序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇信托基金論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

房地產業是市場經濟國家或地區不可缺少的重要產業，作為資金高度密集型產業，其發展離不開強有力的金融支持。從我國房地產業發展的現狀看，資金來源單一，主要是商業銀行貸款，這使房地產業的產業風險容易過渡為銀行的金融風險。因此，房地產業要發展就必須分散其風險，從多個渠道獲得資金來源，而發展房地產投資信托基金（REITs）是國際上比較成熟而且運行比較成功的一種房地產直接融資方式。這種房地產融資模式在美國、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國有較長的實踐，在房地產行業中發揮著巨大的作用。合理借鑒國外經驗發展REITs對我國房地產業的生存與發展、房地產企業與信托機構自身的機制改革、金融體制的改革、企業競爭力的增強都具有重要的理論意義和實踐意義。本文就是要通過對我國房地產信托基金的發展研究，探索適合于我國國情的REITs發展模式。本文首先在系統地闡述REITs理論的基礎上，介紹了國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）發展的成熟經驗，并將各國（或地區）的REITs進行了比較分析，得出我國發展REITs的一些啟示。在此基礎上，介紹了我國的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年房地產信托領域對REITs的嘗試開發做了比較詳細的分析，并將其與標準REITs進行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個方面系統探討了我國REITs的發展策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了相關建議。最后，對全文進行了總結，得出以下結論：在我國發展房地產投資信托基金（REITs）意義重大，目前國內環境已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該積極克服不利因素，創造良好的發展環境，使REITs這種有活力的產品在我國得到很好的發展。

關鍵詞：房地產投資信托基金發展策略中國化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目錄第一章緒論

1.1論文的研究背景

1.2論文研究的目的和意義

1.3論文的研究方法

1.4國內外研究的現狀

1.5論文的結構

1.6論文的主要特色

第二章房地產投資信托基金(REITS)的相關理論

2.1REITS的內涵

2.2相關理論

4第三章國外（或地區）房地產投資信托基金（REITS）的發展狀況和實例分析

3.1美國的房地產投資信托基金

3.2亞洲的房地產投資信托基金

3.3各國（地區）REITS的比較

第四章中國房地產投資信托基金（REITS）的現狀和發展環境

4.1我國房地產信托發展的現狀

4.2我國發展REITS的必要性和具備的發展條件

4.3我國發展REITS的制約因素

第五章中國房地產投資信托基金（REITS）的發展策略

5.1我國標準REITS的發展策略

5.2創造發展REITS的良好環境

第六章結論和展望

6.1結論

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

參考文獻

第一章緒論

1.1論文的研究背景

房地產業作為國民經濟的先導型產業，其健康發展對帶動整個國民經濟的發展具有非常重要的作用。目前，我國房地產業融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產業融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監會共同了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產企業的資金緊張問題。因此解決好房地產業的融資問題已經迫在眉捷。在解決房地產業融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發行收益憑證的方式設立REITs，是房地產業直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產業界特別是一些商業物業，希望通過REITs來緩解企業資金的壓力，同時提升企業的品質和規模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規模最大的投行——麥格理集團副執行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規”的實施，經歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產企業迫切希望得到融資的市場需要，積極開發房地產信托投資計劃，我國的房地產信托從零開始，得到了一定的發展。然而我國的房地產信托產品還不是國外真正意義上的房地產投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發REITs產品。2007年4月10日，中國證監會房地產投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯華信托獲得了REITs試點資格。據悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產品。

1.2論文研究的目的和意義

REITs在美國自20世紀60年代開始，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發展。REITs的全球發展經驗表明，REITs是解決房地產融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發展有助于發展適合中國的REITs產品。這樣，一方面可以解決我國房地產業缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發展REITs對我國社會經濟發展的重大意義，本文將結合國外(或地區）REITs的發展經驗，以及國內學者對REITs已做的研究，在已有產品的基礎上，探討適合中國的REITs發展策略，并針對目前REITs開發過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。

1.3論文的研究方法

本文主要運用宏觀經濟學、微觀經濟學、統計學和經濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態和動態研究相結合的方法，以及經濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區）REITs的模式進行了比較分析。同時結合目前國內的房地產信托產品和專項資產管理計劃，和聯華信托、中信信托等機構對REITs產品試點開況，對我國房地產信托的發展現狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發展策略并提出培育發展REITs良好環境的政策建議。

1.4國內外研究的現狀

REITs在國外（特別是美國）已經發展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。

1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。

2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯的風險的同時，提高了其經營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結構的研究，發現那些從REITs轉變為有限公司結構的公司，是被分紅政策和資產重構的靈活性優勢所驅使，而公司從有限公司轉變為REITs時，稅收優惠通常是驅動力[6],等等。

3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業績相當不理想和產生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發現分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。

4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產投資信托的價值：(1)將房地產投資信托價格與其所持有的房地產凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數或羅素2000指數的本益比相比[9]。

5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。

1．對我國發展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產投資信托把商業模式建立起來，發展到一定規模再通過相關立法和稅收優惠轉化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發行受益憑證和房地產基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產投資信托基金研究》對我國發展REITs產品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產上市公司模式和封閉式產業基金模式，并認為我國發展REITs最適合采用房地產上市公司模式。許南等（2006）指出我國現有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發展房地產投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。

2．對我國發展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產品的開發，對完善我國證券市場的產品結構，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產業的銀行外融資渠道，有著重要的現實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產業的發展離不開資金支持，國內信托業經過5次整頓已具備發展REITs的基本條件，同時我國經濟發展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內的發展具有可行性[15]。

3．對我國發展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現代企業制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結構不適合REITs的發展以及沒有國外REITs的稅收優惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經驗，結合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發展REITs對金融業和房地產業的發展都具有重要的戰略意義。

1.5論文的結構

本文結構安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關文獻綜述等內容做出系統的說明，并初步構建了論文的框架；第二章房地產投資信托基金（REITs）的相關理論，主要是REITs有關概念的介紹和相關理論的闡述，是本文的理論基礎；第三章是國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）的發展狀況和實例分析，主要對國外（或地區）發展REITs的背景和現狀、發展的模式和相關政策進行了介紹，選取有代表性的REITs產品-5-進行實例分析，并對國外（或地區）的發展模式進行了比較；第四章中國房地產投資信托基金（REITs）的現狀和發展環境，主要介紹了我國現有的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年我國嘗試開發REITs的情況進行了介紹，指出不足之處，同時對我國發展REITs的環境進行了分析；第五章中國房地產投資信托基金（REITs）的發展策略，系統地闡述了我國發展REITs的相關策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了建議；第六章結論與展望，對本文進行了總結并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進一步研究的方向。

篇(2)

摘 要 保障房建設是當下我國民生工程一個重大的舉措。保障性住房由于其公益性和保障性決定了其低收益性甚至會虧損，這也是保障性住房融資的瓶頸。因而，保障房融資方式是亟需解決的。本文將結合當前的形勢對保障房建設的融資方式作一個簡單的探討。

關鍵詞 保障房 建設 融資 房地產信托基金

鑒于當前形勢下的房地產業發展趨勢，以及從我國公民的住房情況來看，仍然有大部分的居民居無定所。對此，政府提出了一個建設性的政策，即保障房建設。這對解決我國絕大多數人的住房問題有著重大的意義。但是，由于保障房建設的利潤空間比較小，屬于公眾服務性措施。自然而然地就提不起房地產投資商的積極性。由此，便導致了資金問題成為保障房建設項目中最突出的困難。而資金問題具體地體現為建設的投入資金不足與融資渠道的狹窄。所以，保障建設的資金問題重任自然而然地就落到了政府的肩上。保障房的融資問題對政府來說，是個極大的挑戰。如何拓寬融資渠道、如何確保資金的有續投入？本論文從幾個方面提出建議，希望對解決保障房融資問題有一定的幫助。

一、當前保障房融資出現的困難

根據相關法規的精神，要求在二零一三年前為全國一千五百多萬戶低收入家庭解決住房問題。但由于投入的資金有限，必將會在很大程度上限制了保障房建設的效率。如今，政府為保障房建設所撥出的資金只占總需求的不到百分之八，使保障房建設資金仍然存在很大的缺口，難以補足。以目前情形來看，要按時按量達標是非常困難的。如此一來，政府在保障房建設中的主導位置便突顯出來了。因此，政府如何發揮其主導作用、如何帶動各界參與到保障房建設的融資問題中便成為了最具挑戰的困難。

由此可見，資金問題是保障建設最大的障礙，而融資的方式與渠道則是關注的重點。

二、融資渠道探討

鑒于目前保障房建設所體現出來的資金困難，政府應當把重點放在拓展融資的方式與渠道多元化。為此，筆者結合當前形勢提出以下幾點建議：

一是制定相關的法規政策。政府可以制定新的稅收政策，以加強管理稅收的合理使用，使其中一部分可以作為保障房建設的資金來源。政府還可以利用相關的金融機構如銀行以便為保障房建設提供部分資金來源。諸如此類的財政政策都可以為解決保障房建設的資金缺口作一定的保障。總之政府要為保障房的建設給予政策性的支持。

二是明確中央政府的主導作用，發揮地方政府的作用。首先，政府財政撥款是保障房建設最基本也是最固定的資金來源。可見，在保障房建設中政府是處在一個主導的位置上，這是不容置疑的。政府除了財政撥款以外，還可以利用其主導地位降低融資的成本并以拓展保障房建設融資渠道作為政府主要的責任，以增強融資能力。除了中央政府撥款之外，還應當充分地發揮地方政府的作用。從長遠來看，政府要轉變思路，積極引導其他資本參與保障性住房合作建設。

三是引進市場。的確，保障房的低利潤很難吸引房地產開發商的興趣。但以政府為主導而推進的保障房建設投資，具有可信性與安全性。這對少數投資能力較低的開發商來說，則是一個不錯的選擇。政府還可以通過一些激勵機制把保障房建設投資引進市場，如提供相應的補貼，甚至可以直接把保障性住房建設作為一個指標直接與開發商拿地中標相關等，以增強私營企業對保障房建設的投資力度。此外，以市場機制引入民間資本作為保障房建設的部分資金來源也不失為一個有效的融資渠道。具體地，如可以在建設過程中通過部分的建設權與動營權的轉讓，在私營企業投入資金并收取了一定的利潤后再收歸政府管理。如此一來，不僅可以緩解保障房建設資金的缺口的問題，也減輕了政府的壓力。

四是引入土地出讓金與住房公積金。政府可以每年從土地轉讓的收入中拿出一定比例用于保障房建設。有必要引入部分土地出讓金作為保障房建設資金的一個重要來源。另外，根據國外的成功經驗，公眾住房公積金也可以作為一個融資渠道。中國很多城市的住房公積金閑置率很高有的甚至達到70%，政府可以通過管理先使用一部分作為投資，使資金得以有效利用的同時也為保障房建設提供幫助。以住房公積金支持保障房建設將成為我國融資渠道的開創性措施。

五是利用房地產信托基金REITS。房地產信托基金是一種發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金屬于不動產證券化的一種。根據發達國家的成功經驗，可以看到，房地產信托基金模式已漸漸成為一種普遍的融資渠道。房地產信托基金是投資機構通過對房地產進行管理，將經營所得的利潤按比例回報給投資者的一種方式。政府同樣可以通過房地產信托基金，轉讓保障房以獲取建設的資金，也可以把經營所得分給投資者。如此一來，便可以互惠互利，不僅緩解了保障房建設的資金壓力，投資商也得到了長期穩定的利益回報，達到了共贏的局面。在不久的將來，可以預見，房地產信托基金模式將成為保障房建設的融資渠道多元化的開創性道路之一。

總而言之，融資多元化是保障房建設中最核心的問題。各方都應當致力于解決保障房建設的融資問題，使保障房建設得以順利完成。從而保證將人民利益落在實處，確保低收入家庭的基本住宿。進而體現“以人為本”的理念，促進國家和諧有序地發展。

參考文獻：

[1] 巴曙松,王志峰.資金來源、制度變革與國際經驗借鑒:源自公共廉租房. 2010(3):80-85.

篇(3)

發現自己對房地產領域感興趣后，他曾有意識地去找相關的書來看，其中《房地產投資信托基金指引》給了他很多啟發，“原來我們學的工程管理比較偏向工程建設方向，但實際房地產市場的整個鏈條除了前期的開發和運營，后面還有一個資本平臺。”楊枝最終把對房地產投資信托基金（REITs）的研究作為畢業論文課題，當時，國內還沒有類似產品，畢業后，楊枝決定去英國學習商業地產。

這是他在職業路徑上為自己做的第一次評估，幫他找準了未來的職業方向。

碩士畢業后，楊枝在倫敦金融城的一家當地律所找到了第一份工作，專業并不十分對口。起初，楊枝并不被看好，他希望能做出點兒成績證明自己。注意到當時已經有不少公司開始拓展來自中國的海外置業客戶，原本性格內向的楊枝硬著頭皮拓寬自己的社交面，通過頻繁地發郵件、打電話、參與并組織活動，他成功進入了英國華人房地產協會。

楊枝的努力為這家正在發展階段的律所拓寬了市場。2011年，他還代表事務所專門到北京、上海和香港做了幾場路演，宣傳律所幫助中國買家在海外置業的業務能力。

在職業路徑上，楊枝對自己的評估一次比一次清晰，意識到在律所的職業發展已經到了天花板，他果斷選擇了辭職。“我會去想自己值不值得為一個不太熟悉的領域付出這么多。”楊枝說，“在律所，從業律師必須要執證，而且過程漫長，但我的興趣還是在房地產。”于是他選擇2011年回國。

雖然沒有房地產評估的實操經驗，楊枝在戴德梁行的面試卻出乎意料地成功。當時REITs的概念在中國剛剛興起，楊枝關于REITs的畢業論文為他爭取到了機會。

戴德梁行是全球房地產顧問行業的“五大行”之一，作為獨立第三方為客戶提供商業地產的咨詢、和物業管理服務。楊枝所在的評估部，主要工作是通過評估樓宇的各個方面，給出樓宇定價報告。這份評估報告既可以在交易中作為交易價值的參考，也可以幫助銀行或準備上市的公司了解資產的價值。

原本認為自己科班出身，工作起來應該駕輕就熟，實際上手后，楊枝發現并不是想象中那樣簡單。因海外評估體系和國內有差異，而且辦公樓、酒店、商場等各種業態有不同的評估方法和模型，需要學習的內容非常龐雜。

迅速地調整了心態，楊枝對所有“打雜”的工作都欣然接受，努力抓住一切能夠學習的機會。除了參加公司的各種培訓，楊枝還時常拿著表格，向同事請教看不懂的參數。

“求知欲是快速進步的動力，感覺自己像海綿一樣每天都在吸水，有一種學不完的感覺。”楊枝說。期間，他考取了英國皇家特許測量師（全球最權威的房地產專業認證之一），因為進步迅速，他在戴德梁行的第一次升職就從助理分析師連升3級成為助理經理。如今，他已經是戴德梁行估價及顧問服務部的副董事。

回顧自己的職業道路，楊枝覺得能夠一直從事自己感興趣的事業是件幸運的事情，而這一切都要從學會評估自己開始。

C=CBNweekly Y=Yang Zhi

C： 最近在讀什么書？

Y： 在讀《全球REITs投資手冊》。我會買一些海外的REITs，幫公司創造價值的同時也讓自己的財富積累起來。你可以把它看成一只股票，只不過它對應的是一幢大樓，買了一定份額就會獲得相應的租金分紅，它是強制分紅的。這也使我間接參與了商業地產投資。

C： 從剛起步的小律所到戴德梁行這樣的大公司你都待過，對于初入職場的公司人，你對平臺的選擇有什么建議？

Y： 作為一個新人，從一個更全面的大平臺開始職業生涯會更好一些。我最初所在的律所的合伙人之一，一開始也是在一個大公司做了十幾年，才開始做自己的小公司。新人在大公司能夠得到全面系統的鍛煉，還有人會培訓引導、督促你進步。小公司可能就得完全靠自己。在大公司，雖然你可能只會做一些“螺絲釘”的工作，但如果你對任何事情都充滿興趣，不斷求知，主動了解和學習業務相關的內容，把“螺絲釘”的工作做得精美，提升綜合能力，你的老板是不會限制你的。

篇(4)

關鍵詞：內部治理結構；私募股權基金

中圖分類號：F830.91 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-0-02

一、私募股權基金組織形式介紹

私募股權基金，一般簡稱為PE，具有私募性、投資的股權性和基金性質三個基本特點。組織形式和管理模式是PE最核心的架構設計，將直接關系到基金的治理結構、運營效率、出資人和投資人權益、稅收、利潤分配等核心事項。目前PE的組織形式主要有公司制、信托制和有限合伙制三種。

公司制PE是指以公司作為組織形式，基金本身具有獨立法人資格。公司制PE相比有限合伙或信托制而言，基金投資人一般在公司的經營決策中扮演重要角色。

信托制PE不是法人，基金出Y人與管理人以委托人的身份，委托信托公司將資金投向目標公司，并建立權利和義務的制約、平衡機制。

有限合伙制PE由投資人和基金管理人共同申請組建，投資人為有限合伙人，以其認繳的出資額為限承擔責任，不負責具體基金運營，基金管理人為普通合伙人，承擔無限連帶責任。

二、我國私募股權投資基金分布現狀

截至2015年末，在中國證券投資基金業協會登記在冊的私募股權投資基金共6471只，管理規模17979億。從組織形式看，合伙制私募股權投資基金的數量和資產規模為5011只和14383.35億元，占比分別為77.44%和80.0%；信托型私募股權投資基金的數量和資產規模分別為1069只和1509.08億元，占比分別為16.52%和8.39%；公司制私募股權投資基金的數量和資產規模為381只和2051.45億元，占比分別為5.89%和11.41%；其它私募股權投資基金的數量和資產規模為10只和35.15億元，占比分別為0.15%和0.2%。從上述數據看，目前合伙制私募股權基金占據主導地位，這一組織形式也是被國外投資機構普遍認可和使用。

三、公司制PE內部治理結構特點及建議

1.公司制企業內部治理特點

公司制企業內部治理途徑一般通過股東大會、董事會、監事會形成治理體系，解決兩權分離后所有者對經營者的監督和制衡機制。具體而言包含兩層含義：一是公司股東大會、董事會、監事會的權利設置和監督關系；二是董事會與總經理的權利設置和制衡關系。

公司制內部治理架構可概括為如下四種關系：

（1）所有者和經營者的委托關系

（2）董事會和經理層的決策與執行關系

（3）所有者和監事會的委托受托監督責任關系

（4）監事會與經營者的監督與被監督關系

2.公司制PE內部治理結構建議

公司制PE內部治理結構遵循一般公司制企業的治理框架，但同時由于PE業務性質和從業者素質要求等特點決定其與一般公司內部治理有所不同。私募股權基金運作上有如下特點：

（1）業務為高度不確定的資本運營。PE并不像傳統產業一樣局限于某一行業或領域，而是涉及多行業或多領域的研究和經營，因此其業務是高度不確定性的資本經營。

（2）合格投資者人數不會太多。公司制PE相比有限合伙或信托制而言，基金投資人會直接參與公司經營管理，資金和管理的雙重要求使得公司制PE的合格投資者人數相對較少。

（3）從業者均為專業精英。PE跨行業投資和經營特性要求其從業人員具有扎實的財務、法律和行業背景知識，故私募基金的從業者都是行業精英。

根據《公司法》的相關規定，如果公司股東較少或規模較少時，可以不設董事會而設執行董事。執行董事主要承擔審查性的職責，如聘用會計師、托管銀行選擇等。鑒于以上特點，公司制PE更適合采用一種扁平式的管理模式，弱化董事會職責，具體業務可由投資經理為核心的經營層完成，由投資經理負責并直接向股東會報告，精簡董事會后，將大大提高私募股權基金的運作效率。

四、信托制PE內部治理結構特點及建議

1.信托制企業內部治理特點

信托是通過信托合同這一載體，將信托財產委托給受托人，由受托人管理或處分信托財產，但產生的利益歸屬于受益人。信托制本身的特殊性決定了其內部治理結構的特殊性。

信托關系中，受托人即信托公司是核心主體，與委托人、被投資企業、托管銀行等共同構成信托的合同架構，并按合同內容履行各自職責和義務。其內部治理結構核心是基于信托合同，其架構如下：

2.信托制PE內部治理結構建議

在信托制PE中，投資人即是委托人又是受益人；信托公司作為受托人即是資金募集人，同時又是投資管理人。信托制PE采取這種特殊的模式對基金進行管理、處分、分配收益，信托制PE內部治理架構設計建議通過《信托合同》、《資金保管合同》等文件實現，具體表現為：

（1）明確以受托人為核心的信托合同

信托公司作為受托人，投資人作為委托人，委托人和受托人之間簽署《信托合同》，受托人接受委托人的委托，根據法律法規和信托計劃管理集合資金，向未上市公司的股權進行投資并退出，最終向委托人分配收益。委托人向受托人支付投資管理費的義務。

（2）受托人和基金保管人的權利義務確定

信托計劃存續期間，信托公司應選擇經營穩健的商業銀行擔任保管人，只有受托人遞交符合信托合同的付款申請，托管銀行才能允許劃撥資金，基金保管人承擔對信托資金保管、監督和檢查的責任和義務。

（3）切實履行受益人大會制度

受益人大會制度由全體信托基金的收益人組成，當出現延長信托期限或提前終止信托合同、提高受托人的報酬比例、更換受托人時，由受益人大會審議決定，確保受益人權利。

五、有限合伙制PE內部治理結構特點及建議

1.有限合伙制企業內部治理特點

有限合伙企業是國內新出現的一種組織形式，由普通合伙人（承擔無限連帶責任）和有限合伙人（以其認繳的出資額為限承擔責任）組成。其內部治理的核心機制是建立有效的激勵和約束機制，在“胡蘿卜加大棒”游戲規則下達到企業和投資管理者共贏的局面。

2.合伙制PE內部治理結構建議

在有限合伙制PE中，一般普通合伙人出資只占資本總額的1%，但分享20%左右的投資收益和相當于風險資本總額2%左右的管理費，全權負責基金的托管、投資、退出等一系列管理工作，而有限合伙人無權干涉普通合伙人的經營行為。即有限合伙人沒有經營權，只保留一定的監督權。

櫧膠餛脹ê匣鍶擻胗邢蘚匣鍶說娜利，有限合伙制PE應形成獨特的內部治理結構，一般可通過如下形式使有限合伙人相對能參與到基金的投資決策中。

（1）合伙人會議

PE合伙人會議是由合伙人組成的議事機構，合伙人享有相同的投票權，而不論投資額比例。合伙人會議一般由負責基金運營的普通合伙人召集，一半以上合伙人出席方為有效會議，同時會議商議事項一般需經全體合伙人投資額的三分之二以上同意才能生效，除法律或合伙協議硬性要求需經全體同意的除外。

（2）決策委員會

一般PE的重大事項決策由決策委員執行，決策委員一般由有限合伙人、普通合伙人、法律專家、外聘行業專家等專業人士構成。PE決策委員會削弱了普通合伙人的自主決策權，從一定程度上保護了有限合伙人的利益，同時外聘專家參與重大事項決策，使決策更具有客觀性和專業性，防止有限合伙人濫用權利。

私募股權基金的組織形式極其重要，因組織形式的不同必然會引致管理模式的核心差異。而組織形式和其管理模式一定是PE最核心的架構設計，直接關系到基金的治理結構、運營效率、出資人和投資人權益、稅收優惠、利潤分配等核心事項，進而關系到PE的長遠發展。故投資人在投資私募股權基金時因根據投資目的和自身架構選擇和設置合適的基金組織形式，形成有效的內部治理結構，推動PE的穩定健康發展。

參考文獻：

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關鍵詞：碳金融；低碳；發展前景

[中圖分類號]X196;F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2012）3-0092-02

碳金融是指由《京都議定書》的簽訂而興起的低碳經濟投、融資活動，或稱碳融資、碳物質買賣。也就是是服務于限制溫室氣體的排放等技術和項目的直接投融資、碳排放權交易和銀行貸款等等的金融活動，更一般而言，它泛指了所有服務于限制溫室氣體排放的金融活動，它的興起直接源于國際氣候政策變化和兩個具有重大意義的國際公約――《京都議定書》以及《聯合國氣候變化框架公約》。《聯合國氣候變化框架公約》于1992年6月在巴西里約熱內盧的聯合國環境與發展大會，一百五十多個國家制定并簽署了《公約》。《京都議定書》于1997年12月《聯合國氣候變化框架公約》第三次締約方大會通過。《京都議定書》允許了四種減排方式，催生出了一個以二氧化碳排放權為主的碳交易的市場，其市場的參與者也從最初的國家、公共機構向私人企業和金融機構拓展。

2008年1月23日，紐約―泛歐交易所與法國國有金融機構信托投資局展開了合作，共同宣布建立一個以二氧化碳排放權進行交易的全球平臺。這個被命名為BlueNext的平臺以二氧化碳排放權的現貨交易為主，并計劃于2008年的二季度建立期貨市場，最終涉足各種與環境有關的金融衍生品的交易。

Apcf是一個碳市場信托基金，以推進亞太地區的清潔能源項目，由亞洲開發銀行于2006年11月22日建立，為清潔能源項目提供預先支付支持。

英國碳基金成立于2001年，是政府投資、企業運作的獨立公司，目的是支持商業和公共部門減少排放。該基金的資金主要來源于該國的氣候變化稅，每年大約有6600萬英鎊被提供給該基金管理使用。其主要被運用于低碳技術開發與研究，技術商業化，投資孵化。

日本碳基金由31家私人企業和兩家政策貸款機構出資建立。其資產總額約一億美元，用于購買低碳技術、溫室氣體減排量。

歐洲碳基金于2005年4月啟動，由法國信托銀行和荷蘭富通銀行投資。集合了環境保護方面的專業能力，目前已募集到月1.43億歐元。該基金努力的方向在于投資溫室氣體減排項目，幫助減緩全球變暖。

低碳經濟金融將制約發展中國家的發展。低碳金融發展是建立在成熟的金融市場、低碳技術、碳金融咨詢和服務中介機構、碳會計、審計，以及非政府組織監督和國家戰略層面的碳配額制度等制度創新制度基礎之上。低碳技術融資需與私募股權投資市場共同聯動，碳權資產開發中需要形成與之相適應的碳資產開發、碳咨詢、現貨和期貨期權交易等低碳金融資產的服務和管理相關的完整的產業鏈。從碳市場的發展來看，配額型減排額度交易是碳市場的最主要組成部分。在碳交易中，CDM項目占國際CDM市場80%，就此許多發達國家提出質疑，要求將中國列入強制減排機制行列，并在一級碳市場和二級碳交易市場中設置障礙，嚴密封鎖中國生產的CDM碳權和交易。因此，配額型人民幣碳市場發展必將成為推動低碳經濟發展的市場，碳金融市場也會成為資源再分配的主要市場。未來國際碳市將以地區易的特征已經顯現。為此，人民幣碳權匯率形成機制是我國金融轉型的重要任務，也是國際碳幣抗衡美元霸權地位，以及碳權匯率形成機制的焦點。

在我國，“十二五”時期將成為我國經濟的重要戰略機遇期。我國面臨的能源與環境壓力進一步加大，把建設生態文明、發展低碳經濟作為契機，大力發展低碳金融將會具有非常重要的意義：首先，碳交易具有廣闊的全球應用價值和明確的收益，發展低碳金融有利于我國把握碳交易的巨大潛力，強化我過的國際競爭力；其次，我國傳統的發展模式難以為繼，充分挖掘和高效利用低碳金融的杠桿調節和資金融通作用，是我國落實科學發展觀、經濟發展方式轉變和促進能源結構調整的必然選擇；第三，碳排放權的“金融屬性”日漸突顯,積極發展低碳金融對于我國推進碳交易人民幣計價的國際化進程十分有利，在新的一輪國際貨幣定價系統中掌握更多的話語權主動權和主動權；第四，在能夠有效控制風險的前提下，低碳金融是推進金融產業盈利模式創新和業務內容拓展的有效手段，可有效增強金融機構的責任感。

我國低碳金融發展的約束因素:（一）意識約束是制約低碳金融業務發展的根本原因。（二）成本約束是導致低碳金融預期收益不良的重要條件。

碳交易的前景：從供給來看，根據預測，2013-2020年，全球碳信用供給將達到31.30億噸，其中中國將提供14.13億噸碳信用，占總供給的45%。雖然我國是全世界最大的碳信用供應國，但我國卻處于整個產業鏈的最下層。我國金融體系發達程度與成熟度與發達國家相去甚遠，不過碳市是一個新興市場，我國與發達國家的差距不會超過十年。在我國經濟高速增長、金融系統不斷完善的背景下，碳市的發展與培育，將會成為我國趕超歐美的契機，并將為我國在國際金融、經濟體系中奪得更多話語權。

[1]邵偉.上海金融新聞網.建立與低碳經濟相適應的金融體系.

[2]許光.中國論文下載中心.我國低碳金融發展的約束因素及對策研究.

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一世界發達國家社保基金監管的經驗借鑒

（一）根據國情，依照法律，確立行政、監管分立或統一的監管結構

社會保障基金監管較成功的國家在推進社會保險制度時，都首先注重法制建設，以其作為強制性監管的依據和行為規范。如英國1911年頒布的《國民保險法》、美國1935年頒布的《社會保障法案》、瑞典1962年通過并頒布實施的《國民保險法》、新加坡1955年7月通過的《中央公積金法》，都作為本國綜合性社會保障法律確立了各自的社會保障體制。

在具體監管結構上，各國依據國情不同，分別建立起行政、監管分立或統一的監管結構。如美日等國實行行政與監管的分立。在美國負責社保基金監管的機構包括：勞工部、國內稅務局、社會保障局、養老金收益保險公司、社會保障信托基金委員會等，其中，聯邦社會保障計劃的監管組織以財政部和獨立的社會保障局為主，勞動部配合；作為第二支柱的私有養老計劃的監管以勞動部為主，財政部等起配合作用。具體行政管理部門為聯邦政府的社會保障署，在全國有1000多個分支機構，具體從事社會保障稅繳納情況記錄、受益資格認定、咨詢以及資金發放等工作。在日本，監管與具體執行機構分立，其監管機構包括中央和地方兩級，中央行政管理機構為厚生省和勞動省，地方行政管理機構為都道府縣，其國民年金課負責有關年金的行政管理工作，并對所轄市村町進行指導；保險課負責健康保險的實施及指導、監督工作。執行機構也分中央和地方兩級。中央執行機構為社會保險業務中心，負責匯總、處理地方執行機構的投保人資料。地方執行機構為社會保險事務所(全國共304家)，負責投保人加入健康保險和年金的資格認證、注冊、檔案記錄和保險費收支手續等方面的工作。

英國、瑞典等國建立了行政、監管統一的監管結構，其監管主體具有較強的獨立性。英國社保基金由社會保障部集中統一領導，并由各相關機構分級執行。就國民保險和社會救助而言，社會保障部不僅是其監管機構，亦是直接辦理組織，從個人保障賬號的管理、待遇資格的審查，到資金的發放，都由社會保障部負責，社會保障部既是規則的制定者，又是規則的執行者、監督者。在瑞典，社會保障基金統一由國家社會保障委員會進行管理，該委員會設在國家社會保險局。各級地方政府成立專門的社會保障管理機構，形成從中央到地方的獨立、統一的專門網絡。

（二）強化執法權威，確立監管主體獨立性，加強垂直管理，加強各監管主體協調機制

社保基金是保障國民福利的重要公共基金，各國都建立了法律法規以確保基金的安全管理與運營。各發達國家社會保險基金的監管組織各具特色，但都表現出以下特點：社會保險行政管理部門都注重強化執法權威，確立監管主體獨立性，加強垂直管理，并確立各監管主體的協調機制。

以美國為例，其監管結構中十分重要的社保和醫療統籌基金信托董事會，由財政部長任董事會主席，勞工部部長、醫療衛生部部長和社會保障總局局長為董事，另有兩名獨立董事，由總統任命，參議院批準。具有較強的獨立性和監管權威，同時加強了各部門協調。社保局在1994年克林頓總統改組社保體系時，升級為獨立的、直接向總統和國會匯報的機構，其各種具體的制度規定是全國統一的，各州不得與之相抵觸。此外，1994年，克林頓總統創立常設的“社會保障咨詢理事會”(SocialSecurityAdvisoryBoard)是一個跨黨派的咨詢機構，獨立于行政部門，進行整體監督咨詢和評估，保證了監管體系的獨立、總體協調。

英國由社會保障部集中統一，各相關機構分級執行。瑞典社會保障基金統一由國家社會保障委員會進行監督、管理，該委員會設在國家社會保險局，各級地方政府也都成立了專門的社會保障管理機構，這些社會保障管理機構作為一個獨立的行政部門或全額事業單位，不依附于任何別的部門，并按照行政區劃分級設置自上而下的獨立體系。

二、我國社會保險基金監管的有效性研究及政策建議

（一）我國社會保險基金監管現狀

1997年，我國實行社會保障基金收支兩條線管理模式，財政部介入社會保障基金的管理和運行并承擔相應的財務監管職能。1998年，勞動和社會保障部設立了社會保險基金監督司，各地勞動和社會保障部門也設置了相應的基金監督機構，初步確立了我國社保基金監管體系。

在基金管理方面，存在著管理體制不順暢和監管建設滯后等問題。地方政府違規現象頻繁，部分地方沒有將社保基金當做公共資金，對基金的重要性認識不夠，將其作為地方性的資金。監管力量較薄弱、監督體制不順。同時，由于立法層次較低，執法缺乏相應的權威性和穩定性。橫向對有關部門，縱向對地方政府，都存在一些監督不力的問題。逐步搭建企業年金的制度構架和市場化管理運營的基本模式，亦日益成為提高社會保險基金監管有效性的重要課題。

（二）完善社會保險基金監管，加強監管有效性的政策建議

1.強化監管力量，適當集中，加強社保基金監管體系改革。

目前，每年五項社保基金的收支規模超過2萬億元，監管力量與當前監督工作的需要不匹配，監督力量薄弱。可適當強化相關監管力量，以滿足社保基金運營、管理的需要。在監管組織結構方面，從社保基金監管組織結構的國際發展趨勢、我國現實國情及長遠的制度穩定出發，可采用以法制監管為核心、適當集中的綜合模式，在現有制度的基礎上加強監管的集中度，以構建一個主輔分明、多重監管的社保基金監管組織結構。當前，需要積極研究探討基金監督獨立于社會保障行政事務的設立。

2.提升統籌層次，加強垂直管理。

目前，大多數國家的基本社會保障采取由中央政府集中統籌的方式進行管理和運作。在這種模式下，中央政府負責統一制定重大的全國性社會保障政策，具體事務絕大部分由中央政府在各地的派出機構承擔，地方政府只是根據自身財力大小提供一些補充性的、地方性的社會服務。在中國目前以縣級統籌為主的條件下，社保基金的管理和運作更多地集中在地方政府的手里，如果制約和監管不利，就會為一些挪用和違規案件提供機會。因些，無論從防范化解風險的角度，還是從基金管理和監督的角度，提升統籌層次、加強垂直管理是下一階段中國社保基金監管改革的重要方向之一。

3.推進社會保險基金監管的市場化。

目前，歐美發達國家社會保險基金監管向市場化發展，拉美、東歐國家社會保險基金監管市場化的步伐亦在加快。我國近年來相繼頒布的企業年金法規和規章，已逐步搭建起企業年金的制度構架和市場化管理運營的基本模式。市場化運營以后，企業年金的管理體制發生變化，社保經辦機構不直接參與管理，企業年金按照相關規定進入資本市場運作，金融機構成為社保基金管理運營主體。監管機構可綜攬全局，強化各種制度，規范市場行為，加強監督檢查，進一步推進社會保險基金監管的市場化。具體如：對原來建立的補充養老保險向企業年金制度過渡的指導意見，按照平穩、有序、合規、安全的原則，指導企業年金基金管理機構做好接收管理運營工作；總結第一批企業年金管理機構資格認定工作經驗，對有關機構管理資格進行適當整合，適時進行第二批企業年金基金管理機構資格認定；繼續完善企業年金配套政策，研究擬定企業年金集合計劃管理辦法，解決中小企業參加企業年金的實際問題；會同有關金融監管部門、組織中介力量，對企業年金基金管理機構內控制度、市場運營等情況進行監督檢查。

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關鍵詞 公租房 PPP 風險評價

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A DOI：10.16400/ki.kjdkz.2015.12.067

Abstract As public rental housing security system part of the project， the introduction of PPP model， analyze the pattern in the construction of public rental practicality and benefits and risks involved parties， subject to the risk factors involved in the analysis， constructing evaluation index system， hierarchical clustering analysis method to improve the credibility of the evaluation system. Firstly， the risk financing model clustering index subject involved， quantify their weight. Followed by cluster analysis method of gray clustering risk value obtained. Finally， quantitative analysis of PPP financing model in use in the construction of public rental level of risk， indicating that PPP financing model is feasible in public rental construction.

Key words public rental housing； PPP； risk assessment

0 引言

公租房，即公共租賃房，是對既買不起經濟適用房又不夠廉租房條件的新就業職工等夾心層群體，來解決其住房困難的一個房屋產品。2009年3月11日，在住房和城鄉建設部新聞會上，住建部副部長齊驥在回答記者問題時，首次談到要加快公共租賃房的建設。①2011年，鄧莎以深圳市公租房制度研究為例，對我國住房保障新模式進行了探究。通過對深圳市公租房住房人群調查和案例分析，全面剖析了深圳市公租房模式，并提出了深圳市公租房模式中存在的問題。②2012年，西安建筑科技大學李小明研究了公租房經營模式與對策。其中如何進行規劃、融資方式的選擇、建設責任主體的選擇、運營模式的選擇等，都是當前影響公租房經營的主要因素。③

現行的公租房籌資模式主要有：政府財政直接撥款；公租房與商業用房并建，商業用房的收入補給公租房建設；公租房租售并舉；采用融資的方式，建設-轉讓，公共私營合作制（英文簡寫PPP）④等等；其它融資模式，如充分利用國家政策，利用債券、保險、信托基金等手段。

本文主要就PPP融資模式在公租房建設中的風險及其可行性進行論證。

1 PPP融資模式簡介

公共私營合作制，即PPP（Public-private partnerships）融資模式，指政府和企業或私人之間，為了某個項目，以特許權協議為基礎而形成的一種基于“雙贏”為理念的合作關系。早在2008年，武漢科技學院陳梅⑤就對PPP項目融資模式進行了研究，并提出PPP項目成功的關鍵因素是項目的風險分配問題。

2 PPP融資模式及評價指標體系

PPP融資模式如圖1所示。項目主要參與單位分別是：政府、項目公司、金融機構、設計單位、承包商、監理單位、供應商、公租房管理方、項目咨詢公司、投資者等等。采用流程圖法，對PPP模式下公租房建設主體的風險進行識別，找出政府、項目公司等各參與方承擔的風險及其來源，并從資金、質量、管理、素質行為、技術等方面對風險進行評價。

由此可以推斷，基于PPP融資模式的公租房項目風險水平低，具有較強的可操作性。所以針對公租房項目投入資金龐大，而政府財政力量薄弱、難以維系公租房巨大資金投入的這種情況，可通過PPP的融資模式減輕風險。

4 結語

通過以上分析可知在公租房建設中引入PPP融資模式，增加了公租房建設對私營企業的吸引力，同時也緩解了政府的財政壓力，增大了PPP這種融資模式引入公租房建設的現實意義。

注釋

① 住房和城鄉建設部.住建部關于加快發展公共租賃住房指導意見[Z].建保[2010]87號.

② 鄧莎.我國住房保障新模式：“公共租賃住房”制度研究――以深圳為例[D].湖南師范大學碩士學位畢業論文，2011：12-26.

③ 李小明.公租房經營模式的研究與對策[D].西安建筑科技大學碩士學位畢業論文，2012：41-58.