序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了一篇房地產企業成本控制策略探討范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

房地產企業成本控制策略探討:淺談房地產企業成本控制

【摘要】成本管理與控制是企業求得生存與可持續發展的保障。房地產企業只有將成本降低至房產的行業平均水平之下，與其他房產公司拉開距離才可能具有競爭優勢，從而進行不降價競爭，提高單位利潤率并進而提高整個企業的總利潤水平和投資回報率。由于近年來房地產企業面對多重挑戰，企業的贏利模式也開始從粗放的土地贏利模式向精細的產品贏利模式轉變，在這種環境下，如何對房地產開發成本進行控制，從而使企業立于不敗之地，已經成為每一個房地產企業必須面對的重要問題。

【關鍵詞】房地產 成本 項目 控制

房地產項目開發成本是房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，主要包括：土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、管理費用、財務費用、銷售費用和其他費用等。房地產項目開發成本的控制應貫穿于整個項目建設的全過程，主要包括項目決策、設計、施工和竣工結算四個階段。

一、項目決策階段成本控制

在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的一環，投資決策對項目開發的成敗至關重要。實踐證明，一個高質量的投資決策依賴于對投資環境的準確把握，依賴于可研的深度與精度以及理性的投資決策機制。做好投資決策需要注意以下四個方面：

1、重視產品定位和銷售價格預測。在項目投資決策之前，首先要掌握擬選擇項目所在地的周邊的規劃情況，對擬選擇項目進行產品定位和未來銷售價格預測。合理預測擬開發項目未來銷售價格和銷售進度，這需要有一定的前瞻性。開發公司必須高度重視，只有具有廣闊市場前景的項目才有開發價值。

2、重視成本因素調研分析。項目所在地的土地價格、市政配套條件、地質情況、建安成本、主要材料設備的價格、當地的建設環境等各因素都對項目的開發成本有較大影響。例如我們開發的某住宅小區項目，在預測項目成本時，對當地市政工程及當地建設環境了解不夠充分，在實際施工時強電工程從幺六橋變電站至項目紅線約6公里（經由政府門口、航油管道、園林綠化帶、村莊門面房等）的路由協調費約40萬元，由于路線長，協調困難，從而造成延期交房引起業主索賠費用約150萬元。因此在選擇項目之前，對上述各成本因素必須進行認真的市場調研，掌握準確詳實的第一手資料，才能更有效的控制成本。

3、客觀、準確地做好項目可行性研究。專業人員根據取得的調研資料，對項目進行成本費用估算，分別測算土地費用、前期工程費、建安成本、基礎設施建設費、管理費用、銷售費用、財務費用以及不可預見費用等。費用測算采用的標準必須緊密結合當地行情和項目實際情況，力求客觀準確。根據成本費用估算和銷售價格預測情況，采用銷售利潤率或者成本利潤率等指標對項目做出經濟評價和綜合分析，通過分析得出項目可行性研究結論和建議。

4、集體決策，理性投資。公司董事會依據上報的可研材料，廣泛討論、集體決策。在目前不成熟的市場機制下，決策過程中既需要投資的理性又需要有一定的前瞻性。

二、項目設計階段成本控制

開發項目經過決策立項后，設計就成為工程建設的關鍵，在設計階段， 由于建筑物的平面布置、結構形式、外觀設計、裝修標準及主要設備都全部確定，其影響項目成本在90%以上，因此設計階段的成本控制是整個項目成本控制的決定性階段，開發公司抓住了設計這個關鍵，就能取得事半功倍的效果。

1、優化設計方案。優秀的項目設計方案是項目盈利的保障。在設計過程中，要進行方案優化，應從技術、經濟、市場的角度對項目總體布局、功能分區、結構形式、戶型結構、建筑節能、材料和設備選用等多方面進行對比，盡量采用標準化和系列化的設計，充分考慮施工的可能性和經濟性。通過方案優化，做到在滿足使用功能的前提下，盡量節約投資。

2、2、加強技術溝通、實行限額設計。要按照批準的投資估算控制初步設計，用批準的初步設計總概算控制施工圖設計。各專業在保證使用功能的前提下，根據限定的額度進行方案篩選和設計，嚴格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。實踐證明，限額設計是促進設計單位改善管理、優化結構、提高設計水平、確保投入產出比最大的有效途徑。

3、加強圖紙審核，控制設計變更。開發公司應要求設計單位在出圖前加強對設計圖紙的審核，提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。例如某住宅小區項目，設計在每個單元頂層設計了一個弧形鋼筋混凝土飄板，由于本小區均為12層左右的小高層，從仰視的角度看，人們很難看到這個造型，經過我提議工程部研究后取消了弧形飄板，不僅此項工程節約費用約250萬元，而且還避免了屋面造型給屋面防水帶來隱患。因此設計圖紙的不足或缺陷在出圖前加以克服，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程各實施過程中，設計變更應盡量提前，變更發生得越早，損失越小，反之就越大。

三.房地產企業施工階段的成本控制

施工階段是房地產商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個方面：

1、用經濟措施進行項目投資的有效控制 房地產企業應嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃、銷售等，減少銷售成本，最大限度地降低靜態投資。

2、從技術措施上展開項目投資的有效控制 房地產企業應在對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料，并想方設法在技術上實施項目投資的控制，技術措施是實施項目投資的必要保證。

3、從管理模式上著手，建立建設監理制，追求投資的有效控制 房地產企業應按照監理規定和實施細則，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經監理方確定的工程量，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。

4、抓好合同管理，減少工程索賠 房地產企業在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，從工程結構、使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。

四、竣工結算階段成本控制

竣工結算是建設項目成本控制的最后一關，竣工結算辦理的認真與否直接關系到工程造價的高低。施工單位編制的工程結算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費標準以提高結算價的現象。開發公司不但要自己組織造價工程師參照原招投標文件、承發包合同、圖紙、設計變更、工程索賠文件、材料設備采購價格、專業分包合同等，對施工單位提交的工程結算書進行全面、認真、嚴格的審核，同時也要委托資質高、信譽好的工程造價咨詢公司對施工單位提供的工程結算書進行更專業、更全面、更嚴格的審核。對造價咨詢公司可以明確以造價審減額為基數的獎勵制度，以充分提高造價咨詢公司的積極性，確保結算質量，降低工程成本。

房地產企業成本控制策略探討:房地產企業目標成本控制探析

摘 要：目標成本在各個行業中都有著普遍的應用，房地產行業才剛剛開始摸索。目前我國有一些標桿的開發企業根據他們的經驗試行了目標成本管理的方法，也取得了良好的經濟效益。本文結合作者的實際工作經驗，對房地產公司的目標成本管理工作的全過程進行了探討，并提出了具體的可操作的工作方式，對同行具有一定的借鑒作用。

關鍵詞：房地產企業，目標成本，控制，管理，

隨著國家房地產調控政策的日益嚴峻，房地產企業之間的競爭壓力也逐漸增大，要想在激烈的市場競爭中求得生存，并獲取優勢地位，就必須要嚴格控制成本。在整個項目的立項規劃、設計、招標、施工、結算等各個階段進行嚴格的目標成本控制，多個方面采取合理的措施，在保證工程建設有序進行的同時，大幅度降低建設成本，獲得競爭力，提高企業效益。

1建立控制全員成本管理的思想并完善的管理制度

目標成本管理工作是全員成本管理理念的合理運用。由于房地產開發項目的專業性很強，讓成本管理人員全部通曉開發項目的各個細節也難以實現，所以發揮各個環節的專業人員對成本的把控，才能使得目標成本管理對細枝末節的管控落于實處。這也是目標成本管理工作與傳統的成本與利潤管理方式的重大區別。

好的制度能將壞人變成好人，任何事情要按照規矩辦事才能順暢、規矩。目標成本管理也是一樣，在開展目標成本管理工作之前，要先建立好諸如《目標成本管理辦法》、《責任成本考核辦法》等相關管理辦法。通過這些辦法，使得項目公司在測算目標成本時的隨意性降低，通過責任成本考核，使得目標成本的動態控制中主動性加強，有利的保障了目標成本的順利實現。

2提前建立的目標成本

要想做好目標成本的管控工作，就要提前把合理的目標成本建立好，這是基礎。提前建立目標成本，跟我個人工作經驗，可分以下幾步進行：

2.1建立統一的成本科目和目標成本測算模板

統一的成本科目和目標成本測算模板是一個公司重要的成本語言。建立一套適合自己公司管理體系的成本科目，既可以使得整個公司的成本歸集口徑統一，又可以盡量減少拆分工作，提高工作效率。分級設置的成本科目就是很好的方法，根據公司各個層級的管控要求，分為集團控制的一級科目，項目公司控制的二級科目和項目公司各部門控制的三級科目，以下更明細的科目由經辦人員自行控制。

目標成本測算模板是進行測算分析的重要工具，其中應當包括規劃指標、建造標準、政府有關房地產行業的收費標準文件、各類成本數據計算依據（如：工程量、單價、調整系數等）等，通用簡潔的測算模板，可以使得成本測算人員無論是在套用歷史數據還是在進行新內容測算時，口徑統一，簡單明了。

2.2分階段的建立不同版本的目標成本

房地產項目一般從拿地到正式開工需經歷較長的時間，在此期間內，由于方案的不確定性和市場價格的波動，單純一個版本的目標成本測算就顯得不夠精確。從拿地前就開始進行目標成本測算（土地版），到規劃方案完成后的第二稿（規劃版），再到施工圖設計完成后的第三稿（正式版），這個序列是相對比較合理的，也是大多數企業可以沿用的。從土地版開始，越往后測算的越細致、越往后測算的越精確，越往后責任落實越明確，整個測算過程應當是“自下而上、層層匯總”的聚合過程。但有個原則，后一個版本的利潤指標應當高于前一指標，如違反了這一原則，那就需要重新進行測算調整。

2.3嚴格的會審制度

鑒于房地產項目投資量大，前期的決策直接影響到投資收益，故目標成本的測算應當尤為慎重，會審也應非常嚴格。每一版本的目標成本測算在最終審定之前，均需要由工程、采購、營銷、成本、財務等各部門的聯合審查，確保各類測算指標的合理性，避免指標測算的很美好，但實際難以執行的情況出現。經各部門會審、公司上會通過的目標成本測算應非常嚴肅，不得隨意進行調整，重大變更的調整應當由公司相關會議通過后方可進行。

3過程中的及時監控和糾偏

一個項目的建設周期一般都要持續一兩年甚至更長時間，這期間，各類風險的調整會導致目標成本在實際運行中偏離原先設定的指標，所以在執行過程中對目標成本的監控和糾偏就顯得尤為重要。

目標成本的監控一般按月進行，半年進行一次執行情況總結。目標成本的監控主要按以下步驟進行：

3.1已發生的成本統計和核查

依賴企業的信息管理系統（如：金蝶ERP、用友NC、明源ERP）等，對已發生的成本進行核查，核查是否有合同簽約成本異常，成本拆分錯誤等。所有錯誤糾正完以后，對截至當月的所有已發生成本按照成本科目進行歸集統計。

3.2待發生的成本的預估

在開發過程中，有很多合同還沒有簽署，這就需要成本人員在當月對未來可能發生的合同進行預估。成本預估主要依賴成本科目，逐條對照成本科目，結合項目的實際情況，分析該科目是否會發生成本。如需發生成本，則按照成本測算時的方法，依據工程量、單價并設置合理的風險費用來進行預估。在全部預估完成后，將預測的所有內容進行匯總統計，與已發生成本統計進行合并。

3.3簽證變更的整理和分析

簽證變更是導致目標成本執行偏差的又一項重要原因，在部分中小房地產企業中，此部分成本對目標成本偏差的影響甚至達到50%～60%，直接影響了目標成本的實現，所以按月對簽證變更進行整理和分析是非常有必要的。可在每月底由各項目與承包商對簽證變更情況進行核對，做到一單一算、一月一清，然后由項目成本人員進行整理和分析，可以改進的簽證在以后的工作中予以避免。在全部整理和分析完成后，將預測的所有內容進行匯總統計，與已發生成本統計進行合并。

3.4超目標成本的上會調整及糾偏

在將以上三項內容完成后，月度的目標成本偏差就可以從統計表中直接讀出。對于超目標成本的可采用以下方式進行調整或糾偏：

3.4.1通過降低待發生部分的標準，從而使得原目標成本仍可以實現。如：建安成本已超出目標成本，則可考慮對基礎設施中的景觀工程、道路工程、智能化工程等工程費用進行合理降低，從而保證原目標成本的實現。

3.4.2如果其他科目的目標成本難以降低，則考慮對目標成本進行增加，但此種方法要尤為慎重，如采用此方式會直接影響到利潤指標。

3.4.3因目標成本的預警和調整會直接影響到公司產品的品質和利潤目標，故調整應當通過公司決策會議形式進行，不可隨意調整。同時，要對已超目標成本的原因進行分析，并追究相關責任人的責任。

4項目結束后及時總結

目標成本編制完成后，編制目標成本的各類圖紙、政府對房地產的相關收費標準、各類成本單價和工程量的計算過程及過程中的目標成本調整單等文件要及時歸檔。

項目結束后，要及時組織各相關專業人員圍繞著目標成本，對項目的實際發生成本進行總結，明確指出開發過程中目標成本控制的成功之處和偏差的原因，并對相關成本指標進行提煉和固化，建立成本數據庫，為后續項目目標成本的建立提供寶貴的數據資料和經驗分享。

5 結語

房地產的目標成本控制是一個復雜的課題，也是房地產開發企業在做大做強的路上必須解決的一個問題。要想實現房地產企業目標成本的精細化管控，不但要有科學的管理制度體系和過硬的基礎資料等信息，還需要增強項目開發各個階段的成本管控能力。從項目的實際情況出發，建立以“目標成本”為中心的成本控制體系，將項目的成本管控從原先的核算及事后算賬型發展到事前控制，形成全員、全過程的成本管控體系。

房地產企業成本控制策略探討:基于房地產企業成本控制的分析

摘要：近些年，我國房地產行業呈現出如火如荼的繁榮景象， 房地產企業這一巨大的商品開始初步的形成并進入了快速的發展階段。大批資金和實力雄厚的企業開始進軍房地產市場，這既促進了我國經濟的進一步騰飛，但是，隨之而來的還有房地產企業數量的增多，房地產市場現狀的低迷，房地產企業之間的競爭越來越激烈。如何對房地產開發成本進行控制降低開發項目的成本，已經成為房地產企業生存和發展的基礎，也是房地產企業發展的關鍵，文章筆者結合自己多年的實踐經驗針對房地產成本控制的現狀，提出了加強成本控制與管理的有效措施，以供參考。

關鍵詞：房地產企業；成本控制；問題；措施

1、加強房地產成本控制管理的意義

眾所周知，由于國家提出了房產稅的改革的措施，且在全國大部分的一二線城市出臺了“限購令”，加上房地產行業的激烈競爭，房地產的銷售價格下跌。要想增大房地產企業的投資收益只能從成本控制方面著手，合理的降低成本，提高房地產企業的投資收益，也可以進一步加強企業的市場競爭力。

2、房地產企業造價成本控制與管理的現狀問題

2.1房地產項目開發缺乏與市場匹配的動態控制措施

目前，我國很多房地產企業在進行項目開發成本控制管理過程中，主要采取會計成本核算控制方式，也就是知識對已經發生過的成本進行歸納統計和計算分析，是一種典型的事后控制、靜態控制。缺乏與市場相匹配的事前和事中控制管理制度措施，從而造成在實際項目開發成本控制管理過程中，不能及時收集、傳遞、整理、分析、以及儲存相關市場信息，無法通過相關市場信息為項目開發成本管理提供正確的控制策略，難以采取有效的技術措施降低項目開發過程中的成本，降低了項目開發的社會經濟效益。

2.2僅著眼于施工階段，忽略前后期的成本管理

很多房地產開發商普遍都單純重視施工階段的成本管理，而忽視了在項目決策階段、設計階段以及驗收階段的造價管理控制。這導致整個房地產開發過程中的造價沒有統一性，也沒有參考性，不利于成本的控制。沒有了前期的正確分析作導航，項目的建設就會毫無目標地施工而誤入歧途。

2.3部分房地產企業的管理者的素質不高。

在傳統的計劃經濟體制下，企業缺乏主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為自主經營、自負盈虧的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創新，這也是造成目前有許多房地產企業成本管理相對落后的原因。

3、影響成本控制的主要因素

3.1 超目標成本

3.1.1設計成本超目標成本

目標成本是房地產企業在開發項目前預先確定的，它指的是房地產開發商在一定時期內實現的成本目標，是開發項目成本控制的衡量標準。目前，在我國的房地產行業，很多房地產企業尤其是一些民營房地產企業，在開發項目時有一個很重要的因素導致項目的成本失控，這就是在項目開發之前沒有事先確定好項目開發、經營過程中的目標成本，有些開發商可能在項目開發前事先確定了項目的目標成本，但這個目標成本相對比較粗線條不夠精細，只有一個大概的數。因此，在項目真正的執行過程中，無法作為項目的執行階段的成本控制依據。正是因為前期的目標成本編制的不科學，不準確，導致項目在開發后成本控制工作的失控。設計成本是指企業設計一種產品，從開始設計到完成整個項目設計的全過程所需要投入的費用總和。房地產公司在進行項目開發前，需要根據設計方案中規定使用的材料、經過開發、建設和經營的過程等條件計算出來的產品成本，它是一種事前成本，并不是實際成本，也可以說是一種預計成本。

3.2 出現成本失控的原因探討

3.2.1 房地產公司成本控制意識不強

長期以來，在我國房地產企業中一直存在著這樣的觀念，房地產企業在開發項目的時候要更側重于項目成本的最后核算，忽視了在項目開發過程中的動態變化，也就是說房地產公司對成本控制沒有引起足夠重視，導致項目在實際執行過程中管理開發成本意識及其薄弱，工程損失較大。還有另一部分房地產開發商的企業管理層仍然沒有意識到項目成本控制的重要性，這就導致房地產企業在開發項目的過程中很難進行合理、科學以及行之有效的成本控制工作，致使項目的投資加大，利潤下降。

尤其是個別房地產開發企業的成本意識更為薄弱，成本管理以及成本控制的體系不夠健全，缺乏對房地產開發項目全過程的成本控制，常常局限于項目生產成本控制，忽視了項目投資決策和設計成本的重要性。這是造成房地產企業在開發和經營項目中成本浪費的主觀原因。部分房地產企業有了控制成本的意識，但是在實際中只是單純的重視項目施工階段的成本控制，對房地產開發項目的決策、設計以及招標等重要階段的成本控制相對不夠重視、較為缺乏，輕視房地產開發過程中的設計和預算的重要性。很多中小型地產公司，在成本控制方式存在認識的誤區。認為成本控制只是成本部的工作，與其他部門無關，最終結果就是項目亂費嚴重，成本增加，最后就是成本無法控制了。

3.2.2 房地產企業成本控制方法落后

導致上述問題的另一個重要的原因是，許多房地產開發商在進行項目成本控制中，方法較為落后，沒有根據當前的社會環境和市場經濟情況，沒有做到與時俱進。因為受到傳統成本控制觀念和方法的影響，很多房地產企業的成本控制的方法還仍然停留在手工操作的階段，房企不舍得在信息化網絡建設上投資，現代化成本控制的方法缺乏。但是全面、及時、準確是現代成本控制的基本要求，沒有信息化網絡建設的輔助，憑借著手工操作連這些最基本的要求都遠遠無法達到。

有些房地產開發企業缺乏專業的工程師來監控管理，導致地產公司開發項目的工程管理方面水平低下，依賴于幾個工程師的業主代表的管理，對于整個房地產開發項目來說，是十分危險的。房地產行業與其他的行業相比具有明顯的特殊性，在房地產公司在開發項目的實施過程中，總會出現一此不確定的風險，因此彈性很強。因此在項目的合同管理中無法體現實際實施過程中遇到的一系列突發的情況。很多時候，房地產企業與分包商簽訂合同不夠嚴謹、全面，導致在后期的工程實施過程中出現較大的爭議，關于項目的工程造價和項目其他相關費用，項目的施工單位也會想盡方法的來像房地產開發商要求增加費用。萬一雙方爭議難以解決，將會直接導致工程進度的正常進行。

4、加強房地產成本控制與管理的措施

4.1建立完善的目標成本體系

目標成本管理是將目標成本按照規范的成本結構層層分解，將預算計劃落實到實際執行的項目上，把目標變成可執行的行動計劃，并通過執行結果與目標的對比，找出差距，分析原因，制定有效的改進措施。建立完善的目標成本體系，要做到以下幾點：1）制定相對準確的項目目標成本，全面客觀的反映項目各項成本信息；2）規范成本管理流程，明確各個階段對目標成本的細化修訂辦法；3）充分積累前期項目的有效數據，實現成本信息的參考與共享；4）在制訂目標成本時，要按細項列出清單并劃分責任部門并落實到自然人，目標成本分解后還需要建立明確的管理標準，嚴加考核。

4.2明確職責，優化效率

科學成本管理部門的職責要有一個準確的定位：1）首先要做的就是管理，既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本理念的樹立，樹立成本控制人人有責，在不同節點的控制上需要企業的各層面的人員參與，每個人都要參與活動和考核，需要對不合理、不規范的流程進行重新設計、加強績效考核，從而使項目的成本管控順利實現；2）做好配合，因為成本的控制是通過工程的載體來實現的，而工程的實施過程就涉及到與其相關的部門，這就是相互間的配合問題，通過有效配合，將項目進度管理和成本管理、資金管理有機結合，實現效益最大化；3）要做好監控，要讓成本時刻在控制范圍內，做好風險預警提示。制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

4.3實施全過程的項目成本控制。

全過程項目成本控制，主要包括決策階段、設計階段、招標階段、施工階段等。

（1）加強決策階段的成本管理

決策階段，策劃書的關鍵內容就是項目成本的控制方案。對整個投資的全過程進行分析，做出充分分析和判斷，包括經濟形勢、土地開發支出、前期工程預算、建筑安裝工程造價成本以及不可預見費等多個方面。

（2）加強設計階段的成本管理

設計環節是控制投資的一個最要環節，重點就是降低建筑安裝成本，除了要實行設計招標、限額設計外，成本管理人員更應加強對工程了解、跟蹤監控，加強與其他部門的溝通，提高設計階段的成本管理。

（3）加強招投標階段的成本管理

加強對招投標工作各環節的監控，避免決策失誤。嚴格、謹慎審核單位的信譽、經濟狀況，避免魚目混珠的行為，以及加強對標底的審核，避免一些投標單位盲目低價給工程結算帶來的困難。在招投標環節需要做好以下幾方面的事情：1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察；2）合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡性競爭。

如在某一項目中，對地彈門及大玻璃窗制作安裝工程進行了招標。由于前期準備工作做的很充分，對地彈門主材（10厚鋼化玻璃、地彈簧、拉手、玻璃門夾）進行了市場綜合調查。在調查中發現地彈門五金價格差距很大，其中：地彈簧的價格范圍在60-800元/個之間，拉手的價格范圍在40-160元/套之間。為了確保各投標單位報價的可比性，在招標時我方根據產品的性能，指定了合理的配置和價位。由于各施工單位報價的標準一致，競爭很激烈，最終中標價格比前期預測價格低很多，確保了公司制定的中高檔配置、中低價位目標的實現，節約成本。

（4）加強施工階段的成本管理

在施工階段應主要是控制建筑材料和設備的成本，按設計規范和技術規定進行施工，有效、合理地節省施工成本。 嚴格督促施工方按圖施工，嚴格控制設計變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳后花錢，在建設工程施工過程中，引起設計變更的原因很多。如何減少設計變更，首先應嚴禁通過設計變更擴大建設規模，提高設計標準，增加建設內容，一般情況下不允許設計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發揮，或使項目無法繼續進行下去。開發企業應建立工程簽證管理制度，明確有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。

5、結束語

由于成本控制的不確定因素很多，且不同項目的實際情況不同、人員素質不同，想在不同的項目上應用同一種管理手段、方法進行成本控制是不可能的，也是不現實的。如何開展有效的成本控制，這對任何一個公司都是一個很重要的課題。只要不斷的從工作實踐中總結經驗、抓大放小、規范運作、科學管理最終完成成本控制目標也并非難事。

房地產企業成本控制策略探討:基于房地產企業采購成本控制體系改進的探究

【摘要】目前，在市場激烈競爭的環境下，我國經濟不斷地發展，房地產企業也得到了突飛猛進的發展。我國房地產企業所需要的土地面積不斷地擴大，然而土地出讓的成本較高，導致了房地產企業的開支成本不斷地提高。對于房地產企業來說，控制好采購成本的費用是極其重要的內容，在很大程度上減少了房地產企業的開支，有效的提高了企業的經濟效益。本文將對房地產企業采購成本控制體系的改進進行分析、探究。

【關鍵詞】房地產企業；采購成本；控制體系；改進

隨著我國市場經濟的快速發展，房地企業就需要對生存、發展進行全面的考慮。在競爭環境下，房地企業就要根據市場的需求進行產品的開發。但是，要做好采購成本的控制工作，這樣就會降低企業的成本，使企業經濟效益最大化。另外，房地產企業要確保房地產運行的穩定性。

一、房地產企業采購成本控制存在的問題

1、零部件供應商與房地產企業關系不穩定

對于房地產企業來說，與供應商之間的關系大多是短暫的合作。在供貨的過程中，就會有爭嘴、抱怨等各種事情的產生，從而導致兩者之間不能夠進行較好的合作。比如：房地產企業對產品質量不滿意；供應商對價格的不滿意等。由于在解決問題上花費較多的時間，就缺少時間做預測及計劃工作。因此，就會造成兩者之間的合作氣氛具有不穩定性，從而也會導致雙方的交易存在一定的風險。為了提高供貨的穩定性，對供應商的供貨風險要進行緊密的識別，對供應商存在的不確定因素進行嚴格的監控，避免供貨風險的產生。

2、供應商提供的產品質量不高

由于房地產企業要求產品的質量較高，就需要對供應商提供的產品質量進行檢查，還對零部件生產質量的過程進行評估。由于管理體制不健全，產品的質量就會出現一些問題，無法滿足房地產企業的要求。目前，我國大部分零部件供應商都需要將產品通過ISO9000系列質量體系標準的第三方認證，有些還通過QS9000或TS16949質量體系標準的第三方認證。從整體來說，我國對產品質量的控制還較為薄弱。

3、供應商交貨不可靠

對于房地產企業來說，供應商將貨運到房地產的施工現場是最好的供貨方式。但是，存在較多的零部件供應商不能向制造商提供及時可靠的交貨，甚至有的制造商就在他們的客戶周圍進行臨時倉庫的建設，這樣以來就可以為客戶提供及時的產品需要。但是，供應商就可能會儲存較多的產品，導致產品的供應量不足，從而造成產品成本的提高。

二、房地產企業采購成本控制體系改進的對策

1、采用充分的信息對企業采購決策風險的控制

正確性的決策是在充分的信息基礎上進行的。掌握成分的采購成本信息，不僅可以使采購成本的風險得到最大化的降低，還可以確保采購成本決策的準確性。對于決策來說，所需要的信息通常分布在不同的時間以及空間中。一方面，要通過使用科學合理的方式進行企業內外與采購風險有關信息的收集和搜尋，還要按照準確、完整的原則進行信息的收集。另外，在房地產企業內部要最大限度的拓寬信息的渠道，使信息可以及時的進行反饋、傳遞。另一方面，全面的分析所獲得的信息，將與決策相關的信息進行提取，這樣就可以為采購決策提供有利的信息，降低采購的風險，并為采購的控制奠定一定的基礎。

2、建立健全采購風險預警與應急系統

首先，對于房地產企業來說，即使在內部信息溝通上建立了采購成本與價格管理信息系統，但是，對信息的采集、取舍和系統信息的更新上，信息系統仍需要通過審價中心進行人工的輸入，這就會導致信息不能夠及時的進行更新，造成采購決策的延誤。

其次，人為主觀因素導致信息輸入的不完整以及有價值信息的遺漏現象，這就會給采購決策的帶來一定的風險。所以，就需要進行采購風險預警和應急系統的建立，這樣以來就可以降低采購的風險，可以進行風險警戒值的設定，從而對其實施較好的控制，能夠及時的發現風險，并采購風險進行準確的預報。比如說，對于供應商管理庫存零部件生產庫存量的警戒值的設定，若小于庫存警戒值時，就可以采取零部件緊急配送方法，若采購風險產生后，該企業就可以使用應用的方法。

然后，一般情況下，采購風險的應急措施，會具有一些備選的方案，若發生采購風險的狀況，房地產企業就可以按照實際存在的狀況進行應急方案的選擇，這樣就可以最大限度的降低采購風險的產生。

3、改善客戶管理效果

對于房地產企業來說，與供應商之間應該是戰略合作伙伴關系。所以，房地產企業采購人員的任務不單是采購價格的控制與管理，也要建立在企業與供應商之間建立合作聯盟的關系，這樣就可以在新產品開發時間的縮短方面共同努力，新產品開發的成本就會得到有效的降低，在市場中以最低的價格快速的占領一席之地，達到互利的結果。因此，房地產企業要以這種管理理念進行采購成本的控制，與供應商建立穩定的戰略合作伙伴，通過供應商所具有的專業技術以及產品的開發、生產和管理的優點，在進行產品開發設計時，供應商可以直接參與研發的工作中，從而確保雙方的合作伙伴關系。另外，還需要供應商把自己作為房地產企業團隊中的一員，在進行報價時，把成本的分類進行詳細的提出，對成本的改進，供應商可以同房地產企業的工作人員一起進行研究。若房地產企業存在困難時，可以延長付款的時間，最大限度的保持戰略合作關系，這樣以來就可以節約大量的人力和物力，使采購成本得到有效的控制。

4、對供應商的產品及服務成本進行估算

采購成本的控制要求對供應商的產品及服務成本進行估算，這樣以來就會與供應商的合作中占據一定的位置。與此同時，房地產企業還可以通過對供應商公司的參觀，掌握更多有效的信息，或者要求供應商提供真實相關的資料，通過掌握的資料對供應商產品及服務成本進行估算，從而使房地企業材料的采購成本得到進一步的降低。

結束語：

對于房地產企業來說，采購成本的控制是企業取得經濟效益的重要內容，所以，企業要加強采購成本的管理和控制。房地產企業采購成本的控制，就必須對內在潛力的挖掘進行綜合的考慮，加強采購成本的時間以及空間范圍的控制，從而確保房地企業采購成本的效率及效益，這樣才能夠確保企業經濟效益的最大化。

房地產企業成本控制策略探討:淺談房地產企業項目全過程周期成本控制

【摘 要】房地產開發項目成本費用控制貫穿于項目建設的全過程，通過加強成本費用管理、控制成本費用支出，在工程項目整個周期內全面監控其建造成本和營運成本，這樣才能降低房地產開發項目的總成本針對房地產開發企業，主要從項目拿地、規劃設計、方案設計、初步設計、施工圖設計、項目招標到實體實施、后期結算等各個環節的成本控制進行論述，以期對房地產企業項目全過程周期成本控制提供一定的理論指導。

【關鍵字】 房地產；企業項目；成本控制

一、前言

房地產開發項目成本費用控制貫穿于項目建設的全過程，必須在組織、技術、經濟和合同等措施上予以高度重視，通過加強成本費用管理、控制成本費用支出，在工程項目整個周期內全面監控其建造成本和營運成本，這樣才能降低房地產開發項目的總成本，以達到提高房地產企業經濟效益的目的。

近年來，為抑制房價增速過快，中央政府頻繁出臺房地產行業相關調控措施，加之金融危機為全球經濟帶來的影響，房地產市場正在進入新一輪調整周期。對房地產開發項目進行有效的成本控制，已成為企業在項目開發過程中實現自身生存和發展的關鍵。本文主要從項目拿地、規劃設計、方案設計、初步設計、施工圖設計、項目招標到實體實施、后期結算等各個環節的成本控制進行論述，以期對房地產企業項目全過程周期成本控制提供一定的理論指導。

二、房地產項目各個關節的成本控制

房地產開發項目在設計階段完成之后，開發項目原材料的選用、大型設備的選型基本都已經確定，開發項目成本的80%都變成了約束性成本。所以，有效的成本控制發生在項目設計階段，而不是在項目已經設計完畢或項目的建設階段。在項目的設計階段，大部分成本已經成為約束性成本，成本控制的彈性是非常小的。目標成本法主要適用于產品設計階段的成本規劃，適用于多品種、少產量的組織形式，而房地產開發項目正好符合了目標成本法的適用條件

研究房地產企業的成本費用控制，必須清楚開發項目的成本費用構成。房地產企業開發成本費用是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各種耗費，主要由房地產開發成本、開發費用和稅金三大部分組成，經歷前期策劃、規劃、設計、施工、銷售5個階段。

（1）房地產開發成本主要包括以下幾個方面：一是土地征用及拆遷補償費。二是前期工程費。三是建筑安裝工程費。四是公共配套設施費。五是基礎設施費。六是開發間接費用。如2008年4月9日，青島市李滄區人民政府對文昌閣、下王埠、尤家下河社區三個村莊改造項目實施了公開招標。在房地產開發過程中，土地一經取得，其費用即變為基本固定的成本。控制土地成本的關鍵在于對項目進行精準的定位和成本分析。根據以往土地取得經驗和土地估算結果采取一定的投標策略、制定合理的價格，最大限度地控制土地成本風險。針對青島地區比較常見的舊城、舊村改造項目，建設單位可以通過與政府、社區、村莊進行積極協商，制定合理的拆遷政策，盡可能多地爭取優惠條件，并充分利用地塊現有規劃設計條件，攤薄安置回遷成本，降低土地價格。

（2）房地產開發費用是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發項目成本的費用。這些費用在其發生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。一是管理費用。是指房地產開發企業的行政管理部門（總部）為組織、管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。二是財務費用。是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構手續費等。三是銷售費用。是指房地產開發企業為銷售產品或提供勞務過程中所發生的費用，如廣告費、支付給銷售人員的工資及福利費等。

（3）房地產開發稅金是指房地產開發企業轉讓、出租、銷售、提供售后物業服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應繳納的城建稅、營業稅、土地增值稅、教育費附加等。是銷售費用。是指房地產開發企業為銷售產品或提供勞務過程中所發生的費用，如廣告費、支付給銷售人員的工資及福利費等。

圖1房地產開發項目成本費用控制結構體系

三、分析

開發項目的目標成本不可能一次測算就達到要求，需要不斷在目標利潤、目標收入和目標成本之間進行調整。一般而言，價格的主要決定因素是市場，而不是單個的房地產企業，所以根據市場狀況預測的單價不會有太大的調整空間。過低的目標利潤必然導致過高的目標成本，這也是不可取的，因為過高的目標成本沒有控制的意義，而且也不能用來衡量成本控制的效果。所以，目標成本在制定過程中一定要反復測算，制定出既合理又可行的目標成本。房地產開發項目所處的階段不同，將面臨的成本控制風險也不同，風險大致分為潛伏期、發生期、后果期三個階段。通過制定和實施各種風險防范政策，在風險潛伏期，正確預見和及時發現風險苗頭，消除隱患并阻止風險發生；在風險發生期，積極組織補救，將風險導致的成本損失減少至最低；在風險后果期，及時對風險損失進行有效的資源補充，排除直接損失對開發項目后續工作的干擾，同時減少間接成本損失。

房地產成本是決定房地產價格的重要因素，而房地產的價格又影響整個社會的經濟發展。對房地產開發項目進行成本控制是十分必要的。房地產項目由于具有投資量大、流動性差、回收期長、同金融業關系密切、投資開發過程涉及單位多等特點，故其成本控制顯得分外復雜，難度特別大。房地產開發項目一般采用目標成本動態控制法進行成本管理，即在房地產開發項目的實施過程中，將成本控制目標、成本責任進行具體的量化和分解，做到事前控制，預先控制，并定期歸集成本發生的實際值，利用科學方法進行計劃值和實際值的分析與比較，檢查項目成本執行的偏差情況，及時采取措施進行調整。

四、總結

成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。而房地產企業開發項目的成本是房地產企業全部成本的重要組成部分，一般要占到全部成本的90%左右，是房地產企業成本管理的重點。

房地產成本費用是決定房地產價格的重要因素，而房地產價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。它的波動從微觀講關系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經濟的產業結構，產業政策，產業協調發展都有著重要影響。應當講控制房地產開發成本費用是政府在不斷推出經濟適用房以平抑房價的另一重要殺手锏，這將對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義。