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1.前言

土地管理制度是國家為了使土地資源得到最大化的利用、科學合理的調整土地管理而制定管理制度，是一個國家合理使用土地資源的準則與規范。土地管理是政府機構通過行政手段、法律等方式對單位、社會團體的土地資源進行管理的一個過程。

2.中國土地管理制度的現狀分析

我國的土地管理制度主要有占地補償制度、土地登記制度、保護耕地制度、用途管理制度等。現階段，我國土地方面的主要法律有《土地管理法》，是規范我國土地管理制度的基礎性法律，為國內建立土地管理制度起到很大的支撐作用。但目前我國土地管理制度仍然存在一定的問題，主要表現在農村和城市兩個方面。

2.1農村土地管理制度方面

2.1.1土地管理制度中的執法問題執法問題是目前國內土地管制度中十分關鍵性的問題，目前，隨著經濟的飛速發展，政府為了發展市場經濟，提升在市場上的競爭力，對法律法規的重視程度不夠，對行政方面的執法力度不夠嚴格，沒有按照法律法規的要求和標準行使相應的權利和履行相應的義務，以至于造成執法混亂的局面。

2.1.2制度立法方面的問題突出近年來，在國內的土地管理制度方面，各個地方的政府有權對土地實行征收管理，進而制定相對應的征地補償機制。但在真正的土地管理工作中，各個地方政府即是土地政策的制定者，同時又是政策的協調者與執行者。盡管很多地方政府的土地所有權歸村小組所有，但在實際的土地工作中，村小組已經沒有對土地管理的權限，最終難以保障土地被征收者的經濟利益。

2.2城市土地管理制度方面

2.2.1缺乏相應的地價機制隨著經濟市場的不斷發展，土地市場逐漸被政府壟斷，并且國內的地價制度沒有得到足夠的完善，缺乏動態的土地調整機制，很難準確的調整基準地價，造成土地制度管理難以適應經濟市場的價格波動，導致相關的土地征收部門征收的地價比市場價格要低的多。

2.2.2缺乏完善的土地產權制度《土地管理法》只明確指出，土地歸國家所有，任何單位與個人無權占有，土地資源的使用權由國務院代為行使，地方政府沒有權利進行干涉。但是，在實際的土地管理過程中，地方政府可以轉讓土地使用權，并從中獲取相應的利潤，掌握著真正的土地權使用職能。

2.2.3土地征地制度不合理在《土地管理法》中明確規定了，土地歸國家所有，直接由國家實施管理，政府想要征用土地時，國家會給被征收地者相應的經濟補償，但是，在“公共利益”沒有明確的情況之下，部分地方政府濫用自己的職權，在征地時，完全沒有考慮到經濟市場的發展情況，并且地方征收的土地補償非常低，這就造成在各個地方征收土地的過程中，經常會出現“釘子戶”的情況，導致土地征地制度出現不合理。

3.完善我國土地管理制度的具體措施

3.1完善土地的管理制度

我國要想加強土地管理措施，就必須要進一步完善土地管理制度，建立合理土地管理制度，政府部門要以土地市場為核心，增強各個部門之間的合作和交流，并制定相應的土地管理法。我國的土地轉讓是通過土地協議來開展實施，各個地方的土地交易中心將交易中心的流程簡化，這樣開發商能夠依靠土地合同直接向政府部門領取相應的審批手續，方便了交易商與政府部門的土地管理工作，同時實現土地資源的優化配置，從而構建良好的土地管理制度。

3.2優化我國的土地規劃體系

政府部門在構建我國的土地管理制度時，必須先優化土地規劃體系，加大對土地執法監督的力度，要學會科學、有效的規劃土地，并加強土地規劃制度的約束性，在滿足社會對土地需求的同時，結合經濟市場的發展規律，嚴格的執行監管機制。同時，要考慮到群眾的經濟利益，土地管理制度同時要結合國內經濟發展的狀況，規劃合理、科學的土地使用方法。此外，國家要加大對土地規劃體系的執法力度，增強執法者的監督工作，使土地執法能夠高效的實施，進一步建健全、完善土地規劃系統。

3.3完善土地權利體系

相應的部門在進行土地管理過程中，要不斷健全土地權利體系，進而約束地方政府的征地行為。國家要保證群眾的土地產權清晰、權責明確，必須要保障國家的土地財產權益。但是，在我國目前的土地管理體制中，對農村土地產權并沒有明確的規定。在一些實際的土地管理過程中，部分地方政府和企業都一直征占農民的土地，導致很多土地濫用、浪費的現象出現，對農民的經濟有一定的影響，因此，國家要不斷健全土地權利體系，合理規劃土地資源。

3.4改革土地財政稅收

我國應該對相應的稅收管理單位實施績效考核，監督政府部門在保護人們的土地資源的同時，也能夠提高土地資源的利用率，進而保障人們的經濟利益，建立全新的土地財政制度，保障土地財政制度的可持續性發展，避免出現閑置的土地。

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雖然近十年中，農用土地流轉也取得了一定成效和經驗，各地區根據自身的特點摸索出一些經驗，如轉讓、互換、租賃、反租倒包以及用土地入股合作等多種流轉形式。但從整體而言，各地方受經濟發展緩慢情況的不同而不同。黑龍江省大多數地區土地合理流轉情況差異較大，流轉交易面小、范圍窄、問題較多。目前，國家還沒有形成可操作性的土地流轉長效機制。因此，建立農用土地合理流轉規范管理機制，有利于農村經濟客觀發展的需求。是對我國農村土地制度的必要補充和完善。對待農村土地流轉問題，因循守舊只會錯失發展的良機。應該是一切從實際出發，根除固有的與實際不相符的思想意識，與時俱進，轉變觀念，大膽探索，創造條件，在時機適宜的情況下積極推進農村土地流轉健康發展。

探索建立通過市場調節土地流轉的長效機制。針對目前黑龍江省土地流轉的實際情況，迫切需要建立土地流轉機制和市場中介組織，使土地資源按照規范程序合理流動。這樣既有利于土地承包關系的長期穩定，要有利于推動土地流轉進入市場。一是建立開放的按照市場經濟規律運作的土流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過市場機制形成合理的土地轉讓價格。同時引入競爭機制鼓勵土地向生產能手集中，促進規模經營。二是培育和發展各種類型的為土地流轉提供服務的中介組織，穩步發展民間中介組織。三是借鑒先進地區的經驗，允許有條件的地方開展農村土地入股試點工作，及時總結經驗，相關部門適時出臺有關農地入股的文件，規范農地入股行為，保障農戶的合法權益。

二、建立市場經濟相適應的農地征用制度

目前，我國對農用土地的征用從法律上還不完善，而且在社會主義市場經濟條件下的土地使用原則、補償安置等也存在著一定的缺陷。因此，建立完善的市場經濟適應的土地征用制度，既能滿足農村土地進入市場的內在需求，還能適應我國保護農業用地的需要。

（一）以市場經濟原則建立征地補償機制，征地補償應遵循市場原則，土地是重要的生產要素和稀缺的資源，市場機制是實現其有效配置的基本途徑

只有按照市場價格進行征地補償，才能有效保障農村集體和農民的合法權益。對于被征收的土地，以土地的市場價格對其進行補償，保障原土地所有人與土地使用人的利益。征地補償費的計算應體現市場經濟規律，應對農地先行評估，以評估的農地所有權、使用權價格為依據進行補償。農地所有權、使用權價格評估，主要根據我省農地的生產力、農業用途的未來純收益及農地對農民的保障作用來確定。

（二）為失地農民創造良好的社會環境

建立適應市場經濟體制要求的新的失地農民安置機制，做好失地農民的就業安置工作，確實保障失地農民的切身利益。一是做好農民的繼續教育和專業技術培訓，增強其勞動技能，提高就業能力。二是搭建就業平臺，安置當地失地農村勞動力。三是鼓勵失地農民自主創業，為失地農民提供減免稅收等優惠政策。

（三）完善征地工作機制，改進征地工作方法

建立與市場經濟相適應的征地工作機制，是征地工作的基礎，嚴格土地征用管理制度和征地審批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保證。同時，建立合理的征地糾紛調解機制，保護失地農民的合法權益。

（四）建立農村失地農民的社會保障制度

盡快建立有效的農村社會保障制度，做好失地農民的就業安置工作的同時要改善農民的生活環境和醫療條件。重要的是建立被征地農民的養老保險制度，從根本上解決失地農民的生活問題。

三、土地制度改革的思考

土地問題的關鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結構不合理。在土地所有制結構改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農民對土地所有權的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個極不穩定的狀態。改變這種現狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結構，統一實行土地的國家所有，然后再由國家根據社會收入分配，以轉移支付的方式給農民以必要的補助。

在生產關系方面，建立統一的土地所有制形態，改變基于不同土地所有制關系而產生的不合理分配關系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動人口頻繁流動的今天，這樣的改革更有現實意義。因為，在農村的勞動人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設計，總有一天會出現人口的增加導致農村土地無法承載的情況。

土地的所有關系，確實是我國目前農村改革無辦法的辦法問題。但是，解決這個問題，農村土地的國有化應當是我們未來改革的方向。其實，在現代社會，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農民的社會保障問題，農村的貧困問題可能也就迎刃而解了。

還有，在未來解決農村土地問題，要改變以下觀念：

第一，要改變農村土地集體所有有利于保護農民利益的觀念，將虛擬的農村集體土地所有制改為國家所有制，建立統一的土地所有和土地管理制度。第二，要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關系，從動態的角度進行土地制度的科學設計。第三，在改變二元戶籍制度之后，允許現在的農民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關系，打破許多地區單一的土地承包法律關系。第四，在土地的流轉過程中，國家應當考慮征收土地稅或者設立土地基金，服務于建立社會保障制度。第五，在改變土地所有制關系之后，國家應當根據不同地區生產力發展情況加大政府的財政轉移支付力度。

在過去的20多年里，農村改革已經取得了很大的成效。但是，現在看來，從上個世紀的90年代到現在，農村改革缺乏制度創新，土地承包制度30年不變，固然為穩定農村的土地生產關系創造了條件，但由于土地承包制度無法應對農村經濟不斷變化的情況，因而在一些地區已嚴重變形，導致農民僅依靠土地生活普遍相對貧困的境地。

從目前的情況來看，全面改革土地承包關系條件尚不具備，政府部門應當在土地宏觀調控的前提下，探索新的土地管理制度，并通過修改憲法和法律將農村的集體所有制土地逐步地轉變為國家所有制土地，在實現產權明晰的基礎上，根據不同地區土地資源頒布狀況，分別實行土地轉移、出租、承包和其他的經營方式，并通過合同的形式明確土地的用途。對從事農業生產經營的要進行合理的農業生產補貼，對那些不愿意進行土地經營的農民，要通過建立土地轉移和流轉機制以及生活保障制度，保證他們基本權利。

農村需要制度創新。而制度創新的核心是土地制度創新。土地承包責任不應該成為我國農村土地經營普遍模式，各地應當根據生產力發展的需要，在土地國有化的基礎上，探索新的土地使用機制，建立與市場經濟相適應的土地管理制度

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論文關鍵詞 農村房屋買賣合同 宅基地 集體經濟組織 法律效力

一、農村房屋買賣合同糾紛的現狀

隨著社會主義市場經濟的不斷發展，城鄉之間的交流進一步加深，相對優厚的勞動報酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農民進城務工，進入城市的農民迫切需要處置其原有的農村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農村房屋居住；另外，城鎮居民也出于各種原因打算在農村買房，農村房屋買賣興旺起來。

由于我國農村土地的集體所有屬性，農民建造農村住房所需土地（即宅基地）需要經過所在村許可，而轉讓宅基地需要經過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關系至今沒有位階較高的規范性法律文件予以調整，農村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導。近年來，法院受理的農村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經成為法院司法實踐中亟待解決的問題。

二、農村房屋買賣合同的法律效力分析

（一）農村房屋買賣合同的效力

1.認為農村房屋買賣合同無效

理由是：

（1）《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：每一戶農村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過所在直轄市、省或自治區規定的標準。

（2）《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不能轉讓用于非農業建設。如果允許買賣農村房屋，就將房屋項下的宅基地使用權也一并出賣了，這是不符合第63條的規定的。

（3）《中華人民共和國土地管理法》第12條規定：改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續。《土地管理法實施條例》第6條規定：轉讓地上的建筑物致使其土地使用權轉移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申請土地變更登記，由原來的土地登記機關進行土地所有權、使用權的變更登記。如果房屋沒有辦理過戶登記，則房屋買賣合同無效。

（4）《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條規定：農民不能向城市居民出賣農村房屋，城市居民也不能占用農民集體土地來建造房屋，有關部門不能為其發放土地使用證和房產證。

2.認為農村房屋買賣合同有效

理由是：

（1）《憲法》規定：中華人民共和國公民在法律面前一律平等。農村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國公民，都享有法律賦予的平等的權利，都必須履行法律規定的平等的義務，承擔平等的法律責任。法律不會因為買賣雙方當事人是農村村民、城市居民、本村人、外地人而區分對待。

（2）《關于對社員宅基地問題做一些補充規定的通知》第2項規定：社員有買賣房屋的權利。在房屋出賣后，其宅基地使用權就轉移給了買受人，但宅基地的所有權仍然歸集體所有。這一規定，明確了農民有權利買賣農村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權隨之一并轉移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8號批復認為按約定交付房款并且管理房屋的農村房屋買賣合同有效。

（二）農村房屋買賣合同效力的法律分析

1.農村村民買賣農村房屋的法律效力

（1）同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經濟組織成員之間受交易主體的身份和土地權利的影響較少，同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規定人們對自己所有的房屋享有所有權，有權自行處分、轉讓。《物權法》第30條、第64條規定：農村村民對自己合法建造的房屋享有所有權，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農村房屋買賣，并且在多部法律、法規中都規定了農村村民可以買賣自己所有的房屋。《土地管理法》第62條就規定了農村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準。

（2）不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經濟組織之間的農村房屋買賣合同的效力的認定，還沒形成定論，有的認為有效，有的認為無效。認為無效的原因是宅基地是屬于農民集體所有的，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的特權，不能轉讓。處分了農村房屋的同時就會也處分了農村宅基地，這會損害農村集體經濟組織的利益。買受人不是房屋所在地農村集體經濟組織的成員，無權享受該村的宅基地使用權，所以房屋買賣合同無效。這種觀點并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農民異地購買農村房屋。國家政策只是禁止將農村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規定不能出賣給不同集體經濟組織的村民。第二，我國法律并沒有禁止農民在購買房屋的同時取得宅基地使用權。土地和其上的房屋是兩個獨立的客體，即使受讓人在購買農村房屋時無法取得宅基地使用權，也不會影響農村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經濟組織成員之間買賣農村房屋，有利于農村的社會經濟發展。綜上，不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。

2.城鎮居民購買農村房屋的法律效力

（1）城鎮居民購買農村房屋的一般法律效力。我國法律、法規對于農村房屋能否轉讓給城市居民處于不明確狀態。但在我國，黨和國家的政策處于重要地位。國家政策明確禁止城鎮居民購買農村房屋，因此，在法無明文規定的情況下，城鎮居民購買農村房屋的行為不符合國家政策。同時，因為農村房屋買賣涉及到農村集體土地的所有權和使用權，而農村集體土地權利具有身份性，限于農村集體經濟組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉讓，城鎮居民購買農村房屋從而導致宅基地使用權被轉讓，這種現象應受到嚴格限制。綜上，城鎮居民購買農村房屋合同在原則上是無效的。

（2）城鎮居民購買農村房屋合同有效的特殊情形。城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情形下認定此類買賣合同有效。

第一，買受人是城鎮居民身份，但其父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農村集體經濟組織成員，并且是家庭成員共同出資購買、共同居住的，該農村集體經濟組織也同意該房屋買賣合同的，農村房屋買賣合同有效。

第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮居民之前，該房屋的宅基地已經因為征收而變為國有土地，原是農民身份的出賣人隨之變為城鎮居民，宅基地的性質已經發生了變化，農村房屋買賣合同有效。

第三，城鎮居民在購買了農村房屋之后，已經將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當地農村集體經濟組織、成為農民的，農村房屋買賣合同有效。

第四，城鎮居民在購買了農村房屋之后，如果所購買房屋已經經過有關機關批準，獲得當地農村集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的產權變動手續，并且取得了合法權屬證書的，農村房屋買賣合同有效。

三、完善農村宅基地、房屋交易制度及認定農村房屋買賣合同效力的措施

（一）加強有關農村宅基地使用權流轉的立法，促進農村房屋買賣的交易穩定

應加強農村宅基地的立法體系建設，盡快出臺關于農村宅基地流轉等問題的位階較高的規范性法律文件，形成較規范的農村宅基地使用權管理制度，從而保障農村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩定農村房屋買賣市場。

（二）讓農村宅基地使用權進入交易市場，公開、公平、公正交易

建立新的流轉模式，在農村宅基地集體所有的基礎上，取消原有的限制流轉的規定，對建造合法、手續齊全的農村宅基地及其上的房屋，頒發權屬證書，讓農村宅基地及其上的房屋合法地進入交易市場。促進公開、公平、公正的市場行為，形成統一的農村房屋交易市場。

（三）建立農村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內的宅基地有償使用制度

宅基地具有一定的福利性質，本集體經濟組織成員可以無償使用，但是如果進入交易市場，就要變成有償轉讓。要在立法中明文規定轉讓農村宅基地使用權應繳納的使用費或補償金，并且根據宅基地的位置、流轉對象等不同因素，確定所應繳納的使用費或補償金的數額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權，以避免浪費土地。

（四）關于認定農村宅基地進入交易市場公開流轉后的農村房屋買賣合同的效力

應當從法律法規、國家政策、該房屋項下的土地使用權性質、出賣人的現有居住條件、房屋交付的實際情況、房屋的增值情況等方面進行認真仔細的研究。此外還應充分考慮認定此類農村房屋買賣合同無效會對雙方當事人產生怎樣的利益影響，尤其是出賣人因土地的增值或拆遷而獲得的利益，買受人因房屋的貶值而受到的損失，來認定此類農村房屋買賣合同的效力。

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論文摘要 對2007年8月頒布的《土地利用現狀分類》國家標準（GB/T21010-2007）和2002年1月起實行的《土地分類（試行）》進行了分析比較，指出新標準的不足之處，并提出了改進的建議，以便于在土地利用現狀調查、評價、規劃、管理等方面更好地發揮作用。

2007年8月，國家質量監督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會共同了由中國土地勘測規劃院和國土資源部地籍管理司起草的《土地利用現狀分類》國家標準（GB/T21010-2007）[1]，標志著我國的土地利用分類開始進入了“國標”時代。在此之前，我國應用最為廣泛的土地利用分類是2002年1月起開始試行的國土資源部制定的城鄉土地統一分類，即《土地分類（試行）》[2]。《土地分類（試行）》的制定與實施對我國土地管理實踐和科學研究工作產生了重要的意義，基本滿足了土地管理及社會經濟發展的需要，為完成我國土地利用現狀調查和城鎮地籍調查、土地登記和統計等工作發揮了重要作用。然而，隨著城鄉一體化進程的加快，實施全國土地和城鄉土地統一管理已提到議事日程，在實際工作中也要求城鄉土地統一分類，以利于全國城鄉土地統一管理和調查成果的應用。2007年7月國務院決定開展第二次全國土地調查，為保證調查質量、獲得準確的基礎數據，亟需出臺分類體系更為完善、更具有權威性的國家標準。在這樣的背景下，《土地利用現狀分類》國家標準應運而生[3]。

1 新舊分類體系的對比

《土地利用現狀分類》國家標準與原《土地分類（試行）》部頒標準的分類體系比較，最大的區別在于國家標準采用一級、二級2個層次，其中的一級相當于《土地分類（試行）》標準的二級，二級相當于《土地分類（試行）》標準的三級，即取消了《土地分類（試行）》標準中的3個一級分類（農用地、建設用地和未利用地等三大類型），使得12個一級類不受三大地類框架的限制而自成體系。

1.1農用地部分

《土地利用現狀分類》國家標準，對農用地各類型作了進一步歸納，但是，與《土地分類（試行）》相比，現行的土地分類仍有些不妥之處。

（1）在“耕地”部分中，首先，把原來的“灌溉水田”和“望天田”合并為“水田”，從水田的含義來看，這實際上是取消了“望天田”這一分類。事實上，盡管隨著各地的退耕還林還草措施的實行，望天田的面積有所減少，但目前我國的“望天田”面積依然還是比較大的，2007年仍達3 000多萬公頃。也就是說，望天田在我國堅守1.2億公頃耕地紅線戰略目標中仍占有重要地位，不應被取締。其次，取消了菜地，即把菜地歸并到水澆地之下。從杜能的《孤立國》農業區位論中可知，距城市最近的一圈，離市場最近，多是種植蔬菜、園藝作物等農作物，而水澆地則主要分布在更外圈的農村地區，顯然二者分布明顯有別，尤其在城市周圍，籠統地把菜地和水澆地混為一談，就混淆了不同土地的集約經營程度，不利于城市規劃，也不利于“菜籃子”工程建設，容易造成管理上的混亂。

（2）在“園地”中，把“桑園、橡膠園”歸并到了“其他園地”之中。在我國的南方一些省份，存在著大面積的桑園、橡膠園，有的還屬于支柱產業，如海南和云南西雙版納等地的橡膠產業。因此，這樣歸并分類，既不利于分門別類地對各類園地進行研究、規劃和管理，也不利于對各類園地的生產進行分類指導。

（3）“林地”部分，從原來的“有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃”6類歸納為“有林地、灌木林地、其他林地”3類，即把疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃合并為“其他林地”。然而，上述4類林地在管理方法上是截然不同的，就跡地和苗圃來說，跡地是指森林采伐、火燒后5年內未更新的土地；而苗圃是指固定的樹木育林地，不僅在概念上有著很大區別，其管理措施亦明顯不同，一旦在土地利用現狀調查圖上采用相同的地類符號，無法分清到底哪個圖斑是綠樹成蔭的苗圃，而哪個圖斑又是“寸木不生”的跡地。為了恢復森林植被，有些省份還特意開展了“跡地更新年”活動，明確提出跡地更新是依法治林的重要內容，是培育森林資源的迫切需求，是推進生態省建設的必然要求。這些林地類型的取消，不僅不利于林業部門的管理，更不利于取得可靠的科學數據。

（4）“草地”部分的調整比較大，在新的土地分類中，原來的“牧草地”變成了現在的“草地”，并且把人工草地和改良草地合并為“人工牧草地”，同時又新增了一個地類“其他草地”——指樹木郁閉度

（5）變化最大的部分就是原分類系統中的“其他農用地”部分，在新的分類體系中，直接把“其他農用地”取消了。這一國家標準分類將原來“其他農用地”之下的“畜禽飼養地、設施農業用地、曬谷場等用地”合并為“設施農用地”歸入“其他土地”；“農村道路”歸入國家標準中的“交通運輸用地”；“坑塘水面、養殖水面”合并為“坑塘水面”歸入國家標準中的“水域及水利設施用地”；“農田水利用地”放在“溝渠”后亦歸入“水域及水利設施用地”；“田坎”仍作為一類歸入“其他土地”。這對解決原來“畜禽飼養地、設施農業用地”之間、“坑塘水面、養殖水面”之間不宜區分，而且面積過小的問題，顯然是適宜的，同時這一部分的調整明顯帶有強化城鄉土地統一分類的意圖[3]。但新分類將自然水域與人工建設的水利設施用地合為一類，顯然是欠妥的。

1.2建設用地部分

《土地利用現狀分類》國家標準，對“建設用地”部分作了進一步細分：商服用地部分由原來的“商業用地、金融保險用地、餐飲旅館業用地、其他商服用地”調整為“批發零售用地、住宅餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地”，名稱上的表述更加準確實用；工礦倉儲用地部分未做變動；住宅用地部分由原來的4類歸為“城鎮住宅用地、農村宅基地”2類，這一調整顯然避免了原來對單一住宅與混合住宅之間以及是否空閑等在實際調查中不宜操作的問題；公共管理與公共服務用地部分調整為8類；特殊用地部分把“墓葬地”改為“殯葬用地”，名稱更加準確；交通運輸用地部分增加了原來屬于“其他農用地”的“農村道路”，體現了城鄉一體化原則，實現了土地分類的“全覆蓋”；水域及水利設施用地部分調整為“河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面、沿海灘涂、內陸灘涂、溝渠、水工建筑用地、冰川及永久積雪”等9個二級類型。“灘涂”細分為“沿海灘涂、內陸灘涂”，原來的“農田水利用地”改為“溝渠”；取消了“葦地”[3]。在這一分類中，有些地類仍存在一些問題，主要如下。

（1）原分類系統中的“公用設施用地”內的“瞻仰景觀休閑用地”包括名勝古跡、革命遺址、景點、公園、廣場、公用綠地等，在新的分類系統中，改稱為“風景名勝設施用地”，具體含義是指風景名勝（包括名勝古跡、旅游景點、革命遺址等）景點及管理機構的建筑用地。景區內的其他用地按現狀歸入相應地類。這樣的規定過于籠統，應該對景區內的其他用地做出具體的規定，避免把景區內的池塘、湖泊之類的水面歸類到“坑塘水面”的情況發生。

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（2）在新的土地分類中，提出了一種全新的地類——空閑地。空閑地的提出不能不說是一個亮點，反映出了政府加大力度節約集約合理利用每一寸土地的決心。但是從“空閑地”的含義不難發現，空閑地是指城鎮、村莊、工礦內部尚未利用的土地。因此，“空閑地”的劃分過分籠統。我們認為，應當對“空閑地”作進一步的細分，把所包含的3個類型（城鎮空閑地、村莊空閑地、工礦內空閑地）逐一列出，這樣才能更好地預測出現有各類建設用地的利用潛力，可以更好地規劃、開發和利用，而不至于出現把宅基地批到工礦內空閑地上的古怪情況。

（3）從裸地的概念可見，新分類的“裸地”實際是原分類中二級類“未利用土地”下的裸土地和裸巖石礫地的合并。裸土地是指表層為土質、基本無植被覆蓋的土地，屬于可利用土地；裸巖石礫地是指表層為巖石或石礫、其覆蓋面積≥70%的土地，屬于難利用土地。從二者的定義可以容易地看出它們的區別，這也決定了它們的開發利用方向不同，而在這里卻將兩者混為一談，不利于分析可利用土地與難利用土地的范圍、規模及結構。因此，建議應將此二者分開來進行調查，以便制定相應的開發利用方向和措施，充分、合理地加以利用。

2 討論與建議

《土地利用現狀分類》國家標準出臺，意味著土地利用現狀分類標準從過去的行業標準上升到國家標準，為解決土地調查統計重復、數出多門、口徑不一的問題提供了可靠的方法，對國土資源科學化管理乃至國民經濟宏觀管理決策具有重要的意義[4]。標志著我國土地利用研究的深入和土地管理水平的提高，也是我國實施最嚴格的土地管理制度的具體體現。但是，這一土地利用分類難免存在不足之處，這就要求在今后的土地資源調查實踐和土地利用研究中，不斷地加以改進和完善，使其更好地服務于我國土地資源開發利用與管理事業中。上述對比分析表明，《土地利用現狀分類》國家標準需要改進的地類主要如下。

（1）在“耕地”內不宜取消“望天田”和“菜地”2個二級類。

（2）“桑園”和“橡膠園”不宜并入“其他園地”中，依然作為“園地”之下的2個二級類為宜。

（3）“其他林地”內，最好進一步續分出疏林地、幼林地、跡地和苗圃4個二級類，以便于分門別類地管護各類林地。

（4）將“荒草地”從原來的“未利用地”內劃分到現今的“草地”中，很不利于土地開發整理工程的實施和耕地“占補平衡”政策的實行，因而仍保留“荒草地”這一后備土地資源類型為宜。

（5）新的分類體系取消了“其他農用地”，盡管有著積極的一面，但將自然水域與人工建設的水利設施用地合為一類，顯然欠妥，需要進一步探討和研究。

（6）在新分類體系中的“風景名勝設施用地”中，應對景區內的其他用地做出具體的規定，避免這種籠統分類導致地類劃分上的混亂。

（7）新土地分類中的“空閑地”，因未將城鎮空閑地、村莊空閑地、工礦內空閑地等逐一列出，因而不能準確地分析各類建設用地的利用潛力，使調查成果的應用價值驟減。建議在調查中進一步續分出城鎮空閑地、村莊空閑地和工礦內空閑地3個三級地類。

（8）“裸土地”和“裸巖沙礫地”被歸并到了“裸地”中，使這2類開發利用方向與管理措施截然不同的土地被混為一體，不利于分析可利用土地與難利用土地的范圍、規模及結構。建議土地資源調查工作中在“裸地”之下進一步續分出“裸土地”和“裸巖沙礫地”2個三級地類。

3 參考文獻

[1] 國家質量監督檢驗檢疫總局，國家標準化管理委員會.土地利用現狀分類[S].中華人民共和國國家標準（GB/T 21010-2007）.北京：中國標準出版社，2007.

[2] 國土資源部.全國土地分類（試行）[J].國土資源通訊，2001（10）：13-15.

[3] 陳百明，周小萍.《土地利用現狀分類》國家標準的解讀[J].自然資源學報，2007，22（6）：994-1003.

[4] 曲雪光，林愛文，李建武.關于《土地利用現狀分類》國家標準的探討[J].湖南農業科學，2008（4）：89-90.

[5] 唐中立，張如恭.淺議現行全國土地利用分類[J].廣東農業科學，2007（11）：98-100.

[6] 張晟南.全面覆蓋統一標準提高利用——解讀《土地利用現狀分類》[J].國土資源，2007（9）：52.

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關鍵詞：地籍 圖形 信息系統 設計

中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）01（b）-0000-00

城鎮地籍圖形管理信息系統是一項綜合性極強的系統工程。系統充分考慮到土地管理方面的特點，根據揚州市的實際情況，采用了ARCGIS平臺，在此基礎上建立圖形信息管理系統，同時結合了科學的圖形管理流程。既要能滿足日常管理的需要，也為使用者提供簡捷方便的操作。

ArcGIS是一個完整的地理信息系統合成的軟件。該體系在ArcEngine作為軟件開發平臺，ArcGIS由四個重要的部分組成：ArcGIS Desktop是高層次GIS具體應用的一個重要桌面化集成軟件。ArcGIS Engine是利用多個應用程序的接口來自主創建應用程序的地理信息系統組件庫。ArcGIS Server是Web和企業運用框架式，構建在服務器端實現自定義應用程序的一個平臺，可用于建立Web應用和服務程序。ArcIMS是通過公開的WEB數據、元數據和地圖的GIS Web服務器。

1 系統建設目標

（1）建立完整的、規范的、統一的地籍空間數據庫。當前地籍數據來源和數據的格式很多，如CAD、Excel、位圖、紙質文件等等，還包括以前安裝過的GIS軟件所產生的數據格式，如MapInfo的TAB格式、ArcInfo的Shape格式等。通過對CAD格式以及各種GIS數據交換格式的研究，能夠實現底層數據的格式統一，建立一個完整的、規范的、統一的地籍空間數據庫。（2）完善的數據質量控制體系。數據的可靠性、數據庫的質量好壞將直接影響到整個地籍管理信息系統的成敗。由于地籍數據庫的數據量大、數據來源廣，在數據庫建立過程中形成許多人為的和系統的誤差，甚至還可能產生數據錯誤。因此需要利用GIS的拓撲規則分析功能，自動檢查地籍數據的質量并修補錯誤。（3）利用ArcObjects控件，建立圖形輸出打印模塊，能夠自動化的進行制圖綜合，打印輸出宗地圖。制作宗地圖是土地管理部門重要的日常工作。隨著計算機技術飛速發展，土地管理部門已經發展到使用數字測圖軟件制作宗地圖階段，然而傳統CAD類軟件仍然無法滿足宗地圖自動制圖的要求。（4）建立一個先進的、穩定的、開放的地籍管理信息系統。其目標在于滿足國民經濟和社會發展的需要，進一步加強土地管理、提高地籍信息處理的信息化程度，使得日常土地管理制度化、規范化、科學化。同時作為基礎地理信息平臺之一，也為其他政府部門、經濟建設部門提供現勢性強的基礎地理空間數據，成為數字城市的基礎框架的重要組成部分。

2 系統總體設計

2.1 系統總體框架

地籍圖形信息系統是土地管理信息系統的重要組成部分，是國土資源業務信息化的重要標志。在系統建設的過程中，按照土地業務的相關性、土地管理的特點，結合揚州市的具體實際，建設揚州市城鎮地籍管理信息系統。系統平臺總體框架如圖1所示。

從圖1中可以看出，該系統充分考慮了圖形管理與辦公系統的集成，把業務流程與辦公自動化流程有機結合，形成一體化的政務信息管理。該系統有兩條重要的主線（子系統）：

（1）辦公子系統，主要是圖形管理的流程，只有制定好了科學的圖形管理的工作流程，才能最大程度的管理好這些圖形，根據各個流程中的分工，做好相應的工作，把圖形數據一步一步的傳下去，只要各個流程（崗位）嚴格按照制定的分工操作，就能完全管理好圖形數據.設計的流程依次為：項目接件、屬性信息、圖形編輯、質量檢查、數據入庫。（2）圖形管理子系統：就是指圖形管理的平臺，這個平臺上要能快速簡潔的實現圖形的操作，可以進行圖形的輸入、編輯、管理，以及圖形數據的應用，比如輸出，統計分析等。

2.2 系統功能設計

基于ARCGIS的揚州城鎮地籍圖形信息系統充分地把地籍數據與GIS結合到了一起，將圖形與屬性相結合，能很方便地控制宗地劃分、數據控制等。系統功能包括：

（1）地圖編輯：對空間數據和屬性數據的編輯和合并。空間數據的編輯包括對矢量圖形文件的復制、粘貼、剪切、移動、增加、刪除、撤銷，以及針對圖斑的輸入、分割、合并、刪除等功能，對柵格圖像的裁剪、投影轉換；屬性數據的編輯包括屬性數據的錄入、修改、刪除，屬性數據結構的修改，以及根據屬性數據信息修改圖形文件參數等功能。

（2）屬性數據管理：對各種表格進行查看、添加、編輯、刪除以及導入已經備份的文件和導出文件表格，同時可以對各種表格進行各種條件的查詢打印以及繪制各種圖表及根據不同的屬性字段進行統計等。

（3）查詢統計模塊：查詢功能主要實現按圖形查詢、屬性查詢、條件查詢并瀏覽的功能。按圖形查詢，可以在圖上用點和范圍（矩形、任意多邊形、圓）選擇任一要素（如行政區、權屬單位、圖幅、地形要素等）的一個或多個對象，查詢其基本屬性，要保持圖屬一致。若顯示多個對象屬性時用列表顯示，并且當單擊某一屬性記錄時在圖上顯示相應的對象：按屬性查詢，即以屬性為查詢條件，查詢相應對象的基本屬性和圖形，由某一基本屬性或屬性組合查詢一個或多個符合條件的對象，并在圖上定位顯示，同時提供顯示多個對象的基本屬性。實現對行政區、權屬單位、圖斑、線狀地物、零星地物的查詢。包括地籍日常管理中有關圖件的快速查詢及由圖形到數據表格或宗地屬性的快速查詢和制圖與量算功能。地籍的統計匯總、綜合分析及相應圖表的輸出。

（4）參數設置：包括中央經線、指北針、圖例位置及大小、系統年度、數據路徑及公里網顏色等的設置。

（5）管理維護：包括地籍檔案管理，地籍檔案有關信息的錄入、修改、查詢、刪除、輸出和歷史資料的查詢性等。

（6）規范輸出：嚴格按標準規范輸出各類圖、表、卡、證及專題圖件，如：1：500 標準分幅地籍圖、宗地圖、土地使用證等，還可以輸出用戶自定義的圖表，如：自定義幅面的地籍圖、宗地附圖、表格等，另外還可以輸出各種專題圖件，并且這些圖件均可按標準制圖規范輸出。

3 子系統結構設計

3.1 圖形管理子系統

圖形管理子系統通過ArcSDE和對Oracle數據庫進行訪問，在數據庫中讀取和存儲數據。而后.再經過ArcSDE和構造合適的計算和數據模型.通過數據的控制部分及數據的顯示部分對圖形進行管理。圖形管理包括：圖像糾正、數據編輯、系統初始化、專題圖制作、坐標轉換、符號管理、圖屬互查、時態管理元數據管理，出圖、權限管理、數據檢查等。其中數據編輯中又包括：基本數據編輯、拓撲編輯、宗地編輯、版本編輯、測繪編輯等。圖形管理子系統的流程圖如圖2所示。

3.2 辦公子系統

辦公子系統通過單點登錄可以對土地登記部分、統計查詢部分及系統設置部分進行訪問操作。其中，土地登記部分包括：申請、變更、地籍調查、審批、公告、登記卡、打印證書、歸檔等流程；統計查詢部分包括：按地類分級統計、按使用權類型統計、宗地查詢、歷史宗地查詢等；系統設置部分包括：系統初始信息設置、系統代碼表設置、部門用戶管理、流程設置等。用戶可以通過不同的權限對這些流程進行操作。辦公子系統的流程圖如圖3所示。

4 系統實現

地籍管理工作的所有內容都是圍繞著工作流程展開的，土地部門可以通過它安全可靠地獲取數據、編輯數據、管理數據、提交數據。工作流程的每一步都對應有相應的表格數據產生，這些表格數據可以看成是每一個工作流程過程與結果，所以數據流程貫穿于工作流程的始終，它是工作流程在數據方面的體現，是直接面向于用戶的。地籍調查工作的流程主要分為項目接件、屬性信息、圖件處理、質量檢查，數據入庫五個流程。下面主要介紹圖件處理和質量檢查兩個流程。

4.1 圖件處理

地籍信息通過界址點坐標冊導入地籍調查表實現，在調查表中輸入了界址點坐標內容后，就可以繪制成圖。因此，圖形可以重復的生成和刪除，只要界址點坐標冊不發生變化，就可以一直保管好對應的圖形。這就是本系統的一個重要思想的體現，通過對表格的管理來實現對圖形的管理。編輯圖形的操作員沒有刪除表格的權限，因此不會因為他對圖形的誤操作而刪除圖形。因為刪除了也可以重新生成。只有系統管理員才可以刪除表格。填寫好地籍調查表后，即可進行圖件處理。點圖形管理的臨時庫，連接數據庫，下載地籍圖層及地物圖層，選擇宗地號進行宗地定位，點擊繪制宗地，繪制好宗地圖。對于地形地物的處理，本系統借助了進行二次開發的CAD環境。把外業測量數據導入CAD，在CAD中分層編輯好地形地物，然后導入信息系統。

二次開發的程序加上地籍要素和地物要素都入臨時庫后，即可進行宗地圖的編輯和打印。 點擊宗地圖管理，進行空間過濾、裁剪、宗地地形入庫、顯示宗地圖庫、宗地繪制后點擊宗地圖進行打印輸出。

4.2質量檢查

對屬性數據、坐標數據、基礎地理要素及圖件成果進行一一檢查。通過檢查地籍調查表，查看屬性信息以及界址點坐標冊是否填寫完整；通過在臨時庫中進行宗地定位后看看宗地圖的地籍要素及地形要素是否都編輯正確；以及檢查最后的宗地成圖是否已編輯好及已經打印輸出。通過質量檢查，發現全部信息都符合要求后，在每一個通過之前打勾，然后按保存及確定完成進入數據入庫流程。

5 結論

本文將工作流技術引入地籍管理信息系統中，利用面向對象技術和地理信息系統技術，建立以地籍管理業務流程為核心，集地理信息系統（GIS）技術、辦公自動化（OA）和工作流（Workflow）為一體的適應現代地籍需要的新型城鄉一體化地籍管理信息系統。該系統是一個多功能的地籍管理信息系統，覆蓋了地籍管理工作中初始調查、變更調查圖形數據與屬性數據的管理與結合。它將圖形數據與屬性數據緊密連為一體，實現了圖形無縫拼接、圖數互查、快速自動變更等功能，它不僅極大地方便了日常地籍管理工作，而且能隨時為土地管理部門提供最新、全面、準確的數據，為各級政府部門和有關領導提供輔助決策的工具和強有力的科學依據，加速了土地管理工作現代化的進程。

參考文獻

[1] 黃加旺， 何慶年. 建設全國地籍管理信息系統的幾點思考[J]. 礦山測量， 2011， （04），25～28.

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農業經濟管理方面的論文范文一：新農村下的農業經濟管理分析

摘要：我國是農業大國，農業經濟在我國國民經濟發展中占據著無可替代的地位，帶動著我國經濟的平穩增長。農業是我國進步與發展的重要根基，為此，我國將農業經濟作為重要的發展目標，提出了新農村建設的偉大暢想，以求實現農業經濟的快速發展，提高我國的綜合國力。新農村背景下，農村經濟管理模式在不斷得到更新與優化，經濟管理水平在不斷提高。本文就新農村背景下的農業經濟管理進行了分析與探究。

關鍵詞：新農村;農業經濟;經濟管理模式

1農業經濟管理中面臨的問題

1.1缺乏完善的管理制度

現階段，我國綜合國力在不斷提高，將對經濟管理的重心放在工業發展上，往往忽視了對農業經濟發展的重視，在農業經濟管理方面存在著管理制度不完善的現象。由于農村整體發展水平相對落后，對經濟管理制

度的認知不清，在農產品生產、分配、消費等過程中缺乏健全的制度予以支撐，導致經濟管理水平低下。例如，采用合作制的形式來開展農業經濟，在分配時存在不合理的現象，導致出現經濟糾紛，是制度不健全的重要體現。

1.2缺乏專業性的管理隊伍

農業經濟管理工作的開展，必須具備足夠的專業性管理隊伍來予以支持。但就目前農業經濟管理的現狀來看，缺乏專業性的經濟管理隊伍是當前面臨的主要問題之一。由于農村大都相對偏遠，經濟水平、文化素養與城市相比存在差距，在經濟管理方面的專業性人才稀缺，是影響經濟管理工作開展的致命傷。

1.3管理模式存在滯后性

傳統的農業管理模式大都是采用人為紙筆的形式來進行管理，涉及的數據眾多，記錄、整理起來存在一定的難度，經濟管理水平低下，管理效果不盡人意，是管理模式滯后性的重要體現。

2新農村背景下的農業經濟管理分析

2.1建立健全農業經濟管理制度

新農村背景下，農村經濟得到不斷的發展，農業發展模式呈現多元化態勢，具有創新性特色農產品的出現，為農業經濟的發展注入了活力。為了進一步提高我國農業經濟管理水平，應建立健全農業經濟管理制度，在制度中補充新型農業經濟發展的內容和規章制度，將發展新型農業經濟結構作為重要目標，構建創新性的農業經濟發展模式，以提高經濟發展水平。在農產品發展方面，應加強對農產品種類的培育，實現產品的多元化，能滿足市場的不斷需求，為農業經濟帶來更多的發展契機，提高農業的競爭力。與此同時，農村應優化農業發展設施，并加強對基礎設施的管理，并構建問責制度，實現權責明細化，設施管理人員應發揮自身責任感和使命感，對灌溉設施、水利設施、農耕機械等設備進行嚴格的管理，一旦出現質量問題，應追究管理人員的責任，以增強制度的約束性和規范性。

2.2加強農業經濟管理隊伍建設

農業經濟管理工作的開展，對經濟管理人員的要求很高，必須具備足夠的專業素養才能滿足農業經濟的發展形勢。為此，應加強農業經濟管理隊伍建設，提高管理人員的綜合素質，明確了解經濟管理工作中的重要內容，聘請高素質、專業性的年輕經濟管理人才，將最新型的管理觀點融入到農業經濟管理中，能讓農業經濟管理水平緊跟時展的步伐，建立一支現代化、專業化的經濟管理隊伍。另外，農村應組織經濟管理人員進行進修學習，學習城市的先進經濟管理方法，并對管理人員進行專業資格考核，并對管理人員進行是進行考核。例如，以計算機操作為主，讓管理人員利用計算機進行模擬操作，通過不斷的訓練，來提高經濟管理水平。例如，在銷售一批蘋果時，傳統的銷售形式大都是采用將蘋果運輸到市場中進行銷售，若始終以此種方式進行銷售，不利于農村經濟管理水平的提升。而專業性人員會創新農業經濟運作模式，拓寬銷售渠道，農村經濟管理模式呈現多元化、信息化。

2.3實現經濟管理的信息化與產業化

新農村背景下，我國越來越重視農業經濟的發展，針對發展農業經濟我國也出臺了諸多相關的政策，并將具有現代特色的元素融入到農業經濟運行中，實現經濟管理的信息化與產業化是現代經濟發展的趨勢，應借助信息時代的大勢，推動農業經濟的發展具有必要性。利用信息技術，可以建立農產品網站，將各類農產品的詳情上傳至網站，可供采購商進行篩選，銷售方式更為多樣化，既節省成本，也能擴大影響范圍，開拓新型的農業增收平臺，能有效提高農產品的銷售量。另外，應實現農業經濟的產業化，樹立品牌形象，不斷的拓寬農產品的生產規模，為提高農產品的經濟發展水平提供動力。

3結束語

新農村建設背景下，農村經濟管理模式的優化具有必要性，應緊跟時代經濟的發展步伐，不斷對經濟管理模式進行創新和探索，將現代化經濟的發展與管理模式作為參考對象，根據農業經濟管理的實際情況，進行管理上的創新，以提高經濟管理水平。優化與完善農業經濟管理模式，應建立健全農業管理制度，加強農業經濟管理隊伍建設，實現農業經濟管理的信息化與產業化，以提高農業經濟管理水平，推動國民經濟的穩步增長。

參考文獻

[1]王麗珍.新農村建設背景下的農業經濟管理之我見[J].現代經濟信息,2013(02):5.

農業經濟管理方面的論文范文二：農業經濟管理信息化建設研究

摘要：農業經濟在信息時代下迎來了許多機遇與挑戰，慢慢走向集群化、規模化、產業化。但是，現階段農業經濟管理工作信息化建設中存在一些不足，使得農業經濟很難快速發展。所以，要加強對農業經濟管理信息化的建設。基于此，針對農業經濟管理信息化的作用、農業信息化的現狀及進一步加強農業經濟經濟管理信息化提出一些建議。

關鍵詞：農業經濟;現狀;實施對策

推進現代農業發展必須滿足農經信息化。在城鎮化、工業化加快發展的過程中，可以帶動農業現代化發展，重點培育新型的農業經營主體，建立和創新現代化的農業經營體制。以信息化為手段發展我國現代農業已取得了階段性進展，建立健全的農村土地管理服務機制，使土地流轉可以規范進行，并且有利于配置合理的生產要素;推動農業產業化，促進農業社會化服務組織管理智能化、服務規范化、交易電子化，加快信息化經濟管理與現代農業的有機融合。

一、農業經濟管理工作信息化發展現狀

我國農業信息化發展過程中存在問題是毋庸置疑的，但我國近年來在農業信息方面已經邁出了重要步伐。在此期間，一批從事品種分析的專家開始參與到國內外一些大型會議中進行演講，建立了專業期刊，而且決策層開始越發關注和傾聽農業信息分析專家對于形勢研究后所提出的建議然而，在實際工作中深深感到我國的農業信息分析工作的確才剛剛起步，迫切需要一個大的飛躍。與那些發達國家相比，我國經濟水平發展仍處于落后階段，由于農業網站的建設情況和農村網絡的普及率遠遠落后于那些農業發達國家。從總體上看，我國農業信息化所受到的重視還遠遠不夠，政府在農業信息化建設上發揮主導作用不夠明顯，基礎設施匱乏，缺少全國整體規劃;農業信息化研究與應用發展不均衡，尤其在實際應用與成果轉化上還存在著許多的困難，農業信息的產業化水平還較低，大部分農村仍然是傳統的經營模式;信息人才不足，尤其是既明白現代信息技術還懂得農業科學技術的高級人才最為缺乏;農業信息技術的應用開發仍處于部門分割、分散無順序等狀態，無法實現信息資源共享;事業、科研、行政及其他社會力量缺少科學的分工和配置，導致這個行業情況較為混亂及資源過度浪費等現象;此外，我國還有很多部門從開始的合作研究逐步演變為協助他人研究，這嚴重影響到我國自身農業發展的進程;最后還存在一個本質問題農民，由于農民的專業素質不高，他們的信息化意識較差，并且無法承受昂貴的網絡成本。

二、加強農業經濟管理信息化的措施

(一)加強對農業信息化的建設

農業經濟信息化是一個跨行業、跨年部門、跨地區與多種工作聚集成的大工程，在各個階層都有涉及，在政府的組織下，在各方面都能發揮積極的作用。并且規劃統一，分工明確，才能順利發揮作用。所以，政府在農業經濟管理信息化建設中處于主導地位。而農業基礎設施的建設不能缺少對農業信息網絡的建設。因此，在農業信息化建設中政府必須進行一定的基礎性投入。政府應給予適當的農業發展資金和支農資金，并且合理分配使用資金。同時，政府有必要制定一些相關的優惠政策，如對農業信息化產業實行低息或貼息貸款，減少稅收等來支持農業信息化建設。

(二)整合資金，加強合作，增強信息服務水平

建立涉農部門和涉農信息的共享交流機制，將信息規范標準化，制定統一的制度，并進一步推進農業信息資源整合、農業信息網站的建立，使共享涉農公共數據成為現實。并且應加強對農業信息的加工與收集。針對農民、農業對信息的需要，強化農業信息源與信息渠道的發掘及采集整理信息的工作，保證農業信息網絡能夠滿足農民的信息需求，使農民、企業、政府能夠獲取充分、有效的信息。而且能為與社會各界力量合作提出可行的策略，特別要重視與通信運營企業和廣播電視傳媒等企業的合作，將會為降低農業信息網絡建設的成本，提高服務水平，開展多渠道、多層次、多形式的農業信息服務起到促進作用。

(三)重視農業經濟管理信息化建設和農民培訓

首先，應加強對農民的培養和培訓，在培訓過程中提高農村勞動者的素質，從而促進農村信息教育的普及。通過培訓農業生產經營者，能夠提高其科技素質，提高信息化意識。其次，壯大農業信息服務團隊，并且不斷提高信息服務人員素質，可以通過逐級培訓和在線培訓等形式，加強對各級信息服務人員的崗位培訓。可以通過建立一個強大的農業信息化專家團隊，培養一些既懂信息技術又懂農業生產經營管理的復合型人才，也可以嘗試出臺一些優惠政策吸引高科技人才來參與研制開發農業信息技術，為建設農業信息化提供智力支持與幫助。

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關鍵詞：小產權房；城鄉二元土地制度；房價；利益

一、小產權房問題的現狀

小產權房產生于20世紀90年代初，到了90年代中后期，由于價格比較低，越來越受到人們的關注，購買的人群逐年增多，久而久之，全國許多城市的“小產權房”已經頗具規模。

針對“小產權房”問題，從1999至2008年，國務院、國土資源部對于其的態度是十分明確的，強調對于處理“小產權房”問題，要求各地堅決制止，依法嚴肅查處。但是，小產權房的發展勢頭依舊迅猛，目前的小產權房規模是如此龐大，存在著很多問題：一是無法取得國家頒發的合法產權證，難以上市交易，一旦發生糾紛或遇到征地、拆遷等情況，購房者的權益從根本上無法得到保障；二是開發缺乏統一、有效的管理和監督，基本上處于無序狀態，配套設施和公用設施不健全，甚至房屋質量得不到保障；三是物業管理混亂，多數小產權房項目物業管理并非由專業物業公司承擔，因此缺乏專業的管理，服務質量差，違法收費和治理混亂等嚴重問題。而且在我國現行的法律制度下，“小產權房”尚處于法律的灰色地帶，根據相關法律規定，“小產權房”的開發建設、市場銷售沒有法律依據。面對全國大量存在、屢禁不止的“小產權房”，如何解決這個問題，不僅關乎民權民生，也是社會經濟穩定發展的關鍵之所在。

二、小產權房問題成因分析

（一）制度成因分析

我國現行土地制度受“城鄉二元制”經濟結構的深刻影響，土地所有制分為國家所有制和集體所有制。從我國現行法律規定看，集體土地的所有權和使用權是不完整的。在農村，無論農村集體組織還是農民個人，根據目前土地法律、法規、政策規定，農村集體土地限制性流轉，不允許集體土地自發進入市場，只有依法征為國有出讓的土地，給有資質的房地產開發企業才能進行房地產開發建設，而集體經濟組織只能獲得少量的征地補償費，從政策上就剝奪了集體經濟組織獲取更大的利潤空間的權利。這不僅導致農村土地分配關系不穩定，也影響到農民對未來土地收入預期的穩定性，妨礙了農民對土地的長期投入，從一定程度上損害了農民的利益，因此，為從自己的土地上獲取更大的經濟收入，集體經濟組織在利益驅動下而鋌而走險開發“小產權房”。

（二）利益成因分析

目前房地產仍舊是最賺錢的行業之一，正是因為高利潤回報，許多產能過剩的央企，憑著自身擁有較多的政府資源，在融資方面成本也較低，而且可以拿到較好的地塊和項目的優勢，大肆進軍房地產業。集體土地所有者在懂得了政府通過土地儲備低價征收農民集體土地大力發展城市建設，賺取土地出讓金等第二財政收益，而大小開發商進軍房地產業賺取高額利潤之后，集體土地所有者也開始復制這種賺錢的模式，利用自有的土地資本獲得利益，而且還滿足了本村舊房改造。

小產權房的利益既得者除了開發商，當然還有當地鄉村政府和村民。小產權房的銷售明顯的增加了村民的收入，也為鄉政府帶來了巨大的財政收益。在利益的驅使下，開發商、當地政府和農民就為了共同的不斷追求利益的目的，建造了沒有合法產權的小產權房。

（三）房價成因分析

小產權房之所以熱銷主要在于它非常便宜，其價格一般只有同等商品房價格的40～60%，這樣的價格對買不起商品房的普通市民而言，具有極大的吸引力。而商品房價格之所以一路飚升、居高不下，高昂的土地價格是其非常重要的原因。國務院發展研究中心的一份報告顯示，2000年到2004年間土地價格超過50%的上漲是造成房價上漲的主要動因。由于商品房價格不斷上漲，而土地價格又在房地產開發成本中占有較大比重，開發商為降低成本，獲取高額的利潤，便逐漸將住宅開發項目延伸到農村集體所有的土地上。而城市居民也正因為在城市中心區買不起商品房，才去買沒有法律保障的小產權房。這些也正是目前小產權房越來越多的最直接的原因。同時，政府經濟適用房、廉租房的建設始終無法滿足市場需求，才使得越來越多的人仍然堅持購買小產權房。

（四）立法成因分析

我國《土地管理法》對國有土地和集體土地的利用和管理都作出了相關規定。然而對于兩種土地上所建造的房產，卻并沒有比較明確的規定。近年來，國家相繼頒布了《城市房地產管理法》以及配套的相關規章來規范城市房地產市場，但其中的規定對于在農村集體土地上開發的房地產是不適用的，也就造成農村房屋開發建設規范的空白。而對于農村集體土地上的房產如何認定和管理到現在也沒有確切的法律依據。2008年l月1日起新實行的《中華人民共和國城鄉規劃法》是指導農民宅基地規劃的專門法，其雖將城鄉納入一體規劃，但卻因集體土地法規體系的缺失而使該法的實施為集體土地使用權流轉、鄉鎮企業建設用地、宅基地、小產權房等問題的產生提供了巨大的灰色運轉空間。也正是由于我國目前對小產權房的處理和解決方法，在相關法律規范中無法明確找到，才使得小產權房普遍存在時大眾處于一種迷茫的態度，因此，我國對于此問題在立法上的缺失極大助長了購買和有意購買小產權房的人“法不責眾”的態度，進而造成了小產權房屢禁不止的現象。

三、小產權房問題解決途徑之探討

（一）完善我國城鄉二元土地制度

由于小產權房出現的根源是我國現行的城鄉二元化土地制度，而我國現行的政策制度已嚴重不能滿足時代的發展，農民無法自由處分自己財產，政府對農地轉用進行嚴格的限制，也就出現了違法的小產權房問題，所以，解決此問題的根本途徑可以是，一方面深入進行土地產權變革，賦予農村土地完整的產權。當然產權變革不能一蹴而就，現階段還需要政府加強農村土地管理制度，首先，糧食安全關系到國家根基，嚴格禁止占用耕地搞住宅開發建設，對使用耕地進行交易行為應進行嚴懲；相反，對那些符合土地規劃的小產權房，在補辦相關手續、補交相關費用之后可以適當考慮給予正式產權。比如，可以考慮改變這部分土地的性質，由國家和集體組織進行協商，保留這部分房屋，然后由這部分小產權的屋主交納相應的入地出讓金從而獲得房屋的所有權。另一方面，建立以市場和產權為主導的土地制度，這樣不但可以改變因土地征用而低價獲取土地造成土地資源浪費的情況，增加了城市擴張和土地使用的成本，還間接對耕地起了一定的保護作用。黨的十七屆三中全會特別提出，逐步建立城鄉統一的建設用地市場，允許農民通過多種方式依法參與開發經營農村集體土地并保障農民合法權益，為農民合理融資提供有效途徑。此決定無疑對解決小產權房問題提供強有力的政策支持。而小產權房問題解決的關鍵就是小產權房的開發建設能否得到有關部門的批準。

（二）區分治理小產權房

1、區分集體建設用地和農用地上的小產權房

對于在集體建設用地上開發建設的小產權房，由于并沒有改變建設用地的用途，而且為了避免社會資源的浪費和維護社會的穩定性，我認為在治理這類的小產權房時應當考慮效率原則，盡量減少對此類小產權房的拆除比例以達到其效用最大化。

對于己經建成等待出售的，不符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的小產權房，在對其實施且不會導致更大損失的情況下，應當予以無條件拆除。

對于已經建成等待出售的，符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的小產權房，可以將其所占用的農村集體建設用地劃歸該農村集體組織作為該集體組織預先申請和預先使用的宅基地，即如果在一定年限內該集體組織申請增加宅基地，就首先用這部分小產權房的用地折抵。而對于一些無法利用宅基地折抵的占地規模過大的小產權房，對于符合設計、施工相關標準又不宜完全拆除的，可以轉為經濟適用房、廉租房等保障性住房；對于不符合設計、施工相關標準的則應當無條件拆除。對于正在籌備或正在進行開發建設中的小產權房，如果無條件拆除不會導致更大的損失，應當無條件拆除。對于己經出售且符合土地利用總體規劃的小產權房，若購買者屬于高收入群體且購買小產權房出于投資目的，則應當要求其以一定的條件轉讓；如果屬于自住型小產權房，且購買者屬于中低收入群體，則可以考慮在補辦手續、補交相關費用后將其轉化為經濟適用房、廉租房等保障性住房。

我國人口眾多，糧食需求量大，我國的糧食問題更是日益凸顯，耕地保護政策已經上升我國的基本國策。因此，基本農田無論如何都不能改變其用途，建設在耕地和基本農田上的小產權房應當一律予以無條件拆除。

2、區分治理不同建設階段的小產權房

對已經開發而尚未建成的小產權房，由于其還沒有真正開始建設，還未產生較大的社會成本，對于這種情形可以直接確認違法，嚴格要求停工停建，恢復土地的本來用途。

對于已經建成但尚未出售的小產權房，如果存在嚴重的瑕疵，例如有危及人身安全的安全隱患的，或者完全不符合土地利用規劃的，應當直接確認為違法，直接拆除，恢復土地的本來用途。對于符合土地利用規劃、城鎮規劃，在這種情況下國家可以對這片土行依法征收，將其轉化為國有土地，繼續進行房屋建設，對于已建成的房屋作為保障性住房，如廉租房、經濟適用房使用，滿足城市中低收入群體的購房需求。建成的房屋性質也應當定性為合法的房屋，由國家房屋管理部門頒發相應的產權證書。

對于已經建成并已經出售的小產權房，就需要考慮到城市中低收入群體的生存利益，應當盡量予以性質轉化是比較合理的。但是如果己經建成的小產權房質量上存在嚴重的瑕疵或完全不符合土地利用規劃，應當直接確認為違法，直接拆除，恢復土地的本來用途。房屋質量達標符合土地利用規劃、城鎮規劃，在這種情況下國家可以對這片土地進行依法征收，將其轉化為國有土地，對于己建成的房屋可以作為保障性住房，如廉租房、經濟適用房使用。建成的房屋性質也應當定性為合法房屋，由國家房屋管理部門頒發相應的產權證書，但是要求購房者是屬于城市中低收入階層。如果房主不是屬于中低收入階層的，應當要求其在一定時間內按照廉租房、經濟適用房的價格轉讓給中低收入階層符合購買保障性住房條件的購買者。

（三）完善相關的配套設施制度

就目前來說，要想從根本上小產權房問題是很難完成的，這涉及到方方面面的關系和利益的平衡，因此在根本解決我國小產權房問題之前就需要一些過渡性的或者保障性的措施來這些實際居住和使用小產權房的人及其他因現在的高房價也想購買小產權房的人的利益。其中完善相關的配套設施是很重要的措施。

政府要加強對農村社會保障和公共服務的投入，進一步擴大農村醫療、養老等基本保險的實施范圍和深度，逐步實現農村社會保障和城市社會保障的制度對接，逐步縮小城鄉保障的差別，將農民從單一的土地保險中解脫出來，擴大其爭取其自身的方式，使之真正成為能在市場競爭中充分發揮作用的勞動力資源要素。同時政府要進一步深化住房保障制度的執行，擴大保障制度的實施面，真正為住房困難的低收入群體解決涉及民生的實際問題。

（四）相關立法的完善

我國目前的法律規定了集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但對于違規建造、交易農村小產權房行為有怎樣的法律定性及承擔怎樣的法律責任仍然沒有明確的規定。因此當前最緊要的是健全房地產相關的立法，明確小產權房是違法行為并且在法律中規定建造、交易小產權房的違法性，明確違規操作雙方主體的法律責任形式，根據危害程度的不同分別給予讓違法者承擔不同的責任。從立法監督的環節上鏟斷小產權房的交易可能。

應當加快房地產市場監管立法，對房地產市場的市場準入、信息公開、金融風險等實施嚴格的監管，增強相關處罰規則的強制力和約束力。通過市場監管嚴格查處房地產市場上相關違法違規和權錢交易的違法行為，推進房地產市場誠信體系建設，通過推行誠信激勵制度和不良信息披露制度，充分發揮法律的評價、激勵和懲戒作用，進一步完善政務公開，促進權力規范透明運行。

四、結語

綜上所述，我國小產權房的現狀存在著很多問題，從制度到立法方面都還不完善，本文從若干方面提出了一些解決對策，但是還有許多問題亟待討論和解決。

參考文獻：

（1）朱偉明，于志欣：《小產權房問題成因及解決研究》，中國住宅設施，2011年第7期。

（2）運文靜：《“小產權房”法律政策問題研究》，商業文化，2011年4月。