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房地產(chǎn)行業(yè)成本控制建議:房地產(chǎn)行業(yè)成本控制探析

摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入、促進(jìn)居民消費(fèi)的影響不容置疑。宏觀的行業(yè)外部環(huán)境對(duì)企業(yè)而言是外在因素,企業(yè)無(wú)法左右。但是向成本要效益,加強(qiáng)成本管理是成熟市場(chǎng)上企業(yè)戰(zhàn)略管理的核心。環(huán)境形勢(shì)告訴我們,房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化成本管理勢(shì)在必行。

關(guān)鍵詞:成本核算;成本控制;價(jià)值工程

1 房地產(chǎn)行業(yè)成本控制相關(guān)理論

1.1 成本的概念

在我國(guó)傳統(tǒng)會(huì)計(jì)理念中,通常把成本定義為企業(yè)為生產(chǎn)和銷售一定產(chǎn)品所發(fā)生的各種耗費(fèi),或者是指產(chǎn)品價(jià)值中物化勞動(dòng)的價(jià)值和勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值之和的貨幣表現(xiàn)。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,成本費(fèi)用發(fā)生于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終,它一方面代表企業(yè)的整體耗費(fèi)水平,另一方面也反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。

1.2 成本控制的概念

成本控制有廣義和狹義之分,狹義的成本控制是指成本形成過程中,根據(jù)預(yù)先制定的成本目標(biāo),對(duì)企業(yè)日常發(fā)生的各種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)量和監(jiān)督,盡可能地使生產(chǎn)耗費(fèi)不超過原定的標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算,并對(duì)發(fā)生的偏差進(jìn)行分析,及時(shí)采取有效措施不斷糾正,以此來(lái)提高成本控制的成績(jī)。廣義的成本控制除了日常成本控制之外,還應(yīng)包括事前成本控制的內(nèi)容。

1.3 成本控制的可選方法

1.3.1 標(biāo)準(zhǔn)成本控制方法

標(biāo)準(zhǔn)成本出現(xiàn)于20世紀(jì)初的美國(guó),它是為了克服成本計(jì)算無(wú)法滿足管理成本所必要的信息而提出的。最早采用標(biāo)準(zhǔn)成本是為了克服生產(chǎn)效率低下,根據(jù)可能達(dá)到的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)事先定出成本,并把實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本相對(duì)比,以尋求提高經(jīng)營(yíng)效率的途徑。

1.3.2 作業(yè)成本控制方法

作業(yè)成本法又叫作業(yè)成本計(jì)算法(Activity-Based Costing,簡(jiǎn)稱 ABC)或作業(yè)量基準(zhǔn)成本計(jì)算方法,是以作業(yè)管理為中心,確認(rèn)和計(jì)量作業(yè)成本動(dòng)因?qū)ζ髽I(yè)資源所耗費(fèi)的情況,將耗費(fèi)的成本費(fèi)用準(zhǔn)確地分配到作業(yè)中,然后根據(jù)產(chǎn)品和服務(wù)所耗用的作業(yè)成本動(dòng)因,最終將所有成本費(fèi)用分配到產(chǎn)品和服務(wù)的一種方法。

1.4 本文選用的成本控制方法

標(biāo)準(zhǔn)成本法、作業(yè)成本法等成本控制方法都有一個(gè)共同的缺點(diǎn),那就是專門為降低成本而進(jìn)行成本控制,這種思想不利于維護(hù)和提升房地產(chǎn)的價(jià)值。因此,通過對(duì)上述成本控制方法的衡量,本文將采用價(jià)值工程的基本原理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本進(jìn)行控制。

1.4.1 價(jià)值工程的含義

價(jià)值工程(Value Engineering,簡(jiǎn)稱VE),也稱價(jià)值分析,是通過研究產(chǎn)品或系統(tǒng)的功能與成本之間的關(guān)系,來(lái)改進(jìn)產(chǎn)品或系統(tǒng),以提高經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)代管理技術(shù)。現(xiàn)在價(jià)值工程是公認(rèn)的成熟技術(shù),降低成本的好方法。

1.4.2 價(jià)值工程的基本原理

按GB8283--87《價(jià)值工程基本術(shù)語(yǔ)和一般工作程序》所定義,價(jià)值工程是一種通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作,對(duì)所研究對(duì)象的功能與費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)分析,不斷創(chuàng)新,其目的是以研究對(duì)象的最低壽命周期成本,可靠地實(shí)現(xiàn)使用者所需功能,以便獲得最佳綜合效益。價(jià)值工程的目標(biāo)是提高研究對(duì)象的價(jià)值。

1.4.3 價(jià)值工程的特點(diǎn)

價(jià)值工程是一種新的思想方法和管理技術(shù),是一種比成本控制,提高產(chǎn)品質(zhì)量都優(yōu)越且有效的方法。具有以下一些特點(diǎn):

(1)以使有者的功能需求為出發(fā)點(diǎn);(2)對(duì)所研究對(duì)象以功能分析為核心,研究功能與成本之間的關(guān)系;(3)致力于提高價(jià)值的創(chuàng)造性活動(dòng);(4)有組織,有計(jì)劃,有步驟地開展工作;(5)階段上側(cè)重于設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段。

1.4.4 價(jià)值工程的工作程序

價(jià)值工程的工作程序是一個(gè)合理的、系統(tǒng)的和有組織的過程。它應(yīng)用跨學(xué)科的小組進(jìn)行工作:選擇適宜的對(duì)象或產(chǎn)品,根據(jù)需花費(fèi)的成本進(jìn)行分析,為新的方案匹配實(shí)現(xiàn)這些方案的最佳途徑。 價(jià)值工程的工作共分為5個(gè)階段:

(1)初始階段;(2)分析階段;(3)革新階段;(4)評(píng)價(jià)階段;(5)實(shí)施階段。

1.4.5 價(jià)值工程法對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的優(yōu)越性分析

(1)價(jià)值工程法的主旨在于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和持續(xù)發(fā)展能力。一個(gè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力的是在不斷提高產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值的同時(shí),持續(xù)的降低產(chǎn)品成本。而價(jià)值工程正是從對(duì)價(jià)值和功能的分析入手,附條件地降低成本,是企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力和獲得持續(xù)發(fā)展能力的保證。

(2)價(jià)值工程法注重的是產(chǎn)品的壽命周期成本。價(jià)值工程法控制成本的主要思想是從產(chǎn)品即將產(chǎn)生一直到產(chǎn)品從社會(huì)中因功能發(fā)揮完畢而消亡的整個(gè)過程角度對(duì)成本進(jìn)行控制。因?yàn)榉慨a(chǎn)在交付后的質(zhì)量同樣對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生重大影響,因此,房產(chǎn)交付后的所有成本都應(yīng)該在企業(yè)控制之列。此成本稱為壽命周期成本。

(3)價(jià)值工程法不僅考慮顯性成本,還考慮隱性成本,從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)和現(xiàn)代管理學(xué)更加開闊的視野來(lái)分析企業(yè)成本,隱性成本對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展產(chǎn)生的影響不低于顯性成本,所以,價(jià)值工程法在這個(gè)角度看是能夠保證企業(yè)生存的唯一成本控制方法。

(4)價(jià)值工程法不是對(duì)其他成本控制方法的全面否定。價(jià)值工程法的應(yīng)用并不排除企業(yè)采用其他的成本控制方法。價(jià)值工程法的核心在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段的事前控制,在

事中控制時(shí),企業(yè)還可以視具體情況采用其他成本控制方法進(jìn)行卓有成效的成本控制。

2 房地產(chǎn)行業(yè)成本控制內(nèi)容

2.1 土地獲得過程中的成本項(xiàng)目

土地的取得在房地產(chǎn)開發(fā)中起著重要作用,有時(shí)甚至是決定性作用。土地的獲得方式也僅限為招標(biāo)、拍賣、掛牌以及二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓方式。 土地獲得過程中的成本項(xiàng)目主要表現(xiàn)為土地投標(biāo)的價(jià)格和進(jìn)行土地投標(biāo)決策以及投標(biāo)行為的相關(guān)費(fèi)用, 因而控制土地獲得過程中的成本主要就是控制土地投標(biāo)的價(jià)格。

2.2 設(shè)計(jì)活動(dòng)過程中的成本項(xiàng)目

設(shè)計(jì)活動(dòng)包括兩部分,一是概念設(shè)計(jì),二是規(guī)劃設(shè)計(jì)。概念設(shè)計(jì)通常指開發(fā)商的開發(fā)理念也就是項(xiàng)目主題,更準(zhǔn)確的說應(yīng)該是購(gòu)房者的理念。概念設(shè)計(jì)是用來(lái)指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)的。概念設(shè)計(jì)也就是項(xiàng)目市場(chǎng)定位的分析,通用的方法為 SWOT 分析法。

2.3 工程建設(shè)過程中的成本項(xiàng)目

工程建設(shè)過程中, 相關(guān)的成本項(xiàng)目表現(xiàn)為實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的功能而在項(xiàng)目建設(shè)過程中花費(fèi)的所有投入。根據(jù)當(dāng)前行業(yè)慣例,工程建設(shè)過程中的成本的支付分為兩種情況,一種是房地產(chǎn)企業(yè)自己有建筑施工資質(zhì)或者有下屬建筑公司,可以自己施工建設(shè);另一種是房地產(chǎn)企業(yè)僅作為開發(fā)商,通過招標(biāo)確定施工單位。本文將對(duì)這兩種情況下的工程建設(shè)成本進(jìn)行分別探討。

(1)自建工程的成本項(xiàng)目。自建項(xiàng)目的成本主要是在施工階段進(jìn)行的與工程建設(shè)有關(guān)的所有投入。 從工程的組成角度可以分為前期工程費(fèi)用、巖土工程費(fèi)用、基礎(chǔ)工程費(fèi)用、主體工程費(fèi)用以及室外配套工程費(fèi)用等;從成本類別角度可以分為建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工器具購(gòu)置費(fèi)以及其他費(fèi)用等。由此可見,從工程的組成角度來(lái)看,主體工程費(fèi)用是控制的重點(diǎn);而從成本類別角度看建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)以及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)是控制的重點(diǎn)。

(2)外包工程的成本項(xiàng)目。如果房地產(chǎn)公司自身沒有施工資質(zhì)或下屬建筑公司,則需要將工程建設(shè)部分外包給其他建筑公司,在這種情況下,房地產(chǎn)公司發(fā)生的成本主要是招標(biāo)過程中的相關(guān)成本、中標(biāo)價(jià)格以及變更簽證。其中招標(biāo)過程中的相關(guān)成本應(yīng)該屬于管理成本的一部分,而中標(biāo)價(jià)格主要是建筑工程的總成本以及建筑公司的合理利潤(rùn)。因此中標(biāo)價(jià)格的高低是影響建筑工程成本的關(guān)鍵,也是房地產(chǎn)公司控制的重點(diǎn)。

2.4 銷售活動(dòng)中銷售稅金項(xiàng)目

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策以及監(jiān)管的加強(qiáng), 房地產(chǎn)項(xiàng)目的總納稅額高達(dá)項(xiàng)目銷售額的10%-20%,有的項(xiàng)目甚至超過20%。稅金是企業(yè)的一項(xiàng)成本支出,稅金的支出在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中是暨土建安裝成本后的第二大成本,不得不引起企業(yè)的高度重視。合理避稅是納稅人應(yīng)該享有的權(quán)力,也是開發(fā)商控制成本的有效措施。通過前置性的稅收籌劃,做到總體稅收成本的最低。

2.5 售后的成本項(xiàng)目

在房產(chǎn)交付后, 房地產(chǎn)公司的價(jià)值鏈并沒有終結(jié), 還會(huì)發(fā)生售后的相關(guān)成本,包括售后服務(wù)成本、工程索賠成本等。而業(yè)主購(gòu)買樓盤后會(huì)更關(guān)注后期能源的消耗和物業(yè)管理費(fèi)用的支出。 關(guān)注售后成本是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基本要求。因而,售后活動(dòng)成本作為房地產(chǎn)企業(yè)生命周期總成本的一部分也必須加以控制。

2.6 資金成本

房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比,具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。一般來(lái)說,房地產(chǎn)企業(yè),尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè),都會(huì)采用負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式以增加公司資本。隨著宏觀信貸政策的調(diào)控,"銀根緊縮",存款準(zhǔn)備金率的上調(diào),貸款利息的上調(diào),都導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本加大。另外,房屋交付使用后, 對(duì)于開發(fā)商來(lái)說, 房屋是對(duì)外出售還是對(duì)外出租都要注意考慮到資金成本。

房地產(chǎn)行業(yè)成本控制建議:房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制

【摘要】本文以房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制為研究對(duì)象，從房地產(chǎn)行業(yè)前期階段、行業(yè)設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段等方面對(duì)成本控制的問題進(jìn)行了詳細(xì)的闡述和分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；行業(yè)；成本控制

1 房地產(chǎn)行業(yè)前期階段的成本控制

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說前期階段的成本控制是事前控制，由于前期階段影響項(xiàng)目投資的程度最高，因此在前期階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，建立成本控制目標(biāo)體系，確定投資控制目標(biāo)。該階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算，投資估算的準(zhǔn)確與否，是決定前期階段成本控制的關(guān)鍵。

投資估算是在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、新技術(shù)及設(shè)備方案、建筑設(shè)計(jì)方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，估算開發(fā)項(xiàng)目所需資金總額并測(cè)算建設(shè)期各年資金使用計(jì)劃。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目的建設(shè)各階段中，前期階段中的投資決策影響項(xiàng)目投資的程度最高，可達(dá)到 80%-90%。按照投資決策的過程，它是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過程。依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同，項(xiàng)目投資的控制結(jié)果也不同。

2 房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制

2.1 加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化和比選

設(shè)計(jì)是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)單位在其中起著舉足輕重的作用。作為開發(fā)單位，要抓住這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，使設(shè)計(jì)單位不僅要對(duì)所承擔(dān)項(xiàng)目的技術(shù)可行性負(fù)責(zé)，而且必須嚴(yán)格控制其投資。從選擇建設(shè)場(chǎng)地和工程總平面布置開始，直到最后結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計(jì)，都應(yīng)進(jìn)行多方案比選，從中選取技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最佳設(shè)計(jì)方案，以提高工程建設(shè)的投資效果。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，以最少的投入創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)方案進(jìn)行選擇時(shí)，必須綜合考慮各方面因素，對(duì)方案進(jìn)行全方位技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較，結(jié)合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際條件，運(yùn)用價(jià)值工程的原理來(lái)選擇功能完善、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案。開發(fā)商在提供給設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)任務(wù)書中必須有一個(gè)準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)定位，可根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，合理確定樓座的布置、戶型的大小、戶型比例、外立面的形式、裝修的檔次等。這些對(duì)確定項(xiàng)目的成本起著至關(guān)重要的作用。

2.2 在建筑設(shè)計(jì)中引入價(jià)值工程的概念

設(shè)計(jì)方案優(yōu)化常采用價(jià)值工程法，將工程項(xiàng)目的功能要求與投資有機(jī)結(jié)合，根據(jù)工程的實(shí)際情況，既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能與成本的比值，獲得最佳的設(shè)計(jì)方案。

在這一過程中，需引入價(jià)值工程理念以提高最終新產(chǎn)品的核心價(jià)值。“價(jià)值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低論”，而是要通過功能和價(jià)值的分析，將技術(shù)問題與經(jīng)濟(jì)問題緊密地結(jié)合起來(lái)，把具體工程的功能和成本兩個(gè)方面綜合起來(lái)進(jìn)行科學(xué)的分析和考慮，以求花較少的錢辦相對(duì)最大或最好的事，即求“最大功效比”。就此問題筆者認(rèn)為，在滿足一般的使用要求的前提下，考慮所謂的“功能點(diǎn)”不是絕對(duì)的，而是要視具體項(xiàng)目情況而言；這需要投資方做實(shí)際的產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查，選擇終端顧客相對(duì)看重或關(guān)注的“功能點(diǎn)”進(jìn)行重點(diǎn)投資，而可以“忽視”他們不太看重或關(guān)注的功能點(diǎn)，以求花較少的成本生產(chǎn)相對(duì)最“優(yōu)”的產(chǎn)品。

2.3 推行限額設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)階段的投資控制，說到底是編制出滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書要求，造價(jià)又受控于決策投資的設(shè)計(jì)文件，限額設(shè)計(jì)就是根據(jù)這一點(diǎn)要求提出來(lái)的。所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設(shè)計(jì)并不是一味的考慮節(jié)約投資，也絕不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)、尊重實(shí)際、實(shí)事求是、精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。為了使投資控制在限額內(nèi)，在初步設(shè)計(jì)開始時(shí)，設(shè)計(jì)員項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人應(yīng)將批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告向各專業(yè)設(shè)計(jì)人員和技經(jīng)人員交底，按技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、適用、安全可靠、美觀并符合國(guó)情的建設(shè)方針，按照工藝、土建、給排水、暖通、電氣等專業(yè)將投資限額分解成各專業(yè)限額，下達(dá)給各專業(yè)技術(shù)人員，對(duì)設(shè)備選型、工藝流程、總圖布置、建筑方案進(jìn)行反復(fù)比較，研究實(shí)現(xiàn)投資控制的具體措施，分塊進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，同時(shí)技經(jīng)人員對(duì)每一階段的設(shè)計(jì)都要進(jìn)行造價(jià)核算，發(fā)現(xiàn)超過限額及時(shí)與設(shè)計(jì)人員溝通，分析原因，修改設(shè)計(jì)，確保在設(shè)計(jì)階段將工程造價(jià)控制在投資估算內(nèi)，達(dá)到動(dòng)態(tài)控制投資的目的。工程建設(shè)過程中采用限額設(shè)計(jì)是我國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域控制投資支出、有效使用建設(shè)資金的有力措施。

3 房地產(chǎn)行業(yè)招投標(biāo)階段的成本控制

招投標(biāo)階段是項(xiàng)目實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，是把工程從圖紙狀態(tài)轉(zhuǎn)化為實(shí)物狀態(tài)的一個(gè)紐帶，也是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中資金支付額度最大，周期最長(zhǎng)的一個(gè)過程，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)需要做好以下幾方面的事情：

3.1 招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前， 應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)， 必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。

3.2 做好招標(biāo)文件的編制工作。造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。

3.3、合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo), 作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo), 以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià), 是在保證質(zhì)量、工期前提下的低價(jià)。

房地產(chǎn)行業(yè)成本控制建議:淺談房地產(chǎn)行業(yè)資源成本控制的發(fā)展方向

摘要： 中國(guó)有14億人口，城鎮(zhèn)化率大約只去到了50%，未來(lái)還會(huì)有很大的城鎮(zhèn)住房需求需要滿足，可以預(yù)見未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)規(guī)模還是非常巨大的。在規(guī)模化的情況下，任何一個(gè)細(xì)微的成本變化，都會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)乃至社會(huì)帶來(lái)非常大的經(jīng)濟(jì)影響。如何控制房地產(chǎn)建設(shè)的資源成本，成為未來(lái)地產(chǎn)商在市場(chǎng)角逐的重要領(lǐng)域之一，也是建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的重要體現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)理念的轉(zhuǎn)變

中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)過了快速擴(kuò)張的黃金十年后，將進(jìn)入一個(gè)緩慢增長(zhǎng)期。很多人可能都不太看好地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)十年的投資回報(bào)率，人們更傾向于把資金投入到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，以獲得更高的投資回報(bào)率。房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，恰好可以祛除之前的市場(chǎng)泡沫，讓建設(shè)者重回理性，反思過去的得失，思考未來(lái)更穩(wěn)健的發(fā)展道路。

過去因?yàn)槭袌?chǎng)的供不應(yīng)求，有房即不愁賣的現(xiàn)象導(dǎo)致了非常多的開發(fā)商單純追求建設(shè)速度，忽略了建設(shè)過程的成本控制，造成了資源的浪費(fèi)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)自身進(jìn)行成本控制是提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。另一方面現(xiàn)在國(guó)家提倡建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，房地產(chǎn)因?yàn)槠浣ㄔO(shè)量大，涉及行業(yè)多，現(xiàn)有建造水平偏低，該行業(yè)的成本控制備受關(guān)注。通過有效的資源成本控制，可以使得房地產(chǎn)開發(fā)成本有效降低，提升利潤(rùn)空間，也可以為國(guó)家快速發(fā)展節(jié)約資源，減少浪費(fèi)，成為一個(gè)市場(chǎng)與環(huán)境雙贏的局面。部分開發(fā)商已經(jīng)在做此類的研究或者應(yīng)用，下面主要從節(jié)約資源的方向，談一下房地產(chǎn)行業(yè)里面有哪些方法是可以達(dá)到這一雙贏效果。

住宅產(chǎn)業(yè)化

住宅產(chǎn)業(yè)化也被業(yè)內(nèi)人士成為住宅工業(yè)化，其核心概念是通過標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建生產(chǎn)，使建筑物能夠大量被復(fù)制，形成流水線型的作業(yè)。其目的是通過模塊化的生產(chǎn)，降低施工過程中的資源浪費(fèi)，同時(shí)也可以更加有效的對(duì)建筑建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行控制。一般而言，其操作流程是先進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)建的設(shè)計(jì)，這個(gè)構(gòu)建可以小至一個(gè)門窗構(gòu)建，大至一個(gè)房間。設(shè)計(jì)完畢后，通過工廠進(jìn)行生產(chǎn)，某些地方也可以在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行生產(chǎn)。生產(chǎn)完畢后，直接在工廠內(nèi)裝配完畢，或者運(yùn)送到現(xiàn)場(chǎng)后再進(jìn)行構(gòu)建組裝。每個(gè)構(gòu)建到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，建設(shè)工人只需要把這些構(gòu)建像搭積木似的進(jìn)行裝配，即可完成整棟住宅的施工。

這種形式被在日本、美國(guó)、澳洲等發(fā)達(dá)國(guó)家運(yùn)用得比較多，因?yàn)榻ㄔO(shè)住宅變成和生產(chǎn)汽車一樣采用了工業(yè)化的處理方式，在流水線式的作業(yè)上面使得人力資源得到了最大限度的利用，甚至某些崗位未來(lái)還可以使用機(jī)器人（自動(dòng)機(jī)械）代替人工操作，極大的提升了建筑質(zhì)量。建筑質(zhì)量的提升，可以延長(zhǎng)建筑的使用壽命，也是節(jié)約資源的表現(xiàn)。除此之外，因?yàn)楝F(xiàn)狀國(guó)內(nèi)的房屋建設(shè)，與工人的技術(shù)熟練程度有很大關(guān)系，很多時(shí)候因?yàn)楣と瞬皇炀氃斐纱罅康姆倒ぃ速M(fèi)了人力的同事，也造成極大的資源浪費(fèi)。而產(chǎn)業(yè)化后的住宅建設(shè)，因?yàn)槠渖a(chǎn)都是在工廠內(nèi)進(jìn)行，可以有效的降低施工的返工情況，進(jìn)一步達(dá)到節(jié)約資源與成本的目的。

綠色建筑評(píng)定

綠色建筑在我國(guó)起步較晚，現(xiàn)在主要執(zhí)行的是2006年頒布的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。標(biāo)準(zhǔn)里面把綠色建筑分為了三個(gè)等級(jí)，級(jí)別從低到高分別是一星、二星、三星綠色建筑。獲得二星及以上級(jí)別的建設(shè)項(xiàng)目，按認(rèn)定的建筑面積可以獲得國(guó)家綠地建筑節(jié)能補(bǔ)貼，根據(jù)星級(jí)評(píng)定，不同星級(jí)綠色建筑會(huì)有不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。而國(guó)外綠色建筑普遍運(yùn)用得比較成熟，并且國(guó)內(nèi)某些高端項(xiàng)目，除了國(guó)內(nèi)的綠色建筑認(rèn)定之外，還會(huì)參與國(guó)外的綠色建筑評(píng)價(jià)認(rèn)定，一般我們接觸得比較多的國(guó)外綠色建筑評(píng)估體系有美國(guó)的LEED、英國(guó)的BREE-AM、日本的CASBEE等。

綠色建筑的評(píng)定，可以有效的在建設(shè)及運(yùn)營(yíng)階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制。比如國(guó)內(nèi)綠色建筑評(píng)價(jià)里面有關(guān)材料本土化的規(guī)定，如果采用本地建材，或景觀采用本地植物，可以獲得相應(yīng)的得分項(xiàng)。本地塊的建材可以有效的降低運(yùn)輸成本，節(jié)約建設(shè)資源。 建設(shè)成本與資源的節(jié)能控制在綠色建筑評(píng) 定里面占的篇幅不多，更多的控制與規(guī)定是針對(duì)運(yùn)營(yíng)方面的。在建設(shè)過程中的資源的節(jié)約可以為房地產(chǎn)開發(fā)單位帶來(lái)顯著的效益，因此在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制下，每個(gè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都很自發(fā)的去進(jìn)行此類研發(fā)與應(yīng)用。但是涉及到運(yùn)營(yíng)資源的節(jié)約，因?yàn)椴荒芰⒏鸵娪暗漠a(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，所以很多房地產(chǎn)開發(fā)單位不重視綠色建筑的評(píng)定。而今后，這一觀念將逐漸轉(zhuǎn)變。

越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)單位不再單純的僅建造房屋進(jìn)行出售，而是把后期的物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)納入到公司的管理范圍，比如提供后期的物業(yè)管理服務(wù)，萬(wàn)科、碧桂園等企業(yè)在這方面已經(jīng)有多年的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)因?yàn)榉慨a(chǎn)銷售利潤(rùn)的降低，更多的開發(fā)商更傾向于物業(yè)的自持而非出售，物業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本與利潤(rùn)將直接算入母公司的效益，比如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠地、碧桂園等，都有自己的自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司。

運(yùn)營(yíng)成本的控制在綠色建筑評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)里面得到很大的體現(xiàn)，比如為了節(jié)約水資源，會(huì)要求采用節(jié)水器具，綠化灌溉采用噴灌、微灌等高效節(jié)水灌溉方式；節(jié)能方面會(huì)要求公共區(qū)域照明采用高效節(jié)能燈具，太陽(yáng)能、地?zé)崮艿瓤稍偕茉吹氖褂昧空冀ㄖ偰芎牡谋壤笥?%；在日常管理方面會(huì)要求進(jìn)行垃圾分類，對(duì)每戶的燃?xì)狻⑺㈦妼?shí)行分戶計(jì)量等措施。這些評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)極大的降低物業(yè)后期運(yùn)營(yíng)的使用成本與管理成本，既為企業(yè)創(chuàng)造了利潤(rùn)，也為社會(huì)節(jié)約了資源。

傳統(tǒng)技術(shù)與材料更新

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)建設(shè)行業(yè)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)外還有比較大的差距，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的材料及做法在某種程度上已經(jīng)跟不上時(shí)代的發(fā)展。傳統(tǒng)的材料與工藝經(jīng)過近期的發(fā)展，均已經(jīng)進(jìn)行了極大的優(yōu)化，某一種材料或工藝已經(jīng)很難在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化。而二十一世紀(jì)很多新材料，無(wú)論是材料本身還是與其相關(guān)的施工工藝都有了很大的優(yōu)化空間。新材料在原材料的使用上，會(huì)比傳統(tǒng)材料更加節(jié)約，相關(guān)的施工工序也得到了簡(jiǎn)化，從而進(jìn)一步節(jié)省了建材的使用。但很多時(shí)候，因?yàn)橐?guī)范及標(biāo)準(zhǔn)的制約，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)單位不愿意使用新型材料與工藝。要使新材料得到廣泛的應(yīng)用，除了技術(shù)的創(chuàng)新外，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該進(jìn)行整體更新。

小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型期，開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)利潤(rùn)的降低，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制提供了一個(gè)很好的契機(jī)。改革總是痛苦的，不改革就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。希望中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，能夠利用好現(xiàn)在的形勢(shì)，順勢(shì)而為，忍住陣痛，未企業(yè)未來(lái)打開一條發(fā)展之路。