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篇(1)

第一條、為確立我省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律地位，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和合同各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，根據(jù)《福建省經(jīng)紀(jì)人管理?xiàng)l例》、國家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條、本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，是指為房地產(chǎn)開發(fā)、買賣、租賃、抵押、置（互）換、評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作和房屋維修服務(wù)等房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的當(dāng)事人有償提供居間、行紀(jì)、等中介活動(dòng)。

本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本辦法審批成立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的單位和個(gè)人。

第三條、縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依法對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行監(jiān)督管理。其主要職責(zé)是：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的注冊(cè)登記；

（二）依法保護(hù)合法經(jīng)營，會(huì)同房地產(chǎn)管理部門查處違法經(jīng)營；

（三）依照法律規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同進(jìn)行監(jiān)督管理；

（四）會(huì)同房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自律組織的工作；

（五）協(xié)同房地產(chǎn)管理部門認(rèn)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格。

縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行業(yè)管理。其主要職責(zé)是：

（一）制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行；

（二）會(huì)同工商行政管理部門認(rèn)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格；

（三）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)培訓(xùn)；

（四）指導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，協(xié)同工商行政管理部門查處違法經(jīng)營。

第四條、經(jīng)紀(jì)人依照本辦法進(jìn)行的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)受法律保護(hù)。經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，遵循自愿、公平、平等互利、誠實(shí)信用原則。

第五條、本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二章、申辦條件

第六條、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員必須經(jīng)過考試合格并取得省建委、省工商局核發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的培訓(xùn)和考核工作，由省建委、省工商局組織或其委托的單位組織實(shí)施。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》實(shí)行定期考核制度，具體辦法另行制定。

第七條、申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的，應(yīng)具備以下條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）具有高中以上文化程度；

（三）有兩年以上從事房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，具有一定的法律知識(shí)和房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)；

（四）前3年內(nèi)沒有犯罪或經(jīng)濟(jì)違法行為。

國家和省規(guī)定不允許兼職的人員不得申請(qǐng)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》。

第八條、設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）有固定的業(yè)務(wù)場(chǎng)所；

（二）注冊(cè)資本或登記資金數(shù)額不少于人民幣10萬元；

（三）有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的專職人員；

（四）有健全的管理機(jī)構(gòu)、章程和財(cái)務(wù)制度；

（五）合伙人之間有書面合伙協(xié)議。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所可以從事除包銷房地產(chǎn)以外的各項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)。

第九條、設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和固定的業(yè)務(wù)場(chǎng)所；

（二）注冊(cè)資本不少于人民幣30萬元；

（三）有5名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的專職人員；

（四）《公司法》規(guī)定的其他條件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從事房地產(chǎn)包銷業(yè)務(wù)的，其注冊(cè)資本不得少于人民幣300萬元。

第十條、個(gè)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備以下條件：

（一）有固定的業(yè)務(wù)場(chǎng)所；

（二）取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》；

（三）登記資金數(shù)額不少于人民幣3萬元。

個(gè)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能從事房地產(chǎn)居間、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的專職人員，申請(qǐng)?jiān)谄錉I業(yè)范圍中增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)報(bào)原辦理工商登記的工商行政管理部門和同級(jí)房地產(chǎn)管理部門同意后，由工商行政管理部門辦理變更登記。

第三章、經(jīng)紀(jì)管理

第十二條、申辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的，應(yīng)持本辦法第八條或第九條規(guī)定的相應(yīng)材料，向工商行政管理部門提出申請(qǐng)，同時(shí)抄報(bào)同級(jí)房地產(chǎn)管理部門，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門出具審查意見后，工商行政管理部門予以辦理注冊(cè)登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織在領(lǐng)取到營業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門備案。

取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的個(gè)人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，必須到工商行政管理部門申辦營業(yè)執(zhí)照后，方可開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第十三條、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的有效期為兩年。持證人必須于有效期屆滿前2個(gè)月，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門或工商行政管理部門領(lǐng)取由省建委與省工商行政管理局共同制發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)情況登記表》，按有關(guān)要求如實(shí)填寫，并由其所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織簽署意見并加蓋公章后，報(bào)省建委（或其授權(quán)部門）省工商行政管理局（或其授權(quán)部門）審核。審核通過的，由省建委和省工商行政管理局為其換發(fā)新證，未換發(fā)新證的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

第十四條、在外省已取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的人員來我省依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，必須到省建委、省工商局辦理備案手續(xù)；要獨(dú)立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，按本辦法第十二條規(guī)定辦理。

第十五條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中享有以下權(quán)利：

（一）依法收集、利用房地產(chǎn)商業(yè)信息；

（二）要求委托方提供真實(shí)的相關(guān)材料；

（三）完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后按照規(guī)定或者約定獲取傭金或者要求支付經(jīng)紀(jì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

第十六條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定；

（二）遵守自愿、公平、誠實(shí)信用的職業(yè)道德；

（三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動(dòng)；

（四）如實(shí)介紹房地產(chǎn)交易有關(guān)情況；

（五）按約定為當(dāng)事人保守商業(yè)秘密；

（六）按規(guī)定收取費(fèi)用；

（七）依法繳納稅費(fèi)。

第十七條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為當(dāng)事人提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，應(yīng)當(dāng)使用經(jīng)紀(jì)合同示范文本，應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同30天內(nèi)，將合同副本報(bào)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T備案，接受監(jiān)督管理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)；

（二）提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的要求或者標(biāo)準(zhǔn)；

（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付方式和時(shí)間；

（四）經(jīng)紀(jì)合同的履行期限；

（五）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

（六）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

第十八條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中不得有下列行為：

（一）索取、收受經(jīng)紀(jì)合同以外的酬金或其他服務(wù)，或者利用業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)利益；

（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)紀(jì)人組織執(zhí)業(yè)；

（四）與一方當(dāng)事人惡意串通損害另一方當(dāng)事人利益；

（五）為權(quán)屬不清的房地產(chǎn)和按規(guī)定不準(zhǔn)買賣或交換的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)；

（六）兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受與所在單位有競(jìng)爭關(guān)系的當(dāng)事人委托，促成交易；

（七）違反法律、法規(guī)、規(guī)章的其他行為。

第十九條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)未能達(dá)到合同中經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)不收取或減少費(fèi)用，但由委托人自身的責(zé)任造成的除外。

第二十條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，必須公正、誠實(shí)，嚴(yán)禁弄虛作假、收受賄賂，損害當(dāng)事人合法權(quán)益。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反合同造成當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)損失的，除償付違約金外，還應(yīng)對(duì)造成的損失進(jìn)行賠償。

第二十一條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)自行回避，委托人有權(quán)要求回避。

第二十二條、工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)督管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)接受監(jiān)督檢查，提供檢查所需的文件、帳簿、報(bào)表和其他有關(guān)材料。

第二十三條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的費(fèi)用按閩價(jià)〔1997〕房字41號(hào)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取。

第二十四條、開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)設(shè)立財(cái)務(wù)帳簿，載明開展業(yè)務(wù)所支出的費(fèi)用、收取的服務(wù)費(fèi)以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)載明的其他內(nèi)容。收費(fèi)應(yīng)開具國家統(tǒng)一的收費(fèi)票據(jù)，經(jīng)營所得應(yīng)依法納稅。

第二十五條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（含兼營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的開發(fā)企業(yè)）歇業(yè)或因其他原因停止經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)向工商行政管理部門辦理歇業(yè)或注銷登記手續(xù)，并報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

第二十六條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，有違反《福建省經(jīng)紀(jì)人條例》、國家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)定》行為的，按《福建省經(jīng)紀(jì)人條例》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定處理。

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介服務(wù)合同；居間合同；委托合同；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-02

一、問題的提出

2008年4月1日起實(shí)施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，將此類糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，在服務(wù)合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估合同糾紛列為獨(dú)立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)合同案件時(shí)，立案時(shí)就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對(duì)合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問題實(shí)際上是一個(gè)關(guān)于合同性質(zhì)的問題。

本文認(rèn)為，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)已經(jīng)多元化，遠(yuǎn)不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對(duì)所有房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定及責(zé)任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的復(fù)雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛，在審理時(shí)再根據(jù)合同內(nèi)容確定應(yīng)當(dāng)適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實(shí)不符

據(jù)筆者的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買賣過程中，中介服務(wù)的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買方主動(dòng)提請(qǐng)媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請(qǐng)求提供中介服務(wù)。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會(huì)派工作人員現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的情況，登記造冊(cè)，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購房意向人向中介方表明購房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購房意向人的條件，推薦合適房源。在和購房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購房意向人現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的實(shí)際情況。4.購房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點(diǎn)在現(xiàn)有市場(chǎng)狀況下作用有限）。5.購房意向人對(duì)于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購房意向人（買方）和賣方見面，進(jìn)一步協(xié)商交易條件，達(dá)成一致意見后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務(wù)合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買賣雙方一般會(huì)委托中介方根據(jù)其簽署的書面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購房款的，如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過程中，中介方單獨(dú)或者和按揭公司一道進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估等業(yè)務(wù)。8.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方指導(dǎo)并協(xié)助辦理房屋買賣的過戶手續(xù)，有些中介方甚至代買方繳納稅費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)過戶等延伸服務(wù)。9.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務(wù)流程中，第四至九項(xiàng)乃中介方應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，也就是中介方的義務(wù)。需要特別指出的是，購房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務(wù)內(nèi)容千差萬別，不是每個(gè)房屋中介服務(wù)合同中，中介方的義務(wù)都包括上述第三至九項(xiàng)內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買賣中介服務(wù)合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務(wù)僅涉及前述第三、四、五項(xiàng)的中介服務(wù)合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同；另一類是中介方的義務(wù)除三、四、五項(xiàng)外，還涉及第六至九項(xiàng)中一項(xiàng)或幾項(xiàng)義務(wù)內(nèi)容的中介服務(wù)合同，本文稱之為促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同。

我國合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務(wù)就是報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)。居間合同雙方當(dāng)事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務(wù)即全部履行，居間人除負(fù)有附隨義務(wù)如保密義務(wù)以外，不再負(fù)有任何義務(wù)。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同屬于居間合同無疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，其性質(zhì)顯然不能簡單地確定為居間合同了。并且，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個(gè)房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當(dāng)事人根據(jù)居間合同的法理來承擔(dān)舉證責(zé)任，要求當(dāng)事人按照居間合同的法律來和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個(gè)案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務(wù)散見于各個(gè)條款，共有五項(xiàng)：原告提供的服務(wù)事項(xiàng)包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見證房屋交付等。關(guān)于中介服務(wù)費(fèi)的給付條款約定按編號(hào)為某某號(hào)確認(rèn)書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書》，被告同意向原告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現(xiàn)場(chǎng)查看房屋后，對(duì)房屋格局、價(jià)格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書》并通知了原告。原告認(rèn)為其居間義務(wù)已經(jīng)履行，被告應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審法院立案時(shí)將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務(wù)買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應(yīng)當(dāng)勝訴。因?yàn)樵娲_實(shí)促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務(wù)，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務(wù)的時(shí)候，不能要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。我國合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。居間僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)樗擞喖s充當(dāng)媒介，其服務(wù)范圍有限；而委托則是為他人處理事務(wù)，至于事務(wù)的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說居間合同實(shí)際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務(wù)法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項(xiàng)。）在日本商法，通說為準(zhǔn)委任契約。史尚寬先生認(rèn)為：在雙務(wù)的居間契約，即居間人負(fù)擔(dān)盡力義務(wù)，同時(shí)委任人對(duì)于契約之成立付支付報(bào)酬之義務(wù)時(shí)，為準(zhǔn)委任契約，唯于契約不成立時(shí)不得請(qǐng)求支付報(bào)酬之點(diǎn)，與委任有異。在臺(tái)灣民法中，居間契約雖然應(yīng)解釋為獨(dú)立的無名契約，惟在雙務(wù)的居間契約，則可認(rèn)為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負(fù)有為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者媒介訂約之事實(shí)行為之義務(wù)時(shí)，則兼有委任契約之性質(zhì)。

但是，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨(dú)立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除條件、報(bào)酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認(rèn)為：居間之報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，僅要求提供訂約之機(jī)會(huì)即可；而媒介訂約“不但報(bào)告訂約之機(jī)會(huì)，更應(yīng)周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀(jì)有異。蓋無論直接或?yàn)殚g接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人。”意大利民法典第1754條則規(guī)定，居間人是與當(dāng)事人中的任何一方又沒有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動(dòng)中。”可見，依其規(guī)定，居間任務(wù)完成后（當(dāng)事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認(rèn)的是，房屋買賣中介服務(wù)合同中，也確實(shí)存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當(dāng)。

四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種包含居間和等多重服務(wù)事項(xiàng)的行為。當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)不能簡單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項(xiàng)做個(gè)案分析。正如林誠二先生所言：民間慣行之不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)所服務(wù)之范圍，實(shí)際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務(wù)，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條將其稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。但是，建設(shè)部頒布的另一個(gè)規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的規(guī)定沒有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)與委托人簽訂的書面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同了，因?yàn)樵撧k法第十六條對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫蛇添足。

本文認(rèn)為：要求簽署兩份合同不符合實(shí)際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為規(guī)則時(shí)，不能將尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應(yīng)當(dāng)將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)競(jìng)爭越來越激烈，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務(wù)。一般人在和中介機(jī)構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務(wù)合同時(shí)，都是根據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務(wù)條款隱含其中。如果再強(qiáng)求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務(wù)合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個(gè)條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（居間合同），那幾個(gè)條款構(gòu)成其他合同？這個(gè)其他合同又如何稱呼？現(xiàn)實(shí)生活中的代辦貸款義務(wù)中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當(dāng)事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個(gè)居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只不過是和和買賣雙方溝通，指導(dǎo)其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)的，必須要對(duì)其委托行為進(jìn)行公證，受托人必須向登記機(jī)構(gòu)出具經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的授權(quán)委托書。

而且，在沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復(fù)雜的合同糾紛之實(shí)質(zhì)爭議和應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，并不合理。因?yàn)樵陉P(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的糾紛中，在開庭審理之前，無論是中介方還是買方或賣方，對(duì)其權(quán)利義務(wù)并不是十分確定，對(duì)其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請(qǐng)求在開庭時(shí)還可以變更。在這種情況下，在立案的時(shí)候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔(dān)舉證責(zé)任，甚至據(jù)此要求當(dāng)事人修改其訴訟請(qǐng)求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個(gè)獨(dú)立的案由。其名稱可以稱之為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實(shí)際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務(wù)型的房屋買賣中介服務(wù)合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號(hào)民事判決書。

參考文獻(xiàn)：

[1]史尚寬，著.債法各論.中國政法大學(xué)出版社，2000.

篇(3)

通過開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)專項(xiàng)治理活動(dòng)，有效遏制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的違法違規(guī)行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，營造公平競(jìng)爭、誠實(shí)守信、規(guī)范經(jīng)營的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)環(huán)境。

二、專項(xiàng)治理職責(zé)及工作重點(diǎn)

房管部門、工商行政管理部門按照各自職責(zé)，依法查處有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為；發(fā)現(xiàn)重大或疑難案件，二部門應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)作，組織開展聯(lián)合查處。

(一)房管部門依法重點(diǎn)查處下列行為：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證、經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證、經(jīng)紀(jì)人上崗證等人員從事房屋經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；

2、未經(jīng)委托人書面同意擅自房源信息、虛假房源信息，或者惡意搶占房源信息的；

3、誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為；

4、違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，為不符合安全、防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)以及低價(jià)收進(jìn)高價(jià)租出賺取差價(jià)的行為；

5、未履行書面告知義務(wù)，強(qiáng)制提供代辦貸款、擔(dān)保服務(wù)并額外收取費(fèi)用的行為；

6、泄露、出售或不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息，謀求不正當(dāng)利益的行為；

7、未在經(jīng)營場(chǎng)所公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書復(fù)印件的；

8、虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為；

9、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)占用、挪用或者拖延支付客戶資金的；

10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)偽造、涂改交易文件和憑證的；

(二)工商行政管理部門依法重點(diǎn)查處下列行為：

11、未取得工商營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；

12、超越經(jīng)核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；

13、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)紀(jì)的商品或者服務(wù)作引人誤解的虛假宣傳；

14、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用合同格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的。

三、工作步驟

（一）制定實(shí)施方案階段（2013年8月中旬）

縣房管局聯(lián)合工商行政管理局根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理的通知》和《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局集中開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理的通知》的要求，結(jié)合我縣房地產(chǎn)中介市場(chǎng)實(shí)際，制定專項(xiàng)治理的具體實(shí)施方案，組織動(dòng)員部署。

（二）組織實(shí)施階段（2013年8月下旬至9月上旬）

1.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自查自糾階段（2013年8月22至8月26日）

縣房管局、工商局密切配合，組織房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)照專項(xiàng)治理的主要內(nèi)容進(jìn)行自查，對(duì)自查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改，并向縣房管局報(bào)告自查及整改結(jié)果。同時(shí)，縣房管局對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員情況進(jìn)行調(diào)查摸底，建立臺(tái)賬。

2.組織開展全面檢查（2013年8月27日至9月10日）

縣房管局、工商行政管理局聯(lián)合組成檢查組，通過現(xiàn)場(chǎng)巡查、合同抽查、投訴處理等方式，對(duì)我縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為進(jìn)行全面檢查和治理，依法接受舉報(bào)，查處違法違規(guī)行為，并曝光典型案例。

（三）上級(jí)主管部門檢查督導(dǎo)階段（2013年9月上旬至10月下旬）

1.省級(jí)主管部門組織檢查。9月，省住建廳、省工商局對(duì)專項(xiàng)治理工作開展情況進(jìn)行檢查。

2.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局督導(dǎo)。10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局組成督導(dǎo)組，對(duì)各地專項(xiàng)治理工作進(jìn)行調(diào)研和督導(dǎo)。公開曝光一批違法違規(guī)企業(yè)，并依法嚴(yán)肅處理。

（四）總結(jié)鞏固階段（2013年11月）

認(rèn)真總結(jié)專項(xiàng)治理工作，制定和完善相關(guān)政策制度，建立健全長效管理機(jī)制。

四、專項(xiàng)治理要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理，是深入貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的具體措施，對(duì)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。縣房管局和縣工商行政管理局聯(lián)合成立房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步落實(shí)組織領(lǐng)導(dǎo)工作職責(zé)。加強(qiáng)部門協(xié)作配合，建立信息共享、聯(lián)動(dòng)查處的工作機(jī)制，確保專項(xiàng)治理工作的有序推進(jìn)，務(wù)求取得實(shí)效。

（二）突出工作重點(diǎn)。采取重點(diǎn)檢查和隨機(jī)抽查的方法，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查。對(duì)存在違法違規(guī)行為，群眾舉報(bào)投訴的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員要進(jìn)行重點(diǎn)檢查。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)登記管理，依法嚴(yán)肅查處未經(jīng)登記從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或者代辦虛假證明材料、不履行必要告知義務(wù)等違法違規(guī)行為；二要實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格制度。從事輔助工作的人員，由縣房管局、縣工商行政管理局聯(lián)合組織培訓(xùn)，建立實(shí)名登記制度，掛牌上崗；三要啟動(dòng)實(shí)行存量房交易網(wǎng)上簽約備案制度。對(duì)于違規(guī)操作網(wǎng)簽，給客戶造成損失的，要嚴(yán)肅查處，暫停機(jī)構(gòu)使用網(wǎng)簽；四要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員信用檔案，完整、及時(shí)將相關(guān)信息向社會(huì)公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇，并將相關(guān)情況通報(bào)物價(jià)、人社等部門。

（三）加強(qiáng)查處力度。對(duì)存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，要加大查處力度，責(zé)令限期改正，記入信用檔案，對(duì)不改正或情節(jié)嚴(yán)重的，可取消機(jī)構(gòu)網(wǎng)上簽約資格，處以罰款，并將有關(guān)情況通報(bào)市房管、工商、物價(jià)、稅務(wù)等部門。對(duì)影響惡劣、社會(huì)影響強(qiáng)烈的典型案件要予以曝光。

篇(4)

1月中旬，住建部要求去年末房價(jià)上漲過快的城市出臺(tái)限購令細(xì)則，否則“就約談”。與2010年“限購”的16個(gè)城市不同的是，此次主要針對(duì)二、三線城市。

就在大家熱議“限購令”的調(diào)控效果時(shí)，住建部、發(fā)改委、人保部三部委聯(lián)合出臺(tái)將于4月1日起實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，以規(guī)范中介行業(yè)“吃差價(jià)”等行為。緊接著，“國八條”出人意料的突襲樓市。就在“國八條”出臺(tái)后的第二天，又傳來了上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的消息……

這是2010年以來，我國政府出臺(tái)的第三輪樓市調(diào)控政策。相比前一次、被稱為“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控政策的“國十條”，此番連出“重拳”再次驗(yàn)證了“沒有最嚴(yán)、只有更嚴(yán)”的調(diào)控趨勢(shì)。

限購劍指二三線城市

無論是住建部的“不限購，就約談”的要求，還是“國八條”都把矛頭直指房價(jià)上漲過快的二三線城市。這使得去年底肇始于北京的樓市“限購令”逐漸往二三線城市蔓延，第三次“限購令”大潮來襲。

年初至今，蘭州、金華永康、太原、鄭州、武漢、昆明、南昌、濟(jì)南、合肥等二、三線城市已相繼出臺(tái)“限購令”細(xì)則，再加上此前16個(gè)限購城市，北京、深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京、三亞、天津、海口、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山，全國出臺(tái)“限購令”的市縣已達(dá)到25個(gè)。

在“國八條”中，最嚴(yán)厲的是“限購令”：其一，限購目標(biāo)更廣大，前期的限購令，側(cè)重于新購，忽視存量房，而此次的限購，將存量房也計(jì)算入內(nèi)，對(duì)本地戶籍家庭，擁有2套或以上住宅的，將停止向其售房，而對(duì)于擁有1套或以上的非本地戶籍家庭，也要停止向其售房，限購目標(biāo)更廣；其二，限購范圍更廣，之前的限購，基本是集中在一線城市，而現(xiàn)在則擴(kuò)展到“房價(jià)上漲較快的城市”，也就是說包括二三線城市。

與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個(gè)家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。而國八條則徹底堵住了再次購房的口子。

按“國八條”的限購標(biāo)準(zhǔn)，全國的限購城市至少將達(dá)到40個(gè)，而且在一定時(shí)期內(nèi)，都要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，這無疑也使得當(dāng)前的一些市場(chǎng)疑問得到了澄清。（中銀國際分析師田世欣認(rèn)為，囊括全部直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高地區(qū)后，預(yù)計(jì)最終出臺(tái)限購令的城市將超過50個(gè)）。

史上最高二套房首付比例

1月26日晚，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。提高二套房貸首付比例、設(shè)定房價(jià)控制目標(biāo)、合理引導(dǎo)住房需求、強(qiáng)化差別化住房信貸政策等一系列措施同時(shí)亮相，即“國八條”，這可以說是近幾年來最嚴(yán)厲的政策組合。無疑將對(duì)于目前的樓市實(shí)施“精確打擊”，并將有效的遏制投機(jī)性購房。

其中，最引人關(guān)注的是對(duì)第二套住房首付比例的“規(guī)定”，堪稱史上“最高二套房首付”。

“新國八條”中的第四條強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。去年9月底的“國五條”曾強(qiáng)調(diào)，“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”。3個(gè)多月后，首付在高位之上再提一成，力度之強(qiáng)實(shí)屬罕見。

此舉將進(jìn)一步提高購房門檻，同時(shí)也將降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，但單從這條政策看，房地產(chǎn)市場(chǎng)所由此產(chǎn)生的波動(dòng)不會(huì)太大。

“稅”字頭上一把劍

稅收政策猶如懸在樓市“頭上”的一把利劍，終于緩緩落下。

“國八條”提出，要調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。

此外，還將加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。

而上海、重慶緊接著公布的房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法，也將重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)投機(jī)客，雖然短期內(nèi)會(huì)造成房價(jià)波動(dòng)，但并不會(huì)對(duì)房價(jià)造成決定性打擊。

其中，上海將對(duì)本地居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%。重慶則將對(duì)主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、高檔房、外地炒房客購第二套房將被征收房產(chǎn)稅，稅率為0.5%-1.2%。兩個(gè)版本的方案如意料中那樣相差很大且稅率溫和，“試點(diǎn)”的意味濃重。

同一天，財(cái)政部、住建部、國稅總局三部門負(fù)責(zé)人表示，條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，將在全國范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅收入的使用問題也得到了明確。房產(chǎn)稅為地方稅，其將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等到民生問題。

整肅房地產(chǎn)中介

在“國八條”落定的前幾天，住建部、發(fā)改委、人保部三部委就聯(lián)合出臺(tái)了將于4月1日起實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。這是我國第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章，它的出臺(tái)或許有更深層次的含義，在房地產(chǎn)系列調(diào)控中，樓市交易、供應(yīng)等環(huán)節(jié)大部分都已涉及，此次規(guī)范整頓中介市場(chǎng)將避免出現(xiàn)部分政策的執(zhí)行力度減弱從而影響調(diào)控效果。

該《辦法》強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)格違法、賺取差價(jià)、不正當(dāng)競(jìng)爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。

篇(5)

關(guān)鍵詞：美國房地產(chǎn)；中美房地產(chǎn)比較；租房；買房；美國物業(yè)管理；房產(chǎn)中介

一、背景

近年來我國的房價(jià)持續(xù)增高，一些小區(qū)物業(yè)管理水平低下，房產(chǎn)中介行業(yè)混亂。這些現(xiàn)象反映我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈還不夠成熟制度仍需完善。為了更深入的分析背后的原因，選取美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行橫向比較，思考國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)改進(jìn)措施。

二、政策比較

從土地所有制上講，美國的土地是允許私有化的，并且土地價(jià)格合理導(dǎo)致房屋價(jià)格低。但是為什么眾多美國人依舊選擇不買房或者是并持有大量房屋進(jìn)行投資？這是因?yàn)樵诿绹I房價(jià)格雖然相對(duì)合理，但是每年都需要根據(jù)不同州的稅率，為持有房屋繳納房產(chǎn)稅和各類保險(xiǎn)。粗略一算每年養(yǎng)房成本包括房產(chǎn)稅率、火災(zāi)保險(xiǎn)、物業(yè)費(fèi)、同源維護(hù)費(fèi)等越合將近1萬美金折合人民幣6萬多元。因此持有多余房產(chǎn)成本較高。此外在美國并不是所有房子都有土地私有權(quán)，聯(lián)排別墅和普通公寓是沒辦法將土地私有化的，美國房屋租賃市場(chǎng)很完善和成熟，人們只在需要置業(yè)時(shí)置業(yè)，此前靠租房居住，因此房屋價(jià)格變動(dòng)并不大。持有房屋并不能帶來意外的投資價(jià)值，反而要每年付高額的養(yǎng)房成本，所以人們對(duì)房屋的買賣更加理性。

在中國土地不能私有化，房地產(chǎn)開發(fā)商使用土地的成本也較高，導(dǎo)致房屋價(jià)格升高，國內(nèi)持有房屋后續(xù)成本較低，并且租賃市場(chǎng)不成熟，政府沒有出臺(tái)有效的措施導(dǎo)致租住房子的時(shí)長不能得到保障，因此人們更傾向于買房。更多人買房導(dǎo)致供需發(fā)生改變，價(jià)格趨于上漲，這時(shí)投資變得有價(jià)值，炒房行為是果也是因，進(jìn)一步推高房價(jià)。

三、開發(fā)商角色、物業(yè)情況比較

美國的房地產(chǎn)流程是專業(yè)化的，開發(fā)商只負(fù)責(zé)開發(fā)房產(chǎn)，銷售轉(zhuǎn)交給專業(yè)的銷售或者中介完成（根據(jù)開發(fā)房屋的規(guī)模），而物業(yè)管理也有專業(yè)的物業(yè)公司。在房屋達(dá)到15%銷售量允許居住后兩年，地產(chǎn)商參與到業(yè)主委員會(huì)，這種行為類似于保修期。此后便徹底淡出物業(yè)管理舞臺(tái)。美國的物業(yè)公司每年都需要由業(yè)主委員會(huì)投票檢驗(yàn)是否需要更換，是市場(chǎng)化的結(jié)果，因此服務(wù)也得到保證。

中國的房地產(chǎn)公司是一條龍服務(wù)。在開發(fā)房地產(chǎn)后，很多房地產(chǎn)公司還需要自行銷售。國內(nèi)的物業(yè)公司有超過70%有房產(chǎn)開發(fā)商背景。開發(fā)商認(rèn)為自有物業(yè)可以更好的貫徹品牌理念。但是由于非市場(chǎng)化，物業(yè)效果并不理想。作為開發(fā)商本身，物業(yè)本身盈利很低或者根本不賺錢，例如金地的自有物業(yè)公司，毛利率甚至達(dá)到負(fù)值。所以冗長的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，專業(yè)性得不到保障，導(dǎo)致開發(fā)商吃力不討好。

四、租房比較

在美國租房方面的法律規(guī)定很多，都可以保障租客的權(quán)益。例如，美國有專門僅用于租住的公寓，該類型公寓不銷售，如果你選擇租住可以租住任意時(shí)長甚至一輩子，居住權(quán)可以得到保障；如果租住的房屋由于業(yè)主決定賣掉，該房屋也不能夠因此為由強(qiáng)行強(qiáng)迫你搬出，否則要進(jìn)行大額賠償；對(duì)于不同的租住意愿的人不可以有不同報(bào)價(jià)否則涉嫌歧視等。另外對(duì)于租客的法律要求也很多，比如不及時(shí)付租金會(huì)上聯(lián)網(wǎng)的名單，比如不能對(duì)房屋進(jìn)行損毀等，在搬出時(shí)還需要付費(fèi)進(jìn)行打掃和清理等，這樣使業(yè)主也較愿意將房屋租出。

而在中國，相關(guān)政策和法律欠缺，無法保證可以一直租住在一個(gè)地點(diǎn)，渴望居住穩(wěn)定的人們不得不轉(zhuǎn)向房屋買賣。而與此同時(shí)租出的房屋經(jīng)常受到租戶的損毀，一些長租房更是千瘡百孔。導(dǎo)致很多業(yè)主不愿意將房屋租出或者將損壞計(jì)入成本提價(jià)租出，使租房市場(chǎng)惡性循環(huán)。

五、買賣二手房屋比較

在美國僅有15%左右房屋是新房，而新房在銷售達(dá)到15%房屋量以后政府才承認(rèn)買賣關(guān)系，允許居住。因此可以得知美國的二手房買賣市場(chǎng)非常繁榮。提到二手房市場(chǎng)就不得不提到房屋中介。首先房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)需要嚴(yán)格考核，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人采取傭金制，并且更加職業(yè)化。在美國如果買房子不找房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幾乎舉步維艱，因?yàn)槊绹姆慨a(chǎn)完整信息在MLS系統(tǒng)上，這個(gè)系統(tǒng)只有執(zhí)業(yè)者可以查看，并不提供給消費(fèi)者。在看房時(shí)，經(jīng)紀(jì)人可以使用萬能鑰匙打開代售房屋門前的公共鑰匙盒子安排看房。另外，在美國，連買賣房屋討價(jià)還價(jià)都需要落實(shí)在紙面上闡述原因，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以幫助處理各種法律文件（美國是契約制，沒有中國的房產(chǎn)證，整個(gè)買賣流程即使不聘請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人還是需要律師），以及房屋檢查等一系列非專業(yè)人員不能解決的手續(xù)。美國一筆二手房交易同時(shí)存在買方經(jīng)紀(jì)人和賣方經(jīng)紀(jì)人，各自代表各方利益，難以串通。值得一提的是，美國的房屋買賣采取獨(dú)家制度，也就是業(yè)主委托給A進(jìn)行銷售，即使B最終銷售了房子，傭金也是A獲取。因此同行之間是競(jìng)爭合作的關(guān)系。當(dāng)然也存在多家的情況，但是這種情況會(huì)影響良性競(jìng)爭，因此并不允許將完整信息錄入MLS系統(tǒng)不方便買方獲取信息，加大出售難度，所以人們并不傾向這樣做。在信息獲取方面，房源信息的提供人是可以獲得分成的，這樣保證信息收集的積極性。

而中國的房產(chǎn)中介并不如美國專業(yè)，中介的角色基本還是提供信息的層面上。買賣價(jià)格也并不像美國透明。往往中介既承擔(dān)買方經(jīng)紀(jì)人和賣方經(jīng)紀(jì)人角色，很難說代表誰的利益。而在信息共享上，中國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的獲取信息成本非常之高，獲取房源信息成為關(guān)鍵因素。我國沒有美國從業(yè)者共享的MLS系統(tǒng)，各家各自為戰(zhàn)。同一套房源可能出現(xiàn)在不同的房屋中介。最終誰能銷售出去誰才能得到最后的傭金，這導(dǎo)致獲得信息的成本很高。同行之間是單純競(jìng)爭關(guān)系，而不像美國是合作競(jìng)爭關(guān)系。另外執(zhí)業(yè)資格和協(xié)會(huì)管理上我國也并不像美國有嚴(yán)格的規(guī)定和管理，因此二手房買賣市場(chǎng)較亂，價(jià)格不透明，糾紛不斷。

六、政策建議

通過以上四個(gè)層面上的橫向比較有如下政策建議：1）我國應(yīng)該完善租房管理辦法和長租的政策，使租房者可以安居樂業(yè)。2）房地產(chǎn)開發(fā)商可以業(yè)務(wù)精益化不必一條龍服務(wù)，以使上下游產(chǎn)業(yè)更蓬勃專業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟。3）相關(guān)部門可以借鑒美國的房地產(chǎn)中介管理辦法和MLS信息系統(tǒng)，嚴(yán)格執(zhí)業(yè)制度，促使協(xié)會(huì)發(fā)揮更重要的作用，使中介更加規(guī)范、職業(yè)，走合作競(jìng)爭的路線。這樣不僅保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，另外對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)人的所得也可以得到保護(hù)，競(jìng)爭更加良性發(fā)展，資源的無為消耗降低。（作者單位：北京物資學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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[2] 《美國住宅開發(fā)的九大步驟》，皮齊寶，住宅產(chǎn)業(yè) 2005，01

[3] 《十分鐘看懂美國房產(chǎn)投資》，諸悅，小康 財(cái)智 2013，10

篇(6)

    這位負(fù)責(zé)人說，在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，重點(diǎn)研究落實(shí)項(xiàng)目手冊(cè)備案制度、項(xiàng)目資本金制度、住宅小區(qū)交付使用制度，嚴(yán)格商品房預(yù)售許可和合同登記備案的程序規(guī)定，規(guī)范行政行為。

    在交易環(huán)節(jié)，要加快制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定，修訂《城市房屋租賃管理辦法》，完善房地產(chǎn)中介規(guī)則，規(guī)范市場(chǎng)行為，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

    在維修管理環(huán)節(jié)，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，會(huì)同財(cái)政部盡快制定住房專項(xiàng)維修資金管理辦法，防止貪污和挪用維修資金，維護(hù)業(yè)主權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定。

篇(7)

為進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,推進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于貫徹號(hào)文件進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》精神,經(jīng)市政府同意,現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下:

一、明確新建住房價(jià)格控制目標(biāo)

按照國家有關(guān)規(guī)定,根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,2012年我市新建住房價(jià)格控制目標(biāo)是:新建住房價(jià)格增幅低于同期全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。各縣(市)要按照上級(jí)要求,在第一季度向社會(huì)公布新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。

二、進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度

(一)擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模。各縣(市、區(qū))要嚴(yán)格按照全市城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上簽訂的《2012年度保障性住房和農(nóng)房建設(shè)責(zé)任書》要求,堅(jiān)決完成年度任務(wù)目標(biāo)。2012年的保障性安居工程建設(shè)任務(wù),必須在10月31日前開工建設(shè)。有關(guān)部門和新聞單位要每月公布保障性安居工程建設(shè)開工等完成情況。各縣(市、區(qū))要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策,確保完成計(jì)劃任務(wù)。要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。加強(qiáng)保障性住房管理,做好公開分配工作,健全準(zhǔn)入退出機(jī)制,切實(shí)做到公開、公平、公正。

(二)多渠道籌集保障性住房房源。要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多渠道籌集房源,逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。以縣級(jí)市和縣城為重點(diǎn),提高廉租住房保障收入線標(biāo)準(zhǔn),擴(kuò)大覆蓋面,實(shí)現(xiàn)廉租住房與經(jīng)濟(jì)適用住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的有效銜接,具備條件的予以并軌,對(duì)低收入住房困難家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。住房困難戶較多的國有工礦、大型企業(yè),在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的情況下,經(jīng)市、縣(市)政府批準(zhǔn),可以利用自用土地,通過棚戶區(qū)改造、集資建房等方式建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房。參加集資合作建房的對(duì)象必須限定在本單位符合市、縣(市)政府規(guī)定條件的人員。建設(shè)公共租賃住房,應(yīng)優(yōu)先向本企業(yè)符合條件的職工出租,但不得出售。有條件的地方,可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。

(三)突出增加公共租賃住房供應(yīng)。要在加大政府投入的同時(shí),完善體制機(jī)制,運(yùn)用土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息或注入資本金、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施,合理確定租金水平,鼓勵(lì)和吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資者參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營。外來務(wù)工人員集中的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū),要組織建設(shè)公共租賃住房。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營中長期貸款。

(四)加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造。各縣(市、區(qū))要認(rèn)真貫徹上級(jí)有關(guān)文件和市政府辦公室《關(guān)于進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造工作的通知》精神,用好用足國家和省相關(guān)優(yōu)惠政策,在土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、融資信貸等方面予以優(yōu)先支持。鼓勵(lì)將棚戶區(qū)改造項(xiàng)目與廉租住房、公共租賃住房和公共服務(wù)、商貿(mào)、旅游、文化等設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)。要加強(qiáng)對(duì)國家、省、市專項(xiàng)資金的督導(dǎo)檢查,確保各項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金落實(shí)到位、專款專用。

(五)落實(shí)保障性住房建設(shè)資金。嚴(yán)格落實(shí)住房公積金增值凈收益、從土地出讓凈收益中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障的規(guī)定,結(jié)余部分可用于建設(shè)公共租賃住房。資金缺口較大的地方可適當(dāng)提高提取比例。政府直管公有住房出售收入的結(jié)余資金,可用于發(fā)展公共租賃住房,企事業(yè)單位可參照?qǐng)?zhí)行。要積極構(gòu)建保障性住房建設(shè)融資平臺(tái),進(jìn)一步拓展融資渠道。

三、合理引導(dǎo)住房需求

(一)嚴(yán)格執(zhí)行完善相關(guān)稅收政策,加強(qiáng)稅收征管。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅。稅務(wù)部門要進(jìn)一步采取措施,確保政策執(zhí)行到位。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù),加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度,堅(jiān)決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。

(二)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。執(zhí)行國家統(tǒng)一的第二套及以上住房貸款政策。人民銀行和銀監(jiān)局要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。

四、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理

(一)增加住房用地有效供應(yīng)。要認(rèn)真落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中,要單列保障性住房用地,做到應(yīng)保盡保。2012年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量,原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。進(jìn)一步完善土地出讓方式,大力推廣“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。

(二)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人,必須說明資金來源并提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相應(yīng)證明。

(三)依法查處違法違規(guī)用地行為。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地,超過2年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的,必須及時(shí)收回土地使用權(quán),并處以閑置1年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價(jià)款),不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。

(四)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資強(qiáng)度。抓好土地集約利用,統(tǒng)一政策,嚴(yán)格規(guī)定,集中建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化社區(qū),完善社區(qū)配套功能,打造優(yōu)美便捷的生活環(huán)境。

五、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

(一)構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。科學(xué)編制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展,加快構(gòu)建高端高質(zhì)高效的現(xiàn)代化房地產(chǎn)業(yè)體系。重視房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力量,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系的構(gòu)建,統(tǒng)籌指導(dǎo)全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

(二)調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。繼續(xù)以中小套型、中低價(jià)位商品住宅為重點(diǎn),調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),保持合理的房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)規(guī)模,努力滿足城鎮(zhèn)居民的合理購房需求。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,重點(diǎn)查處未辦理規(guī)劃、施工、預(yù)售許可手續(xù)進(jìn)行建設(shè)和預(yù)售的違法違規(guī)行為。推行市場(chǎng)監(jiān)管、項(xiàng)目監(jiān)管、企業(yè)監(jiān)管“三位一體”的動(dòng)態(tài)監(jiān)管模式,實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)條件意見書和項(xiàng)目手冊(cè)制度,嚴(yán)格執(zhí)行新建商品房買賣合同網(wǎng)上備案,加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案制度,全方位提升房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量。有重點(diǎn)地培植一批大企業(yè),引導(dǎo)房地產(chǎn)和建筑施工骨干企業(yè)組成戰(zhàn)略聯(lián)盟,與一些優(yōu)秀勘察設(shè)計(jì)、建筑部品生產(chǎn)企業(yè)以及科研開發(fā)單位密切協(xié)作。圍繞推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、建設(shè)節(jié)能省地環(huán)保型住宅,切實(shí)提高技術(shù)集成水平和房產(chǎn)綜合品質(zhì),讓群眾買放心房、住舒心房。認(rèn)真落實(shí)《商品房屋租賃管理辦法》(住建部令第6號(hào)),規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

(三)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。認(rèn)真貫徹《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(住建部令第8號(hào)),加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),必須到所在市、縣(市)住建部門備案,否則不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。住建主管部門、價(jià)格主管部門要通過現(xiàn)場(chǎng)巡查、合同抽查、投訴受理等方式,采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行監(jiān)督。

(四)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。要加大資金和人力、物力投入,加快建立健全個(gè)人住房信息系統(tǒng),確保房地產(chǎn)稅收、差別化信貸措施有效執(zhí)行。繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),年內(nèi)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案數(shù)字化和省、市、縣(市)三級(jí)聯(lián)網(wǎng),以便及時(shí)、全面、準(zhǔn)確提供房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)。

六、進(jìn)一步明確責(zé)任,建立落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制

(一)明確責(zé)任。各縣(市、區(qū))政府(管委會(huì))要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任,全面落實(shí)好年度保障性住房和棚戶區(qū)改造目標(biāo)任務(wù)。住建部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,做好住房保障工作;財(cái)政部門要加大資金投入用于保障性安居工程建設(shè);規(guī)劃部門要強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)作用;國土資源部門要加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理;稅務(wù)部門要加強(qiáng)稅收政策執(zhí)行和監(jiān)管;銀監(jiān)部門和人行要強(qiáng)化差別化信貸政策的執(zhí)行;統(tǒng)計(jì)部門要做好新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的監(jiān)督統(tǒng)計(jì);監(jiān)察部門對(duì)各級(jí)各部門履行職責(zé)情況進(jìn)行監(jiān)督;其他有關(guān)部門也要根據(jù)各自職責(zé),貫徹落實(shí)好上級(jí)有關(guān)要求。

(二)建立約談問責(zé)機(jī)制。市有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)縣(市、區(qū))政府(管委會(huì))住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對(duì)于新建住房價(jià)格出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地塊歷史最高價(jià),以及保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的,市住建局、國土資源局、監(jiān)察局要會(huì)同有關(guān)部門,約談?dòng)嘘P(guān)縣(市、區(qū))政府(管委會(huì))負(fù)責(zé)人。新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)、沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的,相關(guān)縣(市、區(qū))政府(管委會(huì))要向市政府作出報(bào)告。市監(jiān)察局、住建局等部門要視情況,根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題,也要納入約談和問責(zé)范圍。