時間：2023-03-13 11:16:17
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第二條條例所稱建房，包括建設建筑物和構筑物。
農田水利占用耕地的,不征收耕地占用稅。
第三條占用園地建房或者從事非農業建設的，視同占用耕地征收耕地占用稅。
第四條經申請批準占用耕地的，納稅人為農用地轉用審批文件中標明的建設用地人；農用地轉用審批文件中未標明建設用地人的，納稅人為用地申請人。
未經批準占用耕地的，納稅人為實際用地人。
第五條條例第四條所稱實際占用的耕地面積，包括經批準占用的耕地面積和未經批準占用的耕地面積。
第六條各省、自治區、直轄市耕地占用稅的平均稅額，按照本細則所附的《各省、自治區、直轄市耕地占用稅平均稅額表》執行。
縣級行政區域的適用稅額，按照條例、本細則和各省、自治區、直轄市人民政府的規定執行。
第七條條例第七條所稱基本農田，是指依據《基本農田保護條例》劃定的基本農田保護區范圍內的耕地。
第八條條例第八條規定免稅的軍事設施，具體范圍包括：
（一）地上、地下的軍事指揮、作戰工程；
（二）軍用機場、港口、碼頭；
（三）營區、訓練場、試驗場；
（四）軍用洞庫、倉庫；
（五）軍用通信、偵察、導航、觀測臺站和測量、導航、助航標志；
（六）軍用公路、鐵路專用線，軍用通訊、輸電線路，軍用輸油、輸水管道；
（七）其他直接用于軍事用途的設施。
第九條條例第八條規定免稅的學校，具體范圍包括縣級以上人民政府教育行政部門批準成立的大學、中學、小學、學歷性職業教育學校以及特殊教育學校。
學校內經營性場所和教職工住房占用耕地的，按照當地適用稅額繳納耕地占用稅。
第十條條例第八條規定免稅的幼兒園，具體范圍限于縣級以上人民政府教育行政部門登記注冊或者備案的幼兒園內專門用于幼兒保育、教育的場所。
第十一條條例第八條規定免稅的養老院，具體范圍限于經批準設立的養老院內專門為老年人提供生活照顧的場所。
第十二條條例第八條規定免稅的醫院，具體范圍限于縣級以上人民政府衛生行政部門批準設立的醫院內專門用于提供醫護服務的場所及其配套設施。
醫院內職工住房占用耕地的，按照當地適用稅額繳納耕地占用稅。
第十三條條例第九條規定減稅的鐵路線路，具體范圍限于鐵路路基、橋梁、涵洞、隧道及其按照規定兩側留地。
專用鐵路和鐵路專用線占用耕地的，按照當地適用稅額繳納耕地占用稅。
第十四條條例第九條規定減稅的公路線路，具體范圍限于經批準建設的國道、省道、縣道、鄉道和屬于農村公路的村道的主體工程以及兩側邊溝或者截水溝。
專用公路和城區內機動車道占用耕地的，按照當地適用稅額繳納耕地占用稅。
第十五條條例第九條規定減稅的飛機場跑道、停機坪，具體范圍限于經批準建設的民用機場專門用于民用航空器起降、滑行、停放的場所。
第十六條條例第九條規定減稅的港口，具體范圍限于經批準建設的港口內供船舶進出、停靠以及旅客上下、貨物裝卸的場所。
第十七條條例第九條規定減稅的航道，具體范圍限于在江、河、湖泊、港灣等水域內供船舶安全航行的通道。
第十八條條例第十條規定減稅的農村居民占用耕地新建住宅，是指農村居民經批準在戶口所在地按照規定標準占用耕地建設自用住宅。
農村居民經批準搬遷，原宅基地恢復耕種，凡新建住宅占用耕地不超過原宅基地面積的，不征收耕地占用稅；超過原宅基地面積的，對超過部分按照當地適用稅額減半征收耕地占用稅。
第十九條條例第十條所稱農村烈士家屬，包括農村烈士的父母、配偶和子女。
第二十條條例第十條所稱革命老根據地、少數民族聚居地區和邊遠貧困山區生活困難的農村居民，其標準按照各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。
第二十一條根據條例第十一條的規定，納稅人改變占地用途，不再屬于免稅或減稅情形的，應自改變用途之日起30日內按改變用途的實際占用耕地面積和當地適用稅額補繳稅款。
第二十二條條例第十三條所稱臨時占用耕地，是指納稅人因建設項目施工、地質勘查等需要，在一般不超過2年內臨時使用耕地并且沒有修建永久性建筑物的行為。
第二十三條因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的，比照條例第十三條規定的臨時占用耕地的情況，由造成損毀的單位或者個人繳納耕地占用稅。超過2年未恢復耕地原狀的，已征稅款不予退還。
第二十四條條例第十四條所稱林地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林地、跡地、苗圃等，不包括居民點內部的綠化林木用地，鐵路、公路征地范圍內的林木用地，以及河流、溝渠的護堤林用地。
第二十五條條例第十四條所稱牧草地，包括天然牧草地、人工牧草地。
第二十六條條例第十四條所稱農田水利用地，包括農田排灌溝渠及相應附屬設施用地。
第二十七條條例第十四條所稱養殖水面，包括人工開挖或者天然形成的用于水產養殖的河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面及相應附屬設施用地。
第二十八條條例第十四條所稱漁業水域灘涂，包括專門用于種植或者養殖水生動植物的海水潮浸地帶和灘地。
第二十九條占用林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面以及漁業水域灘涂等其他農用地建房或者從事非農業建設的，適用稅額可以適當低于當地占用耕地的適用稅額，具體適用稅額按照各省、自治區、直轄市人民政府的規定執行。
第三十條條例第十四條所稱直接為農業生產服務的生產設施，是指直接為農業生產服務而建設的建筑物和構筑物。具體包括：儲存農用機具和種子、苗木、木材等農業產品的倉儲設施；培育、生產種子、種苗的設施；畜禽養殖設施；木材集材道、運材道；農業科研、試驗、示范基地；野生動植物保護、護林、森林病蟲害防治、森林防火、木材檢疫的設施；專為農業生產服務的灌溉排水、供水、供電、供熱、供氣、通訊基礎設施；農業生產者從事農業生產必需的食宿和管理設施；其他直接為農業生產服務的生產設施。
第三十一條經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農用地手續通知的當天。
未經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發生時間為納稅人實際占用耕地的當天。
第三十二條納稅人占用耕地或其他農用地，應當在耕地或其他農用地所在地申報納稅。
第二條 本實施辦法所稱耕地，是指用于種植農作物的土地，人工種植的草地、林地，人工開發的水面積和其他占用前三年曾用于種植農作物的土地。
第三條 自治區內占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，是耕地占用稅的納稅人。
第四條 耕地占用稅根據納稅人實際占用的耕地面積和適用稅額計稅，一次性征收。
第五條 耕地占用稅的平均稅額為：
（一）呼和浩特市、包頭市、烏海市每平方米7. 50元；
（二）呼倫貝爾盟、興安盟、哲里木盟、烏蘭察布盟、巴彥淖爾盟和赤峰市每平方米6. 25元；
（三）錫林郭勒盟、伊克昭盟、阿拉善每平方米5元。
第六條 耕地占用稅由地方稅務機關負責征收，或者委托土地管理部門代收代繳。單位和個人獲準占用耕地后，土地管理部門應當及時通知當地同級地方稅務機關。獲準占用耕地的單位和個人，應當持旗縣以上人民政府的批準文件，向當地地方稅務機關申報納稅。土地管理部門憑完稅憑證或者免稅證明劃撥用地。
第七條 盟行政公署、設區的市人民政府，可以根據人均占有耕地和經濟發展情況確定旗縣耕地占用稅的適用稅額，但是加權平均數不得低于或者高于本辦法規定的平均稅額。
旗縣（市、區）人民政府根據盟行政公署、設區的市人民政府確定的本地區的適用稅額，對人均占用耕地數量和經濟發展情況差別較大的蘇木鄉鎮，可以規定不同的耕地占用稅適用稅額，但是加權平均數不得低于或者高于本旗縣（市、區）的適用稅額。
農牧民占用耕地新建自用住宅，按核定稅額減半征收耕地占用稅。非農業戶口的城鎮居民占用耕地建住宅、農牧民占用耕地從事非農業生產經營的，全額征收耕地占用稅。
占用糧食生產基地、經濟作物區用地、城市郊區菜地和人均耕地特別少的地區的耕地，以及基本農田保護區內耕地（國家重點建設項目占地除外），加征50％以上1倍以下的耕地占用稅。
第八條 納稅義務發生時間為人民政府批準占用耕地之日。獲準占用耕地的納稅人，在30日內向地方稅務機關申報納稅。逾期不申報納稅的，從滯納之日起，按日加收應納稅款5‰的滯納金。
納稅人按照有關規定向土地管理部門辦理退還耕地的，已納稅款不予退還。
第九條 下列經批準征用或者占用的耕地，免征耕地占用稅：
（一）部隊和自治區以上指揮防護工程，配置武器裝備的作戰、情報陣地，尖端武器作戰、試驗基地，軍用機場、港口、碼頭，設防工程，軍事通信臺站、線路、導航設施，軍用倉庫、輸油管線、靶場、訓練場、營區，師以下軍事機關辦公用房，專用修械所，通往軍事設施的鐵路、公路支線等軍事設施。
（二）國家和地方鐵路線路及其兩側留地、沿線車站、裝卸用貨場、倉庫等；
（三）民用機場飛機跑道、停機坪、機場內必要的空地以及候機樓、指揮塔、雷達設施等；
（四）國家物資儲備部門炸藥專用庫房以及為保障其安全的用地；
（五）全日制大、中、小學校和單位子弟學校，個人舉辦學校的教學用房、實驗室、操場、圖書館、辦公室、食堂、宿舍等；
（六）醫院、衛生院、醫療站、醫務所等醫療單位；
（七）幼兒園、敬老院；
（八）殯儀館；
（九）直接為農牧業生產服務的農田水利設施；
（十）移民、災民建房。
前款規定的免稅耕地，征用或者用占后改變用途的，應當按規定繳納耕地占用稅。
第十條 農村牧區的革命烈士家屬、革命傷殘軍人、鰥寡孤獨以及革命老區、少數民族聚居區和邊遠貧困山區生活困難的農牧戶，在規定標準之日內占用耕地新建住宅納稅確有困難的，可以酌情給予減稅或者免稅。尚未達到溫飽的免稅，其他困難戶適當減稅。
前款規定減稅或者免稅的程序為：由納稅人提出申請，經蘇木鄉鎮人民政府和旗縣地方稅務機關審核，報旗縣人民政府批準。
第十一條 在老少邊窮地區修筑公路或者興建其他扶貧工程，繳納耕地占用稅確有困難的，由自治區地方稅務機關審核，報國家稅務總局批準后，給予減稅或者免稅。
第十二條 經批準征用或者占用的耕地，超過2年未使用的，按規定稅額加征2倍以下耕地占用稅。
第十三條 地方稅務機關可以從耕地占用稅實征稅額中，提取不高于5％的征收經費，用于征收業務費支出。
第十四條 耕地占用稅的征收管理，參照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》的有關規定執行。
【關鍵詞】房地產開發企業稅收負擔納稅財務運作
一、我國房地產企業整體稅負情況分析
房地產開發銷售公司所涉及的稅種主要有契稅、耕地占用稅、流轉稅及各種附加費、土地增值稅、企業所得稅及印花稅。其中,在房地產投資開發環節,國有土地使用權出讓受讓方必須繳納3%-5%的契稅,同時取得土地若為集體土地則還需一次性繳納耕地占用稅;在房地產的轉讓環節,房地產轉讓方要按轉讓土地使用權和房地產營業額的5%征收營業稅;按實繳的營業稅稅額征收7%、5%、1%不等的城市維護建設稅和3%的教育費附加;按產權轉移書據所載金額的0.05%征收印花稅;在房地產收益環節,轉讓方要按轉讓房地產增值程度征收30%-60%的四級超額累進稅率的土地增值稅;自2008年起按轉讓房地產的收入減去準予扣除的項目后的余額征收25%的企業所得稅,在此之前所得稅率為33%;在房地產取得環節,受讓方需繳納契稅和印花稅,契稅一般按成交價格的3%-5%征收,印花稅按產權轉移書據所載金額的0.05%征收。
以下以2002-2006年房地產開發銷售類上市公司財務報表數據和2002-2006年中國稅務年鑒相關稅種數據為基礎。根據2002-2006年房地產上市公司財務數據和證券之星的行業分類,屬于房地產開發銷售的上市公司共44家,去掉上市不足五年及后轉型為房地產開發銷售公司等后,選取其中28家公司進行測算,主要測算三個指標(見表1)。
按照會計核算要求,公司利潤表中主營業務稅金及附加項目反映公司經營主要業務應負擔的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅、土地增值稅和教育費附加等;所得稅項目反映公司按規定從本期損益中扣除的所得稅費用;公司現金流量表中支付的各項稅費項目反映企業按規定支付的各種稅費,包括本期發生并支付的稅費以及本期支付以前各期發生的稅費和預交的稅金。用以上三個指標與主營業務收入對比一定程度可以反映企業的稅收負擔狀況。
從表1可以看出,房地產開發銷售公司稅負呈上升趨勢,主營業務稅金及附加/主營業務收入從2002年的4.24%上升到2006年的7.17%,所得稅/主營業務收入從2002年的3.46%上升到2006年的4.63%。而支付的各項稅費/主營業務收入從2002年14.72%上升到2006年的15.82%。根據2002-2006年《中國稅務年鑒》數據,用房地產業的契稅、營業稅、城市維護建設稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業所得稅和外商投資和外國企業所得稅等稅種收入合計數與《中國統計年鑒2006年》房地產開發企業經營總收入之比作為分析本指標,則2001-2005年房地產業的稅負情況如表2所示。
從表2可以看出:經營總收入取自《中國統計年鑒2006》中國歷年房地產開發企業(單位)經營情況統計(1991-2005);2001-2005年的房地產業的營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、外商投資和外國企業所得稅、印花稅、土地增值稅均取自《中國稅務年鑒》2001-2006年度全國稅收收入分稅種分產業(房地產業)收入情況表,契稅用《中國統計年鑒2006》中國歷年房地產開發企業(單位)經營情況統計(1991-2005)中土地轉讓收入的2.5%估算。
近年來全國房地產業的稅負水平逐年上升,由于統計數據原因,有些稅如耕地占用稅未計算在內,契稅是大致推算的,將上述因素考慮在內,房地產企業稅負在12%以上,這個稅負水平遠大于許多行業。
二、房地產開發企業新形勢下的稅收負擔分析
從表1和表2中數據可以看出,2005年和2006年年來房地產稅負增加主要是所得稅、土地增值稅及營業稅及附加增加導致的。這與這兩年的稅收政策是一致的。
關鍵詞：房地產；稅收；特性；問題；建議
近年來，由于各種原因，房地產行業在持續高速發展的同時也逐步出現了供求失衡、價格飛漲、利潤構成畸形等方面的問題，給中國的整體經濟發展帶來了一定的安全隱患。 為了調控具有脫韁之勢的房地產行業，近年來國家出臺了一系列宏觀調控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復使用。但是從當前的市場反饋情況來看，稅收政策本身對房地產行業的宏觀調控作用發揮并不明顯，在某些情況下甚至產生了推波助瀾的作用，如何進一步完善現有房地產稅收制度，促進我國房地產業的健康有序發展將成為我國下一輪稅制改革必須正視的問題。
一、房地產稅收的特性
1.國家性
房地產稅收行為是一種國家行為，國家稅務機關，或受國家稅務機關委托的國家房地產行政管理部門，都只是代表國家代行房地產稅收行為，或者換句話說，國家的房地產稅收行為是通過或借助于國家稅務機關和有關的房地產行政管理機關實現的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權選擇或實施房地產稅收行為，其他任何組織或個人均無權實施房地產稅收行為。國家行使著土地資源的最終的管理權限，國家通過對土地、不動產及附屬的財產以及其生產、經營、流通過程的稅收征管，使國家財政得以相應保證，這是國家權力的體現和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產稅收的征收、管理。
2.法定性
稅與法不可分離。“因法設稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規定，稅收這樣一個社會財富再分配的活動便失去了其應有的基礎和保障，也無法真實發揮其功能，實現其價值。作為專門用以調整房地產領域的房地產稅收，當然也無法離開法律規定這一前提條件而任意行為。通過立法的規定，將有關房地產稅收的種類、具體內容、法律責任等予以一一確認，使房地產稅收的有關內容得以公布頒行，從而為房地產稅收的開征、征收、管理、稽查等奠定法律基礎，使房地產稅收具有了普遍遵行的效力和依據并得以正常進行。
3.規范性
房地產稅收工作是一項嚴謹、規范的工作，無論是由國家稅務機關征收，還是通過受委托的國家房地產行政管理部門來進行，其行為必須遵守國家的法律規范，不可任意妄為。
二、我國房地產稅收存在的問題
1.重流轉，輕持有
房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋交易既要征收契稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。
2.稅制不統一，內外兩套有違公平
一是兩套所得稅制。對內外資房地產企業分別開征企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅；二是兩套房地產制和土地稅制。而對涉外企業則只開征城市房地產稅，而對涉外企業則只開征城市房地產稅，并且僅對房產征稅，對地產不征稅；三是城市維護建設稅和教育費附加內外有別。對內資房地產企業開征城建稅和教育費附加，而對外資房地產企業則不征收此項稅費；四是耕地占用稅政策內外不統一。對內資企業占用耕地卻不征收。
3.稅收立法層次低，征稅依據不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。
三、對改進我國房地產稅收制度的建議
1.調整征稅方向
應逐步將房地產稅收的重點由目前對供給方征稅轉向對需求方征稅，這是下一步房地產稅收調控政策應該選擇的方向。目前的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅為什么不能像營業稅和個人所得稅那樣對個人住宅房地產征收呢？一方面因為上述稅制的計稅依據是房地產原值其與市場經濟體制下房地產市場價值相差太遠，而改變計稅依據和方法就需要對整個房地產稅制進行較大的改革和調整；另一方面，如何對個人的不動產征稅，在現行的稅法和《稅收征管法》中都缺乏必要的規定和實施細則。此外，如果對個人不動產征稅.還有大量的問題和技術條件需要解決。解決這些問題，應該是未來房產稅收方面的重點工作。
2.合并內外兩套房地產稅制
如外資企業的土地使用費與內資企業的土地使用稅、外資企業的城市房地產稅與內資企業的房產稅、外資企業的外商投資企業和外國企業所得稅與內資企業的企業所得稅，都應盡快統一，并統一實行國民待遇原則，營造公平競爭的良好環境，以適應我經濟全球化的未來發展趨勢。
[關鍵詞] 房地產企業；節稅；稅務籌劃
[中圖分類號] F420 [文獻標識碼] B
房地產業作為新興的經濟增長點，日益成為國民經濟的支柱產業。近年來，隨著住房消費市場的增長，房地產市場愈加活躍，房地產企業也越來越受到政府和公眾的關注。房地產業涉稅事項和涉稅環節較多，稅收負擔相對較重，這就決定了房地產企業的稅務籌劃空間廣闊，節稅潛力巨大。因此，對房地產企業進行稅務籌劃就顯得十分必要。
一、稅務籌劃概述
稅務籌劃是指在法律規定許可的范圍之內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節稅”的稅收利益，以達到稅收負擔最小化、經濟效益最大化為目的的一系列經濟活動。稅務籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會給企業帶來重大稅務風險。而稅務籌劃則是利用現行稅法優惠來進行合理的稅務安排，是一種正常的商業動機和稅收行為，是企業達到“涉稅零風險”的最有效途徑。
稅務籌劃的特點主要表現在：（1）時間的超前性。（2）內容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業的稅收成本最小。一般來說，稅務籌劃“節稅”的稅收利益來自兩個方面，一是選擇低稅負；二是延遲納稅時間，但是不管哪一種，其結果都是降低稅收成本。
二、房地產企業涉及的稅種與稅務籌劃基本方法
（一）房地產企業在不同階段涉及的稅種
1.開發建設階段涉及的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅，計稅依據為契約價格；耕地占用稅按實際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。
2.出售出租階段涉及的稅種
在房地產交易環節，房地產企業需要繳納營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加共6個相關稅費。其中出售、出租房屋時需要按照營業收入額的5%繳納營業稅；城市維護建設稅按照繳納的營業稅稅額計算，市區稅率為7%、縣鎮稅率為5%；教育費附加按照繳納的營業稅稅額的3%計算；企業所得稅按照企業凈收益的25%計算；土地增值稅實行超率累進稅率，按照增值額與扣除項目金額的比例計算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產交易金額的0.5‰的稅率征收。
3.保有階段涉及的稅種
房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。其中自用的按房產原值一次扣除30%后的余額的1.2%計算，出租的按租金收入的12%計算應繳稅額。
（二）房地產企業稅務籌劃基本方法
1.不予征稅技術
不予征稅技術是指選擇國家稅收法律、法規或政策規定不予征稅的經營、投資、理財等活動的方案以減輕稅負的方法。房地產企業在銷售階段，資金充足時可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達到節稅的目的。
2.減免稅技術
減免稅技術就是利用稅法規定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據各項條款盡量創造條件以享受減免稅的優惠。比如國家對新辦企業一般都給予一定的免稅期，企業可以加以合理利用。
3.分割技術
分割技術是通過分割應納稅所得，從而減少應繳納稅費的技術。房地產企業的項目一般周期比較長，對于這種跨年度經營的項目應充分利用權責發生制原則和配比原則來進行籌劃，根據企業不同情況可將所發生的列支費用化或成本化，提前回收成本、費用，能夠當期確認的損失則應及時確認，選擇有利于企業的成本分配方法。
4.稅率差異技術
稅率差異技術是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節減稅收的稅務籌劃技術。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現國家的稅收鼓勵政策，這就給企業利用稅率差異少繳納稅收提供了機會。例如房地產建筑安裝業適用3%的稅率，而房地產銷售則適用5%的稅率，所以房地產企業要分清核算對象，分別適用不同的稅率。
5.延期納稅技術
延期納稅技術是指依據國家稅法規定，將經營、投資等活動的當期應納稅額延期繳納，以實現相對減輕稅負的方法。納稅人延期納稅不能減少應納稅總額，但推遲的應稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負擔，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。
三、房地產企業主要稅種的稅務籌劃策略
（一）土地增值稅的籌劃
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式
根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息；反之，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，房地產企業可以合理估計并把“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”加以對比，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，應就其全部增值額按規定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時，房地產企業應根據整個市場的情況，適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，合理制定房產價格。
3.合理利用土地增值稅的征稅領域進行籌劃
稅法確定了土地增值稅的納稅領域和征稅準則，房地產企業可以運用代建房、合作建房、改售為租、投資聯營等形式實施房屋開發。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經營方法的變動能夠達到少繳土地增值稅的目的。
（二）營業稅的籌劃
1.有效運用企業合同制度，按業務類別分別簽訂合同
因為房地產企業簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質不同，相應的稅收結果自然也會不同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，這一區別為房地產企業的稅務籌劃提供了較大的可操作空間。
2.科學確定納稅主體，合理劃分相關代收代繳稅費
房地產企業在銷售過程中，通常代為收繳業主繳納的天然氣初裝費、水電安裝費、有線電視初裝費等各種費用，按規定這些費用也應統一歸為房地產銷售收入，計算繳納營業稅，這樣房地產企業的稅收負擔也就增加了。因此，房地產企業可通過設立獨立核算的物業公司來實施統一收費，將類似服務性質的業務從房地產企業單獨剝離出來，這樣就可以針對不同的業務按照不同的營業稅率進行繳稅，總體上可以降低房地產企業營業稅的稅額。
（三）企業所得稅的籌劃
1.充分利用稅法規定的稅前扣除項目
我國稅法規定，房地產企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括建安成本、銷售費用、管理費用、各項稅金、其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。因此，房地產企業在納稅時，應合理分配這些成本費用支出，以增加準予稅前列支的成本費用項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
2.推遲收入確認期限，合理延緩納稅時間
納稅時間的推延，考慮到貨幣的時間價值，可以延緩企業資金周轉的負擔，相應的起到了稅務籌劃的效果。當房地產的權屬出現變更時，銷售收入才可以最終確認。房地產開發企業可以通過延遲房地產權屬更改時間，推遲銷售收入的完成時間，延交企業所得稅，以緩解企業資金緊張的局面。通常來說，會計收入確認有不一樣的時期，只要收入確認，不論資金有沒有回籠，都應該上繳應繳的稅款。因此，企業可以在簽訂銷售合同時選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時期確認收入，實現遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業稅后利潤。
[參 考 文 獻]
[1]胡芳，羅鳴.房地產企業稅收籌劃[J].特區經濟，2011（3）
[2]張新紅.試論房地產企業的稅收籌劃[J].北方經貿，2011（7）
[3]陳惠萍.房地產開發企業內部納稅籌劃實踐的探討[J].中國外資，2012（17）
（一）財政管理體制調整的指導思想：全面貫徹落實科學發展觀，圍繞實現“全面奔小康，建設新”的目標，推動市區財政經濟跨越式發展，強化財政體制服務和引導經濟發展功能，構建市區財政收入利益共享機制，充分調動市、區兩級共同發展經濟、培植財源、組織收入的積極性；適時建立轉移支付制度，均衡市區公共服務水平；加強財稅監管，降低稅收成本，提高征管質量，健全市區征管體制，規范市區財稅分配秩序。
（二）財政管理體制調整的基本原則：
1財政收入屬地征管原則。改變原財政體制按隸屬關系、所有制性質、行政區劃等多種形式交叉確定稅收歸屬的辦法，原則上實行以行政區域屬地征管為主的稅收征管體制。市區(包括、和市開發區行政區劃范圍，下同)的企業(除少數有明確規定的外)稅收實行屬地征管，繳入與其生產經營所在地行政區劃對應的區級金庫，其他關系不變。
2促進發展原則。充分調動市、區兩級共同發展經濟、培植財源、組織收入的積極性，從體制上實行“誰發展、誰受益，誰發展快、誰受益多”的模式，促進市區經濟、財政跨越式發展。
3效益與公平相兼顧原則。核定基數，增量分成，保證既得利益，科學分配增量收入，實現市、區財力同步增長；逐步建立市對區轉移支付制度，促進市區公共服務水平相對均等化。
4財權與事權相一致原則。逐步理順和明晰市、區兩級政府的支出責任，提高市、區兩級政府提供公共服務的水平和效率。
二、財政管理體制調整的主要內容
（一）稅收收入屬地征管劃分辦法。市區所有納稅人繳納的各項稅收(包括、所屬鄉鎮)按下列屬地原則界定為市、區財政收入：
1一般企業按實際生產經營地(民政部門勘定的行政區劃界限)由各區征管。
2金融、保險、證券、郵電通訊、電力、石油等垂直管理行業稅收作為市本級固定收入。上述垂直管理部門的稅收征管維持原有辦法不變，作為財政收入。
3財政管理體制調整后，對市本級整體搬遷到“三區”的重點企業繳納的稅收實行屬地征管，以企業搬遷上一年稅收形成財力為基數留市，增量部分市與所在區分成，實行一企一議。
4政府決定跨區搬遷且稅收在100萬元以上的企業，原則上以企業搬遷上一年稅收形成財力基數留遷出地財政，搬遷以后的財力增量歸遷入地財政，其余不作考慮。
5市本級新辦的固定資產投資超億元企業(不包括建筑安裝、房地產開發企業)，在老市區范圍內的，稅收直接繳入市本級金庫；在和市開發區的，稅收實行屬地征管，財力市與所在區按5∶5比例分成。新辦的超大型企業稅收征管、財力分成辦法實行一企一議。
6南部新城建設過程中建筑安裝、房地產業及服務業等項目形成的稅收實行屬地征管，財力市、區分成，在此次財政管理體制調整中統籌考慮，不再另外結算。
7上述劃分辦法未涉及到的其他特殊事項，由市政府另行研究確定。
（二）市、區財政預算分成辦法
1保障市、區既得利益。以年為基期年，核定基數，保證市、區既得財力。
2實行增量市與區分成。以年市本級和區級稅收收入為基數(地方一般預算口徑，剔除城市維護建設稅、耕地占用稅，下同)，確定增量稅收市與區分成比例，以財力形式分成。市與實行6∶4分成，與實行1∶9分成，與市開發區實行1∶9分成。
3適時建立財政收入增收激勵和轉移支付制度。根據市、區公共產品建設需要和市區財政經濟發展狀況，適時建立財政收入增收激勵和轉移支付制度。對“三區”稅收收入比上年增長30％以上部分，由市財政分別對“三區”實施轉移支付，主要用于市開發區和亭湖、開發區以及鄉鎮工業集中區基礎設施建設等。
（三）為了與財政管理體制調整相適應，對個別鄉（鎮、街道辦事處)行政區劃進行調整。
三、財政管理體制調整的組織實施
（一）各級、各部門要統一思想，提高認識，顧全大局。要充分認識調整市區財政管理體制的重要性和必要性，積極支持，密切配合，共同做好工作，確保市區財政管理體制調整落實到位。與財政管理體制調整相適應，各區要切實做好對企業的服務工作，促進市區經濟健康協調發展。
（二）各有關部門要通力協作，保障財政管理體制調整平穩運行。財政部門要根據財政管理體制調整的原則和內容，制定具體的實施細則。國稅、地稅部門要根據財政管理體制調整內容調整內設機構和分局的征管范圍。人民銀行要進一步完善財稅庫聯網系統，調整收入劃分軟件，保障財政收入按規定的預算級次及時準確入庫。
第二條本縣行政區域內擁有已辦理確權登記的宅基地、承包地的農村居民，按照市政府《關于大力推進有條件農村居民進城落戶的實施意見》和縣政府《關于大力推進有條件農村居民進城落戶的實施意見》的規定，自愿退出宅基地使用權和土地承包經營權（以下簡稱“雙退出”）轉為城鎮居民的，適用本辦法。
第三條按照市政府和縣政府實施意見的規定，農村居民進城落戶并自愿退出土地承包經營權、宅基地使用權的審批補償手續，統一由縣和鄉鎮兩級人民政府設立的“推進有條件農村居民進城落戶領導小組辦公室”，以下簡稱“推進辦”負責審核辦理，補償獎勵資金由財政部門負責籌措發放。
第四條對有條件的農村居民落戶城鎮，并自愿退出已確權登記的土地承包經營權，由縣“推進辦”牽頭，各鄉鎮人民政府負責，按當地耕地流轉費用+農業直補確定平均值，以10年計算給予一次性補償。
退出的承包土地統一由鄉鎮“推進辦”負責管理，繼續作為耕地的，委托村組參照當地耕地流轉費用+農業直補的平均值，以10年計算確定流轉價格，按照農村耕地管理規定進行二次流轉。流轉費用由村組收取后轉交鄉鎮財政所，再由鄉鎮財政所轉交縣財政局，用于抵頂預付進城農村居民退出承包土地經營權的一次性補償款。需要轉為建設用地的，由縣國土資源局負責，將退出承包土地經營權的一次性補償從土地征用補償中扣回轉交縣財政局。
第五條對有條件的農村居民落戶城鎮，并自愿退出已確權登記的宅基地使用權，由縣“推進辦”負責按當地現行土地征用的區片綜合地價給予一次性的經濟補償，對退出的宅基地（含地面附著物等）每畝補償價格全市統一暫定為15萬元。考慮到區域地價和農民家居建筑物價值差異，結合我縣實際，縣政府決定在此價格基礎上，上浮30%—50%。具體補償標準，由鄉鎮人民政府根據宅基地的面積及地面附著物的年限、結構等因素，在不突破縣人民政府制定的最高補償標準的條件下，自行確定（符合“城中村”條件的居民退出宅基地補償標準，按照市住房和城市建設局制定的市城中村整體轉制工作暫行辦法執行）。
退出的宅基地原則上復墾為耕地，不適合復耕條件繼續作為宅基地使用的，由鄉鎮“推進辦”負責統一管理。可委托村組在本村組范圍內，由符合農村宅基地申請條件的村民個人申請，鄉鎮政府按照農村宅基地審批規定審批。對宅基地二次利用收取的流轉費用，由村組轉交鄉鎮財政所，再由鄉鎮財政所轉交縣財政局，用于抵頂預付進城居民退出宅基地使用權的一次性補償款。對已“雙退出”進城落戶的農村居民私自買賣宅基地的（含地面附著物），縣上將追回發放的補償款。改為耕地的，新增耕地指標用于占補平衡，統籌使用。由鄉鎮“推進辦”委托村組負責參照當地耕地流轉費用+農業直補的平均值，以10年計算確定流轉價格進行二次流轉，流轉后收取的耕地流轉費用，轉交鄉鎮財政所，再由鄉鎮財政所轉交縣財政局。需要轉為非耕地的，由縣國土資源局按照土地征用政策辦理相關手續，同時將預付進城居民退出宅基地使用權的一次性補償款，從土地征用補償款中扣回轉交縣財政局。
第六條縣財政局根據縣“推進辦”批復的“農村居民進城落戶登記表”和村組出具的土地承包經營權和宅基地使用權實際退出交接證明，通知鄉鎮財政所將退出土地承包經營權和宅基地使用權一次性補償款，全部打入退出居民個人賬戶。
第七條凡首次到縣城或中心鎮購買建筑面積在90平方米以下普通商品住房，已繳納購房契稅的農村居民，憑身份證、契稅繳納憑據和原省內居住地所在縣區“推進辦”審批的“農村居民進城落戶登記表”，由財政部門按照契稅繳納額給予全額補貼。縣住房、國土資源管理部門在辦理房屋產權登記和土地使用權登記時，免收房產登記費和土地登記費。
第八條進城購買普通商品住房的農村居民，夫妻一方建立了住房公積金，即可通過所購房屋以抵押擔保的方式，申請個人住房公積金貸款。
第九條對有條件的農村居民落戶城鎮后的就業、開辦經濟實體等有關稅費優惠政策，按照省財政廳、省地稅局《關于大力推進有條件的農村居民進城落戶有關稅收政策的通知》精神執行。
第十條對接收具有本省戶籍農村居民落戶的縣區，省級財政按每戶1萬元給予獎勵，獎勵資金由縣政府專項用于縣城公共設施建設及進城落戶居民就業培訓。進城落戶居住地獎勵資金由縣“推進辦”負責將村組出具的土地承包經營權和宅基地使用權實際退出交接證明、“農村居民進城落戶登記表”和公安部門落戶手續（戶口本復印件）收集匯總后，上報市“推進有條件農村居民進城落戶領導小組辦公室”，申請獎勵資金。
對本縣戶籍進城落戶居民遷出地鄉鎮政府，市財政按每戶1萬元給予獎勵，獎勵資金專項用于補充鄉鎮政府農村土地整理儲備基金。進城落戶居民遷出地政府獎勵資金由縣“推進辦”負責將村組出具的土地承包經營權和宅基地使用權實際退出交接證明、“農村居民進城落戶登記表”和公安部門銷戶手續收集匯總后，上報市“推進辦”，申請核撥資金。
第十一條進城落戶農村居民“雙退出”手續辦理完畢后，對退出居民原居住村組，按村組交回財政二次流轉費用的10%比例予以獎勵，獎勵資金由縣財政從村組交回的土地承包經營權、宅基地使用權二次流轉收回的資金中支付。
對村組二次流轉后交回財政資金數超過原財政墊付“雙退出”資金額度的，超額部分全部返還村組，獎勵和返還資金用于村組土地整理或社區建設。
第十二條對自愿“雙退出”農村居民的補償及獎勵資金，由縣政府從土地出讓收入、耕地占用稅收入、新增財力安排、預算外資金調入和相關建設類專項資金中整合調劑籌集，所籌資金由財政部門作為農村土地整理儲備基金專項用于支付“雙退出”農村居民的補償和獎勵。
第十三條農村居民進城落戶各項補償獎勵政策的落實涉及到落戶居民的切身利益，財政部門要積極籌措資金，簡化發放程序，加強資金監督管理，使“雙退