序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、投資決策階段———合理選擇開發(fā)模式

在投資決策階段，選擇運(yùn)營(yíng)模式還是合作模式直接影響著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進(jìn)行稅負(fù)的對(duì)比預(yù)測(cè)以及運(yùn)營(yíng)方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會(huì)大大降低開發(fā)活動(dòng)所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬即可。可以看出，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對(duì)外轉(zhuǎn)讓，雖然營(yíng)業(yè)稅會(huì)增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運(yùn)營(yíng)模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇

地價(jià)往往占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對(duì)于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長(zhǎng)期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢(shì)之下，它們有時(shí)會(huì)采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因?yàn)椋绻ㄟ^轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營(yíng)業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購(gòu)等在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。

三、立項(xiàng)階段———把握清算優(yōu)惠政策

立項(xiàng)階段對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來說相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓?duì)象的確定，進(jìn)而影響著各個(gè)納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時(shí)也影響著項(xiàng)目清算的時(shí)點(diǎn)。在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)椋芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場(chǎng)，在項(xiàng)目前期的定價(jià)往往較低，那么增值率隨之也會(huì)降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價(jià)格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會(huì)高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎(chǔ)上，還要把握對(duì)可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫(kù)等公共配套建筑面積。對(duì)于車庫(kù)、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計(jì)入收入和成本，國(guó)家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)則可以建設(shè)單獨(dú)的車庫(kù)，將收入成本計(jì)入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車庫(kù)等。

四、開發(fā)階段———關(guān)注土地增值稅的可扣除要素

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的確定對(duì)于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測(cè)價(jià)格是不斷上漲的，那么前期的售價(jià)要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價(jià)則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對(duì)稅收籌劃的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長(zhǎng)期性來對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對(duì)于清算對(duì)象中同時(shí)包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會(huì)影響到開發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營(yíng)銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)司對(duì)售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時(shí)設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計(jì)入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計(jì)入開發(fā)成本扣除。

總之，對(duì)于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計(jì)扣除與據(jù)實(shí)扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤(rùn)的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計(jì)扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計(jì)入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬元。按比例扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據(jù)實(shí)扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=2050萬元。在這個(gè)過程中，既要通過稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時(shí)也要把控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷售階段要注重對(duì)收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對(duì)收入的分割；車房同購(gòu)意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價(jià)的高低。在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷售收入中分離出來，同時(shí)控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價(jià)格備案。雖然裝修合同將對(duì)方的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個(gè)過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫?huì)增加合同主體，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計(jì)算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈(zèng)送的車位因?yàn)闆]有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時(shí)間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。

那么，在這個(gè)過程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積來計(jì)算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計(jì)算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對(duì)二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來考慮。

六、結(jié)語

篇(2)

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。為抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)出臺(tái)了多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策。由于國(guó)家調(diào)控力度不斷加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，有效控制成本就尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種多，稅收負(fù)擔(dān)較重，由于內(nèi)部成本費(fèi)用壓縮空間有限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常通過稅收籌劃以有效的降低稅收成本。與此同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了一系列稅收法律法規(guī)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

稅收籌劃的基礎(chǔ)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，依據(jù)是現(xiàn)行法律法規(guī)，通過合理實(shí)施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達(dá)到防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的目的，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)納稅人權(quán)益最大化。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)之一，具有供應(yīng)鏈長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、地域性強(qiáng)、投資大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在整個(gè)生命周期內(nèi)涉及了諸多稅種，為房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時(shí)還需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)開展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點(diǎn)籌劃法

納稅臨界點(diǎn)籌劃法即在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，納稅人通過減少收入或增大支出，避免承擔(dān)較重的稅收。納稅臨界點(diǎn)籌劃法適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通住宅土地增值稅具有稅收優(yōu)惠政策的情況下。我國(guó)稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，若增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對(duì)全部增值額計(jì)繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計(jì)繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”。

基于以上規(guī)定，如果出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在臨界點(diǎn)20%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理控制出售價(jià)格或適當(dāng)增加可扣除項(xiàng)目金額的方法，使項(xiàng)目整體增值率降低到20%以下，從而達(dá)到享受該項(xiàng)稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項(xiàng)目的增值率在臨界點(diǎn)附近，如果納稅人項(xiàng)目的增值率與臨界點(diǎn)相差太大，將不利于實(shí)際操作，這時(shí)就需要分析成本收益，測(cè)算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險(xiǎn)最小，成本最低的稅收籌劃方法。對(duì)于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。我國(guó)稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓，則需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時(shí)，繳納營(yíng)業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”全額繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用我國(guó)的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法

房地產(chǎn)銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，也就是說房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對(duì)這種情況，可采用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法，通過分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，提供稅收籌劃的實(shí)施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時(shí)如已進(jìn)行過簡(jiǎn)單裝修，可將簡(jiǎn)單裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，借助兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控制時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動(dòng)資金貸款和項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款。流動(dòng)資金貸款的利息支出通常計(jì)入當(dāng)期損益，能夠在稅前扣除；然而，項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款的資金成本一般直接計(jì)入項(xiàng)目的開發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時(shí)，應(yīng)將利息支出進(jìn)行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進(jìn)行費(fèi)用化，從而最大化成本費(fèi)用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國(guó)，稅收收入的主要稅源由增值稅、營(yíng)業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過合理安排經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實(shí)現(xiàn)資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時(shí)間，從另一個(gè)角度來看相當(dāng)于得到了短期無息貸款，獲得了相對(duì)收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認(rèn)收入及納稅所得額，同時(shí)盡早列支費(fèi)用并及時(shí)入賬使其能夠在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。

6.會(huì)計(jì)政策選擇籌劃法

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理具有可選擇性，選擇的會(huì)計(jì)政策不同，形成的財(cái)務(wù)結(jié)果也不同。對(duì)于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計(jì)價(jià)方法是采用先進(jìn)先出法還是加權(quán)平均法，均會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損益，進(jìn)而影響其應(yīng)繳納稅額。通過合理計(jì)提固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的減值和壞賬準(zhǔn)備，企業(yè)可以合理控制損益項(xiàng)目的列支和扣除。

篇(3)

一、土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說，稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜而具技術(shù)性的工程。相應(yīng)地，土地增值稅就是指對(duì)那些獲得增值收入的單位以及個(gè)人進(jìn)行合理征收的稅種之一。它主要包括了對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)予以有償轉(zhuǎn)讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產(chǎn)權(quán)這些方面。很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)和土地增值稅之間有著不可割舍的聯(lián)系。根據(jù)房地產(chǎn)的不同種類，土地增值稅將會(huì)對(duì)它進(jìn)行差別稅收策略。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)來說，稅收籌劃是它財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中至關(guān)重要的方面。簡(jiǎn)單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)予以設(shè)計(jì)的一種合理的稅收方案。相關(guān)的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收壓力得以減小，還能使企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)降到最小化。更重要的是，它有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中更具優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身來說，對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠(yuǎn)的意義。換句話說，在房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值稅收籌劃是開發(fā)企業(yè)前行路上一塊重要的基石。相應(yīng)地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發(fā)揮，就需要采用有效的措施對(duì)它進(jìn)行完善。顯而易見，這也是當(dāng)下迫在眉睫的事情。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，土地增值稅稅收有著自己科學(xué)的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個(gè)方面。比如，對(duì)收入進(jìn)行分散籌劃的方法；以利息為基礎(chǔ)的支出籌劃方法；“臨界點(diǎn)”的籌劃辦法。因此，本文作者從實(shí)際出發(fā)，對(duì)其中一些有效策略予以了探討。

1.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，以土地增值稅的“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)給與籌劃

在土地增值稅優(yōu)惠政策方面，主要指的是“起征點(diǎn)”政策。為了使優(yōu)惠政策更具其保障性，國(guó)家還專門制定了相關(guān)的條例。它就是針對(duì)相關(guān)納稅人對(duì)那些一般而具有標(biāo)準(zhǔn)性的住房予以建設(shè)，并對(duì)它進(jìn)行出售。在這個(gè)過程中，如果增值額在對(duì)應(yīng)扣除項(xiàng)目費(fèi)用20%之下，企業(yè)可以不用繳納增值稅。但是，對(duì)于這方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對(duì)一些方面引起注意。比如，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅在建設(shè)一般標(biāo)準(zhǔn)的住房，還在對(duì)其它房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，需要對(duì)其中的增值額予以恰當(dāng)?shù)胤珠_計(jì)算。在這個(gè)過程，對(duì)于那些沒法分開計(jì)算或者無法準(zhǔn)確進(jìn)行區(qū)分的增值額，建設(shè)的一般標(biāo)準(zhǔn)住房時(shí)沒有權(quán)利對(duì)這個(gè)優(yōu)惠政策進(jìn)行享受。

2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對(duì)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產(chǎn)中，把那些能夠分開予以獨(dú)立解決的方面從中分割出來。比如，關(guān)于住房?jī)?nèi)部的裝修。對(duì)于這方面，可以把它作為其中獨(dú)立的部分，對(duì)它進(jìn)行恰當(dāng)?shù)暮怂悖涂梢砸詢纱纬鍪鄯康禺a(chǎn)為媒介，對(duì)它進(jìn)行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少稅收負(fù)擔(dān)。

3、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以借助利息費(fèi)用來進(jìn)行科學(xué)的籌劃

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運(yùn)用相應(yīng)的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對(duì)其進(jìn)行事先的籌劃，以達(dá)減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國(guó)稅收法律制度的不斷完善與進(jìn)步的同時(shí)，政府為了更進(jìn)一步的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擺脫經(jīng)濟(jì)下行壓力，不斷的出臺(tái)相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進(jìn)一步地規(guī)范了稅收征納關(guān)系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形。可以說，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營(yíng)改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種都有相應(yīng)的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實(shí)施四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其稅負(fù)率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項(xiàng)目的始終，納稅籌劃時(shí)間較長(zhǎng)、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術(shù)性也是最強(qiáng)的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

據(jù)統(tǒng)計(jì)，稅收我國(guó)整體財(cái)政收入的90%以上。可以說，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)防建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都方面都離不開稅收作為支持。同時(shí)，新時(shí)期下，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愈發(fā)完善，我國(guó)政府已經(jīng)基本上摒棄了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代利用行政手段來干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式，逐步變成了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。而稅收杠桿作為重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，起到了至關(guān)重要的作用。國(guó)家可以利用稅收杠桿來調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，受到國(guó)家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)過程中，就取得的相關(guān)收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關(guān)鍵在于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負(fù)率較高的，其最高稅率將達(dá)到增值額的60%。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結(jié)起來包括：收入分散、適當(dāng)?shù)睦⒖鄢⒃黾涌鄢?xiàng)目金額、合理的延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。其中：收入分散，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行分拆，在總價(jià)不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據(jù)部分城市政策，按毛坯房取得預(yù)售證產(chǎn)品的精裝修業(yè)務(wù)和地下無單獨(dú)產(chǎn)權(quán)車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務(wù)或車位銷售等業(yè)務(wù)中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關(guān)于利息扣除問題，土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內(nèi)扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內(nèi)扣除，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以很好的運(yùn)用上述兩點(diǎn)來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項(xiàng)目金額，首先要明確的一點(diǎn)是增加扣除項(xiàng)目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當(dāng)?shù)膶?duì)于小區(qū)內(nèi)的一些公共配套設(shè)施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計(jì)20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。如區(qū)域內(nèi)有未彌補(bǔ)虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項(xiàng)目，在涉及補(bǔ)繳的情況下可以與稅務(wù)爭(zhēng)取原開發(fā)項(xiàng)目土增稅延期清算。對(duì)于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取以預(yù)征代清算。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。對(duì)于企業(yè)來說，如何能夠通過不斷的經(jīng)營(yíng)管理、降低各類成本費(fèi)用從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，是每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)管理層、財(cái)務(wù)人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負(fù)率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費(fèi)為6.83元，而當(dāng)年的凈利潤(rùn)率不到15%，客觀地講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率還是較高的。而房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計(jì)入“稅金及附加”會(huì)計(jì)科目，并直接沖減本年利潤(rùn)。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃，將會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。新時(shí)期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員具備較為過硬的業(yè)務(wù)水平及高水平的綜合業(yè)務(wù)能力。土地增值稅所涉及的內(nèi)容較多，其基本上涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時(shí)，土地增值稅還涉及到稅負(fù)臨界點(diǎn)、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在充分了解企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的前提下，還要對(duì)于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財(cái)務(wù)人員提升自身的業(yè)務(wù)水平才能實(shí)現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地增值稅稅收籌劃的著眼點(diǎn)稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對(duì)于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對(duì)于建筑標(biāo)準(zhǔn)普通住宅出售且增值額超過扣除項(xiàng)目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，若想合理的應(yīng)用該稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃，應(yīng)該以充分了解開發(fā)項(xiàng)目所在地的地方規(guī)定以后進(jìn)行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)適度調(diào)節(jié)普通住宅的價(jià)格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對(duì)有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費(fèi)用和費(fèi)用不得開進(jìn)購(gòu)房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務(wù)收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠?yàn)橄乱徊降?0%加計(jì)扣除、三項(xiàng)期間費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)提供計(jì)算依據(jù)。因而，應(yīng)該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產(chǎn)業(yè)性拿地時(shí)，盡可能與政府和國(guó)土部門溝通，在總土地價(jià)格不變的情況下，將產(chǎn)業(yè)用地和可售部分土地成本進(jìn)行區(qū)分。產(chǎn)業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅。或者從提升小區(qū)品質(zhì)的角度出發(fā)，通過加大公共配套設(shè)施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的成本支出，按照建筑面積法分?jǐn)偦蛑苯託w集法計(jì)算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過合理增加關(guān)聯(lián)方定價(jià)的方式增加一些成本。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應(yīng)該是本著客觀、真實(shí)的原則進(jìn)行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計(jì)整體成本。同時(shí)，對(duì)于房開企業(yè)來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)過程中，尤其是項(xiàng)目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務(wù)性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)有二：一方面，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)項(xiàng)目，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，同時(shí)利率不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息支出+（土地價(jià)款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規(guī)定，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（土地價(jià)款+開發(fā)成本）x10%。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該根據(jù)上述稅收制度規(guī)定，負(fù)債融資方式盡量提供金額機(jī)構(gòu)證明，權(quán)益資本籌資，可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫ⅲ_(dá)到多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設(shè)房屋，然后按比例分配房屋。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，可以結(jié)合公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況選擇合作建房。另外，關(guān)于合作建房的問題，許多地產(chǎn)企業(yè)也在不同程度的應(yīng)用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因?yàn)槠渌盏降氖杖霝閯趧?wù)收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)

1.稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足“意識(shí)決定行為，行為導(dǎo)致結(jié)果”。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自2016年5月營(yíng)改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關(guān)系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至土地增值稅方面。可以說對(duì)于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術(shù)含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，沒有將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范疇內(nèi)；部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過程中注重了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但是沒有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對(duì)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)沒有加以關(guān)注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.稅收政策掌握不透相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實(shí)務(wù)中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財(cái)稅知識(shí)，在處理一般性業(yè)務(wù)過程中，能夠予以應(yīng)對(duì)。但是，若進(jìn)行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對(duì)于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)處理過程中引發(fā)政策性風(fēng)險(xiǎn)，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導(dǎo)致該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進(jìn)行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費(fèi)用方面都是具有較強(qiáng)的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)流程”入手來做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財(cái)務(wù)處理環(huán)節(jié)”來做事后諸葛亮。但是，相關(guān)人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時(shí)點(diǎn)延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.提升相關(guān)人員稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)目前，我國(guó)的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，將會(huì)為其帶來無盡的納稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應(yīng)該提升相關(guān)人員的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以不至于因?yàn)槎愂栈I劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身所處的行業(yè)特點(diǎn)，并在充分了解自身項(xiàng)目開發(fā)狀況的基礎(chǔ)上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制部門，配備一些具有稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)的人員，也可以定期聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師來企業(yè)指導(dǎo)，以期達(dá)到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)之目的。

2.進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對(duì)于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對(duì)于相關(guān)稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營(yíng)改增以后，要求房地產(chǎn)企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項(xiàng)寫明項(xiàng)目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對(duì)于土地增值稅及其所關(guān)聯(lián)財(cái)稅政策進(jìn)行相應(yīng)的研究。可以通過網(wǎng)絡(luò)、與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通、聘請(qǐng)專業(yè)人員講解方式進(jìn)行。同時(shí)，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請(qǐng)一些專家給予評(píng)價(jià)，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的目的。

篇(5)

[關(guān)鍵詞] 稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅方式

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，稅收對(duì)納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負(fù)，始終是納稅人不斷追求的目標(biāo)。稅收籌劃對(duì)企業(yè)和國(guó)家都具有重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣、資金占用量大，企業(yè)可針對(duì)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，通過充分利用稅收優(yōu)惠政策、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達(dá)到稅收籌劃的目的。在此，本文擬就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的一般方式談幾點(diǎn)看法。

一、稅收籌劃

1.稅收籌劃的概念

稅收籌劃是指納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和適當(dāng)安排，在不妨礙正常經(jīng)營(yíng)的前提下，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，達(dá)到稅負(fù)最小化，利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

稅收籌劃的要點(diǎn)在于“三性”：合法性、籌劃性、目的性。合法性表示稅收籌劃只能在法律許可的范疇內(nèi)進(jìn)行，違反法律規(guī)定逃避稅收負(fù)擔(dān)是偷稅行為，必須加以反對(duì)和制止；籌劃性表示稅收籌劃必須事先規(guī)劃、設(shè)計(jì)安排。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，納稅義務(wù)通常滯后于應(yīng)稅行為，這在客觀上提供了納稅人在納稅之前事先做出籌劃的可能性；目的性表明稅收籌劃有明確的目的――取得“節(jié)稅”的稅收利益。節(jié)稅即節(jié)約稅收的支付，無論是當(dāng)年需繳納的稅收還是以后需承擔(dān)的稅負(fù)，稅收的支付達(dá)到盡可能最小。

2.稅收籌劃的必要性

在經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展形勢(shì)下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以最小的投入獲得最大的收益，是每個(gè)經(jīng)營(yíng)管理者從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最終目標(biāo)。在企業(yè)的營(yíng)運(yùn)過程中，成本與收益成反向關(guān)系，就單個(gè)企業(yè)而言，稅收的無償性決定了稅收的支付是一種資金的凈流出，沒有與之相匹配的收入項(xiàng)目。因此，稅收是影響企業(yè)營(yíng)業(yè)成本高低的重要因素之一。

在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，企業(yè)往往面臨著不同稅負(fù)的多種納稅方案，選擇低稅負(fù)就意味著在符合國(guó)家有關(guān)稅法規(guī)定的同時(shí)可以減少或節(jié)約納稅支出，即可以直接增加企業(yè)的凈收益，增強(qiáng)企業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)念A(yù)測(cè)和決策能力，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營(yíng)管理水平，這與降低其他成本項(xiàng)目具有同等重要的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃一般方式

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅引人關(guān)注的原因，一是其稅率較高、稅負(fù)重；二是稅制特殊，有籌劃余地。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法主要有以下幾種：

1.收入策劃法

在計(jì)算土地增值稅時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定售出房地產(chǎn)的增值額，因?yàn)樗仁怯?jì)稅基礎(chǔ)，也是確定稅率的重要因素。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對(duì)其應(yīng)納稅額有很大影響。如果在不違反相關(guān)法規(guī)的前提下在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中使收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然就會(huì)節(jié)省稅款。減少增值額具體做法有二：

(1)降低銷售價(jià)格

控制增值額的一種方法是適當(dāng)降低房屋銷售價(jià)格，銷售收入減少了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值額自然降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少，此時(shí)是否可取，需將減少的銷售收入與因控制增值額而減少的稅金支出相比較，從而做出選擇。

(2)分散銷售收入。一般常用的方法就是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)將可以分開單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分從整個(gè)房地產(chǎn)售價(jià)中分離，從而分散轉(zhuǎn)讓收入，以減少房地產(chǎn)部分的增值額，達(dá)到免征或少征土地增值稅款。當(dāng)然，這其間會(huì)伴隨產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅或增值稅，相比較而言，后二種稅負(fù)遠(yuǎn)比土地增值稅輕，可實(shí)現(xiàn)納稅支出在合法合理的前提下避重就輕的目的。

2.扣除項(xiàng)目策劃法

房地產(chǎn)企業(yè)可利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。籌劃方法一般有：

(1)成本費(fèi)用籌劃法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開支由房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用組成。作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用進(jìn)行扣除，而是按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果納稅人通過選擇合理的核算辦法和路徑，能在合法范圍內(nèi)最大限度地?cái)U(kuò)大費(fèi)用列支比例，無疑會(huì)節(jié)省稅款。

(2)利息支出的籌劃法。現(xiàn)行土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中作為扣除項(xiàng)目之一的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出有兩種列支方法:一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（以下簡(jiǎn)稱“合計(jì)數(shù)”）的5％計(jì)算扣除；二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述“合計(jì)數(shù)”的10％計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出。

3.建房方式策劃法

土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有二條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。

(1)第一種建房方式是房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入也屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故依相應(yīng)判定標(biāo)準(zhǔn)不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。

(2)另一種建房方式便是合作建房方式。根據(jù)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項(xiàng)政策。

三、結(jié)論

篇(6)

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 案例分析

一、研究背景

稅收籌劃近年來在稅收管理領(lǐng)域的應(yīng)用研究和企業(yè)決策中占有非常重要的地位。那些知名的國(guó)際公司已成立專門的納稅籌劃部門，深入研究各國(guó)稅收法律法規(guī)，針對(duì)這些法律法規(guī)制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經(jīng)濟(jì) 效益。稅務(wù)籌劃能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)效益及增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，因而獲得了管理者及學(xué)術(shù)研究者的普遍關(guān)注。

二、國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀

（一）國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀

在西方國(guó)家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國(guó)過去很長(zhǎng)一段時(shí)間被視為。稅收籌劃在國(guó)外早已發(fā)展成為一個(gè)成熟的行業(yè)，而在我國(guó)，關(guān)于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業(yè)中的應(yīng)用更是少之又少。1994年，我國(guó)才有了第一本關(guān)于稅收籌劃的專著；2000年，我國(guó)才開始全國(guó)范圍內(nèi)的注冊(cè)稅務(wù)師資格考試；2001年，中國(guó)稅務(wù)報(bào)社舉辦了關(guān)于納稅籌劃的研討會(huì)，至此，稅收籌劃才在我國(guó)開始得到認(rèn)可。

（二）國(guó)外現(xiàn)狀

在國(guó)外，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃已經(jīng)不是什么新鮮事了，早在20世紀(jì)初期，稅收籌劃便取得了西方多國(guó)各政黨及政府各界的承認(rèn)并批準(zhǔn)實(shí)施。經(jīng)過這么多年的發(fā)展，稅收籌劃的理論研究上在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家已達(dá)到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來，國(guó)外稅收籌劃的研究有了進(jìn)一步的擴(kuò)展和深入，針對(duì)不同的行業(yè)，學(xué)者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。

（三）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀比較

綜觀國(guó)外研究者的成果，可以看出國(guó)外研究呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：首先，國(guó)外大多數(shù)學(xué)者的宏觀研究都是以發(fā)達(dá)國(guó)家稅制結(jié)構(gòu)為背景，重點(diǎn)研究所得稅的避稅問題。這與發(fā)達(dá)國(guó)家稅制結(jié)構(gòu)以所得稅占主要地位有關(guān)。其次，國(guó)外大多數(shù)對(duì)企業(yè)稅收籌劃的微觀研究都是以跨國(guó)公司的國(guó)際避稅為主。特別研究發(fā)達(dá)國(guó)家的資本流向發(fā)展中國(guó)家，利用這些國(guó)家之間的稅制差異及漏洞，通過運(yùn)用關(guān)聯(lián)交易價(jià)格方式達(dá)到調(diào)節(jié)跨國(guó)公司納稅事務(wù)的效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的概念

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，我國(guó)官方并沒有給出明確的界定。《城市房地產(chǎn)管理法》中明確指出：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營(yíng)利為目的，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。”從該法的規(guī)定可以看出，國(guó)家只是對(duì)房地開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了界定，而事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是眾多房地產(chǎn)企業(yè)的一部分，還有諸如房地產(chǎn)銷售企業(yè)、房地產(chǎn)租賃企業(yè)、房地產(chǎn)物業(yè)等等。

四、房地產(chǎn)企業(yè)的特征

不同的行業(yè)有不同的特征。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠錁I(yè)務(wù)的復(fù)雜和多樣性，其特點(diǎn)更加鮮明。下面簡(jiǎn)要闡述一下房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。

（一）業(yè)務(wù)范圍廣

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多元化且運(yùn)作程序復(fù)雜。其業(yè)務(wù)面通常涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建設(shè)、工程驗(yàn)收、銷售管理及物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域、貫穿第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)實(shí)施過程中涉及市政、園林、環(huán)衛(wèi)、金融、財(cái)政、稅務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)特征及納稅籌劃的理論分析等各個(gè)職能部門，牽扯面廣，運(yùn)作程序比較復(fù)雜。

（二）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金需求量大

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，資金需求量比較大。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)、銷售到結(jié)項(xiàng)一般需要幾個(gè)年度，特別是一些大型項(xiàng)目的開發(fā)，需要的時(shí)間更長(zhǎng)，我國(guó)商品房的平均經(jīng)營(yíng)周期大約4年。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又處于資金密集型行業(yè)當(dāng)中，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程中需要大量的資金。

五、稅收籌劃的定義和特點(diǎn)

（一）稅收籌劃的定義

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來源于 1935 年英國(guó)的“稅務(wù)局長(zhǎng)訴溫斯特大公”案。當(dāng)時(shí)參與此案的英國(guó)上議院議員湯姆林爵士對(duì)稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個(gè)人都有權(quán)安排自己的事業(yè)。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強(qiáng)迫他多繳稅收。”這一觀點(diǎn)得到了法律界的認(rèn)同。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的與意義

（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標(biāo)是在可接受的稅收風(fēng)險(xiǎn)水平下降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，具體可細(xì)分如下： 1）合理進(jìn)行納稅申報(bào)。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和稅收法規(guī)政策不斷地變化和調(diào)整，作為納稅人需要不斷的學(xué)習(xí)，即使準(zhǔn)確的理解把握現(xiàn)行稅法，只有這樣才能進(jìn)行有效的稅收籌劃，能降低企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，防止額外成本費(fèi)用的發(fā)生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業(yè)在納稅申報(bào)過程中直接發(fā)生的人、財(cái)、物等成本費(fèi)用。3）全面減輕稅收負(fù)擔(dān)。這是企業(yè)稅收籌劃的最終目標(biāo)。稅收負(fù)擔(dān)的輕重不是具體納稅數(shù)額的多少，而是稅收負(fù)擔(dān)的比率。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義。稅收籌劃對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理及企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重要的意義，具體有以下幾點(diǎn)： 1）稅收籌劃可以促進(jìn)企業(yè)納稅意識(shí)的提高。稅收籌劃和納稅意識(shí)具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業(yè)納稅意識(shí)的提高。2）稅收籌劃可以健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的方法

稅收籌劃的方法比較多，但是無論哪一種稅收籌劃方法歸根結(jié)底都是在具體的背景下的運(yùn)用，是對(duì)具體稅制要素的選擇，其目的都是達(dá)到事先確定的稅收籌劃目標(biāo)，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

（1）充分利用稅收優(yōu)惠政策。利用稅法關(guān)于減免退稅的優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃的方法。例如，稅法規(guī)定持有非經(jīng)營(yíng)用的房產(chǎn)免交房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅法關(guān)于其涉稅環(huán)節(jié)的減免稅退政策進(jìn)行合理的納稅安排以獲得節(jié)稅的收益。

（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進(jìn)行納稅籌劃的方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)需要按5%繳納營(yíng)業(yè)稅，而建筑安裝服務(wù)只需要按3%繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)土地增值稅是四級(jí)累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。

（3）擴(kuò)大可抵扣項(xiàng)目金額。通過可抵扣項(xiàng)目的調(diào)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種中，土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅都涉及成本費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分利用這些可抵扣項(xiàng)目，努力增加可抵扣項(xiàng)目的金額，進(jìn)而相應(yīng)地減小稅基，稅基的減小會(huì)使應(yīng)納稅額得到明顯的下降。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素

（1）新企業(yè)所得稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。2008年1月1日開始，我國(guó)開始實(shí)施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項(xiàng)目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內(nèi)容的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進(jìn)行稅收項(xiàng)目的選擇與安排。

（2）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國(guó)開始推行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃仍然會(huì)產(chǎn)生很大影響。一方面，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里面，公允價(jià)值計(jì)量屬性被引入進(jìn)來，計(jì)量屬性將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃之時(shí)，必須選擇合適的計(jì)量屬性。

六、結(jié)論

篇(7)

［關(guān)鍵詞］“營(yíng)改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

1引言

經(jīng)濟(jì)日趨復(fù)雜化，傳統(tǒng)納稅體制已不適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平狀況，我國(guó)稅制改革也在不斷推進(jìn)。稅收籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)之一，關(guān)系著企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，但現(xiàn)階段由于企業(yè)稅收籌劃的意識(shí)不強(qiáng)、籌劃方案不完善等，因此有必要進(jìn)行稅收籌劃的研究。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，其稅收在國(guó)家財(cái)政收入中占有很大份額。但由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金大，開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及業(yè)務(wù)繁雜，理解難度大，稅收情況更為復(fù)雜，相較其他行業(yè)具有更高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。基于此，文章以納稅籌劃為切入點(diǎn)，在稅法允許的范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供稅收籌劃思路，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的目標(biāo)。

2理論基礎(chǔ)

2.1稅收籌劃目標(biāo)

稅收具有強(qiáng)制性，稅收的無償性說明納稅是企業(yè)資源的凈流出，企業(yè)以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的前提下，總是想減少稅費(fèi)繳納。稅收籌劃策略正是在這種經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下產(chǎn)生。稅收籌劃可以理解為在眾多備選稅收方案中選擇最佳方案，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)最大。稅收籌劃得當(dāng)，企業(yè)取得了節(jié)稅經(jīng)濟(jì)利益，在涉稅零風(fēng)險(xiǎn)情況下，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，獲取資金時(shí)間價(jià)值，提高自身經(jīng)濟(jì)利益，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2政策依據(jù)

稅收籌劃必須符合不違背稅收法律規(guī)定的原則，這就需要充分理解稅收政策。具體來說，稅收籌劃主要利用差別化稅收政策、稅收政策的特殊規(guī)定以及優(yōu)惠政策。稅收政策的差別化為企業(yè)納稅籌劃提供了空間，全面“營(yíng)改增”作為時(shí)間節(jié)點(diǎn)將房地產(chǎn)分成了新老項(xiàng)目，老項(xiàng)目由于不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，因此適應(yīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，相較之下新項(xiàng)目選用一般計(jì)稅方法下抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，稅負(fù)會(huì)明顯降低。利用稅收政策的特殊規(guī)定是指不同稅種的計(jì)稅依據(jù)和抵扣范圍不同，比如企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能直接扣除，而要按照土地成本和開發(fā)成本之和的一定比例扣除。在這種規(guī)定下，企業(yè)可以在符合規(guī)定下擴(kuò)大開發(fā)成本總額。稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了國(guó)家在一定時(shí)期對(duì)特定項(xiàng)目的鼓勵(lì)和支持，為稅收籌劃提供了一定的空間和思路。

3稅收籌劃基本思路

3.1增值稅

在我國(guó)流轉(zhuǎn)稅與所得稅并重情況下，增值稅是流轉(zhuǎn)稅的主要稅種，“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說避免了重復(fù)征稅問題，籌劃得當(dāng)能降低企業(yè)稅負(fù)。

3.1.1加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理全面“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)取得的進(jìn)項(xiàng)稅可以憑票抵扣，是否取得增值稅專用發(fā)票對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平有重大影響。一般來說，結(jié)算方式選擇上，企業(yè)在購(gòu)買物料時(shí)盡可能采用分期付款的結(jié)算方式，這樣取得的發(fā)票能實(shí)現(xiàn)及時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的目的，而采用預(yù)付或賒購(gòu)結(jié)算方式，只要貨款尚未完全付清，房地產(chǎn)企業(yè)不可能取得增值稅專用發(fā)票，無法實(shí)現(xiàn)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的目的。采購(gòu)方式上，盡量選用集中采購(gòu)，不僅能取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)，還能確保取得增值稅專用發(fā)票。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重加強(qiáng)對(duì)虛假發(fā)票的識(shí)別和防范，相關(guān)部門人員在接受發(fā)票時(shí)應(yīng)仔細(xì)辨別真假，確保抵扣進(jìn)行稅額時(shí)發(fā)票合規(guī)。

3.1.2合理選擇上游納稅人上游提供貨物和勞務(wù)的企業(yè)納稅人身份是影響進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的關(guān)鍵點(diǎn)。在報(bào)價(jià)相同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商或者建筑企業(yè)時(shí)，最大限度選擇具有一般納稅人資格的企業(yè)。如果貨物和勞務(wù)的提供方為一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得13%、9%或6%三檔稅率的增值稅專用發(fā)票;當(dāng)貨物和勞務(wù)的提供方為小規(guī)模納稅人時(shí)，其申請(qǐng)代開成功后，房地產(chǎn)企業(yè)才可適用3%的抵扣率。小規(guī)模納稅人征收率遠(yuǎn)低于一般納稅人的抵扣稅率，并且部分小規(guī)模納稅人由稅務(wù)機(jī)關(guān)為其代開增值稅專用發(fā)票，增加了委托代開環(huán)節(jié)，推遲了房地產(chǎn)企業(yè)取得利用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的時(shí)間，會(huì)增加企業(yè)資金占用成本。這種按抵扣率來選擇上游企業(yè)并不是唯一因素，在實(shí)際工作中還應(yīng)考慮凈利潤(rùn)，如果向小規(guī)模納稅人采購(gòu)后，企業(yè)獲得的額外凈利潤(rùn)大于無法抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的損失，那么應(yīng)當(dāng)選擇與小規(guī)模納稅人的合作。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)將上游建筑業(yè)務(wù)獨(dú)立分離出去，單獨(dú)成立新的建筑公司，由建筑公司從事建筑服務(wù)。這樣終端房地產(chǎn)銷售公司以購(gòu)入方式取得的建筑公司的勞務(wù)可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)整體上減少了繳納的增值稅稅額。

3.1.3利用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額“營(yíng)改增”之前，企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，開發(fā)精裝房所產(chǎn)生的直接材料以及人工費(fèi)用等全部計(jì)入房屋成本，銷售時(shí)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。“營(yíng)改增”后，開發(fā)精裝房的材料費(fèi)用和人工成本，在取得增值稅專用發(fā)票后，可以用來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。具體來說，精裝房中可以進(jìn)行裝飾、配置家具家電，購(gòu)買時(shí)按13%的基本稅率取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，銷售精裝房時(shí)，將裝飾費(fèi)用以及配置的家具家電款等合計(jì)計(jì)入房?jī)r(jià)銷售額，按銷售不動(dòng)產(chǎn)9%計(jì)算銷項(xiàng)稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在精裝房環(huán)節(jié)可能獲得4%的額外抵扣率。目前絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)受融資約束的影響，開發(fā)多為毛坯房，這些企業(yè)在條件允許的情況下，擴(kuò)大精裝修房的比例，使企業(yè)少繳納增值稅，還能提升品牌影響力。

3.2土地增值稅

開發(fā)建造階段，土地增值稅在開發(fā)成本中占據(jù)很大比重，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收慢、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)使企業(yè)面臨較大的資金使用壓力，因此有必要對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃。

3.2.1合理利用征稅范圍在二級(jí)市場(chǎng)上未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅征稅范圍具有“轉(zhuǎn)讓”特征。房地產(chǎn)企業(yè)建房方式主要分為自己購(gòu)置的土地使用權(quán)建造房屋、代建和合作建房三種情況。第一種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自建房屋對(duì)外銷售，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，需要繳納土地增值稅和增值稅，稅負(fù)較重。代建房屋是在委托方的土地使用權(quán)上建造房產(chǎn)，房屋建成后房屋產(chǎn)權(quán)仍歸委托方所有，建造過程中收取的代建費(fèi)用屬于提供勞務(wù)服務(wù)收入，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，這項(xiàng)行為也不必繳納土地增值稅，但采用代建行為需要提前確定買房客戶。合作建房是指合作雙方共同建造房屋，一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先轉(zhuǎn)讓土地再去購(gòu)買房產(chǎn)這一環(huán)節(jié)，由此不僅減少了土地增值稅和增值稅，還有印花稅、契稅等多項(xiàng)稅收。如果房地產(chǎn)企業(yè)能尋找到這樣的合作方，雙方均可實(shí)現(xiàn)節(jié)稅和獲利的收益。

3.2.2充分利用稅收優(yōu)惠政策《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。這為納稅籌劃提供了另一條思路。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品時(shí)，需要提前對(duì)房屋建筑類型做出合理區(qū)分，分別計(jì)算其土地增值稅。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)普通住房和非普通住房做出明確的區(qū)分，分開核算各自的銷售額，這樣對(duì)增值率低于20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住房才符合稅收優(yōu)惠的范圍。其次，納稅人可將住宅的售價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，在確保自身利益的前提下控制好產(chǎn)品的價(jià)格，此時(shí)需要納稅人計(jì)算不同售價(jià)的備選方案企業(yè)凈利潤(rùn)情況，這樣將土地增值率控制在20%內(nèi)，以此來達(dá)到免稅的效果。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮擴(kuò)大普通標(biāo)準(zhǔn)住房的建筑面積，充分享受免稅的優(yōu)惠政策。

3.2.3利用稅收政策特殊規(guī)定土地增值稅采取超率累進(jìn)稅率，土地增值稅與增值率成正比，增值率是增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比例，增值額是用收入總額減除扣除項(xiàng)目的金額，因此降低增值稅要從降低增值率入手，需要合理籌劃收入和扣除項(xiàng)目。對(duì)于收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低銷售價(jià)格，但降低售價(jià)會(huì)影響企業(yè)利潤(rùn)，所以納稅人需要比較減少的收入和少繳納的稅金。目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都是經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修后對(duì)房屋進(jìn)行出售，納稅人可將最終售價(jià)拆分，分成出售合同和裝修合同，獨(dú)立核算房屋原價(jià)和裝修費(fèi)用，這樣裝修合同對(duì)應(yīng)的收入屬于提供勞務(wù)取得的收入，只需繳納增值稅，不并入到銷售房屋的價(jià)格中，因此計(jì)算土地增值稅的收入不包含裝修費(fèi)用，大大減少了企業(yè)繳納土地增值稅。對(duì)于扣除項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按一定標(biāo)準(zhǔn)抵扣，不是按實(shí)際支出扣除。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)利息支出能夠合理確定時(shí)，可以扣除的開發(fā)費(fèi)用為開發(fā)成本、土地價(jià)款和利息合計(jì)的5%以內(nèi);當(dāng)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)利息支出不能確定時(shí)，開發(fā)費(fèi)用扣除限額為土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)的10%。企業(yè)籌資一般選取負(fù)債籌資或權(quán)益籌資。稅法規(guī)定，合理的利息支出可以在所得稅前扣除，利息屬于開發(fā)費(fèi)用的一部分也可以扣除，從扣除項(xiàng)目來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加負(fù)債籌資的比例。土地增值稅扣除項(xiàng)目中的利息費(fèi)用在不同情況下有不同扣除方式，加大了土地增值稅籌劃空間。如果房地產(chǎn)企業(yè)利息支出大于地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)的5%，這時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇第一種開發(fā)費(fèi)用扣除方式;否則，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠權(quán)益籌資方式，選擇第二種開發(fā)費(fèi)用扣除方式。除上述單獨(dú)降低售價(jià)或加大扣除項(xiàng)目金額外，企業(yè)也可采用綜合方法降低增值率。如企業(yè)可以加大開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施的投入，一方面滿足用戶高質(zhì)量需求，而這部分投入資金的成本可以從提高售價(jià)中得以補(bǔ)償;另一方面增加了扣除項(xiàng)目的金額，從而降低增值率。