業亟待解決的問題。而房地產投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產金融市場的完善是條好出路。

房地產投資基金概述

基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。

房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。

由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

國內外房地產投資基金的比較分析

美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。

在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。

日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。

我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。

我國發展房地產投資基金的意義

完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。

整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。

我國房地產投資基金的障礙

現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。

專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。

我國發展房地產投資基金的對策

健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。