序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業培訓方案范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

員工入職培訓方案

員工入職培訓大綱

基本培訓手冊

緊急事件處理指南

培訓表單

員工入職培訓方案

一.培訓對象

物業管理處全體員工

二.培訓目的

1.全面理解物業管理服務概念，完善服務意識；

2.充分掌握大廈管理模式，提高工作質量；

3.熟悉大廈各種設備、設施的功能，降低事故率；

4.掌握各類崗位職責、管理手冊；

5.通過全面階段性的職業培訓，提高員工的工作素質。

三.培訓時間安排

新員工到職第一周集中培訓；

四.培訓內容

員工內部培訓涵蓋面廣，內容繁多，大致分為：－

1.公司企業文化；

2.人事管理規章制度；

3.財務管理規章制度；

4.工程管理；

5.清潔管理；

6.保安管理；

7.客戶服務；

8.消防管理；

9.意外事件處理；

10.英語培訓；

11.特殊工種將另行增加專業培訓課程。

五.培訓負責

培訓工作總體由人事部負責，由各部門預先填寫培訓計劃表、并每次培訓前一周提交培訓申請表，人事行政主管跟進配合安排培訓進度、培訓人員、培訓材料、培訓考核等。

六.培訓方式

專業人員集中授課，由業務部門統一出卷考核。

七.其它

培訓結果將直接與員工評定掛鉤，作為員工通過試用期的參考依據。

此培訓安排將作為大廈前期籌備員工培訓的綱要性文件，大廈投入運行后根據實際操作情況，對培訓內容及方式作適當調整及相應的補充。

員工入職培訓大綱

一、基層員工培訓

基層員工總的來說，對物業管理服務的認識尚欠了解，專業服務意識有待提高。針對此等情況，擬通過進行有步驟、有計劃的系統培訓，提高其職業素養，使大廈投入運行時即可保證較高之服務水準。

A.共同培訓內容－由培訓主管負責主講

1.公司的企業文化、宗旨及工作方針；

2.公司組織架構及各主要負責人；

3.各相關部門工作關系介紹；

4.公司人事制度，員工手冊、管理手冊；

5.公司基本之財務政策；

6.基本培訓手冊內容；

B.各崗位培訓內容－由各部門負責推薦主管級以上員工主講

（一）工程部

1.工程部管理手冊；

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.各設備、設施位置；

6.各機房規章制度；

7.各機房鑰匙領用及移交制度；

8.交接班制度；

9.對講機使用及呼叫規范；

10.報修單操作流程；

11.緊急情況處理流程；

12.各機電設備/設施的維修保養計劃；

13.安全操作守則；

14.設備臺帳、設備運行記錄、設備檢修記錄；

15.備品備件申領制度；

16.對外服務禮儀及溝通技巧；

17.節能意識培訓；

（二）保安部

1.保安部管理手冊；

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.各保安設備、設施位置；

6.公共地區各通道鑰匙領用及移交制度；

7.交接班制度；

8.巡檢路線圖、巡檢流程；

9.對講機使用及呼叫規范；

10.各類保安工具的使用；

11.消防培訓（消防設施的位置、消防設備器材使用、消防制度、報警程序、緊急疏散程序及路線）；

12.保安計劃的制訂及實施；

13.突發事件處理流程；

14.對外服務禮儀及溝通技巧；

15.外來施工人員管理；

（三）清潔部

1.清潔部管理手冊；

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.交接班制度；

6.各類公共區域的清潔要求；

7.各類設備/設施的清潔流程；

8.清潔器械/工具的使用要求；

9.清潔劑的使用要求；

10.各類清潔用品的申領制度；

11.突發事件處理流程；

12.對外服務禮儀及溝通技巧；

13.節約能源意識；

14.綠化園藝常識；

（四）管理部

1.管理部管理手冊

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.交接班制度；

6.對外服務禮儀及溝通技巧；

7.客戶投訴處理流程；

8.客戶入伙流程；

9.裝修管理規程；

10.客戶相關服務手續辦理；

11.緊急事件處理流程；

12.英語培訓；

（五）財務部

1.財務部管理手冊；

2.公司各類財務制度；

3.各類財務表式；

4.各類財務法律、法規；

5.各類付款/報銷流程；

6.控制財務成本；

（六）人事部

1.人事部管理手冊；

2.公司各類人事制度；

3.各類人事表式；

4.各類人事法律、法規；

5.員工招聘、培訓、賞懲、晉升、解聘等考核流程；

6.控制員工數量及用工成本；

二、主管級員工培訓－由經理級以上人員主講

1.服務意識；

2.管理藝術；

3.行業理念；

4.團隊合作能力；

5.與其他部門的協調能力；

篇(2)

一、組織領導

1、成立區物業管理協管員選聘工作領導小組，組長由副區長擔任，副組長由區住房和城鄉建設局局長擔任，成員由區監察局、區住房和城鄉建設局、區人力資源和社會保障局、區財政局、區民政局和相關鎮街主要負責人組成，領導小組辦公室設在區住房和城鄉建設局，辦公室主任由區住房和城鄉建設局局長或由主管局長兼任，負責物業管理協管員選聘的組織協調工作。

2、區住房和城鄉建設局負責物業管理協管員試點配備方案制定、選聘組織及使用監督指導工作。

3、區財政局負責物業管理協管員待遇審定及經費撥付工作。

4、區監察局、區人力資源和社會保障局負責物業管理協管員資格審查、公益性崗位補貼、社會保險補貼審核等工作。

二、崗位設置

試點配備物業管理協管員18名，其中陳倉鎮、七個街道辦事處物管辦各1名；8個試點社區各1名（陳倉鎮、七個街道辦事處各1個社區）；區物管辦2名。

根據工作開展情況和上級要求，適時在全區范圍內增加物業管理協管員的配備。

三、職能職責

1、認真宣傳和貫徹執行《物權法》《省物業管理條例》和省、市、區有關物業管理工作的法規政策。

2、全面掌握轄區住宅小區建設管理情況、轄區物業企業基本情況及管理項目、轄區住宅小區業委會成立及運行情況，并建立相關信息檔案。

3、開展物業管理矛盾隱患的排查、轄區物業管理糾紛調處和投訴處理工作，并建立工作臺賬，完成統計上報工作。

4、積極參與指導轄區住宅小區業委會的籌建、換屆和選舉工作及業委會備案工作。

5、積極開展物業投訴調解工作站、物業維修服務站、物業服務中心和社區居委會在物業管理中的各項服務聯絡工作。

6、配合做好物業服務企業資質升級及年審、物業招投標管理指導、物業管理區域的劃分和物業管理驗收監管工作。

7、完成上級部門安排的其他物業管理工作任務。

四、經費保障

1、人員待遇：物業管理協管員基本工資為每人每月1000元，同時按規定繳納養老保險、醫療保險、工傷保險、失業保險等補貼。以上四項補貼均以上年度省在崗職工平均工資為基數，分別按照20%、6%、1%、2.5%的企業繳費比例執行。

2、崗位培訓補貼：每人每年1200元標準。

3、業務經費補貼：每人每年1000元標準。

4、經費來源渠道：采用公益性崗位與財政補貼相結合的形式列支。

五、人員選聘

1、選聘對象

市區戶籍的城鎮失業人員和大中專院校（含技工學校）畢業生。

2、選聘條件

（1）遵紀守法，誠實守信，熱愛物業管理工作，服從組織分配。

（2）高中以上文化程度，具有一定的政策理論水平、語言表達能力、人際溝通能力和服務群眾意識較強。

（3）男性年齡在48周歲以下，女性年齡在45周歲以下，身體健康，五官端正。

（4）城市建設、物業管理及法律專業者優先。

3、聘用方式

聘用者與區住房和城鄉建設局簽訂勞動用工合同，每兩年簽訂一次。

4、選聘程序

區物業管理協管員選聘工作按照“公開條件、自愿報名、統一考試、擇優錄用”的原則，在區物業管理協管員選聘工作領導小組領導下，由區住房和城鄉建設局、區人力資源和社會保障局具體組織實施。

（1）報名。根據選聘方案的具體報考條件，報考人員持《居民身份證》《省城鎮失業人員證》或《大中專院校畢業證》原件、復印件，在區住房和城鄉建設局報名，并填寫《區物業管理協管員報名登記表》（見附表），經選聘領導小組辦公室審核報名資格后進行匯總，并向領導小組匯報進行審核。

（2）考試體檢。考試分為筆試和面試，區選聘領導小組辦公室統一制訂考題，并組織符合條件人員參加考試，區選聘工作領導小組派員監督。筆試結束后，按1：2的比例從高分到低分依次確定面試人員，面試結束后依據考生綜合成績按選聘職位1：1的比例確定擬聘人員，并組織擬聘人員到指定醫院參加體檢。

（3）審核聘用。體檢結束后，由區選聘領導小組對擬聘人員進行審定，審核合格后，由區住房和城鄉建設局與聘用人員簽訂勞動合同，辦理各類保險，試用期限三個月。

（4）崗前培訓。簽訂勞動合同后，集中對聘用人員進行崗前培訓，培訓合格后上崗工作。物業管理協管員崗前培訓由區住房和城鄉建設局組織實施。

六、管理考核

物業管理協管員實行區、街兩級考核管理，區住房和城鄉建設局負責人員選聘、培訓、分配及績效考核審定；各鎮街負責協管員的使用和考核（日常考核和年度考核）。

物業協管員由區住房和城鄉建設局實行動態管理，統一選聘、集中培訓、按崗配備。各鎮街要做好日常檢查和考勤管理，并將物業管理協管員納入鎮街及社區工作人員目標責任管理和考核，年終按照“德、能、勤、績”四個方面進行考核，將考核結果分優秀、合格、基本合格、不合格上報區住房和城鄉建設局。對考核優秀的人員，由區住房和城鄉建設局予以表彰獎勵，對考核不合格人員，予以解除勞動關系。

七、實施步驟

1、制定方案。由區物業管理協管員選聘工作領導小組辦公室制定實施方案，報區政府審定。

2、動員宣傳。召開領導小區及相關人員會議，選聘信息，并采取多種形式，廣泛宣傳動員。

3、報名審查。

（1）報考人員持《居民身份證》《省城鎮失業人員證》或《大中專院校畢業證》原件、復印件，在區物業管理協管員選聘工作領導小組辦公室報名，并填寫《區物業管理協管員報名登記表》。

（2）區選聘領導小組辦公室審查報名資格后進行匯總，并將報考人員資料上報選聘工作領導小組。

4、組織考核。

（1）根據報名情況，由區選聘領導小組對考題、考試時間、巡檢人員做出安排。

（2）發放準考證，組織筆試和面試。

（3）組織考試合格人員到指定醫院進行體檢。

篇(3)

第一項工作全力配合公司實施《保安隊員績效掛鉤實施方案》，真正提升隊員的工作積極性。

1、改正完善《保安隊員績效掛鉤實施方案》。

2、和管理處一起做好績效方案的宣傳、發動、預備工作。

3、認真執行績效管理的檢討、監察職責，公正、公平處置問題，決不姑息違規隊員，努力在保安隊營造人人遵照公司制度的正氣。

第二項工作加強對正、副隊長的培訓，全面提升正、副隊長的綜合素質。

1、制訂正、副隊長培訓方案

2、從月份開端每個星期二天，一共進行為期十天的正、副隊長加強培訓。

3、在月中旬就培訓內容分別進行業務和軍事考核。

第三項工作增強對保安隊員的日常培訓，提升隊員工作水平。

1、制訂下半年保安隊員的培訓計劃。

2、認真落實培訓計劃，半年集中搞一次軍事訓練競賽，條件成熟考慮搞一次安全知識競賽。

3、探索培訓經驗，形成一種長效模式。

第四項工作規范對新聘保安隊員的培訓，使新隊員盡快熟悉工作。

1、制訂新聘隊員培訓方案。

2、聯接公司實際情況，由保安部對新隊員進行三天的業務培訓后，由保安隊長對新隊員進行實際工作輔導和軍事、消防訓練一個星期，八天后由保安部考核，考核合格后納入慣例訓練。

3、在今后的工作中，對每個新聘隊員依此進行規范培訓。

第五項工作增強業務學習，提升自身業務素質。

1、貫徹公司的學習制度，每月至少組織二次學習。

2、二次學習中至少一次擴大到隊長層面。

第六項工作做好本職工作，增強對各保安隊的檢討監察，積極和管理處溝通，共同做好保安工作。

1、比較部門職責和崗位職責，做好日常工作。

2、增強巡查崗亭，特別是管理處下班以后的時段。

3、就懂得到的情況、問題和管理處共同分析研究，認真解決。

第七項工作多方位懂得保安隊員，認真做好保安隊后備干部的培養工作。

1、實事求是地對所有隊員進行才能評估。

2、建立后備保安干部名冊。

篇(4)

一、物業宣傳工作

（一）舉辦家屬區元旦、春節、勞動節、60周年大慶、抗擊甲流等板報黑板報、簡報若干期，加強了與內外顧客的聯系溝通。

（二）遇到重要情況，張貼“溫馨提示”。

（三）寒假暑假開學，書寫“迎新聯”。

二、貫徹總公司“質量年”要求

擬定《優質服務方案》、《平安紅五月服務方案》提交并協助物管中心實施，推進優質服務工作。制作“交大物業安全優質服務卡”發放教職工。擬定“第一時間第一服務 62652778”標牌貼于各個大樓，便于顧客聯系服務。

三、協助能源中心狠抓水電節約

擬定“節約水電倡議書”以宣傳板置于主要大樓，擬定“節電小貼士”、節約水電的標識貼于大樓。

四、質量管理

（一）堅持每月1-2次物業質量交叉檢查，通報，實施改進的工作。

（二）每周到物業工作現場檢查工作，發現不合格及時通知部門改進。

（三）積極貫徹夜班、周末白班管理人員工作檢查制度。

（四）及時向中心領導、部門經理提示質量工作薄弱環節。

五、培訓工作

（一）對新版的《重慶市物業管理條例》，對主管以上管理人員培訓2次。

（二）對新版的《gb/t19001--2011》質量管理標準，對主管以上管理人員和質量管理員培訓2次。

（三）對各個部門培訓工作提出每月一次的具體要求。

六、文件修訂

      按照iso質量管理要求，增訂“物管中心物資采購、出入庫管理辦法”、“物管中心工作檢查制度”等文件，增訂、刪除部分部門管理文件。

七、物業溝通

（一）間周向客戶電話征求意見一次。

（二）搞了“11月18日后勤總公司物業客服聯系接待日”，廣泛征求家屬區業主對物業服務意見建議，回答咨詢。發放“交大物業安全優質服務卡”。

（三）保持客戶服務聯系熱線電話24小時暢通（），隨時處理顧客求助。

（四）認真處理顧客投訴。

篇(5)

一、 物業宣傳工作

（一）舉辦家屬區元旦、春節、勞動節、60周年大慶、抗擊甲流等板報黑板報、簡報若干期，加強了與內外顧客的聯系溝通。

（二）遇到重要情況，張貼“溫馨提示”。

（三）寒假暑假開學，書寫“迎新聯”。

二、 貫徹總公司“質量年”要求

擬定《優質服務方案》、《平安紅五月服務方案》提交并協助物管中心實施，推進優質服務工作。制作“交大物業安全優質服務卡”發放教職工。擬定“第一時間第一服務 62652778”標牌貼于各個大樓，便于顧客聯系服務。

三、 協助能源中心狠抓水電節約

擬定“節約水電倡議書”以宣傳板置于主要大樓，擬定“節電小貼士”、節約水電的標識貼于大樓。

四、 質量管理

（二）每周到物業工作現場檢查工作，發現不合格及時通知部門改進。

（三）積極貫徹夜班、周末白班管理人員工作檢查制度。

（四）及時向中心領導、部門經理提示質量工作薄弱環節。

五、 培訓工作

（一）對新版的《重慶市物業管理條例》，對主管以上管理人員培訓2次。

（三）對各個部門培訓工作提出每月一次的具體要求。

六、 文件修訂

按照iso質量管理要求，增訂“物管中心物資采購、出入庫管理辦法”、“物管中心工作檢查制度”等文件，增訂、刪除部分部門管理文件。

七、 物業溝通

（一）間周向客戶電話征求意見一次。

（二）搞了“11月18日后勤總公司物業客服聯系接待日”，廣泛征求家屬區業主對物業服務意見建議，回答咨詢。發放“交大物業安全優質服務卡”。

（三）保持客戶服務聯系熱線電話24小時暢通（62652777、62652778），隨時處理顧客求助。

（四）認真處理顧客投訴。

綜上所述：客戶服務工作的成效，表現在物業服務有了一個網絡體系，內部各項工作得以聯系，內外部信息得以交流，咨詢信息得以答復，顧客反映的問題得以處理。客戶對客戶服務產生了信任感和依靠感。

篇(6)

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066.6萬元。其中：出售直管房產16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產7.3萬平方米，歸集售房款1605.7萬元；出售自行接收房產3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。

3、房屋修繕工作。一是**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確**年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《**年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

二、工作完成情況

（一）物業管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《**市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。

二是制定了《**市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《**市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了**市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

二、下半年工作思路

（一）物業管理方面工作

1、出臺《**市物業管理規定》

6月底《**市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。

2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。

二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。

三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。

四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.

3、建立新型物業管理體制

將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。

篇(7)

1、物業地域范圍開闊，封閉強

2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；

3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

三、物業管理提供日常服務的內容：

1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

7、項目范圍內綠化的種植與養護；

8、業主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區性證明的辦理；

11、業主院落檔案的管理。

四、物業特約服務－管家式服務體系：

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的內容：

A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？

B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

室內清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養護

代收洗、補、燙衣物

室內插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

五、XX項目的安全保衛管理：

1、保衛部門日常工作內容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

2、保衛部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統

設像監視系統

電子巡更系統

業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衛部門提供的委托性特約服務：

禮儀性保衛

短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

六、突發事件應急處理體系的建立

業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；

前期物業管理方案（二）

公司所屬前期駐點項目客服部：

為有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。

一、總體目標實施規范管理，保障服務質量。

二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責

1、明確前期駐點項目物業管理架構

公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。

2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。

三、建立和完善規范的工作流程和服務標準

（一）明確客服部工作計劃

標準：由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面報告制度。

1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告

報告內容包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態、工程現場情況介紹等。

2、每月提交現場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表

報告內容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態。

3、下周工作計劃 和重點。

4、合理化建議、意見

5、其他

（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃

1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點

2、研究分析各部門工作報告

3、研究分析物業管理新動態

4、實施培訓和溝通

5、研究分析服務質量報告

6、其他

（三）建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系

1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查，并據實記錄，不規范服務現場糾正。

檢查內容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行

督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進意見

b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究

具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見

c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。

具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。

（四）協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度

1、制定規范的聯系函制度

2、建立和規范例會制度

3、協助建立客戶聯系報告制度。

四、建立長效的改進機制

1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構

2、研究機構目前主要工作任務

a、研究和總結 項目開盤秩序實施計劃

b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。

c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材

d、有計劃編寫各項目物業管理方案

e、有效實施形象策劃系統

f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓

g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。

前期物業管理方案（三）

一、物業管理前期籌備工作

（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

二、接管后的日常管理服務工作

（一）設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。

8、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定：

1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；

2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；

（四）環衛綠化工作：

1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。

4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。

（五）環境和衛生管理規定

為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：

一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。

四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。

六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物

（六）加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。

（七）積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主提供中介電話，方便業主購機船票、請保姆、請鐘點工等。

（八）根據本小區情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。

三、小區車輛管理規定

1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；

3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；

4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；

5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；

6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服 務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水 平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。

（二）管理處組織機構

1、辦公室：

（1）負責日常事物，代收報紙信件

（2）檢查樓宇和綠化養護、保潔

（3）協調處理鄰里關系

2、工程部：

（1）負責房屋質量檢查

（2）建立設備設施維保計劃

（3）做好日常維修保養工作

3、財務部：

（1）管好用好財務

（2）負責日常收管理費、租金、代收費等

（3）統購日常維修器材、分發器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全

（三）管理人員的配備

1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。

2、物業主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

3、水電工6人，負責小區日常水電及工程維修。

4、保潔工20人，負責小區公共衛生，全日制保潔。