序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇投資性房地產核算方法范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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第二條、發行人編制財務報表附注時，除應遵循中國證券監督管理委員會（以下簡稱中國證監會）有關財務報表附注的一般規定外，還應遵循本規定的要求。

第三條、發行人在主要會計政策中披露如下內容：

（一）在合并會計報表編制方法中說明對合作開發項目編制合并報表時采用的方法。

（二）在存貨的核算方法中增加披露：

開發用土地的核算方法；

披露公共配套設施費用的核算方法；

披露出租開發產品、周轉房的攤銷方法；

對不同類別存貨（如：庫存設備、開發成本、開發產品、出租開發產品、周轉房）計提跌價準備的比例及依據。

（三）披露維修基金的核算方法。

（四）披露質量保證金的核算方法。

（五）披露各類型業務收入的確認原則及方法：

房地產銷售收入的確認原則及方法。應根據行業特點確定具體的確認標準。對采用分期收款方式銷售、出售自用房屋、代建房屋和工程業務，應單獨披露有關收入確認方法。

出租物業收入的確認原則及方法。

建筑施工收入的確認原則及方法。

物業管理收入的確認原則及方法。

其他業務收入的確認原則及方法。

（六）為房地產開發項目借入資金所發生的利息及有關費用的會計處理方法。

第四條、發行人在存貨項目注釋應披露：

（一）按性質（如：庫存設備、開發成本、開發產品、分期收款開發產品、出租開發產品、周轉房）分類列示存貨余額。

（二）按下列格式分項目披露“開發成本”：

項目名稱開工時間預計竣工時間預計總投資期初余額期末余額合計注：對尚未開發的土地，應披露預計開工時間。

（三）按下列格式分項目披露“開發產品”：

項目名稱竣工時間期初余額本期增加本期減少期末余額合計（四）按下列格式分項目披露“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”：

項目名稱期初余額本期增加本期減少期末余額合計（五）應按下列格式披露存貨跌價準備金計提情況：對于開發中項目，可以合并列示。對“停工”、“爛尾”“空置”項目，如果不計提或計提跌價比例較低，應詳細說明理由。

項目名稱期初余額本期增加本期減少期末余額備注合計

第五條、發行人在預收帳款項目注釋中，除按賬齡列示余額外，對預售房產收款，應按下列格式分項目披露。

項目名稱期初余額期末余額預計竣工時間預售比例合計

第六條、發行人在主營業務收入項目注釋中，應分項目披露報告期內各期間金額。

第七條、發行人的經營業務涉及不同行業和地區時，應按行業和地區披露收入、營業利潤、資產的分部資料。行業可以按照房地產、施工、物業管理、商業等分類；地區可以按境內、境外披露，對經營環境存在差異的省、直轄市，也應分別披露。

第八條、發行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應披露尚未結清的擔保金額，并說明風險程度。

第九條、本規則由中國證監會負責解釋。

第十條、本規則自之日起施行。

證監會關于《公開發行證券公司信息披露編報規則》第10號、第11號的通知

通知

各擬公開發行股票的從事房地產開發業務的公司：

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關鍵詞：房地產企業 會計核算 特殊性 問題 建議

一、房地產企業會計核算的特殊性

房地產企業的生產周期長，涉及的生產開發部門較多，加之近年來房地產的投資風險較大，由此決定房地產企業的會計核算工作也具有一定的特殊性。主要表現在以下三個方面：

（一）會計核算業務的特殊性

會計核算業務的特殊之處體現在其核算對象的復雜與多樣化，房地產企業開發經營的是房地產這一商品或者說是產品，這意味著，房地產企業不僅僅要開發建設房屋，還要負責房屋周邊的基礎設施的建設，包括支撐所建設房屋的水、電、網絡等必備設施的鋪設與開發建設。另外，再加上房地產開發建設前的種種勘測考察項目，以及一系列不可預知的耗費資金的項目，這些均要客觀、全面、系統的進行會計核算。

（二）會計核算周期的特殊性

房地產企業這一方面的特別之處主要表現為其核算周期長，跨度大。從土地的勘測考察開始到最終一處房地產建設完畢完成銷售，這期間還要經過房屋的設計與規劃、房屋周邊配套設施的設計規劃、房地產的施工建設、房屋的裝修等一系列的程序與環節，耗時較長，需要一至兩年甚至更長的時間。房地產開發建設的環節多樣性還意味著在一處房地產的整個開發過程中需要與多個相關的部門進行業務往來，需要大量、充足的資金支持以維持房地產開發各個環節的順利進行，有序、適當的資金調度顯得尤為重要，所以房地產企業會計核算工作周期較長，工作任務重要且艱巨。

（三）房地產企業收入的特殊性

收入的特殊點主要體現在房地產企業的收入的確認存在一定的難度。根據國家的相關政策，只要能夠取得預售許可的相關證明，房地產企業就可以對其開發的房屋以及相關的地產根據企業的意愿進行處理，也就是說在房地產未竣工之前可以通過預售的形式銷售房屋。期間所收入的定金、分期付款等房款，均應按照規定繳納稅金。另一方面，按照房地產企業相關的會計準則，房地產竣工驗收之后，才能確認收入，兩項規定之間的矛盾導致房地產企業會計核算中收入的確認存在一定的難度。

二、房地產企業會計核算的重點

（一）收入、成本核算

從前文敘述中我們了解到房地產企業的收入核算與成本核算工作都存在一定的難度，這兩項內容的核算既是房地產企業核算的難點同時也是其核算的重點工作。對于收入核算而言，房屋在預售過程中收受的預收款項計入收受預售款項的當期還是計入簽訂正式合同的會計核算周期，在收入核算周期的確認問題上存在實際操作過程中難點突出。一方面國家稅收法律與相關會計準則同時制約房地產收入核算，同時各個房地產企業在實際操作過程中操作各異，未形成統一標準。

另外，成本核算是房地產會計核算的重點內容，文章反復提到，房地產的開發與建設涉及環節較多，項目繁多，與多種單位存在業務往來，如何確定其成本核算對象是成本核算工作的重點與難點工作。目前，合理地確認成本核算的對象以保證房地產會計核算的全面性、正確性是房地產企業應該關注的重點問題。

（二）借款費用核算

房地產開發項目較大，一般均要涉及房屋的開發以及周邊設施的配套建設，并且可能會在不同的區域同時開展，源源不斷的資金供應是必不可少的，此外，房地產從開始籌建到完全竣工橫跨的事件長，企業自有資金回籠緩慢，這就意味著房地產企業在開發建設房地產項目時，銀行借款成為其資金的主要來源，并且借款的期限一般較長，這又必將帶來巨大的借款利息。與此同時，新會計準則對企業的借款費用提出了更為細致和詳盡的要求，因此，房地產企業在進行會計核算工作時，應注重分析企業借款的性質，以實現房地產開發資金使用效率的最大化，同時應使企業的實際核算工作滿足國家相關會計核算的要求。

（三）預交稅費的處理

房地產企業在一項項目中便要面臨種類繁多的稅費，并且各種稅費的上交時間存在差異。所以，稅費的問題應當作為房地產企業重點關注的問題之一。房地產企業除了要上交企業所得稅之外，還要上交土地增值稅、房產稅等稅種，所以企業在處理稅費的過程中，一方面要確保對當期的稅費進行準確的核算，同時也要對稅款的使用做合理的安排與規劃，盡可能保證有限的資金能夠發揮最大的使用價值。

三、房地產企業會計核算方法的優化分析

（一）收入核算方法

首先，明確收入的核算內容。確保房地產企業會計核算工作中收入核算的準確性，首要的工作就是要明確收入的核算內容。房地產企業在房地產開發建設的各個環節所獲得的銷售收入均應算作收入核算的內容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相關的房屋配套設施的收入，還包括在開發建設過程中一些非常規情況獲得的收入，包括拆遷舊址、出售周轉房等情況獲得的收入均應該算作收入核算的內容。

其次，建立或完善收入的確認制度。收入的核算內容確定之后，另一項重要的工作便是建立或完善房地產企業的收入確認制度。為了確保企業會計核算的全面性與準確性，尤其是開發項目復雜多樣的房地產企業，具備收入的確認制度十分必要和重要，是收入核算優化的重要環節。在建立或完善收入的確認制度的實際操作過程中，房地產企業首先要在企業內部形成規范的制度以保證工作的規范性，另外要成立專業的團隊專門負責此工作，同時可建立普通員工的監督檢查機制，以全面準確的確認收入并且保證收入確認工作的公開與透明。

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【關鍵詞】房地產；成本核算；開發成本

我國城鎮化建設的步伐現已不斷向前推進，房地產行業也自然成為了我國國民經濟的一個支柱型行業，因為它帶動了相關幾十個行業的發展。但相對于其它成熟行業而言，房地產行業的會計從業人員的經驗顯得相對缺乏很多，遠遠不能滿足當前發國內地產企業的需要。眾所周知，房企要想獲得利潤，除了需要銷售順利之外，還應減少房產本身開發所需的成本。

一、房產開發的成本核算的主要內容

企業會計在對項目開發成本的核算時，按照所發生的費用歸集，主要從土地征用及房屋拆遷時的補償款、房企開工前的工程費、用于基礎建設的設施費、建筑工程安裝費、工程配套設施費和工程開發時所產生的間接費用等幾個方面進行核算的。就拿工程開發時所產生的間接費用為例，當前我國的房地產行業還很不完善，滋生出來的腐敗也是習以為常，就拿政府官員的打理來說那也是一項開支相當大的灰色成本，這種間接費用的核算就是比較麻煩的一件事，因為必須的把這筆灰色開支通過賬目的轉嫁方式進行抹平，否則難以健全的手續去進行報賬和報稅。

二、房產開發的成本核算方法

眾所周知，所有企業會計核算方法都是反映與監督企業所進行的相關經濟生產，為企業內部的經營管理提供完善的核算資料，并且通過特定的組織程序去設置會計賬簿，會計憑證以及會計報表的專門方法。在這里我就以房地產企業的建筑工程費核算為例，我們會計人員要對不同施工方式而采用相應的核算方法。如施工方式采用工程承包的形式，會計核算時應依照承包企業對房產企業所提交的“工程價款結算單”列出的承付工程款計入到“開發成本―――房屋開發”的對應成本項目中；又如施工方式應用自營方式的，則所產生的各項建筑工程安裝費用要直接計入到“開發成本―――房屋開發”的對應成本項目中；再如房地產企業自身直接完成施工的，會計在建筑工程核算時采用創建賬戶的方式核算和歸集自身企業完成工程的建筑安裝費用，在每月月未把實際成本轉入到“開發成本―――房屋開發”的對應成本項目中；又如工程設備的領用，它本隸屬于工程本身實體的，成本會計核算時應根據隸屬對象，在領用設備交付安裝的時候，要按其實際成本計入到“開發成本―――房屋開發”的對應成本項目中。

三、房地產開發企業特殊業務的核算

房地產領域有很多特殊業務方面的會計工作需要會計人員進行核算，常出現的特殊業務有合作建房、以土地使用權投資開發項目、“買一送一”的贈送業務、售樓處（接待處）處理、“拆一還一”的處理等，下面我就以“買一送一”的贈送業務為例：

我們的房產在售樓的時候常常打出這樣的促銷廣告，“買第五層送第六層”，其中第五層的面積有100平方米，第六層也有40平方米，經過成本計算后核算出單位成本2000元平方米，單位售價3000元平方米。這時，我們會計人員在進行成本核算時，對賣五層的賬務處理應做如下處理：

又如會計在核算時對售樓處的處理如下：

1.如果房產公司的售樓處有專門的工程概預算，而且在將來打算要單獨轉讓出去的，可專門作為會計成本核算時成本計算對象來進行相應的核算；

2.假如房產公司在樓房售完后要把售樓處作為物業方面的管理用房，而產權又使其歸全體業主所擁有，則我們會計在進行成本核算的時候，可將其作為“開發成本―――公共配套設施”來進行核算；

3.倘若售樓處是一處臨時用房，而且將來必須要拆除的，則我們會計人員可預先將其計入“在建工程”，然后將其再轉作“固定資產”來進行預定核算，將來在拆除售樓處時，可將其通過固定資產清理來進行相應處理。

綜上所述，我們房地產企業的財務會計相比其它成熟行業的會計來說，業務要復雜許多，我們的會計人員不僅要熟悉房地產領域的一些建筑知識，還要懂得各種情況下的會計核算，所以從事房地產行業的會計學習的東西要比傳統會計要多得多。能準確和科學的為房產公司核算出其相應的成本，為企業利潤的獲得提供切實可行的理論依據，這對我們的會計人員提出了嚴峻的挑戰，我們這些工作在房地產行業的會計從業人員化壓力為動力，力爭讓該行業會計工作的實效性在會計領域中得到填補。

參考文獻：

[1]孟德勝.淺談房地產營銷策略及創新.內蒙古科技與經濟，2011年

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財政部于2006年2月的新會計準則體系中，涉及土地使用權的核算的會計準則有《企業會計準則第6號——無形資產》和《企業會計準則第3號——投資性房地產》。其中第6號“無形資產”準則規定，企業取得的土地使用權通常確定為“無形資產”，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，取得確鑿證據（即：（1）企業董事會或類似機構應當就改變房地產用途形成正式的書面決議，（2）房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變。）時應將其轉為“投資性房地產”核算。第3號“投資性房地產”準則限定投資性房地產的范圍為已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。對投資性房地產的后續計量模式，通常采用成本模式，滿足特定條件（即（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。）的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式進行后續計量。隨著我國人均土地面積的不斷減少，土地不斷增值，經濟發展，人們生活水平的不斷提高，導致需要征用土地的企業越來越多，企業不通過生產經營，而將取得的土地使用權用于出租或資本增值，往往會獲得較高的收益，甚至大于自行建造用于生產經營的收益。企業提供的會計信息既要反映資產的性質和價值，又要保證損益計量的合理性。本文著力通過實際案例，分析非房地產開發企業對持有土地使用權進行租售的不同會計處理，及不同會計核算方式下對企業當期損益的影響。

二、非房地產企業土地使用權租售會計處理

（一）初始核算 當企業持有土地使用權的初始意圖為自行建造用于生產經營時，按照會計準則第6號規定，計入“無形資產”賬戶中核算；如企業在持有土地使用權時的初始意圖為以備出售，按照會計準則第3號規定，應計入“投資性房地產”賬戶中核算。但在我國實務中，持有并準備增值后轉讓的土地使用權這種情況較少。

（二）后續核算 企業擁有的土地使用權計入“無形資產”賬戶進行后續核算時，由于企業產品的生命周期、市場銷售狀況、房地產建造成本等因素的影響，暫停建造，臨時出租的尚未取得確鑿證據時不轉換會計核算方式。年末，由于土地資源的稀缺性及市場經濟的持續發展，土地使用權一般不會發生減值，則會計核算主要體現在租金核算、無形資產攤銷及相關稅金的會計核算上。對企業當期損益的影響主要體現在營業收入、營業成本、營業稅金及附加項目上。

當企業有確鑿證據表明自用的土地使用權用途發生變化，為保證會計信息反映真實的資產的性質和價值，應當由“無形資產”核算方式轉換為“投資性房地產”核算方式予以反映。 一般情況下轉換后的“投資性房地產”采用成本模式計量。在該計量模式下，投資性房地產核算實質沿用了無形資產的核算方式。則會計核算在轉換日沒有差額，不會影響當期損益；后續則為租金核算、無形資產攤銷及相關稅金的會計核算。對企業當期損益的影響主要體現在營業收入、營業成本、營業稅金及附加項目上。 企業如同時滿足前述兩個條件，轉換后投資性房地產可采用公允價值模式計量。會計核算上的主要的變化體現在一是初始轉換時，轉換日的公允價值與無形資產的賬面價值之間的差額，如為借方差額，計入“公允價值變動損益”賬戶，從而影響當期損益。如為貸方差額，計入“資本公積”賬戶，在出售時影響當期損益，后續核算不攤銷、不減值，且公允價值的變化會通過“公允價值變動損益”賬戶影響當期損益的變化。對企業當期損益的影響主要體現在營業收入、營業稅金及附加、公允價值變動收益項目上。

（三）出售時核算 在“無形資產”賬戶核算方法下，企業在借方確認“銀行存款”、“累計攤銷”，貸方核銷“無形資產”原值及稅金，貸方差額計入“營業外收入”賬戶，借方差額計入“營業外支出”賬戶。對企業當期損益的影響主要體現在營業外收支項目，從而影響利潤總額等指標；在“投資性房地產”成本模式核算下，取得的收入借方計入“銀行存款”等賬戶，貸方計入“其他業務收入”賬戶，同時，借方核銷“投資性房地產累計攤銷”及“投資性房地產減值準備”賬戶，貸方核銷“投資性房地產”原值，將差額計入借方“其他業務成本”賬戶；在“投資性房地產”公允價值模式核算下，取得的收入借方計入“銀行存款”等賬戶，貸方計入“其他業務收入”賬戶，同時，借方或貸方核銷“投資性房地產——公允價值變動”貸方核銷“投資性房地產——成本”原值，將差額計入借方“其他業務成本”賬戶，將“公允價值變動損益” 賬戶的余額和轉換日貸差形成的“資本公積”賬戶的金額 轉入“其他業務成本” 賬戶。對企業當期損益的影響主要體現在營業收入、營業成本、公允價值變動收益項目，從而影響營業利潤等指標。

三、實例分析

下面通過一個綜合案例比較分析非房地產企業在不同方式下對持有土地使用權租售的會計核算及對當期損益的影響。

[例]甲企業地處市區，為一般企業（非房地產企業）。于2012年1月1日簽訂合同購入土地使用權，有效期50年，面積1000畝，每畝均價12萬元，款項已經支付。購入意圖為自建廠房用于生產經營。

2012年1月1日，購入時會計處理為：（單位：萬元）

借：無形資產——土地使用權 12000

貸：銀行存款 12000

2012年1月31日起，每月攤銷時會計處理為：

借：管理費用 （12000/50/12=20） 20

貸：累計攤銷 20

假設，土地使用權在購入后，市場出現替代產品且建造資金尚未到位，未能動工，期間土地使用權租賃價格較高，企業將土地臨時出租，于2012年7月1日與乙公司簽訂土地租賃協議，當年收取租金180萬元，款項已經收到，營業稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%。

2012年7月1日，收到租金時會計處理為：

借：銀行存款 180

貸：其他業務收入 180

2012年7月31日起，每月攤銷時的會計處理為：

借：其他業務成本 20

貸：累計攤銷 20

2012年7月31日，相關稅金及附加會計處理為：

借：營業稅金及附加 [180×5%×（1+7%+3%）] 9.9

貸：應交稅費——應交營業稅 9

——應交城建稅 0.63

——應交教育費附加 0.27

假設2012年11月15日，與乙公司簽訂協議將該土地使用權以15000萬的價格出售，假定不考慮相關稅費，款項已經收到。

則2012年11月15日，出售時會計處理為：

借：銀行存款 15000

累計攤銷 200

貸：無形資產 ——土地使用權 12000

營業外收入 3200

若租賃日，企業董事會批準，土地使用權改變用途，提供確鑿的證據，但土地使用權公允價值不能可靠計量。

2012年7月1日，土地使用權轉換時會計處理為：

借：投資性房地產——土地使用權 12000

累計攤銷 120

貸：無形資產——土地使用權 12000

投資性房地產累計攤銷 120

2012年7月1日，收到租金時會計處理為：

借：銀行存款 180

貸：其他業務收入 180

2012年7月31日起，每月攤銷時的會計處理為：

借：其他業務成本 20

貸：投資性房地產累計攤銷 20

2012年7月31日，相關稅金及附加會計處理為：

借：營業稅金及附加 [180×5%×（1+7%+3%）] 9.9

貸：應交稅費——應交營業稅 9

——應交城建稅 0.63

——應交教育費附加 0.27

2012年11月15日 出售時會計處理為：

借：銀行存款 15000

貸：其他業務收入 15000

借：其他業務成本 11800

投資性房地產累計攤銷 200

貸：投資性房地產——土地使用權 12000

若租賃日，企業董事會批準，土地使用權改變用途，提供確鑿的證據，且企業能夠提供與土地使用權公允價值相關的資料，如表1。

2012年7月1日，轉換日會計處理為：

借：投資性房地產——土地使用權——成本 12200

累計攤銷 120

貸：無形資產——土地使用權 12000

資本公積——其他資本公積 320

2012年7月1日，收到租金時會計處理為：

借：銀行存款 180

貸：其他業務收入 180

2012年7月31日，相關稅金及附加會計處理為：

借：營業稅金及附加 （180×5%×（1+7%+3%））9.9

貸：應交稅費——應交營業稅 9

——應交城建稅 0.63

——應交教育費附加 0.27

2012年7月31日，公允價值變動時會計處理為：

借：投資性房地產——公允價值變動 300

貸：公允價值變動損益 300

2012年8月31日，公允價值變動時會計處理為：

借：投資性房地產——公允價值變動 1000

貸：公允價值變動損益 1000

2012年9月30日，公允價值變動時會計處理為：

借：公允價值變動損益 200

貸：投資性房地產——公允價值變動 200

2012年10月31日，公允價值變動時會計處理為：

借：投資性房地產——公允價值變動 700

貸：公允價值變動損益 700

2012年11月15日 出售時會計處理為：

借：銀行存款 15000

貸：其他業務收入 15000

借：其他業務成本 13800

貸：投資性房地產——土地使用權 ——成本 12000

——公允價值變動 1800

借：公允價值變動損益 1800

資本公積——其他資本公積 320

貸：其他業務成本 2120

現將不同會計核算模式下對企業當期損益的影響對比如下：（表2）

四、結論

結合上述賬務處理和報表數據比較分析，可以看出，企業土地使用權在“無形資產”核算模式下和“投資性房地產”成本模式核算下，對企業當期利潤總額指標、凈利潤指標的增減變動沒有影響，由于出售核算時確認的損益賬戶不同，則對營業利潤指標產生影響。“無形資產”核算模式下營業利潤指標為負數，而若轉換為“投資性房地產”核算模式下則營業利潤指標為正值。可見，若不轉換會計核算方式，會對會計信息使用者傳遞企業主營業務獲利能力表現不佳，偶發獲利能力較強的會計信息。因此，筆者認為在非特殊情況下，需及時調整企業土地使用權租售的會計核算方式，及時由“無形資產”的會計核算方式進行“投資性房地產”計量方式的轉換，以保證企業會計信息的真實性。

當企業能夠提供確鑿的證據說明其土地使用權用途發生轉換，且能夠提供投資性房地產活躍市場公允價值資料時，通過以上分析可以看出，根據土地使用權價值量的“剛性”特征，若企業將土地使用權由“無形資產”核算模式轉換為“投資性房地產”公允價值模式核算時，相比而言，營業利潤指標可能出現較大的增加，從而影響企業利潤總額指標及凈利潤指標相應的增加變化。因此，筆者認為，為保證會計信息質量要求的謹慎性原則，企業在非特殊情況下應盡量采用“投資性房地產”成本計量模式而避免采用公允價值計量模式。

參考文獻：

篇(5)

最近幾年，我國社會經濟飛速發展促進各行各業也同時取得較大起色，而會計又是企業生產經營不可或缺重要角色，人們對其重視程度也在逐漸加大。當前對任何企業來講，企業不斷發展下去很大程度上取決于其會計信息質量，會計核算又是評估會計信息質量的金標準，因而它成為人們熱議話題也是情理之中的事情。作為會計相關工作當中重點環節，會計核算也為會計工作開展前提條件，所以把會計核算當作前提展開相關研究，這是會計人員工作重點內容，不單能有效確保會計信息質量，還能確保企業維持正常經營效益。本文主要對會計信息和會計核算間關系展開系統研究，并從中探索房地產會計核算主要問題和相應解決對策，希望對相關會計人員能夠有所幫助。

關鍵詞：

房地產；會計信息；會計核算

房產行業為最近幾年國家新興產業，為國民經濟發展產物，同時房產業應運而生也促進國民經濟加快發展。而會計核算相關工作為財務部門及人員主要工作，同時管理企業大批經濟與財務信息[1]。如今實際進行會計核算時還是有所欠缺的，因而加強改革已勢在必行。本文站在會計信息和完善房產業會計核算角度出發，認真探索房地產會計核算主要問題，同時針對性提出房地產會計核算對策，可以看出本文在理論和實踐方面具有一定價值，是比較可行的。

一、會計信息質量和會計確認核算方法間的關系

會計確認是企業持續發展的生機，也為企業提升競爭力，與時俱進關鍵所在。如今會計核算相關工作當中，旨在解決各類交易及事項中存在實際問題，想把工作中蘊含問題切實可行突顯出來，起到發展規劃的作用，這些都是做會計核算相關工作需要著重考慮的[2]。當今企業選取與確認標準一般如下：一是滿足會計要素內涵。對核算方法予以確認時，我們務必先明確某項目會計要素形成機制，還有工作理念與會計要素引進原理。二是相關性。該標準實際應用時需要可以同使用人員決策項目融合構建一系列管理體系，它同時也為會計計量決策前提，所以，該標準明確同會計信息的決策及決策工作整體質量都存在直接關系。三是可靠性。該標準需要入賬以前用客觀態度對業務內容和數據真實性進行審核，對數據可行性予以驗證，避免使會計信息發生扭曲。

二、房地產會計核算的主要問題

（一）設置會計科目不科學如今，房產企業設置會計科目有欠科學合理性，會計科目并非專項使用，較為混雜。當前核算制度仍然為多樣化并存，新公布會計準則當中光會計科目就有一百多項，其中包含很多專業項，但房產企業卻并不具備[3]。房產企業執行標準仍未能統一，每個企業都是按實際狀況自行設置，很多企業效仿其它行業制定，這就導致了設置會計科目不科學、雜亂無序的現象發生。打個比方，安裝與建筑工程在建工程的有關科目，雖然新頒布會計準則中對它做了一些強調，但在很多情況下卻不符房產行業特點，無法應用到實際中去。另外房產企業需要很長時間開發，成本結算時將建設項目周期作為參考依據，同時記賬方式多為年終結算，這就會導致多賬目并存，使得會計工作人員工作量大幅增加，對企業投資計劃也會形成約束。

（二）房產企業收入確認相對復雜房產企業在進行會計核算時，具體到收入確認方面也困難重重。通常看來房產企業銷售大致包括兩種模式，一類自行發售，另一類先同買方協商好，然后根據其所需開發。對按買方需求發售來講，非常容易確認收入，凡事依照合同進行就可以了[4]。但自行發售卻要比其它行業來得更為復雜，原因在于該類產品花費時間長，投資巨大，具有較高價值，這就使其很大程度上有別于其它產業，具有按期接待與預售等形式。此外房產企業產銷產品，要在預售與銷售方面先獲得許可證，同買方簽合同并收到定金以后，簽署正式購房合同，然后等待工程完工獲批后，再把尾款交清，正式產權過戶等，這也就是房產收入確認復雜的主要原因。

（三）會計信息相關風險未得到充分披露財務風險指的是房產因為財務惡化，企業報酬和投資金沒辦法如數收回。房產企業開發建設過程中也會蘊藏各類風險，比如在土地和政策等方面，這便需要房產企業對相應信息風險充分披露。國家明令指出企業不可以將商業機密當成借口，拒絕有關信息的公開。但由現如今我們國家房產企業所披露信息看來，部分主要信息包含企業戰略利益與財務利益披露欠缺，缺少真實與完整性，針對自愿披露信息，企業披露隨意性則更大。另外從會計制度出發，并未針對房產企業對質量確保金提取加以相應規定。雖然證監會對提取保證金也有所涉及，但受到抵押貸款擔保風險約束，房產企業還并未對保證金相應問題予以披露，這樣就導致企業財務信息反映不夠真實有效。

（四）不規范借款費資本化因為房產項目通常需要很大投資，因而相關企業會選擇舉債方式募集資金，同時大型房產項目建設周期久，因而想要把債務資本收回來也需要用較長時間。在新的會計準則公布出臺以后，借款費資本化范疇被拓展開來，但同時所提要求卻非常嚴苛，要求借款費需同時確保資產已開始支出，已生成借款費等方能做資本化處理。我們站在房產企業角度看對借款費資本化處理是非常困難的，況且就算可以確定，也不可以把長時間未經過開發土地資源中包括借款費進行資本化處理，不然便會對當時盈利構成很大影響。

（五）商品成本和售價配比不均衡通常來講，建設一處房產要花很久時間，相應的人力物力等投資也會比較大，假如項目未建設完成，就算產品全部預售完畢，也無法確認預售款全部收入，致使會計核算配比原則沒辦法很好貫徹落實下去。另外房產成本針對工程項目整體而言，但是經營產品時還會遇到樓層和戶型不同等問題，產品實際價格也會千差萬別，致使開發項目時涉及到大量成本投入，收入卻不會很大，導致開發期房產企業投入和產出結構欠缺合理性。通常來講房產結轉成本方法并不包含采光、戶型等因素在內，但是這些卻又是實際交易時必須要考慮的事宜，因而所得結果沒有切合實際，房產企業開發和銷售配比性不高。

三、房地產會計核算對策

（一）會計科目設置應合理房產企業設置會計科目一般會由兩個層次入手，其一財政部需要對房產企業一級科目進行設置，方便使用信息有關人員把不同企業進行對比；其二房產企業中參照一級科目對下屬科目進行設置，方便將會計信息聚攏到一起展開分析與會計報告歸納整理。比如參照企業項目規模，數量與企業內控需要對成本進行核算。打個比方，當企業某項目不用單獨核算的時候，間接花費賬表便無須單獨構建，只在成本賬目表中單獨設立一欄即可，因為間接費主要包含利息和管理費等，想要更為精準方便進行核算，可考慮把代建工程，房屋和土地開發設置成一級賬，下屬再具體劃分。對會計科目合理化設置，以最大化提升工作效率。

（二）對收入確認指標予以規范因為房產企業漏報收入情況也較常發生，所以應對企業收入確認指標予以規范。對收入確認指標予以規范可考慮由銷售收入明晰入手。房產業銷售收入含有房屋、土地及相應配套設施等方面，具體細分還包括有商品房和土地轉讓等這些都屬于銷售收入范疇，除對銷售收入確認指標予以規范以外，企業會計核算還需對整體收入確認指標予以規范與應用。房產產品銷售時包含諸多環節，而當中核心環節便在于預售銷售收入與簽署合同以后產權過戶涉及到的款項[5]。此時企業財務稅收同稅務局會存在差異，原因是政府稅收根據預售標準而來，但企業稅收卻是由實際銷售得來，所以為限制差異，房產核算部門就需要對收入確認指標予以規范。

（三）加強會計信息披露房產商品費用的制定應當遵循市場化原則，不應硬性規定統一的收費標準，可以采用固定的收費標準與變動的收費標準相結合的方法。為了防止一些公司對會計信息相關風險不充分披露的現象監管部門應當要求上市公司在年報中客觀真實披露相關會計信息，但實際上，上市公司并未這樣做到。所以建議監管部門應當對此進行嚴格的監管，強化上市公司對有關各項業務具體會計核算情況的披露，同時要求房產企業對成本與土地儲量信息有效披露，因為這些因素都關乎企業未來命運。同時還應督促企業對現金流相關信息做合理披露，包含所有經營涉及現金流，比如銷售收取現金與開發環節支付工資等。還有就是上文提到由于房產行業特殊性，導致它具有較高風險，因而對風險信息也應當及時披露，讓信息的使用者能有個清醒的認識。

（四）借款費核算體系應予以完善站在房產企業角度看，由于開發項目產生借款費和成本間存在緊密關系，聯系費用配比和歷史成本相關原則，我們應該了解開發的間接花費中是包含借款費的，同時借款費也屬于房產成本之一。對房產借款費進行核算，需要對配比原則展開分析，先將借款費成本對象確定下來，把沒有完工同時成本積累比項目將收取費用各項目視作均攤借款費成本對象，進一步對費用核算體系加以完善，將存款利息減掉與臨時投資取得收益之后，依據實際占據資金的比例對建設項目總成本進行核算。

（五）促使成本收入配比規范化房產企業通常采取簡均成本法方法，但是因為建設時間久，把建設工程整個算作成本載體，但是銷售卻是把戶型和樓層視作基本單位，同時結構、透光度等方面都會對售價構成影響，讓企業在建設前便會形成大量成本花費，這就是所謂的售價和成本配比不均衡，而經營成果的真實性也會大打折扣。房產企業房屋可被售出時，企業會依據朝向，樓層，地段和花費成本等設置預期售價，即依據成分分配對售價進行合理估算，而不至于使售價制定不合理，過高或過低。進行實際操作時，在這里提供兩種核算方法以做參考，即計劃售價和實際售價的成本率方法，最終達到成本收入配比規范化的整體目標。

四、結語：

綜上所述，房產企業主要從事房產開發與經營，不單為房產產品產出者，還為房產商品經營者。房產行業是國民第三產業主要構成，整體國民經濟當中也占有一席之地。因為該行業經營比較特殊，當前其在會計核算方面有一些比較明顯的問題存在。會計信息的質量受會計核算所左右，想要提升會計質量并強化會計信息關聯與真實有效性，房產企業就需要依據新公布的會計準則相關規定內容，用實際交易與事項當作參考標準然后進行確認、核算與披露，需要企業財務經理與管理層對會計核算體系進行不斷完善，改變監管理念，實現有效監督，由根本上把會計核算相關問題解決掉。

參考文獻：

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[2]劉曙光.房地產開發項目中的會計核算探究[J].財經界(學術版)，2012，02:176-177.

[3]姜秋金.淺談房地產會計核算的業務處理[J].商業文化(上半月)，2012，05:130-131.

[4]趙明益.對房地產企業會計信息質量的探討[J].財經界(學術版)，2010，11:140+142.

篇(6)

一、投資性房地產的歸屬問題

本稿“ 第七條：企業采用成本模式計量的，對于固定資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———固定資產》的相關規定處理；對于無形資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———無形資產》的相關規定處理。”對此條規定，筆者認為似有不妥。

1、投資性房地產不應該作為固定資產或無形資產處理。首先，投資性房地產不完全符合固定資產或無形資產的定義。企業會計準則明確指出，固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產；無形資產是指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。而投資性房地產，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。包括企業以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物；房地產開發企業出租的開發產品（在此，我們僅以非房地產企業作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產可以劃入固定資產或無形資產的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產，則不屬于“固定資產”或“無形資產”的范疇。其次，雖然投資性房地產與原來意義上的固定資產、無形資產在物質形態上是相同的，但企業持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現的問題。同時，從企業持有的投資性房地產中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產不應該作為“固定資產或無形資產”核算。

2、投資性房地產應該作“類投資”業務處理。從經濟業務的內涵看，企業的投資性房地產業務與企業的“投資”業務并無質的區別，兩者都是游離于企業正常的生產經營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。而投資性房地產業務既不屬于股權投資，也不屬于債權投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內投資業務。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產業務具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據投資性房地產的這一特點我們將其定義為類投資業務，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設“投資性房地產”賬戶進行專項核算。

二、投資性房地產的會計處理方法

（一）“投資性房地產”賬戶

為了核算投資性房地產業務，需增設“投資性房地產”賬戶。該賬戶屬于資產類賬戶，借方記錄投資性房地產的取得成本、后續支出及因采用“公允價值計量”而產生的增值。貸方記錄因出售、轉讓、轉自用及報廢或毀損的投資性房地產進行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業持有的投資性房地產的賬面價值。該賬戶按投資性房地產的種類設置明細賬戶。

（二）“投資性房地產”項目在資產負債表中的列示

根據“投資性房地產”的類投資性質，擬將其列為“資產負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產”之間。

（三）投資性房地產持有期間增值收益的會計處理

企業的投資性房地產，在持有期間可能會因為后續計量（按公允價值進行計量）而產生增值，獲得相應的增值收益。根據投資性房地產的“類投資”特性，該部分所以應該全部作為“投資收益”處理。相應的，若產生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。

（四）投資性房地產的賬務處理方法

1、企業取得投資性房地產的核算

（1）以貨幣資金購入投資性房地產時，按實際取得成本借記“投資性房地產”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

（2）原自用房地產轉換為投資性房地產時，按轉換資產的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產減值準備”賬戶或“無形資產減值準備”賬戶，按固定資產賬面原值貸記“固定資產”賬戶或按無形資產的賬面攤余價值貸記“無形資產”賬戶。若記錄結果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

例1．某企業擬將一自用房產轉換為投資性房地產，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產減值準備50萬元，經評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：

借：投資性房地產――xx房產

600萬元

累計折舊

300萬元

固定資產減值準備

50萬元

投資收益

50萬元

貸：固定資產

1000萬元

例2．若上例中房產的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：

借：投資性房地產――xx房產

1200萬元

累計折舊

300萬元

固定資產減值準備

50萬元

貸：固定資產

1000萬元

投資收益

550萬元

2、投資性房地產后續支出的核算。

企業在持有投資性房地產期間可能會發生一些相關的支出，如維護費用等。對于這部分支出應該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產成本，以期將來得到補償。

3、投資性房地產租金收入的核算。

企業以賺取租金為目的的投資性房地產，按期取得的租金應作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

4、企業處置投資性房地產的核算。

(1)企業出售、轉讓投資性房地產。企業出售、轉讓投資性房地產時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（2）企業將投資性房地產轉為自用。企業因生產經營需要將原投資性房地產轉為自用時，按轉換資產的公允價值借記“固定資產”或“無形資產”，按轉換資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（3）投資性房地產毀損。企業投資性房地產因不可抗力因素毀損，應按其凈損失借記“營業外支出”賬戶，按應獲得的保險賠款借記“其他應收款”賬戶，按資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶。

5.投資性房地產后續計量。

如果有確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，企業應改用公允價值模式，對投資性房地產進行后續計量，即期末企業應按公允價值對投資性房地產的賬面價值進行調整。按資產公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。

篇(7)

隨著近年房地產產業的快速發展，目前其已然成為我國的支柱性產業之一，其也是我國稅收的主要來源性產業之一。與此同時，房地產企業的自身經營較為復雜、生產周期較長、相應的項目投資也較大，因而該行業同樣也存在著較高的風險性。然而，在該行業中，實際的會計處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國家的稅務收納、企業的有序化發展。因此，合理地對此差異進行處理是非常重要的。本文主要就房地產企業會計核算與稅法之間所存在的差異及相應的解決方法進行相關論述。

【關鍵詞】

房地產企業；會計核算；稅法；差異

由于房地產行業在建設期、銷售期會對很多行業產生不同的影響，因而它的有序化、健康發展對于我國的經濟有著一定的拉動性作用，同時也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產企業銷售形式上的多樣化及會計準則與稅法相關規定上的不一致情況，致使房地產企業在會計核算與稅法規定下的相關處理方面產生了較大的差異，這使得企業財務報表無法真實地反映出企業的經營狀況。因此，對于房地產企業而言，處理好會計核算與稅法核算上的差異對于規范房地產企業有著一定的促進性作用，是房地產企業健康發展的基礎。

一、房地產企業會計核算與稅法核算所存在的差異

（一）會計與相應稅目間存在的差異1.會計核算與營業稅間的差異。對于房地產企業而言，在其發生經營產生收入后應相應地繳納營業稅。但是，由于會計準則與稅法的相關規定，對于收入的確定存有不同，進而在營業稅的繳納、計量上便產生了差異。這主要是因為在房地產企業的銷售中存有預售情況，進而在會計賬務上出現了預收賬款情況，而在會計準則中是不將預收賬款確認為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進行營業稅的計量。但是，在稅法的相關規定中，對于這一情況進行了相應的規定，明確對于該類情況同樣應繳納營業稅。因此，在房地產企業中，雖然企業繳納了營業稅及相關附加費用，但是卻無法得到確認。2.會計核算與所得稅間的差異。根據稅法的相關規定，房地產企業所應繳納的所得稅額應以應納稅所得額為基礎來進行計算。而應納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據，以稅法規定為準則來進行相應調整后獲得的。然而，在會計準則下，預收賬款下的金額則不應被確認為收入，按會計的配比性原則，因此也相應地不存在與預收賬款相對對應的毛利情況。但是，在稅法的規定下，即便是沒有被確認收入的預收賬款同樣也存在毛利情況，應按相關的規定進行所得稅申報處理。例如：某市的房地產開發企業，在2013年的預收賬款下有預收賬款2000萬元，并未達到交付使用的條件，企業所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關的處理如下：會計核算上的毛利潤=營業收入-營業成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤=預售收入（預收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會計核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產生的所得稅差異情況。

（二）會計核算下的后續計量與納稅調整上所存在的差異在投資性房地產的后續計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應核算呈現出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現的差異主要是針對投資性房地產減值準備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續計量處理。在對房地產企業進行后續計量中，我國的稅法中對投資性房地產的減值準備進行了詳細的規定。其指出：當投資性房地產的賬面價值小于計稅基礎時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應相應地來調增此時的應納稅所得額；而當投資性房地產的賬面價值大于計稅基礎時，則應相應地調減應納稅所得額。由于會計準則中規定：對于已確認了的資產減值準備是不允許轉回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認的遞延資產只有在處置房地產時才能全部轉回。例如：2010年A企業購入一寫字樓準備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業將寫字樓出租給B企業，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業。4月15日，A企業花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預計凈殘值20萬元，企業所得稅率30%，按相關合同，B企業每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發生減值跡象，A企業于2010年12月31日計提減值準備200萬元，A企業的相關會計分錄。2.公允價值模式法下的后續計量處理。投資性房地產企業在采用公允價值法進行后續的賬務處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認而稅法不予以確認時所形成的變動損益，應進行相應的納稅調整；其二，對于發生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進行抵扣。

二、房地產企業應如何來應對會計處理與稅法處理上所產生的差異

（一）針對預收賬款問題而引發的會計與稅法的差異情況進行調理為了同時滿足會計法規與稅法的規定，相關房地產會計人員在對預收賬款進行處理時，可在收到預收賬款時不進行會計處理，而在實際繳納營業稅金及附加時再進行會計處理。處理的分錄為借“應繳稅費-相應科目名稱”、貸“銀行存款（現金）”，但并不對該稅金進行結轉。年末時，將此類稅費結轉到遞延所得稅科目下，相關分錄為借“遞延稅費-營業稅金及附加”、貸“應繳稅費-相應稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準則下的配比原則，又達到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。

（二）進一步協調會計核算下與稅法規定所產生的差異在對公允價值進行計量時，按照相關規定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當期損益，并計入到應納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。

三、結語

由于房地產自身經營模式的原因，致使其在以會計準則進行賬務處理時與稅法核算之間產生了較大的差異。因此，相關人員應充分地了解差異產生的原因，有針對性地、恰當地來進行調整，盡量將二者協調一致，以促進房地產企業有序化的經營與發展。

參考文獻

[1]楊青.房地產企業會計與稅收差異分析[J].注冊稅務師.2012(11).

[2]姜秋金.論房地產企業會計處理與稅法差異[J].現代商貿工業.2012(21).