序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產商投資合同范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

一、社會風險因素

社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化以及房地產、土地等相關政策的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險主要包括：

(一)政策風險

政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產業的影響是全局性的，房地產政策的變化趨向，直接關系到房地產投資者的成功與否。房地產業由于與國家經濟發展緊密相關，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的限制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模、投資方向、投融資的控制，以及新稅務政策的制定，都對房地產投資者構成風險。在未實現完全市場經濟的條件下，政策風險對房地產市場的風險尤為重要。因此，房地產商都非常關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發的風險。

(二)房地產審批風險

房地產審批風險是由于開發商報建以及辦理各種手續的過程不順利或者受到阻礙帶來的經濟損失。房地產開發商要如期進行房產開發，首先要經過建設行政主管部門的批準，這就要求開發商的報建工作順利進行。房地產開發投資成本高，工期的延誤可能會帶來巨大的經濟損失，文件審批在政府任何一個管理部門受到阻礙都會影響預期收益，所以，房地產審批風險一直倍受房地產開發商的重視。

(三)城市規劃風險

城市規劃的變動對已經建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產商品的價值量會產生影響，其負面影響就是給房地產商品經營者帶來經濟上的損失。

(四)區域發展風險

區域發展風險是指由于周圍環境的房地產商品發生變化而影響其它房地產商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風險。區域發展風險主要體現在兩個方面：近鄰地區發展風險和類似地區發展風險。

二、經濟風險因素

經濟風險因素主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，它們的出現會對房地產市場產生影響，這類風險因素可以分為以下幾類：

(一)市場供求風險

任何市場的供給與需求都是動態的和不確定的。這種動態的不確定性決定了市場中的經營者收入的不確定性。因為經營者的收入主要是由市場的供給和需求決定的。房地產市場中的經營者所承擔的這種風險比其它市場要大些。因為房地產商品的價值受供求影響的幅度很大。這種由于供給與需求之間的不平衡而有可能導致的損失，就是供求風險。只有對房地產供求關系做出客觀的判斷并進行科學的預測，把握房地產市場供求變化的客觀規律，才有可能避免該風險的發生。

(二)財務風險

財務風險是經濟風險中的一大類，它主要是由于各種財務因素發生變化而給房地產商品經營者帶來的各種損失。財務風險又可以分為以下幾類：通貨膨脹風險、資金變現風險、開發費用變化風險、稅率變動風險。包括：通貨膨脹風險、資金變現風險、開發費用變化風險。

(三)融資風險

房地產融資風險是指融資方式和條件發生變化對房地產投資經營者帶來損失的可能性。房地產商品是一種資金密集型商品，商品投資生產者對非自有資金的依賴性很強，外部資金條件一旦發生變化，便立即影響房地產商品的正常生產、經營活動。與融資風險有關的因素可分為：“樓花”融資風險、房地產按揭風險。

三、技術風險

技術風險是指由于技術方面的不確定性給房地產開發商和經營者可能帶來的風險，表現在開發商對房屋戶型設計、功能要求、科技含量、工程質量、材料選擇等的掌握上。造成技術風險的因素很多，主要可分為以下幾種

(一)建筑施工技術和工藝革新的風險

采用不同的或新的施工技術，其可靠性是不完全確定的，存在失敗的可能性，另一方面還會增加試驗成本。因此，這樣的損失一旦出現就會增加開發商或投資者的成本，并依次轉移到商品的經營者身上。當然，建筑施工技術和工藝的改變產生的風險是一種低概率風險。

(二)建筑設計變動或計算失誤風險

建筑設計變化或設計計算錯誤可能給投資者增加房地產開發成本或造成其它損失。設計變化主要是指建筑物設計的風格、流派等等的變化，這種變化將影響施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和銷售。設計的準確性直接影響房地產商品的量和可靠性，一旦發生計算錯誤，已建的工程有可能需要砸掉重建，從而給開發商造成經濟上的巨大損失。

(三)施工事故風險

施工事故風險是指施工過程中出現各種事故而造成房地產破壞、人的傷亡、機械設備損壞等損失。這類事故一旦發生，便會發生事故處理費和各種補償費，同時影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發成本的增加，而且也會轉移到商品的成本中而成為商品經營者的損失。

(四)信息風險

信息風險是指因信息不精確或錯誤、信息短缺、信息處理緩慢、信息傳遞錯誤等造成損失的可能性。與房地產市場有關的有許多種信息，例如，建材價格信息、地價信息、設計信息、施工隊信息、招標信息等等。對這些信息掌握的不及時或管理的不完善都會間接增加房地產商品的開發成本。

(五)建筑材料改變和更新風險

裝演潮流的變化或其它原因可能會導致建筑材料的更新和改變。如果建筑材料需要更新和改變，一方面會迫使施工工藝隨之變化，還有可能影響到原有的設計，因此會造成建設成本的增加：另一方面，材料更新可能導致材料成本上升，或者造成原有材料的浪費。這些增加的成本或浪費的材料變成開發商的損失，其中一部分損失會轉到房地產商品經營者身上。

四、經營風險

經營風險是指房地產企業在生產經營過程中，由經營因素引起的風險。經營風險可能是由于企業經營決策失誤或管理混亂等內部因素引起的，也可能是由競爭對手實力變化引起的。經營風險一般被看作軟風險，也是影響房地產投資項目風險的一個重要因素。經營風險的大小一般可用企業的盈利和盈利增長率來衡量，如果較穩定，說明經營風險較小：反之，風險較大。造成經營風險的因素主要有項目策劃風險、項目管理風險、合同糾紛風險三種。

五、自然風險

自然風險是指由于各種自然原因對房地產商品的生產過程和經營過程造成影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險主要包括：自然災害風險和氣候災害風險兩大類。自然災害風險包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；氣候災害風險包括：風暴、

雨雪等災害。這些風險出現的機會很低，但是一旦出現，造成的危害是相當嚴重的。

綜上，針對這些風險因素及時預測和發現可能存在的風險，采取相應的風險控制措施化解、調節、控制風險因素，以回避、消除和降低風險事件發生的概率以及風險損失的程度，從而最終實現降低房地產投資者預期收益損失。主要通過風險回避、風險預防和風險抑制三種方式控制風險。

(一)風險回避

風險回避是指房地產開發商通過對房地產投資風險的識別和衡量，發現某項房地產投資活動可能帶來風險損失時，事先就避開風險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。一般意義而言，風險回避是處理房地產投資風險最強有力、最徹底的手段。

在實際的房地產投資活動中，開發商常用的風險回避措施有：

1　放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動。在房地產投資決策階段，開發商常常通過可行性研究來進行房地產投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發位置，或以某種物業類型和投資方式乃至整個開發方案進行的房地產開發活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關部門對地塊使用的規劃要求的深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發活動。

2　改變房地產投資開發活動的性質、地點或工作方法。在投資決策階段，開發商通過可行性研究發覺在某地塊進行商業樓宇開發風險較大，而進行住宅開發市場前景樂觀且收益有保障，此時開發商通過改變開發性質從而回避開發商業樓宇的風險；又如，開發商通過可行性研究發覺在某地塊進行住宅開發成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發商改變開發地點從而回避在原地塊開發帶來的風險。

(二)房地產投資風險預防

房地產投資風險預防是指房地產開發商在房地產投資風險損失發生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風險損失的各項風險因素，實現降低風險損失發生的概率，同時也能達到減少風險損失程度的作用。風險預防措施可以是一種行動或一套安全設備裝置，開發商在深入研究風險損失是怎樣發生的基礎上，在風險損失發生前將引發事故的風險因素或環境進行隔離，即切斷風險事故鏈，從而預防風險損失的發生。

1　在投資決策階段，開發商預防風險的首要任務是建立一支高水平、多學科的開發隊伍，把握國際、國內和地區當前和今后的政治、經濟形勢，經濟政策、產業政策和發展規劃以及擬開發地區的基本情況，諸如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商服業、住宅、工業分布情況及未來發展趨勢等，理性研判該類物業的市場供求狀況并進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發投資方案；其次，要樹立全員正確的風險態度，加強風險資料搜集、整理和比較，強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。

2　在開發前期階段，開發商應主動與地方政府、各專業管理部門、金融機構、原土地、地上物所有者搞好關系，密切雙方聯系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當的方式在適當的時機購買土地；及時同有關部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；委托水平高、信譽好的勘察、設計單位進行勘察、設計，并就初步設計方案與政府有關管理部門進行溝通，認可后方才進行詳細設計，同時嚴格控制設計進度及設計質量；根據資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實建設條件并根據開發商自身招標能力、管理能力、工程特點、工程規模等選擇適當的招標、發包方式，嚴格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。

3　在工程建設階段，開發商應明確工程開竣工日期，確定質量標準和進度、質量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設計、技術方案，特別是新材料、新技術和新工藝的應用，以及承包商和分包商的進度、質量、安全保證體系并督促其落實進行設計交底，嚴格控制設計變更，做好現場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預付款、進度款，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設備、方法和環境五個方面嚴格進行質量、安全控制，建立健全質量、安全負責制；嚴格按概預算控制建筑成本；加強工程監理，定期視察現場，定期、及時召開現場例會以及臨時協調會等。

4　在房地產租售階段，開發商應充分了解市場需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、房地產市場競爭程度、競爭規模及競爭方式、房地產市場的性質、結構及發育程度等，并結合所推出物業的特點制定營銷策略，進行房地產市場合理定位，確定房地產的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標前提下選擇適當的租售渠道及營銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產租售指標，制定營銷獎罰制度，加強營銷人員的業務培訓；在租售后階段應選擇那些管理水平高、經驗豐富、服務周到和信譽良好的物業管理公司，建立健全物業管理制度、收費體系及收費措施，加強物業管理人員上崗培訓；配備消防器材，及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修并消除火災、事故隱患等。

篇(2)

【關鍵詞】房地產項目；管理；問題；對策

引言

由于房地產行業具有自身獨特的特點，它是極易受經濟市場影響的一個行業，對整個社會的穩定尤為重要。房地產行業一直都是受到社會各界關注的重點行業。近年來，隨著經濟的發展，我國城市的房價呈現不斷上漲的趨勢，老百姓的經濟承受能力無法滿足過高的房價，“蝸居”、“北漂”一族的出現都是當前高昂房價的真實體現。因此，如何對房地產進行正確、合理的管理，研究出一套有效的項目管理模式，是當前所有房地產行業都必須關注的一個重要問題。下文筆者重點論述房地產項目在管理中存在的問題及應采取的措施，推動我國房地產行業的發展。

1 房地產項目管理概述

1.1 概念

通常所說的房地產項目管理，實質上是工程項目管理的一個分支，是指房地產項目的管理者通過綜合對系統工程的觀點、理論和方法的運用，全過程、全方位的綜合管理房地產項目的建設和使用，優化配置房地產項目中的各項生產要素，從而為將優質產品提供給用戶。它是一門實用性很強的綜合性學科，是發展潛力很大的新興學科。

1.2 原則

在對房地產項目進行管理的過程中，應堅持相應的原則。首先應堅持成本最低原則，從房地產項目管理的角度來看房地產的成本運作，應做到成本的最低化，不斷降低運行房地產的成本，實現的最低目標成本的要求，但其前提條件必須要保證質量；其次，必須對房產質量管理嚴格把握，做到行之有效的項目管理運作；再次，應堅持責任對等的原則，因為房地產行業極易受到市場經濟的影響且是一個暴利的行業，對于房地產商來說，不能為了追求利潤而忽視的質量，應講責任與利益對等，從而保證房地產項目管理的有序進展。

2 房地產項目管理中存在的問題剖析

2.1 缺乏科學合理的前期可行性研究

房地產項目管理的最基本的前提便是前期研究。只有確定了具體合理的方案，才能有序的進行下期的投資建設項目。然而，當前很多房地產開發商忽視了對項目前期可行性的研究，在拿的項目后，為了趕工程進度，立馬動工，而沒有對市場調研及前期可行性進行充分的研究，僅僅依據目前市場經濟的動向，在實際施工過程中，就會導致嚴重的重復建設社會資源的狀況，從而對資源造成嚴重的浪費，不利于企業和國家的長遠發展。

2.2 缺乏完善的項目監督程序

由于對房地產項目前期的可行性研究不足，很多房地產商為了獲取利潤，過分追趕工程進度，對工程中應該注意的安全及質量問題的監管不重視，監管工作不到位。當出現實際問題時，房地產商僅僅是將設計圖紙與現實施工存在的爭議簡單對比，并沒有堅持從實際出發的原則，而是從經濟利益的角度圖紙進行修改，很多臨時調整的決策都是由開發商廠商一手操辦，缺少有效項目監督，沒有制定完善的項目監督程序及當實際施工與圖紙設計出現偏差時的解決措施，這就嚴重制約了房地產項目管理的科學性。

2.3 缺乏強烈的合同管理意識

當前，我國房地產商在對項目管理中存在的又一個嚴重的問題是缺乏合同管理意識，很多房地產商的合同管理意識比較。近年來，隨著我國經濟的不斷發展，逐步融入世界經濟競爭之中，不同文化之間的沖擊對傳統的“口頭”合同思想產生了很大的影響。這意味著，在以后的合同管理中，房地產商必須認真斟酌合同中的每個詞、每個字，更不可隨意的憑個人主觀意識去修改合同。然而，當前我國很多房地產商沒有認識到經濟形式和競爭形式的變化，合同意識很淡薄，由于缺乏強烈的合同管理意識，對房地產項目的管理產生了很多不利的影響。

3 改善我國房地產項目管理的措施探究

通過上文對房地產項目管理中存在的問題進行剖析，我們可以看出當前房地產項目管理的問題主要集中在前期的可行性研究、項目監督程序及合同管理意識方面，針對這些問題，筆者認為我們可以從下述幾點著手，改善我國房地產項目的管理。

3.1 科學有力的加大進行前期可行性研究

在進行項目施工前，開發商應收集和整理各方面的信息如市場經濟信息、競爭對手的信息等，從市場定位和產品研究及項目的品牌戰略進行科學的前期可行性研究。隨著房地產市場競爭的不斷加劇，開發商不能僅僅依靠單純的廣告的投入來進行企業的品牌建設，越來越多的消費者逐步趨向理性和成熟的消費，他們對產品的質量及系列的售后服務更加注重。因此，房地產商應深刻意識到這一點，客觀合理的對自己的產品有進行評價，進行充分的前期可行性研究，才能確保產品質量的實現及企業自身利益最大化的需求。

3.2 制定完善的房地產項目管理程序

為了確保項目管理的順利進行，必須不斷完善和公開程序監督，才能保證項目管理目標的實現。針對目前各地房產項目管理程序不規范的問題，應該充分發揮監委會的作用，借助第三方力量，避免 “自己監督自己”現象的出現。因為房產項目存在點多、面廣、戰線廣的特點，涉及的內容更是全面，只有通過有效的管理程序，按部就班，適時的調整項目當中遇到的問題，使項目能夠順利的進行下去。

3.3 強化房地產合同管理意識

房地產商應在前期充分完整的調查研究基礎上，不斷提高項目管理意識。針對當前房地產中普遍存在項目管理意識不強的局面，只有通過對管理意識的不斷強化，讓其意識到項目管理的重要性。首先必須要轉變觀念，改變傳統的“口頭“做法的觀念，意識到合同所具有的強制性及其所具有的威力，這樣才能從根本上解決房地產合同管理意識不強的局面，也能更好的實現房地產項目管理。

結論

綜上所述，當前由于早房地產項目管理中對項目前期的可行性缺乏研究；在項目實施過程中對項目監督程序不夠完善以及合同管理意識淡薄等問題，嚴重制約了我國房地產行業的發展，我們應針對出現的問題及時采取解決措施，諸如加大對前期可行性的研究、不斷完善房地產項目管理的程序以及逐步提高房地產合同管理意識等，從而有效的推動我國房地產項目的管理，更好的為市場經濟服務。

參考文獻

[1]陳俊鋒.我國房地產項目管理中存在的問題及對策分析[J].管理觀察，2010（15）.

[2]王凌.前夕房地產項目管理的問題及應對措施[J].四川建材，2005（3）.

[3]賀曼華.淺議房地產項目管理中的問題及對策[J].科學與財富, 2010(9).

[4]吳玲.對房地產項目管理中存在問題的思考[J].現代企業文化, 2010(26).

[5]陳玥.中小房地產企業項目管理存在問題及對策分析[J].江蘇科技信息（學術研究） 2011(11).

[6]程志超.淺談如何加強當前房地產開發項目管理[J].新西部（下半月）, 2009(9).

作者簡介：

篇(3)

關鍵詞房地產產品策略價格策略促銷策略渠道策略

改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產業作為一個獨立的經濟產業在我國迅速發展起來。我國房地產市場已經逐漸呈現從“賣方市場”向“買方市場”的轉變，這就要求房地產行業要與市場營銷策略相結合。

1房地產商品的特點

房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產。其特征與土地特征密切相關。它既屬于生產要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產這一特殊商品而言，它具有以下特點：

（1）固定性。也稱不可移動性，房地產項目一旦落成，其位置、結構便固定下來，難作大的改動。

（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產項目都包括房產與地產、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產既有使用價值又有投資價值，隨著發展，房地產商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。

（3）差異性。在房地產市場上沒有完全相同的兩件產品，因為它不僅受到開發商、物業類型、建筑設計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產的交通、日照、周邊環境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使房地產有區位優劣之分。

（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產具有保值增值的特性。

（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗費資金大。房地產售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業的質量、價格、配套設施、小區環境等許多方面都要進行細致的比較。

2房地產營銷策略的應用

房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

2.1產品策略（product）

隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發商通過對產品的名稱、物業、文化、自然環境等方面進行精心設計來體現其差異性，做到“人無我有、人有我優、人優我奇”，從而贏得更多的消費者。

（1）名稱。給房地產商品取一個好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發美好的遐想。比如，金馬公司開發的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。

（2）物業。提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新材料、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。

（3）文化。房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（4）借助自然環境。開發商一般只注重對小區環境進行人為的建設，而忽略了借助自然環境，比如借助天然的河流、現有的綠地等，既能使小區環境更具特色和自然性，而且還能在經濟上節省人為造勢的費用。

另外還要注意產品創新。產品創新主要包括產品開發、更新速度及產品質量和水平，可劃分為高科技型、綠色環保型、社會保障型、設計綜合型。

2.2價格策略（price）

房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。

（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。

（2）定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產業，一些房地產公司和銀行開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

2.3促銷策略（promotion）

房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

（1）人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。

（2）廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、環境優勢、教育優勢、交通優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

（3）公共關系。房地產公關是指房地產開發商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開新聞會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

（4）營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道大致可以分為直銷、經紀以及近幾年興起的網絡營銷。

（1）直銷。它是指房地產開發商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產品的行為。直銷的優勢在于可以節省一筆委托的費用，同時它對營銷人員的經驗、素質要求很高。

（2）委托推銷。它是指房地產開發商委托房地產推銷商來推銷其房產的行為。委托商可以是企業商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機構，后者是指中介的個人，即經紀人。

（3）網絡營銷。這是房地產業借助網絡進行有效營銷的一種手段。利用互聯網可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網絡營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。

3結語

綜上所述，結合房地產商品本身的特點，房地產營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產業正處于一個嶄新的發展階段，房地產營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產行業而言有著很重要的現實意義。

參考文獻

1陶婷.略談房地產營銷策略[J].外國經濟與管理，2004（8）

2劉艷.淺談房地產營銷策略[J].沈陽干部學刊，2008（6）

篇(4)

唐　中間推廣費用并非成本之重，房地產商的開發成本主要是基礎成本更高一些，對土地以及建設等投入比例較大。作為廣告費用本身來說是一種可控的成本。畢竟開發商會根據收益率來衡量推廣費的比例。

?　文化牌是樓盤競爭之利器，本地消費者是否真正買賬?

唐　如今的房地產市場，消費者選購時依然會很看重地段和價格，而作為房地產開發商來說，主要滿足消費者兩種需求即可得到市場認可，其一是剛性需求，也就是要滿足購房者一個基本的居住目的。其二則是為了滿足消費者享受生活的欲望。文化牌現在還不是主流需要，但是日后會成為競爭的要素之一。

?　從理財角度看，期房、現房哪個更具優勢?

唐　期房作為一個并未成形的樓房，購買本身只是一紙合同，自然會存在一定的不穩定性。然而其利潤上升的空間當然也是現房所不能及的。相對于保障而言，購買現房則具備更多的穩定性，利潤空間就要小很多了。消費者還是應該明確其中利弊，做出適合自己的判斷。

?　地理位置優勢是得天獨厚的稀缺資源，作為城中上班族，選購近郊樓盤應關注什么?

唐　對于項目整體的開發應該相對成熟，房產五證齊全，最重要的是戶型一定要合理。合理的戶型其實就是在為消費者省錢。不合理的戶型不僅不能改善生活的品質，還會為今后的生活帶來不必要的麻煩，當然，除此之外還要看樓盤未來的規劃等等。

?　停車位成為現今購房者趨之若騖的珍寶，作為房產商如何解決入住率遠遠高于停車位的現狀?

唐　房地產商應該有“三多一少”的心態。這就需要他在開發項目的時候，多一點考慮；多一點負責；多一點良心，少賺一點就可以適當減緩車位壓力。

?　開發、銷售、物業常常是三方合作，消費者如何維權，購買時應注意什么?

唐　作為消費者照樣也有“三多一少”值得大家注意。在購房的時候多考察、多對比、多詢問，少聽銷售人員的美言。三方推諉的事其實是可控的，主要是看消費者前期做了多少的預防和準備工作。

?　面對抽獎、返現、會員等等促銷模式，消費者應如何慎重選擇應對?

唐　俗話說“買的不如賣的精”，消費者購房、看房的時候必須做到現流行的那個詞――淡定。購房的過程一定是順其自然的過程，不貪小便宜就不會吃大虧。

篇(5)

扣除預收賬款

筆者查閱萬達地產招股說明書發現，其資產負債率的定義中，將預收賬款從負債中扣除了。萬達稱，“資產負債率按資產總額（扣除客戶墊款）除以資產總值再將所得值乘以100%計算”（招股說明書P377），“我們的客戶墊款主要包括預售物業所得款項”（P363），由此可知，其客戶墊款即指預收賬款。

根據萬達地產招股說明書披露的資產負債數據，如果負債總額不扣除預收賬款，萬達地產2013年末和2014年6月30日資產負債率分別高達74%和78%。這一負債率水平與萬科A（000002.SZ）的負債率大致相當。

值得一提的是，萬達地產的投資性物業以市價計量，其賬面資產中包含了巨額商業地產增值，如果投資性物業以歷史成本計量，其負債率遠高于萬科A。

將預收賬款從負債中扣除，并非萬達地產首創。近年來，中國房地產業形成了一個流行的觀點：預收賬款不是負債，在計算資產負債率時將其從負債中扣除。一些機構和媒體也以此計算房地產企業負債率。

不過，在招股說明書中將預收賬款從負債中扣除而計算資產負債率，筆者印象中萬達地產似乎是首家。A股市場的房地產上市公司財報中披露的資產負債率指標計算中仍然將預收賬款包括在其債務中，如萬科A的2013年年報披露，其資產負債率為78.0%，并沒有將預收賬款從負債中扣除。不過，“2013年經營業績與分析”中有如此表述： “2013年底，公司剔除預收賬款后的其他負債占總資產的比例為45.54%”。

謬誤已久的預收賬款不是債

房地產企業的預收賬款究竟是不是債務呢？如果不是債務，那么它是什么？

在資產負債表中，預收賬款列示于企業的流動負債項下。對于有大額預收賬款的房地產企業而言，如果將預收賬款從負債中剔除，那么會計恒等式“資產=負債+所有者權益”就不再成立，以此計算的資產負債率也就失去其應有的意義。

仍以萬達地產為例，2014年6月30日，其賬面資產總額5040億元，負債總額3914億元，所有者權益1126億元。將預收賬款1311億元從負債總額中扣除后的負債額為2603億元，以此計算的資產總額將會大于負債與所有者權益之和。

預收賬款是核算企業按合同約定向其客戶預收的貨款、定金等。與應付款項等經營性負債相比，預收賬款是一項不需要以現金償付的債務，與銀行貸款等有息負債相比，預收賬款通常是一項不需要支付利息的負債。但從本質上來說，預收賬款仍然是一項債務，企業需要按照合同的約定，按時向客戶交付相應的商品（勞務）。

房地產企業需要按合同約定的期限向客戶交付商品房，并據此確認商品房銷售收入；若不能如期交付商品房就構成違約，須向客戶支付違約金。如果房地產商根本沒有足夠的資金用于相應商品房項目的建設，那么房地產商就會由于資金鏈斷裂而導致項目爛尾，企業有可能因此陷入破產困境。

由于中國商品房實行預售制，房地產企業賬面都有巨額預收款項。房地產企業之所以如此扣除，主要理由是，房地產企業與預收賬款相應的房地產項目銷售結算完畢后，預收賬款余額就會變成零，企業無須對外支付現金清償。但實際上，與預收賬款相應的房地產項目的建設仍須投入資金，至項目竣工結算期間，仍會發生管理費用、財務費用等期間費用，繳納營業稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加等稅費。而項目銷售結算時，相應的存貨也會結轉至銷售成本，總資產會相應減少。

簡單地將預收賬款從負債總額中扣除，并以此計算資產負債率，一方面，沒有考慮到與預收賬款相關的房地產項目后續建設資金支出和期間費用、稅費支出，低估企業的負債額；另一方面沒有考慮項目結算后，隨著預收賬款結轉至銷售收入、負債減少，相應的存貨也會隨之結轉至銷售成本，企業的資產相應減少，因而高估企業的資產總額；由此將嚴重低估企業的資產負債率。

個人認為，如果房地產商的預收賬款余額高，且銷售毛利率、銷售凈利潤高，從最大限度利用資金角度出發，在計算資產負債率時，若要將預收賬款從負債中扣除，那么，應同時考慮與預收賬款相關的資產、負債的變化。

不妨以具體數據來舉例：

假設某房地產企業資產總額100億元，負債總額80億元，其中，預收賬款30億元，其資產負債率為80%；若簡單地將預收賬款從負債中扣除，則以此計算的資產負債率為50%。那么，將預收賬款從負債總額中扣除后計算的資產負債率是否能真實反映企業的財務狀況？

假設該企業30億元預收款對應的商品房都已竣工，達到交付、結算條件，我們不妨看一看其與預收賬款相應的商品房全部銷售結算完畢、預收賬款為零時的資產負債狀況。

假設該企業的銷售毛利率為40%，銷售凈利率為20%，則30億元預收賬款對應的賬面存貨為18億元（30×60%），項目全部銷售可實現凈利潤6億元（30×20%），與其相關的期間費用、主營業務稅金、所得稅等為6億元（30-18-6）。

那么，與30億元預收賬款相關的房地產項目全部實現銷售后，預收賬款為零，存貨減少18億元，所有者權益（未分配利潤）增加6億元，應付賬款、應交稅金增加6億元（假設與項目銷售結算相關產生的債務尚未以現金支付，由此形成應付賬款、應交稅金）。

而銷售結算后，企業的資產總額為82億元（100-18），負債總額為56億元（80-30+6），所有者權益總額為26億元（20+6）。

這個時候，由于與預收賬款相關的項目已全部銷售結算完畢，預收賬款余額為零，在計算資產負債率時，是否剔除預收賬款，對資產負債率沒有影響。根據上述數據可以計算出，企業的資產負債率為68.29%。

可見，即使企業與預收賬款相關的商品房已全部達到竣工狀態，其項目全部銷售結算后資產負債率也高達68.29%，而不是直接將預收賬款從負債總額中簡單扣除后的50%。

如果企業與預收賬款相關的商品房尚未竣工，須繼續投入資金建設，則項目全部竣工結算后的資產負債率會更高。

假設企業與預收賬款相關的商品房賬面存貨余額為5億元，達到竣工狀態尚需要繼續投入資金13億元，假設以現金支付3億元、產生應付賬款10億元，在此情形下，項目全部竣工結算后的資產負債狀況如下：

企業的資產總額為92億元（82+13-3），負債總額為66億元（56+10），所有者權益總額為26億元；其資產負債率71.74%。

上述案例顯示，如果房地產企業與預收賬款相關的房地產項目尚在建設中，則后續建設仍須支付現金，或增加債務。即使項目已全部竣工，達到可交付狀態，銷售結算過程中也會發生相關稅費，須以現金支付或增加應交稅金、應付賬款等負債。而在銷售結算時，隨著預收賬款因結算而減少，與其相關的存貨也因結轉至銷售成本而減少，企業的資產總額也會隨之下降。

房地產企業在計算資產負債率時，簡單地將預收賬款從負債總額中扣除，而不考慮與之相關的存貨、應付賬款、應交稅金等資產負債項目隨預收賬款的變化而變化，由此將會導致資產負債表失衡（資產>負債+所有者權益），顯著低估企業的資產負債率沒有任何實際意義。

但預收賬款不是債，在中國房地產業已成為一個流行的觀點。這一謬誤之所以能夠流行，只是因為中國房地產企業的負債率過高而已，且國內商品房實行預售制，其負債中預收賬款也很高。

篇(6)

Abstract: The risk of the real estate transaction processas an example, the two aspects of risk mainly from real estate transactions in the buyer's and preventive measures, specific measures to prevent the real estate transaction risk analysis.

Key words: real estate; risk; prevention measures; conclusion

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：文章編號：

前言

房地產投資風險是指房地產投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地產開發過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本增大等不利結果的可能性。風險是客觀存在的，風險的存在不僅會帶來損失，在許多情況下，風險也蘊藏著某種機遇。所以，科學預見各種不確定性，提示并正確識別房地產風險因素，認真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對房地產投資風險管理具有特別重要的意義。 1、房地產交易過程中存在的風險概述 1.1 開發商欺詐引發的風險 由于利益驅動，各地區城市建設整體規劃均遭到不同程度破壞，通過暗箱操作，將既定的規劃隨意變更，更有甚者，建設項目內規劃的綠地可以占用，規劃的公共設施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設偷工減料、建設不符合環保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質量問題日益突出。同時，房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴重不對稱，消費者欠缺房地產專業知識，造成許多開發商慣常采取不正當的營銷方法，造成業主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產權等。 1.2 房地產中介組織欺詐引發的風險 房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等。一些不法中介從業人員鉆了交易方對房地產相關知識、政策不甚了解的空子，利用自己的優勢地位，在簽訂合同時簽了一些與中介服務不相對應的服務條款，其簽約雙方的權利義務關系不對等，對交易方做出不合理、不公正的規定，使交易方造成損失。房地產中介存在的具體欺詐行為有：以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動；無照經營、超越經營范圍和非法異地經營；房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書；房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續等。 2、房地產交易中買方的風險及防范措施 2.1 充分了解房地產方面信息，避免盲目購買，降低信息的不對稱性購房者雖知道從區位、結構、比價等方面了解房地產信息，但始終無法了解房地產成本、相關的國家政策及房價走勢等，因而存在盲目購買的情況。解決這種問題的關鍵是把握房地產經濟周期，別人瘋狂時，自己要退出，別人悲觀時，自己才進入。微觀的區位、結構、比價問題只要多看看就可以解決。 2.2 謹慎交定金，簽合同 掌握了詳盡的房地產信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業顧問的誘導。仔細研讀房地產合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買方(一次付款方式)或銀行(按揭付款方式)將所有房款付給房地產商后，房地產商才在規定的時間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購房者。在一定的時間里，房、款都控制在地產商手中，而買方的利益全憑賣方的信用，其風險顯而易見。 2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產證書及違約責任等相關事宜 如果房地產商資金鏈斷裂或將已收房款挪作他用，則很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無期。即使房地產可以如期交收其質量還可能出現問題，如樓面、墻體出現裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購房者造成損失。此外房地產證書還可能由于房地產商開發手續或將房地產辦理了抵押貸款等問題而無法辦理。因此，所有這些可能出現的問題都應在合同中明確其解決辦法。 3、防范房地產交易風險的具體措施 3.1 加強房地產法制建設 我國房地產市場還很年輕，各種法律、法規還有待進一步健全，因而，更需要政府發揮主導作用加以培育和發展，以規范市場交易行為，維護市場秩序。首先，要完善立法。面對房地產交易過程中存在的種種問題，由于沒有明確的法律規定，使得各地區各部門查處和打擊類似行為無法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續復雜等，常常是無功而返。因此，當前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規范房地產市場各類行為的法律法規。只有這樣，查處、打擊房地產市場的違法違規行為才可能收到應有的效果。同時，要重視執法工作，加強執法。目前出現的許多房地產違法違規行為，在現有的國家以及地方的許多法律法規中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個很重要的原因，就是某些地方由于過分依賴房地產業、過于片面地強調保護和發展房地產業，而對一些房地產企業的違法違規行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態度、提高認識，在房地產交易秩序專項整治行動中，切實負起責任。 3.2 宣傳誠信理念、倡導誠信價值觀 首先要從思想認識上加強全民誠信意識的教育，對社會公民要進行社會道德教育，使每一個人都建立起“誠信為本”的意識。具體操作層面，可以對房地產相關機構開展道德講座，加強他們的業務培訓和行為教育，提高從業人員的執業觀念、執業態度、執業紀律和執業作風。對房地產登記機構工作人員進行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發揮新聞媒體宣傳教育和監督兩大功能，例如，依靠媒體對違法案例進行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產生強烈共鳴的警示性報道。 3.3 規范從業行為，努力提高從業人員的綜合素質 一是依法辦事。作為房地產交易領域的從業人員，必須牢固樹立法紀意識，強化黨規政紀原則，自覺遵守有關法律、法規和紀律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產交易領域的廣大從業人員，要時時處處注重自身的形象，樹立為人民服務的思想，切實維護好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產交易領域的從業人員必須始終保持清醒頭腦，自覺抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹立自身的良好形象。 3.4 建立房地產市場信息體系 首先，對房地產市場來說，要加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。如有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，要加強輿論引導，增強政策透明度，穩定市場心理預期，促進市場理性發展。同時，房地產企業應主動消除因信息不對稱而給消費者帶來的疑慮，以吸引更多的顧客。在進一步樹立“誠信為本”職業道德的基礎上，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息。其次，對消費者來說，只有充分掌握了真實的商品信息，消費者才可能獲得在房地產交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

4、結論及建議

4.1 房地產開發的風險因素是復雜多樣的，在實踐當中應當采取定性分析與定量分析相結合的辦法，分別從橫向（即現實環境中存在哪些不確定因素）和縱向（即這些不確定因素如何對項目開發過程造成影響）兩個角度加以考慮。只有這樣才有可能較為全面的識別出風險因素的作用機制，從而采取相應的預防措施。

篇(7)

食品存在問題多消費者難以放心

食品問題事關消費者的安全、健康，社會各界都應予以高度重視。然而在當前食品消費市場中，各種假冒偽劣、虛假宣傳、違規促銷隨處可見，短斤少兩、食品安全事件時有發生，消費者仍然難以放心消費，亟需加以整頓、治理和規范。

一、食品中的假冒偽劣屢禁不止

1、消費者反映，市場上出現了如下“制假”手法：把豆腐絲經牛油浸泡后當成牛肉絲賣；在葡萄酒中加入糖、色素、香精、橡木素等添加物，用進口“垃圾酒”或各種原料勾兌成的葡萄酒當作原汁葡萄酒出售；魚、肉、禽注水灌沙后再出售。

2、部分商場、超市、自由市場隨意“修改”食品標簽，改動生產日期、保質期，如將生產日期標到上市前后，出售過期、變質食品。有消費者反映購買某果脯時，發現在標簽下面還貼有一張標簽，名稱、重量、編號都相同，但生產日期不同。

3、農村市場和校園周圍存在大量“三無”食品、劣質食品。農村市場屬于市場監管的薄弱環節，加之農村消費者缺乏相關商品消費知識和自我保護意識較差，“三無”、劣質食品在農村市場有一定的生存空間，繼續危害著農村消費者的安全。校園周圍的食品銷售主要針對的是在校學生，一些不法經營者大肆向中小學生兜售假冒偽劣小食品。小食品霉變、腐爛、過期經常出現，有的在包裝內發現石塊、頭發等雜質，嚴重危及到青少年的安全和健康。

二、食品中短斤少兩現象嚴重

消費者反映農貿市場和流動攤販大量使用桿秤，短斤少兩問題突出。散裝食品出售時在秤上耍手段欺騙消費者，買1斤只給八九兩；包裝中份量不足，聲明500克的包裝內只裝入450克。如此等等，嚴重侵害了消費者的合法權益。

三、包裝食品使用不適當的促銷手段

食品和玩具混裝是一些廠商通常使用的促銷手段，特別是針對兒童的“小食品”更是花樣百出，在包裝中夾帶玩具、錢幣或卡片，很難說兒童購買小食品是為了吃還是玩。消費者反映，目前兒童食品中直接夾帶塑料玩具或未經消毒的錢幣等現象，禁而不絕，食品被污染的可能性增大，衛生狀況令消費者不放心，而且不懂事的孩子還可能誤把這些東西當作食物吞進肚子里。

四、食品安全問題仍很突出

啤酒瓶自爆傷人事件、群體性食物中毒事件時有發生。檢疫部門對生肉市場把關不嚴，瘦肉精、垃圾豬等問題時常困擾著消費者，有的未經檢疫便上市出售，消費者不放心。有的在腌制加工食品中加入超量添加劑、防腐劑，以及在蔬菜、水果中大量使用激素、農藥、化肥，這些情況一般消費者無法知曉，一經食用，將有損消費者的健康和安全。

五、食品日常監督、管理和指導力度有待跟上

消費者反映，以前出現的毒大米、潲水油、陳餡月餅等事件，社會各界反應速度較慢，等廣大消費者了解到這些問題后，大范圍的損害已經發生了。希望有關部門的監督管理工作能走在前面，避免消費者受到損害。還有的消費者反映，像食鹽這樣的日常食品都不知道買什么品牌為好，消費者亟盼消費指導。有的企業亂打“綠色”、“環保”食品牌，相關部門對其監督處罰力度不夠，消費者不放心。

家裝、建材亂貼牌健康、安全隱患多

隨著我國“室內裝飾裝修材料有害物質限量”十項標準和《室內空氣質量標準》相繼頒布實施，各廠商為博取消費者的青睞，競相打起“綠色”、“環保”、“健康”等旗號，市場上建材產品很快“綠色”一片，令消費者眼花繚亂。然而從消費者實際裝修后的情況來看，消費者對所謂“綠色”建材產品的質量是很不滿意的，消費者認為商家在傾力推銷建材產品時存在“綠色欺詐”。

一、建材市場虛假宣傳，亂打亂貼“綠色”牌

“綠色”已經成為家裝建材市場上最時髦的一個詞，消費者選購時考慮的也是能否無害無毒，廠商在推銷產品時動輒綠色環保，建材市場無材不“綠”，“綠”聲一片，誤導消費者。但據有關部門調查，市場上70％建材產品無檢測報告，即使有檢測報告的也大多為送檢測試報告或委托檢測報告，而不是國家抽檢報告。消費者在購買建材產品時，明明氣味刺鼻、扎眼，還宣稱是“綠色”和“環保”。原來，廠商把剛剛達到國家“室內裝飾裝修材料有害物質限量”十項標準的產品夸大標稱為“環保”甚至“綠色”。還有的甚而將“綠色、環保”和“綠色食品”混為一談，如將乳膠漆標貼為“綠色食品”標志，令消費者啼笑皆非。

二、建材產品認證不規范，以假亂真，坑害消費者

1、虛假和不規范認證，混淆消費者視聽。“綠色”的基本要求是無污染、對人體有益，只有符合國家相關標準的產品才能冠名“綠色”。“綠色”由食品延伸到建筑裝修材料領域，是人們追求更加健康舒適的生活使然。廠商為迎合消費者的“綠色”心理，不管產品真實質量如何也要想方設法“綠色”一番，于是參與檢測認證的機構也如雨后春筍，多而雜。消費者反映，認證部門不規范、不嚴肅，市場上的各類認證的牌匾五花八門，讓人看不懂，有的甚至嚴重誤導消費者。

2、以假亂真，偷梁換柱，坑蒙消費者。消費者反映，建材市場經常將低等品、等外品的建材產品冒充高等品出售給消費者，購買建材時看的樣品與實際銷售的產品不符，混級裝箱，以次充好現象相當普遍。新裝的地板不到半年就發霉、生蟲。一些不法廠商，為了牟取暴利故意使用與名牌產品和暢銷產品相近、相似的名稱，以假亂真，以次充好，甚至偽造檢測報告和產品說明書，將國產的說成進口的，把人工合成的稱為天然的，蒙騙消費者。有的甚至昧著良心兜售放射性、揮發性物質超標的建材產品，嚴重威脅到消費者的安全和健康。

三、銷售人員服務意識差

消費者反映，目前建材市場銷售人員在消費者做出購買決定之前往往會做出各種承諾，表明足夠誠意，而消費者一旦掏錢之后大多數承諾是難以兌現的。銷售人員在做產品介紹時不是全面介紹，而是只說優點，“漏”說缺點，只管如何賣出，不管消費者如何使用。消費者實際使用后，痛感前后反差巨大，如買木地板，商家沒告知相關事項，致使木地板鋪不平。

四、家裝市場混亂，消費者不敢裝修

消費者反映，目前家裝市場不規范，監督管理不到位，裝修隊伍參差不齊，裝修時需要處處設防，時時小心，否則可能掉入廠商精心設計的陷阱，蒙受損失。

1、裝修公司不按合同履行裝修職責。施工過程中裝修公司單方面毀約，抬高價格現象突出。如，消費者與某裝修公司簽訂了一個包工包料的裝修合同，消費者按合同約定支付部分款項后，裝修公司以搞錯預算為由，讓消費者加錢。消費者堅持按合同辦，結果裝修公司撤走，留下“半拉子”工程，消費者去找裝修公司，卻人去樓空。

2、裝修隊伍良莠不齊，不少無資質、無等級的“雜牌軍”和馬路裝修隊伍混雜其中，有的借機坑害消費者。一些不正規的裝修公司圖省事不按照正常程序開工，有的或者根本不懂裝修，不懂施工工藝、步驟，裝修質量不能保證，出現問題后多方推脫或找不到原承修人。如，消費者的新房裝修不到半年就出現了頂棚脫落、墻壁起泡等現象，找裝修公司商量維修事宜時公司已經搬遷，原來的電話、手機也變成空號。

3、裝修公司貓膩多，變換花樣坑蒙騙。有的裝修公司利用消費者不懂裝修專業知識，在施工報價單上有意漏項，到施工期間再增項增價，變相提高裝修價格。還有的綜合報價虛高，然后針對不同消費者靈活分解到裝修的各個環節，牟取暴利。

4、裝修質量差、服務不到位，裝修市場亟需監理服務。家庭裝修屬于一項技術性比較強的工作，需要從業者有很強的責任心，否則工程質量無法保障。當前消費者對家裝質量還很不放心，常常有上當受騙的感覺。加之個別裝修公司出現裝修質量問題后推諉扯皮，消費者很不滿意。消費者需要有關方面提供質優價廉的監理服務。

金融、保險行業須強化規范服務

一、金融方面的問題

1、銀行卡合同文本中的個別條款需進一步明晰。

銀行為消費者提供銀行卡服務時需要簽訂相關合同，但是就連從事律師職業的消費者對銀行提供的格式合同實在放心不下，認為有的條款中概念模糊不清，有的條款明顯加重了消費者的責任，還有的則將銀行的責任推得一干二凈。而一般消費者面對這些條款，更是望而卻步。另外，由于個人信用以及銀行自身信用體系建設還處于起步階段，極大地限制了銀行卡業務的發展。

2、用卡環境欠理想。

消費者對用卡環境不很滿意，消費者在銀行柜臺、自動柜員機上存取款或劃卡消費時，由于獨立的單人操作空間或警戒線設置不科學，操作人員的疏忽，不能保證消費者的賬號、密碼不被竊取。消費者呼吁銀行進一步改善用卡環境，減少賬號、密碼泄密的可能。

3、信貸捆綁問題必須改變。

信貸消費中存在捆綁銷售、強迫消費等現象。消費者反映，購買一處商品房時必須到指定銀行辦理按揭業務，否則視消費者“違約”；銀行方面又要求消費者到指定的保險公司辦理財產保險，否則不提供按揭服務。在這樣一道道指定下，消費者根本無法實現自主選擇權。事后，消費者發現，同樣的險種其他多家保險公司可以提供相應的優惠政策，計算起來還可以便宜2萬多元。在汽車消費領域的按揭中也存在“購買汽車――信貸按揭――保險服務――中介服務”等系列指定環節，消費者的法定權利受到不同程度侵害。

4、存款安全需加強。

消費者反映，目前存款安全隱患多，由于銀行工作人員操作失誤、計算機系統程序錯誤、網絡傳輸故障等都可能對存款安全造成危害，給消費者帶來不便。如，銀行系統中存在一些人為因素，如因操作程序不規范，簡化和忽略一些關鍵環節，致使消費者的存款被盜取現象時有出現，消費者的存款安全需要爭取進一步措施加以保障。此外，不法分子竊取到賬號和密碼后，通過“克隆”銀行卡或用假卡、空卡“掉包”來盜取消費者的存款；偽造儲蓄憑證及相關證件盜取存款。消費者強烈呼吁，銀行方面要從技術層面加強銀行卡非法盜取存款措施的研究開發,提高保護儲戶存款的技術壁壘,加大破譯密碼的難度。

二、保險方面的問題

1、保險格式合同令消費者費解，缺乏透明度。

消費者反映，保險合同條款由保險公司單方面制訂，代表著經營者的利益，對消費者不公平，而且消費者普遍反映保險合同內容復雜難懂，部分條款敘述模棱兩可，通常情況下消費者很難對每個條款逐一搞清楚，甚至某些關鍵條款設置不透明甚至暗含陷阱，消費者防不勝防。

2、保險公司對保險銷售人員缺乏監督管理。

按規定，保險銷售人員應當持有《保險人資格證書》進行保險經營活動。但消費者反映，部分保險公司片面重視業務拓展，放松和忽視對員工職業道德和服務觀念教育，加之保險銷售人員流動性大，人員素質千差萬別，坑保、騙保事件時有發生，消費者不能放心購買。

3、保險銷售人員素質要提升，職業道德要加強。

部分保險銷售人員業務素質低，本身對于保險知識和保險合同就缺乏理解，更不可能全面地向消費者介紹保險知識。部分保險銷售人員為了擴大銷售額，銷售方式不得當，片面強調“銷售額”、“業績”，服務意識差，在向消費者介紹和宣傳保險項目時不誠實，夸大保險功能，對責任免除條款及退保規定有意不作必要的說明，用片面和虛假信息誤導和誘導消費者，甚至騙取挪用保費，引起理賠、退保糾紛，造成投保容易理賠難。如，在銷售分紅型保險產品時，不如實告知投資者分紅保險產品也有風險，分紅率有可能為零。

4、適銷對路的保險產品不多，保險產品難以適應消費者的需要。

保險是一種具有特殊形式的產品，與其他生產性企業的產品一樣，能否做到適銷對路，能否讓消費者真正的認同，能否為客戶提供更完善的保障，是設計產品時最需要考慮的因素。消費者反映，想要購買的保險產品市場上常常沒有。如，現在中國購買汽車的人越來越多，如果能在辦理機動車輛保險的同時就能獲得人身意外傷害的保險保障，無疑既方便了消費者，又擴大了保險公司銷售的渠道，消費者肯定十分歡迎。

5、保險行業售后服務跟不上。

消費者投保后保險公司售后服務工作銜接不上，發生保險事故后理賠速度慢，致使消費者對保險行業整體信心不足。有關專家指出，不規范的操作程序和內部管理制度使得保險事故發生時處理速度慢，影響到了消費者投保信心。有的甚至遇事推諉，找出各種不適當理由，不予理賠。一位消費者5年前無任何疾病投了保，患上重感冒后，按保險找保險公司時，保險公司卻說消費者有多年支氣管病史，不屬于理賠范圍。

商品房不敢買物業管理不到位

當今購買商品房已經成為家庭生活消費中的頭等大事，需要動用消費者幾年、十幾年甚至畢生的積蓄。因此，消費者在購買商品房時往往很小心謹慎，但是由于消費者在購房中的弱勢地位短期內無法改變，消費者難以取得市場交易的平等主體地位，各種侵權事件時有發生。

一、房地產商利用虛假宣傳、格式合同條款誤導、欺騙消費者

消費者反映，房地產商和消費者之間存在信息不對稱，房地產商有隱瞞真實信息的傾向，因而在目前的商品房銷售廣告宣傳中普遍存在夸大甚至虛假的內容。如，在交通地理環境和公用配套設施建設甚至價格等方面誤導、誘騙消費者。在與消費者簽訂商品房買賣合同時不使用規范文本，而是使用自己提供的文本，從中設置種種條款限制消費者權利，逃避應承擔的義務。消費者反映，這些合同文本有失公平原則，有的還帶有行政色彩。如開發商不按合同約定的時間交房，消費者卻得不到應有的合理的賠償。消費者對房屋實際面積、公攤面積或是水、電、氣、暖不具備使用條件等存有疑問時，房地產商多數不予以詳細告知。

二、部分房地產商在不具備售房資格的情況下銷售現房或期房

消費者反映，有的房地產商在不具備“五證”和“兩書”（“五證”即：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）證》；“兩書”即：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》）的情況下，仍然在房地產市場上違法銷售商品房現房或期房。為避免上當受騙，提醒消費者在購房前一定要仔細查驗房地產商是否具有合法的售房手續，各種售房文件、證件是否齊備。如果該房地產商不能出具“五證”和“兩書”，不具備售房資格，消費者不能。

三、房地產商“違約”問題嚴重

1、房屋建筑材料以次充好，質量安全隱患多，商品房質量得不到保證。

有消費者反映，入住不到3個月的新房，就出現四面漏風、多處漏水、水管生銹等問題。某小區472戶業主入住新樓后不久就出現地基下沉，室內天花板開裂等不安全隱患。還有的商品房配套設施擺放不合理，出現消防栓、下水道設在房內，自來水管附在墻體外等情況。房屋裝修材料有毒有害物質超標，使用劣質材料情況普遍。

2、房地產商擅自變更合同條款或不履行合同條款，住房不能如期交付使用，存在短斤少兩現象。

消費者反映，商品房質量隨意打折扣，在消費者不知情的情況下面積隨意增減、改變房屋格局、改變室內配套設施，拖延交工日期，小區供水、供電、通信配套設施不到位不及時。如：消費者購房時所見的圖紙、模型中有山有水，有綠化帶，有較大的房距空間。可房子交付后，最常見的是質量差、漏水裂縫、面積縮小，山水沒了，綠化帶變成了車庫或工作間等。還有的承諾建多少綠地、多大娛樂場所，消費者入住后發現綠地也蓋樓、娛樂場所也蓋樓，根本就不兌現承諾。

3、產權證辦理任意拖拖拉拉。消費者入住新房后，房地產商遲遲辦不下房產證。

某小區500多住戶的房產證長期辦不下來，住戶到處奔走至今沒有解決，引起消費者強烈不滿。

4、個別房地產商甚至違規操作。

江西消費者反映一房地產商將房子既賣給了消費者，又抵押到銀行貸款，還到典當行抵押典當，造成“一房三主”，引起群體投訴。

四、物業管理不到位，亂收費現象嚴重

1、物業管理不到位，消費者無安全感。

消費者反映，很多小區物業管理差，小區的安全、衛生管理差，經常發生丟失車輛和財物的現象。房地產商和物業公司業務移交過程中存在扯皮現象，造成住戶有問題時遭到“踢皮球”現象。

2、物業管理亂收費，消費者無可奈何。

部分小區費用多而雜，亂收費，什么入住登記費、戶口費、配套費、公共設施費、公擺面積費、物業管理費等。還有的物業公司只收費、不服務，如要求住戶交納“房產基金”（相當于物業管理費），而房子壞了無人維修、無人過問，消費者很不滿意。