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租賃風(fēng)險控制研究1

資金是企業(yè)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的開關(guān)，而資金短缺問題卻是當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)的通病，煤炭行業(yè)顯然不能夠避免。因此金融貸款已成為行業(yè)融資計劃籌集資金的常用手段。根據(jù)當(dāng)前的市場發(fā)展規(guī)律，金融貸款是煤炭企業(yè)可以用來解決設(shè)備短缺的有效措施。由于銀行貸款比較煩瑣和復(fù)雜，必須制定合理的風(fēng)險控制對策，預(yù)防和控制設(shè)備融資租賃過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

1概述

1.1融資租賃的含義所謂的融資租賃就是指所有風(fēng)險和報酬的租賃合同，可以有效地轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的所有權(quán)。它具有形式靈活、融資周期長的特點，適用于解決融資難題，這對煤炭企業(yè)的發(fā)展也具有重要意義。

1.2融資租賃對于煤炭企業(yè)發(fā)展的重要性①有利于提高融資效率。與銀行貸款相比，煤炭企業(yè)采用融資租賃的形式，更便于管理發(fā)展。一方面，融資租賃的期限比銀行貸款的期限更長。另一方面，融資租賃的審批過程變得越來越容易。總體而言，融資租賃可以有效地促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展，對于煤炭企業(yè)具有更加長遠(yuǎn)的發(fā)展意義。②有利于提高企業(yè)競爭力。融資租賃的成本看似比銀行貸款要高許多，可實際上，如果綜合各種因素考慮，包括貸款評估、保險等費用，其實這兩者相差并不算大。選用融資租賃的方式，可以使煤炭行業(yè)的公司以廣泛的成本獲得一定的競爭力，更加便于企業(yè)未來的發(fā)展。③有利于合理避稅。為了促進(jìn)技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國稅法做出了一系列相應(yīng)的改動。通過制定優(yōu)惠政策，為企業(yè)發(fā)展進(jìn)步提供支持。

2融資現(xiàn)狀

2.1受到相關(guān)的法律法規(guī)制約煤炭作為主要能源在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著不可或缺的作用。同時，國家從資源、環(huán)境等方面也制定了適當(dāng)?shù)姆煞ㄒ?guī)來監(jiān)督煤炭行業(yè)，對煤炭企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險、融資問題有著一定影響。

2.2融資成本過高，渠道狹窄煤炭公司主要通過銀行貸款融資，可由于經(jīng)濟(jì)體制的影響，實現(xiàn)貸款企業(yè)的金額極為有限，同時，受國家貨幣政策的影響，煤炭企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重。

2.3內(nèi)部融資不能滿足企業(yè)發(fā)展需求一方面，煤炭企業(yè)在發(fā)展階段取得了長足的進(jìn)步，對資金的需求很高，使得內(nèi)部融資無法滿足企業(yè)發(fā)展的需求;另一方面，煤炭行業(yè)發(fā)展日漸勢微，公司的利潤無法保證內(nèi)部融資的可持續(xù)性。

3風(fēng)險的有效控制

構(gòu)建煤炭設(shè)備租賃系統(tǒng)，對煤炭資源的有效開采，設(shè)備的合理利用，保證企業(yè)資金有序流轉(zhuǎn)，完善企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施并進(jìn)一步提高設(shè)備利用率，降低資源損耗等都具有重要意義。盡管如此，在煤炭設(shè)備融資租賃過程中仍存在著較大的風(fēng)險。

3.1融資租賃存在的風(fēng)險在整個融資租賃過程當(dāng)中，無論是出租人還是承租人，自租賃合同簽訂時起，便存在著各種可能影響租賃業(yè)務(wù)正常進(jìn)行的因素，其主要有以下四個方面:①支付租金的風(fēng)險。作為融資租賃過程中最嚴(yán)重的風(fēng)險，支付租金的風(fēng)險存在多方面原因。例如，承租方的資金鏈難以正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無法按照協(xié)議進(jìn)行租賃服務(wù)，從而導(dǎo)致合同的糾紛等，這些都是導(dǎo)致租金無法正常支付的原因。②市場風(fēng)險。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和市場需求的不斷變化，煤炭設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命逐漸縮短，經(jīng)濟(jì)效益大幅度下降，這對設(shè)備租賃的實際收入產(chǎn)生不同尋常的影響，并會影響出租人租金的正常收取。③設(shè)備折舊風(fēng)險。大多數(shù)的煤炭設(shè)備都比較昂貴，因此需要投入大量資金來升級更新設(shè)備。與此同時，還面臨著高投資與高成本折舊的風(fēng)險，設(shè)備租用通常都會有一定的期限限制，一旦超過了約定期限而未能及時將設(shè)備租用出去，不但會影響出租的預(yù)期收益，同時企業(yè)也將面臨嚴(yán)重的經(jīng)營壓力。④管理風(fēng)險。由于煤礦作業(yè)的特性，使得煤炭設(shè)備的使用環(huán)境大多比較惡劣，人身安全尚不能夠完全保障的同時，設(shè)備租賃的發(fā)展將受到一定程度的影響，這使得開展租賃活動變得異常困難。

3.2出租人風(fēng)險控制出租人是融資租賃業(yè)務(wù)的核心，在融資租賃的整個周期中，出租人的責(zé)任無處不在，從始至終都需要出租人的積極參與。因此如何保持可持續(xù)發(fā)展和有效經(jīng)營，成為出租人選擇項目的關(guān)鍵。在與出租人達(dá)成合作意向之后，雙方應(yīng)簽署融資租賃合同，并明確各自的權(quán)利和義務(wù)，以分擔(dān)融資風(fēng)險。在對一些資金需求很高的租賃項目中，出租人通常需要向銀行進(jìn)行貸款用以籌集資金，此外，他們還可以與其他投資者合伙投資并從債權(quán)人獲得貸款。出租人的融資會影響公司的整體發(fā)展，因此需謹(jǐn)慎參與。

3.3市場風(fēng)險規(guī)范市場風(fēng)險是指未來市場的不確定性。受供求、價格、匯率和許多其他因素的影響，融資貸款的預(yù)期將在某種程度上波動或根本無法實現(xiàn)。供求關(guān)系的變化將使承租人難以實現(xiàn)租金效益，進(jìn)而可能無法按時支付租金。此外，產(chǎn)品價格降低也將導(dǎo)致承租人收入的下降和租金的支付困難。在需要貨幣兌換時，匯率的變化也會影響到出租人收益或使承租人無法支付租金。市場變化的因素很多，例如長期的融資租賃業(yè)務(wù)和更高的市場風(fēng)險。因此，在租賃時，企業(yè)需要提高防范意識，并事先進(jìn)行良好的風(fēng)險評估。

3.4政策規(guī)避風(fēng)險市場經(jīng)濟(jì)有兩只“看不見的手”，一方面在于市場規(guī)律的自發(fā)調(diào)節(jié)，另一方面就要依靠國家的宏觀調(diào)控。國家制定相應(yīng)的法律法規(guī)，調(diào)動企業(yè)參與市場發(fā)展的積極性，同時也能夠為其提供有力的理論依據(jù)。例如調(diào)整稅法中關(guān)于企業(yè)融資稅收的有關(guān)條款，給予企業(yè)優(yōu)惠空間，使其通過設(shè)備租賃完成企業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，從而更好地為社會服務(wù)。此外，政府可以根據(jù)市場發(fā)展的實際情況，制定有關(guān)政策，為企業(yè)發(fā)展提供更加堅實有力的保障。
4結(jié)論

綜上所述，煤炭企業(yè)通過融資租賃可以在一定程度上改善設(shè)備短缺的困局，但與此同時也會帶來一定的風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極合理的舉措，有效地規(guī)避風(fēng)險。風(fēng)險是一個相對來說比較寬泛的概念，能夠造成企業(yè)損失或是獲益的因素都可以稱為風(fēng)險，而風(fēng)險可能發(fā)生的原因及結(jié)果卻具有不確定性，因此也成為影響企業(yè)盈收的不確定性。一方面可能會造成巨大損失，另一方面也可能帶來巨大的收益，所以企業(yè)要進(jìn)行有效的風(fēng)險管理，爭取實現(xiàn)利益最大化。自改革開放以來，在政策的支持及產(chǎn)業(yè)自身不斷優(yōu)化升級的驅(qū)動下，我國的融資租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨完善，成為當(dāng)前國內(nèi)外普遍認(rèn)可的用以解決資金短缺問題的方式。而煤炭企業(yè)因其自身的環(huán)境特點，在近些年來發(fā)展趨勢逐漸衰弱，一些中小企業(yè)力量薄弱，在維系企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時，難以通過內(nèi)部融資的形式來籌措資金，大多需要依靠融資租賃獲取資金，完成設(shè)備升級。這就需要企業(yè)事先做好風(fēng)險防控工作，需要具有明確的風(fēng)險意識，有效地忖度利弊，爭取將可能的損失降至最低。在建立融資租賃關(guān)系時應(yīng)事先做好市場調(diào)查工作，在深入了解的基礎(chǔ)上對未來可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行有效評估，從而盡可能地規(guī)避風(fēng)險。

作者:孫明磊 單位:中煤科工金融租賃股份有限公司

租賃風(fēng)險控制研究2

引言:

在經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整下，實現(xiàn)金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用也是金融租賃行業(yè)，有效落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實現(xiàn)“三去一降一補(bǔ)”的重要途徑之一。而受到諸多因素的制約，使得目前金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用還存在諸多問題。因此本研究旨在為相關(guān)研究人員給予相應(yīng)理論參考的同時，也可以為解決金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用現(xiàn)存問題，推動其實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供相關(guān)實踐指導(dǎo)。

一、金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用的重要意義

(一)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)金融租賃資產(chǎn)證券化對優(yōu)化相關(guān)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)具有積極的幫助作用。按照國家相關(guān)規(guī)定，金融租賃公司租賃資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)當(dāng)在企業(yè)12．5倍的注冊資本以內(nèi)，但隨著近些年我國金融租賃企業(yè)發(fā)展速度的不斷加快，企業(yè)規(guī)模與資產(chǎn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，企業(yè)也逐漸出現(xiàn)資金緊缺的現(xiàn)實問題。此時通過發(fā)展金融租賃資產(chǎn)證券化，利用租賃資產(chǎn)出表，能夠在一定程度上控制企業(yè)及其投資項目對資金的消耗量，保障企業(yè)具有相對充足的發(fā)展資金，從而切實滿足監(jiān)管要求。

(二)可降低流動性風(fēng)險金融租賃企業(yè)多將中長期項目作為其主要業(yè)務(wù)項目，此類項目的業(yè)務(wù)期限一般至少為3年，并且基本以銀行借款或其他金融機(jī)構(gòu)提供的短期資金作為主要融資來源。由于企業(yè)缺乏較為穩(wěn)定的中長期資金，故而使得企業(yè)在長期持續(xù)進(jìn)行借新還舊的過程中極易出現(xiàn)較大流動性風(fēng)險。但金融租賃資產(chǎn)證券化則可以幫助相關(guān)企業(yè)獲得更多穩(wěn)定性較高的中長期資金，由此可實現(xiàn)企業(yè)對流動性風(fēng)險的有效控制。

(三)增加企業(yè)融資選擇金融租賃資產(chǎn)證券化的另一大應(yīng)用意義在于可以有效改善當(dāng)前相關(guān)企業(yè)融資渠道單一化的現(xiàn)狀。受到利率市場化的影響，金融租賃企業(yè)的融資成本較以往出現(xiàn)明顯上升，這也在一定程度上減小了企業(yè)租賃業(yè)務(wù)的盈利空間。而金融租賃資產(chǎn)證券化則為金融租賃企業(yè)提供了更多的融資選擇，進(jìn)一步拓展其融資渠道，可在有效滿足企業(yè)資金需求的同時，幫助其減小融資壓力，有助于推動金融租賃企業(yè)實現(xiàn)長效穩(wěn)定發(fā)展。

二、金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用的現(xiàn)存問題分析

(一)缺乏相關(guān)完善法律法規(guī)由于金融租賃資產(chǎn)證券化在我國的發(fā)展歷程相對較短，我國在還方面還缺少豐富的實踐經(jīng)驗。因此現(xiàn)階段我國尚未針對金融租賃資產(chǎn)證券化及其應(yīng)用，制定出規(guī)范完善的法律法規(guī)與政策條例。因此使得在金融租賃資產(chǎn)證券化實際應(yīng)用過程中，對于企業(yè)如何實現(xiàn)破產(chǎn)隔離、如何界定企業(yè)真實出售債權(quán)資產(chǎn)等方面均存在一定爭議。這也直接導(dǎo)致金融租賃資產(chǎn)證券化在應(yīng)用中比較容易出現(xiàn)隨意性較大、不規(guī)范等問題，無形中增加了投資者以及金融租賃企業(yè)等主體在金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用中的風(fēng)險隱患。

(二)尚未真正實現(xiàn)真實出表現(xiàn)階段我國金融租賃資產(chǎn)證券化交易中，絕大多數(shù)尚未實現(xiàn)真實出表。因此使得金融租賃企業(yè)通常在交易中需要承擔(dān)較大的金融租金資產(chǎn)風(fēng)險，進(jìn)而極有可能導(dǎo)致金融租賃企業(yè)出現(xiàn)較大經(jīng)濟(jì)損失。而導(dǎo)致這一問題出現(xiàn)的原因，通常與金融租賃公司在充當(dāng)發(fā)行人時，自留次級權(quán)益或是企業(yè)所提供的財務(wù)擔(dān)保比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于相關(guān)規(guī)定要求，由此對金融租賃資產(chǎn)證券化交易中實現(xiàn)真實出表造成直接的干擾影響。只有在交易中真正實現(xiàn)真實出表，才能有效實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移，從而幫助金融租賃企業(yè)控制好承擔(dān)租金資產(chǎn)風(fēng)險，確保其在金融租賃資產(chǎn)證券化交易中的交易安全，令企業(yè)能夠更好地實現(xiàn)順利融資以及經(jīng)濟(jì)效益最大化的根本目標(biāo)。

(三)監(jiān)管不足稅收問題頻出縱觀眼下我國金融租賃資產(chǎn)證券化的實際應(yīng)用情況，可發(fā)現(xiàn)金融租賃企業(yè)在將租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓給SPV即特殊目的機(jī)構(gòu)之后，此時獲得租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓的SPV和承租方將會在無形中形成一種租金收付關(guān)系。承租方應(yīng)當(dāng)獲取SPV所開具的增值稅發(fā)票，但目前我國并未規(guī)定SPV具有開具增值稅發(fā)票的權(quán)利與資格，這也使得金融租賃資產(chǎn)證券化在實際應(yīng)用中比較容易出現(xiàn)各種各樣的稅收問題。另外值得注意的是，雖然近些年我國開始逐漸意識到金融租賃資產(chǎn)證券化的重要性，并積極鼓勵投資者、金融租賃企業(yè)等參與到金融租賃資產(chǎn)證券化交易當(dāng)中。但其關(guān)注度通常只放置在交易本身，并未對整個金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用過程進(jìn)行全程嚴(yán)格監(jiān)督管理，而市場自身的約束作用也并未得到充分發(fā)揮。因此受到剛性兌付的影響，我國金融租賃資產(chǎn)證券化的應(yīng)用與發(fā)展困難重重。

三、實現(xiàn)金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用的相關(guān)建議

(一)建立健全相關(guān)法律體系通過上文可知金融租賃資產(chǎn)證券化無論是對金融租賃企業(yè)自身還是對于我國整體金融租賃行業(yè)、金融行業(yè)的長效發(fā)展，均具有一定的幫助作用。因此我國有必要重視金融租賃資產(chǎn)證券化，為此我國首先需要盡快解決金融租賃資產(chǎn)證券化法律缺失的問題，以有效提高其規(guī)范性。本文認(rèn)為，我國可以主動學(xué)習(xí)西方發(fā)達(dá)國家在金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用和發(fā)展方面的先進(jìn)經(jīng)驗，積極借鑒其相對成熟的法律法規(guī)和政策規(guī)定，在我國實際國情進(jìn)行充分結(jié)合下，依托我國現(xiàn)有的各項法律如《合同法》、《公司法》等，建立健全我國金融租賃資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)。明確規(guī)定獨立基礎(chǔ)資產(chǎn)以及破產(chǎn)隔離為金融資產(chǎn)實現(xiàn)證券化的根本核心，對資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后的登記流程、公示程序予以統(tǒng)一規(guī)范，從而使得我國金融租賃資產(chǎn)證券化在應(yīng)用過程中可以嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)定要求進(jìn)行規(guī)范落實，從根本上避免相關(guān)交易出現(xiàn)隨意性較大等問題。并為新時期下我國金融租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。

(二)積極優(yōu)化發(fā)行管理程序考慮到當(dāng)前我國監(jiān)管部門在發(fā)行金融租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品方面的監(jiān)管職能未能得到充分發(fā)揮，監(jiān)管流程相對繁雜，因此也在一定程度上制約了金融租賃資產(chǎn)證券化交易有效性的提升。因此本文認(rèn)為，我國應(yīng)當(dāng)主動對金融租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行管理流程進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化調(diào)整，依托相關(guān)法律法規(guī)，為發(fā)行主體在選擇基礎(chǔ)金融租賃資產(chǎn)、確定發(fā)行數(shù)量以及選擇發(fā)行窗口與時間等方面賦予一定的自主權(quán)。同時在政府以及有關(guān)部門的正確引導(dǎo)下，引導(dǎo)會計事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)參與到金融租賃資產(chǎn)證券化中，通過充分發(fā)揮其應(yīng)有職能，對披露信息質(zhì)量、企業(yè)信用評級等進(jìn)行嚴(yán)格審核，以便能夠在推動金融租賃資產(chǎn)證券化交易順利完成的情況下，可以真正實現(xiàn)真實出表。除此之外，本文還提出我國需要聯(lián)合政府、金融租賃企業(yè)以及銀行等多方力量，繼續(xù)擴(kuò)大一級與二級市場交易規(guī)模，不斷豐富相關(guān)產(chǎn)品類型并增加更多金融租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品期限選擇，以便能夠進(jìn)一步提升金融租賃資產(chǎn)證券化流動性，幫助相關(guān)企業(yè)強(qiáng)化風(fēng)險管控，使其能夠利用金融租賃資產(chǎn)證券化的方式獲得更多融資，為企業(yè)及項目發(fā)展提供充足資本金。

(三)加強(qiáng)監(jiān)管解決稅收問題我國在積極推動金融租賃資產(chǎn)證券化實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的過程中，需要主動強(qiáng)化市場約束，加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)督管理。在與市場自身實際特點進(jìn)行充分考慮下，引導(dǎo)發(fā)起人遵循市場化原則，使其能夠根據(jù)自身實際需要自主選擇金融租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行市場。而在各發(fā)行市場中，則可以引入信托模式從而明細(xì)金融租賃資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)，達(dá)到有效隔離風(fēng)險，維護(hù)交易各方合法權(quán)益不受侵害的目的。我國還需要在完善關(guān)于金融租賃資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)時，立足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，允許資產(chǎn)出表之后，金融租賃公司可繼續(xù)根據(jù)租賃合同要求，向承租人開具增值稅發(fā)票。企業(yè)在主動接受政府相關(guān)部門以及投資者等各方的監(jiān)督管理下，自覺履行信息披露義務(wù)與資產(chǎn)管理責(zé)任，從而徹底突破剛性兌付的限制，促使金融租賃資產(chǎn)證券化能夠在我國正在實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。結(jié)束語:我國發(fā)展金融租賃資產(chǎn)證券化對于金融租賃企業(yè)優(yōu)化自身負(fù)債結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道，以及控制流動性風(fēng)險等方面均具有積極效用。針對現(xiàn)階段我國金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用中存在的法律與市場監(jiān)管缺失、稅收問題頻發(fā)等問題，我國還需要立足實際，主動完善相關(guān)法律法規(guī)。并積極對發(fā)行管理程序進(jìn)行合理調(diào)整，在有意識地強(qiáng)化市場約束下，使得金融租賃資產(chǎn)證券化能夠得到更好應(yīng)用，其自身應(yīng)有效用得以充分發(fā)揮。

作者:孫瑞霖 單位:西安財經(jīng)大學(xué)行知學(xué)院

租賃風(fēng)險控制研究3

1我國商業(yè)租賃市場現(xiàn)狀及研究

1．1寫字樓業(yè)態(tài)有很大的升值空間和良好的回報預(yù)期隨著我國經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的持續(xù)變化、新型產(chǎn)業(yè)的興起，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)增長的領(lǐng)頭羊，特別是在不斷創(chuàng)新的創(chuàng)業(yè)背景下，金融業(yè)及科技業(yè)飛速發(fā)展，進(jìn)一步推動了寫字樓市場的租賃需求。以珠海為例，珠海金融及科技服務(wù)類公司的寫字樓租賃總面積占比高達(dá)60％。同時，企業(yè)持有自己的辦公空間，是抗衡租金增長，實現(xiàn)自用、投資、融資三不誤的高含金量平臺。有研究者這樣表示：寫字樓有著市場高需求量、保值效能強(qiáng)、資金回報快、租賃盈利穩(wěn)等明顯特征。可見寫字樓業(yè)態(tài)具有很大的升值空間和較好的回報預(yù)期。

1．2商改租提高供應(yīng)量并深受金融行業(yè)的喜愛政府發(fā)布“商改租”政策可謂是商業(yè)地產(chǎn)去庫存的救命稻草，這個政策對寫字樓租賃行業(yè)影響重大，保證了短期租賃寫字樓充足的供應(yīng)量，促進(jìn)了各行各業(yè)寫字樓租賃的交易量。如圖1所示，從整體需求來看，TMT、金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè)為市場需求的主要動力，其中金融行業(yè)最高，其中占比達(dá)39％、TMT行業(yè)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)占比為28％和20％。之后提出全面共享的寫字樓短租新型方式，用短租緩解了少量的長租閑置壓力，就消除了一部分寫字樓的空置率。這種短租模式的推廣，給寫字樓業(yè)主也增加了一定的獲利途徑，當(dāng)長租成交率處于低迷狀態(tài)時，可以充分利用空擋期間設(shè)置小時制、日制、周制的短租，進(jìn)而將閑置空間出租，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

1．3寫字樓租賃市場競爭激烈基于大量學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，長期以來，寫字樓租賃市場回報率高、租金緩長且平穩(wěn)的特性讓其成為投資人的新寵。當(dāng)今時代，無論是初創(chuàng)型企業(yè)、成長型企業(yè)還是成熟型企業(yè)，都需要一個較為穩(wěn)定的辦公空間，這一硬性需求導(dǎo)致我國當(dāng)前寫字樓項目繁多，競爭異常激烈，也使得寫字樓租賃行業(yè)開始采取措施突出重圍。除了商業(yè)用房的驚人的需求量，大多數(shù)寫字樓租賃企業(yè)在多元化的需求下努力尋求突破口。因此，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也面臨著將傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為新型地產(chǎn)的種種風(fēng)險。在如此白熱化的競爭環(huán)境下，寫字樓產(chǎn)品的不可替代性還需大大提升。

2我國商業(yè)寫字樓租賃市場面臨風(fēng)險研究

2．1我國寫字樓租賃市場存在融資風(fēng)險經(jīng)過這些年的發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)融資往往采用多元化戰(zhàn)略，常見的融資方式如銀行貸款、股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托融資等方式，但是融資也表現(xiàn)出了幾個方面的風(fēng)險：融資成本較高，投資周期較長，資金回收較慢，風(fēng)險系數(shù)呈現(xiàn)高水平。以銀行貸款和股權(quán)融資為例，銀行貸款融資的要求較高，對公司的資質(zhì)信用，可持續(xù)性等方面要求都很高，而且手續(xù)多，歷時長久，需要足夠的抵押物。但是一般一些企業(yè)不具備充足的抵押物，也會存在其很難獲得貸款的風(fēng)險；采用股權(quán)融資時，投資人也會拿到一部分股權(quán)，這必定也會致使企業(yè)股東的控制權(quán)被稀釋，在經(jīng)營決策方面也可能因與投資方存在重大矛盾造成決策困難等狀況。我國的法律法規(guī)目前還尚未健全，融資風(fēng)險固然不能忽視。對于租賃式寫字樓而言，開發(fā)時間長，加上人工費及租金大幅增長，實際費用可能超出預(yù)算，往往要承擔(dān)一定的空置率。據(jù)人民網(wǎng)統(tǒng)計，2018年全國一線城市寫字樓的置空率已經(jīng)高達(dá)17．4％，比上一年提高4．2％以上。因新的寫字樓大面積發(fā)布，導(dǎo)致寫字樓供過于求而難以出租。在這種高空置率的狀態(tài)下，再加上高昂的物業(yè)費、貸款利息及折舊費用等開銷，使得相應(yīng)的持有成本進(jìn)一步增加，企業(yè)融資的風(fēng)險系數(shù)一度飆升。

2．2寫字樓租賃企業(yè)營銷定價體系不完善近幾年，由于經(jīng)濟(jì)下滑，甲級寫字樓市場新增客戶減少，租賃需求處于低谷狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，2018年下半年，青島甲級寫字樓市場平均空置率高達(dá)30．7％，處于較高水平，確定合理的寫字樓租賃價格成為運(yùn)營商一個頭等大事。大部分寫字樓租賃企業(yè)為了應(yīng)對出租率較低等問題，不惜大幅降低租賃價格，或者另設(shè)略長的免租期，毫不顧忌建設(shè)費用造成的高折舊費。從企業(yè)內(nèi)部控制來講，大部分企業(yè)未設(shè)立相對應(yīng)的租金定價部門，在價格制定方面沒能對相關(guān)市場做到充分調(diào)研，從而導(dǎo)致信息不對稱。一般情況下，寫字樓的營銷定價風(fēng)險主要體現(xiàn)在租金定位方面，租金的高低決定了最終的收益。但事實上，寫字樓租賃過程中使用促銷方案是較為困難的，只有靈活采用價格技巧才能使這一問題得到有效解決。純租賃式寫字樓租賃若不會針對不同的租戶實施不同策略，要達(dá)到目標(biāo)出租率恐怕是難上加難。

2．3租賃寫字樓的使用風(fēng)險帶來一系列的威脅2018年下半年，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著危機(jī)，中美貿(mào)易戰(zhàn)及市場信用風(fēng)險的增加使得我國的很多企業(yè)受到了巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的需求和動力使得寫字樓租賃市場受到了影響，在此基礎(chǔ)上，寫字樓的使用情況也存在較大的隱患。第一，自然因素致使雙方當(dāng)事人糾紛。比如2018年下半年上海經(jīng)歷了百年難遇的梅雨季，九月初連續(xù)數(shù)日的暴雨等各種自然災(zāi)害使得市中心的商鋪大面積積水，給零售和服裝公司經(jīng)營帶來嚴(yán)重威脅；浦東新區(qū)一些陳舊的辦公樓也出現(xiàn)漏水進(jìn)水現(xiàn)象，造成了寫字樓租賃的巨大損失，從而引起了租賃雙方的責(zé)任糾紛。第二，受承租方租賃期間的不當(dāng)行為風(fēng)險。受承租方違背租賃協(xié)議進(jìn)行賭博、金融詐騙等非法活動，因不能正常履行協(xié)議而

形成信用風(fēng)險，承租方可能因受害者的舉報或其他沖動行為受到牽連，也可能存在無法行使轉(zhuǎn)租權(quán)造成租金損失，進(jìn)而影響承租方的正常經(jīng)營。

3防范寫字樓租賃市場風(fēng)險的措施及建議

3．1建立健全融資風(fēng)險防范機(jī)制大多數(shù)企業(yè)會選擇融資的方式幫助自身迅速發(fā)展壯大起來，進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益，但其過程中存在一定的融資風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)對各風(fēng)險進(jìn)一步識別評估，結(jié)合自身情況積極采取有效措施對其進(jìn)行控制。面對多種融資風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險防范意識，建立風(fēng)險基金制度，以居安思危的態(tài)度適量提取基金以應(yīng)對危機(jī)。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)的自身信用狀況對企業(yè)融資有積極影響，好的信用更有利于企業(yè)融資，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)信用體系的建設(shè)，優(yōu)化信用環(huán)境及因地制宜地確定資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)等防范措施，以減少融資風(fēng)險對企業(yè)日常經(jīng)營帶來的消極影響。

3．2定價應(yīng)結(jié)合內(nèi)外部因素寫字樓租賃的價格受到了多方面的影響：第一，寫字樓出租方定價一般會考慮多方面的目標(biāo)，根據(jù)自身實際情況合理進(jìn)行目標(biāo)價格決策。以成本價格作為定價基礎(chǔ)，確保公司的成本及盈利。比如土地費用、各種稅款及管理費等都是寫字樓的成本，開發(fā)企業(yè)對該租賃的預(yù)期估算也影響了寫字樓的定價。第二，要收集同行業(yè)的價格數(shù)據(jù)和產(chǎn)品性能情況，作為自身定價的參考，通過結(jié)合地段和企業(yè)規(guī)劃等各項指標(biāo)來確定在定價中的權(quán)重比例。第三，市場對價格的接受程度。大部分顧客考慮及決策的標(biāo)準(zhǔn)都是物有所值，但因為市場信息不對稱，導(dǎo)致客戶很好地把握寫字樓價格，需要出租方將租賃價格和效能的關(guān)系綜合化。市場需求量和寫字樓成本與預(yù)期價格的上下限相關(guān)，消費者對寫字樓的認(rèn)可度是價格的上限。

3．3使用期間防范并加強(qiáng)監(jiān)督和信用體制第一，租賃合同履行期間，寫字樓出租企業(yè)可采取定期和抽樣調(diào)查的方式進(jìn)行監(jiān)督，必要時還可以通過向物業(yè)公司及顧客探聽、檢測承租方的安全管理工作是否符合法律法規(guī)及協(xié)議要求，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。如果發(fā)現(xiàn)端倪，可以讓承租方做出調(diào)整，否則出租方有權(quán)要求承租方賠償或者解除協(xié)議。第二，加強(qiáng)對租金支付情況的監(jiān)督。出租企業(yè)財會部及相關(guān)管理部門要保持密切聯(lián)系；此外，要與銀行外部保持溝通，及時掌握承租方的財務(wù)狀況，以確保租賃協(xié)議能正常履行。第三，規(guī)范信用體制。對于信用體制的規(guī)范和完善，可以考慮由銀行、供應(yīng)商或承租人共同組建信用擔(dān)保平臺。這樣不但可以開展業(yè)務(wù)平臺，而且也在租賃過程中的各個環(huán)節(jié)削弱出租方的整體信用風(fēng)險。加之合理規(guī)劃資金計劃，保證企業(yè)充足的現(xiàn)金流，這樣才能真正發(fā)揮信用體制的積極作用。

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作者:王琪 單位:西安石油大學(xué)