序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業智能化管理范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：智能化社區；物業管理；發展趨勢

引 言

隨著社會科學技術的不斷進步與發展，智能化管理已經被廣泛應用到社會生產的各個行業與領域中。當然，對于現代建筑物業管理來說也不列外，智能化管理的普及，使得人們的生活方式發生了很大的變化。在這個過程中，現代住宅物業的智能化管理引起了人們的廣泛關注與重視。

1 智能化物業管理系統模型的建立

1.1 模型的提出

物業管理的現狀存在諸多的不足，要想提高物業管理的質量和效率，就要設計一套基于物聯網的智能化物業管理系統，對小區物業業務進行管理。綜合對小區物業管理的現狀進行分析，建立智能化物業管理系統模型。該模型的建立需要一個中央控制室。該模型主要建立在小區物業車輛識別、業主身份識別、小區環境監控、防偷防盜及住戶家庭智能終端設備的基礎上建立的模型。整個模型被Wi-Fi、2G/3G覆蓋，數據能暢通傳輸。

1.2 模型中的子模型

該模型中的任意一個子系統的建立都是基于物聯網體系結構的，它們都是通過感知層設備讀取數據，然后通過網絡層把數據傳輸到平臺服務器，平臺服務器根據需要進行數據存儲和把有必要的信息傳輸到一些應用層設備上，如手持PAD、智能手機和家庭的其他智能設備上?，F逐一對該系統模型中的子系統模型進行解析。

1.3 車輛識別系統

主要是對小區的車輛進行管理，在小區的車輛出入口安裝圖像識別機，通過識別機的感應器掃描車牌號，與數據庫中的車牌號進行比對，判斷該車輛是否是本小區車輛。通過感應終端設備返回判斷的結果，小區工作人員根據提示信息判斷是否該讓車輛進入小區。如果是小區車輛，將自動分配一個停車位給車輛，該車輛將根據系統提供的停車位信息順利停車。則避免了停車位滿時，車主找不到停車位的情況。車主如果不是小區車輛，則系統將記錄車牌號、進入小區和離開小區時間等信息。達到防止其他非法車輛進入小區的目的，為小區安全提供有利的保障。

1.4 業主識別模型

小區的業主識別功能是為了小區安全而設計的一個功能模塊，為實現該功能，可在每個小區的人員出入通道口安裝人臉識別感應器，掃描進入小區業主的面部圖像，掃描后面部圖像將通過網絡傳輸到應用平臺上，與數據庫中的信息進行比較，判斷是否為小區業主，如何是小區業主，則將不會顯示任何的信息提示，如果不是小區業主，則提示小區工作人員有外來人員進入小區，提示工作人員記錄人員信息，連同面部圖像一起存入平臺數據庫中。如果小區發生偷盜等情況時，可以方便的調出小區進出人員的情況，達到防偷、防盜的目的。

1.5 小區環境監控模型

該子模型的建立有一定的難度，該模型不但要監控小區的溫度還要監控小區環境的濕度、聲音、物體的重量、數量等數據。對傳感器的要求較高，感應器會告知環境的溫度和濕度來告知小區業主實時天氣情況，小區有異常聲音時，如小區有老人和小孩摔倒時傳感器也能感應到該類信息，及時把信息通過感應器傳遞到業主的智能終端。小區內有綠化地帶，感應器將感應到綠化帶土地的濕度，判斷是否應該澆水等操作。小區內的休閑區也是必須要監控的目標之一，通過對小區設備的數量及質量進行監控，判斷當前的休閑器材狀況是否完好，從而是否需要維修。

1.6 防盜防偷監控模型

通過人臉識別系統已經能夠防止外來人員進入小區進行偷盜，但也不排除有人非法進入小區，有人通過攀爬建筑物進入小區內部，可以在小區的高層建筑物上安裝感應器，通過感應器判斷是否有人進入小區。但該感應器的啟動時間應該給予限制，如在深夜0點到凌晨6點啟動感應器，只要有人非正常的進出小區，就可以感應到并發出報警信息。物業管理公司工作人員可以進行查看，并根據情況確定是否通過智能終端告知小區業主有小偷進入。這樣也加強了安全防范意識。同時也減少了晚上物業保安人員的工作量，提高了保安人員的安全系數。

1.7 家庭智能終端模型

小區的業主家都安裝有一個門禁系統，但功能過于單一，沒起到多大的作用?？梢园验T禁系統的終端設置成一個智能設備，可以通過移動網絡收發網絡信息。通過智能終端接受小區平臺服務器發送的各種信息及注意事項，如包裹信件、天氣預報、小區環境預報、晚間小偷入侵等信息。同時也可以用了提示業主繳納物業費信息等。另外也設置有終端報警信息，如家里發生其他的事情時，可以發送到服務應用平臺，尋求幫助。

2 現代住宅物業智能化管理的發展趨勢

雖然，目前我國現代住宅物業智能化管理過程中還存在著不少的問題和矛盾，但是，隨著社會科學技術的不斷進步與發展，人們的生活質量與水平會越來越好，同時，對住宅方面的要求也會隨之越來越高。在這種發展情況下，智能化的管理會極大滿足人們生活的需要，這樣就會為智能化技術的發展提供廣闊的空間。在不遠的將來，我們都將生活在智能化小區，智能化設施是最重要的組成部分，它是自動化的，而又時刻待命，以適應住戶的需求。例如：當門磁開關、紅外探測器等檢測到侵入信號時，系統會主動向物業管理中心、110電話發出報警信號。接到信號大樓出口外的攝錄設備會聯合啟動。一旦歹徒進入住宅，住戶還可通過緊急呼救報警系統求助。再如，發生煤氣泄漏或火災時，各類火災報警器及煙感探測器會發出報警信號，以保障住戶的人身及財產安全，此外，智能化小區還可實現車輛出入、停車管理、物業信息管理等服務。因此，智能化管理將是未來現代住宅物業發展的一種必然趨勢。

個人認為現代住宅物業管理的發展趨勢主要體現在以下幾個方面：①物業管理網絡的家庭化，在這個過程中，住宅物業管理會逐步形成專門的管理平臺，其網絡也會直接滲透到各個住戶家里，并且也會往專業化與個性化的方向發展；②自動化控制系統的廣泛應用，對于物業管理的智能化而言，自動化控制系統是其發展的重要內容，未來物業管理將逐漸解放人為勞動，使之向自動化的方向發展；③物業管理平臺的不斷優化，隨著智能化管理進程的逐步推進，物業管理將會創造更多的服務內容，從而不斷擴大其管理的平臺。

3 結 語

對于現代物業來說，智能化管理扮演著非常重要的角色，而且起著十分顯著的作用，我們應該對它引起足夠的關注與重視，并且逐步加強對其應用的研究，積極探索出適合實際發展需要的智能化管理道路。同時，要正視其中存在的問題，并采取有效措施加以應對，不斷提高物業管理的質量與水平。

參考文獻

[1]王堅.社區物業管理系統的設計與現實[M].華東師范大學：軟件工程，2009.

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【關鍵詞】智能化住宅小區；物業管理系統；規劃設計

1引言

智能化的住宅主要是對于小區內總體建筑構成、管理、系統及服務幾個方面還有彼此間關系的優化設計，提供出經濟合理、舒適、便捷、高效、安全的良好居住條件。近年來，隨著我國科學技術的飛速發展，如多媒體技術、電子技術、傳感技術、自動化技術等也得到了很大的應用與發展，給智能化住宅的設計提供了有力的支持。

2建立綜合型的安全系統模式

2.1IC卡配備與報警系統

這個系統是小區的第一重防線，用于鑒別小區來往行人與車輛，以防止外人翻墻入院。主要在各個門口處進行監控。小區中的人應用刷卡（智能IC卡）進門的方式出行，住戶、物業與保安均設計級別不同的IC卡，有著鑒別身份、出入相關信息的登記與查詢的性能。對于來訪之客用信息進行登記，對于單人訪客用樓宇門對講系統進行身份的識別，對于過往車輛應用RF的IC卡遠程識別的系統，對于授權的車輛迅速讓道通行。按照實際于小區周圍安裝對射型的探測器，且和攝像頭連接，以便實時報警，確保了小區中住戶的安全。在不好的天氣時，把線式的防御系統調為面式的防御系統，設計合理的間距、把紅外設施最遠間距設定于五十米至百米以內，在地下安設智能化傳感器，從而構建出綜合型的安全體系。

2.2閉路電視

主要位于住宅小區的各個門口、重要道路、主要的公共建筑、車庫、及小區邊界處安設攝像頭，把具體的監測內容通過圖像發送于小區物業或監控部門。保安會利用監控錄像實時了解小區所有的狀況，讓相關的管理人員隨時了解小區各種動態。電視的前面安裝像機、攝像頭、防護罩與支架等，現階段通常是采用彩色的攝像機裝置，對于光線較暗處還是選用黑白的攝像機，其它前端設備的選擇與運用具體還要依據安裝設計的實際情況來確定。閉路電視在管理室里配備的設備主要有：監控器、視頻的分配器、圖像的分割器、錄像機、分控的設備及其時間發生器等。

2.3可視化對講機

這個系統主要作用是二次確診前來訪客的身份，對于闖進小區的人二次布防。在居民房間里安有可視的對講機，且于樓宇門口的地方安有可視對講的門口機與門鎖等裝置。門口機與門鎖等能夠一直接到控制室內，在控制室可以進行有效地監控工作。居民在進門前用鑰匙或是密碼進行開鎖，或者出門要按“門內的按鈕”方可將房鎖開啟。來訪的客人要按門口機上面相應的住宅門牌號，居民對客人進行聲音與圖片的識別來決定接待與否。

2.4住戶報警裝置

這個系統主要對于小區內及其周圍發生的意外災害等情況進行防范。在住宅中的門口或窗戶還有房間中其它地方安裝各種類型的探測器實行24小時監控。該系統可以智能地對于安裝于居民內的每種探測器進行有效地識別。（如煤氣泄露探測器、煙感探頭、應急按鈕、門磁開關等）對所有的信號實行晝夜的監控。當出現意外事件的時候，安設于居民房內的各個報警器會將信息傳送到物業管理室或監控室中，計算機網絡可以通過程序來設計警報情部的級別，能夠精確地顯示異情發生地的居民名稱與地址，還有所受到的襲擊方式或相關的報警情況等，還能對保安確認警情進行智能化的提醒，使其及時迅速地趕到事件的現場，實現保障居民的人身與財產的安全的目的。

3物業管理系統的主要構成及作用

3.1自動抄表與計費

這個系統對于住宅區中的每家電表、水表、煤氣表、熱能表等計量裝置進行自動化的計費。利用采集與抄報各個表中的數據傳輸至相關的管理室，達到每家表的數據錄入、計費、打印收費的賬單的作用，把數據信息傳入具體的負責單位，有效地避免了以往抄表的擾民情況或人為產生的讀取信息的誤差。進而達到了節約很多的人員，減少勞動的強度的效果，提供了極大的方便。

3.2公共設備監控

這個系統對住宅區中的給排水設施、供電及配電設施、公共的照明、中央空調、電梯及噴淋設施等公用設備展開工作區內的實時有效監控，進而達到了公用設施的優化運作與管理，實時找出故障，且及時有效地修復，實現了資源化利用、擴展設備壽命的作用。

3.3綜合信息服務

這個系統應用計算機網絡，高質高效、迅速便利的相關軟件來管理與調節住宅區內的住戶、物業人員、服務員彼此的關系。對于物業管理的數據信息作出采集、傳遞、存儲、加工等智能化操作，并反饋出物業管理的具體狀態等。此外，可以為居民提供很多方便貼心的服務，如視頻點播、購物指引、時事資訊等。

4信息網絡系統的主要構成及其作用

4.1計算機局域網

在較為大型的住宅小區鋪設計算機的局域網，其主要職能不單是為小區居民提供快速的nternet接入的相關服務，還可以建設小區的特色化網站，并不斷地更新網站的資源，如提供宣傳開發房地產項目、物業管理機構的優化服務；對居民提供了信息、網上圖書館、網絡教育、生活資訊及視頻點播項目等。

4.2有線電視

如今，有線電視作為現代人生活中信息獲取的主要方式之一，同時也是住宅區和外界聯系的一種途徑。要為各個住戶安置一個家庭式的多媒體機箱、一條入戶線纜及兩個以上的電視終端設備。并在住戶區的物業室安設一套前端的設施，應用橋接放器對干線進行分支，各個單元要安設一套分配的放大器。

5結語

現階段，我國的住宅小區的智能化正處于初步發展時期，有些安全系統的相關設備還有待于進一步提升，本文主要從安全防護、信息網絡、物業管理方面對智能化系統的設計進行探索與研究，小區的智能化管理對小區中所有住戶提供很多經濟實惠的便利條件，是小區居民的人身及財產安全的有力保障，這種管理模式必會成為未來發展的趨勢。

【參考文獻】

[1]沙寧.智能化住宅小區的物業管理系統研究[J].黑龍江科技信息，2013，(29)：260.

篇(3)

關鍵詞：超高層建筑、智能建筑、寬頻網絡、系統集成、智能物業管理。

建筑的發展有史以來就和其建筑材料、建筑結構，以及營造技術同步發展，相互關聯，互為促進。建筑材料由土木、磚瓦、混凝土、鋼筋水泥向鋼架材料發展；建筑結構由單體、多層、高層向超高層發展；同時建筑的營造技術也由手工、機械化、電氣化、自動化向智能化方向發展。

超高層建筑顧名思義就是超高度的多層建筑物。通常建筑界將超過300米建筑高度的多層建筑物稱之為超高層建筑。超高層建筑物無論在建筑材料和建筑結構上都有其獨特的需求與設計以外，，在電氣及弱電監控功能與系統配置上也有著與超高層建筑特點相適應與配合的關系內涵。特別是近年來建筑界、科技界提出了智能建筑的概念以來，國內外智能建筑專家都試著確定建筑與智能化的關系內涵。普遍的認同是：現階段的“智能建筑”是信息時代的產物，是為了適應社會信息化與經濟國際化的需要。智能建筑的實現是現代高科技的結晶，它完美地體現了建筑藝術與信息技術的結合。從這個角度上來講智能建筑的“智能化”主要是在一座建筑物內進行信息管理和對信息綜合利用的能力。這個能力涵蓋了信息的采集和綜合，信息的分析和處理，以及信息的交換和共享。建筑設備自動化監控也是信息處理的一個方面。因此也可以簡單地理解：“智能建筑”就是具備了綜合信息應用和設備管理自動化能力的建筑。

盡管目前國內號稱有近千座“智能建筑”，但是在超高層建筑中實現“智能化”還是一種嘗試和探索。以下通過參與金茂大廈智能化系統工程建設，從金茂大廈智能化系統設計、信息化建設，以及智能化物業管理的特點，來體會超高層建筑與智能化技術相結合是現代建筑的完美體現。

1. 金茂大廈智能化系統的設計定位

金茂大廈的設計是由美國SOM公司提供，但在其初步設計的圖紙中并沒有體現所謂“智能化”的概念。然而金茂大廈業主張關林董事長與籌建辦公室的領導們卻高度重視金茂大廈智能化的建設。多次召開由智能建筑專家和工程技術人員參加的“智能建筑”技術咨詢會議。最終確定了金茂大廈智能化系統設計的定位目標，即：在金茂大廈內采用先進、成熟、實用的智能化技術和系統產品，實現網絡化、信息化、自動化物業管理的模式，達到提高工作效率和經濟效益的終結目標。SOM公司在初步設計的基礎上，按照金茂大廈智能化系統設計定位目標，聘請美國智能化系統專業顧問公司對金茂大廈智能化系統設計進行了補充和完善。最終提供了十章280頁，近18萬字的“金茂大廈智能化系統技術說明書”技術說明書詳細描述了金茂大廈智能化系統的組成，包括：寬頻網絡結構、系統集成功能、信息服務與智能化物業管理等內容。SOM公司所提供金茂大廈智能化系統設計之完善，水準之高檔、配置設備之先進，完全可以滿足21世紀超高層建筑對現代科技IT技術發展的需求。

2. 金茂大廈的信息化建設

金茂大廈智能化建設始終將信息化建設放在第一位，僅我參加的金茂大廈信息網絡論證方案就超過五次，張關林董事長親自參加信息網絡方案論證會，在會上強調了金茂大廈通訊與計算機網絡建設的重要性，指出設計一步到位，工程可分步實施，同時網絡應具有兼容性。由于金茂大廈樓高420.5米，大廈主干網絡必須采用光纖傳輸體系，甚至有些傳輸通道采用單模光纜。主干網絡傳輸速率高達千兆以上，每8個平方米的辦公位置就有一個155Mbps的計算機信息插座。

金茂大廈的信息化網絡建設也將電纜電視網絡納入其中，該電纜電視網絡可以實現860兆的雙向信號傳輸功能，不但為可以提供交互電視（ITV）和視頻點播（VOD）等服務功能，同時也為今后在金茂大廈內實現“三網合一”（即電視網、電話網、計算機網）的多媒體信息傳輸提供了另一種寬帶傳輸模式。

3. 金茂大廈智能化物業管理

金茂大廈智能化系統的建設是實現智能化物業管理的一種手段，而在金茂大廈內實現智能化物業管理，提高物業管理的工作效率、大廈機電和安全設備運行的完好率與利用率，以及節能、節省人力資源，提高大廈的經濟效益為最終目標。金茂大廈的智能物業管理是建立在大廈智能化系統之上的，并基于網絡化、信息化、自動化的物業管理模式。從金茂大廈智能化系統設計的一開始，就強調了物業管理信息集成對金茂大廈物業管理的重要性。同時也強調了金茂大廈物業管理的層次性，即監控層和綜合信息管理層。在金茂大廈內分別設置了三個監控管理中心和一個綜合物業管理信息中心。

轉貼于

金茂大廈智能物業管理的概念是：

建立大廈物業管理與大廈智能化系統之間的人機交互平臺，在大廈智能化系統功能的支撐下，實現大廈物業管理的網絡化、信息化、自動化和科學化的管理模式。

金茂大廈智能物業管理的具體功能是：

房產管理

信息與資訊管理

綜合事務管理

設備運行與維護管理

綜合節能管理

智能物業管理與傳統物業管理在管理模式上最大的區別，就是智能物業管理借助于大廈智能化系統的綜合機電與安全設備監控和綜合信息集成的功能，通過大廈智能化系統功能的支撐，促進和提升大廈物業管理的科學性、合理性、經濟性。徹底改變傳統靜態（歷史性）物業管理的模式為動態（實時性）、交互和網絡化的智能物業管理模式。智能物業管理同時也可以提升物業管理人員的管理水平和業務能力。

金茂大廈智能化系統（IBMS）對金茂大廈智能物業管理（IPMS）的支撐和促進：

1） 支撐和促進金茂大廈物業管理體制的合理化

信息是金茂大廈物業管理的重要資源，是金茂大廈各級管理人員決策的重要依據。管理的過程實際上就是對信息的處理過程。傳統的物業管理體制從信息處理的角度來看，仍屬于落后的人工分散處理的方式，不僅中間層次多，也不便實現橫向聯系，因而不能很好地綜合利用信息資源。金茂大廈智能化系統（IBMS）就是建立在信息資源共享的基礎之上，使信息處理由分散處理向綜合與集中處理轉變，使分散的信息管理向集成信息管理轉化，這樣不僅能發揮信息綜合利用的作用，還能提高信息的質量（準確、及時）和數量，使金茂大廈各級管理人員能夠及時做出正確的判斷和決策。從而建立與信息集成處理模式相適應的金茂大廈物業管理體制。

2）支撐和促進金茂大廈物業管理方法的科學化

通過建立金茂大廈智能化系統（IBMS），可以充分發揮計算機高速運算能力的特點，可以利用數學模型對金茂大廈的物業管理活動進行定量分析。這樣，一方面可以提高管理決策的準確性，避免管理決策中的主觀隨意性，使管理工作更加科學有效，另一方面，可以加強預測功能，使管理工作由粗變細，由事后管理向實時管理方向發展，甚至做到事前有預測，從而使管理工作由被動狀態逐漸變為主動，通過大廈智能化系統的監控和信息集成的功能，對那些不可預測的事物和狀態進行監視，出現突發事件時，立即采取措施，還能夠通過事先制定的對策（程序）做到及時、妥善的處理，使管理工作更加合理和科學，使一切的事務處理都處于受控狀態之下。

3）支撐和促進金茂大廈物業管理的嚴密性

金茂大廈智能化系統（IBMS）能夠滿足物業管理對信息處理的要求，同時由于大廈智能化系統能夠提供原始數據的完整性、實時性和歷史性，這對于大廈物業管理的基礎工作甚有幫助，可以使大廈物業管理更加嚴謹、細致，加強和促進大廈物業管理制度的嚴密性，健全相應的規章制度，物業管理方法更趨科學化，一切以數據說話。通過數據的量化來提升物業管理基礎工作的水平。

4）支撐和促進物業管理人員素質和管理水平的提高

通過金茂大廈智能化系統（IBMS），大廈的各級物業管理人員可以從繁瑣、重復的事務性工作中解脫出來，進行調查研究，使用各種數據分析的手段和方法，分析大廈內物業管理過程中出現的問題，制定改進和提高物業管理工作效率的措施，通過從事信息分析，判斷和決策，并在現代化管理的過程中總結和提升大廈各級物業管理人員的業務水平和管理經驗。必然導致這些物業管理人員的素質和管理水平得到成長和加強。

5）支撐和促進金茂大廈的經濟效益和社會效益

金茂大廈通過智能化物業管理，可以直接和間接的提高金茂大廈的經濟效益。通過樓宇設備管理自動化系統（BMS），可以節省大廈的運行和維護費用。通過辦公自動化系統（OAS）和通訊與網絡系統（CNS），可以節省人力資源和工作時間。這些都將給金茂大廈帶來巨大的經濟效益和潛在的社會效益。提高金茂大廈的競爭力。

4. 結束語

金茂大廈巍峨威武的雄姿，屹立在上海的黃浦江畔。每當我途經上海時，都可以從各個不同的方向上了望到它。遠遠望去它似一座高聳入云的寶塔，更宛如一支描寫中國建筑與科技結晶的神來之筆。金茂大廈是在特定的時間、特定的地理位置環境里產生的，它是中國文化和西方文化，傳統建筑與現代科技完美結合的時代象征。金茂大廈的智能化只代表它自己的個性，是獨一無二的。

參考文獻

李 林 智能大廈系統工程

中國電子工業出版社 1998年第1版

張 激 金茂大廈智能化系統工程建設管理實踐

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近年來，智能建筑技術飛速發展，人們把智能建筑技術擴展到一個區域的幾座智能建筑進行綜合管理，再分層次地連接起來進行統一管理，這樣的R域和城市分別被稱為智能小區和智能城市,智能小區足智能城市的基本單兀n近兩年，智能小區的概念也已在各處汗花結果。，但是具正做到的智能化管理、智能產品及系統的ft用一體化的很少，而M謂智能小區?智能小K和住宅小區

 

智能化有什么么區別呢?

 

所謂的智能小區，就足將在一定地域范圍內多t具旮相同或不H功能的逮筑物(主要是指住宅小Li)按照統等的力法分別對其功能進行智能化、資源充分共皁、統-宵理，在提供安全、舒適、"便、V丨能、可持續發展的生活環境的M時，便P統一管理和控制，并盡呵能的提高性價比指標智能小區和小區智能化是網個不N的概念，山于“智能化”是一t相對的概念，“智能化”技術本身也il:在小'斷地發展、完海，閃此智能小K儀是對一定智能櫛度的住宅小區的籠統稱呼，至于如何的愾能程度才能你為愾能小K,現在尚沒有定性定M的標準，小R智能化概念表達了住宅小的智能化以一t過程，它應當隨著智能化技術的發展和人們A求的+斷增氏而增長，完斿，它々明r〃r持續發展性!:>/:是小區智能化的中:賢特n,充分考慮到人們需求的+斷增K性，H前，小K智能化的稱呼更加迠合客觀規丨卩:和符合我網的國情。

 

山于住宅小區與綜合性智能建筑有著很大的區別，如何根據小區特點，賦予小區各種功能以適應不同層次的居民的需求.，對小區實現統一、冇序、智能、網絡化的管理，小R智能化系統將是未來智能科技發展的課題。

 

小區智能化系統可分為三層結構：管理中心、網絡布線和家庭智能化系統管理屮心主嬰是智能小區綜合管理中心，包括：小區安防系統.小K物業管理系統、小區信息管理系統。家庭智能化系統包括智能傳感執行設備、家庭布線系統和家庭智能控制器二部分網絡布線是小區智能化系統的支撐平臺，冃前隨著這方面的服務不斷擴寬和發屐，人們在這方面的需求正在+斷的增長。小K智能化系統的完善、成熟，將使開發商住戶和物業管理公司三者緊密聯系，滿足齊自的;求，使小區有更多的發展空間。

 

前國內房地產發展較成熟的主要是北*、_h海和廣州二地，我們來看三地小區智能化發展的情況：

 

北京小區智能化目前發展的主題是：興建“數字家園”?！皵底旨覉@”T程的最終目標是：建立一個以家庭為核心的二:層系統，即家庭內部數字化網絡平臺、住宅小區智能化網絡平臺及社區業務應用平臺,，這個概念使清華同方等高科技公司對于“數字家園”建設表示了極大的興趣，并著手開發相關技術。

 

而上海的智能化小區已漸成氣候，綜觀上海t千個樓盤中，能滿足智能化基礎條件的智能化小區約20個：郵電一村、丹桂花園(三期)、文化花苑、武寧花園、創世紀花園、六里錦華小區、春申示范小區、江灣示范小區、上實花苑、知音花苑、萬邦都市花苑、虹橋新城、三湘世紀花城、北美公寓、住友名人公寓、三鑫花園、錦三角花野園、錦繡苑、平江小區、祥和家園、浦江名苑、浦東菊園小區。

 

廣東的智能化小區主要的賣點是：智能化不等于花大錢國家建設部在廣東有三個智能化7K范小區：南海怡翠花園、番禺丨仆]'江花園、珠江新城E2區的星匯園。但在功能實施上均講究實用的原則，經測算.將智能化裝備建設成本攤到住宅面積中，約為30兀/平//米至150元/平方米,

 

門前小區智能化的主耍構成兀素有以下幾點：

 

安全防范系統

 

1.樓盤周邊閉路電視及紅外線監控系統

 

2.大堂出人I丨、車庫使用1C卡

 

3.||了視對講監控系統

 

4.大堂電梯閉路電視監控系統

 

5.巡更管理系統

 

6.室內設有報齊分機、紅外線控頭、緊急求助按鈕、防煤氣泄露

 

7.走廊公共部分設有煙感器等消防報膂系統

 

8.陽臺紅外線開關系統

 

9.指紋門禁和密碼系統

 

數據信息網絡

 

1.數據統計系統

 

2.水、電、氣二去自動抄表系統

 

3.物業筲理系統：網h物業管理佶息公布、業主投訴、網上查詢三表收費等

 

4.光纖傳導系統或預埋布線系統，用以將來設局域網，提供網_匕服務：購物、汀較、視頻點播，視頻電話、頂約家政等

 

5.電梯光電感應系統

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    建筑電氣工程是以電能、電氣設備和電氣技術為手段來創造、維持與改善限定空間和環境的一門科學,它是介于土建和電氣兩大類學科之間的一門綜合性學科。主要包括:建筑供配電技術,建筑設備電氣控制技術,電氣照明技術,防雷、接地與電氣安全技術,現代建筑電氣自動化技術,現代建筑信息及傳輸技術等。國家建設部定義的智能化小區的基本概念是:‘住宅小區智能化是利用4C(即計算機、通信與網絡、自控和IC卡),通過有效的傳輸網絡,將多元的信息服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化集成,為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段,以實現決捷高效的超值服務與管理,提供安全舒適的家居環境”。建筑電氣專業被更緊密地與智能化建筑聯系在一起:建筑電氣設計活動中智能化的元素越來越多,通過人員專業知識的完善和項目設計中的綜合開發的運用,都直接起到提升建筑智能化的水平的作用。

    2.建筑電氣智能化設計對智能建筑物業開發項目產生的影響

    智能建筑作為現代建筑技術與信息技術相結合的產物,隨著科學技術的進步得到不斷發展和充實,通過采用多元信息傳輸、監控、管理以及科學有效的集成等一系列高新技術,以實現信息、資源和任務的共享?，F代建筑技術、現代計算機技術、現代控制技術、現代通信技術、現代圖形顯示技術一一簡稱‘,4c+A’’技術,共同構成了智能建筑發展的技術基礎,智能建筑最主要的特征就是“智能化’。從成功開發的智能建筑來看,通過運用計算機技術對建筑物內的設備進行自動控制和管理,并對用戶提供信息和通信服務等,實質上是通過擁有一套或多套智能化系統,包括安裝計算機設備、數據通信線路、程控交換機等,用戶可以取得通信、文字處理、電子郵件、情報資料檢索、科學計算、行情查詢等服務。另外對建筑物的所有空調、給水排水、供配電設備、防火、保安設備由計算機控制,實現綜合自動化,使建筑物的用戶獲得了經濟舒適、高效安全的環境,使建筑物的功能產生質的飛躍。而這一切離開了建筑電氣設計都將無從談起。因為智能化建筑的每一項功能都將通過建筑電氣設計活動從最初的設計、施工驗收、功能維護及今后的技術升級來實現,可以說智能化的要求自始至終貫穿著建筑電氣設計活動的全過程。

    3.建筑電氣智能化設計的基本要求和實踐分析

    3.1建筑智能化系統的規劃和設計智能化要求貫穿于建筑電氣設計活動的全過程,因此建筑開發方應盡早規劃好智能化建筑的各項功能,在最初提出設計任務時盡可能洋細地說明智能化系統的內容、要求具備的功能、要求達到的標準、投資及能耗估計;設計單位在編制設計任務時應按照實際業務需要來確定,便于在設計活動中的方案設計、初步設計、深化設計、施工設計中進一步提高效率,做到優質、準確。智能化系統設計任務書是向設計單位提出的建筑物智能化功能要求,設計單位據此提出設計方案。任務書是智能化設計的基礎和前提。任務書的內容主要是:(1)設計依據:包括遵循國家現行有關規范和標準的建筑物的設計任務書、建筑物的建筑、結構、設備方案。(2)設計原則:要求功能上實用、技術上先進、經濟上合理、施工維修方便,符合可持續發展要求。(3)設計內容:包含通信系統、辦公自動化系統、建筑物自動化系統、火災自動報警系統、保安系統。(4)技術要求:分系統提出技術性能要求。

    3.2建筑智能化設計的實踐分析建筑智能化和電氣智能化設計的目標是要向住戶提供‘方便快捷的信息通信、安全舒適的居住環境、高效便利的物業管理?！比欢鳛橐环N新型的地產物業,在國內尚未有出臺明確規范的設計標準。這就需要設計人員與物業開發方反復不斷地溝通,結合具體情況交換思想,明晰設計思想,以達到圓滿一致的效果。建筑智能化功能實現涉及多門現代學科技術,建筑電氣設計人員要成為諸多學科的專家不可能也并無必要,對于上述智能化功能所提及的各個系統,建筑電氣設計師在本專業基礎上再學習和了解各系統間之間是如何實現通信的就可以了,因為各個系統是可以單獨施工的。而且不同的廠家也有不同的通信協議所以要做到真正的集成是有一定有困難。所以設計人員的關鍵在于按照設計任務書基礎上制定的設計方案精心設計。

    3.3建筑智能化對電氣智能化設計的嶄新要求近幾年來,各行各業用信息技術來改造傳統產業已經成為發展的潮流,而建筑智能化是與信息技術緊密結合的朝陽產業,社會對“建筑電氣與智能化’專業人才的要求越來越高?？梢哉f,智能化建筑的成功與否,建筑電氣設計師的個人素質具有不可忽視的重要作用。事實上,真正理想的智能化建筑,不單是一個智能化設計師與智能化施工單位能做得到的。這其中建設方協調是最重要的。沒有建設方的協調,各執一詞,很難在思想上和行動上保持一致,從而影響到施工進度甚至智能化的最終效果。1、對建筑電氣設計師而言,電氣專業知識的精通是根本,必須熟悉相關規范,熟悉最前沿的技術,對智能化設計的信息等技術要有所必要的了解;通常設計師會為各行各業的建筑做設計方案,每個行業所涉及的內容肯定是迥然不同。一般來說,設計與施工當中具有很強的針對性,學校與酒店、政府與企業對智能化的要求是不同的。房地產中的智能化建設在建筑當中也是一步步完善的。而且智能化建設還有一個重要的,就是要與建設方要有很好的溝通與協調,才能真正的做好智能化建設。同時設計人員還必須要有豐富的現場經驗,能夠準確把握住施工中各個層面的要點和要注意的問題,對相關的土建、結構、強電、通風等方面的基本知識也要有一定基礎和了解,便于在弱電施工中隨時與多方面進行協調和配合。2、在弱電施工方面,弱電工程通常由土建(總包)進度來決定的,把握好施工進度很關鍵,尤其是要把握好施工進度中預埋、設備采購、設備安裝、調試等關鍵點。建筑電氣設計師要善于發現智能化建筑電氣施工中出現的問題,正確表達自己的專業觀點,并及時認真做好與各總包、強電等單位的協調、配合工作,處理好與各兄弟單位的關系。施工中各種資料要保存完好并歸檔。

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【關鍵詞】公共物業管理；智能化住宅小區；信息管理；軟件開發；系統管理；住戶管理；設備管理；收費管理

1、前言

隨著房地產業的迅猛發展，大量住宅小區投入使用，要求除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設備、場地、環衛、綠化、道路、治安等進行專業化管理，以保持新建小區的完好，發揮其整體功能和綜合效益。同時，人民生活水平的不斷提高，對居住環境和社區服務的更多要求，使得物業管理的好壞已經成為居民選購住房考慮的重要因素。

公共物業管理系統是小區物業管理部門用來對住宅小區內的建筑、住戶、設備、人員等信息進行綜合管理的一個信息管理系統。根據客戶要求，系統要能對小區內建筑、公共設備、住戶等基本信息實現錄入、修改、查詢和刪除等操作，并且實現包括水、電、煤氣費在內的各項物業管理費用的統計、查詢和報表生成。

公共物業管理系統要實現以下主要功能：

1）工程設備管理：建立設備基本信息庫與設備臺帳，定義設備保養周期等屬性信息；對設備運行狀態監控并生成運行記錄，故障記錄等信息，根據生成的保養計劃自動提示到期需保養的設備；對出現故障的的設備從維修申請，到派工、維修、完工驗收、回訪等實現過程化管理。

2）保安消防管理：消防保安管理是企業正常運轉的重要保證。本模塊主要包括保安人員檔案管理、保安人員定崗、輪班或換班管理、安防巡邏檢查記錄、治安情況記錄以及來人來訪、物品出入管理等功能。

3）系統維護管理系統：主要模塊系統初始化設置、系統編碼管理、系統權限管理、操作日志、數據備份、數據恢復、清空數據。

4）其他接口系統：全面的物業管理系統還應該包括樓宇自控系統、門禁考勤系統、停車場管理系統、智能監控系統、安全防護系統、巡查管理系統等的集中后臺控制和管理，可以實現通過網通、電信、移動等運營商的短信網關群發短信的功能，以及物業管理部門獨有的動態、智能工單派發技術等。

由于其后端一般均采用統一的計算機網絡平臺和系統平臺技術，因而很容易實現各個系統之間的互聯、互通和信息共享。我們可在通用物業管理業務平臺技術基礎上，針對各物業公司物業管理項目的實際運作模式做進一步的開發和集成工作，并結合數據結構和工作流定制技術，最大程度地實現整個產品的適用性和可擴展性。

2、公共物業管理系統功能需求分析

實現小區物業管理系統功能模塊圖如下：

圖1 系統功能模塊圖

1）系統管理模塊

系統管理模塊是整個物業管理系統的核心，在區分不同用戶的使用權限、加強軟件使用安全性和保證數據安全方面起著關鍵的作用。具體包括：用戶管理、用戶授權、更改密碼、系統設置、系統初始化、數據庫備份、恢復這幾個子模塊。

2）住戶管理模塊

該模塊完成對新增住戶基本信息（姓名、人口、住房面積等）的登記和已有住戶信息的修改、查詢和刪除，是系統最基本的功能。該模塊具體又分為住戶登記、住戶修改、住戶修改、住戶查詢和住戶刪除四個子模塊。

3）設備管理模塊

該模塊實現對小區內各項公共設備（如：路燈、排水管等）的管理，為各項設備建立信息檔案，記錄各設備檢查＼維修＼保養記錄。具體又分為設備登記、設備報修、設備檢查和設備保養這四個子模塊。

4）房產管理模塊

該模塊主要是針對小區內的建筑，實現對小區內每一棟建筑、每棟建筑內的每套住房進行管理，考慮到業主對每個單元的買賣變更，該模塊還應該包括住房房產所有權的管理。該模塊具體分為：建筑圖紙管理、戶型圖紙管理、房產所有權管理等。

5）人事管理模塊

該模塊主要是針對物業管理部門內部的工作人員的，實現對物業管理人員、保安/保潔人員的管理。包括：員工信息錄入、查詢、工資管理、員工考勤記錄和員工考核記錄這幾個子模塊。

6）收費管理模塊

該模塊主要實現對已經入住的住戶進行費用（物業管理費、水費、電費和煤氣費）繳納的各方面管理，具體包括以下幾個部分：收費類別設置、收費項目設置、計量單位設置、表設置、用戶抄表、應收款和收款單等。

3、公共物業管理系統建設目標

將物業管理納入住宅產品的整個生命周期，全盤考慮，是高質量、智能化住宅小區建設的必然要求。具體體現在如下幾個方面：

1）現代智能化住宅小區建設更多地采用新材料、新技術，提供物業管理的部門應全面掌握住宅小區在設計、施工過程中的方法和思路，在為用戶提供服務時作到胸中有數。

2）為了為用戶提供更好的服務，就必須將物業管理部門的成功經驗融合到小區的前期設計中去。如根據小區的規模和級別，應如何設計停車場才能做到安全可靠等。

3）小區智能化是住宅產品發展的必然趨勢，而智能化的小區需要專業化、高水平的物業管理隊伍。傳統的物業管理完全是人工管理，智能化小區采用網絡化電腦管理，不僅快捷準確，還可以降低物業管理辦公費用，而且提高了公司的物業管理形象。

4）采用網絡化物業管理后，利用小區自身的軟硬件條件，可以對用戶提供更多增值服務，如商品信息，經濟及股市動態等。同時采用全新的物業管理模式，可減少常規物業管理人員的50%左右，節約開支。

4、公共物業管理系統總體架構

根據系統的實施目標和住宅建設中物業管理的過程，科學制定小區物業管理系統總體架構。智能小區的信息服務與物業管理中心，是向小區內每一家庭提供公共服務的設施，通常由住宅小區開發商負責建設，同時也要得到政府在資訊和通訊方面提供相關服務的支持。智能小區“服務與管理中心”是主要的服務與管理，包括“綜合信息與資訊服務”和“公共物業管理”以下兩項的內容。

現代化智能小區的文明建設是建立在社區內的公共物業管理現代化的基礎之上的，這也是智能小區“服務與管理中心”所要求的管理內容，其內容通常包括以下幾個方面：

1）小區內集中的安全防范綜合管理：包括家庭防盜報警系統、家庭消防報警系統、門禁系統、家庭可視對講系統、小區周邊防盜監視系統、小區消防監控制系統等；

2）小區內公共場所的機電設施集中管理：包括小區供小集中控制系統、小區供電集中監視系統、小區電梯控制系統、小區停車場監控系統等；

3）小區房產與承租戶管理：包括小區住戶信息管理、小區房產信息管理等；

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關鍵詞：建筑智能化 深化設計 規范化操作

中國從20 世紀90 年代開始興起智能建筑的浪潮，1997 年隨著智能化住宅的興起，智能建筑的建設得到了飛速的發展。今就建筑智能化深化設計與規范化操作談談作者的意見，以供有關方面參考。

為了規范市場，建議由政府牽頭，成立智能化專家委員會，根據當地的實情，對智能化的設計、施工和管理進行規范和引導，使智能化系統在社會生活中發揮它應有的作用。

1、制定智能建筑的工程建設規范

智能化系統涉及到自動控制、通信、計算機網絡、廣播電視、衛星通訊等高新技術領域，需要制定相關的工程建設規范，以便在工程建設中，業主、設計人員、承包商等可以用統一的語言進行交流。現代科技日新月異，新產品的壽命大概在兩年半左右，不易進行所謂的“標準”的制定。國內有的地方制定了所謂的標準，最新出的智能化高科技產品，如果按其標準是不能應用的，有人提出不斷地修正其標準，修正需要時間，高科技產品推動社會的進步，在實際生活中是不能等待的，建議根據智能建筑的各項需求，制定相應的設計、功能、安裝和驗收規范，每個系統對管線的預留、安裝時的強弱電的要求是互通的，對設備不要作出規定，建設智能建筑的目的就是為了要達到相應的功能，建議從功能上對智能建筑的各項規定進行規范，以便大家有一個參照標準。

2、智能建筑的深化設計與運作

智能建筑的設計大體有以下幾種：

（1）新建筑物的智能化設計；

（2）舊建筑物的智能化改造；

（3）社區的智能化設計。

不管是哪種智能化設計，從中國的國情、甲方的利益、設計和施工的角度出發，建議采取以下步驟：

（1）甲方的需求（性價比）和外部條件的調研，確定智能化系統的功能、實施步驟。由甲方牽頭，委托智能化專家委員會，根據甲方所能接受的價格，配備智能化系統的功能和實施步驟，以此為依據，寫出標書。

（2）智能化系統方案和設備招標，確定系統集成商。招標委員會由甲方和相關專家組成，對智能化系統方案和設備進行評標，確定系統集成商。

（3）由系統集成商拿出智能化設計方案，對智能化系統進行深化設計，由甲方組織，設計院和系統集成商協商，由設計院將智能系統設計到設計藍圖中去，設計院設計出的智能化系統，由設計院和系統集成商共同審核簽章通過，智能化設計方面的責任由系統集成商承擔。

只有系統集成商對所采用的方案和設備最了解，由它們進行深化設計是最合理的，一個系統集成商如果只會進行施工，而沒有設計能力，可以說這樣的系統集成商一般是做不出好的智能化系統的。但是中國的傳統是由設計院設計一切，如果智能化系統的設計圖單獨出來，這樣，就多出了一個設計單位，給后面的施工、監理配合帶來不便。本文建議由系統集成商對智能化系統進行深化設計，由甲方組織，設計院和系統集成商協商，由設計院將智能系統設計到設計藍圖中去，這樣既保證了智能化設計的完整性，又便于和傳統的施工、監理配合。

（4）由甲方組織，系統集成商和監理單位協商，培訓監理單位，對智能化系統進行監理。

（5）施工、調試：由智能化專家委員會進行中期檢查，重點保證智能化工程科技含量落實和工程質量達標。

（6）智能化系統管理人員培訓：在系統調試階段就進行。

（7）試運行。

（8）測試、驗收：開發建設單位組織智能化專家委員會和業主代表對系統進行驗收。

（9）投入運行。

3、智能建筑規范化操作要注意的幾個問題

智能化系統在國內隸屬于建設、公安、郵電、廣電、消防、電業等行業管理，技術涉及自控、通信、計算機、電子、傳感器、機械等領域，因此必須成立智能化專家委員會，由政府牽頭，起草本地的智能系統設計、施工、驗收、評估規范。并對設計、總承包商和智能化物業管理的資質進行認證和復核。

（1）智能化專家委員會的成員很重要，一定要由業內資深人士組成，否則，會對市場產生誤導，給國家和業主造成極大的損失。智能化系統的建設是工程項目，專家委員會里的委員必須是從事智能化系統研發和工程項目出身的，智能化專家委員會的常務專家應該是智能化各個領域里的嬌嬌者，不僅具有理論水平，而且具有豐富的產品研發經驗或工程經驗，在指尋方向的同時，也能實實在在地為業主解決實際問題，專家要能在工程審驗過程中看出存在的實際問題。特別要強調一點的是要多吸納一些計算機網絡和多媒體方面的人才進智能化專家委員會。

（2）網絡建設問題?，F在有許多公司自己沒有城域網，又吹噓由它建設的高速小區局域網，能解決上網的“瓶頸”問題，實際上常常不是那么回事。我們先分析一下上網慢的原因。美國上網用戶占總人口的35%，臺灣占15%，廣東按1999年5月份的40 萬戶算，只占2%。在網絡閑置率高的同時，廣東網絡還存在網絡經常“塞車”的現象，究其原因是因為接入網帶寬過窄，許多用戶上網的等待時間超過使用時間。美國局域網的容量是20Gbps，接入網一般是45Mbps，一條線一般不超過300個用戶；廣東5“珠三角”的網絡容量為2.5Gbps，接入網一般是4M-7Mbps，一條線常常要帶上千個用戶，這就難免出現骨干網上閑置，接入網上堵塞的現象。

為了解決網絡“塞車”問題，必須將接入網建成為一個“高速寬帶多媒體綜合信息網”。網絡通信的用戶接入已成為制約全網發展的瓶頸。目前出現了多種解決方案，如用于金屬對絞線的56KPS PCM 調制解調器和xDSL、用于同軸電纜的HFC 系統、寬帶無線接人系統和小區高速局域網接入系統等，這些接入技術各有特點，根據不同國情，不同應用場合，可以靈活選用。

用戶如采用金屬對絞線的56KPS PCM 調制解調器，顯然不能滿足用戶對多媒體的需求，如采用xDSL 接入，就需要在用戶端和局端兩頭增加設備，造價高，由于各種原因，電信部門現在不推行這種方案。無線網絡同有線網絡比較，帶寬低、價格高、穩定性差、接通率低，同樣的數據傳輸量，價格要高許多。在智能化社區的信息化建設中，目前比較流行的做法有兩種：（1）在智能化社區內建一個高速局域網，然后與外界相連；（2）采用有線電視綜合信息網作為智能化社區高速寬帶多媒體綜合信息接入網。

在小區內建高速局域網，如果和城域網的連接帶寬不夠，照樣解決不了瓶頸問題，如果租城域網的出口，速度低解決不了問題，速度高又承受不了價格，一個2M 的口，一個月要花1 萬多。在中國目前的現實情況下，沒有城域網的公司在小區內建高速小區局域網，是解決不了上網的“瓶頸”問題的。為了解決這個問題，只有政府出面，開放城域網的建設市場，加速電信和廣電的企業化運作。使接入費用降下來才有可能。

（3）建智能建筑的目的就是為業主所用，智能建筑的建設成敗受以下幾個因素的制約：設計單位、承包商、物業管理公司。建議對設計單位、承包商和物業公司進行智能化的量化管理，在現有的規定中，加上這樣一個條款：每年對上述單位的相關人員，進行考試，合格者發放相應的證書（有效期為兩年），當合格者達到一定的數目后，此單位才有權申請智能化資質。每三年對單位的資質進行復核，合格者保留，不合格者予以取締。

現在有許多公司通過各種手段、拿到智能建筑設計證書和智能建筑總承包商證書，但是它們對智能化系統并不了解，設計和建造出來的智能化系統讓業主吃盡苦頭，有的公司在申請的時候，具備從事智能化的實力，過一段時間，相關人員的流動又使他們不具備條件，采用考試和復核制度，可以有效地存優去劣，凈化這個市場。

（4）在這里筆者要著重強調一點的是給物業公司制定-套智能化管理的資質規范，廣東地區的物業管理還比較規范，全國很多地方的物業管理水平較低，有許多智能化系統建好以后，由于物業管理跟不上，最后用不好。這就是為什么很多人感嘆，全國真正象樣、能拿出來看的智能化系統沒有幾個的一個重要的原因。