序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了一篇房地產(chǎn)投資風險管理探析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

房地產(chǎn)投資風險管理探析:新形勢下房地產(chǎn)投資風險管理分析

摘要：在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的風險也日益增大，如何認清目前房地產(chǎn)發(fā)展的新形勢,抓住機遇,科學的進行房地產(chǎn)投資風險管理,是一個非常值得探討的問題,本文主要從目前的房地產(chǎn)新變化、新形勢出發(fā), 研究了加強房地產(chǎn)投資風險管理的風險；風險分類；加強管理的途徑：風險識別；風險測量；風險的防范與處理。進而提出如何進行有效的投資管理,滿足企業(yè)對最大經(jīng)濟利潤的追求。

關鍵詞：新形勢 房地產(chǎn)投資 投資風險 風險管理

房地產(chǎn)投資風險是指房地產(chǎn)投資商或開發(fā)商因?qū)δ撤康禺a(chǎn)投資的決策及客觀條件的不確定性而導致該房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負偏差的程度及其發(fā)生概率，即在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

房地產(chǎn)投資風險通常包括風險損失的范圍或幅度以及發(fā)生偏差的概率，包括直接或間接損失。

房地產(chǎn)投資風險的主要構成要素包括房地產(chǎn)投資風險因素和房地產(chǎn)投資風險損失兩個方面。

一、房地產(chǎn)投資風險管理

（1）房地產(chǎn)投資風險識別。房地產(chǎn)投資風險識別是指房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)投資過程中存在的風險加以認識和辨別，并對其進行系統(tǒng)的歸類分析，以揭示風險本質(zhì)的過程。其包括兩個階段，第一是感知風險，即識別出客觀存在的風險 事件；第二是分析風險，即分析引起風險事件的各種風險因素。（2）房地產(chǎn)投資風險測量。房地產(chǎn)投資風險測量是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風險識別的基礎上，對房地產(chǎn)投資中某一風險的發(fā)生概率、損失程度和損失范圍進行估計和衡量，并評判其系統(tǒng)風險的風險度的過程。在房地產(chǎn)投資活動中，僅僅識別風險是遠遠不夠的，開發(fā)商還必須對其發(fā)生的可能性及影響程度進行盡可能的準確量化，為選擇風險防范與處理方法、進行正確風險管理決策提供科學的依據(jù)。（3）房地產(chǎn)投資風險防范與處理。房地產(chǎn)投資風險防范與處理是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風險識別與風險衡量的基礎上，根據(jù)風險管理的目標選擇風險防范與處理的最優(yōu)方法或方法組合，以有效地處置房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風險。房地產(chǎn)投資風險防范與處理的方法主要包括風險控制、風險非保險轉(zhuǎn)移、風險分散等風險控制工具以及風險保險轉(zhuǎn)移、風險自留等風險財務處理工具。房地產(chǎn)投資風險防范與處理方法的選擇是一個綜合性的科學決策，既要針對風險的實際情況，又要根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)濟狀況、風險管理水平、風險處理方法的可行性，以及風險管理的成本和效用。

二、房地產(chǎn)投資風險管理所面臨的新形勢

1．社會經(jīng)濟環(huán)境的變化

土地資源的有限性決定了建筑不可能無期限地蓋下去,房地產(chǎn)延伸性無法顯示,一旦過了這個階段,住宅市場基本上在二手市場上比較活躍。就房地產(chǎn)業(yè)而言,不少房地產(chǎn)開發(fā)商都在買地,研究容積率,蓋房子,然后銷售。我們發(fā)現(xiàn),按照這樣的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)、投資,可能存在以下幾大問題:一是高負債來押項目,買地;二是項目周期過長,資金回收太慢;三是現(xiàn)金流量不穩(wěn)定;四是開發(fā)的項目值錢,而公司不值錢;五是經(jīng)營本地化,很少跨地區(qū)經(jīng)營。

2．信息與技術的變化

影響所有房地產(chǎn)參與者的一個重要變化是信息的極大豐富。這在兩個方面影響著房地產(chǎn)業(yè)。其一,計算機已使存儲及調(diào)出大量信息成為可能。例如,現(xiàn)在的投資者可隨時從電腦中調(diào)用特定房地產(chǎn)的相關資料。其二,衛(wèi)星技術的使用也提供了大量的信息。人們將由航空攝影及衛(wèi)星遙感而得的信息輸入電腦,再由電腦打印出內(nèi)容詳盡的地圖。由于衛(wèi)星會定期經(jīng)過一個地方,這就使我們能夠通過衛(wèi)星遙感觀察到城市的發(fā)展變化。

3．消費觀念的轉(zhuǎn)變

住房消費趨向健康化,住房結構與區(qū)位選擇必然成為了人們的關注熱點,這主要表現(xiàn)在以下幾個方面:一是建筑式樣與內(nèi)部結構方面,如：外觀、照明、排水、樓道寬度、通風狀況等這些人們關注的熱點;二是建筑的配套設施方面,環(huán)保型和清潔型的配套設施將受歡迎,尤其對于空調(diào),具有消毒功能的空調(diào)將受青睞,中央空調(diào)可能面臨尷尬;三是在房地產(chǎn)區(qū)位選擇方面,那些環(huán)境優(yōu)美、設施配套齊全、空氣質(zhì)量好的地段將受到歡迎。

三、新形勢下的房地產(chǎn)投資風險管理方法

新的形勢要求房地產(chǎn)投資風險管理工作中要跟著時代的步伐走,要進行改革和創(chuàng)新：要看到別人所沒有看到的新趨勢，從而搶占先機;在別人不顧一切向前沖時,能機智地“后退” 一步,也可能獲得機會。創(chuàng)新有兩種形式:一種是替代原有市場;另一種則是創(chuàng)造新的市場份額,而后一種創(chuàng)新意義更為重要。房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)要加強風險的防范，強化風險管理，可以從以下幾個方面進行投資風險管理創(chuàng)新： 1.投資觀念創(chuàng)新，知識經(jīng)濟時代是技術發(fā)展和創(chuàng)新的時代,在客觀上必然要求投資人員樹立新的觀念。 2.投資內(nèi)容創(chuàng)新，知識經(jīng)濟時代,籌資、投資和利潤分配是企業(yè)投資的主題,知識資本運動成為投資的主要對象。3.投資制度創(chuàng)新，隨著投資內(nèi)容的擴展,投資地位不斷提高,為適應知識經(jīng)濟的要求,必須建立新的投資制度。

四、結論

房地產(chǎn)投資開發(fā)活動存在著各種各樣的風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過改革與創(chuàng)新，密切主要市場動態(tài)的變化,深入了解社會、信息技術、人們消費觀念的變化,根據(jù)新的變化而與時俱進, 將風險防范和控制的各項措施落到實處，使得投資理念、內(nèi)容及制度方面全方位相互協(xié)調(diào)，把風險損失盡量降低。只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發(fā)展。

房地產(chǎn)投資風險管理探析:房地產(chǎn)投資風險防范及風險管理初探

摘要：房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術性極強的投資活動，同時也是一項高投資、高收益、高風險的投資。因此，研究房地產(chǎn)投資風險，并在房地產(chǎn)投資項目中做好風險識別、防范與管理，有著十分重要的意義。

關鍵詞：房地產(chǎn)投資；風險；防范；管理

房地產(chǎn)業(yè)作為一個有高額附加值的行業(yè)，對實現(xiàn)社會生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調(diào)節(jié)社會消費結構、發(fā)展城市建設、為國家財政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的高投入、高風險行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對風險的估計、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過程中面臨的各種風險因素，并在此基礎上進行有效的風險防范和管理，對保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風險損失具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)投資風險及其特征

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤的一種經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，任何一項房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項目帶來多種多樣的風險。

房地產(chǎn)投資風險的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，風險的不可預知性。房地產(chǎn)投資風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。如：國家政策的變化；戰(zhàn)爭的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項目初期，很難將這些風險估計進去。

第二，房地產(chǎn)的不可移動性。房地產(chǎn)的不可移動性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目的高投入性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的基礎設施建設投入、房屋建筑安裝費用、征地拆遷安置費等投資額巨大，一個房地產(chǎn)項目少則數(shù)百萬元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風險、利率風險和通貨膨脹風險。

第四，房地產(chǎn)投資周期的長久性。房地產(chǎn)項目的開發(fā)及交易具有較長的時間過程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟壽命很長。因此，在房地產(chǎn)項目投資過程中，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風險源之一。

第五，房地產(chǎn)項目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項目投資離不開專業(yè)化的投資管理活動，可分為內(nèi)部和外部兩部分。內(nèi)部專業(yè)管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機構的專業(yè)指導。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國家有關部門的專業(yè)管理，則面臨項目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風險。

第六，房地產(chǎn)投資活動的相關性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動作出反應并進行調(diào)整卻相當遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風險之所在。

二、房地產(chǎn)投資風險的主要類型

傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風險主要分為投資系統(tǒng)性風險和非投資系統(tǒng)性風險。前者會影響整個房地產(chǎn)市場變化，后者只影響單項房地產(chǎn)價格變化。

1.投資系統(tǒng)性風險

第一，政策風險。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設等等相關宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風險。

第二，利率風險。當前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。

第三，通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項目建設完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。

第四，供求變化的風險。當房地產(chǎn)供不應求時，房地產(chǎn)價格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。

第五，自然風險。自然風險是指由于自然因素(如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的風險。

2.非投資系統(tǒng)風險

第一，經(jīng)營風險。當前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入水平與實際結構相背離的風險。經(jīng)營競爭風險的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。

第二，財務風險。房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的情況下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財務杠桿的效應，擴大投資利潤，如果這支財務杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的可能性和風險。特別是在當前由于房價下滑，全國退房呼聲高漲，造成購房者不按期或推遲或取消支付購房款情況下，會給負債經(jīng)營的投資方帶來新風險。

第三，質(zhì)量風險。在同地區(qū)同價位的房地產(chǎn)面前，項目的施工質(zhì)量就成為投資者首要考慮的要素。房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量不達標準，可能導致返工、加固、更改設計等技術處理，而且會拖延工期，加大資金投入。投資項目的風險加大。

房地產(chǎn)投資風險管理探析:關于房地產(chǎn)投資風險管理探析

摘 要 房地產(chǎn)作為城市發(fā)展的基礎，房地產(chǎn)是一項投資大、周期長、風險高的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的這些特點也就決定了投資風險管理的重要性。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展中的一部分，在這個競爭日益激烈的社會環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)要想發(fā)展下去，就必須用發(fā)展的眼觀看待問題，認清局勢，認識到風險管理的重要性。本文就房地產(chǎn)投資風險管理進行了相關的分析。

關鍵詞 房地產(chǎn) 投資風險 風險管理

一、引言

在這個經(jīng)濟快速發(fā)展的社會里，我國市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展中的一部分，房地產(chǎn)投資對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著至關重要的作用。然而，我國市場經(jīng)濟體制還不夠完善，房地產(chǎn)投資在這個經(jīng)濟飛速發(fā)展的環(huán)境下面臨著較大的風險，一旦房地產(chǎn)投資出現(xiàn)風險，不僅會影響到投資企業(yè)的利益，同時還會危害到廣大人民群眾的利益。為此，我國房地產(chǎn)行業(yè)要想在這個競爭激烈的市場環(huán)境下生存下去，就必須認識到房地產(chǎn)投資存在的風險，做好風險管理工作，進而為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障。

二、房地產(chǎn)投資風險管理的重要性

隨著我國城市化建設步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中所起的作用也越來越大。房地產(chǎn)是一項投資大、風險高、周期長的行業(yè)，它的這些特點就決定了房地產(chǎn)投資風險管理的重要性。然而在當前社會發(fā)展形勢下，我國市場經(jīng)濟體制還不夠完善，我國缺乏有效的法律法規(guī)對房地產(chǎn)投資進行保護，進而對我國經(jīng)濟的發(fā)展極為不利。同時，房地產(chǎn)投資企業(yè)的資產(chǎn)、賬務、經(jīng)營狀況直接影響到房地產(chǎn)投資企業(yè)的投資行為，一旦房地產(chǎn)投資企業(yè)面臨著風險，就會造成房地產(chǎn)投資市場萎縮，進而影響到我國經(jīng)濟的發(fā)展。近年來，我國與外界的聯(lián)系日益緊密，一些外資企業(yè)紛紛涌入到我國國內(nèi)，這些外資企業(yè)的加入既給我國房地產(chǎn)投資提供了機遇，同時也帶來了挑戰(zhàn)。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模逐漸擴大，如表1，有效地推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展。[1]在當前社會發(fā)展形勢下，風險管理已經(jīng)普及到大中小企業(yè)，針對我國房地產(chǎn)業(yè)，做好房地產(chǎn)投資風險管理工作有助于降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風險，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益，進而為我國經(jīng)濟的發(fā)展提供保障。

三、房地產(chǎn)投資風險管理中存在的問題

（一）人才匱乏

房地產(chǎn)投資作為一項風險高的行業(yè)，在風險管理工作中，對專業(yè)的人才需求是非常大的。然而就我國當前房地產(chǎn)投資風險管理工作來看，這方面的人才比較匱乏，主要體現(xiàn)在人才素質(zhì)偏低，專業(yè)人才不足，不能就房地產(chǎn)投資中存在的問題進行有效的解決，進而影響到了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）缺乏風險評估機制

在這個競爭激烈的社會環(huán)境下，有競爭就會有風險，房地產(chǎn)投資作為一種經(jīng)濟活動，其在這個競爭激烈的社會環(huán)境下同樣要面臨著的市場上的各種風險，然而就我國當前房地產(chǎn)投資企業(yè)來看，企業(yè)缺乏必要的風險評估機制，對市場信息把握不準確，不能全面地掌握房地產(chǎn)投資市場信息，進而造成房地產(chǎn)投資結構不合理。

（三）風險管理認識不足

在這個以經(jīng)濟效益為核心的市場環(huán)境下，我國房地產(chǎn)投資企業(yè)注重的是經(jīng)濟效益，而在追求經(jīng)濟效益的時候往往就會忽略其他工作，風險管理工作就是其中當代房地產(chǎn)投資中較為容易忽視的一項工作。房地產(chǎn)投資本身是一項風險大的行業(yè)，而房地產(chǎn)投資企業(yè)在進行投資的時候片面地追求經(jīng)濟效益的話就會增加投資風險，進而造成各種問題，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)投資風險管理措施

（一）加大人才的培養(yǎng)

在這個科技與經(jīng)濟飛速發(fā)展的時代里，人才已成為這個社會發(fā)展的主導力量，專業(yè)的技術人才在當前社會發(fā)展中起著決定性的作用。在我國房地產(chǎn)投資風險管理工作中，房地產(chǎn)業(yè)要想在這個競爭激烈的市場環(huán)境下生存下去，就必須認識到人才的作用，加強房地產(chǎn)投資風險管理人才的培養(yǎng)。首先，加強房地產(chǎn)投資風險管理人員內(nèi)部的專業(yè)技術能培養(yǎng)，不僅要注重專業(yè)知識的培養(yǎng)及相關財務知識的培養(yǎng)，同時還要加強他們專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，可以安排他們出國深造，從而為房地產(chǎn)投資風險管理工作提供保障。[2]其次，房地產(chǎn)企業(yè)要擴寬企業(yè)人才招收渠道，讓外面優(yōu)秀的人才走進來，同時加強與外界企業(yè)的聯(lián)系，建立互聯(lián)平臺，通過互助學習的方式來提高房地產(chǎn)投資風險管理水平，進而促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）建立有效的風險評估機制

在這個競爭激烈的市場環(huán)境下，只有建立有效的風險評估機制，全面把握市場風險，才能更好地促進自身的發(fā)展。房地產(chǎn)投資作為一項風險大的行業(yè)，其在這個競爭激烈的市場環(huán)境下要想穩(wěn)定發(fā)展，就必須建立有效的風險評估機制。首先，建立風險識別體系，全面掌握房地產(chǎn)投資狀態(tài)，從而有效地降低房地產(chǎn)投資經(jīng)營風險。[3]其次，建立科學的風險指標評估體系，制定風險等級評定，完善風險預警機制，全面把握房地產(chǎn)投資市場信息，確認房地產(chǎn)投資風險管理工作中面臨的風險，進而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障。

（三）提高風險管理的認識

就目前我國房地產(chǎn)風險管理工作中對風險管理認識不足的問題就必須加強風險管理的宣傳，提高房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資企業(yè)對風險管理的認識。[4]作為政府，必須加強宏觀調(diào)控職能，提高房地產(chǎn)投資企業(yè)對風險管理的認識。其次，作為企業(yè)，必須提高企業(yè)自身對風險管理的認識，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部完善風險管理制度，進而提高工作人員的風險管理意識，進而促進房地產(chǎn)投資的健康發(fā)展。

五、結語

隨著我國經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)也取得了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)投資作為一種重要經(jīng)濟活動，在這個競爭日益激烈的社會環(huán)境下，風險管理對房地產(chǎn)投資的健康發(fā)展有著至關重要的作用。為了進一步促進我國房地產(chǎn)投資的發(fā)展，就必須充分認識到風險管理的重要性，重視人才的培養(yǎng)，建立有效的風險評估機制，全面做好風險管理工作，進而促進我國社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為蘇州大學東吳商學院MBA2013春季班）