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篇(1)

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理物業(yè)糾紛法律問(wèn)題

一、物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)及其產(chǎn)生的原因

（一）物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。1981年3月，全國(guó)第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展。20世紀(jì)80年代，隨著全國(guó)住宅小區(qū)的興建，現(xiàn)代物業(yè)管理從香港傳入我國(guó)內(nèi)地。我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開(kāi)放以及房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的。物業(yè)管理被譽(yù)為21世紀(jì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市管理、精神文明建設(shè)和社區(qū)建設(shè)方面發(fā)揮著日益重要的作用。那么到底什么是“物業(yè)管理”呢？根據(jù)修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條之規(guī)定：“物業(yè)管理（propertymanagement）是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”①

但是，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件也在逐年呈上升趨勢(shì)，且案件糾紛的類型也呈現(xiàn)多元化。下面我們談?wù)勎飿I(yè)管理糾紛的表現(xiàn)；

1、物業(yè)管理糾紛類型多，且形式多樣

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。案件的類型主要有：（1）物業(yè)公司向業(yè)主追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛的數(shù)量較多；（2）維修公共部位費(fèi)用分?jǐn)偟募m紛；（3）小區(qū)停車位收費(fèi)及其權(quán)屬引起的糾紛；（4）業(yè)主違章搭建引起的糾紛；（5）業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)受到侵害或傷害引起的糾紛；（6）開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理承包合同糾紛；（7）業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)公司產(chǎn)生的糾紛；（8）業(yè)主訴房地產(chǎn)行政主管部門(mén)行政侵權(quán)糾紛；（9）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理公司賠償在提供特約服務(wù)中所引起的糾紛；（10）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)管理協(xié)會(huì)之間的糾紛等。為什么會(huì)產(chǎn)生如此多的糾紛案件呢？原因又何在呢？后面我們?cè)僭敿?xì)分析。

2、物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，標(biāo)的額也不斷增加

伴隨著全國(guó)第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司的誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員數(shù)量迅速增加，而物業(yè)管理糾紛也在逐年上升。以北京市各人民法院為例,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),物業(yè)管理糾紛案每年都不斷上升,訴訟標(biāo)的額少則上萬(wàn)元多則幾十萬(wàn)元.可見(jiàn)隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也在不斷的上升，其原因有何在呢？

3、物業(yè)管理法律關(guān)系復(fù)雜

物業(yè)管理法律關(guān)系是眾多法律關(guān)系的一種，它是指參與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的各責(zé)任主體之間發(fā)生的符合物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)范，具有物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)的社會(huì)關(guān)系。物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系就是調(diào)整業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等責(zé)任主體之間在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中依法產(chǎn)生或形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（1）物業(yè)管理法律關(guān)系的主體就是物業(yè)管理法律制度所規(guī)定的，物業(yè)管理法律關(guān)系的參與人，包括物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)商、建筑商、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

（2）物業(yè)法律關(guān)系的客體是物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的意志和行為指向和作用的客觀對(duì)象。包括三個(gè)方面：（1）物。物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象；（2）行為。《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的物業(yè)管理行為引起的管理服務(wù)活動(dòng)；（3）智力成果。包括小區(qū)、大廈的榮譽(yù)稱號(hào)、獎(jiǎng)狀、獎(jiǎng)品等。如：同升湖山莊被評(píng)為“國(guó)際花園社區(qū)金獎(jiǎng)”，“湖南省優(yōu)秀管理示范小區(qū)”。

（3）物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，同是也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。包括了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理公司按物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定而確定的權(quán)利義務(wù)、開(kāi)發(fā)商在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)、政府及政府主管部門(mén)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)法律關(guān)系即涉及到業(yè)主與使用人之間的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的物業(yè)委托合同關(guān)系、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的委托管理關(guān)系，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的關(guān)系等。而在現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理糾紛屬于新類型案件，在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成的依據(jù)，物業(yè)管理立法又比較落后，這給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。

以上是物業(yè)管理糾紛案件在日常管理與服務(wù)中的一些常見(jiàn)的表現(xiàn)，下面來(lái)具體

分析物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因。

（二）物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因

1、業(yè)主和物業(yè)的定位不清、服務(wù)不規(guī)范不到位

在法律層面上雙方不能明確自己的主體身份，往往是誰(shuí)主誰(shuí)輔，誰(shuí)上誰(shuí)下。但是在社會(huì)層面上，人們由于受傳統(tǒng)的思想影響，在觀念上使的雙方原本平等的合同法律關(guān)系產(chǎn)生了錯(cuò)位，而這種合同關(guān)系又體現(xiàn)在服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系上。但有些物業(yè)公司卻發(fā)生了角色的錯(cuò)位，往往以管理者自居，以為物業(yè)管理公司突出的是管理而不是服務(wù)。再加上大部分物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商自建自管的，自始就與業(yè)主有些對(duì)立。還有些物業(yè)公司是由房管部門(mén)轉(zhuǎn)制而成的，他們?cè)谒枷肷线€沒(méi)有形成服務(wù)的觀念，對(duì)業(yè)主提出的意見(jiàn)不是主動(dòng)溝通、積極化解糾紛，而是態(tài)度強(qiáng)硬或者是相互推諉，造成了業(yè)主的不滿。而對(duì)業(yè)主而言：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的正確觀念和消費(fèi)意識(shí)還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。還有些物業(yè)公司缺少專業(yè)技術(shù)人員或技術(shù)不過(guò)關(guān)，對(duì)業(yè)主需要維修的東西，不能夠給予及時(shí)的維修。如我們小區(qū)業(yè)主家的紅外報(bào)警器壞了，業(yè)主就打電話到前臺(tái)，物業(yè)公司也派人來(lái)查看了，把主機(jī)拆下來(lái)拿走了，但好長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有回應(yīng)，后業(yè)主又打電話到前臺(tái)詢問(wèn)，得知主機(jī)壞了，需更換。業(yè)主好大的火氣，“為什么不早告訴我”。你們不搞好我就不交物管費(fèi)。我認(rèn)為物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的求助要及時(shí)答復(fù)，不要一拖再拖，這樣只會(huì)造成不愉快。還有大部分物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差、服務(wù)不規(guī)范、不到位，也引起了大量的糾紛。物管企業(yè)的財(cái)務(wù)收支不透明、侵占業(yè)主的公有收益甚至存在多收費(fèi)、亂收費(fèi)的現(xiàn)象。如本公司是一個(gè)國(guó)際花園社區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，到這里來(lái)拍婚紗照的特別多，物業(yè)公司就對(duì)這些專門(mén)負(fù)責(zé)拍照的照相社進(jìn)行了收費(fèi)，收的錢(qián)歸了物業(yè)公司。我認(rèn)為物業(yè)公司這樣做侵犯了業(yè)主的權(quán)益，是違法的。

2、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容不規(guī)范

物業(yè)公司在和業(yè)主簽訂合同時(shí)合同的內(nèi)容不夠細(xì)化，且出現(xiàn)不平等條款。

（1）物業(yè)公司未盡充分的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到損失

如某小區(qū)的一位業(yè)主，今年8月初下班后將電動(dòng)車停放在住房樓下的坪里，第二天上班時(shí)發(fā)現(xiàn)電動(dòng)車被盜。并多次找物業(yè)管理公司要求賠償損失，可物業(yè)公司的人說(shuō)他們沒(méi)有替我保管電動(dòng)車的義務(wù)。根據(jù)該案例，該業(yè)主的請(qǐng)求缺少法律依據(jù)，很難得到法院的支持。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”第四十七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。根據(jù)該案物業(yè)管理公司一般只對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，其所承擔(dān)小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。同時(shí)，業(yè)主可與物業(yè)公司之間簽訂特定的保管合同或其他約定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定”。只有在這種情況下，物業(yè)公司對(duì)電動(dòng)車才負(fù)有特定的保管義務(wù)，一旦丟失將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。故該案物業(yè)公司承擔(dān)電動(dòng)車被盜的損失責(zé)任缺乏法律依據(jù)。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自己證明在物業(yè)管理活動(dòng)中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)即使有過(guò)錯(cuò)，這種過(guò)錯(cuò)也不是直接導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的原因。為此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取積極的應(yīng)對(duì)措施，配齊安全防范設(shè)備及人員，加強(qiáng)安全防范義務(wù)。

從以上案件可以看出，由于物業(yè)公司疏于管理，未盡合理注意義務(wù)，小區(qū)內(nèi)失竊等治安管理是常見(jiàn)的物業(yè)管理糾紛，而且業(yè)主在和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，對(duì)委托的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、管理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等規(guī)定的少，或不明確。發(fā)生爭(zhēng)議后，業(yè)主往往以財(cái)物失竊為由拒交管理費(fèi)，物業(yè)公司以已履行了相關(guān)防范義務(wù)為由來(lái)進(jìn)行抗辯。

（2）關(guān)于車庫(kù)、車位的歸屬問(wèn)題

如某小區(qū)的一塊空閑場(chǎng)地被物業(yè)公司改造成了停車場(chǎng)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)協(xié)商，由物業(yè)公司管理并收取停車費(fèi)，所收款項(xiàng)物業(yè)和小區(qū)業(yè)主三七分成，但需給業(yè)主停車一定的優(yōu)惠。但后來(lái)物業(yè)公司并未兌現(xiàn)承諾，還擅自提高了業(yè)主停車費(fèi)。雙方糾紛不斷，鬧的不可開(kāi)交。

在此之前，關(guān)于小區(qū)車庫(kù)、車位的權(quán)屬問(wèn)題，法律上并沒(méi)有做出明確的規(guī)定。這實(shí)際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)、特別是業(yè)主共有相關(guān)制度在我國(guó)物權(quán)法立法上的缺位。在以往的生活實(shí)踐中，我們看到，小區(qū)的車庫(kù)、車位通常是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司通過(guò)出售、出租等方式處分小區(qū)車庫(kù)、車位，并且取得收益，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，這種不平等的條款應(yīng)視為無(wú)效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，物業(yè)公司在簽訂合同時(shí)，必須遵守國(guó)家的法律、法規(guī)，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人的合法權(quán)益。必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上來(lái)確保業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或

者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)自己管理或者聘請(qǐng)物業(yè)管理，物業(yè)公司只能依照合同的約定享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。”②

3、物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

我國(guó)現(xiàn)在的物業(yè)管理中大量存在質(zhì)價(jià)不符，收費(fèi)與服務(wù)水平不一致。“北京市消協(xié)于2005年首次對(duì)全北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告顯示，在被業(yè)主評(píng)價(jià)為服務(wù)管理“差”的物業(yè)公司中，有數(shù)家公司為二級(jí)資質(zhì)物管公司。服務(wù)與收費(fèi)倒掛的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，很多物業(yè)公司收著高級(jí)資質(zhì)的物業(yè)費(fèi)，卻只干出低級(jí)資質(zhì)的活。”③我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，價(jià)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)相適應(yīng)。盡管物業(yè)管理服務(wù)屬于軟性的行業(yè)，但對(duì)其服務(wù)質(zhì)量的好壞優(yōu)劣應(yīng)該有個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，至少一個(gè)地區(qū)或同一個(gè)資質(zhì)的應(yīng)該有一個(gè)相同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并將標(biāo)準(zhǔn)具體量化到每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目中。標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)公司提出管理方案和管理預(yù)算，業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。故雙方在合同中應(yīng)把相應(yīng)的機(jī)制以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定清晰，避免糾紛出現(xiàn)時(shí)無(wú)所適從。

4、物業(yè)法律法規(guī)和規(guī)章制度不健全

由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，發(fā)展不平衡，相關(guān)法律、法規(guī)制度也尚未完整、系統(tǒng)地建立起來(lái)，加上人們消費(fèi)觀念還沒(méi)有完全轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，所以糾紛會(huì)不斷發(fā)生，且在法律適用上比較困難。而現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定又比較籠統(tǒng)，對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的糾紛，只能作為參照。新的《物權(quán)法》雖彌補(bǔ)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的不足，但還未實(shí)施，目前來(lái)說(shuō)只是一個(gè)法律條文，它的可操作性還有待在日后的實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)。

二、我國(guó)物業(yè)管理法律規(guī)范的完善

以上分析了物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的幾方面原因，基于物業(yè)管理糾紛的特殊性，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾在一定時(shí)期將是尖銳而不可避免的。下面來(lái)對(duì)解決物業(yè)糾紛提出自己的幾點(diǎn)建議。

（一）明確雙方定位、利益共享

在法律層面上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中已確認(rèn)了雙方是兩個(gè)平等獨(dú)立的民事法律主體，是平等的合同主體，不能簡(jiǎn)單的定位為誰(shuí)上誰(shuí)下，誰(shuí)主誰(shuí)輔。根據(jù)9月1日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，此次《條例》修改的一大亮點(diǎn)就是根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”改成“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。這幾個(gè)小小的名稱變化，卻表明了物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系由原來(lái)的“管理”變成了“服務(wù)”。

一直以來(lái)，物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾磨擦不斷，這在很大程度上是因?yàn)槲飿I(yè)和業(yè)主對(duì)自己的定位與雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系不明晰。變“管理”為“服務(wù)”，物業(yè)公司明確了服務(wù)的職能定位，業(yè)主明確了自己的權(quán)利義務(wù)，雙方關(guān)系的處理也就有了明確的指導(dǎo)。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，要尋求雙方的共同利益，建議在物業(yè)管理活動(dòng)中推廣“合伙經(jīng)營(yíng)”的理念，營(yíng)造一種“合作伙伴”的氛圍。讓雙方都能夠清楚的認(rèn)識(shí)到，雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中，雙方都處在同一個(gè)“利益共同體”中，是合作伙伴，應(yīng)該同舟共濟(jì)，互為依存，合作建立一個(gè)雙方都接受的“利益共同點(diǎn)”。

有了“利益共同點(diǎn)”,雙方只有彼此“互不設(shè)防”互相信任,真誠(chéng)合作,才能達(dá)成共同目標(biāo).因此,建立一種互信機(jī)制是十分必要的.不論是物業(yè)的所有者,還是管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者,達(dá)成共同利益原則是永恒的原則.不論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主都應(yīng)該以“合作伙伴”的姿態(tài)出現(xiàn)，站在公正、誠(chéng)信、互利的基礎(chǔ)上思考問(wèn)題，解決問(wèn)題。在處理雙方關(guān)系時(shí)，應(yīng)本著“”的精神，采取包容，互讓，友好的態(tài)度。

（二）規(guī)范合同內(nèi)容，強(qiáng)化合同意識(shí)

物業(yè)公司和業(yè)主在簽訂合同時(shí)，應(yīng)細(xì)化合同的內(nèi)容，強(qiáng)化合同意識(shí)，為以后在服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛提供可供判定的依據(jù)。

物業(yè)公司與業(yè)主之間的服務(wù)也要用合同來(lái)確定和保障，《條例》第三十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)安全防范，充分履行合理注意義務(wù)。并且物業(yè)公司可以與業(yè)主簽訂的保管合同或其他約定。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定”。

同時(shí)，業(yè)主應(yīng)增強(qiáng)合同意識(shí)，審慎訂立合同。履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自的權(quán)利和義務(wù)的文本，也是物業(yè)糾紛發(fā)生時(shí)，衡量各自主張是否充分的評(píng)判準(zhǔn)則，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。所以，業(yè)主在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)服務(wù)合同范本的同時(shí)，盡可能細(xì)化合同的內(nèi)容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有法可依。在業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，作為共同利益的合作雙方都必須有強(qiáng)烈的交流溝通意愿，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)共同經(jīng)營(yíng)維護(hù)良好溝通環(huán)境，創(chuàng)造相互溝通的條件，以融洽雙方彼此間陌生與誤會(huì)，取得彼此間的認(rèn)可和信任。因此，不管是物業(yè)管理企業(yè)，還是業(yè)主都有應(yīng)重視和加強(qiáng)彼此間溝通，這樣才能關(guān)系融洽，相互信任，和睦共處,盡可能通過(guò)溝通和解的方式來(lái)解決糾紛，避免矛盾的進(jìn)一步激化。

（三）完善物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)主管部門(mén)要建立物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建多檔次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)管理,并且實(shí)行資質(zhì)等級(jí)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)成正比。物業(yè)主管部門(mén)要不定期的對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行考核，來(lái)規(guī)范其資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。物管協(xié)會(huì)要充分發(fā)揮其行業(yè)指導(dǎo)調(diào)和功能和“橋梁”作用。勞動(dòng)行政主管部門(mén)也要加大對(duì)物業(yè)管理人員的職業(yè)資格準(zhǔn)入制度檢查的力度，來(lái)規(guī)范其人員的招聘的標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級(jí)別的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)要大膽借鑒中國(guó)香港地區(qū)和國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)探索適合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理模式，建設(shè)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、國(guó)際化的管理新思路，推出“一體化服務(wù)”、“酒店式服務(wù)”等，使其成為一流的精英團(tuán)隊(duì)。

同時(shí)，建議成立一個(gè)具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能獨(dú)立機(jī)構(gòu)，其機(jī)構(gòu)成員的人選由政府主管部門(mén)，物業(yè)管理行業(yè)的專家和物業(yè)管理協(xié)會(huì)的人員。其職責(zé)主要是提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)的分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。并且和物業(yè)相關(guān)部門(mén)相互配合，來(lái)保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)、透明度。這樣將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使物業(yè)管理行業(yè)不斷的向前發(fā)展。

（四）加強(qiáng)物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督

加強(qiáng)物業(yè)管理立法勢(shì)在必行，到目前為止我國(guó)尚沒(méi)有統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī),而現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定又比較籠統(tǒng)，對(duì)現(xiàn)實(shí)中的具體問(wèn)題缺乏可操作性。備受關(guān)注的物權(quán)法的公布，必將給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)巨大的影響。新《物業(yè)管理?xiàng)l例》也即將實(shí)施，9月1日，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，新《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《物權(quán)法》相適應(yīng)，新《條例》更加注意業(yè)益的維護(hù)。如：在業(yè)主委員會(huì)的成立、業(yè)主對(duì)一些事項(xiàng)的決定和業(yè)益的保護(hù)等幾個(gè)方面對(duì)原有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》作了重要的修改，并且明確了物業(yè)公司“服務(wù)”的職能定位。

在《條例》的修改中很多地方都與物業(yè)公司的這種職能轉(zhuǎn)變有關(guān)，比如說(shuō)《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

新的《條例》更加注意業(yè)益的維護(hù)。根據(jù)修改后的《條例》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只要經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主同意就可以了，這為業(yè)主更換不滿意的物業(yè)公司提供了便利，大大提高了業(yè)主的自主性。《條例》還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。這樣就能夠避免各種私搭亂建行為的發(fā)生，有效地維護(hù)全體業(yè)主的利益。

新修改的《條例》和《物權(quán)法》將從10月1日始實(shí)行。筆者認(rèn)為，從目前我國(guó)物業(yè)管理的對(duì)象來(lái)看，不僅有建筑物、公共場(chǎng)所和設(shè)施，同樣也有人員的管理，建議我國(guó)進(jìn)行專門(mén)的物業(yè)管理立法模式較為實(shí)際。其調(diào)整的特殊社會(huì)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的模式來(lái)加以專門(mén)的規(guī)范和確定。

隨著有關(guān)物業(yè)管理立法不斷健全，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)公司在發(fā)生糾紛時(shí)，便有法可依，使糾紛得到了有效、合理的解決。同時(shí)我們認(rèn)為要改變物業(yè)管理費(fèi)的包干制收費(fèi)模式，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制收費(fèi)模式。

其次，建議在物業(yè)管理行業(yè)中引入保險(xiǎn)機(jī)制來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)管理是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，即要給業(yè)主提供專業(yè)化的服務(wù)，又要對(duì)小區(qū)的公共設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和管理，在管理與服務(wù)中，面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。如：小區(qū)停放的車輛被盜或被劃破等。這些事故的發(fā)生都會(huì)給物業(yè)公司的日常管理帶來(lái)許多麻煩，并由此產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的賠償責(zé)任和無(wú)休止的糾紛。而保險(xiǎn)的作用恰好是為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)保險(xiǎn)公司來(lái)處理風(fēng)險(xiǎn)事故時(shí)就可以為物業(yè)公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)上的賠償責(zé)任。這樣可以減少物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛。所以我們要借簽外國(guó)的保險(xiǎn)機(jī)制在物業(yè)公司的運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)和好處。北京物業(yè)管理協(xié)會(huì)經(jīng)過(guò)半年的市場(chǎng)調(diào)研，研發(fā)出了物業(yè)服務(wù)公司的專項(xiàng)險(xiǎn)種——《物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)》。該險(xiǎn)種比原來(lái)的范圍擴(kuò)大了，列明了風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事故時(shí)責(zé)任劃分非常的分明，避免了因此而產(chǎn)生的糾紛，同時(shí)也使業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系得到了和諧發(fā)展。

同時(shí)，也要加大物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)使用人的法律知識(shí)，在其權(quán)益受到侵害時(shí)能夠拿起法律的武器來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利。再次，法律的監(jiān)督一定要到位，這樣才能避免不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的發(fā)生，建立公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，來(lái)促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。

總之，物業(yè)管理是一個(gè)新興的，充滿競(jìng)爭(zhēng)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，占據(jù)有利的市場(chǎng)地位，才能不斷發(fā)展，不斷壯大。同時(shí)也要充分發(fā)揮行業(yè)自治的作用，依法治理物業(yè)管理市場(chǎng)，制止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，完善物管協(xié)會(huì)內(nèi)各項(xiàng)制度，章程，從宏觀方面維護(hù)各公司的利益。國(guó)家立法機(jī)關(guān)也要加大物業(yè)管理的專門(mén)立法，當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)有法可依，不斷減少物業(yè)糾紛的發(fā)生，最終使“業(yè)主能夠溶于物業(yè)公司的服務(wù)之中，物業(yè)公司的服務(wù)能夠溶于業(yè)主之中”。

1.《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》,中國(guó)法制出版社.第1頁(yè)

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