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關鍵詞：俄國；農民土地銀行；運作模式

中圖分類號：K512.42 文獻標志碼：A 文章編號：1008-0961(2008)04-0085-03

1861年農奴制改革以后，俄國走上了資本主義發展道路。但農奴制的殘余阻礙了資本主義生產關系的發展，廣大農民并沒有完全擺脫對地主經濟的依附，繼續飽受剝削和壓迫，俄國的社會矛盾日趨激化。地主經濟由于不適應新的經濟形勢而走向衰落和破產，由于缺乏實現經濟轉軌所需的大量資金而急于出售土地。貴族地主和占人口絕大多數的農民都對現實表現出強烈的不滿，沙皇專制制度的生存受到威脅。為了緩和日益尖銳的階級和社會矛盾，減輕農民的艱難境況，保護貴族和地主利益，1882年5月18日，沙皇亞歷山大三世批準《國家農民土地銀行章程》，標志著農民土地銀行的正式建立。

一、農民土地銀行的貸款原則

農民土地銀行發放的貸款用途有著嚴格的限制，只能用于購買土地。申請貸款的對象包括村社、農民合作社及個體農戶。凡屬農戶所有制的，每個農戶最高貸款限額500盧布；凡屬村社或農民合作社土地占有制的，按男性人口計算，每人最高限額125盧布[1]297。兩種貸款期限最初分別確定為24年零6個月和34年零6個月，貸款的年利率為7.5%～8.5%。農民土地銀行直接將貸款支付給土地的賣主，借貸的農民用現金支付補交款。補交款一般在簽訂買賣契約時由農民以定金的形式交付，補交款允許分期償付。

發放貸款的資金通過發行和銷售農民土地銀行國家債券的渠道籌集。債券的年收益率5.5%，面值分100、500和1 000盧布三種，由俄國國家銀行銷售，在彼得堡交易所流通。銀行用借款人支付的償還費每年償付債券本息，債券利息和本金的償付由抵押在銀行的土地和政府資金進行擔保。銀行章程規定，財政大臣有權決定發行不超過500萬盧布的農民土地銀行的抵押債券。如果債券的發行量超過這個限額，財政大臣必須按照法律規定程序征得沙皇的批準。

為取得貸款，農民必須向銀行提供買賣雙方簽字并經過認證的土地買賣合同。村社或者農民合作社購買土地的，簽訂米爾或者合作社購買合同。農民土地銀行的借款人必須向銀行或者其分行遞交自己的貸款申請書。申請書包括下列內容：借款人姓名、居住地址、抵押物的名稱和位置、抵押的土地數量、貸款金額和償還期限、抵押物評估方法(正常評估和特別評估)等。借款人遞交的申請書應注明其居住地公證人的姓名，由該公證人對雙方約定的不動產買賣契約進行公證。借款人還須同時提交以下文件：抵押證明，載明抵押物交付抵押的條件和限制；抵押物評估清單；土地所有權證明；記載繳稅和欠繳稅額的稅單。借款人必須簽訂抵押具結。具結是限定抵押地產所有權和使用權的法律文件，包括借款人自遞交申請書之時起到完全償還債務為止的全部義務。銀行對交付抵押地塊的使用有著嚴格的限制：未經銀行同意不得簽訂租賃合同；不得提前一年向土地承租人收取地租；不得以砍伐為目的出售抵押土地上的林地；不得出售或者拆除抵押土地上的建筑物；通過農民土地銀行獲得的土地不得作為自由抵押物；全部貸款還清之前，非經銀行同意不得出售抵押土地。發放貸款時銀行收回借款人的具結，借款人違反具結上注明的任何一項條款，銀行理事會可以要求借款人返還部分貸款。如果借款人不履行要求，銀行有權對抵押物按規定程序進行拍賣。

借款人遞交的申請書和其他相應文件由地方分行核實后交農民土地銀行理事會審批，由銀行理事會確定發放貸款的金額和期限，并下發批準文件。征得借款人同意后，分行將該文件送達公證人，貸款文件公證后寄送借款人。借款人所購買的土地負有債務不能作為公證人拒絕批準土地買賣契約的依據。但是，根據銀行章程規定，土地的債務總額不得超過貸款和補交款的總和。如果土地買賣契約與相應的法律相抵觸，或者出售的土地存有爭議，則公證人應立即通知發放貸款的分行。除非銀行理事會同意以該地塊作為借款人履行貸款合同規定義務的抵押物，否則公證人不得對買賣契約進行公證。公證后的買賣契約由農民土地銀行的地方分行交給土地的買主，如果買主不在，則交給當地的治安法官。

二、貸款抵押土地的價格評估方法

政府對農民交付抵押的土地價格評估方法有著具體的規定。交付農民土地銀行作為抵押物的土地價格評估辦法包括正常評估和特別評估。正常評估是以現行的土地租賃和銷售價格為基礎，根據由財政部、內務部和國家財產部聯合制定并批準的《按俄畝計算正常評估辦法》進行核算。通過正常評估發放的貸款比例為抵押土地評估價格的70%。原始的抵押物評估清單由土地所有者填寫。通過正常評估方法申請貸款，借款人提交的評估清單應包含下列信息：土地所在的省、縣，地產與其最近城市、碼頭、鐵路、工商業中心的距離等；地產中土地總量及土壤性質；各類土地的面積：莊園、耕地、草場、牧場、森林及不適合耕種的土地等；地產的總收入和各類土地的單項收入，取得收入的方式(長期出租土地、短期雇工或者所有者自己耕作等)；地產中的耕地是否施用肥料；政府對抵押地產的使用是否有限制；土地管理和賦役支出以及借款人對地產的評估價格；所購地產是否適于劃分成較小地塊，建立農民經濟等。

特別評估則考慮了抵押土地的贏利性能，貸款發放額度可達抵押物評估價格的80%。進行特別評估必須獲得財政大臣的特別批準。通過農民土地銀行所購買的地塊含有其他具有特殊用途的土地時，如浸水草地、菜園、大麻地和啤酒花用地等，借款人的貸款額度根據縣自治局的申請可以有所增加。

由縣自治局對抵押地塊進行特別評估，經特別評估取得的貸款必須由農民土地銀行理事會報經財政大臣批準方可發放。進行特別評估要綜合考慮所有能夠增加或者減少地產價值的因素。通過特別評估申請貸款時，評估清單應包括下列補充內容：馬、牛、羊的數量及大致價格，牲畜用途；坐落在地產內的建筑物的數量和用途，每座建筑物使用的材料和大致價格，對磨坊、油坊、奶酪制作間等只評估其使用的材料價格，位于抵押土地上的住房、工廠、礦山因為不具有農業用途而不被列入評估范圍；地產內的生產工具、機器數量和大致價格；每年建筑物及生產機具的大致維修費用；提高或者降低地產價格的環境因素。借款人通過特別評估取得貸款時應當為全部列入抵押地產清單內的建筑物辦理火災保險，直至債務償還完為止。保險單交當地的分行留存。如果發生火災，銀行獲得的賠償可用于償還借款人的債務或者支付給借款人。靠近大型的貿易和工商業網點、碼頭、車站以及工廠的抵押地產，因為便于產品的銷售，而且雇工容易，勞動力價格低廉，可以提高評估的價格。此外，評估清單還應包含當地土地銷售和租賃價格，糧食和牧草的收成情況及價格，整理土地和雇工價格等內容。

評估莊園用地時須標明莊園內花園、葡萄園、其他用地的面積和收入。評估耕地時要說明土壤成分、輪作性質、施肥情況、所有者自己耕種土地的數量、非所有者本人耕種土地的利用方式以及最近三年的土地收入。而對草場的評估則要包括割草量、當地牧草的平均價格和供需數量、所有者本人直接使用的草場面積和出租的草場面積。林地可以按農業用途，也可以按照林業用途作為銀行的抵押物。對按農業用途作抵押物的林地可以進行正常評估，也可以進行特別評估，而對林業用途的林地則只能進行特別評估。

縣自治局負責核實和修正地產所有者提交的評估清單。評估員實地查看完要交付抵押的地產后，當場編制核查文件，對核查的內容，包括當地土地銷售和租賃價格、主要糧食作物和牧草的收成、糧食、牧草和木材的價格、種地成本和雇傭工人工資等，給以補充確認，然后將核查清單交給借款人，在有異議的情況下，后者可以對核查清單作相應的記載，并向評估員或者銀行分行闡述自己的理由。通常情況下，銀行的評估價格低于借款人做出的評估價格。

評估員對抵押地產的評估受分行全體會議和分行行長的監督。如果對所做評估的公正性有疑問，分行可以自行組織核查工作或者重新委派其他評估員進行復查。銀行理事會對分行提交的評估報告進行審查和批準，并決定是否發放貸款。

三、農民土地銀行抵押土地的拍賣程序

1883年5月28日，俄國國務會議批準了《關于農民土地銀行抵押土地拍賣程序》，確立了對貸款抵押物進行公開拍賣的組織和法律機制。根據規定，借款人必須按合同規定時限償付銀行貸款。逾期償還貸款要繳納罰金，每延期一個月，借款人必須交納未償還部分貸款金額的0.5%的罰金。不可抗拒力情形，如火災、水災、雹災、牲畜疫病、蟲害、干旱等，可以作為借款人延期還貸的合理依據，但延期還款的時間不得超過合同規定還款期限兩年。如果借款人在貸款償還最后期限的下一個半年內仍然不能償還欠款，根據農民土地銀行理事會決定，可以將借款人抵押的土地進行公開拍賣并通知地方分行。地方分行將拍賣的決定通知借款人，同時舉行拍賣會的公告。

農民土地銀行章程規定，拍賣公告應包含以下內容：拍賣會的組織者即農民土地銀行；利用農民土地銀行貸款取得土地的村社、農民合作社或個體農戶的名稱；關于拍賣土地的簡要描述，包括土地的位置、面積、初期貸款金額以及借款人欠款數額等；與拍賣土地相關的義務；拍賣會舉行的時間、地點；拍賣土地的起拍價格和須繳納的定金數額；舉行拍賣會的程序；拍賣會的形式：口頭拍賣或者混合拍賣；拍賣會前競拍人領取相關文件的時間、地點等。出售的地塊價值不足1 000盧布的，拍賣公告通知到該地塊所在的鄉和所有的村社，以及鄰鄉的鄉公所和地段治安法官。拍賣公告須在村社成員大會上宣讀，公告最遲應在舉行拍賣會六周前。出售地塊價格超過1 000盧布的，拍賣公告在舉行拍賣會三個月前寄送到所有地區，此外，還應在《省城消息報》刊登該公告三次。拍賣土地價格在1 000～10 000盧布之間的，拍賣公告由農民土地銀行地方分行在地塊所在省和鄰省的《消息報》。拍賣土地價格10 000盧布以上的，拍賣公告則由地方分行在彼得堡和莫斯科的私人報紙上刊登[2]。

根據農民土地銀行分行的安排，首次拍賣會在要拍賣土地鄰鄉的鄉公所或者鄰縣的縣自治局舉行，銀行或者分行的全權代表、縣自治局主席或其他成員參加。在鄉公所舉行的拍賣會以口頭形式進行，在城市舉行的拍賣會則以混合形式進行，即先以口頭形式進行拍賣，口頭競拍結束后，再打開漆封的競買聲明繼續進行拍賣。漆封的聲明由參加拍賣會的競買人在拍賣會開始前遞交，其內容包括：參加拍賣會的競買人關于同意競買指定的拍賣土地的文件；競買土地的價格；競買人的住址、出身和姓名；拍賣公告刊登的日期等。拍賣的地塊附有交易單，交易單上載明下列內容：使用農民土地銀行貸款購買土地的村社、農民合作社或者個體農戶的名稱；土地起拍價；依附于被拍賣土地的義務；拍賣會的形式：口頭拍賣或者混合拍賣。競拍人在拍賣會開始前須交納保證金。拍賣土地的價款不得分期支付，買受人在通過口頭拍賣取得拍賣物后14日內或者通過漆封聲明成交后一個月內未交納扣除定金以外的購地款時，由其后的報價人獲得拍賣土地的購買權。1889年，銀行對拍賣規則進行了修改和補充，允許拍賣土地的競買人分期支付購地款。

如果首次拍賣會流拍，在與國家財政部協商后，財政部可以將土地收歸國有或者責成農民土地銀行按照自由價格組織第二次拍賣會。二次拍賣土地價格不足1 000盧布的在最近的縣自治局舉行，拍賣土地價格超過1 000盧布的在省自治局舉行。如果第二次拍賣會仍然流拍，被拍賣的土地轉歸農民銀行管理經營，土地的收益由銀行支配。

1917年俄國爆發了十月社會主義革命，同年12月8日，蘇維埃政府宣布取締農民土地銀行，因為根據《土地法令》，土地買賣和抵押已被禁止[3]。1918年1月21日，人民委員會頒布《關于廢止國債的法令》，宣布農民土地銀行的債券失效，宣布立即停止農民土地銀行的一切業務，原屬于農民土地銀行的土地、建筑物和農具全部轉由人民銀行理事會土地辦公室管理。1920年6月，農民土地銀行的清算工作結束。

農民土地銀行的建立，在一定程度上改變了農民缺少土地的狀況，緩和了日趨尖銳的社會矛盾，客觀上適應了當時俄國經濟和社會發展的需要，具有一定的積極意義。但由于建立農民土地銀行的目的是維護沙皇專制制度，沙皇政府本質上是貴族和地主利益的代表，它采取的任何改革措施都必然存在著不徹底性，而且常常互相矛盾。這決定了沙皇政府不能從根本上解決俄國深刻的階級和社會矛盾，不能解決俄國革命的基本問題――土地問題。

參考文獻：

[1]Проскурякова Н А.Земельные Банки Российской Империи[M].Mосква：РОССПЭН，2002.

[2]Акманов С С.Вопросы Истории Банковского Права России[J].Сибирский Юридический Вестник，1998，(3).

[3]陳之驊.蘇聯史綱(1917―1937)：上冊[M].北京：人民出版社，1991：80.

Operational Model of Russian Peasant Land Bank

ZHONG Jian-ping

(Postgraduate Department，H.P.Academy of Social Sciences，Harbin 150018，China)

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第一條為改善鹽業生產企業和經營業戶融資條件，推進鹽業發展，結合我市實際，根據有關法律法規，制定本辦法。

第二條本辦法所指鹽田使用權抵押借款是指本市范圍內的鹽業生產企業和經營業戶以自有、擬建或在建的鹽田使用權作抵押，向金融機構申請的生產流動資金和鹽田設施建設資金貸款。

第三條辦理鹽田使用權抵押借款必須遵守國家法律法規及有關信貸規章、制度和原則，在平等協商基礎上簽訂抵押借款合同。

第二章鹽田使用權抵押借款的申請

第四條申請鹽田使用權抵押借款的條件：

借款人依照本辦法設定抵押的鹽田使用權，必須取得由市鹽務局頒發的鹽業生產經營資格證和借款人與國家或村集體簽訂的鹽田土地承包合同。

第五條依照本辦法開展貸款業務的金融機構，應按有關規定對借款人的資信進行審查，保障按期收回貸款。

第六條鹽田使用權抵押借款由借款方提出申請，并向金融機構提供以下需要審查的資料：

（一）借款人生產經營情況及有效證明，屬于個人借款的同時提交家庭主要經營項目、經營狀況、年經濟收入情況；

（二）借款用途及效益分析；

（三）市鹽務局頒發的鹽業生產經營資格證和鹽業生產企業或經營業戶與國家或村集體簽訂的鹽田土地承包合同；

（四）抵押人對抵押物的權屬狀況、抵押狀況、同意處置抵押物等作出的承諾；

（五）金融機構需要審查的其他有關資料。

第七條設定鹽田使用權抵押時，抵押鹽田使用權的價值可以由抵押當事人協商確定，也可以由市鹽務局認可的中介機構評估確定。

第三章鹽田使用權抵押借款的登記

第八條鹽田使用權抵押實行登記制度。由抵押人和抵押權人共同申請，到市鹽務局辦理鹽田使用權抵押登記。抵押權自登記時設立。

第九條辦理鹽田抵押登記，應當向市鹽務局交驗下列文件或復印件：

（一）抵押登記申請書；

（二）抵押合同；

（三）《鹽田土地承包合同》、《鹽業生產經營資格證》。

第十條抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也隨之消滅。

第十一條抵押合同發生變更或者終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原辦理登記和記載的部門辦理變更或者注銷抵押登記和記載。

第四章鹽田使用權抵押權的實現

第十二條債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押鹽田折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償；未達成協議的，可以到市鹽業局申請調解或向人民法院提訟，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

第十三條抵押鹽田折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人使用，不足部分由抵押人清償。

第五章附則

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第二條海域屬國家所有，實行有償使用制度。凡在我市管轄海域范圍內從事生產經營活動的單位和個人，必須按照*辦法的規定繳納海域使用金，領取海域使用權證書，取得海域使用權。國家另有規定的除外。

第三條海域使用金包括海域出讓金、海域轉讓金。

海域出讓金，是指國家將海域使用權在一定時限內出讓給使用者，并由使用者按規定向國家繳納的資金。

海域轉讓金，是指海域使用權人轉讓海域使用權時，由轉讓人按轉讓海域使用權所得增值額的一定比例向國家繳納的資金。

第四條以申請審批方式出讓海域使用權的用海項目，海域使用金按照規定的用海類型、海域等別以及相應的海域使用金標準計算征收。不同用海類型、海域等別的海域使用金征收標準詳見附件1。

按照農業用海標準征收海域使用金的用海項目，在尚未換發國有土地使用證前改變農業用途的，按建設填海造地用海征收標準補繳海域使用金。海域類型界定表詳見附件2。

第五條為提高海域資源配置效率，除國家重點建設項目用海、國防建設項目用海、海洋保護區、有爭議的海域、涉及公共利益的海域以及法律法規規定的其他用海情形以外，在同一海域具有兩個以上意向用海的單位或個人的，應依法采取招標、拍賣方式出讓海域使用權。

以招標、拍賣方式出讓海域使用權的項目用海，海域使用金征收金額即為招標、拍賣的成交價。

由市海洋局會同市財政局、市發展改革委和市建設交通委等部門制定海域使用權招標、拍賣方案時，其招標、拍賣的單價不得低于同用海類型、同海域等別的海域使用金征收標準。

第六條海域使用權發生轉讓，轉讓人應在辦理海域使用權轉移登記前，按照轉讓海域的增值額的40%繳納海域使用金。

轉讓海域的增值額，是指海域轉讓價款扣除海域轉讓者受讓該海域時支付的全部價款和該海域設施重置費后的余額。轉讓海域使用權的海域設施重置費，需經有資質的資產評估機構評估。

第七條填海造地、非透水構筑物、跨海橋梁和海底隧道等項目用海，實行一次性計征海域使用金；其他項目用海，按照使用年限按年度計征海域使用金。

凡屬一次性計征海域使用金的，應在辦理海域使用權初始登記前一次性繳清。如用海單位和個人一次性繳納有困難的，經市海洋局批準后，可以采取分期繳納方式，但首期繳納不得低于總額的40%，最后一次繳納海域使用金的期限不得超過項目用海的施工期限。

凡屬按年計征海域使用金的，第一年應在辦理海域使用權初始登記前，繳納*年度的海域使用金；自第二年起，應于每年6月底前繳納*年度的海域使用金。

第八條對使用年限不足一年的，按照下列規定計征海域使用金：

（一）使用海域在3個月以內（含3個月）的經營性臨時用海，按照年征收標準的25%一次性計征；

（二）使用海域超過3個月且在6個月以內（含6個月）的用海，按照年征收標準的50%一次性計征海域使用金；

（三）使用海域超過6個月且在1年以內的（含1年），按年征收標準一次性計征海域使用金。

第九條下列用海項目，依法免繳海域使用金：

（一）軍事用海。

（二）用于政府行政管理目的公務船舶專用碼頭用海，包括公安邊防、海關、交通港航公安、海事、海監、出入境檢驗檢疫、環境監測、漁政、漁監等公務船舶專用碼頭用海。

（三）航道、避風（避難）錨地、航標、由政府還貸的跨海橋梁及海底隧道等非經營交通基礎設施用海。

（四）教學、科研、防災減災、海難搜救打撈、漁港等非經營性公益事業用海。

第十條除法定免繳海域使用金的項目外，對下列各類經營性用海，經批準可在一定期限內減繳或免繳海域使用金：

（一）除避風（避難）以外的其他錨地、出入海通道等公用設施用海。

（二）列入國家發展改革委公布的國家重點建設項目名單的項目用海。

（三）遭受自然災害或意外事故，經核實經濟損失達正常收益60%以上的養殖用海。

（四）專業漁民養殖用海，可按每戶不超過30畝的用海面積，免征海域使用金。專業漁民是指戶籍屬于專業漁業鄉（鎮）、村、組，沒有土地或人均取得農村土地承包經營權的土地不足0.1畝，長期從事漁業生產活動，漁業純收入占家庭純收入總額的60%以上的漁民。

第十一條符合*辦法第九條和第十條規定情形的項目用海，申請人應當在收到《項目用海批復通知書》之日起30日內，按照下列規定提出減免海域使用金的書面申請：

（一）減免國務院審批項目用海應繳的海域使用金，分別向財政部和國家海洋局提出書面申請。

（二）減免*市審批項目用海應繳的海域使用金，申請人分別向市財政局和市海洋局提出書面申請。市財政局和市海洋局自受理海域使用金減免申請書后30日內，由市海洋局對申請減免海域使用金的合法性提出初審意見，經市財政局審核同意后，市財政局會同市海洋局以書面形式聯合批復申請人。

海域使用金減免申請書應提出減免理由、減免金額、減免期限，并提供能夠證明項目用海性質的相關證明材料等內容。

第十二條*市審批的項目用海，除符合*辦法第九條法定免繳海域使用金的項目用海和養殖用海項目外，凡涉及減免應繳中央國庫的海域使用金的，由市財政局和市海洋局在批復申請人前，聯合報財政部和國家海洋局審批。

*市減免海域使用金的上限，為繳入*市國庫的海域使用金。

第十三條對符合*辦法第九條法定免繳海域使用金取得的海域使用權，禁止擅自轉讓，也不得用于經營或變相經營。

第十四條對符合*辦法第十條經批準減繳或免繳海域使用金取得的海域使用權，發生轉讓海域使用權或者經批準改變海域用途或者用海性質的，海域受讓人或者海域使用權人應按照*辦法規定，重新履行海域使用金減免申請和報批手續。

第十五條海域使用金納入財政預算，實行“收支兩條線”管理。

海域使用金實行“收繳分離”，收繳方式參照《*市市級行政事業性收費收入收繳管理暫行辦法》（滬財庫〔20*〕29號）。征收海域使用金時，市海洋局開具《*市非稅收入繳款書》交用海單位或個人，直接通過銀行劃繳海域使用金。《*市非稅收入繳款書》樣張詳見附件3。

第十六條除*市征收的養殖項目用海的海域使用金全額繳入市級國庫外，征收的其他項目用海的海域使用金30%繳入中央國庫，70%繳入市級國庫。

按照《20*年政府收支分類科目》，上繳中央國庫海域使用金的預算科目為“中央海域使用金收入”，科目編碼為：103*0101，上繳市級國庫海域使用金的預算科目為“地方海域使用金收入”，科目編碼為：103*0102。

第十七條按照國家統一規定的海域使用金收入統計口徑和報表，市海洋局、市財政局于每年3月20日前，將上一年海域有償使用統計報表分別報送財政部、國家海洋局，并同時抄送財政部駐*財政監察專員辦事處。

第十八條海域使用者不按期繳納海域使用金的，由市海洋局責令限期繳納，并自逾期之日起，每日加收應繳納海域使用金總額1‰的滯納金。滯納金隨同海域使用金一并繳入相應級次的國庫。

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1、村級收入必須列入年初預算，經民主理財小組和村民代表會議討論確認后，報鎮村賬服務中心備案。

2、村級收入主要包括：（1）經營收入；（2）發包及上交收入；（3）經批準的“一事一議”籌資；（4）“四荒地”、機動地、超標宅基地、非農業稅計稅面積、堰塘等資源和機電泵站及閑置固定資產拍賣、租賃、承包及有償使用收入；（5）集體統一經營收入；（6）轉移支付資金；（7）土地補償費；（8）上級部門撥付專款（救濟扶貧款、其它專項資金）；（9）集體統一收取的誰受益誰負擔資金；（10）其它收入（清收歷年欠款、各種代收款、利息收入等）。

3、村級所有收入必須使用衢州市統一制定的農村集體經濟組織統一收據，及時繳存各村經濟合作社集體賬戶。對不及時繳存的村委會、村、村民小組，鎮財政所、村賬服務中心暫停劃拔各村工作經費及項目經費。

4、發包收入款項一旦簽約確定，任何人不得擅自決定減免，確因不可抗拒的自然災害因素造成承包人巨大損失需減免的，須經村民主理財小組或村民代表會議討論同意后報農村經濟服務中心核準。

5、嚴禁瞞報收入私設“小金庫”，嚴禁坐支收入款項和白條抵庫。

二、農村集體資源處置實行招標拍賣制度

1、由村兩委成員、村民代表、村民主理財小組組長等組成各村處置村級集體資產招標拍賣領導小組，對處置活動進行組織領導；

2、招標拍賣前由各村委會會向鎮招投標中心提出申請，并由鎮招投標中心會同國資中心、審計、農經、物價、司法等部門對資產進行審計、評估、聽證；

3、招標拍賣前必須提前半個月向社會招標公告，公開招標方式、投標人須知、評標標準和方法以及合同條款等內容；

4、自公告之日起，接受投標人的申請，審查投標人資格，并將確定的投標人及資格審查情況向村民公示，公示期為一周；

5、鎮招投標中心適時召開招標拍賣會，各村必須至少派3名村民代表一同參加，鎮紀檢監察機關派員監督，招標拍賣結果上報鎮紀委備案。

三、資源承包租賃合同管理制度

1、集體資源承包、租賃管理的目的：通過對集體資源的管理，規范資源承包、租賃合同的內容，使集體資源得到合理利用和有效保護，逐步建立起產權明晰、權責明確、民主監督、科學管理的集體管理體制和運行機制，確保集體資源保值增值。

2、集體資源承包、租賃管理的范圍：村、組二級集體經濟組織投資的廠房、倉庫、漁塘以及土地。

3、集體資源承包、租賃的對象：國內外自然人、法人和其他組織。

4、發包方（出租方）和承包方（租賃方）的權利和義務：集體資源屬于村、組集體所有的，分別由村、組集體經濟組織發包或出租。

5、承包（租賃）應當遵循以下原則：（1）、民主協商，公平合理；（2）、每一承租戶承包（租賃費）超過萬元以上經本村村民代表3/2以上代表簽字同意；（3）、承包（租賃費）程序合法，符合相關法律法規規定。

四、財務開支審批制度

1、嚴格執行村集體經濟負責人“一支筆”審批制度，嚴禁越權審批或無人審批付款。

2、嚴格審批權限：非生產性開支一次性元以下，由村經濟合作社社長審批；一次性至元的由合作社長、主任同時會簽批準；一次性元至元的由村兩委成員集體會簽批準，元以上的必須事先經村兩委及村務監督小組成員集體商量批準。

3、村集體經濟負責人對已列入年度財務支出計劃和符合規定支出項目及標準的開支進行審批，零星且必需的開支在審批制度規定的限額內審批，對超計劃、超規定、超限額的開支須經村民會議或村民代表會議討論通過，由村經濟合作社社長審批。

4、村集體發生的財務事項，必須取得合法有效的原始憑證，注明用途并有經手人和證明人的簽字，報經村集體經濟負責人審批后，交民主理財小組審核，對合理合法的原始憑證，由民主理財小組組長簽字、加蓋民主理財審核章，由會計人員審核入賬。

5、原始憑證未經村民主理財小組審核蓋章不得入賬。五、村級財務公開制度

1、財務公開的內容

⑴財務計劃：①財務收支計劃；②固定資產購建計劃；③農業基本建設計劃；④興辦企業及資源開發投入計劃；⑤收益分配計劃。

⑵各項收入：①村提留、鄉統籌費；②發包及上交收入；③集體統一經營收入；④集資款；⑤土地補償費；⑥救濟扶貧款；⑦上級部門撥款；⑧其他收入。

⑶各項支出：①生產性建設支出（包括購建生產性固定資產支出）；②公益福利事業支出（包括購建公益性固定資產支出）；③村組（社）干部工資及獎金；④招待費支出；⑤集體統一經營支出；⑥救濟扶貧專項支出；⑦上交鄉統籌費；⑧其他支出。

⑷各項財產：①現金及銀行存款；②產品物資；③固定資產；④對外投資；⑤其他財產。

⑸債權債務：①農戶往來；②內部單位往來；③外部單位和個人往來；④銀行（信用社）貸款；⑤其他債權債務。

⑹收益分配：①收益總額；②繳納稅金總額；③提取公積金數額；④提取公益金數額；⑤提取福利費數額；⑥投資分利數額；⑦其他分配。

⑺農戶承擔的集資款、水費、電費、勞動積累工、義務工及以資代勞等情況。

2、財務公開的時間

⑴村集經濟組織應在年初時公布財務計劃，每月公布一次各項收入、支出情況，年未時公布各項財產、債權債務、收益分配、農戶承擔的集資款、水費、電費、勞動積累工和義務工以及以資代勞等情況。

⑵平時對于多數村民或民主理財小組要求公開的專項財務活動，村集體經濟組織應及時單獨進行公布；重要的財務活動，應及時逐項逐筆公布。

3、財務公開的形式

在便于群眾觀看的地方設立固定的財務公開欄，同時還可以通過廣播、電視、網絡、“明白紙”民主所證會等其他有效形式公開。

4、財務公開的基本程序

⑴各村報賬結束后，鎮村賬中心要及時組織人員記賬結賬，并在規定時間內將本月的現金（存款）余額與各村的現金（存款）日記賬核對無誤后，相互蓋章。然后通知各村根據“現金日記賬”填寫好“財務收支表”。

⑵鎮農經站要經常到各村監督公布上月的財務收支情況。財務公開日，村文書及民主理財小組長必須在場，由村會計現場做好財務公開記錄，民主理財組長根據理財記錄核對蓋章，鎮農經站審查蓋章后，由村文書將“財務收支表”張貼到財務公開欄內。

六、村級集體資產承包租賃合同管理制度

1、村級集體資產的有償使用必須依法簽訂書面承包或租賃合同。

2、合同簽訂后，應及時將相關資料上報鎮農經站鑒證、備案。

4、所有村集體資產的承包、租賃合同必須納入檔案管理，明確專人負責，專盒、專柜存放。合同保存要達到“四防”要求，即防火、防潮、防蟲、防盜。

5、合同管理人員必須及時將納入管理的合同資料，按要求進行收集、整理、登記、歸檔管理，防止資料的散失和損毀。

6、合同的變更、轉包、轉讓，必須經村委會同意，否則視為無效。

7、村委會換屆或合同保管人員變動，必須在天內辦理合同檔案移交手續。

8、未經村委會批準同意，任何人不得隨意查閱、借閱合同原件。

9、發生合同丟失、損毀事故，要追究合同保管人的責任。

七、農村集體資產評估制度

第一條為了正確體現農村集體資產的價值，保護農村集體資產所有者和經營者、使用者的合法權益，制定本辦法。

第二條農村集體資產評估，除法律、法規另有規定外，適用本辦法。

第三條集體資產有下列情形之一的，應當進行資產評估：

(一)農村集體資產拍賣、轉讓；

(二)資產抵押及其他擔保；

(三)依照國家有關規定需要進行資產評估的其他情形。

第四條農村集體資產評估工作，按照農村集體資產管理權限，由農村集體資產管理行政主管部門負責管理和監督。

農村集體資產評估組織工作，由農村集體經濟組織行業主管部門負責。

第六條農村集體經濟組織委托資產評估機構進行資產評估時，應當如實提供有關情況和資料。資產評估機構應當對農村集體經濟組織提供的有關情況和資料保守秘密。

第七條資產評估機構進行資產評估，實行有償服務。資產評估收費辦法，由農村集體資產行政主管部門會同財政部門、物價主管部門制定。

第八條農村集體資產評估按照下列程序進行：

(一)資產評估申請;

(二)評定估算；驗證確認。

第九條農村集體資產管理行政主管部門應當自收到資產評估申請書之日起十日內進行審核，并作出是否準予資產評估的決定，通知申請單位及其主管部門。

第十條提出申請的農村集體經濟組織收到準予資產評估通知書后，可以委托資產評估機構評估資產。

第十一條受農村集體經濟組織委托的資產評估機構應當在對委托單位的資產、債權、債務進行全面清查的基礎上，核實資產帳面與實際是否相符，據以作出鑒定。

第十二條受農村集體經濟組織委托的資產評估機構應當根據本辦法的規定，對委托單位被評估資產的價值進行評定和估算，并向委托單位提出資產評估結果報告書。

委托單位收到資產評估機構的資產評估結果報告書后應當報其主管部門審查；主管部門審查同意后，報農村集體經濟組織行政主管部門確認資產評估結果。

第十三條農村集體資產重估價值，根據資產原值、凈值、新舊程度、重置成本、獲利能力等因素和本辦法規定的資產評估方法評定。

第十四條農村集體經濟組織違反本辦法的規定，提供虛假情況和資料，或者與資產評估機構串通作弊，致使資產評估結果失實的，農村集體體經濟組織行政主管部門可以宣布資產評估結果無效，并可以根據情節輕重，單處或者并處下列處罰：

(一)通報批評；

(二)限期改正，并可以處以相當于評估費用以下的罰款；

(三)提請有關部門對農村集體經濟組織主管人員和直接責任人員給予行政處分，并可以處以相當于本人三個月基本工資以下的罰款。

第十五條資產評估機構作弊或者，致使農村集體資產評估結果失實的，農村集體資產管理行政主管部門可以宣布資產評估結果無效，并可以根據情節輕重，對該資產評估機構給予相應處罰。

八、農村集體建設用地收益專項管理制度

1、農村集體建設用地是集體資產和資源的重要組成部分，其收益歸集體經濟組織所有，主要用于發展生產、增加集體積累、集體福利和公益事業等方面，改善農民的生產生活條件，不得用于發放干部報酬、支付招待費用等非生產性開支。

2、農村集體建設用地收益要納入賬內核算，嚴格實行專戶存儲、專賬管理、專款專用、專項審計監督。

3、強化民主管理和民主監督，推進農村集體經濟管理方式創新

九、農村集體資源登記制度

1、法律規定屬于集體所有的土地、林地、草地、荒地、灘涂等集體資源，應當建立集體資源登記簿，逐項記錄。

篇(5)

第一條  為加強城鎮房屋產權產籍管理，及時掌握房屋變化和產權變動情況，依法保護房屋產權人的合法權益，促進房地產業的發展，以利于社會主義法制建設和城鎮管理，根據國家憲法和有關規定，特制定本辦法。

第二條  本辦法適用于全省市、縣、建制鎮、獨立工礦區范圍內全民、集體和個人所有的各類房屋。

第三條  市、縣房地產管理部門（以下簡稱房管部門）負責本行政轄區內房屋產權產籍管理工作，其主要職責是：

（一）貫徹執行國家關于城鎮房屋產權產籍管理的政策、法律、法規和本辦法。

（二）負費辦理房屋產權登記和轉移變更登記。

（三）實施對城鎮房地產平面圖測繪和房屋普查。

（四）負責城鎮房屋產權產籍資料的收集、整理、建檔、統計、管理和開發利用。

（五）監督指導單位房屋產權產籍管理業務；并根據需要隨時檢查驗收，調解產權糾紛；查處產權轉移、變更中的違法行為。

第四條  房屋產權人在法律規定范圍內行使各項權能，但不得利用房產危害社會公共利益或損害他人的合法權益。

第二章  產權管理

第五條  單位和個人的房屋，必須憑證管理，并受法律保護。

（一）全民所有的房屋，屬于國家所有。國家按照統一領導，分級管理的原則，授權國家機關、國營企業、事業單位進行管理，在授權范圍內享有占有、使用和依法處分的權利。授權單位轉移國有房屋時，須報上級主管部門同意，并經當地房管部門審批；批準轉移的國有房屋按國家、省有關規定進行評估，評估結果由當地市、縣房管部門審核，同級國有資產管理部門確認。

（二）集體所有的房屋，屬社會主義勞動群眾集體組織所有，集體組織依法享有占有、使用、收益、處分的權利。

（三）私有房屋是公民個人所有，產權人依法享有、使用、收益、處分的權利。

（四）軍隊和涉外房地產按國家有關規定執行。

第六條  無人繼承或無人受遺贈的私有房屋，由公民、法人或其他組織按法定程序向人民法院提出申請，人民法院審理確認財產無主后，依法收歸國有或集體所有，收歸國有的，由當地房管部門接管。死者生前是集體所有制成員的，歸所在集體所有制組織所有。

第七條  房屋產權人下落不明，又無合法人或所有權不清的，房管部門應公告限期認領或限令使用人補交證件，逾期無人認領或使用人拒絕補交證件的，由房管部門代管，代管期限五年，代管期滿后仍無人認領的房屋，按法律程序收歸國有。

第八條  房屋共有權人之一欲出售、出租或抵押等自有份額的房產時，在同等條件下，共有權人有優先權。

第九條  房屋產權（所有權）發生變更時，承受人須在契約成立三個月內向當地財政部門辦理契稅的納（免）手續，領取納稅（或免稅）憑證，逾期不辦者，要加收滯納金。

第十條  城鎮土地的所有權屬國家所有，房屋所有權轉移時，其土地使用權隨之轉移，土地管理部門應憑房管部門核發的產權證件及時辦理土地使用權證。

第十一條  市、縣人民政府頒發的《房屋產權證》《房屋共有權保持證》、《房屋他項權證》是唯一的合法憑證，嚴禁涂改和偽造，如有遺失或毀壞應登報聲明作廢，并向當地市、縣房管部門申請補發。

第三章  登記制度

第十二條  在城鎮范圍內擁有房屋產權的單位、個人均應向當地市、縣房管部門申請登記，并按下列規定交驗證件，領取《房屋產權證》。

1、原有的房地產證件和房地產平面圖；

2、新建、翻建、擴建的房屋，提交批準文件、建設工程規劃許可證、拆遷許可證和施工圖紙；

3、調撥、接管的房屋，提交批準文件，調撥、接管文據或協議書；

4、購買的房屋，提交對方的房屋產權證、購買房屋合同以及其他購買房屋的憑證；

5、交換的房屋，提交雙方的房屋產權證，交換協議書或主管機關批準書；

6、受贈的房屋，提交贈與人的房屋產權證和贈與書；

7、繼承的房屋，提交房屋產權證、繼承證件；

8、分割的房屋，提交原房屋產權證、分家析產協議書、分割筆據；

9、拍賣的房屋，提交原房屋產權證、拍賣協議書；

10、提交與確認房屋產權有關的人民法院的調解書、判決書，落實私房政策發還產權通知單；

11、凡以買賣、交換、贈與、繼承、分割、抵押、拍賣等方式獲得的房屋，均需提交當地房地產交易管理所監證證明。

12、因繼承、贈與、分家析產、抵押、拍賣所得房屋，如當事人雙方約定或法律、法規、規章規定該房屋事項必須辦理公證的，應提交公證書。

13、涉外房產，申請房屋產權登記或轉移變更登記，除交驗上述有關取得房屋產權的證件外，還應提交本人國籍和職業證明，委托代辦登記的委托證件，文書應經公證，在國外辦理的公證文書須經中國駐該國的使頓館認證。

第十三條  房屋產權登記后，房屋產權發生轉移、變更的，產權人應持有關證件，及時辦理變更手續。

1、房屋發生買賣、轉讓、交換、贈與、繼承、分割等，應在行為成立三個月內申請辦理交易立契過戶手續和產權轉移登記。

2、房屋結構改變、面積增減，以及產權人更名等，應在三個月內申請辦理變更登記。

3、新建房屋應在竣工后三個月內申請辦理產權登記。

4、房屋發生拆除、倒塌、滅失，應在一個月內申請辦理注銷登記，繳銷原產權證件，逾期未辦者，原證公告作廢。

第十四條  公民個人申請房屋產權登記，必須使用戶籍姓名，不得使用別名，化名。

法人申請房屋產權登記必須使用單位全稱，不得使用簡稱。

第十五條  違章建筑的房屋。產權有爭議的房屋，不予辦理產權及轉移、變更登記，并按有關規定進行處理。

第十六條  設定抵押等他項權利的房屋。申請他項權利登記或辦理他項權利變更注銷手續，由房屋產權人與他項權利人憑交易監證到原發證機關申請辦理。

第四章  產籍檔案

第十七條  產籍管理是房產管理的基礎工作，房屋產籍檔案屬于專業檔案，是國家檔案的一部分。市、縣房管部門應加強產籍檔案管理。

第十八條  凡證明房屋產權歸屬的文件、契證、資料、卡片、圖紙等均是產籍資料，要正確的鑒定整理分析，科學地立卷建檔，使圖、擋、卡、冊與實際相符，保持其完整性、準確性，逐步實現產權產籍管理科學化、現代化、規范化。

第十九條  房屋產權單位。應建立健全本單位的房屋產籍檔案，負責向市、縣房管部門申請辦理產權產籍變更手續。業務上接受當地房管部門的指導和監督。

第二十條  產籍檔案長期保存，產籍資料因故滅失時，應迅速依有關資料補制或由原登記人補報。房屋的注銷資料，從注銷之日起滿20年的可銷毀。

第五章  附  則

第二十一條  沒有領證的房屋，國家不承認其所有權，不得進行買賣、租賃、交換、轉讓、拍賣、繼承、分割、贈與等，規劃部門不批準其房屋翻建、改建、擴建，國家建設征遷時其房屋按違章建筑處理，不予補償，用于生產經營的，工商管理部門不為其辦理營業執照。

第二十二條  房管部門工作人員，違反本辦法規定，嚴重失職、濫用職權、營私舞弊、索賄受賄或侵害房屋產權人合法權益的，應根據情節給予行政處分和經濟處罰，觸犯刑律的，由司法機關依法追究刑事責任，第二十三條  房屋產權糾紛由雙方當事人協商解決，協商不成，由當事人選擇房管部門調解或仲裁或向人民法院起訴。

第二十四條  申請房屋產權登記及權屬變更登記，由權利取得人按規定繳納登記費，登記費按以下標準收取：

1、私有房屋按處收取，建筑面積五十平方米以下的每處收費10元；51－100平方米的每處收費15元；100－200平方米的每處收費20元；200平方米以上的按建筑面積每平方米0.16元收取。

2、公有房屋按建筑面積每平方米0.16元收取。財政撥款的行政事業單位減半繳納。

第二十五條  通過房地產交易市場進行交易的房屋，按規定交納交易市場管理費，其產權轉移免交產權登記費。

第二十六條  登記費的用途和使用范圍：

1、登記收件；

2、申請書、墻界表、檔案袋、卡、夾及各種資料復制費；

3、現場勘察、丈量、測繪、制圖；

4、產權審查；

5、繪制權證及權證工本費；

6、產籍資料柜、計算機等產籍資料管理儀器；

7、辦公費用；

8、登記發證人員工資、差旅、醫療、勞保費等。

所收費用屬預算外資金，納入財政專戶。收費機關應到當地物價部門辦理《收費許可證》亮征收費，并使用省財政廳統一印制的“安徽省行政事業性收費專用收款收據”。

第二十七條  本辦法自公布之日起執行。省內原有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

篇(6)

第一條  為了加強國有土地資產管理，合理開發、利用、經營土地，規范土地市場，促進城鎮建設和經濟發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關法律、法規，結合我區實際，制定本辦法。

第二條  凡在我區城市規劃區內出讓和轉讓國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）的均須遵守本辦法。

土地使用權出讓和轉讓期間，所有權仍屬國家所有。

第三條  國內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定外，均可依照國家有關規定和本辦法取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營活動。

第四條  地下資源、埋藏物和市政公用設施不屬土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押范圍。

第五條  依照本辦法取得土地使用權的土地使用者，其土地使用權在出讓合同約定的使用期限內可以依法轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動。依本辦法取得土地使用權的個人，其土地使用權可以依法繼承，合法權益受法律保護。

土地使用者開發、利用、經營土地，將土地使用權轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，應當符合土地利用總體規劃和城市規劃，遵守法律、法規和規章規定，不得損害社會公共利益。

第六條  市、縣人民政府應按照統一規劃、統一征地、統一開發、統一管理、統一出讓的原則，加強對城鎮土地的管理。

第七條  縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關地上建筑物、其他附著物的登記，由縣級以上人民政府土地管理部門和房產管理部門依法辦理。

自治區建設行政主管部門、土地管理部門依照自治區人民政府規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全區房地產工作。

第二章  土地使用權出讓

第八條  土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）的行為。

第九條  土地使用權的出讓由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。市、縣人民政府土地管理部門應會同計劃、城市規劃、建設管理部門根據本地區國民經濟發展計劃、土地利用總體規劃、城鎮總體規劃、產業政策以及年度建設用地計劃編制土地使用權出讓年度計劃（以下簡稱供地計劃），經同級人民政府同意，報自治區人民政府批準后實施。

供地計劃包括當年擬出讓土地使用權的土地面積、位置、范圍、用途、供地方式、預計收取的地價款和可行性分析等內容。

第十條  城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

第十一條  具體地塊的土地使用權出讓，應先擬定出讓方案。出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設管理和房產管理等部門根據年度供地計劃、城市規劃和基本建設投資計劃共同擬定，并按《寧夏回族自治區實施中華人民共和國土地管理法辦法》（以下簡稱《實施辦法》）規定的建設用地審批權限，報經有批準權的人民政府批準后，由土地管理部門實施。

土地使用權出讓方案應包括出讓地塊的面積、位置、四至范圍、出讓方式、年限、規劃用途及宗地地價等內容。

征用、劃撥土地的有關材料應與出讓方案同時報批。

第十二條  對按照城鎮規劃和建設需要連片綜合開發的土地，可按開發小區一次申請批準征用，分期出讓或劃撥使用。已征用范圍內尚未實施建設的耕地，可暫借農業集體經濟組織負責安排繼續耕種。

第十三條  土地使用權出讓最高年限按國務院的規定執行。

第十四條  土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。

土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用權受讓者（讓下簡稱受讓方）簽訂。

出讓合同應包括土地位置、界址、面積、使用年限、土地利用規劃設計要求、出讓金額、付款方式、投資總額、開發建設期限、限制條件及違約責任等內容。

出讓合同的式樣，由自治區人民政府土地管理部門統一印制。

第十五條  土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，應當采取拍賣、招標方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的，其出讓金不得低于國家規定的最低價。

第十六條  土地使用權拍賣出讓程序：

（一）市、縣人民政府土地管理部門拍賣公告。

（二）競買者到土地管理部門辦理參加競買手續，提交資質、資信證明，繳納保證金（不計利息，下同），購領拍賣文件和應價牌。

（三）土地管理部門按照公告規定的時間、地點公開主持拍賣，競買者應價競爭，最后確定出價最高者為受讓方。

（四）受讓方當場與出讓方簽訂出讓合同，并按照出讓金的20％繳納定金。

（五）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內，向土地管理部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。

競投未中者所繳的保證金，土地管理部門應當在拍賣后十日內如數退還。

第十七條  土地使用權招標出讓程序：

（一）市、縣人民政府土地管理部門招標公告或者招標邀請書。

（二）投標者領取投標文件，繳納保證金，按投標文件規定投標。

（三）土地管理部門會同有關部門組成評標小組，主持開標、評標、決標，在評標小組簽發決標書十日內向中標者發出通知書，同時書面通知未中標者，并退還保證金。

（四）中標者在接到中標通知書后，按規定時間與出讓方簽定出讓合同，并按出讓金的20％繳納定金。

（五）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內，向土地管理部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。

第十八條  土地使用權協議出讓程序：

（一）申請用地者須持申請書和縣級以上人民政府或者計劃部門批準的項目可行性研究報告，向當地市、縣人民政府土地管理部門申請預約用地登記。

（二）土地管理部門在十五日內向符合條件的申請者提供有關資料。

（三）預定受讓者在規定的時間內向土地管理部門提交土地開發利用方案和有關文件，繳納預約金（不計利息）。

（四）土地管理部門審查預定受讓者提交的方案和有關文件，并在三十日內給予書面答復。

（五）經協商一致，簽訂出讓合同，并由受讓方按出讓金的20％繳納定金。

（六）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內，向土地管理部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。

第十九條  受讓方應在規定的期限內與出讓方簽訂出讓合同。受讓方因故不能在限期內與出讓方簽訂出讓合同的，可在期滿前十日內向出讓方申請延期。延長期不得超過三十日。

第二十條  市、縣人民政府土地管理部門應在土地分等定級的基礎上，會同物價、財政、建設部門按照土地的區位、用途擬定基準地價，經自治區物價部門會同有關部門評審驗收，按國務院規定的審批權限報經批準后公布。基準地價應根據當地社會經濟的發展和土地的供求狀況適時進行調整。

第二十一條  受讓方應按出讓合同約定支付出讓金。所付預約金或保證金、定金可抵充出讓金。

一次性繳納出讓金確有困難的，可以延期或分期支付，但延期支付的期限不得超過一年，分期支付的期限不得超過五年。具體支付期限和方式應在出讓合同中約定。延期和分期支付期間受讓方應按中國人民銀行公布的貸款利率支付未付款額的利息。

第二十二條  預定受讓者在規定時間內不與土地管理部門簽訂出讓合同的，取消其受讓資格，所繳預約金或保證金作為違約賠償，不予退還。

受讓方未在出讓合同約定的期限內支付出讓金的，出讓方有權解除合同，所交定金作為違約賠償不予退還。

出讓方未按出讓合同的約定提供土地使用權的，受讓方有權解除合同，出讓方須將受讓方所支付的預約金、保證金如數退還，并雙倍返還定金。

第二十三條  土地使用者需要改變出讓合同約定的土地用途和規劃要求的，必須取得出讓方和城市規劃部門同意，依照本章的有關規定重新簽訂出讓合同或者簽訂出讓合同變更協議，調整出讓金，辦理土地使用權變更登記手續。

第二十四條  受讓方超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，由縣級以上人民政府土地管理部門征收出讓金20％以下的閑置費；滿二年未動工開發的，縣級以上人民政府無償收回土地使用權。但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。

第二十五條  對土地使用者依法通過出讓方式取得的土地使用權，不得在使用期滿前收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，經市、縣人民政府批準，可以依照法律程序提前解除出讓合同，收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況，給予相應的補償。

出讓方依法收回土地使用權，應當在收回前六個月將土地使用權收回的理由、四至范圍、收回日期等通知受讓方，并在被收回土地涉及的范圍內公告。

第二十六條  土地使用權出讓期滿，受讓方可以申請續期，出讓合同另有約定的除外。

受讓方需要續期的，應當在期滿前一年向出讓方申請，經審查批準的，重新簽訂出讓合同，支付出讓金，辦理房屋產權和土地使用權登記手續。

第二十七條  土地使用權出讓期滿，土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。土地使用者應當在期滿之日起十五日內分別向市、縣人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理房屋產權和土地使用權注銷登記。

第三章  土地使用權轉讓、出租、抵押

第二十八條  土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權或者土地使用權連同地上建筑物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

土地使用權抵押，是指土地使用者作為抵押人，將土地使用權或土地使用權連同地上建筑物和其他附著物作為抵押物，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

第二十九條  土地使用權轉讓、出租，必須同時具備下列條件：

（一）具有出讓合同、土地使用證，有地上建筑物和其他附著物的，還應有房屋所有權證；

（二）已繳清出讓金；

（三）投入的開發建設資金（出讓金和稅費除外）已達到出讓合同約定開發投資總額的25％以上；

（四）已實現出讓合同約定的其他轉讓、出租前提條件。

第三十條  土地使用權轉讓、出租、抵押，只能轉讓、出租、抵押出讓合同約定的使用年限內的余期使用權。

第三十一條  土地使用權轉讓、出租、抵押時，其地上建筑物和其他附著物所有權隨之轉讓、出租、抵押。

地上建筑物和其他附著物轉讓、出租、抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、出租、抵押，但地上建筑物和其他附著物作為動產轉讓的除外。

第三十二條  土地使用權轉讓時，出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

土地使用權出租、抵押時，出租人、抵押人必須繼續履行出讓合同；承租人、抵押權人應當按租賃、抵押合同的約定享有權利和承擔義務。

第三十三條  土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，不得影響土地的使用價值，并應當經市、縣人民政府房產管理部門、土地管理部門批準。

分割轉讓同一建筑物的，各房產所有權人占有相應比例的土地使用權。不宜分割的土地使用權，可以采取折價、適當補償或者共有等辦法處理。

第三十四條  轉讓已出租的土地使用權時，轉讓人應提前三個月通知承租人；在同等條件下，承租人有優先受讓權。

第三十五條  抵押人將已出租的房屋連同土地使用權作抵押時，應當將租賃情況告訴抵押權人，并書面通知承租人，抵押合同期間，原租賃合同繼續有效；抵押權人處分抵押人已出租的房屋連同土地使用權時，原租賃關系終止，原承租人在同等條件下有優先受讓權。

按份共有的土地使用權設定抵押的，應當以抵押人所占有的份額為限。抵押人應當同時書面通知其他共有人，征得其他共有人書面同意。

第三十六條  土地使用權及其地上建筑物和其他附著物的轉讓、抵押，當事人應委托有資格的評估機構進行價格評估。

第三十七條  土地使用權及其地上建筑物和其他附著物轉讓、出租、抵押，雙方當事人應按照自愿、公平、誠實、信用的原則簽訂相應的合同。所簽合同不得違背法律、法規、規章和出讓合同的約定。

第三十八條  土地使用權的轉讓、出租、抵押，雙方當事人應在簽訂合同生效之日起十五日內持申請書和合同，附出讓合同、出讓金交付憑證、土地使用證、交易價格申報表和資質證明，向土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請辦理轉讓、出租、抵押登記。

土地上已建有房屋的，轉讓、出租、抵押雙方當事人應在合同生效之日起十五日內，先向市、縣人民政府房產管理部門申請辦理房屋產權變更、出租、抵押登記，并在辦理房屋產權變更、出租、抵押登記之日起十五日內，持有關文件向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權變更、出租、抵押登記。只經一個部門登記的，轉讓、出租、抵押無效。

土地使用權及其地上建筑物和其他附著物出租、抵押關系終止，雙方當事人應當在終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷登記。

第三十九條  土地使用權轉讓、出租、抵押，應按國家有關規定繳納稅費。

第四十條  土地使用者將土地使用權作價入股的，其投資額應當按出讓金數額扣除已使用年限的出讓金數額計算。

原土地使用者已在使用的土地上進行了投資建設或者地價上漲的，投資者應當委托有資格的評估機構進行價值評估，其增值部分要依法繳納土地增值稅。

第四十一條  土地使用權轉讓，轉讓人申報交易價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府可按申報價優先購買，收回土地使用權。

土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，縣級以上人民政府應當采取必要的措施。

第四十二條  土地使用權轉讓后，受讓方需要改變出讓合同約定的用途和規劃要求的，按照本辦法第二十三條的規定辦理。

第四十三條  有下列情形之一的，抵押權人應向房產管理部門和土地管理部門申請處分抵押的土地使用權及其地上建筑物、其他附著物：

（一）抵押人到期未清償債務的；

（二）抵押人在抵押合同期間宣告解散、破產的；

（三）抵押人死亡并無合法繼承人代其履行債務的；

（四）抵押人的繼承人、受贈人或代管人拒不履行債務的。

第四十四條  因處分抵押土地使用權及其地上建筑物、其他附著物而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應按第三十七條第二款的規定，申請辦理房屋產權和土地使用權變更過戶登記。

第四十五條  已作抵押的土地使用權及其地上建筑物、其他附著物處分過程中出現下列情形之一的，應中止處分。

（一）抵押權人要求中止；

（二）抵押人表示愿意即時清償債務請求中止，并經抵押權人同意的；

（三）被處分的抵押土地權屬和房屋所有權因有爭議而引起訴訟的；

（四）其他應中止的情形出現。

第四十六條  處分抵押土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所得價款，按以下順序處理：

（一）支付處分費用；

（二）扣除涉及抵押標的應繳納的稅費；

（三）償還抵押權人、債權人債權本息及違約金；

（四）所剩余款退還抵押人。

第四十七條  房地產開發企業預售商品房應符合《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的條件，并已確定竣工交付日期，經縣以上房產管理部門批準，取得商品房預售許可證。

商品房預售人應將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

第四章  劃撥土地使用權

第四十八條  劃撥土地使用權，是指下列建設用地的土地使用者毋須履行出讓手續繳納出讓金，經有批準權的人民政府依法批準取得的土地使用權。

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規規定的其它用地。

第四十九條  有下列情形之一的，其土地使用權及其地上建筑物、其他附著物不得轉讓、出租、抵押：

（一）沒有合法的土地使用證、房屋所有權證的；

（二）權屬有爭議的；

（三）違法占地建房尚未處理的；

（四）土地在房屋拆遷封戶公告范圍內的；

（五）法律、法規禁止轉讓、出租、抵押的其他情況。

第五十條  轉讓劃撥土地使用權及其地上建筑物、其他附著物，應當依照《實施辦法》規定的建設用地審批權限報經有批準權的人民政府批準后，辦理出讓、轉讓手續，其程序是：

（一）當事人須持申請書，附土地交易價格申報表、土地使用權證、房屋所有權證及資質證明，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出申請。

（二）土地管理部門審核權屬證件后，由有資格的資產評估機構進行地價評估，報有批準權的人民政府審批。

（三）經批準轉讓的，土地管理部門與轉讓雙方協商一致，受讓人與土地管理部門簽訂出讓合同，并與轉讓人簽訂轉讓合同。

（四）受讓人按出讓合同的約定向土地管理部門繳納出讓金后，將約定的成交價扣除出讓金的剩余部分交轉讓人，轉讓人交付土地。

（五）轉讓雙方按合同約定繳納出讓金后，按本辦法第三十七條第二款的規定，分別向房產管理部門和土地管理部門申請辦理房屋產權和土地使用權變更登記，換發房屋所有權證和土地使用證。

轉讓劃撥土地使用權及其地上建筑物報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應按國家有關規定將轉讓所獲收益中的土地收益，上繳土地管理部門或按政府決定作其他處理，并按規定辦理房屋產權和土地使用權變更登記手續。

轉讓土地使用權進行建設的，當事人應按基本建設程序取得項目可行性研究報告和建設用地規劃許可證后，依照本條第一款規定的程序辦理。

第五十一條  將劃撥土地使用權作價作為股本金或合作條件，與其他企業或外商共同舉辦合資、合作企業的，或者企業改組成立股份制企業的，投資者應持成立合資、合作企業或股份制企業批準文件，按原企業隸屬關系向該級人民政府土地管理部門提出書面申請，經土地管理部門審核，由有資格的資產評估機構進行土地資產評估后，報政府批準，原投資企業與土地管理部門簽訂出讓合同、補交出讓金后，方可將土地使用權折價作為法人股。原企業補交出讓金有困難或者其他原因不能繳納出讓金的，可將土地使用權折價作為國家股，由政府授權的機構持股；也可以以承租方式由原投資企業與土地管理部門簽訂土地使用合同，每年繳納土地租金。

新成立的合資、合作企業或改組的股份制企業應按本辦法規定申請辦理房屋產權和土地使用權變更登記，換發證書。

第五十二條  農村集體經濟組織將城市規劃區內集體土地作價入股舉辦聯營企業的，應先由國家征用后，再依法出讓給聯營企業或由國家以土地資產入股；原農村集體經濟組織可用獲得的征地補償、安置費向聯營企業投資入股。

第五十三條  對以劃撥方式取得使用權的土地，土地使用者有下列行為之一的，應當向市、縣人民政府土地管理部門繳納土地受益金：

（一）以營利為目的，將土地連同地上建筑物和附著物出租的；

（二）將非經營性用地及地上建筑物改為經營性使用的；

（三）將城市規劃區內劃撥土地用于臨時性經營的。

篇(7)

受托方：

借款方：

應借款方請求，__(簡稱委托方)同意委托受托方利用委托方的自有資金向借款方發放人民幣貸款。借款方與受托方經友好協商，同意遵照國務院頒發的《借款合同條例》的有關規定，簽訂本協議，共同遵守。

一、借款方承認受托方人法律地位。

二、本貸款為委托貸款。受托方受委托方的全權委托與借款方辦理有關貸款的手續。

三、貸款用途：此項貸款只限用于____，不得挪作它用。

四、貸款金額：委托方委托受托方向借款方提貸人民幣貸款____萬元(大寫：____)。

五、貸款利率：此項貸款按年利率__%計收利息。

六、貸款期限：此項貸款自借款方提款之日起，至__年__月__日止，共計__天。如借款方在經委托方同意之后提前歸還此項貸款時，則按實際用款天數和用款余額計收利息。

七、貸款手續費：受托方在上述貸款利率之外，向借款方收取貸款總額__%的委托貸款手續費。具體的收取方法為_______________。

八、貸款償還：本貸款的本息按期由借款方匯入委托方/受托方帳戶(開戶行______________帳號__________)。

九、保證條款：

1.本貸款由______出具以委托方/受托方為受益人的號碼為______的銀行承兌匯票;

2.本貸款由______出具無條件的不可撤銷的擔保函。當借款方不能履行合同時，由擔保人連帶承擔償還貸款本息(包括對逾期部分在原貸款利率基礎上加收____%的罰息)及有關費用的責任。

十、貸款管理：在合同有效期內，受托方有權檢查、監督本貸款的使用情況，了解借款方的計劃、經營管理、財務活動等情況。借款方應及時提供有關計劃、統計、財務會計報表及資料。

十一、違約責任和處理：

1.如借款方不按合同規定的用途使用貸款，受托方有權收回部分或全部貸款，并對違約使用部分在原貸款利率基礎上加收_____%的罰息。

2.如借款方不能按期歸還貸款本息，受托方有權限期追回貸款，并從貸款到期日起，在原利率基礎以對逾期部分加收____%的罰息。

3.如借款方不能按合同規定償還貸款本息，受托方有權向擔保人追索應收的貸款本息和費用。

4.本合同發生糾紛時，當事人應首先通過友好協商解決。協商不成時，雙方

當事人可選擇：

(1)向經濟合同仲裁機構申請仲裁;

(2)向人民法院提起訴訟。

十二、其他

1.與本協議有關的借款申請書、借款憑證、協議、擔保函(銀行承兌匯票)和當事人雙方同意修改的貸款協議有關補充條款，均為本協議的組成部分，具有同等法律效力。

2.本協議正本一式三份，受托方、借款方、擔保單位各執一份。副本數量不限。

3.本協議自雙方簽字蓋章之日起生效，至全部款項償付清之日終止。

借款方：(公章)　受托方：(公章)

法定代表：法定代表：

日期：日期：

借款合同范本(二)

甲方:xx企業信用擔保有限公司

乙方:

甲乙雙方就委托貸款事宜,經過協商一致,達成如下協議:

一、甲方委托乙方就其委托款項,對外發放貸款。

二、甲方必須在乙方開立存款賬戶,并將委托款項存入該賬戶。

三、委托貸款利率

1、委托貸款利率應在國家相關法律法規允許的范圍之內。

2、逾期、擠占挪用貸款,按當時國家逾期、擠占挪用利率計算利息。

3、乙方受甲方委托發放的中長期貸款,根據人民銀行利率管理辦法一年一定。

四、甲方按照貸款利息收入的20%向乙方支付委托貸款手續費。

五、利用委托款項發放貸款,乙方應嚴格審查借款人資格及借款資料,確保貸款發放合法。

六、對委托貸款款項,乙方應盡力清收。對借款人信用狀況變化影響其還款能力的,乙方應根據相關規定向人民法院提起訴訟。法律文書生效后,乙方應在法定期限內申請執行。

七、通過法律訴訟后不能清償貸款本息部分,乙方不承擔任何損失,亦無需向甲方賠償任何費用,同時,自乙方采取法律措施之日起所產生的一切費用由甲方承擔,法律措施包括但不限于起訴、申請支付令、申請財產保全、申請強制執行、申請實現抵押物權、申請評估拍賣等。

八、甲乙雙方按月對賬,乙方應按甲方要求提供賬戶資金變動的對賬單等資料。

九、乙方每季度從委托貸款利息收入中扣除委托貸款手續費后,將剩余款項直接轉入甲方指定賬戶(戶名,賬號),因借款人賬戶余額不足等原因導致乙方委托貸款手續費不能足額收取的,乙方有權從甲方任一賬戶扣劃相應款項,亦有權向甲方直接收取。

十、本協議有效期內,甲乙任何一方未經對方同意,不得單方變更或解除本協議。

十一、委托貸款到期,根據乙方貸款有關規定,經甲乙雙方同意后可展期。

十二、本協議未盡事宜,由甲乙雙方協商補充,補充協議視為本協議組成部分。

十三、因本協議發生糾紛,由甲乙雙方協商解決,協商不成或者不愿意協商,任何一方均可向住所地人民法院提起訴訟。

十四、本協議期限三年,期滿后經甲乙雙方同意可以續期。

十五、本協議自雙方當事人或授權委托人簽字簽章之日起生效。

十六、本協議一式二份,甲乙雙方各持一份,兩份具有同等效力。

甲方:

法定代表人或授權委托人:

乙方:

法定代表人或授權委托人: