序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇老人住房設計范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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從2014 年7 月1 日起，俗稱“以房養老”的“老年人住房反向抵押養老保險”在北京、上海、廣州、武漢正式開始試點。許多媒體在報道此消息時，都加上了“八成網友不愿接受”的副標題。這個很不樂觀的統計數字來自搜狐網近日所作的“以房養老”意愿調查的統計結果——79% 的網友不會選擇“以房養老”；74% 的網友不支持父母選擇“以房養老”。前些日子，更有媒體發表報道說，縱觀全球，“以房養老”在澳大利亞、美國、新加坡等發達國家已經推行多年，但市場反響并不熱烈。

作為一項改革試點，剛剛有點響動就面臨媒體一片唱衰聲，這樣的情況在中國似乎并不多見。實際上，保監會本身對試點也表現出足夠的謹慎，這表現在4 城市的試點是有期限的——以2 年為期，這在以往的改革試點中亦屬罕見。社會輿論不看好“以房養老”，主要是站在老人的立場，譬如老人是否接受，家屬是否接受，等等。但從去年9 月國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出要“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”至今，經過長時間的思考，發現另有一個問題似乎還沒有得到社會的關注。其實，以房養老最大的風險也許是在保險公司。

國外推出“老年人住房反向抵押養老保險”，其可行性是基于國外通行的土地政策和房地產政策。在發達國家購房，是連房屋帶土地一起買下的。若論價值，無論是使用價值還是市場價值，值錢的是土地而不是房屋。對于房主而言，房屋自買下之日起就開始折舊貶值，有可能保值升值的其實是土地。幾十年后，房屋壞了，可以自行扒掉重蓋。對于保險公司而言也是一樣，有土地作抵押，可以保證資產無虞。

篇(2)

論文摘要:隨著人口老齡化的到來，我國老年人的社會保障體系面臨著沉重的經濟壓力。與此同時，住房改革的深入已使越來越多的城市家庭擁有了自己的房產，住房已經成為大多數家庭私人財產的主要組成部分。有了這一物質基礎，就有可能將健全老年社會保障體系與居民已經取得的住房產權很好地結合起來，解除老年人養老的憂慮，“住房反向抵鉀貨款”正是由此而生的一個有價值的創新性設想。本文就住房反向抵鉀貨款在我國的推行進行了分析。

    住房反向抵押貸款是指，已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。這種方式使投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現金的同時，將繼續獲得房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應的金融機構同時享有房產的升值部分。即“抵押房產、領取年(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房，所以，在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。

    住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當時是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發展最成熟、最具代表性的當屬美國，已有巧年的歷史，已經被證明是一種成熟的房產融資形式，但在我國市場上目前還是一項空白。2002年，中國企業聯合會副會長、經濟學博士孟曉蘇教授，推出了《建立“反向抵押貸款”的壽險服務》建議書，開創了將個人房產引人保險和老年保障體系并進行業務運行的新模式。這一創新模式借鑒引人我國，將只是一個時日選擇的問題。

    一、我國養老保障制度的完善呼喚住房反向抵押貸款的設立

    1.中國已經快速步入老齡化社會，養老問題日益突出，對其解決方式的探討刻不容緩

    按照聯合國制定的標準，一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上，即為老齡社會。我國所稱老年人是指60周歲以上的公民(見《中華人民共和國老年人權益保護法》第2條)。根據國家計生委統計結果，2000年我國60歲以上人口已達12. 26%，按未來平均人口預期壽命漲幅不大的較保守的人口預測，到2020年，我國60歲以上的老年人口將達到總人口的16.97 %。毫無疑問，我國已開始步人老齡化社會。養老問題日顯突出。設立住房反向抵押貸款最核心的意義在于，它是對現有養老方式的補充，可大大緩解國家和個人面臨的養老壓力。

    據山東省煙臺市最新統計數據顯示:目前全市人口約650萬，其中60歲以上的老人達到95. 6萬，已占總人口的14. 8%以上，并且人口老齡化以每年3. 2%的速度增長。這就意味著，煙臺進人“老齡城市”的時間，比山東省全省平均年限提前了近十年。按可靠數據推算，幾十年后，煙臺過“老人節”的老人將多于過“兒童節”的孩子。人口老齡化，直接影響到老年人的社會保障問題。10年后，占當前老齡人口多數的低齡老人也將逐步邁人高齡階段，其日常生活將必須得到他人幫助和照顧。業內人士分析:人口老齡化問題，已成為當前煙臺乃至全省經濟社會發展中的一個重大社會問題，正對社會保障、勞動力結構、文教體事業等諸多方面帶來全局性、戰略性的重大影響。理應引起全社會的共同關注。

    2.養老資源嚴重不足，社會保障體系不太健全

    我國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年的計劃經濟時代，是以《勞動保險條例》為代表的“低工資、高就業、高補貼、高福利”的國家包企業、企業包職工的統包政策;改革開放以后的巧年，國有企業逐步走向獨立，企業保險因之轉向社會養老保障統籌;1995年中央決定將個人賬戶制度引人中國基本養老保險制度，單一的社會統籌制度轉向社會統籌與個人賬戶制度相結合的新體制，基金管理方式也由現收現付制轉向部分積累制。這就意味著現在在職的一代人既要承擔繼續供養上一代“老人”的義務，又要為自己將來的養老進行個人賬戶積累，這種雙重負擔為企業和職工帶來沉重的負擔，因而在實際操作中引發出很多問題。據統計，目前個人養老基金賬戶“空帳運行”的額度已高達1990億元。這一問題如不及時解決，將可能導致很嚴重的后果。所以，解決養老問題需要開辟新思路，增加新的養老資金的來源。

    3.養兒防老的現實性大大減弱

    社會人口流動的加強、人口結構的老齡化和家庭規模縮小的趨勢，已經使得越來越多的年輕人無暇或無心照顧老人的日常生活，家庭的養老功能日益退化，養兒防老這條古訓面臨著巨大挑戰。據國家衛生部1999年統計，中國城市65歲以上老人的患病率為60. 2%，且多為慢性病和疑難病，需要特殊照料的老人比例很高。而這些城市老年人口日常生活的照料人員中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是兒子兒媳，8%是女兒。“四二一”家庭大量出現，將來家庭養老的局面，很可能是一對中年夫婦要同時贍養四位老人和一個或兩個子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然并不為中年夫婦所看重;而要靠中年夫婦同時養度四位老人和一兩位子女，也非經濟能力所能支持。我們必須提倡老人的自我養老，所以住房反向抵押貸款顯然是需要在將來給予大力發掘并給予積極推動的。

   二、設立、運行住房反向抵押貸款的建議

    應當承認，象“反向抵押貸款”這樣跨行業跨體系的社會性業務出現，是行業發展、社會進步的體現，是社會事業的完善。針對中國社會的現狀，設立“反向抵押貸款”雖然存在一定需求，但需要克服的困難仍然很多，這種保險養老模式，是基于西方成型的物質條件和價值觀念形成的，所以，引用時要注意因地制宜。

    在一般推行的反向抵押貸款中，老年人繼續使用自有的房屋，就可以享有由該住房的反向抵押而帶來的長期持續的現金流人，以應對晚年養老生活。在我國現實的境況下應給予多樣化的創新。

    變換的方式可包括:(1)資產置換:在國家城市規劃設計變更，居民住宅拆遷的情況下，可通過反向抵押貸款的方式，使其中眾多的老年住戶，用獲得的拆遷款再加反向抵押融資，順利地取得新遷人區塊的住房，從而極大地改善自身的生活居住水平。如某老年住戶62歲，原居住在市中心的住房計40平方米被明令拆遷，可得補償金30萬元。此時，該老年住戶用此30萬元在市郊購得70平方米住房一幢，同時將該住房向金融機構辦理反抵押貸款并簽訂反抵押貸款合同，約定該老年人尚有存活余命為巧年，同時貸款利率、經辦機構費率合計為7%，該老年人每月將可從該住房中獲得房貸為x=[30x(1-7%)÷15]÷12個月=每月給付的金額。經計算x = 1550元。(2)老年人與金融機構合資購房:該老年人拿出巧萬元，并向保險公司或銀行貸款15萬元，共計30萬元，購買該幢價值30萬元的住房，老年人首先人住直到其最終死亡為止，整個貸期不確定，也不必歸還貸款本息，老人死亡后用該房產的價值來歸還貸款本息。本模式也可認為是老年人同銀行合資購房，順序占有支配。雙方的出資比例，應結合老年人的預期存活壽命、利率及房價波動等，做詳細計算并在執行中根據情況變化給予相應修訂。(3)老年人向房地產商反向抵押貸款:老年人一次性拿出30萬元，交付房產商取得人住該住房長達20年的資格，人住期間，房產商每年向住戶返還1.5萬元，到20年結束，30萬元房款全部向住戶返還完畢。老年人提早死亡時余存未返還款一次性返還給其繼承人，20年期滿住戶仍健康存活時，允許其繼續居住下去，不必再繳納費用。同一筆錢達到住房、養老兩不誤。(4)老年人合作購房并辦理反向抵押貸款:有數位老人住房被拆遷，各獲拆遷款10萬元，如各自分開居住，分別養老，生活水平將會較低，必須尋求政府的幫助。有4位老人合作購房，合住養老，現用30萬元購房并辦理反抵押貸款，余10萬元作為生活費津貼。大家共住一起，其樂融融，免除孤獨寂寞之大難題。

反向抵押貸款資產證券化。金融機構在開辦反抵押貸款業務后，將會持有數量日益增多的住房資產，這必將會使機構的資產流動性受到相當的障礙。為此，采用資產證券化的方法來激活反抵押貸款機構的資產流動性，就是必要的。具體操作程序可表現為:某老年住戶希望利用反抵押貸款來盤活自己的住房資產，同時又希望能將手頭現有的住宅置換到更適于養老的處所。這時就可以“兩步并做一步走”:將舊住房出售并換購新住房;將新住房申請辦理反抵押貸款業務，將該住房資產盤活用好，起到改善養老生活的處所，尋找到房產養老的新處方。

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關鍵詞：老齡化;居住模式;老年公寓;環境心理學

Abstract: With the aging of the population of residential district planning and aging community residential layout and the external environment of processing problems.

Key words: aging; living mode; the apartment for the aged; environmental psychology

中圖分類號：[X191] 文獻標識碼：A 文章編號：

引言：據聯合國的有關規定, 一個國家65 歲及以上的老年人所占總人口的比例超過7 %或60歲以上的老年人口所占比例超過10 % , 即可稱為“老年型”國家。我國是世界上人口最多的國家,2003 年我國60 歲及以上的老年人口將達到1136 億人, 占總人口比重將上升到1012 %。北京、上海、南京等特大城市已率先進入老齡化城市，老齡問題將是我們社會面臨的最嚴峻的問題之一。為老人創造一個老有所養、老有所樂、老有所學的居住環境, 將是國家和政府以及建筑師們所面臨的重大課題與挑戰。

老年人居住模式現狀

目前, 在城市住宅中, 有老人的住戶基本分為兩種居住模式: 一是老人與子女一起居住生活； 二是各自獨立, 分居兩處, 相距較遠。從現實的使用情況來看, 這兩種居住模式都有不盡人意的地方：與子女一起居住的老人，由于兩代人的生活方式、思想方法、、興趣愛好等不同而形成了“代溝”，給同住的兩代人帶來了生活上的不和諧。而各自在相距較遠的地方分居, 又不便于子女很好地照顧老人。

受傳統觀念的影響，東方人講究“三代同堂”, 老死不離兒孫，構成大家庭單位。隨著社會的發展,核心家庭趨于普及，傳統的家庭養老模式受到沖擊，今后僅由一對老年夫婦組成的“老齡人”家庭將大量出現并迅速擴大。在這種矛盾之下，“老年公寓”應運而生。

二、什么是老年公寓

所謂“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設施齊全、公用設施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區。老年公寓是一種新的居家養老方式，不僅具有分散的家庭養老所沒有的服務設施，又具有一般養老機構所沒有的家庭氣氛。

三、老年公寓的選址

老年人養老的目的就是保持健康長壽和安享晚年，因此對環境質量的要求很高。現有的一些養老院、福利院大多選址在市中心，噪音和空氣污染比較嚴重。隨著人們對養老質量要求的提高，帶有老年公寓的居住區從主城區向城郊轉移會成為必然趨勢。

但考慮到老年人對舊的建筑和環境有深厚的感情, 完全陌生的環境會讓他們失去安全感，因此一些老年人較認為理想的居所是其居住生活了大半生的地方。在選址上也應該注意：地形盡可能平坦，減少陡斜的步道或者臺階，購物、逛公園時不必穿越主要街道，一些基本的商業設施如超市，藥房最好盡可能地鄰近，小區內設立老年人活動中心、活動站或活動室，并且結合各級公共綠地設立，給老年人提供健身、文娛、知識講座等各種活動，豐富老年人的精神生活。

老年人住宅不能因為但求清凈而簡單地把老年住宅設置在偏僻處，與社會隔離開來，因為老年人經常面對或老或病的同伴，大多會產生失落感和憂傷感。因此在設計人居環境時應該充分注意這一點，在進行規劃設計時將老年人住所與兒童、青年人的活動場所相結合布置，這樣可以讓老年人看到青年和幼兒朝氣蓬勃的身影，有利于老年人的心理健康。

帶有老年公寓的居住區規劃特點

老年社區在規劃上要針對性的為老年人的不便進行一些特殊的規劃設計。

4.1 戶外規劃

老年人非常重視居住地的戶外環境。具有老齡化特點的社區規劃，在設計中應該充分考慮無障礙設計，為老人不方便生活提供方便，道路應該人車分流，避免因老人行動不便與車發生危險，開闊空間活動場所，提供老人的戶外活動空間，增加休息座椅，方便老人隨時休息。居住區內應該人車分流，小區內設置無障礙環形步道，人流入口處設置在離公交車站較近的地方。

老齡住宅的外部環境處理為老人提供一個優美、安全的室外環境,結合地形營造自然式景觀, 創造富于情趣的生態居住環境，給提供老人親近自然的機會, 同時滿足老人們的各種戶外活動需求。通過分析老年人的生理行為特點, 他們對戶外的心理需求有兩個要求：

安全性、可識別性。在設計中, 盡可能減少、消除老年人在活動時可能遇到的不安全因素, 創造安全無障礙的生活環境, 如道路的坡度、扶手、活動空間的安全等。

社交性、休閑性。由于身體機能的下降, 適當的體育鍛煉可以使老人的病痛得到緩解, 同時強身健體。

4.2老年住宅設計特點

老年公寓的設計應該適合不同年齡層次的老人，根據老年人的生理特點，世界衛生組織對全球人口的身體和平均預期壽命的測定重新劃分了年齡組：60~74歲為年青老人，75~89歲為老年人，90歲以上為長壽老人。各個年齡組的老人對于住宅，環境，心理的需求都有所不同，因此開發修建老年公寓也需要考慮不同年齡組老人的特點。針對以上三種年齡組老人的生理特點，老年公寓的設計要點是要避弊趨利。

樓層不能太高，4層以上必須設電梯，電梯間和樓梯適宜大，可放置輪椅和安裝升降椅。住宅入口及門口面積宜適當增大，便于輪椅通過。

室內地板應當平坦，防滑，沒有高差，不可以設置門檻此類的障礙物，防止老人摔跤，也便于輪椅通過。

廚房和衛生間面積要適當加大，操作臺與盥洗臺下部應有空位, 以便老人坐著輪椅操作。衛生間的浴缸旁設置過度座凳, 衛生間門用拉門或外開門, 使用可以從外開啟的鎖, 以防不測。

老人由于身體較弱, 在家的時間相對年輕人要多一些, 故老人臥室宜朝陽布置。陽臺應稍寬些, 能放一小桌, 供下棋、看報、聊天喝茶等用, 也可供有興趣的老人養花、鳥之類來消遣。

除了這些特點之外，老年公寓住宅的一個顯著特點是依據老人在不同時期因生理變化帶來的不用需要而設計。

年青型老年人：這類型的老人生活能夠自理，因此住房面積不必太大，但要有相應的廚房、衛生間和一些服務系統，比如菜市場，超市。老人可以關門生活，不受外界干擾，也可以到附近的服務機構參加活動。

老年型老人：這類型的老人身體素質逐漸下降，生活基本不能自理，因此室內設計轉為無障礙設計，家具、器具和設備要配置在便于老人操作的位置，住宅入口、衛生間、浴池、座便器旁應增設扶手，地板需要加固防滑，門最好改為推拉式并且有明顯的色彩標志，以提醒老人注意。此外，改變方向的或者有高差的地方應該有鮮明的標準或者色彩，設置專門的家政人員為老人們提供日常必需服務。

長壽型老人：這類型的老人是需要特別護理的，為長壽型老人設計的住宅不僅要具備以上兩種年齡組老人住宅設計的功能以外，還應該開設治療，護理，康復以及臨終關懷等齊全的醫療康復設施。室內也應設有緊急呼救設施，以應付老人突發病和突發事件。要融服務、醫療、護理為一體，老人在這里能得到全方位的護理。

東西方老年住宅的對比與啟示

歐美各國由于受傳統個人主義的影響，比較注重發展社會養老設施，特別是美國迅速發展老年社區。而東方受儒家思想影響，一些已開發或者正在開發的國家試圖尋求維系傳統的家庭倫理觀念和尊老愛幼的社會風氣。例如，美國的老年人住區建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動就超過80種以上。東方老年住區發展較好的有日本、新加坡和香港，日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的，能夠提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活既“二代居”的住宅產品。

結語：對于居住區中越來越多的老年人, 城市規劃師和建筑師應充分意識到人口老齡化的緊迫性, 在當前的居住區規化設計中, 從明顯改善老年人居住方式、住房特點、公共服務設施和外部環境等方面入手, 給他們創造一個安度晚年的良好居住環境。

參考文獻

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[5]王興田. 21 世紀的居住模式[J] . 建筑師, 1997 , (12) .

篇(4)

這是十年前的老故事，目的是為了引導人們提前消費。如果要為這個故事注入最新意義，那美國老太太應該說：“我前半生努力工作還房貸，后半生把房子抵給了銀行，輕輕松松地拿著錢享受生活，現在我對人間再無牽掛。”

后半生拿房子抵押，是對“以房養老”的通俗解讀。

所謂“以房養老”，是指老年人把已經付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機構，金融機構綜合考慮房主的年齡、預期壽命、房產若干年后的價值等因素，定期發放給房主一定數額養老金，房主去世后，房產出售用于歸還貸款，升值部分歸金融機構所有，也被稱作反向抵押或逆按揭。

9月13日，國家對于“以房養老”模式明確表態。公布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱：《意見》）明確提出，要開展“老年人住房反向抵押養老保險”試點，即“以房養老”。民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付公開表示，“以房養老”的試點方案，將由保監會牽頭，會同民政部等部門，計劃于2014年一季度出臺具體操作辦法和實施細則。

恐非銀行一己之力

國家發改委相關負責人在解讀《意見》時表示，開展老年人住房反向抵押保險試點，對于老年人和保險公司來說都是好事。但“好事”也需銀行來幫忙，因為在我國，保險業不允許做按揭貸款，所以銀行信貸資金仍是養老資金的重要組成。

然而目前市場上，多家銀行均沒有推出此項業務。無規可依、風險顧慮，及業務各自為營成為最大障礙。

中信銀行于去年推出“以房養老”按揭貸款業務，是國內較早試點“養老按揭”的銀行。其養老按揭業務細則規定，“貸款金額根據擔保物價值和養老人養老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，每月實際支付養老金額不超過兩萬元。貸款期限根據借款人實際需要合理確定，但最長不超過10年”。

現實情況是一方面養老所需貸款金額有限；另一方面銀行貸款門檻設置較高，如年齡要求在55周歲以上；抵押房屋必須是老人或其贍養人的第二套房子等。自該業務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

借鑒國外經驗來看，“逆按揭”已經是一種比較成熟的養老模式。業務由借款人、政府部門、銀行、保險、養老機構、評估機構，甚至房屋中介組織共同參與、權責明確、共擔風險、合力運作。

如讓銀行用一己之力面對“以房養老”的“逆按揭”貸款業務，將會面臨重重風險。

最大的風險在于我國土地使用權限只有70年。除產權有年限外，“逆按揭”業務的唯一抵押物就是房產，對于銀行來說，一旦房產出現貶值、拆遷、滅失的風險，就容易導致資不抵債、壞賬的發生。

另一個突出風險就是人的壽命具有不確定性。多數“逆按揭”業務往往只能在老人死亡這一特定條件下，銀行才有權利處置房產收回貸款。生命存續期愈長，貸款期限愈長，銀行承擔的風險則越大，這是因為“逆按揭”業務周期將延長，有可能出現貸款本息金額超出房屋本身價格的情況。

此外，貸款期限較長則意味著信貸資金占用的機會成本風險較大。貸款期間，一般銀行機構不會規定老人償還本息，而考慮到一般情況下，個人消費貸款利率低于資本市場的平均利率，因此如用將來的利率計算現在的資金占用成本，顯然存在較大風險。

“以房養老”不能僅靠銀行力量。在8月召開的國務院常務會議上，國務院總理就強調，讓社會資本轟轟烈烈地辦好養老服務業。而據記者了解，近幾年多個城市以不同方式進行了“以房養老”的試點：北京成立了“養老房屋銀行”，上海實施了“以房自助養老”，南京實行了“以租換養”等。發動社會力量，通過不同途徑，才是今后解決養老問題的必由之路。

金融機構顧慮重重

“以房養老”實則是一款商業養老保險產品，相較其他金融機構，保險公司的優勢在于擁有依靠生命表定價的機制及自身已有客戶數據的經驗分析。但若從技術角度而言，保險機構仍有諸多地方需要突破和創新。

“生命表只有壽險公司才有，依靠這個生命表，壽險公司可以判斷某一年齡段的死亡比例以及這一年齡段一般生存多久，這是壽險公司的優勢。但是房產抵押應該是財產險公司的業務，而不是壽險公司的業務。以房養老到底是財產險公司做還是壽險公司做？”一家壽險公司相關負責人表示。

與此同時，保險公司不能直接放貸也成為未來房屋反向抵押業務開展的一大障礙。經營主體模糊、無放貸經驗、無合適產品等技術難題制約著保險機構參與“以房養老”業務。

在發達國家，按揭養老有成熟的運作方式。特別是對房產評估環節，有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益。如果出現房價波動，還有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此，借鑒國外經驗，完善相關的風險應對機制也是關鍵。

在美國，并非所有人都可以申請辦理房屋反向抵押。首先，符合年滿62歲以上并擁有房屋產權的老人，才有資格申請住房反向抵押；其次，根據聯邦住房管理局的規定，抵押的房屋必須是單戶住宅。如果是多單元的住宅，那么投保人必須居住在其中的一間內。換句話說，這套房屋不能全部租借給別人，投保人（屋主）必須也居住在里面。

不過，有保險的住房貸款也分為兩種。一種是聯邦住房管理局“有保險”的住房“倒按揭”貸款。這是經美國國會認可的貸款，其形式較為靈活。申請者可以盡可能長地生活在該住房內，不過只能在一定期限內得到分期貸款。另一種是放貸者有保險的倒按揭貸款。這種貸款是由金融機構辦理的，申請貸款者的資格不需要經過政府認可。屆時，金融機構可與申請者共同享有住房增值收益，不過，金融機構要求保留住房資產的25%-30%作為償還貸款的保證。

《意見》對政府“托底”作用的強調，顯然更有深意。銀行介入需要政府等相關部門的“保駕護航”，特別是在一些房地產市場尚不成熟、價格波動較大的地區，政府需要完善相應的法律、法規，解決銀行在“逆按揭”業務中存在的技術難題，同時相應的財政補貼傾斜，也將會帶動銀行的積極性。

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第一條  為了加強本市農村個人住房建設管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市城市規劃管理條例》，結合本市農村實際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱農村個人住房建設（以下簡稱農村個人建房），是指本市農村范圍內（含國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場以及農村集鎮等）居民自行新建、遷建、擴建、改建和翻建住房。

第三條  上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）和縣（區）土地管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人建房用地的主管機關。

上海市城市規劃管理局（以下簡稱市規劃局）和縣（區）規劃管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人住房規劃建設的主管機關。

鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村個人建房的管理工作。

第四條  農村個人建房應當根據鄉（鎮）和村莊建設規劃統籌安排。

第五條  農村個人建房應當使用原宅基地和其他非耕地，嚴格控制使用耕地。

農村個人建房所使用的土地屬于國家或者集體所有，個人只有使用權。根據國家建設或者鄉（鎮）、村莊建設規劃，農村個人建房需要調整宅基地、承包地、自留地、竹園地時，原土地使用人應當服從。

第六條  農村個人建房用地應當根據市計劃委員會和市房地局下達的年度用地計劃指標，由縣（區）土地管理部門分解落實到鄉（鎮）人民政府。

第七條  農村個人建房用地實行有償使用制度。

第八條  農村個人建房審批實行公開辦事制度。鄉（鎮）人民政府應當將建房用地戶數、用地計劃指標、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監督。

第二章  農村個人建房的申請和審批

第九條  有下列情況之一的農村居民戶，可以申請建房用地：

（一）墾區移民戶和因國家建設或者鄉（鎮）村集體建設拆遷的居民戶；

（二）低于本辦法第二十七條規定的建房用地標準的居民戶；

（三）同戶居住人口中有兩個或者兩個以上未婚者，其中一人已達到結婚年齡，要求分戶建房的居民戶；

（四）縣（區）人民政府規定可以申請建房用地的其他居民戶。

第十條  農村個人建房用地應當向常住戶口所在地的村民委員會提出書面申請，并填寫《農村個人建房申請表》。

第十一條  村民委員會接到建房申請后，應當征求村民小組的意見，經集體討論并在《農村個人建房申請表》上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鄉（鎮）人民政府。

第十二條  鄉（鎮）人民政府在接到村民委員會報送的《農村個人建房申請表》和建房申請人的書面申請后，應當對用地面積、建房位置、建筑面積標準以及房屋的層數、高度等進行審核，并按下列規定辦理審批手續：

（一）農村個人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉（鎮）人民政府在1個月內審批。

（二）農村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國有土地的，鄉（鎮）人民政府應當在1個月內征求縣（區）規劃管理部門的選址定點意見，并報縣（區）人民政府審批。

（三）農村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國有土地的，以及在集鎮范圍內申請建房用地的，按前項規定辦理。

農村個人建房用地經批準后，由批準用地機關發給農村個人住房建設用地批準文件；由鄉（鎮）人民政府發給《農村個人住房建設工程許可證》。

第十三條  市屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場報送其主管部門審核后，移送市房地局按規定的審批權限報批。

縣（區）屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由當地縣（區）人民政府審批。

第十四條  經審核不同意農村個人建房用地申請的，由審批建房用地的機關以書面形式通知建房申請人。

第十五條  不需要申請用地的房屋加層、房屋翻修、建造圍墻等，應當向鄉（鎮）人民政府申請領取《農村個人住房建設工程許可證》。

第十六條  農村個人建房應當按規定繳納有關稅、費。農村個人建房用地還應當繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標準由各縣（區）人民政府制定。

第十七條  農村個人建房應當在取得《農村個人住房建設工程許可證》之日起1年內竣工。因特殊原因無法按期竣工的，經鄉（鎮）人民政府同意，可延長竣工期；延長期限由鄉（鎮）人民政府決定，但最長不得超過1年。

第十八條  農村個人建房應當在開工前報告鄉（鎮）人民政府，并嚴格按照農村個人住房建設用地批準文件和《農村個人住房建設工程許可證》規定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數、高度等進行施工。

鄉（鎮）人民政府接到開工日期報告后，應當到現場進行查驗。住房竣工后經檢查符合本辦法的，由縣（區）人民政府發給《上海市農村宅基地使用證》，退還建房用地保證金。

第十九條  現有宅基地面積在規定標準之內且符合村鎮建設規劃要求的農村個人建房戶，應當在原址建設，不得移地遷建。

第二十條  移地遷建住房的農村個人建房戶，應當在新建房屋竣工后3個月內，拆除原有住房，退還宅基地。

第二十一條  符合農村個人建房用地條件的農村居民戶，可向鄉（鎮）人民政府申請購買本集體經濟組織內的他人房屋。經批準后，買賣雙方應當在2個月內辦理宅基地使用權變更手續和房屋買賣交易手續。

第二十二條  因全部或者部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或者將原居住房屋改為其他用途的農村居民戶，不得申請建房用地，也不得申請房屋擴建或者加層。

無本村民小組戶口的農村房屋不得擴建。

第二十三條  農村個人建造2層或者2層以上住房的，應當有設計單位設計或者審核過的設計圖紙。

第三章  建房用地標準和規劃技術規定

第二十四條  農村個人建房按不同的地區、戶型和人口計算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。

建筑占地面積系指居室、灶間、衛生間、樓梯、陽臺等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業棚舍、曬場、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。

建筑占地不得超過批準的面積標準；屋前屋后占地面積不得擅自調整使用。

第二十五條  建筑占地面積按下列規定計算：

（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；

（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；

（三）有立柱的陽臺、內陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算。

無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準的宅基地范圍。

有圍墻的住宅按圍墻外邊線水平面積計算宅基地面積；無圍墻的住宅按實際占用面積計算宅基地面積。

第二十六條  農村個人建房戶可申請建房用地的人數按常住戶口計算，其中領取本市獨生子女證的獨生子女建房用地按2人計算。下列非常住戶口人員，可計入用地人數：

（一）家庭成員中的現役軍人、在校學生；

（二）在城鎮工作，但未分配住房的配偶；

（三）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶建房，老人戶口不得重復計算建房用地人數或者分攤給其他子女）；

（四）返回農村原籍定居的港、澳、臺同胞；

（五）縣（區）人民政府規定可予計算的其他人員。

第二十七條  蔬菜區（包括國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場）農村個人建房戶的建房用地按下列標準執行：

（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過150平方米，其中建筑占地面積不得超過80平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）6人戶的宅基地總面積不得超過160平方米，其中建筑占地面積不得超過90平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

糧棉區農村個人建房戶的建房用地按下列標準執行：

（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過180平方米，其中建筑占地面積不得超過90平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）6人戶的宅基地總面積不得超過200平方米，其中建筑占地面積不得超過100平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

農村集鎮個人建房戶用地以建筑占地面積為準。4人或者4人以下戶的建筑占地面積不得超過44平方米。不符合分戶條件的4人以上戶可增加建筑面積，但不增加建筑占地面積。

不符合分戶條件的建房戶增加建筑面積的標準，由縣（區）人民政府規定。

第二十八條  需原地翻建或者按規劃移地遷建住房的，應當辦理用地手續，并按前條規定的建房用地標準執行。

第二十九條  圍墾不滿5年的墾區，移民房屋宅基地總面積不得超過250平方米，其中建筑占地不得超過125平方米。

圍墾滿5年的墾區，按糧棉區標準執行。

第三十條  經批準買房或者建新房時保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合并為一戶計算。

第三十一條  農村個人建房朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋間距，為南側建筑高度的1.4至1.6倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的1.2倍。

集鎮、老宅基地按前款標準改建確有困難的，經鄉（鎮）人民政府批準，房屋間距可適當縮小。朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋間距，不得小于南側建筑高度的1.2倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的1倍。

集鎮建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。

第三十二條  農村個人建房每層的高度不得超過3.3米。相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為1.5米，最多不得超過2米。

第三十三條  農村個人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰通風采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農業用地圈進圍墻，不得超過批準的宅基地范圍。

第四章  法律責任

第三十四條  農村居民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地建房的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設施；對非法占地建房的干部，還應當由其所在單位或者上級機關給予行政處分。

農村個人建房占用土地超過批準的用地面積標準的，多占的土地按照非法占地處理。

第三十五條  無權批準或者越權批準建房用地的單位和個人，非法批準的建房用地文件無效。非法批準占用的土地按非法占地處理。對非法批準建房用地的單位主管人員或者個人，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；收受賄賂構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十六條  農村居民未經批準以買賣房屋或者其他形式非法轉讓宅基地使用權的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設施，或者責令限期改正，并處以200元至500元的罰款。

第三十七條  新建房屋竣工后，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，其建房用地保證金不予退還。

第三十八條  農村個人建房逾期未竣工，且未申請延長竣工期的，按超過竣工期每月100元處以罰款，但最高不超過1000元。

第三十九條  農村個人建房戶未取得《農村個人住房建設工程許可證》擅自建房、嚴重影響鄉（鎮）和村莊建設規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑；影響鄉（鎮）和村莊建設規劃，尚可采取改正措施的，責令限期改正，補辦《農村個人住房建設工程許可證》，并處以土建工程造價5％至10％的罰款。

第四十條  農村個人建房戶違反《農村個人住房建設工程許可證》的規定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房、超過層數等嚴重影響鄉（鎮）和村莊規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違法建筑物；影響鄉（鎮）和村莊規劃、尚可采取改正措施的，責令限期改正，并處以土建工程造價5％至20％的罰款，其建房用地保證金不予退還。

房屋層高或者室內地坪標高超過規定標準的，責令限期改正，并處以土建工程造價2％至10％的罰款，其建房用地保證金不予退還。

第四十一條  修建圍墻占用公用通道或者妨礙公共交通的，責令限期拆除。

第四十二條  被責令限期拆除房屋或者違法建筑的農村居民逾期不拆除的，鄉（鎮）人民政府可組織有關部門強制拆除，所需費用由違法當事人承擔。

第四十三條  本辦法規定的行政處罰可以由鄉（鎮）人民政府決定。縣（區）土地管理部門和規劃管理部門認為應當由縣（區）土地管理部門和規劃管理部門給予行政處罰的，有權直接作出處罰決定。

第四十四條  當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內不申請復議、不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第四十五條  拒絕、阻礙鄉（鎮）人民政府以及主管部門工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章  附  則

第四十六條  農村專業戶、個體工商戶建造生產經營性房屋和農村集體經濟組織成片建設農民新村（包括商品房或者集資建房）應當按有關規定執行，不適用本辦法。

第四十七條  本辦法施行前根據市人民政府有關規定編制的農村居民點建設規劃繼續施行。本辦法施行后重新編制、調整、修改的農村居民點建設規劃，有關個人住房建設的標準均按本辦法執行。

篇(6)

但很多人對“以房養老”并不看好。與傳統養老觀念的沖突，加上房地產市場的風險、房屋所在土地使用權的70年大限以及子女的遺產繼承權等復雜問題，人們質疑，這種住房反向抵押貸款的方式，是否真的能給老年人的晚年生活提供切實保障？

巨大的養老需求

這份《意見》的出臺是對去年國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》的落地回應，也是指導“以房養老”保險的首份全國性文件。

之所以選擇這四座城市進行試點，保監會人身險監管部人士透露，主要考慮這幾個城市房地產市場容量較大、老齡化步伐快等原因，而與此同時，以房養老是新生事物，還需要不斷探索、總結、完善。

上海市民政局、上海市老齡辦、上海市統計局在4月聯合的數據顯示，截至2013年年底，上海市1432萬戶籍人口中，60歲及以上老年人口達387萬人，占總人口的27.1%。

另據統計，上海市戶籍以老年人為戶主的家庭，84%擁有自己的住房。在老齡化嚴重的上海，“以房養老”若得以推廣，將極大緩解政府的公共治理壓力。

如何讓適合的老年群體能夠實現“以房養老”，在上海，其統計部門之前也做過一些調研。

2013年9月，國家統計局上海調查總隊公布的一項調查結果稱：67.3%的受訪者傾向于“傳統家庭養老”，21.2%傾向“社區居家養老”，僅有11.1%和0.4%分別傾向“機構養老”和“其他方式養老”。

但出人意料的是，調查報告顯示有73.1%的受訪者表示“贊同”或“較贊同”“以房養老”，僅26.9%表示“不贊同”。

在上海，擁有自己住房的老年人是一個很高的比例，2010年第六次人口普查數據顯示，上海84%擁有自己住房的老年人，53%是自建或從市場購置的，31%是房改房或保障房。

上海財經大學公共經濟與管理學院陳杰表示，通過2010年全國第六次人口普查數據可以推算出，2010年上海戶籍老年人住房面積1.4億平方米以上，市場總值約為2萬億元，占上海住房總價值的18%，到2013年上海房產單價平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，這個總價值將在2.5萬億元左右。

另外，上海老年人為戶主的家庭80%依靠養老金為主要收入來源，僅有6%依靠勞動收入為主要收入來源，3.8%依靠家庭成員贍養為主，而依靠財產性收入為主的基本為零。所以，這是個巨大的市場。

從全國來看，六普數據顯示，60歲及以上人口占13.26%，其中65歲及以上占8.87%，中國已經是老齡化社會。計劃生育政策實施30年后，“4+2+1”模式已經成為主流的中國家庭結構。單靠家庭力量養老，負擔太重，因此必須探索新的方法。

與傳統養老方式的博弈

緩解獨生子女一代壓力、將不動產變身可支配財產，增加老人積蓄……“以房養老”看上去很美，但推行起來卻任重道遠。

暨南大學輿情研究中心近日開展的關于“廣州市居民養老現狀”的民意調查發現，廣州市民對最傳統的“家庭養老”方式的認知度和認同度都是最高的，機構養老的認知度次之，其次是社區養老、“以房養老”和“候鳥式”養老。

搜狐網近日發起“以房養老”意愿調查顯示，79%的網友不會選擇“以房養老”；74%的網友不支持父母選擇“以房養老”。這一結果與羊城晚報今年4月發起的同題調查不謀而合。在羊城晚報的調查中，八成投票網友不愿“以房養老”。這部分人群中，55.4%的網友認為，房子應該作為遺產留給下一代，而27.7%的人擔憂“以房養老的法律并不完善”。

財經評論員余豐慧認為，現階段在中國推行以房養老模式有一定困難。從傳統觀念特別是老年人的觀念來說，將恒產、家業留給子孫后代觀念濃重，也是在兒女面前成就性的體現之一。如果一輩子的產業――住房，最后被銀行、保險等金融機構收走，最終一無所有，與傳統思想觀念碰撞較為激烈，大多數老人難以接受。

陳杰表示，“以房養老，尤其是反向按揭模式，面臨著與傳統養老方式的博弈、房價不確定因素的風險等，難以適用大多數老年人，只能是對公共養老的補充，美國發展了20多年，選擇‘反向住房按揭’也就50多萬戶。”

“所以，這更是一項房地產政策創新，其次是一項金融政策創新，第三是刺激經濟增長政策創新，最后才是養老政策創新。”陳杰說。

在美國，

“住房反向抵押貸款”只是針對老年人的一種特殊的住房凈值抵押貸款形式，是在國家養老體系之外一種自愿選擇的養老方式。作為一種“非主流”的養老方式，因為風險高、老年人缺乏足夠的金融知識，經常遇到欺詐、貸款交易的費用高、借款合同條款嚴苛等因素，并不受美國老人待見。據統計，自1989年實施以來，截止到2010年5月，參與者僅有49萬人，只占符合“住房反向抵押貸款”對象總數的1%左右。

房產是重要的公民財產，而“以房養老”在國內又是一個比較新鮮的事物，公眾接受必然有一個漫長過程。這次試點自2014年7月1日起至2016年6月30日止，兩年時間內，金融機構能否設計出合理的產品，能否改變公眾尤其是老人的觀念，還是一個未知數。

保險公司的顧慮

幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇表示，“以房養老”被擱置lO年，其障礙并不在于老人不愿意，而是保險公司有顧慮。對于保險公司來說，最擔心的就是房價下跌，其次就是房屋70年產權問題。

與孟曉蘇有類似觀點的業內人士不在少數，易居房地產研究院研究員嚴躍進說：“產權到了70年后如何處理，在政策和法律上并不明朗。此類住宅可能用當下眼光看是香餑餑，但未來卻變成了燙手山芋。”

房價的起伏波動難以預料，的確是“以房養老”模式的最大麻煩。2008年，美國爆發金融危機后，房地產市場在多年的泡沫虛高后一片蕭條，抵押房產價值大幅縮水，機構面臨的流動性短缺等使反向抵押貸款業務面臨的風險加大。2008年后，部分金融機構不再提供“住房反向抵押貸款”，而一度流行的“財務自由計劃”也因開發商倒閉而退出市場。

不確定因素多、總體市場份額不高，對于保險公司來說，以房養老這塊市場有些雞肋。“‘以房養老’保險業務對保險公司來說吸引力不大。”長期研究以房養老模式的浙江大學經濟學院教授柴效武認為，“房地產價格、利率、國家政策等因素推高了保險公司的風險，如果發放的養老金總和超過了房產價格，那風險將完全由保險公司承擔。”

《意見》規定，只要滿足了已開業滿5年，注冊資本不少于20億元，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等硬性條件，保險公司就能開展這項業務。不過，即使符合條件，保險公司對于開展這項新業務仍然保持謹慎態度。

今年年初，保監會曾召集業內人士召開了關于住房反向抵押養老保險試點的研討會。據一位與會人員透露，有七家壽險公司參加了會議，保監會向他們征求意見，并提出可以先行先試，但大家對這項保險產品的設計并無太大興趣。“大家雖然關注，但確實有諸多問題還需明確，不過這是國務院分配下來的任務，還必須要做。”上述與會人員透露，“因為這個業務對保險公司來說風險比較高，時間拉得相當長，另外這和養老保障相關的業務，利潤相對要低，所以吸引力不大。”

孟曉蘇也參加了上述由保監會組織的內部研討會，據上述與會人員透露，幸福人壽是會上為數不多的對“倒按揭”饒有興趣的保險公司。

一位幸福人壽內部人士透露，幸福人壽專門成立了一個項目研究組來承擔住房反向抵押養老保險的相關工作。不過，幸福人壽的這款“以房養老”保險產品的并未確定面世時間。

孟曉蘇一直堅持倡導“以房養老”，他透露，“我們的產品已經設計出來了，需要和實踐相磨合再推出。”孟曉蘇認為，這部分市場份額很小，主要適合于無子女的孤寡老人，“我們一直在積極開展這方面工作，而且已經有老年人來咨詢我們的產品了”。

據了解，多家保險公司目前均沒有推出相關產品的打算。太平洋安泰人壽保險有限公司總經理陶孟華表示，“中國人沒有這種習慣，不太適合中國市場，市場份額也太小了，我們目前沒有開展這項業務的打算。”“以房養老的內容覆蓋很廣，‘倒按揭’只是很小的一部分。”中國公益研究院養老研究中心主任高云霞說，“未來的風險包括房產估值、70年產權后續問題、房產市場波動、配套政策等，是不可預計的，所以銀行、保險公司可能不是很愿意推這個產品。”

亟須“中國式養老”

中山大學中國公益慈善研究院鐘曉慧日前撰文表示，的確需要更多方法應對老齡化浪潮，但是方法應該來自于中國老年人群體內部。將房屋倒按揭的這種養老方式與房地產市場、金融系統緊密聯系，說到底是舶來品。中國建立起房地產市場、金融體系只有短短20年，中國老百姓對“房子”建立起產權和財富的概念，不超過一代人的時間。即使在美國、歐洲等地，以房養老的實施過程中也出現許多矛盾和問題。移植到中國，肯定會遇到制度、政策和文化觀念的水土不服。

鐘曉慧認為，與其花大力氣去引進所謂的先進技術和成熟經驗，不如挖掘和扶持中國老年人自己已經在嘗試的養老辦法。第一個已經出現的方法就是父母給成年子女買房子。早在10年前，當時尚處中年的第一代獨生子女父母就已經開始行動了，他們對晚年的憂患意識以及規劃能力遠高于許多政府官員和專家學者。許多父母根據自己的經濟狀況，通過付首期的方式，幫助子女在距離自己較近的地方購得極具價值的一套住房，實現兩代人“一碗湯距離”的居住安排。父母們比誰都明白，傳統的“養兒防老”已經不切合實際，可是完全脫離兒女心里又沒底。于是，父母們用一套房子不遠不近地把兩代人拴在一起，為兩代人的生活提供保障。現代經濟條件下的房地產市場，與傳統的孝道文化相糅合，這是中國父母們共同選擇的“以房養老”方式。

第二個方法是最近幾年出現的微趨勢，越來越多的父母在想方設法結伴找樂子。老年生活要有質量，光有日常生活的協助和患病住院時的照顧還不夠，還得找對同路人結伴唱歌、跳舞、旅游、看球，甚至自己種菜養魚。許多中國父母希望走出家門，獲得一種集體生活的氛圍。“上老年大學”、“跳廣場舞”、“去星光老年之家打麻將”都是活生生的例子。只是因為這種養老方式，以一個個小群體的形式出現，一直沒有被納入到養老的議題中作認真討論。隨著老年人逐漸開始使用智能手機和社交媒體應用，線上連接、線下結伴的情況相信會越來越普遍，形式也會越來越多樣化。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉則認為，國家之所以力推“以房養老”，其真正目的在于挖掘住房的養老功能，這個出發點是正確的。社會保障越不完善，住房替代社會保障的功能就越突出。發展中國家，政府提供的社會保障一般不夠，靠房子來養老是普遍現象。我國傳統的養老模式――居家養老和“養兒防老、房產傳兒”，體現的就是住房的養老功能。

自古以來，我國老百姓熱衷于買房置業，目前城鎮居民80%的財產是房產，之所以出現這種傾向，一個非常重要的原因就在于社會保障不健全，老百姓未來在教育、醫療和養老等方面的支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來的不確定性。2012年的《中國家庭金融調查報告》顯示，房產占我國家庭總資產的70%，而美國只有30%。在我國社會保障存在歷史欠賬、社保“空賬”還沒有補足的情況下，不管大家承不承認，住房在未來必然還會主動或被動地承載社會保障功能，特別是養老保障的功能。

因此，“以房養老”只是住房養老功能的一種體現形式、自主選擇的形式，這種產品在我國只適用于部分老齡化人群，特別是“空巢”老人、“三無老人”和子女無力照顧的老人。在子女及老人同意、老人又擁有獨立產權住房、且急需醫療護理而經濟困難的情況下，“以房養老”是一種可行的選擇。

李宇嘉認為，盡管“以房養老”在我國不服水土、只適用于少數人群，但這并不能否認住房的養老功能，恰恰是住房的養老功能挖掘得還不夠。從古到今，我國90%以上的老百姓都選擇居家養老的模式，對自己長期居住和生活的環境有一種難以割舍的依戀，這事實上是住房養老功能的體現。因此，對大多數老年人來說，順應中國老年人傳統的養老習俗，以住房和居住社區為載體，圍繞居家來設計養老政策是一種可行的、能為最大部分老年人群接受的養老選擇。

資深媒體人倪金節則認為，以房養老要想順利推進，至少需要滿足“獨立住房、房價穩定和永久產權”三個因素。就目前的中國養老所面臨的形勢而言，與其糾結于如何推進以房養老真正落地，不如讓中國養老保障體系更加趨于合理。目前，以政府強制實施的基本養老占據了絕對的統治地位，而企業年金和個人養老發展嚴重滯后。完善好補充養老的體系，比目前糾結于以房養老如何破局更有價值。國

（本刊綜合《經濟觀察報》、《每日經濟新聞》、《南方都市報》、《21世紀經濟報道》等報道）

“以房養老”首倡者 孟曉蘇：以房養老不會取代政府養老

“以房養老”被擱置10年，其障礙并不在于老人不愿意，而是保險公司有顧慮。對于保險公司來說，最擔心的就是房價下跌，其次就是房屋70年產權問題。

需要說明的是，去年房價處于高燒狀態，雖然目前全國平均房價較去年同比有所回落，但整體趨勢依舊是在上漲。并且，保險企業不應該因為擔心房價下跌，而拒絕為有“以房養老”需求的老人提供服務。

2007年頒布的《中華人民共和國物權法》明確規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，這從法律上保障了住宅的長期物權。因此，保險公司已經不再擔心房屋70年產權的問題。

根據老齡委的數據，中國2億老年人口中，有10%的無子女老人。這20007萬元子女老人和一些失獨老人、空巢老人，對“以房養老”產品是有需求的。但是，“以房養老”目前并不適用于所有老年人。所以，我寧可說它是小眾金融消費產品。

我曾經計算，中國老人有7種養老方式，而以保險為主的“以房養老”，只是諸多養老方式中的一種。

外界對“以房養老”有很多不同的聲音，認為“以房養老”會取代國家基本養老，事實上這種觀點是錯誤的。“以房養老”只是為老人提供了更多一種養老方式選擇，并不會取代政府養老。

實際上，國外的“以房養老”產品都是向中低收入家庭傾斜，我認為在中國也應該是這樣。因為富人不需要抵押房產，而真正需要這一產品的是擁有房屋卻無資金的老年人。

篇(7)

西方主要發達國家開發老年住宅的模式

歐洲

“福利制”是歐洲社會的一個重要特點。英國是西方實行福利政策最早的國家，她于1931年加入到老年型國家的行列。老年住宅的建設是英國社會保障體系的一個重要組成部分。1969年，英國住房建設部就制訂了《老年居住建筑分類標準》。

在法國，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還要高。因此，法國的老年產業發展迅速，而其中最發達的是養老院，它們提供周到、完善的服務與照顧。在法國合法登記的養老院接近一萬家，收容了約65萬名老年人。而不論養老院是公營還是私營，都統一由社會福利部加以管理，并且納入社會安全保障體系之中。養老院的醫療服務則由衛生部門進行管理，從而形成了社會福利和醫療保健相結合的體制。

法國老年住房產業發達，其養老設施大體上分為四種，即收容所、老年公寓、護理院和中長期老年醫院。收容所包括公立和私營兩種，是為生活能夠自理的老人而建的一種收費較低的住宅形式。其費用由老年人自理，國家也會為一些低收入的老年人提供住房補貼。收容所除了提供食宿外，通常還會提供一般醫療保健和文化生活服務。老年公寓通常具備完善的服務設施，包括膳食、淋浴、閱覽、文化活動和醫療保健等項目。根據不同的收入和生活習慣等情況，老年公寓可以提供單間，也可以僅提供床位。護理院主要收住失去生活自理能力的患病老人，有較完善的醫療和生活服務設施。中長期老年醫院則以治療為主，屬于康復醫院性質。其收治對象為經過治療后有希望恢復生活自理能力的老年患者。

美國

美國具有設施完善的老年住宅體系。目前，美國老年住宅模式主要有五種類型：獨立式老年住宅、老年公寓、養老院、護理院和老年社區。獨立式老年住宅主要滿足有自理能力的老年人的需求，一般分為普通住宅和老年人專用住宅。普通住宅的費用一般較低，并且注意提供完善的社區功能。而老年人專用住宅則有專門的服務人員提供老年人所需服務（但一般不包括醫療和護理服務），住宅內有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，并有完備的保衛和報警系統。

美國的老年公寓一般分為三類：自住型老年公寓、陪護型老年公寓和特護型老年公寓。自住型老年公寓通常不為老年人供任何與日常生活、藥物服務有關的協助，但會提供完善的社區服務。陪護型老年公寓則向老年人提供與日常生活有關的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、洗衣、體檢及其他個人生活方面的服務。特護型老年公寓除了上面兩種類型所提到的服務外，還提供全面的醫療服務。美國老年公寓及護理業項目投資中心（NIC）估計，美國的老年公寓設施每年平均增長幅度超過10％，現在有超過28000個老年公寓遍及全國。

在美國，老年社區在近十多年來發展迅速，它們大多為私人投資并進行商業化運作，社區中提供各種專門為老年人服務的配套設施，逐漸形成了老年產業的發展基地。太陽城中心是美國較大的老年社區之一，于1961年開始建設，已經成為全美最好的老年社區之一。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。社區提供貨品齊全的購物場所，包括餐飲、郵政和宗教服務在內的完備服務，以及專業化的醫療服務和豐富的娛樂休閑服務。太陽城中心現有來自全美及世界各地的住戶16000名，且一直處于持續增長的態勢。

西方主要發達國家老年住宅開發模式的特點

完善的社會福利保障體系是開發老年住宅的有力保證

西方國家政府對住老年公寓的老年人實行了個人支付與社會保障相結合的政策，并采取視老人收入的不同情況調整社會保障比例的辦法。西方國家完善的社會福利保障體系重點解決了低收入老年人的住房問題。實際上，歐洲大多數國家已將老年住宅納入整個社會保障體系中，如英國、法國、德國和瑞典等國家的福利政策中重點考慮的一個內容就是老年住宅問題。

在美國，老年住宅的建設在質量和數量上都超過了其他國家，除了良好的市場運作之外，有力的社會保障體系也是重要原因。此外，政府會在老年住宅與老年社區的開發上提供優惠，重視吸引私人企業投資經營。政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發展提供了堅實的基礎。

體現人性化的設計理念和區別對待的關懷模式

在國外，專家認為理想的老年人居住建筑應該是允許老年人自由且獨立的生活，并提供必要的協助，而不應該一切包辦，否則反而會降低老年人的活動能力、加速老化進程。他們依據老年人所需社會服務支援的程度，來劃分老年人居住建筑的模式。1986年，國際慈善機構（HTA）曾制定了老年人居住建筑的分類標準（即將老年居住建筑分為Ⅰ類住宅、Ⅱ類住宅、退休住宅、生活基本自理住宅、護理住宅、養老院和護理院等七類）。很多西方國家逐漸采納或部分采納了這一標準，英國則完全使用該標準。他們強調對不同的老年人提供不同形式和服務的住宅產品，使有能力自理的老年人盡可能自己多做一些力所能及的事情，而對于那些喪失了自理能力的老年人則提供全方位的服務。

西方發達國家在老年住宅設計和管理上的人文關懷是其又一個突出的特點。在老年住宅的設計和建造等方面，充分考慮到了老年人的生理及心理特點，既方面其使用，又不至于使其感到孤獨和無用。這里僅舉一例來加以說明。在美國，有的養老院除房門有門外，臥室、衛生間都沒有門，有的養老院則是室內房間有門但無鎖。這樣設計是未來節省有時老人在臥室或衛生間昏倒又鎖上門時，需要破門而入費的時間。同時，如果老人昏倒在門旁，破門而入還可能發生傷害。

老年住宅的“普通化”和“社區化”發展成為新的熱點

現在，有越來越多的國家開始鼓勵老年人住在自己家里，而在一些西方國家，已經開始貫徹老年住宅設計和設施的“普通化”。即在普通住宅的設計和建設過程中，考慮老年住宅的設計，以便老人能在自己居住的住宅中安度晚年。在這種住宅中，從設計和建造時就將老年人的需要考慮進去，讓老年人能自己照顧自己。

同時，西方國家的老年社區也發展非常迅速。以美國為例，其老年社區十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼。在美國環境好、規模大的老年社區一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進行商業化運作，社區中包括各種專門為老年人服務的配套設施，形成老年產業的發展基地。可以說，老年住宅的“普通化”和“社區化”發展已經成為西方國家開發老年住宅的新的熱點。

西方老年住宅開發模式對我國的啟示

加快社會福利保障體系的建設

老齡化已經成為我國目前不得不正視的一個社會問題。我國已經于1999年步入了老齡化國家的行列，并且老年人口的數量以較快的速度在增長，而農村很多老年人的收入還很低，如何保證這些數量龐大的老年人都有“安身之所”，是我們急需解決的問題。綜觀西方國家老年住宅的開發模式，福利體系的作用不容忽視。它為中低收入老年人的住房提供了可靠的保證。當然，我們不可能在短期內就能夠建立起完善的社會福利保障體系，但老年人的安養問題則必須加緊解決。

借鑒西方國家的經驗，我們可以采取國家保障和私人投資相結合的模式。政府可以在多種政策上鼓勵和扶植私人和企業開發老年住宅，比如在土地使用、稅收等方面可以給予一定的優惠。但政府一定要做到管理有力，應加快出臺和完善相關的法律和法規，使我國的老年住宅健康、有序的快速發展。并且應該特別重視規范養老院和護理院的建設和管理。

積極推廣老年住宅“普通化”并適度開發老年社區

按照中國人的傳統習慣，居家養老仍是大多數老年人的首選。家的觀念在每一個中國人心目中的位置是無法取代的。同時，老年公寓成本較高，目前還不適合大力發展。積極推廣老年住宅的“普通化”是我國當前切實可行的一個措施。在老年人原有住房的基礎上實施老年住宅設計，既有利于家庭養老，又有利于解決資金問題。當然，在建設老年住宅時，我們應該既重視家庭養老的作用，還要注意積極推進社區養老服務，走家庭養老和社會養老相結合的道路。

社區服務和養老服務是發展老年住宅的關鍵。我們應該注意加強開展三個方面的服務：一是生活服務，為老年人提供家庭保潔、代購生活用品等方面的服務；二是醫療保健服務，老年人由于年齡的原因，難免會對醫療和保健服務提出更多、更高的要求，上門為之提供一定的保健或簡單的治療服務顯得非常必要；三是文體娛樂服務，為老年人的身心健康和社會交流提供條件。這樣才能使多數老人放心地住在家里，安享晚年。

國際上的老年社區體現了老年人養老與提高生活品質相結合，它與養老院和老年公寓有著本質的區別，它是為老年人尋求更健康更積極的生活提供的專門整體老年住所。我國可以在一些有條件的城市開展老年社區的試點建設和開發，但目前還不適合大力發展。

完善老年公寓的建設和管理

隨著老年人觀念的變化和社會上“空巢家庭”的逐漸增多，老年人獨立居住的比重在不斷上升。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。另一項調查顯示，目前武漢市65.2％與子女同住的老年人中，有47％的老人希望與子女共同生活，有52.4％的老人希望與子女分開居住。

我國目前老年公寓的數量有限，并且規模都比較小。很多城市的老年公寓建設尚處于啟動階段，一些老年公寓品質層次較低，或者名不副實，沒有專門根據老年人的特點進行設計和管理。建設老年公寓，除了配套服務要完善外，費用合適是其開發的關鍵。從西方國家的經驗看，老年公寓主要是為中低收入者服務的。我國在開發老年公寓時也應該定位于廣大中低收入的老年人群。目前我國中低收入老年人住房的需求量較大，國家在適度發展的同時，應該加強相關的法律法規和配套政策的出臺和完善，規范對老年公寓的管理。

參考資料：

1.包宗華，《發展老年住宅的借鑒與建議》，中國房地產，2000

2.高玲、王成景，《國外老年住宅什么樣》，北京青年報，2001年