序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇商場物業管理范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

商場物業是指建設規劃中必須用于商業性質的房地產，它是城市整體規劃建設中的重要功能組成部分，其功用就是為消費者提供購物場所。如今，隨著人們消費水平和消費能力的不斷提高，商場、購物中心等多種形式的商場物業漸漸成為居民購物的首選之地。優質的物業管理在商場運營中的重要作用也日臻顯著。商場管理的基礎性內容包括保潔、綠化、設備設施養護及維修、廣告管理等方面，這些方面被視為商場物業的基本管理。

二、商業物業管理的現狀及存在的問題

（一）商業物業管理現狀

相對于國外，我國的商場物業起步較晚。近些年，隨著國內大中型城市國際化趨勢的加強和房地產行業的快速成長，商場物業大量出現，并開始在社會發展中扮演著重要的角色，這在一定程度上充分說明了我國部分城市令人驚嘆的國際化程度和發展速度。同時，在商場物業蓬勃發展過程中，管理水平落后，管理無法滿足買主、租戶要求等問題也在不斷地顯現出來。商場物業具有特殊性：一般說來客流量大、時間性強、服務繁多、結構復雜、功能齊全，設備設施較為高檔，這就對物業管理提出了更高的要求。這既給物業管理帶來了機遇，也帶來了挑戰。

（二）商業物業基本管理中易存在的問題

1、保潔的及時性和徹底性問題眾所周知，商場樓宇和寫字樓等有很大的不同，作為公共開放的場所，商業樓宇的客流量很大，并且比較追求休閑和放松。商場環境優美、清潔等，直接影響著顧客的購物欲望和在商場的逗留時間，會給顧客留下深刻的印象，也影響商場的社會形象和商業競爭力。但是由于商場客流量和物流量比其他物業大得多等客觀原因，要時刻保證商場整潔不太容易做到。所以，保潔方面的問題是商業物業管理中廣泛存在的。

2、設備設施的檢修和養護問題隨著社會經濟的發展和科技技術的不斷提高，人們對物業設備設施的要求也越來越高。除了基礎的設備設施如給排水、電氣設備等外，對于商場物業來說，消防設備和監控設備顯得很重要。加上最近幾年火災的不斷發生，沈陽萬達商業廣場火災、吉林市商業大廈火災、上海“1115”特大火災給了人們一次又一次的警告。因集購物、娛樂、餐飲于一身的公共性商業樓宇樓層較高、面積大，客流量比較大，一旦發生緊急情況，人員疏散比較困難，所以商場對消防設備的要求比較高。而又由于商場的特殊性，為了保障商戶和顧客的切身利益，監控設備顯得格外重要，但是據商戶反映，商場內的監控設備仍留有死角，丟東西等事故頻繁發生。

3、宣傳推廣力度和廣告效果問題廣告是商家宣傳新產品，樹立企業形象的一種重要載體，可以幫助商場形成品牌，并支持其發展。對于商業物業來說，廣告宣傳在開張的時候做的比較多，到后期正常營業的時候，多是依靠于地段的優勢。因為在目前商鋪出售所占的比例大于出租的，產權不統一，各個業主或物業使用人在對外宣傳中很難形成合力。在商場內部，物業管理人員在廣告管理方面做的也不是很到位，大部分的商場僅在自動扶梯兩側設有小型廣告牌，且規格不一、內容雜亂。在消費者的感官體驗上，不盡如人意，很難達到廣而告之，吸引消費的目的。

三、對策及建議

針對以上保潔的及時性和徹底性問題、設備設施的檢修和養護問題以及宣傳推廣力度和廣告效果問題等現在商場物業中普遍存在的問題，物業管理公司可以從如下方面著手改善：

（一）營造良好的商業物業環境，抓好保潔基本工作

1、裝修時全面考慮，規劃得當在樓宇前期裝修之初，就將保潔這一因素考慮進去，選擇比較耐臟且易于清洗的地板磚和貼磚。另外，在進行拓荒保潔時要注意徹底清掃，玻璃（里外）、地面、廁所、裝修痕跡等要進行全方位的清理，保證樓宇使用前的整潔。

2、清潔到位與宣傳教育并重商場的客流量和物流量較其他物業大得多，這加大了商場物業保潔的難度，物業公司要充分的認識到這一點，增加每天定時定點收集、處理和清掃垃圾的次數，另外，安排員工不定時巡查，發現問題及時解決。此外，為了營造良好的環境，物業管理相關部門還需要加強對商戶和顧客宣傳教育的力度，如可以在明顯位置和廁所門口等張貼相關方面的漫畫和標語；發現商戶或顧客的不良習慣或行為時，要委婉的進行勸阻和教育等等。整潔宜人的環境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的環境也必將會為商場迎來更多的顧客。

3、提高保潔人員的整體水平和專業化程度因為保潔工作技術含量低，屬于勞動密集型行業，所以保潔人員的文化程度相對不高，甚至有文盲或半文盲職工的大量存在。而精細化、專業化保潔服務是今后現代化保潔業的發展方向，故物業公司要加強對員工的引導和培養，把熟練的員工轉化成職業化產業職工，使他們能夠掌握現代清潔器具、清潔劑等的使用和先進方法的運用，使物業管理的專業化得以更加充分的體現。

（二）安全保衛工作常抓不懈

安全保衛是商場物業重點中的重點，要想保證這一點就必須要求相關設備設施管理的高起點、高要求和高質量。如果說軟性的服務是電腦中的軟件，那么商場中的設備設施就是電腦中的硬件，它們相互依存，相互制約。為了避免“短板效應”，服務和設備兩者必須同時提高，才能創造高效的商場物業管理。現代商場中，設備設施往往比較多、結構復雜，樓宇中設有中央空調系統、給排水、排污系統、高低壓供電系統、電梯系統，還設有樓宇辦公、保安、消防系統等。下面主要就消防和監控方面提幾點建議：

1、確保滅火系統和安全疏散系統的正常使用要把責任落實到物業管理相關部門，定期地對報警系統、水系統和電氣系統設備進行日常保養和計劃性檢修。就設備保養的部位、保養內容和保養程序等制訂相關的計劃，確定設備的維修保養類別、等級、周期、內容，計劃性檢修制度的實施，以及監督檢查等。此外，由于新技術的不斷涌現，設備更新換代節奏加快，即便當時的配套設施非常先進，都不可避免地具有時代局限性。物業的機電設備管理服務需要有超前思維，只有這樣才能減少業主在購買房產后面臨損失，并維護好發展商的品牌形象。

2、提高工作人員和商戶的消防意識物業管理的管理內容比較多，加上商場中設備設施較多，商戶局部裝修頻繁，可能會導致物業管理企業對消防的疏忽，因此，物業管理有關領導和部門必須重視消防工作，保證相關工作的有序開展，防患于未然。另外，還應提高商戶的消防意識，可以通過現場模擬、開展相關活動來調動商戶積極性。

（三）擴展廣告設置區域，加大廣告投放量和宣傳力度

廣告的目的在于打動顧客的購買欲望，增加商品銷售量。廣告服務于商業營銷活動，這要求廣告設置的位置醒目、顯眼；廣告設計要生動、形象、準確，讓人過目不忘、印象深刻；廣告定位能夠體現商業營銷策略的總體構思、戰略意圖和具體安排。

篇(2)

身份證：__________________

乙方：__________________

注冊地址：__________________

身份證：__________________

甲方是位于 市 區 路（街）某某商業廣場 座首層 號鋪（“商鋪”）的產權所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租。現甲、乙雙方就商鋪租賃有關事宜達成如下合同。

第一條 商鋪的位置、面積和用途

1.1 商鋪的位置和面積

甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區路（街）某某商業廣場（“商場”） 座首層 號鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業廣場物業管理有限公司的統一經營管理相關制度和物業管理規定。

商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業管理費的計算依據和為本合同所述租金的計算依據。如果交付時實測面積/產權登記面積與上述面積不一致的，以實測面積/產權登記面積為準。

1.2 商鋪的用途

乙方承租商鋪只能用于經營（商品種類） .

非經甲方及某某商業廣場物業管理有限公司（以下簡稱“物業管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內將商鋪用于經營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業管理公司對乙方違反本條規定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認。

第二條 租期

租期自 年 月 日（如商場開業時間晚于上述起租日的，以商場開業日為計租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業管理費，但仍應繳納水、電等能源費。其他情況下，乙方裝修期間也應支付租金、物業管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。

本合同在商場確定的統一開業日前 日簽訂本合同的，則乙方應在統一開業日前正式對外開業，否則每延遲一日，應向物業管理公司支付相當于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協議簽訂日在商場開業日前的，如商場開業時間晚于上述租期開始日，以商場開業日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業管理費，但應支付水電等費用。開業日指商場具備對外營業能力時。乙方應按照商場確定的開業日對外營業。

第三條 租金

3.1 租金

乙方在前述租期內租賃商鋪的租金為：

3.1.1 年 月 日前（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年整）租金標準為：

每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

年 月（第一個月如果不是整月時）租金按日計付，租金標準為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

3.1.2 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：

每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

3.1.3 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：

每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

3.2 支付期限和方式

3.2.1 支付期限

首期（即租期開始之日至 月月底）租金在進場裝修前支付。除首期租金外，乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。

3.2.2 支付方式

乙方可以現金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金，按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執行本合同乙方付款發生的銀行手續費由乙方承擔。

甲方指定銀行帳戶如下：

開戶行：

戶 名：

帳 號：

乙方按照本合同應向甲方支付的所有款項均按照本條約定執行。

第四條 物業管理費

4.1 商鋪的物業管理費為每月每平方米（建筑面積）人民幣29元，月物業管理費合計為人民幣（小寫） 元，（大寫） 元。前述物業管理費包含商場共用部位、共用設施設備的維修保養費，公共區域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費以及商場所有區域的中央空調費等。物業管理公司可能會根據推廣商場等經營需要適當提高物業管理費。物業管理費應由甲方向物業管理公司交納，但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔，本合同終止后仍由甲方向物業管理公司交納。

4.2 物業管理費支付方式

4.2.1 物業管理費由乙方承擔。

4.2.2 物業管理費按月支付。除首期物業管理費外，乙方須在每月的2二十五日前直接向物業管理公司萬達商業廣場物業管理有限公司交付下下月物業管理費。

物業管理費自租期開始之日由乙方承擔。乙方需在租期開始日前進場裝修前向物業管理公司交付首期物業管理費（從租期開始之日至____月月底）。

4.2.3 支付方式

乙方可以現金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向物業管理公司支付物業管理費，按該等方式支付的款項均以物業管理公司或其銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執行本合同乙方付款發生的銀行手續費由乙方承擔。

物業管理公司指定銀行帳戶如下：

開戶行：

戶 名：

帳 號：

乙方按照本合同應向物業管理公司支付的所有款項均按照本條約定執行。

第五條 能源費

乙方進場裝修前應向物業管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費采取分戶計量，乙方應當自行承擔，從進場裝修日開始計收。乙方應按物業管理公司書面通知直接向物業管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實際用電量占商場總用電量的比例分攤。租賃期內前180日（不含免租期）能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內能源損耗數的標準。

第六條通訊設施租金及押金

6.1 乙方租用商鋪自行申請通訊設施如下：電話/傳真__部，上網專線__條。

6.2乙方向相關部門支付前述通訊設施租金為電話/傳真每月人民幣____元/部，上網專線每月人民幣____元/條。

6.3 乙方向物業管理公司支付前述通訊設施及押金為：每部電話/傳真人民幣____元，共計人民幣____元；每條上網專線人民幣____元/條，共計人民幣____元。

6.4 乙方所租用的通訊設施自行到相關部門支付租金。

6.5 電話費、上網費等通訊費用（含月租費、手續費等），由乙方自行向電信部門支付。

第七條 保證金

7.1 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金，乙方須于簽訂合同同時向甲方一次付相當于兩個月租金的租金保證金，共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

7.2 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業管理費，乙方須于簽訂合同同時向物業管理公司一次付相當于兩個月物業管理費的物業費保證金共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。

7.3 在本條中保證金指前述租金保證金和管理費保證金。

7.4 保證金的扣除

7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金，甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。

7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業管理公司支付物業管理費、能源費或滯納金，物業管理公司可以扣留全部或部分管理費保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。

7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款，甲方或物業管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費保證金，以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業管理公司的直接和間接損失。乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按欠費處理。前述保證金不足以補償甲方或物業管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。

7.5 本合同終止后，若乙方完全履行本合同項下義務，或在甲方、物業管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業管理費、違約金等應付款項后，甲方和物業管理公司應在乙方歸還甲方商鋪后十日內將保證金無息退還給乙方。

第八條 進場經營質量統一經營管理保證金

乙方應向物業管理公司繳納統一經營管理進場經營質量保證金人民幣小寫 元，（大寫） 作為在商場經營期間遵守統一經營管理相關制度商品質量、服務質量的保證金。前述保證金不足以補償甲方或物業管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。乙方違反統一經營管理相關制度時，物業管理公司有權沒收全部或部分統一經營管理保證金，乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按照欠費處理。該項保證金的補足方式與本合同第七條關于保證金補足方式的約定一致在乙方出售的商品質量不符合國家規定或有降低商鋪所在廣場的聲譽時，物業管理公司有權直接從保證金中向消費者直接支付退貨款和賠償款。

本合同終止后，如果乙方完全履行本合同項下義務，物業管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內將保證金無息退還給乙方。

第九條 滯納金

本合同項下付款時間遇節假日均不順延，所述“日”均指日歷天，雙方另有約定的除外。

乙方拖欠租金、物業管理費、能源費、通訊設施租金及押金、各項保證金等應當向甲方或物業管理公司支付的任何費用，每日應按照拖欠費用 33‰ 向甲方或物業管理公司繳納滯納金，從應付日至實付全部清償之日止。

第十條 續租

10.1 如果乙方愿意在租期屆滿后繼續承租商鋪，可向甲方提出書面續租申請，但此申請須于租期終止日30日前、180日內提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續約通知，視為乙方放棄續租，本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間，甲方有權在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地，乙方應予配合。

10.2 如乙方續租，甲方有權根據市場情況調整租金的收費標準。

10.3 在租期屆滿前，甲方與第三方確定租賃意向，且就租賃條件達成一致時，應及時通知乙方，乙方應在收到甲方通知后三日內決定是否行使優先承租權；如果乙方在前述期限內沒有給予甲方答復，則視為乙方放棄優先承租權。

第十一條 進場移交

11.1 甲、乙雙方應在租期開始日前30日內辦理商鋪移交手續。

11.2 商鋪移交時狀態見附件二，甲、乙雙方在移交時應給予確認。

11.3 乙方進場后，甲方和物業管理公司仍有權繼續進行大廈周邊環境的建設、公共區域或個別賣場區域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償，乙方同意不干涉。

11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期進場，起租日期和租期均相應順延。延期超過90日的，乙方可以在前述90日屆滿后七日內選擇解除本合同，乙方選擇解除合同的，甲方應在合同解除之日起七日內無息退回乙方已付費用，但無須承擔其他任何責任。

第十二條 商鋪的使用

12.1 裝修和改造

乙方自行承擔商鋪的裝修或改造費用和責任，裝修改造方案和施工公司必須經過甲方和物業管理公司的審查書面認定，但甲方和物業管理公司并不因審查而承擔任何責任。

裝修或改造應當遵守商場裝修管理制度和規定。甲方和物業管理公司有權監督乙方的裝修工程施工過程，并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正，則甲方和物業管理公司有權自行加以糾正，由此產生的全部費用均由乙方承擔。

12.2 乙方應嚴格遵守物業管理公司已經和將要制定的商場各項經營管理制度、各項物業管理公約和制度、以及甲方與物業管理公司簽署的統一經營管理合同、物業管理合同以及其他合同。因違反相關制度、規定和約定所遭受的處罰和應當承擔的責任應由乙方自行承擔。

12.3 乙方應在其經營范圍內合理使用并愛護房屋各項設施、設備，保持商鋪在租期內處于良好的使用狀態。因乙方使用不當造成設施損壞或發生故障，乙方應承擔由此產生的全部費用。

12.4 乙方應自行為商鋪內部的裝修、設備和其他財產購買保險，否則應自行承擔上述財產的風險。

12.5 未經甲方及物業管理公司書面同意，乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉租或分租給任何第三人。乙方擅自轉租或分租的行為無效，轉租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業管理公司有權選擇立即解除本合同，并要求乙方按照16.2條款的約定承擔違約責任。

第十三條 離店

13.1 因任何原因導致本合同終止后十日內，乙方均應將商鋪交還給甲方。甲方有權要求乙方無條件保留店鋪內所有裝修（乙方損壞的應予賠償），或將商鋪恢復至接收商鋪時的狀態（正常使用及時間因素的耗損除外）。乙方未恢復原狀的，甲方可代為恢復，由此產生的費用由乙方承擔。

如果乙方未按前述約定期限交還商鋪，則視為乙方放棄商鋪內一切財物所有權，由甲方自行騰空、收回商鋪，處理商鋪內財物，由此產生的損失和費用由乙方自行承擔。乙方應賠償由此導致甲方的全部損失。

在甲方按照前述約定收回商鋪前，乙方除仍應承擔延遲期間物業管理費、能源費等各項費用外，還應再向甲方支付雙倍租金。

13.2 乙方在本合同終止時應付清所有應付甲方或物業管理公司及其他應付款項（含違約金、損害賠償、罰

款等）。

13.3 如乙方在本合同終止時尚未付清所有應付甲方和物業管理公司相關款項及其他款項，甲方或物業管理公司有權扣押或阻止乙方轉移乙方在商場內的財物，因此造成乙方任何損失由乙方承擔。

如乙方未付清應付甲方或物業管理公司款項及其他款項超過七日的，無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內的財物所有權，甲方或物業管理公司可拍賣、變賣乙方財物，以抵扣拍賣、變賣費用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業管理公司扣押和阻止乙方轉移商鋪內財物。因甲方或物業管理公司采取上述措施而導致乙方財物受損、價值下降等不利后果的，乙方特此放棄要求甲方或物業管理公司賠償的權利由乙方自行承擔。【律師認為業主或物業管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的，該條規定的辦法只能是在情況緊急時采取，以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】

第十四條 優先購買權

甲方有權隨時向任何第三方轉讓商鋪，但應當事先書面通知乙方，乙方在同等條件下有權優先購買該商鋪。乙方應當在收到該通知后三日內做出答復；超過該期限乙方未答復的，視為乙方放棄該商鋪的優先購買權。甲方轉讓商鋪后，乙方應與新的商鋪所有人按照本合同的內容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的，按照法律規定，甲方在本合同中的權利和義務由新的商鋪所有人享有和承擔，乙方依然負有按照本合同約定的租金標準和支付方式向甲方支付租金的義務。

第十五條 稅費

甲方負責房產稅、土地使用費及房屋租賃管理費。乙方負責經營所引起的一切稅費。其他稅費甲、乙雙方按照中國法律各自承擔應承擔的部分。

第十六條 提前解除

16.1 本合同生效后，除本合同另有規定外，不得提前解除。

16.2 乙方單方面終止合同的，甲方有權不返還乙方全部已付款項。乙方除應補交免租期的租金外，還應承擔下述違約責任：【律師提醒，該規定實際上時給予乙方解除合同權利，只是其要負一定違約責任】

16.2.1 如乙方在本合同生效后六個月內終止本合同的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。

16.2.2 如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的，乙方應補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。

16.3 下述情況下，甲方有權解除本合同，本合同在甲方書面通知送達乙方之日起解除：

16.3.1 乙方拖欠任何一項應付甲方和物業管理公司的費用超過 三十 15日，因違反本款約定導致本合同解除的，乙方還應同時承擔逾期滯納金。

16.3.2 乙方未經甲方和物業管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進行裝修、改建或其他破壞行為。

16.3.3 乙方擅自經營其他種類商品或變更租賃用途，經甲方或物業管理公司通知后未在15日內改正的。

16.3.4 在經營期間以任何借口擅自關門、停業、張貼非經營性文字及其他任何不利于商場經營、聲譽的行為，乙方應支付甲方違約金人民幣兩萬元，甲方或物業管理公司通知后未在三日內改正的。

16.3.4 乙方違反商場經營或物業管理規定給甲方造成損失或其他嚴重違反本合同或商場經營或物業管理規定的。

16.3.6 本合同約定和法律、法規規定的其它情形。

16.4 甲方依照上述約定解除合同發生在本合同簽訂后六個月內的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。甲方依照上述約定解除合同發生在本合同簽訂后六個月后的，乙方應向甲方補繳免租期租金，并支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。，但解除合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。

16.5 乙方單方面終止合同，或因乙方原因導致合同解除，甲方或物業管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業管理費、違約金等應付款項。

16.6 因甲方違約致使本合同解除的，甲方在扣除乙方應付的租金、物業管理費、能源費等費用后，退還乙方已交付的保證金剩余部分（不計利息）。甲方還應向乙方支付相當于三三個月租金的違約金。

16.7 乙方在經營過程中，不得以任何借口擅自關門，停業。如未經物業管理公司同意擅自關門的，所造成的后果由乙方全部承擔，并處罰款貳萬元人民幣。

第十七條 不可抗力

如由于地震、臺風、水災、火災等自然災害或其他人力不能預見或不可避免的社會事件等不可抗力原因導致所租商鋪在租賃期間內不能正常使用，租期相應順延，但如果商鋪已無法繼續使用，則本合同自動終止，甲、乙雙方互不承擔責任。

第十八條 適用法律和爭議解決

18.1 本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。

18.2 甲、乙雙方因本合同而產生的爭議應首先通過協商解決，不能協商解決的，任何一方均可按如下第____種方式解決：

18.2.1 提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均具有約束力。仲裁費用由敗訴方承擔。

18.2.2 向商鋪所在地人民法院提訟。

本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力，且須符合物業管理公司統一經營管理的相關制度及物業管理規定，自甲、乙雙方授權代表簽字并蓋章之日起生效。

甲方： 乙方：

篇(3)

甲方：__________________

身份證：__________________

乙方：__________________

注冊地址：__________________

身份證：__________________

甲方是位于 市 區 路(街)某某商業廣場 座首層 號鋪(“商鋪”)的產權所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租。現甲、乙雙方就商鋪租賃有關事宜達成如下合同。

第一條 商鋪的位置、面積和用途

1.1 商鋪的位置和面積

甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區路(街)某某商業廣場(“商場”) 座首層 號鋪(見本合同附件一圖示)，且甲、乙雙方同意遵守某某商業廣場物業管理有限公司的統一經營管理相關制度和物業管理規定。

商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業管理費的計算依據和為本合同所述租金的計算依據。如果交付時實測面積/產權登記面積與上述面積不一致的，以實測面積/產權登記面積為準。

1.2 商鋪的用途

乙方承租商鋪只能用于經營(商品種類) 。

非經甲方及某某商業廣場物業管理有限公司(以下簡稱“物業管理公司”)書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內將商鋪用于經營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業管理公司對乙方違反本條規定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認。

第二條 租期

租期自 年 月 日(如商場開業時間晚于上述起租日的，以商場開業日為計租開始日)起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業管理費，但仍應繳納水、電等能源費。其他情況下，乙方裝修期間也應支付租金、物業管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。

本合同在商場確定的統一開業日前 日簽訂本合同的，則乙方應在統一開業日前正式對外開業，否則每延遲一日，應向物業管理公司支付相當于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協議簽訂日在商場開業日前的，如商場開業時間晚于上述租期開始日，以商場開業日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業管理費，但應支付水電等費用。開業日指商場具備對外營業能力時。乙方應按照商場確定的開業日對外營業。

第三條 租金

3.1 租金

乙方在前述租期內租賃商鋪的租金為：

3.1.1 年 月 日前(以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年整)租金標準為：

每月每平方米(小寫) 元(大寫) 元，月租金合計為人民幣(小寫) 元(大寫) 元。

年 月(第一個月如果不是整月時)租金按日計付，租金標準為每日每平方米人民幣(小寫) 元(大寫) 元。

3.1.2 年 月 日(以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年后的第一天)至 年 月 日租金標準為：

每月每平方米人民幣(小寫) 元(大寫) 元，月租金合計為人民幣(小寫) 元(大寫) 元。

篇(4)

物業管理科需要具備良好的溝通能力及應變能力，邏輯思維清晰，抗壓性較強，能夠獨立處理相關突發事務;熟悉物業管理行業相關法規，對物業常規工作流程及操作有一定了解;下面是小編給大家整理的物業管理科職責，歡迎大家借鑒與參考，肯定對大家有所幫助。

物業管理科職責11、負責商場物業管理范圍的秩序、環境、營業、裝修、設備管理等日常巡查工作;

2、負責商場物業費的催繳工作，及時與相關業務部門核對相關數據;

3、負責處理業戶訴求，客戶拜訪及回訪工作，與客戶建立良好的關系;

4、負責處理物業保修的審核簽批，現場驗收以及遺留工程處理跟進;

5、負責商場業戶進駐場申請，離場手續辦理及驗收;

6、領導交代的其他工作。

物業管理科職責21、服從上司工作安排，認真做好各項日常管理工作。

2、負責跟進處理各項商場管理，妥善處理租戶問題。

3、巡查裝修施工情況，如發現違規違章現象，應及時制止、糾正并及時向上級匯報。

4、每月對各區域的車位進行核查核對，包括已租、已售或空置等，避免各種亂租、重租導致亂扣亂劃款項等現象。

5、負責對各種有償服務跟進、回訪、記錄等工作，掌握各種服務信息動態。

6、上級領導交代其他事宜。

物業管理科職責31、巡查大廈各區域，對各施工現場進行現場監管;

2、熟悉物業管理運作，較強的工作責任心和處理應急情況能力;

3、較強的協調、溝通和表達能力，服務意識強;

4、掌握業戶經營動態，及時收集整理更新資料;

5、負責各單元二次裝修的申請流程及驗收的跟進工作;

6、每天填寫巡樓記錄，上交部門主管匯總記錄;將需要跟進的工作交給下一班管理員繼續跟進處理;

7、每月派發管理費單據及催收管理費的工作，

8、巡查大廈各區域衛生及綠化情況，及時讓外包單位跟進不合格的位置。

物業管理科職責41、受理業主來電來訪和投訴，及時登記、跟進、落實和反饋;

2、負責巡視檢查管理區域內設施設備、安全防范和綠化;

3、負責管理區域內各項費用的催繳，并按時向上級部門提供各種報表;

4、按規定做好日常管理工作的自檢，接受主管的監督檢查;

5、完成領導交辦的其它工作。

物業管理科職責51.巡查現場公共區域和公共設施設備狀況，發現問題并協同有關部門處理。

2.協助客主管處理日常事務，負責各部門的溝通、聯絡與協調，及時處理問題。

3.巡查臺賬建立和更新。

4.監督現場裝修施工作業，對違規施工進行處理。

物業管理科職責61、負責與客戶業主、住戶溝通與聯系，為客戶提供專業的物業管理管家式服務

;

2、負責客戶投訴處理工作，并對投訴進行信息跟蹤及回訪;

3、負責物業管理費的收繳工作;

4、負責協助管理中心內部文件的起草與修訂、檔案整理與規范管理;

5、負責社區文化活動的組織安排以及業主委員會的日常協調工作。

物業管理科職責71、負責維護本場的租戶經營秩序管理，防止亂擺亂賣亂放、占道占檔經營、環境衛生;

2、監督本市場商品流通準入制度，監管商品符合食品安全，維護好市場的設施正常使用，防止租戶私拉電線和私接水管及排水阻塞現象;

篇(5)

在邁入21世紀的今天，我國商品經濟越來越活躍和豐富，物業管理作為房地產業的消費環節，也越來越呈現其房地產市場的延續和補充作用。在現代物業管理發源地的英美等西方商品經濟高度發達的國家，物業管理服務的項目繁多，內容非常廣泛，不僅包括了建設前后飛物業使用全過程，同時延展了物業功能布局和規劃、目標客戶群認定、市場行情調研和預測、項目建設融資、物業的處分(物業租售，推廣)等。

隨著商品經濟意識在國人頭腦中的深入，為了適應經濟、搞活流通，甚至增加就業機會，我國各地涌現出了大批的零售商業網點、服務網點、商業樓字。而這類商業服務網點與過去的國營百貨商場有所不同，它們的產權是獨立與多元化并存的。對于物業管理從業人員來說，這些購物、休閑的消費性場所，服務的對象有業主、使用人、消費者等多重顧客，服務內容也由簡單勞動密集性作業，延展為以產權人經營利潤最大化為目的的營運服務的商服物業管理。

商服物業管理就是為了適應商服物業產權及顧客多元化，以經營效益為導向的特定需求，為促進商品交換而提供服務的一個新的物業管理服務領域。

二、商服物業的分類

商服物業是指集合各種商業形式的建筑場所。商服物業的發展是商品經濟繁榮的結果。隨著改革開放的深入，個人收入的兩極分化，市場產生了多樣化、差異化的消費需求;同時也隨著行業競爭，消費者行為的改變，零售商業服務業出現了多種形式共存的事實。基本上來說，零售商業務業的經營方式可分為以下幾個商業形式:

1、百貨商店

百貨商店實際上就是以銷售日用商為主的規模較大的商品零售店鋪。商品明碼標價、買賣自由，商家多以薄利多銷為主要經營方法，是一種較為傳統的商業形態

2、超市

超市是一種彈性自選，顧客可以根據自己的需要自選的商店。售貨人員較少、貨物開放式放置、定量包裝、明碼標價、以電子計算機進行結算，多數提供購貨手把車以方便顧客購買。

3、專賣店

專賣店是專門經營一類或幾種有關聯的商品，或經營某一品牌的品種齊全的商店。專賣店的消費特指性較強，銷售人員的相關知識也較為豐富，對特定消費群有一定的感召力。

4、連鎖店

連鎖店是由大集團內部分化或加盟產生出來的若干個小商店，這些小商店在具有一定自主經營權的同時，統一服從于中心組織的品牌經營等的管理。連鎖店具有一定的名牌效益，經營項目可為商品，也可為某項休閑活動。

5.休閑場所

休閑場所主要以環境或氛圍為消費附加，以提供消費者舒適和快樂的感覺為經營方法，經營服務多為休息式娛樂性活動場地。

三、商服物業管理的前期操作

商服物業主要的功能體現在兩個方面:商業功能和休閑功能。商業功能是以一定范圍內的顧客面作為服務對象，使消費者買到自己需要的商品，并且一次性地購足。同時商服物業應當在統一規劃，統一管理的基礎上，形成并保持獨有的風格，使物業空間布局、服務品質、氛圍營造方面盡可能符合消費者的心理和生理的需求。

休閑功能是指商服物業不僅使消費者能購物，面且也必須設置娛樂、文化、健身等休閑場所，使消費者把商服物業看成現代信息的傳播地，感受到生活氣，息，是追趕生活步伐的一種方式。

物業管理從業人員在商服物業前期介人的過程中必須更多的從產權人今后經營利潤最大化的角度上提供專業性意見，主要重點為:

1、規模

通常在物業管理機構介入時，物業本身的地點已定，可更改的可能性較小，但在商服物業所占的規模上仍然可以提供建議。

影響商服物業規模選擇的決定性因素是區域居民的總數，物業管理機構將可以通過市場調研了解區域居民、流動消費等數字進行分析。在消費圈人數較多的區域應該可以選擇設定規模大，綜合功能較全面的商服物業。 2、物業造形

商服物業的造形可按所處地理位置的不同情況和規模大小，功能的不同而進行選擇。

在主要臨街點建造商服物業，應注意停車場及外廣場在前端，宜采用條型造形，使商服物業在相關服務設施后直線排開。而規模較大的商服物業，應采用四方型造型，停車場置于物業外圍，中心是大型休閑、聚會場所，頂層設娛樂觀光場所。如規模較小，則采用街道型造型，將大面積商鋪建于兩端，其它商鋪排成街道形狀。

3、主題形象

商服物業必須有自己鮮明的特色，也就是說要有自己的"主題"。商服物業的人流量和經營業績，是與物業的知名度成正比的。相同地點、規模及造型的商服物業如能突出"主題"，將極大提高自己的知名度。

因此，商服物業競爭的焦點已不僅是具體的實物商品，而是以品牌為核心的無形資產。物業管理在介入時可對周邊商服物業和消費水平、消費習慣等因素進行調研和分析，確定"主題"，以突出物業形象。

4、配套

在物業管理前期介入的常規項目中，對物業公共設施如供配電、空調、電梯、道路、給排水、建筑材料等配套，必須從使用者的角度提供專業的意見，而商服物業在配套上的重點將視經營的需要而定，值得更為突出的是內外的通路。

通路條件的好壞將是商服物業能否取得良好效益的關健所在，通路要求包括兩個方面:一是外部通路，二是內部通路。

外部通路首先是公共交通，必須有公共的汽車、電車或地鐵停車站，以方便消費。其次是停車場，顧客開車消費已成一種普遍行為，同時，也為方便購物的攜帶，停車場的建造應在商服物業消費場所3-5分鐘步行時間內，要有足夠的停車位以供使用。再次是進貨車輛停放和補貨場所，以保證商品流通的暢通。

商服物業的功能不僅僅是購物，也是運動、娛樂等休閑需求。在內部通路的設計時應考慮消費者行走的舒適和安全，顧客通道與進出通道要分隔開，即使在超市，顧客通道寬度也應超過1.2米。

5、門面、店面設計

商服物業是以經營為目的的，門面無疑就像人的臉面一樣非常重要。門面的設計既要滿足精神上的美感要求，又要符合物質上的使用要求，以及環境和諧及人的行為要求。同時，還要使物業內間具有一定的秘密性飛制約性、圍護性，以激發顧客的參與意識。另外還應注意人流量，流通順暢性，疏散方便與安全性及氣候的影響。

商服物業內部各商鋪既是獨立的個體，又是物業整體的組成部分。因而在前期操作中要對各商鋪單位店面的造形飛入口、照明飛廚窗招牌與文字材質、裝飾，甚至內外地面與規劃也應進行通盤考慮，使其既通過形象、個性、展示來提高消費者精神需要，又維持了商服物業的整體形象。

四、管理與營運

商服物業的管理過程不僅需要傳統物業管理的保安飛保潔、維修等被動的服務項目，根據商服物業的特定需求，更多的是為整體物業中的使用者的經營活動提供主動服務，使產權人、使用者等各類顧客的利益最大化，其中工作的重點是:

1、商戶的組合

商服物業是各種商業形式和服務設施集合，通常包括零售商店、餐飲店廣場、休閑、娛樂場所等，其中各種類型的商店或超市占主導地位。

對于規模較小，在5000平方米以下的商服物業來說，主要是以食品、雜貨及一個主題商場等商業形式出現的，以滿足日常消費為主;而面積在10000-30000平方米左右的中型商服物業，將主要在一個主題下，以個人服務、家庭設施、生活用具、服裝、裝飾品和文化娛樂設施等商業形式出現，以服務顧客多層次、多元化的需求為主；對于組30000平方米以上的大型商服物業，管理者更是要提供全方位的綜合服務。

同時在商戶組合上，除了考慮商業形式外，還必須考慮各類商戶所占面積，一般來說，商服物業面積50%將租售予商業生命周期長，同時具有一定品牌，對消費群有長期感召力的商戶，以突出和維持物業的，知名度和顧客的忠誠度。30%左右的面積租售予商業生命周期較長，有穩定銷售業績的商戶，剩下其中20%毛的面積租售予商業周期短，但較時尚的商戶，雖然可能商戶變更較快，但租售收入較高，同時也使物業經營項目時尚化。

2、租金

租約是商服物業管理對店鋪經營者施以管理的主要內容。租金即物業產權人獲取經營權的主要經濟投資。

在操作中，租金的數額是根據店鋪的占地面積、店鋪的商業特征和店鋪所處位置來確定的。一般的做法是先按店鋪的單位面積，確定物業承租者的最低租金數額，作為標準起點線，亦即這個數額是承租人必須支付的最低租金限額。無論承租者在經營銷售中的狀況如何，這個標準租金都必須交納。當承租人的店鋪經營銷售額達到并超過規定的最低標準后，除了應交納最低限額的租金外，承租人還應當按照實際營業銷售額的一定比例交納比例租金。

3、營業時間

營業時間的統一規定是塑造和維護商服物業良好形象的重要內容。許多商服物業管理把營業時間的規定納入到租約的范圍內。

商服物業的開張之日，是形象塑造的第一步，所有的店鋪更應該在這一天統一.營業，以吸引顧客的注意力，給顧客商品豐富感覺，為商服物業的進一步發展奠定基礎。商服物業管理對店鋪平時的營業時間和休息時間，也應有嚴格統一的規定。否則，如果各店鋪的營業時間不能整齊劃一，會令顧客失望，也會給人一種凄冷衰敗的印象。

4、商戶商品的陳列

商服物業各商鋪產權多元化，但物業本身有一定的整體性。在前期的操作上雖對店面進行了規劃，但在運作期各商家的商品陳列也需進行管理，以保持整體的內在聯系，形成系統相互促進，方便消費。

在商品陳列管理中，應注意商品標題，突出物業整體形象，使顧客了解性能;陳列柜應巧妙利用空間，不占用太多商店面積，各商戶間的通道充分保留，保證顧客購買通路;各商戶商品陳列高度不影響相鄰商戶和整體視線等。總之，陳列的商品得當，既方便顧客消費又可以達到廣告宣傳的目的，塑造良好的商店形象。

5、整體推廣商服物業管理應當采用統一的整體公關宣傳活動和統一的形象策略，因公關、宣傳活動而產生的資金技入由各店鋪按一定的標準分擔。在商服物業管理剛建成投入使用的時候，商服物業在管理、營運過程中就必須迅速樹立自己的商業形象，有利于物業的租售。

對各商家來說，統一的整體推廣活動，能為店鋪的經營帶來聲勢浩大的宣傳效益，而推廣費用開支又能降低到最低的水平，節費了人力技人、時間投入，為商服物業其它工作的順利開展奠定了基礎。

五、商服物業的商業生命維系重點

商業生命是商服物業整體的信任度、美譽度和知名度三者和諧的統一。沒有信任度、美譽度、知名度，商服物業將沒有了人流量，沒有了人流量，經營業績也隨之消失，沒有經營的商服物業也將不能生存。因而，成功的商服物業管理不只是要去創造，更重要的是要去維系商業形象、商業生命，其中工作有:

1、CIS操作

當今商品經濟競爭的焦點已經不僅是具體的實物商品，而且是以品牌為核心的無形資產，商服物業的無形資產和品牌，也就是物業給予公眾的整體形象。上世紀90年代初導人我國企業界的CI理論，經過近10年的實踐表明，它在市場營銷及公共關系的建設上有非常直接的作用，運用這一工具去占領市場是卓有成效的。

對于客戶而言，物業整體形象--品牌的存在代表了市場對物業的認同，它給客戶信心，讓客戶在對相類似的產品進行比較時有更直觀的判斷標準。品牌不僅是知名度，它還代表了品牌美譽度、品牌忠誠度和品牌聯想，因此它更多的是體現物業整體與客戶的關系。

2、公關活動

公關活動是商品經濟發達國家在營銷活動中逐漸發展起來的一種推廣方式。在商服物業推廣中，我們可以把公關活動定義為“商服物業在公眾中樹立良好的形象，擴大知名度，從而促進商品銷售的一種活動”。

商服物業公關活動對象有:商場員工、消費者、社區、供貨單位、政府及其有關部門、新聞部門、社會活動團體等。

商服物業的公關活動涉及各種對象，對不同的對象應該采取不同的公關活動方式。商服物業與消費者公關活動具體的工作內容有:幫助消費者充分了解商場的宗旨、政策、商品信息和服務方式;廣泛收集消費者意見，向有關部門反映，以便及時改進，避免重犯錯誤;爭取消費者的信任與好感，與消費者建立廣泛和經常的聯系。從而促成顧客形成對商場及其商品的良好印象，在消費者中建立商場的聲譽。

商服物業與新聞部門的具體工作的內容是:熟悉新聞工作的特點，為報道本企業新聞提供有利的條件;按新聞部門的要求..撰寫新聞稿件;通有重要活動，邀請記者參..加，提供真實的新聞素材;和編輯、記者建..立私人友誼，保持經常的聯系，加強信息溝通，爭取對物業有利的社會輿論。

六、結論

商服物業管理和營運從本質上來說與傳統的物業管理的目的是相同的，都是為產權人服務，滿足需求。

篇(6)

關鍵詞：商業物業；經營管理模式；重點；策略

商業物業經營管理模式關系到企業的經營效益，以及企業的存亡。在這篇文章中，我們將會圍繞商業物業經營管理的根本特征、目前商業物業經營管理中較為突出的問題、商業物業在經營管理的過程中需要采取的一些措施等一些問題，展開較為積極地討論。

一、商業物業經營管理的根本特征

商業物業經營管理和其他的物業經營管理模式不同，他們的經營特質不同。這些主要是：其一，商業物業經營的核心是商業經營。商業物業經營管理者的比較關注所取得的投資回報，投資回報越快、越大，越好。所以也比較關注其物業在經營過程中的一些情況。假如經營收益不好，商場收到的關注度不夠，商戶不能賺到錢。巧婦難為無米之炊，所以再好的業務經營管理也是無濟于事的。其二，經營的重要條件是商業物業的管理。商業物業進行管理的重要好處是，它可以創造更多的便利，具有安全性和舒服的良好環境，同時還可以使商家擁有更多的消費者，進而為商家帶來更多的利潤。商業物業管理可以給商業經營帶來更好的服務，能為其創建更好的環境，進而使企業具有更高的經濟效益。所以，商業物業在進行管理時，一定得把經營當做中心，并圍繞它進行管理。與此同時，物業管理目標還要以創建最佳的經營效益。

二、目前商業物業經營管理中較為突出的問題

1.商業經營沒有特色

在商業經營的過程中，物業或業主在用人時沒有一個科學性的經營理念。在開發時過于盲目，進行商業定位時也沒有一定的準確性，一大部分的商場經營過程中沒有特色，常常會有千店一面的狀況。有些商業物業在開盤時很火爆，但是到開業的時候特別冷清。這種現象就會使租戶過于頻繁的更換，從而使顧客從內心感到不可信。在這樣的惡性循環中，商業物業也很難發展下去。

2.在經營管理上商業和地產形成脫節現象

現在，有很多開發商對商業物業前期的開發階段特別重視，也可能建成商業物業后，將其賣給一些中小投資者。在這之后，投資者運用直接、間接的一些方式租給零售商。在直這個過程中，開發商比較看重的是物業所出售的面積的大小，而很少關心在出售之后的一些事情。

3.管理技術和經營理念都比較落后

商業物業的承租商、業主大部分是一些具有獨立的所有權的零售商。所以，在經營的過程中每一個零售商都有不同的需求。例如：每一個零售商有不同的經營時間，其對于收銀業務也會有不一樣的要求。同時，進行營銷時可能會和商場保持一致，也可能會按照自己的促銷計劃進行促銷。由此看來，管理人員在進行商業物業的管理時，要統一對于零售商的管理，從而使其具有一個步調一致的形象。假如物業管理承租人、業主、企業還持有比較落后的經營理念，就會影響到商業物業在發展中的進程。

三、商業物業在經營管理的過程中需要采取的一些措施

1.在設計開發模式時，要進行科學、合理的規劃

在商業物業進行相關的建筑設計規劃之前，必須對其招商對象、業態需求、經營模式等確定好。這有這樣做，才能在日后較大限度的減少改造的一些成本，也才能使地產的風險降低。比如：如果商業地產模式屬于訂單式，也就是說地產的一些開發建設的單位，和其有關系的企業預先簽訂了聯合發展的協議。只有經過企業的相關租賃承諾，才可以采取具有實質性的行動，也就是開發、建設。運用這種強強聯合方式，具有較大的優勢。它是品牌和品牌間的一種組合，具有一定的經營優勢，能夠使經營風險降低到最大程度，從而也可以增強業主在投資上的信心。商業地產的一些零售商具有一定的品牌效應之后，可以促使開發商物業經營中的銷售額，也可以使物業空間得到相應的拓展。商業和地產進行科學合理的結合，可以使二者實現雙贏。

2.要重視人才的培養，樹立更加先進的經營管理理念

商戶所繳納的一些租金，是物業收入的重要來源。商業項目可以促進商戶收入的增加，并使商業物業的價值得到有效的提升。物業管理企業的管理隊伍必須要具有較高的素質，運用其超前的經營管理理念、模式按照合同提供科學的規劃和準確的定位。在這個過程中，使招商管理具有更加優質的服務。從而可以提升商業物業的使用價值和經濟價值。在培養人才時，要按照規定對專業性人才實行培訓，同時還要吸納一些有才干的經營管理的專業性人才。商業樓宇在智能化方面在不斷的提升，各種自動化的管理方式也被各個企業普遍應用，物業管理企業必須具有更加先進的、科學的經營管理方式。

四、總結

目前，企業在經營管理中還存在很多些問題：商業經營沒有特色、在經營管理上商業和地產形成脫節現象、管理技術和經營理念都比較落后等。我們要采取積極地措施去應對這些問題，如：在設計開發模式時，要進行科學、合理的規劃；要重視人才的培養，樹立更加先進的經營管理理念。

參考文獻：

[1]彭文靜：商業物業經營管理模式及需重點解決的幾個問題[J].價值工程，2011，34：106-107.

[2]羅小鋼 王一翌：試論商業物業管理的經營特質[J]. 中國物業管理，2009，08：11-12.

篇(7)

甲方：銀川z百貨連鎖超市有限公司

乙方：

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方委托乙方對所租用的浩海、城市春天3號樓地下一層、2號樓地上第一層部分面積提供物業管理服務，雙方就相關事宜訂立本合同：

第一章 物業基本情況

第一條 物業基本情況

物業名稱:新百連超浩海 城市春天超市

物業類型：商業物業

物業位置：寧夏銀川市金鳳區福州南街浩海城市春天2#、3#商網地下負一層及3#商網地上一層。

物業面積：4704平方米(實際面積以甲方與出租方最終確定的面積為準)

第二章 服務內容及質量

第二條 乙方提供的物業服務內容

1、物業建筑本體共用部位的維修、養護和管理;

2、對建筑本體共用設備設施(包括給排水系統、落水管、高壓系統、安全監控設備、避雷裝置、共用照明、消防控制室、消防水泵、消防系統、給排水管道、變電房、地下排污泵加壓供暖設備、配電系統等)的維修、養護、管理和運行服務。

3 、本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、室外泵房、停車場)的維修、養護和管理。

4、公共環境(包括公共場地、建筑物共用部位)的清潔衛生、環境垃圾的收集、清運;為甲方協調安排日常垃圾放置點。

5、公共秩序維護，機動車輛、非機動車輛、自行車輛等的交通及停放管理;負責物業范圍內的安全監控和巡視等保安工作。

6、制訂物業服務工作計劃并組織實施;管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等;根據法律、法規制訂物業服務的有關制度。包括公共區域消防設施的維護以及消防管理制度的建立等。

7、乙方管理范圍內需要與政府部門直接協調的工作及日常管理(包括：公安、消防、環衛、交通、城管、市政、園林綠化及自來水、電力、熱力等部門)。

8、公共綠化、花木及設施、設備的養護和管理。

9、乙方的物業服務應當達到以下標準

(1)公共環境每天清掃一次，零星保潔兩次，環境垃圾每天清運一次。遇雨雪天氣及時清掃路面積水、積雪。

(2)疏導各類車輛有序停放，確保物業范圍內交通暢通。

(3)發生突發事件及時報告甲方，并協助采取應急措施。

(4)對物業共用部位及共用設施設備定期檢查，發現損壞及時維修，確保物業共用部位及共用設施設備正常運行。

(5)對物業范圍內的公共下水管道、污水井、化糞池每半年檢查一次，并根據檢查情況適時清掏，確保正常使用。

(6)隨時開展物業范圍內的安全巡視。

第三章 費用及收取

第三條 物業服務費標準及支付方式

1、本合同約定的物業服務按物業面積收取物業服務費，收費標準為4.65元/平方米/月，乙方物業建筑面積為4074平方米，如物業面積有調整，則雙方根據調整后的面積核算物業費。

2、本合同約定的物業服務費按季度支付，每年1月，4月，7月，10月中每月15日前，乙方向甲方提供合法的物業服務費發票，甲方收到發票后10日內向乙方支付當季度物業費，如遇節假日，付款時間順延。

3、冬季供暖方式為：出租方接西夏熱電廠集中供熱。供暖費用標準以政府規定的供熱費標準計收。

4、夏季制冷方式為：中央空調集中制冷，由出租方安裝獨立式中央空調且由乙方負責管理運行和費用。甲方每年向乙方繳納 3 個月的空調費，即6月1日-8月30日。

5、空調制冷繳費標準為 10.5元/月/平方米

6、制冷時間為：9:00-21:00

7、制冷期室內溫度：26℃+2℃

8、制冷費繳納時間:每月15日前，乙方給甲方提供相應金額的物業發票，甲方收到發票后的10個工作日內向乙方支付制冷費，如因乙方制冷溫度達不到規定溫度，根據賣場記錄按天扣除制冷費。如遇節假日，付款時間順延。

9、乙方按照上述標準收取物業服務費用后，應按照合同約定的服務內容和服務標準提供服務。除本合同明確約定甲方應支付的物業費之外，甲方無責任向乙方支付其他任何費用。

第四章 權利及義務

第四條 甲方的權利和義務

1、維護自身的合法權益，享受乙方提供的物業管理服務;

2、自覺遵守乙方關于物業管理的各項規章制度、辦法和規定，按時足額向乙方繳納物業費、空調費。協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育活動;

3、甲方產生的垃圾應在乙方指定的區域內存放，自行清運，保持環境衛生。

4、甲方可免費使用物業范圍內的廣場開展促銷、展賣等活動，乙方不向甲方收取任何費用，但甲方每次活動需提前向乙方申請，活動結束后負責清掃場地。

5、自甲方在物業范圍內開設的門店開業之日起一年內，甲方顧客可憑當日購物小票在物業范圍內的停車場免費停車兩小時;第二年顧客憑當日購物小票在停車場泊車時費用按指導價一半支付(即正常2元，按1元收取);

6、自行負責經營或使用區域內公共秩序、消防安全管理及關聯責任。

7、公共部位立面、外立面未經乙方同意不得安裝、張貼廣告等宣傳品。

8、甲方自行購置的設施設備的維護、保養、維修所產生的相關費用由甲方負責。

第五條 乙方的權利及義務

1、根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制定該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理活動;

2、對本物業的共用設施乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;

3、物業范圍內的指定由甲方使用的停車位，乙方不得占用，乙方不得向甲方所有配貨車輛收取通行費、泊位費等任何費用。乙方應在正常物業服務活動開展中維護甲方商場門前公共秩序，做到及時巡檢、及時發現、及時整改。對商場進出口暢通做好服務工作;

4、乙方應確保甲方商場門口范圍不被占用，以確保甲方商場的進出口暢通。5、乙方有權按本合同約定收取物業服務費、空調費，對本物業實施物業管理與服務。

6、尊重甲方正常經營的權利，乙方不得干涉甲方正當的經營活動。

7、依法行使政府職能部門賦予的權利，接受行政主管部門的監督制度，接受物業主管部門及有關政府行政部門的監督、指導，聽取合理化建議和意見，不斷改進工作。

8、乙方承擔物業服務區域中物業設施設備在保修期內的維保工作責任;接受物業使用人的委托對包括但不限于空調系統、高低壓配電系統、消防系統、給排水系統等設施、設備的大修、更新、改造。

9、因甲方不配合乙方的管理導致被相關部門(包括公安、消防、城管)處以罰款、警告或其他處罰的，甲方負責解決并承擔全部責任;因乙方未能履行職責導致被相關部門(包括公安、消防、城管)處以罰款、警告或其他處罰的，或導致甲方停業的，乙方負責解決并承擔由此給甲方帶來的全部經濟損失。

第五章 裝修管理

第六條 裝修水電費

裝修期間所產生的水電費用由甲方自行承擔。

第七條 裝修管理規定

商網裝修，必須遵守以下規定：

1、裝修開始前，甲方需到乙方處辦理相關裝修手續，并提交裝修方案及設計圖紙，配合乙方做好對裝修方的管理及監督工作;

2、甲方應在施工前,將涉及消防、空調、給排水及電氣線路改動的相關圖紙說明,提交乙方備案申請，由乙方依據相關規定、規范，并會同開發單位討論、許可的條件下方可施工，否則，造成的相關損失及連帶責任全部由甲方自行承擔;

3、所有電器的安裝都應遵照供電的有關規定，所有線路必須套管入盒;

4、除出租方所提供指定的門頭牌匾位置、安放空調壓縮機、空調外掛機的位置以外，其他位置一律不得裝設店徽或標牌、廣告牌(超市內除外);

5 、出入通道不得占用公共區域，不能阻擋消防通道、防火門、緊急出口、指示燈、消防栓等;

6 、甲方裝修對所有設施要采取有效的保護，保障公共設施不受損壞;

7、甲方應確保在裝修過程中對商場的公共設備、設施及裝修不造成任何損壞，若有損壞，將由甲方承擔修復費用;

8、施工過程中，所有材料、工具及廢物等在任何時候都必須限制在商場內，不得占用任何公共地方。所有商場內的裝修垃圾必須袋裝由甲方自行清運;

9、裝修完成后，甲方以書面形式通知出租方和乙方，以便安排做最后消防安全檢查。

第八條 裝修違章處理

1、 如需改動公共設施設備，須以書面形式提前向乙方進行申請，由乙方會同相關部門予以明確;如甲方在未批準的前提下自行改造，造成公共設施設備損壞、毀壞的,則須承擔相關維修責任及連帶責任;情節嚴重且造成損失的，需接受行業主管部門的行政處罰，并承擔違約責任。并向乙方支付xx 元違約金;

2、 裝修垃圾未及時清運的，限期清運或堆放于指定位置，違者造成城管行政部門處罰的由甲方承擔全部責任;

3、裝修期間影響到其他商戶的，必須及時整改，否則造成的相關損失及連帶責任全部由甲方承擔。

第六章 消防安全管理

第九條 消防安全管理

1、乙方應按國家法律法規要求管理、維護物業范圍內應由乙方負責的各項設施設備，物業范圍內的消防控制室應派人24小時值守;如遇有關部門對甲方商場內的消防設施設備等進行檢查時，乙方應提供無條件的配合。

2、除物業出租方按設計要求按照配備的消防設施設備外，甲方按所需配備必要的消防設備器材，定期檢查維修，并在有效期結束前使用,及時更換需要的材料。

3、甲方裝修期間需指定一名消防安全管理責任人，必須配合乙方執行和完成各項消防工作。

4、甲方應當經常對超市內的工作人員進行消防知識以及火警發生后逃生、自救技能的培訓，使其都能掌握和使用所配備的消防設施和器材。

5、乙方負責定期對本物業內部消防設施進行檢查，主動配合有關消防監督機關和甲方對超市內消防工作的檢查、監督。

6、甲方有義務參加消防主管部門和甲方組織的消防演習及宣傳活動。

7、按照國家規定的有關防火安全責任人所應有的權力、義務承擔相應的法律責任。