序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋拆遷；拆遷賠償；住房安置

一、常州市城鎮(zhèn)化建設(shè)下房屋拆遷的現(xiàn)狀

為加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，使城市面貌得到根本性改觀，常州市政府對農(nóng)村房屋進(jìn)行了大幅度的拆遷改造。拆遷改造是城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要組成部分和必要手段，同時城鎮(zhèn)化建設(shè)是拆遷改造的目的和落腳點。為了更深入的了解常州市農(nóng)村房屋改造的過程，我們對正在進(jìn)行農(nóng)村拆遷改造的新北區(qū)孟河鎮(zhèn)完成了實地調(diào)研，發(fā)放調(diào)查問卷，走訪相關(guān)村戶。通過調(diào)查顯示，拆遷過程中大量農(nóng)村土地被征收，拆遷范圍也越來越大，當(dāng)?shù)卣疬w補(bǔ)償主要根據(jù)國務(wù)院《城市房屋管理條例》、《江蘇省房屋拆遷管理條例》、《常州市城市房屋拆遷管理辦法》等標(biāo)準(zhǔn)。

二、農(nóng)村房屋拆遷過程中存在的主要問題

（一）拆遷補(bǔ)償方面的問題。（1）拆遷標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。由于需要拆遷的農(nóng)村房屋類型多種多樣、房屋裝修程度存在明顯差別、房屋所有者年齡結(jié)構(gòu)分布較廣，在整個拆遷過程中，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面就存在很多問題。如對農(nóng)民房屋隨便補(bǔ)償，對待老年人的破舊的小瓦房給予極低的補(bǔ)償，更有些農(nóng)民經(jīng)營的副業(yè)中的棚舍不予補(bǔ)償。（2）補(bǔ)償不及時。通過對相關(guān)村民的采訪，我們了解到當(dāng)?shù)睾芏啻迕瘳F(xiàn)在還寄居在別人家里，沒有自己的房子。拆遷之前當(dāng)?shù)卮逦瘯兄Z在一年內(nèi)分到新房，期限已過，但相關(guān)村民并沒有拿到自己的房子。（3）拆遷獎金虛設(shè)。為推進(jìn)農(nóng)村拆遷的進(jìn)程，加快拆遷步伐，當(dāng)?shù)卣诓疬w之初許諾在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行拆遷的積極響應(yīng)次此號召的村民予以現(xiàn)金獎勵。如今拆遷已經(jīng)步入尾聲，但是相關(guān)村民還沒有拿到獎金。

（二）拆遷政策方面問題。（1）相關(guān)法律法規(guī)缺失。在整個拆遷過程中，不斷出現(xiàn)新的問題，但是并沒有先例可尋，大多數(shù)是根據(jù)相關(guān)的房屋拆遷條例進(jìn)行模仿，缺乏一部規(guī)范房屋拆遷行為的法律。正是由于這種法律規(guī)范的缺失，農(nóng)民對房屋拆遷沒有一個規(guī)范的概念，缺乏直接的法律法規(guī)依據(jù)，導(dǎo)致農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)确矫娴南嚓P(guān)政策比較混亂，使村民感到拆遷補(bǔ)償?shù)牟还剑瑥亩怕宿r(nóng)村房屋拆遷的過程，影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程。（2）相關(guān)政策宣傳不到位。調(diào)查問卷結(jié)果顯示，被調(diào)查者中有55.70%的人表示不太了解農(nóng)村拆遷改造的相關(guān)政策；有18.46%的人比較了解拆遷改造政策；只有14.10%的人十分了解拆遷政策；甚至還有11.74%的人根本不了解任何拆遷改造政策。對農(nóng)村房屋拆遷政策的宣傳不到位，使村民大多不了解相關(guān)的政策，阻礙拆遷改造的過程，也會產(chǎn)生很多問題。

（三）農(nóng)戶主觀意識方面問題。（1）突擊裝修、搶蓋房。有些農(nóng)民一旦得知拆遷消息，馬上突擊裝修，裝修范圍涉及到室內(nèi)、院內(nèi)等，使拆遷補(bǔ)償中包含了很多不太合理的部分。（2）釘子戶。一些農(nóng)戶為了獲得更多的拆遷補(bǔ)償，單方面提出一些過分的要求，也有人與拆遷人打持久戰(zhàn)拖延時間以達(dá)到自身目的。

三、農(nóng)村房屋拆遷中存在問題原因的分析

（一）村民對拆遷中的法律政策意識淡薄。部分農(nóng)村居民文化程度較低，對國家頒布的相關(guān)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)助條款沒有認(rèn)識和理解，在相關(guān)部門組織采取拆遷措施時，盲目的阻撓，用各種方式阻礙實施拆遷工作以及向組織拆遷的組織部門要求過多不合理的賠償要求。

（二）沒有具體法律條文進(jìn)行規(guī)范。在目前的農(nóng)村房屋拆遷中存在的諸多問題，拆遷戶過分的補(bǔ)償要求、不合理的拆遷程序以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的混亂等，都是由于沒有具體的法律規(guī)定進(jìn)行約束和規(guī)范，導(dǎo)致在無法律限制的情形下，拆遷工作沒有條理，拆遷戶與拆遷部門無法達(dá)到共同協(xié)議，拆遷實施中糾紛不斷，出現(xiàn)不合法的房屋拆遷。

（三）拆遷程序不規(guī)范。由于拆遷程序的不規(guī)范，房屋拆遷中出現(xiàn)各類問題。一些地方行政機(jī)關(guān)得到上級行政機(jī)關(guān)授權(quán)，以行政文件或通知的方式制定地方房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對村民的私有財產(chǎn)進(jìn)行處理。地方行政機(jī)關(guān)扮演法規(guī)制定者、參與者、裁判者的角色，集所有權(quán)利于一身，使村民的財產(chǎn)權(quán)益無法得到切實保障。目前，在農(nóng)村房屋拆遷的工作部署中，沒有設(shè)立具體的相關(guān)管理部門，因此在拆遷實施中出現(xiàn)矛盾與糾紛無法得到權(quán)威部門處理與裁定，通常是拆遷戶和拆遷實施部門共同協(xié)商解決，經(jīng)常導(dǎo)致一些不公平的解決方案。

（四）多方利益的驅(qū)使。農(nóng)村房屋的拆遷關(guān)系到多個部門之間的利益關(guān)系，涉及拆遷的相關(guān)政府部門、當(dāng)?shù)卮逦瘯⒉疬w戶以及村干部。相關(guān)部門期望通過較低成本、高效率的完成拆遷工作，由此拆遷戶獲得滿意的利益，政府部門取得政績。但是，在多數(shù)農(nóng)村房屋拆遷中，上級相關(guān)部門授權(quán)下級部門進(jìn)行拆遷工作，下級部門通常直接制定拆遷的補(bǔ)償規(guī)定，導(dǎo)致不合理的賠償條款的產(chǎn)生，致使村民的合法權(quán)益得不到有效保證。

（五）耕地保護(hù)意識不強(qiáng)。基層干部錯誤的認(rèn)為發(fā)展經(jīng)濟(jì)必須要開發(fā)更多的項目，開發(fā)項目就必須占用耕地，浴室盲目的對土地進(jìn)行開發(fā)，大量拆除農(nóng)村房屋以實行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，增加自己的政績，忽視農(nóng)民的根本利益，在上級部門的要求下，農(nóng)民拆遷戶不得不進(jìn)行房屋的拆遷。

四、農(nóng)村房屋拆遷的對策建議

（一）加快制定法律法規(guī)。目前對于農(nóng)村房屋拆遷的相關(guān)法律規(guī)定相對缺失，內(nèi)容不完善，適用范圍窄，導(dǎo)致在農(nóng)村房屋拆遷過程中出現(xiàn)了問題，沒有可以依據(jù)的法律解決問題。因此，盡快制定農(nóng)村土地使用和房屋拆遷補(bǔ)償安置的法律法規(guī)是十分必要的。

（二）規(guī)范拆遷程序。積極對房屋拆遷政策進(jìn)行宣傳，使農(nóng)民群眾對拆遷政策有所了解，減少在拆遷工作中出現(xiàn)的矛盾和問題。在實施拆遷前，對農(nóng)村拆遷戶進(jìn)行拆遷法律法規(guī)政策的宣傳，取得農(nóng)民拆遷戶的支持與理解，使農(nóng)民拆遷戶對自己的合法權(quán)益有一定認(rèn)識，并清楚通過何種方式維護(hù)自己的權(quán)益。同時讓拆遷戶認(rèn)識到自己的義務(wù)，積極主動地配合相關(guān)部門實施拆遷。建立透明的工作制度。拆遷操作中的具體細(xì)節(jié)要及時公布給拆遷戶，做到公開公正公平。

（三）建立健全補(bǔ)償安置機(jī)制，完善保障體系。為了防止農(nóng)民因房屋拆遷造成失業(yè)以及來帶的一系列問題，政府部門應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的社會保障體系確保農(nóng)民的權(quán)益不受損害。建立完善對農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn)機(jī)制。房屋拆遷給農(nóng)民帶來失業(yè)的問題，相關(guān)部門要根據(jù)具體情況進(jìn)行分析，制定合適的就業(yè)培訓(xùn)計劃，協(xié)助農(nóng)民重新就業(yè)，解決失業(yè)問題。建立完善基本生活保障制度，包括建立就業(yè)創(chuàng)業(yè)扶助機(jī)制、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等機(jī)制。建立實地農(nóng)民的司法救濟(jì)機(jī)制。減少人為因素的干預(yù)，遏制拆遷中的不公平現(xiàn)象，切實維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

總結(jié)：農(nóng)村拆遷改造是城鎮(zhèn)化建設(shè)的必要手段，也是縮小貧富差距的有效措施，但在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和我國開展城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時，農(nóng)村征地與拆遷補(bǔ)償方面也存在很多問題，進(jìn)而影響了正常的農(nóng)民生活和社會穩(wěn)定。本文首先對常州市城鎮(zhèn)化建設(shè)下房屋拆遷的現(xiàn)狀，并從拆遷補(bǔ)償、拆遷政策、農(nóng)民主觀意識方面指出了我國農(nóng)村征地與拆遷存在的主要問題。同時深入剖析了造成這些問題可能存在的原因，有針對性的提出了相應(yīng)的建議，如建立健全補(bǔ)償安置機(jī)制等，希望為有關(guān)部門在解決城鎮(zhèn)化建設(shè)中存在的拆遷補(bǔ)償問題時提供一定的理論指導(dǎo)和實踐參考。

參考文獻(xiàn)：

篇(2)

關(guān)鍵詞：威寧縣 征地拆遷 城市化建設(shè)

一、存在的困難和問題

1.宣傳工作不到位

部分干部對拆遷工作認(rèn)識不足，創(chuàng)新意識、責(zé)任意識不強(qiáng)。拆遷工作不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是民生問題、穩(wěn)定問題，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。但是，目前仍存在少數(shù)干部和職能部門對拆遷工作重視不夠，工作創(chuàng)新意識、責(zé)任意識不強(qiáng)等問題，導(dǎo)致部分工作推進(jìn)不積極，工作落實不到位。

以威寧縣草海鎮(zhèn)為例，通過調(diào)查，群眾只知道要征地拆遷，大都對征地拆遷帶來的好處了解甚少。比如小城鎮(zhèn)建設(shè)可以改進(jìn)農(nóng)民生活條件，促進(jìn)農(nóng)村城市化，能使村民的經(jīng)營多樣化；工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，在滿足其政府意愿，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也為當(dāng)?shù)貜V大群眾提供大量就業(yè)機(jī)會；而畢威（畢節(jié)―威寧）高速公路更是一項惠民工程，俗話說“要致富，先修路”，只有把路修好了，村民才能更好走出大山，和外面的世界交流、接軌，高速公路的修建，更加方便當(dāng)?shù)厝嗣衽c外界來往；草海景區(qū)的建設(shè)更是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民脫貧致富的一個法寶，外來的旅游投資建設(shè)，可以帶動鄉(xiāng)里相關(guān)產(chǎn)業(yè)的一系列發(fā)展，旅游者的吃住行消費都是當(dāng)?shù)厝嗣竦氖杖搿６@一切的好處都被村民現(xiàn)有的征地補(bǔ)償費所掩蓋，村民短淺的目光都反映出基層干部宣傳不到位，沒有把實實在在的好處給農(nóng)民講清楚，導(dǎo)致村民只顧極少的補(bǔ)償款，而拒絕拆遷。

2.法律法規(guī)不健全

法律法規(guī)不健全主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，就村民而言，土地是農(nóng)民生存的至寶，許多村民接受不了土地被征的事實。許多村民認(rèn)為，土地是自己私有的或承包的，國家無權(quán)征收或得由自己定價，這樣一來導(dǎo)致征地障礙加大。有極個別的村民還利用征地拆遷做一些不利于大局的事情，如聽到土地即將要被征收的消息，受到眼前利益驅(qū)使，進(jìn)行搶建（違章建筑）、搶種（種植經(jīng)濟(jì)作物）。這些無非就是想多得一點補(bǔ)償款，但給我們工作人員增加了工作難度。少數(shù)村民為了自己私人利益，煽動他人上訪，從而影響發(fā)展大局。

第二，對于政府，在拆遷過程中，嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。長期以來，對于農(nóng)民房屋私有財產(chǎn)權(quán)，有關(guān)部門沒有高度重視，一直采取忽略或放任態(tài)度，在可見的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附著物”之中，相關(guān)部門在具體辦理農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償事宜時，主要參照國有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行，有的甚至連參照標(biāo)準(zhǔn)都沒有，農(nóng)民公平受到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，在法律上受到不公平的待遇，把本該由上位法保護(hù)的農(nóng)民的合法財產(chǎn)權(quán)，移位于下位法，或者由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民私有房屋財產(chǎn)，這樣一種法律的移位，可謂是我國法律的一大缺憾，因此，也導(dǎo)致拆遷中出現(xiàn)許多暴力。在這個過程中，很多村民合情合理合法的利益訴求，可能會被棄之不理，得不到相應(yīng)的滿足。

第三，征地拆遷過程中容易產(chǎn)生腐敗。一是虛報冒領(lǐng)問題。在征地拆遷過程中，地上實物清點、丈量存在重復(fù)或者虛報問題，清點人員與測算人員沒有良好的溝通和合作，沒有相互審核，出現(xiàn)清點與測算脫節(jié)現(xiàn)象，造成虛報或竄改征地補(bǔ)償費等損害國家和人民利益的腐敗問題。另外，地上實物清點丈量的清單底冊保管也不夠規(guī)范，沒有統(tǒng)一、明確由哪個部門建檔保管，需要查閱相關(guān)材料時，查閱困難。二是存在清點丈量數(shù)量不實問題。一些征地拆遷工作人員責(zé)任意識不強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平不高，而又缺乏規(guī)范的操作規(guī)程，加上部分村民法治意識淡薄，貪小便宜，項目協(xié)調(diào)單位又沒有參與現(xiàn)場核實，現(xiàn)場監(jiān)管不到位，造成實物清點多報多補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象。

二、解決以上問題的建議

1.加大宣傳力度，多做村民的思想工作

有關(guān)部門要加大法制宣傳和教育力度，對于規(guī)劃區(qū)內(nèi)的居民，相關(guān)職能部門要運用多種形式加強(qiáng)對城建規(guī)劃的宣傳，這個過程中，尤其是要發(fā)揮好村干部的作用，要教育引導(dǎo)農(nóng)民服從規(guī)劃，積極支持規(guī)劃，依法維護(hù)自身權(quán)益。相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)對農(nóng)村宅基地的審批管理，剎住違規(guī)占地搞建筑之風(fēng)。一是及時向被拆遷人宣傳相關(guān)法律法規(guī)及政策，使被拆遷人充分了解享有的權(quán)利及如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。同時，也要使他們深刻認(rèn)識應(yīng)盡的義務(wù)。引導(dǎo)被拆遷或被征地農(nóng)民依法辦事，配合拆遷。二是要建立公開透明的征地拆遷工作制度。怎樣征地或者拆遷、如何安置和補(bǔ)償以及依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)政策，都要向與規(guī)劃有利益關(guān)系的被征被拆戶公示，接受監(jiān)督，給被征被拆人一個平等的權(quán)利。三是完善征地拆遷程序，規(guī)范征地、拆遷具體操作行為，在安置和補(bǔ)償操作中要堅持公平、公正、公開。四是基層政府和村干部要做好村民的思想工作，切實讓村民清楚拆遷的重大意義和帶來的好處。基層工作人員應(yīng)多和農(nóng)民接觸，多了解農(nóng)民的想法。尤其是大多數(shù)的村干部，其作為村里有威信的人，在村里更容易做通村民的思想工作。

2.建立健全相關(guān)法律法規(guī)，確保征地拆遷有法可依

第一，農(nóng)村土地征收和房屋拆遷相關(guān)法律缺失，相關(guān)政策又相對滯后，是造成農(nóng)村征地拆遷矛盾突出的重要根源。規(guī)范征收土地和拆遷行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，需要盡快制定一部完善的關(guān)于集體土地、房屋拆遷補(bǔ)償安置的法律。

第二，在征地拆遷工作中，政府必須堅持依法行政，強(qiáng)化自律意識，加強(qiáng)自我約束，嚴(yán)格按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序推進(jìn)拆遷。一是依法處置釘子戶。對于存在思想誤區(qū)，想要通過拆遷一攬子解決家庭矛盾，而提出不合理要求的拆遷戶，要切實做好思想工作，通過耐心細(xì)致的宣傳解釋，引導(dǎo)他們理解國家的拆遷政策，走出思想誤區(qū)，同時盡可能幫助其解決就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)等各方面實際困難，減少拆遷阻力。對于個別依仗關(guān)系頑固抵制拆遷，想要以此發(fā)財致富的“強(qiáng)權(quán)”人物，特別是國家公職人員，可以借鑒外地做法，在依法依規(guī)的前提下，采用紀(jì)委介入、強(qiáng)化組織紀(jì)律、所在單位施壓以及在一定范圍內(nèi)公布等各種手段進(jìn)行約束，千方百計打壓他們的氣焰，避免在拆遷戶中造成惡劣的負(fù)面影響。對于以上手段都不奏效，且嚴(yán)重影響拆遷進(jìn)程的釘子戶，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照法律程序，采用行政強(qiáng)拆、司法強(qiáng)拆等法律手段，予以。同時加大法制宣傳力度，取得強(qiáng)拆一家、宣傳一片、帶動一片的效果。二是嚴(yán)格監(jiān)督拆遷人。要堅決禁止和杜絕違法拆遷，防止拆遷人受利益驅(qū)使，采用暴力拆遷、野蠻拆遷等不合法手段對被拆遷人施壓。對釘子戶也要采用合法的手段進(jìn)行處置，不能圖一時之快而埋下不穩(wěn)定隱患。

篇(3)

第一條為了加強(qiáng)對集體所有土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置管理，保障征遷工作順利進(jìn)行，保護(hù)被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征地拆遷補(bǔ)償安置，適用本辦法。法律、法規(guī)和省人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條本辦法所稱集體土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置，是指因依法征收集體所有的土地及拆遷地上建(構(gòu))筑物，按照本辦法規(guī)定對被征遷的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人支付補(bǔ)償費用和實施安置的行為。

第四條市國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)征遷土地的組織協(xié)調(diào)、審查報批和監(jiān)督管理工作。其從事征遷事務(wù)工作機(jī)構(gòu)，承擔(dān)統(tǒng)一征遷土地的事務(wù)性工作。

市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房屋拆遷的監(jiān)督管理工作。其房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋拆遷監(jiān)督管理具體事務(wù)。

各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)征遷土地的協(xié)調(diào)配合工作。

第二章征地拆遷工作的組織實施

第五條征地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由市人民政府將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征地的用途、范圍、面積以及征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地拆遷補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽魍恋厮诘氐泥l(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。具體工作由國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)實施。

第六條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到指定地點辦理征地拆遷補(bǔ)償?shù)怯洝１徽魍恋厣嫌薪?構(gòu))筑物的，還應(yīng)提供有關(guān)建(構(gòu))筑物的合法證件。國土資源行政主管部門或會同有關(guān)部門組織拆遷工作人員到現(xiàn)場調(diào)查核實。

自征地公告公布之日起，被征土地所有權(quán)人、使用權(quán)人不得在征地拆遷范圍內(nèi)種植樹木，興建建(構(gòu))筑物。

第七條國土資源行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、拆遷安置方案，在被征土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告或組織聽證，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的意見。征地拆遷補(bǔ)償安置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由國土資源行政主管部門組織實施。

第八條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對征地拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，按國家和省有關(guān)規(guī)定處理。征地拆遷補(bǔ)償、安置爭議不影響征遷方案的實施。

被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對土地及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以按照有關(guān)規(guī)定申請具備相應(yīng)資質(zhì)的法定評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

第九條征地拆遷的補(bǔ)償費用，包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、青苗補(bǔ)償費和地上附著物(含建、構(gòu)筑物)補(bǔ)償費。

第十條征收土地的，按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償。征地拆遷的各項費用，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)全額支付。

第十一條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人，應(yīng)在征地拆遷安置補(bǔ)償方案公告的期限內(nèi)領(lǐng)取補(bǔ)償費，讓出土地。無法定事由拒不讓出的，依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三章土地、青苗補(bǔ)償與勞力安置

第十二條征收土地的，按下列標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費：

(一)征收耕地的，按該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍補(bǔ)償；

(二)征收林地的，按該林地被征前3年平均年產(chǎn)值的8倍補(bǔ)償；

(三)征收果、茶、桑等園地的，按該園地被征前3年平均年產(chǎn)值的7倍補(bǔ)償；未曾收獲的，按同類土地前3年平均年產(chǎn)值的6倍補(bǔ)償；

(四)征收魚塘、藕塘、葦塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年產(chǎn)值的6倍補(bǔ)償；

(五)征收集體所有的建設(shè)用地的，按其所在村(組)旱耕地前3年平均年產(chǎn)值的4至5倍補(bǔ)償；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍補(bǔ)償。

土地補(bǔ)償費具體標(biāo)準(zhǔn)由市國土資源行政主管部門會同有關(guān)縣、區(qū)政府、林業(yè)、漁業(yè)等部門制定，報市人民政府批準(zhǔn)。

第十三條征收土地的，按下列規(guī)定支付安置補(bǔ)助費：

(一)征收耕地的，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計算，每1個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費，最高不超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

(二)征收耕地以外的農(nóng)用地的，每1個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為其前3年平均年產(chǎn)值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的，每1個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為其所在村(組)耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍。

(四)征收無收益土地的，不支付安置補(bǔ)助費。

需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征土地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有土地的數(shù)量計算。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費發(fā)放給被安置人員個人，其中符合參加社會保險條件的，征得被安置人員同意后，安置補(bǔ)助費可以用于支付被安置人員的社會保險費用。國家和省有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

安置補(bǔ)助費具體標(biāo)準(zhǔn)由市國土資源行政主管部門會同有關(guān)縣、區(qū)政府及有關(guān)部門制定，報市人民政府批準(zhǔn)。

第十四條按本辦法第十二條、第十三條規(guī)定支付土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，報經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費。但是，土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和不應(yīng)超過土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍。土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費的總和達(dá)到法定上限，仍不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條被征土地上的青苗，按下列標(biāo)準(zhǔn)支付青苗補(bǔ)償費：

(一)被征耕地上的青苗，按照當(dāng)季作物的產(chǎn)值補(bǔ)償；多年生作物，按其年產(chǎn)值補(bǔ)償；無青苗的，不予補(bǔ)償。

(二)魚苗放養(yǎng)2年以上的，不予補(bǔ)償；不足2年的，按照放養(yǎng)魚苗費的3至4倍補(bǔ)償。

(三)用材林、防護(hù)林、特種用途林主干平均胸徑大于20厘米的，按照其實有材積價值的10%至20%補(bǔ)償；主干平均胸徑5至20厘米的，按照其實有材積價值的60%至80%補(bǔ)償。

(四)苗圃苗木、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林按照其被征前3年平均年產(chǎn)值2倍補(bǔ)償；尚無產(chǎn)值的，按實際造林投資2倍補(bǔ)償。幼齡林、新造林按實際投資2倍補(bǔ)償。青苗補(bǔ)償費具體標(biāo)準(zhǔn)由市國土資源行政主管部門會同林業(yè)、漁業(yè)等主管部門制定，報市人民政府批準(zhǔn)。

第四章房屋拆遷補(bǔ)償安置

第十六條被征土地上的房屋及附屬物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市物價主管部門會同有關(guān)縣、區(qū)政府、市國土資源、房地產(chǎn)管理部門制定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，報省人民政府備案。

被征土地上的房屋及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，綜合考慮被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素確定。

第十七條拆遷住宅房屋，被拆遷人可選擇貨幣補(bǔ)償安置，也可選擇以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償安置。對產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置面積，可按該戶常住人口人均不超過30平方米建筑面積控制，超過部分實行貨幣補(bǔ)償。

拆遷非住宅房屋，以貨幣補(bǔ)償為主，也可采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償安置。

拆遷房屋附屬物，實行貨幣補(bǔ)償。

第十八條實行貨幣化補(bǔ)償安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，向被拆遷人支付補(bǔ)償款。

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按前款規(guī)定，確定拆遷補(bǔ)償款，并與安置房屋結(jié)算差價。

第十九條對利用自有住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，按住宅房屋予以認(rèn)定，但對其實際用于經(jīng)營的建筑面積部分給予適當(dāng)營業(yè)補(bǔ)償。

第二十條拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的房屋占地面積，以土地使用證登記的面積為依據(jù)；經(jīng)合法批準(zhǔn)但尚未取得土地使用證的，以批準(zhǔn)的用地面積為依據(jù)。

拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積，不得超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其他法定批準(zhǔn)文件規(guī)定的建房面積；已合法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證登記的面積為依據(jù)。

第二十一條拆遷住宅房屋，給予每戶搬家費300元。過渡費按18個月計算，具體標(biāo)準(zhǔn)由市物價主管部門會同市房地產(chǎn)管理等部門制定。

拆遷非住宅房屋，還應(yīng)當(dāng)按實際情況對被拆遷人補(bǔ)償下列費用：

(一)需要搬遷設(shè)備的，按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安置費用；

(二)因拆遷設(shè)備無法恢復(fù)使用的，按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；

(三)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的，對停產(chǎn)、停業(yè)期間的直接經(jīng)濟(jì)損失，給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十二條有下列情形之一的，不予補(bǔ)償：

(一)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物，未按《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等法律法規(guī)的規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)；

(二)在城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物，未按《中華人民共和國土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)；

(三)在征地公告后搶建的建筑物、構(gòu)筑物，搶栽的樹木；

(四)其它違法建筑物、構(gòu)筑物。

第二十三條拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償。

第二十四條拆除經(jīng)依法批準(zhǔn)的尚未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按照重置價格結(jié)合剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第五章罰則

第二十五條有下列情形之一的，按照土地管理等法律法規(guī)規(guī)章，由有關(guān)部門給予處罰：

(一)買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的；

(二)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的；

(三)違法占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的；

(四)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的；

(五)農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的；

(六)無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法定程序批準(zhǔn)占用、征收土地的；

(七)擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。第二十六條國土資源等管理部門依照土地管理等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個人對責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院；期滿不又不自行拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，費用由違法者承擔(dān)。

第二十七條侵占、挪用被征遷單位及個人的征遷補(bǔ)償費用和其他有關(guān)費用的，由監(jiān)察、審計部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，一方或雙方可以請求市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行協(xié)調(diào)；同時，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九條國土資源、房地產(chǎn)等管理部門及其他有關(guān)部門的工作人員，、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第三十條被征土地上的房屋拆遷管理實施細(xì)則，由市房地產(chǎn)管理部門、國土資源行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定另行制定。本市過去有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)；本辦法施行前已經(jīng)批準(zhǔn)的征收集體土地房屋拆遷，仍按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

篇(4)

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體房屋征收問題對策

中圖分類號：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）33-0169-02

實行改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)令國人稱贊世界矚目，然而特別近十來年，伴隨著大規(guī)模的城市擴(kuò)張，重點工程項目增多，區(qū)域性土地房屋征收工作不斷加大，農(nóng)村集體土地上的房屋征收工作成為一道難于越躍的鴻溝，是天下第一難事。每一建設(shè)項目的第一環(huán)節(jié)土地房屋征收都要處理若干問題，很難一帆風(fēng)順，久拖不決后自然引發(fā)糾紛上訪。個別“釘子戶”蠻橫無理要求難實現(xiàn)，出現(xiàn)了自傷自焚事件、與政府沖突事件、鬧訪事件等，以表達(dá)對問題處理的嚴(yán)重不滿。到底是啥原因會如此之堅難解決，執(zhí)行的政策法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)是鐵定的，然而當(dāng)事人雙方無法達(dá)成協(xié)議。土地房屋征收主管部門不得不動用行政裁決，強(qiáng)制拆遷等手段解決。我們要依法行政、依法拆遷，合法合規(guī)處理問題。

1 農(nóng)村房屋征收中存在的問題

農(nóng)村房屋征收過程是一項復(fù)雜而又堅難的工作，是一項系統(tǒng)工程，除了政策法規(guī)宣傳、耐心思想溝通、熟練業(yè)務(wù)開展外，在與房屋所有人打交道的同時還要與家庭成員親朋好友溝通，只要有一人從中作梗，簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書就難進(jìn)行下去了。但大部分被征收人是支持經(jīng)濟(jì)建設(shè)，支持政府征收工作的，分析其存在問題體現(xiàn)在多個方面

1.1 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性難得到被征收人認(rèn)可

國務(wù)院自從出臺《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第590號未提及農(nóng)村集體土地上房屋征收事宜，而農(nóng)村集體土地上房屋拆遷與國有土地上房屋拆遷在法規(guī)政策層面上有本質(zhì)區(qū)別的，我們區(qū)域性現(xiàn)在對農(nóng)村房屋拆遷只有參照城市房屋拆遷工作程序作法和依據(jù)地方性政策法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，同樣實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償雙向選擇；但農(nóng)村房屋征收貨幣補(bǔ)償是以每平方米以安置房評估價；而城市房屋拆遷實行的產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償與農(nóng)村房屋拆遷安置是不一樣的，它對安置房距離、拆遷中心位置的標(biāo)準(zhǔn)房屋評估價等有要求。

農(nóng)村房屋每平方米的補(bǔ)償價格與當(dāng)?shù)厣唐贩课菔袌鰞r相距很大，這成為被征收人難以接受的重要原因之一，而且周邊市場房價一直在漲，被征收人的心理價位也在不斷上升，抵觸情緒越來越高，變征收難度越來越大。

1.2 安置房房源、質(zhì)量及選址不令被征收人滿意

被征收人拿到貨幣補(bǔ)償安置確又買不起商品房，而安置房則成了被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換選擇的主要安置方式，被征收人自然對安置房要求就高了，因為種種原因個別安置建設(shè)質(zhì)量有瑕疵，導(dǎo)致被征收人對安置房質(zhì)量有心理擔(dān)憂，畢竟從有天有地自建房至空中樓閣的安置房有不適應(yīng)，再加上自留地遠(yuǎn)離，生活環(huán)境不便利。安置房統(tǒng)建房源規(guī)格大小樓層高低數(shù)量有限，選擇余地不大，被征收人總有這樣那樣的想法給他們帶來心理抵觸。

1.3 被征收人提出的問題處理未能給予令人滿意的接受

在做征收工作的過程中商談是一個重要環(huán)節(jié)，了解對方、政策掌握、方法技巧、溝通水平、被征收人總是會提出許許多多的問題，換位思考可以理解，他們是在爭取利益最大化，更有甚者超出想象提出離普要求，達(dá)不成條件便避而不談，最后成為“釘子戶”。

1.4 執(zhí)行政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的一致性存在疑問

依法依規(guī)和諧拆遷是我們工作的根本，宣傳執(zhí)行政策規(guī)定、做群眾思想工作，傳達(dá)的相關(guān)信息一定要異口同聲，一把尺一桿稱對外前后左右要一樣。在土地房屋征收范圍內(nèi)被征收人戶主與戶主之間相互通報補(bǔ)償信息，比照得失，相互攀比，怨氣連天，總是認(rèn)為我們的工作組人員和征收實施單位人員有存在處理問題照顧不一樣。

1.5 鎮(zhèn)街村居基層干部的征收工作積極性不高漲

土地房屋征收工作是天大第一難事，試想被征收人祖祖輩輩賴以生存的地方，一下子要接受征收遷移這件事是何等的難，面對的眾多被征收人問題的關(guān)鍵是他們不愿接受我們已定的相關(guān)規(guī)定、安置方案及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這給鎮(zhèn)街村居基層干部做思想工作增添了很大壓力，工作做得好被征收人滿意受上級表揚，若做得不好被罵或指責(zé)，倍受委屈。

2 農(nóng)村房屋征收工作的對策

我們知道土地房屋征收是政府行政行為，相關(guān)法規(guī)規(guī)定已明確縣級以上人民政府是責(zé)任主體，要依法征收、和諧拆遷是首要工作，由于它涉及面廣且政策性、時限性、群眾性、綜合性強(qiáng)、社會影響面大，它最終目的是被征收人爭取利益最大化，而征收人則是就合理合規(guī)安置補(bǔ)償下爭取的是時間成本，甲乙雙方的協(xié)商達(dá)到雙方共贏。但是征收工作總不是一帆風(fēng)順的，在公平公正公開一致性的前提下，只有通過各種方法手段逐步達(dá)成協(xié)議。為保障依法征收、合理補(bǔ)償，有力推動項目建設(shè)，從個人角度提出以下對策。

2.1 農(nóng)村房屋征收與城市房屋征收在政策層面上是有本 質(zhì)區(qū)別的

農(nóng)村房屋征收與城市房屋征收由于土地性質(zhì)的不一樣，法律法規(guī)的明確規(guī)定也是不一樣，分為集體土地上的房屋征收和國有土地上的房屋征收，但是國家、省、市先后出臺的有關(guān)法規(guī)政策也只是針對國有土地上房屋征收，而農(nóng)村房屋征收的相關(guān)政策文件也只是地方性的。

2.2 農(nóng)村房屋征收的政策法規(guī)應(yīng)適時調(diào)整

從1991年3月22日國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》，經(jīng)歷2001年6月13日的修改調(diào)整，再到2011年1月21日新規(guī)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布實施。國務(wù)院沒有對農(nóng)村集體土地作出相應(yīng)政策措施，但是集體土地上的房屋征收均是地方政府以規(guī)范性文件對集體土地房屋拆遷作出明確規(guī)定。他們的諸多條款是在總結(jié)征地拆遷制度試點工作經(jīng)驗、借鑒兄弟城市較好做法及廣泛征求社會各界意見的基礎(chǔ)上形成的。它的適用性隨著時間跨度當(dāng)?shù)厣鐣M(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人類變化、城市建設(shè)等等特別是各種物價上漲、區(qū)域房價上漲的因素造成農(nóng)民生活成本上升，相應(yīng)土地房屋征收政策標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整滯后的同時征收工作帶來了新的壓力。

在原征收政策、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)多年不變的情況下開展工作難度是很大的。主動方政府應(yīng)綜合研究適時調(diào)整政策標(biāo)準(zhǔn)，被動方農(nóng)民百姓不因為綜合物價上漲等等原因而產(chǎn)生抵觸情緒，不配合。

2.3 農(nóng)村房屋征收的工作機(jī)制應(yīng)積極明確

征收工作一靠政策的扶持二靠人員的工作三靠對象的配合。政策是根本，但是工作機(jī)制是關(guān)鍵，政策在執(zhí)行的過程中全是靠人的工作，人員工作能力水平的重要還要靠工作機(jī)制的約束，讓工作人員的主動性、積極性、溝通協(xié)調(diào)能力充分發(fā)揮，筆者認(rèn)為建立健全一套較為完善的征收工作機(jī)制是對依法行政、和諧征收的一手段，明確對工作人員行為、獎懲等內(nèi)容。

2.4 農(nóng)村房屋征收的群眾工作應(yīng)扎實到位

土地房屋征收是天下第一難事，此話不為虛。作為被征收對象有很多要求，他們觀望、期待有好的政策補(bǔ)償，他們的心理需求可以理解，可每一個項目的征地房屋拆遷都要面對許多農(nóng)民百姓，能得到他們的支持和理解是我們的期望，但許多農(nóng)民百姓的期望值往往超過我們的想象，當(dāng)政策標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一不變的前提下，這就要我們的征收單位責(zé)任人和工作人員找突破口，做耐心思想宣傳工作，打“感情牌”拉近干群關(guān)系，打破誰先簽約誰先吃虧的局面，讓他們要知道政策標(biāo)準(zhǔn)自始至終不變，若有調(diào)整，大家同樣享受，給他們吃“定心丸”。群眾工作是征收工作的主要內(nèi)容，好的開局能起到以一帶十的作用，只有扎實到位的工作才能博得絕大多數(shù)人的理解和支持。

2.5 農(nóng)村房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)一區(qū)域一策

房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性是與被征收人商談簽定補(bǔ)償協(xié)議書的基礎(chǔ)，最后的補(bǔ)償費用認(rèn)定和安置補(bǔ)償協(xié)議書的達(dá)成都取決于他們的滿意。目前我們的農(nóng)村集體土地上房屋征收補(bǔ)償還沒有完全市場化，均是在政府制定下統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，安置補(bǔ)償方式是產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣化補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)房屋拆一補(bǔ)一不補(bǔ)差價，安置房超過產(chǎn)權(quán)面積部分按安置房評估價購買。由于安置房評估價遠(yuǎn)低于周邊商品房市場價，大部分被征收人愿意多購買安置房，而貨幣化補(bǔ)償?shù)陌仓梅绞缴儆腥诉x擇。不難看出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低是制約房屋征收工作的阻力，建議一區(qū)域一策根據(jù)周邊商品房價格政府適當(dāng)調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓農(nóng)民百姓在房屋征收過程中嘗到經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)帶來的甜果。

2.6 農(nóng)村房屋征收的行政手段應(yīng)保障有力

農(nóng)村房屋征收工作也會遇到難點，單從政策法規(guī)宣傳、做群眾思想工作、有一套好的人馬與被征收對象身邊周旋的工作模式已不適應(yīng)，出現(xiàn)“釘子戶”是常有的：有無故提出非理要求補(bǔ)償遠(yuǎn)大于政策性標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)模挥胁环险甙仓脳l件而要求給予安置的；有產(chǎn)權(quán)認(rèn)定面積小于被拆遷房屋建筑面積的；有父輩“遺產(chǎn)房”下一代繼承人利益分配不均的等等。這些問題造成直接的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書無法簽訂，一拖再拖，有的一拖就數(shù)年，嚴(yán)重影響了重點項目工程建設(shè)。行政強(qiáng)制措施是必要的。只有通過行政手段的裁決、強(qiáng)制或通過司法程序，讓“釘子戶”退步配合。

3 結(jié) 語

總而言之，農(nóng)村集體土地上房屋征收工作是艱難的，沒有統(tǒng)一模式可操作，靠得是政策扶持，靠得是大膽智慧，靠得是溝通協(xié)作，靠得是因地施策，不斷積極探索和總結(jié)征收工作過程中的經(jīng)驗，對存在的問題大膽面對，用集體智慧破解難題，既維護(hù)國家、集體和個人利益不受損害，又讓被征收對象的權(quán)益得到保護(hù)，達(dá)到依法行政、和諧拆遷的目的。

篇(5)

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；濫用；預(yù)防；公共利益；行政救濟(jì)

1998年6月，河南省鄭州市發(fā)生的一起住戶狀告市政府拆遷糾紛案，就是針對拆遷行為的合法性引發(fā)的。為了闡述對房屋拆遷權(quán)濫用與預(yù)防研究的現(xiàn)實意義，我們簡略介紹一下此案案情。

1998年3月，《河南商報》登載了鄭州市將興建裕達(dá)文化廣場，并將拆除鄭州市裕達(dá)國貿(mào)大廈旁邊的五幢樓房的消息。水利部水工金屬材料結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測中心（以下稱水工檢測中心）所購買的裕達(dá)花園17號、18號商品樓名列其中。裕達(dá)文化廣場采取政府和港資合作的方式興建，政府出資1000萬元，港資河南裕達(dá)置業(yè)有限公司出資5000萬元。此兩幢樓的住戶（水工檢測中心職工）向拆遷人"鄭州市裕達(dá)廣場工程建設(shè)指揮部"（以下稱指揮部）提出了數(shù)個問題，均未獲答復(fù)。隨后，指揮部張貼了《城市房屋拆遷公告》，正式開始拆遷。住戶認(rèn)為，裕達(dá)廣場雖名為公益事業(yè)，實質(zhì)上更多是裕達(dá)公司借用政府行政手段，為改善其所有的裕達(dá)國貿(mào)大廈周邊環(huán)境從而促使其銷售和升值而進(jìn)行的商業(yè)運作。住戶進(jìn)而認(rèn)為，政府規(guī)劃、拆遷房屋的行政行為的合法性存在問題，遂向河南省高級人民法院提起行政訴訟，狀告鄭州市人民政府、鄭州市城市規(guī)劃管理局、鄭州市拆遷辦等單位，要求撤銷其對17號、18號商品樓的拆遷決定。而市政府方面認(rèn)為，裕達(dá)廣場的建設(shè)是為了改善城市投資環(huán)境、創(chuàng)建衛(wèi)生城市和園林城市而實施的城市建設(shè)的一部分，城市規(guī)劃法賦予了市政府權(quán)力，任何單位和個人必須服從人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地的決定〔1〕。

顯然，房屋拆遷權(quán)是否被濫用是本案爭執(zhí)的焦點。其中，政府的拆遷行為程序是否合法以及是否為了公共利益的需要，是兩個關(guān)鍵問題。

上述案例，突出表現(xiàn)在如何評定拆遷行為在實體上和程序上都具有合法性上，即拆遷行為實體上應(yīng)符合什么標(biāo)準(zhǔn)才是合法（而不是看是否有合法的審批機(jī)關(guān)的正式批文），并應(yīng)同時履行什么樣的法律程序（不應(yīng)拘泥于現(xiàn)有規(guī)定程序）才能有效。這是一個重大理論問題，是解決拆遷權(quán)本身合法性的切入點。

一、拆遷權(quán)實體合法的唯一標(biāo)準(zhǔn)——社會公共利益

房屋拆遷權(quán)的核心在于它的強(qiáng)制力，它不需被拆遷人同意就能夠產(chǎn)生法律效力。由于這項權(quán)力的行使以國家權(quán)力作為后盾并涉及私人房屋所有權(quán)的保護(hù)，因此，防止該項權(quán)力的濫用，便成為判定拆遷權(quán)行使合法性的關(guān)鍵。而為了判定拆遷權(quán)是否被濫用，應(yīng)當(dāng)首先在法律上設(shè)置一個標(biāo)準(zhǔn)，用以評判一項具體的拆遷行為是否合法。這項標(biāo)準(zhǔn)就是"社會公共利益".因此，"社會公共利益"又成了評判房屋拆遷權(quán)是否合憲以及是否被濫用的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而且在房屋強(qiáng)制拆遷與保護(hù)房屋所有權(quán)和土地權(quán)利的利益沖突中，也成為了十分有效的"平衡劑".

1.關(guān)于"公共利益"的涵義

盡管"社會公共利益"對房屋拆遷法律制度的設(shè)立至關(guān)重要，但我國目前迄今尚無一個統(tǒng)一的界說。不管在立法上，還是在學(xué)理解釋上，"社會公共利益"的概念都是不確定的，造成了人們認(rèn)識上的偏差。這是導(dǎo)致房屋拆遷權(quán)被濫用的客觀因素。與"社會公共利益"相似的一個概念是"公共性目的".關(guān)于"公共性目的"涵義之解釋，曾經(jīng)歷了一個發(fā)展過程。為了限制土地征用權(quán)的濫用，外國的一些法院將"公共性目的"解釋為"公共的使用"，即代表公共利益的主體的使用。然而，這一解釋卻在實踐中產(chǎn)生了許多問題。如果只有代表公共利益的主體的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主體就會被排除在外。而且，事實上，代表公共利益的主體的范圍在實踐中也不易明確界定。有些主體所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，這類主體是否可以進(jìn)行土地征用呢？因此，各國立法和判例便開始使用"公共利益"的提法，以進(jìn)一步確定土地征用權(quán)合法的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在，大多數(shù)國家和地區(qū)的立法都認(rèn)為，"公共利益"應(yīng)包括兩層涵義：一是須有公共使用的性質(zhì)，二是須有公共利益的用途。

在立法上，一些國家和地區(qū)以列舉的方式規(guī)定"公共利益"的范圍。如香港，其《收回官地條例》和《土地征用條例》同時規(guī)定，官地收回和征用土地須以"公共用途"為目的，并規(guī)定以下幾種情況的"收回"和"征用"屬于"公共用途"：（1）為使物業(yè)欠佳的衛(wèi)生情況得以改善，或重新修建經(jīng)改善了衛(wèi)生情況的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或連接其他建筑物，嚴(yán)重干擾空氣流通或建筑物的狀況不適合人居住；（3）與軍隊有關(guān)部門的任何用途；（4）總督會同行政局決定為公共用途的任何類別用途而作的收回或征用〔3〕。前面已經(jīng)論述過，房屋拆遷產(chǎn)生的法律后果之一是導(dǎo)致土地權(quán)利流轉(zhuǎn)給拆遷人，這也是房屋拆遷的唯一目的。因此，房屋拆遷權(quán)的合法性應(yīng)適用土地征用的合法性理論。在我國，"公共利益"的法律地位在立法中得到了確立。首先是《憲法》。該法第十條第三款規(guī)定："國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用".其次是《土地管理法》。該法第二條第二款規(guī)定，"國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用"，并同時在第58條第一款第（一）項規(guī)定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權(quán)。第三是《城市房地產(chǎn)管理法》。該法第19條規(guī)定，在特殊情況下，國家可以根據(jù)社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)。第四是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例第42條規(guī)定，在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權(quán)。顯然，從憲法、法律到行政法規(guī)，"社會公共利益"都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆遷立法上，這一立法宗旨卻悄然發(fā)生著變化。新《城市房屋拆遷管理條例》（已于2001年11月1日生效實施）第二條規(guī)定："在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例".事實上，該條例就未對拆遷行為本身的合法性作出任何規(guī)定。相比而言，1991年《城市房屋拆遷管理條例》第二條"凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)的需要拆遷房屋及其附屬物的，使用本條例"的規(guī)定，將房屋拆遷的合法性界定為"城市建設(shè)需要"，卻更為明確。《城市私有房屋管理條例》第四條規(guī)定："城市私有房屋因國家建設(shè)需要征用拆遷時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)給予房屋所有人合理的補(bǔ)償……".這里的"國家建設(shè)"與前述"城市建設(shè)"不是同一個概念。何謂"國家建設(shè)"，我們力圖從現(xiàn)有立法中去尋找一個詮釋它的依據(jù)。1999年1月1日前施行的《土地管理法》列專章規(guī)定"國家建設(shè)用地"，在第21條中對"國家建設(shè)"作了這樣的限定，"國家為了進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)"，并在第22條中進(jìn)一步詮釋：國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)的建設(shè)項目，只能是列入固定資產(chǎn)投資計劃或者按照規(guī)定準(zhǔn)許建設(shè)的國家建設(shè)項目。因此，我們可以得出"并不是所有城市建設(shè)都是國家建設(shè)"的結(jié)論。對此，國家計委、原國家國土局《關(guān)于建設(shè)用地計劃管理暫行辦法》第16條規(guī)定："本辦法所稱建設(shè)用地，包括國家、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設(shè)和農(nóng)村個人建房的新建、擴(kuò)建、技改項目用地以及采掘、建材等行業(yè)的生產(chǎn)用地".該條進(jìn)一步解釋"國家建設(shè)用地"，"是指全民所有制和城鎮(zhèn)集體所有制單位以及上述單位同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦的聯(lián)合企業(yè)，需要的各項建設(shè)用地".根據(jù)"公共利益"的含義進(jìn)行理解，國家建設(shè)行為總是以社會整體利益作為出發(fā)點的，社會整體利益本身就是"社會公共利益"，故國家建設(shè)本身就具有"公共利益"的性質(zhì)。因此，現(xiàn)行拆遷立法本身就存在不統(tǒng)一的問題，在拆遷合法性規(guī)定上，宜采用"社會公共利益需要"或者"國家建設(shè)需要"的提法，而不宜不作任何規(guī)定。這樣既可以與土地征用、土地收回實體合法性要件一致，又可避免行政法規(guī)的立法與憲法、法律不一致。無論如何，拆遷立法的違憲都是不允許或應(yīng)予糾正的。

前述案例中的建設(shè)項目，顯然屬于"城市建設(shè)需要"，應(yīng)為"國家建設(shè)用地"范疇，具有"公共利益"性質(zhì)。

2.公共利益的層次性

不同性質(zhì)國家建設(shè)拆遷，其所代表的社會公共利益的層次性是不同的，這產(chǎn)生了公共利益的層次性問題。按建設(shè)項目本身計劃審批的效力分類，可將拆遷的公共利益分為三個層次：

其一，最高層次的公共利益。它是用國家預(yù)算內(nèi)基本建設(shè)撥款進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現(xiàn)為國家重點建設(shè)工程用地，如大型機(jī)場、鐵路等工程用地。

其二，中間層次的公共利益。它是地方用國家預(yù)算內(nèi)各項機(jī)動財力安排的基本建設(shè)固定資產(chǎn)投資項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現(xiàn)為地方各級安排的地方重點建設(shè)項目，這類用地為數(shù)不少。

其三，最低層次的公共利益。它是各地企事業(yè)單位用預(yù)算外資金、自籌資金和銀行貸款安排的基本建設(shè)項目拆遷用地具有的利益層次。通常表現(xiàn)為企事業(yè)單位利用自有資金安排生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設(shè)項目用地，以及人民政府批準(zhǔn)或城市規(guī)劃統(tǒng)一安排的城市居民住宅建設(shè)用地。

上述最高層次和中間層次的公共利益建設(shè)用地拆遷，屬前述"國家建設(shè)用地"拆遷范疇，具有一般意義上的公共利益性，不會引起歧義，且得到了社會的普遍認(rèn)同。而在最低層次的公共利益的建設(shè)用地拆遷中，顯然建設(shè)單位已經(jīng)多元化，已從計劃經(jīng)濟(jì)體制下純國有企業(yè)的單一主體，演變成了有集體企業(yè)、私營企業(yè)甚至外資企業(yè)參與的多個主體。國家通過這為數(shù)眾多的不同經(jīng)濟(jì)形式主體實現(xiàn)著國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)目的。換言之，不管是國有企業(yè)，還是集體企業(yè)、私營企業(yè)和外資企業(yè)，只要其拆遷用地一旦被納入了國家用地計劃，便成為了社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的組成部分。并且，商品經(jīng)濟(jì)體制本身也將各類所有制的企業(yè)置于了獨立核算、自主經(jīng)營和自負(fù)盈虧的生產(chǎn)者和經(jīng)營者的法人地位。因此，不管是國有企業(yè)參與的建設(shè)項目，還是其他私營、外資企業(yè)等參與的經(jīng)濟(jì)建設(shè)項目，都是以自身利益為其出發(fā)點的（在本質(zhì)上已沒有區(qū)別），并反過來以提高人民物質(zhì)文化生活水平、服務(wù)于整個社會為最終歸宿。即使是城市居民住宅建設(shè)，也以此為己任。因此，最低層次的公共利益是間接的，在以生產(chǎn)資料公有制為主體的多種經(jīng)濟(jì)成分并存的社會主義初級階段是存在的。

3.公共利益的層次對房屋拆遷權(quán)的影響

我國房屋拆遷的公共利益的層次性，最終影響著房屋拆遷權(quán)行使的基本規(guī)則，概括起來有以下三項：

其一，低層次的"公共利益"的房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)滿足并服務(wù)于高層次的公共利益的拆遷。國家計委、原國家國土局《關(guān)于建設(shè)用地計劃管理暫行辦法》第三條在編制用地計劃應(yīng)遵循的原則的第三項規(guī)定，"對各項建設(shè)用地實行統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合平衡、保證重點、兼顧一般".原國家國土局《關(guān)于國家建設(shè)用地審批工作的暫行規(guī)定》第四條規(guī)定："建設(shè)項目用地實行計劃指標(biāo)控制，首先保證國家重點建設(shè)項目……".此兩規(guī)定揭示了一個共同原則，即高層次公共利益的建設(shè)項目拆遷優(yōu)先于低層次的公共利益的建設(shè)用地拆遷高層次的公共利益建設(shè)項目拆遷用地計劃制約低層次的公共利益建設(shè)項目拆遷用地計劃。

其二，相同層次的"公共利益"的房屋拆遷計劃，無抵銷對方的效力。即同一層次的公共利益的建設(shè)需要拆遷同一處房屋時，應(yīng)以向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請的時間先后順序為準(zhǔn)。為什么要確立這樣一項規(guī)則呢？首先，是反不正當(dāng)競爭所需。如果不以這條規(guī)則作為處理應(yīng)將拆遷許可證核發(fā)給哪一個申請人的依據(jù)，將會導(dǎo)致拆遷行為本身的不公平，也易滋生腐敗。其次，房屋拆遷主管部門是拆遷審批機(jī)關(guān)，計劃、規(guī)劃以及國土部門是從其他方面對建設(shè)項目進(jìn)行管理的，其對建設(shè)項目的立項審批、規(guī)劃許可以及用地批文并不能代替拆遷決定。以提交拆遷申請的先后順序作為核發(fā)拆遷許可證的事實依據(jù)，是符合房屋拆遷權(quán)的分配原則的。當(dāng)然，所謂拆遷申請，還應(yīng)當(dāng)包括國家規(guī)定的建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用權(quán)相對穩(wěn)定，否則，就會造成同一目的層次的用地單位申請對對方進(jìn)行拆遷，這對保護(hù)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是非常不利的。

其三，公共利益的層次越低，房屋拆遷權(quán)的強(qiáng)制力就越弱。據(jù)此，第一類和第二類拆遷具有最完整、最強(qiáng)大的強(qiáng)制力，第三類拆遷的強(qiáng)制力則較弱。實踐中，第三類拆遷比第一類拆遷權(quán)更易濫用，在拆遷立法時應(yīng)制定更為嚴(yán)密的方法予以預(yù)防，包括制訂對被拆遷人更為有利的補(bǔ)償辦法和公平、透明的拆遷決定程序，以防止拆遷人借政府之力、打公益之名、行私利之實，并監(jiān)督拆遷主管部門公平依法行政。

二、房屋拆遷權(quán)合法的程序要件——行政救濟(jì)

程序法與實體法一樣具有"獨立的價值".因而，在確立拆遷權(quán)本身應(yīng)當(dāng)具有的實體要件后，還有必要對拆遷權(quán)行使的方式、手續(xù)等程序進(jìn)行探究。

作為拆遷立法的法治化要求，法治原則理論和人權(quán)原則理論成為拆遷行政救濟(jì)的理論基礎(chǔ)。作為依法拆遷的方略，行政救濟(jì)的核心是依法辦事，并且，作為保護(hù)公民人身財產(chǎn)權(quán)的立法，必須以人權(quán)作為理論基礎(chǔ)。同時，我國《憲法》第五條規(guī)定："一切國家機(jī)關(guān)和武裝力量、各政黨和社會團(tuán)體、各企業(yè)事業(yè)組織都必須遵守憲法和法律。一切違反憲法和法律的行為，必須予以追究"，"任何組織或者個人都不得有超越憲法和法律的特權(quán)".第三十三條規(guī)定："中華人民共和國公民在法律上一律平等".上述規(guī)定為我國拆遷行政救濟(jì)的設(shè)立奠定了憲法基礎(chǔ)。學(xué)者認(rèn)為，房屋拆遷行政救濟(jì)的途徑，是指行政相對人的合法權(quán)益受到違法或不正當(dāng)具體行政行為侵犯時，法律所提供的補(bǔ)救渠道和途徑。

1.房屋拆遷行政救濟(jì)的具體措施

行政復(fù)議和行政訴訟的對象是具體行政行為，對拆遷主管部門在房屋拆遷過程中拆遷權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，直接關(guān)系著行政復(fù)議和行政訴訟范圍的確定。將拆遷行為列為行政救濟(jì)的范圍，首先是基于房屋拆遷權(quán)的行使是具體行政行為的認(rèn)識。理由主要有：其一，從職權(quán)上看，房屋拆遷權(quán)是一種由政府房屋拆遷主管部門依法行使的行政權(quán)力，具有不平等性和強(qiáng)制性，與拆遷主管部門依照法律法規(guī)的授權(quán)制訂規(guī)范性文件的抽象行政行為相區(qū)分。其二，房屋拆遷權(quán)是單方意思行為，不需管理相對人的合意，從而也將其與房屋拆遷立法這一抽象行政行為中的立法合意區(qū)分。第三，從結(jié)果來看，拆遷決定在外部表現(xiàn)形式上以決定、許可證等非規(guī)范性法律文件為存在方式，與抽象行政行為中的規(guī)范性文件相區(qū)分；從調(diào)整的對象來看，拆遷決定針對被拆遷人和拆遷人，可以反復(fù)適用，以區(qū)別于抽象行政行為中針對不特定人和事；從效力上看，拆遷決定針對現(xiàn)實存在的對象，以區(qū)別于抽象行政行為針對未來可能發(fā)生的不特定對象而生效。因此，按照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的意見（試行）》對"具體行政行為"的解釋，房屋拆遷決定顯然應(yīng)當(dāng)屬于具體行政行為的范疇。

其次是基于房屋拆遷權(quán)的行使行為是外部行政行為的認(rèn)識。所謂外部行政行為，是指拆遷主管部門對拆遷行政事務(wù)進(jìn)行管理，與拆遷人和被拆遷人之間產(chǎn)生的一種行政管理行為。與外部行政行為對應(yīng)的一個概念是內(nèi)部行政行為，它是拆遷主管部門隊對內(nèi)部行政事務(wù)進(jìn)行管理，與內(nèi)部管理相對人產(chǎn)生的行政隸屬關(guān)系行為，如拆遷主管部門對內(nèi)部違法違紀(jì)行為的政紀(jì)處分。

《行政復(fù)議條例》第二條規(guī)定："公民、法人和其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益可以依照本條例向行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議".而該條例第九條規(guī)定的行政復(fù)議案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認(rèn)為符合法定條件申請行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證而行政機(jī)關(guān)拒絕頒發(fā)，以及"認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的案件".《行政訴訟法》第二條規(guī)定："公民、法人和其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)工作人員的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，有權(quán)依照本法向人民法院提訟".該法第11條規(guī)定的行政案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認(rèn)為符合法定條件申請行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證而行政機(jī)關(guān)拒絕頒發(fā)，以及"認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的案件".因此，我們有理由認(rèn)為，如果拆遷申請人依法向拆遷主管部門申請頒發(fā)拆遷許可證而拆遷主管部門拒絕頒發(fā)，或者被拆遷人認(rèn)為拆遷許可證的頒布不合法從而侵犯其合法財產(chǎn)權(quán)的，都可以申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

2.聽證程序

"聽證"一般是指在國家機(jī)關(guān)作出決定之前，給有利害關(guān)系人提供發(fā)表意見的機(jī)會，對特定事項進(jìn)行置證和辯駁的程序。"聽證"是行政機(jī)關(guān)行政決定的一個階段，屬于行政程序的組成部分，不是行政程序的全過程。

我國在頒布的《行政處罰法》中引進(jìn)了聽證程序，確立了聽證在行政程序中的法律地位。盡管聽證程序只局限于行政處罰決定中，但它所確立的原則無疑為我們提供了一個保護(hù)拆遷行政相對人合法權(quán)益，監(jiān)督拆遷主管部門在"社會公共利益"的實體前提下作出拆遷決定，以及規(guī)范拆遷當(dāng)事人及其他人有關(guān)行為的有效方法。

按照《行政處罰法》的規(guī)定，聽證程序在下列情況下進(jìn)行："行政機(jī)關(guān)作出責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或執(zhí)照、較大數(shù)額的罰款等行政處罰決定之前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求聽證的權(quán)利；當(dāng)事人要求聽證的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織聽證".顯然，聽證程序有三個特征：一是階段性，即聽證只是行政處罰的一個階段，而不是處罰的全過程。二是局部性，即并不是所有行政處罰都要舉行聽證，只有對當(dāng)事人的權(quán)益有較大影響的行政處罰才進(jìn)行聽證。三是選擇性，即聽證不是必經(jīng)程序，主動權(quán)在于當(dāng)事人。

篇(6)

第二條因城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展需要征收或征用拆遷房屋及其他附著物、并需要對房屋所有權(quán)人（以下統(tǒng)稱“被拆遷人”進(jìn)行補(bǔ)償安置的適用本辦法。本鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)。各行政村的拆遷安置辦法根據(jù)本辦法結(jié)合本村實際自行制定。

第三條鎮(zhèn)拆遷辦具體負(fù)責(zé)房屋拆遷補(bǔ)償安置工作。

第四條被拆遷房屋由具有拆遷估價資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價。

第五條估價機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行估價時。被拆遷人應(yīng)當(dāng)予以配合。

并在估價報告中作出相應(yīng)說明后，因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘、拍攝影像資料不同意在實地查勘記錄上簽字的應(yīng)由無利害關(guān)系的第三人見證。估價機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進(jìn)行評估。

第六條拆遷人應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷補(bǔ)償安置實施方案做好房屋拆遷補(bǔ)償安置工作。規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成搬遷。

第七條以被拆遷人所持有的房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者取得的合法建房手續(xù)為準(zhǔn)。被拆遷房屋的合法依據(jù)。

以第八條被拆遷房屋的用途。房屋權(quán)屬證書載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書未載明用途的以土地權(quán)屬證書載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書未載明用途或者載明的用途不一致的以合法建房手續(xù)載明的用途為準(zhǔn)。

第九條被拆遷房屋的合法建筑面積。但在本辦法實施前已建造且被拆遷人建房時符合相關(guān)建房條件的由被拆遷人在規(guī)定的時間內(nèi)向所在村提出申請，經(jīng)建管所、國土資源分局、拆遷辦聯(lián)合審查同意后按拆遷所在地農(nóng)村建房基本戶型標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)定核定其合法建筑面積。

不符合前款規(guī)定情況的均不予認(rèn)定為合法建筑面積。

第十條被拆遷房屋的建造年代。以確認(rèn)合法建筑面積的權(quán)屬證書或批準(zhǔn)文件中載明或核定的年代為準(zhǔn)。

第十一條拆遷違法建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑、建房批準(zhǔn)文件中載明在集鎮(zhèn)建設(shè)或其他建設(shè)需要時無條件拆除的臨時建筑、批建新房時明確應(yīng)拆除而未拆除的老（舊）房均不予補(bǔ)償安置。

被拆遷人違反規(guī)定進(jìn)行房屋及其他附著物新建、改建、擴(kuò)建或者突擊裝飾裝修部分，房屋拆遷通知發(fā)出后。不予補(bǔ)償安置。拆遷租賃住宅房屋的對房屋承租人不予補(bǔ)償安置。但應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)材料殘值補(bǔ)貼。拆遷未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償安置。

第十二條住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置實行房屋產(chǎn)權(quán)置換。

第十三條住宅房屋的被拆遷人要求實行房屋產(chǎn)權(quán)置換的由拆遷人提供在補(bǔ)償安置實施方案中確定的拆遷安置房給予產(chǎn)權(quán)置換。

第十四條住宅房屋的被拆遷人每戶按下列規(guī)定確認(rèn)產(chǎn)權(quán)置換面積：被拆遷住宅房屋合法建筑面積小于等于200平方米的按被拆遷房屋合法建筑面積確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)置換面積；被拆遷住宅房屋合法建筑面積大于200平方米的按200平方米加上超出部分的50%確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)置換面積。

被拆遷人在同一用地范圍內(nèi)有多處住房的應(yīng)當(dāng)根據(jù)農(nóng)村宅基地審批規(guī)定合并為一戶計算。有子女的老年人，住宅房屋的被拆遷人以一處宅基地或者合法建房手續(xù)計一戶。與所隨子女合并為一戶計算。

第十五條房屋產(chǎn)權(quán)置換辦法按第十四條規(guī)定確認(rèn)的房屋產(chǎn)權(quán)置換面積套拆遷安置房的最接近戶型。

按政府確定的建安價結(jié)算；大于房屋產(chǎn)權(quán)置換面積部分，置換的拆遷安置房結(jié)算辦法為：拆遷安置房面積等于房屋產(chǎn)權(quán)置換面積部分。按市場價結(jié)算；小于房屋產(chǎn)權(quán)置換面積部分，按市場價與建安價的差價結(jié)算后補(bǔ)貼給被拆遷人。

第十六條拆遷期限內(nèi)。因城鎮(zhèn)規(guī)劃控制，未批準(zhǔn)建房且未享受相關(guān)照顧的可由本人向所在村提出申請，經(jīng)村、鎮(zhèn)審核后，可按每戶不超過125平方米照顧購買拆遷安置房。

第十七條住宅房屋的被拆遷人要求實行貨幣補(bǔ)償?shù)南劝吹谑臈l規(guī)定確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)置換面積。給予貨幣補(bǔ)償安置。住宅房屋的被拆遷人領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償金后應(yīng)自行購房。

第十八條拆遷住宅房屋應(yīng)當(dāng)按重置價結(jié)合成新評估價給予補(bǔ)償。大于房屋產(chǎn)權(quán)置換面積部分，按重置價結(jié)合成新評估價的130%給予補(bǔ)償。

第十九條拆遷住宅房屋。拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付房屋裝飾裝修及附著物補(bǔ)償款和搬遷獎勵費（見附表一、二）

第二十條折遷非住宅房屋實行貨幣補(bǔ)償。

篇(7)

關(guān)鍵詞：房屋征收 統(tǒng)計工作 問題 對策

一、當(dāng)前房屋征收統(tǒng)計工作中存在的問題

（一）房屋征收工作人員的統(tǒng)計意識有待提高

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，房屋拆遷工作成為城市化建設(shè)當(dāng)中的一項重要工作，房屋拆遷工作能夠正常進(jìn)行當(dāng)前的房屋征收工作是城鄉(xiāng)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，是城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要保證。就目前來看，在實際的房屋拆遷過程當(dāng)中，對房屋拆遷統(tǒng)計工作的重要性還沒有得到充分的認(rèn)識。突出的表現(xiàn)在：一是對工作的重要性程度認(rèn)識不夠。在房屋拆遷過程當(dāng)中，對拆遷的進(jìn)度關(guān)注比較多，更多的精力放在了組織房屋實際的拆遷當(dāng)中，而對在拆遷之前各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料的統(tǒng)計重視不足，認(rèn)為是可有可無，只要拆遷的工具、人員等物的因素組織準(zhǔn)備好就可以完成整個拆遷工作。二是對房屋拆遷統(tǒng)計的認(rèn)識不足。一些單位在組織房屋拆遷的過程中，雖然意識到統(tǒng)計工作的重要性，也組織了一些統(tǒng)計工作，但是在具體的執(zhí)行過程當(dāng)中，人員配置不足，往往安排很少的人員進(jìn)行相關(guān)資料的統(tǒng)計整理工作，缺乏必要的實地調(diào)查以及統(tǒng)計數(shù)據(jù)的整理，造成統(tǒng)計分析的結(jié)果難以滿足實際工作的需要，造成一些拆遷補(bǔ)償政策不能完全滿足拆遷工作的需要，影響了拆遷進(jìn)度的推進(jìn)。

（二）房屋征收統(tǒng)計工作的法律制度有待完善

在很多地區(qū)的房屋拆遷工作當(dāng)中，有的已經(jīng)意識到房屋拆遷統(tǒng)計工作的重要性，當(dāng)時在統(tǒng)計工作的進(jìn)行當(dāng)中普遍遇到了工作標(biāo)準(zhǔn)不一致、統(tǒng)計方法不統(tǒng)一等問題。主要表現(xiàn)在：一是缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)的采集、匯總、整理難以做到口徑一致。二是相關(guān)制度不統(tǒng)一，工作人員在實際工作當(dāng)中采用的方式方法不一樣，造成同一個拆遷對象會產(chǎn)生不同的統(tǒng)計結(jié)果。三是監(jiān)督落實的相關(guān)制度沒有得到有效地落實，現(xiàn)有的各項制度對統(tǒng)計人員在工作中的要求不嚴(yán)、不細(xì)，造成統(tǒng)計結(jié)果出現(xiàn)偏差，甚至為了謀取私利，而對統(tǒng)計結(jié)果進(jìn)行修改。

（三）房屋征收統(tǒng)計的數(shù)據(jù)信息不夠完整

房屋征收過程中涉及的數(shù)據(jù)非常廣泛，但是，由于地域、統(tǒng)計人員、統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)等的區(qū)別，會讓許多數(shù)據(jù)都有或大或小的差異性，而且，在房屋征收統(tǒng)計的過程中，采集的數(shù)據(jù)會關(guān)聯(lián)到許多部門，導(dǎo)致數(shù)據(jù)更難處理，最后影響統(tǒng)計數(shù)據(jù)的完整性、準(zhǔn)確性。另一方面，由于相關(guān)單位對房屋征收統(tǒng)計工作的不重視，使得他們不會深入地檢查所統(tǒng)計數(shù)據(jù)的完整性，讓統(tǒng)計人員有了作假的機(jī)會。

二、當(dāng)前房屋征收統(tǒng)計工作的發(fā)展對策研究

（一）高度重視房屋拆遷統(tǒng)計工作

要加強(qiáng)和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，房屋拆遷是一項不可避免的工作。而作為推進(jìn)房屋拆遷的一項基礎(chǔ)性工作，必須要給予更多的重視。首先，作為房屋拆遷工作的主要部門，要高度重視房屋拆遷統(tǒng)計工作在重要性，在組織機(jī)構(gòu)的建立、人員的配備等方面，給予全面的支持，必要的還要給予一定程度的傾斜，確保在房屋拆遷工作啟動之前，能夠?qū)Σ疬w的對象、范圍等有一個全面充分地了解。其次，要宣傳好統(tǒng)計工作在房屋拆遷工作當(dāng)中的重要性，讓參與拆遷工作的各個部門、機(jī)構(gòu)等，充分的了解、認(rèn)識統(tǒng)計工作的重要性，保證房屋拆遷統(tǒng)計工作能夠得到應(yīng)有的重視和必要的支持。第三，要加強(qiáng)監(jiān)督、溝通，確保統(tǒng)計數(shù)據(jù)的客觀性、全面性，保證統(tǒng)計數(shù)據(jù)能夠全面、真實、準(zhǔn)確的反應(yīng)拆遷工作的全過程。

（二）建立健全房屋拆遷統(tǒng)計工作的制度體系

健全完善的制度是保證各項工作正常開展的重要保證。作為一項涉及多個方面的一項工作，房屋拆遷統(tǒng)計工作的各項制度體系必須建立完善起來，保證統(tǒng)計工作的開展有據(jù)可依，進(jìn)而確保各項工作正常開展。一是要建立統(tǒng)一的統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，在充分調(diào)研和征求意見的基礎(chǔ)上，對各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)采集、匯總、整理、等環(huán)節(jié)的口徑進(jìn)行統(tǒng)一，使不同區(qū)域，相似或相同房屋的統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計數(shù)據(jù)按照一致標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收集、整理、披露，為制定拆遷計劃、加快拆遷進(jìn)度提供依據(jù)。二是完善統(tǒng)計數(shù)據(jù)的復(fù)核。政府相關(guān)部門要完善相關(guān)監(jiān)督考核機(jī)制，加強(qiáng)數(shù)據(jù)復(fù)核的力度，嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求對統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)督，對存在故意夸大或縮小統(tǒng)計數(shù)據(jù)的，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要嚴(yán)格追究相關(guān)責(zé)任人和部門的責(zé)任，切實做好各項數(shù)據(jù)的監(jiān)督和復(fù)核工作。同時，要建立科學(xué)的獎懲機(jī)制，做到有獎有罰。

（三）要加強(qiáng)部門之間的溝通協(xié)調(diào)

房屋拆遷工作涉及面廣，頭緒多，各部門之間只有建立科學(xué)有效地溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，才能確保各項工作的開展。一是基層統(tǒng)計人員、現(xiàn)場拆遷人員之間要加強(qiáng)溝通，凡是拆遷工作馬上要推進(jìn)到的范圍，必須要在第一時間進(jìn)行溝通，統(tǒng)計人員要在第一時間向拆遷人員提供所涉及范圍內(nèi)各類房屋的面積、人口數(shù)、經(jīng)濟(jì)用途等方面的信息，為保證拆遷工作的進(jìn)度提供保證。二是基層統(tǒng)計人員與統(tǒng)計主導(dǎo)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)溝通。作為基層統(tǒng)計人員，要及時將統(tǒng)計到的各類信息及時匯總到主要機(jī)構(gòu)，為提供拆遷區(qū)域的整體情況提供依據(jù)。作為統(tǒng)計主導(dǎo)機(jī)構(gòu)，要在全面收集基層統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，及時的整理統(tǒng)計報告，在確保準(zhǔn)確性和全面性的基礎(chǔ)上，及時向拆遷部門提供依據(jù)，確保拆遷工作正常進(jìn)行。

三、結(jié)束語

做好房屋拆遷統(tǒng)計工作，不僅可以為制定科學(xué)、有效的拆遷工作計劃提供全面、準(zhǔn)確的依據(jù)，同時，也有利于拆遷工作的順利進(jìn)行。所以，要高度重視房屋拆遷統(tǒng)計工作，在相關(guān)體制機(jī)制的建設(shè)方面加大力度，加強(qiáng)各個環(huán)節(jié)之間的溝通聯(lián)系，為建立科學(xué)、有效、全面的房屋拆遷統(tǒng)計工作體系奠定良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]范德.城市征收補(bǔ)償安置政策及其實踐――基于越南胡志明市的個案研究[D].上海：上海大學(xué)，2013